万科企业0002、2002相关资料 长期跟踪

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日本的工厂化，我们该学什么？

张兴华

　　

      住宅工厂化到底能为我们带来什么？到住宅产业化基地交流之前，我抱着对工厂化的两种理解：
      一：日本住宅大部分都已经工厂化了
      二：当且仅当住宅工厂化才能提高工程质量
      到基地后，随着和日本技术人员交流的增多，对工厂化了解的深入，发现以上理解都存在偏颇。
      据资料显示，2003年日本的工厂化住宅（预制构件工法）在新建住宅市场上仅占13.5%的比例。在和伏见文明先生的交流中，他也表示，在日本也不是所有的混凝土结构住宅都采用预制方式，用这种方式的大部分是20层以上的高层住宅，低层住宅大多还是采用现浇混凝土的形式，这主要是考虑到成本因素。既然如此，就产生了第二个疑问，对现浇结构的主体工程质量，他们是如何保证的呢？难道日本人就比中国人聪明？素质高？
      我认为，原因有三方面：一是流程不同，二是质量控制的关注点不同，三是观念和文化的差异。
      一、 流程方面：
      和日本住宅行业（无论是不是工业化住宅）相比，我们少了一样东西－检讨图，日本人正是通过检讨图，在设计的时候就把施工过程想的非常清楚，靠这套图纸就完全把施工搞定。对于我们而言，传统设计和施工没有成为一个整体，缺少了一种连接，暂时可把这种连接称为施工设计。我们的施工是三方面作用的结果：设计院的图纸、政府的施工规范、施工单位的模板图、钢筋放样图等，而这三方经常会有冲突，所以就有了图纸会审，但这并不能把所有的问题都解决，所以就把很多问题移植到了施工阶段，也就是说在施工阶段要解决许多设计问题。
      检讨图对节点和构件等部位按照1:1的比例画出，即每根钢筋的直径都按真实的尺寸表示，不象国内的设计院在CAD中用一根线来表示一根钢筋，对于钢筋之间的连接和相互关系（尤其对于节点区钢筋密集的地方）在图纸上有非常清晰的表示，甚至都考虑到了构件的安装误差和钢筋的绑扎误差。
      设计和施工是一个整体：从日本顾问辻先生的身上可以看出，他们对施工非常的熟悉，他本人在施工现场就待了２年，自己设计出来的东西，必须自己能够做出来，而不是让别人做出来，设计和施工是一个整体。
      对于工作流程：日本人的工作判断靠的是实验论证：创新做法－实验－机构认可－实施；我们的判断靠的是规范，要突破规范进行创新很困难。所以，日本人的规范薄，而解释条文非常厚，我们的则反之。
      二、 质量控制关注点方面：
      显然，他们的质量控制重点放在前期设计，而不仅仅是后期现场。所以，前期他们非常“痛苦”，施工阶段相对就非常简单，就是执行：构件安装，钢筋绑扎和砼的浇筑等。
      对于我们的传统做法，我们在施工阶段要解决太多问题，如设计深化（包含钢筋放样、模板放样）、设计变更等，从而使施工变得非常复杂。更何况我们的作业大多是人工操作，质量肯定很难保障。现在，我们也在做部分施工前置，如防水节点设计、加强审图等，效果不错，但还没有形成整个产业的一致追求。
      现在，和我们合作的设计人员在出检讨图的时候非常痛苦，这的确是一种考验，我想现在的“痛苦”肯定能换来我们以后的“欢乐”。
      三、 观念和文化方面：
      在和日本人开会沟通的时候，有几个细节问题，挺有意思：
      责任心：日本的技术顾问辻先生，在讲问题的时候，有个习惯，不只是告诉你“然”，还告诉你“所以然”，不管我们是否有这种“需求”，他仍然会把他的想法完整的讲出来，让人感到非常“固执”，但这种“固执”，是否正好反映了他们的追求呢？因为在他们的观念里，“所以然”比“然”更重要！
      认真：好多次看他讲的都已满头冒汗了，但依然非常认真、仔细。有时，针对同一个问题，针对不同的人，他仍然认真的重复讲。
      执著：有次，辻先生已经讲完了一个问题，在他离开会议室后不久又返回来，因为他又想到了解决这个问题的其他主意。

      所以，我认为在这个学习过程中，我们在学习他们的工厂化技术之外，应更多地学习他们的“工业化思维”。

　

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体验中心：梅林路63号的未来

谢 奕

　　

      万科体验中心的全名是“万科产品体验馆”，里面展示着万科在住宅功能、性能、建造技术和客户方面的研究和运用成果，并邀请客户来亲身体验。产品体验馆的建筑设计运用了金属的网状外皮，希望用建筑本身表现出建筑研究中心的前瞻性和技术性。不少人以为这是个万科的“大样板房”。其实，样板房是从高于生活的感受上赢得客户的青睐，而万科产品体验馆展示的产品会更贴近生活本身，从使用感受上来和客户对话。
      2005年，万科建筑研究中心在进行生活研究的课题时，通过一系列的客户调查和深访，针对住宅中阳台、厨房和交通空间的功能部件进行了研究，并取得了一批部件的设计成果。在调查研究的过程中发现，在万科的楼盘中，选用的很多部件事实上都不适合客户使用。
      给建筑师们印象最深的是，我们发现厨房中设在水盆下方橱柜里的垃圾桶，在所有受访客户中，仅有一户在正常使用。本来觉得是设计中的便于使用的亮点，结果却不受欢迎，不免让人觉得有些尴尬。大多数的客户都表示：垃圾桶放在柜子里，总是觉得柜子里有味道，弄脏了柜子，还惹虫子；垃圾桶挂在柜门上，容易碰掉等等。当调查员查看唯一被使用的垃圾桶时，更尴尬的事情发生了：放有垃圾桶的柜门打开时，无数的蚊蝇哄然而出。主人家一脸尴尬的说：“天气闷热，一有垃圾就生蚊子。”
       因为感受过调研时的尴尬，所以在设计成果形成之后，小组的成员都迫切的希望能在建筑研究中心里辟一块专门“测试”产品的空间出来，邀请万科的客户，来体验和试用万科的新产品，希望能够听到最真实客观的改进意见,由此可以算做万科产品体验馆最初的由来。产品测试、与客户的互动、对话，也成为产品体验馆最基本的色调。
      而后的几个月，产品体验馆便被封闭在“水泥盒子”里，铿铿锵锵地发生了天翻地覆的变化。原来的木头展台，变成了金属网皮包裹下的三层展厅。体验中心本身的基本定位也经历多次蜕变，由单纯的“产品测试”转变成围绕客户生活的全方位的“住宅产品体验”。也许知情人不说，也没有人会知道这些一波三折。从产品体验馆的建筑外形，到体验馆的内容和定位，这些改变，真是既好玩又让人抓狂。
      拿产品体验馆的外形来说，最初的构想只是在原平台的上空加建了两层。都说女大十八变，体验馆既使没有十变八变，也有四变五变。当产品体验馆还只是单纯的产品幕后“测试场”时，朴素的简单加建是不为过的。但，当产品体验馆已经长成了需要出得厅堂的娉婷美女时，简单加建就有点委屈了。于是，从“带展示窗口的大盒子”到“平滑的波浪体”，再到“光滑的三维体”，最后变成现在的“金属拉丝网片的三维体”。恰倒好处地为万科产品体验馆找到了一个合适的载体。
      体验内容在建筑方案修改的同时，也做了进一步修改和明确。产品体验馆立足于对万科住宅产品的体验；万科推广的、将来会运用的、现在已经成熟运用的产品都将出现在这里。大到对万科产品体系的研究，小到住宅中某一个行为的解决方案。
      也许有人会问，什么叫行为的解决方案？如果拿“如厕”这个行为为例，这个行为从走进厕所开始到离开厕所结束，在此过程中有许多值得设计的方面。走进厕所闻到的空气是否清新？坐在坐厕上人体感觉是否舒适？如厕过程中如何打发时间？如果看报纸的话，报纸放在哪个位置？手纸盒在哪个位置最方便使用？如何能将马桶冲洗干净？如何能防止厕所空气污浊？如何能神清气爽的走出厕所？……，对这一系列问题的设计，就形成了一个行为的解决方案。这些设计，最终将体现在我们的产品户型、设备和家具等配套上，这些也就是我们希望邀请客户来体验的东西。在这一部分，是产品与客户的对话。客户是最有发言权的，产品好不好用，如何修改能更好用，客户试用过，他们的心里最清楚。
      在产品体验的基础上，体验中心还增加了从客户角度出发的技术引导，例如：客户关心的室内通风问题、房间隔音问题等，在产品体验中心也给出了一些技术解决方案。作为万科的推广方向，工厂化住宅也开设了专门的展区，希望能够让参观者通过了解工厂化住宅的生产制作过程，而进一步体验到住宅生产方式的改变、所带来的产品品质的提升。
      在梳理产品体验馆的内容逻辑时，是否需要展示“技术”这个问题一直是我们非常关注的。因为就客户来说，他们最关心的东西，也许不是“技术”这个名词本身，而是可以使用“技术”解决的“事件”。
      以给排水技术为例，就客户本身，并不会关心你到底用什么样的给排水系统；客户关心的只是他家的厕所会不会有臭气，冲水的时候是否流畅，厕所会不会堵塞，如果厕所坏了是否方便修理……。基于这些，设计人员最后决定给客户看到的东西，就不再是一堆没有人看得懂的数据和体系说明图，而是客户能够摸得着、看得见的 “真实场景”。例如，可能许多客户都遇到过，如厕后抽水马桶里的纸巾总是冲不干净的问题。那么，体验中心会让客户在体验我们的产品时，在马桶里放上比纸巾更“零碎”、更难冲的颗粒；然后让客户来试着冲水，看看是否能冲洗干净。而在这个场景下，潜在的东西，是的给排水技术支持。
      “场景”在整个产品体验馆里，是一个关键词。不光是设计、设备的体验需要场景，就像现在看得到的，工厂化展区也同样是基于“场景”出发的。在这一块，万科把整一个微缩版本的构件生产流水线搬了过来。客户们可以来自己组装经过构件拆分设计后的工厂化住宅的模型。模型本来就是一块一块可拆可装的，就像汽车的零件一样，这样，一尝试就能真切感受到。
      很多人在做家庭装修的时候都有可能发现，买回来的柜子怎么都不能贴着墙壁，总是有条缝。这是因为传统生产方式下，木模板非常容易发生变型和位移，所以墙壁不平直。而工厂化生产时所运用的钢模具，就能大大避免这样的问题产品。体验中心的模具和构件都是真实的，让客户来体验一些真实的东西。同时，我们希望在这一部分与客户的“对话”中，传达一些环保节能的理念。
      正如万科人一直恪守的“做透明”、“做责任”，体验中心让客户来体验万科推广的建造技术，让客户看到在整个建造过程中，发展局是如何用相关技术来最大程度保证产品的品质的。
      在体验中心建设热热闹闹的大半年里，我既是一个身在其中的参与者，也是一个一墙之隔的旁观者。幸运的是，我能每天戴着安全帽在一墙之隔的工地里东瞧西走。作为一幢建筑，体验中心从内容到形态都有它的特殊性。所以，能够见证到它的诞生，是件特别愉快的事情。
     还记得国庆后（体验中心竣工）那个场景：阳光从楼顶的玻璃照进来，给金属外皮晕染上了一层金黄。许多人在展厅前放慢了脚步，驻足欣赏，那金色的阳光与赞许的表情，让我们分外感动。

[信息链接]：
      “万科产品体验馆”首期位于万科建筑研究中心大楼东侧展厅，筹备于2005年1月，主体建筑正式落成于2006年10月。场馆共三层，主体建筑面积约为 2600㎡，另有厂房建筑为辅。展示内容将依次面向公众开放。“万科产品体验馆”将作为集团住宅产品研究成果与客户交流的窗口。以住宅产品为核心，全面展示万科在住宅功能、性能、建造技术和客户方面的研究和运用成果，以及结合以上研究成果形成的针对各类细分客户的住宅解决方案。场馆将向社会开放，邀请各方人士参与产品体验。在客户体验的同时，万科也将把绿色、环保、节能等先进的住宅理念传达给每一个参与者。我们希望，体验馆能成为与客户沟通互动的桥梁，共同分享万科在产品创新道路上的点点滴滴。

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松山湖边的住宅技术硅谷

楚先锋

　　

