万科企业0002、2002相关资料 长期跟踪

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富力、保利屡创地价新高　万科冷对广州抢地潮

21世纪经济报道 　2007-09-13 16:02:59


　　
　　本报记者　苏丝　实习记者　代邱南
　　广州报道
　　
　　9月11日，广州土地开发中心推出13幅建筑面积共140多万平方米土地，市场谓之“推地抑价”。然而，这次广州土地市场罕见的放闸，引来的却是35家广深两地以及新加坡开发商更为疯狂的竞价，每幅成交的地价都超越底价1－4倍，楼面地价屡创区域新高。
　　富力地产(2777.HK)以1.8亿元人民币夺得白云区同和一带云祥路地块，折合楼面地价1.8729万元／平方米，创下广州住宅地价之最。而地产大佬万科(000002.SZ)虽入场竞投却毫无斩获，空手而返。
　　
　　地产大佬冷思考？
　　
　　9月11日当天共有番禺、花都、白云10幅商住地块，以及越秀、海珠3幅烂尾地块入市，总用地面积超过68万平方米，未来两三年约可提供上万套住宅。
　　截至11日早上8点，上述13幅土地已有78个投标报价。在这13幅地块中，尤以地块面积大、处于市区近郊位置的白云区金沙洲板块和番禺板块最为抢手，而番禺区中心城区南区规划滨江大道(规划高速公路)北侧、规划大涌路东侧地块，共11家开发商报名应价，最后金地集团(600383.SH)以15.9亿元胜出。
　　万科7月份刚获取番禺一块住宅地，楼面地价5784元／平方米，在此次众多参与竞拍的开发商中，万科地产显得冷静异常，土地储备脚步有放缓之势。
　　此前，记者获悉万科各地分公司正在筹备设置策略总监一职，专职为各分公司分析当地区域发展战略，包括拿地计划。这一次，万科仅参与了番禺滨江大道地块拍卖，但最终金地集团以楼面地价6230元／平方米拿下，比万科上次所拿西丽南路地块高出446元／平方米。
　　一位顾问行人士指出，某些大型房企对于行业现象的过热已经开始进入冷思考阶段：地价房价急升，下一步该怎么走？这类房企考虑的不仅仅是如何保证利润率，这波涨势能持续多久，如何规避地价房价下跌带来的风险才是他们真正所关注的。
　　
　　业绩如何追PE
　　
　　广州政府此次卖地收入95.1亿元，而业界马上质疑：广州房价要赶超北京上海？拍卖场内即有人放言：广州房价没有下跌的机会了。广州房管局市场处处长黄文波拍卖结束后表示，地价不是推高房价的关键因素，房价涨跌只会因应市场供求关系的转变。
　　一家大型国企改制的房企相关人士指出，外来开发商蜂拥广州抢地并非第一次，广州一些新片区的天价地块往往都是外资上市公司获取，例如香港南港投资有限公司以7.4亿元投得琶洲地块，楼面地价琶洲第二；香港永恒投资投得珠江新城I1－3地块，楼面地价5022.6元／平方米。
　　随着资本市场向好，国内上市房企往往流露高价拿地的豪气。该人士将之归结为两大因素：资本市场运作顺利导致花钱买地和不断扩张的连锁反应；上市房企要保持利润率，必要先保证开发量和销售量以及等量土地储备。
　　例如富力地产，此次经过100多次举牌，投得白云区云祥路商住地块，成交价1.8亿元，是其报价4000万元的4倍多。保利地产(600048.SH)以42亿元拿下金沙洲两地块，楼面地价也创出了该片区的新高：8769元／平方米和8112元／平方米。
　　上述人士表示，富力地产市盈率(PE)目前已经达到五六十倍，保利地产的市盈率更是100多倍，这表明，上市房企的股价都在透支未来几十年的业绩。为了保持业绩，不断拿地只是上市房企生存的连锁反应之一。他续称，目前大部分上市房企都会通过保持开发量、缩短开发周期、拉长销售周期来保证利润率。而根据业内人士估算，上市房企在广州市场的占有率只在50％左右，其他非上市房企普遍有捂盘倾向。
　　保利地产营销总监胡在新则指出，保利地产目前利润率较高的城市仍然是北京、上海、广州，因此在广州持续拿地是必然的，而由于上市公司结转周期变长，保利地产要保持10％的利润率，就要先维持相应的开发量和销售量。
　　上市房企对土地的饥渴，颇有豪赌未来几十年业绩增长的意味。这也是众多房企寻求上市的原因之一。业内人士所顾虑的是，随着此次土地出让地价暴涨的信息发布，广州市民一旦盲目跟风抢购房子，必然导致广州房价新一轮涨幅。
　　而广州目前正在酝酿的经济适用房，被专家认为是最有效抑制房价的一种手段。这类型产品将以何种方式、何时推出，至今仍是未知数。

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松山湖1号：万科首个纯别墅社区
2007-09-13 08:49 来源：深圳特区报

    新华网深圳9月13日电（顾洪波）松山湖1号位于“科技共山水一色”的松山湖科技产业园区内，是万科继上海·兰乔圣菲、深圳·17英里后打造的又一高端别墅项目。据万科地产相关负责人透露，松山湖1号新一批新品将于9月隆重上市，预计将推出127套面积约为140－235平方米的联排、双拼别墅。

    松山湖1号占地面积约13.3万平方米，建筑面积约7.7万平方米，容积率仅为0.58,共规划有约350户临湖联排别墅和独栋别墅，是万科在珠三角地区打造的首个低密度纯别墅社区。松山湖1号可尽情享受8平方公里淡水湖泊以及 50平方公里绿色植被等极度稀缺的景观资源，整个项目的第一层被荔枝、龙眼水果等绿色果树所包围，第二层被浩瀚的湖面水域所包围，第三层更被松山湖园区道路上的百年古树所包围。

    松山湖1号巧妙地采用了西班牙玛莉亚·卢萨公园作为蓝本规划园林，并将土地资源更多地分配到每一户的私家花园之中，从而使未来的居住者能享受到更优化的生活空间。

    有业内专家分析指出，17英里的成功已奠定了万科在中国高端别墅领域中的地位。松山湖1号作为万科历史上开发的第一个真正纯粹的别墅社区，将在继承兰乔圣菲、17英里之开发经验的基础上有重大突破，从而有望成为中国高端别墅界的标杆性产品。与此同时，由于东莞房价目前仍处于起飞前夜，身为中国高级住宅的松山湖1号与深圳同类产品相比仍具有极为明显的价格差距，值得市场给予高度关注。

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万科金御华府“三天无理由退房”
2007-09-13 14:36 来源：新华网广东频道

    新华网广州9月13日电（梁瑞卓）最近，佛山万科开始在金御华府销售时执行“三天无理由退房”的举措，在佛山房地产市场上引起了强烈反响，业内人士认为，此举表现出万科对自己产品的自信和对社会的诚信。

    据《佛山日报》报道8月2日，随着万科金御华府营销中心、样板房、园林的正式开放，金御华府项目也正式迎来了为佛山人所见证、品鉴的过程。

    位于凯旋门顶部10层的营销中心，让佛山人感受到了万科叹为观止的产品功底。据了解， ART DECO建筑风格是万科产品在佛山的初次展现，如此高品质的形象展示，也是金御华府赢得市场和客户追捧的重要原因之一。

    8月11日和25日，叠院和景院产品相继推出市场，并取得了不俗的销售业绩；万科一直以提升客户满意度为目标，关注客户在整个购房过程中的体验；另外，万科特别注重对客户的责任感，从公开展示项目“红线内外不利因素”，到8月下旬，万科开始在金御华府执行“三天无理由退房”的举措，表现出作为中国的品牌开发商对自己产品的自信和对社会的诚信。

    据了解，万科金御华府目前仍有部分单位在售。金御会所以及联排、景院的示范单位正在进行整改，预计中秋节前开放。同时一系列针对客户的答谢活动也正在紧锣密鼓地筹备中。届时金御华府将以更出色的服务和展示来迎接您的到来。（完）

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天津万科十五周年摄影展系列报道（二）


——市民积极投稿 镜头记录历史瞬间
http://newhouse.tj.soufun.com 房地产门户-搜房网 2007-9-14 10:13:00 每日新报 吴江
摘要：

万科“城市老照片”主题摄影征集活动已开展两周，受到市民热情支持。据万科介绍，目前已收到近百人的投稿，其中万科业主超过三成，摄影照片总量达500余张。

参与者们对活动表示出了非常大的热情，很多人也在赞赏万科的举动。这其实不难解释：城市的变迁对任何一个身在其中的人都有重大意义，人们绝不会眼见着自己居住和生活的地方日新月异却无动于衷，因此，应该有这样一个平台，把珍藏在那些私人橱窗里的宝贵影像资源拿到公开场合供大家欣赏。作为一个有社会责任心、提倡人文关怀、又有资金实力的企业，万科开展的城市摄影征集活动，显得水到渠成。

本次活动是天津万科15周年举办的大型社会活动，以“探索居住文明、躬耕城市生活、憧憬天津人居未来”为主题。通过15年的耕耘，万科在天津赢得了广泛的信任和影响力，为感谢社会，万科将以更亲和、更贴心的姿态与市民生活相伴共度，以博大感恩的胸怀回报业主和社会。

活动具体方式为：首先向市民广泛征集城市老照片，之后由专家评出优秀作品，最后给予奖励并公开举办摄影巡展。照片征集时间为8月26日至9月26日，评选时间约为两周，10月8日起开始举办展览，多家摄影协会将给予支持。活动设有一等奖1名、二等奖3名、三等奖6名、优秀奖若干，此外所有参与者均可获得由万科提供的精致礼品。

活动对摄影作品要求是：照片要体现出天津15年来城市生活、人文风情的巨变，最好有主题、有故事性、有深刻意义，形式不限，照片、胶片或电子扫描件均可。

照片投稿方式：

地址：和平区西康路塞顿中心C座21层万科公司收（请在信封上注明“老照片征集”）

邮编：300051

电子邮件：laozhaopianzhengji@126.com

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万科第五园三期盛大开盘 推出548套高层观景房
http://sz.house.sina.com.cn 2007-09-12 09:55 深圳晚报
        ·李宗苗：金九银十被谁抛弃
·房奴是可以這样脫困的
·漂亮之家流行10件事
·经适房已落实4189套
·周星驰买宅购铺坐拥15亿
                ·违建可以这样操弄合法吗
·深圳二手楼交易降50%
·麦兜:炒基金必赚术
·戴欣明：管理不等于服务
·股票5000点上 如何选基金
        ·二手豪宅成交大幅下滑
·深圳新盘销售不足50％
·深圳人外地投资上升
·全国最贵地王诞生
·地板收货时应该注意什么
                ·未来10年房地产业仍是热门
·中国落马巨贪9成养情妇
·投资客力挺新口岸物业
·8月份二手楼市成交缩量明显
·任志强不过是个商人

　　9月8日，万科第五园推出首批观景高层盛大开盘。此次第五园三期共推出揽月居、映月居两栋高层，共计可售单位548套，开盘两天(9月8日、9日)累计到访客户300余批，成交约230套，销售率逾四成，最终实现销售均价约14500元／平方米，销售金额达2.2亿元。

　　高层傲居坐享开阔视野

　　万科第五园项目2007年不断推陈出新，自三期全新庭院别墅4月开盘，6月售罄之后，三期的高层景观房依然受到市场的热捧。据记者现场了解，到场嘉宾多是万科地产的忠诚客户，有些还是第五园的老业主，他们很多人已经买了万科其他楼盘。从第五园的热销情况来看，万科的品牌以及产品创新优势再一次受到了客户及市场的普遍认可。

　　因为第五园前期发售的都是别墅和叠院HOUSE，该批高层多数单位视线开阔，拥有极佳的高度。第五园高层单位傲居三期北端，向南俯视第五园55万平方米建筑群，一字型排开，揽尽园林气韵。而本次推出的揽月居和映月居两栋高层，主力户型为两房和四房，面积在40至115平方米之间，户型各有特色，两房拥有小区最好的景观资源，而四房户型紧凑，首付可以两成起，为三口之家提供了最优性价比的选择。

　　交通改善关内客增多

　　“万科第五园的观景高层依然吸引了大批华为等周边企业员工购买，同时关内客户的比例也越来越大。”据万科第五园项目的相关负责人表示，随着梅林关交通改造、地铁6号线规划，坂田作为离特区中心最近的置业板块，关内客户已经普遍接受置业关外的生活模式。

　　据了解，第五园是目前在售项目中距离中心区最近的大型社区，而且三期高层户型结构合理，空间感和舒适感都非常强，因此也吸引了较多来自福田的自住客购买，在此次开盘销售的产品中，考虑自住需求的客户超过了80%，45%的客户来自福田，而南山的客户也因为南平快速的开通不断增加，此次已经达到20%之多，成为继福田、坂田之外的第三大客户来源地。

　　“坂田到福田中心区一般只需20多分钟，过一段时间南平快速与坂雪岗大道接通后，开车应该15分钟可以进入市区内了。”在华强北一间小学任教的徐先生在开盘现场向记者透露。

　　在接下来的三个月，第五园三期还将先后迎来观景高层H1栋以及叠院HOUSE的开盘，第五园的开发面积将达到30万平方米左右，一个极具文化品位而又适宜居住的低密度中式人文社区已然成型！(李锦伟)

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白云区将推新盘万科云山 七成单位是90m2
http://www.soufun.com 房地产门户-搜房网 2007年09月14日11:51 羊城晚报  谢蔓  

“十一”期间白云区将推出的新盘万科云山【详情页 业主论坛】近日开始对外开放。该盘是白云区国庆黄金周期间推出的少数几个新盘之一，该盘位于白云大道北东平村路段，小区总建筑面积约14万平方米，规模中等，最大亮点是小区内拥有一个“私家”市政山体公园，向往山居生活的购房者可以留意一下。

只有两种户型

该盘户型设置受到“90/70”政策的限制，建筑面积在90平方米的户型占全部单位的七成。记者在楼盘示范单位见到，90平方米三房单位的户型设计显得很实用，并且都带有入户花园和大阳台。该户型的最大特点是将走道空间纳于客厅、卧室内，适度增加空旷感，并使3个房间的面积都差不多大，都可以摆放常规尺寸的睡床和衣柜。另外，房间还设计了等宽面积的飘窗，将室内空间最大化向外延伸。除了90平方米的三房户型外，楼盘另一种占30%的户型是120平方米的带主人套间大三房。【国庆落实“90/70”新政 预计楼价不可能低】

由于楼盘90平方米的单位占大多数，因此在售楼部销售人员也不断征求买家对户型的意见。“90平方米够不够用啊？不够的话可以买两套打通。”销售人员对一名买家说，而另一名销售人员则对一位看完板房的先生说：“两套打通，有两个房产证，还可以避免交‘豪宅税’。”

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万科郁亮:万科能否继续领跑　重点在于北京(图)
焦点深圳房地产网 sz.focus.cn 2004年08月12日10:01 北京青年报 耿蕾


　　■房地产业受社会尊重程度不高

　　我们的目标是要成为最受投资者、最受客户、最受员工欢迎和最受尊敬的企业，这是我们不变的目标，我们认为，万科如果做到三个欢迎和一个尊敬的时候，规模不会有问题，行业领跑者地位不会有问题，社会影响力和地位就不会有问题，这是我们的目标。为什么还要加上社会尊敬，因为我们认为，房产行业到目前为止受社会尊敬程度不高，这就带来很多的问题，其中最大的问题在于消费者和发展商之间的不信任，这样导致社会交易成本非常的高昂。最典型的例子是秦兵的204 条，这是不信任，204条或许可以解决一部分的问题，但是不可避免的带来交易成本的上升，无论是对于发展商还是对于业主来说。每个业主都带律师来买房，交易成本自然就上升了，我们认为这是损失。我们应该努力提高受尊敬的程度，减少整个交易的成本，这样对自己有利，对业主有利，对行业发展也有利。

　　■中国企业大多因为发展过快而失败

　　中国很少有企业是因为发展太慢而垮台，大多数是因为发展太快而失败的。规模当然是衡量一个企业很重要的标志，但是，我相信它的核心影响力，对行业的影响力，对社会的贡献可能不是规模所能替代的。

　　作为一个优秀的发展商，应该为行业的规则完善做出自己的贡献，而不是不断的破坏新行业的规则。它应该为这个行业受社会尊敬程度而去努力，而不是破坏它。所以，我想，衡量一个企业的大和小，我觉得优秀也好，不优秀也好，可能需要更全面地看事情。路遥知马力，可能领军一两年很容易，但是从更大的时间跨度来看，可能会看得更清楚一些。

　　■用二十年总结出三个词：专注、透明、稳健

　　过去二十年，我们有哪些是值得我们肯定的东西？第一万科很专注的做事情，自确定大众住宅为主业务以来，12年来我们不受任何诱惑地专注做事情，就是做住宅。第二，万科很透明，一直在透明规范方面做很多的努力。只有透明才能建立信任的基础。第三，稳健发展，你在发展过程中一定要留有政策变动的余地，不能说宏观调控不能适应就赖别人，还有就是有市场变动的余地和犯错误的余地。回顾二十年，万科不断地犯错误，但是在这个过程中不断地找到自己的方向。如果总结二十年，这三条可以记住：专注、透明、稳健。

　　■谁是学习好榜样

　　我们认为中国的房产行业处于粗放经营时代，是跑马圈地，占山为王，但是从现在开始如果还是这样的模式，一定不会适应未来的发展。我们也在不停地找万科的标杆，过去我们有两个老师，第一个就是索尼公司，第二是新鸿基。新的时期，我们新的标杆是美国的PULTEHOMES公司。这家公司也专门做房地产，在美国也是跨区域发展，连续盈利，也是上市公司。它的盈利水平比我们高得多，他们净资产回报率可以达到18％以上，而我们目前近几年的净资产回报率也在不断地提升，我们现在是11％上下。从这一点来看，美国公司的规模是我们的六倍，盈利水平是我们的九倍，所以，我们觉得中国的房地产发展商可以提高的空间是非常大的。

