万科企业0002、2002相关资料 长期跟踪

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地产可持续发展和发展商的责任


blogbuffett 转载


转载自：王石在同济大学“城市发展国际论坛”的演讲

    女士们、先生们、主席、各位嘉宾、各位同济大学的校友中午好，这是刚才各位学者讲的都是大概念战略问题，作为企业家只能讲一讲微观的具体问题。在开始之前，我还想用5秒钟时间简单介绍一下万科。万科是做什么呢？那就是中国住宅开发商、上市蓝筹股、受尊敬企业。
    我今天演讲的题目是：可持续发展和发展商的责任。在中国的迅速发展过程中，万科作为一个开发商在城市化发展中也得到了长足发展。中国在城市建设当中，在过去相当长一段时间内出现了烂尾楼等问题，但是这两年都没有了。
    为什么呢？不是说发展商的道德水准提高了，而是现在城市发展对住宅的区域非常的旺盛，所以烂尾楼什么的就没有了，由于住宅的区域非常的旺盛，建筑行业的事业发展非常好，所以也不会发生欠民工钱等问题。
    万科作为一个上市公司发展非常快，我记得在2004年的时候万科做过一个十年规划，就是从2005年到2014年万科发展到什么地步的规划，在2004年万科的规模是73亿，当时规划到2014年发展到1000亿。
    大家都非常的好奇万科怎么发展到这一步？我们说是按30%的递增算得，在过去六年当中，万科的增长是36%，在未来十年当中不是按36%而是按30%，因为数字基数大了不可能这么快。
    然而在这两年发展的速度比我们预计的快得多，我们预计是30%，但是实际的增长率是超过50%，比如说去年超过200亿到213亿，根据今天的情况估计要超过400亿，这就带来这样一个问题，就是1000亿预计2010年就能达到。
     我今天讲的主题就要讲我们1000亿之后应该怎么办？遇到什么问题？在住宅这么多年发展中，万科一直尝试保护自然生态，也就是怎么保持生态原貌。一般的情况都是把沟填平、山铲平，但是万科是尊重生态原貌，保护原生态。
     比如在上海有一个项目叫做假日风景，那个区几万亩的城市新区都是农田，但是到现在我还想知道原来的农田怎么样，只有在我们这里，当初的生态规划中留下了一块生态地，让大家知道曾经是农田。
     虽然当时留下来的地影响了整体的规划，但是随着社会的发展，反而成了提高住宅环境，提高产品质量的很好卖点，这是我们当初没有想到的。
     再一个万科是作为给中产阶级以上人开发的，但是很大的问题就是中低收入的问题，所以万科在这一方面也从作为企业公民的角度拿出钱，当然也要通过董事会的批准，来解决低收入的廉租房，但是不是这样就够了呢？
    我想来谈一谈就是万科1000亿之后就是在三年之后要面临哪些问题。我们面临着几大问题。我想来说说看，现在建筑的生产效率和耗能方面是什么样的状态，我们以2006年为例，产值达到213亿，06年的钢材损耗在正常使用之外，由于劳动使用率比较落后我们的损耗是2900吨，就是不应该损耗的量，我们的水泥损耗是600万吨，生产污水500万吨。
    这是我们现在2006年生产造了35000套房子给社会带来的负面代价。显然如果我们这样下去由现在的216亿到1000亿还继续发展下去，显然我们对社会上造成能源的浪费是极大的。
    如果按照这样的模式继续发展下去，我们认为不但万科的管理是进行不下去的，而且给社会上城市化将是一个灾难。必须要改变现在的生产方式，走住宅产业化的道路。
    我们认为住宅产业化基本从三个层面来解决：第一，从管理的需求提高效果；第二，客户价值，质量性能要大大提高质量；第三，环境责任要节能、节水、节材、环保。
    我们从效率来看，我们和日本的一个同行进行比较，这是日本的一家建筑公司，具有一百年以上的东京房地产开发商，比较的结果得出的结论是这样的：
    人员管理水平和效率东京建屋的效率是万科的2.5倍，比如说人均销售，万科目前是919万，东京建屋是2291万。人均管理项目，万科一个项目只是东京建屋的1/20，虽然增长很快，但是却是非常粗放的。这就是我们和工业发达国家的差别。
    而生产方式的差距也是相当大的，比如说传统的误差是20毫米，而工业下来是2毫米。更不要说环境的责任。建筑总能耗占社会总能耗的30%，从建筑行业能耗当中会发现，在建筑中占到17%，而83%是在使用过程中消耗的。
    就如何建节能住房、环保住房就是当务之急，如果我们作为一个住宅开发商不再进行大量的推广，而只是为了现在卖最好的价钱，能够利润最大化，显然跟和谐社会、节能社会、友好社会是不相承的。
    万科2000年的时候希望建研究中心，我们向政府申请用地，规划部门就用疑问的问题问开发商怎么来搞研究，最后申请的1万平方米的用地就批了3000平方米。
    到了2005年，我们建设研究中心地方不够用了，就又建设了400亩，所以发展商真正去研究节能环保的时候，在政府规划的部门绝对用一种半信半疑的眼光来看的。
    我们研究这么多年真正的研究投入，住宅产业化的利用当中改变传统工业的过程中，2007年正式开始，2007年工业化占到万科的比例是多少呢？很惭愧的说只有1%，这个项目也是在上海的。到了明年也不会很高，明年是3%，2009年是20%。
    那我们再看一看下面给的数字，就这20%两年之后我们看一看带来的效益，节水、节能、节钢材、节水泥的消耗可以看到，计算出来连我自己都不相信，按照万科的规划到2014年我们将达到80%。
    我们相信按照美国和日本的市场来看，第一就是站在最前面的几大开发商，占的市场比例一般不会超过25%，我们就算达到20%，如果万科带头走必须要改变方式，必须要节能、必须要环保。
    如果中国在2014年的时候都用工业的方面来生产就只占到20%的，节能、节材是相当可观。所以万科在重新调整2014年的规划，我们高达1000亿之后怎么办，我们必须要加快万科发展，达到住宅产业化。
    在这里也引发一个问题，就是中国的市场突然成长起来，万科发展起来了，应该扮演什么样的角色？不仅仅从微观的角度来看应该从更高的社会角度来认识自己的社会地位。
    应该认识到你的能力有多大，你的责任就应该有多大，这种责任不仅仅是对你的职工，你的消费者，你的合作伙伴，你要从相关的利益者从整个社会，从整个全球来思考自己处在什么样的位置上。
    当然，我相信中国的城市化不可能一直这样持续下去，到某种程度也会停下来，所以城市的住宅发展也会萎缩在这个过程中，因为万科已经非常明确的定位自己就是一个住宅开发商。
    所以一些风险投资者在问我，你作为一个董事长作为一个战略规划者，是不是要考虑到住宅市场不再这么发达，在萎缩的时候还要考虑工业化？我的回答是即使有一天中国不需要住宅了，但是我要说的是最后一套住宅是由万科来盖的。谢谢各位。

meng-h

俱乐部原创：我的2006—2007年度总结

时间: [ 2007-06-18 02:27 ]

俱乐部原创：我的2006—2007年度总结


会员：Ey318





题目有点像单位年底的总结，呵呵！不过有时间写一写，整理一下自己的大脑，可以使自己的投资方法更清晰，对形成自己的投资系统还是挺有帮助的。


前段时间在论坛上看到《关于俱乐部会费交纳的温馨通知》一贴，于是找回以前陈理兄发的会员证书看看，落款日期是2006-6-29。想想自己加入俱乐部也快一年了，总结了一下，发现自己是收获比付出多，基本上是没什么贡献，惭愧！呵呵，在此衷心感谢修远求索、我在散步等几位会员为我们俱乐部所作的无私奉献。


曾经读过一篇文章是这样评价巴菲特的：巴菲特的伟大不在于他70多岁的时候拥有了450亿的财富，而在于他年轻的时候想明白了许多事情，然后用一生的岁月来坚守。印象深刻，我认为道出了巴菲特投资理念的精髓。想想我们也很年轻吧，不知未来会如何。如果要我用一句话来概括投资的过程，我会选择这一句：做正确的事情，然后把事情做正确。


做正确的事情。价值投资是需要悟性的，这点我非常赞同。当初我刚开始投资股票时，对一些基本的东西还没完全弄懂，但当我第一次接触巴菲特的投资理念时，就很自然的认同和接受了，没有一丝的怀疑，然后是如饥似渴地吸收大师的养分。相比我周围的很多朋友，做股票很多年了，也知道巴菲特的投资理念，但并不是很认同，所以并不是每个人都适合价值投资的，除了跟个性有关外，也取决于一个人对价值投资有多深的认同感，归根到底也是投资信仰的问题。我想不只是我，俱乐部的很多朋友都是对价值投资有很深的认同感的，不然的话我们不会聚在这里，至少我们在朝这个方向努力。


把事情做正确。这个可能就要我们用一生的实践来证明了。如何把事情做正确，里面就大有文章了，包括估值、何时买入、长期持有和避免市场干扰等等，这也成了我们俱乐部经常讨论的事情。长期持有和避免市场干扰这方面我做的相对较好，也许是与性格有关，但更重要的是否对自己的投资有信心，而信心的来源更多的是对公司的了解。我想谈的主要是估值问题。对于估值巴菲特的原则是“宁要模糊的正确，也不要精确的错误”。我想大家都很熟悉巴菲特主要是利用现金流的贴现来为股票股值的，论坛里也有很多关于股值的帖子。说真的我从来没有运用过现金流的贴现方法来为股票股值，除了是因为看到长长的一堆运算而头晕外（个人性格所致），我觉得运用现金流的贴现模式来估算股票价格容易受主观因素的影响。因为我们运用的现金流是未来的现金流，是我们假设的现金流，如果不能像巴菲特那样对企业的运作了如指掌，我想随便运用这个方法是很容易出现较大偏差的，也是很危险的。我记得大家在给茅台运用现金流模型估算时就出现过类似情况，而且各个行业的现金流情况不尽相同，有一定差异性。在了解一家企业如何运作方面，我想巴菲特是有过人之处的，而这方面的不足正是我们个人投资者的劣势。当然我并不是说这个方法不正确，因为这个方法毕竟是巴菲特推荐的较为准确的方法，只是现阶段无法像他那样用好而已，这也可以说功夫不到家啊（惭愧！）。不过我相信有这种感觉的人不只我一个人，那么有没有其他方法可以弥补呢？下面是我总结这两年投资中集集团的一些经验，现写下来供大家讨论和交流。


