万科企业0002、2002相关资料 长期跟踪

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万科是同行学习的榜样
               
http://www.jrj.com　 2007年11月05日 04:24   第一财经日报
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　　张艳红

　　万科十多年前就上市，有A股、B股，但不宣称是“资本经营”，明明早就将业务集中在房地产，却还嫌不专，索性将产品都简化到中产阶层的普通住宅。今后他们还要将产品更加标准化，甚至主要部品部件都在总部设计好，通过住宅工业化带动进一步的大规模生产

　　对万科研究最多、也最深入的同行，当属大腕冯仑。

　　多年以前，冯仑就毫不掩饰地表达了对万科的尊敬：万科之所以先进，首先是有一套非常正确的价值观。在他看来，万科值得称道的地方在于这个20多年的老企业，始终能保持蓬勃的生机处于发展的快车道中，并处于行业的领跑者地位。当国内房地产行业从新世纪初的低谷中走出来，面临发展的黄金时机之际，冯大腕对行业说的话是：“学习万科好榜样”。

　　优秀的公司治理

　　对于万科的经营管理，冯仑指出，万科很早就解决了产权问题，也很早股份化，又很早上市，它的创业者和管理团队始终以职业经理的道德操守严格要求自己，敬业爱岗，全心全意回报股东。所以，万科形成了一整套与职业经理人相关的价值观和公司文化(白领文化)。万科的管理，点点滴滴中都透露出由此而带来的专业、专注和细致、严谨。这种价值观和文化，甚至成为万科产品的特色包装和特有的品牌价值。万科的“企业视角、人文关怀”特别好地表达了经理人文化的内涵，同时也恰到好处地关照了白领的文化趣味，使一批白领对万科情有独钟、趋之若鹜。

　　“万科的治理结构是有优势的。”冯仑说。由于最早一批股份化改制和上市，加之股权相当分散，使股东、董事会和管理层的职责和权利界定得比较清楚。更重要的是，万科创业者很早就完成了转化为职业经理人的定位，从而避免了许多民营企业创始合伙人之间的冲突和震荡，使管理团队得以长期稳定，并且养成了系统的经理人文化，理性的创业者和优秀的职业经理团队，使万科在管理上能够集中精力，做细做透，不仅积聚本地(深圳)优势，而且建成了跨地区管理的高效体系。

　　“创业者转型，即由‘革命者’转变为‘管理者’是民营企业发展中的一道坎，多数创始人迷信自己的‘伟大’，沉溺于自己过往的‘奇迹 ’，在遇到困难时总想法无定法，靠一两件事或某一项目创造转机，化腐朽为神奇。这些人80%时间关注机会和突破，不到20%时间抓管理。万科的进步恰恰表现为80%是管理性决策，20%是投资性决策。”

　　美国模式更适合中国

　　而在对行业以及自身的探索和研究方面，冯仑也对万科的开拓者的角色表示赞赏。“国内的房地产公司一向以‘开发’自居，政府、投资者、消费者或旁观者也都将房地产公司的‘套路’以‘开发’一言以蔽之，似乎‘开发’是房地产公司的唯一模式。相形之下，房地产行业就显得孤陋寡闻和粗鲁得多，几乎没有人怀疑过‘开发商’的角色和开发的模式，当我们探寻万科成功的奥秘时，我才恍然大悟，我们多年以来深信不疑的开发模式并不是房地产公司唯一的，更不是最好的商业模式。”

　　因为在国内的房地产企业中，现在仍然有绝大多数企业是受到香港模式的影响，即储备土地、挖坑卖房、炒卖楼花；与此同时公司房地产业务多元化(涵盖基建、住宅、写字楼、酒店、商场等几乎一切产品)。但是，这并不代表香港模式能完全照搬到任何地方。特别是亚洲金融危机后，这一模式大受质疑，在实践中也屡遭挫折。

　　反观美国这一大陆经济体，土地随着城市化进程不断被开发出来，与香港这种城市经济体比起来，几乎可以说，在美国，土地是无限供应，只要修路、架轨(城铁)、挖洞(地铁)就会有大片大片的土地被开发出来吸引大批人群去工作和居住。另一方面，房地产公司又充分竞争，谈不上什么垄断，因此地价、楼价都由供求关系决定，公司也无暴利可言。由于充分竞争和高度发达的不动产金融，房地产公司不得不采用高度专业化和长期收益为主的商业模式，在细分市场上取胜，靠长期经营获利。中国内地地域辽阔，未来房地产领域的竞争条件和市场化走向更像美国而不是中国香港。

　　“因此，未雨绸缪，改弦更张，尽早将注意力转到美国模式，即走一条极度专业化的道路，是在中国的制胜之道。”

　　在冯仑看来，万科提出的像造汽车一样造房子，以及住宅产业化，所借鉴的就是美国模式。“万科的成功其实就是美国模式的成功。”他说：如今万科生产房子就像沃尔玛开店一样，已经形成大规模复制的能力。美国的可口可乐公司单靠卖可乐可以成为世界第一，今日中国的万科单靠卖一种小白领的住宅也成为产量世界领先的公司。