  ■万科强调均好性

　　万科目前分布在19个城市，有8000名员工，地产方面的员工大概有1700到1800人左右，还有物业方面的员工。万科的管理是比较集权的，总部对各地的子公司的管理，信息是直接到总部的，人员、资金、专业性的把握都在总部这边，所以，在专业性的把握下，万科在各地盖的房子都要达到万科的最低要求和标准，这方面我们把握得住。

　　万科怎么评定这些子公司呢？第一，财务方面，我们有会计师的审计报告，主要是看占用资源的回报率。第二就是客户的满意度，这是我们每年请独立第三方就客户的满意度进行调查给出的数字。第三是员工满意度，这个指标也是请独立第三方机构做的，就我们全国各地的员工进行调查得出每个地方、每个公司他们满意度的情况如何，这也是客观数字。第四就是可持续发展，其实就是定向发展，我们从买地的公告就可以看出来。万科和其他公司不一样的地方就是均好性。

　　■万科下一步如何布局

　　首先，万科未来十年仍然做住宅业务，对中国住宅业务我们还是非常有信心的。宏观经济背景、城市化水平和人口结构都说明了这一点。

　　第二，区域发展方面，我们将采用三角模式。我们这么布局，也是为了规避单一市场风险。

　　第三，融资渠道方面。万科在融资渠道多元化上做了很多的尝试，到目前为止房地产发展商所拥有的渠道我们基本都有，只是地产基金没有用，因为现在地产基金对于回报的要求对于我们来说是不合算的。我们在境外融资的时候，考虑的不仅仅是获得一个融资渠道，更是提高我们的项目管理水平。万科目前对融资的看法是与其把精力放在多元化方面，不如更关注提高资金运用能力，这样才更有可能获得资本的支持。否则你的经营发展就很危险，有本事拿更多的钱更危险，失败可能会更大。

  ■北京的战略地位

　　北京万科在整个万科系统里面，业绩水平是不理想的，这里有很多的原因，有历史包袱，有市场条件限制，也和总部关注的重点有关系，比如说我们前段时间重点放在珠三角，去年放在长三角，北京、天津重点放在天津。天津已走入正常的轨道，现在开始把重心放到北京，我们在北京的项目是最少的。所以，我们希望能够加大投入的资源，不仅是钱还是人力资源，我们希望通过两年的努力，在北京也能够达到集团目前正常的一个经营管理水平。我们希望京津和珠三角、长三角一起形成三足鼎立的局面。

　　“8·31”的政策变动使我们对北京市场更有信心，北京市场的透明度和规范程度会提高，这样有利于我们去获取新的项目。

　　当然，我们可以看到宏观调控对大发展商影响更大。小发展商可以不做，或者把项目给我们，或者合作开发，做完不做了，而我们必须做下去。这意味着我们有更多的机会，从那些项目公司里获取合作开发的地块。我听说北京光这一类项目有四千多万平方米，我觉得这个总有机会给我们。

　　■不以性价分产品

　　我们原来分产品是分低档、中档、高档，这样区分太粗了。我们未来根据客户一生的购房行为分为四次，首次置业、首次换房、二次换房和退休置业。我们将努力提高客户忠诚度，让他们第一次买房之后跟着我们买下去，这是我们和标杆学来的，他们有37％的产品是卖给原来的客户。

　　如果客户有居住体验，对万科认同，就会选择我们的产品。比如说现在青青家园多层的，我们基本是首次置业为主的，像西山庭院就属于二次置业的对象，这样的区别，可能会更准确一些，便于给客户提供需要的服务。

　　■“磐石行动”追求品质提升

　　“磐石行动”是我们建立企业文化的一个重要举措。早年万科是从营销起家的，工程质量有不完善的地方，后来万科一直关注品质的建设，我们把提高品质的行动叫“磐石行动”。

　　实际上，万科未来十年成长的目标是有质量增长。有质量增长包括几个指标：一个是占用资源的回报水平要上升，这又分为两块，一是运用钱的能力上升，第二就是人力资源回报要上升，比如在北京，我们现在这个团队做三个项目，再多两个项目的时候人手不需要增加40％，而是增加10％就够了，这样员工的水平各方面上升了，舞台也大了。第二就是客户的忠诚度上升，在万科37％的客户买房子是熟人介绍。房子的很大特点是要居住才能体验出来，才能有忠诚客户，所以我们一直说我们的工作70年有效，这是长期居住，长期居住就要靠品质来提高客户忠诚度。第三就是产品和服务创新的能力，不能把产品越做越低端，而是要不断地创新，不断地迎合和满足客户的不断上升的需要。

  ■王石的精神魅力

　　王石虽然好像在游山玩水，但他其实大部分时间都在工作。如果董事长整天坐班，怎么培养出成熟的总经理来？有很多人说他现在总是休假，但是在1999年辞去总经理职务前他没有修过一天假，这可能是很多人对他的误解。

　　我和王石的分工是，董事长管没确定的事，我管确定的事；他更多地看未来，我关注现在；他更多地关注精神层面的东西，我必须做出物质的成果来。他是一个创业家的典型，永远充满了非凡的创意，而我是职业经理人的代表。所以，我觉得配合挺好，一个是前锋，一个是守门员。

　　如果领导精神上的魅力让你不可抗拒或者距离是全面的话，我想这种合作就好办了。王石董事长作为万科的创始人，对自己要求非常的严格，这一点万科没有人可以和他相比，所以，他是榜样和力量。万科的企业文化是比较简单的，这和他有直接关系。这么多年，我和董事长之间有过意见分歧，但是没有激烈冲突过。

　　董事长没有对我的工作做过评价，但我相信他对我的工作是满意的。

　　■万科的选人标准

　　万科的文化就是人文精神和市场精神，这是万科企业文化的两个根。

　　万科选人的标准：第一要有敬业精神。第二就是专业能力，你一定要比你的同行拥有更高的专业能力，这样才能适应在万科的发展，如果你是表现平庸很难获得发展的机会。第三，我们这个行业不再是培养明星、围绕明星运作的行业，必须有团队精神。

　　工作回报包括薪酬和职业身价两部分。职业身价的提升，这是在万科这样的领跑者公司所能达到的，从调查来看，员工很满意。每年我们请专门机构就每个城市薪酬水平进行调查，万科的整体薪酬水平处在中上水平。我们之所以还不能提供最好的薪酬水平，那是因为我们的效率、效益还没有达到这样的高度。房产行业运作的效率是最低的，所以，从这一点上讲，我们还需要努力。

　　万科不提倡员工为理想献身，我们希望每个员工都健康丰顺.

我主要是分配工作，他们很能干，做得很出色，一般我不干预他们的工作，比如说规划设计，我从来没有干预，我去开会，他们一定请我发言，我怎么说好，我说不专业的话别人听还是不听，还不如我不去干预，让他们自己做就行了。这边我怎么发现问题呢？很简单，我上班第一件事情就是打开网络看投诉万科，看看客户对万科有什么意见，再一个就是打开内部网站的“管理一线”论坛，这个网站是给员工投诉的，我是版主。看了以后就知道了，没有必要让员工每天来汇报，把自己搞得很辛苦。

　　■摄影/本报记者耿蕾

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腾讯网达沃斯专访郁亮

——万科集团
　
　

   2007年9月6-8日，“世界经济论坛首届新领军者年会”在美丽的海滨城市大连召开，本届年会的主题为“变化中的力量平衡”。腾讯网作为世界经济论坛的官方网络合作伙伴，对本次盛会进行全程网络直播。9月6日，万科公司总经理郁亮先生接受了腾讯财经的专访，以下为访谈实录。

    主持人：大家好，这里是大连达沃斯夏季年会主会场，今天来到我们腾讯财经演播室的是万科公司总经理郁亮先生，郁总您好。
    郁亮：大家好。

    主持人：首先请您谈谈您对这次达沃斯的感受，为什么把这次论坛放到大连举行呢？


    郁亮：为什么放到大连举行呢，这个不冲突。就像万科来说，我们从自身业务来看，我们没有任何想法想把业务放到国外进行，无论是我们最早设计，到现在我们的资金到管理，其实我们都在跟世界在互动，这次有机会过来听听，对我们是很有帮助的，尤其对国内企业大开眼界非常也帮助的，否则大家去瑞士的话，这个成本，时间，语言都是很大的问题，这点呢，中国企业家，经济人士可以就近了解，和国际上进行第一时间的互动，我觉得是非常有意义的。

    主持人：万科是中国很值得尊敬的一家房地产公司，您这次作为万科的代表，来大连参加达沃斯，有一个什么样的行程安排，您将做一个什么主题发言呢？

    郁亮：我这次是有一个发言的计划，但是主要是过来听听的，今天上午的全会，比如这次证监会主席的发言，让我们了解了很多，比如美国次级贷款，原来我们以为这个事情跟我们是很遥远的，其实这个事情对美国经济的影响有多大呢，实际的影响数字很小，但是影响了人们的信心，从而引起了一个很大的事件，这个对中国房地产市场来说也是一个警惕，尽管我们是两个不同的市场，我们现在没有发生，可能未来会发生，所以这次是抱着学习的心态来的。跟国外的先进企业相比呢，我们还是有很大的距离，我们可以认真学习一些东西，开阔眼界，这是我最大的收获。

    主持人：我们知道现在房地产行业很大一部分是依靠银行的资金，包括我们购房人，开发企业很多的资金也是来自银行，这个次级债风波发生之后，实际对房地产整个信心是很大的打击，在美国啊。您对中国的金融结构，包括对房地产的密切关系，您是怎么看的？

    郁亮：说到和世界企业的差距，包括是房地产行业中的差距，只有一个。我说中国企业不成熟，除了管理上不成熟之外，我们的实力不够强大，比如我们万科，我们发一百亿之后，我们也是两百多亿的净资产，跟香港新鸿基差不多1500亿净资产相比，我们还是他的零头。所以从这两上讲，我们中国的企业从弱变强的过程中需要源源不断地来自资本的支持，包括银行，包括资本支持，包括中国的的消费者的支持才行，这是我们唯一赶上世界规模企业这么一个路径，所以大家都为此要努力的。目前美国次级债给中国市场，中国的房地产市场发展进步那么快，确实有一些亢奋的因素在里面，所以我们也是非常冷静地看看，我们密切关注市场的变化。

    主持人：万科在国内已经是数一数二的房地产企业了，但是和您刚才提到的新鸿基和和记黄埔比，相对还是比较小的。在国内经过这么多年的发展，到现在一个规模，如何取得一个突破，上升到新的台阶，从国内的第一阵营突破进入到国际房地产大公司阵营里去，您有什么新的战略的规划呢？

    郁亮：这确实是万科下一步的发展目标，尽管我们现在在领跑中国房地产行业，我们一到八月份，我们销售收入298亿，我们去年全年才212亿，我们今天刚好公布了这个数字，这个进步是很快的。从某种程度上讲，我们在追赶世界优秀企业的过程中，我们还有很多的路要走，其中一个重要的问题是中国的房地产企业还很粗放，经营水平和管理水平都很粗放。我觉得首先我们可以把世界优秀企业，最近我们也是在考虑，我们是不是应该和中国的制造业好好学学，中国制造业早年其实也是很粗放的，经过这二十多年的发展，中国制造业水平在世界上有一席之地了，比如他的品质控制，比如说他的成本管理，比如流程管理，比如售后服务，比如品牌塑造，这些方面其实都走在房地产行业的前面了，因为他本身在国际市场拼打过程中建立起来这些东西的。中国房地产行业在走向世界级的水平的时候，首先应该借鉴于国内中国制造业的成长经历，学习他们宝贵经验教训来提高自己，这样我们才会发展得更顺利一些。

    主持人：国内很多的房地产企业都提出过挑战万科的口号，最著名的就是顺驰，当然顺驰现在遭遇了一些困难，您现在觉得国内房地产企业中有没有一个比较忌惮的竞争对手？

    郁亮：其实我们一直是万科有句话说我们把自己放在低处，这样才能更好地吸收别人的长处和优点，包括把自己放在高处呢才能有做大是的胸怀和眼光。其实这两句话是万科一直坚持的，我们的眼里只有同行而没对手，我们同行之间，这个行业还很脆弱，整个企业发展上实力还不够强大，这个时候我们合作发展，而不是把别人当做对手来看待。

    主持人：您上任不久就打出了变革的一个说法，就是您在公司经常很多的文件都用到变革这个词，您觉得您当上万科总经理这六七年以来做的最大一项变革是什么？

    郁亮：其实我觉得万科这六七年过程中有几个变化，第一个变化是，我们更注重对股东的回报，对投资者的回报，因为我们原先在中国资本市场庄家盛行的时候，每个机构投资者都说万科的股性是非常呆滞的，确实万科的潜质没有被人发觉出来。2000年之后中国证券市场发生了很大的变化，机构投资者诞生了，这个时候我们认为我们应该和机构投资者紧密结合在一起，我们应该把投资者利益和客户利益放在第一位，原先我们把员工利益放在第一位，现在把投资者利益和客户利益放在第一位去了，我们以前说我们只为公司长期发展服务的，现在我们是为各种不同种类的投资者服务的，包括短期，包括长期投资者。这样的话，其实万科这几年当我们这么做了以后，投资者给了我们很正面的评价，所以万科这几年成长非常快，前一个阶段，六七年前那一阶段我们一直在做这块的努力。

    第二个，当万科领跑这个行业的时候，2000年的时候，我们地产销售20多个亿，但我们当时定的目标是做一百亿的公司，果然我们做到了，做到了我们要更上一个台阶的时候，我们应该有更好的目标出来。这个时候我们谈的是，我们应该学习世界级优秀公司，在往这方面努力，目前正处在这个阶段上。

    主持人：万科有跟其他公司很不一样的管理模式，先建总部，然后在各地建立，北京万科啊，上海万科啊，很多二级城市遍地开花似的管理模式，您是怎么评价这个管理模式？

    郁亮：我们这个行业呢，跟其他制造业不同的是我们的地域性非常明显，必须在当地建立公司开展业务，一个地产公司感觉水平是否成熟的重要的标志就是取决于他跨地域的管理能力是否成熟，否则很难说他是成熟的，万科从90年代开始跨地域发展，有很多的教训，教训多过经验，我们在不断摸索。我们有一个原则，当我们不能把握这个事的时候，我们宁愿不去开这个市场，这样的话，万科这么多年我们是28个城市在发展，我们把28个城市主要分三个区域，珠三角，长三角，环渤海，这样的考虑就是为了节约管理资源，可以善用合作伙伴的资源，同时也为了能够管理得好。

    主持人：近两年北京的房地产发展得特别快，可以用过热这个词来形容，但是北京万科不太听到声音，是不是万科没有这样一个信心在北京发展下去，把这块放弃了呢？

    郁亮：其实我们一直很重视在北京的发展，可能我们努力得还不够，所以我们北京的市场表现的跟我们其他市场表现起来不那么具有领先优势，现在在北京我们有五个项目在操作，所以我相信再给我们一点时间的话，我们会做得更好的。

