万科企业0002、2002相关资料 长期跟踪

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谢谢了

meng-h

招商地产自查内部管理缺口

21世纪经济报道 　2007-07-04 11:22:37


　　本报记者　徐广蓉　深圳报道
　　
　　6月30日，在各个上市公司紧锣密鼓地进行的自查和整改中，招商地产发布了自查报告和整改计划，特别提示了在与大股东之间，以及公司内部治理问题中，“存在有待改进的问题”。
　　“这些问题并不影响到上市公司的基本面。”招商地产高管如此认为。
　　
　　自查隐瞒利润？
　　由于市场近期对于招商地产隐瞒利润的猜测较多，认为招商地产没有实行股权激励的前提下，减缓了项目的结转速度，同时也减缓了土地的储备速度，业绩相当保守。
　　2004开始，连续三年财报显示，招商地产的房地产销售结算面积、房地产销售收入逐年下滑，在房地产全行业整体大幅增长的背景之下，仅仅是受惠于同期房价不断上涨，招商地产的净利润保持了一定的增长。
　　2004-2006年，招商地产的房地产销售结算面积分别为29.27万平方米、21.12万平方米、16.45万平方米，呈现逐年下降的趋势。由于招商地产的主营收入中包含了持有物业租赁、园区供水供电收入等，剔除这些部分，招商地产2004-2006年房地产销售收入分别为21.67亿、16.62 亿、16.03亿，亦是逐年下降。导致了2005、2006年，招商地产的净利润分别为4.22亿、5.68亿，净利润增长率分别为17%、34%。利润额和增长率远逊于万科。
　　与此同时，招商地产存在大量未分配利润。至2006年末，招商地产总股本6.3亿股，2006年末，每股净利润为 0.92元，而每股未分配利润达2.48元，每股公积金2.4元，也就是说2006年末，招商地产的未分配利润与公积金合计达到30.7亿，这一金额相当于2006年度净利润的5.4倍。
　　几项财务指标的异化，使投资者猜测，招商地产存在隐瞒利润的状况。而自查结果显示“公司在执行信息披露相关制度时尚有不尽完善的地方。”
　　但招商地产高管否认了上述猜测，并表示信息披露与财务指标是两回事，主要的失误是指“2007年3月6日公司因拟采用非公开发行方式进行再融资而临时停牌。为尽快恢复交易，在证监会相关部门的同意下，2007年3月13日公司将有关非公开发行的若干项已经确定的议案安排先召开一次董事会，第五届董事会第十四次会议以通讯表决的方式形成相关决议。部分在深圳的董事现场参加了会议，其他外地董事通过通讯表决的方式参加。而在董事会决议公告中，公司未按通讯表决的方式披露，而按照完全现场召开会议的形式披露，在该次董事会决议披露中存在失误。”
　　对于此招商地产将进行整改，进行完全、及时的信息披露。“尽快完善信息披露相关制度，使流程表格化，坚决杜绝该类事件的再次发生。”整改公告表示。
　　
　　不影响基本面
　　招商地产的自查显示，上市公司“存在有待改进的问题”，其中包括了：(一)公司存在提前将部分财务数据报送给大股东蛇口工业区的情形；(二)董事会下设的审计委员会、薪酬与考核委员会、战略委员会三个专门委员会尚未全面开展工作；(三)公司部分管理制度需要根据最新的法律法规的要求进一步完善；(四)公司在执行信息披露相关制度时尚有不尽完善的地方；(五)《公司章程》中个别条款的表述不够清楚、明确，另有条款与公司实际情况不甚符合。
　　同日，招商地产披露了“董事会薪酬与考核委员会工作细则”，“董事会审计委员会工作细则”，“董事会战略委员会工作细则”，“内部控制制度”等等，对以上问题进行了回应。
　　公司高管表示，“以上问题并不会带来对公司基本面的影响。”
　　对于向大股东提前报送财务数据的问题，公告中承认，根据国资委关于中央企业定期报送主要财务、业务数据的相关规定，本公司控股股东蛇口工业区需向招商局集团有限公司定期报送相关数据。鉴于此，本公司存在定期向控股股东蛇口工业区报送主要财务数据的情况。
　　“作为国有企业，普遍存在着股东对下属公司要求有知情权的情况。”该高管表示，公司将于8月25日完成整改，“我们将会进一步完善以董事会为主的公司治理结构。”提供未公开信息前，需召开董事会审议通过，形成决议，关联董事回避；相关信息同时报交易所，重大信息及时披露；实施内幕信息知情人员报备制度。
　　招商地产就内部治理问题还表示，公司部分管理制度需要根据最新的法律法规的要求进一步完善。2005年以来，监管部门对有关上市公司的法律法规作出了修订，证监会和深圳证券交易所最近又发布了《上市公司信息披露管理办法》、《上市公司内控指引》。公司部分制度还需根据新的要求进行修改。
　　“公司在近两年内，多次修改调整章程，去年就为此召开2次股东大会，现在法规更加趋于严格，我们在更新章程中还有一些不能够完全吻合的地方，我们将尽快改进。”该高管表示。
　

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王石七千万年收入的启示
2007-07-04　15:31:24
大中小
标签：        王石 房地产 股权激励 职业经理层 证券市场
陆新之
根据万科股东大会2006年通过的股权激励方案，2007年，如果公司的业绩到达预定条件，万科集团董事长王石的全年薪酬，包括数百万工资之外，加上得到的奖励，有望总额突破7000万元。这是证监会发布《上市公司股权激励管理办法》以来主板上市公司中首个获得批准的股权激励方案。而王石也有望成为第一个根据相关方案成为富豪的职业经理人。
2003年的时候，笔者出版《王石是怎样炼成的》一书的时候，王石只是60万年薪。万科其他管理层的收入则是低于这个数字。而当时，因为行业畅旺，一个非国有地产公司的销售总监，全年收入就可能高达百万。万科提供的收入，对于他们那一只普遍为机构投资人认为的专业管理层团队来说，显然吸引力是不足够的。所以，一度出现了股东大会上有人提议给王石加薪的戏剧性场面。
根据2006年设计的方案，如果万科2006年至2008年三年内，净利润年增长率达到15%以上，公司将提取一定比例激励基金，委托信托公司购买公司股票，如果股价表现良好，这些股票将授予高管。假如万科2006年的净利润增长率为15%的话，其股权激励基金占净利润的比例不超过2%；而如果其2006 年的净利润增长率达到50%左右的话，则可提取净利润的8%作为激励基金。
这里要指出的是，万科采用股权激励方案优于期权方案。采用期权方案，可能导致上市公司高管对公司股价变动极为敏感，因为股价变动直接关系到其收益，高管容易萌生操纵股价的念头。  
当然，一个上市公司老总年收入达到7000万，引出市场两个争论。第一，是否应该奖优秀的经理人；第二，是否应该奖这么多。
第一个问题其实耐人寻味。17年来的中国证券市场，充斥了太多负面例子，淘汰行为失当的管理人，把有问题的公司除牌，把有问题的高管惩罚比比皆是。同时，虽然有一些创始人股东获利的传奇，但是少有正面的奖励为股东创造巨大价值的高管的例子。中国股市需要严打内幕交易，需要加强监管。同时，也应该挖掘和肯定正面例子。
事实上，中国的上市公司，最缺乏的是优秀的职业经理阶层。建立一个奖励优秀者的体制，有利于中国证券市场的公司运营水准提高，有利于加强职业经理层的信托责任，同时也有利于股东权益的保值增值。试看过去一年来，在业绩大幅升涨的同时，伴随着的是万科股价的五倍的涨幅。万科的王石们固然获得不俗收益，但是包括机构投资者在内的广大股东，投资收益也很可观。
第二个问题，事先拟定清晰的游戏规则当然要遵守。既然是按照事先股东大会通过的奖励条例计算出来的奖励，不仅是王石应该如数获得，其他相关管理层的约三十人应该获得股权奖励的，都应该兑现。因为，上市公司的好处是透明，最近已经有分析，提醒公众，在房地产一片火热之中，开发商有可能存在控制利润的意图，尤其是有股权激励的公司，管理层可能会存在一定的灰色操作问题。这样的警示是及时的，也是有必要。股权激励必须辅之以阳光照耀的体制，才能真正回馈股民。
还有一点值得强调的是，因为万科是完全的公众上市公司，不存在一股独大的问题。股东通过类似激励方案，是能够充分反应各色股东意见的。如果那些是由关联大股东控制的公司，对于高管的类似激励方案，就应该有更清晰的回避或者监管制度配套了。
原文刊发于《中国企业家》最新一期

