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“抑制通货膨胀是货币政策的中心目标”

21世纪经济报道 　2007-08-06 15:49:33


余永定　PHOTOTEX


　　“抑制通货膨胀是货币政策的中心目标”　　
　　——余永定谈德国马克升值经验　　
　　
　　本报记者　谷重庆　北京报道　　
　　
　　·策划语·　　
　　若考察货币升值，人们通常会把目光转向日本。1985年“广场协议”后日元的大幅升值，往往被认为是日本经济持续低迷的祸因。
　　其实，货币升值本不应承受这些苛责。经济走弱也不是货币升值的必然结果。
　　德国马克的升值过程即为我们提供了另一种注解。
　　1960年代到1990年代，德国经济与日本经济非常相似，二者都经历了持续的贸易顺差。德国的顺差规模在1965年后更是逐步扩大。与日本不同的是，德国的对外贸易更多地在欧洲国家占据较大比重，对美顺差远不如日本那样集中。
　　在持续的贸易顺差的推动下，马克持续升值。从1960－1990年，马克对美元的名义汇率从4.17∶1升值到1.49∶1，期间累计升值了1.79倍。无论是对美元的双边名义汇率，还是贸易加权的名义汇率，同期马克升值的幅度都超过了日元。
　　1974年，德国放松外汇汇兑方面的管制。在独立货币政策、资本自由流动和固定汇率三者之间，德国货币当局选择了独立货币政策和资本自由流动，让马克汇率自由浮动。
　　相同的开始，结果却大不同。
　　日本试图利用货币政策保汇率，最终反而触发了国内通货膨胀和泡沫经济。而德国国内产出和物价都比较稳定，经济长期保持了稳定的发展。
　　那么，德国经济在这30年间经历了怎样的轨迹？德国如何在货币升值的同时保持经济稳定？德国企业怎样走出马克升值带来的出口困境？德国人在此期间又经历了怎样的思想变迁？对中国又有怎样的启示？
　　本期，“国际评论版”特别策划“马克经验”专题，以期对人们理解当下的货币升值有所助益。
　　(马娟)　　
　　
　　德国央行始终把抑制通货膨胀作为最重要的目标，或唯一的目标。而其他中央银行则至少在某些时期游移于不同目标之间。　　
　　
　　今年是亚洲金融危机十周年，各大媒体相继推出众多该专题的策划文章。而日本“失去的十年”也是经常被国人提及的前车之鉴。
　　现在，我们该谈谈德国了。
　　从1960－1990年，马克对美元的名义汇率从4.17∶1升值到1.49∶1，累计升值了1.79倍。同期内，马克经过贸易加权的名义汇率升值了1.43倍。与此同时，德国经济并未出现剧烈的波动。
　　相对于上次专访(参见本报2007年5月28日29版《“我不认为光靠货币政策能真正有效的抑制股市泡沫”》一文)的周折来说，这次的专访非常顺利。为了此次采访，余永定还找来了一本836页的叫做《德国货币50年》的英文专著阅读。他甚至将书中一些重点的图表和内容复印下来，遇到细节的时候，会给记者指着图表详细讲解。
　　余永定在表达自己观点的时候，依然是旗帜鲜明，没有模棱两可的表述。
　　在经过了与余永定接近两个小时的交流之后，德国以“反通货膨胀为纲”的货币政策给人留下了深刻的印象。为此，本报特刊登对社科院世界经济与政治研究所所长余永定的专访，请他来谈谈德国战后的宏观经济政策以及对今天的借鉴。
　　
　　德国央行最重要的目标
　　
　　《21世纪》：自上世纪60年代以来，德国较好的实现了本币升值与经济的平稳发展，没有恶性的通货膨胀和紧缩，那么在您看来，应该如何来看待这个例子呢？
　　余永定：德国有一个非常重要的特点，就是两次世界大战之间，由于恶性的通货膨胀给纳粹上台创造了条件，最后给德国造成了灾难性的后果，所以在德国文化中，形成了一种非常强大的意识，就是不能形成严重的通货膨胀，因为它会毁掉这个国家。德国人把这种全民共识称为“稳定文化”。
　　第二，它有一个独立的中央银行，就是联邦银行。央行本身又有相当强的独立意识，而且德国政府和德国的宪法也赋予了它强大的独立性。在这个银行的信念里，稳定物价是最重要目标。“稳定文化”加上一个能保证这种文化得以变为政策的机构，这是德国和世界其他国家不一样的地方。
　　《21世纪》：同美联储和英格兰银行相比呢？
　　余永定：现在西方中央银行在反通货膨胀和保持独立性方面大同小异。但从历史上看，德国联邦银行在这两方面是独领风骚的。它始终把抑制通货膨胀作为最重要的目标，或唯一的目标。而其他中央银行则至少在某些时期游移于不同目标之间。
　　《21世纪》：其他央行的货币政策还有什么目标？
　　余永定：我们这里是谈最终目标。在相当时期内，大多数央行的最终目标是多重的。例如，日本银行的最终目标包括经济增长、充分就业、货币的对内对外稳定 (汇率稳定)。而在德国所形成的传统是，经济增长和就业等问题由德国政府、特别是德国财政部来负责。对于联邦银行来讲，它要为物价稳定负责，其他事并不需要它去管。这是德国一个很重要特点。
　　《21世纪》：上世纪70年代，德国放弃了固定汇率制度，当时的情况是什么样的呢？
　　余永定：1971年美国总统尼克松宣布停止美元对黄金的自由兑换。1973年布雷顿森林体系(以美元为中心的国际固定汇率制度)崩溃。德国马克同美元彻底脱钩是在1973年3月2日。
　　在此之前，为了支持美元，联邦银行不得不大量买入美元，投放马克，引起流动性泛滥，通货膨胀压力上升。为了使联邦银行能够获得执行货币政策的独立性，要求让马克同美元脱钩的呼声高涨。当时执掌经济大权的经济部长施密特是反对让马克浮动的。但德国政府在1973年3月1日讨论是否让马克与美元脱钩这一天，正好施密特生病，没有参加这个会。支持自由浮动的人趁机说服了大家，政府正式决定马克对美元自由浮动。所以，德国并不是没有支持马克钉住美元的人、并不是不重视汇率的稳定。
　　在第二次世界大战结束以来，联邦银行所面对的一个基本矛盾问题就是货币政策与汇率政策之间的关系。汇率稳定始终被看作是货币政策的约束条件。汇率政策的变动服从贯彻货币政策(如完成货币供应量增长)目标的需要。
　　《21世纪》：这是不是说他们基本上不考虑汇率政策对进出口的影响？
　　余永定：不是，它肯定是考虑的，企业界人士都希望汇率稳定。我想说的就是，在德国的宏观经济政策史上，保持货币的对内稳定、抑制通货膨胀始终是最高目标。为了这个目标，可以牺牲汇率的稳定，而不是反之。
　　这个问题对中国来讲是非常有现实意义的。因为，中国现在处于经济偏热时期。虽然通货膨胀目前并不严重，但如不加以控制就会恶化。通货膨胀是我们当前所面临的主要危险。所以现在我们也面临着德国当年(20世纪60年代末、70年代初)的问题。不能为了汇率稳定牺牲货币政策的独立性。汇率政策应该从属于货币政策。局部利益应该服从整体利益，近期、短期利益应该服从长期利益。就是说中国好不容易得来的一个稳定的通货膨胀预期，绝对不能由于政策的错误，而让它丧失掉。稳定的通货膨胀预期丧失之后就很难再重新建立。
　　没有一个稳定的通货膨胀预期(3％左右)，经济就丧失了进一步稳定发展的基础，市场机制就会丧失资源的优化配置作用。所以，人民币不可以升值，应该让物价上涨导致人民币实际升值的建议，这是绝对绝对错误的，是违背所有经济学基本原理的，是没有任何经验支持的。说这种话完全是不负责任的。
　　《21世纪》：通货膨胀对经济的主要影响是什么呢？
　　余永定：首先要强调经济学一个最基本的原理——所有国家货币政策的目标都是物价稳定。物价稳定并不是它不变，而是要保持一个比较低的通货膨胀率。
　　因为在市场经济条件下，价格是一个最基本的信号。在物价普遍上涨(通货膨胀)的情况下，具体商品价格的变动就丧失了信号功能。资源就没办法合理配置了。为什么呢？例如，猪肉价格上涨了。在非通货膨胀环境下，你可以容易地判断，猪肉供不应求，在猪肉价格信号的引导下，养猪的投入就会增加，猪肉的供给也将随之增加。在通货膨胀环境下，没人知道猪肉涨价在多大程度上反映了猪肉供求关系的变化，多大程度上反映了价格的普遍上涨。通货膨胀把所有的价格信号都扭曲了，使所有的价格信号都失效了。
　　还有一个问题是，一旦形成通货膨胀加速的预期，那通货膨胀本身就是不稳定的。现在我说的通货膨胀是稳定的预期，比如3％。假如今天3％，明天4％，后天5％，大家会有一个通货膨胀加速的预期，整个经济就有问题了。为了保值，大家会拼命买东西，买房子，买股票。商品价格上涨、资产价格上涨，工资上涨，最后整个经济就会因恶性通货膨胀而崩溃。