      1999年，在由国务院办公厅转发的建设部等八部委共同起草的《关于推进住宅产业现代化，提高住宅质量的若干意见》中，明确了我国推进住宅产业现代化的指导思想、主要目标、工作重点和实施要求，这成为了推进我国住宅产业化工作的纲领。这个纲领拉开了中国住宅产业化的序幕，而住宅产业化也必将给行业、给社会带来巨大的变革。
      基于社会需求的逐渐变化，也基于万科规模迅速扩大对生产效率的提升要求，万科现在正在全力以赴推进住宅产业的工作。作为推进住宅产业化的平台，万科住宅产业化研究基地的建设成为集团建筑研究中心的一项重要任务。
      万科于去年年中获取了位于东莞市松山湖高新技术产业园区的万科住宅产业化研究基地的首期200亩用地，还将在今年继续和当地政府协商再获取300亩土地用于培训基地（即未来的万科产业技术大学或万科产业技术学院）的建设。
      获取首期土地后，集团马上开始投入规划设计，在短短的3个月之后就开工建设。今年2月份，万科又在深圳市国土局、广东省建设厅的支持下，申报国家级住宅产业化示范基地并获得建设部的批准，同时有10余家国内外知名的机构和万科签订了战略合作协议，有意愿和万科共同推进住宅产业化工作，共同建设位于松山湖产业园的万科住宅产业化研究基地。因此，万科受到了极大的鼓舞，决定加大基地的建设投资力度，扩大基地的规模，并对基地的定位作出一定的调整，力争将基地建设成为一个综合“住宅产业化技术及产品研发和住宅产业化技术培训”双重功能的基地。
      在住宅产业化技术及产品研发方面，大批引进国内外知名机构，形成产业技术和产品研发的集群效应，将基地打造成中国PC住宅技术的硅谷。
      住宅产业化技术及产品研发需要基地将会建造如下软、硬件基础设施：
      研究中心大楼：满足100家研究所、1000名研发人员的办公需求。基地希望在近期2007年年内引进20家国内外知名机构，这些机构或者是和万科联合成立各种和产业技术、产品、信息、政策相关的研究所，或者独资建设自己的研究所（详见表1），万科提供必要的生活和办公条件。计划在3年内使进驻基地的合作机构达到上百家。按照每家机构平均10名研究人员来考虑，未来基地的研究人员将会有上千人。需要为这1000人提供的办公、资料、会议、学术交流的建筑面积，将会在10万平方米以上。
      检测中心大楼：满足建筑工程各种常规检测的需求（见表2：常规工程检测的项目，由合作方自行负责）。检测中心大楼建筑面积在2万平方米以上。
      专业实验室：满足检测中心不能提供的、非常规的实验及检测需求。各专业实验室均会引入国际知名机构联合经营。2007-2008年将会开工建设4个大型专业实验室，三年之内将会开工建设不少于10个专业实验室（详见表3：可能建设的实验室列表）。
      其中一些大型的专业实验室建成后都将成为中国的No.1。比如，中国的居民在经历了从集体分房到住房商品化的浪潮之后，在经历过初次购房所遭遇的种种房屋质量和性能方面问题的折磨之后，会对房屋的质量和性能具有较高的期望值。厨房、卫生间是住宅内技术含量最高，设备管道体系最复杂的地方，也是质量事故隐患最多的地方。既是设计院、建造商、开发商、物业公司最头痛的地方，也是住户经受折磨最多的地方。在从“有和无”进入“好和坏”阶段的这个关键时期，解决住宅，尤其是高层住宅设备体系的常见问题，建立国内的住宅设备体系设计与检测标准，是当务之急。万科作为国家的住宅产业化基地，希望对此问题的解决有所贡献，因此计划在东莞松山湖的产业化研究基地内投资建设国内第一个高层住宅试验塔，将其建设成国家住宅设备系统的检测基地，探索建立中国高层住宅设备系统及部品的设计与检测标准，为中国的设备系统及部品准入制度提供保障。
      又比如，为了满足住房消费者对室内居住环境质量的追求，万科希望在基地建设国内首座大型环境舱，学名称为“居室可变条件室内环境质量综合指标仿真测试实验室”，以实现对示范居室多环境参数调控、测试、改善分析及装饰的综合评估。环境舱建立了一个“真实”、“可信”、“可控”的建筑居室室内环境试验平台，提供不同整体建筑装修室内环境质量指标实际性能测试，提供室内相关设备（日用橱具、家电）与部件（家具）的在“实际状态”下的性能测试，提供室内环境污染治理设备及其措施的考核手段。通过环境舱可以有效地深入研究建筑材料综合使用污染物指标控制，以及污染物释放模型等，建立建筑室内环境质量控制装修技术指南。通过环境舱还可以研究不同建筑装修综合环境（空气质量、热舒适、声环境、橱卫环境、光环境）对于人员的舒适和工作效率影响，建立室内环境综合评估体系。

      实验楼建造场地以及产品定型楼建造场地：为了对阶段性的研究成果进行集中的应用检验和展示，需要不定期的建造实验楼进行实战演练。万科在深圳建造了工业化 1号实验楼之后，开始在松山湖的基地建造2-5号实验楼。现在已经完成2-3号楼的建造，年内会开工建设4-5号实验楼。万科准备在未来3年内总共完成 10栋左右的实验楼。在工业化住宅产品投入到一线进行大规模应用之前，需要先完成产品的定型，定型的成果除了数据资料库之外，还包括一栋实体建筑，它为一线公司的项目操作人员提供直观的感受，也为我们基地的另一功能“产业技术培训”提供实体教具。万科计划和设计院成立合资的产品开发与设计公司，在三年内完成10个工业化住宅产品的开发和定型。未来万科还会不断的扩充住宅产品库，并对既有的产品进行升级换代。这方面需要大量的定型楼建造场地。
     在住宅产业化技术培训方面，引进知名高校，打造国内最高水平的住宅产业技术学院（或万科产业技术大学）。
     基地培训部：1）针对万科内部的培训。这部分培训由万科集团人力资源部统一安排，由基地培训部负责实施，包括针对万科集团的技术人员的专业培训、新动力培训、新经理培训。2）针对所有入住基地的机构的培训。3）面向业内的开放式专业培训。4）面向社会大众（住宅产品消费者）的普及教育。计划成为深圳市科技局科普路线中的一站，住宅产业化教育从娃娃抓起。5）高校毕业生实习基地。节能产学研相结合，又能扩大万科品牌在这些即将成为购房者心中的影响力。6）博硕士生联合培养点。7）博士后流动工作站。
      学术交流和信息中心：1）基地内部的学术交流。2）面向社会的学术交流。3）学术期刊编辑部。4）产业技术研发成果交易会。5）图书馆。力争使这个图书馆成为中国住宅产业技术方面最全面的书籍收藏设施。6）IT中心。7）情报中心。

      在所有上述的住宅产业化研究和培训方面，万科坚持平等互利的、全面的、开放的合作方针。首先，合作研究将会给万科带来巨大的价值。因为和先进的研究团队保持密切的联系，既能最先获得最新的研究成果以便在自己的住宅项目上进行应用，又能迅速地将项目上出现的问题反馈给研究团队以便获得及时地解决，这是万科领先其他业内同行的保证。同时，合作研究也将会给合作方带来巨大的价值。因为和万科所代表的技术应用市场保持密切的联系，既能使自己的研发成果迅速应用于实际工程，又能了解到市场的实际需求以便及时调整研究方向以便研究更贴近于市场、为社会创造更大的价值，这是研发机构的真正价值所在，同时也提升了自己在相关领域的学术地位。
      万科希望和所有的合作伙伴建立一种平等、互利、开放的合作方式。根据双方的需求，根据对方能够给万科带来的价值，决定双方对合作的投入。我们希望万科住宅产业化研究基地能够成为社会的住宅产业化基地，让我们一起将她打造成中国的PC住宅产业技术硅谷。

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关于实验楼的6个疑问

王 蕴

　　

      问题1：节点的标准化：无论是过去的预制-装配式还是目前的现浇，问题仍出现在节点上。新的装配式如何规避传统质量问题呢？
      答：节点确实是我们面临的一大问题，只是由传统的节点问题转到了构件的连接节点上。传统节点问题大部分均可以在预制构件厂和装修方式上解决。比如对于预制 PC墙，保温是在预制件厂中通过夹心保温的方式完成的，窗框也是连同模板一起整浇的。工业化下的体系重点要解决的是预制构件与现浇构件的连接，这是个难点。

      问题2：防火与抗震性能：工厂化的装配式抗震性能应该是个难点。
      解答：这是一种业内普遍的观点。目前万科按照《钢筋混凝土装配整体式框架节点与连接设计规程》（CECS43：92）设计，这是国内唯一可参照的规范。

      问题3：科研合作方面：万科建立实验室不如进行高校竞标，国内一批高校现有一些国际一流的实验室，若能与这些“外脑”结合，岂不更好？
      解答：目前为了建立地方规程，万科已经与国内及香港的高校联合进行了课题的研究和试验。万科自己动手试验主要有两个目的：一是工艺性的试验，尝试该种设计是否可以顺利施工；二是建筑的性能检测和研究，这部分实验项目国内目前还没有实验室可以承担。

     问题4：单从技术角度来讲，很多都是可以学习的，只是需要时间、精力、金钱。但是，这个时间需要多久？仅凭万科来推动这个行业的发展，太难。
     解答：建设部刘志锋副部长在最近的讲话中提到了对产业化的五点指示中，有两点是关于PC的。并且说要在政策上进行扶持和引导。深圳的政府部门也多次对我们的工作进行了肯定，产业化协会的章程、产业化示范基地的很多管理制度等都是在我们起草的基础上修改的。所以，万科在这件事情上已经起到了很好的推动作用，政府部门的态度比社会想像的要积极得多。

      问题5：国民对工厂化住宅的认识需要非常强的引导，如何引导客户接受一个非成熟产品和传统产品之间的差异和优劣，值得思考。
      解答：工业化产品在质量和性能上要优于传统住宅，这是一个基本的出发点。从万科实验楼的建筑平面和功能上说，1号楼是基于武汉城花的平面，2号楼是青年群体住宅，3号楼是上海员工宿舍，这些都是在传统平面的基础上优化而来，再加上万科的引导，会逐渐被市场所接受。

      问题6：中国人目前需要的只是便宜的房子。万科现在提出这个理想，有点脱离国情。我们现在研制装配化或者标准化，最多只能算作纸上谈兵。或许这只是另一种形式的营销策略？
      解答：这个说法有些片面，工业化是追求性价比高的产品，而不是单纯的价格。
      从今年开始，万科已经将工业化住宅的研发从纯技术转向了合作方的培养和建立。2007年1月初召开万科住宅产业化合作伙伴座谈会，并筹备成立住宅产业联盟，目的就是希望能建立起完整的供应链。在1号楼到3号楼的研发和建造过程中，万科也培养了一批对工业化住宅有共同认识的合作伙伴，再加上政府对企业研发的逐渐认同，相信不会仅停留在营销策略上。

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历史:万科住宅产业化进行时

楚先锋

　　

      万科的住宅产业化运动是从住宅的标准化开始的，当时可能是无意识的，但却为现在的住宅产业化事业打下了坚实的基础。
      1999年，万科成立了建筑研究中心，并于2002年建成了万科建筑研究中心大楼。这期间完成了两件对后来的住宅标准化非常有意义的工作：一件是完成了一系列的技术研发工作，并形成《技术研发成果汇编》；另一件是建立了集团的材料和部品战略采购平台。
      2003年集团在当时的设计总监张纪文的带领下开始了轰轰烈烈的住宅标准化运动。住宅标准化不仅在集团内快速复制了许多由多层公寓和情景洋房组成的住宅小区，还进行了标准化部品的设计和研发，形成了万科的标准化部品库。这些标准化部品遵循的是工业化的生产和安装方式，对提高成品质量及保证其质量的稳定性很有帮助，所以在非标准化的项目上也得到了广泛的应用。2003年集团还发布了万科的“双标”文件，即《住宅使用标准》和《住宅性能标准》。这是万科一系列内控标准开始建立的标志。
       2004年，在标准化工作的基础上，启动工厂化工作，成立了工厂化中心，开始万科工厂化住宅的研究工作。在研究工作之初大家就认识到，所有工作都必须遵循人类认知事物的普遍规律，即遵循如下四个阶段循序渐进：
      认知（了解阶段，调查、研究）
      掌握（初试阶段，试验、试做，完成技术验证）
      创造（中试阶段，设计、创新，完成市场验证）
      应用（推广阶段，规模开发、规模生产）
     
      在认知阶段，我们经过对国际上各种工厂化住宅体系的调研，结合国内的实际情况，最终从轻钢结构、木结构、预制混凝土结构三种住宅体系中选择了预制混凝土结构住宅作为万科工厂化住宅的研究方向。然后就进入了初试阶段。为了对预制混凝土结构住宅进行充分的认识，2004年底开始设计1号试验楼，2005年底完成这栋试验楼的建造。在这栋住宅楼上我们试验了PC（预制混凝土）结构、PC外墙、PC整体式厨房和卫生间、轻钢外墙、轻钢屋顶和ALC外墙，对各种工业化建筑体系完成了一次全面的检验。
      在1号试验楼的经验基础上，同时经过对欧洲、香港和日本三个地区的预制混凝土结构住宅的研究，我们认为日本的预制混凝土结构住宅技术最适合我国的情况，所以最终我们选择了日本作为我们学习的对象。