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盖茨夫妇基金在干什么
投资理财－－比尔·盖茨

　　编者按：巴菲特2006年决定从其个人财产中拿出320亿美元捐给盖茨夫妇基金。后者又在干什么呢？2007年4月的《财富》中文版刊登了一篇比尔·盖茨有关他的基金会的演讲

　　市场达不到的地方，慈善事业可以弥补。我们的目标是用技术改善人们的生活。


　　我以前一直想：再过几十年，等我退休之后再去博施济众也为时不晚。可是，随着微软公司越办越火，我发现，等到垂暮之年才去回馈社会的金钱也愈积愈多。
　　促使我开始考虑如何以最明智的方式回报社会的人当中，沃伦·巴菲特（Warren Buffett）是其中之一。他对我说，他不觉得把这么多财富留给子孙是件好事，我赞成他的想法。当然，我的子女当时年龄还小，不能理解这样做的含义，也不会和我争辩。
　　我以前还想过一边行善一边经营公司，这也许会显得多少有点不正常——白天拼命赚钱，晚上回家后又把钱施舍出去。若是如此，我会搞不明白自己在干些什么，为什么要干？
　　但是，后来发生的一些事情打动了我，使我开始认真地做起了慈善事业。其中的一项是与联合劝募会（United Way）的合作。我从小就听说过这个组织，因为我母亲是其中的积极分子，她总是谈起她组织的那些活动，谈起善款是如何在不同机构之间分配的。我和她谈起过地方社会服务机构和疾病调查之类的事情之间的矛盾，还谈起过我们应该从生活费中拿出多少钱来捐给教会，捐给救世军。
　　从微软公司草创之日起，我们就借助我们发起的联合劝募活动把雇员聚集到一起，帮助他们拓宽视野——看到整个社会，了解其中最弱势人群的需要。我们想把这种放眼世界的胸怀变成企业文化的一部分，在过去几年里，我们开发了一种工具，可以帮助雇员寻找参加志愿者活动的机会，我们还建立了一个项目来协调他们慈善捐款的用途。去年，微软的员工用这些协调基金总共捐出了6,800多万美元，做了超过10万个小时的义工。许多当过志愿者和捐过善款的人在慈善机构里都发挥了重要的作用，这些经历也使他们成为更加出色的员工。
　　尽管如此，我多年来一直觉得自己应该全力以赴地做有利于企业的工作。可是有一天，我妻子梅琳达和我读到一篇文章，说的是穷国有数百万孩子死于在我国已绝迹的疾病，其中有一种我从未听说过的病，叫做轮状病毒感染，那篇文章说，轮状病毒每年会夺去50万儿童的生命。我当时想，这不会是真的。我一向关心时事，听说过飞机失事和各种匪夷所思的意外事件，为什么没见过报道这50万生命垂危孩子的新闻？
　　由此只能得出这样一个结论：在我们这个世界上，有些人的生命被认为值得去挽救，有些人的命却一文不值。说实话，正是这次觉醒，使我们不仅提前开始了慈善工作，并且把消除不平等确定为我们捐赠的首要目标。
　　我们想让全世界在分配资源时懂得：穷国孩子的死与富国孩子的死一样悲惨，每个人的生命都具有同等价值。这个原则指导着我们去寻找最有效的方法，以减少由不平等造成的苦难。在我们看来，最有效的方法是提高发展中国家的经济发展机会和医疗水平，同时也在美国开展这方面的教育。
　　公共卫生是一项了不起的工作，它不仅仅是为了挽救生命。医疗条件改善了，生活的各个方面都会改善，我们面临的所有其他问题——如教育、交通——应对起来都要容易得多。人们的健康改善了，文盲率会大幅下降，家庭规模也会越来越小，促进社会稳定、繁荣的一切因素都会聚集到一起。
　　说起卫生医疗事业，技术是带领我们从现状走向理想社会的关键，发现、开发、应用，这些事情都离不开技术。但有的时候，尽管我们有着良好的意愿，光靠技术却无法解决问题。
　　1997年，我去南非给那里最贫穷的地区索韦托捐赠了一个社区中心，微软公司向这个中心赠送了一台电脑。我到了那儿之后，他们想对我表达感激之情，没想到无意中向我展示了另外一个事实。这个社区中心里没有电，于是他们把电线连接到200多码开外的一台噪音很大柴油发电机上。当然，电脑接上电源后能够运行了。
　　但我知道，等媒体一走、我也离开之后，发电机立刻会被用于别的更重要的地方。在大部分时间里，那台电脑与使用社区中心的人毫不相干，他们回去后仍然要为生活中遇到的最基本问题操心——这些问题是电脑无法解决的。
　　所以，电脑和技术虽然经常有助于问题的解决，但我们必须记住，要用技术来造福人类，这不仅意味着把我们在富国生产的东西送给发展中国家的人使用。这样来提高技术效用不是最终目的，我们要设法用技术来满足人们的需求。
　　当然，满足人们的需求只是一切慈善工作的出发点，难的是要充分利用你的时间和金钱去做，学会掌握最新的科学技术，并且确保用它来满足最紧迫的需求。善款最有可能发挥重大作用的时候是发现一个过去为人们所忽视的问题，并且集中专门的知识，设想出独特的解决方法。
　　我们不妨以疟疾为例。人类了解疟疾已有很长的历史了，20世纪初，人们把诺贝尔奖援予在了解疟原虫及其传播途径方面获得成就的科学家。但是100年过去了，疟疾仍在肆虐，而且变本加厉，每年感染4亿人以上，夺走100多万条生命，平均每天有2,000多个儿童因此丧命。
　　1999年，盖茨夫妇基金会为疟疾研究项目捐赠了5,000万美元。有人对我说，我们这样做恰好使用于应对这种疾病的私人募款翻了一番。我想，这是我听到的最坏的消息，这是不对的。你在看到人们对所有其他事业慷慨解囊时，不禁会问：应对这种人类杀手的项目为什么没有成为当务之急？是因为人们认为这项研究太难了？绝对不是。那是因为疟疾成了一种无人关注的疾病。
　　技术发展往往是由市场力量推动的，开发一项技术，是因为它有买主。可是，应对疟疾的研究项目没有市场，没有一个机构负责去填补这个空白，所以这项工作毫无进展。
　　在结核病、黄热病、急性腹泻和呼吸道疾病的研究方面也是如此，每年有数百万儿童死于这些疾病，而我们在生物研究上取得的成就还没有得到应用，因为富国没有这些疾病。私人机构不参与防治这些疾病的疫苗和药物研发工作，因为发展中国家买不起。
　　看来，捐献给医学研究的钱90%以上被用在最健康的人身上，每年大约有10亿美元用在研制抗脱发药物上，这对某些人来说是好事，但按照轻重缓急的程度，秃顶也许应排在疟疾之后。
　　慈善事业可以在市场力量不过问时参与进来，它可以聘请专家、颁发奖项，与私人公司作出新的安排，也可以与大学合作。我们赖之于行善的科学平台一年比一年完善。
　　技术之所以成为我们基金会的重中之重，部分原因是技术能帮助我们看到当今世界的现实情况。眼下，我们没有目睹正在受苦的发展中国家人民，如果你能随意改变世界，使富人和生活条件与发展中国家相同的人比邻而居，那时，你会走在你居住的小区里说：“这些人在挨饿，你见过住在那边的那位母亲吗？她的孩子刚刚死掉。你看到那个得了疟疾的人吗？他不能工作了。”这时，人类最基本的恻隐之心就会产生，我们就会去改变轻重缓急的顺序。
　　技术可以帮助我们看到全世界其他一半人在怎样生活。比如，在过去几年里，媒体开始越来越关注这些不平等现象，随着越来越多的人认识到这些问题，他们也开始要求拿出解决问题的办法来。
　　技术不仅能使我们看到世界上的不平等现象，还能帮助我们解决这些问题。技术不必搞得十分复杂或是十分昂贵，事实上，最好的技术往往是最简单的。
　　在大多数情况下，我们谈论的是在艰苦的条件下应用技术——在气候恶劣、缺乏电力、缺少熟练工人和交通匮乏的地方，机器一旦发生故障，没人懂得怎样修理，也没钱换新的。有助于发明创新的科学和工程也许十分复杂，而实际情况是，它必须成为非常简单易学的东西——非常便于使用。这就要求我们多多开动脑筋。
　　伟大的技术可以体现在一种标签上，它能告诉你疫苗因为温度过高出了问题，不再有效了。热敏标签能够防止数百万支失效的疫苗被无益地投入使用。
　　技术也可以体现为一张借记卡。在马拉维，妇女们很难在银行开立自己的账户，许多人不识字，连签名都不会。与此同时，社会习俗却允许在丈夫死后由其家人拥有妻子的财产。当然，这种情况经常发生，因为有那么多的人因患上艾滋病而坐以待毙。
　　于是，我们让其中一位受助者使用能识别指纹的借记卡，帮助在银行开户的妇女防止别人使用它。这样一来，如果她丈夫的家人企图占有这些资产，这张卡就能使她不至于一贫如洗。我们听说马拉维的妇女正在做一件了不起的事情，她们把这种方法告诉新娘，因为它的好处实在太大了。
　　在缺乏最基本的银行设施的地区，我们让受益人使用卫星通信技术来帮助人们贷款、买保险和存钱。
　　技术还可以体现为一颗新型的种子，经过改良后长成一种更加安全、更有营养的木薯树。木薯是非洲和南美部分地区的主要食物，价格便宜，含有大量的淀粉和钙，但也含有一些毒素，包括氰化物的前体。吃木薯为生的人可能会中毒或患上营养不良症，而育种技术能够使木薯成为更加安全、更有营养的食物。
　　技术可以体现为一套水处理设备，它利用紫外线杀死细菌、病毒和隐孢子虫之类的寄生虫——它们都是导致成百万儿童丧生的罪魁祸首。我们的基金会正在资助一个开发项目，利用这项技术提供饮用水，每人每天的成本平均还不到一分钱。
　　但是，没有哪个基金会能够单枪匹马地解决发展中国家的医疗卫生问题，我们需要得到企业和政府的合作。这就是说，我们需要把这个问题提到政治议事日程上，需要利用市场力量让私营部门参与进来。这意味着，我们都需要接受一个更加宽泛的责任的定义。
　　我们一定要积极找出集体行动失败的原因，设法去改变它。由于这些问题太复杂，政府必须参与进来，共同解决问题。盖茨夫妇基金会的捐款只占美国捐赠总额的1%，如果我们把所有的捐款都用在教育上，也只相当于加利福尼亚州每年教育经费的一半，假如我们用这些钱来填补发展中国家的卫生经费和实际所需费用之间的窟窿，恐怕也维持不到一年时间。
　　不过，只要我们既不能容忍这些疾病在我们的居住地或我们的国家蔓延，也不能容忍它们在世界各地蔓延，就能使集体行动的巨轮转动得越来越快。我们首先应该允许我们的政府拿出更多的钱来解决这些问题，这样就能动员各方面的力量，使情况全面改观。
　　我们基金会自成立以来学到了许多东西，我希望更多的人了解这一点：捐款、会见有高见的人和思考问题，这些都是非常有意思的事。这很像经营一家成功的公司，需要运用一些相同的技巧。
　　这个事业会使人感到无上的荣耀。我们当然会犯错误，也时常会令人感到很丢人。解决这些问题的任务最终要落到我们所有人的头上，我们生活在富国的人有机会改善世界各地几十亿人民的生活，我想象不出还有什么事情比这更值得我们去贡献自己的时间和力量了。

