万科企业0002、2002相关资料 长期跟踪

meng-h

终于又加息了
作者: 翟敬勇
时间: [ 2007-08-23 02:13 ]

前天晚上朋友发短信告诉我，央行又加息了．我着实兴奋了一会．我们韩总问我加息后股票是涨还是跌．我毫不犹豫的告诉他是涨．昨天万科增发推介会，我去了，同样抛了一个问题给郁总：＂央行第四次加息表明中国已经进入加息周期，请问您作为专业地产人士，您认为银行利率达到什么阶段是房地产行业的承受极限；您认为银行利率达到什么阶段是按揭贷款者的承受极限．＂郁总也没有给出我太明确的回答．会后我和两个朋友聊了一个小时，还是没有明确的答案，（他们根本就不关心这个问题）．
对于为什么我比较关心这个问题？因为加息是抑制通货膨胀的最佳的办法．外行看热闹，内行看门道．中国从０５年７月就开始进入温和通胀阶段，正是因为央行的行动迟缓所以，导致目前全国进入了高通胀．高通胀对于经济的伤害是不言而喻的．本来发改委想通过提高煤、电、油、运等价格调整产业结构，高通胀让这些国家能够控制的价格一拖再拖，但这些只能拖，而不能不涨价。前段时间去北京，听石化领域的人讲，油价太便宜了，最少还要涨８块，现在压制，等压制不住的时候就会市场调节了；电价不涨，到时就要闹电荒。这些观点对和错我们不评价，至少有一点我个人认为，事物的发展是有其自身规律的，不能违背自然规律去做事情。公用事业的产品价格上涨是必然的，政府限价只能搬起石头砸自己的脚，受苦受难的还是老百姓。
至于央行为什么不愿意加息，主要是中国的银行也承受不了加息带来的利润下降。我朋友告诉我，美国的存贷息差只有１％，试想想，我们中国有几家银行能够承受。利益集团的博弈，导致错过了最佳的控制通货膨胀的时机。
为什么加息市场还会热烈的响应呢？主要是大家认为政府意识到了不加息的严重危害。加息就会减轻通胀的压力。现在温和的加，比在最后意识到错误之后猛加要好的多。

meng-h

参不参加万科的增发
作者: 翟敬勇
时间: [ 2007-08-23 02:54 ]

昨天去参加万科的增发业绩推介会，我一直在犹豫参不参加万科的增发。开会的结束的时候，一个朋友告诉我，他把万科Ａ卖了换成了Ｂ股。开会完了和两个朋友一起聊天，聊了一个小时，其中一个朋友是地主－－－全部是万科。我在跑上市公司经常碰到这样的地主，全仓持有招行、持有茅台、持有五粮液、持有伊利等等。他们的回报都非常惊人。我们不能这样做，我们最少都是三家企业，最多不超过十家。
我们这位持有万科的朋友非常厉害，据说段永平都是在他的影响下买了万科。他首先批评我现在不像价值投资者了；其次，批评我对万科的增发不买是不对的；最后，要我在向但老师学习价值投资。
对于他的观点是，万科增发可以获取套利空间，卖Ａ股买增发的，至少８％的套利空间。对于我对利率的关注是关注了错误方向，价值投资者是要全身心的关注企业。
我也阐述了我的观点，我不想增发，是我不管怎么算万科现在这个价位这个价钱不便宜。现在２０００亿的市值，就算今年净利润６０亿（北京的一个朋友告诉我，她的推算），那么回报率只有３％，一年的定期存款也有３。３％。在这个价位买有点鸡肋。至于估值，我一直认为没有什么用，大家情绪乐观时给出５０－６０倍ＰＥ，悲观时给出１０－２０倍ＰＥ。我不想增发，还有一点我们持有的价位足够便宜，不想抬高持仓成本。再者配的比例太少，对于整体赢利空间没有多大体现，套利没有太大意思。不过最后，我还是接受了他要我参与增发的观点。
对于价值投资，我觉得资产管理和价值投资是不能划等号的。我们要看到山顶，但是爬上山顶是需要一步一步走出来的，上山之路不是只上不下的，整个到达的过程是螺旋式的。我们不变的选择企业和投资企业的方法，而不能是投资的标的。投资的正确与否并不是以盈利的数额来决定，我们应该关注的是我们对事物发展的自然规律的判断是否正确。价值投资的优势是时间，时间能够验证很多大家争论的东西。
最后，我们谈到回报，我觉得我们已经很知足了，今年我们已经有１５０％以上的回报了，预计后期还有２５％的回报。这样全年的回报可以超过２００％，有什么不知足的呢。对于已经透支了３－５年甚至更长时间的品种，我们没有必要去那３－５年的时间去等候，我们已经买入的，可以持有，但是新的投资我们则要掂量掂量了。对于今年３月以后的新股，我们基本上不看，我不会去花５０块钱买只值１０块钱的股票，虽然他的发展能够让他到５０块钱，可是，我们把时间成本算上，那么我们的投资就不值得了。
好东西要有好价格，价值投资必须坚持即定的原则和方法。

meng-h

房地产上市公司今年融资额已跃千亿大关

    ■上海证券报
    随着金地集团再融资决议昨天的出炉, 房地产上市公司今年以来的融资金额首次
跃过千亿元大关.沪深股市的历史上,还从来没有哪个行业像房地产这样在如此短的时
间内融资这么多的资金.
    按照金地集团昨天公布的董事会决议,除了发行12亿元的公司债进行融资外,公司
还将通过公开增发募集1 80亿元左右的资金.在此之前,今年共有两家房地产行业公司
通过IPO登陆中小板,合计募集资金15.86亿元;那些已经上市的房地产上市公司则通过
公开增发、定向增发和配股等方式, 合计募集资金941.59亿元.至此,房地产上市公司
今年以来的融资金额合计达到1149.45亿元.
    值得注意的是, 不少房地产上市公司上次融资刚完成不久就宣布进行第二次融资
.7月初,金地集团刚完成44.99亿元的非公开发行;8月16日公布通过公开增发募集35亿
元资金的栖霞建设,也是定向增发刚完成不久.
    在上次融资完成后不久就实施第二次融资,去年7月才上市的保利地产表现得也相
当明显.保利地产IPO时募集到的资金只有20.18亿元,而它上月完成的公开增发募集资
金竟然高达68.1亿元.此外,泛海建设、万科等均属于这种情况.
    房地产企业在融资问题上表现出来的“急吼吼”, 是希望将自身从高负债中解放
出来. 记者从中国人民银行、国家统计局了解到,从2003年以来,我国房地产企业的平
均负债率一直高于70%.
    在高额负债中,55%以上是银行贷款.如此高比例的银行资金流入房地产企业,一度
令管理层忧心忡忡.中国人民银行副行长吴晓灵明确指出,房地产是高收益、高风险行
业.如此高的负债率,一旦出现市场风险,将使银行承担大量风险和不良资产.房地产企
业以股本融资为主,能更好地解决风险与收益相匹配的问题,提高开发商的股本融资比
例是大势所趋.
    根据过去的政策安排,建设部对房地产企业上市采取的是从紧从严的策略.正是因
为这个原因,沪深股市现有的房地产上市公司绝大部分为借壳而来.从股权分置改革全
面启动以来,有几十家房地产企业通过重组ST或者濒危公司实现了借壳上市.随着保利
地产2006年的上市,建设部从紧从严政策开始明显松动.
    业内人士认为,房地产上市公司正在趋向癫狂状态的融资,意味着房地产企业资金
来源中的银行信贷比重有望逐渐降低.但值得警惕的是,房地产上市公司的竞相高价融
资,很可能会让股市投资者承接这种由银行转移而来的风险.