当我们开始深入研究一家公司的价值时，同时也说明这家公司是经过筛选出来的，它必然是符合我们的一些选股原则的，这些原则主要是巴菲特的投资原则，比如净资产收益率、负债表和现金流等，大家都比较熟悉，所以就不说了。由于无法到企业亲身调研（这个也是个人投资者的劣势），到目前为止我对中集的了解仅限于从网上能找到的信息，不过是所有信息。网上的信息大概有以下几类：公司新闻、各种的机构研究报告以及公司网站上的内容（年报、公告、产品信息和月刊等等）。当我们面对大量的信息时，首先要做的是对信息的筛选，没经证实的新闻或者说传闻我们可以不用理会，已经证实的新闻，特别是负面新闻（心理学表明人们对负面消息的反应比正面消息要强烈的多）我们要考虑对公司的影响是长期的还是短期的，如果是短期的对我们反而是一个机会，如果是长期的我们就应该坚决放弃。机构的研究报告是个不错的参考资料，大部分的研究报告对公司的评价比较客观，不过对于报告对公司的估值我们可以不用太在意，大家都知道，这些报告的估值是由每股收益的变化再根据一定的市盈率然后算出股价的，而每股收益往往并不能准确的反应事实。大部分的公司都有自己的网站，如果没有或者说做的不好（比如说没有提供什么有价值的信息）就说明这家公司没有什么实力或者说这家公司不注重与投资者的关系，不够透明，这样的公司就容易出问题。公司的网站给我们提供了很多有用的信息，公司厉年来的年报、季报，行业的信息和公司的产品以及公司的月刊、周刊等等。大家都知道巴菲特是最喜欢读公司的年报的了，而年报里确实给我们提供了很多有价值的东西。当我们按时间顺序一份一份年报读下来时，就能看到公司的发展轨迹，就能判断公司是否一直在原先的规划中发展，发展情况如何，是否顺利。中集5、6年前开始介入半挂车业务，并预言这是一个很好的领域，但当时人们对半挂车是什么都不太知道，到现在半挂车业务已经是公司的重要利润来源，整个半挂车业务收入已经等于当年公司的业务总收入了，相当于用5年时间再造了一个中集。而这些在公司的年报和半年报中都有很详细的规划和对发展情况的报告。公司的月刊或周刊对于人们了解公司的企业文化是个不错的窗口，如果对比中集的月刊和万科的周刊就能感受到两家公司不同的管理方式和企业文化。中集的月刊像一份提供给投资者的定期报告，把每个月公司的发展情况都写得非常详细，又不乏文化气息和人情味。而万科的周刊更像一本以房地产为主题的休闲生活杂志，可能与万科的口号“建筑无限生活”有关吧。通过定期阅读中集的月刊我能得知这个行业的发展趋势和公司的发展情况，与公司一起成长，所以下载公司的月刊也成了每月必做的事情。


每当我定期对这些中集的信息进行整理和分析时，我都有一个很强烈的感觉，就是这家公司被低估了，虽然我无法给出一个准确的股票价格，但我知道这家公司未来几年会发展的很好，甚至会超出预期，而现在的股票价格并没有反应这种情况，所以每当我有一定的资金我就会买进中集，这两年来我一直都是这样做的，我觉得好的企业的高点永远都在未来。


先写到这里。祝愿巴菲特的思想在中国发扬光大，俱乐部的发展一片光明，各位投资者投资愉快！


                                     　　　　　　　2007-6-17

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北京土地使用税新政今起实施 黄金地段最高30元
        发布时间： 2007-06-17 18:34         字体：         放大         缩小         还原        
    本市(注：北京)“黄金”地段土地税年税额最高每平方米30元。今天上午，修改后的《北京市实施〈中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例〉办法》(以下简称《办法》)通过《北京日报》对外公布实施。

　　外商投资企业和外国企业在京机构使用土地也要缴税。

　　《办法》还提出了免缴土地使用税的七种情况

　　1.国家机关、人民团体、军队自用土地

　　2.由财政机关拨付事业经费的单位自用的土地

　　3.宗教寺庙、公园、名胜古迹自用土地

　　4.市政街道、广场、绿化地带等公共用地

　　5.直接用于农、林、牧、渔业的生产用地

　　6.经批准开山整治的土地和改造的废弃土地，从使用的月份起免缴土地使用税10年

　　7.由财政部另行规定免税的能源、交通、水利设施用地和其他用地

　　根据新划分的级别范围，每平方米年税额如下

　　复兴门到西大望路的东西长安街、朝阳门等地段为一级土地 30元

　　东直门、德胜门、崇文门等地段为二级土地 24元

　　中关村北大街、亮马桥路、朝阳公园等地段为三级土地 18元

　　万泉河路、朝阳路、望京、酒仙桥等地段为四级土地 12元

　　北京经济技术开发区、朝阳、海淀、丰台、石景山区除一至四级土地以外的其他地区为五级土地 3元

　　除一至五级以外的其他市域地区为六级土地 1.5元

　　业内看法

　　个人购房不缴土地税

　　据报道，北京房地产界人士此前在接受采访时表示，由于城镇土地使用税在房地产开发成本中所占的比例较小，所以提高后对房价的影响并不大。

　　很多此前土地级别并不特别高的地段已经是寸土寸金，纳税额也将水涨船高。比如，关东店北街、东三环中路、西大望路等地段今年的土地级别都被调高成一级土地。

　　据悉，城镇土地使用税是我国目前在土地保有环节征收的唯一税种。个人购房不需要缴纳土地使用税，房地产开发商在拿地的时候则往往需要一次性缴纳。

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竞拍「巴菲特午餐约会」 每人一生只有一次机会

时间: [ 2007-06-18 02:27 ]


竞拍「巴菲特午餐约会」每人一生只有一次机会


Blogbuffett转载




根据美国商业新闻社 (Business Wire)报导，投资者不要再绞尽脑汁去想什麽是正确的投资了，拿出虚拟竞拍牌去竞拍伯克希尔哈撒韦公司(Berkshire Hathaway)首席执行官巴菲特的午餐约会吧。


在eBay上进行的年度沃伦-巴菲特午餐慈善拍卖将为Glide基金会募集善款。去年的竞拍胜出者为在纽约与巴菲特共进午餐付出了60多万美元。


今年的拍卖将在美国太平洋标准时间6月24日(周日)晚上7点开始，结束时间是美国太平洋标准时间6月29日(周五)晚上7点。


每年巴菲特先生都宽宏大量地提供一次这样的「重要午餐」，但只一次，这个慈善活动持续了8年，受益者一直是Glide基金会。巴菲特称赞该基金会是「为被社会遗忘的人提供帮助和带来希望的杰出机构」。


竞拍胜出者将有机会邀请7位朋友一同前往与巴菲特共进午餐。竞拍价起价为25000美元，所有竞拍者都要通过Kompolt(www.kompolt.com)的资格审查，Kompolt是一家致力於成功的、有价值、高规格宣传及慈善拍卖活动的线上拍卖机构。想通过资格预审的人士请登陆www.ebay.com/glide。


去年的胜出者段永平表示：「能有机会与世界上最伟大的商人巴菲特先生坐下来共进午餐，同时又能支援帮助过数以千计穷人的伟大机构，花的钱都是值得的。」


今年的巴菲特午餐约会将通过eBay的Giving Works进行拍卖，拍卖会由纽约市的Smith & Wollensky牛排餐馆连锁店主办。该集团的首席执行官Alan Stillman已经同意捐赠1万美元以获得此次午餐约会的主办权。


Glide基金会的创始人Cecil Williams表示：「我们非常感激沃伦对我们机构的支援，他的慷慨和热情鼓舞我们在人们真正需要的时候提供实际帮助。」


虽然位於三藩市最贫苦的贫民窟Tenderloin，但Glide基金会40多年来却成为了穷人和无家可归者的沙漠绿洲。每年该基金会提供100万份的食品并开了一个医疗诊所，为年轻人提供职业培训，每周在Glide教堂举行一次精神弥撒，更主要的是，Glide基金会对很多人是一种希望。


想了解有关巴菲特午餐约会的更多资讯，请拨415.674. 6072或发送电子邮件到tthorpe@glide.org。想了解更多有关Glide基金会资讯，请登陆www.Glide.org。


联系方式: 联系Glide基金会Denise Lamott, 415-897-5089 (Media)lamoore1@verizon.net


免责声明：本公告之原文版本乃官方授权版本。译文仅供方便了解之用，烦请参照原文，原文版本乃唯一具法律效力之版本。


来源：美国证券网 2007-6-14

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万科A：终于能从股市融资
http://www.sina.com.cn 2007年06月17日 17:43 经济观察报

万科A：终于能从股市融资

　　本报记者 周涛 申兴 深圳报道

　　牛市也让万科(000002)受益匪浅。自2005年房地产加大调控以来，万科判断房地产行为的整合将会加速，万科坚持主流城市住宅开发的规模扩张。因为要开工更多项目、储备更多地，万科需要大批资金。