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到我们的书房里来
专栏－－张志雄

　　这段日子，我不时会去浦东的一家书店呆上两个小时。这家书店的老板与我是同龄人，书店的面积不大，书的周转率也一般，客人很少。我没有问过他盈利状况如何，估计够呛。我很欣赏他这种耕种自己园子的心态，希望在那儿多买些书，也算是支持吧。
　　然而要多买书，对我这样眼光挑剔的人而言不是件容易事，有意思的是我还真做到了。我和老板两人在一排一排的书架间流连忘返，老板一一指出自己喜欢的书，相互交流。许多好书，我早已拥有，可总有些书我没细读过，经他一点拨，马上买下。真是很幸福啊。如果我到书店老板自己的书房去，无论他怎么推荐，我也只能望洋兴叹。作为一个爱书人，知道向另一个爱书人借书就如向一位金融家借钱一样是件很不得体的事。
　　在投资圈里，我知道有不少朋友也爱书，爱那些有趣的书，当然包括投资书籍。这本《头头是道》及很快就要出版的《投资者文摘》月报就是大家贡献的书房中好书的一部分。
　　巴菲特每年写给股东的信非常有名，在伯克夏网站上就有原文，我们也在价值报告中集辑了三册《股神语录》中文版。其实，巴菲特每年还会在伯克夏的股东大会上回答一整天股东的问题。巴菲特2005年和2006年在股东大会上的发言已在《Value》上发表，2007年的发言即将在《Value》上刊登，我们这儿选择的是2004年的发言。与此同时，我们也在寻找2004年之前的巴菲特股东大会发言，希望有一天能全部翻译出来。
　　美国《杰出投资者文摘》对此有个极好的概括：“巴菲特和芒格每年都会举行一次关于投资、商业和人类本性的讲座，在如今投资、商业、政治道具随处可见的年代，该讲座一直被认为是世界上出席率最高、最具价值的讲座。”讲话内容十分丰富，我不必多罗嗦，这儿只举一例，即原文的标题：“资产配置是毫无意义的，最小化风险的最佳途径是思考。”
　　我一见这话，茅塞顿开。我在以往的文章中已介绍过用分散投资来降低风险是懒汉作风，把蛋放在不同的篮子里，却不检查每个篮子的可靠性，也不提防是否被老鼠偷吃了，还不如把鸡蛋放在同一个篮子里，好好照看，也就是集中投资。然而，我理解的分散投资一般是发生在股市或某个领域内，而资产配置明显是一个更为广阔和多个投资领域的概念，比如至少要在股票与债券间进行资金与资产的比例配置（如60%股票、40%债券），而巴菲特也认为这只是华尔街人士的营销术而已。
　　我们若仔细想想，在股市或房市处于低谷时，不加大杠杆投入，却把相当一部分资金放在银行里，美其名曰“资产配置”，实在没道理，类似的“财富公式”无非又是偷懒的一种托词罢了。
　　最好的风险控制方法是思考，简单又出人意料。为了编《价值报告》，我最近又读了一批巴菲特自己写的和有关他的文章。我总结出一个新名词，叫“巴菲特禅”，以后有机会再展开叙述，而巴菲特的回答就是一个很好的例子。
　　另一方面，就像优秀的相声一定是两人成功合作的结果，巴菲特的合伙人芒格在股东大会上的配合也是天衣无缝，如两个人谈到引用别人的话来说明自己的观点时，芒格就说他观察了几位商业巨头聚在一起，“当他们谈笑风生时，往往是在撒谎，当他们沉默的时候，往往是在窃取信息。”当人们咸以为精采时，芒格突然抖了下包袱：这不是我说的，其实几十年前就有人这样评价过某位橡胶大亨。
　　第二篇文章是彼得·林奇在1992年11月发表的演讲，其意思从标题《彼得·林奇：美国经济哀声里的唱多者》看一目了然，这篇文章被美国的《杰出投资者文摘》视为经典收藏。现在我们处在牛市，共鸣性会少一些，可到了熊市严重的时候再拿出来看看会有所启发的。虽然彼得·林奇自谦不能预测市场，但正确深入的思考方式使他准确地预言了市场的复兴。时过境迁，林奇谈到的一些事物已发生了变化，但思考方式没变，值得琢磨。
　　第三篇专访的时间是在2006年6月。我在20世纪90年代中期就组织编译了价值投资大师约翰·聂夫的访谈，坦率地说，我那时还很浮躁，看不出他的杰出之处。2001年中国股市进入熊市，到了2004年，灾难深重，我开始理解约翰·聂夫的意思了，将他的自传在《Value》和价值报告之一的《脚踏实地》中发表。约翰·聂夫在1995年退休，但他还管理着自己的资金和一部分慈善基金。在过去的10年里，他的股票投资收益率大约是每年20%，仍是很出色。约翰·聂夫的哲学就是投资低市盈率的股票，在访谈中有人问他，一个价值型投资经理和一个低市盈率型投资经理之间有何差异，他的回答是：“价值带有主观性，低市盈率是计算出来的，较为明确。”当人们问他怎样卖股票时，他回答道：“在一般情况下，我们会在收益达到100%的时候卖出65%的股票，之后继续耐心等待逢高卖出的机会。我们还会考虑所拥有股票占其市值的百分比，当股价跌到目标增值潜力的40%的时候，可能会将它们全部卖出。”
　　2004年5月1日的伯克夏股东大会一开始，就有股东提到成长股之父费雪在3月11日去世了，问巴菲特对此有何感想。巴菲特满怀深情地提到费雪是个伟大的人，虽然只见过一面。在20世纪60年代初，巴菲特还是一个来自西部奥马哈的乡间小伙子，纽约投资圈人物对他不屑一顾，只有费雪对他出奇地热情。芒格对费雪的投资理念的评价则是：“一般而言，好股票难找，好的投资也不易觅得，然而你仅仅在诸多优质投资中发现了一部分，然后熟知并全神贯注就能够成功了。”
　　还有一点蛮重要，就是费雪最早提出了可持续增长和竞争优势的理论。《杰出投资者文摘》的编辑说道：“而一些商业策略的实践者和学者专家却并未对亏欠费雪先生表达足够的歉意。在商业策略领域，他们毫不避讳地将费雪先生提出的两个理论合并为可持续竞争优势。正如我们所知，费雪先生是商业基本分析的先驱，他曾说过，我们需要分析供应商、竞争对手以及客户，而系统地观察供应商、竞争对手和客户的理念只是费雪先生诸多贡献中的一个。所以现代商业策略亏欠费雪先生很多。”亏欠者有没有包括管理学名家波特呢？
　　罗伯特·海格卓姆写过不少有关巴菲特与价值投资的书，内地最新的一本书是海南出版社的《巴菲特新主张》（2007年）。海格卓姆1994年写过一本有关巴菲特的《胜券在握》，2006年台湾远流出版了《胜券在握2》，书中有一篇导言《我的父亲与巴菲特》，是老费雪的儿子肯尼斯·费雪的回忆，文章很好读。我这儿做个注解，其中提到的霍华德是巴菲特的父亲，当过参议员，所以爱用背诵议员和选区名字来催眠的费雪，才会多次将父子俩的名字搞混。
　　小费雪提到父亲经常阅读英国诗人吉卜龄的名诗《如果（If）》,“父亲有时缺乏安全感但他无所畏惧，他会以吉卜龄的方式告诉你要严肃对待事业与投资，但别太高估自己。他会要你思考旁人对你的批评，但别让他们决定你的人生。他告诫我要挑战自我，但别过度误判了自己，而当你自认失败时，强迫自己重头再来。”
　　费雪也担心巴菲特和自己遭人暗算，但“经历了比多数人更长的事业高峰，巴菲特全身而退，难得的是诋毁少沾其身，这要归功于巴菲特的核心价值，他一向看清自己，也有自知之明。他不为冲突的利益所困，冲突的利益有损他的原则，如果在这类界限上模糊不清，当然要叫人看轻。凡事不落人话柄，自然没有流言。这才是巴菲特最值得我们效法的核心——要认清自己。”
　　这文字也很特别，让我们认识了巴菲特，更了解了费雪。
