万科企业0002、2002相关资料 长期跟踪

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期末，公司尚有 214.9 万平方米已售面积未参与本期结算，合同金额合计约 147.97亿元.

2007年半年度报告主要财务指标
一、2007年半年度报告主要财务指标
1、每股收益(元) 0.25
2、每股 净资产(元) 2.41
3、净资产收益率(%) 10.46

azure1102

[观点]也许公司股本太大了，总感到有些滞重。

meng-h

07中报。。。。。

qiang6569

假设利润率相同，未结算的144.97亿元分摊到65.5亿股，每股上半年的147.97/109.4*0.25=0.338元收益还没有结算，总的每股收益应为0.25+0.338=0.588元！！

shanmin

原帖由 meng-h 于 2007-8-23 15:31 发表
参不参加万科的增发
作者: 翟敬勇
时间: [ 2007-08-23 02:54 ]

昨天去参加万科的增发业绩推介会，我一直在犹豫参不参加万科的增发。开会的结束的时候，一个朋友告诉我，他把万科Ａ卖了换成了Ｂ股。开会 ...

翟敬勇，难得如此冷静啊！佩服。
这一句堪称经典：投资的正确与否并不是以盈利的数额来决定，我们应该关注的是我们对事物发展的自然规律的判断是否正确。
收藏。

meng-h

中期利润增长30% 万科高价增发募资100亿
http://www.sina.com.cn 2007年08月28日 11:32 21世纪经济报道

中期利润增长30%万科高价增发募资100亿

　　本报记者　徐广蓉　潘晓红　深圳、香港报道

　　万科(000002.SZ)2007年度增发A股的申请于8月21日获得证券监督管理委员会核准通过，然而,31.53元／股的高价增发，却引发了投资者的疑问。

　　8月27日，万科在香港举行中期业绩记者会，会上披露，今年上半年万科营业收入为110.97亿元，与上年同期相比增长66%，净利润为16.68亿元，与上年同期相比增长31%，期内每股盈利为0.25元。

　　相当“贵”的增发

　　万科本次增发募集资金总额不超过100亿元，增发价格31.53元／股，拟发行不超过317,258,261股。　

　　根据其招股意向书显示，本次公开募集资金拟投资万科在广州、佛山、珠海、杭州、宁波、上海和南京等7个城市的11个项目，项目总投资约为313 亿元。拟投入项目的募集资金约占这11个项目总投资的31.97%，11个项目总建筑面积为563.50万平方米，其中住宅405.90万平方米，商业 53.10万平方米。

　　8月23日，在全景网上万科进行了路演和网上交流。投资者对万科发行价格提出了质疑“万科的增发价格是否太高了？别的上市公司增发价格一般低于公告时股价20%左右，但是万科却只有5%，靠什么支持这么高的增发价格？”

　　本次增发A股发行价格为31.53元／股，不低于招股意向书刊登日(即8月22日)前二十个交易日万科A股股票收盘价均价。

　　万科表示，增发的方案是四个月前制定的，因为国内程序较长，而在此时间内，万科的价格增长较快，导致价格偏高。

　　根据大智慧行情信息系统统计，该二十日区间涨幅为21.74%，最高价为35.48，最低价为26.4，均价31.53。该价格对应于停牌前最后一个交易日8月23日的收盘价34.79元，折让10%左右，而相对应10个交易日均价为33.16元，其发行价格折让仅在5%以内。

　　认为“有点贵”的不仅仅是散户，一些基金公司的研究员也表示，这个增发价格有点难以接受；一位私募基金老总虽然已经全额认购，但是他认为，这个价格，已经成为“投机价格”。国泰君安首席分析师张宇认为，自然除权后，跌破发行价格风险是存在的。

　　根据万得的统计，截至2007年8月22日，共有23家机构对万科A2007年度业绩作出预测，平均预测净利润为35.72亿元，平均预测摊薄每股收益为0.5450元，但是机构分歧较大，最高0.7765元，最低0.3467元，按照平均预测摊薄每股收益估算，发行价的市盈率已经站在57.9 倍的高位。

　　在8月27日在香港举行的中期业绩记者会上，王石坦承，目前整体房地产股包括万科在内，市盈率都是偏高的，相比那些有一定规模的、对市场有一定影响力的房地产上市公司来说，万科的市盈率是比较低的。他亦相信这种偏高的价格是不可持续的，虽然对市场价格无法预测，但万科会小心谨慎。

　　“机构可能会认购，关键是散户的想法。”张宇说。万得资讯统计，截至2007年中报显示，重仓万科的基金为97家。

　　“上市公司认为在风险较小的情况下选择定向增发，而在风险较大时就选择公开增发，这种做法很可能将大股东及特定对象所不愿承担的投资风险转嫁给二级市场的投资者。”银河证券的田书华认为。

　　万科高管表示，本次增发采取余额包销方式，由保荐机构(主承销商)中信证券牵头组成的承销团包销未获认购的股票。

　　而在27日，万科B发布的中期业绩中，净利润增长为30%，万科的业绩似乎并没有跟上股价的增长速度。万科表示，原因在于报告期末，该公司尚有214.9万平方米已售面积由于结算原因未能计入本期，涉及金额约147.97亿元人民币。

　　据透露，市场的狂热给予万科此次高价增发以认购金额2000亿人民币的回应。

　　高价的理由

　　支持这么高价位的增发价格，机构认为，主要是对万科2009年的较高期望。

　　根据海通证券的分析报告，本次融资投入的11个项目，大部分项目结算时间在2009年后，因此有利于万科2009年后业绩增长。其中杭州余杭区项目和佛山禅城区项目结算周期最长，也是11个项目中规模最大的两个。杭州余杭区项目总建面为254.80万平方米，是11个项目中开发规模最大项目，整个项目竣工时间2020年；佛山项目总建面93万平方米，结算时间为2015年。

　　上海和杭州余杭区项目均为万科通过协议转让、受让等非土地招投标市场获得土地储备。上海五街坊和中林项目是万科通过与上海恒大集团及上海吉鑫置业签署协议获得土地储备，杭州余杭区良渚项目则通过受让南都股权获得的土地储备。

　　另一方面，公司提出的业绩支撑也集中于“2009年万科真正发力”。董事长王石在网上交流中表示，“万科的高速增长，当然已经开始了。不过， 2006-2008年，既是一个高速成长期，也是一个商业模式和生产方式变革的过渡期。2009年之后，万科的成长将依托一种全新的方式展开，新的方式能够支撑更大的成长空间。所以我们说，2009年之后万科将真正发力。”

　　王石所说的“全新的方式”就是指万科产业化的规模化开展。“万科的工厂化在项目应用方面已经加速，上海新里程20号、21号两栋住宅项目将作为大量应用工厂化技术的试点，将在下半年向市场推出。2008年，万科应用工厂化技术的开工面积将达到50万平方米，2009年将达到120万平方米。我们希望万科在5年内能达到50%的工厂化生产水平。”王石认为万科目前的中长期目标是5%的市场占有率。

　　风险

　　工厂化意味着规模化，“2009畅想”，同样也酝酿着规模快速扩大导致的风险。

　　目前万科已经进入全国27个城市进行房地产住宅开发。2004年、2005年和2006年子公司数量分别为60家、83家和156家；开工面积分别为240.4万平方米、259.3万平方米和500.6万平方米，根据公司高管的介绍2007年开工面积计划为600万平方米。

　　万科经营规模的持续扩大、地产经营区域的逐步拓宽对其经营管理能力、风险控制能力、筹资能力和人力资源储备等都提出了更高的要求。

　　根据分析人士认为，随着土地政策不断趋紧，维持规模中取效益的盈利模式，在土地储备方面的压力将会更为突出。　

　　财务总监王文金透露，万科目前的土地规划是1810万平方米，今年上半年已经投入260亿元买地，包括为去年买的一些地所作的开支在内，今年下半年计划再储备500万平方米土地，开支预计为100多亿元。

　　为了扩大规模，更快捷地获取土地和资金，万科近年改变了以前项目基本上是独资开发的局面，开始在部分项目采取合作开发的模式。

　　公司相继与中信资本、中粮集团、新加坡政府产业投资有限公司(GIC RE)、华润(集团)有限公司、中国航空工业第一集团公司等公司进行了项目合作或者达成战略合作意向。本次募集资金投向项目中，广州白云区金沙洲项目由公司与中粮地产合作开发，杭州西湖区蒋村西溪项目由公司与坤和建设集团有限公司合作开发。2006年年报显示合作用地超过了60%，今年还会增加。

　　但合作开发也具有一定的风险，如果合作各方在履行合作合同时产生了争议和纠纷，则项目进度将会受到较大影响。　

meng-h

万科，卖得比建的快

万科，卖得比建的快

万科中报出来后，我仔细地读了，且跟公司打了电话。在市场上不少公司净利润增长很快的时候，万科的净利润增幅的确不够快。主要原因在于四点：

第一，税收。主营收入的高速增长，导致税收增多。再加上交土地增值税，以及提前交营业税等，导致公司中报税收同比增加近9个亿。同公司沟通的结果是，以前的营业税是等房子交付后再交，现在是预估一个值后就交。这种交税办法对中报税负有影响，但对后期来说，相对却要轻松得多。这一现象，在今年一季度报表中即有体现。

第二，营业费用。增加了近一倍，反映了房地产业竞争开始加剧。但仍然较快,应有所控制.

第三，管理费。增加幅度较大,约一倍。主要原因，就是分摊股权激励基金所致。

第四，财务费用增加较大，约1.5亿。主要原因在于公司增加贷款较多。

这些原因导致公司净利润增幅低于主营收入增幅.

1—6月，公司销售面积为231.2万平米,销售收入174.7亿(不含富春公司销售的24亿)。结算面积为122.57万平米,结算收入为109.4亿元。而三月底，公司有126.5万平米,100.8亿元的已售未结项目,账上有95.66亿的预售房款。6月底有214.9万平米,147.97亿元的已售未结项目.预收账款达到134.98亿元.

也就是盖房没有卖房快.