       2006年，万科聘请日本丰田房屋的伏见文明先生作为万科工厂化住宅的建筑技术总监，全面负责万科的工厂化住宅的技术研发工作。在伏见文明先生的指导下，我们制定了万科的中长期工业化住宅计划，从三条路线完成工业化住宅的商品化：一条是RC的工业化，即在传统现浇钢筋混凝土结构基础上的逐步改良，逐渐向工业化住宅过渡，其主要目标是解决集团现项目开发过程中遇到的传统建造方式带来的工程质量问题；第二条是PC工法的开发，即完全的工业化住宅体系的研发，其目标是为未来集团的规模化工业化住宅生产作产品技术开发；第三条是内装的工业化，主要是针对现在国内毛坯房交楼的实际状况，内装的工业化成为住宅工业化的前提条件。
      RC的工业化这条路，是在集团建筑研究中心的规划下，各区域公司参与的工业化住宅之路。它不涉及结构体系，首先开始的是轻钢围护系统在传统的现浇钢筋混凝土结构体系上的应用。2005年，我们和世界500强企业——OC（欧文斯科宁）签订了关于轻钢结构外围护体系的战略研究协议，开始轻钢外墙和轻钢屋顶系统的研究开发。2006年年初在万科工厂化1号试验楼上面进行了系列试验，完成了技术验证之后，在武汉城市花园项目上东区进行了试点应用（初试），目的是进行市场验证，对销售情况和居住情况进行总结分析。为了和武汉试点项目进行不同区域消费者对比，在完成武汉试点项目之后又在北京四季花城项目进行试点。同时，我们又和美国华新顿公司在武汉润园项目完成了全轻钢结构体系的房屋建造试验，为项目成功保留原生树木做出了贡献，取得了非常好的效益。
       其次，有进展的是PC外墙体系。在1号试验楼的PC外墙试验之后，上海公司首先迈出走向PC住宅之路的第一步。新里程项目的20号、21号楼分别采用香港PC技术和日本PC技术进行外墙设计和建造。这是万科工业化住宅的又一个里程碑。
       上述无论是轻钢结构的外墙、屋顶还是PC结构的外墙，都能有效的解决集团面临的外围护系统渗漏投诉居高不下的难题。
      而第二条道路，即PC工法的开发，从1号试验楼的全预制体系开始，到2号试验楼选定的半预制体系，逐步沿着既定的“神州计划”前进。2号楼除了结构柱之外，梁、楼板、直接外墙、楼梯等都采用PC构件，工厂预制、现场拼装。而非直接外墙、楼梯间墙、分户墙则采用ALC墙板，内隔墙采用轻钢龙骨双面石膏板系统。设备系统将完全与主体结构脱开，给排水系统采用同层系统，内装系统将完全采用来自日本的松下设计及其配套产品。2号楼之后，2007年上海建造的3号楼将是一个投入实际应用的PC建筑，这将是万科工业化住宅的另外一个里程碑。
      为了支持上述技术研发工作的开展，2006年我们确定完成一系列工作平台建设。工作平台分为软硬件两类，硬件是两项基本工程——万科客户体验中心和万科住宅产业化研究基地。软件业有两项基本工程——申报国家住宅产业化示范基地和成立万科住宅产业化企业联盟。
      万科客户体验中心主要是作为万科建筑技术面向客户、面向社会的窗口，但它同时兼具收集客户体验信息、客户需求的功能，直接为万科的产品设计部门提供信息，具有一定的研究功能。体验中心的一部分设施围绕尺度展开，让客户对自身行为相关的尺寸形成基本概念，达到自我认知的目的。另一部分设施将上述尺度内容有效整合到产品功能空间中，结合产品的性能和设备，对产品局部进行展示，达到产品认知的目的。还有一部分设施将尺度内容、产品局部内容整合到产品概念中，结合不同人群的生活场景描述，展示特定人群的住宅概念，营造细分人群的生活场景。
      万科住宅产业化研究基地主要是作为万科建筑研究中心的产业技术研究平台，但它同时也具有对外宣传展示、对内培训交流的作用。基地主要包括：万科建筑技术研发中心，满足研究人员的办公、会议、接待、培训等功能需求，是整个研发基地的中枢；实验工厂，包括PC构件生产车间、模具车间、钢筋车间、木工车间、金属构件及装饰部品加工车间，以及附属仓库等设施，满足实验研究用的构件生产需求，同时满足后续各实验楼建造的预制构件生产需求；建筑技术检测中心，主要包括耐候及节能实验室、建筑隔声实验室、建筑设备实验室、建筑结构实验室、建筑环境实验室、建筑材料及构造实验室等；建筑技术试验场，为建筑施工技术模拟验证提供必要的条件，现场将搭建一系列的试验用构架；产品开发试验场，为万科住宅产品的开发提供实体验证（即搭建1:1现场实体模型）的必要条件；系列实验楼，完成技术验证和居住体验。另外，还有配套设施，主要包括员工宿舍、外部人员招待所、员工食堂等等，满足部门研究人员、外部单位技术交流和培训人员的住宿和就餐问题。附属设施，包括水处理设施、垃圾收集和转运设施、人工湿地设施等，为基地实现生产、生活污水零排放等四节一环保提供保障。
      建设部住宅产业化促进中心在2006年6月发布实施《国家住宅产业化基地试行办法》，确定“具备一定开发规模和技术集成能力的大型住宅开发建设企业为龙头，与住宅部品生产企业、科研单位等组成的产业联盟”可以申报国家住宅产业化基地。我们以万科客户体验中心和万科住宅产业化研究基地为依托，递交了申报材料，经完成深圳市、广东省建设主管部门的审批，获得建设部住宅产业化中心和专家评审认可，成为国内第一个企业联盟型住宅产业化基地。
      关于万科住宅产业化企业联盟，我们已经陆续和10余家知名的国内外企业、研发机构、大专院校签订了关于住宅产业化方面的战略合作协议，例如《多层及小高层框架结构住宅工厂化外墙体系战略合作协议》（欧文斯科宁、博思格）、《关于开发幕墙和中层轻钢结构房屋的技术合作协议》（华新顿）、《住宅产业化研究及应用战略合作意向协议》（香港理工大学、中国建筑科学研究院、日本前田建设集团）。以达成初步意向并即将签订这种战略协议的还有日本YKK企业、日本松下电工、香港中威预制混凝土制品有限公司、华润建设、ARUP设计公司、中建（国际）建筑设计咨询有限公司、大连理工大学等多家企事业单位。战略合作伙伴的大会已于2007年1月召开。
      记得当时《居住改变中国》的总监制杨澜曾说过：“过去这十几年，住房改革和房地产的发展不仅影响了城镇的个人居住环境、消费方式和邻里关系，还对政府的城市规划、信用制度的建立等等产生了结构性的影响。居住的确正在改变中国。”
      我们现在也可以说：“住宅的产业化生产模式将影响到个人、家庭、市场对居住的选择习惯，这不仅会改变地产开发行业的运作模式，也会改变房包括建材、建造、运输等在内的房地产周边行业的运作模式，将对相关行业产生巨大影响。所以，住宅产业化同样会改变中国。”有这么多具有先见之明的企事业单位加盟到万科的住宅产业化大业之中，我们一定能够在中国开创出一个全新的产业来。

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PC楼的十大优点

李 杰

　　      新里程20栋和21栋PC楼主体结构一直以5天/层的进度顺利向上推进，7月份就主体结构封顶。此PC楼（Precast Concrete也即预制混凝土）列为上海市“‘十一五’住宅产业化建筑施工科技创新示范工程”，也是万科公司第一个推向市场销售的PC项目。目前来说它的成本是比较高的，那万科为什么要建造它呢？原来它至少给我们10大好处。
      首先，它有利于提高质量，根治了外墙常有渗漏、裂缝的通病。因为一般外墙铝合金门窗安装是在工地的土建主体结构完成后进行的，由于是手工操作，管理人员无法24小时旁站监控，工人存在自然惰性、赶工期等原因，不能100%按规范作业施工，使门窗框与墙体之间存在缝隙，造成渗水。但PC楼的外墙PC板是在工厂里预制的，门窗框是在浇PC板混凝土之前就安装在钢模中，这样浇捣混凝土时框和混凝土可以很好的啮合在一起，避免了易渗水的缝隙，渗水概率仅为万分之一。
      而且由于PC板与板之间有20~25毫米宽的缝隙，能消化、避免由于热胀冷缩、地震、不均匀沉降等原因造成的外墙裂缝。
      其次，有利于加快工程进度。一般施工当主体结构完成后，还要利用外脚手架进行安装窗、粉刷（含保温）、外墙饰面等施工，而PC板的外墙面砖、窗框等已在工厂里做好，现场不需要外脚手架。局部打胶、涂料，仅用吊篮就可以进行，不占用总工期。就10－18层的楼而言，仅此一点就可节约工期3-4个月左右。全面实行结构、安装、装修等设计与加工的标准化后，速度更快。
      常规拖工期的一个重大原因是在施工过程中，设计经常反复修改，但PC楼能基本避免这一现象。因为PC楼一经开始制作PC板片，结构、外形等就不能再随意修改，因为一旦修改，则须重新加工PC钢模，那意味着须付出十分昂贵的钢模代价，且钢模加工制作周期较长，工期也不及。
      第三，有利于推进资源整合，提高管理效率。2006年万科开发系统的员工为2602人，对应销售面积为人均1200多平方米。人均销售额，要突破性增长若困难不少，产业化恰巧能提供我们解决此难题的钥匙。
      住宅产业化的道路，就是以标准化、系列化的方式重新组织生产模式，以最终产品住宅为纽带，构造一个关系紧密的企业联合体，形成一个自发的产业化联盟。即万科的产业化=标准化+工业化+产业链整合。在将来全面推行产业化后，盖房子、卖房子，就像去宜家采购，构件是标准的，结构是可以组合的，装配是可以简单完成的。由于PC在一定程度上是已完产品的拼装、组合，我们的管理也是轻松的，效果也是很棒的。PC模式必将为房地产持续科学开发增添一个强大的推进器。
      国外PC生产技术、规模早已成气候，把国外先进的生产技术、管理逐步引进来，将对我国现行的施工、设计、管理、政府管理等来一个大变革，能为行业筑大平台、建大团队、做大项目、出大成果、作大贡献提供契机。
      当然，随着PC工程量的不断加大，现有加工厂不能满足“喂饱”现场施工进度，须再培育、开发有关资源。国外一个PC楼施工，一般都须10个以上工厂同时生产PC，以满足进度。随着时间的推移，此目标不难实现。
      第四，有利于资本运作。房地产行业是资金密集型企业，资金的周转率、回收速度快非常重要。而PC楼由于建设速度快，竣工早，就能早日回笼资金。
      第五，有利于提高建筑产品的品质，赢得客户。国内大部分建筑房屋的寿命比国外发达国家短。我国现在很多建筑使用20、30年后，结构、外墙饰面开始损坏，有的瓷砖、涂料脱落，变成“花脸”，“未老先衰”，寿命短，老百姓不喜欢。实现PC楼后，由于瓷砖等在工厂里和混凝土牢固地粘结在一起，防止了“冻融”现象，基本杜绝了瓷砖脱落，PC产品能长久不衰、永葆“青春”。
      还有，在实现室内安装、精装修的工厂化以后，管道、装修成品等在工厂里生产好，再像装电视机一样装箱，送到家里，打开包装箱组装即可，又快又好。若干年后，想更改室内装修，也比传统施工方式容易的多。
      第六，有利于降低业主管理人员的工作强度。由于产品在工厂预制，常规现场的门窗安装等质量控制点的监控可减少，而且合同数量也减少，管理人员相对轻松，管理的项目数量和质量可以增加。当然，由于现在PC楼管理还在探索，目前现场管理还有一定的强度，等到做熟了、顺了，此优点才能体现出来。
      第七，有利于施工现场文明施工、安全管理。传统作业是大量工人在施工现场，高空坠落、触电、物体打击等是事故频发率最高前三项。而工厂化是把大量工地作业移到工厂，现场工人最大可减少89%，大大减少了现场安全事故发生率。
      第八，有利于环境保护、节约资源。由于工厂化，大大减少了现场土建粉刷等易起灰尘的作业，不会造就“灰朦朦”的建筑工地、“雾朦朦”的遭殃邻居。这既有利于工人健康，又避免了扰民。
      日本、美国建筑PC已达50%以上。我国目前每百万美元国内生产总值能耗为1274吨标准煤，比美国高2.5倍，比日本高8.7倍。建造房屋大面积工厂化后，钢模板等重复利用率提高，垃圾减少83%，材料损耗减少60%，建筑节能50%以上。尤其能节能、省地，是积极响应国家倡导的“建设资源节约型、环境友好型社会”大政策、大环境的重要举措，是和万科践行“企业公民”的企业精神一脉相承的。
      第九，有利于营造企业创新的氛围，多出创新硕果。企业又好又快地持续发展，几乎和创新是休戚与共的，创新是企业发展的灵魂。由于PC本身是一个创新工程，涉及设计、施工、材料、加工等都需要有一个和传统做法不一样的创新的思路、创新的管理。
       当前，我国企业的科技创新能力薄弱，核心竞争力不强。万科做为中国房地产的领跑者，须不断有新技术、新工艺、新管理作为强大支撑。通过PC工程，聚焦国家发展战略，主动融入国家创新体系，在创新中争取自身的进步与完美，体现万科的抱负与价值。PC创新昭示了万科追求领跑的开拓理念和持久引领房产时代的雄心壮志，是进步和开发的明智之举。矢志在房地产业勇攀高峰、挺立潮头的万科，争开发项目日新月异、创开发成果层出不穷，PC作为融入创新型国家的运作体系的载体，定将在未来房地产业发挥更大的作用。
      第十，有利于企业“卓越绩效”模式的深入推进。卓越绩效模式，其核心是“树立卓越观念，追求卓越绩效”的质量管理新理念。它要求企业更关注顾客和市场，关注社会，承担社会责任，实施可持续发展战略，提高企业整体绩效和竞争能力，强调科学发展、全面发展、协调发展、可持续发展。而工厂化的推进，恰好对提高工程质量、企业整体管理水平、提升客户满意度具有深远的意义。
     