　　所以，我认为那些建议用通货膨胀来解决人民币升值问题的建议，是完全错误的。而且还有一点，就是如果你之所以害怕升值是因为升值会导致出口减少、失业增加，通货膨胀导致的实际汇率升值的最后结果同名义汇率升值是一样的。因为，真正影响外贸的不是名义汇率，是实际汇率。实际汇率就是名义汇率除上一个中外物价的对比。所以，实际汇率升值既可以通过名义汇率升值也可以通过通货膨胀实现。无论是通过什么途径，实际汇率升值的结果都将导致竞争力下降，出口减少。用通货膨胀来维持汇率稳定，完全是本末倒置。同我们在前面讨论的德国经验完全相反。这种主张的结果只能是“赔了夫人又折兵”，出口没有获得保护，国内物价稳定毁于一旦。如此，中国经济就会出现比单纯出口减少、失业增加大得多的问题。
　　
　　升值短期内会对经济增长不利
　　
　　《21世纪》：我们还是回到德国的问题上，德国在上世纪70年代改为自由浮动汇率以后，马克的升值总体上来说速度还是比较快的，但德国的贸易顺差以及出口好像没有受到实质性或者说比较大的冲击，为什么？
　　余永定：德国的总体表现比较好，但也并不是一直都是贸易顺差。从2001年以后，出口对经济增长的贡献大部分都是正的。据我看的材料，有的说近年来德国经济80％都来自于进出口的增长。那么就是说，在这段时间内，它的汇率对于进出口的影响应该主要看它的实际有效汇率，最起码要看它的实际汇率，而不是名义汇率。
　　马克已经不复存在，看欧元也不行，因为我们是在讨论德国经济。现在欧元一直在升值，但是实际汇率则不一定在升值。由于欧元区各国通货膨胀率不同，实际汇率也不同。从德国来讲，它的实际汇率是在贬值。这很大程度上是因为职工的工资增长速度在下降。那么，实际汇率的贬值，对德国净出口的增加到底有多大作用？根据一些经验研究，实际汇率的贬值有一些作用，但作用不大，导致最近几年德国净出口增加的主要原因是德国主要贸易伙伴国经济的增长和地区性国际生产网络的发展。
　　对中国来讲，净出口对于汇率变动的弹性可能比较小一些，因为中国加工贸易的比例比较大。但是，也绝对不是没有效果，如果它没有效果，那为什么还要怕升值呢？现在学术界和媒体上经常同时主张两个自相矛盾的命题。第一个是升值不会减少贸易顺差，所以升值没用。第二个是不能升值，因为升值会对我们的出口造成重大的不利影响，造成失业。这两个论据是自相矛盾的，这不是自己打自己的耳光吗？到底哪个对呢？我们怎么那么不讲逻辑呢？
　　我自己感觉升值肯定对中国的经济增长在短期内会造成不利的影响。但是，这种影响的程度到底大到什么程度呢？可能比一般国家要小。一个例子就是，在东南亚金融危机期间，周边国家的货币都在贬值，中国没有，那就等于是人民币升值了。但是，中国的出口在美国、日本和其他国家所占的比重并没有显著的减少。
　　《21世纪》：在货币政策和汇率政策的执行上，德国和日本有何不同？
　　余永定：刚才我说过了，德国首先有一种反通货膨胀的传统，也有一个联邦银行的制度来执行这个传统，可以说是文化、制度还有认识等方面的原因造成了对稳定的偏好。
　　从各国的宏观经济政策比较来看，德国的政策是相当稳定的，没有犯像日本那样的错误。1985年9月广场会议的目的是通过国际协调促使美元贬值。1987 年2月卢浮宫会议则旨在稳定美元。由于担心影响国内经济增长，美国不愿通过提高国内利息率的办法来稳定美元，于是便对日本和德国施加压力，要求两国降低利息率。美国希望通过削弱日元和马克来实现美元的稳定。由于担心通货膨胀，独立性很强的德国联邦银行对此并不买账。美国政府为迫使德国联邦银行就范所采取的强硬态度成为1987年10月纽约股票市场爆跌的导火线(1987年10月19日，星期一，华尔街上的纽约股票市场爆发了历史上最大的一次崩盘事件。道· 琼斯指数一天之内重挫了508.32点，跌幅达22.6％，创下自1941年以来单日跌幅最高纪录，史称“黑色星期一”——编者注)。日本银行则听话得多。在1987年3月，遵照卢浮宫协议，日本银行乖乖把公定利息率降到2.5％的战后最低水平。
　　
　　德国人把升值看作一个鞭子来鞭策企业
　　
　　《21世纪》：似乎很多经济迅速发展的国家都会遭遇货币升值的问题。
　　余永定：1973年以后，德国是有管理的浮动汇率。基本上处于缓慢升值的过程中。对它来讲不是干预不干预外汇市场的问题，它是干预的，只是干预多和少的问题。干预了之后，必然会影响国内的货币政策，比如说它也采取冲销政策，这跟中国现在的差不多。但是干预的程度并不是特别大，其中具体的表现就是它的外汇储备并不是特别多。德国中央银行的原副行长曾说，德国人把升值看作一个鞭子来鞭策企业提高生产效率。这是一个非常有效的鞭子，但咱们不用这个鞭子，而且制造一种幻觉就是中国不会升值，中国会扛住的，那么企业就没有动力来提高效率了。所以说，对于升值，过多少年回头来看，我们可能会发现，升值不会对中国造成什么了不起的影响。恰恰由于不肯升值，采取其他一系列的措施，结果就等于升值了，但这种措施不是市场化的措施，付出的代价反倒可能更高。
　　《21世纪》：我们看到，当时德国面临着蒙代尔“三难悖论”(open－economy　trilemma，即一国不可能同时实现维护固定的汇率制度、开放资本市场和实行积极有效的国内货币政策这三个目标)，最后德国的选择是独立的货币政策，资本项目开放了，汇率也变为浮动的了，您怎么评价这个选择？
　　余永定：这个选择是完全正确的。
　　《21世纪》：但我们也看到，面临相似状况的日本没有这么做。
　　余永定：关于日本，需要强调的是，“广场协议”后的泡沫经济不是由于升值本身造成的。而是升值之后宽松的货币政策造成的，而宽松的货币政策是为了应对日本当时的经济衰退。但中国现在的情况完全不一样。中国现在是经济趋热，政府要采取从紧的货币政策。
　　《21世纪》：也就是说升值作为一种紧缩的政策正好可以对经济过热进行抑制。
　　余永定：对，就是这样。为什么麦金农(斯坦福大学经济学教授——编者注)反对人民币升值呢？因为升值对经济有抑制作用。如果中国经济处于通货收缩期间，升值之后，通货收缩可能更严重。现在是经济趋热或者过热时期，升值正好是浇一盆凉水下去，是最好不过的时候，再也没有比现在更好的升值时机了。
　　
　　最值得借鉴的德国经验
　　
　　《21世纪》：还有一个问题，德国在汇率市场化的同时也开放了资本账户，您怎么看待这个问题？
　　余永定：对于德国来讲，开放资本账户的主要指导思想是管制会造成扭曲，造成资源误配。为了减少对市场的扭曲，应该开放资本市场。但是，开放了资本市场、资本自由流动之后，又要想让货币政策独立，就必须让货币自由浮动。
　　现在部分经济学家认为中国应该放松资本管制，鼓励外资流出，这样可以减轻对汇率的压力，我认为这是完全错误的。首先，作为一个原则，我们必须保持货币政策的独立性，同时我们又要保持币值的稳定。那么，我们就应该加强对资本流动的管制。实际上外管局也是这么做的。
　　《21世纪》：现在放开QDII(合格境内机构投资者)不正是为了让资本更自由的流动，以减轻人民币升值的压力吗？
　　余永定：现在的问题是，如果QDII真能够出去的话，是能够减轻升值压力，但这是在有管理的情况下，跟资本账目自由化不是一回事。现在的关键问题不在这儿，QDII暂时没什么大作为，谁那么傻，现在去投资外国资产？关键是QFII(合格境外机构投资者)，现在要对它有所控制，不能让它大量进来。在 QFII之外，从其他地方流进来的也很多，那中国就更需要堵了。如果堵不住，就让人民币升值，升值之后中国资产贵了，外国投机者可能就不买了。中国现在拼命压低自己的价格，那不是引诱人来买吗？然后再放松对资本流动的管理，那不是等于降低了外国投机资本套利出逃的成本吗？
　　《21世纪》：以德国当年的经验来分析，您觉得汇率在开放的过程中应该注意什么呢？
　　余永定：在实践过程中，有的时候，也要在国内货币政策和汇率之间做某种平衡，并不是那么绝对的书呆子式的。德国当年在实践中也干预外汇市场，特别是在上世纪七八十年代，马克汇率属于蛇形浮动。
　　但我觉得现在看汇率问题，都不用去远看德国、日本或者过去，你就看现在的韩元升了多少？
　　在关于人民币升值问题上的最大误区就是：认为升值对美国有好处对中国没好处，升值是屈服于美国压力。我希望再次强调，尽管人民币升值会带来阵痛，但升值符合中国自身的长远利益。不能因为人家让你升值，你就偏偏不升值。当然，具体怎么升，升多少，这个问题可以另行讨论。
　　《21世纪》：今天谈了很多德国的经验，那么您觉得这其中最值得其他国家借鉴的是什么呢？
　　余永定：第一，坚持中央银行的独立性，不受任何外部压力的影响；第二，把抑制通货膨胀作为中央银行的中心目标，其他目标可以为这个目标而牺牲(或由其他部门负责)；第三，形成非常强的文化和制度保证。否则再好的政策也难于得到贯彻。我认为这最后一点是特别值得中国借鉴(但不是照搬)的。
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国务院关于解决城市低收入家庭住房困难若干意见
http://www.sina.com.cn 2007年08月13日 12:09 中国新闻网