　　简单所以永远

　　别人都在做加法，万科则在做减法。

　　随着越来越多房地产企业登陆资本市场，如何确保长期稳定的回报成为众企业不得不考虑的问题，因此，加大商业开发力度，向商业、酒店、工业物流等领域扩张的开发企业越来越多。但是，只有万科，逆大潮流喊出“专注于住宅开发”的口号，而且及时地付诸实施。在进行住宅产业化研究的同时，万科剥离了商业等附属业务，与众多专业公司合作，仅给自己保留了住宅开发这一块最单一的业务。

　　对此，冯仑有一句评价：简单所以永远。

　　冯仑说：万科十多年前就上市，有A股、B股，但不宣称是“资本经营”，明明早就将业务集中在房地产，却还嫌不专，索性将产品都简化到中产阶层的普通住宅。今后他们还要将产品更加标准化，甚至主要部品部件都在总部设计好，通过住宅工业化带动进一步的大规模生产。市场热点不断变换，万科近十年来却始终只讲两个字：“减法”。这就是战略，高度专业化，创造核心竞争力，推动大规模生产，全面提升产品质量与服务。正是这种清晰的公司战略，使万科终于在做“减法”的同时却完成了公司稳步增长的乘法。

　　最后，冯仑总结到：学习万科，就要在均好性上下工夫，那种追求一招鲜(比如“资本经营”)打败天下无敌手、编故事、造传奇、剑走偏锋、人追狭路是靠不住的。以平常心求奇，则奇化为神；而以神追求奇，以奇豢养“伟大之心”，则心乱神迷，溃而不治，这是亘古不变之理，不可不察。简单所以永远，这就是万科给我们的智慧。

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万科：用专业兑现社会承诺
               
http://www.jrj.com　 2007年11月05日 04:23   第一财经日报
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　　张艳红

　　房地产开发商往往都会说，好的企业不单纯的是造房子、卖房子，而是向客户提供一种符合需求的居住生活空间。关于这一点，似乎比别人认识得更早。因此，当众多开发商还在盲目地崇拜香港模式走综合开发路径之时，万科已经开始在住宅的专业化方面迈出了大胆的一步。

　　只有专业，才能做得更好。万科严谨地兑现着自己对社会的承诺：希望中国最后一套住房是由万科建造。

　　万科的底线

　　房子是普通人安身立命之所，落在开发商身上的责任，已经远远超越了修房子和卖房子的范畴，而建造质量过硬的房子，是开发商的必修课之一。因此，万科公司负责工程的部门一直强调“质量是底线”。

　　2006年9月，第三届“詹天佑大奖优秀住宅小区金奖”在京颁发。几乎拿遍行业所有重要奖项的万科旗下的广州四季花城、深圳东海岸、上海四季花城一期、天津假日风景、成都金色家园等五个项目同时入选，一举占据20个金奖中的5席。其中广州四季花城项目作为住宅工程的代表作之一，还参加 “詹天佑土木工程大奖”的评选。2005年，万科的天津水晶城曾摘得这一荣誉。

　　为了确保工程质量，2000年始，万科陆续引进了大批工程管理精英，为整体改善万科的工程质量提供坚实的人才基础。2004年，公司启动了声势浩大的“磐石行动”，提出工程管理五年发展规划，实施每月一次的工程质量检查评估和一年一度的工程系统“冬季练兵”行动，对万科工程项目经理分批进行系统集训。以此为基础，万科提出了“比目鱼计划”——战略监理、“珊瑚虫计划”及“珍珠贝计划”，拉开了全面提升质量的序幕。2005年底，万科开始启动“海豚行动”，召集集团内项目管理方面的权威专家，进行新一轮的培训，并推出了带有业内独创性的项目经理岗位任职资格认证体系。

　　上述行动直接带动了工程质量的提升。万科已销售住宅的月均返修量由2002年的0.321条/户下降到了2005年的0.118条 /户，3年内返修量下降了63%，达到目前施工技术条件下的极限水平。而万科的努力也得到了市场的高回报。2005年，平均每个老客户曾向6.28人推荐过万科楼盘，实际成交率为20.4%，此外，客户对万科产品质量的满意度也从2002年的53%提升到目前的82%。

　　让“人”与“居”紧密相连

　　作为一家专注的房地产企业，万科坚持认为所谓的“客户关怀”，不仅仅体现在产品服务上，更体现在产品体验中，即真正从客户需求出发，为客户提供带来舒适生活的好房子。顺势而动、专业而为，客户关怀、社会责任——是行业整合下万科的选择。

　　“开发商要真正坚持客户需求导向。”万科指出，房地产开发不单纯的是造房子、卖房子，而是向客户提供一种符合需求的居住生活空间，达到这一目的需要软硬件两方面的投入和配合。与其他产品不同的是，住宅消费具有长期性，购房者一旦购买了房地产企业的产品，他对开发商的认知就将在日常生活的方方面面逐渐累积，并逐渐验证发展商的承诺，认可了发展商的产品和服务之后，房地产企业才能逐步建立起自己的品牌形象和客户忠诚度。

　　目前，所有的开发商都在提客户导向，但是现实中，符合大多数客户实际需求的房源供应依然较少，不少企业的客户服务工作依然处于起步阶段，仅仅把房地产开发当作建房子卖房子而忽略后续服务的情况依然比比皆是。这说明，真正去做客户导向的企业依然非常少。而万科对客户的关注，已然成为其在众多企业中脱颖而出的法宝。

　　调查显示，有六成以上的原有客户愿意再次购买万科产品，同时有七成以上的客户愿意把万科的房子推荐给亲朋好友。而由第三方公司盖洛普进行的2005年度万科客户满意度调查显示，2005年内平均每个老客户向6.28人推荐了万科楼盘，实际成交率达到20.4%。