　　为此，在房地产信贷缩紧之下，万科采取多种其他手段融资，2005年万科的年报中声称：万科使用的融资渠道在业内首屈一指。包括与合作拿地、合作开发、与多家国外基金合作等，万科就是无法在熊市的股市中融资。

　　2006年，牛市到来，万科定向增发42亿顺利完成，2007年，在公布2006年全面增长达50%的良好业绩之后，万科迫不及待的发布了将于 2007年将全体股东增发募集资金约100亿-120亿的计划。“如果监管层能通过，万科增发募资应该没有问题。”万科一位内部人士表示。

　　来源：经济观察报网

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美国次级抵押贷款市场逾期还款等问题趋于严重
http://www.sina.com.cn 2007年06月15日 12:31 新华网

　　新华网华盛顿6月14日电 (记者 胡芳) 美国抵押银行家协会14日公布的调查结果显示，今年第一季度美国次级抵押贷款市场问题趋于严重，其中浮动利率贷款逾期还款的比例和借款人丧失抵押品赎回权的比例双双升至历史最高点。

　　所谓次级抵押贷款市场是向信用较低或低收入申请人发放贷款的市场。美国住房市场去年开始明显降温，由于住房价格回落和利率上升，次级抵押贷款市场借款人越来越难以按期偿付贷款，一些放贷机构也遭遇财政困难，甚至倒闭。

　　数据显示，第一季度美国次级抵押贷款市场浮动利率贷款逾期30天或以上付款的比例第一季度达15.75%，超过前一个季度的14.44%。同时，开始进入取消抵押品赎回权程序的浮动利率抵押贷款比例第一季度为3.23%，超过前一个季度的2.70%。

　　浮动利率贷款通常风险较高。在贷款后的头几年，贷款人每个月的还贷负担可能比较低，但随后的还贷负担却可能因利率上升而加重。

　　美国抵押银行家协会的这项调查涵盖将近4400万笔贷款。

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万科A：5月份销售同比翻倍 买入评级
http://www.sina.com.cn 2007年06月15日 16:13 光大证券

万科A：5月份销售同比翻倍买入评级

　　新浪提示：本文属于研究报告栏目，仅为分析人士对一只股票的个人观点和看法，并非正式的新闻报道，新浪不保证其真实性和客观性，一切有关该股的有效信息，以沪深交易所的公告为准，敬请投资者注意风险。

　　光大证券 赵强

　　5月份，万科销售金额同比翻倍

　　今天，万科(000002)公布了最新的销售数据：5月份，公司实现销售面积61.7万平米，销售金额为47.1亿元，同比分别增长61%和 101%。根据我们的统计，今年前五个月，万科累计实现的销售面积和销售金额分别为158.9万平米和118.16亿元，分别同比增长54%和87%。

　　增速加快、单价提升

　　从今年前五个月的销售形势来看，各月的销售业绩的绝对值持续提高，销售金额的同比涨幅从3月份起也呈现加速增长的态势。从各月销售均价的变化趋势来看，虽然其受各月推盘项目的个体差异的影响很大，但整体上扬的趋势也是可以确认的。总之，万科的销售情况基本上与发改委披露的全国房价数据所显示的全国房价加速上涨的现状可以互相印证。

　　考虑到万科去年6月份的销售业绩仅相当于5月份的一半，我们预计下个月万科的销售同比涨幅将继续扩大，而上半年的销售业绩同比增长超过50%几乎是确定的(我们估计实际的增幅可能在70%-80%间)。同时，今年上半年的销售记录也将超过去年底万科已售未结面积为119万平米、合同金额为 96.6亿元的记录。

　　中期预增的可能性在增大

　　06年上半年，万科的结算面积和结算收入分别是90.1万平米和65.4亿元。因此，在忽略其他因素的前提下，今年只要达到135万平米和98亿的结算指标，业绩增幅就可超过50%。这个数据接近于去年底的已售未结数据。结合
房价上涨对毛利率的提升，我们认为万科中期业绩仍有可能预增。

　　今年，万科的计划竣工面积分别为575万平米，比06年增加63%，上半年的销售记录仅相当于全年竣工量的三分之一，因此下半年的推盘量将更大。当然，即将开盘的项目才能真正享受到房价的上涨，因此下半年的销售毛利率也会更高。

　　业绩增长强劲，“买入”

　　最新的销售数据进一步强化了我们对万科全年业绩继续增长50%以上的信心。我们注意到，除了珠三角地区房价的急涨以外，
长三角和东北地区房价也正在温和上升。这意味着万科08年业绩继续增长50%也是相当有把握的。这使得我们原先的每股收益预测0.50元(07F)、0.68元(08F)又显得较为保守。我们将在下一篇报告中，披露调整后的盈利预测。维持“买入”。

meng-h

维赛特财经提供（仅供参考，风险自担）

万科A：价值投资典范,人民币升值促升

    ■广发证券
    近段市场每个周末都伴随着周末综合症的病发, 由于CPI数据超越3%的警戒线,
而使得敏感资金对市场调控预期心理增强,从而减少了资金入场的速度,影响了多头
资金做多的热情.同时技术面的反弹也给大盘造成了压力,也使本周末段市场走势有
些疲弱.但总体而言, 投资者的信心正在逐步恢复过程中,由于人民币不断升值以及
中国经济持续向好的牛市基础扎实,因此短期的一些调控政策出台与否,只会影响到
盘中的瞬间走势, 而不会影响整体向上格局,而一旦这些不确定因素消除后,市场将
以更猛烈的上涨来释放被压抑的热情.而每次点燃投资者牛市热情的品种,都来自于
大盘蓝筹指标股, 尤其是具有领袖气质的一些品种,更将成为市场的先锋.由于本周
新基金发行后, 下周将陆续进入到建仓期,无论从备战股指期货的角度,还是从资产
配置的规矩来看,一些大市值蓝筹品种都将成为这些基金建仓的首选,从而推动这些
品种再上新台阶并进一步推动大盘走强.其中深圳市场的灵魂股000002万科A在人民
币持续升值的背景下,在新多资金蜂拥而入建仓的推动下,股价的再度扬升以及新高
的创出仅仅是时间的问题.作为国内最大规模的房地产上市公司, 万科A地产龙头的
地位不可撼动,公司连续三年在中国房地产百强开发企业中名列第一,核
心竞争力优势突出, 近期深圳房价的大涨,又使公司成为最大受益者.公司不但是房
地产行业的龙头和翘楚, 也是中国资本市场的一面大旗,价值投资的最佳标本.1991
年上市以来连续16年业绩持续增长, 累计股东回报高达20多倍.公司近3年净利润实
现超过50%的快速增长, 复合增长率达57.04%,近3年EPS的复合增长率达41%,预计公
司07, 08年每股收益分别为0.76,0.99元.在宏观调控势必使行业集中度将大大提高
的背景下,公司拥有稳定持续的盈利能力,快速扩张的发展能力以及行业集中度提高
趋势下的行业资源整合者地位,因此长线走牛不成问题.而在短期需要迅速聚集人气
的背景下,万科A也非常有可能挺身而出,成为市场价值投资的领跑者.
    人民币不断创出记录 全国房价涨幅创18个月新高
    人民币的走势12日扶摇直上, 人民币中间价涨幅达到创记录的310个基点,创下
汇改以来的单日最大涨幅.人民币自汇改以来的累计升值幅度也大跨一步, 从5.62%
跃上了6.05%.单日涨幅高达0.4%,一日便走出了以往一个月才能实现的升幅,成为市
场的关注焦点,而人民币不断的升值也使得资本市场相关受益群体再度引起关注,特
别是国家发改委,国家统计局最新调查显示,5月份全国70个大中城市房价同比上涨6
.4%, 创下18个月来的新高.观察发现,2006年全年该项统计数据平均值为5.5%,当年
各月也一直在这一数值附近徘徊,并持续至今年4月份,没出现过大起大落.但是,5月
份的数据有些令人吃惊,涨幅比4月高出1.0个百分点.与此同时,5月份全国70个大中
城市房价环比上涨也达到1.0%,涨幅比上月高0.3个百分点.对此,业内人士分析认为
,近期流动性过剩,人民币升值等因素加剧了房价上涨预期.因此,房地产公司在房价
上涨与人民币不断升值双重利好激发效益下,将出现较为理想的交易关注机遇.特别
是龙头企业在人民币升值的推动下,行业发展空间极大,赋予了龙头公司较高成长性
,将是万科最受投资者青睐之处.
    保险资金直接入市第一单,价值投资理念的典范证券市场的常青树
    1984至2006年,公司营业收入从0.58亿元到178亿元,增长了356倍;净利润从500
万元到21.5亿元,增长430倍.流通市值均在沪深AB股中排名居前.公司企业形象良好
：连续三年获得21世纪经济报道评选的"中国最佳企业公民"称号.公司也连续三年被
国务院发展研究中心企业所, 清华大学房地产研究所和中国指数研究院评为中国房
地产百强开发企业第一名,并再次获得CCTV评选的"中国最具价值上市公司"称号.06
年客户满意度, 忠诚度有所提升.年内平均每个老客户向6.41人推荐了万科楼盘,实
际成交率为23. 7%.在国际权威杂志《投资者关系》(IRMagazine)主办的"2006年中
国投资者关系"评选中, 万科获得最佳投资者关系奖(大型非国有企业),最佳年报及
公司著作奖,最佳投资会议奖;入选2007年中国房地产百强企业综合实力TOP10,规模
性TOP10.
    利润稳定增长,地产标杆企业
    最近三年来, 万科净利润增长率均超过50%,净资产收益率均高于14%,成为地产
界的标杆企业.万科2006年报显示,公司全年实现销售面积322.8万平方米,销售额21
2.3亿元, 同比分别增长39.3%和52.2%;实现主营业务收入178.5亿元,净利润21.5亿
元,同比分别增长69%与59.6%.万科2007年一季报显示,公司延续了高速发展的势头：
一季度公司销售面积为62.6万平方米,销售金额46.1亿元,同比分别增长61.3%和101
.3%.在2006年期末,万科有119万平方米已销售但未结算项目,对应金额为96.6亿元,
为2007年的业绩增长奠定了坚实基础.目前公司在全国房地产市场占有率为1%左右,
在宏观调控势必使行业集中度将大大提高的背景下,公司拥有稳定持续的盈利能力,
快速扩张的发展能力以及行业集中度提高趋势下的行业资源整合者地位. 公司的业
绩也会随着业务的扩张而不断发展,市场估值也将不断提高.国信证券认为万科的龙
头优势将会愈加明显,未来几年高速发展局面已经确立,预计未来3年复合增长率在5
0%以上, 07年销售超350亿元.考虑公司增发及转增,公司总股本将增至70亿股左右,
按此股本测算, 07,08,09年每股盈利分别为0.48,0.81和1.24元.综合考虑公司的行
业龙头地位,卓越的管理能力,高成长性及一定的合
理溢价,公司长期投资价值明显,维持"推荐"的评级.国泰君安认为,公司06年尚有已
销售未竣工结算面积119万平米, 销售额高达96.6亿元,这为公司07年业绩继续保持
以往高速增长打下了良好基础.公司"3+X"全国化项目布局进展态势良好, 很好地契
合了内地房地产行业区域性强的行业特征.以普通住宅开发为主,所以受行业调控影
响小,抗风险能力强.海通证券预计公司2007-2008年的每股收益分别为71.13元和1.
56元.综合PE,RNAV和PEG估值法,万科合理股价区间为18.50-23.80元,目前仍有空间
,给予"买入"的投资评级.因此,公司是房产股标竿,可以更为充分地享受到行业集中
度提高的成果.
    股权激励 土地储备为公司未来发展保驾护航
    去年3月, 万科A向外界宣布了首期(2006-2008年)限制性股票激励计划草案,一
个月之后又进行了一次修订.据悉,万科A股权激励的基本操作模式为,公司采用预提
方式提取激励基金奖励给激励对象, 激励对象授权公司委托信托机构采用独立运作
的方式在规定的期间内, 用上述激励基金购入本公司上市流通A股股票,并在条件成
熟时过户给激励对象.万科A在公告中称,公司于2006年已预提2006年度奖励基金1.4
1亿元,由激励对象授权,深圳国投于当年度用该项奖励基金累计购入公司A股股票25
45万股.由于公司2006年度最终奖励基金应计提额为2.15亿元,因此公司补充计提奖
励基金7375万元.另外,万科A还预提了2007年度奖励基金2.41亿元,上述两项计提合
计约3.15亿元.
    土地储备超1500万平米：截至06年年末,公司已获取的规划中项目面积合计约18
51万平方米, 其中按持股比例计算的规划中项目1536万平方米.项目共96个,07年度
计划开工面积和竣工面积分别约637万平方米和575万平方米. 06年实际完成新开工
面积500.6万平,竣工面积327.5万平.形成以长三洲,珠三洲和环渤海为主,以其他区
域经济中心城市武汉,成都为辅的"3+X"跨地域布局.07年1月获上海浦东成山路等五
个项目总建面42.3万平米(楼面地价3050元/平).在上海地区的储备项目将达到18个
, 规划建筑面积198万平米,至此公司在上海市场以及长三角区域的项目储备将分别
占到公司土地储备总量的10%及45%.
    技术上, 公司股价除权后连拉12阳,机构资金活跃迹象明显,即使遇到快速调整
也能迅速收复,体现了基金等主力对于该股的关注程度,作为,价值投资的典范,在新
基金发行建仓,人民币升值,房价大涨的诸多利好效应之下,一但放量突破前高,则随
时有望以自身绝对的权重特征,引发市场对与该股的强烈关注.