meng-h

	北漠	请问王石：近期房价涨幅较大，尤其是深圳。您认为主要原因是什么．您估计国家会出怎样的政策来调控抑制房价。
		王石	今年以来的房价上升，是多重因素共同作用的结果。既有因经济增长、居民收入水平增加引致的自住需求增加；也有因流动性过剩所产生的投资性需求提升。此外，住房产品结构性调整过程中，一方面小户型供应尚未集中入市，大户型供应减少的预期却提前兑现；另一方面，2006年6到9月规划调整使得新开工面积大幅减少，在几个月后必将导致市场可售资源的减少，这都将使得房价出现阶段性的上升。 近日国务院下发的24号文，是下一阶段住房政策的纲领性文件，明确了全面构建住宅保障体系的长期规划，非常值得关注。

meng-h

【地产观点】万科：像造汽车一样造房子
   
2007-08-13 12:19:40
大 中 小
标签：房产/置业

武汉万科设计总监陆双强：

    万科在2001年进入武汉到2007年经过六年的时间，在武汉已经做了现在七个项目，从万科的项目品牌来看，我们做了四季花城、城市花园还有万科的香港路八号、高尔夫、朗苑、润园还有万科西半岛这一系列的项目。

万科在全国28个城市主要做的项目基本上都涵盖在这四个项目品牌里面，城市中心的叫金色系列，城乡接合部叫城花系列，城郊的项目叫四季花城。魅力系列是万科针对城市新区，开发区大型的项目打造的一个项目品牌。这个项目品牌在万科的上海、杭州、无锡、成都很多城市包括今天的武汉都开始了项目品牌的延续。光谷在武汉是活力很强的新区。

   这是整个魅力之城所在的一个片区——光谷高新开发区的规划。这个规划已经有很详细的规划图，包括高新产业用地，包括生活配套用地，包括生活服务设施的一些用地，包括它的居住用地，教育配套在这个规划里面已经比较清楚。万科是在2004年万科城市花园开盘，到今天为止40多万平米的住宅小区已经快封园了，整个生活氛围大家可能都去感受过，当时在做这个项目的规划时候，我们请了美国的CWA做了一个规划，当时国外的设计师提出来一个新的概念，叫新城市主义。新城市主义在2007年我们再拿这个项目的时候，其实我们用地比当时小了，我们的规模跟四季花城是一样的，我们还是希望在这个四季花城里面，魅力社区里面我们继续延续当时的一些规划理念。


武汉万科工程总监朱继胜：
  实际上造汽车的过程和造房子的过程基本上一致。大家可以看汽车首先要做产品规划，然后有了产品规划也是从各个层面反馈回来的客户信息，通过这些信息来做一些产品规划。之后会做产品的开发研究、设计，最后要做试制和实验，最后进行试生产，最后达到量产上市。实际上我们万科也会按照这样类似的流程开发了我们自己开发全面家居解决方案的流程。首先我们也是进行客户调研之后形成产品方案，最后形成我们的详细数据库，然后我们会在现场做初体验的样板房和客户模拟体验。实际上我们的样板房里面做了很多种，首先我们会做研究样板房，我们的魅力之城实际上做研究样板房就是刚才所说的90平米小三房，大家可能知道，我们这个研究房是经过很多设计师，客户关系，我们营销部的同事多轮研究、探讨，最后形成了产品样板。我们在魅力之城也做了一套通过在城市花园的研究，对地下室里面专门搭建了一个样板房，形成我们产品之后，我们在魅力之城的现场也做了一个最终的可以展示给客户看的样板。这个时候客户将做一些模拟体验，最后我们进行试生产，然后达到规模化的生产。

meng-h

http://shbbs.soufun.com/1210037157~-1~82/45217294_45217294.htm

meng-h

http://cdbbs.soufun.com/3210091540~-1~857/6169419_6169419.htm

meng-h

物业、权力与暴力

——独树堂随记
　
　   物业管理是一个不起眼的行当。曾经的印象是有次听人说过，因为这种公司现金流好，常有地产公司老板把物业公司当礼物送给情人之类，可见这钱赚得有多容易。后来轮到自己交物业费的时候，忽然就有点儿恍惚：为什么会有这么一个行业的存在？收集垃圾、维护安全、修葺道路等都应该是政府提供的公共服务，公民交了税就应该免费享受；至于水电煤气、有线电视、电话、电梯等则都属于市场服务，自有销售这些东西的公司来上门提供服务，市场化的原则自然而然就可以解决问题，为什么还要额外生成这个叫物业管理的行当？
    牢骚归牢骚，该交的钱还得交，因为问题的答案是明摆着的：公共服务方面，政府提供的免费服务一般人是靠不上，所以大家只有额外花钱，买私人服务；市场服务方面，这些行业的公司多半属于“惹不起，躲得起”的国有垄断企业，还是让物业公司的人与他们打交道更为省心些。所以，对于普通的购房者，一个地产项目是否能否提供良好的物业服务，也就成了影响他们做出最后的选择的一个重要因素。例如，万科公司所属的万科地产，在业界就一直有良好的口碑。以我自己有限几次 “客户体验”，感觉也确实是名不虚传，估计比那种当礼物送情人的物业公司的管理水平肯定是要好一大截吧。
    可以当礼物送人的公司，管理上的难度自然应该不会太大。雇上一队保安，几个电工，几个园丁，几个清洁工，一个如假包换的物业公司就可以鸣锣开张了。可是，为什么这么简单的一个行业，做得好的为什么偏偏又是万科？我仔细思考这其中的因果关系，应该与万科经营哲学有关。大家都知道，地产业第一到第三重要的法则都是“地段”，所以，大多数地产公司，都把拿地当作自己的核心竞争力。而地产公司老板，个个都是长袖善舞的寻租高手，夜夜笙歌，一晚上连续赶好几个场子，为的就是拿下一两块地的开发权。而这个万科公司，秉承他们“对内平等，对外开放，致力于建设阳光照亮的体制”的经营哲学，却偏偏不拿一手地，宁可多付钱，从别人手里拿地，也不把公司的长远发展建立在权力寻租的基础之上。也就是说，在大家都选择取巧的情况下，万科选择的却是一条踏踏实实的笨路：把产品做好，把服务做好，让客户去判断。在与官员搞好关系和与客户搞好关系之间，万科毫不迟疑、义无反顾地选择了后者。
    为什么是选择题？房地产公司为什么不能同时与官员与客户搞好关系？可惜，经济学与管理学的第一定律都是：天下没有免费的午餐，你无法又要马儿跑，又要马儿不吃草。当公司领导的天字第一号大事是与市长吃饭时，就决定了这家企业不可能与客户建立良好的关系，整个企业既不会有动力、也不会有能力去为市场、为客户提供优质的产品与服务。如果说每个企业都有一个他们摆放他们供奉的财神或上帝的神龛的话，这个神龛很小，不可能同时容纳两位上帝。原因很简单：心诚则灵，同时拜两个上帝，心不诚，自然不可能灵验。市场无法轻易糊弄，当官的，更个个是“明白人”啊。
    如果非要深究，背后的原因则是，与客户建立关系、与市长建立关系依从的是完全不同的两套逻辑，前者是平等、契约、等价交换的市场逻辑，后者是权力、寻租、掠夺的逻辑，两套逻辑水火不相容。而没有法律制约的权力与暴力其实没有任何本质的区别，所以权力主导的房地产圈内，我们就有了在全世界堪称奇迹的“物业暴力”。2001年至2005年，中国人民大学“社区治理”课题组先后对北京100多个居民小区进行调研，结果显示：业主与物业公司发生过严重纠纷的小区占到了80%，其中产生肢体冲突和暴力冲突（不包括威胁和恐吓）的占37%。
    媒体公开报道，朝阳的某小区临时业委会主任四年前被3名神秘人用铁棒打成重伤，“头部被打出两个大窟窿、右眼永久性失明、左胳膊粉碎性骨折。”一直到现在，凶手仍然没有下落。曾经是一家旅游咨询有限公司的总经理的被害者，从此只能在家养病，妻子为了照顾他，也只好辞去在外资企业的工作：“什么见义勇为，做好事，以后我坚决不会让我的孩子去做。做了受到伤害，只能自己来承担，这个社会没人救你，没人管你。”
    京北的某小区，四年内有六十多名业主被打伤。“打！打！打！给我往死里打，打死我负责！”该小区物业公司总经理在一次殴打现场高声喊道，当时六七名警察就在现场。一位老太太说：“现在的小孩要是不听话，只要说保安来了，他马上就不淘气了。有人敲门，要说是物业公司的，小孩吓得就往卧室跑。”
    去年9月，海淀某小区发生物业暴力。业主描述说：“从东边和西边一共进来200多人，他们穿着统一的服装，东边进来的人戴着红色的钢盔帽子，西边进来的人戴着蓝色的钢盔帽子。一进来就打我们。”一位70多岁的老人说，“他们看见我就打。我血压高，他们几下子就把我打倒在地了。” 业主解释，物业公司在离小区不远的地方，叫来一些民工，现场给钱，现场换衣服，然后就过来打人。
    我回想万科物业的小伙子们憨厚平和的笑容，无法跟这一幕又一幕的血腥暴力的景象对接起来。同样是物业公司，有的为客户创造价值，有的成为送情人的礼物，有的成为暴力的指使者。市场维护人的尊严，专制却把人变成鬼，这样的例子，我们见的已经实在太多。