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万科：浮躁年代如何未雨绸缪
               
http://www.jrj.com　 2007年11月05日 04:01   第一财经日报
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　　吴晓波

　　经过20多年的积淀，万科已进入到加速发展的新时期。2005年，万科净资产收益率达16.29%，较2000年增长60%，今年一季度这一数字已经达到了4.11%。如今，万科成了房子最好卖的房地产企业，客户的忠诚度也不断提高。据调查，每个万科老客户会向6.28个人推荐万科楼盘，实际成交率达到20.38%。

　　2004年，万科在20周年司庆时慎重提出了未来10年的战略目标：有质量的增长。其具体内容包括：保持每年30%的高速增长；提高增长的质量，衡量标准包括占用资源回报率、客户抱怨度和忠诚度、产品与服务创新率。按照这一指标计算，到2014年，万科销售额将从2003年的63亿元，增长到1000亿元，是1992年时的100倍；占全国住宅市场的份额将达到3%，是2004年的3倍。

　　但万科2005年销售额已迅速提升至139亿元，2006年更上升至212元。今年1~9月销售额已超过300亿元。实现千亿目标，对于万科来说，还有加快的可能。

　　年中，王石在其博客上发表文章——《阿猫阿狗赚钱的时代》，指出“房地产当然有泡沫。当房地产的价格上升速度长期高于居民收入的增长速度时，泡沫就产生了”。他进一步解释，中国看到房地产泡沫给日本经济带来的危害，希望避免，这是政府为抑制房地产价格增长过快而出台政策的主要动机，虽然价格在上升，但他认为政策还是有效的，否则市场早就失控了。

　　有泡沫就有泡沫破灭的一天。“什么时候破灭？明年，两三年内？还是10年以后？我不是算命先生，无法预测。”王石说。在一个阿猫阿狗都在赚钱的年代，能年底交付的房子设计的户型、地价、建筑成本没有任何改变，房价却较年初增加了20%，这样做就是在透支品牌，当房地产泡沫破裂的时候，市场就会惩罚你。在这样浮躁的年代，万科仍将朝房地产的领跑者的定位努力，加大住宅产业化的投入，提高房地产品质，即使年底的房子较年初的提价了，万科会告诉消费者，现在的房子有哪些改善，是物有所值。这样做，即使房地产泡沫破裂了，万科的房子仍然好卖，因为房地产泡沫虽然破裂了，居民仍要住房，只是需求减少了，消费者有更多的选择，对消费者负责的企业就会脱颖而出。

　　万科总经理郁亮表示：“在过去20年万科一直高速增长，但从不去定没把握实现的目标。我们一直给自己留有余地，在制度上给自己走弯路、犯错误的空间，以及政策变动的空间。中国社会政策变动频繁，就像在一个地震高发地区建房子，你必须按照抗震结构来设计，否则很可能面临一场猝不及防的灾难。”

　　在王石说来：“回顾万科20年的发展中最值得骄傲的事情是什么，那就是在行业还有待成熟的时候，我们守住了职业化的底线。无论碰上什么利益诱惑，我们一直坚持着自己的价值观：对人永远尊重、追求公平回报和开放透明的体制。”

　　“在重功利的商业社会中，一个人挣钱的数量似乎成了社会影响力的唯一标志，然而在变革中，钱不能代表一切。万科倡导健康丰盛的人生，追求个性发展与团队意识的协调一致，这种追求更符合社会发展的潮流。充满乐趣的工作、志趣相投的同事、健康的体魄、开放的心态、乐观向上的精神，这些都具有金钱所无法替代的价值。”

rNoo

万科企业股份有限公司
十月份销售及近期新增开发项目情况简报
证券代码：000002、200002 证券简称：万科A、万科B
公告编号：〈万〉2007-055
本公司及董事会全体成员保证公告内容真实、准确和完整，没有虚假记载、误导性
陈述或者重大遗漏。
2007 年10 月份公司实现销售面积54.6 万平方米，销售金额51.6 亿元。2007 年1 至
10 月公司累计销售面积达496.3 万平方米，销售金额合计419.6 亿元。鉴于销售过程中存
在各种不确定性，月度的销售数据与定期报告披露的数据可能存在差异，因此相关统计数据
仅作为阶段性数据供投资者参考。
此外，自2007 年10 月30 日第三季度报告披露以来，公司新获得开发项目1 个，详细
情况如下：
2007 年11 月6 日，公司以7840 万元竞得通过挂牌方式公开出让的长沙林业机械厂项
目，该项目位于长沙市雨花区雨花亭街道，总占地面积1.28 万平方米，净用地面积1.25 万
平方米，容积率3.2，计容积率建筑面积4.0 万平方米，总建筑面积5.1 万平方米。万科拥有
该项目100%的权益。
特此公告。
万科企业股份有限公司
董事会
二〇〇七年十一月八日