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“沃伦·巴菲特”狂潮

21世纪经济报道 　2007-06-18 18:25:27


　　迟宇宙
　　
　　在镁光灯、无线电波、印刷术和数字技术的包围下，这些名字每次出现都意味着一场心理上的轰炸———比尔·盖茨、沃伦·巴菲特、拉里和谢尔盖、韦尔奇和伊梅尔特……他们头顶上的光环超过了大多数吃“政治饭”的投机倒把分子而成为超级明星、时代宠儿和“巨擘”———谁是瑙鲁领导人？谁是“华尔街”秘密的领导人？
　　沃伦·巴菲特将他的财富捐献给了比尔·盖茨的基金会时，人们感受到了慈善的力量，他们从一个美国资本家的身上看到了一颗“美丽心灵”。然而这并不是他们最需要的，如果让他们自己选择，他们宁愿选择自己看到一颗“黄金心灵”。所以当《经济学家》、《华尔街日报》、《金融时报》以及北京双榆树南里小区菜市场中买菜的老太太们都在谈论中国股票和基金的涨涨跌跌、红红绿绿时，我们不难理解：为什么图书市场上突然出现了各种各样关于沃伦·巴菲特的读物。
　　最新一轮“沃伦·巴菲特狂潮”由《巴菲特的新主张》、《投资圣经：巴菲特的真实故事》以及各种各样打着巴菲特幌子的“狗皮膏药”掀起。虽然它们没有一本可以超越罗杰·洛文斯坦的《巴菲特：美国资本家的特质》(海南出版社的中译为更加贴切的《一个美国资本家的成长：世界首富沃伦·巴菲特传》)，但这丝毫没有影响到人们的购买热情———当中国证券市场开户数达到1亿的时候，“沃伦·巴菲特狂潮”事实上已经变成了消费沃伦·巴菲特狂潮。
　　人们是如此渴望一夜暴富比肩财神，人们是如此渴慕从明天起做一个有钱的人喂马劈柴周游世界。如果……人们总是这么想。荒诞和吊诡是如此恰如其分———当所有人都热衷讨论巴菲特奇特的选股技巧并且津津乐道于其雄厚财富的时候，当所有人都指望巴菲特可以使他们成为有钱人的时候，他们忘记了老早前的罗杰·洛文斯坦曾拨开迷雾，让他们看到“股神”只是一种表象和虚幻，巴菲特身上呈现的仅仅是“企业家”精神和特质。
　　可是谁介意呢？当《巴菲特：从100元到160亿》署上了巴菲特的名字，即使巴菲特从来没有写过什么书，而只是每年都会给伯克夏·哈撒韦公司的股东们写一封信总结在过去一年中的成败得失，人们也会努力相信：那个从100块到160亿的奇迹有可能出现在自己身上。
　　虽然巴菲特在给股东的那些信中论及的是如何挑选经理、选择投资目标、评估公司，以及如何有效益地使用金融信息、怎样看会计报表等等，但总有人会用诱饵诱惑我们相信：“巴菲特本人认为，这本书比到目前为止任何一本关于他的传记都要好，如果他要挑一本书去读，那必定是这本。”
　　我始终认为，要理解沃伦·巴菲特就不能仅限于了解他的故事，而必须了解其企业家特质，这种特质恰恰是杰克·韦尔奇身上所不具备的———当巴菲特已经成为杰出企业家的时候，韦尔奇却依旧只是一位杰出的职业经理人。
　　在此过程中讨论巴菲特的投资技巧是毫无意义的事，因为作为“股神”的巴菲特首先是一位投资者而不是投机者。在新经济泡沫最为遮天蔽日时，他从来没能从 “新经济”的潮流中大捞一把。他因此被人们诟病为愚蠢、保守和“多次错失良机”，但他惟一的解释却是：“没智慧的人有解释，不解释的人有智慧。”
　　智慧就像是一个故事：在逛街时，一个中年男人的货车撞上了一个年轻男子的货车，中年男人连忙解释道，原因是他的老婆走掉了，他正在全神贯注地找她。说来也巧，年轻男人的妻子也走散了，他建议不如两人一起找老婆，效率会更高点。两人同意一致行动后，中年男子向年轻人询问：你的妻子长得什么模样。年轻人答道：“她是个漂亮的金发女郎，穿白色紧身短裙，身材迷人，很有可能使教父破窗而入扑过来。你的妻子又长得啥样呢？”中年男子二话不说：“别提她了，我们一起找你的老婆吧。”
　　这是沃伦·巴菲特在2007年致股东的信中讲述的一个故事，他以此故事作喻来阐释全球股价最高的伯克夏·哈撒韦公司如何利用好像潮水一样涌入的现金寻找“大象”级收购对象而放弃一些小“老鼠”项目。
　　投机者寻找的是小老鼠变成硕鼠的机会，投资者寻找的是大象跳舞的机会。当人们将巴菲特称呼为“股神”的时候，他们已经忘记了巴菲特之所以成为“股神”皆因他以投资者的胸怀周旋在投机者的世界中。他很清楚自己在资本市场上扮演的角色。他知道他不是神，而仅仅是一位企业家。他还知道决定伯克夏·哈撒韦未来的不确定因素有很多，通往未知的道路也有千万条；他只选择最安全的一条，并且谦逊地将其归为“运气”———
　　在他2007年致股东的信中，他写道：“坦率地说，2006年的盈利来得顺顺当当，因为我们最重要的保险业务在很大程度上靠的是运气。感谢大自然的眷顾，这一年平安无事。2004年和 2005年导致我们出现巨大亏损的飓风今年没有出现，我们的巨灾险从亏损变为盈利，而且盈利很多。”
　　当沃伦·巴菲特被尊崇为“股神”之后，当研究和讲述巴菲特的故事成为一种狂潮，当消费巴菲特成为一种心理需求之后，周旋于证券市场的中小投资者们容易忘记———“股神”虽然足够杰出，却并不代表投机分子。
　　(《一个美国资本家的成长：世界首富沃伦—巴菲特传》，【美】罗杰-洛文斯坦，海南出版社，2007年4月第2版。)