meng-h

西南航空的神秘因素

——
　
　   带来西南航空成功的“神秘因素”是这样三个相互关联的方面：员工之间的相互尊重、相互欣赏、相互支持；以解决问题为导向，员工职责之间没有明确的边界；以及航班协调人员与基层管理人员的独特角色定位。

    美国西南航空公司是商学院教育中使用最多的案例之一，它持续三十多年持续盈利的历程堪称奇迹，它在美国民航业总市值中所占比例超过７０％。不过在商学院之外，西南航空在中国的影响力并不广，被偶尔提及时，它也常常被广泛误读：这是一家以点对点模式开创廉价航空的公司，它把对手设定为汽车而非其他航空公司……

    在我摒弃自己过去曾持有的那种“战略决定一切”的想法之后，阅读乔蒂·吉特尔教授所著的由大量西南航空基层员工的话组成的《西南航空案例》，我发现，带来西南航空成功的无法复制的“神秘因素”是这样三个相互关联的方面：员工之间的相互尊重、相互欣赏、相互支持；以解决问题为导向，员工职责之间没有明确的边界；以及航班协调人员与基层管理人员的独特角色定位。

    谈到西南航空公司，我头脑中最先闪现出的总是两年前听到的中欧国际工商学院领导力教授忻榕所描绘的那个画面：在一个圣诞节前最繁忙的季节，她看到西南航空的飞行员帮助行李员装卸行李。就我看到的各种关于西南航空的资料看，这不是个别现象。一般来说，飞行员位于整个体系的最高层，他在需要时对其他同事施以援手显示所有员工以公司整体绩效为重：让飞机尽快起飞。这个画面的意义远胜过西南航空的创始人、董事长赫伯·凯莱赫偶尔在飞机上充任空中乘务员的画面，后者是商学院教授们在阐释西南航空案例时必备的视频片断。

    相比而言，美国航空公司的一位机坪工的话描绘出了其他公司员工间对他人工作的轻视：“我们这儿有些员工认为自己比其他人强。登记口服务员和票务员觉得他们比机坪工高一等，机坪工认为自己比机舱清洁工强——觉得那些活儿是胆小鬼和女人干的。机舱清洁工又瞧不起大楼清洁工，而机械师又觉得机坪工只是一帮管行李的。”员工相互之间的怠慢轻侮只会使得员工的关系变得紧张，使得协作异常困难。

    员工之间的相互轻视在任何公司都是很常见的现象。理论上讲，这是因为不同职业常常是按照其成员的地位差异而被划分确立的，而这些团体可能会竭力通过滋养对他人工作的不尊重来提高自己的地位。劳动分工也被认为是生产效率提高的关键因素。但我们不难理解，相互之间的不尊重所带来组织分裂给组织绩效造成极大的障碍。

    吉特尔建议以全局化的社会认同感取代现在在各种组织中非常普遍的排斥与他人联系的、局部的、支离破碎的自我认知方式。西南航空公司一位客户服务员说：“没有人觉得其他人干的活儿不稀罕。……没有哪个部门比别的部门更重要。”以高度的尊重对待彼此，这是西南航空在有着高度地位意识的民航业中开创的做法，对于主要由知识工作者（知识分子）组成的组织，在其中没有地位意识，但源于知识分子的那种瞧不起他人工作的现象却更为严重，这是基于知识的组织需要面对的新难题。

    西南航空的各种做法以解决问题为导向，这使得它从事各种工作的员工之间有分工，却没有界限。和别的公司一样，西南航空的工作职能通常会达到２０种之多：飞行员、空中乘务员、餐饮服务人员、营运协调人员、机械师、机舱清洁工……它的问题为导向表现在，一是各种工作之间的互相协助和互换；二是非常宽泛地衡量绩效。

    在西南航空公司，任何人都可以做任何一个职能的工作，所有的岗位说明最后都写明：“一切你需要为提升整体营运业绩所做的工作。”一个西南航空机坪主管说： “只要能让飞机起飞，干什么都行。”相反，在许多组织中，介入他人的工作领域被认为是一种可怕的冒犯性行为。在另一家航空公司美国空中桥梁航空公司，飞行员如果帮着提了一件行李，机坪部门会提交一封申诉信，飞行员然后不得不写封信回答说“我很抱歉”。

    宽泛地衡量绩效，主要指的是西南航空以“团队延误制度”来寻找航班延误原因，而不是激烈地把延误原因归罪于某个职能部门或个人。这种制度可以驱散责备、鼓励学习。这种制度的优点在于，首先，它避免了员工的这种错误趋势：以忽略组织目标为代价来关注其职能目标；其次，寻找责任人会使得员工倾向于隐藏信息，从而损害信息共享和信息了解的过程，而正如我们所知，了解真正的错误原因我们才可能做出改进。