      2002年时，上海建筑工人平均日薪在40元左右，现在平均起码70元，平均每年增长8%左右。照如此速度，5年后，人工费要涨至100元以上，那时，能大幅度的减少工人数量的PC方法可能是普遍性的。
      而若PC量大、设计标准化后，能极大的增加钢摸板的周转使用次数，从而大幅降低成本。再加上总包、加工厂、材料商等形成竞争，新工艺就很可能降低成本到25%了。
      目前，PC还未成气候，她的优势还未充分表现出来，但是，她的夏天，谁又能说不会很快到来呢？

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1号楼之节能高效

万 建

　　

资源的节约
      在万科一号楼的建造过程中，70%以上的工序均为干作业，大大减少了对水资源的浪费。传统的现场施工中混凝土的现场养护所使用的方法是泼水，用水量难以控制，被污染过的水，未经处理就直接排放到场地四周。而混凝土构件厂，对于混凝土构件使用蒸汽养护，或者使用统一的构件养护池，对混凝土构件进行浸泡。这些使用后被污染的水，可以通过净化处理，进行中水收集再利用，从而达到节水的目的。同时，工厂在进行混凝土配比时，可以按比例严格地控制用水量，而现场施工就很难控制到用水量，从而造成水资源浪费。
      住宅建设耗用的钢材占全国用钢量的20%，水泥用量占全国总用量的17.6%。而据有关资料介绍，原苏联早在上世纪80年代初粘土砖在墙体材料中的比重就已下降到了37.9%；美国和日本粘土砖的使用比例分别在15%和3%以下。而我国由于建筑用钢材和水泥的强度较低，与发达国家相比钢材消耗高出 10～25%，每拌和1m3混凝土要多消耗80k*泥。
      工业化生产时，制作构件所用的钢模具、钢模板均可多次循环使用约100次左右，报废后均可回炉；而现场制作模具的木模板可循环使用频率极低，仅2-3次。以一号楼为例，如果使用传统的木模板，所损耗的木模板约为600㎡，但若使用钢模具则可全部回收再利用。据一号楼的数据分析，在整个施工过程中，瓷片损耗是传统模式的40%，钢筋损耗是传统模式的75%，混凝土损耗是传统模式的65%。
      工厂化集中生产的方式，降低了建筑主材的消耗；装配化施工的方式，降低了建筑辅材的损耗。
      现场装配施工相较传统的施工方式，极大程度减少了建筑垃圾的产生、建筑污水的排放、建筑噪音的干扰、有害气体及粉尘的排放。

提高房屋质量
      工业化住宅能够最大程度改善结构精度、墙体开裂等质量通病。
      在万科一号实验楼建筑过程中，在精确度上，以混凝土柱的垂直度误差为例，按照传统施工方法制作的混凝土构件尺寸误允许值为5-8mm，而以一号楼的预制方式生产的混凝土柱子的误差在2mm以内。混凝土的表面平整度偏差小于0.1%，外墙瓷片拉拔强度提高9倍。产品性能采用新的围护和隔墙体系，提高隔声和保温性能，通过设备分离的方式，便于系统维护及更新。生产效率通过预制生产和装配式生产方式可大幅度缩短建造周期，减少现场施工及管理人员数量。
      从人员上来讲，一号楼总装现场全部工人仅12人，管理人员2人。大量人力要求高、精度难以控制的工作转移到了工厂生产。
      就施工工人操作的稳定性上来讲，以预制楼板吊装工作为例，工人的现场的基本操作步骤仅定位、就位、安装3步。现场施工使用吊车，省去外墙脚手架，高空作业量减少了近90%，可控制性更强。而吊装一块楼板的平均时间仅为15分钟。传统方式下，一栋11层的小高层，建造周期约为12个月；而装配式生产方式仅4 个月。在工厂化的模式下，装修、景观可随主体同步开展。

　
        　         　
　

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上海新里程，走出实验室的工厂化住宅

李 杰

　　

      新里程项目位于上海浦东新区高青路2878号，中汾泾与高青路交口处，南毗新开河，西临盛苑路。万科在这里进行的PC项目为其中的20号、21号商品住宅楼。其中的20号楼建筑面积7531.94m2 ，东西长约47.87m，南北宽11.935m，建筑高度42.525m，共14层，层高2.92m；21号楼建筑面积6483.42 m2 ，东西长约51.86 m，南北宽10.36 m，建筑高度33.72 m，共11层，层高2.92m，两幢楼均设有一层地下室（地下室和常规施工做法一样）。
      这两栋楼万科采用的施工模式并不一样，20号采法香港，21号楼则为日本模式。香港、上海、日本的设计单位都参与其中，而构件的生产，则是由上海本地供应商来提供。大体来说，PC可为四大部分：外墙板、楼板、阳台、楼梯。

PC构件是如何制作的？
      在预制厂生产时的模板采用钢制模板，钢筋加工成型后整体吊装到模板内；混凝土采用预制厂内的预拌混凝土，浇注后进行蒸汽养护。生产过程中的模板清洁、钢筋加工成型、保温板墙底面处理及窗框安装、预埋件的固定、混凝土施工及蒸汽养护、拆模搬运等工序均采用工厂式流水施工，每个工种都将由相对少数固定的娴熟工人进行操作实施。
      首先，要制作不同大小、形状的PC钢模具（一般须35天左右）。
      然后绑扎PC内钢筋后，再对PC板面砖铺贴：我们选用45×45mm外墙饰面面砖（和常规面砖一样），先把一块块的小面砖用手工和模具拼接成300×600的大块面砖，以使贴于钢模内时不易移位，且加快进度。
      步骤一：
      选择、确定面砖用的木模具，并把瓷砖放入模具中：
      步骤二：
      在瓷砖之间5毫米的缝隙中嵌入塑料网型分格条（防止浇混凝土时砖的缝隙漏浆）。
      步骤三：
      再在瓷砖面上粘贴塑料薄膜（使各瓷砖成整体一大块。注意：此蓝色薄膜不是一般的塑料薄膜，它须能耐PC板蒸汽养护时的高温。薄膜和塑料网型分格条目前国内很少单位生产，故只能进口，价格高昂）
      步骤四：
      大块面砖从模具中拿出，为半成型产品。
     
      然后我们就可以在在钢模中先安装窗框，接着铺贴瓷砖（瓷砖“仰卧”在钢模中，背面用很薄的双面胶带把瓷砖和钢模黏结在一起，防止浇混凝土时瓷砖移动）。
       再放入事先已绑扎好的钢筋、各类预埋件（吊点、避雷、接驳器等）经过加工厂、总包、监理的隐蔽验收：验收合格完毕后，浇捣混凝土；蒸汽养护6~9小时后，砼强度达到70%后脱模；脱模后撕去薄膜、网格条，最后进行清洗；检查合格后，按工地的进度装车、送至工地。

20号楼PC结构施工
      2007年4月29日，20号楼第一块外墙PC板进场吊装，以5天/层的进度推进。截至6月25日，已施工完第9层。
      20号楼的施工步骤如下：
      第一天：上层混凝土昨晚浇捣完毕，早晨进行收头，10：00以后进行弹墨线，下午进行柱的钢筋板扎。
      第二天：吊装外墙PC板（用工具式钢斜撑、角钢进行初始固定）；同时进行板墙钢筋板扎。
      第三天：精确校正PC板完，搭设钢管排架，支板墙模板、绑扎梁钢筋。
      第四天：搭设钢管排架，在其上安放水平槽钢，开始安放叠合PC楼板。同时，支板墙模板完。
      第五天：继续安放PC叠合楼板完，吊装PC阳台完，最后绑扎表层钢筋，预埋部分管线后，晚上浇捣混凝土。   
      至此，结构一层基本完成，浇捣混凝土后的第三天，楼梯间的板墙侧模拆除后，吊装PC楼梯。如此循环往复，直至结构封顶。
      结构封顶后，利用吊篮对楼的外侧立面进行板缝打胶、阳台涂料、撕面砖保护纸、清洗完毕。室内可按正常楼的顺序作业。'

21号楼PC结构施工
      21号楼总的施工顺序是：先做好结构主体框架，后再吊外墙PC板。
      这幢楼的施工顺序如下：
      第一天：上层混凝土昨晚浇捣完毕，早晨进行收头，10：00以后进行弹墨线，下午进行柱的钢筋板扎。
      第二天：搭设钢管排架，板扎柱、板墙钢筋，支梁模。
      第三天：继续搭设钢管排架，板扎柱、板墙钢筋，扎梁钢筋，吊装PC楼梯就位。
      第四天：扎梁钢筋完，排架上安放水平槽钢，开始吊装叠合PC楼板。
      第五天：吊装叠合PC楼板完，吊装PC阳台，绑扎楼板表层钢筋，验收完成后，浇捣混凝土。   
      主体结构如此重复施工，当结构到第4层时，开始吊装第一层的外墙PC板。其步骤如下：
      第一步：为着使钢丝吊绳能靠近主体结构外墙，先把上部结构施工的外脚手拆除、用吊车吊走（该外脚手是6m长一段，可用吊车吊）。
      第二步：吊外墙PC板，逐步靠拢、就位。
      第三步：将楼层内侧的PC板连接件用螺丝扣牢，基本就位。
      第四步：待1~2层的外墙PC板全部就位后，再利用螺丝进行精确定位。精确定位完成后，将PC板内侧、沿外墙四周的后浇带混凝土浇捣完毕。
      待上部结构再做3~4层时，再安装3~5层外墙板，直至结构完成。结构封顶后，利用吊篮对楼的外侧立面进行板缝打胶、阳台涂料、撕面砖保护纸、清洗完毕。室内可按正常楼的顺序作业。

　