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王石：中国楼市泡沫必破 万科已做好应对准备
        发布时间： 2007-06-19 09:43         字体：         放大         缩小         还原        

　　“中国房价涨得过快、升幅过大，已经出现泡沫，泡沫早晚都会破裂。”在日前万科集团与英国总领事馆文化教育处联合启动的解决城市低收入人群住房问题比较研究活动中，万科董事长王石语出惊人。

　　王石称，楼市泡沫破裂只是时间问题，也许是两三年，也许用不着那么长时间。而他同时也表示，万科已经做好了应对楼市泡沫破裂的准备，包括在产品质量、产品研发、客户保障等各方面做到位。

　　从万科这次组织的被称为“海螺行动”的城市低收入人群住房问题研究来看，也体现了万科选择从产品和保障入手。有分析人士认为，无论是已经举行了两届的海螺行动，还是从两年前就开展的城市中低收入人群居住解决方案征集，或是已经展开项目试点的住宅产业化工程，除公益成分外，也是万科站在速度、成本、规模等方面对企业成长提出的自我挑战。

　　而王石也已经表示，万科不会做房价的领跑者，万科开发的房子价格没有泡沫，不会出现年底比年初价格大幅上升的情况，提价也会告诉原因。另外，即使楼市泡沫破灭，消费者还是需要住宅的，而万科无论什么时候都能提供消费者认可的住宅。

　　王石透露，万科预计在两年之后超越现在的世界最大的住宅开发企业美国帕尔迪。他认为，由于这几年美国房地产行业发展得并不好，每年以20%的速度在萎缩，这为万科成为世界第一提供了机会。 （李和裕/上海证券报）

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天津万科联手滨海快速 进军滨海新区CBD
http://www.beijingoffice.com.cn   2007-6-6 9:25:08   每日新报
　　
    5月末，房地产业内又传来重量级的消息，天津万科将携手天津滨海快速交通发展有限公司共同打造位于滨海新区核心区域的滨海新城住宅项目。按照双方的合作协议，滨海新城项目西区部分，开发商为天津滨海快速交通发展有限公司，运营商为天津万科房地产有限公司。业界人士评价认为，万科与滨海快速在此次合作中可谓各偿所愿。 　

　　强强联合一见倾心　

    滨海新城地理位置极其优越，坐落于轻轨市民广场站旁，位于滨海新区CBD核心区域，项目紧邻已经营业的假日酒店、友谊名都，建筑面积约13.1万㎡。

　　据悉，天津滨海快速交通发展有限公司是一家实力雄厚的大型国有控股企业。滨海快速人曾经用1000天的时间，创造出了46公里轻轨从设计到通车的奇迹。该公司同时涉足地产行业，承担了天津开发区滨海新城、泰达市民文化广场、天津南站CBD等项目的房地产开发业务。近几年，天津滨海快速主要精力投向轨道交通建设，地产开发方面更倾向“选择合作伙伴”，因此在一定时机选择退出是一个不错的方向。此前，该公司有关负责人曾对外介绍，公司在创立之初就确定了“小公司、大社会”的经营模式，坚持做自己的主业，发展自己的强项，凡是已经成熟的社会服务行业就委托出去，由别人来承担相应的工作。因此，他们十分清楚自己的主业是轨道交通，绝不是房地产开发，一定要好好研究轨道交通周边土地的房地产开发如何和轨道交通配合起来。并为此确立了合作开发时选择伙伴的三个基本条件：一是有雄厚的经济基础，二是有成熟的开发经验，三是有一定的知名度。

　　不难发现，具有成熟地产经验和良好品牌积累的万科，恰恰是以上三个条件的契合者。据天津万科负责人透露，万科今年计划在天津获取10幅土地，而滨海新区则是重要的选择方向。以滨海新城为例，从今年年初第一次接触到最后签约，前后只用了7天时间，动作迅速，“是这些年来拿地最快的一次”。这正是基于万科对于土地价值的明确判断，同时洞察到滨海新区核心区的巨大价值。

　　凭借这次合作，万科势必在天津增加了项目储备和市场资源，并顺利进入了滨海新区CBD；同时，与滨海快速建立起战略合作关系，为万科在天津滨海新区的加速发展打下了基础。作为运营商的天津万科将充分发挥在建筑研究、施工工艺、工程质量、客户服务方面的专业优势，对项目开发进行全面把控。而滨海快速则整合管理资源，聚焦轨道交通建设和土地一级整理。对于滨海快速而言，此次合作则顺应了其专一化发展战略的需要。

　　多形式合作是万科的战略

　　近一年多时间以来，行业资源整合被万科作为在宏观调控背景下锁定的发展方向，本次合作正是缘于这一思维指向。在北京，万科相继与北京市朝万房地产开发中心、中国航空工业第一集团公司等重量级企业寻求深度合作；在上海，万科分别与南都集团、华润、中粮集团以及上海恒大形成实质性合作；在资本层面上，万科与GIC(新加坡政府投资公司)亦有稳定的战略合作。从中不难看出，万科寻求规模发展的多种对外合作模式已经非常清晰。

　　而无论是资本层面、国企层面、民企层面还是外企层面，万科一系列合作的背后，是2006年开始的新一轮企业变革。而这一轮变革的目标之一，就是转向基于资源整合的操作方式。此前万科集团总经理郁亮曾表示，随着国际化、金融化、国企化趋势的不断凸现，房地产企业未来的经营环境将与过去、现在发生显著的不同。“万科需要打造一个新的平台，以此为支撑，在3至5年后依然能保持健康的发展，并获得比目前更为有利的行业地位。”据介绍，万科的“基于资源整合的操作方式”有两个核心。一是转向规模效应更显著的产品结构和效率更高的经营方式；另一个就是体现出最成熟的合作意识，成为各种资源拥有者和掌控者首选的合作对象，并且能够驾驭最灵活的合作方式。

　　有业内人士分析称：与滨海快速的合作，表明万科认清在宏观调控背景下产业整合加速的趋势，坚持借用多重外力获取项目、实现规模扩张的目标越来越清晰。万科在融资手段、对外合作方式等创新方面值得国内房地产企业借鉴。

　　万科的滨海三驾马车

　　事实上，万科进军天津虽已有14年历史，但其天津项目多数处于城郊结合部。近几年来，天津已经被作为万科重点投资发展的五大核心城市之一，万科加大了对天津的投资力度，相继在中北镇和东丽拿到了大面积地块。天津作为万科在环渤海的核心城市，在规模、市场占有、产品创新和工厂化开发等各方面都要起到引领作用。其中，滨海新区则是重中之重，属于天津万科重点发展的区域。

　　滨海新城，作为天津滨海快速交通发展有限公司鼎力开发的大型社区，无论从地理环境、交通环境，还是生态环境、投资环境上都具有很大的优势。销售数据显示，该项目开盘后销售量持续攀升，曾创下一个多月售出500套的销售业绩。

　　按照万科地产与滨海快速达成的协议，天津万科将作为项目运营商参与滨海新城项目西区住宅部分的开发全过程，将在双方的协议约定范围之内，进一步发挥万科集团在质量管理、施工管理、客户服务方面的专业优势，为客户提供更高标准的产品和服务。有助于项目价值的进一步提升。

　　目前，万科在滨海新区已经拥有三大项目：东丽湖·万科城定位为郊区生态宜居项目，金域蓝湾定位为市区中高档时尚舒适产品，滨海新城则定位为城市核心区高端产品。这也印证了万科开发策略的改变：以在城乡结合部开发大众住宅为主，同时将产品线向两端延伸，积极进入城市发展的核心区域。

　　2006年天津万科已经成为市区住宅整体排名第一的市场领跑者，下一步，万科会加大在滨海新区的投资力度，目标是也在短期内成为滨海新区的市场第一。预计在近期内，万科将在滨海新区市场快速扩张。

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万科Ａ与中国建设银行签署战略合作协议公告
    2007年6月19日，万科Ａ与中国建设银行股份有限公司签署《战略合作协议》，双方一致同意建立长期战略合作关系，在未来几年，中国建设银行将为公司提供意向性授信额度人民币200亿元（最终授信额度数额及有效期以中国建设银行具体审批结论为准）。

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万科百亿定向增发待批 所融资金不再购地
http://bj.house.sina.com.cn 2007年06月20日09:27  21世纪经济报道

　　“公司将在2007年做定向增发，规模不超过公司流动股股本的20%。”6月15日，万科(000002)董事会秘书肖莉在全景网举行的“万科公司治理网上交流会”透露，万科定向增发方案已报证监会审批，一旦审批通过，万科将择机进行。

　　百亿投资现有项目开发

　　万科定向增发消息最早在今年3月份公布的2006年度财报中提及，当时表示今年将选择合适时机在国内A股市场上以定向增发形式融资。

　　6月15日，肖莉正式对外回应定向增发的消息。但肖莉仍没明确透露定向增发的规模，仅表示定向增发规模不超过流通股股本的20%。

　　肖莉表示，本次定向增发股份定价采取市场原则，以确定增发前20个交易日的平均价格为参考。

　　有关人士分析，万科转增后流通股本约在48.8亿左右，6月18日，万科收盘价19.97，按此计算，万科定向增发融资规模将超过100亿元。

　　万科有关人士表示，定向增发实际融资金额中将拿100亿元投向长三角和珠三角的11个房地产项目，超过部分将用于补充企业流动资金。

　　据了解，这11个房地产项目预计投资规模在313亿元左右，万科使用定向增发资金对这些项目进行资金支持后，仍存在较大资金压力。

　　重点消化存量土地

　　“今年1-5月，公司新增土地规划建筑面积470万平米。”肖莉表示，本次定向增发融资不再用于企业并购或买地，因为目前万科的土地储备已经足够未来2-3年开发所需，这一标准也是万科土地储备计划设定的标准。