    主持人：谢谢郁总今天跟我们分享了这么好的观点，今天的访谈就到这里，谢谢大家！

meng-h

杨彦：万科人才培养体系的建设实践

——新浪
　
　　　主题：万科人才培养体系的建设实践
　　嘉宾：万科集团人力资源部总经理杨彦
　　第二个来自企业的实践案例，万科，这一块金字招牌不仅仅在它的品牌市场营销和产品销售方面获得了巨大的品牌回报，其实在它的雇主品牌建设方面，也获得了很好的回报，优秀的人才在选拔、培养、发展和留用上，“万科”这两个字起到了很好的效果。相辅相成的，其实在人力资源培训人才这个体系当中，我们因为有了非常活的体系，所以在雇主品牌建设上，在万科的这个金字招牌上也起到了添砖加瓦的作用。万科目前现任总经理郁亮才40岁出，整个管理干部也是30-35岁这样的年龄，如此年轻的一个团队发展成为地产业的一个领先行业公司，同时被誉为地产界的黄埔军校，它的人才建设是怎样做的，今天我们很荣幸请到来自万科集团的人力资源部总经理杨燕女士，我们热烈掌声有请杨彦。
　　【杨彦：】大家下午好！
　　在开始我的演讲之前，提几个问题，在座的各位如果听说过万科，麻烦举一下手？
　　如果我再问第二个问题，在座各位如果听说过万科大学的，再请举一下手？居然还有几位举手了，麻烦你一会儿会后跟我联系一下，因为万科大学还没有正式成立。
　　抛出这样的一个话题，只是想预告一下，在今年的年底我们会正式建立我们的企业大学，这也是今天为什么我在没有万科大学的基础上，站在这里，跟大家分享，是有这么一个重要的理由。万科大学没有建立之前，我们已经做了许多的准备，以及我们做的一些努力，在这里跟大家分享一下。我今天的话题不是谈企业大学的构建，而是谈一个企业大学正式构建之前，我们应该做一些什么样事情，重点谈一下万科的人才培养体系和我们的一些建设实践。为什么会想到作为一个企业，会有这样的一个资格，或者说有这样的能力跟大家分享，就是因为我们曾经失败过，曾经胜利过，我们也曾经实践过。我相信这样的经验，应该是大家所感兴趣的。
　　开始之前简单的把万科推介一下，毕竟我还在这家公司服务，而且在这家公司服务了十年，其中有八年的时间是做人力资源，这么多年头熬到今天，也可以足够有资本来介绍这家公司了。这家公司就在我们的PPT也展示了一下，最早不是做房地产的，但是今天已经成为中国最大的房地产企业，而且已经成为中国房地产行业的领军人物，市值、利润、业绩已经在展现给各位，从每年的年报中都可以看到，而且每年40%的增长率，同样所有的员工，还有我们的股东、我们的投资人，分享到了它的喜悦，分享到了它的业绩。这一块我很快速的介绍过去，万科也很多荣誉，最值得让我们骄傲的是我们连续四年包括今年可能也应该没有问题，被评为中国最受尊敬的企业。中国最受尊敬的企业好像并不是很难得的一个称号，但是我想告诉大家的是，中国最受尊敬的企业，在第一届评选中，20家入围的只有5家是中国本土企业，这5家本土企业中只有一家是房地产行业的企业，这是因为房地产行业被在座的各位，以及在座各位之外的很多人认为，这是一个暴利的、不受尊敬的行业，万科能够入选这样的一个称号，我们觉得是非常非常难得，得利于公司的治理环境，以及我们始终坚持的一些原则。
　　还是回归到我们和人有关的话题，在座的各位都是HR的同行，同行之间的交流就会变得非常的容易。简单先把万科的人才观念，最基本的公司核心价值观介绍一下。首先万科的核心价值观非常简单，就是“创造健康丰盛的人生”，97年当我第一次打算应聘这家公司时，就是被职员手册上这句话深深的打动和蒙骗，确实这家公司的这样一个理念，以及在九十年代就提出这样一些新的观念，深深吸引了一批有理想、有激情的年轻人，我也是其中一员。
　　创造健康丰盛的人生，我们在四个纬度对利益相关体都有一定的数和阐释，其中对内部员工最关注的就是用心尊重人以及人才之外的他的资本。资本这个词也是用的比较滥了，我们具体谈一谈我们在用心尊重人方面，以及对人才的培养，以及职业生涯发展方面，万科有什么样的动作，有一些什么样的作为，跟大家分享一下，我想这也是大家感兴趣的。
　　杨彦：在市场营销的文案中做的相当的激动和吸引人，特别能忽悠，这一块的人能说会写，能够利用文字打动人，比较容易成为当时的领袖。那时候起码万科历任主编中有四位主编都担任了一线公司的第一把手，我举这样的一个例子，那时完全是凭着我们主观的判断，周刊主编也是跟着我们的创始人王石，王石身边的那些最近的人对他很多的思想和理论，是最能够接受，以及是最万科化的一些人。这是我们曾经走过的一条路。
　　2001年到2005年是万科快速发展的时期，我们突然跨地区，突然进入了20多个城市，我们突然需要大量的人，这时我们发现业务线上的人最懂专业，专业人员成为老总的重要来源，那时我们差不多50%以上的人工程系统的，因为万科是做房地产的，另外还有接近30%的人来自设计专业，都是跟房地产业务和专业领域的一些相关性最密切的人，差不多是这样的数据和概念。但是在那个时期，已经很好的解决了万科业务存在的一些问题，我们专业化程度的问题，把万科打造成专业的房地产公司，有赖于这些人。到了今天万科发现仅仅是专业系统、业务系统的人带领我们走向未来，会有一些瓶颈，因此我们的方向进行了这样的转变，面向资源整合的一些能力，面向国际化的能力，以及我们开始向社会，包括在座的各位发出邀请，万科开始了大规模的社会精英招募计划。在这里也向各位发出一个邀请。
　　简单回顾一下了万科曾经的人才选择过程。那么万科如何选拔人才，如何给他们度身订造的培养方式，以及如何评估这些人，其实这也是HR工作中非常重要的一点。如果一定要来判断这个人是否是优秀的万科人，很简单，这两句话大家可能会觉得比较老套，可是这也是我们作为选择万科人很重要的一些标准。“认同万科”，这个人是不是很万科化，万科化这三个字非常讲究，非常有内涵的，如果翻译成一个数学公式，万科化等于专业化+规范化+透明化，这是我们自己的一个定义，这是万科人对万科化的一个定义。在万科能够获得的成功优秀人，到底具备什么样的素质，这值得我们接下来做很多的研究工作。
　　这是我们从2002年开始的苦苦思考资质模型概念，资质模型如何在万科得到这些数据，如果能够作为HR工作的一个指引，在2002年我们开始做了这些尝试，到了2004年我们跟伟骏当时所领导的上海人才公司，就是我给大家展示的这样一个万科优秀职业经理人领导力资质模型以及万科优秀人的资质模型，把它明确下来，我们花了很长的时间，做了这样的调研和访谈，跟大量万科我们认为的优秀职业经理人进行访谈，大量的案例总结出来万科优秀人的特点。这是优秀的万科人应该具备的素质，这是优秀的万科职业经理应该具备的素质，这样的资质模型我们做了很多形象的方法宣传，而且在万科的招聘、万科的培训、万科的选拔等等方面，我们都做了大量的尝试和运用，同时万科领导力发展中心，我们也是基于资质模型做了大量的尝试，后面会给大家做简单的汇报。
　　HR做的很多东西，不是变成强制推行的东西，而是应该深入人心，所以我们也尝试在深入人心方面做了非常适合现在的年轻人，包括现在的人喜欢的表现形式。今年正好是猪年，这是今年的选择画，Mispig先生会非常形象的告诉你什么是追求卓越，有一些看上去很革命的话语，包括追求卓越这样看上去很革命的话语，我们可以用非常轻松、非常通俗、非常好接受的语言，让我们的员工、管理者接受，这只是一个经验的分享，可能有一些企业比我们做的更好。
　　另外我们定了模型，这是我们要求的标准，除了资质模型我们现在还正在做这样的一些工作，除了能力模型、数字模型，尤其是针对一线公司的老总，带领几百号、甚至几千号人，除了一定的技能、能力之外，还缺乏一个非常非常重要的因素，我们把它叫做经历模型。我们也是跟顾问公司合作做了大量的访谈、采访，包括问卷的选择，还有故事、案例的编写等，我们尝试了解要成为一个优秀的领军人物，或者是管理者，除了一些常规的管理经验要不断的充实和完善，是否还应该有一些逆境经历，比如说客户冲突、比如说媒体曝光、比如说危机公关等等，我们设想了这样的一些问题。另外，除了在顺境中执掌大权，是否还应该经历一些风险，管理一些经验，以及被审计的经验等等。我们只是想探索和摸索一下，一个真正的能够带领队伍打仗的人，是不是要模型很多场景之后，经过这样的经历和训练，他能够成为的可能性大一些。这是我们目前在做的一些尝试。
　　刚才谈到的标准，有资质模型、经历模型，当然还有万科文化、价值观的要求，这都是我们要求的标准。基于这样的模型、基于这样的一些标准，我们能够有什么样的应用呢？这样的东西就是我们基于资质的东西，包括360度的反馈，在以往的万科360度的反馈我们是不做的，因为我们认为没有很好的工具、没有很好的模型，360度反馈就是老好人的调查，上下左右要对你进行评价，以前万科是非常排斥的。但是2004年我们设计了这样一套模型，你可以发现把很多东西行为化，行为指标化之后就变得容易一些了。这就是我们在360反馈中始终坚持的，我们认为360反馈也是非常好的帮助管理者发现自己优势的工具。我们把360反馈都不叫360反馈，在万科叫做发现你的优势，所有的管理者都非常愿意接受，而且不会排斥，因为你是来帮助我做事情，帮助我发现自己的优点，以及如何发挥到极致，而不是来挑毛病，而不是来评选你的人际关系。这是万科的一个实践。
　　另外领导力发展中心，在这里要感谢伟骏跟我们一块做了领导力发展中心。我相信这可能也是中国本土企业比较舍得在我们的管理者的评价方面，在管理者的测评方面，在管理者的培养方面，舍得下工夫的一件事情。每一期可能只有六个人，因为我们的教练需要跟他们要有单对单的辅导，一期六个人，要花为期二天的时间，而且我们有有见模型、情景扮演，要你做演讲，要你面对董事会进行汇报等等，设计了很多类似的场景，模拟现实的管理环境以及竞争环境，你是如何来表现的，这也是我们很舍得花力气和代价的。每次二天的时间，我们作为教练或者讲师，都是会脱掉一层皮，因为你必须要针对每一个人的表现，给予非常严厉、苛刻和一针见血的点评，这是非常要求功夫的。这一块，也是我们很舍得在这方面投入，而且会继续开发不同层级版本的领导力发展中心的一些信息。
　　当然，下面这两个方面很多企业已经在使用了，就是对于选择人才方面，除了360评价、领导力发展中心的评价，还包括考核、考评、数字等，这些是很多企业在使用的，同样作为业绩考核非常重要的因素。Q12也好，员工敬业度调查也好，或者员工满意度调查也好，也同样作为万科在评价一个管理者，在带领团队的能力方面的一个非常重要的一个参考因素和指标。这是关于择才工具的方面。
　　另外，有了这样的一些标准，有了要求，有了择才的工具，我们要搭建一套万科自己的人才库，进入这个人才库的人在万科有度身订造的培养方案。我给大家简单展示一下我们的人才库，当然是一个金字塔型的，最高一层就是我们的董事长和总经理，几乎对他们没有办法培训了，把王石拉过来说我给你上几堂课比较困难，当然我们也有办法，对他进行再升华的培训，在这里不重点介绍这一块了。
　　针对每一个层级，从最下面一直到根据他不同管理的幅度、管理的难度，以及管理的人数，我们会有一些不同系列的培训。这是具体的对于每一个阶层、每一个层级之间都有一个过渡阶段，这就是人才梯队，从一个职员要变成部门经理，没有管理人经验的人，这些人就是在万科俗称的“大雁”，入围大雁的人，将会来自于区域、来自集团人力资源部，甚至更高层领导的直接关注。万科有14000人时我们如何管理，我们必须从中筛选出不同层级的人，关注不同层级的对象，这是第一层，叫做大雁。
　　第二层，当一些已经担任了团队管理者，或者是担任经理的人，如何更上一层，做更加有复杂度和挑战工作的人，你现在要带领团队取得成功，要具备什么样的素质和条件。
　　再往上，你要变成一个统领全军的人物，这个过程可能你原来的一些要求，不仅仅是带领团队，带领团队做正确的事情、有效率的做事情，而且要考虑到周边的环境更加的复杂。
　　给大家看一下我们阶梯培训的体系，我们把人才库搭建好以后，我们会有一些什么样的培训来配合呢？(见图)。配合刚才那张图，针对第一层级的人，很简单，就是新职员或者新进入的员工，万科叫做新动力、新经理培训，这是第一层级的。从职员变成经理，有新经理集训，一定是集团组织全国各地所有新上任的经理，你要得到晋升之前必须要参加这样的培训，时间是一周。如果你在经理的岗位担任的时间超过三年，我们要对你进行回炉，也就是资深经理的培训。如果资深经理要晋升更高岗位，我们目前跟惠普商学院合作，有系统的企业管理和案例分享等方面的培训。再往上层级，我们会适当的安排一些私人教练，或者是管理教练。再往上，我们会跟长江等等商学院，包括一些咨询顾问合作，帮助他们来进行更加针对性的，一对一的培训。
　　对于每一个培训，我们都有自己的使用说明、项目说明、培训形式，以及标准化的课程，这个课程是一定阶段跟集团总经理一起来商量，那些东西需要来体现的。对于新经理来说很简单，都是一些跟管理有关系的东西，但是对于资深经理，我们会加入很多关于企业战略和企业经营方面的课程，这是简单的跟大家过一下。这是新经理的培训，这是我们曾经列过的所有课程，以及我们的展示，这些讲师一般以公司内部的讲师为主，适当的会组织一些外训，因为新经理要培养自己如何带人的手段，这些是通用的课程，我们可以帮助他们来做。这是新经理的培训。
　　资深经理除了管理技能，我们还会增加理解公司运营和战略的课程，同样以公司内部的讲师为主，同时也是一周的时间，最多有一两天的时间有外训，帮助他们往外拔，换一个角度看世界，或者换一个角度看万科、看自己。这是我们惠普MBA，又上了一个层级，我们跟惠普有个性化方案的探讨，这是我们大概在每个课程的属性，领导、策略、组织、运营，还包括一些实战演练，还包括内部课程也会加入。同时为了开阔视野，我们每次都会请一些社会名流，或者知名的企业家，或者学者。比如我们曾经请过周其仁，包括我们会接下来请央视的白岩松，会跟学员进行面对面的互动，因为企业不能从企业的角度看自己，我们希望从经济学界、从媒体，从学校的教授等等，不同的角度来帮助他们认识自己，主要是开阔事业视野。
　　这是我们正在尝试做的一些事情，因为还没有确定下来，所以不给大家详细介绍了，其实更多是希望在领导艺术、领导力、战略，在更高的一些角度，对更高层面的一些管理者提出这样的一些要求。但是这种要求，更多是把集中学习，加自修、加行动学习结合起来。刚才我们简单的过了一下人才库的建设以及为了配合人才库的建设，我们辅助了一些培训的手段，行动学习的手段，以及和外界交流的培养段。
　　万科有自己的优才管理规定，我相信每一个公司都有，其实我们一直把自己的人才培养作为万科人力资源的首要任务，作为企业，尤其在万科现在快速发展时期，到今天为止我们已经有29个分支机构和分公司，每年都在不断的派生出新的公司和新的项目，这样的一些人才从哪里来，每个新公司成立以后最关键就是如何搭好班子，这是我最苦恼的事情，所以每年我们一定先从人才库里找人。总经理缺人一定是从LPP中选人，每年我们会拿出最多不超过三十人的名单，跟我们的老总沟通，从这一群人中如何选择一个新公司的老总，或者是替换一个旧公司我们觉得不是很合格的老总，每年一定会做这样的事情，这个公司成立以后，管理班子之后如何搭建，我一定是LPP中进行选择。当然除了现有的人才库，还会招聘大量的社会精英充实万科的人才队伍，因为有时候自己培养会感觉到速度跟不上。
　　刚才说了人才培养以及人才发展速度，有时候是往往跟不上企业扩张的速度，所以现在经常我的总经理郁亮先生会把这样的难题抛给我，说万科人力资源的高度决定了万科的高度，这一句话给了我以后，我觉得压力非常大，万科如果没有做好，归根到底，最后说来说去，老总一定会认为是人没有选择好、人没有培养好、人没有找到最优秀的、人没有放到最合适的位置上。我相信在座各位做HR的一定会遇到这样的困惑，现在应运而生，顺应这样的潮流，如何把传统的人事职能逐步的转向战略性的人力资源管理，说起来很简单，但是我们应该有什么样的做法呢？就象今天的话题中，企业大学如何来构建和培养领导力发展这一块，其实应该放在很重要的位置，这也是我们现在在做的一个项目和一件事情，万科现在面临很多新的挑战，比如住宅工业化。对万科来说，这也是一个非常新的名词，因为这将改变现有的经营模式和对人员的要求，那么这样一些人从哪里来，需要从“娃娃”抓起，我们现在会做很多这样的一些培训、培养和选人的工作。
　　另外房地产业务是很难国际化的，你很难想到万科明天会在拉斯维加斯开发一个项目，同样你也很少看到美国的房地产公司在中国做的很好，几乎不可能，因为房地产是一个地域性、本土化，以及对文化、与人的需求结合非常紧密的行业，也许我们的业务不能像在座很多企业一样业务国际化，但是我觉得做的很多事情，跟国际化的资本、国际化的公司进行战略合作，这对我们来说国际化的要求也变得非常非常的严峻，如何用规范、标准和国际化的语言和做事方式来要求我们，同时有国际化的思维方式，等等，这些都是我们需要做准备的。
　　还有就是资源整合，以往万科做事，我们是最牛的、最优秀的、最专业的，别人都是来协助我们做事情，今天我们的能力不可能扩张那么快的时候，我们必须让最专业的事情，找到最专业、最优秀的社会资源帮助我们完成这样的事情，所以我们的销售现在几乎全部外包，我们物业管理、保洁、绿化等全部外包，我们人事很多职能也全部外包了，我相信很多东西都可以逐渐的外包，有些公司也走在我们的前面。如何找到最优秀的社会资源，以及如何和最优秀的社会资源合作，这些都是对我们的要求，因为这些新的变化，是万科以往没有想到的，或者看也看不到，我经常说我来万科十年了，十年前我加入万科可能根本没有想到万科会走到今天这个样子，同时没有想到万科对人的要求会发生翻天覆地的变化，于是我们觉得在这一块可能要有非常大的变革。
　　如何设计万科大学，这些都是没有成文的稿子，万科大学的客户首先是要满足企业的需要，万科大学主要是人才培养、人才制造、人才输出，这些是我们主要的功能。这是我们的客户，首先以内部客户为主，逐步的面向客户、合作伙伴、社会，然后逐步的市场化，这是我们的想法。我们的宗旨和目标，就是为了万科未来的发展提供充足的、有能量的、能够保证要求的这样一批队伍，所以我们叫做成为卓越的万科人才制造中心。还有我们的愿景，虽然我们还没有成立，就已经想到美好的明天，因为愿景本身就应该是激动人心的，让所有为努力的人感觉兴奋，而且为之付出更大努力。万科人才培养这些方面，其实这几句话都非常普通，但是关键在企业中如何慢慢的运作，万科的培训量非常大，我没有统计过每个月有多少的培训量，但是经常员工会抱怨说，我几乎没有时间去做其他的事情了，无论是业务培训、管理培训、文化培训，或者是职业技能培训等等方面，充斥了他的工作时间和业余时间，同时万科还提供了其他大量的学习渠道。
　　行万里路，在工作中学习，我自己感受非常深的一块，能够在工作中学习的这样一些渠道，可能比你在课堂上跟着老师，或者跟着大学老师一起学习的效果更好。在工作中学习我们也做了这样的一些设计，比如岗位轮换，比如跟不同部门的老总一起工作等等，这是我们曾经做过的尝试。还有向卓越的人学习，在万科我们会设定一些标杆，让员工进行选择，跟标杆学习有很简单的方式，就是面对面的交流。每个月集团的管理层和各个一线公司的管理层，在网上要公开亮相，员工可以选择你、点击你，选择跟你面对面谈话的，如果你被选择了你是不能拒绝的，这是我们面对面的交流。面对面的交流不一定只对你的工作业绩有帮助，也可以帮助你的生活态度，也可以调整你的心态，有一点像是教练，也有一点像是师傅，但是这个师傅层面相对高一些，而且每个月你只能跟他谈一次，所以更多的教练、更多的关心是直接的上司和他周边的人。
　　这是我们人才培养读万卷书万科培训体系，一个企业大学是否建立，标志不在于是不是挂牌，我觉得挂牌很简单，因为现在不需要什么法定程序，关键是几个因素。第一，我们有没有自身相对来说完善的课程体系，包括房地产业务方面的、物业管理业务方面的，包括万科文化和价值观方面的课程体系，还包括职业技能，基于职业生涯规划发展的课程体系是否有，这是第一点非常重要的。第二，有的课程、有的研发能力之后，还要有一些能够有影响力、感染力的师资去传授这样的东西，万科已经连续坚持五年师资的认证体系，分成一星级、二星级，现在是到五星级了，随着水平的不断提高，也许还会有八星级、九星级出现，我们每年都会进行师资认证，根据授课时数、学员评价以及课程开发的量。这一块是很重要的。最关键的，企业大学要建立成功，还是要看高层是否重视，很重要的标志，昨天沙龙中也谈到了，就是看他愿意不愿意每次涉及到一些管理岗位，或者是一些经理人员的培训，是否亲自的参与，并且给他们讲课。这是我判断的一个简单标志。不是说很重视只是给钱，你应该出现的时候结果说有更加重要的事情，我们的老总现在都做到了，每次新经理课程、资深经理培训等等，他一定会讲三个小时的课程。
　　刚才我们已经给大家展示了我们的课程体系中的一部分，这只是职业生涯规划的一部分，其实还包括文化的、价值观的、职业技能的，以及在一些如何适应新的变化，我们应该做一些什么样的准备，其实都有，时间的关系我不在这里一一介绍了。行万里路，就是说在工作中学习，我们有什么样的尝试呢？设置挑战性的任务，这已经在我们的培训项目中，比如惠普MBA、资深经理等等，我们会让培训学员分组之后，给他设定一个公司现在存在的一些问题和我们经营上的难题交给一个小组，这个小组在下一个阶段培训时，向总经理以及课程老师进行汇报，我们现在已经在尝试了，也是刚刚开始。一方面让他们思考公司现在的问题，另外一个方面也能够让他活学活用。
　　我们因为有经历模型的尝试，以及做了这样的准备，从靠天吃饭到科学养殖，我们希望能够给这些要担当更加重要管理责任的人，给他不同经历的模拟训练，有不同岗位、不同工作任务和不同上司一起工作等，包括跟老总一块出国考察的经历等等，这都是我们现在在开始的。所有担当更加重要岗位的人都有互认交流，就是你要在不同的环境、不同的场景、不同的层级中有这样的一些体验，以及建立足够的人脉关系，能够丰富你的管理经验。所以这也是我们曾经做过的，强制性的执行，强制性的岗位轮换以及强制性的互认交流。
　　总经理要利用各种各样出差的机会、出国考察的机会、培训的机会、演讲的机会，或者是面对面的机会，来对他进行这样的一些评价，一线公司的老总也扮演这样的角色。另外包括伟骏，万科也跟很多咨询公司合作，让他们来扮演我们重点关注人物的教练，有什么问题可以随时打电话，伟骏也会给他打电话，或者面对面，或者领导力发展中心中发现他的一些问题、缺陷和优势，会有这样的一些跟踪，当然这一块的工作我们可以做的更加深入和好一些。但是最大的问题，在中国要想找一个很好的管理教练相当相当难，如果在座各位有很好的资源，麻烦推荐给我。
　　国际化的一些安排，我们把非常重要的一批集团的副总经理已经送到 MIT学习一年的时间，不是去学MIT的管理课程，或者房地产的课程，而是国际化的思维方式，结识国际化的人才，把这样的人才招募到万科来。我们第一批国际化人才，就是在这一年的过程中，我们有很多的成果展现。在快要结束我介绍和分享之前，我还送两句话给大家，也是作为给人力资源管理工作者的一个鼓舞吧，高层的重视很重要，虽然我不知道是不是这样，我们新搬到大梅沙的总部，真的HR的工作环境和管理环境真的这么好，但是能够听到这么一句话，我也觉得很开心，这是王石曾经说过的话，我也希望能够兑现。另外也跟大家分享过这句话了，这是一种期望也是一种压力，同时也是我们工作的动力，所以我觉得在万科能够做 HR，真的是一件很幸福的事情，因为我们能够带领万科走到更新的高度、更高的高度。
　　谢谢大家。
　　【主持人：】现场有来宾希望跟万科集团的杨总互动的，可以举手提问？
　　【现场提问：】你们培训的预算占利润的多少？
　　【主持人：】昨天校长沙龙也讨论到这个问题了。
　　【杨彦：】我只能这样告诉你，我们的培训预算每年是几千万，我们的利润是多少数字，你可以查一下我们的年报，可以算一下我们的培训预算和利润的比例。万科比较好的一点，其实公司对于培训方面的预算卡的不是很死，这一点也是我们觉得很幸福的。
　　【现场提问：】如果超过预算怎么办？
　　【杨彦：】我们没有封顶线，所以我们觉得比较好操作一些。
　　【主持人：】再次感谢杨总。