　　中新网8月13日电 国务院总理温家宝8月1日主持召开国务院常务会议，讨论并原则通过了《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》。中国政府网今天刊出了《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》的全文。全文如下：

　　国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见

　　国发〔2007〕24号

　　各省、自治区、直辖市人民政府，国务院各部委、各直属机构：

　　住房问题是重要的民生问题。党中央、国务院高度重视解决城市居民住房问题，始终把改善群众居住条件作为城市住房制度改革和房地产业发展的根本目的。20多年来，我国住房制度改革不断深化，城市住宅建设持续快速发展，城市居民住房条件总体上有了较大改善。但也要看到，城市廉租住房制度建设相对滞后，经济适用住房制度不够完善，政策措施还不配套，部分城市低收入家庭住房还比较困难。为切实加大解决城市低收入家庭住房困难工作力度，现提出以下意见：

　　一、明确指导思想、总体要求和基本原则

　　(一)指导思想。以邓小平理论和“
三个代表” 重要思想为指导，深入贯彻落实科学发展观，按照全面建设小康社会和构建社会主义和谐社会的目标要求，把解决城市(包括县城，下同)低收入家庭住房困难作为维护群众利益的重要工作和住房制度改革的重要内容，作为政府公共服务的一项重要职责，加快建立健全以廉租住房制度为重点、多渠道解决城市低收入家庭住房困难的政策体系。

　　(二)总体要求。以城市低收入家庭为对象，进一步建立健全城市廉租住房制度，改进和规范经济适用住房制度，加大棚户区、旧住宅区改造力度，力争到“十一五”期末，使低收入家庭住房条件得到明显改善，农民工等其他城市住房困难群体的居住条件得到逐步改善。

　　(三)基本原则。解决低收入家庭住房困难，要坚持立足国情，满足基本住房需要；统筹规划，分步解决；政府主导，社会参与；统一政策，因地制宜；省级负总责，市县抓落实。

　　二、进一步建立健全城市廉租住房制度

　　(四)逐步扩大廉租住房制度的保障范围。城市廉租住房制度是解决低收入家庭住房困难的主要途径。2007年底前，所有设区的城市要对符合规定住房困难条件、申请廉租住房租赁补贴的城市低保家庭基本做到应保尽保；2008年底前，所有县城要基本做到应保尽保。“十一五”期末，全国廉租住房制度保障范围要由城市最低收入住房困难家庭扩大到低收入住房困难家庭；2008年底前，东部地区和其他有条件的地区要将保障范围扩大到低收入住房困难家庭。

　　(五)合理确定廉租住房保障对象和保障标准。廉租住房保障对象的家庭收入标准和住房困难标准，由城市人民政府按照当地统计部门公布的家庭人均可支配收入和人均住房水平的一定比例，结合城市经济发展水平和住房价格水平确定。廉租住房保障面积标准，由城市人民政府根据当地家庭平均住房水平及财政承受能力等因素统筹研究确定。廉租住房保障对象的家庭收入标准、住房困难标准和保障面积标准实行动态管理，由城市人民政府每年向社会公布一次。

　　(六)健全廉租住房保障方式。城市廉租住房保障实行货币补贴和实物配租等方式相结合，主要通过发放租赁补贴，增强低收入家庭在市场上承租住房的能力。每平方米租赁补贴标准由城市人民政府根据当地经济发展水平、市场平均租金、保障对象的经济承受能力等因素确定。其中，对符合条件的城市低保家庭，可按当地的廉租住房保障面积标准和市场平均租金给予补贴。

　　(七)多渠道增加廉租住房房源。要采取政府新建、收购、改建以及鼓励社会捐赠等方式增加廉租住房供应。小户型租赁住房短缺和住房租金较高的地方，城市人民政府要加大廉租住房建设力度。新建廉租住房套型建筑面积控制在50平方米以内，主要在经济适用住房以及普通商品住房小区中配建，并在用地规划和土地出让条件中明确规定建成后由政府收回或回购；也可以考虑相对集中建设。积极发展住房租赁市场，鼓励房地产开发企业开发建设中小户型住房面向社会出租。

　　(八)确保廉租住房保障资金来源。地方各级人民政府要根据廉租住房工作的年度计划，切实落实廉租住房保障资金：一是地方财政要将廉租住房保障资金纳入年度预算安排。二是住房公积金增值收益在提取贷款风险准备金和管理费用之后全部用于廉租住房建设。三是土地出让净收益用于廉租住房保障资金的比例不得低于10%，各地还可根据实际情况进一步适当提高比例。四是廉租住房租金收入实行收支两条线管理，专项用于廉租住房的维护和管理。对中西部财政困难地区，通过中央预算内投资补助和中央财政廉租住房保障专项补助资金等方式给予支持。

　　三、改进和规范经济适用住房制度

　　(九)规范经济适用住房供应对象。经济适用住房供应对象为城市低收入住房困难家庭，并与廉租住房保障对象衔接。经济适用住房供应对象的家庭收入标准和住房困难标准，由城市人民政府确定，实行动态管理，每年向社会公布一次。低收入住房困难家庭要求购买经济适用住房的，由该家庭提出申请，有关单位按规定的程序进行审查，对符合标准的，纳入经济适用住房供应对象范围。过去享受过福利分房或购买过经济适用住房的家庭不得再购买经济适用住房。已经购买了经济适用住房的家庭又购买其他住房的，原经济适用住房由政府按规定回购。

　　(十)合理确定经济适用住房标准。经济适用住房套型标准根据经济发展水平和群众生活水平，建筑面积控制在60平方米左右。各地要根据实际情况，每年安排建设一定规模的经济适用住房。房价较高、住房结构性矛盾突出的城市，要增加经济适用住房供应。

　　(十一)严格经济适用住房上市交易管理。经济适用住房属于政策性住房，购房人拥有有限产权。购买经济适用住房不满5年，不得直接上市交易，购房人因各种原因确需转让经济适用住房的，由政府按照原价格并考虑折旧和物价水平等因素进行回购。购买经济适用住房满5年，购房人可转让经济适用住房，但应按照届时同地段普通商品住房与经济适用住房差价的一定比例向政府交纳土地收益等价款，具体交纳比例由城市人民政府确定，政府可优先回购；购房人向政府交纳土地收益等价款后，也可以取得完全产权。上述规定应在经济适用住房购房合同中予以明确。政府回购的经济适用住房，继续向符合条件的低收入住房困难家庭出售。

　　(十二)加强单位集资合作建房管理。单位集资合作建房只能由距离城区较远的独立工矿企业和住房困难户较多的企业，在符合城市规划前提下，经城市人民政府批准，并利用自用土地组织实施。单位集资合作建房纳入当地经济适用住房供应计划，其建设标准、供应对象、产权关系等均按照经济适用住房的有关规定执行。在优先满足本单位住房困难职工购买基础上房源仍有多余的，由城市人民政府统一向符合经济适用住房购买条件的家庭出售，或以成本价收购后用作廉租住房。各级国家机关一律不得搞单位集资合作建房；任何单位不得新征用或新购买土地搞集资合作建房；单位集资合作建房不得向非经济适用住房供应对象出售。

　　四、逐步改善其他住房困难群体的居住条件

　　(十三)加快集中成片棚户区的改造。对集中成片的棚户区，城市人民政府要制定改造计划，因地制宜进行改造。棚户区改造要符合以下要求：困难住户的住房得到妥善解决；住房质量、小区环境、配套设施明显改善；困难家庭的负担控制在合理水平。

　　(十四)积极推进旧住宅区综合整治。对可整治的旧住宅区要力戒大拆大建。要以改善低收入家庭居住环境和保护历史文化街区为宗旨，遵循政府组织、居民参与的原则，积极进行房屋维修养护、配套设施完善、环境整治和建筑节能改造。

　　(十五)多渠道改善农民工居住条件。用工单位要向农民工提供符合基本卫生和安全条件的居住场所。农民工集中的开发区和工业园区，应按照集约用地的原则，集中建设向农民工出租的集体宿舍，但不得按商品住房出售。城中村改造时，要考虑农民工的居住需要，在符合城市规划和土地利用总体规划的前提下，集中建设向农民工出租的集体宿舍。有条件的地方，可比照经济适用住房建设的相关优惠政策，政府引导，市场运作，建设符合农民工特点的住房，以农民工可承受的合理租金向农民工出租。

　　五、完善配套政策和工作机制

　　(十六)落实解决城市低收入家庭住房困难的经济政策和建房用地。一是廉租住房和经济适用住房建设、棚户区改造、旧住宅区整治一律免收城市基础设施配套费等各种行政事业性收费和政府性基金。二是廉租住房和经济适用住房建设用地实行行政划拨方式供应。三是对廉租住房和经济适用住房建设用地，各地要切实保证供应。要根据住房建设规划，在土地供应计划中予以优先安排，并在申报年度用地指标时单独列出。四是社会各界向政府捐赠廉租住房房源的，执行公益性捐赠税收扣除的有关政策。五是社会机构投资廉租住房或经济适用住房建设、棚户区改造、旧住宅区整治的，可同时给予相关的政策支持。

　　(十七)确保住房质量和使用功能。廉租住房和经济适用住房建设、棚户区改造以及旧住宅区整治，要坚持经济、适用的原则。要提高规划设计水平，在较小的户型内实现基本的使用功能。要按照发展节能省地环保型住宅的要求，推广新材料、新技术、新工艺。要切实加强施工管理，确保施工质量。有关住房质量和使用功能等方面的要求，应在建设合同中予以明确。

　　(十八)健全工作机制。城市人民政府要抓紧开展低收入家庭住房状况调查，于2007年底之前建立低收入住房困难家庭住房档案，制订解决城市低收入家庭住房困难的工作目标、发展规划和年度计划，纳入当地经济社会发展规划和住房建设规划，并向社会公布。要按照解决城市低收入家庭住房困难的年度计划，确保廉租住房保障的各项资金落实到位；确保廉租住房、经济适用住房建设用地落实到位，并合理确定区位布局。要规范廉租住房保障和经济适用住房供应的管理，建立健全申请、审核和公示办法，并于2007年9月底之前向社会公布；要严格做好申请人家庭收入、住房状况的调查审核，完善轮候制度，特别是强化廉租住房的年度复核工作，健全退出机制。要严肃纪律，坚决查处弄虚作假等违纪违规行为和有关责任人员，确保各项政策得以公开、公平、公正实施。

　　(十九)落实工作责任。省级人民政府对本地区解决城市低收入家庭住房困难工作负总责，要对所属城市人民政府实行目标责任制管理，加强监督指导。有关工作情况，纳入对城市人民政府的政绩考核之中。解决城市低收入家庭住房困难是城市人民政府的重要责任。城市人民政府要把解决城市低收入家庭住房困难摆上重要议事日程，加强领导，落实相应的管理工作机构和具体实施机构，切实抓好各项工作；要接受人民群众的监督，每年在向人民代表大会所作的《政府工作报告》中报告解决城市低收入家庭住房困难年度计划的完成情况。