　　肖莉表示，万科未来关注房地产行业的政策风险、利率风险等因素，将加快存量土地储备的消化。

　　“2007年的目标是开工700万平米，竣工600万平米。”肖莉说，万科目前已经在27个城市拥有项目，下一步主要立足于这些城市的深耕，不准备再大力开拓新城市。

　　肖莉表示，5月份，万科实现销售面积61.7万平方米，销售金额41.7亿元，环比分别增长78.32%和89.16%。分析销售结构，今年1-5月长三角和珠三角销售额贡献占到了总量的60%以上。因此此次定向增发募集资金的投向重点也是长三角和珠三角地区的项目。

　　除了直接融资加快项目开发外，万科今年还将推进住宅产业化工作，以加快住宅建设周期，盘活积压资金。

　　肖莉表示，2008年，深圳、上海、天津、北京、广州等城市工厂化施工面积约有50万平米，2009年将会达到20个项目、100万平米左右的规模。工厂化技术的应用在短期内将造成成本一定幅度的提高，但当施工规模达到50万平方米的使用规模，成本将进一步减少；与此同时，建设周期将加快一倍以上，极大降低资金占用。

　　“万科已经有7次直接融资动作，没有一次不批准的。”肖莉表示，定向增发工作正在证监会审核，一旦审核通过公司将择机开始定向增发工作，她对万科这次定向增发工作充满乐观。(贾海峰/文）

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上海首现3天无理由退订 开发商重拾诚信砝码
http://www.soufun.com 房地产门户-搜房网 2007年06月18日08:37 每日经济新闻  李丽  

随着近期房产市场回暖，房产投诉也日渐增多，消保委有关负责人在接受《每日经济新闻》采访时表示，近期投诉主要反映楼盘质量和开发商不兑现承诺等问题。

事实上，购房者与开发商之间一直存在信息不对称现象，正因如此，部分购房者对开发商缺乏信任感。在房产行业竞争日益激烈的行情下，开发商诚信将成为生存的有利砝码。

《每日经济新闻》日前获悉，万科希望以实际行动打破消费者和开发商之间的隔阂，推出“阳光宣言”行动，万科将以全程透明销售服务流程实践对消费者权益的尊重。

据悉，自2007年6月13日起，上海万科所有项目销售现场都践行“阳光宣言”的每一份承诺。据上海万科相关人士介绍，万科倡导理性购房，“阳光宣言”中妥贴设定“客户冷静期”，首创“3天无理由退订”。凡购买万科开发的商品房住宅，在与万科签订《定金合同》后3天内，客户无需任何理由，均可放弃预订，只要在该期限内签订《退订协议》，无需承担违约责任。

同时，万科还将定期予以工程进度公示，每月一次工地现场信息更新。万科开发的所有商品房项目，在销售时对红线内以及红线外1000米范围内可能影响客户利益的因素，都将明确提示给客户。如铁路、立交桥、高压线路，甚至庙宇、公墓等，都要在销售现场通过展板、公告形式主动告知购房客户，保障购房者对项目的知情权。

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万科董事长王石2007年的薪酬有望突破7000万元
http://www.soufun.com 房地产门户-搜房网 2007年06月18日08:46 搜房业内论坛   

不出意外的话，万科董事长王石的2007年薪酬有望突破7000万元。14日，修订后的万科股权激励方案揭开了神秘的面纱。在这一最新方案中，增加了每股收益增长率作为激励基金提取的业绩条件。

这也是证监会发布《上市公司股权激励管理办法》以来主板上市公司中首个获得批准的股权激励方案。

据悉，万科将以2006-2008年为首期限制性股票激励计划期间，这三年内如果每年的业绩达到设定的指标，则按当年净利润净增加额的一定比例提取激励基金，通过信托管理方式委托信托公司买入公司A股股票。记者从万科A总部证券代表梁洁处了解到，万科A董事长王石在激励信托中占10%份额，一旦达标，以 2006年计提基金购买2897万股计算，王石得到的激励奖金将高达6952.8万元，再加上其上百万的年薪，王石有望在今年收入超过7000万元。(北商)

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新土楼试验：一类人的居住与物业自治

——《万科》周刊
　
　

陈健

      廉租房的建设，已经被普遍认为是解决低收入国民居住权的一个较优选择。这个领域的优等生大多为日本、法国、新加坡和中国香港等人口密度较高的国家和地区，而万科的“万汇楼”试点项目，着眼也是解决新兴都市拓展区高密度的新移民的居住问题，其建筑本身对中国传统移民建筑的传承，也能带来文化认同的亲近感。
      常言说，守江山难过打江山。万汇楼日日在长高，很快就要迎来它的居民。将来如何在廉租的基础上，实现合乎理想的管理模式呢？万科提出的“租户自治”大胆设想还有待进一步细化成可行规则，真正实行时也必然少不了磨合和规则更迭，我们将在今后持续关注，这个专题，仅仅是一个开始。


特别的试验
      2008年初夏，广佛高速路旁，金沙洲边，一个直径72米、6层高、圆形的庞大建筑“万汇楼”将迎来它的住客。中原的客家人南下岭南已千年，如今时势变迁，“新客家人”已经深入到老客家人未曾深入的广府文化根据地。
      以前的客家人，只有宗族血亲才会住在同一个天井边上，闽西龙岩的土楼就是其中代表。土楼里的规范，也基本由宗法来决定，祖宗意志决定着庞大住宅楼的平衡与延续，日常纷争的解决则仰赖于长者智慧，它的整个气质是内向的，防御性的。而名为“万汇楼”的万科新土楼——一个探索中低收入人群居住问题如何解决的试验产品，面对的是向外扩散的广阔陌生人群。
      聚集于大都会及周边的新移民，多是在劳力市场上具有性价比优势的中青年。他们大多是单身，甚至有一些中青年劳力夫妇在一个区域内工作，却缺乏同居的物质条件。这个庞大群体是全新的、混杂的，缺乏公认并可循的人际规则。乡村里得心应手的熟人规则在这里已经不适用，同乡势力在外来人群社区的泛滥，可以视为新移民对人际互动和寻求保护的一种渴望。
      所以，万汇楼将要进行的组织与管理试验，与它在建筑设计范畴内的探索相比，其意义和难度，都有过之而无不及。

不收物业服务费
      事实上，在万汇楼（当时还只是叫作“新土楼”）于2006年11月底奠基之前，万科集团内部已经对它未来的管理模式进行了多次热烈的讨论。最初，按照物业管理的正常成本核算，项目的工作人员认为要每平方米1.3元才能维持。后来提出，这栋楼的物业服务费用只要保证保安人员的工资就行，这个价格大约是0.9 元/平方米，后来又压缩到0.7元/平方米。最后，一个新概念出炉了——“自管、互助”，由住户自己组织保安和清洁工来管理小区；公共配套的商铺租赁收入，也将用于支付物业服务费用。也就是说，大名鼎鼎的万科物业不会为这个社区派出保洁人员，也就不存在“物业管理（服务）费”的问题了。
      于是，“不收物业服务费”便成了万科人思考及探索下一步方案的一个基本原则和底线。

新土楼的内蕴
      “万汇楼”的设计主创人员曾经与王石一起去福建对客家土楼进行了详尽的考察。设计中的产品，借鉴了客家围屋房间朝向均好、内院空间大、抗风、抗震的技术优点，将传统围屋土楼的形式原型抽象出来，从密度、尺度、空间模式、功能组合模式方面进行演绎。建成后的建筑将呈外圆内方的格局，并藉此形成各种类型的公共空间，可以在中央布置商业街、会所、休闲场地等公共设施。
      整个项目总建筑面积达到12000平方米，容积率为1.3。它在防卫性与安全性方面与现代城市居住需求接轨，通过斜面把绿地与商业部分连结起来。土楼底层墙厚1.5米，可以抗震、防火。厚度大的土墙冬天可以吸收潮气，夏天可以释放湿气，有天然隔热保温的作用。这点对岭南的中低收入人群来说尤其重要——节省能源就是节省支出。
      新土楼靠近马路，不可避免地受噪音影响，但是满足目标人群“交通便利”的需求。土楼的内向空间可以回避外界的噪音，从而可以充分利用高速公路旁那些本来不太适合居住的地块，为新兴发展区域中涌入的大量服务行业人口提供经济性居住可能，有助于改善工厂区大量工人的居住状态。
      新土楼的圆形有向心性，对外起到排斥和防卫的作用，在不够安全的城市环境当中，可以形成自己独立的空间。同时，由于这个空间集中了一些共享资源，给居住者营造了共同的场所，使居民产生精神上的升华和共鸣。从外形上看，新土楼也给城市带来新的视觉冲击。

自己管理自己
     奠基仪式后，广州万科的物业部门开始介入讨论和研究，方案研究改进则由设计师和其他专业人员共同参与。时至今日，管理方案修改了多次，设计也随之微调，万汇楼未来社区的生活面目慢慢清晰起来。
     物业系统、地产系统、万创的设计师们都不断交流看法。金沙洲、二沙岛、俊园、莲花北、上梅林……广州深圳各地的万科人以会议、电话或邮件的方式参与其中。这个过程中，激烈的争论并不算多，毕竟大家面临的是一个全新的东西。全新的项目需要全新的管理方法，不能拿以前的经验去套。一般来说，设计方提出的大部分居住设想，基本都能在物业方得到回应和解决。若出现解决程度不够好的情况，就考虑修改设计的细节。就这样，“万汇楼”越来越显出较强的居住可能和管理可能来。
      为了对未来客户有更切合实际的了解，万科还在“万汇楼”的周边展开了一项调查，以区域内的物业管理工为主。调查前对房屋结构配备和租金作了说明，结果表明，除了期望租金价格更便宜之外，大部分受调查者都对万汇楼表示了浓厚的兴趣。
      预计万汇楼初期开放的时候，万科物业将代管一部分入住的基础业务，并协助业主建立自治管理规则。运作成熟后，将会选出土楼“楼长”，成立“互助自管委员会”，签定协议，委托其进行管理，并借助居委会、警务室，协助小区住户管理，而万科只派一位代表，协助委员会处理对外事宜。