meng-h

第二套住房房贷首付拟提至40％
        发布时间： 2007-09-18 09:06         字体：         放大         缩小         还原        
    对于昨天有消息称，央行拟将第二套住房首付比例提至四成，同时，商业用房首付比例由目前的四成提高至五成。知情人士表示，上述政策的确正在研究中，不过尚未最终敲定。有关政策考虑还包括进一步提高房贷利率、收紧开发商贷款等等。

　　消息人士称，上述政策调整准备提高房贷首付比例，主要是针对第二套房。有关部门已邀集多方机构对此进行研讨。

　　此前，为抑制房价过快上涨，从2006年6月1日起，央行将个人住房按揭贷款首付款比例提高至30%以上。考虑到中低收入群众的住房需求，对购买自住住房且套型建筑面积90平方米以下的仍执行首付款比例20%的规定。

　　而早在2005年，央行就要求针对第二套住房购买者提高首付比例。但考虑到竞争以及发展零售贷款的因素，多数银行通常对第二套住房依然执行的二至三成的首付比例。此次如果提高第二套住房的首付款比例，将改变2005年以来第二套住房首付比例具体提高多少由银行自主决定的状况。

　　不过，一位国有商业银行房地产信贷部人士向记者称，他们“目前尚未就此正式接到央行的通知。”但他们此前已就相关部门要求进行房贷首付提高的压力测试，检查该业务因该调整将面临何种影响。

　　此前，市场一直传闻房贷首付可能提高至50％，但央行的一位人士此前明确否认：“首次购房的比例提高至50％是不可能的。”但并未对第二套住房首付比例是否会提高做出评价。而此前国内的部分省市出现的银行紧缩房贷的情况，据一位业内人士表示，主要是各家银行由于全年贷款规模额度限制的原因，不得不进行压缩。

　　据国家发改委、国家统计局调查显示，2007年8月，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨8.2%，涨幅比上月高0.7个百分点；环比上涨1.4%，涨幅比上月高0.2个百分点。

　　分析人士指出，房贷首付政策的调整，旨在抑制房地产市场的投机活动。但抑制房价过快上涨除了货币政策外，显然还需财税政策配合，采取组合拳。

　　央行上海总部及上海多家商业银行房贷部门人士表示，并未获悉近日央行指导商业银行提高第二套住房首付比例一事。但是深发展上海分行个贷中心负责人坦言，以目前房价上升幅度及信贷放量的情况来看，商业银行收缩银根、控股信贷投放已经是事实，“迟早也会影响到房贷”。

　　目前，上海市各商业银行的房贷发放仍然与市场需求保持一致，并未出现明显的收缩迹象。但某国有商业银行人士透露，即使政策面没有一刀切，市场也有可能通过两种方式收缩房贷，“一种是商业银行个体在全行范围内提高房贷首付比例，一种是地方监管部门针对区域楼市过热指导信贷投放”。(苗燕 丁燕敖 邹靓/上海证券报)

meng-h

我们被金钱更被房地产绑架了
作者: Value杂志
时间: [ 2007-09-17 15:25 ]

我正在读香港文化人陈冠中的《我们这代香港人》一书，其中的同名文章曾在2006年8月的Value上发表过。我还是觉得陈冠中写得太好了，它也是我们这代（两代？）内地人的写照啊。我们被金钱更被房地产绑架了，不是吗？二十年后，回过头来看，也许更明白。
——张志雄
　　我们这一代是名副其实的香港人，成功所在也是我们现在的问题所在。香港的好与坏，我们都要负绝大部分的责任。我们从小就知道用最小的投资得到最优化的回报，而回报的量化，在学校是分数，在社会是钱。这成了我们的习性。我们自以为擅长随机应变，什么都能学能做，用最有效的方法、在最短的时间内过关交货，以求哪怕不是最大也是最快的回报。