　　房地产市场宏观调控部际联席会议负责研究提出解决城市低收入家庭住房困难的有关政策，协调解决工作实施中的重大问题。国务院有关部门要按照各自职责，加强对各地工作的指导，抓好督促落实。建设部会同发展改革委、财政部、国土资源部等有关部门抓紧完善廉租住房管理办法和经济适用住房管理办法。民政部会同有关部门抓紧制定城市低收入家庭资格认定办法。财政部会同建设部、民政部等有关部门抓紧制定廉租住房保障专项补助资金的实施办法。发展改革委会同建设部抓紧制定中央预算内投资对中西部财政困难地区新建廉租住房项目的支持办法。财政部、税务总局抓紧研究制定廉租住房建设、经济适用住房建设和住房租赁的税收支持政策。人民银行会同建设部、财政部等有关部门抓紧研究提出对廉租住房和经济适用住房建设的金融支持意见。

　　(二十)加强监督检查。2007年底前，直辖市、计划单列市和省会(首府)城市要把解决城市低收入家庭住房困难的发展规划和年度计划报建设部备案，其他城市报省(区、市)建设主管部门备案。建设部会同监察部等有关部门负责本意见执行情况的监督检查，对工作不落实、措施不到位的地区，要通报批评，限期整改，并追究有关领导责任。对在解决城市低收入家庭住房困难工作中以权谋私、玩忽职守的，要依法依规追究有关责任人的行政和法律责任。

　　(二十一)继续抓好国务院关于房地产市场各项调控政策措施的落实。各地区、各有关部门要在认真解决城市低收入家庭住房困难的同时，进一步贯彻落实国务院关于房地产市场各项宏观调控政策措施。要加大住房供应结构调整力度，认真落实《国务院办公厅转发建设部等部门关于调整住房供应结构稳定住房价格意见的通知》(国办发〔2006〕37号)，重点发展中低价位、中小套型普通商品住房，增加住房有效供应。城市新审批、新开工的住房建设，套型建筑面积90 平方米以下住房面积所占比重，必须达到开发建设总面积的70%以上。廉租住房、经济适用住房和中低价位、中小套型普通商品住房建设用地的年度供应量不得低于居住用地供应总量的70%。要加大住房需求调节力度，引导合理的住房消费，建立符合国情的住房建设和消费模式。要加强市场监管，坚决整治房地产开发、交易、中介服务、物业管理及房屋拆迁中的违法违规行为，维护群众合法权益。要加强房地产价格的监管，抑制房地产价格过快上涨，保持合理的价格水平，引导房地产市场健康发展。

　　(二十二)凡过去文件规定与本意见不一致的，以本意见为准。

　　国务院　

　　二○○七年八月七日

meng-h

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      一个明显的房价上涨信号
         
      2007-08-10 16:57:26
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      标签：房产/置业
      

      南京市政府称得上是为控制房价的上涨而出台政策最多、行政干预市场措施最多、下手最重的城市政府了。对商品房的市场调节价格实行了“政府指导价”为核心的价格监管制度，但结果却事与愿违。

      最近，南京市政府又用最严厉的对开发商“捂盘”现象给以半年不得销售、半年后仍执行原价格的行政处罚，公开的告诉社会半年内房价仍将高速的上涨。

      如果半年之后房价不涨，按原价格销售等于政府用行政处罚的方式在替开发商“捂盘”。如果半年后房价下跌，开发商也不可能按原价卖房，结论就只剩一个了，那就是南京市政府借对开发商捂盘处罚的行政措施向社会公布一个信号，南京的房价会继续上涨，而让开发商无法利用这半年的上涨期多盈利就是对开发商最大的处罚了。

      凡事都有一正一反的两面，包括行政处罚措施也是同样。

      南京市政府想控制房价，但又不愿降低政府在土地中的收益，就形成了这一正一反的作用。

      4月份，南京市房价（商品住宅价格）同比涨幅高达11.5%，创下了两年来的新高，5月份房屋销售价格同比上涨9.2%，居全国第六位。

      5月份汉府街地块拍出了3.85亿元，单位地价2.88万元/平方米的天价。一周之后，湖北路地块又以59轮竞拍4.05亿元的总价超出了前一个天价6000元，折算到楼面地价达到11164元/平方米，项目成本不低于1.5万元/平方米。

      五月底，连南京市下关区的热河南路地块，城市边缘地区的楼面地价也到了6500元/平方米，销售价格也在万元以上了。

      这些天价土地的上涨却是在南京市政府已知4月份房价涨幅居高的信息之后发生的，不能不说是继续推动房价上涨的因素。当政府追求土地的高收益时，又想降低房价，自然就形成了一正一反的矛盾。

      对开发商捂盘的限制与处理的行政管理，目的是增加市场中的供给量、加大消费者的选择余地。但对捂盘现象的处罚却是停盘半年，停盘难道不是减少市场的供给量吗？如果有大量的停盘让供给量减少，难道有助于稳定房价吗？当这些受到处罚的开发商利润减少时（因为半年后按原价出售），难道利润不会转移到那些未受处罚的开发商身上去吗？对消费者而言，难道会因为政府对开发商的处罚而减少支出并买到便宜的房子吗？

      这也是一正一反的一对宝贝，因为开发商的捂盘变成政府行政处罚的“捂盘”，不是等于更加重了市场中供不应求的矛盾吗？只能按原价销售的处罚大约也就是政府明知供不应求必然推动涨价的一种变相表达方式。

      央行二季度的报告中，公布了上半年销售面积远远大于竣工面积的数字，两者相差近50%。如果销售面积远远大于竣工面积，再用行政处罚来减少市场中的供给量，只能是雪上加霜而绝不是锦上添花。

      国务院已在年初多次提出了房地产新的调控导向，重点在于要增加供给。央行的报告再次确认了这一必然性（合理的需求增长只能用增加供给来解决）。几乎全国各地房价上涨较高的城市，如深圳等，都在用上年的土地供给不足而造成今年的市场供给不足来作为理由解释房价上涨的原因。应该说增加供给才能解决房价和居住权利的问题，这已成为上下各层面的共识。而半年内不得销售的处理办法却似乎是与增加供给背道而驰的。

      弄不清楚的是政府对开发商违规的处罚是要让市场变得更好、让消费者能更多受益，还是仅仅为了让一部分开发商少获得盈利？如果政府管制的目的仅仅是为了让违规者受罚而并不能改善市场的供求关系，那么还有要市场经济的必要吗？

      本来一个好端端的市场被这种左一下、右一下的行政管制变得支离破碎。行政措施总会在向正转时起到反作用力，向反转时形成正的抗力，让房价在政府一正一反的作用力下扭曲的上升着。

      如果让某一违规的楼盘无法分享楼价上涨的好处就是最大的处罚了，政府的行政措施信号明显的在告诉人们房价将是继续上涨的。
      文章引用自：
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meng-h

上海建工与万科签署战略合作协议
http://bj.house.sina.com.cn 2007年08月09日09:34  新闻晚报
上海建工与万科签署战略合作协议


　　记者杨冬 通讯员章华平

　　晚报讯 “上海建工(14.18,0.18,1.29%)集团与万科集团战略合作协议”签字仪式近日在万科集团总部所在地深圳举行。此次签署的《协议》，确定了建立双方战略合作关系的原则，即：在协议期内，万科集团将向上海建工集团提供具备一定规模且稳定增长的施工业务；上海建工集团将发挥其专业及资源等综合优势，为万科集团提供高质量的产品和服务。

meng-h

潘石屹评点地产股暴涨现象 市场在尖叫
http://bj.house.sina.com.cn 2007年08月13日08:55  上海证券报

　　本报记者 于兵兵

　　正积极准备上市融资的地产企业SOHO中国董事长潘石屹日前接受记者采访时介绍，根据2007年8月9日彭博资讯，该时间点中国内地A股地产公司平均市盈率已经达到111倍，而2007年8月3日香港上市内地地产公司的平均市盈率仅为28.6倍。

　　作为股票市值与年盈利的比值，市盈率是投资回报的基本衡量标准，也是判断市场是否存在泡沫的重要依据。“在经济高速增长、人民币汇率看涨、股票看涨、房地产看涨的情况下，地产股经济周期的高峰也可能同时叠加。房地产市场的利好消息通过资本市场的‘三极管’放大，然后再进入外汇市场继续放大，这就是市场中的‘尖叫’”，潘石屹认为，这种局面将会对经济发展以及社会稳定带来风险。

　　“解决的办法是打破股票市场与政策、政治气候挂钩的预期，让市场依靠市场的机制去调整。”潘石屹称。

　　针对最近部分房地产上市企业中报业绩与市场热捧地产股的热情并不匹配的说法，潘石屹称内地的房地产上市公司大部分是国有企业基础，他们在改革机制、创造利润的热情方面与民营企业有些不同，所以内地上市的以国有企业为主的房地产公司的业绩并不代表目前房地产的整体情况。