按照公司06年年报的计划,今年峻工面积为600万平米.郁亮说下半年准备加推20多个项目,加推项目显然是为08年做准备的.由此预计,公司今年结算面积应该超过500万平米,比06年高出210多万平米,结算收入应该超过400个亿．而06年是176.7亿．

另外,公司的资产周转,有加速的趋势.

meng-h

万科探索住宅新生之旅

——万科集团
　
　

主持人：各位尊敬的来宾大家下午好，感谢现场各位嘉宾光临今天“万科探索住宅新生之旅”的主题派对。
    首先要和大家谈一下我们今天主题活动的背景，时光来到了21世纪，如今在国际国内“环境保护”成为焦点话题。为什么它受到如此的重视？人类和地球相伴相随，走过了漫长的岁月，人类世世代代深受地球的恩惠，当我们的发展越来越多地对地球产生致命的伤害——砍伐森林、杀戮动物、污染环境、资源浪费……，我们才开始醒悟地球才是我们唯一的家园，所以，我们不得不开始认真的思考如何才能减少对地球的危害，真正的合乎呵护属于我们的星球。
    而目前国内建筑行业最为重要的趋势就是产业化的课题，此次由上海万科房地产有限公司主办的派对，正是立足于产业化的概念，从住宅建筑的行业角度，共同探讨如何让我们的地球家园与居住环境能够获得更持久的绿色生命。今天的主题活动有大家互动的过程，大家可能都注意到了，您的座椅上有投票器，上面有一二三，一会儿我们会让大家做选择。
    下面我很荣幸的为各位介绍今天莅临现场的讨论嘉宾。上海市房地资源局副局长顾弟根先生，上海市房地资源住宅产业处处长李娟娟女士，DLN董事许玉铭先生，东京建物（上海）董事长山本英作先生，建工集团总经理徐征先生，易居中国CEO周忻先生，万科集团王石董事长，万科集团副总裁张纪文先生，万科集团副总、上海万科董事长刘爱明先生，今天我们将在这里与诸位国内外嘉宾共同思考，走进并了解全新的住宅新概念，一同探讨住宅新生之路。
    首先我们有请市房地资源局副局长顾弟根先生上台致辞。

    顾弟根：各位来宾，女士们、先生们下午好。很高兴参加上海万科住宅产业化的新闻发布会，共同见证和庆祝万科工业化住宅从实验室进入了市场。这是万科数年辛勤耕耘的结果。是万科专业化发展迈出的重要一步。也是住宅产业现代化推进过程中取得的一项重要的结果。再次我代表市房地资源局表示热烈的祝贺。住宅是建设资源节约型和环境友好型城市的重要载体，也是广大市民生活居住的基本需要。又是城市让生活更美好的重要体现形式，中央市委市政府高度重视住宅建设的可持续发展。高度重视提高住宅的真题质量。改善市民的居住条件。早在1999年，国务院就颁发了《关于推进住宅产业现代化提高住宅质量若干意见》这一纲领性的文件。要求我们用现代科技对传统的住宅产业进行系统全面的改造。提高工业化，提高科技含量，提升综合性能。
    作为全国的试点城市，上海的住宅产业现代化工作也扬帆启航，以住宅全装修为切入口，以示范项目的创建为载体取得了一定的成效。“十五”期间累计推出全装修住宅近2000万平方米，建筑节能从试点起步，已经进入了全面强制实施的阶段。智能化、太平洋、管道纯净水等住宅新技术得到了广泛的应用。但是本市的住宅产业还处在粗放型向节约型转变的转型期，粗放的生产方式还没有根本性的转变，而从国际视野来看，住宅产业化、住宅工业化生产是住宅可持续发展的重要内容。首先住宅产业化是提高住宅综合性能的重要举措。本市的城镇人均居住面积已经达到了16平方米。市民将更加关注住宅的环境性、耐久性和实用性。从日本、香港等地住宅工业化发展经验可以看出，通过建筑体系标准化，技术应用集成化，既能满足市民多样化的住房需求，更能从根本上提高住宅的综合性能。
    第二，住宅产业化是推进节能降耗的重要手段，根据万科新里程试点项目的相关资料，住宅的预置率达到37%就可以节约用水36%，节约用电31%，同时降低噪音，同时住房工业化将成为本市节能减排目标的实现作出积极的贡献。
    第三，住宅产业化是提高效率降低成本的主要途径，传统的住宅产业劳动力密集，资源消耗大，根据日本等国的数据，实施工业化以后，将可以提高工作效率3到4倍。万科新里程项目的工期也缩短了20%，随着我国劳动力成本的逐步提高，住宅工业化的经济性将进一步的显现。
    最后住宅产业化也是房地产业持续健康发展的内在需要，放眼世界，发达国家和地区都先后选择了住宅工业化的生产方式，只是程度各不相同，上海的房地产业发展已经进入了崭新的阶段。必须要更加注重拓展内涵，更加注重科学发展，更加注重与资源环境存在相适应，与经济社会水平相协调，因此，从趋势来看，住宅工业化也将是本市房地产业持续健康发展的需要。
    工业化住宅对传统建造方式的重大变革，牵涉面广、任务艰巨。万科勇于探索、敢于实践，率先迈出了可喜的一步，上海万科还提出到2009年80%新开工的公寓项目采用工业化的方式建造的目标，这无疑对本市的住宅产业化产生很大的推动作用，我们将会同相关部门继续推进本市住宅产业现代化，继续支持住宅工业化相关的研究和实践。我们也希望有更多的开发、设计、施工、材料企业投入到这些意义重大而富有挑战的工作当中去，来共同推动本市节能型住宅的建设，共同推动住宅建设和消费方式的根本改革，使本市的住宅建设整体水平再上一个新的台阶。
    谢谢大家。

　

　

    主持人：感谢顾局长的精彩致辞，今天我们同样邀请到了国家住宅工程中心的主任刘燕辉先生，让我们有请刘教授上台致辞。

    刘燕辉：尊敬的各位来宾大家下午好。我非常荣幸能够出席今天这样的一个盛会。住宅产业化既是一个老生常谈的话题，又是一个常谈常新的话题。我想所有关心房地产发展的人士都对这个话题非常的感兴趣。
    我今天发言的题目是住宅产业化和产业化时机，首先我们来回顾一下。我们在90年代初是我们研究的是住宅功能，90年代中是对住宅的性能研究，到2000年代以后，我们是对住宅的要素进行研究。在这个过程中，住宅产业化始终是大家关注的核心和焦点。第二，2004年第一节终日建筑住宅交流会上，我做中国住宅诊断的发言，其中特别是是对居住观的引导，得到了大家的关注，我想这个提法和今天万科的提法是相似的。在这个过程中我们遇到了很多的问题，比如说面积、成本、进度、销售以及必要性。今天我们看到万科在其中迈出了非常可喜的一步，我也要现场考察过，对我的振动非常大，实际上这个产业化的道路，在中国有着非常广泛的前景。
    技术集成住宅，说白了就是要把高技术的东西融入到住宅中去，我想通过住宅产业化也会对中国的居住观起到引导的作用。我想这个进程一定是开发性的研究和做法，不是一家一户就可以做到的。大家知道，中国的住宅在改变，住宅也在改变中国，在短短的20年中，中国住宅发生了翻天覆地的变化，我们在座的各位都是这个变化过程中的受益者，在这个变化过程中，中国人的居住观发生了多少变化，我们对居住观的引导又做了那些工作，其中对提升住宅品质的思考够不够，我想这是我们大家都在关注的话题。
    我想在这个过程中示范是非常重要的一部分，今天万科正起到了这样的作用。在几年前，中国城市小康住宅研究中，石家庄联盟小区小康实验住宅起到了样板作用，他的这种示范作用和今天万科所做的示范是有同等的效果的。而在10年前，石家庄的项目基本上还是理论和概念的学习，而到了今天，我们已经有了一定的基础的时候，从经济和实力来说，我们实现这样的做法都是有可能的。今天万科有了这样的体系，那么我们能不能用这样的体系来建设中国的新住宅体系，特别是我们对日本的住宅体系的研究，像SI体系，但是毕竟这是日本的体系，我们中国也有自己的实力和能力，我想中国的体系在不愿的将来也将诞生。
    再讲一下住宅产业化的时机问题，十几年来，我们一直谈产业化，但是效果并不理想，这里有一个时机的问题，这里面有几因素，第一，住宅的“饥渴”基本解决，第二，住宅“奢华”逐步认知，第三，住宅消费观的理性回归，不再是单纯的、盲目的冲动的消费。第四，就是我们的人力、物力、财力、国力的基础，我想这些条件我们都具备了，住宅产业先驱者开始涌现，那么要有真正想吃螃蟹的人，还要有真能吃螃蟹的人，那么万科就是这样的人，但是仅仅靠一家是不行的，所以我们要千千万万像万科一样的人。
    这个是万科的现在要建的实验塔，旁边的图是两个日本的住宅实验塔。在中国，到目前为止，我们还没有这样的实验塔，其实我们很惭愧，现在万提出来要建这样的实验塔，我想这也是我们中国住宅产业化走出的坚实的一步。
    首先说一下政策，中国的人多地少，缺乏资源，我们要建设节约型社会、和和谐社会以及国六条的出台等，我们现在的住宅从以面积为核心的探讨，转移到以品质为目标的实践，万科就做了很好的实践。在座有很多是媒体的朋友，在住宅建设中，不仅是住宅建设公司的事，我们媒体也有非常大的作用，宣传导向的作用非常重要，我们要注重舆论的作用，同样的我们要注重理论的创新，这样新型的住宅体系才能够建设起来。
    我们再谈国策，计划生育是我们的国策，如果30年前我们没有计划生育，那么我们国家也不会有今天这样的状况了，我想住宅也是一样的，如果作为国策来说， 90平方米并不是一个数字，而是说我们要是实实在在的建设，这里面要有一个清醒的认识，所以我想住宅产业化的真正的实现，对我们整个国策的实现是非常有用的。
    这里我提出两个概念，一个是技术集成，精装修的房子但是这里面有两个精。我们以前是经装修，而现在我们要到精装修。再一个以前我们是种房子，而现在我们要造房子，我们一定要通过住宅产业化来实现，这样我们的住房品质才可以得到根本性的提高。
    再要谈的就是实施计划。我们现在有一个很大的计划是和日本合作，为什么和日本合作，我们在调查了欧美也好、其他的国家也好，认为日本和我们的技术是最一致的，国情也是相对比较吻合的，所以我们建立了中日双方合作平台。以诊断的方式提出关键技术的集成。确定示范项目内容进行建设，然后对全国住宅产业化将是一个巨大的推动。这个项目我们已经签订了。
    我想最后讲多的就是住宅产业化的前景。我想住宅产业化在国内市场的需求不言而喻，国际市场也同样有很大的需求，现在也有很多国家看到了中国的建筑，非常的羡慕，他们也非常的希望我们走出去到他们马力建设，中国的住宅需要产业化，住宅产业化也必然对中国的住宅建设起到不可估量的作用。这里也对万科做出的工作表示钦佩，对他们取得的成绩表示祝贺。谢谢大家。