新土楼和马赛公寓
      曾经有媒体把“万汇楼”比作是新时期中国的马赛公寓，实际上，两者除了建筑形态的差异外（万汇楼有显而易见的中国神韵），社会功能也有比较大的不同。
      马赛公寓的背景是战后家园重建，针对的是当地原住民，出资方是法国官方的MRU（重建和城市规划部），聘请了大师勒·柯布西耶负责项目设计，从立案到落成整整花了6年。而万汇楼是企业积极参与解决城市中低收入人群居住问题的试验，针对的是主动背井离乡的新移民，由万科企业出资，也由万科的设计团队和物业团队负责整个设计过程的工作。
      就以居住人群来说，两者也有显著不同——这点从公寓面积就能看出，马赛公寓的普遍面积是98平方米左右，而万汇楼的公寓面积普遍在35平方米左右。 1952年，马赛公寓正式入住居民6成以上是公务员，其余是当地需要安置的人群，而且法国政府还采用了出售的方法，这使它更像经济适用房而不是廉租房。万汇楼则是不出售的，以长期招租的方式，试图探索出中国中低收入人群的居住解决之道。它未来的居民也不可能是公务员，而是当地工人和中低收入雇员，以及一些没有自有房屋的低收入居民。
      当然，马赛公寓的居民自治也有些教训可以为万汇楼所吸取。在搬迁入户的几个月后，1953年1月，马赛公寓的居民们召开了管理会议，成立了协会和一套内部管理制度，并制作出一本“怎样居住在马赛公寓”的手册。然而如何管理公共设施的部分仍然模糊，大约过了将近十年，体育设施、商店和幼儿园才在喋喋不休的争论中慢慢就位。万科作为业权的单一拥有者，在组织居民自治时或许能避免这个问题。



愿望、信心、理性和担忧

林大鸟

　　

      这期杂志出街的时候，我们手中仍然并无一个成文的万汇楼管理方案。激烈地讨论，谨慎地设计，不停地否定，甚至顾虑重重，顾此失彼——这就是一个试验过程的真相。
      它甚至会涉及到一个哲学问题：我们有能力替一个社区设计它的运行规则吗？或许社区的演变之快，足以拖着我们跑？或许社区的新陈代谢，会自发形成最合理的规则？
      但是规则的设计仍然是万汇楼试验的最重要的一部分。我们必须传达出一种愿望、一种信心、一种理性，还有一种担忧，这些愿望、信心、理性和担忧所限定的边界，或许有助于使这个社区的生态更加平稳、更加美好，更加鼓舞人心。
      可能我们无法解答这些难题，但我们仍然要思考：

一、谁？
      谁是万汇楼的潜在住户？如何确定甄选标准，使得万汇楼能够帮助那些最需要帮助的人？这是最大的难题，它事关公平，也关乎效率。至少到目前为止，经济适用房也罢，廉租屋也罢，在中国大陆，无一不在这个难题面前举步唯艰。作为一个辐射面积有限的个案，万汇楼面临的问题难度不大，无需涉及政策层面，但这依然是第一难题。

二、委员会。
      在万汇楼里，“互助自管委员会”的性质是什么？如果它是一个执行机构，它所执行的权力来自哪里？来自全体住户，还是来自万科物业？委员会的合法性，来自于租金支付者的选举，还是来自于投资方的授权？

三、供求。
      很多原因都可能导致供不应求：万科的品牌，不错的设计，良好的社区氛围……，甚至会有收入较高的人们加入需求方。供不应求会使市场价格偏离万科的定价。此时，抬高定价，将会排斥需要帮助的人。维持定价，则可能提供寻租的空间。最令人尴尬的局面是，万汇楼良好的管理吸引了更多的人，从而带来管理问题。

四、租金。
      租金是如何确定的？当物价发生波动，或者市场上的租金水平发生大幅度波动的时候，万汇楼的租金会不会调整？用什么公式来调整？通过什么表决机制来调整？

五、惩罚。
      当万汇楼的住户出现违反自管公约的行为，如何惩罚？由谁来惩罚？这种惩罚的依据是租房合同，自管公约还是别的法规？同样，如果需要在社区内营造积极和谐的氛围，相应的奖励又应当遵从什么规定？

六、仲裁。
      当出现争议时，谁是仲裁者？自管委员会、万科物业、派出所还是街道办？最关键的一点是：万科物业应该在这个自治试验可能发生的仲裁过程中扮演什么角色吗？还是完全退到幕后？

七、文化背景。
      用什么文化来解释和延续万汇楼？是中国传统的聚居文化，还是西方的自治精神？这个选择看似无关痛痒，纸上谈兵，却可能最终决定了其他许多规则的确定，并且决定万汇楼的可持续方式。

八、成功之后？
      如果，三四年之后，万汇楼被公认为一个成功的试验，将由谁来推广它？按照万科以往的轨迹来看，万汇楼成功的可能性不小，但仅仅依靠万科来推广，就显得太杯水车薪了。而万汇楼里包含种下的万科基因，是否具备在全社会推广的可能？

meng-h

天才和庸才的区别——从格雷厄姆和巴菲特想到的


blogbuffett 转载






来自：裴明宪






  我不止一次听到有人抨击沃伦·巴菲特，说他成为世界首富（现在是第二名）只是由于运气。我认识的一位学术界人士声称，世界上有许多投资股票的人，按照概率计算，肯定会出现几个巴菲特这样的人；另一个学术界人士则附和说，巴菲特的那一套选股策略其实和随机选股没有任何不同，世界首富的名字应该叫"好运气"(Good Luck)，而不叫沃伦·巴菲特。


　　


　　噢，以上只是"正统金融学人士"说出的诸多蠢话之一。要命的是，我的一位在业界工作（做过一段时间交易员）的朋友居然也持有相同的看法："这个世界上至少有10亿人投资股票，小概率事件是很可能发生的……"


　　


　　真的是这样吗？仅仅凭借小概率事件就可以在股票投资者中制造一个巴菲特？那么世界上的彩票投资者更多，赌博的人也很多，其中应该早就诞生两三个甚至十几个巴菲特了。当然，彩票和赌博的期望收益是负数，但是它们的收益分布更不均匀，理论上仍然有可能产生一个世界首富。例如，只要连续中2次美国福利彩票头奖，你就可以拥有至少1亿美元的财富；世界上几乎人人都买过彩票，所以基数很大——可是那个幸运的巴菲特在哪里呢？


　　


　　此外，"随机游走理论"的支持者还面临一个棘手的难题：巴菲特和他的老师格雷厄姆都是收益率极高的投资大师；从概率的角度看，他们都属于"百万中挑一"甚至"十亿中挑一"的不世出的人物。为什么这样两个人物居然同时出现在哥伦比亚大学的商学院，而且一个是老师，一个是学生？这种奇遇发生的可能性，与火星撞地球的可能性相比，究竟哪个更大？


　　


　　格雷厄姆的运气很好。他的学生巴菲特的运气很好。推崇格雷厄姆的彼得·林奇的运气很好。与以上几个人师从一致的马里奥·加比利的运气很好。这么多运气很好的人都秉承同样的投资理念——价值投资，而且连续几十年都取得了很好的运气。请统计学专家帮我计算一样，这样的奇事发生的概率有多高。看样子，作为价值投资理论的创始人，格雷厄姆不去买彩票真是可惜了。


　　


　　在行为金融学和信息经济学已经成为主流的今天，居然还有那么多人拒绝接受"有效市场假说"已经破产的事实。某些所谓的权威人士拥有世界上最高的智商，却偏偏缺乏面对现实的勇气。一个巴菲特就把他们吓的魂不附体，加上一个彼得·林奇更让他们无地自容，如果再提到马里奥·加比利和保罗·索金的名字，他们的神经恐怕就要产生无法修复的破损了。


　　


　　有趣的是，越是没接触过市场的人，就越是鄙视格雷厄姆和巴菲特。有一次，我对一个前交易员（他曾经担任某投资银行的董事总经理）提到，我接触的大部分学术界人士都鄙视沃伦·巴菲特，请问他对此有何评价。他只是简单地问我："那些学术界人士有多富有？"我承认，他们大部分都没什么钱。于是他继续追问："这些人做过投资吗？他们的投资收益有多高？有没有银行或基金聘请他们当研究人员或投资组合经理？"


　　


　　答案很显然，没有。就是这样一些从来没做过交易，从来没买过哪怕一只股票，甚至从来没买过一只基金的人在诋毁本杰明·格雷厄姆和沃伦·巴菲特。与此相反，比尔·盖茨和杰克·韦尔奇这样握有巨额财富和显赫名望的人却一直在大声地夸赞巴菲特。比尔·盖茨说："巴菲特拥有一种令人惊讶的思考问题的简单方法，这种思考方法非常有效。"这句话说出了巴菲特神话的本质。沃伦·巴菲特并没有什么奇妙的点金术，只有一些简单不变的原则：重视公司治理结构；寻找拥有长期资本增值潜力的被忽略的个股；寻找坚实的消费者基础和不可磨灭的竞争优势；耐心，耐心，再耐心。每个人都知道这些道理，但沃伦·巴菲特这样去做了，于是他成为了所谓的"幸运儿"。