　　另外，对于即将出台的若干房地产金融调控政策，潘石屹称，物业税等政策的出台配合二手房交易税费成本的下降可以促进二手房流通，解决目前的房屋空置。而银监会建议提高首付比例的说法可以成为影响楼市走向的最大因素，作用远大于调整房贷利息。但政策出台同样不宜“一刀切”，需要针对不同区域和交易情况而定。给商业银行在判断风险上而更大的自主权。

meng-h

房价还能涨多久 涨多高
专栏－－秦倍钧

囤房、摇号重现楼市
　　近日，一位在电视台工作的友人在浦西华漕购入一套二手住宅，6月29日前往闵行区房地产交易市场办理过户，真实地感受了一把二手房市场的火爆。交易大厅里人头攒动，偌大的大厅内竟无立锥之地，办理业务的登记号码被炒到50元至100元不等。
　　6月份上海商品住宅成交量快速上升，6月的前28天成交量高达243.86万平方米，比整个5月的水平还高出9.34万平方米。在6月的倒数第二周，本地楼市日均成交量接近1,100套，其中有一天的成交量达到1,529套，创下2007年以来日成交量新纪录。
　　6月23日，位于宝山外环的万科四季花城开盘，早上8点，售楼处就排起了长队，开发商只招待持有登记号的人，总共只有228套房源，开盘两天前已经排到380多号。当天下午2点，228套房子卖掉了221套，剩下的7套是面积超大的房型或复式房。现场购房者的共同感受是 ：现在房子是抢的。
　　在卖方市道中，稍有知名度的开发商在推出新房源时重新开始采取摇号方式，以联洋社区内的仁恒河滨城为例，开发商于6月30日短信通知其潜在客户，7、9、10号楼共计153套商品房已核准于2007年7月7日预售，开发商将以公证抽号的方式确定选购的顺序。
　　在涨价、卖号重新回到上海市民的面前时，捂盘、囤房、虚假销售等为人诟病的行为也再度浮出水面。
　　浦东花木社区内××花木公寓是该地区较具性价比的楼盘，据上海房地网统计，其去年12月23日推出的106套房源起价为10,650元／平方米，每个楼层差价为80-100元／平方米。截至2007年5月末，第二批168套房源推出前，该项目签约105次，撤销113次。撤销率超过100%。
　　房地网显示，该项目第二批房源开盘期为2007年6月8日。有购房者反映，甚至在6月7日，即开盘前一天，售楼处人员还对购房者表示不知道什么时候会开盘，只是让其留下电话等候通知。这一等就没了消息，15日打电话过去询问，回答是已经卖完了。
　　房地网数据显示，6月该项目签约149次，撤销60次，短短一月间撤销率达40.2%。更有购房者揭露，他们接到售楼处的电话，说可以帮忙预定13楼的房子，但要给2万元好处费，如果购房者自己去排队，只能买到4楼以下的房源。联想到此两批房源107.6%和40.2%的高撤销率，很难说该项目不涉嫌囤积房源。
　　相比一手房在销售过程中的不规范行为，二手房的火爆更体现在价格上。以上面提到的浦东联洋社区的仁恒河滨城为例，其二手房7月初均价为2.6万元／平方米左右，2周前约为2.4万-2.4万元／平方米左右，1个月前该项目新开房源价格不过1.88万元／平方米左右。
　　
房价平均升幅不应过于乐观
　　上海房价涨到目前阶段，该不该买房已成为一个现实的问题。
　　在我看来，除了因个人自身情况之外，目前买房与否还需留意两个因素：房价还能涨多久；房价还能涨多高。
　　房价能涨多久取决于供求关系。6月中旬，在上海召开的市政府例行新闻发布会上，新闻发言人对上海楼市的供需平衡状况表示乐观：“上海楼市供求比连续几个月保持在1.5∶1，这一比例说明楼市供应量充足。”不过，根据一些民间机构的统计，6月末，楼市供求比呈现“逆转”之势。
　　据上海易居房地产研究院对上海全市重点区域监控数据的统计，6月最后一周共40个楼盘有新增供应上市，新增供应量36.9万平方米，环比减少18.67%；成交量81.87万平方米，环比减少2.74%；商品房的市场供求比上浮至1∶2.22。
　　而商品住宅方面，有25个楼盘有新增供应上市，新增供应量27.58万平方米，环比减少12.43%；成交量65.37万平方米，环比增加13.89%；商品住宅的市场供求比上浮至1∶2.21。
　　从官方披露的数据看，网上可售住宅量从年初的1,000万平方米以上降至744.9万平方米（2007年7月3日）。虽然预计下半年在国庆前将有一波新房供应，但目前积压的可售优质房源量大幅下降亦是事实。与此同时，6月末新江湾城D1地块曝出楼板价（12,509元／平方米）接近在售楼盘的天价，也预示着开发商手头在建项目（特别是成熟地区的大型住宅项目）日渐回落的趋势。当然，在目前的急速上涨行情中，一些担心房价上涨的市民选择提前入市，这在一定程度上消耗了未来的购买力。不过，只要有效供求关系继续维持求略大于供的局面，房价上涨的势头还将延续下去。
　　另一方面，房价继续上涨的幅度并不能与房价平均上升的幅度划等号。

……

（全文约3,600字，请参见《Value》杂志）

meng-h

地产中介多过米铺

时间: [ 2007-08-14 09:53 ]

外出一周回来，去附近银行取点钱，NND，四部ATM机器都坏了，因此，一有人说“中国人特别擅长编软件”俺就生气，你看，取款权限放大到2万，可是单次只能2000或2500，（香港ATM上一次就可以取2万港币），以四大行资金之雄厚，技术力量之强大，几个月过去了也不见改进，卫星都上天了，这样的问题倾全国之人力也解决不了？



生气也没办法了，只能适应环境啊。下午有个哥们说，终于在北京当“房奴”了，还补充一句，“当奴隶的感觉还挺好”。俺说，普天之下,莫非王土;率土之滨,莫非王臣。你以为自己是谁啊？早当比晚当好。除非你离开这片土地。




出门一望，嘿，银行右手边新开了4家地产中介（左边已经有3+2家），不算附近其他地方的，这楼下一连10家地产中介（对面30米还有一家），吃什么啊？这附近一共就4个楼盘有二手房，仔细琢磨一下，开地铺的人都不傻，据说很多地产中介也是加盟制度，租个地方，算100米吧，租金估计是200-300米/月，6个员工，基本工资1000多一点，加上水电电话什么的，一个月费用5万足够了，卖一套房子，是的，只要成交一套，3%的佣金应该在10万以上。老板就可以赢利了。每个月这转手20-30套，佣金大概在300万以上，可以养活多少人？深圳二手房交易，高峰期每天300套，最近缩量调整到每天几十套，算全年5万套吧，均价假设150万，佣金可以达到150*3*3%=13.5亿，按人均10万计算，可以养活1.35万人。未考虑中介同志们其他收入。实际俺估计深圳地产中介从业有2-3万甚至更多。




同住小区的W君感慨，晚上出门散步都不方便了，老有中介主动询问，“有什么可以帮到您吗？”




我们其实一直希望附近这个楼盘的裙楼能够有些特色商店或者茶馆什么的，不过看来确实应了股票市场的节奏，除了金融地产，还有什么行业可以在这么高租金的地方生存？




中午去吃水饺和馅饼，那猪肉馅怎么也咬不着，尽是厚厚的面粉皮，郁闷。晚上回家，听家里老人说，牛奶也涨价了。全面通货膨胀的苗头，或者说预期，正在逐步形成。




偶然看见理发店的招聘广告，洗头妹妹起点都是1300包吃包住了，人工成本明显在上升。




换句话说，不管是企业还是个人，面临高租金、高房价，高生活成本，怎么办？




只能是虚拟经济和实体经济，上游到下游，相互传导。至于这个速度是多快，幅度是多大，俺不知道，也不知道政府如何出手控制。




作为个人，只能直观的知道，少持有现金，多持有资产，什么是资产？这又是另一个问题了。因此，房子总要买一套或者几套吧，股票啊，万科一年涨了7倍，您可别再说房子比股票贵。股票嘛，流动性好，总要买一些吧。




几十万亿的人民币现金空头，要空翻多，是什么力量？




政府可以改变预期吗？可以把多头心态打掉吗？




前有广州市长红嘴白牙的说，广州人民不要着急买房子，我一定要把房价降下来；现在***又说，猪肉价格一定会降下来的。还有某些所谓经济学家说，股票一定会跌到3000点的。




其实，如果你永远不买房子，卖3000和卖30000关卿何事？如果你不想买股票，3000点和30000点又有什么不同？如果你是回民，猪肉价格100元一斤岂不更好？无非是想跌下来抄底而已，想多吃点猪肉而已。




如果国际形势出现重大变化，如果中国发生重大动荡，我们的资产肯定要大幅度缩水；可是，如果那一天来了，我们都是逃不掉的。就象鬼子再进村，俺肯定是要扛枪上前线的，一定不会远遁海外，人生一世，白驹过隙，富贵浮云，不过如此。该来的都来吧,该经历的都要经历.



因此，别无选择，只能做多。这是最简单的逻辑。




制造大的波动，就象HK市场，上午涨300天，下午反跌300点，一天波动600点以上，是谁被洗劫了财富？是谁从中获利？




A股530以来的大幅度波动，谁是赢家？谁是输家？是哪些公司大幅度圈钱？“在上涨过程中完成增发？”




一介草民，没有信息优势的前提下，靠什么取胜？信念，可能是一个重要的武器。当然，前篇也说过，良好的交易心态和交易习惯，更是长期取胜的保障。




最后提一下，出差某个城市，4星宾馆门市价格395元，（WALK-IN PRICE），旺季团队折扣6-8折，淡季低于5折（家庭旅馆则50-60元每天含早）；宾馆早餐10-15元，街边中餐厅一份快餐5元，一碗牛肉面6元；矿泉水超市0。99元一瓶，品牌服装100多元一件，看一场演出门票20多元，机场到市区出租车40多元，普通人收入1500-2000元一月。




最贵的私立学校每年大概3万元（包食宿）。




当然，这里房价很贵，市区好街区的公寓都要100多万,一个著名公园附近的单身公寓喊出了300万元;外地有钱人一波又一波来这里买房.整个城市(含郊区)的平均价格是每套接近40万,是当地人均收入的15倍以上,普通人买房子也是非常非常困难，要搬到很远的郊区去。除非祖宗留下来的房子让你住.