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万科领军中国住宅产业化大工程

——《解放日报》
　
　   三年内，上海万科实施住宅产业化方式的开工面积将达到80万平方米，占新开工的80%
　　从明年起，上海万科新开工的公寓项目100%实行全装修，别墅项目部分实行全装修
　　39℃高温那天，记者见一位建筑工人满脸水泥浆，只露出两只眼睛，不由—阵感慨：建筑工人太苦了！面对这种原始的现场湿作业施工方法，领军中国房地产业的万科地产在近日召开的“媒体派对”上大吼一声“不”！万科在上海新里程项目试点的基础上，提出了三年目标：到2009年，在80%的新开工公寓项目中使用产业化施工方式。从明年起，万科新开工的公寓项目全部实行全装修。市房屋土地资源管理局对万科的住宅产业化之举给予高度的评价，并呼吁更多的房地产开发企业向万科学习。
　　住宅产业化，是用工业化生产方式来建造住宅，以提高住宅生产的劳动生产率，提高住宅的整体质量，降低物耗。产业化的意义：住宅建筑的标准化；住宅建筑的工业化；住宅生产、经营的一体化；住宅协作服务的社会化。上海万科董事长刘爱民解释道：“住宅产业化就是以提升产品的品质性能、提升生产效能、提升客户的价值为目标，通过研究客户需求、设计标准化、产品定型，进而工厂化预制、现场装配的住宅生产方式。”
　　住宅产业化将带来住宅整体性能提升。目前，万科的住宅产业化是从PC（混凝土预制技术）起步。这种建造方式，能最大程度地改善墙体开裂等质量通病，并提高住宅整体安全等级、防火性和耐久性。通过设备分离等技术手段，使得系统维护、更新更加方便。它采用轻质隔墙体系，业主可根据需要变更室内装修。此外，它对节能环保大有裨益。通过工厂化生产和现场装配施工，可大幅减少建筑垃圾和建筑污水，降低建筑噪音，降低有害气体及粉尘的排放，减少现场施工及管理人员。工厂化的生产方式，使大多数工人在车间里生产预制件和构件，而不是在现场浇捣水泥浆，产生满脸水泥浆的现象。
　　发达国家的住宅产业化起步早、程度高；我国上世纪90年代推行，步履艰难。住宅工业化最发达的国家瑞典，80%的住宅采用以通用部件为基础的住宅通用体系；丹麦是第一个将模数法制化的国家；美国人住宅用构件和部品的标准化、商品化程度几乎达到100%。上世纪90年代，我国政府开始推行住宅产业化。从1994年的“国家2000年城乡小康型住宅科技产为业示范工程”，到1998年建设部等部委出台《关于推进住宅产业现代化，提高住宅质量若干意见》，再到1999年8月建设部和七部委一同起草了中国住宅产业化纲领性文件。这些文件离真正付诸实施，有相当的距离。
　　万科是第一个吃螃蟹的。目前，万科在全国27个城市有房地产项目在开发。他们将住宅产业化试点放在上海。董事长王石认为，上海的政府主管部门观念比较新，看得比较远。上海的住宅建筑环境比较好，技术配套比较完善。去年冬季，万科开始在上海浦东新里程项目试点。首个以工厂化方式建造的商品住宅新里程21号和22号楼上月封顶（如图），即将推向市场。

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递延税债减 公司盈利升
作者: Value杂志
时间: [ 2007-09-03 05:52 ]

递延税债减 公司盈利升


近期不少内地企业公布的业绩，都录得不俗的盈利增长，除了本身的业务发展外，当中亦由于内地统一了内外资税率，虽然该措施08年1月才落实，但递延税项目负债减少，会变相增加公司盈利。

《香港经济日报》记者



会计方法不同产生的递延税项


递延税项资产（负债）的出现，主要是由于公司所编写的财务报表，与税务机构所采纳的会计准则不同。若给税局的实缴税款大于公司财务报表列出的税务开支，递延税项资产便会产生；相反，若实缴税款小于财务报表列出的税务开支，递延税项负债就会出现。

假设A公司今年毛利有1万元，在计算其税前溢利时，必须先扣除当年的折旧。从税项申报的角度来看，A公司该年的折旧为6,000元；可是，会计师根据国际会计惯例计算，显示在财务报表上的折旧应为4,000元，两个不同的折旧会得出两组不同的税前溢利。因此，我们亦会获得两个不同的税款（税项申报计法为4,000元×40%=1,600元；财务报表计法：6,000×40%=2,400元），由于实缴税款低于财务报表上的税务开支，产生了800元（2,400－1,600）的递延税项负债（见下表）。

递延税项是会在未来的财政年度作摊销，递延税项资产可以减少未来现金流出，而递延税项负债则会增加未来现金流出，因此，递延税项是会对未来的现金流构成影响。

最常见导致递延税项产生的一个原因是折旧，常用的折旧计算方法多达4、5种，同一件资产，以不同的折旧方法去计算，会得出不同的折旧金额。故此，若果编写财务报表时，采用了不同于税局的折旧方式，便会有两个不同的盈利数字出现，从而导致两个截然不同的税项金额。除了折旧外，另一个会产生递延税项的常见项目是公司对客户作出的保用担保（warranty）。



税率减低变相增加盈利


早前内地统一内外资税率，把内资公司适用的企业所得税率由33%下调至25%，并在08年1月1日正式生效，不少内资国企未来的实际税率因而大幅减低。这除了影响公司在08年税率落实调低后的税项支出，亦同时影响到公司早前录得的递延税项负债及资产。

其原理是，由于早前公司录得的递延税项负债及资产都是以当年的税率来计算，若然税率被下调，递延税项负债及资产亦要相对调整。投资者可以用这以角度来理解：以递延税项负债为例，是指会计上已计算并反映在损益表，但实际上未需要缴交的税项开支（或称负债），当税率下调时，公司在未来需要缴交的该笔税务开支（负债）便因此减少，令递延税项负债减少。

根据会计准则递延税项负债减少会令到该期的所得税开支减少，变相令到盈利上升。

投资者要注意，在这种特殊情况下公司的盈利上升，仅属于单一事件，当公司调整了递延税负债及资产后，除非税率再次改变，否则这种收益在未来不会重现，公司未来的所得税开支会重新以新税率计算。

东风集团（0489）今年上半年的税前溢利较上年增加近四成，但所得税开支却较去年跌近8成，当中主因是公司早前的递延所得税负债较递延所得税资产高，当税率下降时，公司的递延所得税开支便会录得负数，公司变相获得一笔特殊收益。



折旧方法不同产生递延税项

税项申报计法
财务报表计法

毛利
$10,000
毛利
$10,000

折旧
（6,000）
折旧
（4,000）

税前溢利
4,000
税前溢利
6,000

税项（40%）
（1,600）
税项（40%）
（2,400）

纯利
2,400
纯利
3,600


由于实缴税款较财务报表上的税务开支少，便产生800元递延税项负债。







《香港经济日报》

2007.8.31


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[万科研究专题]海量万科研究资料免费分享

http://cdbbs.soufun.com/3210203622~-1~2236/6558147_6558147.htm

[万科研究专题]海量万科研究资料免费分享<9423>字节
                                                                                       

3.3.3                                                                                                2007-8-31 13:46:30                                                                                                发表于房地产门户-搜房网>业主论坛>                                                                                                华润置地凤凰城                                                                                                        业主论坛 hrcnxm.cd.soufun.com                                                                                       

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[ 本帖最后由 meng-h 于 2007-9-3 21:23 编辑 ]

azure1102

感谢楼主，楼主辛苦了。
股东做到如此也真是不易。

meng-h

房策天下（地产思想库）房地产营销策划论坛
http://www.swotbbs.com/index.php?fromuid=112012

meng-h

原帖由 azure1102 于 2007-9-3 21:39 发表
感谢楼主，楼主辛苦了。
股东做到如此也真是不易。

应该的，应该的。

meng-h

万科增发股9月5日上市 A股不设涨跌幅
http://www.sina.com.cn 2007年09月03日 20:58 新浪财经

万科增发股9月5日上市A股不设涨跌幅

　　新浪财经讯万科(000002)今天披露，公司此次发行的共计31715.8261万股A股股票将于9月5日上市。发行价格为31.53元/股。本次发行股票网上申购简称"万科增发"，申购代码"070002"。上市当日A股不设涨跌幅，而B股市场继续维持此前的涨跌幅显示，而参与此次增发的公司董事、监事及高级管理人员和持有5%以上股东的股权如果在半年内卖出，其收益归上市公司所有。

meng-h

狙击地产外资
《财经》记者 赵剑 飞张卓《财经》杂志 /总193期  [2007-09-03]
　在所有堵截房地产投资渠道的政策中，堵住外资看上去是最易见效的一环。但是短暂的休克后，外资似乎随时都准备寻找新的机会卷土重来

    在所有堵截房地产投资渠道的政策中，堵住外资看上去是最易见效的一环。但是短暂的休克后，外资似乎随时都准备寻找新的机会卷土重来

    别提房地产，以后任何跟房地产有关的投资我们都不做了。”6月底，渣打直接投资有限公司大中华区（下称渣打中国）一位高层在接到《财经》记者电话时断然表示。电话中随即一片盲音。
    一天之后，媒体披露了国家外汇管理局的一纸处罚通知。29家中外资金融机构因“协助一些境外投机性资金假借贸易或投资等渠道流入”，违规投资中国房市和股市而受到处罚，汇丰、渣打以及中国五大国有商业银行均在其列；其中，受罚外资金融机构达十几家之多。
　　半年之前，渣打中国还对外界表示，渣打联合美林、摩根士丹利入股中远房地产开发有限公司。
　　渣打只是近年来大举涌入中国房地产市场的外资中的一个，甚至算不得大角色。它最引人注目的投资是在2006年6月，向世茂房地产控股公司（香港交易所代码：0813）投资5000万美元；7月，向绿城中国控股有限公司（香港交易所代码：3900）投资金额约为3．7亿港元，获得绿城控股3.5%股份，并且出资2500万美元，在上海浦东买下上海城建国际中心大厦四个楼层。
　　仅仅半年时间，“外资房地产”变成了一个高度敏感的词汇，人人避之惟恐不及。其根缘，概因中国自2006年以来执行的打压外资房地产投资的政策在执行中一再加码。即使对投资中国房地产的兴致未减，主力机构也都纷纷从曝光转向潜水。
　　在针对房地产的所有宏观调控措施中，堵截外资是执行最彻底的一环，但是在中国房价如潮的涨势中，外资究竟起到了什么作用，是推力，还是其它，却仍然说不清道不明。而面对继续暴涨的房价，在短暂的休克之后，更多的外资金融机构似乎随时都在寻找新的机会卷土重来。

“13道拦截金牌”
　　2007年7月10日，国家外汇管理局下发《国家外汇管理局综合司关于下发第一批通过商务部备案的外商投资房地产项目名单的通知》（下称130号文）。对于外资而言，能否上榜这份名单意义重大，但更重要的是，这份通知要求6月1日后获批的外商投资房地产企业将不被允许登记外债。
　　根据130号文，2007年6月1日以后（含2007年6月1日）取得商务主管部门批准证书且通过商务部备案的外商投资房地产企业，不论是新设还是增资，各分局均不予办理外债登记手续。
　　“实际上，130号文是限定了未来在中国新成立的外资房地产公司将不能从海外贷款。”德勤华永会计师事务所有限公司（下称德勤）合伙人罗永昌告诉《财经》记者。
　　外资投资中国房地产有多种形式，从对开发商的直接投资来说，可分为股权投资和债权投资，其中债权投资因为回报稳定、风险小，并且税务方面有好处，一直是受到外资偏爱并主要采取的投资形式。130号文出台表明监管层是有的放矢。
　　巧合的是，130号文发布正好是著名的“限外令”171号文出台一周年。一年前，建设部等六部委联合发布《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》（下称171号文），对境外企业持有房地产的方式及外商投资房地产作了严格规定。
　　2006年171号文对外资持有中国房地产方式、资本配置、融资等方式进行限制，其中禁止了投资者以境外直接持有中国物业的方式投资中国房地产。这一规定实际上堵住了外资以股权投资直接向国内投资的途径。
　　171号文还要求投资规模不少于1000万美元的境内外商投资房地产企业，其注册资本不少于投资总额的50％，而且要在被投企业须注册资本全部到位并取得国有土地使用权证的情况下才可以借款。这些措施都意在增加降低外资的杠杆作用，增加成本。
　　2007年3月6日，商务部又发布《商务部办公厅关于2007年全国吸收外商投资工作指导性意见》（业内称为25号文），全文提到房地产的地方只有一处，但对外资投资房地产再次作出严厉表态：即“严格限制外商投资房地产”。
　　未及三个月，商务部和外管局又联合发出《关于进一步加强、规范外商直接投资房地产业审批和监管的通知》(业内称50号文)，强调境外投资者不得以变更境内房地产企业实际控制人的方式，规避外商投资房地产审批。
　　50号文还进一步加紧了对外资房地产公司成立的审批，要求外商“申请设立房地产公司，应先取得土地使用权、房地产建筑物所有权，或已与土地管理部门、土地开发商/房地产建筑物所有人签订土地使用权或房产权的预约出让/购买协议。未达到上述要求，审批部门不予批准”。此前的171号文只是要求外商应先在国内注册成立公司，才能进行房地产投资经营行为。