　　我是1952年在上海出生的，4岁到香港，小时候上学祖籍栏中填的是浙江鄞县，即宁波。我在家里跟父母说的上海话其实是宁波话，跟佣人说番禺腔粤语，上幼儿园则学到了香港粤语。我把香港粤语当作母语，因为最流利，而且自信发音是百分百准的，如果不准是别人不准，不是我不准。就这样，身份认同的问题也就解决了。
　　后来我才知道，我属于香港的“婴儿潮”，指的是1949年后出生的一代。香港人口在二战结束那年是50万，到1953年已达到250万，仅1949年就增加了近80万人。随后十来年，出生人口也达到了高峰，像旧式的可乐瓶一样，开始还是窄窄的，后来就膨胀了。
　　我们这一代的很多人对童年时期的贫穷还有些记忆，家长和家庭的目标印在我们脑子里的似乎就是勤俭，安定下来，改善生活，赚钱、赚钱、赚钱。
　　我们这一代人一个最大的共同平台就是我们的中小学，不管是政府、教会抑或是私人办的。
　　我们的学校当时是怎样的呢？是一条以考试为目标的生产线。我们这代人的一个很大的特点，就是考完试后就会把学过的内容给丢了，这对香港整代成功人士有很大的影响：他们可以很快很聪明地学到很多东西，但转变也很快，过后即丢，而且学什么、做什么是无所谓的，只要按照游戏规则来，把分数拿到。
　　1964年，我们这一代人进入青春期，那年，披头士乐队访问香港。
　　比我大一岁的姐姐和同班同学去电影院看了十次披头士的电影《一夜狂欢》。
　　我们跟父母搞了些代沟，稍留长了头发，穿牛仔裤，弹吉他。因为我们曾手拉手唱过英语反战歌，我以为不用问，大家都是接受平等及参与性的民主，到了20世纪80年代，我才觉悟到这之间并没有必然的联系。
　　1973年，香港股市在狂升后出现“股灾”。
　　我们这一代的青春期是由英美时髦文化开始的，到全民上了投资一课后毕业。与同期同代的内地人不太一样，我们可以说是“什么都没有发生”的一代。
　　这时候登场的是香港随后三十年的基调：繁荣与安定压倒一切。
　　这时候香港政府调整了管治手法，建公屋，倡廉政。
　　这时候，我们这一代人也陆续进入了人力市场。
　　连人口结构都偏向我们这一代: 我们前面没人。也就是说，婴儿潮一代进入香港社会做事时，在许多膨胀中和冒升中的行业中，我们往往是第一批受过教育的华人员工，直接领导是外国人或资本家。我们不愁找不到工作，我们晋升特别快，许多低下层家庭出身的子女凭教育一下子改变了自己的社会地位，我们之中不乏三十来岁就当外企第二把手的人。
　　似乎不论家庭或学校、文化或社会，都恰好替我们这一代人做了这样的经济导向的准备，去迎接随后四分之一世纪的香港经济高速发展期。
　　我们这批人不知道自己的运气好到什么地步，其实并不是因为我们多么聪明，而是因为有一个历史的大环境在成就着我们。香港是二战后最早建立世界贸易体系的地区之一，在日本之后便轮到了我们，比台湾更早，台湾还搞了一阵进口替代，我们一进就进去了，转口、贸易、轻工业加工代工，享尽了二战后长繁荣周期的先进者的便宜。另外，内地的锁国（却没有停止以廉价商品如副食品供给香港）也为我们带来了意外的好处，这一切加起来，换来了香港当时的优势。我们这批人开始以为自己有多厉害、多灵活、多有才华，不管哪个行业都是很快就学会了，赚到了，认为自己很了不起，又转去做更赚钱的。
　　我并不是说我们不曾用了力气，我想强调的是：这一代是名副其实的香港人，成功所在也是我们现在的问题所在。香港的好与坏，我们要负绝大部分的责任。
　　我们是受过教育的一代，可训练性高，能做点事，讲点工作伦理，掌握了某些专业的局部游戏规则，比周边地区的人先富裕起来，却以为自己特别能干。
　　我们从小就知道用最小的投资得到最优化的回报，而回报的量化，在学校是分数，在社会是钱。这成了我们的习性。
　　在我们出道的20世纪70和80年代，我们在经济上尝到了甜头，这成了路径依赖，导致我们的赚钱本领、知识结构、国际观都是局部的、选择性的，还以为自己见多识广。
　　整个成长期的教育最终让我们记住的就是这样的一种教育：没什么原则性的考虑、理想的包袱、历史的压力，不追求完美或眼界很大很宏伟很长远的东西。这已经成为整个社会的一种思想心态：我们自以为擅长随机应变，什么都能学能做，用最有效的方法、在最短的时间内过关交货，以求哪怕不是最大也是最快的回报。
　　我在香港拍过一部美国电影，美国的设计师要做一个布景台子，叫香港的道具师帮他做，他每天来问做好了没有，香港道具师都回答他，不要紧，到时一定会做好的。等到开拍那天，果然那张台子及时被搬进来了，表面上看起来还不错，但仔细一看，台子的背面没有上油漆，因为背面是拍不到的，而且这台子只能放着，不能碰，一碰就塌。美国的道具师不明白，为什么我早就请你们做个台子，要到最后一刻才交货，并且是只有前没有后的；香港的道具师假装不明白，你要我们做个道具，不是及时交货了吗，几秒钟的镜头一晃就过去的那种，为什么要做得太全呢，在镜头里看效果是不错的，况且不收货的话，也没时间改了。这就是我们的can do精神、港式精明和效率。
　　我们这一代人的这种心理早在成长期就形成了，到我们出道后更是成为主流价值，不是现在年轻人才这样，现在的年轻人都是我们这一代教育出来的。
　　不在公共领域集体争权益，只作私下安排，也是我们这一代人的特点：20世纪80-90年代中出现往加拿大和澳洲的移民潮。对部分南来的老一代是再出走，对婴儿潮一代是留学以外第一次有规模地离散，大部分人是因为“九七”回归而移民，故不是经济移民，而是替家庭买一份政治风险保险。部分家庭将太太和子女送去外国，丈夫仍在香港工作，几乎成了“航天员”，因为香港的工作更能赚钱，想同时得到两个世界的好处。真正断了香港后路者，他们的位置也很快被留港的原下属补上。许多成年人移民后的香港身份认同并没有动摇，身在彼邦心在港。对我们这一代人来说，在亚洲金融风暴之前，从财富和机会成本方面看，移民加澳应属失利。眼见香港持续发达和内地的变化，“九七”前后回流香港的人也不少。当然也有决心融入外国、选择另一种生活方式和价值观的。总的来说，移民潮势头虽强，最终只是移民个人的新经验，过后竟没有在香港留下什么烙印，没有妨碍过去二十年香港的发展，而“九七”效应更一度加强这主流——赚快钱。
　　一直以来，就香港大学来说，主流所向往的，除了当医生之外，就是在香港政府里当官。文官有两种，政务官和行政官，都要大学资格；而那些所谓最精英的政务官，他们的英语要好得多，大概头脑也要比较灵，这类官员总是处于职位变动中，今年可能管经济，明年说不定又派去搞工务，换来换去，当久了自以为什么都懂，其实都是在按既定规章制度程序办事，换句话说只懂当官僚。说到底，他（她）们只是香港教育出来的精英，我们又如何能对他们有着其认知程度以上的期待？
　　到20世纪70年代中叶，主流精英除了各种专业如律师、建筑师、工程师、会计师、教师之外，还多了一种选择——进入商界，特别是外企。1973年港大社会科学院应届毕业生就有几十人同时被数家美资银行招揽。我们走进了香港的盛世——婴儿潮一代的镀金年代。
　　我们有着这样的教育和价值观，自然很适合去企业打工，却同时还在想着去创业和投机，我们这代人开始了香港人这种奇妙的弹性组合。我们当管理人，不像想象中的西方和日本上世纪中那些刻板的白领中产组织人，而是十分机动的。我们自以为有专业精神，懂得按游戏规则办事，但如果能过关，也随时可以不守规。我们好学习，甚至加班拼搏，不完全是为了忠诚完美，而是为了表现和加薪，或者说有上进心。我们随时转工易主换业，我们是不错的企业管理人，却同时在外面跟朋友做生意。
　　我们这一代人到底是在相对安稳的社会中长大的，不算很坏，我们有做慈善事业的习俗（当然是在保持安全距离的情况下捐点余钱），在不影响正业的情况下愿意做点公务（尤其当公务直接或间接地有助正业时），我们表现出大致上守信（了解到这种社会资本从长远来说可以减少自己的交易成本），也会照顾家人亲友（扩大版的家庭功利主义），不过，骨子里还是比较自私自利的，如以前在学校考试，最终目的是自己能得分过关。是的，我们爱钱。
　　所以出道十年八年后，我们的想象力就被绑架了，很甘心地受到勾引，从赚辛苦钱进化到想同时赚更多更容易的钱——股票、地产、财技。我们起初是羡慕，后来是不安分，怀疑自己的赚钱能力比同代其他人落后了，最终一起陷入了一个向地产和股票倾斜的格局。而那几个行业从20世纪70年代初开始，一直节节上升，只有在1973-1974、1982-1984、1987、1989、1993-1994等年份，出现过短暂性股灾或楼价回落什么的，很快又更猛地往上冲。至此，我们这一代有了这样的全民共识: 明天一定会比今天更好，因为今天确实比昨天好; 楼价是不会跌只会升的，打一生工所赚的还不如去买一个单位的楼赚得多。谁能不相信呢？我们的上半生就是在这样的情况下过来的。至此，我们这一代的精英都强化了本来已有的投机习性，一心想发容易财。
　　我的牙医边替我整牙边打电话询问股票价格。多少搞企业的人把企业停掉，用厂地转项去做房产，我们的偶像也改成地产商或做股票玩财技的人，而我们这一代中的很多人搭上了顺风车而确实得利。
　　20世纪80年代也是新古典经济学复兴的里根、撒切尔年代，这学说背后的意识形态很符合我们这一代人的个人发财愿望，我们知道世界上没有免费的午餐、政府好心做坏事、产权不清出现公地的悲剧、寻租行为增加交易成本等启迪民智的观念。公司化、解规管渐成政策，资本市场进入更多人的意识。我屡次在聚会上听到黑社会大佬在谈PE（市盈率）、IPO（首次公众认股），好像是上天赐给我们这一代香港人一个方便法门，原来自利就是对社会最大的贡献。
　　不过，当学说变成信仰咒语后，就出现了外部效应，不利于社会进步和人心的凝聚。
　　20世纪80年代我们的一些作为决定了今日香港的局面。
　　不用多说的是中英联合声明、一国两制、基本法这些80年代开始订下的规范性的纲领。
　　20世纪80年代内地改革开放，我们的企业就搬到珠三角去了，谁都不能用工业空洞化的理由劝阻别人留港或提出什么工业政策。既然是赚钱机会嘛，那就去吧，本来已经有点到头的轻工业也不用烦神升级再投资，那些陈旧的设备都被运进内地，找到了廉价的劳动力，大大赚了一笔，并实时利及香港。工厂搬走（像当初上海人南来开纺织厂的用地），正好改做房地产，可这样一来，整个香港在20世纪80年代开始等于是自动放弃了制造业。
　　1983年的9月，因为中英谈判前途未卜，港元对美元的汇率变成1∶9.55，人心惶惶，香港政府断然放弃港币自由浮动，改跟美元挂钩，当时这是非常有效的决策: 民心很快就被稳定了下来，外资也安心了，知道他们投进香港的热钱随时可以定价换回美元。
　　但也正因为如此，香港政府放弃了自主的货币政策，从此跟着和香港经济体系差异很大的美国走，这个20世纪80年代的决定一直绑住了香港调控通胀通缩的一只手，几任政府都不敢轻易解套。
　　举一个著名的案例，在“九七”回归前，那时美国因墨西哥危机在减利息，减得非常低，香港只能跟着把利息降得非常低，但香港当时的房地产是过热的（投机者期待回归效应、内地很多单位都希望在香港开个“窗口公司”等等原因），应提高利率才是，却变了降息，火上加油。
　　后果是把已经是泡沫的房价再往高吹，毁掉了香港的价格竞争力，诱导我们这一代中产阶层高价入市后，成为负资产一族。
　　香港20世纪80年代以来的重心都在房地产，中英协议规定每年限量批地50顷，在这方面，政府是在赤裸裸地干预市场而不是放任，托高了地价，成就了财富集中在大地产商的“不完全竞争”布局。1984年至1996年6月，楼价升了14倍，并被推到了一个和港人收入远不相称的地步，把全民财富集中在不神圣的三位一体（房产、地产股和按贷银行）上，进一步鼓动了港人赚快钱，增加了政府收入，扭曲了政府的决策。
　　世界上比较上路的政府很少故意搞地产过热，玄妙的是，香港历届政府却甘于与发展商和银行一起扮演地产热钱化的主谋共犯，而沾沾自喜的我们这一代有不动产者岂能不成为从犯？
　　香港用于城市建设的土地少于20%，英国殖民者留了超过80%的土地给山和树，香港的土地真的不足吗？还是利用这个迷思来政策性地逐步把地价推高？（答案：后者。）
　　1997年，香港卖地收入占政府收入的23%，还未算上印花税。
　　反讽的是，一半人口住的公屋，加上公共设施、公立医院，公费教育和公务员，不靠卖地和房税征来的钱，我们又怎能享有这么低的税基，缴那么少的所得税和利得税？
　　这就是香港经济的移形换影大法: 香港政府既是积极不干预的放任小政府，又是对社会强势投入的大政府，像是有两个迥异的经济学家——弗利民和阿玛塔耶森——同时在指导香港经济。从制度政策看，看到的却是一只依重地产并以干预来偏护地产金融财团的有形的手。一切美好全靠地产，直到它变了怪兽。
　　这个举世无双的香港特色是值得大书特书的，不知道是天才的剧本，还是自然浑成——土地是皇家的，政府做庄家，以限量供地造成稀有令房价长期上扬，吸引香港人纷纷向银行贷款买房，地产必升的神话世代相传，港人有余钱就继续买房，或投入当时七大地产公司主导的股市中，让有不动产者和地产商、股市、银行利益与共，至于买不起不动产的人，政府建公屋低价让大家住，同时靠卖地增加政府收入，保持低平窄税，法治开放，联系汇率，繁荣安定，进一步吸引全世界包括中国内地的直接投资、避难逃资、投机热钱涌入香港，房价股市越发猛升，大家发财，顺便造就了香港几十年的富贵浮华和我们这一代人的灿烂与飞扬，思之令人感伤，然后不禁哑然失笑，简直是一个近乎完美的天仙局，谁还理会制造业空洞化、资源投在非生产性的建设、竞争力消失、房价比新加坡高三倍、内地在改变、地缘优势在消失、热钱靠不住？突然日转星移，好日子不再。
　　场面撑久了，我们这一代人没见过别的世面，还以为这就是本该如此的永恒。一个亚洲金融风暴，问题都出来了，可是已积重难返。
　　今天香港的问题都和1997年前我们自己设的套有关。
　　譬如，我们的基本法里规定公务员的薪水不能低于“九七”前，就算经济不景气，他们的薪水也不能大调，以此来保护当时公务员的信心。
　　又譬如，我们自以为平衡的预算很重要，故在基本法里对此有期待。这点让董建华很是担心，从1998年到现在，香港每年都出现赤字。
　　有些人说董建华上台后改掉了许多东西，其实现在香港更多是对“九七”前的继承，而不是与“九七”的决裂：并不是说英国人走了，我们不用他们的政策，不受他们的影响了。重大的格局都是“九七”之前已经布好的，而不是“九七”之后才开始的。
　　现在看来，从外部来说，内地的改革开放，初则对香港有利，再下来一定会出现既互补互利的双赢(甚至是内地领着香港飞的共荣)，但也会让香港体验到“让你的邻居做乞丐”这句话，地区与地区间的激烈竞争是必然的，毕竟香港以前独占性的地缘优势没有了，所以说外部的情况是喜忧参半的。
　　从内部来说，香港很特殊，税赋低，效率高，法治尚存，廉政未泯，言论也自由。我去了内地和台湾后也有这个感觉，在香港办事多方便！我们没有城乡、族群、宗教等重大矛盾。当然，这些内部的优势也是“九七”之前就已经有的，甚至可以说是我们这一代人出道之前就已铺垫的——廉政是成就在我们这一代的。我们这一代人的问题是太自满于自己的优点却看不到内部的盲点，更落后于急剧变化的外部形势。
　　我相信香港不会像扬州、威尼斯那样，从区域枢纽都会的地位一落千丈，只剩下了旅游。不过看到英美一些工业城市一衰落就是几十年，香港转型也可能需要一段时间。
　　还有人认为，政府少说话少计划，香港经济就自然会好，这是我们这一代既得利益者的一厢情愿。2004年市道转旺，大家憋了很久，期待重温旧梦。可惜时代不一样了，一个更严峻的变局已经形成，我们不可能再回到往日——何况以前香港政府也从来不是我们认为的那种不干预的政府。
　　往前走，我们要解除一些20世纪80年代以来自己设下的套，我们要来一个“边缘向主流的反扑”。
　　香港20世纪80年代开始过分重视地产和金融，连政府的思维都像地产发展商，而冷落了原有的贸易、工业。现在，我们不应该只膜拜对香港生产力和竞争力最没贡献的地产商和被过誉的资本市场财技人，应重新推崇有国际或地区视野的贸易商、工业家、物流业、基建发展业和创意业以及实干赚辛苦钱的其他产业，如零售和部分不受利润保护的公共设施业。我们需要更多样化的产业类型。
　　政府现在说香港以金融、物流、旅游、工商业为主，仍未凸显工业的地位。
　　我们这一代人从未遇到过的结构性失业终于出现了，失业打击了我们这一代中的部分人，而且将持续困扰下一代。这是外部环境转变和产业偏食的后果，只鼓吹金融和服务业，很明显不能提供足够的就业机会。
　　高失业是很伤害社会凝聚力的，有的经济学家提出“二元经济”，一方面，我们还要继续鼓励金融这类“高价值、低就业”行业，但从另一方面来说，我们也要开发那些“低价值、高就业”的产业，包括所谓的本地经济，不然的话，我们的社会就会缺少就业机会。
　　“二元经济”原指某些大面积地区大企业与中小企业并存或城乡分列的经济，在全球化趋势影响下的全球城市则倾向出现收入二元分化的趋势，一元是高收入职业，一元是低价值服务业，像快餐店职员、清洁工、小贩、迪斯尼乐园的服务员等。
　　二元经济的说法很正确地指出，维持就业不能只靠金融服务和大企业，我们要注意“低价值、高就业”这样的思维中的“认命”倾向，小心反过来合理化已经很严重的两极化趋势，并衍生出二元分割的路径依赖。
　　我们这一代人很多人是穷出身，然后翻身，成为富裕一族。现在若把就业者分别锁闭在两个世界里，无疑扼杀了往上流通的机会，等于正式宣告下一代人的香港梦(水涨船高、大家明天都更好)的幻灭。这将是香港的倒退。
　　我觉得，香港必须也有条件去倡导二元经济的一个更进取的规范性目标，就是“中价值、中就业”，这样，大多数下一代才会有希望。
　　我们要鼓励制造业、贸易和与制造业配套的服务业，找回20世纪80年代被我们这一代人抛弃了的出口导向制造业创业观，如果不那样，以后香港凭什么成为珠三角的前店呢？人家为什么要把物流给我们呢？香港完全不参与某些工序的研发生产升级，不深入珠三角生产链，最后我们会连物流也沾不到。我们不能总是厚着脸，求中央政府扭住广东省的脖子让利给其实更富裕的香港。
　　香港并非一无所有之地，我们有多年积累下来的底蕴，重新开拓制造业、贸易和配套服务的产业并不是不可行的，有很多榜样可以学，意大利北部的工业就是由无数工作坊式的小工厂组成的，绝对是中值、中就业（但意大利的重家族不重法的作风则不值得恭维）。
　　我们这一代人的国际观其实是有局限性的，其中的一种局限性是参照对象太过狭窄。美国固然不能忽略，但更适合为香港整体所参照的有新加坡、中国台湾和韩国，还有社会福利较高的丹麦、比利时、荷兰等欧洲小国。荷兰环水，地少人多（为香港人口两倍多一点），是全球第六大对外投资国和出口国（跟香港相似），产业结构比香港多元，以贸易和物流著称，强盛的制造业则传统和高科技俱重，大公司和工作坊并列，既有国际名牌，同时发展金融旅游原料通讯，连渔农业（含花业）也很发达，城市化程度很高，失业率在西欧是偏低的，财富分布相对均衡，它的政府、资本与劳工的协商民主政治也值得参考。
　　当然，香港最重要是认识自己，弄清楚自己的各种能力，新的发展是要“附加”在现有资源和经验上的，要“趁势”，要“扎堆”，要“透孔”给多点人参与，我称之为“香港作为方式”。
　　这里，政府除了改善基建、教育和促进交流之外，没有太大的参与空间，首先应做的一件事是减税，给愿意从事制造业者一点税务优惠，以吸引创业者回到香港，并给大家一个明确的象征信息: 香港政府的优先次序和作风已经调整了，在减税这一点上，我相信连香港的弗利民追随者也不会反对。
　　现在空置的厂房和写字楼，让其价格跌到最低，并继续提供工业用地，以引诱中小企业和工作坊进场，因为当初就是政府促成的高房价把它们给扼杀的。厂房和写字楼不同于住宅，不会伤及中产阶级，政府不应去救市，这才是积极不干预。
　　当然，政府应该用公权反垄断，为中小企业排除障碍，甚至引导本地企业为内部市场生产中价值的进口替代，让本土经济不但开动，且能走向中价值、中就业。
　　城市本身就是品牌，要有良好的商业、旅游和居住的软硬条件，要人家赞赏自己满意。在全球化状态下，城市品牌的经营可以创汇，可以提升城市的综合竞争力，其中少不了世界性品味文化和精致生活带来的中价值内需。
　　我们不要那么失败主义地说要保障就业，只能一元是高价值低就业的，一元是低价值高就业的。在两极之外，有更多层次，而作为政府的政策，更应该奋力造就中价值中就业，或用我们同代的经济学家曾澍基、陈文鸿的说法: 是“优化的低价值高就业”。
　　如果香港没有新的就业机会，有的也只是些很低价值的工作，这样把部分人排除在外的社会将是令人沮丧的。我们这一代中的很多人已上岸，可是在我们退场前是不是也应替下一代人铺好路，不该留下一个大多数人是低价值就业的“鸡肋”城市给下一代。
　　要做出中价值，很关键的一点，也是我们这一代主流所忽略的，就是文化和价值观，我们要从边缘反扑主流。
　　以后人家需要的不是那些价低的产品，而是要创意、要想法、要服务、要弹性、要科技和文化内涵、要满足利基需求。
　　香港本身并不是没有这类文化、学术、技术和社会资源，无论是精雅、通俗的、科技的、工艺的还是另类的，香港都有，但现在都出现了边缘化。人才如果不够的话，作为开放社会，我们知道如何引进更多外面的人才。现在要做的是让这样的文化技艺和价值观走回到我们社会的中心来，不能单靠我们这一代人过去那种考试过关、做个不能近观的道具、赚快钱的心态了。意大利工作坊里做个家具也要有资产性投资、技艺、审美品味，也愿意花时间，有所追求。
　　我前阵子看过一篇内地杂志的人物访谈，那个内地人说，他最近去过一次香港后，对香港的印象完全改变了，他去了一家小小的冷门唱片店，在那里，他把他一生所有想找的唱片都找到了。原来香港什么都有，如果你真的去找的话，是什么东西都能找得到的。但它们又都是小小的，处于社会的边缘。而主流对文化学术一直很少理会，从20世纪90年代起都在忙地产。
　　如果中价值中就业的产业是香港的出路，最终还得回到香港人的教育上，建构较为丰满的文化价值——但不要以我们这一代的主流为榜样。


（原载2006年4月《万象》，原标题为《我这一代香港人》，本刊有部分删节）



文章引自：http://www.valuegood.com/neirong/200608/007.htm


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meng-h

房地产上市公司冒险演绎“地价－股价”对赌格局

    ■上海证券报
    融资、圈地,再融资、再圈地……看似完美的产业链危机四伏,坐拥“地王”的企
业可能的存活底线———房价年增15%
    十多年来,从未有一个时刻,土地像今天这样寸寸流金;从未有一个时刻,地价与股
价的关系像今天这样密切关联.
    今年以来, 土地成为房地产业迅速致富的代名词,也成为资本市场的头号宠儿.为
购土地, 房地产上市公司纷纷大举融资,截至9月17日的统计,仅增发一项就筹得资金2
6 6.33亿元,排名仅次于金融业.不久的未来,已确定增发的房地产股共计21只,合计增
发46.57亿股.
    从蓬勃发展的股票市场巨额融资,再到日益热火的土地市场天价拍地,有了土地储
备“妆点”的房地产上市公司, 再包装盈利预期、再融资、再圈地……这看似形成了
一条完美的产业链. 然而,这场“对赌局”却蕴藏着不小的投资风险,那就是“地价赌
的是股价会上涨,股价赌的是地价会上涨”,整个周期又建立在对未来房价高企的预期
之下.
    据上海证券报对近日一些热门“地王”案例的独家测算, 未来这些项目所在区域
的房价至少需保持年增15%的持续上涨曲线,才能保证收益.试问,在房地产业宏观调控
日益加码的今天,在已然全民躁热亟待清醒的大势下,这将是怎样一件难以完成的任务
？一旦市场生变,房价收益抵不回地价和股价,如今的房企大佬们命运将会如何？◎于
兵兵 李和裕
    遍地“地王”,三大奇景
    今年6 月至今,上海证券报记者亲临多个土地招拍挂出让现场,真正领略了逐次升
级的土地争夺大战. 每一次看似轻松的举牌背后,都是惊心动魄的财富较量,并可能成
为改变未来几年甚至十几年区域房价的历史时刻.
    7 月24日,湖南长沙,近1个小时的激烈竞价,北辰实业和北京城开组成的竞买联合
体战胜北京金融街建设及长沙世纪金源, 以92亿元的“天价”争得国内最大金额单宗
土地新河三角洲地块———“全国地王”诞生,市场一片哗然.
    一个月后, 8月24日,上海,短短半小时的较量,南京苏宁房地产以“黑马”姿态从
新鸿基地产、和记黄埔、九龙仓等九家外资企业的“包围”中杀出,以44.04亿元的总
成交价、66930元/平方米的楼板价摘得黄浦区163#街坊地块———“单价地王”出世
,业内再度震惊.
    9月11日,广州富力地产以楼面价18729元/平方米的“天价”刷新广州“地王”纪
录.
    ……
    2 007年的土地市场,从一线城市到二线城市,“地王”争霸四处上演.如果简单看
到价格上的“地王”纪录,其实无可厚非,公平市场环境下,价高者得,这是土地招拍挂
制度的初衷和原则. 然而,仔细分析一下,眼下的“地王现象”与2006年以前明显不同
. 归纳一下,该现象背后有三大奇景：最后地价所折合的楼板价高于现时周边房价;“
地王”一旦产生即拉动周边房价新一轮上涨; 拍地资金越来越多地来源于房地产上市
公司的股市直接融资.
    面粉贵过面包,房价要年增15％
    国泰君安的一份研究报告显示,2007年增量土地竞争加剧,地价快速上涨并直逼区
域房价.如8月9日广州花都新华镇中心区建设北路住宅地块,楼板价4598元/平方米,周
边房价5 000元/平方米左右;7月10日杭州文教区23号地块楼板价1.57万元/平方米,周
边房价1 .5万元/平方米;“全国地王”长沙新河三角洲地块,楼板价约3500元/平方米
,已达到了目前长沙商品房的均价,业内预测其项目定价会在5000元/平方米以上.
    在面粉已经或接近面包价格的情况下,当面粉在未来变成面包时,会卖什么价格？