　　


　　取得五年的成功非常容易。取得十年的成功也不难。像彼得·林奇一样取得连续十三的成功有一点困难，而像本杰明·格雷厄姆和沃伦·巴菲特一样取得连续四十年的成功，几乎不可能包含什么运气因素。本杰明·格雷厄姆经历了美国历史上最大的1929年熊市行情，沃伦·巴菲特则挣扎着度过了1970-1980年代的滞胀时代，最后他们都笑的很开心。于是，许多人开始谴责他们的运气实在太好了。不错，我们还可以说比尔·盖茨的运气太好了。山姆·沃尔顿的运气太好了。乔治·华盛顿的运气太好了。温斯顿·丘吉尔的运气太好了。希特勒和东条英机没有打赢世界大战，不是因为他们的立场错误，只是由于他们的运气太糟了。


　　


　　在这个人人都很浮躁的市场上，很少有人像本杰明·格雷厄姆和沃伦·巴菲特一样能够保持沉稳，无论在多么不利的环境下都坚持原则。早在他们成名之前，就有很多人骂他们是傻瓜——现在那些人都在排队等待沃伦·巴菲特的接见。他们因为智慧、决断、坚持和忍耐而取得成功，这是最稳固的成功。天上和人间的暴风雨都无法夺走这种成功，正如没有人能够夺走乔治·华盛顿和温斯顿·丘吉尔的胜利一样。坚持原则很辛苦，在暴风雨中挣扎前进很绝望，但是辛苦和绝望之后，得到的报酬是丰厚的。那些吃不了苦，或者不够自信的人，无论智商多高，照样只能当配角。


　　或许这才是天才和庸才唯一的区别。

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王石豪言万科前景 09年销售将超千亿
        发布时间： 2007-06-22 10:12         字体：         放大         缩小         还原        
　　虽然2006年万科A（000002）的住宅销售收入仅212亿元，但依靠中国住宅市场近年来的超常规发展势头和资本市场的力挺，两年后万科有望成为内地首家年住宅销售收入过千亿的超大型房地产企业，万科董事长王石昨日在中国证监会主办的“首届上市公司高峰论坛”上表示。

　　自 1991年1月29日和1993年5月28日登陆A、B股市场以来，万科经历了数次融资，从最初的融资区区几亿元，到2004年9月发行“万科转2”，一次募集资金规模跃上19.9亿元，2006年12月27日定向增发募集资金净额41.967亿元，至此万科总共从证券市场募集资金94亿元。

　　“94亿元相当于我们2006年末净资产的63%。”王石乐观地表示，资本市场对上市公司的鼎力支持作用可见一斑。公司呈现跳越式发展，如果第1年是“1”，第2年是“2”，第3年是“3”，第4年是“5”，“每一年是前2年之和。”

　　而值得关注的是，万科新一轮百亿定向增发近期待批，资本市场将发挥它的高增长杠杆作用，成功实施百亿融资计划将成为万科跨越“千亿”大关的关键。由于前些年公司得到资本市场的助力并不大，公司只能按照30%的年均增长速度前行，按该增长率计算，到2009年万科的销售收入只能达到360亿元的水平，何谈 “千亿”目标。

　　万科表示，由于高达60%的工作人口（人口红利）所带来的住宅市场前景，以及资本市场的支持，未来公司年销售套数将超过世界第一大房地产企业帕尔迪，公司原来预计2014年销售规模超过1000亿元的目标有望在2009年提前实现。(王熙喜/每日经济新闻)

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王石：1000亿之后

——《中国企业家》
　
　



　　1000亿之后，万科的增长能不能持续下去？我认为有三大问题：技术瓶颈、管理瓶颈、资源整合瓶颈。
　　按照万科2004年规划，连续10年年增长30％之后，2014年万科销售额将达到1093亿。实际情况是什么呢？预计今年400亿没有什么悬念， 2010年就能达到1000亿。1000亿的目标提前四年就达到，我们对此没有做好准备。市场空间没有问题，问题是用什么手段运营。如果你的手段不是一种现代化的、合理的、适合规模生产的，那就是灾难。
　　接下来的问题是：1000亿之后，万科的增长能不能持续下去？我认为有三大问题：技术瓶颈、管理瓶颈、资源整合瓶颈。
　　资金瓶颈：目前万科资金周转率是0.5，如果我们要达到1000亿之后再持续稳定30％增长，按照现在的增长率至少要融资341亿。但是如果按照现在的资金周转率，未必在资金市场上继续受追捧。如果达到0.8的话，我们的融资成本就会大大降低，显然资产周转率是一个非常重要的指标。如何从0.5提高到 0.6、0.7、0.8，对万科还是一个艰巨的任务。
　　管理瓶颈：对比美国、日本房地产开发企业，中国房地产开发企业生产效率非常低。比如，跟有100多年历史的东京建屋相比，万科的生产效率只是它的1/10。按照靠农民工的低效率，万科的增长无法维持下去。不是规模越大越经济。我们现在管理 100个楼盘。如果到200个楼盘，质量控制不住，就是规模不经济。我们觉得量、质跟竞争力有关系，你大不一定就是有实力，但是你不大一定是没有实力。我们只有改变施工方法，
　　资源整合瓶颈：万科怎么做住宅产业化？主要是借鉴兄弟公司的经验。今年下半年开始执行，陆陆续续请日本专家过来工作。人才必须大量引进，这是万科的初步想法。但是怎么引进，万科还没有经验。我们要搞住宅产业化，靠行业上的整合不具备这种能力，必须通过社会上的精英进行整合，只要他们在系统管理、经营制造方面有经验就可以。
　　但是怎么整合？这对万科也是一个新课题。做耐克还是阿迪达斯？万科就是做耐克，自己不生产，整个外包。万科就是要做整合的中心力量。今年我们试图财务外包。
　　如果万科在1000亿之后处理不好，可能就是一个停顿的坎。
　　做企业没有奇迹而言的，凡是创造奇迹的，一定会被超过。企业不能跳跃，就一定是（循着）一个规律，一步一个脚印地走。

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深圳200万人炒楼 万科拿什么应对楼市泡沫破灭?
http://sz.house.sina.com.cn 2007-06-23 15:00 新浪深圳房产 牛刀

　　日前，万科董事长王石称，楼市泡沫破裂只是时间问题，也许是两三年，也许用不着那么长时间。而他同时也表示，万科已经做好了应对楼市泡沫破裂的准备，包括在产品质量、产品研发、客户保障等各方面做到位。

　　本人赞同王石先生楼市泡沫必破的论断，但坚决反对他的“万科已作好准备”的说法。

　　中国楼市泡沫破灭的发源地非深圳莫属。如果楼市泡沫破灭，初略估计，在深圳近200万人的炒楼大军中，只有近60万人可以逃脱破产的厄运，那些没有资金作后盾的普通炒楼客，将无一例外的持有巨大的负资产，有的需要他们的下一代才能偿还。同时，深圳的失业率将达到历史的顶峰，预计突破日本泡沫破灭时34%的水准，在现有的1600万人口中，大约只有900万人能勉强留下来，因此，除岁宝，天虹，茂业，新一佳等大型商场外，许多中小型商业将纷纷破产。因缺少产业的支撑，深圳将有大批的中青年人才被迫离开，去外地另谋生路。很快，深圳的产业生态链悉被破坏，并进入恶性循环。试问，万科为深圳作好了什么准备呢？

　　首先来说说万科自己吧。据万科4月初的财务报表显示：万科股份拥有资产500亿，其中固定资产5亿，仅占可怜的1%，而流动资产490多亿。熟悉万科的网友都应该知道，万科本身并不持有物业，所谓流动资产其实主要是在全国各地的土地储备。众所周知，万科一向高价拿地，而如果楼市泡沫破灭，首先是土地不值钱，也就是说，万科手上攥的这些土地一夜之间，就可能成为巨大的负资产。对此，海南，北海已有前车之鉴。再来看看1997年时，香港楼市泡沫破灭，为什么和记黄埔，新世界等能够逃此一劫？当时香港的营销人冯两努先生曾总结说，一是李嘉诚和郑裕彤这些顶级富豪资产负债率均低于50%，二是他们持有的物业均占总资产的37%以上。看一个发展商是不是大发展商，有没有抵御风险的能力，这两个数据是最能说明问题的。万科本身没有物业，固定资产仅占总资产的1%，资产负债率尽管没有超过70%的警戒线，但也是够高了。试问，万科拿什么来应对楼市泡沫的破灭？

　　其次让我们来看看万科这两年都在干啥。关于万科哄抬地价，炒高楼价，催生地产泡沫的事实，广大网友有目共睹，我就不多说了。用万科自己的话来说，这两年干的最漂亮的事就是对南都和富春东方的兼并。兼并南都已经没什么好说了，精明的浙江人把一大堆当时并不值钱的地高价给了万科，为其兼并埋下了不愉快的伏笔。但兼并富春东方却有其成功之处，比方说，富春东方旗下的东方尊屿当时只卖12000元一平方米，市场表现也不咋的，可万科兼并后立马把房价拉高到20000元一平方米，并动员万科旗下的一搭帮炒楼客疯狂炒作，活生生的整出一大片泡沫。试想，楼市泡沫的最大催生者会来准备应对泡沫破灭吗？

　　第三“包括在产品质量、产品研发、客户保障等各方面做到位。”就能应对楼市泡沫破灭吗？很显然，王石先生自己给自己出了一道伪命题。只是本人担心的是，万科旗下仅在深圳一地就集合了10多万人的炒楼团队(以万客会会员计算)，如果楼市泡沫很快破灭，万科如何向这些奉若上宾的炒楼客们作出一个基本的交代。赔现金是不可能的，免几年物业管理费足矣。这是万科一向的做派。