　　《透过比尔·米勒向巴菲特学习》，也出自《胜券在握2》，是后记。海格卓姆与那位连续战胜大盘15年的价值型投资经理比尔·米勒曾在同一家基金公司任职，当然两人的水平不可相比。这篇文章对比尔·米勒的投资哲学有较好的介绍，还提到他们公司对1992年-2002年的美国共同基金进行过专题研究，总结出最佳基金的四个特点：第一，投资组合周转率，最佳基金平均周转率约为30%,远低于所有股票型基金110%的周转率；第二，组合集中，长期优秀的基金通常是集中投资，平均而言，是把37%的资产用来买投资组合中的前十只股票；第三，投资风格，表现优于市场的人多半以内含价值选股；第四，地理位置，这些赢家只有极少数几位来自东海岸金融中心如纽约或波士顿，大多数会赚钱的经理人来自于芝加哥、盐湖城、孟菲斯、奥马哈与巴尔的摩等城市。因为远离金钱狂热地区如纽约与波士顿等，可以减缓许多共同基金群聚的躁动症。
　　前三个特征说的人有，最后一条少见，也有意思。
　　这篇文章还有一个颇有意思的地方，就是海格卓姆谈到他出版了《胜券在握》后，自己便在1995年4月成立了一只基金，全面“复制巴菲特”，买的多半为 “伯克夏型”的股票如报纸、饮料公司以及非耐久消费性事业，还有几家特别挑出的金融服务公司，甚至买了伯克夏公司的股票。但两年下来绩效平平。海格卓姆的反省是，巴菲特1980年买进的股票到了1997年早已变了。许多公司在20世纪80年代的盈余持续两位数增长，到了20世纪90年代末却只剩个位数增长。不仅如此，这些公司的股价在这十年中不断上涨，它们内含价值的差价也比过去小多了。当一家公司成长的脚步放慢后，内在价值的折扣就小了，想再靠投资它而获得超过平均水准的大幅获利可能就没机会了。当然，当时巴菲特不买的大型科技股最得势也是一个重要的原因。
　　《第八次世界大战与三十盎司基金》和《至高的财产？》选自彼得·伯恩斯坦著的《黄金的魔力》，也是台湾的译文。伯恩斯坦的文笔思想俱佳，他的《与天为敌》是经典，值得一读再读。这本《黄金的魔力》也很好，不用多说了。
　　十多年前罗杰·洛文斯坦写的《沃伦·巴菲特传》还是研究巴菲特的必备材料，我最近又把它读了一遍，体会到意大利作家卡尔维诺所言：“一部经典作品是一本每次重读都像初读那样带来发现的书。”洛文斯坦写巴菲特是平视而不是仰视。巴菲特上大学的第一志愿是哈佛商学院，被拒绝才去了哥伦比亚大学。许多年后，巴菲特只谈他上学就想找有格雷厄姆教书的哥伦比亚大学学习价值投资，却很少提到退而求其次的无奈之举。洛文斯坦的刨根问底也让我们产生一些联想，比如巴菲特真的去了哈佛商学院，还会继承格雷厄姆的衣钵吗？他还会是今天的巴菲特吗？历史没有如果，可有时想想会让我们趣味盎然。
　　这儿我特意拈出了其中的两段，名之为《巴菲特在20世纪70年代初》和《巴菲特在1987年》，意义不言而喻。1969年，巴菲特清算了合伙人企业，把客户介绍给了朋友比尔·瑞恩的赛凯亚基金，然后把精力完全投入伯克夏公司。到1972年，正值“漂亮50”以市盈率80倍的价格在交易，伯克夏的证券组合价值1.1亿美元，其中有1,700万美元投资于股票，巴菲特把余下的钱都用到债券上去。接着是大跌，到1974年，股票市值跌了一半多，巴菲特对朋友感叹道：“幸亏我做的时候已经解散了合伙人企业，这对我的合伙人来说真是好事。”当然，他在市场底部大量买入市盈率只有3-4倍的股票，随着市场的反转，大获成功。
　　这段历史大家比较注意，毕竟巴菲特解散了合伙人企业，洗手不干了。但在1987年大崩溃前夕，巴菲特的举动也耐人寻味。1987年8月，道指 2,722.4点，市盈率22倍，从1月到8月，道指已上涨了44%，但到10月6日，道指大跌91.55点，市场基础已不稳。我们来看看《沃伦·巴菲特传》是怎么写的：“10月12日左右，巴菲特卖掉了一批可以分红的股票，除了他的三只永久股票外，他把所有的股票都卖了。他的助手说，命令很明确：把一切都卖掉。”
　　三只“永久”股票是大都会公司、盖可保险公司和《华盛顿邮报》。
　　7天后的10月19日，星期一，道指大跌508点，或者说22.6%。
　　卖还是不卖？卖多少？也许在不远的将来的中国股市，我们都将面临选择。
　　《戴维斯海外投资》与《戴维斯式投资》都选自《戴维斯王朝》（东方出版社），我在《Value》上介绍过这本书，但许多人似乎并没有认真关注过它。我这儿说件事吧，我当时买到这本书后，很欣赏，马上又买了一本，送给一位朋友。那位朋友看完后，说是搞懂了保险股是怎么回事，马上在香港市场上大量买入中国人寿，价位在5-6元/股吧，直至今天仍是他的第一重仓股，这就叫做“书中自有黄金屋”。
　　所谓“戴维斯王朝”是指祖孙三代都在做投资，而现在只有孙子在做了。我们《Value》发表过孙子的访谈，根据《Value》主笔胡海的看法，孙子已不如爷爷了。但我为了寻找比尔·米勒的踪迹，把一本内地经济日报出版于2001年的《华尔街的金融大鳄》（英文版2000年）翻了出来，里面除了比尔·米勒的访谈之外，也有戴维斯的，还是蛮有意思的，便选了进来。
　　《约翰·坦普顿：推崇精神力量的全球投资家》，选自《华尔街“梦之队”》，与《沃伦·巴菲特传》一样，它也出自海南出版社。这本书写得平平，我选择了其中的坦普顿事迹，也是因为内地对他的介绍太少。《Value》现在每期都介绍他的一段格言语录，但与投资关系不大。坦普顿是一位价值投资大师，2002 年的一天，我在上海福州路的上海书城顶楼的海外图书展销上，看到坦普顿的《从华尔街到谦逊神学》，当时鬼使神差地竟然没有买，那时我的注意力可能全在台湾出版的《故宫文物月刊》上（把一大箱全买回家了）。但我想，有一天还会读到它的。
　　每年，巴菲特和芒格都会推荐几本书。2007年他们推荐了《客户的游艇在哪儿》与《从达尔文到芒格》。前一本书早就有中译本，我介绍过。后面一本倒是以前不知道的，前几天去亚马逊网上书店买，却早已卖完了。这书本来就小众，加上巴菲特的全球影响力，当然缺货了。我忽然想起书房里有一本《从牛顿、达尔文到巴菲特：投资的格栅理论》（机械工业出版社），也是那位海格卓姆老兄的作品，中文译名是内地所起的，我认为正确的名称是《从牛顿、达尔文到芒格》，因为不管是格栅理论还是书中的真实内容都是芒格的。芒格是个杂家，这本书也跟着杂起来，从物理学、生物学、社会学、心理学、哲学和文学都有所涉猎。这本书的翻译质量很一般，而海格卓姆要跟上芒格的广博也显得累。我们可以了解之用，所以引用了第一章《思维模式格栅》和第七章《哲学：投资的实用主义观点》。关于 “实用主义”，主要是指比尔·米勒的投资哲学。我在2007年4月《Value》上看到了胡海译的有关比尔·米勒的介绍，里面有米勒如何将实用主义应用于投资的叙述。很多年来，我不清楚实用主义哲学的真谛，经文章一提醒，反应过来了。今后要花些时间研究一下。
　　最后的一篇文章出自《制药业的真相》（北京师范大学出版社）。这本书的中译本于2006年5月出版，算是新书了。起先我在书店里看到封面后，觉得是写医药行业黑幕的，兴趣不大。后来一位朋友送了我一本，也就翻翻吧。一看，还真有点意思，至少它打破了我们对制药业的传统认识。药品毕竟是我们大多数人的 “必需品”，长长见识也好。例如，人们总以为同一家公司的新药一定比老药好，其实未必，为了营销的需求（如老药的专利过期），老药还真比新药好。而且，制药公司最不想做的事情就是把新药和老药直接作比较，它们只要证明新药比安慰剂好就可以了，等等。
　　最后要说明的是，本书中的一些名字未刻意统一，如“伯克夏”与“伯克希尔”等，有些译文也未必理想，敬请谅解。我们希望通过不断的改进来提高品质，以后要出品的《投资者文摘》月报也应该沿袭《头头是道》这个路子，但会有更多的由我们《Value》自己翻译和选择的海外投资文章。