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维赛特财经提供（仅供参考，风险自担）

万科：10月份销售数据点评

    ■兴业证券
    虽然公司10 月份的销售数据增速较前几月放慢,但我们仍然认为处于较为良好
的状态.增速下滑的原因主要是各大城市10 月份销售面积均环比回落了10%-20%,且
万科06 年10 月销售量爆发, 比06 年9 月环比增长58%,导致基数较高所致.对于目
前上海, 北京等地新房成交回落的状况,我们认为这一方面是由于季节性因素导致,
另一方面也是市场在此前三季度过热的成交量的基础上的自发调整,从绝对数量看,
销售状况仍然较为良好, 尤其上海10 月新房住宅成交面积仍比去年同期高36.5%左
右.10 月份万科在杭州,深圳和上海市场都有较好的表现.
    公司高成长趋势不改.公司07 年开工面积将超过年初计划的700 万平米,达到8
00 万左右, 2008,2009 年新开工面积预计为1200 万平米和1900 万平米,在城市化
以及RMB 升值的长期推动下,我国在今后几对住宅仍有坚实的需求.
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    公司债发行即将启动.第一批有担保的公司债规模在30 亿左右, 发行利率区间
在5.5%-6%,预计发行利率在5.8%左右,比目前5 年期以上贷款利率低2%左右,每年可
节约利息费用4 千万到6千万之间.
    我们预计公司07-09 年EPS 分别为0.71 元, 1.27 元和1.91 元,公司目前股价
不到08 年30 倍PE,维持对公司的"强烈推荐"评级.

meng-h

维赛特财经提供（仅供参考，风险自担）

万科A：仍然是最安全、最具有成长性的住宅地产标杆

    ■国都证券
    万科战略发展思路十分清晰,专注于住宅开发.商品住宅市场是我国房地产行业
需求空间最大的细分市场.同时,相对于商业地产,住宅开发也是难度相对较低,周转
相对较快,风险最小的细分市场.目前万科开发业务已经形成"3+X"布局,遍及全国30
多个城市,覆盖了全国大部分经济发达区域.
    公司今年土地储备速度放缓. 目前按万科权益计算的公司规划中项目建筑面积
合计为1818.5万平方米.能够满足08,09年稳健扩张需要.从拿地方式上看,公司更多
通过收购与合作等成本较低的方式获取项目资源.
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    相比于扩张速度与扩张规模,万科更注重EPS的持续增长.快速开发,快速销售的
营销策略以及工业化住宅生产方式都将会缩短房地产开发周期与结算周期, 平缓业
绩波动.我们预计, 未来两年EPS将保持60%以上的增长,房地产市场的景气很有可能
使EPS超预期增长.
    预计07,08年每股收益为0.75,1.25元,2007-11-7公司股价为36.50元,对应于07
,08年动态市盈率为48.67和29.2.我们按35～40倍PE估值,未来6个月目标价格区间4
3.75元～50元.万科仍然是地产类最安全,最具有成长性的上市公司,维持"强烈推荐
,A"的投资评级.

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保利地产储地突超万科急解现金流隐忧
http://www.sina.com.cn 2007年11月09日 10:40 财经时报

保利地产储地突超万科急解现金流隐忧

　　本报记者 刘垚霞

　　长期巨额的现金流缺口，很容易酿成公司的财务危机。而“地王”们在未来房价增长上下的赌注一旦出现偏差，所产生的风险就会从开发商、购房者传到资本市场中来

　　今年8月份那次涉资70亿元人民币的定向增发，将保利房地产(集团)股份有限公司(简称保利地产，600048.SH)拉出险境。今年前三个季度，保利地产净现金流达到负48亿元的危险境地。

　　融资还在继续。10月11日，保利地产通过发43亿元公司债的决意，用以改善负债状况和补充公司现金流。

　　伴随着大规模的融资，保利地产仍在全国“抢地”，最新的公告显示，保利地产在佛山以2.65亿元拿下3.4万平方米土地，至此，其以46.667万平方米的土地开发总量，成为佛山市南海千灯湖区最大的“地主”。

　　眼下，保利地产的土地储备数量已经达到1856.667多万平方米，排名位于碧桂园5400万平方米和富力2092万平方米的土地储备之后，但高于万科A三季报公布的总规划建筑面积1813.4万平方米。

　　储地和现金之间已经形成巨大冲突，对包括保利地产在内的房地产上市公司来说，严重“透支”未来本身就是一场冒险。

　　争地

　　现金流吃紧，并没有延缓保利地产的扩张势头。

　　根据公司于10月19日公布的三季报显示，今年第三季度的在建和拟建项目高达49个，总占地面积977万平方米，规划总面积为1637万平方米。其中仅第三季度一季，就先后取得了上海、武汉、广州等城市的8个地块，规划建筑面积329万平方米，总价款接近100亿元人民币。

　　而在上半年，该公司仅获得4个新项目。

　　用当仁不让来形容保利地产的拿地决心并不为过。在今年7月上海宝山顾村地块的拍卖中，保利地产在与万科A等竞拍者举牌数次，最终以32.4亿元的总价将其拿下；随后保利地产又马不停蹄地赶到杭州，在杭州下沙“航母级”地块的拍卖中，经过39轮的举牌，终于以22.8亿元的价格如愿夺得杭州东部下沙新城434.5亩(约合289666.68平方米)的地块，而其3326元/平方米的楼面地价也刷新了杭州下沙板块的纪录。

　　根据中银国际截至10月22日的最新研究报告显示，目前保利地产的土地储备达到1800万平方米以上。其中10月份公司获得的武汉市一地块建筑面积为170万平方米的土地，土地储备由此增至1810万平方米。