　


   

    主持人：感谢刘燕辉的致辞。我相信在座各位都很熟悉万科，20多年以来万科一直是以先行者的态度积极推动行业的发展，并恪守着企业公民应尽的职责，在全球对换环保问题日益重视的社会环境下，万科又是以怎样的思考与日常行动来应对这一课题的呢？下面我们有请张纪文先生给我们谈一下。

    张纪文：99年到2000年的时候，我们也开过一个住宅产业化的会，回来之后我们成立了这个部门，也就是说我们现在这个部门成立了8年了，而这8年里，大部分的时间我们都在考虑如何吃螃蟹，这里其实有很多是时机的问题。这些年走来，在这里谈万科的产业化之路，其实更多的是来自两个方面，第一是我们一直在坚持。第二，确实时机到了。我们今天可以站在这里和大家讲说万科做的是什么？我觉得我最重要的是把我现在做的是什么事情告诉大家。今天我们在东莞已经有了自己的产业化基地，同时这个基地也是国家级的一个示范基地，形成了我们集团在未来推动产业化的一个技术平台。
    在这个平台建设过程中，其实这个基地有一个非常大的不同，万科是唯一一个企业联盟式的基地，换句话说，产业化的基地不是一个企业在做的，这个行业，这个产业链中间，所有的相关的企业在每一个阶段他们和万科一块成为第一批吃螃蟹的人。所以我们今天看到的很多东西，其实都不仅仅是万科在搞的，是这个行业中第一批吃螃蟹的一群企业一起做的。这里放给短片给大家看一下。

（播放短片）

    这个短片都是模拟的，但是这是我们住宅产业化的整个运作过程，这是我们的基地，他包括实验楼区，大的研发中心，包括PC实验室，结构实验室，以及刚刚介绍到的实验塔，我们看到这是一个对我们住宅性能和材料做检测的地方，还有一个节能实验室，主要是对成品PC结构节能性能的检测。这是刚刚讲到的实验塔。这里可以看到我们PC的示范楼，TPC的示范楼，也可以看到全装配结果的示范楼。
    其实我们今天看到的东西经历了很多的过程，我们从99年开始，当时这个研究中心成立，然后建了几个楼，然后开始做标准化，再推广标准化，再到一号楼、二号楼、三号楼包括现在的四号楼五号楼慢慢建设起来，以及我们和众多的企业一起来完成各个细节的部分。
    这个基地2006年开始建设，然后做PC实验厂，目前在建的是四五号实验楼，包括我们现在还在讨论准备要建的塔楼。这栋做实验的楼，节能将达到85%，我们目前的规划来说，我们是从试点开始然后到到各大城市。
    谢谢大家。

　

　

    主持人：谢谢张总的讲解，大家看的非常的认真和入神。我想大家可能都没有想到在10年前，万科已经做了一个战略上的判断，大家把住宅产业化比喻成吃螃蟹，而上海的大闸蟹是全国著名的，看来在上海首先进行住宅产业化是有他的原因的。下面我们有请刘爱明先生来介绍一下上海的住宅产业化如何在上海落地和推动。

    刘爱明：这个事如果用汽车来举例子的话，总部是在做概念车，上海公司是在做要投入市场的车。这里我要问大家几个问题，我问的第一个问题是：如果假设一栋房屋的资源成本为1，那么在他后续整个生命过程中维护的所耗费的资源是成本的比例是多少，有三个选择：1、0.5；2、1；3、5。从大家的投票结果来看，选5的人达到了49.5%，大家都是行家。第二个问题：那么从他建造直至拆除的整个过程中消耗环境与能源的总量是成本的：1、100倍；2、200倍； 3、300倍。选3的人比较多，大家都喜欢选数字大的。其实我们只是做了一个小小的游戏，很遗憾我们在中国没有这样的一个数据统计。但是在英国有这样的一个数据统计，我可以把英国的数据跟大家说一下。
    在英国这个数据是1：5：200。也就是说原始成本是1的话，维护的成本是5，能源消耗、对环境的影响是200，这个数据带给我们一个启示，房子是一个耐用消费品，在原始的时候一定要有一个长远的考虑，只有这样这个产业才能真正的发展起来。下面我跟大家分享一下我们在上海所做的工作，我们如何从建筑开始的时候考虑的。
    这个项目是万科新里程项目，这个项目是用PC的方式，再加上装修房的理念来做的。他的PC率是37%，这已经不是概念车了。这个楼结构已经通过了政府验收了，我们现在正在进行装修，这个项目有1.44万平方米。这个楼和传统相比究竟有什么变化呢？PC建造方式能够最大程度的改善结构精度、解决墙体开裂等问题，这里我们有一些数据，混凝土表面平整度偏差小于0.1%，外墙磁片拉拔高度提高9倍，外墙维护体系的耐久性从传统材料的20年，提高到70年甚至是更长时间。这也是为什么我们国家20年、30年就要面临拆迁的问题，我想这样的做法最终受益的是我们的客户和社会，当然客户和社会都受益了，企业一定也会受益。
    住宅性能来说，我们通过设备分离，采用新分水器和集水器系统等便于系统的维护和更新，采用轻质的隔墙体系还可以根据业主需要变更室内的装修。所以说在这块这样也有助于提高住宅的应用。另外采用架空地板，吊顶体系和隔墙，隔墙采用双面双层石膏板加隔音棉，平均降低48分贝的噪音，同时墙的厚度也减少了。
    我们从9个方面谈住宅的性能指标，像结构安全性、放火安全性、耐久性、日常维护管理、保温隔热性能、空气环境性能，采光照明性能、隔音性能、高龄者生活对应性能。我们可以看到，在采光照明、年长者生活对性能，结果安全性来说，和传统住宅是差不多的，但是在空气环境性和放火安全性上大幅度提高，在耐久性，日常维护管理和保温隔热性能以及隔音效果来说得到了非常大幅度的提高。正是如此，让我们万科坚持做这个产品的理由。我们坚信，这个产品最终是会被社会接受。
    我们再通过另外一个项目谈一下环保节能。这个项目我们正处于规划阶段，叫万科城花新园。在这个项目上，我们采用PC加全装修加40项节能环保的技术。我们想通过这个项目，看一下我们万科的产业化的效果。我们看一下通过测算我们会取得的效果，这个项目大概有30多万平方米的建筑面积，我们可以看到，在建造的过程当中，实际上省电量是178万度，省水8.5万吨，模板节能2210吨，装修材料3400平方米，废弃物降低1802平方米。我们从建筑性能和节能环保我们都看到了住宅产业化的优势，从2008年开始，上海万科公寓百分之百全部都是装修房。第二，我们制定了PC战略，前面也已经说过，我们今年新开工公寓采用PC的比例是35%，而在2008年将会达到了60%，到2009年我们将达到80%。说到PC，那么可能大家要问，那么在节能环保方面有没有计划呢？这块我们还在研究，年底我们将公布上海万科未来几年的节能环保计划。

　

　

    主持人：下面让我们请出来自国内外各个方面的专家和行业代表，共同探讨一下这个“产业化的课题，究竟是如何在国际商、行业上得以推行和推进的吧。有请我们的国内外专业人士，国内行业代表。市房地资源局住宅产业处李娟娟处长；DLM许玉铭董事；东京建物上海山本英作董事长；建工集团徐征总经理；易居中国 CEO周忻先生。
    非常高兴可以在这个环节和各位专家一起讨论，在我们的主题沙龙开始之前，我们还有最后一个小问题考考现场的来宾。目前日本的住宅产业化的历史有多少年了？ 1.30年，2.50年，3：80年。我们看到我们的答案已经出来了。我们的嘉宾也可以看一下，我们请山本英作董事长给我们一个正确的答案。

    山本英作：50年。

    主持人：山本英作，能不能讲一下  50年前是什么让日本走上了住宅产业化的道路。

    山本英作：我觉得有两个主要原因，一个是日本的房地产发展很快，他们要求我们房地产开发商以及施工单位要推进我们住宅产业化，这是一个主要的原因。第二，是客户的要求，因为那时候日本住宅质量还是比较好的，可以客户要求更高的质量，我们房地产开发商为了满足客户，我们开始了住宅产业化。一开始的时候我们遇到了很多的问题，不过已经都解决了，现在日本所有的住宅都已经产业化了。

    主持人：非常感谢山本英作董事长的计划，让我们对日本的住宅产业化有所了解。第二个问题要问一下许玉铭女士。香港的产业化发展和日本相比，又是如何发展推进的呢？

    许玉铭：我以10年前我参与的一个香港住宅项目来说，10多年前，我参与了香港政府的公共房屋的项目，这也是香港政府通过公共房屋来推进住宅产业化的动作。当时这个项目只有65户，而在今天已经是用到豪华的住宅上了，也是一个住宅产业化的结果。那么10年前是怎么样的呢？一开始是从一个政府的项目开始的，只是一个低廉的公屋，当时是希望通过这块来推动产业化。到90年代中期和末期的时候，社会上还有学术上对环保的概念有很多的声音，希望可以事实住宅产业化。这个时候由社会推动，由政府牵头，包括我们的地政署、规划署、建筑署三个部门一起合作组成了一个建筑创新小组这样的一个单位，就是从环保的角度去看看，建筑可以从哪些方向推进？从2001年开始香港的私人住宅开始进行住宅产业化，从香港来说，香港的房地产发展还是非常的市场化的。2002年的时候，一些私人住宅实施了这种产业化，还是保持在一个中等住宅，而在今天一些豪宅也开始使用产业化的方式来建筑了。我想这是我对香港的住宅产业化的一个简短的介绍。