    6 月份,在港上市的浙江房企绿城中国以12.6亿元拍得上海新江湾城D1地块,较起
拍价5 .16亿元高出7.4亿余元,楼板价达到1.25万元/平方米.针对这个项目,上海浦东
改革与发展研究院房地产研究中心副主任丛诚算了一笔账：绿城拿下D1地块的楼板价
为1 .25万元/平方米,而目前新江湾城商品房销售价格在1.4万元/平方米左右.按照绿
城的预计,项目4年后上市的售价近2万元/平方米,可以保证收益.但按此计划,4年中新
江湾城板块的房价需上涨66%,也就是年涨幅在14%－15%以上.至于长沙的全国地王,若
要在3年内获得收益,也需要实现总涨幅57%,年涨幅15%左右.“如果这些区域是特殊上
涨区域, 可能达到这个涨幅.但如果这些高地价项目很普遍,未来3至4年的城市房价将
是怎样的景观？”
    官方的统计数据是,2006年70个大中城市房屋销售价格的全年涨幅仅5.5%,今年前
8个月,国家统计局的房价涨幅数据月月刷出新高,到8月已经达到同比8.2%的房价涨幅
.显然,如果上述指望房价年增长15%的“地王”再层出不穷,城市房价涨幅还将继续刷
出新高.
    “地价－股价”对赌
    “2005年到2006年,各地也是‘地王’频出,但拿地的多是和黄、世茂、凯德这些
外资地产大鳄,他们有资金实力,另外,凭借在海外的投资经验,能够在2005年房价涨幅
高企的现象下看到仍然潜在的升值空间.”分析人士指出.
    时光辗转进入2 007年,中国A股市场直线拉升.这一宏观经济现象侧面成就了房地
产业的“反调控”繁荣,内地房企凭借在股市上的丰厚融资大举拿地,且形势逐渐演变
成越来越强烈的“地价－股价”对赌局面.
    根据上海证券报与申银万国证券研究所共同推出的最新一期《股市月度资金报告
》,截至8月,A股存量资金创13000亿元,仅7、8两月,流入资金逾3000亿元,连续刷新资
金纪录. 巨额资金不断涌入资本市场,地产股又成为投资者最迷恋的权重股之一.据统
计,从今年3月起至8月下旬,A股地产板块指数已经上涨近1.7倍.另据本报统计,房地产
业是二季度基金增仓力度最大的产业,56家基金公司的323只基金在地产股上的投资由
475亿元增加到1121亿元,增幅达到136%.
    投资者看好地产股的重要原因在于房地产业的资源稀缺性, 即土地资源储备在房
地产业盈利预期的特殊地位.哪个企业地多,哪个企业的股票就受追捧.在此情况下,地
产股可借机增发或发债,以圈得更多资金.这就是今天的“地价－股价”联动格局.
    根据万得的统计数据, 今年以来,地产股增发(含定向增发)总额266.33亿元,排名
仅次于金融保险业股票.已经确定增发预案的地产股共21只,合计增发46.57亿股,在增
发预案排名中仅次于医药和石油等制造业股票.
    “地王”资金流：来自股市、流向股市
    简单罗列土地市场的“地王”与股票市场的大举融资情况,也许仍使人迷惑,但如
果做一个连线游戏就可以发现, “地王”的创造者总是与各种形式的资本市场动作相
连.
    随意挑拣几家权重地产股, 各种融资方案花样不同.如绿城中国6月斥资12.6亿元
拿下上海新江湾城D1地块,而此前其刚通过配售1.415亿股新股和发行可换股债券方式
融资46亿港元.截至6月底,绿城的流动资金为57.48亿元,并在上半年新增土地项目9个
,共218万平方米.
    富力地产9 月摘得广州“地王”,虽然其上半年鲜有融资动作,但已在去年底配售
融资16亿港元,今年更传出其将回归A股的消息,融资额高达90亿元,地产大佬李思廉可
谓“心里有底,拿地不慌”.
    此外, 保利地产此前成功增发,募资近70亿元,其中50亿元用于投资保利在全国的
9个项目,这些项目总投资约134亿元.加上55.48元/股的增发价格,保利创造了目前A股
最高公开增发价及上市房企募资的最高规模纪录.
    另有万科公开增发不超过总股本2 0%的申请于7月13日获中国证监会有条件通过.
根据万科在今年3 月的年报透露,今年其拟公开增发A股融资100亿元,部分资金用于开
发在长三角及珠三角地区的1 1个项目,总投资额313亿元.还有首创置业回归A股,莱茵
置业整体上市等等.
    每一个资本市场的动作背后,都是开发商急切的融资需求与拿地目标.“房地产公
司绝大多数拿到土地后就囤积起来, 并美其名曰土地储备,他们拿到地并不急于开发,
而是等着土地升值,去获取利益,这种现象在最近两个月越演越烈.”近日,SOHO中国董
事长潘石屹称.
    盛基集团副总裁朱咏敏也坦言：“上市公司或准备上市的公司或与上市公司关联
的公司就是不怕高价买地, 因为有筹资通道,以后再来个资产注入或打包上市,正所谓
用贸易的方法做土地.”
    “如果我是某某( 一内地大型房地产公司),我也要放开了增发,趁着股市好,有无
数人追捧, 能发多少发多少,等到以后股票没人买了,发给谁去？”香港恒隆集团主席
陈启宗直言不讳.
    而在一些业内人士看来,乘股市“东风”大举“敛财”,地产股表面上“趁热打铁
”,却没有理性地看到背后危机.“上市公司圈钱容易,可一旦楼市风向有变,开发项目
有可能入不敷出.”某分析人士称.
    除房地产调控本身的不确定性外, 资本市场走向也将对日益依赖股市资金的房地
产企业产生影响. 央行货币政策委员会委员樊纲日前表示,综合经济增长的各种要素,
中国经济持续增长“是很正常的”,但他同时指出应警惕股市和楼市的资产泡沫.
    “市场必须清醒, 股票市值仅仅是一些数字,一旦楼市有变,地产股动辄上千亿的
市值可能迅速蒸发.”一位在港经历了多个楼市涨跌周期的资深人士不无担忧.在“地
价”对房价“正促动”的同时,不排除房价涨幅趋缓的“反威胁”.一旦房价上涨动力
不足,开发商盈收资金链很难保证.
    那时,传导效应下,这个对堵格局真的可能改变一切.
    ■链接
    2007“地王”录
    1月31日
    上海豫园商城房地产发展有限公司以总价35.02亿元、楼板价3290元/平方米拿下
武汉市武昌区中北路147号的武重地块,成为武汉新“地王”.
    2月6日
    世茂房地产以8 .16亿元摘得杭州市下沙钱塘江地块,这是杭州自开始有土地挂牌
交易以来所出让的建筑面积最大的项目.该地块占地面积逾28万平方米,总规划建筑面
积约72万平方米.
    3月12日
    和记黄埔以24.5亿元拿下重庆市南岸区杨家山片区,土地面积近2500亩,这也是今
年国内所出让的占地面积最大的土地.
    5月22日
    南京圣和科技以3.85亿元的总价、28865元/平方米的楼板价拿下南京市汉府街地
块.虽然总价不高,但其楼板价却是目前全国最高的.7月12日
    万科取得广东省东莞市塘厦大坪村地块使用权, 其以15243元/平方米的楼板价跃
居为广东省新科“地王”.
    7月19日
    香港嘉华集团下属公司以10.9亿元竞得广州市珠江新城一地块,该价格比2亿多的
起拍价高出近5倍,并以11912元/平方米的楼板价成为广州“地王”新贵.
    7月26日
    上海郎达和宝静置业以1 7.85亿元总建筑高价竞得面积近60万平方米的南京市江
宁区牛首山地块, 而此前该地块5.82亿元的挂牌价已经创下了江宁单幅地块出让价格
的新高.
    7月24日
    国内最大金额单宗土地———湖南省长沙市新河三角洲地块被北京北辰实业股份
有限公司和北京城市开发集团有限责任公司以92亿元联合拍得.仅凭46.38亿元的挂牌
起始价,该地块已经是“中国地王”.
    8月24日
    上海南京路步行街商办宝地———黄浦区1 63#街坊地块挂牌出让成功,南京苏宁
房地产开发有限公司以44.04亿元竞得,折合66930元/平方米的楼板价也使得该地块成
为了内地“单价地王”.
    9月11日
    广州富力地产以1 8729元/平方米的楼板价刷新广州“地王”纪录,拿得广州白云
区云祥路地块.

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梦想的里程

——搜房网
　
　

王石的故事，就像是一个梦想的衍生。这个梦想也许很多人都有过，那就是：建立属于自己理想的中心王国，在现实和梦想之间构架起宽阔的桥梁，并且，享受快乐人生
本文经作者本人同意，摘录自周桦《王石这个人》一书。

王石的故事，就像是一个梦想的衍生。这个梦想也许很多人都有过，那就是：建立属于自己理想的中心王国，在现实和梦想之间构架起宽阔的桥梁，并且，享受快乐人生。在过去的几十年间，我们的国家其实一直都在激烈的变化跌宕中，在这样的大浪里，个人的命运有时变得难以掌握，环境和人的抗衡往往以后者落败为最终结果。王石出生在1951年，他的个人经历几乎和共和国的发展同步，在同龄人发出各种无奈叹息的时候，王石成功地做到了恣意人生，他的每段经历，往往是他成为了绝对主角。他虽然性格棱角分明，浑身长刺儿，却和环境最终成了默契共存的双方。

创业

他曾经是一个郁闷的军人，不知道以后要做什么；他也曾经是一个工人，当沉重的钢板压在他身上的时候，他的愿望只是念大学，去获取更多知识；他也曾是一个铁轨边上的工程技术人员，当漫无目的地走在铁轨上的时候，他的情绪曾经低落到了极点；他还曾经是风光的国家对外贸易工作人员，但浮华的表面总是掩盖不住他内心的空虚，他似乎一直没有找到自己的位置。最后他到了深圳，深圳在迎接一个新的时代，王石也迎来了自己的时代，这里注定要成就他，他也注定要在这里烙下深深的印迹。

从一个旁观者公平的眼光看来，王石的创业实属幸运，他适逢那样一个开放的年代，适逢那样一个不破不立的年代，适逢深圳这样一个与他因缘际会的城市。 1983～1988年，王石顺利地度过了自己的创业期。从深圳特区发展公司到深圳现代科教仪器展销中心，再到深圳现代企业，最后他终于走到了“深圳万科企业股份有限公司”，他开始有了一个最明确的奋斗目标。

从1983年开始在商场上奋斗，王石一路都是狂飙突进，无论是他个人还是他所创立的万科企业。在同行者们一路摇摇晃晃地往前走的时候，他与万科却一直是越战越勇。20多年来，还没有任何一个企业家做到像他这样恣意人生，有一次他表情莫名地说：“难道你们没觉得，王石这个人真的很有意思？”

这句话的背后，是一种自得还是一种喟叹？我一下子还判断不了。采访过那么多财经人物，我能体会到他们的共同心态是一种如履薄冰的忐忑，一种在夹缝中生存的愤懑，一种人到高处的智慧、无奈以及无奈之下的勇敢和坚强。但王石不一样，他的每一个举动都是革命性的，都离经叛道，都果决异常。他把自己一手创建的万科几乎全数卖给华润，本人只以小股东身份安然自处；他一直高呼万科高于25%的利润不做，很多人都怀疑这样的决心是否真正能实现；他又在事业最巅峰的时候，也是自己最年富力强的时候，早早就定下了接班人，自己则去玩极限冒险运动。

万科

我曾经问王石：“（地产）老大这个位置，你真的很在意吗？”王石回答得很坦率：“我想说不在乎，但是实际上怎么可能不在乎呢？我只能这样说，我当然在乎。如果真的出现一个更强势的人，那也要看是什么样的强势，如果这种强势对社会有促进，尽管我感觉到失落，但是对社会是好事，我能够坦然接受。可是如果这种强势是危害性的，是负面的东西，恐怕还要大家再来较量较量。所谓老大的概念，更多是从尊严和荣誉上这个角度上来说，我在乎的也是这个。如果不是这样，无非就是你做的时间长了，公司大了，你是老大，那个老大就没什么意思了。”

如果仔细看万科的发展道路，就能理解。王石个人看上去粗线条，实则心思缜密，而万科更是一家极其精细的公司，它一步一个脚印走上了规范化制度化的道路，透明管理和人才团队的培养机制在国内企业中已经达到难以企及的高度。万科的经验是王石带领整个企业20年来的积累，王石本人能非常清晰地看到这个成功积累背后的每一条纹路，所以他知道这不是一件容易的事。万科今天的“大”，不是一种庞然大物的“大”，而更是一种“深”和“厚”，在王石看来，这是规律，因为这是正常的市场经济社会。但凡违反规律，依王石的话，那是“九死一生”。

王石从来没有上过财富榜，但他一直在“最具影响力”的排行榜上岿然不动。王石对金钱、对规模化从来没有任何野心，他的想法，只是做一个健康的企业，所以万科的理想主义色彩越来越浓。王石的努力方向，不是累积个人或企业财富，而是让万科拥有更加健康的未来——这已经和金钱、和规模无关。


闲暇

曾经有房地产行业内的人说：“房地产工作辛苦到根本不用奢望能够享受闲暇的生活。”这句话对王石是无效的。曾经有人把王石归类为“悠客”一类城市人群，这是一群抽离了匆忙生活，将自己的大部分时间花在自己兴趣上的人。所谓悠客，其特征为：一、调节身心，避免“人到中年”的积劳成疾、内忧外患；二、好好地尽做子女的孝心和为人父母的责任；三、更新自己的知识结构，给自己充电；四、尝试为爱好，而不是为谋生工作。其实，作为悠客最重要的是，悠客的前提是事业成功，有经济实力，在把繁忙工作放弃的同时，并没有失去社会地位和收入，是一群鱼和熊掌兼得的人。

心情的闲暇大概最能促使一个人去兼顾爱惜自己的爱好。在中国企业家群里，王石的爱好之广并且肯为自己的爱好投下那么多的时间成本，大概无人出其右。在王石的阅读范围里，包括了文学、历史、军事、经济、航海、登山等等方面，几乎像一个杂家。所以在他的买书经验里，没有哪一次是两本之内的，往往是进到书店，搜罗一大堆回来，再在各种时间里用各种书籍填充自己的时间。

“有人认为登山是征服高山的过程，其实，人怎么能征服大自然？这太幼稚了。登山的过程其实是人一次次征服和挑战自己的过程，对于一个男人来说，这是会上瘾的。”


“总是想着想着就清楚了，登山带给我的感受恰恰不是冒险，而是要更珍惜，更加踏实地走每一步，因为危险处处都存在。无论生命长短，你都要离开，生命的意义在于质量，在于活的时候你怎么活得更好。”
　　

王石说登山让他想了许多做企业的时候永远都想不到的人生大意义，这些透彻的思考让他更明白了自己，更加明白对这人生，自己要的是什么。

王石最著名的闲暇方式除了登山，大概就是上网了。王石曾经开玩笑说：如果自己是坐着的状态，而且旁边又没有什么人的话，那一定是在上网。他作为版主的论坛“王石 ONLINE”是一个难得的企业家个人论坛，这个论坛绝对是一个个人色彩浓厚的论坛，王石在里面嬉笑怒骂：是一个大企业的董事长，更是一个热爱生活的人。


显然，网络是王石最好的表达自己心境和生活状态的方式，他在这里可以尽情地自说自话，对自己喜欢的话或人，他也可以毫不客气地在论坛上批评，拍一板砖。对于他来说，网络的特点对应了他的直截了当的性格。

这些登山、旅游的时光是让王石在远离万科还是离万科更近？也许从具体工作的操作层面上，是拉开了他和万科的距离，这也契合了他希望逐步把万科的管理大权让出来的想法；而另一方面，作为万科的精神层面的领袖，王石实际在自己和万科之间注入了更多的色彩，这种色彩加重了他与万科无形的却是长久的感情，万科的人越来越把他作为万科精神的化身。王石用自己闲暇时间酿造出来的生活方式，无形中给万科的企业文化增加了形而上的软性部分。从这个角度，王石的闲暇成为一种争取，一种主动的方式。当王石攀登珠峰成功，在万科公司造成的莫大兴奋绝对不亚于某年利润率大幅度增长带来的喜悦满足，而且由这种兴奋延伸出来的精神层面的意义，可以让万科公司享用多年，这些，不是利润下的金钱所能比拟的。


公益

公益活动近年来在王石的个人生活里其实也不断出现，但在参与的过程里，他并没有想太多，只是把它列为善事一类，归结到自己的个人行为之内。随着这些公益性活动越来越密集，到2005年南极探险的结束，王石安静下来回想自己近年来参加的一些社会活动，联想万科近年来的一些举措，他突然有些吃惊地发现：其实这是自己的个人姿态和万科的企业姿态一起在发生着变化。万科和自己20多年急步前行，和周围社会始终保持着君子之交淡如水的态度：不行贿，不热乎；秉开放态度，兼容外界任何实际的存在；自己做自己的事，内心则抱定的是一种独善其身的姿态，一种出世心态下的入世举动。而当时间滑动到2006年，王石蓦然间发现变化已经悄悄来到身边，自己和万科都开始对社会主动起来，开始更多寻求社会价值的实现，开始主动参与社会的阳光一面。

——仿佛一扇朝南的窗在打开，阳光和空气一下就涌了进来。4月，王石在北京第四次代表万科领受“最受尊敬企业”奖，他的心里已经很明确了年初自己思考的变化，他清晰地界定了虽然已经是好多年前权威媒体就给万科的一顶礼帽：企业公民。现在他要把这顶礼帽由自己，由万科自身戴到自己和万科的头上，这不再是一个加冕仪式，而要成为一个习惯，一种深入王石个人和万科的骨髓的惯性之举，一个随时可见的由心一笑。

2006年，万科的口号是：“变革先锋，企业公民”。


企业公民

在房地产业已经最大范围地引导着逐渐步向城市化的中国人的生活的时候，这个行业也正在遭受房产市场化以来最严重的诟病。京沪穗三大城市的房价急速飙升、房源紧张、极大多数的居民缺乏购房能力，种种问题集中在一起，让舆论矛头一下对准了众多房地产开发商。特别在2006年初，房地产巨头任志强公开宣称只给富人盖房子后，更是将供求双方的矛盾激化，“房奴”一说迅速在各大城市内蔓延，到了4月，甚至有城市开始提倡不购房行动，某城市规划局的领导也站出来建议民众在三年后才合适考虑购置房产，因为现阶段的房价是属于不理智市价。——房地产行业正在经历前所未有的千夫所指的时期，不仅在房价上被指责过高，而且有数据显示：一片赢利景象的房地产企业在交税上却并不是楷模，取之于民却未正当回报于社会。