　　而这还不包括刚刚于11月初公布的佛山市南海区桂城地块。比起地产龙头企业万科A目前1813.4万平方米的土地储备，保利地产的储地规模也是略胜一筹。

　　受益

　　房地产股的暴涨和大规模增发，一直被看做此轮地王频现的资金基础。

　　今年以来地产上市公司的一个普遍规律就是，每当公司公布拿地公告，其股价就会出现一定幅度的上涨。在这期间，保利地产的股价一度以每股100元的价位摇身成为房地产第一股。

　　光大证券分析师赵强分析说，从理论角度讲，只有拿地的回报率高于资金成本，股价才应该上涨。但由于信息不对称和股市的投机性，股民基本上都在透支对未来的预期。而在2007年地产股的表现大多数时间优于大盘的情况下，保利地产的最高达150倍的静态市盈率，为地产股中少有的现象。

　　“高股价和像增发这样的权益性融资有一定的关系，它能够帮助保利地产以较高的价格成功获得增发。”一位证券投行人士分析说。

　　而根据近期关于保利地产的财务分析显示，截至今年9月30日，公司筹资活动的现金净额为117.5亿元。其中仅今年8月以每股55.48元的价格定向增发1.26亿股，就为保利地产募集资金近70亿元。

　　隐忧

　　不能说保利地产第三季度交出的不是一份令人满意的答卷。截至三季度末，保利地产第三季度的净利润为2.84亿元，前三季度累计净利润也高达5.62亿元。

　　但由于不断增加土地储备，并持续投入在建项目，前三季度，保利地产经营活动产生的现金流高达155.996亿元，而经营活动产生的现金流量净额为-48.76亿元。

　　一个客观的事实是，土地储备的风险，和未来国家的宏观调控政策以及购房人的承受能力息息相关。北京师范大学金融研究中心主任钟伟就表示，目前地产上市公司敢于高价拿地，凭借的是对未来三到五年时间里，房价可以保持15%至18%的增长预期。

　　宏源证券房地产行业分析师雷增明认为，未来可能出台的加息、物业税等政策将对公司住宅业务需求带来较大的负面影响，使得未来房价走势面临不确定风险。同时国土资源部于11月1日正式施行的39 号令中，有关不得分期发放国有建设用地使用权证书的规定，也会对它的资金构成一定的压力。

　　保利地产的资金压力未来还会体现在其商业地产上的不断投资。《财经时报》获悉，保利地产首度进驻佛山的城市地标性项目“保利水城”，已于10月30日召开封顶暨全面开租仪式。公司董事总经理宋广菊在仪式上就表示，公司将继续加强商业地产投资，实现全国战略布点，而保利水城只是其商业地产战略的起点。

　　为了缓解资金压力，保利地产已于10月11日召开董事会会议，通过了发行不超过43亿元公司债的决议。对此，前述投行人士表示，尽管目前部分房地产上市公司纷纷求助定向增发、发行公司债等手段充实现金流，但相对于持续不断的巨大资本需求，这些注资手段能在多大程度上缓解其资金的饥渴，还有待检验。

　　“长期巨额的现金流缺口，很容易酿成公司的财务危机。而‘地王’们在未来房价增长上下的赌注一旦出现偏差，所产生的风险就会从
开发商、购房者传到
资本市场中来。”这位人士称。-

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万科参与青山棚户区改造
http://www.sina.com.cn 2007年11月12日04:29 荆楚网-楚天金报

　　荆楚网消息 (楚天金报)记者黄振琳报道：昨日，青山区政府与地产巨头万科集团签订战略合作协议，万科将参与青山老工业区棚户区改造和安居工程的建设。年内，将先期实施工人村六村、七村安居房建设。

　　去年，武汉市决定启动青山棚户区危旧房改造工程，决定从今年开始，用3年的时间，拆除青山老工业区内87万平方米的棚户区，新建113万平方米的安置房。依照规划，棚户区居民集中安置在工人村路绿化隔离带以西地区，以及青山港沉淀池以北区域。该工程将彻底改善1.3万多户老产业工人的居住环境。

　　据介绍，万科将从低收入家庭的生活习惯和需求入手，控制居住密度，增加商业配套，提高交通的便利性。同时，还将进行安居房“装修后再交付”的尝试。

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万科寻找内动力

——《IT经理世界》
　
　

    2007年上半年，惠普中国区前总裁孙振耀应万科集团总经理郁亮之邀为万科的经理人进行一次培训。

　　具备丰富大企业经验的孙振耀很理解万科要他来培训的目的，于是一上来便举了个例子：一个销售员从100万元的业绩做到1000万元，会在公司里面获得很高的地位和影响力，当要求他在两年之内从1000万元做到2000万元时，他可能就会觉得压力很大很困难，会要求更多的资源和更大的激励。如何解决这个问题，从公司利益角度出发，孙振耀提出了另外一种选择，那就是去社会上请一个做过3000万元的人来做这个2000万元的业务。

　　孙振耀此番话一出，坐在下面的郁亮立即感觉“正中要害”。几年来，万科最大的变化是企业规模和市场份额迅速扩张，销售业绩从2003年的60多亿元到2007年前9个月367亿元人民币，这是一个了不起的成就，但也带来了令人头疼的问题——今后的发展如何持续——这里面其实有心态的问题，也同样有能力的问题。

　　2004年万科曾给自己设定了一个10年计划、1000亿元的目标和一个标杆企业，而如今万科的增长已经超越了计划，这意味着万科将很快面对从一家中型公司向大型企业的转变。