    最后，航班协调人员与基层管理人员的独特角色定位对西南航空的成功起着重要作用。航班协调人员协调有关一架飞机降落起飞所涉及的所有部门与团队，他们依靠人脸而不是计算机来作为协调界面；与同行相比西南航空比重过高的基层管理人员担当的是教练与激励者的角色。西南航空的这两个做法都和当下流行的管理智慧几乎完全相同，最近几十年的管理思潮是强化计算机的信息协调功能，和削减基层管理人员。

    民航业的运作必然地是由许多职能部门共同协作的，因此每家航空公司都有一个所谓“边界桥梁”的角色——营运协调工作人员。他们处于各个负责飞机卸载、清理、重新装载、然后起飞上路的职能部门之间沟通交流的中心。

    对其他航空公司来说，可能一个营运协调人员要负责３－１５个航班，而西南航空为每一个航班配备专职营运协调员。这源于对这一职位认识的不同，传统观点认为，这个职位的工作是收集、过滤、转换、诠释以及传播跨越组织界限的信息，在西南航空，这个职位上的人扮演着一个重要的社会角色，用人脸而不是计算机屏幕来作为协调的界面。吉特尔说：“当一份工作主要是通过计算机或电话来协调的时候，社会交流和互动的一项重要元素就丢失了。……协调并不仅仅是信息的传送。相反，协调要求做到的是大家都能理解信息的含义，从而协助集体行动。”

    当代许多管理学者都认为基层主管对团队的合作和协调起着阻碍的作用，都建议建立基层主管尽量少的平面式组织。按照员工数目，西南航空却拥有比同行多得多的基层主管，按西南航空副总裁的说法：“正当其他航空公司都在裁减主管数量的时候，我们却拥有着大量的主管去鼓励、指导员工。这为我们这儿带来了一种家庭般的氛围。”

    西南航空的主管要与一线员工并肩工作，同时以解决问题和提出建议的方式对员工进行“辅导”。一个主管负责较少的员工，他可以与直接下属进行更加频繁、深入地交流，“随着主管与其直接下属之间的社会距离、信息获得方面的差异得到减少，主管也就能更有效地履行其辅导和反馈的职责”。如果主管配备不足，他们就会不得不主要关注“不良分子”，主要承担监督角色，西南航空的做法可以建立主管与员工之间更加亲密、更加非正式的关系。

meng-h

信用货币，无处可逃 [原创 2007-08-23 21:46:16 ] 发表者: xlwang   

同行聚会，少不了的话题是，股票真贵；朋友相聚，谈得最多的是，房子真贵，而且租金也相当之贵。比方两个好友，都是因为孩子上学的原因，在华强北、园岭附近租的房，装修得好一点，楼龄新一点的房子，租金都超过6000元/月，其中一个（她之前是我的领导），还被要求一次性付全年的房租（外加两个月押金），8万多人民币哪！



曹仁超先生有一次谈到内地的房地产，说跟香港有一个阶段很象，就是经济高速增长的前半段，房价飞涨，租金与房价不成比例。可后来，香港经济持续发展下去，劳动力的薪酬也涨上去了，房租随之也上涨，因此，早先房价的上涨，不过是提前预告了经济的增长和劳动力价值的上涨罢了。



以目前深圳核心地段的房租看呢，房价似乎颇有些支撑。以深圳的劳务工（感受最深的是保姆、钟点工报酬的节节上涨）的收入这一年来持续的上涨看来，劳动力成本的上升也是必然的。不过，以猪肉为代表的物价上涨也毫不逊色。



通货膨胀，正实实在在地吞噬着我们的财富和购买力。这2—3年来没有买房子，没有做股票的人们，其购买力已经严重缩水。



关于通涨的来源，以下摘自《货币战争》的一段说得比较清楚：《部分储备金体系：通货膨胀的策源地》：http://www.cs.com.cn/jrbznew/html/2007-08/09/content_4482269.htm



上世纪七十年代，金本位制度崩溃后，信用货币彻底取代了贵金属，从此，百姓的财富就再也不是他们自己以为的那么多了。



进入新千年，通涨似乎有愈演愈烈的趋势。美国次级贷款按揭问题，美国和欧洲央行的办法不是釜底抽薪，而是变相注资，格林斯潘遗留下来的流动性泛滥将给我们带来多么巨大、深远的影响？没人知道。



我们只能说，房子，现在已经不单纯具有居住的实用价值，其投资属性也越来越明显，有钱的和即将有钱的人们，都会用它来作为保值的工具，深圳人已经不满足于在本地买房，已经回各自的家乡，或者去长沙、武汉、重庆、成都、昆明等二线城市扫楼。股票也进入这样一个循环：上涨――财富效应――更多资金流入――更上涨。



拐点？很难判断，那是上帝的事情。至少，我们困惑于这样一个问题，如果不买房、不买股票，那些钱用来干什么呢？“享受”负利率，让财富白白缩水吗？



信用货币时代，通涨让我们无处可逃。



在《读者》上看到一篇文章谈人类和病毒的关系，病毒自产生的那一刻起，就将与人类永久共存，病毒不断变种，新药也不断产生，道高一尺，魔高一丈，医生们将与病毒永远战斗下去。作为普通人，我们只能是加强锻炼，平衡膳食，增强自身抵抗能力而已。



面对无法摆脱的通涨，我们只能是细心比较，选择性价比（安全边际/收益率之比）更好的投资渠道（或品种）。除此之外，似乎想不出别的更好的办法。

这也是我们上一个博文说的，知道怎么办，比预测更重要。

凡事，预则立，不预则废，老祖宗的话没错。

azure1102

今天认购了110股，总感觉万科的市值太大了，以至于超过了好些地产类上市公司总和。

meng-h

回答：请教张老师
作者: Value杂志
时间: [ 2007-08-24 07:14 ]

[匿名] 请教张老师
2007-08-24 14:03:20
最近流行一本书，叫《货币战争》，你有看过吗？能否做出一点你的评价



回答：

你是第三个问我这本书怎么样的人了。我昨天还在书店里翻了翻《货币战争》，仍是没买。我没细读过，照理不能评论。我粗粗翻翻，不喜欢作者的“直线思维”，确切地说，行文不够严谨。也许我错了，但我现在看书，很难容忍“大而无当”的文字。总之，我认为好书多得是，不看也罢。

再重复一遍，我本来极不愿回答这问题，应该仔细看一遍《货币战争》，才发言。但我实在看不下去，唉。破例了。


张志雄

2007-8-24

meng-h

地产公司高市盈率之谜
http://www.sina.com.cn 2007年08月24日 02:37 第一财经日报

　　高增长速度和已售未结转的收入支撑着地产上市公司的业绩预期，但这种预期往往也存在隐忧

　　吴晓波

　　在博鳌的房地产论坛上，内地地产股的高市盈率，成为以SOHO(中国)总裁潘石屹等在港上市的地产商们口诛笔伐的对象之一。

　　而在A股市场上，伴随着高市盈率的，是A股地产股市值的高速增长。

　　2022亿元：1376亿元！前者是按8月17日收盘价格计算出来的万科总市值，后者则是同期美国Pulte Homes、D.R.Hor-ton、Lennar、Centex等四大房地产公司折合为人民币的总市值之和。