身处舆论中心，万科是不可能冷静得下来的。即便万科在房地产行业内是无可质疑的领跑者，它的品牌建设、企业形象的正面和透明性，在行业内无人出其右，却也曾领教了“十七英里”项目售楼处被砸的不愉快经历。尽管瑕不掩瑜，但依然说明了整个行业与受众之间脆弱的博弈。王石在2006年初针对指责房地产行业是暴利行业的说法，很坦率地在公开场合说，行业内的确存在暴利现象，因为存在以地皮“寻租”的可能，但是排除这些不正常现象，房地产行业的暴利几乎不太可能，特别是财务公开的房地产上市公司。在税收方面，王石则澄清：房地产企业交税有分区域的特点，实际上以各区域的总和而言，房地产企业的交税额度并不低，万科2004年的纳税额是9个亿，2005年纳税额则是13亿~14亿。“我们是纳税大户，包括我们的同行。”

但是，面对大众指责和行业内的确存在的问题，仅仅是被动的解释和清高的姿态显然不能解决供求两方的永恒矛盾。一个行业真正的领袖，应该正视矛盾，谋求更高明的解决途径。万科要做的，是变博弈为一种共同的立场，让企业与社会共一副心肠。这一点，王石和郁亮有着高度的共识。郁亮2006年初对媒体称：万科将在2006年着力于3个体现“企业公民责任”的工作——推广廉租房建设、设立专门用于居民旧村落保护的基金、推进节能环保运动，而廉租房是重中之重。王石也表示，2006年5月，万科第一个廉租房项目在深圳开工，下半年将开工第二个，以此为样板，更多的项目将在北京、厦门、天津等地开始动工。万科目前正在深圳开发的项目“第五园”以及“万科城”，将成为万科推广廉租房的“试验田”；并且，未来3年，万科计划每年提取人民币1000万元作为“企业公民” 专项建设费用，用于中低收入者居住解决方案的探索和实践、和谐社区的倡导和建设、环境保护和其他公益活动及公益捐赠等“企业公民”行为。

引一句业内人的话：“企业公民阶段有几个明显的标志：第一，有好的治理结构和道德价值观念；第二，对企业员工的责任；第三，对环保的责任；第四，对经济和社会福利的贡献，包含税收，也含有经济上的一些付出。”

一个行善的企业家，一个主动行善的企业家，一个将行善作为事业的企业家——这是王石近年来的变化。他说自己的变化痕迹自己不曾察觉，直到2006年年初，他开始仔细想很多事情，才有些恍然之感：生活在变，自己也在变。

王石曾经大隐于市，他活得很自我，很自律，他寻找的是自我的角色。在繁杂的社会舞台上，他经常会退到一边，在自己的角落里放出自己的光彩，这些光彩与他人无关，只是他自己的事：他要实现的是他的个人价值。也许在不知不觉中，这个舞台开始发生了变化，它的光彩开始和王石个人的光彩互引共生，更焕发出和谐之美，这吸引着王石。在以往的时间里，他的特立独行保持了他的威权，而现在，他要把这威权建立在更加广阔的基础上，把这威权释放到更多的地方。

我们替王石记住这个年份：2006年。

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摩根士丹利：美国降息无碍人民币升值
《财经》记者 吴燕《财经》网络版   [2007-09-20]
　摩根士丹利大中华区首席经济学家王庆称，鉴于美国降息将会导致美元进一步贬值，人民币对美元的升值很可能发生实际加速


摩根士丹利大中华区首席经济学家王庆称，鉴于美国降息将会导致美元进一步贬值，人民币对美元的升值很可能发生实际加速

    【网络版专稿/《财经》杂志记者 吴燕】摩根士丹利大中华区首席经济学家王庆称，人们无需担心美国9月18日的降息举措会制约中国升息的幅度，也不必担忧这次降息会为中国政府控制国内通胀造成更大困难。
    “我们认为，只要中国国内的通货膨胀水平仍保持在高位，美国这次降息就不会阻碍中国人民银行继续其升息。”王庆说。自2006年以来，中国人民银行的利率政策重心已由锚定人民币升值预期转向了控制国内资产、商品价格通胀风险。王庆认为，央行的这一政策转变显示出其对中国资本账户控制效果的信心，使其在货币政策上有一定程度的自主性。
　　“在这一前提下，政府对国内资金流的控制将进一步加强。”王庆说，“此外，鉴于美国这次在经济衰退中的降息将会导致美元进一步贬值，我们认为在今年余下的时间里人民币对美元的升值很可能发生实际加速。”
　　然而，王庆也警告，如果中国政府不能迅速而恰当地采取控制利率和汇率的举措，那么美国降息造成的宽松的货币条件——尤其是以美国经济软着陆为特征的外部经济环境可能使中国更加难以控制国内经济和资产价格过热的风险。“我担心这样一来通胀预期将被深化，使得应对通货膨胀更富于挑战性。”王庆说。
　　美联储于18日的美联储公开市场会议上宣布，将基准利率降低50个基点。对此，摩根士丹利经济研究团队提出，这次的降息举措标志着其后一系列降息的开始。据Dick Berner和David Greenlaw于9月10日发布的报告称，到2008年年中时，利率降幅可能累计为100个基点。■
　　
《财经》既往相关报道：

全球股市普涨 信贷危机犹存
美联储降息50基点后，全球股市信心大振。但近期英国诺森罗克银行遭遇的挤兑风潮或许表明，困扰市场的信贷危机并没有根本消除

美联储降息50基点 货币政策转向
这是一次非同寻常的降息：不仅仅因为激进的幅度超出预期，而且在于它是2003年以来美联储货币政策的拐点。与此同时，美国经济可能正在步入衰退。随之而来，西方主要央行很可能都将步入降息周期，而全球经济本轮强劲的经济增长正在趋缓

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万科Ａ：社会实验?建筑试验?

    ■第一财经日报
    "激烈地讨论, 谨慎地设计,不断地否定,甚至顾虑重重,顾此失彼――这就是一
个实验过程的真相."针对"土楼"的运行情况, 一位万科内部员工在内刊上作了上述
表述.
    万科内部甚至考虑,"土楼"是否已经涉及一个哲学问题,而万科是否有能力替一
个社区设计它的运行规则?
    一堆问号背后,"土楼"管理方案仍在激烈争论中,却久未成形.
    谁能住进来?按照万科广州公司目前的想法雏形, 在广州和佛山交界处,1200元
月薪便可以被列入低收入行列, 要进入"土楼"居住,需要单位出具收入证明.如果供
不应求,或许可以考虑"摇号".
    另一个细节问题是, 如何操作商铺.类似商铺经营本身并非收益很大的生意.而
一味提高租金,将直接抬升杂货铺货品的价格.
    同时,297套房子究竟需要配置几个杂货店?万科预计要吸纳两家杂货铺,但是在
"城中村"中,往往200套左右的出租屋群组,一个杂货铺便足矣.快餐店和洗衣房的经
营模式,也都没有确定.
    低成本管理更是一个悬而未决的问题.
    万科内部经过测算发现, 即使是0.8元/平方米/月的物业管理费(保证保安人员
工资的最低标准),可能都不在目标租户的承受范围之内.为此,针对"土楼"物业管理
费用的研讨方案就经历了三次会议.第一次会议曾经给出1.3元/平方米/月的最低成
本费.
    可否"零物管"?这是最新的讨论方向.以租户"自治"的方式实现"零物管"目前仍
在探讨之中.
    但是问题也随之涌现――租户如何"自治"?如果租户本身存在问题,谁来进行仲
裁与管理?
    同时,目前制定的租金,是否还可以上涨?因为本身是一个廉租房的项目,上涨会
加大社会对此的质疑.项目组的想法是,如果连广州,佛山最低工资保障线都提高了,
那么"土楼"的租金上调也无可厚非.
    新"土楼"的设想原本与现在城市的真实情况十分贴合,因为类似的建筑可以与"
城中村", 城市废弃地,工厂,城乡接合带,商业区,商务中心等进行拼贴,也与高速公
路沿线拼贴.而"土楼"本身,可抵御周边环境的恶劣,创造相对温馨的内部小环境.
    但是,当理想照进现实时,就有很多问题需要解决.
    "要缓解由住房引发的社会矛盾, 只有万科一家企业的努力是不够的,我希望这
个项目能给政府部门和其他房地产企业带来启示."这也是王石曾经公开表示的.
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万科A：盖"土楼"

    ■第一财经日报
    有一个想法,先去做了,遇到问题,再逐个解决并修正方法.这是王石的行事风格
.套用在"土楼"的实践中,也是如此.
    "土楼",万科内部对"万汇楼"的昵称.万科的初衷：仿福建客家的围屋结构,盖一
栋楼,然后以便宜的价格租赁给中低收入人群,成为民间"廉租房"的提供者.
    但是,土楼能不能成功?盖了土楼的万科说了不算,要目标客户说了才算.万科已
经遇到的现实是,廉租房的运营体系与其擅长的商品房开发有很大不同.要在提供廉
租房的同时,保证"土楼"实现自力更生,是件棘手的事.
    更为关键的是：如果"土楼"不能保证自我生存,那么,受限于高昂的地价,王石希
望"土楼"可以在城市的边边角角四处扎根的理想,就将与现实之间产生距离.
    "要研究清楚, 起码要一两年,现在大家都没想清楚.试验的意义,就是要得到经
验,或是教训."该项目相关人士坦言.即使在万科内部,大家也默认,这是一片试验田
,这种全新的尝试允许失败.
    "土楼"的高成本运作
    此次,万科内部有关"土楼"的博弈,与之前很多项目有些不同.
    土楼的容积率仅为1.2,在1万平方米左右建筑面积的空间范围内,需要沿着外围
一圈分布297套房子,容纳1800人居住.这种"新围屋"实践,是一个不小的挑战.
    "这样的建筑由于利用的都是城市边边角角的地块, 投入不大,又能解决中低收
入群体的实际需求."王石曾经为自己做"廉租房"的想法兴奋不已.
    在万科内部,"土楼"的工程名称为"万科低收入住宅".《第一财经日报》在其工
程部看到：按照"土楼"的时间表,基础施工从2006年12月5日开始,备案完成计划在今
年12月30日;交付使用在2008年4月30日.
    然而从建造到运行,不断有新问题出现.
    根据万科内部的研究结果,目前广州市场上有两种运行成熟的廉租房：第一,"城
中村"内的农民房;第二, 工业园区中的配套宿舍.这两种房源有一个共同之处,就是
土地成本几乎可以忽略不计.
    同时, 记者通过调查天河区以及白云区的"城中村"了解到,在这些村落,全框架
的楼房建造,6层左右的高度,每平方米的建安成本可以控制在700元/平方米之内.
    但是,这块位于广州和佛山交界处的土地,楼面地价在3000元/平方米左右.而万
科要做高品质住房,"土屋"的土建成本要达到800元/平方米.这其中出现了高额价差
.
    因此首要问题就是成本如何解决.
    董事会所拨付的资金当然远远不够.记者通过万科广州公司了解到："土楼"的投
资预算中, 通过董事会批复,企业公民基金中拨出了1500万元.剩下的部分则基本由
广州公司通过利润补足.而整个项目的投资大约在4600万元.
    随后在建造过程中, 如何平衡设计师效果和成本之间的矛盾又成为一个协调重
点.
    在参加了海外一个设计展之后, 万科土楼的设计团队更加明确要让土楼的设计
达到国际水平,并可以受到国际同行业的认可.但是,工程组则强调成本与实用性.
    例如, "土楼"的设计师坚持要主推两房一厅的户型.他认为,外来务工人员之所
以要把孩子放在老家,部分原因就是所住的房子无法满足家庭需要.他的理想是让外
来打工的人员可以带着孩子在广州安家.
    但是根据项目组的调查,大部分外来务工人员的孩子并不在身边,其最大原因是
无法进入广州的学校, 以及考虑到广州高额的学费等等.类似的社会问题并非一个"
两房一厅"可以解决的.
    同时,当设计师在套内面积仅在30平方米左右的空间内"螺蛳壳里做道场",真的
做出了两房一厅的样板间时,之前在市场问卷调查中选择两房一厅的65%的客户群大
部分"倒戈",现场局促的空间,让这些人宁愿住一房一厅.
    其次, "土楼"建成之后如何运行,也是一个问题.对此,万科曾有过许多考虑,例
如：是否要捐给政府机构, 或是借助政府力量进行招租,还是通过社会力量"外包"运
行等等.事实上, 按照最初的租金测算,每套套内面积在30平方米到40平方米左右的
房屋, 租金定在600元/月.按照这种租金水平,投资可能在20年内收回.但是,如果租
金下调到400元/月,投资回收周期相应延长到25年.
    记者了解到：万科就曾经对相关政府部门提出,是否将"土楼"作为解决城市双特
困户住房问题的一部分.但是,出于对特困户交通,工作等问题的考虑,相关部门并没
有采纳万科的提议.
    "土楼"盖了给谁住?
    "土楼"的邻居万科四季花城已经开发到第8期;一街之隔, 就是政府一个大型的
廉租房小区.而"土楼"的性质,与两者都不相同.
    这是一个类似于公益事业的行为, 万科需要承担项目的整体运营.但是,做廉租
房,万科却不甚了解目标客户的生活方式.
    从目标客户群的锁定, 到租金制定,商铺招租以及"自治"的低成本运行,每一个
子课题分拆开来, 都是一个涉及低收入群体生存状态的话题.万科内部也认为：这种
耗时费力的社会调查的确并非万科的强项.
    按照万科广州公司的粗略估计,万科四季花城拥有5000户左右的入住规模之后,
服务人员的规模就将在1000到2000人左右.他们都有可能是"土楼"的目标客户.再往
外延,周边工厂的外来打工人员,百货超市员工,都被万科划定在目标客户群中.
    同时, 附近农民房的租赁价格很低,房型面积却大于万科目前的户型配置.记者
了解到,农民房两房一厅的面积在60到70平方米左右,是"土楼"主力户型面积的一倍
左右,租赁价格仅为250元/月,而"土楼"目前租金定价为400元/月.
    事实上, 在广州中心城区,服务人员的住宿方式往往十分固定,都由雇主在周边
的"城中村"内租用一套两室一厅的农民房, 每个房间内住4个青年员工,两室一厅便
可以住8到10个人左右,平均每个人的住宿成本控制在100元/月以内.
    依据"土楼"的设计, 每套很难满足3个人的住房需求.这种房型配置与租金水平
都与外来务工人员的生活状态产生分歧.
    "根据目前万科'土楼'的传播效应,更大的可能是吸引2000元月薪的大学毕业生
.一般来说,房租在月薪的1/4到1/5,都在可以承受的范围之内."业内人士分析称.但
是, 根据万科所作的调查,大学生又认为,可以住在这里,但是交通不便利,离工作地
点太远.这又是一个矛盾.等到11月份清晰房型之后,这些问题可能会逐步得到解决.
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meng-h

万科之变

——焦点房地产网
　
　

　　在全国房价、股价非典型“亢奋”，宏观调控如日中天，房地产市场、地产股扑朔迷离的形势下，万科正在加快转型。

　　继去年12月在资本市场融资42亿元之后，8月30日，万科提出了金额高达59亿的公司债融资方案，成为《公司债券发行试点办法》正式颁布实施后深市先行者之一。而就在8月29日，万科刚刚完成约为100亿的股票增发。


　　与此同时，万科2007年中报显示，截至8 月28 日，公司规划项目建筑面积合计2157 万平方米，依照公司目前的开发能力，上述土地储备能保证公司至少两年的开发需求。


　　对此，接受《楼市》记者采访的业内人士多数表示，作风一贯稳健的万科变了，近年拿地、融资很“生猛”，但又无不承认，在土地与资金这两个深系房企命脉的市场上，万科正走得“春风得意”。


　　拿地版图快速扩张


　　“2006－2008年，万科既是一个高速成长期，也是一个商业模式和生产方式变革的过渡期。万科到了2009年才真正发力！”8月23日，在万科A股增发路演时，万科董事长王石(王石博客,王石新闻,王石说吧)表示。


　　万科总经理郁亮对《楼市》记者表示，万科是在2005年作出高速增长判断的。


　　根据万科新一轮高速增长长期规划，在2006、2007年新增项目资源都在1000万平方米左右。而2006年前9个月万科新增项目储备便达到1053万平方米，提前完成全年土地储备增加计划。2007年，提前完成土地储备计划似乎有可能再次上演，截至8月，公司新增项目规划面积已达 707万平方米。


　　在土地储备不断增长的情况下，万科全国化项目布局已树大根深，形成了强大的规模。据悉，2000 年万科项目主要分布在上海、北京、深圳等6 个城市，到2003 年万科项目增加到20多个，而截至目前，万科项目开发涉及全国29 个城市100 多个在建项目。


　　资本武装下的高增长


　　当然，如果说土地储备激增是万科新一轮高速成长的一只翅膀，另外一只翅膀便是其在资本市场上的“大展拳脚”。


　　万科自1991年上市之后的十年时间里，通过增发、配股等方式，收入囊中的资本仅有16亿元多。2000年8月，王石决定“卖掉万科”，将大股东深特发换为华润，虽然原因复杂，但是打通增资扩股渠道不失为原因之一。之后2002年至2004年万科的融资速度明显加快，但是每次融资也徘徊在20亿元以下。


　　综观万科历年A股资本市场融资情况，也许万科2006年之前15年的融资总额都不及2007年一年能够解资金之渴。2006年年底万科定向增发募集资金净额41.967亿元，若加上今年8月金额高达59亿的公司债，2007年万科至少融资159亿元。除了通过资本市场融资外，万科和 GIC、HI等知名机构也展开了形式多样的合作。毫无疑问，万科正在资本融资通道上疾驰。


　　在土地与资本护航下，万科2006年成为中国首家销售额突破200亿元的房地产企业。从20亿到100亿销售收入，万科走过了五年，而从100亿到200亿，万科仅用了2006年一年的时间。


　　千亿之路加速


　　万科近年来的快速扩张，从表层看，最直接的原因便是2004年公司发展20年后制定的第三个十年规划。即到2014年，销售额达到 1000亿元，净利润100亿，全国住宅市场的份额从当时的1%增长到3%。而当时的市场背景是，2003年万科销售总额只有63.8亿元；同时，合生、富力、顺驰等企业都在争全国第一，甚至喊出了2004年就要达到100亿的目标。