    听过了国际的声音，我们再来听听国内业绩是怎么样看待产业化的，徐征先生，从您的专业角度来看，目前传统的建造方式存在着哪些无法避免的弊端呢？产业化真的可以避免吗？我们当初为什么选择住宅产业化呢？

    徐征：应该说我们一直关注着世界上最发达地区的住宅产业化。我们和日本很多的好的开发商有很好的关系，他们有很多的住宅产业化的建筑，我们看了非常的羡慕。后来万科决定在上海建造这样的项目，我们觉得这是一个非常好的计划。所以我们上海建工和设计院都做了非常多的研究。现在万科有了这样的一个发展的蓝图，我觉得我们能参与到这个项目中来，真的是非常好的机会。另外作为一个承建者来说，也是非常有好处的。如果我们去看PC结构的房子，他的工地就是非常干净的，用PC结构的房子，他减少了损耗，建筑牢记也少了，而本身的建筑品质却提高了。在工地我们的工人不多，其实这些PC材料都是在工厂做的。

    主持人：那么什么难点和特点呢？

    徐征：万科非常的成熟了，我们也做了很多的研究，我们两家如果在实施住宅产业化的过程中，碰到难点的话，我个人感觉我的压力更大。我觉得啊现在最大的难点还是在大家的认识上。

    主持人：你把这个问题丢给周忻了，你是做调研的，那么你的看法呢？

    周忻：从政府的角度来说，因为政府来说这是节能高效的项目，而从开发商来说，这是一个降低成本，节能环保，降低能耗的产品，开发商也愿意做。但是关键是在什么地方呢？关键是在市场上，老百姓在过去的10年他们的关注点在什么地方，我个人认为，第一他们是希望买到最多的资源。他们希望用有限的资源买到好房子，但是关键是什么是好房子。在他们的理解中，地段、面积、得房率，然后是配置。回过头来，其实对产业化的概念还不理解，他们需要有一个认识的过程。你要让他第一次去买一套全装修房，需要做很多的工作让他去买，如果质量是非常好的，以后可能再换房的时候，那么他都会选择全装修房，而如果他选择的是一价值量比较差的，那么以后他再也不会买全装修房了。万科新里程的房子我买了，当时我是销售商，我很看好这个东西，我要体验一下。尽管我们的销售人员一直在介绍产业化，但是可能更多关心的还是周边的配套的环境，但是一旦这个东西出来了，让大家看到了，那么这个时候就会有很多人关注的是我们买的是一个好东西，我们万科做的是一个好东西。所以这个趋势一定会出来，所以老百姓观念的引导是非常重要的。

    主持人：如果说观念的引导，那么万科就有着明显的优势了。

    周忻：必须要让更多人看到、体会到、用到这样的东西，一旦有了这样的概念，那么这个进程就加快了，这也是万科作为中国最好的房地产企业，能够推动这个项目，我觉得这个机会是非常大的。

    主持人：那么住宅产业化是不是由万科来做就是最合适的？

    李娟娟：99年开始，我个人的命运就和住宅产业化仅仅的联系在一起，因为从99年开始我就开始从事住宅产业化的研究、推进，很难、很累，但是今天我非常的高兴，我走到了这里，我们看到万科的产业的化的成功良好的开端，我们8年的工作有了结果。我也相信住宅产业化会有很好的发展。上海的住宅产业化应该走在全国的前列，我们是以全装修和技术集成来进行推进，但是从我们政府管理部门来说，我们深刻的认识到，住宅产业化最核心的问题是工业化生产方式。所以工业化生产方式是产业化的根本的问题，如果没有工业化就没有产业化，而工业化是建造在规范化主义、标准化的基础上的。现在万科集团他们现在想的问题和政府想的问题是紧密相关的，从我们政府的角度来说，我非常的感谢万科集团在住宅产业化中领军的作用。
    同时我觉得工业化生产方式，实际上他最大的问题就是两个提高和两个降低，提高住宅的整体质量，提高劳动生产力，降低成本，降低资源和能源的消耗。这将会给我们整个建筑业带来生命力，作为第一个吃螃蟹的万科，我想他们会碰到很多的艰难险阻，就像刘爱明总经理说的，万科从来没有放弃，这是很不容易的，其实我们知道，有一些企业也在探索，但是觉得很难，比如说技术问题，比如说规范、标准、验收等问题，都会带来方方面面的问题。但是我觉得万科在王石董事长的带领下，整个团队在孜孜不倦的追求，我相信万科一定会有成果。我觉得作为住宅产业化的管理部门，我们房地局一定会尽力推动这项工作，帮助、支持我们的企业。

    主持人：李处长非常的激动，因为她也是住宅产业化的参与者。不知道各位来宾听取了现场嘉宾如此精彩的讨论，是否和我一样都有一种激动澎湃的心情呢？今天我们进行住宅产业化的探讨，没准未来我们都是未来产业化的用户。再次感谢各位嘉宾们的精彩发言。

　

    主持人：现在我们再进行一个互动，在现有传统的建造方式下，每建造10万平方米的住宅房屋，会产生污水多少吨呢？1、2.35万吨；2、4.56万吨，3、6.86万吨。我们的正确答案是6.86万吨。接下来我们有请王石董事长给我们分享他的感受。

    王石：尊敬的各位来宾大家下午好。非常感慨这样的一个会，谈一下自己的感受。万科现在一直在转变，其中一个转变就是营销和技术的转化，而技术的转化就是住宅产业化轴心的转变。改革开放20多年以来，中国同样也面临着这样的转变，其实万科的转变这也是一个缩影。
    为什么万科住宅产业化选择上海，万科在80年代在深圳成立，我们在90年代初正式进入上海的。一般说改革开放以后都有崇洋的情节，我本人有崇上海情节，我记得我曾经说过这个事。我在很小的时候，上海是全国的制造中心，我们觉得上海的产品非常好，这给我小时候留下非常深的印象。当我自己可以用自己的钱消费以后，买的第一块手表就是上海表。在以前，要在山沟里建大厂房，那些厂是上海的厂，卫星导弹上天在大西北，而那些设备是从上海运过去的，包括运输途中如何开道，架桥也是上海的师傅去的。
    当时我们来上海并不是说要到上海赚钱去。我当然也有野心，就是要把自己的公司建成全国的大公司，要建成全国的大公司一定要在上海站住脚，这是我的上海情节。
    另外，我小时侯第一次西郊动物园时候的，对我的印象也非常的深刻，因为西郊动物园进门是不买票的，而是出来的时候买，这个小细节对我的印象非常深刻，我感觉非常的合理，为什么呢？进门买票，那么一定是非常拥挤的，走半天才可以买到票，而出来的时候买票，我们知道，出来的时候不会很多人一起出来，所以不会很拥挤。所以上海人是非常聪明的。
    说一下这次搞住宅产业化，如果说90年代，万科是特意来上海发展的，但是这次住宅产业化放到上海，则是多种因素造就的，首先要非常感谢上海市政府的支持。
    第二，住宅产业化必须要有PC厂，我们在当地找PC厂，结果发现上海有现成的。
    第三，我们搞最后的建设，不是我们万科来做的，我们还需要建筑公司来建。我们找的时候发现，我们必须要找大型的国有企业，为什么呢？因为搞住宅产业化的技术含量比较高，而且需要一些机械的设备，民营企业虽然有很高的热情，但是他们没有必须的机械和设备。所以我们必须要找比较大的建筑公司，但是当时找的大公司对这个项目没有太大的兴趣。后来找到上海建工，他们积极的运作，所以又是上海。
    所以最后我们的选择还是在上海建设这样的项目。另外我谈一下我的一些体会。万科一直以来都非常看好上海。我们过去看好上海，现在看好上海，未来也看好上海。未来我们要以上海为起点，重点发展住宅产业化，
    万科为什么要做住宅产业化？中国的市场非常大，大的不可想象，而我们只能有限的发展，但是有限的发展中，我们的发展速度仍然是非常快，所以我们必须要改变传统方式，也就是要走住宅产业化，这是从企业本身的发展、生存来考虑的，而不是说从国家的政策考虑说要节能、要环保，其实没有那么高尚，但是做出来以后，我们发现其实这个很高尚。人不能没有社会责任，不能没有激情。有人让我说我的激情是什么呢？我说我们中国是人多地少，我们有效的土地很少，但是我们的沙漠很多。我们看以色列就是在沙漠上建造了奇迹，我的梦想是，在未来，我们可以移民到沙漠上。
    现在万科的住宅产业化已经不是万科要不要做，而中国改革开放已经30年了，我们下来做住宅产业化已经不是问题了，我觉得我们的发展市场不是问题，但是速度太快了可能我们会走弯路。在上海，我们已经有16年了，在这里，我第一是感慨，第二，我要用感恩的心，对上海的各个方面对我们的支持，表达我的感谢之意。

    主持人：感谢王石董事长给我们谈了一点他的感慨，我也谈一点我的感慨，我两次采访过王石董事长，我觉得王石董事长不讲话的话，非常的酷，一讲话就非常的酷。相信万科一定会在产业化的道路为我们带来更多的成果和未来的惊喜。我们有各位嘉宾上台，为我们共同实现绿色未来住宅，一同携手共同点亮未来的绿色星球。

    主持人：感谢各位对此次主题沙龙的踊跃参与，接下来请诸位随意享用精美的点心，与各位嘉宾自由交流，尽情享受我们此次派对盛会，谢谢诸位光临。

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募资百亿 万科A公开增发完成今复牌
http://www.sina.com.cn 2007年08月29日 02:49 第一财经日报

募资百亿万科A公开增发完成今复牌

　　匡志勇

　　万科A(000002.SZ)今日公告称，增发不超过招股意向书公告日总股本20%股份的网上网下申购已经于8月24日结束，共募集了近100亿元巨资。

　　根据网上和网下申购情况，万科最终确定的发行股票数量为317158261股，募集资金总量为100亿元。除了原A股股东行使优先认购权的有效申购获得足额配售外，网下配售比例和网上配售比例趋于一致，最终同意确定为0.464043%。网上共有29.06万户股东进行了优先认购。网上普通公众投资者申购的户数达到16.2万户。网下机构投资者申购单数为95单，均为有效申购。最终老股东优先配售的比例占增发股份总量的88.47%。95家机构投资者网下申购所获配售股份数量达到增发总量的10.57%。