　　一年前，万科的市值仅仅为246.93亿元。Pulte Homes公司是被万科董事长王石称作“学习标杆”的公司，一年的时间，学生的市值就飞速地超过了老师们的总和。

　　8月23日，保利地产(600048.SH)出人意外地涨停达85元/股，成为两市最高价的地产股。而两天前它的中报公布其中期盈利为0.25元/股。

　　低收益背后是大量未结转项目

　　在香港上市的同行眼中，众多拥有50倍乃至近200倍市盈率的高价地产股，是股市中可怕的泡沫之一。尽管打算在A股中借壳SST幸福上市的任志强认为，如果土地价格和住
房价格持续上涨，房地产公司业绩持续增加，其市盈率就会自然下降，从而达到一种理想状态。但是在坚持认为高市盈率即泡沫的潘石屹看来，这种状态出现的可能性十分微小。“在如此高的市盈率下，房地产公司实际上是在利润之外强调自己的发展速度，方式就是彰显土地储备。其实，任何一个市场健康发展总是与利润有关。”潘石屹表示，“在这样的市场环境中出现什么‘意外’都是可能的。”

　　记者查阅目前动态市盈率已到达170倍的保利地产的2007年度中期报告发现，该股今年上半年，主营业务收入为20.99亿元，同比增长47%；净利润2.78亿元，同比增长25%。但是由于今年股本扩张，每股收益进行了摊薄，使其每股收益相比去年同期的0.55元/股还下降了50%以上。

　　那么在这一状态下，是什么在支撑保利的股价不顾每股收益同比下降的现实，还在继续走高呢？

　　半年报还显示，保利地产上半年结算面积23万平方米，结算收入19.69亿元，已售未结转面积达112.95万平方米，金额计81.22亿元。已售未结转部分达结算收入的4倍。

　　在2006年度的报告，保利地产同样出现了已售未结转部分超过结算收入的情况，只是尚未如此明显。截至2006年12月31日，保利地产结算面积73.20万平方米，结算收入36.82亿元；已售未结转面积达60.18万平方米，金额计43.78亿元。

　　也就是说，保利目前还存在125亿元已销售的收入尚未结转，如按照保利2006年的净利润约占收入的15%左右的幅度，这些收入全部结算后分摊到每股很可能达到1.52元/股的水平。

　　更值得注意的是，保利在半年报中说明，今年上半年房地产新开工面积119.5万平方米，竣工面积23.85万平方米，仅完成年度计划的33.19%和14.03%。

　　也许正是对于未来利润增长的憧憬，才会让投资者义无反顾地为这一地产第一高价股的崛起添砖加瓦，而忽视了如潘石屹等忧心忡忡的警告。

　　但收入和扩张速度类似保利的另一家公司金地集团，其已售未结转部分则并未占如此高的比例。金地2006年主营业务收入35.54亿元、净利润人民币4.45亿元、每股收益0.67元。但是其2006年已售未结转金额计18.51亿元。2007年中报也维持在已售未结转金额约为已确认收入的一半左右的水平。

　　内地地产股龙头万科的情况也类似，2006 年度累计结算面积289.6万平方米，只有119万平方米已售面积未参与竣工结算。

　　某知名会计师事务所的一名曾为房地产企业从事审计的会计师告诉记者，按照国家有关法律法规，开发商在预售中所得的价款，只能是属于暂收款、预收效性质的价款，由于开发产品尚未竣工验收不能确认收入。等到开发产品竣工验收并办理移交手续后，方可确认房地产销售收入实现，将“预收账款”转为“经营收入”。

　　而在明年的1月1日，由于内资企业所得税将由33%降低到25%，部分开发商若由于去年宏调出现规划调整而影响了施工速度，一些项目拖延至明年竣工，很可能“因祸得福”，反而还将获得税负减轻的好结果。

　　增发减轻财务压力

　　由于人民币升值背景下，投资者对A股市场上地产股的追捧，上市房企开始上演一出接一出的融资大戏。

　　继保利地产在8月成功增发获得70亿元现金流补充后，8月23日，万科A(000002.SZ) 召开网上路演，宣布将以31.53元/股的高价增发融资100亿元，刷新A股增发融资规模新纪录。而金地集团则在6月增发获得45亿元后，近日再度高调将在近年投资500亿元到15个地产项目中，预计下半年在资本市场融资180亿元的议案也在此时出台，同样震动业界。

　　增发对于这些高速扩张中房企的帮助显而易见。保利地产上市时，土地储备为877万平方米。上市后，保利地产利用募集资金加快了拿地速度， 2006年三季报土地储备达到了929万平方米。但是随着开发规模扩大，其土地储备2006年底和2007年一季度，分别下降至823万平方米和785万平方米。

　　拿地和加快开发，使保利的资金链出现紧张。2006年末保利地产的经营现金流为经营活动现金流为-7.31元/股，现金流缺口达40亿元。保利解释现金流为负的原因是“公司加大了在建项目的开发建设和土地储备投资”。

　　但是在成功增发融资70亿元后，保利地产的报表已显示，2007年中期保利增发后经营性现金流为-0.5元/股。同时截至7月31日，该公司拥有土地储备1007万平方米，其中普通住宅占85%，低密度住宅占10%，商业占5%。

　　这是保利地产上市以来，土地储备首度超过千万平方米。一年间保利的土地储备增加了130万平方米，使外界羡慕的是，保利新增地块，大部分位于一、二线城市的市中心。

　　保利地产总经理宋广菊表示，未来公司将稳步增加广州、北京和上海等一线城市的土地储备，提前布局武汉、重庆和沈阳等二线城市，此外还将从成本和市场两方面出发，选择法律上清楚、总体投资回报率不低于15%的项目作为收购标的。

　　而一度受制于紧张现金流在2006年只新增了100余万平方米左右土地储备的金地，也是在今年增发后，半年就获得了相比去年全年超过一倍的土地储备面积，合计耗费总地价43.53亿元。其中期报告的每股经营性现金流也由2006年底的-2.1元降低到-1.93元。

mok007

文字真不少，有时间慢慢看啦！

meng-h

比尔·盖茨与沃伦·巴菲特A

http://www.tudou.com/programs/view/TsDI8R4CCq4/

比尔·盖茨与沃伦·巴菲特B

http://www.tudou.com/programs/view/yqy2BMneB2Q/

比尔·盖茨与沃伦·巴菲特C

http://www.tudou.com/programs/view/oCXOjllyBbo/

meng-h

央行行长助理易纲：将避免利率长期为负
http://www.sina.com.cn 2007年08月25日 02:20 中国证券网-上海证券报

　　
央行行长助理易纲：将避免利率长期为负

央行行长助理易纲昨天表示，现在须主要防范货币升值压力、贸易盈余过多、资本流入过多三大风险 本报记者史丽摄
点击此处查看全部财经新闻图片

    本报记者 苗燕

　　“我们应该以一个正面的态度吸取亚洲金融危机的经验教训，应当坚持在改革开放的方向上继续前进。”央行行长助理易纲昨天在“防范危机 化解新的金融风险”论坛上表示：“在资本逐步开放这个问题上，应该坚定不移”。

　　把握住金融基础设施建设

　　有观点认为，十年前爆发的亚洲金融危机，罪魁祸首是资本开放。但易纲指出：“资本项下可兑换，这是一个即定方针，但要注意顺序和度的把握。”易纲表示，在资本逐步开放的过程中，中国应当牢牢把握金融的基础设施建设。