外资进入能否停步
　　对于种种“限外”手段的作用，市场上反应并不相同。融科投资管理顾问有限公司执行总裁李汝容表示外资受到影响很大，从去年以来外资进入房地产大幅放缓。融科投资是联想控股旗下融科智地从事商业物业投资和资产管理的子公司。
　　美林投资银行房地产投资基金大中华区负责人彭刚亦对《财经》记者表示，130号文对外资投资中国房地产打击不小，已经有外资因此放弃投资中国房地产项目的打算。
　　不过，不少业内人士认为外资并未就此止步，毕竟“上有政策下有对策”。一家在海外红筹上市的房地产企业负责人士对《财经》记者表示, 130号文发出后，他们曾专门就此与外国投行等投资机构进行过探讨，结论是，外资房地产企业从境外贷款的道路不可能被完全卡死。
　　一方面，对于在海外上市的国内、甚至国有性质的房地产企业，有关政策在执行时肯定会有所考虑。而且，由于地方政府对引进外资的倾向性不同，在对政策的具体掌握上肯定会有所不同。另一方面，此前，外管局每年对外资房地产公司从境外贷款有相应的额度，这些额度应该不受130号文的影响。
　　“即使是今年6月1日后新获批成立的公司，也有可能通过境内的关联公司剩余的额度等形式，间接在境外获得融资。”上述地产负责人称。
　　事实上，德勤提供的研究数据可印证上述说法：2007年一季度，公布的外资对中国房地产项目的总投资额达54亿美元，比上一季度增加30%。根据德勤统计，外资投资最多的属商住混合综合性物业项目，增长最快的则是住宅楼项目。从地点上看，上海依旧是外资房地产商最青睐的城市。在德勤列出的八个最大的外资投资房地产项目中，六个项目在上海，另外两个分别在北京和四川。
　　就在8月7日，新加坡政府背景的新加坡腾飞集团(Ascendas　 Group)在上海宣布，成立两只总额为14亿新加坡元（约合70亿元人民币）的基金，专门投向中国内地的工业和商业地产项目。腾飞集团总裁张雪倩称，腾飞集团在两笔基金中各占比30%左右，其他参与者均为亚洲或国际上知名的投资者。

曲径通“幽”
　　事实上，多数业内人士均承认，对于外资在中国地产的规模究竟有多大，并没有一个清晰的说法。根据中国人民银行新近完成的一份房地产金融报告，2006年全国房地产外商投资82亿美元，只占整个投资的1.6%。
    “这个数本身统计上可能是对的，但是不具有实际意义。”一位专家说。
　　另据乐通投资公司的统计数字，2006年四季度、2007年一、二季度公布的外商房地产投资交易额分别为41亿美元、54亿美元和59亿美元，分别比前一季度增长30％和11％。
　　由于外资进入的形式多样，渠道复杂，真实情况以及未来变化仍然很难掌握。
　　即使在130号文之后，一家外资投行专事中国投资的人士告诉《财经》记者，仍然在寻找中国的投资项目，包括地产项目，而且规模不能小，在1亿美元之上，关键取决于投资对象有没有海外结构。
　　此前，房地产公司在筹集外资时，主要通过其在境外的股东向外资贷款，再向其国内关联项目公司给予股东贷款，或进行股东增资，一般外资要求的回报率在每年平均20%-30%，并且多数会要求借款人以股权或资产作为抵押。借款人还款则可以通过海外IPO或者再融资等手段，直接在海外还款，而无需转移国内资金。因此，有无海外结构事实上成为外资选择投资项目的一个重要考虑。
　　美林投资银行房地产投资基金大中华区负责人彭刚告诉《财经》记者，对于贷款投资，可以随时通过还贷把资金回笼到海外，而若以资本金注入，只能以股息的形式按期收回小部分的收益，大笔资金退出则只能以公司减资的方式完成，操作难度相对复杂。另外，从税收方面考虑，德勤（北京）税务方面高级经理李晓晖向《财经》杂志记者介绍说，以资本金形式注入也比从海外借款成本要高，因为贷款利息计入成本可免于征税，而股息则须计算所得税。
　　尽管政策上的限制越来越多，但罗永昌认为，只要外资房地产企业继续看好中国房地产市场，认定人民币升值的趋势，确定投资收益高于因政策性限制所增加的成本，就会继续在中国投资房地产。
　　不过，由于因规避政策限制产生的成本增加，手续也越来越烦琐，更多的外资房地产公司倾向于投资大型项目，以追求高回报。此外，外资投资房地产的另一个趋势是从一线城市转向二三线城市，因为北京、上海等一线城市房价已经很高，二三线城市相对很低的房价可能带来更高的收益率。
　　8月初，爱尔兰最大的房地产公司之一财富控股集团（Treasury Holdings Group）旗下中国房地产机会有限公司（China Real Estate Opportunities Limited，下称CREO）宣布，以约75亿人民币的价格正式完成了对上海虹桥上海城一期、三期以及五期（中区广场）的收购。这一价格刷新了上海外资收购物业单笔总额的最高纪录。
　　CREO于2007年7月在伦敦AIM 市场上市，成功筹集了2.59亿英镑。除了此次收购的虹桥上海城，CREO在中国还有上海黄陂路中心广场、上海华山路财瑞大厦、北京空港物流园、青岛唐岛湾海洋村等多个项目。
　　关于外资进入房地产市场对价格的影响，李晓辉认为，很难讲外资房地产企业对中国房价的升高有多大推动性作用。一般开发商从外资手中获得的资金成本很高，“而外资多数投资于高端房地产项目，可能这些楼盘会成为市场上价格较高的楼盘，有某种指标性的作用。”
    李晓辉说。但业界也普遍认为，对外资的限制实际上缩减了开发商的融资渠道，反过来也会缩减市场供应，因此堵截外资从这个意义上也有可能反而推高房价。
　　针对新出的130号文，德勤的李晓晖表示，规定要求所有新设外资房地产公司必须在商务部办理报备，这样政府对外资房地产公司成立的规模和速度上可以有所监督和控制。因为商务部没有规定审批回复的时间限制，还可通过备案大幅延长外资房地产公司注册的审批时间。
　　不过，即使在如此严苛的环境下，仍然有许多外资房地产开发商或投资基金在中国市场徘徊，期待着房地产“限外”的政策能够改弦易辙。
　　即使在外资进入最困难的五六月间，商业物业的价格也并未因外资受阻而看跌，因为更加财大气粗的巨大买家——国内保险公司——正在积极四处寻找收购对象。其中，最令业内瞩目的就是平安保险和中国人寿。
　　今年５月，平安保险宣布收购位于北京燕莎使馆区的美邦国际中心。乐通投资公司研究报告称，估计平安将为该交易花费30亿到35亿元人民币。这笔交易很可能是2006年下半年政府对保险公司投资房地产“开闸”以来，保险公司在房地产业最大的一笔交易，也被业内认为是更多保险公司参与投资房地产市场趋势形成的标志。
　　与外资相比，保险公司资金成本更低，投资回报率要求4%-6%即可，并且更偏好回收期长的投资，因此，业内普遍预期保险公司进军房地产，将给市场普遍收益率带来较大的打压。
　　“比起外资，保险公司是更可怕的对手。”一家房地产投资公司负责人如是感叹。■

meng-h

全民购房的高烧
《财经》记者 杨彬彬《财经》杂志 /总193期  [2007-09-03]
　北京楼市的疯狂，只是2006年下半年开始的这场房价洪流的一个缩影

    北京楼市的疯狂，只是2006年下半年开始的这场房价洪流的一个缩影

买与不买，是个问题
    立秋已过，北京的气温不降反升，“秋老虎”挟夹着秋雨一直盘桓在这座城市上空。比天气更加溽热的则是北京的楼市。
    7月4日，一位网名叫做“赵家小宝”的网友，在博客里记录了自己买房的戏剧化经历。他的真实身份是北京一家网络广告公司的总经理。赵在半年前看中了北京北部亚运新新家园的一套二手房，准备投资，因户型太大犹豫未决。几个月后，这套失之交臂的房子价格从1.4万元/平方米涨到了1.8 万元/平方米。
　　6月底，赵与友人闲聊时偶然得知，北四环的中关村公馆即将对新浪员工内部发售，价格为1.4万元/平方米，便立即托朋友从内部拿了一个号。7月4日晚，赵氏夫妇遵嘱直奔现场，排了两个多小时队后才抢得两套。
　　“现在卖房不像从前了，得晚上开盘，还不能动静太大，得悄悄地进场，打枪的不要。”赵在这次抢房历险后总结说，“以前找人是为打折，现在找人是为了拿个号。买房就像买大白菜，晚了就没了！”
　　过去，北方一到冬季就蔬菜匮乏，入冬前全民抢购大白菜是当年北京等城市的一道风景，家家户户几百斤地把白菜往家扛。至少现在，“赵家小宝”不会为自己抢来的“白菜”后悔——仅仅四天后，中关村公馆以1.7万元/平方米的价格开盘，十天后迅速涨至2.2万元/平方米。
　　“赵家小宝”只是时下中国为数庞大的购房大军中的一员。这场购楼热最初从上海、杭州萌发，自去年以来逐渐蔓延至北京、深圳，又渐至南京、成都、重庆、长沙、北海等二三线城市，仅四五年间便演变成一场席卷全国的购楼狂潮。数千亿元投资顺流而下，牵动着千万人的神经，将各地房价一再推高。谁也不知道，这场大潮能涨到何时，最终又将退向何方。
　　但是，与“赵家小宝”这样把买房当做投资的人不同的是，那些准备拿出全部积蓄买下自己第一套住房的人，却在像直升机一样上升的房价中进退两难。迫于房价飞涨的压力，不少人匆忙出手。在位于北京南三环的建邦华府，正准备签约的李先生接受《财经》记者采访时如此描述自己买房的理由：“虽然现在价钱高，以后肯定还会更高！现在不买，以后更买不起了！”在银行工作的他已来京11年，这是他买的第一套商品房。
　　8月13日，国家发改委通过其网站公布了上一季度全国房地产价格指数，统计显示，全国70个大中城市的房价比去年同期上涨了6.3%，其中，涨幅最高的深圳达14.3%，北京也达到了9.5%。
　　同一天，国务院发布了《关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》（下称若干意见）。十天后，全国城市住房工作会议在北京召开。曾培炎副总理在8月 24日的开幕讲话中强调，要将解决城市低收入家庭住房困难作为政府公共服务的一项重要职责，进一步建立健全廉租住房制度。经历了长达五年“屡调屡涨”、“屡涨屡调”的不断试错，政府终于下决心重拾公共服务责任，“以保障促调控”。
　　事实上，在“若干意见”正式公布前，业内有关房地产调控下一步政策走向的猜测就没有停止过。半年来，提高购房首付比例、开征物业税、REITs（房地产投资信托）试点、增加土地有效供给、缓解供需矛盾等话题先后成为业界讨论的热点。全国房价飙升榜前几名的省市也纷纷召开座谈会，反思上一轮调控政策、鼓励各界为房地产调控献计献策。
　　8月23日，已经就任建设部党组书记的原发改委副主任姜伟新被正式任命为建设部副部长，进一步引发了人们对从宏观层面加强房地产调控的广泛猜想。姜伟新在担任发改委副主任期间主抓固定资产调控。来自发改委内部的分析称，如无意外，姜已是下任建设部部长的内定人选。此前，建设部部长还从未有从宏观经济部门调任的先例。
　　已进行五年之久的房地产调控正站在一个十字路口。面对这场全民购房的高烧，对于买房者，现在买还是不买是一个很可能影响后半生的两难决定；对于中国宏观经济的决策者，是调头右转，还是继续直行，则是一个决定更多人命运的两难。

令卖房者恐惧的市场
　　8月22日，北京市统计局、国家统计局北京调查总队联合发布了1月至7月房地产市场运行情况。统计显示，今年1月至7月，北京市房屋销售价格同比上涨9.4％，其中7月涨幅达10.4％，为今年最高点。
　　与之形成鲜明对照的，是商品房销售面积和新开工面积继续下降。截至7月底，全市商品房现房销售面积251.9万平方米，期房销售面积787.2万平方米，同比分别下降39.4％和14.6％；新开工面积则仅为1163.3万平方米，同比下降22.4％。
　　全国工商联房地产商会日前发布的房地产市场报告也称，北京房地产市场已经连续两年供给负增长，深圳则连续三年负增长。
　　分析人士普遍认为，这表明北京等地房地产市场的供需矛盾依然突出，房价持续高位运行的局面短期将难以改变。
　　买房者们和卖房者们实际感受到的涨幅，比数字更为可怕。
　　就在两周前，北京市北五环外的明星楼盘世茂奥临花园公布了5号和6号楼的内部认购价格：2.7万元/平方米！这一天价不仅刷新了亚奥板块房价的最高记录，也将周边另一个高级楼盘国奥村的售价拉升至2.5万元/平方米。
　　就在四个月前，世茂奥临4号楼的开盘价才1.8万元/平方米。
　　这样“带头大哥”式的杠杆楼盘，在北京朝阳区泛海板块、海淀区万柳板块等区域同样存在；往往“大哥”一出现，周边楼盘就开始跟风，提价幅度动辄以数千元计。
　　据搜房网统计，今年上半年，北京市共有将近400个楼盘在售，四分之一涨幅超千元。
　　借此东风，一些积压老盘“咸鱼翻身”。位于北京东五环外的梵谷水郡，2005年开盘时售价只有4800元/平方米，且销售不畅。转至2007年，以1.05万多元/平方米的价格重新推向市场，很快售罄。
　　由于房价飙升太快，一些开发商甚至不惜违约抢利。去年，中关村公馆的开发商博雅苑置业曾以1.4万元/平方米的价格与销售代理商签订超值分成协议，但他们很快发现自己“错误”估计了形势，在周边项目一天一提价的刺激下，博雅苑置业宁愿认罚，与代理商解约。开盘十天功夫，这个项目的售价从1.7万元/平方米飙升至目前的2.2万元/平方米。
　　在开发商看来，现在的疯狂楼市中，没有卖不出去的房子，也没有不敢标的价格。金网络置业公司的一位销售经理告诉《财经》记者，今年市场的滚烫局面，令他们这些卖房的人都感到不可思议，从业八年来前所未见。“以前卖楼说售光，总还有不少尾房，现在真的是一套也不剩。开发商现在就是比谁敢标高价，根本不需要调研，也不用找代理公司，盖完楼就直接度假去了。”这位销售经理说。