　　在机构配售股份数量中，泰康人寿成为最大的赢家，共有4只产品进入配售榜前10名，各自获配147.15万股。在基金中，博时价值增长证券投资基金获配数量最多，达到147.15万股，中海
能源策略混合型基金次之，获得139.21万股。

　　今日，万科还宣布将更换保荐机构。去年8月13日，万科签约聘请招商证券作为其保荐机构，负责其2006年度非公开发行A股的计划。今年，万科进行了公开增发A股聘请的保荐机构是中信证券。此次，三方签署协议，招商证券因2006年非公开发行股票尚需要承担的持续督导工作由中信证券承接。

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王石主席认同股价偏高 但未算严重
作者: Value杂志
时间: [ 2007-08-29 07:40 ]

王石主席认同股价偏高 但未算严重


在深圳上市的万科企业公布，上半年净利润十六亿六千八百万元（人民币·下同），按年上升三成一。

万科业绩资料显示，期内营业额一百一十亿九千七百万元，按年上升六成六，净利润十六亿六千八百万元，按年升三成一，每股盈利二角五分，不派发中期息。

期内结算面积一百二十二万六千方米，增长三成六；结算收入一百零九亿三千九百万元，按年上升六成七，毛利率百分之三十三点八。

净利润增长相对较低，与大量楼面尚未结算有关。万科指出，高达二百一十四万九千万方米的已售面积未计入该期结算内，涉及一百四十七亿九千七百万元。万科指出，计划在下半年增购五百万方米土地储备。

不少内地地产公司依赖银行贷款，不过，万科董事肖莉指出，来自银行的贷款占万科整体资金来源仅五成三。该集团将积极考虑发行债券，以开拓资金来源。

万科认为，由于内地地少人多，流动资金出路窄，估计未来一段时间房价仍然持续向上，但升势始终会放缓。为了加强竞争力，该集团积极为旗下单位增值，推出连装修的单位，以上海为例，每方米连装修单位成本约一千八百元，远高于一般的数百元的水平。虽然如此，但物有所值，售价更高。

万科董事长王石承认，现在内地地产公司股价偏高，万科也不例外，不过，在同行中，万科股价偏高的情况未算严重。他认为，股价不会无止境的向上，终有一天会调整，但何时调整，他也不知道。


香港《信报》

2007.08.28


阅读全文

meng-h

维赛特财经提供（仅供参考，风险自担）

(000002) 万  科A：9月14日召开2007年第一次临时股东大会

    1、召集人：公司第十四届董事会
    2、会议地点：深圳市福田区梅林路63号万科建筑研究中心一楼
    3、表决方式：采取现场投票与网络投票相结合的方式
    4、现场会议时间：2007年9月14日(周五)下午14：00起
    5、网络投票时间：通过深圳证券交易所交易系统进行网络投票的时间为200
7年9月14日上午9：30~11：30,下午13：00~15：00;通过深圳证券交易所互联网投票
系统投票的开始时间(2007年9月13日下午15：00)至投票结束时间(2007年9月14
日下午15：00)间的任意时间.
    6、股权登记日：2007年9月7日
    7、会议议程：《关于发行公司债券方案的议案》等.

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刊登发行本金总额不超过59亿元公司债券公告,
    万科Ａ董事会决议公告
    一、审议并通过了关于公司符合发行公司债券条件的议案
    二、审议并逐项表决通过了关于发行公司债券的议案
    1、发行数量：公司在中国境内发行本金总额不超过59亿元人民币的公司债券。
    2、向公司原A股股东配售安排：本次公司债券发行可向公司原A股股东配售，具体配售安排（包括是否配售、配售比例等）提请股东大会授权董事会根据市场情况以及发行具体事宜确定；
    3、债券期限：本次公司债券的期限为3-7年，可以为单一期限品种，也可以是多种期限的混合品种。本次发行的公司债券的具体期限构成和各期限品种的发行规模提请股东大会授权董事会根据相关规定及市场情况确定；
    4、募集资金用途：
    本次公司债券募集资金使用方案如下：
    （1）拟用15亿元调整公司目前的负债结构，优化负债比例；
    （2）拟用剩余募集资金补充公司流动资金，改善公司资金状况。
    5、本次发行公司债券决议的有效期：本次公司债券的股东会决议有效期为自股东大会审议通过之日起18个月。
    三、审议并通过了关于提请股东大会授权董事会全权办理本次发行公司债券相关事宜的议案
    四、审议并通过了关于修改公司章程的议案
    五、定于9月14日召开2007年第一次临时股东大会。
    一、采用交易系统投票的投票程序
    1.本次临时股东大会通过交易系统进行网络投票的时间为2007年9月14日上午9：30～11：30，下午13：00～15：00。投票程序比照深圳证券交易所买入股票操作。
    2.网络投票期间，交易系统将挂牌一只投票证券，股东申报一笔买入委托即可对议案进行投票。该证券相关信息如下：
    证券代码：360002    证券简称：万科投票
    3.股东投票的具体流程
    1）输入买入指令；
    2）输入证券代码360002；
    3）在委托价格项下填写临时股东大会议案序号，具体情况如下：
    议案序号     议案内容          对应申报价格
    0            总议案                100元
    1    关于发行公司债券的相关事项    1.00元
    1.1 关于公司符合发行公司债券条件的议案 1.01元
    1.2 关于发行公司债券的议案         1.02元
    1.2.1    发行数量                  1.03元
    1.2.2    向公司原股东配售安排      1.04元
    1.2.3    债券期限                  1.05元
    1.2.4    募集资金用途              1.06元
    1.2.5 本次发行公司债券决议的有效期 1.07元
    1.3 关于授权董事会全权办理本次发行公司债券相关事项的议案 1.08元
    2    关于修改公司章程的议案        2.00元
    注：100元代表对总议案，即本次股东大会审议的所有议案进项表决，1.00元代表对议案1下全部子议案进行表决，1.01元代表议案1中子议案（1），1.02元代表议案1中子议案（2），依此类推。
    4）在“委托股数”项下填报表决意见。表决意见对应的申报股数如下：
    表决意见种类  对应申报股数
    同意            1股
    反对            2股
    弃权            3股5）确认投票委托完成。4．注意事项1）投票不能撤单；2）对不符合上述要求的申报将作为无效申报，不纳入表决统计；3）如需查询投票结果，请于投票当日下午18：00后登陆深圳证券交易所互联网投票系统（http：//wltp.cninfo.com.cn），点击“投票查询”功能，可以查看个人网络投票结果。
    二、采用互联网投票的投票程序
    登陆深圳证券交易所互联网投票系统（http：//wltp.cninfo.com.cn），通过身份认证后即可进行网络投票。
    本次临时股东大会通过互联网投票系统投票开始时间为2007年9月13日下午15：00，网络投票结束时间为2007年9月14日下午15：00。

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维赛特财经提供（仅供参考，风险自担）

万科A：资本武装下的高增长

    ■申银万国
    报告期内,万科营业收入为110.97 亿元,净利润为16.68 亿元,较上年同期分别
增长66.37%和31.28%.净利润增长幅度相对较低, 主要是由于与去年同期相比,公司
全额计提了土地增值税, 股权激励计划导致管理费用提升幅度较大以及规模扩张所
带来的营销费用的大幅增加.
    资金已经取代土地成为房地产公司发展的最大瓶颈.公司去年完成了定向增发,
今年再通过公开募集100 亿.资本市场良好的融资环境为公司扩张提供了条件.但是
融资渠道的相对单一也预示着一定的风险. 未来公司需要探索其他多重融资渠道寻
求资本市场融资的替代.
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    公司土地储备充足,目前,公司规划中项目建筑面积合计2157 万平方米,按万科
权益计算建筑面积为1818 万平方米.现有项目储备足够维持公司未来2 年的加速开
发.我们认为, 维持一定的土地储备量既可以满足扩张的需要,又避免占用大量的现
金和由于预期改变所带来的风险.
    我们预计万科未来三年的EPS 为0.73 元, 1.24 元和1.91 元.我们按照DCF 对
公司估值.合理的股价为51.9 元,给予买入评级.

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　　和金融街一起成《公司债券发行试点办法》正式颁布实施后深市的先行者
　　今日，房地产巨鳄万科(A000002、B200002)拿出了金额高达59亿的公司债融资方案，成为《公司债券发行试点办法》正式颁布实施后深市先行者之一。而就在昨日，万科刚刚完成其约为100亿的股票增发。
　　万科在今日公告中披露，将在中国境内发行本金总额不超过59亿元的公司债券。可向公司原A股股东配售，但具体配售安排，包括是否配售、配售比例等还将根据市场情况以及发行具体安排。同时，该次公司债券的期限为3-7年，可以为单一期限品种，也可以是多种期限的混合品种，具体期限构成和各期限品种的发行规模亦将根据市场情况确定。
　　万科并未在方案中明确募集资金具体用途，仅表示拟用15 亿元调整公司目前的负债结构，优化负债比例；剩余募集资金用于补充公司流动资金，改善公司资金状况。
　　分析人士认为，发行公司债不仅打开了企业再融资的通道，而且与此前的再融资相比，上市公司利用公司债融资不必再有繁琐的审批手续和具体的融资项目或用途，就可解决公司的财务压力。
　　此外，相比银行贷款，公司债具有融资成本低的优势。资料显示，前三到五年期贷款基准利率为7.38%(含五年)，一年期贷款也调整到7.20%，加之目前银行信贷紧张，对优质企业下浮10%的优惠已逐渐取消。
　　在债券方面，目前一级市场10年期企业债收益率接近5.2%，15年的企业债达到5.5%，再加上发行1%的手续费和担保费，实际公司债的发行成本相比贷款利率要低约1%。对于动辄上百亿的长期融资，一个百分点的差异就可能相差上亿元。
　　根据中金公司发布的一份研究报告显示，证监会在公司债初期仅考虑净资产在15亿元以上的蓝筹公司发行。分析人士指出，这将有利于资源向优质企业集中。
　　目前已经先后有海油工程、金地集团、长江电力、华能国际、中联重科、大唐发电及华电国际7家公司拿出具体方案，目前潜在融资额已达300亿元。
　　据了解，目前除了万科之外，深市还有一家大型房地产上市公司———金融街也在筹备公司债的发行。据了解，目前三种类型的公司对发行公司债的积极性较高，分别是：电力及交通等公共设施类上市公司、房地产类上市公司和一批绩优的中小上市公司。
　　另有媒体称从相关渠道获悉，监管部门于日前召集10余家券商就公司债发行相关问题进行了沟通，公司债发行节奏有望加快。会议明确，公司债发行试点期间，鼓励上市公司申请发行公司债券，且申请公司无范围限制。