　　万科要想实现宏伟的2014年目标，至少有两道关---资金关和土地关需要跨越。而时过三年，与资金、土地同时快速发展的还有万科的住宅工业化发展和中低收入人群活动等的推动。继第一届海螺行动“城市中低收入人群居住解决方案征集”活动之后，第二届海螺行动也于今年6月启动。


　　针对万科的种种变化，业内充满了各种推断与质疑。其一为，住宅工业化与追求利润之间的推断。实现从2004年的不到100亿到2014 年的1000亿，万科必须实现产能与销量增加，周转速度必须加快。然而房地产开发周期快速提高的可能性并不大。王石所倡导的住宅工业化，能够实现建筑、设计等各个环节外包的目标，是加快开发周期的良好途径。


　　其二为，关注中低收入人群住房与追求利润之间的关系。实现住宅工业化就要求无法只提供中高端产品，需要提供完整的产品线，高端产品的比例将降低，产品均价将接近市场平均价格。万科发起海螺行动关注中低收入人群住房，能够帮助政府推动保障性住房政策，获得更多政策支持，便于巩固市场利润空间；而更重要的是与企业利润增长方向一致。甚至有观点认为，保障性住房并非没有利润，只是比商品房利润低，在国家倡导保障性住房建设的大势下，未来保障性住房将是房地产企业竞争地之一，而目前各大开发商连商品房开发都忙不过来，自然无闲顾及廉租房。万科棋高一步，已实现未雨绸缪，准备下一轮竞争了。


　　且不论万科各种巨变之间的关系，不可否认的是在各种变化中万科的千亿之路或将加速。郁亮认为，万科住宅工业化的推进将在未来几年陆续进入成熟阶段，现有的住宅生产模式瓶颈将得以突破，预期2009年之后万科将爆发式增长。这与王石所言，万科2009年之后真正发力观点一致。


　　而实际上万科发生巨变除了公司本身的战略原因之外，背后还有着行业的深层原因，万科之变的背后是波澜壮阔的行业变局。

meng-h

住宅产业化的时机已到来

——《第一财经日报》
　
　　　去采访国家住宅与居住环境工程中心主任刘燕辉的时候，刚巧碰上他在给一家开发商讲设计方案。尽管从事多年建筑设计的刘燕辉，手中有很多现成的设计图纸，但他却不厌其烦地说服开发商尝试产业化住宅。
　　“现在，住宅产业化的时机已经到来了！”刘燕辉对《第一财经日报》表示。
　　“国内住宅产业化程度太低”
　　《第一财经日报》：就我国目前的情况而言，住宅产业化的程度还很低，您认为主要原因是什么？
　　刘燕辉：在上个月举行的“万科住宅新生之旅”活动中，我曾发言谈到，住宅产业化有一个时机问题。实际上，早在上个世纪90年代中期，包括聂梅生、童悦仲以及我在内的一批人就已经提出了要“住宅产业化”，并为之奔走呼号。那时候，只要一提到住宅产业化，大家都叫好，但就是执行不了。
　　举例说明，中国的第一辆汽车是手敲出来的，但是现在中国汽车业已经基本实现产业化了。为什么住宅没有呢？首先因为时机不成熟。长期以来，中国的劳动力非常便宜，雇用农民工的成本很低。相对而言，做产业化住宅的一次性投资非常高。
　　住宅产业化程度低的另一个原因在于，目前国内住宅的需求量非常大，但是开发量却非常分散。整个产业没有整合，这种情况下，光靠政府号召是没有用的。开发商会觉得“产业化住宅虽好，但不是我们干的事情”，因为对于他们来说，投资产业化住宅，不仅成本高，而且速度慢。另外，市场上也不是特别需要好房子，开发商就更没有推动住宅产业化的积极性了。
　　《第一财经日报》：您的意思是说产业化的住宅才是好住宅，但是之前有一种意见认为，产业化住宅是一种标准化的住宅，因此不可能是特别高级的房子。
　　刘燕辉：先有了千篇一律，然后才能够出花样。任何产业，只有先标准化，然后才能多样化。仍以汽车为例，虽然它已经实现了产业化，但汽车产品仍有很多种，即便是同一品牌，也有不同型号、高中低档的汽车。
　　另外，住宅产业化并非要实现完全标准化，只需要将核心部分标准起来，例如卫生间、厨房、门窗等。
　　实际上，我国有一段时期，已经采用了预制装配等产业化住宅建设方式。只是因为当时的技术还不够成熟，最终又放弃了。现在这些技术问题早已经被解决了，产业化住宅比起农民工手工盖出来的房子，质量上肯定有优势。
　　我们要认识到，住宅对于当今社会来说，既是一种快餐式的产品，同时又有100年的寿命。所以我们用珍视生命的态度来珍视住宅，因为它的寿命比人的生命还要长。城市的居住者和建设者都要有这种责任心。
　　《第一财经日报》：目前来看，中国的劳动力还很便宜，在这种情况下，万科进行住宅产业化的尝试意义是什么？
　　刘燕辉：在推动住宅产业化的十几年里，时机一直没有成熟，所以要求所有的开发商都来搞住宅产业化不现实。为什么万科要尝试住宅产业化？因为对于它来说，时机到了。只有进行了住宅产业化，万科才能够保证其行业领跑者的地位。同时，万科也有进行住宅产业化的资金实力和技术力量。
　　所以说，第一个吃螃蟹的人，不仅要有吃螃蟹的勇气，还要买得起螃蟹。当然，万科也将是第一个住宅产业化的受益者。
　　同时，万科还起了很好的示范作用。在它的带动下，产业化住宅的产品将逐渐被市场接受，其他的开发商会因市场而投入到产业化住宅开发中去。
　　“住宅产业化的时机已经到来”
　　《第一财经日报》：那么，您认为中国目前进行住宅产业化的时机是否已经成熟？
　　刘燕辉：住宅产业化的时机确实已经到来！回顾过去，中国的住宅产业经过了四个阶段。首先是上个世纪90年代初，我们进行的是住宅功能研究。90年代中期是对住宅的性能研究，到了本世纪2000年以后，我们是对住宅的要素进行研究。在这个过程中，住宅产业化始终是大家关注的核心和焦点。
　　到了今天，我们的人力、国力、物力、财力的基础都有了，又有了万科这样第一个吃螃蟹的企业，中国住宅产业化的时机已经到来了。
　　《第一财经日报》：随着城市化的进程不断加快，每一年都有大量的农村人口涌向城市，而这些人的文化程度普遍不高。很大程度上，粗放型的建筑业为这些人提供了就业机会。实现住宅产业化后，建筑业是否失去接纳农民工的能力，这些人又将涌向何方？
　　刘燕辉：农民工不可能永远是农民工！在粗放型建筑业里，对农民工的技术是有要求的，比如泥瓦匠需要会抹平等。实现住宅产业化后，实际上对人的要求降低了。工种被细分的流水线上，每一项操作都很简单。这就类似于农村进城务工的女性，很多都进了电器制造工厂，产品虽然精细，但对工人的技术要求却很低。
　　另外，社会本来就是一个自我平衡的机体。当建筑业不需要那么多工人时，自然有别的行业来接纳他们。
　　《第一财经日报》：和日本等住宅产业化程度高的国家比，中国目前还很落后。要追赶上这些国家，我们还需要花多少年的时间？
　　刘燕辉：和日本相比，中国目前的差距至少有几十年。但要说多少年能赶上日本，这个时间很难预测，因为中国的发展速度实在太快了。
　　直至上个世纪90年代初，中国的住宅水平还非常低。当时论证抽油烟机对住宅的必要性，我们都花了五年时间。谁能够想到，十几年后的今天，我们的住宅达到了这样的水平！
　　所以说，实现住宅产业化的时机已经成熟，我们需要的只是一个社会氛围。一旦这个氛围形成，住宅产业化指日可待。

meng-h

zt:也谈王石--兼评王石新书《道路与梦想》

时间: [ 2007-09-21 21:34 ]


万科公司和股票或转债俺就不多说了，十几年的数据和走势说明了很多问题，反映了市场对其的不断认可。俺管的一个债券基金在万科转债上获利也颇丰。





昨晚从12点到2点，读完了王石和缪川合著的《道路与梦想—我与万科20年》，读后先批评一下我的北大师弟缪川，我相信如果由缪川的历届前任（万科周刊）的任何一人来写，都会写得更流畅和出色。缪川的文笔和结构感都不敢恭维，全书2/3以上是堆砌所谓万科的管理和价值观，夹杂大量无关痛痒的文字，这些东西我相信大部分读者都不感兴趣，真正吸引人的是王石早期做贸易的经历和中国证券史上某些重要事件（如申华事件、君万之争等），虽然都只是王石的一面之辞，但毕竟重现了某些历史的本原，提供了珍贵的研究资料。





我知道万科是93年展览馆的北京大学生招聘会上，当时深圳的NB企业如金田、原野、万科等，只招北大清华，而且无论专业。记得我就有一个学旅游的朋友要应聘金田，人家一问学校就拒绝了，急得他连连说北大清华没有旅游专业啊。可是当时就是这种气氛，而且工资福利比北京和内地企业高出很多，当时我虽然抱定读研究生（已经保送了）的想法，但对深圳的向往应该说是那时留下的，觉得他们识货，敢作敢为。这本书中王石也提到90年代初对北大清华学生不论专业全部录用，结果是引进了郭、林、丁、莫等一批人才。





97年到深圳，98年转行入证券行业，公司的某位大哥（也是领导）是艺术气质，出自万科，曾做过王石的特别助理和上海万科的头（这本书中没有提到），他经常和我聊万科，聊王石；当时万科周刊的主编是是北大同级的，因此有机会开始阅读万科周刊；再后来用蒸香肠和3碗白米饭认识了同是湘人的续任万科周刊主编，这位哥们对王石的崇拜更是发自内心。再有一天我太太说深圳万科提拔了一个很年轻的总经理，我听听名字就是我中学同学，呵呵，买万科的房子大约可以有2-3个点的折扣吧。随在深圳生活的延长，发现万科在房地产、证券、广告、贸易、影视文化等领域的影响力都很强，这些行业很多牛人都和万科有千丝万缕的联系。比如最近上海某个大券商的研究所所长，97年我认识他的时候好像就在万科上海公司做一个小职员。万科确实是一个培养人才的学校，那校长王石就值得研究。





万科02年遭遇了股市下跌和可转债危机，当时王石和郁亮和基金做了大量的沟通和交流，万科和机构投资者整体良好的关系应该就是那时建立的。应该说，大家对万科以前多少有些看法，但随它业绩的不断释放和透明度增强（比如可读性很好的年度报告），机构投资者的认可程度是很高的，我自己也是在02年下半年某次沟通见面后开始相信王石和万科，相信他们总的来说是有点理想和有执行能力的一批人。





对王石的正面评价，我想一是战略对头，能主动做减法，集中优势资源做地产；二是文化和团队培养。当然业绩是最有力的赞扬。





坊间对王石的负面评价，一直不绝于耳，核心是两条，一个是经济问题，为什么万科房子卖的贵，毛利率反而低啊？是不是有利润转移啊？二是个人德性，比如好出风头，排除异己，搞个人崇拜等。





第一条问题不能乱评论，否则就是造谣；就我个人，总的来说是相信万科的财务报表和透明度的，相信他王石求名就必须放弃求利，全书中关于早期万科股份制改造个人股份归属言之不详，但当时总盘子不大，利益有限；第二个问题，是见仁见智的。


不过纵观全书，王石同志确实不是一个心胸广阔的人，他是一个爱恨分明的同志，有心人可以看看， 本书中，他对他的同事和手下，哪些是有称赞，哪些是不提或者专提别人的小辫子的。





另外此书中对于王石同志89年5月-90年7月的经历略过不提，有心人应该估计到当时发生了什么，书中只说我因个人原因离开了公司，一年后回到公司。另外也提到他曾经为朱榕基总理做高参，在北京混了几个月，又回到深圳。可见此人在政治上的野心其实不小，只是无缘进入政治高层圈子，只好在万科这个小天地里折腾。





王石在本书中关于他早期做玉米饲料生意的描述，惊心动魄，赌和运气的成分确实很大；后来的一系列运作，虽关键部分都语焉不详，但能看出此人心计之深，和在关键时刻上手段的狠，成功不是偶然的。





比如作为早期证券市场值得称道的君万之争，君安作为机构投资者，主动提出要改组万科董事会，改善万科的业务结构，我个人对此非常推崇，（这件事情是吸引我加入证券行业的因素之一）；表明君安的高层，业务能力和视野是远远超出他们的证券公司同行的，包括到今天股改如火如荼，我觉得机构投资者对上市公司的参与度都还不如94年的君万之争。事实上，万科后来的业务发展，就是按做减法进行的，和君安的倡议大致相同。当然，英明神武的王石同志是不会承认他的战略转型源于君安，他反复强调，一是君安的倡议80%和他的年度工作计划是一致的，二是强调君安的狼子野心就是要制造题材和出货，还非常阴险的暴料，说某某某自己买了2000万的老鼠仓，准备借题材出货。（这个暴料有点太不地道了，表明王石对某某某同志的仇恨太深了）。这件事情最后是如何解决的呢？书中的点津部分：





一个星期之后，中国证监会市场监管部主任张资平来深圳调查“3.30事件”。某宾馆房间中，张主任同我见了面。张资平说：“你们的报告刘鸿儒主席已经批复：严格查处。我就是来处理此事的。宁志翔是我五道口（中国人民银行研究生部所在地）的同学，我举起屠刀的手砍不下去。来深圳是一定要调查，但你知道，这调查就像离开码头的船，船的目的地很明确：过河靠岸；但船到了河中间，风大浪急，就由不得你我开船的了，你明白我的意思吗？”我点点头。“怎么调查，先看你王石一个态度。”“与人为善。”“好，痛快。张国庆那里我来做工作。”两个小时之后，同一房间。张资平、柯伟祥（深交所副总经理，夏斌不在时代总经理）、张国庆、我坐在一起。张资平发了话，“柯总在这里，君安就不要再搞什么征集小股东委托投票了。”张国庆：“既然是主任发话了，就是一盘子臭狗屎让我吃，我也把它咽下去。





王石挺狠的吧，这段猛料连张资平主任都黑了一下，好在据我所知，张主任后来也下海了，仕途无关了。另外，各位看官对中国的证券市场是怎么回事，应该有所启迪和了解吧。





另外一个万科收购上海申华，也是当年一件大事，本书中王石对瞿建国的评价，呵呵，简直是入木三分，就是设好一套让王石钻啊。





再看看所谓万佳之争，这纯粹是一个纯商业行为，人家其他股东看好万佳，联合起来赶万科出局，天经地义。这里面王石对他的老部下吴冲（北大毕业，曾是王石助手，后来主持金网100，炒四川湖山股票；也是后来02年否定万科增发B股的重要人物之一）比较恼火，不断贬低。比如“为什么吴冲站在吴正波一方？这里面还有一点个人恩怨。发行B股期间，吴冲是万科办公室副主任，同宁志翔的私人关系比较好。君万之争时，决策信息对吴冲有些封闭，这导致吴冲感到自己不被信任。而今，对总部知根知底的吴冲已然站在反对的一方。万科这一仗，不好打呀！”你王石主观就评价人家是为一己自利而反水啊，难道人家不能没有理想和道义吗？




最后这一战，王石依靠耍赖（拖字诀）和买通对方联盟（或许达成了秘密协议，比如支持核电公司另成立新一佳超市等）一方的方式取得了胜利，胜利之前，还忘不了要羞辱一下吴冲，“我想到在联盟中扮演幕僚长的吴冲。毕竟，吴冲作为万科的老员工为万科征战数年，合同一签，一切都是落水黄花。我主动约吴冲一见，暗示其不要再扮演军师角色，如果回心转意，万科仍愿意留用。然而，聪明有余、涉世不足的吴军师却认为胜利在握。此时，央视正上演连续电视剧《三国演义》，吴冲借电视剧里的人物比喻，“三家小股东联手打败万科，就像赤壁一战，刘备诸葛亮联合东吴孙权打败曹操。老板约我的时候，我想诸葛亮同曹操有什么好见的？既然老板发话了，还是来了。毕竟，跟老板这几年也学习了不少东西。”我几乎想告诉他，“商场上的友谊是靠不住的。”但一想到他在对方阵营中扮演的角色，就只好暗示性地表示：“商场上没有永远的朋友，只有永远的利益。”




王石的“拖字诀”自我暴露有多次，比如办公室主任肖莉想辞职去外企，王石同志就采取赖的方式，不办手续，哼哼叽叽，直到把人家的工作机会搞黄了，被迫留下来。当然肖莉后来成了金牌董秘，自然是感激不尽，可万一万科没有那么好呢？你这不是侵害他人的选择权吗？





王石同志还有痛打落水狗的习惯，比如深圳主管城建的王炬副市长一出事，王石马上就撰文写自己多次被王炬欺负的故事，并表白自己被欺负的唯一原因就是坚决不行贿。仔细看看他说的那两件事情，有依据说是王炬故意整万科吗？





当然，有个性，敢爱敢恨也不是坏事，对于著名的庄稼朱焕良，因为他早期力挺万科管理层（也就是力挺王石），同时早期和王石在业务有很多合作，王石对他评价很高，还主动推荐自己手下的人去给朱干活。直到朱焕良远走国外，王石同志还一本正经的说，朱焕良走了，但不欠银行一分钱，不欠机构一分钱，这话说得有些过分了，那中科创业崩盘的几十亿市值损失，算谁的啊？





前两天我一个哥们正在深圳万科的某个大楼盘为万科涨管理费而斗争呢，按道理同志们不缺那点管理费，但他说，被万科物业管理激怒了，所以一定要斗争到底。我想，同志们敢于斗争是好事情，维护业主权利对全社会都是有利的；但这并不能说明万科物业不好，而恰恰是同志们对万科物业有很高的期望，才会感觉受骗上当。





王石是值得研究和跟踪的。我有一个直觉，这个人是不甘寂寞的，未来他还会有什么出位表演吗？

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