全国楼市一片红
    北京楼市的疯狂，只是2006年下半年开始的这场房价洪流的一个缩影。
　　国家发改委与国家统计局公布的全国房地产价格指数显示，上半年房价可谓“全国山河一片红”：除北京、深圳、杭州、南京、天津、重庆这些热点城市，一些二三线城市如大连、石家庄、宁波、南昌、郑州、长沙、贵阳等，涨幅也达到了6％至8％。二季度涨幅最高的三个城市为深圳14.3%、北海12.5%和北京9.5%。
　　位于广西南端的北海，借助“泛北部湾经济区”的概念，今年以来新建商品房价格连续以两位数的高位增长，4月更达到了23.6%，涨幅居全国第一。不少专家发出警告，十几年前当地曾出现过的房地产泡沫有卷土重来之势。
　　深圳楼市在这个夏天同样热得烫人。
　　2005年之前，深圳楼市一直保持平稳，不少人因此把深圳称为中国楼市的“避风港”。但是，从2005年底开始，这个“避风港”变得不再平静。2007年前四个月，深圳房价涨幅高达50%。
    记者随机从该市国土资源与房产管理局官方网站上抽取了一周的统计数据，8月21日至28日，深圳一手房成交量分别为60套—75套不等，均价都在2万元／平方米以上。其中21日均价为28333元/平方米，28日均价为21732元/平方米。由于供应严重不足，深圳一些楼盘甚至半夜开盘，迫使购房者彻夜排队选号。
　　房价节节上涨，大大助长了开发商对未来的预期。最近两个月，上海、广州、长沙、成都、重庆、沈阳等地诞生了大批楼面价等于或接近周边在售房价的“地王”。6月26日，绿城中国（香港联交所代码：3900）以12.6亿元的价格拿下上海江湾D1地块，楼面地价高达1.25万元/平方米，而同期周边的合生江湾公寓平均成交价为1.4万元/平方米。
　　7月24日，北辰实业联合体以92亿元的天价拍得长沙新河三角洲地块，号称全国有史以来最大的一块“地王”，楼面地价也达到了2421元，而长沙上半年平均房价仅3278元/平方米。
　　楼面价等于或接近在售房价，意味着开发商所有的建筑成本、营销成本、利润、税费，都需要在未来上涨空间中得到解决。他们愿意出这么高的价格拿地，是因为相信未来两年，这些地区的房价还要继续攀升。
　　中原地产华北区董事总经理李文杰指出，人们实际感受到的涨幅之所以比官方数据更为强烈，是因为数据统计的往往是平均房价，将城市中心区和边缘区放在一起算。
    他举北京市朝阳区统计局公布的数据为例，今年头两个月，该区新建商品房的上涨幅度实际达42.4%，是全市平均涨幅的四倍。与之相对应的，是这一地区居民用于居住的支出增加了27.3%。
　　一位熟悉中国统计内部规律的政府官员直言：“官方统计数据应该都是真实的，但统计范围往往值得推敲，如果把大量便宜区域的数据加进来，从技术上对涨跌幅度进行调整其实非常容易。”
　　即使如此，6.3%的全国平均增幅也已相当惊人，因为这样每季超过5％的房价涨幅，已经持续了两年以上。
　　一些开发商已经感到不安。万科董事长王石公开表示：“中国房价涨得过快、升幅过大，已经出现泡沫，泡沫早晚都会破裂。”■

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香港恒隆集团主席陈启宗：房地产英雄不是那么好当的
作者: 但斌
时间: [ 2007-09-04 04:46 ]

香港恒隆集团主席陈启宗：房地产英雄不是那么好当的
2007年09月04日 来源：上海证券报 作者： 于兵兵



他是香港排名第七的富豪，他旗下的恒隆集团是香港第二大专注房地产业的公司。因投资上海恒隆广场、港汇广场等项目，在内地声名远播。

他是香港楼市的“模板”式人物，曾亲历了香港楼市过山车般的几起几落，他和其家族的经历对警示内地的房地产发展，弥足珍贵。

陈启宗，香港恒隆集团的掌门人，一个57岁的小个子男人，幽默、犀利而强势。

“目前内地楼市最大的泡沫不在房价，而是地产股。”陈启宗直言不讳地向记者表示。在陈启宗眼里，一个潜伏着巨大风险的怪圈正在内地楼市形成，即地产商通过股票市场的热度大量圈钱，再高价储备土地，然后以土地为资本再圈钱。

现金流与低负债是地产商面对调整期得以“活命”的根本。陈启宗以一个“过来人”的身份苦口婆心地劝戒。然而，在一片凯歌的当今楼市，不知道他的声音能否被人们重视。

【大浪淘沙】 见证香港地产风云

和很多香港企业一样，恒隆集团是个不折不扣的家族企业。1960年，恒隆地产成立，在上世纪70年代港英政府大规模兴建地铁的大背景下，恒隆很快成为香港经营 “地铁上盖”（指建在地铁口上的房地产项目）最有经验的开发商，并在1981年左右和当时的香港楼市一起达到顶峰时期。

”的物业开发权。就是这个一度让恒隆在香港风光无限的项目，将时任恒隆集团主席的陈曾熙（陈启宗之父）推向舆论焦点。

谁也没有想到，1982年，同样也是香港那一轮房地产泡沫的崩盘前夜，只是那时候的香港人，包括陈氏恒隆，几乎没有丝毫察觉。数据显示，1959年至1981年的21年间，香港各类物业的地价上涨了74至281倍，同一时期，香港物价上涨26倍。也就是说，房地产价格涨幅远高于城市平均物价涨幅，地产价值被严重高估了。

在各种没有预料的因素“偶遇”下，恒隆面临的是要补偿金钟二段香山大厦的地价18亿港元，但银行此时已经收紧银根，恒隆资金开始吃紧，并最终退出金钟二段的“地铁上盖”开发。

1986年，陈曾熙去世，陈启宗叔叔陈曾焘主理恒隆，直到1991年，陈启宗登上恒隆的舞台。

对于1991年前的恒隆集团，陈启宗很少评及，问得多了，他会感慨一下，“在长辈略显保守的作风下，恒隆沉睡了十几年。”

恒隆在陈启宗的带领下没有一睡不醒。投资内地和1997年的亚洲金融危机成就了陈启宗的“恒隆奇迹”。20多年里，恒隆由原来排名第二的香港地产商滑落到第九、第十的位置，到今天再重回第二、第三位，陈启宗真正见证了大浪淘沙般的地产风云。

“我曾经多次提到1982年的一次晚宴，有我和郑家纯（新世界集团主席）以及另外两家地产商。他们也是香港名声显赫的人，土地储备不少于新鸿基。但现在这两家企业已经倒闭了。”陈启宗一直强调房地产是一个风险极高的行业，财富来去的速度很快，有时如过眼云烟。

【商业奇才】 17年做了两大决定

在说陈启宗的成长史之前，我们先讲陈启宗的“陈氏育儿经”，因为这种一脉相承的教育方式是陈氏保证这一家族产业能够持久的秘诀。

“先父去世时我们三兄弟没有拿到一分钱，我儿子从小我就教育他，他从来不会从爸爸这里拿到一分钱，将来也是。”

陈启宗爱讲他和儿子间的一个小故事。他的儿子现在在上海做事，每天早上骑自行车上班。“有一天我打电话给他，他说‘对不起，爸爸我现在快要下自行车了，下了车我再给你通电话。’”而陈启宗的回复也很幽默，“还骑自行车，你好奢侈。”

“有钱的儿子不成材，没钱的儿子成材。”这是陈启宗给朋友的箴言，他从没有拿父亲一分钱，到最后入主恒隆，显示了自己真正的“少主”实力。

没有进入恒隆时，陈启宗和弟弟即开创晨兴集团，投资内地新媒体等产业。一位陈启宗在内地的得力干将告诉记者，老板投资理念是风险投资领域的大胆和地产投资领域的谨慎并存。这也是他的企业得以在竞争激烈的商场上健康发展的重要原因。

大胆指的是不怕投错，“风险投资不会没有风险，十投不可能十赢，但十投八赢，就是胜利。”谨慎指的是有忧患意识并对此有所准备。“陈启宗只投顶级地段的顶级持有型物业，因为在他眼里，这类物业抗危机能力最强，且有极稳固的保值增值功能。”

胆大心细的陈启宗在上任17年里做了两件让人敬佩的决定，一是投资内地，二是安稳渡过亚洲金融危机。

1992年，也就是陈启宗上任恒隆集团主席的第二年，陈启宗正式踏出投资内地的第一步，选择的城市是刚刚进入新一轮开发的东方巴黎———上海。

在参与上海的开发过程中，陈启宗两个招牌式地标项目恒隆广场和港汇广场相续建成，这两个物业至今仍是高楼林立的上海最有魅力和人气的两个商用物业，并由此奠定了陈启宗在顶级写字楼和商用物业开发的霸主地位。

“港汇广场现在日人流量52万，两个物业的出租回报率现在达到20%。”陈启宗告诉记者。

但是此后一段时间，恒隆在内地的地产开发变得谨慎十足。这无疑和陈启宗在1997年金融危机前后的顿悟有关。有人用“踩准”一词形容危机前后的陈启宗战略，实际上，这是恒隆在经历了1982年危机后的一种先知先觉。

在1997年亚洲金融危机全面来袭之前，大量地产商还在积极而乐观地高价囤积土地的时候，陈启宗没有买进一块土地，甚至还卖出了一块土地，套现二十亿港元，保证了危机之后企业能有大量现金流。金融危机过后，当众多地产商资金链断裂、楼市价格一落再落，几乎没有人看好行业前景之时，陈启宗适时出击，开始收购土地项目，但又并不冒进，依然保持谨慎稳健的基本原则。

一卖一买间，陈启宗成就了他的商业奇迹。并最终全面扭转了恒隆在香港商界的印象，从1982年前后的最受大势所累的企业一跃成为最具前瞻性的地产巨头。


【盛世危言】 房地产泡沫不在房价在股市

到今天，恒隆在中国内地的投资继续低调而谨慎的作风。“恒隆现在不怎么在上海、北京这些城市投资了。很简单，价格太高。”陈启宗说。目前，恒隆在中国的商用物业投资集中在沈阳、天津等地，“不是这些城市的项目比上海强，是这些项目的成本显然比上海低。”陈启宗说。

“若说内地楼市有泡沫，那只能说泡沫不在房价，而在股市。”陈启宗断言。这是他对目前内地楼市的最直接判断，和大多数人的判断不同。

“高房价起码还有需求支撑，但是挤入股票市场大量追捧地产股的资金却仅仅是一个虚幻的数字。”陈启宗对记者说，一旦资本市场的投资心理有变，这些脆弱的数字将很快灰飞烟灭。

这就好比前不久爆发的美国次级债风波。这次风波的源起实在太小，甚至可以说是个意外，却引来全球资本市场的大波动。传导至香港股市，次债风波导致市值连续几天大幅下滑，恒隆与一些地产企业体验深刻。

次债风波期间举办的第七届博鳌房地产论坛上，主持人问了陈启宗三个敏感问题，并要求他以最简单的方式回答。

问题一：恒隆现在的市值是多少？

答：不到1000亿，只剩下碧桂园的三分之二了。（现场笑声）

问题二：你可以让恒隆在明年达到2000亿市值吗？

答：三个字，不可能。

问题三：如果有一家内地上市公司，目前市值1000亿元，在一年之内变成2000亿的机会您觉得有吗？

答：可能。不过再过一两年就剩下100亿。（全场掌声和笑声）

当本报记者再次追问，可能由2000亿变成100亿的原因是什么？陈启宗回答，现在内地地产股市盈率动不动60倍、80倍，市场对地产股热情不减。“圈钱太容易了，地价由此被推得越来越高。这也是目前‘囤地比开发划算’的原因之一。这种已经不重视物业开发本身，而是将未来财富透支在现在地价中的做法，背后是开发商殊死一搏的心态，押宝就押在未来房价一路走高，中国楼市将持续凯歌。”