meng-h

万科工厂化方式盖楼：理想主义嫁接市场规律
http://www.sina.com.cn 2007年07月06日 02:36 第一财经日报

　　黄晨

　　编者按

　　经历数年调控，中国房地产业已然走到了一个临界点。万科甚至在2004年就开始预言，行业已处于变革的前夜。

　　当越来越多的隐形地产富豪选择上市，选择走到“阳光”下，新的财富膨胀似乎抵消了人们对于变革发展的关注。以往传统的发展模式是否还能适应未来的市场环境，少有人探询。然而此时，产业界却悄然出现了不同的选择路径。富力地产渐渐偏重于财技的发展，俨然成为继世茂之后，又一个中国房地产界的资本高手。万通则走向了一条更为小众，更加精品化的地产定制之路。

　　相形之下，作为行业的领跑者，万科又一次选择了自我颠覆。只是这一次，它不再将颠覆的目光局限于自己，而是放眼全行业，以期为中国房地产业的未来安身立命。

　　一位万科的业内人士也表示，新的建造方式可以大大减少库存。目前，万科开工面积与销售面积的比率大约是1.5：1，未来则可降低至1.2：1。投入的减少与产出的加快，可以令万科在新的市场环境下，获得更长足的竞争力

　　中国有太多的企业渴望成为“百年老店”，然而能将“卓越”视为愿景的似乎只有万科。

　　2007年，万科再次将它澎湃的理想主义化为一场有力的实践。在经历了长达六年的摸索之后，首个以工厂化方式建造的商品住宅在上海开工。这意味着住宅产业化不再只是万科的案头规划，接受市场考验的时刻已经到来。

　　然而，习惯于自我颠覆的万科此番将颠覆的视角加诸外部——即整个产业之上，它能否获得最终的成功？在中国这个庞杂的市场体系下，由一家企业发起的行业变革最终能否顺利展开？这或许才是盘桓在万科“卓越”之路上的最大难题。

　　来自年报中的秘密

　　作为一个发展商，万科为何要将代价“牺牲”于建造模式的革新？当人们仍对此普遍心存疑惑时，万科2006年年报似乎已经给出了答案：

　　“企业的边界取决于规模效应和管理成本的消长。当一个企业的规模效应已不能抵消克服管理难度上升的成本时，这个企业就到了增长的极限。”

　　倘若万科继续依照传统的建造方式进行施工，董事长王石认为，目前公司所能承受的发展极限是600亿~800亿的销售规模。然而万科的目标却是1000亿！

　　工厂化的建造方式事实上是把过去露天开放式的施工现场转移至室内，仅在现场保留拼装部件等简单工艺。而在室内生产过程中，制造业的品控模式将被严格贯彻，其直接结果就是带来建筑品质的大幅提升。一份来自上海万科的内部资料显示，通过这种方式进行施工，外墙渗漏率水平可降低至1%。这是一个单靠人力所无法达到的极限。

　　其次，这样的施工方式可以大大缩小
供应链以及供应范围。节点的减少可以令万科的管理触角进一步延伸，甚至是“一抓到底”。这对把严格管理奉为企业灵魂的万科而言，显然也是个巨大的“诱惑”。

　　就外部环境而言，随着宏观调控的进一步深入，由国家产业政策所主导的商品住宅小型化趋势以及限价商品房制度的推出，颠覆了现有开发模式所赖以生存的市场根基。

　　因此，当行业利润率趋于平均、稳定，企业效益的提高将在很大程度上取决于周转速度的加快。而工厂化建造方式可以有效减短施工周期，上海万科的未来目标就是通过这种方式将建造周期减少20%。

　　同时，一位万科的业内人士也表示，新的建造方式可以大大减少库存。目前，万科开工面积与销售面积的比率大约是1.5：1，未来则可降低至1.2：1。投入的减少与产出的加快，可以令万科在新的市场环境下，获得更长足的竞争力。

　　时机渐趋成熟

　　对比近两年竞争对手的快速扩张，万科的扩张模式显得更为专一。专注于住宅——似乎已不再是一个单纯的口号，而更类似于一种信仰存乎每一个万科人的头脑之中。

　　王石就曾偏执地说道：“总有一天，城市会不需要住宅。但最后一套住宅必定是万科建造的。”然而恰恰是这种偏执，成为万科最终能够启动住宅产业化变革的基础。

　　在万通董事局主席冯仑看来，正是万科今日的高度专业化，为其未来形成大规模复制能力，全面提升产品品质与服务提供了可能。

　　事实上，住宅产业化的核心立足点就是标准化。而标准化的建立则完全有赖于对所处生产领域的充分理解与把握。在中国住宅产业浸淫近20年的万科，应当具备了这样的能力。

　　目前，万科已在产品设计标准化方面先行一步。坐落于东莞的建筑研发中心正成为整个集团标准化生产技术的孵化器，目前已拥有多项核心专利。

　　此外，依旧高烧不止的房地产业从某种程度而言，也成为万科这一轮变革的“保护伞”。因为即便抛开研发成本不论，单就建造成本而言，新的施工工艺相比传统工艺也要高出许多。

　　以上海万科为例，新里程项目中以工厂化方式建造的两栋商品住宅，其建造成本要每平方米多出600元。即便是到了2009年，产业化开工面积占上海高层住宅开工面积的80%时，即规模化效应初步显现时，其每平方米建造成本依旧要高出400~500元。