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另外，有朋友要我分析万科发债券的事儿。这是好事儿。反正万科正处于高速扩张之中，资金需求量大。我同公司沟通过，上半年财务费用大增的原因，在于同国外资本合作卡得较紧，公司不得不加大贷款力度，报表是显示贷款增加50余亿。万科融资完成后，可以通过财务杠杆贷到更多的资金，至少可贷150亿，但过分增加贷款并不好，利率比较高，况且进入加息周期，对今后的压力会越来越大。公司债是个好事儿，利率比银行利率低（只要比存款利率高一两个点就可以了），同贷款相比，可少付利息。

当然，最好是公司债，可转债，分离债等等一起发，至少也让我们做一做万科的认股权证吧。

07年以来，很多房地产公司都在加大融资力度，这是好事儿。至少可增加房产供应，一方面为股东创造价值，另一方面对平抑房价多少起到点作用。总不能房价一方面在大涨，另一方面又不让地产商加快建房吧，那房价岂不涨的更快。04年以来，政府的调控，正是如此。

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王石当选深港“十大推动力人物”

——中国新闻网
　
　

   据香港大公报报道，经过数月的投票和评选，“1997-2007深港关系十大推动力人物”和“1997-2007深港关系十大标志性事件”评选结果揭晓。

　　许宗衡、李鸿忠、曾荫权、董建华、周梁淑怡、陈应春、于幼军、王石、周一岳、许仕仁当选“深港关系十大推动力人物”。

　　向香港学习为香港服务、皇岗口岸二十四小时通关、西部通道开通、深港“1＋8”协议、内地孕妇“攻”港、深港创新圈激活、河套开发提速、庾文翰走失揪人心、香港导游甩客事件、地王大厦激光扰港民入选“深港关系十大标志性事件”。

　　据悉，以上结果在由南方报业集团、香港“一国两制”研究中心、深圳社科院、香港理工大学中国商业中心合办的深港关系之经济一体化论坛上揭晓。

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深港关系十大事件评选揭晓 经济民生占主导
星岛环球网 www.singtaonet.com

【星岛网讯】经过三个月的投票和评选，“1997-2007深港关系十大标志性事件”和“1997-2007深港关系十大推动力人物”评选结果正式揭晓，“向香港学习为香港服务”、“皇岗口岸24小时通关”、“西部通道开通”等事件入围，而许宗衡、李鸿忠、曾荫权等 “政治明星”则当选了“十大推动力人物”。

    香港《文汇报》消息，引人注目的是，标志性事件评选结果尽管涵盖社会、政策、基础设施建设等广泛的范畴，但经济民生事件显然占主导地位，其中八个事件与此有关；而“大陆孕妇赴港产子”、“庾文翰走失揪人心”、“香港导游甩客事件”、“深圳地王大厦激光扰港民”等负面事件入选，显示深港合作还有很大改善空间。有学者认为，评选结果既反映两地关系日趋紧密，也显示深港深层次合作推进过程中还存在民生等方面的问题，需要双方的关注。

    深圳大学产业经济研究中心主任魏达志分析称，深港十年关系由“冷”到“热”，由“民间”到“官方”的转变，是两地经济发展需要使然，双方合作朝着更紧密、深层次方向推进：“香港回归不久即遇到金融危机，香港政府在应对亚洲金融危机方面付出很大精力。如今，政府终于意识到，打造一个国际化大都会对深港、对全国都有利。”

    他续说，这次“十大标志性事件”中出现了许多两地政府目前正在大力推动的事情，他希望深港在未来十年，深港许多正在磋商的问题能够有结果，如“深港创新圈激活”能有具体成果，“河套开发提速”能够有具体开发进展等，更期望“金融圈”、“物流圈”、“总部经济圈”、“都市规划圈”等，每一个“圈”能越来越紧密。

    “十大人物”方面，魏达志认为，这次的十位推动力人物，深港双方各五位，即站在各自立场，又兼顾公平，但他相信下一个十年评选“十大推动力人物”时，深港双方人数的比例已经不重要，因为两地融合已经达到一定水平，应该按照人物实际推动作用来考虑。
　
    同时，除深圳有一位企业家（王石）入选外，其余“十大人物”都是政府官员，这表明政府在配置资源方面还有很大优势；但他希望未来十年两地之间的代表人物能够多元化，香港特首和深圳市长等政要仍然是明星人物，但企业家、学术界代表，民间人士，甚至有中介机构的代表应可占有一席之地。

附：1997-2007深港关系十大标志性事件
　
    1、向香港学习为香港服务
    2、皇岗口岸24小时通关
    3、西部通道开通
    4、深港“1+8”协议
    5、大陆孕妇“攻”港
    6、深港创新圈激活
    7、河套开发提速
    8、庾文翰走失揪人心
    9、香港导游甩客事件
    10、地王大厦激光扰港民

1997-2007深港关系十大推动力人物

    1、许宗衡（深圳市市长）
    2、李鸿忠（深圳市委书记）
    3、曾荫权（香港特区行政长官）
    4、董建华（原香港特区行政长官）
    5、周梁淑怡（香港旅游发展局主席）
    6、陈应春（深圳市副市长）
    7、于幼军（原深圳市市长）
    8、王石（深圳万科企业股份有限公司董事长兼总经理）
    9、周一岳（原香港卫生福利及食物局局长）
    10、许仕仁（原香港政务司司长）

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万科的房子好在哪？由小到大的贴心管家

——焦点房地产网
　
　

   万科的绿化员
　　一提起万科的品质，很多人首先想到的是万科的物业。确实，如果说建筑质量、园林设计等是住宅产品品质的硬件，那么好的物业就是最能体现住宅产品品质的软件。都说“好房子一辈子”，购房的冲动过后，物业的好坏就是考验你的选择是否正确和决定你的居住是否舒服的关键。
　　于是，在探究万科的物业品质时，不难发现这样一个有趣的现象——除了企业自身的宣传推广外，很多人对万科物业的认知其实来自口耳相传。亲戚、朋友，甚至亲戚的亲戚，朋友的朋友住过万科的房子，到过万科的小区，或者听过万科的物业故事。
　　确实，听听这些发生在万科每个项目小区业主身上和身边的事，也许比翻看万科的物业管理标准更能感受真实的万科物业品质。
　　安全事大小处着眼
　　故事一
　　车窗没关，我守着
　　万科的安全员
　　2004年9月，沈阳万科花园新城安全员包凯在停车场进行夜间巡视时，发现一辆车的车窗没关，车内还放有手机和手提包等物品。由于是位老员工，包凯对小区里的情况非常熟悉，一看车辆，他就知道这是那户业主的车，并立即通过对讲请控制中心与业主取得联系。当时下着大雨，与业主取得联系后，包凯见业主没有立即下楼，害怕其车内物品遗失或被淋湿，就干脆打着伞在车旁等候，雨越下越大，大约过了半个多小时，业主才赶到，原以为安全员早已经离开，却看到包凯还站在雨中，全身都被淋透了。
　　故事二
　　糟糕，业主视力差
　　6月26日晚沈阳紫金苑某业主打车回家，在西门下车后朝人行门的方向走，这时正好有车驶进园区，门岗安全员王金龙知道该业主视力非常不好，看到此情况马上向车辆司机做出了提示性手势并大声提示业主注意车辆，同时跑过去搀扶该业主，并将其送进园区。业主非常感动，他没想到安全员还能了解他的特点，提供这么细心、体贴的服务。
　　故事三
　　保洁事多不怕脏累
　　顽固的马桶我来洗
　　某日，正在上海万科广场某室业主家里做特约服务的保洁员鲍丙望无意中听业主提起，家中的马桶有很多水垢难以清洁，已准备更换。小鲍对马桶进行仔细查看后，主动征求业主是否可以由他尝试一下进行清洗，如果还是清洗不掉的话到时再换也不迟。
　　在得到业主的同意后，小鲍随即拿来了各种各样的清洁剂，对水垢进行清洗。那些水垢果然顽固得很，普通的清洗根本没有多大的效果。小鲍根据以往这方面的经验，又试验使用了多种清洁剂，最后通过几种产品相互结合，加上认真的搓擦，二个多小时后水垢终于全部被清洗干净。业主看到焕然一新的马桶后，惊喜地拍着小鲍的肩膀，不断地赞叹小鲍高超的技术，当场就表示要给予小鲍物质上的奖励，而小鲍却微笑着拒绝了。??故事四
　　业主帮保洁员“投诉”
　　北方的冬季银装素裹、冰天雪地，这样的天气别说在外边工作就是连喜欢做户外运动的业主也很少出门，对长春万科城市花园外环的保洁工作也是一种极大的挑战。
　　一天下午，一位女业主走进服务中心，非常气愤地说，“你们万科物业管理太不人性了，这么大冷的天还让保洁员在户外清洁路面，谁能受的了呀？”听了此话，服务中心立即对情况进行核实，原来22＃2单元的一位业主家正在进行装修，不小心将水泥弄到单元门前的甬路上，由于天气寒冷水泥落地后很快就凝固，如得不到及时清理事后不光清洁麻烦，而且还有可能破坏路面。
　　保洁员时亚静发现后，毫不犹豫地回到保洁班，取出清洁工具，在零下30摄氏度的环境下顶着风雪用小铲子将甬道上的水泥一点点地清理掉。到服务中心“投诉”的业主得知事情真相后，感慨说，难怪万科的物业这么好，你们能够培养出这样的员工，真为你们感到骄傲和自豪。
　　物业事繁专业应对
　　故事五
　　十分钟水电人员就来了
　　万科的维修员
　　我一共在北京“万科青青家园”住了三次的三个星期，她每次都给我留下了美的，深刻的印象。
　　记得第二次是今年春天，我与老公去北京，住在万科青青家园。这次婆婆不在远行了，因家里没人住，电表、水表或卡等我们都搞不清楚。晚上9－10点钟，我们去物业求助，值班人就打电话给专业负责人，十分钟左右人就来了，帮我们把卡充值了，还一并解决了不少问题。而且他们都自带保洁鞋套，我们真是感动……他走后，我们发现气卡充值后还是没暖气来，于是我们就又往物业打电话，一会儿，这个专业负责人又来了。一说他就明白了，原来是插卡处的电池没电或接触不灵了，他动动后就有气来了。他们不但服务态度好，而且也都很有专业知识，真是令人赞叹和感动。这是一位业主在接受万科专业服务后讲的故事。
　　故事六
　　大事小事主动帮忙
　　“你—真—聪—明—！”
　　2004年6月的一天，住在成都万科城市花园的三位外国朋友从外面回来，他们一次采购了很多东西，每个人手上都是大包小包的，每走几步就要停下来休息一会。这时正在社区商业街上进行清洁工作的保洁员廖菊英看见了他们，她急忙示意三位业主先稍等一下，然后三步并做两步向保安岗亭走去。在几位外国朋友惊喜的眼神中，只见廖菊英推出一辆手推车，打手势叫他们把东西放上来，外国朋友高兴坏了，用生硬的中国话说：“你－真－聪－明！”。保洁员微笑着帮他们推起车，一直送到了他们的住处，又和保安一起帮他们把东西提上了楼，三位外国朋友非常感激，使劲地憋出了一句话“你－真－好！”
　　故事七
　　危机时候见真情
　　2004年4月至6月，北京燃气公司对北京万科城市花园梨花园的燃气实施改造、通气及安装报警器，接手这项工作的是维修员张格军。一天，控制中心显示梨花苑102业主家发生漏气报警，张格军接到信息后马上赶到现场。因为担心会发生意外，没等业主说话他便将业主推出厨房门外，自己在里面认真地检查问题。原来是业主将空气清新气喷到了漏气报警器上。一场虚惊过去了，但是张格军却给业主留下了深深的印象，“最关键的时候，小伙子不顾自己，想到的是我们的安危，你说我们把家交给万科还有什么不放心呢。”
　　小贴士
　　万科物业服务宗旨：持续超越我们的顾客不断增长的期望
　　万科物业的质量方针：服务至诚，精益求精；管理规范，进取创新
　　万科物业的核心价值观：责任心与敬业精神是前进的基石