这样的物价和生活状况，是不是很象中国的某个省会城市？




这是LONDON。他们的一元相当于人民币15.5-16元。你说，英国人到中国，吃碗面只要3-4毛钱，是不是随便乱吃？高级住宅只要几百元一米，是不是有冲动马上买下来？




人民币应该不应该继续大幅度升值？




人民币升值要以国内通货膨胀为代价吗？想想就会头痛心痛。

meng-h

万科拿地是为企业可持续发展

——《新京报》
　
　

   “供求紧张致竞争趋于激烈”
　　万科公司表示，拿到地后9-12个月可以开盘
　　昨天，记者与万科公司相关负责人就该公司近期的拿地举动进行对话。
　　新京报：万科上个月拿地的支出就达到60亿，其资金主要来源有哪些?
　　万科：初步统计，万科今年上半年所获取项目的总地价款约为110亿，而同期万科销售金额合计174.7亿元，购地支出明显低于销售回款。
　　万科用于拿地的资金主要来自于自有资金。其中部分与合作伙伴合资开发的项目，由双方按股权比例出资。
　　新京报：万科A(000002.SZ)预计募资100亿元的公开增发议案已通过证监会审核。万科融资后获得资金，是不是主要用于获取土地?
　　万科：万科增发资金的用途已经进行过披露，本次募资100亿元，将全部用于现有房地产项目的后续建设。
　　新京报：万科拿到土地后，会不会立即进行开发?
　　万科：万科一向强调运营效率，这决定了万科对地产项目的操作要求是快速开发、快速销售。万科各地子公司从获取土地到项目开盘销售，一般只需要9-12个月，这个开发速度在业内是领先的。
　　即使在房价、地价上涨较快的情况下，万科也明确反对“囤地”。表面上看，“囤地”可以获得土地升值的收益，提高了利润率，但实际上降低了企业的周转率，收益率不仅不会上升，反而有可能下降。
新京报：万科是如何看待目前高价拿地的?
　　万科：没有开发商主观上愿意高价拿地后，再通过以更高的价格出售产品来获利，因为其风险的承担者是开发商自己。但市场规则是价高者得，土地市场供求关系的紧张导致了开发商对土地的争夺趋于激烈。万科坚持稳健的经营策略，对目前部分城市出现的土地市场的火爆局面，万科将以冷静和审慎的态度来对待。
　　新京报：今后万科是否仍旧会像现在，只要遇到合适的土地就会参与竞争?
　　万科：按照计划，2007年度万科将增加1000万平米左右的项目资源。除了参与公开市场的招拍挂之外，各种形式的合作也是万科重要的土地获取方式。万科仍将继续加强对存量土地资源的关注。

       万科公司表示，万科现在已经进入近30个城市开发，处于经营状态的项目超过100个，在这样的规模下，每年必然有相当数量的项目进入开发，同时有相当数量的项目完成开发。但是，万科2007年上半年获取项目资源的力度低于2006年同期，谈不上“频繁拿地”。
　　万科公司称，作为一个专注于开发城市住宅的房地产企业，万科拿地是为了满足企业可持续发展的需要。截至2006年底，万科已获取的规划中的项目面积约为1851万平米，而万科2007年度的计划开工面积已达到大约700万平米的规模，2008年的开工面积将继续保持较大增幅。正处于高速增长期的万科，现有的项目资源只能满足约两年的开发需要。
　　据介绍，未来，万科仍将坚持既定方针，继续聚焦于以珠三角、长三角、环渤海为核心的城市经济圈，除了个别的并购项目之外，万科今年没有进入新的二三线城市.。

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感谢楼主辛勤整理如此多资料:*19*: :*19*:

meng-h

多过来捧场啊。

meng-h

■中国证券报
    万科 受益于规模优势
    万科( 000002)是房地产业强者恒强“马太效应”的最佳诠释者.公司在大规模下
的高增长被业内人士所认可, 光大证券日前发布的报告指出,“我们甚至认为,公司未
来三年的净利润复合增长50%已成底线.”
    国泰君安张宇、孙建平指出,万科全国化项目布局已树大根深,形成了强大的规模
优势, 成长性非常好.目前公司在全国28个城市拥有100个在建项目,而3年前是在17个
城市开发3 7个项目;公司2007年计划竣工600万平方米,而2006年是328万平米.今年上
半年公司实现销售面积2 31万平米,销售收入高达175亿元,分别比去年同期提高89%和
137%,上半年已经实现去年主营收入的83%.
    国泰君安报告指出,公司工厂化行动将加快项目开发销售,这有利于公司提高包括
净资产收益率、毛利率在内的财务绩效; 管理层激励实施将有利于进一步突破公司成
长边界, 公司高管从股权激励基金中总计已持有6097万股.同时,前期万科公告拟与新
加坡嘉德置地集团旗下零售地产企业凯德商用开展非排他性战略合作. 通过强强合作
,住宅社区商业地产有望成为公司一块新的利润增长来源.
    张宇、孙建平认为, 公司2004年收购的南都集团房地产资源,地价成本非常低,项
目区域位于经济实力雄厚的长三角,2006年开始并将继续成为公司重要的利润来源.同
时,对公司持续收购其他房地产公司的外延式扩张,继续持乐观预期.
    光大证券赵强指出, 万科“今年看深圳、明年看长三角”.他认为,除了规模扩张
以外,万科今年的业绩增长动力来自于深圳项目的超预期贡献.无论从对区域房价的判
断,还是税务安排考虑,万科今后都将加大深圳地区项目的推盘量;到明年,公司收购的
南都项目和上海恒大项目都将进入结算期. 万科实际的业绩将体现出“高周转、高利
润”的态势,随着销售形势的超预期,公司管理项目进度和盈余的空间进一步增大.

徐农民

				万科的每月销售
2007年
月份	销售面积	销售金额	单价
1	20.6	16.576	8046.602
2	12.9	9.2	7131.783
3	29.1	20.4	7010.309
4	34.6	24.9	7196.532
5	61.7	47.1	7633.712
6	72.2	56.6	7839.335
7	49.3	36.6	7423.935

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mms://winmedia.cctv.com.cn/zhong ... _300_20070815_1.wmv

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传银行将提高房贷首付 最高可能升至五成
http://www.sina.com.cn 2007年08月16日 08:12 经济参考报

　　“虽然总行还没有下发通知提高房贷首付比例，但确实听说监管部门有意提高房贷的首付比例。”某国有银行北京分行的有关人士告诉记者，这次不仅仅是调高个人房贷的首付比例，还将涉及所有关于房地产项目的信贷，包括提高房地产项目开发的自有资金比例。

　　最近，关于提高房贷首付的传闻纷纷，最普遍的“版本”是“将把房贷首付额度提至五成”。但中国银监会新闻处有关人士表示，他们还没有收到任何关于房贷政策调整的通知。虽然没有任何通知或书面文件下发，但这一传闻已经在北京房地产市场掀起一阵波澜，记者了解到，目前京城多家房产中介和投资担保有限公司正在加快办理手头上的房贷业务，以防止万一政策变动可能带来的影响。

　　记者随后向北京的多家银行进行了求证，得到的信息是目前房贷政策没有变化，仍执行最低三成甚至二成首付的标准。当前执行的个人房贷政策是，个人住房按揭贷款首付款比例不得低于30%，但考虑到中低收入群众的住房需求，对购买自住住房且套型建筑面积90平方米以下的仍执行20%的首付款比例。

　　尽管房贷首付比例仍按原标准执行，但记者发现，这一传闻的出现绝非偶然，其实，关于房地产信贷管理，银监会早在去年三季度就曾下发了一系列通知，主要是加强和改进银行业金融机构房地产信贷管理，促进房地产市场持续健康发展。其中，针对个人房贷，银监会要求各银行业金融机构要积极开展个人首套自
住房贷款，稳妥发展二手房贷款市场；首付款比例应当依据借款人还贷风险确定，不宜一刀切。

　　与此同时，记者还在采访中获悉，最近一段时间以来，不少银行已经开始进一步有意识地“紧缩”住房贷款业务，各家银行普遍加强了贷款用途审查、还款能力审查和严格评估环节等，不同程度提高房贷的准入门槛。同时，为严防个人房贷资金违规流向股市，不少银行正悄然收紧住房抵押循环授信业务，有的分支行甚至停办了该业务。

　　对于首付比例上调一事，北京房产中介链家地产副总经理金育松接受记者采访时说，链家地产金融中心从合作银行了解到的信息是，首付由三成提高到四至五成，很有可能付诸实际，但是目前还没有具体时间表。他说，短期内，由于首付提高的传闻，近期购房的部分消费者迫于压力，可能加快购房步伐。而一旦首付比例提高将产生双刃剑的作用：一方面，部分自住者受到波及，因为无力支付更高的首付，只能无奈推迟购房，而这部分购房者应该受保护而不是被打击；另一方面，投资特别是投机的购房需求有望真正得到抑制。

　　据“链家地产”统计资料显示，上半年，北京贷款购买二手房的比例约为54%，其中70%至80%的贷款者，其首付款为三成。一旦首付款由三成提高到四至五成，那么37.8%至43.2%的购房者将要调整首付款，即四成左右的购房者将受到影响。

　　北京伟嘉安捷投资担保有限公司企划经理殷丽娟认为，今年以来，央行共六次上调存款准备金率，三次加息，如果银监会再次酝酿提高房贷首付款比例，那么这将会是房地产市场有史以来最猛的一剂“药”。

　　殷丽娟说，提高房贷首付比例，对自住需求的影响将远远大于投资型客户。对于投资型高收入人群而言，首付比例提高多少其实并无大碍，只要选择相对较为省钱的还款方式即可。但对于攒钱买房的中低收入人群而言，将会直接影响到他们的购买能力。

　　她同时指出，提高房贷首付比例，有可能再次刺激房价走高，不利于房地产市场的发展。“就目前北京房地产市场，尤其是二手房市场而言，其购买需求量远远要大于房源的释放量，即便是提高房贷首付比例，部分有着强烈置业愿望的购房者仍然不会放弃买房意愿。同时，房贷首付比例提高，对于二手房市场带来的首付压力要明显大于一手商品房，这可能导致二手房市场的购房需求转向一手商品房，进而进一步刺激房价上涨。”殷丽娟说。

　　记者采访发现，不少银行业内人士也并不赞成“一刀切”提高房贷首付比例。一方面，目前很多银行住房按揭贷款的不良率都在1%以下，属于银行的优质资产，提高首付比例会导致业务量萎缩。

　　但也有学者对此传闻持否定态度。“我个人认为这个政策出台的可能性很小。”
北京大学房地产研究所所长陈国强说，可能有些学者、有些人有这种设想，或提出这种建议，但要变成银行的一个可操作性的政策可能性不大，因为这对市场的冲击比较明显，而最容易受这种政策影响的是中低收入人群，他们的购房愿望可能会受这种因素的影响而不能实现。但对于投资性的或富有人群来说，上调首付比例所产生的影响是有限的，因此，抑制房价、抑制投机的作用也有限。(记者 李佳鹏 刘振冬 实习生 纪成成)

meng-h

治标不治本 后市风波急
作者: Value杂志
时间: [ 2007-08-16 06:15 ]