　　但这一切对应当下楼盘动辄万元以上的销售单价，似乎都可以消解。因此，上海万科房地产有限公司总经理刘爱明认为，未来万科的住宅更应强调性价比。

　　而王石此前也在多个公开场合反复谈及这样一种观点：如果年初开发的房子年底涨价，其品质完全相同就是不应该的。所以万科会选择交给业主更好的房子，以此化解
房价上涨所带来的负面效应。

　　未来的困境

　　几乎所有就住宅产业化议题接受采访的万科人士，都认为缺乏充足的外部资源将成为制约这一变革发展的最大瓶颈。

　　刘爱明甚至表示，在整个集团，上海万科进行产业化尝试的条件最为成熟。但未来三年，如果外部条件依旧不充足，我们还是会考虑修正目标。

　　显然，上海万科目前所面临的现实问题，未来也将是万科集团在全力推动产业化变革时所必须面对的。

　　首先是行政层面。以工厂化方式建造的商品住宅在立项、审批乃至验收的整个流程中均属于一片空白。新里程目前是以试点项目的方式获得上海市建委以及市房地局的特批。未来这一进程倘若要在全国范围内铺开，地方政府的干预程度将直接关乎项目的命运。

　　其次是内部管理流程的变化。产业化生产方式将改变每一个万科员工的惯性思维方式。尽管王石一再强调，目前整个万科都在以产业化为轴心运转。但作为战略的一线实施人员，刘爱明依旧坦率地承认，这对内部管理是一个很大的挑战。如果再给三年时间，他的信心必定会更加充足。

　　最后是外部资源的相对匮乏，这也是万科目前推进这一战略的最大障碍。即便是在资源整合最为得力的上海，依旧会面临细小部件仍需从国外高价进口，构件制造商数量稀少，国内设计资源难以匹配等诸多方面的问题。

　　住宅产业化一旦推行，其结果必将是对整个上游产业链的彻底颠覆。迄今为止，万科仍是一个习惯于自我颠覆的企业。但今天的战略却需要合作伙伴与万科一道作出类似的战略决策。万科究竟能以一己之力影响至多么广博的范围，目前仍难下一定论。而采取怎样的影响方式也将是关乎这一结论的重要方面。毕竟，中国房地产业的复杂局面是前所未有的。任何一项加诸其上的变革都将遭遇重重阻力。任何利益的再度分配、资源的重新配置都会是考验万科能否继续这一变革的平衡砝码。

　　住宅产业化究竟是万科追求骑士般荣耀的美丽幻想，还是其迈向伟大之路的起点？2009年就将见分晓。

　　相关链接

　　何谓住宅产业化

　　日本是世界上率先在工厂里生产住宅的国家。上世纪60年代中期，日本住宅建筑工业化有了相当发展，混凝土构配件生产首先脱离建筑承包企业，形成独立行业。构配件与制品的工厂化生产和商品化供应发展很快，参与住宅生产的各类厂家越来越多。住宅的生产与供应开始从以前的“业主订货生产”转变为“以各类厂家为主导的商品的生产与销售”。日本政府围绕住宅生产与供应，将各有关企业的活动加以“系统化”协调。正是在市场关系发生这种重大变化的情况下，才提出了发展以承担住宅生产与供应的企业群为对象的“住宅产业”。

　　SANGETSU公司是日本国内最大的住宅部件和装饰材料销售厂家之一，已有50年经营历史，1999年的销售额为130亿日元。该公司是一家 “没有工厂的销售商”。公司虽拥有自己的品牌，有7000多种产品，但它没有加工工厂，而是由各产品生产商为公司提供产品。公司要做的是将不同种类的产品部件和材料集成，提供系统的配套供应和服务。承建商建房，可由该公司提供产品，或由公司根据承建商要求，委托生产厂家生产。

　　美国是大陆经济体，土地随着城市化的进程不断被开发。在美国，土地是无限供应，只要修路、架轨(城铁)、挖洞(地铁)就会有大片大片的土地被开发出来吸引大批人群去工作和居住。另一方面，房地产公司又充分竞争，谈不上什么垄断，因此地价、楼价都由供求关系决定，公司也无暴利可言。由于充分竞争和高度发达的不动产金融，房地产公司不得不采用高度专业化和长期收益为主的商业模式，在细分市场上取胜，靠长期经营获利。因此，美国的产业化进程完全依靠市场化方式推进。

　　只有在中国，住宅产业化是由发展商发起的。万科、栖霞建设等企业都已在不同领域展开类似的尝试。

meng-h

刘爱明：如果你认同PC 你就是万科的朋友
http://www.sina.com.cn 2007年07月06日 02:36 第一财经日报

　　黄晨

　　进入万科七年，刘爱明的雄心已丝毫不亚于那些伴随万科成长，早已习惯自我突破的万科元老们。

　　在第三个“十年规划”中，万科将住宅产业化作为重要的战略目标加以实践。刘爱明则在此前实验的基础上，率先将产业化技术投入商业开发。2007 年2月，以PC技术(注：以提升产品品质性能，提升生产效能，提升客户价值为目标，通过研究客户需求，产品定型，进而工厂预制、现场装配的生产方式)建造的两栋商品住宅楼在上海新里程项目中顺利开工。这标志着这一技术正式进入商业化应用的阶段。

　　未来三年，刘爱明为上海万科制定了严格的产业化目标。依据这项规划，到2009年，上海万科的产业化开工面积将达到80万平方米，占当年全部高层住宅开工面积的80%。为达成这一目标，刘爱明将怎样展开他的战略步骤？

　　上海公司具备这样的条件

　　《第一财经日报》：万科集团最早制定的三年产业化目标是开工面积2007年达到10万平方米，2008年是25万平方米，2009年是50万平方米。但目前仅上海万科就已将目标调整为2007年13万平方米，2008年40万平方米，2009年80万平方米。如此超前的规划制定是出于怎样的考虑？

　　刘爱明：住宅产业化是集团十年战略的重要部分。从社会资源、政府态度等各方面来看，上海公司最具备这样的条件。

　　同时，这也是基于上海万科未来发展的需要。首先，节能环保问题日趋突出。我们感到它走来的速度会超出任何人的想象。政府出于这种考虑，对施工现场提出限制性政策的可能性很大。而要规避这种问题，只有依靠工厂化建造方式。其次，上海万科明年的销售规模也将突破百亿，如何在此基础上做到可持续发展？必须慎重考虑。我们需要在建筑品质、客户满意度、管理水平以及能耗方面做到比过去更好，更上一个台阶。如果继续秉承过去的建造方式，这在逻辑上是行不通的。因此，必须改变我们现有的建造方式。

　　我想亲吻那段楼梯

　　《第一财经日报》：目前国内房地产业所推崇的设计潮流是小众化、个性化。这与产业化所要求的标准化是否相悖？万科将如何适应这样的潮流？

　　刘爱明：大批量生产之后，不进行标准化将是一种灾难。但标准化并不否定个性化，这是对产业化认识的一种误区。产业化是在标准化基础之上的个性化。它首先是将客户需求标准化，对每一类客户需求都做到精心研究，继而才开发相对应的产品来匹配这样的需求。我们希望提供的是一种理智、合理的住宅解决方案，以此来满足大众化的需求。

　　《第一财经日报》：通过工厂化方式建造出来的住宅仅仅是在品质上有所提升吗？

　　刘爱明：你必须相信品质一样可以带来愉悦的感受。在新里程现场，当我看到那段在工厂生产出的楼梯正在拼装时，我真想亲它一下。从肉眼看，它是完全没有色差的。如果是通过现场浇筑的方式建造，根本达不到这样的效果。在香港，许多豪宅也是通过工厂化方式建造的，并不如我们想象中的，越是奢侈的东西越要通过人工方式。因为只有这样，误差才会被缩小在毫米级范围内。

　　PC是我们共同的未来

　　《第一财经日报》：为了推进目前的规划，您认为最大的障碍是什么？

　　刘爱明：产业化初期，盈利会少。但我把它作为未来的投入。2009年，我有信心PC产品会成为上海万科新的盈利增长点。目前令我担心的只有两件事：第一，有无充分的社会资源；第二，内部流程能否适应这一颠覆性变化。