　　易纲指出，亚洲经济与
中国经济和十年前已有很大不同。他表示，当前亚洲国家包括中国，跟十年前亚洲金融危机发生时相比，一些基础变量发生了变化。在金融机构的健康方面，目前的亚洲金融机构要比十年以前健康得多。以中国为例，银行
不良资产比率比十年前大大下降；十年前，亚洲国家经常项下是赤字，而现在大多数亚洲国家经常项下是盈余；十年以前亚洲国家的货币是弱货币，现在很多亚洲国家的货币是强货币；十年以前亚洲国家的流动性比较紧张，外债比较多，现在亚洲很多国家流动性充足。此外，从宏观经济的稳定，通货膨胀，劳动生产率，全要素生产率，现在和十年以前对比，都有很大的提高。

　　据统计，经过十年来的盈余积累，目前亚洲国家有超过30000亿美元的
外汇储备。

　　风险防范关注三大问题

　　但易纲不否认目前中国的经济存在一些弱点，而且这些弱点恰恰是十年前金融危机时中国存在的问题的反面。易纲说：“现在要防范的风险，主要是货币升值压力、贸易盈余过多、资本流入过多的问题”。

　　他指出，扩大内需，逐步控制流动性，逐步鼓励资本的外流，能够逐步改善问题，实现软着陆；但如果不能很好地缓解这个问题，可能导致行政控制、计划经济措施的使用，但这是应该尽可能避免的。

　　避免长时期负利率局面

　　易纲还在论坛间隙表示，央行控制通胀的决心和措施是坚定不移的，央行会尽量避免长时期负利率的局面。

　　此前，为抑制通货膨胀，央行22日再次加息。尽管此次加息结束后，一年期存款利率已经达到3.6%，接近1998年底的水平，但由于CPI居高不下，7月份CPI创下5.6%这一10年来高点，实际利率仍然为负。

　　易纲表示：“在比较长的时间持续负利率，对经济发展来说是不好的。”他说，央行在努力避免这种情形。但他同时指出，改善负利率将需要一个过程，要放在一个适当的时间段内看，不会一个月就明显见效。

　　央行年内已4度加息，不过，业内人士分析认为，由于经济过热和通胀的压力还将持续，央行继续采取紧缩措施的可能性仍然很大，不排除年内还有1－2次加息。

meng-h

王石：万科2009年真正发力
        发布时间： 2007-08-24 10:20         字体：         放大         缩小         还原        
　　未来10到15年，万科力争占有全国住宅市场5%份额

　　去年178亿元的销售额，标志着万科进入了新一轮的高速增长期。但在王石看来，2006－2008年，既是一个高速成长期，也是一个商业模式和生产方式变革的过渡期。之后，万科的成长将依托一种全新的方式展开，新的方式能够支撑更大的成长空间。
　　“2009年之后万科将真正发力，未来10年到15年，万科力争达到全国住宅市场份额5%的目标”，在公司昨日举行的A股增发网上路演时，王石再次坚定地表达了这一点。

　　市值取决于盈利增长

　　针对目前市场比较关注的万科市值超过美国优秀同行，王石认为，首先，两个股票市场的估值水准存在差异，此前，银行业已有中国企业市值跃居世界同行业首位的情况。其次，公司市值主要取决于盈利和盈利增长，销售规模并不是决定性的因素。如印度最大的地产企业销售规模只有万科的一半，但是市值水平已与万科接近。
　　王石表示，美国住宅市场是一个高度成熟的市场，因此周期性较为明显。美国排名前几名的地产公司，受整体住宅市场景气的影响，目前遭遇了一些困难，其市值走低体现了成熟资本市场的估值原则。而在中国、印度这样的新兴市场，市值体现的是投资者对行业前景和公司未来业绩的看好。

　　坚持稳健发展策略

　　对于近期出现的各大地产商尤其是上市公司大肆进行储备项目、地价不断走高的现象，王石认为，一方面体现出上半年新增土地供应依然比较紧缺，只能满足资金实力最强的部分企业的需要。另一方面，中国住宅行业一直以来过于分散，全国数万家房地产公司，大多数是一次性的项目公司，不利于保护购房者的权益。在宏观调控的背景下，行业开始呈现出集中化上升趋势，虽然与成熟国家相比，目前中国住宅业的集中程度还太低，但已经开始走上健康发展的道路，是一个好现象。
　　王石表示，上市公司的运作规范性、信息透明度、以及对品牌的重视程度，在行业中都是领先的，所以行业向上市公司集中，无论对于保护购房者权益，还是保障金融安全，都应该是有利的。地价走高，说明对于未来的不动产价格走势，行业目前的乐观心态具有一定普遍性。
　　王石说，不管市场如何亢奋，万科仍将一如既往地坚持对行业趋势的一贯判断，坚持既定的发展策略，不会转向激进，反而会更为重视成长的质量和财务的稳健性，更为重视经营的效率和合作的多样性。万科不主张过多的项目储备，因为会占压更多的资源而影响回报。公司目前超过2000万平方米的项目资源基本上可满足未来两年新开工的需要，然后每年都会进行适当的补充。

　　工厂化技术应用加速

　　谈到万科的竞争能力，王石说，现在主要还是多年积累的对客户需求的理解，而未来最重要的竞争能力则体现在两方面，一是产业化，二是广泛合作、整合社会资源的能力。
　　万科的工厂化在项目应用方面已经加速，作为试点的上海新里程20号、21号两栋住宅项目，将在下半年向市场推出。2008年，万科应用工厂化技术的开工面积将达到50万平方米，2009年将达到120万平方米。而未来5年内，工厂化生产水平比例将提高至50%；合作方面，万科一直在致力于塑造行业内最强大的合作能力，力争成为各类资源保有者首选的合作对象，形成项目、资本、技术、运营等多方面、全方位的合作结构。在这方面，万科的心态是非常开放的。
　　 据王石透露，万科现在的子公司已经超过150多家，随着公司规模的扩大，这个数字还将增加。为此，万科在2002－2005年期间，就已经在内部管理上做了相当多的努力，为即将到来的高速成长期做准备。以万科目前的管理能力，支撑到2008年的预计经营规模应该没有问题。而公司现在仍在持续的变革，也是为2009年的发力做准备。(牛溪/证券时报)

meng-h

央行行长助理易纲：资本项下可兑换是既定方针
http://www.sina.com.cn 2007年08月27日 02:17 第一财经日报

　　石仁坪

　　“把门关起来，实行资本管制，这是以一个负面态度来对待亚洲金融危机，来总结亚洲金融危机。”中国人民银行行长助理易纲认为，“我们应该以正面的态度来吸取亚洲金融危机的经验教训，应当坚持在改革开放这个方向上继续前进。”

　　在上周五“亚洲金融危机十年后的反思”论坛上，一些学者认为，十年前中国能够在亚洲金融危机中独善其身，很大程度上是因为严格的资本管制政策“隔离”了危机。不过易纲认为，目前亚洲和中国的经济环境与十年前大不相同，防范危机的方式应该顺应新的情况。