采访陈启宗的过程，让人不禁回忆起2003年以来，看多与看空两派观点在中国楼市的争执过程。“很多内地投资人认为中国的市场经济与其它国家不同，市场风险可以在政府宏观调控的引导下化解，因此不大可能出现所谓类似我国香港、台湾地区及日本的房地产泡沫破灭。您怎么看？”记者向陈启宗提出了这样一个问题。

而陈启宗则回答，没有哪一个行业可以永远走高，周期调整的到来只是时间问题，也可能很快，也可能在几年之后。“投资心理是很繁杂和微妙的，一旦投资者失去信心，一起撤出市场，支持楼市发展的资本不足，房地产危机将很快出现。”陈启宗称，“不要小看市场的力量。尤其是中国加入WTO，国际金融体系的风吹草动对中国资本市场的影响都将越来越大。”

【金玉良言】 内地廉租房制度要考虑后续问题

除了地产股危机之外，陈启宗担心的另一个问题是一味效仿香港房地产发展模式的过程中，内地楼市还可能面临新的问题。其中之一是目前被不少人大为看好的廉租房制度。

“廉租房很可怕。”这是陈启宗口语的原文表达，但他接着补充，“廉租房制度不是不可以建，是还有很多后续问题需要考虑。”

根据他的介绍，香港廉租房制度目前面临的一个最重要问题是退出机 ，早已经成长为支付能力较强的人士。”“又比如社会不公问题，廉租房会造成一些没钱的人比略有钱的人住得好，因为略有钱的人不符合廉租房标准，也买不起商品房。”

“这些是廉租房制度产生的新的社会问题，需要中国决策者事先考虑。”陈启宗表示。

无论是“2000亿变成100亿”还是“廉租房很可怕”，话语直爽的陈启宗都只是在表达一个略带忧患意识的心理。他以在地产界17年的起伏经历断言，短线的赚钱无法持久。到了一个规范的市场发展阶段时，开发商最需要的不再是灵活和胆量，而是理性、冷静和策略，是在资金积累充分的情况下，考虑管理和品牌。

“所以，现在内地有多少家大公司能够保证10年、15年后，在市场环境已经十分规范的情况下，成长为成功的大型房地产企业，这个问题实在是悬而未决。”

■采访手记

残酷论英雄

⊙本报记者于兵兵



8月下旬举行的第七届博鳌房地产论坛上，陈启宗作为压轴嘉宾出场，风头压过“麻辣”教授郎咸平，成为现场赢得最多掌声的嘉宾。“让陈启宗出山，我们请了七年。”会议主办方称。

面对这次参会开发商最多的博鳌房地产论坛，陈启宗感到的是众多内地开发商急欲“拓清迷雾”的愿望。

无疑，房地产业是逐利心理最强的行业。用陈启宗的话说，“搞房地产的是对致富赚钱最有兴趣的一班人，难得有一个行业集中如此多对赚钱那么有兴趣的人。”

最想赚钱的一班人能够担起更多的社会责任吗？最想赚钱的一班人有多少能够真正成为最有钱的人呢？这是整个社会，甚至历史给予“开发商们”的拷问。

“一个没有见过市场周期，没有经历过市场周期，而且是大周期，并能够留下来的人，他不是一个可靠的房地产开发商。”这是陈启宗的判断。

陈启宗是个略显霸气的人，因为他确实经历了大风大浪，并在走过了57年人生历程后，逐渐顿悟了财富的真正含义。“有一次我和内地一些年轻的地产精英聊天，我告诉他们，你们中间大概有30%的人未来可能会垮掉，10%到15%的人会赚很多钱，其中3%的人可能赚到极多的钱。但是美好就美好在大家都认为我是那3%，其实你更可能是那30%。所以今天的英雄不一定是明天的英雄，当然明天的英雄很可能今天已经是小英雄。”

2007-09-04


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工厂化：一种万科事实

林未言

　　

      几年前，王石说万科要学习丰田搞工厂化住宅，一位年轻建筑师跟他玩笑道：“您以为工厂化是什么，万科一个公司想搞就能搞的？”而今天，第三座工厂化实验楼已经在东莞基地动工；在上海，新里程项目的两栋楼分别采用日本PC工法和香港PC工法，目前已经建到了六七层。安装门窗、外墙装饰、内保温在工厂一次性完成，工地现场赏心悦目，五六天完成一层，产品质量令人信服。如果让亲眼目睹过施工过程的客户来选择，在新里程项目里，恐怕他们会买工厂化的产品。
      在王石看来，房价上升速度较快，对市场整体发展不利，但也使得研发和生产成本不是大问题，从而有较大的市场空间去推进住宅工厂化。市场不仅具备住宅工厂化的需求，也提供了工厂化的机会。我们身处一个变革的黄金时间，机会稍纵即逝，不抓住它就可能遭致惩罚。
      2008年，整个万科集团采用工厂化方式建成的产品将达到50万平方米。一个在一年前还几乎像梦一样遥远的事情，已经轰轰烈烈地变成一种万科事实。建在东莞的万科住宅产业化研究基地，将成为一个兼具研究平台、培训基地、宣传窗口功能的地方，广泛进行技术试验、技术检测、产品开发、实验楼建造以及产品定型等研究工作。

以大量实验推动住宅产业化
      住宅产业化是一次大变革，它的基本内容是用工业化生产的方式来建造住宅，以提高住宅生产的劳动生产率，提高住宅的整体质量，降低物耗。它包括：（1）住宅建筑的标准化；（2）住宅建筑的工业化；（3）住宅生产、经营的一体化；（4）住宅协作服务的社会化。
      2006年1月，万科工厂化住宅一号试验楼在深圳试验基地竣工。这是国内首栋全预制解决方案的框架结构建筑，全部结构及非结构构件都采用预制形式，同时辅以实验来验证节点连接的耐久性和可靠性，初步获得了此类建筑的设计、制作、运输、安装及项目的运作经验。一号楼的成果极大鼓舞了万科推动住宅产业化的信心，但即便如此，当时恐怕除了王石，也没有几个万科人能想到，2007年万科住宅产业化就取得这么大的进展，实际投放市场超过8万平方米。新里程的一位项目经理表示："不管从万科的角度看，还是从客户角度看，这都毫无疑问是个好产品，太值得推广了。"而在一年前，即便是在万科内部也几乎不可能听到这样的声音。
      在2007年以后的几年中，万科将进行大量的实验工作，继续推动工厂化住宅技术的探索。

多方合作形成企业、行业标准
      预制构件对钢筋加工精度要求非常高，按日本前田建设的企业标准，误差应该控制在1mm以内，但国内普遍在5~8mm左右，有的甚至更高。在PC车间里，参照日本的生产方式，对工艺进行各项优化试验，使得预制构件能够方便地安装，不需将大量的时间花费在解决构件与构件之间的钢筋"打架"问题，同时将可以稳态生产的钢筋误差值作为万科的标准。
      住宅设备实验塔是一个高100米的塔，模拟的是我们常见的30层高的住宅。实验塔里将进行给水、排水实验，还有暖气压力与铺设、抗风压等高层住宅常见疑难问题的实验。万科还将在1、2、3号实验楼及上海新里程项目的技术研究基础上，开展100多项单项预制砼结构体系构造做法、围护和设备体系的施工工艺实验、预制砼构件生产工艺实验等，形成万科标准，并计划通过与中国建科院及标准院的合作，进而形成行业标准，为2008年万科工业化住宅项目推广提供政策及标准支持。
      此外，万科还将在对广州地区的青年群体的客户需求调研基础上，通过两栋青群产品试验楼，对叠合楼板、叠合梁、外挂PC墙板、预制楼梯、单层装饰等工厂化的构件以及设备分离、同层排水等先进的设备及施工方法进行实验，形成华南区域90平方米以下，针对青年群体客户的高层住宅产品定型，为2008年华南区域工业化产品推广提供支持。
      装修房被视为工业化的重要组成部分，也更是世界居住的普及形式，相对于分散分户装修，发展商统一提供装修房的集成化操作模式实现了集约化设计、集中采购、集中施工，极大地节约了成本，减少了社会总支出水平。据有关部门测算，发展商统一组织装修比客户自行装修至少节省20％费用，同时提高资源利用效率，避免二次环境污染，提高居住环境舒适度，减少房屋隐患。根据万科的构想，未来几年装修房的比例将逐年提高。2007年大部分城市装修房新开工比例可达到 40%。
      2006年，万科与香港理工大学等11家国内外知名机构签署《住宅产业化研究及应用战略合作意向协议》，在东莞万科住宅产业化研究基地进行合作研究，以期建立适合中国内地的产业化住宅体系，建立预制混凝土结构住宅的行业标准，并逐步提升产业化住宅产品的质量及性能。同时，万科集团已经被建设部批准为国家住宅产业化基地。
      2008至2009年，试验工作将聚焦于三方面：首先，继续开展90平方米以下高层工业化住宅产品定型，同时进行实际产品的客户测试；其次，在国家规定的范围内，基于结构试验室、PC试验室的平台，对设计、生产、施工技术进行改良和升级；第三，在2007年完成的设备试验塔、隔音试验室、材料性能试验室的平台上，进行产品性能、环保试验和升级。同时开始建设耐候试验室（俗称会刮风下雨的房子）、空气质量检测室等。（敬希关注《万科》周刊516期“工厂化住宅“专题）

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精装修化，保利的经验

访谈/张亮 文/张硕硕

　　


      整个保利地产目前约有60%的项目是精装修交房标准，已经拥有上百万平方米精装修的成功经验，其中以广州、北京等较成熟的市场居多。精装修产品大部分集中在中端项目，如保利花园、保利百合花园、保利香槟花园等，而是否采用精装修主要取决于3个方面：
      1、项目档次。一般来讲中端的项目精装修较多，高端的比较少。
      2、当地消费习惯。根据区域对精装修的认知、接受程度，决定是否精装修。如佛山的装修市场比较发达，购买装修材料非常方便，因此很多人习惯自己选择装修风格，但广州基本上就都是精装修的房子。
      3、项目自身发展要求。根据项目品牌的发展要求，如果精装修的项目要在全国复制开发，精装修就随着项目复制到全国。

精装修房是提高楼盘性价比的主要依托
      2000年开盘的保利花园是保利地产较早的精装修项目。它当初作为保利地产品牌推广的项目，承担整个集团品牌全面升级的重任，精装修就是卖点之一。保利花园以全优标准获得国家康居示范小区的荣誉，也是全国到目前为止惟一全优通过的项目。如今回头来看，当时保利的精装修与目前相比水平是比较普通的：范围仅包括厨房和卫生间的装修，厨具、洁具配到位，地板的选材也仍是瓷砖，但是"精装修"的概念无疑让保利赢得了品牌的升级以及市场的认可。2002年，保利花园装修房曾创出广州10年内单日售房234套的最高纪录。
      2003年是保利精装修的一个重要节点。这一年，保利与一些重要的品牌，如科勒、欧派等签订了战略协议，进行长期战略合作，并把这些战略协议作为楼盘的标准套件。精装修的材料也有相应的改进。比如以前精装修用瓷砖比较多，现在则使用石材；同样的洁具以前用高端品牌低端产品，后来用中高端的产品。装修的设计也不断更新，现在和保利长期合作的装修设计公司已经有十家以上，从风格到具体的构建内容会更丰富。
      精装修作为新的产品模式，虽然开发难度和后续的维护成本增加了，但是必然会带来新的利润。产品的升级换代是价格和市场的延伸每一期价格提升需要给消费者一个理由。房价升高，购房者对房产和居住本身的期望提高，开发商也需要重新挖掘新的产品亮点，为购买者提供更多的附加值。因此，精装修房作为一种成熟的产品，已成为开发商提高楼盘性价比的重要依托。

高层公寓及大型社区是普及
精装修房的焦点
      以保利的实战经验来看，对精装修接受程度较高的是北京和广州，武汉也基本上铺开。而对精装修的接受在一定程度上也与当地的房价有关，房价较高的城市推广精装修比较容易。如果在房价相对较低的城市做精装修，平均每平方米800～1500元的装修成本会导致房价的普遍提升，如果采用品牌的装修材料，价格更是无法压低，而较高的房价与当地购房者的购买能力也不相匹配，所以在房价偏低的城市推广精装修会困难一些。
      高层公寓及大型社区是普及精装修房的焦点，高层住宅容积率高，大型社区住户数量多，如果以毛坯房交付，业主陆续进行装修可能延续3～5年，也就意味着要忍受几年的装修材料和装修噪音污染，生活品质难以体现。同时，大量的业主分散装修，也给物业管理造成巨大的压力和隐患。因此，开发商通过集约的购买、安装把装修给个人带来的问题解决掉，给业主带来方便的同时，还达到了节能环保的作用。