　　在这个转变过程中，万科还有很多课要补。比如高速增长所带来联动反应可能会稀释掉公司原有的管理资源。就拿物业管理来说，用了10多年时间从零起步到如今的1000多万平方米，已经觉得压力陡增，但是明年一年万科就会有1000万平方米的房子竣工，压力将再次翻番。

　　而这几年来，房地产行业在制度框架、居住模式、供求关系、行业集中度和生产方式等每个方面都在发生巨大而持续的变化，万科意识到要在这个行业中保持发展，必须从“外部动力”切换到“内部动力”。

　　回顾万科最近3年的主题词，都与变革有关。2005年是“颠覆·引领·共生”，2006年是“变革先锋·企业公民”，而2007年是“大道当然 ·精细致远”。郁亮对万科现阶段的判断是，现在的万科不再是小孩子，已经进入了青春发育期，成长很快，但是也有很多不确定性。所以万科近年来对于管理体系的调整、生产体系的变革以及针对资源制订的新战略，都体现了这家进入青春期的企业的自我反思。

　　不可逆转的城市化进程，中国经济持续快速的发展以及大众财富的稳步积累，在这些条件的综合作用下，中国的房地产行业正在迎来自己发展的黄金时期。但是无近忧则需谋远虑，对郁亮而言，万科现在要做的就是在顺境里再次发动一场变革，以获得持续发展的内在动力，推动万科向一家真正卓越的公司迈进。



技术的万科

　　丁琳/文

　　9月27日，东莞万科住宅产业化基地。走在被正午的阳光晒得发烫的水泥路上，万科企业股份有限公司建筑研究中心副总经理吴松满脸的兴奋：“我在地产行业做了16年，之前还从来没有想过开发商能自己建工厂。”

　　在这条路的一头，是将于10月份开始运转的PC(预制钢筋混凝土结构)构件实验工厂，车间里，一位从日本聘请的技术专家正与同事们围着一张图纸讨论工作。“我们希望通过这个实验工厂，解决工厂化建房的材料和构件加工技术等问题，比如模具的标准、钢筋的标准。”吴松介绍，对去年年底才开工建设的万科住宅产业化基地来说，这仅仅是一个开始，后续的实验室正在设计中，包括结构力学实验室、住宅实验塔等。

　　“我给这个基地的指标是，3年内花5个亿、——不过要告诉我是怎么用的，效果在哪里。”万科集团总经理郁亮笑言，“所以，他们正在不断绞尽脑汁想着如何花好这笔钱。”

　　事实上，在万科2004年启动的住宅工厂化(即在工厂生产修建住宅所需的部件模块，然后运送到工地现场完成组装)运动中，东莞住宅产业化基地已然成为技术的孵化器。不过技术的背后是更高的成本投入，这几年万科已经在外行看起来就是“换一种方式盖楼房”上花了数以亿计的投入。

　　作为国内住宅工厂化运动的先行者，万科自然有着自己的算盘。

　　为什么要“工厂化”

　　尽管尚未开盘，但近日来，上海万科新里程的20号、21号楼两幢PC楼可谓门庭若市。“到现场参观的有不少同行，包括一些大开发商。”万科集团副总经理、上海区域本部总经理刘爱明告诉记者。

　　谈及这两幢楼在技术上的创新，刘爱明如数家珍：与传统建房工艺将管线结构埋在混凝土中、不利于维修的做法不同，PC楼在每户的楼板下面设有让管线通过的夹空层，需要维护的时候将盖子打开即可。事实上，用工业化的思路来造房子，在PC工法这个体系下能够实施一系列新技术，实现对建筑性能的诸多提升。比如，最大程度改善墙体开裂等质量通病，并提高住宅整体的安全等级、防火性和耐久性；采用轻质隔墙体系，业主可根据需要变更室内装修；通过通风设计合理设置自平衡通风系统改善室内空气环境，等等。

　　而这两幢预制率为37%、建筑面积约1.44万平方米的小高层住宅，在刘爱明看来，仅仅是万科工厂化住宅产品的“雏形”。万科的目标是，最终推向市场的产品，预制率将超过70%。

　　刘爱明透露，包括新里程北区在内，万科在上海今年年内还将有15万平方米的工厂化项目开工，以建筑面积90平方米的小高层为主。显然，新里程试点项目的顺利完工，让万科加快了PC产品的市场化步伐——万科董事长王石今年年初曾表示，下半年万科在上海开工5万平方米的住宅产业化项目。

　　“工厂化”其实意味着建造成本的上升——抛开研发成本不论，单就建造成本而言，新的施工工艺相比传统工艺也要高出许多。据了解，新里程两幢PC 楼的建造成本每平方米要多出约600元，比传统工艺增加了40%的成本。即便到了2009年，按照计划产业化开工面积占万科上海公寓项目开工面积的 80%，规模化效应初步显现时，其每平方米建造成本依旧要高出400元左右。初步估算下来，仅年内即将开工的上海15万平方米工厂化项目，万科就要多砸进超过6000万元的成本。

　　固然，对于今年前9个月销售额已达367.9亿元的万科来说，以上成本的增加似乎是“九牛一毛”；加之当下动辄万元以上销售单价并且还在上扬的楼市行情，似乎可以将其消解，但种种迹象表明，万科选择在“顺境”中加快的这场技术变革，并不是表面上看起来那样简单。