　　首先，社会资源也要与万科一样，认同PC是我们共同的未来。我们要组成一个共同的利益体，大家共同出力，共同判断。也许未来，你认同PC，你就是万科的朋友。

　　其次，这对万科内部管理而言，也是一项很大的挑战。尽管万科习惯于自我颠覆，但颠覆毕竟是困难的。它需要彻底调整员工的思维方式。如果再给三年时间，我会更有信心把这件事做好。

meng-h

万科A：理想与远见

    ■中国证券报
    时至今日, 很难去追溯万科领跑者的信念萌芽始于何时.1984年,王石在深圳创
建万科时, 他可能并没有意识到这将成就他职业生涯的巅峰;1988年,万科首次投标
买地首次进入房地产领域时, 这家初生懵懂的企业或许也没有意识到日后它会成为
行业中的龙头;1991年,万科A股在深圳证券交易所成功地挂牌交易时,人们大概也想
不到有一天它会成为沪深两市流通A股市值最大的企业之一.但是,2006年,当万科的
销售额达到212亿,成为国内首家销售破200亿的房地产企业时,没有人再去怀疑万科
行业领跑的地位,这一刻,万科人的信念得到了忠实的捍卫.
    有人说, 这是一家有理想的企业.回顾万科成长的历程,可以发现许多与众不同
的地方：在多元化经营得很成功时,敢于抵制利润的诱惑,专注于住宅产业;在行业还
普遍沉浸在暴利的盛宴中时,敢于打出"不做暴利"的旗号;在中国企业还停留在靠能
人打江山的时代, 万科已经着手打造他的职业经理人团队;在房地产行业还在为"纳
税侏儒"的形象而饱受困扰时, 万科登上了纳税百强的排行榜;在社会还在为房地产
企业的社会责任而争论时, 万科已经开始在广州建立全国第一栋以客家土楼为原型
的廉租住房项目,并展开了将这种模式进行推广的构想.
    然而换一个角度,也可以将以上行为解读为一种返璞归真的经营智慧：选择做减
法是因为看到了多元化的隐患;不做暴利是因为深知暴利的环境不可能培养出企业
真正的竞争力;打造职业经理人团队是为了更好地建立现代企业制度,奠定企业基业
常青的根本;照章纳税仅仅只是因为选择了规范,而且相信大环境变化的趋势将是让
规范的企业受益;而致力于公益事业是因为知道只有获得社会的认同,企业乃至行业
才可能获得更大的发展空间.
    单独的理想主义或远见都并不足以完整地描述这家企业,或者,正是两者的并存
和统一,才造就了我们现在看到的万科.
    这在一定程度上, 和中国房地产市场独特的环境有关.和国外的情况相比,中国
房地产行业的历史不长.1998年取消福利分房制度后,房地产行业才真正进入了繁荣
期.但短暂的历史中, 浓缩的起伏与曲折却也毫不逊色.行业原始阶段的喧嚣浮躁与
调控时期的风雨并至,催生出中国房地产市场奇异独特的经营气候.
    正是因为中国房地产市场存在着太多的诱惑和陷阱,没有理想的企业,很难抵制
住短期利益的诱惑,而缺乏远见的企业,也很难找到正确的道路.只有那些既有眼光,
同时又不乏理想和激情的团队,才更有可能在茫茫的沼泽中开辟一条前进的道路,甚
至在一定程度上,为后来的人指明方向.
    2005年, 全国房地产企业的数量第一次出现了向下的拐点,行业进入转折期.风
雨如晦中,开发企业战战兢兢,如履薄冰,万科却在"资源整合"战略思想的指导下,先
后完成了几次大的并购与合作,顺利完成在三大区域的布局,为公司下一步的增长打
造出稳固的经营平台.
    如果说"资源整合"的战略凭借的是对行业趋势的深刻把握和前瞻性的判断, 那
么,进行资源整合所需要的资本信誉的积累,治理结构的规范化以及多项目操作的驾
驭能力就不是朝夕间可以具备的, 只有选择了正确方向的企业经历了长期的市场磨
砺后才能树立.而后者,显然并不仅仅是眼光和判断所能成就的.
    万科表示, 2006年到2008年是公司的高速增长期.而王石曾乐观地估计,万科真
正的发力在2009年之后.他所指的, 无疑是万科倾注了大量热情的工厂化技术,一个
同样混合了理想和远见的产物.
    在这一判断得到最终的验证前,我们唯有对这家一路前行的企业,致以敬佩的目
光.

meng-h

万科A：客户为导向的服务体系

    ■中国证券报
    2007年年初, 经过数年的酝酿后,万科客户体验中心第一次展现在人们面前.这
是万科集中展示从客户需求出发创新研究成果的一扇窗口, 同时也是万科以多维度
的人居体验和参观者相互沟通的一次尝试.走进体验中心的人们,如果没有工作人员
的细致讲解,很难体会到眼前不同板块所代表的含义,也很难觉察到那些看似平常的
设计中所蕴含的匠心.然而, 随着参观者对各种产品空间理解的加深,人们才慢慢感
受到,万科所宣称的"以人为本"的理念,并不只是一个抽象的口号.在这里,万科向人
们讲述了他们是如何结合不同人群的生活场景描述,展示特定人群的住宅概念,营造
细分人群的生活场景.玄关空间的妙用,健康睡眠环境的营造,方便老人活动的通道,
扶手, 干湿分区等一系列的设计,通过重视人,理解人,以人为尺度,衡量每一过程和
细节中的执行标准,从而持续提供超越客户预期的产品和服务.
    有几个数字可以说明这一点. 根据第三方盖洛普公司持续进行的万科年度客户
满意度调查,2006年万科客户满意度和忠诚度较上年又有所提升.年内平均每个老客
户向6.41人推荐了万科楼盘,实际成交率为23.7%.
    现在,万科开发的项目已经超过了100个.当越来越多的项目投向市场时,如何整
合现有的品牌资源,在目标客户和产品间形成一个稳定的品牌形象,避免单个项目品
牌投入所造成的巨大浪费,也成为摆在万科面前的挑战.
    "如果说过去两年我们希望让市场知道万科是谁,那么最近几年我们做的是让客
户了解万科和别人有什么不同,更清晰地了解万科的品牌价值和品牌内涵.我们希望
08年以后通过品牌的价值形成杠杆,支持我们更大,更强,更快地进行市场扩张,不断
巩固和完善我们在中国住宅市场的领导位置."对此, 万科的管理层显然已经做好了
充分的准备.

meng-h

维赛特财经提供（仅供参考，风险自担）

万科A：资本市场成为万科加速器

    ■中国证券报
    无疑,国内的金融环境和美国相比,还存在较大差距.截至目前,我国房地产直接
融资渠道尚未开辟,企业信用还不能以最有效的方式转化为融资能力上的竞争优势.
经营环境的差异使得美国同行的成长模式难以直接复制, 但优秀的企业总能凭借自
己的能力脱颖而出,即使在相对并不完善的市场也能获得资本的青睐.
    经过长时间的积累, 万科在资本市场的信用,不仅在行业内,而且在跨行业的对
比中,都已经具备了不小的优势.这种优势日益明显地体现在一系列融资活动中.从2
000年到2005年,万科经历了一次配股,两次发行可转换债券,总计从资本市场募集41
.15亿元的资金;2006年底,万科非公开发行顺利实施,一次性募集资金达42亿元;200
7年, 万科计划实施公开增发,预计的融资金额在120亿元左右,超过此前几年募集资
金的总额.
    除了通过资本市场进行融资外, 公司和GIC,中信万科房地产基金,中粮集团,HI
等知名机构也展开了形式多样的合作. 广泛的融资渠道让万科在进行市场扩张时没
有后顾之忧.2005年3月,万科斥资18.6亿元受让上海南都,苏州南都和浙江南都的部
分股权,上海,江苏区域新增项目资源219万平方米;2006年1月,万科以3.89亿元受让
北京朝万房地产开发中心60%的产权,为公司在环渤海区域的发展打开了新的局面;2
006年8月,公司再度以17.66亿的巨资受让南都股权,成功地进入浙江市场,完成了在
长江三角洲一带的布局.雄厚的资金实力为实现超越常规的发展创造可能.对此, 总
经理郁亮评价说："万科的发展已与资本市场密不可分."

meng-h

万科的表率—2009停建毛坯房
  

       一贯领跑国内房地产业的万科集团再次为同行作出表率。

          6月29日，“深圳万科07～08年度发展策略推介会”在地处南中国海岸的万科游艇会隆重召开。尽管事先声明出于上市公司披露信息的严格要求不能多说什么，但是万科企业股份有限公司董事长王石的一席话仍然带给业界一个强烈的信号，使万科再次走在全国同行的前列。