　　资本项下可兑换是既定方针

　　“资本项下可兑换，这是一个既定方针，在往这个方向走的时候，要注意顺序和度的把握，而不是说要向反的方向走。”易纲说。

　　易纲认为，中国是大陆型经济，
资本市场发展的深度和广度都会比较强，所以在资本逐步开放这个问题上，应该坚定不移。

　　而在开放过程中，易纲认为应当牢牢把握金融基础设施建设。有了这些基础设施，实际上可以牢牢把握住金融安全，游戏规则应当是和国际接轨的。

　　“我们希望能够在中国创造一种游戏，使得全世界的游戏参加者在中国可以投资，可以得到回报，愿意持有人民币的资产。只有这样，中国的金融市场才能够逐步地成为世界金融市场的一部分，才能够从中逐步建立起真正防范金融危机的长效机制。”易纲说。

　　新的脆弱：十年前的反面

　　易纲表示，目前亚洲国家经济环境与十年前发生金融危机的时候“有很多的不同”。第一，目前亚洲金融机构要比十年以前健康得多，而且资本市场、债券市场上都有长足的进步。第二，十年以前，亚洲国家经常项下是赤字，而现在大多数亚洲国家贸易项下是盈余。第三，经过这十年，亚洲国家在金融合作和金融基础设施的建设上也取得了长足的进步。

　　“十年以前我们亚洲国家的货币是弱货币，现在很多亚洲国家的货币是强货币。十年以前亚洲国家的流动性是比较紧张的，外债是比较多的，现在亚洲很多国家流动性充足。”易纲认为。

　　易纲表示：“我们的脆弱就是亚洲经济和全世界经济的不平衡，这种不平衡如果不能够得到比较有效及时的调整，反而是我们经济的脆弱点。”他认为，我们现在要防范的风险不是弱货币的风险，而是货币升值的压力；不是贸易逆差的风险，而是贸易盈余过多的风险；不是借外债过多的问题，而是资本流入过多的问题。

　　“面对这些问题，管理得好可以软着陆，逐步化解经济不平衡；管理不好就会产生局部的一些问题，甚至有产生小的危机的可能性。”易纲说。

meng-h

姜伟新履新 楼市调控转型


新华社2007年8月23日发布消息说，原国家发改委副主任姜伟新被任命为建设部副部长。此前姜伟新已接任建设部党组书记。姜伟新上任建设部党组书记后，即提出新设“住房保障司”以配合住宅保障的工作思路。伴随着姜伟新的到任，建设部新调控思路开始逐步成形。



房产开发商背景


据报道，出生于黑龙江的姜伟新，有着房产开发商经历，这令他在政府官员中显得颇为与众不同。

此前政府对于房地产市场的调控并不十分成功已是公认的事实，调控3年之后，房价涨幅创下历史新高。不只一位中国政府高级官员在公开场合透露，房产宏观调控没有达到预期效果。

一位业内人士直言，姜的到任，能实现建设部和发改委在房地产开发和管理上更好地沟通，可乐观地预见未来的住房保障和房地产市场调控会更有力。

长期以来，建设部的工作重心侧重于设施建设和标准管理上，面对近年来房地产市场日益成为社会焦点，宏观调控职能已现实地摆在了建设部面前。

一位曾参与过住房改革的人士透露，建设部相关司局近期正在加班加点总结整理一年来房地产市场宏观调控的情况，并将材料进行上报。

上海易居房地产研究院发展研究所所长李战军指出，中国房产调控政策最近已出现重大调整，调控思路的准备伴随着人事的变动同时进行。

第一项调整，随着国土资源部部长徐绍史的上任，改严格控制房地产土地供应为加大房地产土地供应的力度，特别是商品住宅土地供应。

第二项调整，随着建设部副部长姜伟新的上任，改变鼓励各地大力建设经济适用房的传统陈旧套路，将重点放到大力发展廉租房，不惜动用地方财力和公积金净收益。

李战军指出，随着中国政府上下，房地产业界内外对过去几年的房地产宏观调控政策的深入反思，一系列政策调整势在必行。

中国房地产业协会副会长兼秘书长朱中一日前也表示，在今年下半年和今后一段时间内，政府或可能出台一些新的调控措施，将给房地产市场产生积极的效果。



筹建住房保障司


据悉，姜伟新上任党组书记后，即提出关于新设住房保障司，以配合国务院住宅保障的新调控思路。知情人士透露，这个计划新设的住房保障司主要工作是配合住房保障机制的落实。住房保障司将是建设部设置的一个全新的机构，由建设部住宅与房地产业司内部若干部门联合组建。

值得注意的是，其中建设部住宅与房地产业司（兼挂住房公积金监督管理司）将划归住房保障司，未来用于住房保障的资金来源将包括三个部分：政府的财政拨款；国务院意见中规定的土地出让金的10%；此外，就是公积金的收入也将纳入住房保障体系中。