　　“推行工业化的费用，我从来不设定，要多少钱都给。”对于工业化前几年在财务报表上体现的都可能是费用这个问题，郁亮如是表态，“万科业务上的挑战就在于，工业化问题能不能突破。”

　　而支撑万科情愿付出“第一个吃螃蟹”代价的理由，在于这一技术的创新，是万科成为“卓越企业”的必由之路。“工业化的核心是解决两个问题：产品品质和效率。”郁亮说。

　　根据万科2004年制定的“1000亿元目标”，倘若万科继续依照传统的建造方式进行施工，王石认为，公司的开发能力将很快遭遇瓶颈。万科内部曾经做过调查，目前万科的户均保修量基本已降到传统技术下的最低点，但是按照这一比例，未来的大规模生产中，仅维修费用就将成为公司的不可承受之重。

　　权威研究数字表明，采用工厂化方式之后，施工失误率可以降低到0.01%，外墙与窗框结合部位渗漏率水平为0.01%，精度偏差以毫米算。“大规模发展的时候，如果品质问题解决不了将是灾难。”郁亮称，由此万科必须用工厂化生产来解决品质问题。

　　与此同时，大面积的工厂化方式使建造过程和住宅产品更环保，资源利用更合理：钢模板等重复利用率提高，垃圾减少83%，材料损耗减少60%，可回收材料66%，建筑节能50%以上，现场工人最多可减少89%。此外，建造工期可比传统流程缩短25%~30%——仅此一项，诱惑力就不言而喻。万科集团副总经理、北京区域本部总经理丁长峰强调，对一家大规模的企业来讲，生产效率是非常关键的，“周转能比竞争对手快5%，就已经是非常了得。”

　　一个事实是，万科正以加速度向1000亿元的目标靠近：去年，万科实现销售212.3亿元，比2005年增长52.2%；今年的销售业绩，按照中报公布的数据推算，不少研究机构认为有望比去年翻一番——由此可以理解，加大PC住宅产品市场化的力度对万科来说已然箭在弦上。据介绍，除了上海区域，今年万科在深圳和天津会各开工一个PC项目，明年整个集团在这方面的施工面积超过60万平方米；到2009年，万科至少50%的公寓产品都将采用工厂化生产方式。

　　郁亮对万科目前状态的界定是：正处于量变到质变的过程中，未来两三年即可见分晓。而在某种程度上，住宅工业化技术的应用和推广，正是引发这个量变的“多米诺骨牌”的第一张。

　　链式反应

　　“这种与传统完全不同的生产方式，带给万科的是方方面面的颠覆性变化。”刘爱明指出。比如对工作流程的颠覆。举一个简单的例子，传统工艺的窗户安装，基本都等到楼盖得差不多，采用PC工法，现场还没有动土窗户就得定下来，因为工厂是连窗户加外墙一块做出来的。

　　而在过去的3年，万科内部的众多专业部门，都在为此做着梳理和变革。

　　分管集团产品线的副总经理张纪文对此感触颇深。从2004年起，张纪文手头的一个重点工作是进行客户研究和细分，研究不同人群的共性需求，为大规模的标准化工厂生产做准备——显然，这个工业产品的思路，将完全改变万科原有的产品理念。张纪文曾经做了一个统计，之前万科在全国，仅两房的产品就有 200个品种，但对客户而言这是没有价值的，因为它们是在没有什么研究的情况下设计出来的，支撑的理念仅仅是“房子应该造成不一样”，而不是为了满足 200种人群的需求。

　　“我们更需要研究通用的个性化需求，也就是说，万科的目标是成为丰田而不是法拉利。”张纪文打了个比方。为此，万科拿出了大量的资源和足够的耐心，在过去的3年里，整个营销系统大概1/3的员工在专门做客户研究工作，而直到今年年底，才算全部完成集团的品类管理。并成为国内房地产企业中，第一家用完整、系统性的方式去做企业的产品架构研究的开发商。

　　张纪文介绍，如今万科的产品品类划分为8大块，其中绝大部分是针对市场的刚性需求。而通过对刚性市场的客户研究，万科发现，其购买房屋的核心驱动力是基本划分为4个阶段的家庭生命周期：结婚带来的首次置业；孩子出生后的首次居住改善；多代同居带来的再次改善；老人“空巢期”的更换需求。这4个典型的阶段会带来多种不同的产品出现，同时其中具有很多共性的需求，这种归类构成万科新的产品品类架构，并由此放弃了此前的很多产品。

　　而现在，万科还希望通过研究定型产品，与正在推行的装修房策略结合起来，以产生放大效果。在去年落成的深圳“万科产品体验馆”，展示着其住宅功能、客户等方面的研究和运用成果，比如有专门为老年人设计的厨房、为行动不便人士设计的卫生间。刘爱明认为，这种为满足大规模工业化生产的标准化个性需求，是传统思路提供不了的，也正是其价值所在。

　　产品线的巨大变化，必然带来营销观念和策略的变革。“国内开发商往往是针对单个项目和自身企业做营销推广，万科以前也是如此。”张纪文说。而现在，万科营销部门的观念，正转为针对客户的需求来做市场，即非常清晰地针对特定的客户做特定渠道的营销。