治标不治本 后市风波急

林行止/文


因次按风波引致的“信用困局”，在众央行向“市场注资”之后已暂告平息，在这一个关键词上加引号，旨在说明向市场注资其实并不是增加货币供应，他们只是隔夜——最长期为两周——的特殊融资。这即是说，银行用这笔资金应急后必须马上（在限期内）加上利息还给联储局（或央行）；银行有联储局资金注入，度过难关，既不会发生“挤提”，股市也相对平静，令这场风暴好像“平息”，但在笔者看来，很大可能如最近迫近香港过门而掉头袭港的飓风“帕布”，美股昨天跌不下去（或升而乏力，写稿时道琼斯指数挫约140点），也是暴风雨前夕的平静。


联储局的公开操作办公室每天会在“回购协议”下向会员银行（有一定数量的无利息储备存在联储局）贷出款限，贷款期多数是24小时，即这些向联储局融资的银行借这些“短钱”应付当日需求；通常这类融资数额在二十至两百亿（美元·下同）之间，像上周五贷出380亿，是2001年9月14日即“九一一惨剧”后金融系统失序一次贷出812.5亿以来的最大宗。这类贷款不是免费而是廉价午餐，都有利率（高低不一定与市场利率有关），以上周三至周五共八次贷款为例，隔夜利率在5.127％至5.327％之间，有部分比联邦基金利率5.25％还低。


联储局与会员银行这类交易，都要有抵押品（目前联储局接受的是政府及大企业债券、政府部门的票据及房利美和联邦住房贷款抵押公司担保的按揭），因此亦称“隔夜抵押”，债务银行因市场利率升降而有盈亏，但债券银行——联储局几乎肯定有赚无输，其唯一风险是债务银行宣布破产；由于会员银行规模甚大，实际上这种情况从未（联储局亦不容许）出现。


综上所述，联储局这种操作与财政政策无关，且与调低利率的效果互异，因为利率下降尤其是低至通胀率以下，必会引起银根松动令信贷质量下降最终吹涨泡沫；利用“回购协议”并没有增加货币供应量或宽松信贷的副作用。


联储局在会员银行急需资金时担任“最后贷款者”角色，是履行其法定责任。问题是，为了“顾全大局”，联储局很易成为“黄大仙”，那意味着投机者以及银行家了解出状况时联储局必会出手“打救”，因为会继续作出导致银行出现困难的贷款，这便是不少经济学家认为联储局有求必应的做法会带来“道德风险”的原因！


世界财经评论先驱英国的白哲特（W.Bagehot 1826－1877；1860年接手其岳父于1834年创办的《经济学人》并把它发扬光大）曾在《经济学人》社论中定出央行融资问题银行的五大准则，至今仍具有参考价值。第一是其融资的对象必须为资金周转不灵而不是面临倒闭威胁；第二是央行必须收取惩罚性高利率；第三是银行必须提供“良好的担保物”；第四是必须附有限制型条款，即伸出援手同时，要贷款银行改善信贷避免再出现问题；第五是“注资”有限额，而不是要多少给多少。


白哲特的评论虽写于百余年前，确是避免央行做“黄大仙”即放纵投资者及银行而衍生更多更大困难带来“道德风险”的可行方法。非常明显，如果联储局和欧洲央行继续当“救火员”，投机者和银行少了后顾之忧，市场投机气氛必会复燃，结果埋下了更大的祸根。九十年代，格林斯潘的联储局贯彻宽松政策，营造了科网泡沫，它爆破后为经济免受牵连连续减息，终于形成楼价飞升次按成风而酿成目前的困难。现在，贝南奇的联储局对市场“注资”，以目前情况看，是无可厚非的，但违反多条白哲特定下的准则，后遗症因此不容忽视。事实上，目前的问题绝非资金周转不灵，而是有不少负资产家庭、次按贷款机构、建筑商、发展商、对冲基金以至部分购进次按证券的“杠杆投资者”有破产清盘的可能，这类人和机构因过分“进取”而必须承担风险，联储局应该让他们承担风险以儆效尤，无条件出手相救实在是短视的权益策略。


由于大规模金融机构在和平时特别是经济增长期倒闭是不敢想象、不可能发生的事，等于他们提供的抵押物都属“良好”，换句话说，现在已经没有这方面的困扰；然而，收取市场并非惩罚性利率，却有鼓励投机者及次按金融机构继续作出不顾后果投机活动的含义；而没有于贷出“救急”贷款的同时公布贷款限额，显然会令市场人士宽怀，但在“出问题时联储局会以市场利率无限量支持”的认知下，金融业因次按问题引致的困难根本并未解决。


在这种情况下，未来的金融和资本市场必会持续大幅波动，小投资者要做“稳健投资”已经愈来愈难。纳斯达克今天将成立经纪人资产不得少于1亿美元，以向精于投资之道的投资者出售未上市公司股票的Portal市场，平均投资者不在受欢迎之列；像社会、财富两级化一样，股市亦走向贫富分明之路，这种富创意的发展究竟是祸是富，大家应予以密切留意。


2007年8月15日 《信报》


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laoyang888

7月70个大中城市房价同比上涨7.5%
发布时间： 2007-08-16 21:40 字体：     



    据国家发展改革委、国家统计局调查显示，2007年7月，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨7.5%，涨幅比上月高0.4个百分点；环比上涨1.2%，涨幅比上月高0.2个百分点。

    一、新建商品住房销售价格同比上涨8.1%，涨幅比上月高0.7个百分点；环比上涨1.3%，涨幅比上月高0.3个百分点。分类别看，经济适用房、普通住房和高档住房销售价格同比分别上涨2.9%、8.1%和10.1%，环比分别上涨0.6%、1.4%和1.1%。分地区看，所有70个大中城市新建商品住房销售价格同比均上涨，涨幅较高的主要城市包括：北海18.6%、深圳16.1%、南宁12.0%、乌鲁木齐12.0%、北京11.6%、石家庄9.3%、宁波和南京均为9.2%等。环比涨幅较高的城市主要包括：乌鲁木齐3.8%、大理3.0%、南宁2.5%、重庆2.5%、惠州2.1%、北海、杭州和三亚均为2%、深圳1.9%等。

    二、二手住房销售价格同比上涨7.3%，涨幅比上月低0.5个百分点；环比上涨1.5%，涨幅比上月高0.5个百分点。同比涨幅较高的主要城市包括: 深圳21.4%、襄樊13.4%、常德10.9%、南充9.8%、郑州9.3%和北京9.1%等；环比涨幅较高的城市主要包括：深圳3.5%、海口3.5%、乌鲁木齐3.0%、北海2.7%和贵阳2.5%等。

    三、非住宅商品房销售价格同比上涨6.0%，涨幅比上月高0.6个百分点；环比上涨0.5%，涨幅比上月低0.4个百分点。办公楼、商业娱乐用房和工业仓储用房销售价格同比分别上涨8.2%、4.8%和5.6%。 (国家发改委网站)

laoyang888

二手房贷首付比例将视原价现价比而定
发布时间： 2007-08-16 07:59 字体：     



    □本报记者 俞靓 北京报道
　　

　　权威人士昨日透露，商业银行提高房贷首付比例的方案正在制定中。其中，二手房交易的首付比例可能会根据原价与现价之比来确定。

　　虽然银监会政策法规部相关负责人向记者否认了近期将出台商业银行房贷的相关政策，但上述人士表示，房贷首付比例将提高至几成未最后敲定，但二手房交易的首付比例由原价与现价之比来决定将是今后调控的方向。

　　他说，在二手房市场，由于近年来房价屡创新高，不少房屋出售时的市场价已比原来的买入价翻了好几番。如果按照现行30%的房贷首付比例，那么银行贷款风险无疑会大大增加。比如，原价100万元的房子近期涨到200万元，如果按此价格的70%进行贷款，商业银行将承担140万的贷款，这就放大了商业银行的风险。

　　不过，这位人士承认，要实现二手房首付比例由原价与现价比来决定，目前还存在一定的技术障碍。但银监会将继续敦促商业银行重视二手房价格评估的公正性和可靠性。

　　此外，银监会还将提高商业银行审核个人收入的严格程度。这位人士介绍，商业银行对申请人住房贷款审核时，应严格通过要求其提供有关资产证明、银行对账单、财务报表甚至实地调查等方式，了解其经营情况和真实财务状况，全面分析其还款能力。正在制定的新规包括了一系列程序，以有效保证申请人的偿付能力。（中证网）

meng-h

深圳二季度房价涨幅14.3% 全面叫停二手房贷款
http://bj.house.sina.com.cn 2007年08月15日08:34  中华工商时报

　　胡嘉莉

　　深圳二季度商品房价格涨幅达14.3% 成为全国上涨最快的城市

　　国家发改委和国家统计局昨日发布的调查显示，今年二季度，全国70个大中城市房屋销售价格比去年同季度上涨6.3%，而深圳商品房价格上涨超过14.3%，这使得高压下的深圳楼市再次成为上涨幅度最快的第一名。

　　统计显示，今年二季度房屋销售价格涨幅比一季度高0.7个百分点。涨幅较高的前3个城市是：深圳14.3%、北海12.5%和北京9.5%。新建商品住房销售价格涨幅较高的城市主要是：北海18.1%、深圳12.5%、北京10.3%、南京9.8%和石家庄9.0%等。

　　政府对楼市的调控政策，令深圳各大银行日子不好过。日前，深圳多数银行已收紧房贷政策，将按揭贷款首付比例提高至四成，多数银行已全面停止办理二手房按揭贷款。

　　华夏银行深圳分行称，目前该行已将所有住房按揭贷款的首付比例上调至四成。而工行、深圳发展银行、光大银行等金融机构的人士明确表示，部分深圳银行近期收缩了个人房贷放款，主要措施包括对购多套房的提高首付，对申请人资质要求明显从严，对二手房评估价进行下调等方面。