          王石宣布，出于提高客户居住体验和环境保护的考虑，装修房将成为万科产品的新标志。在新战略的规划中，万科装修房2007年的供应比例将达到推售规模的 30%，2008年将达到推售规模的80%，2009年将全部停建毛坯房。届时，他们宁可失去一部分优质客户，也将按既定策略执行。对于为此可能带来的投诉问题，他表示已有准备，绝不会为了回避矛盾继续做毛坯房。他相信，万科将在投诉中不断进步，也将在处理投诉问题的过程中让公众感受到万科的诚意。

          在回答记者关于住宅套型面积与开发比例的问题时，他态度坚决地表示，“90/70”代表了城市住宅未来的发展方向，万科开发的项目不仅要做 “90/70”，还将开发“90/80”、“90/90”，甚至“90/100”，从实际行动上支持国家宏观调控政策的落实。在开发这类住宅项目的同时，万科还将从规划、设计、建筑入手，提升住宅品质，保证为业主提供优质住宅。

          历经风雨磨砺的万科尽管已经开始了放眼全国的征途，但作为梦想发源地的深圳，在万科人心中仍然占据了无可替代的地位。

          据悉，未来二三年内，深圳万科将在合作方式、客服方式、产品方式和生产方式等领域进行一系列创新和变革。深圳万科将最大化地整合社会领域内最优秀的资源，构建效率更高的经营方式，由以往单一算术型增长模式走向复合型增长模式。目前，深圳公司在采购、设计和营销三个专业系统初步建立了一定规模的战略合作伙伴群。在住宅产业化方面，万科集团7年来一直倡导并推动的住宅产业化进程也将步入新的阶段。2007年万科集团全国的产业化生产住宅面积要达到12万平方米，深圳万科也将加大对产业化研究的投入。2007年，深圳万科计划开工2个项目共计5万平方米的工业化住宅。

          一部最新推出的万科宣传片中有这样两句话，“未来，城市有多宽广，我们就能走多远。”或许，未来的万科发展之路能遂其所愿。

meng-h

内外温差可达2℃ 节能"样板房"亮相
日期：2007-07-08 作者：任荃 来源：文汇报
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     在屋顶种上四季常绿的佛甲草，室内外温差可达2℃；朝南窗户装上中空低辐射玻璃，传热系数仅为普通中空玻璃的2/3；用过滤后的雨水为人工湖补水，一年可节水4.1万吨……若干个节能细节相加，闵行一座12.29万平方米的生态小区，一年可节电136万千瓦时，年节水10.7万吨，减少建材浪费700吨。
   
     昨天，市科委重点课题“资源节约型住宅建设关键技术与综合示范”通过了专家验收。作为该课题的应用示范项目，万科郎润园的“节能帐”可谓是“斤斤计较”。太阳能集中供热、中水回用、雨水收集利用与入渗、建筑废弃物利用等近20项建筑节能适用技术，在此见缝插针，各显神通——
   
     屋外，保温外墙隔热又耐湿，光触媒外立面既“懂得”自我清洁，又“精通”空气净化；屋内，通风平衡系统利用负压原理让新风从起居室进入，由卫生间及厨房排出，即便不开窗，也能享受大自然的清新顺畅；漫步小区，80%的渗透性路面让雨水就地入渗，95%的有机垃圾就地生化处理，太阳能时钟和草坪灯美观又省电，多重竹林绿化隔音带则可有效阻拦4-5分贝的外界噪音，成为一道绿色声屏障。
   
    据课题组估算，若以该示范项目作为节能 “样板房”在全市推广，按上海年竣工2400万平方米住宅计算，全市新建住宅将实现年节电2.8亿千瓦时，年节水近2200万吨，减少建筑垃圾近16万吨。而整个“十一五”期间，本市新建住宅若均采用相应节能技术，可省下91.53万吨标准煤，节能率达18.64%。
   
    目前，建筑能耗约占全社会总能耗的近1/3，而在既有建筑中，节能建筑仅占3%，节能潜力巨大。此次，在市科委的支持下，市房地局、建科院、房科院等课题成员单位初步确立了本市住宅资源能源节约的目标体系，围绕节能、节地、节水、节材和环保5个方面，提出了具有上海特点的28项适用技术体系，为资源节约型住宅的建设提供了参考和指南。

meng-h

万科企业、置信电器增发13日上会
        发布时间： 2007-07-09 20:24         字体：         放大         缩小         还原        
    中证网讯    证监会发审委将于2007年7月13日审核万科企业股份有限公司、上海置信电器股份有限公司增发。

pk_shhg

谢谢lZ，能否贴些行业报告，从LZ所帖看，万科的工业化还有很大的不确定性，且房地产行业和人口、经济相关，我是持有万科的股票，准备常持，因此对他很关注，谢谢你的资料。:*22*:

pk_shhg

原帖由 <i>meng-h</i> 于 2007-7-9 23:13 发表 <a href="http://bbs.macd.cn/redirect.php?goto=findpost&pid=14243866&ptid=1169941" target="_blank"><img src="http://bbs.macd.cn/images/common/back.gif" border="0" onload="if(this.width>screen.width*0.7) {this.resized=true; this.width=screen.width*0.7; this.alt='Click here to open new window\nCTRL+Mouse wheel to zoom in/out';}" onmouseover="if(this.width>screen.width*0.7) {this.resized=true; this.width=screen.width*0.7; this.style.cursor='hand'; this.alt='Click here to open new window\nCTRL+Mouse wheel to zoom in/out';}" onclick="if(!this.resized) {return true;} else {window.open('http://bbs.macd.cn/images/common/back.gif');}" onmousewheel="return imgzoom(this);" alt="" /></a><br />
万科企业、置信电器增发13日上会<br />
&nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; 发布时间： 2007-07-09 20:24 &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; 字体： &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; 放大 &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; 缩小 &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; 还原 &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; <br />
&nbsp; &nbsp; 中证网讯&nbsp; &nbsp; 证监会发审委将于2007年7月13日审核万科企业股份有限公司、上海置信电器股份有限公司增发。

<br />
不喜欢增发，会稀释原有股东权益。

佳琪05

thanks..........................................................

佳琪05

yes  sir...................................................

meng-h

维赛特财经提供（仅供参考，风险自担）

万科A：与凯德商用展开合作

    ■证券时报
    万科A(000002)今日公告称,公司于7月9日与CapitaLand Retail Limited(凯德
商用产业有限公司)签署战略合作大纲, 公司拟就已开发,正在开发和未来的新项目
中的商业部分与凯德商用开展非排他性战略合作.
    据了解, 凯德商用是新加坡嘉德置地集团属下的零售业地产企业,在新加坡,中
国,印度和日本拥有超过92座购物广场,净出租总面积超过390万平方米,为亚洲顶尖
的零售产业公司.而新加坡嘉德置地集团则是亚洲最大的上市地产公司之一.
    万科表示, 此次的合作是为了专注于住宅开发,扩大项目发展空间.但公司同时
表示尚未与凯德商用就具体的项目合作达成协议.

meng-h

王石妻子买万科A获利增至11万
http://www.sina.com.cn 2007年07月12日 04:17 四川新闻网-成都晚报

　　根据深交所的信息披露，万科董事长王石的妻子王江穗，于7月6日在二级市场上总共购入万科A46900股，投入现金共90.8922万元，成交成本为每股19.38元。近4个交易日万科A以红盘报收，股价累计涨幅达13.53%，以王江穗购入万科A的成本价计算，其最大账面利润达10.91万元。此次是万科董事长王石的妻子王江穗首次亮相资本市场。

    记者 胡希

meng-h

股票增发对于老股东的红包

时间: [ 2007-07-12 19:08 ]

增发股票是对于老股东权益的增厚，尤其是增发股票越高越划算，（增发价格的高低是以净资产的比值来衡量的）。这个与你购买公司的股票价格没有关系，只要你在增发之前成为这个公司的股东。即使你这个老股东购买的价格高于增发价格，你也能够享受到净值的增厚，你吃亏的根本地方在于你出的价格高于增发价格，你购买时的溢价也就高于增发股东的购买溢价，即使你的净值增加之后其溢价也仍高于增发股东的。因此，只要你购买公司股票的价格相对比较低（不要期望比法人股还低），你就能够享受股票增发的特别收益而不是如许多人说的增发对老股东是损害。很多人认为增发对老股东是损害，主要是因为他们是以公司股票当前的价格来衡量公司价值而不是以公司净值来考虑问题。至于股票增发价格应该（能够）高于还是低于当时市场价格，这个值得另文详说。这里单说即使增发价格比当时市价有一定折扣，只要比公司净值高许多，老股东们就大大的合算了，这里还不包括优秀公司增发募集新资金对于净利润的提升。从万科到苏宁，老股东享福了。