姜伟新简历


年龄：58岁

祖籍：黑龙江富裕

学历：毕业于北京大学

现任：建设部党组书记、副部长

经历：曾任华联房地产开发公司常务副总经理，国家计委投资司司长，国家发改委副主任。


2007年8月25日 《信报》


阅读全文

meng-h

王石：1000亿后的万科怎么办

——
　
　   在中国的迅速发展过程中，万科作为一个开发商在城市化发展中也得到了长足发展。中国在城市建设当中，在过去相当长一段时间内出现了烂尾楼等问题，但是这两年都没有了。中国金融大典
　　为什么呢？不是说发展商的道德水准提高了，而是现在城市发展对住宅的需求非常的旺盛，所以烂尾楼什么的就没有了，由于住宅的需求非常的旺盛，建筑行业的事业发展非常好，所以也不会发生欠民工钱等问题。
　　1000亿后的万科怎么办?
　　万科作为一个上市公司发展非常快，我记得在2004年的时候万科做过一个十年规划，就是从2005年到2014年万科发展到什么地步的规划，在2004年万科的规模是73亿，当时规划到2014年发展到1000亿。
　　大家都非常得好奇万科怎么发展到这一步？我们说是按30%的递增得出来的结果，在过去六年当中，万科的增长是36%，在未来十年当中不是按36%而是按30%，因为数字基数大了不可能这么快。
　　然而在这两年发展的速度比我们预计得快得多，我们预计是30%，但是实际的增长率是超过50%，比如说去年超过200亿达到213亿，根据今天的情况估计要超过400亿，这就带来这样一个问题，就是1000亿预计2010年就能达到。
　　我今天讲的主题就要讲我们1000亿之后应该怎么办？遇到什么问题？在住宅这么多年发展中，万科一直尝试保护自然生态，也就是怎么保持生态原貌。一般的情况都是把沟填平、山铲平，但是万科是尊重生态原貌，保护原生态。
　　比如在上海有一个项目叫做假日风景，那个区几万亩的城市新区都是农田，但是到现在我还想知道原来的农田怎么样，只有在我们这里，当初的生态规划中留下了一块生态地，让大家知道曾经是农田。
　　虽然当时留下来的地影响了整体的规划，但是随着社会的发展，反而成了提高住宅环境，提高产品质量的很好卖点，这是我们当初没有想到的。
　　再一个是万科作为给中产阶级以上人群开发的，所以万科在这一方面也从作为企业公民的角度拿出钱，当然也要通过董事会的批准，来解决低收入的廉租房，但是不是这样就够了呢？
　　我想来谈一谈就是万科1000亿之后也就是在三年之后要面临哪些问题。我们面临着几大问题，现在建筑的生产效率和耗能方面是什么样的状态，我们以 2006年为例，产值达到213亿，这一年的钢材损耗在正常使用之外，由于劳动使用率比较落后我们的损耗是2900吨，就是不应该损耗的量，我们的水泥损耗是600万吨，生产污水500万吨。
　　这是我们现在2006年生产造了35000套房子给社会带来的负面代价。显然如果我们这样下去由现在的216亿到1000亿还继续发展下去，显然我们对社会上造成能源的浪费是极大的。
　　如果按照这样的模式继续发展下去，我们认为不但万科的管理是进行不下去了，而且给社会上城市化将是一个灾难。必须要改变现在的生产方式，走住宅产业化的道路。
　　万科是一个非常粗放的企业
　我们认为住宅产业化基本从三个层面来解决：第一，从管理的需求提高效果；第二，客户价值，要大大提高住宅质量；第三，环境责任要节能、节水、节材、环保。
　　我们从效率来看，我们和日本的一个同行进行比较，这是日本的一家建筑公司，具有一百年以上的东京房地产开发商，比较的结果得出的结论是这样的：
　　人员管理水平和效率。东京建屋的效率是万科的2.5倍，比如说人均销售，万科目前是919万，东京建屋是2291万。人均管理项目，万科一个项目只是东京建屋的1/20，虽然增长很快，但是却是非常粗放的。这就是我们和工业发达国家的差别。
　　而生产方式的差距也是相当大的，比如说传统的误差是20毫米，而工业化是2毫米。更不要说环境的责任。建筑总能耗占社会总能耗的30%，其中83%是在使用过程中消耗的。
　　建节能住房、环保住房是当务之急，如果我们作为一个住宅开发商不再进行大量的推广，而只是为了现在卖最好的价钱，能够利润最大化，显然跟和谐社会、节能社会、友好社会是不相承的。
　　万科2000年的时候希望建研究中心，我们向政府申请用地，规划部门就有疑问，问开发商怎么来搞研究，最后申请的1万平方米的用地就批了3000平方米。
　　到了2005年，我们建设研究中心地方不够用了，就又建设了400亩，所以发展商真正去研究节能环保的时候，在政府规划部门绝对是用一种半信半疑的眼光来看的。
　　2007年工业化占到万科的比例是多少呢？很惭愧的说只有1%，这个项目也是在上海的。到了明年也不会很高，明年是3%，2009年是20%。
　　那我们再看一看下面的数字，就这20%看看给我们带来的效益，节水、节能、节钢材、节水泥的消耗可以看到，计算出来连我自己都不相信，按照万科的规划到2014年我们将达到80%。
　　我们相信按照美国和日本的市场来看，第一就是站在最前面的几大开发商，占的市场比例一般不会超过25%，我们就算达到20%，如果万科带头走必须要改变方式，必须要节能、必须要环保。
　　如果中国在2014年的时候都用工业化来生产，节能、节材是相当可观。所以万科在重新调整2014年的规划，我们高达1000亿之后怎么办，我们必须要加快万科发展，达到住宅产业化。
　　在这里也引发一个问题，就是中国的市场突然成长起来，万科发展起来了，应该扮演什么样的角色？不仅仅从微观的角度来看应该从更高的社会角度来认识自己的社会地位。
　　应该认识到你的能力有多大，你的责任就应该有多大，这种责任不仅仅是对你的职工，你的消费者，你的合作伙伴，你要从相关的利益者、从整个社会，从整个全球来思考自己处在什么样的位置上。
　　当然，我相信中国的城市化不可能一直这样持续下去，到某种程度也会停下来，所以城市的住宅发展也会萎缩在这个过程中，因为万科已经非常明确地定位自己就是一个住宅开发商。
　　所以一些风险投资者在问我，你作为一个董事长作为一个战略规划者，是不是要考虑到住宅市场不再这么发达，在萎缩的时候还要考虑工业化？我的回答是即使有一天中国不需要住宅了，但是我要说的是最后一套住宅是由万科来盖的。
　　“海盗”万科
　　2000年，万科制定了命名为“海盗”的挖人行动。
　　中海成为“海盗行动”针对的对象：中海有严密的人才培养体系，它的许多优秀员工都是从最基层的工作做起，经过系列精细的产品制造培训，对成本和流程有非常深的了解。在中海成长为中高级职员的，几乎都是业内的佼佼者。万科完全有理由对中海内地公司及香港公司的人才青睐有加。
　　随着中海的预算人员、质量工程师、项目经理开始流向万科，中海也开始觉察。通过双方的人力资源系统交流，张一平代表孙总说：希望万科不要继续“挖”中海的人，否则双方的友好关系就不容易继续维持。
　　然而，包括中海一线公司副总级别的更多骨干依旧流向万科。这使得孙总感到恼火，发红头文件至万科：鉴于万科的不友好行为，断绝两家公司的关系。
　　2002年，中海进行业务从香港向内地转移的战略调整。与此同时，万科人力资源部密切注视中海的动向，或许，这里可能蕴藏着中海管理层中高级管理人员离开的可能性。
　　可以说，孙总在中海拥有相当具有说服力的权威，高层也处于相当稳定的状态，并不为万科的“海盗”行动所撼动。此时，孙总上调中建总公司，而接任孙文杰的孔总在调兵内地的战略转移中，无疑面临着是启用深圳中海公司班底或者香港总部班底的选择。如果启用香港的班底，深圳中海公司的班底就不免流失。
　　当孔总启用香港总部的管理团队时，万科掌握到：中海深圳公司总经理刘爱明萌发离开中海的念头。
　　万科通过关系同刘爱明取得联系。通过人力资源总监解冻安排，我在一家酒店会所同刘爱明见面，正式邀请其加盟万科。
　　不久，我在欧洲考察。突然接到解冻的电话，建议我即刻给刘爱明去个电话。
　　“等回到国内再打行吗？”
　　“在国外电话的效果才明显。郁亮刚和他谈了一次。”
　　“啊，是这样。”
　　原来，解冻了解到深圳一家民营房地产企业为刘爱明开出人民币200万元的年薪，另配住宅和专车。解冻建议给刘爱明一次性补贴，以抵消那家民营企业的优厚条件。
　　当公司提出这样的想法时，刘爱明却清楚地表示：“如果考虑离开中海，万科是第一选择，我并不会为私营企业的高薪所动。既然选择万科，就按万科的工资体系办，该拿多少就是多少。不要为我打破原有的制度。”
　　果然是中海培养出来的干部，不仅具有职业精神，也有高级管理人员的气度胸怀。人力资源部建议刘爱明任集团副总经理。
　　总部征求意见到万科深圳公司管理层，遭到反弹：“刘爱明领导的深圳中海是万科的竞争对手，真枪真刀比拼多年，又不是竞争不过，凭什么让他过来当我们的领导呢？”
　　我又亲自到深圳公司做解释说服工作。
　　几番努力，2002年下半年，刘爱明加入万科，任集团副总经理，后负责集团运营线及北京区域业务，现负责上海区域业务。
　　无论是“海盗行动”的成果，还是万科高层的管理者，这里所讲述的仅仅是万科职业经理人队伍的顶端一角。在激烈的市场竞争面前，万科需要的是众志成城，需要的是每一位职员都能够充分发挥合作、进取、创新的精神。惟此，万科才称得上是一支能战斗的团队，一支充满希望的团队。