　　光大银行深圳分行有关人士表示，自本月初开始，该行对包括个人房贷在内的综合消费贷款加强了控制，个人房贷按揭成数为七成，年数最多10年。同一业主每增加一套按揭房，首付须提高5%，即第二套按揭房首付为三成五，第三套房首付为四成，依此类推。

　　据了解，深圳各银行今年上半年合计发放房地产贷款3150亿元，增长了42.5%。其中个人按揭贷款2172亿元，同比大增42.9%。部分银行今年上半年已基本用完了全年的个人贷款额度。上个月深圳部分银行已开始收紧住房按揭贷款。尽管如此，数据显示，深圳银行业机构住房按揭贷款7月份的新增额超过了6月份。

　　深圳中信银行一负责个贷业务的人士称，虽然该行没有全面提高按揭贷款首付比例，但对一些经评估认为价格偏高的楼盘，该行会向上微调首付比例。深发展目前依照客户的具体资信情况和还款能力来确定首付比例，但已对贷款风险较高的客户提高了首付比例，对于认定的优质客户，仍维持八成的贷款。

　　按照目前的监管政策，90平方米以内的住房按揭贷款首付比例不得低于二成(含)，90平方米以上的住房按揭贷款首付比例不得低于三成(含)。此前由于房贷市场竞争激烈，各家银行普遍按照最低限度执行，即90平方米以内二成，90平方米以上三成。

　　据称，今年上半年深圳各银行房贷业务热火朝天的情景目前已不再现，部分银行房贷业务处于停滞。深圳一中介公司的置业顾问告诉记者，上个月以来办理房贷业务的客户已经大减，多家银行将房贷首付比例提高三至四成，还有几家银行已暂停二手房按揭贷款。

　　记者以办理业务为由，咨询几家银行负责个贷业务的客户经理，均被告之该行已停办二手房按揭贷款。深圳建行一支行客户经理称，由于贷款额度紧张，该行深圳地区的二手房贷款从7月份开始已基本停办，何时恢复目前还未得到通知。记者从深发展也获知已暂停二手房贷款。虽然收紧房贷的政策各不相同，但普遍一致的是，各行已加强了贷款用途审查、还款能力审查和严格评估环节等，不同程度提高房贷的准入门槛。

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“量”“质”齐增推高万科价值

    2007年08月10日    深圳商报

从万科股价登“峰”看万科物业

“量”“质”齐增推高万科价值

本报记者王培诗

7月25日，万科的股票登上了一个历史性的高峰—以向上复权价计，截至7月25日收盘，万科A（000002）的价格已达1525元，是两市复权价最高的股票。尽管如此，众多专业机构仍然认为万科A的上涨目标还没有达到，是长线投资的好品种。

经过大盘巨幅震荡，价值投资终于重新成为市场的主流声音。如何在变幻莫测的行情中把握投资机会？如何拨开指数迷雾，寻找到真正代表中国经济成长核心力量的公司？万科无疑是这其中的领袖企业。那么股市现象折射到当前房地产行业，是否也能为在当下房地产宏观调控谜局下选择置业的消费者探出一些端倪呢？

什么力量推动万科A上涨

作为最早全国化布局、最早研究住宅工业化生产、最早和资本市场接轨的企业，同时又是对市场形势始终保持高度敏感的企业，万科近年来在资本市场的表现，着实吸引了很多人的眼球。从年销售额几十亿元到上百亿元，万科用了十几年；而从100亿元到200亿元，只用了1年（2006年实现销售收入212.3亿元）。优质的业绩给予资本市场良好的支撑，这在万科体现得很充分。

2001年后，万科将主业全部聚焦在房地产上。万科一直不遗余力地为消费者开发生活乐趣和搭建未来居住的理想生活模式，从社区的理想家园，到栖居的梦想之城，万科不仅用一砖一瓦构筑窝巢居所，而且用一草一木营造生活气息，因而获得到了万千消费者的追随和认同。

以深圳万科城为例，万科城是在万科的北部战略下应运而生的，对万科在北部的连片开发具备重大战略性意义。万科城以国际化的方式打造现代人居，探索现代城市国际居住文化，将原来的城市非主流居住区转化为主流人群聚集的高水准居住群落。

4年心血，万科把“城”造成了“城市”，赋予深圳北一个完整的生活圈，使其具有了居住、交通、商业、休闲娱乐、就业5个方面的城市“造血机能”。万科城，用城市前所未有的方式凝聚一种生活，万科城也因此成为众多业主心仪的梦想生活之城。

万科到底发生了些什么？

万科董事长王石曾言，万科作中国地产的领跑者，但决不作房价的领跑者。在万科看来，万科未来的房子不在于销售多快、或卖多贵，更在于通过对客户的研究，开发出更适合人居住的，同时又是环保、节能的产品，在善待人的同时，保护环境，这才是未来人们理想生活的房子。

以万科城为例，从一期开始，万科城就潜心为业主建筑一种充满想象与期待的生活，更是一个开放和谐的居住空间与健康丰盛、富有人情味的栖居方式，而房子只是这种生活方式的组件之一。到了收官之作，东区精工别墅对人性化有着更多的领悟——万科加大了对产业化研究的投入，进一步提高工厂化技术的应用比例，提高产品的创新能力，对新材料和新技术的加大应用、对视野和景观的不断优化。例如万科城·东区157套御水湾精工别墅和湿地公园、旱地公园等生态景观相映成趣，大部分的别墅产品至少拥有两个花园、配备两个车位；其在生态技术应用和产品品质提升上所做的努力和实践更是让人耳目一新，如：中空LOW－E玻璃、新风系统、可调百叶窗、楼板隔震、智能化的安防系统、更加先进直流变速冷暖型智能化VRVⅢ中央空调等的使用；另外在住宅的生态节能和环保品质上，万科率先使用新技术：人工湿地、水循环系统、废弃物生化处理站等。

从地产未来看万科城

现在的楼市，土地稀缺、类型稀缺、规模稀缺使楼价持续上涨，而鸡犬升天格局造成业界把重点放在开发资源的挖掘上，对于品质沉淀却少有涉猎，形成楼市繁华而浮躁的现象。万科战略从诸多侧面探索着一个问题的解决之道：如何在楼价飙升的情况下，保持理性的尺度，保证领跑的轨迹不偏离轨道。

产业化、高科技含量、精工素质……万科的新战略思想在万科城得以率先试点——精工别墅第一次出现在深圳楼市，精巧于工，独立于墅，万科用高科技含量和精工素质雕琢而成的精工别墅掌握了别墅市场的另一种主流话语权。与冷僻孤傲的其他别墅不同，精工别墅输入了许多“家”的要素，咖啡座、画廊、书屋、中西餐厅、邻里社交圈……这里有能够满足主人所有高尚生活需求的家，为既会工作、又懂得赚钱、更期望悠闲的居住氛围的阶层提供了一个上佳之选，更为宏观调控谜局下的置业者提供了一个抗风险性保值品种。

在牛市行情中，优质公司应该享受市场溢价，在震荡市场下，优质的企业具备较强的抗跌和抗风险性。同样道理，优质的物业总是能得到更多的用家与投资客的追捧，因而表现出其优良的保值与增值性。

作者:本报记者王培诗

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万科首次回应限价地污染质疑
第一财经日报070817


许慧颖

　　据北京万科负责人介绍，万科在招标前期即展开了大量的项目调研，并就土壤污染问题与中科院土壤研究部门进行了细致的沟通
　　北京万科打败13家开发商抢到手的“香饽饽”惨遭质疑，这是万科始料未及的。

　　7月中，北京万科以5.9亿元人民币的价格打败对手，夺得丰台区东铁匠营限价地。事后，有网友转载了北京市环保局去年针对该地块作出的一份公函表明：该地块污染严重，并不适合居住。

　　《第一财经日报》曾就相关问题询问过万科工作人员，但当时并未得到明确答复。本周三，万科首次正式回应了这一事件。

　　全部挖走

　　根据环保局公函，东铁匠营限价地原为农药及油漆厂用地，由于生产近50年，场地大部分区域的土壤已被污染，主要被有机污染物“滴滴涕”和“六六六”污染，污染最深达到地下5米，需要处置总土方量139800立方米。专家表示如果这些有机物挥发到空气中，会在人体皮肤上形成附着。

　　事实上，在北京市土地整理储备中心发布该地块招标公告时，就在招标文件中明确说明该地块的污染情况，所有参与投标的企业均已获悉该地块部分土壤存在污染情况。根据中科院生态环境研究中心此前对红狮涂料厂地块进行的评价，确定污染物为“六六六”和“滴滴涕”。

　　据北京万科负责人介绍，万科在招标前期即展开了大量的项目调研，并就土壤污染问题与中科院土壤研究部门进行了细致的沟通。同时与北京多家具备专业资质的环保技术公司接洽，深入研究和比较处置方案，将改善环境并保证施工和居住安全作为项目开发的基本前提。

　　该负责人表示，北京万科将在环保机构的协作和指导下，同具备废弃物处理资质的单位合作，将受污染土壤全部挖走，并进行妥善的处理。土壤处理完成后，由环保部门根据规定按照国家相关标准对土地进行检测分析，将最终检测结果报环保局备案。经市环保局验收合格后进行下一步土地开发，保证落户于此的客户百分百的安全。

　　成本问题

　　据悉，挖走的污染土壤会根据中国科学院土壤研究中心提供的焚烧方案进行处理，污染土壤清理施工和最终处置的全部过程将接受市环保局的监管。在整个现场施工过程中，由专业环保机构对施工单位进行技术指导和监督，保证人员安全。减少施工中的扬尘及气味排放，并做好雨洪防护措施，并会注意防止二次污染。

　　据介绍，土地储备中心在招标文件之中对于土地的处理费用作了明确说明，万科在投标之前就充分考量了污染土壤处理的各种可能发生的成本，精细地核算之后才进行了投标工作。万科及其治污合作单位的专业运作能力和规范化管理将是治污工作顺利开展、不留遗患的保障。