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1，2，3……，万科制造

王 蕴

　　

“出口转内销”
       2006年12月11日，是万科工业化2号楼开工的日子，东莞松山湖的万科住宅产业化基地里，迎来了一批日本客人，他们同时也是万科2号楼的合作方，挥锹奠基，耳边爆竹声噼啪，这场景，万科人似曾相识……
      2005年10月，万科工业化实验1号楼破土动工——现在想来，当时在做设计时颇有些“不知者无畏”的勇气。面对“装配整体式预制砼框架住宅体系”这样一个课题，看着手边传统的《混凝土结构设计规范》，很难将两者联系到一起，更无法找到设计的标准和参考。怎么办？万科人第一个想到的就是离深圳最近的香港。
       香港公屋应用预制混凝土外墙已经有三十多年的历史。而且在深圳皇岗路上，经常可以看到拖着装好窗户、栏杆的预制混凝土外墙的货车经过，这说明这种体系是可行的，而且在深圳附近一定有预制构件的加工企业。于是，经过调研，万科人找到了香港工业化程度最高的一个住宅项目——虎地住宅发展项目。考察虎地项目，亲眼看到预制混凝土的外墙、剪力墙、楼板、阳台、厨房、洗手间，成功地在工地装配成了一栋拔地而起的高层住宅，心里渐渐有了底。
        接下来的第一件事就是联系虎地项目的设计方——奥雅纳工程顾问有限公司。这个完成了德方斯、悉尼歌剧院、巴黎蓬皮杜艺术文化中心、汇丰银行大厦等经典建筑的结构设计公司成为了万科第一个签约的合作方。接着万科又顺藤摸瓜地找到了珠三角规模最大的前五家预制混凝土构件生产企业，这些企业均无一例外地仅为香港和境外的工程提供预制构件。经过考察，最后选定了华润系的中威。
       由于缺乏产品的内销资质，所以在1号楼中使用的所有混凝土预制构件，都是先运到皇岗口岸，办完过关手续后出境，随即再以进口的名义入境，接着再运到施工现场，因此，万科人都戏称为这是“出口转内销”。至于施工单位，最初很想邀请虎地的总包方协兴建筑有限公司，但由于内地资质等原因，最终还是选择了华润建筑。

“土办法”解决“洋问题”
      出于急于求成的心态，当时强调的是较高的工业化程度，希望所有拆分出来的结构和围护构件以及单元模块均能采用预制的方式。因此，万科的研发人员将厨房、洗手间进行了整体预制；再加上香港和内地对于结构规范的差异性，所以采用了全预制的方法，将梁和柱都在工厂加工好以后到工地进行拼装，同时考虑到“强柱弱梁，更强节点”的结构设计原则，将大部分梁柱构件均拆分成三维的形式，这些都为后续的施工带来了一定的难度。
      从最后研发人员的总结报告上看，收获最大的还是在施工阶段。以现在的认识程度去分析，当时在设计的过程中缺少自己动手实证的步骤，有一些节点的连接处理带有一定理论化的痕迹。所以，在现场只能用很多“土办法”去解决这些“洋问题”。然而，正是在这种“土洋结合”之中，知道了什么是工业化的设计原则和方法，哪些传统的技术手段是不适于装配式工法的，怎样的设计才能真正体现出工业化住宅的特点和优势。
      四个月的工期很快过去了，在1号楼的主体竣工后，研发人员又分别在上面实验了不同材料的外墙、屋面等围护体系的工艺做法，并且将技术相对成熟的轻钢屋面和外墙体系在武汉的项目中进行了应用尝试。
    2006年10月份，由于第五园项目发展的需要，1号楼被拆除。尽管只存在了仅仅半年的时间，但作为万科第一栋工业化的试验楼，同时也是国内第一个采用装配整体式方式建造的预制混凝土的住宅实体，1号楼的确可以称得上是一个里程碑。

向日本学习
       做完了1号楼，万科的学习榜样也从香港转到了日本。通过研究，人们得知与香港大多数建筑仅使用预制混凝土外墙比较起来，日本的工业化住宅发展走过了一个相对完整的历史过程。战后，由于市场的旺盛需求和政府强有力的推进，经过60年的发展，目前日本在低层、中层和高层建筑中均有相适宜的成熟工业化技术和产品体系以及与之配套的供应体系。更为重要的是，香港没有结构抗震规范，而日本则是个地震高发国家，装配整体式预制混凝土住宅能在日本的建筑，尤其是高层建筑中大行其道，这对于国内业内普遍认为装配式建筑整体性差，不耐震的观点无疑提供了很具说服力的佐证。
      所以，在万科建筑研究中心内迅速刮起了一股“全面哈日”之风。
      “拿来主义”首先面临的是，如何适应中国相关规范，所以第一个被颠覆的是三维构件。基于中国目前还没有完善的全预制体系结构规范，研发人员将竖向受力构件改成了现浇，这样虽然降低了一些工业化率，但是换来的却是工艺的大大简化和实际应用的可行性。在日本，出于成本的考虑，这种现浇加预制的方式也在一定范围内大量存在。为了能在更大范围内顺利地使用这种结构受力体系，在现有国家规范的基础上，万科与同济大学、东南大学等高校将此体系共同申报了地方规程。
      另外，研发人员借鉴了日本住宅中“Skeleton”和“Infill”的概念， Skeleton指的是住宅的骨架，包括结构、承重墙体和公用的立管；Infill指的是不承重的墙体、户内的装修、设备管线以及外装饰部品。日本住宅中将S和I完全分离，这样不仅可以方便设备、装修体系在使用阶段的维护和更新，也可避免传统住宅中因结构构件内的穿管穿线而导致的对受力体系的破坏。
      按照日本人的生活习惯，只需改变室内的隔断和装修就可以满足从青年时期到老年时期不同阶段的住宅需求。这就要求建筑主体的寿命有足够的耐久性，内部的围护和装修又便于拆卸和更换。2号楼就将遵循这一设计原则，通过降板、管井、“两层皮”的装修等措施来实现S和I的分离。在此基础上，将此称之为“VSI住宅体系”，与传统住宅设计最大的区别在于，VSI住宅从设计初就是按照工业化的原则和要求而进行的。所有的解决方案都是围绕如何适应模数化的需求、如何使模板具备更高的通用性、如何简化生产和安装工艺的方向深化。

实战中的领悟
      吸取了1号楼中缺少动手实证环节的教训，在正式开始2号楼的设计之前首先列出的就是对典型节点和构造的工艺实验计划。
      第一步是做模型。针对改进后的构件拆分和节点连接方案，研发人员选取了几个典型的构造节点，按照1:2的比例，完成了大比例模型的制作。由于模型比例较大，所以对每一根钢筋的位置和相互关系都能反映得非常准确。在制作的过程中，很多设计中考虑不到的问题例如模板的位置、钢筋的起弯点以及各方向上钢筋的避让等均进行了调整。
      接下来进入预制构件试样生产和拼装阶段。在广州的一家混凝土预制构件生产厂里，做出了实体大小的梁、柱和墙板，并根据不同的节点构造，和设计、施工单位一起反复地进行了拼装尝试，从中找出适合的设计和施工方案。参照日本的资料，改进了临时支撑和吊点的设计，并找厂家加工了新的配件，这样不仅减少了预埋件的重量，而且还大大提高了材料的重复使用率。在完成四轮的工艺实验后，万科人对2号楼中的梁柱节点和墙的连接有了最佳方案。

合作
      为了建立和培养工业化住宅的供应体系，1号楼的合作方几乎全部参与了2号楼的建造过程，松下、YKK、艾博科、前田建设等著名的日本企业也参与了2号楼的研究和顾问工作，万科与各方均签订了产业化研究的战略合作协议。2007年1月，万科住宅产业化合作方大会召开，联合了更多优秀的合作伙伴，一起对住宅产业化达成共识，促进行业标准的制定和完善。一条完整的产业化供应链正在逐步形成。
      在1号楼上，万科走出了“像造汽车一样造房子”的第一步，第一次尝试了住宅工业化的过程。如果说1号楼还处于概念车阶段的话，那么2号楼则更像一部上市前的样车，已经从实验室走向了车间，具备了可量产的基础，正等待着评估和定型。
      日本最大的住宅制造商积水房屋的研究所里，展示着不同时期开发的不同产品的试验楼，他们称其为“试品”，这些试品印证着积水房屋近半个世纪的新产品研发历史；在万科住宅产业化基地里的试验楼系列，也必将成为中国住宅产业化进程的推动者和生力军。这一天，已经悄然临近。

　

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你误解了工业化住宅多少？

楚先锋

　　

      从事工业化住宅研究以来，在和大家广泛的交流过程中，我能感觉到有一些人甚至是专家都不同程度地对工业化住宅有一些误解。就我个人的认识，和大家作一个探讨。
      我要说的第一个认识误区是关于工业化住宅的造价问题。一般来说，大家会认为工业化住宅是大规模生产的住宅，以工业社会的既有经验来看，“工业化住宅的成本会大大下降”，认为推广工业化住宅的目的是降低成本，这是第一个认识误区。工业化住宅的兴起起源于二次世界大战之后的房荒，当时采用工业化住宅的目的主要是追求速度和效率，以尽快安置无家可归的人，满足“多快好省”的目的。只有这个时期快速建立起来的部分简陋的工业化住宅才比传统的住宅便宜，但那是以牺牲质量为前提的，和我们现在提到的现代工业化住宅完全是两回事儿。后来的，或者说是现代的工业化住宅，从无论是美国、欧洲、还是香港、日本、工业化住宅的建造成本大多高于传统建造方式的住宅。像日本的工业化住宅成本高于传统住宅15％～20 ％。
      那么是不是就是说现代工业化住宅比传统住宅贵，就只有中高收入者才会买工业化住宅呢？这是第二个认识误区。有两个原因：一是这两种住宅的质量是不同的，对非同等质量水平的住宅产品不能简单地从价格高低就下结论。第二个原因是由于其质量较好，一方面其后期维护费用较低，另一方面其耐久性较好，使用时间较长，最后其生命周期内的总成本(life cost) 会比较低，所以这就出现了一个很有意思的一现象，只有中低收入的家庭才考虑购买工业化住宅，因为这种住宅的综合性价比较高，很少出现后期维护费用较高，买得起用不起的情况。反而高收入家庭会考虑传统住宅，这种住宅可以根据自己的喜好来进行个性化定制，满足工业化住宅不能满足的个性化需求，而同时高收入家庭也能够负担得起后期较高的维护、运行费用。
      所以，如果说早期推行工业化住宅的目的是为了速度和效率，那么现在推行工业化住宅的目的是为了提高工程质量，两者都不是为了降低建造时的成本。
      那么是不是说建造工业化住宅并不能给开发商带来利益呢？因为提高质量、降低后期维护费用和运行成本，虽然会给客户带来利益，但会增加开发时的建造成本，为销售带来不利影响？其实这也是一个认识上的误区。现行的房地产政策下，对开发商的资金链控制越来越严，部分城市已经实行了对商品房预售款的使用控制政策，同时政府也在酝酿实行取消商品房预售的政策，开发商的资金链将会越来越紧张，这时工业化住宅所带来的速度优势的价值就凸现出来了。我们曾经测算过，如果一栋18 层住宅的开发周期（从付出第一笔土地款到收回第一笔商品房预售款）能够从18 个月减少到8 个月的话，即使住宅的建造成本提高30 ％以上，其资本净收益率仍然是提高的。而据国外的经验以及我们从一系列试验中得出的数据来看，采用PC(预制混凝土)结构的工业化住宅，规模化生产之后其成本增加也能够控制在15～20％左右。在未来面临农村经济条件好转，出现民工荒，农民工工资大幅提升的情况下，工业化住宅的优势将更加明显。
      自从工业化大生产方式在亨利·福特手上发扬光大以来，基本上就形成了工业化、标准化和个性化、多样性的对立性认识。福特在开创大规模生产模式的时候，曾经说过一句话：“顾客可以选择任何颜色的汽车，只要汽车是黑色的”，他的话充分表达了大规模生产的本质—大规模制造出相同的产品。当然，福特知道只要在产品生产线的末端配置几把不同颜色的喷漆枪就可以很容易地让顾客挑选颜色了，但是，福特也清楚地知道，一旦他对产品的多样性让步，产品的一致性立刻就会彻底消失，对他而言，产品的一致性是大规模生产的关键（参见：机械工业出版社，彼得.德鲁克著，《管理的实践》，第84页）。那么是不是说工业化住宅就不可能满足个性化、多样化的需求呢？这又是另一个认识上的误区，是对大规模生产方式的误解，真正的大规模生产方式比人类涉及的任何其他生产方式都能制造出更多样的产品，大规模生产方式的本质应该是以标准化、统一化的零部件来组装各种不同的产品。正如同样的质子、中子和电子组成性能各异的各种原子，数量有限的原子又可以组成这个丰富多彩的世界和宇宙，其基本组成越简单，其变化就会越丰富。尤其是自动化技术出现以后，先进的技术创造了丰富的多样性。这一点可以看看迅速兴起的连锁超市、加油站、快餐店，它们的外形逐渐趋向一样（从传统方式的多样化过渡到工业化的标准化），但其供应的商品却多种多样，这是因为食品及食品包装技术比建筑业更发达的缘故。
      建筑业迄今为止尚未达到大规模生产的阶段，同时又会受地方法规和保守政府的限制，建筑技术的进步速度远远落后于其他行业。哥伦比亚大学商业研究所的范·考特·海尔教授指出“自动化的设备……可用与大量生产几乎相等的成本，来生产广泛的多样性产品。”所以技术越进步，产品多样化的成本越低。当建筑业在技术上赶上制造业后，连锁超市、加油站、快餐店就不会再像同一个模子制造出来的那样了，那时，从传统方式的多样化过渡到工业化的标准化不得不让位于工业化的多样化了。（参见：中信出版社，阿尔文.托夫勒著，《未来的冲击》第147页）。标准化的模块同样可以组合出外观丰富的工业化住宅建筑。

      实际上，工业化住宅就是将施工现场的部分工作转移到了工厂内制造，整个生产、制造过程采用工厂的质量管理模式，以保证住宅产品的质量及质量的稳定性。那么是不是意味着极为大量的现场施工工人会面临失业呢？这是政府管理人员的一个认识误区。首先在现场施工这种粗放式管理现状下，农民工的权益得不到保障，工资以及社会保险经常没有着落，住宅产业化却可以促使这些农民工转化为产业技术工人。在政府能够有效管理的住宅工厂里，产业工人的劳动条件、技术培养、各种福利待遇可以得到有效保障。同时，也是社会完成产业升级的一个重大成果。
      这可能会带来另外一个认识上的误区，即产业技术工厂里人需要较高的文化技术水平。在百老汇的一个音乐舞剧处中，有一个叫做亨利·福特的人解释他的装配线特征时的一段唱词就很能说明这件事情，他说：
      想看看我的工人吗？
      啊，我的理论是
      这个国家在前进
      每个工人都是正在运转中的齿轮上的一个齿
      啊，这就是亨利.福特的想法
      一个人上螺丝，一个人装棘齿
      还有一个人去拉绳索
      装配中的汽车不停地向前移动
      这是对亨利.福特的屈服
      萨姆，让传送带转快点儿，转快点儿
      大规模生产将席卷全国
      这是一个简单的想法，它将获得全世界的奖励
      每一个不太聪明的人
      能够学会永远地去拧螺丝
      或踩脚踏板，或控制操纵杆
      ( 摘引自：东方出版社，托马斯.弗里德曼著，《世界是平的：“凌志汽车”和“橄榄树”的视角》，第208 页)
      我们可以看到，在珠三角的很多电子工厂里面，成千上万的只有小学文化程度或者更低的女工，在日以继夜的生产( 组装)电子产品，原因就是，需要精密控制的、复杂的、重复性的工作大部分都是由机械来完成的，而最终的装配工作通过技术措施能够保证任何人来做都不会出差错。
      对现场的预制装配施工的工人也是一样的。并不是说做预制装配的施工队就应比传统施工的施工队技术水平高。工业化住宅的目标之一就是要消除现场的人为因素对工程质量的影响，从而形成稳定的工程质量。如果一定要具备一定专业技术水平的人才能进行装配施工，就不能保证质量的稳定性了，工业化住宅应该形成一系列的工业化住宅部品生产标准、施工安装标准及其简单易用的安装手册/操作规程，让任何一个人经过简单的培训都能够进行操作，也就是说，在中国现行条件下，工业化住宅要以技术手段来解决操作问题。曾经听到世界500 强企业欧文斯科宁曾经花费巨大代价研发过一种弹性套垫，垫在固定墙板的钉子下面，防止工人将钉子钉得过紧，损坏墙板。如果没有这种弹性套垫，工人就不一定能够控制得住钉钉子时的力度，也就不能保证墙板不被破坏。我也在YKK AP的工面看到过一种操作工具，通过一种定位装置，即使是实习期的女工都可以分毫不差地将垫片粘贴在铝合金窗型材的特定部位。这都是以技术手段解决操作问题的成功案例。工业化技术应该保证每一个工人经过简单的培训就能借助工具保证产品的精度，从而保证产品质量的稳定性。同样的道理，这种原则也适用于我国的工业化住宅生产、建造的各个环节。
      住宅的工业化是几代人的梦想，但是受到市场、成本、知识的局限，认识上有一些误区。和欧美、香港、日本相比，我们走得太慢，希望我们能够尽快走出误区，学习别人的经验，用一半或者更少的时间完成别人历经20多年走过的工业化住宅技术发展道路。