　　工厂化生产的一大要素是效率，这意味着，万科不能再将精力耗在非核心的事务上。于是，2004年起，万科开始逐步将销售外包出去。“虽然当时很多人都反对，但作出这个决策的理由是，销售环节并不在房地产开发企业核心价值的链条上，也不是万科的核心能力，同时外界有很多成熟的资源。”张纪文说，这三年所做的客户满意度调查显示外包机构做得非常不错，更为重要的是，3年前整个集团同时运作的项目有32个，一线销售人员为300人；如今万科全国有 150个项目，集团市场营销系统仍维持在300人——如果按照当年的配置比例，仅这一块人员就至少得超过2000人，成本之大不言而喻。“而且，在核心能力的培训上的改变，此300人与当年的300人已经不可同日而语，不再仅仅是简单的销售能力，而是对市场的洞察力。”

　　事实上，外包的策略转变贯穿于万科的整个产品线中间，包括施工、包括设计。也是在3年前，万科逐步将传统施工图的设计、传统的现场设计管理、设计变更管理等“非创造性价值”的部分全部外包，2004年，万科的设计人员中仅有5%是在做产品研发工作，如今这个比例已提升至40%。按照张纪文的设想，未来研发人员的比例将达到80%，20%的人负责流程问题即可。

　　而以上种种变革，还仅仅是一小部分而已。“应该说，从2004年起，万科在用5~8年的时间‘脱胎换骨’，将来会发现，2004年之前万科的东西几乎都会被颠覆，完全是另外一个体系了。”张纪文强调道。

　　更为重大的意义是，这场住宅工厂化运动能否获得成功的最终标志，不在于万科的“自我颠覆”，而在于其能否由此带动整个产业链的整合和对过往的“颠覆”。

　　颠覆产业链

　　业内人士认为，就行业来看，住宅工厂化在中国的推广存在两大难题：一是没有行业标准，目前在立项、审批乃至验收的整个流程中均属空白,新里程项目只是以试点的方式获得上海市有关部门特批；二是外部产业链资源的缺乏。

　　“这正是工厂化对我们的巨大挑战。”对于以上观点郁亮表示认同，并指出，万科正在积极推动这两方面的工作。

　　9月27日，刚刚从北京回深圳的日本籍万科技术总监伏见文明告诉记者，此次出差的目的就是同国家建筑科学研究院、建设部标准司开会讨论PC技术体系的国家标准编制工作。实际上，从做一号实验楼起，万科就开始总结相关数据和标准，向有关部门沟通和报批，包括参与上海、广东等地方标准的编制工作。这些标准有望于明后年正式做出来。

　　而种种迹象表明，外部资源的相对匮乏，是万科目前推进住宅工厂化可持续发展的最大障碍。就是在资源整合相对较好的上海，依然会面临细小部件仍需从国外高价进口，构件制造商数量稀少，国内设计资源难以匹配等诸多方面的问题。

　　而且，事情还不仅仅是“进货”或者“找到干活的人”如此简单。由于工厂化生产方式相对传统而言是一种颠覆性的变化，这意味着万科的合作伙伴也要为此进行战略上的巨大改变，比如与施工企业的合作，刘爱明举了个例子，PC工法在施工程序、管理流程等方面，包括对工人的要求都是完全不一样的，甚至施工企业的盈利点都会比原来发生巨大变化，这不是投入几个人专门服务就能解决的问题；再比如，与万科进行工业化住宅合作的家具生产企业，需要将毛坯房时代做出更多款式产品的研发方向，转为与开发商共同研究适合目标客户的产品。也就是说，合作伙伴需要将其原有的针对传统方式建立的整个体系彻底颠覆，——再明确一些，就是必须认同产业化是其企业未来的核心竞争力，才可能合作好。

　　“我们需要这个产业资源中大量的志同道合者共同推进工厂化。”张纪文说，目前在万科，寻找并培养合作伙伴，比编制行业标准的工作量还要大的多。

　　近两年，万科已经将上百家企业整合进“住宅产业化企业联盟”，包括预制构件生产、设计、施工、监理、验收、维护等下游供应链条上的各种企业，这其中，有60%的合作企业来自于国外。

　　同时负责集团采购工作的丁长峰最近也是出差频繁，“主要就是在跟全国各地的供应商谈。”丁长峰表示，出于效率和成本的考虑，工厂化生产有运输半径的问题，所以万科需要更多的区域性合作伙伴。

　　然而，万科在寻找国内企业的进展上，似乎不如国外的合作伙伴顺利。“难度在于，现在房地产业很赚钱，大家都过得很好，所以很多人没有求变的想法。”张纪文称，万科选择的合作企业都有一个共同的特性，即不安于现状，对自己的未来已经有或者开始有了清晰的认识，并与万科的战略目标相契合。

　　国家游泳中心——“水立方”的设计方之一中建国际就是一个典型的例子。作为最早与万科开始产业化合作的一家企业(2003年开始合作)，4年前中建国际还是一个中等规模的本土设计公司。“其实中建国际最初同我们合作的目的是想多接点活，而不是产业化战略。”张纪文回忆，这是一个逐渐转变的过程。当中建国际确定万科真的是在做产业化，随后也进行了调整，和万科共同成立了合作事业部，并将其作为主要业务之一。如今，不论是规模还是其他方面，中建国际在国内的民营设计企业中已名列前茅。

　　前不久，上海建工(13.14,0.45,3.55%)集团与万科集团签订了全国性的战略合作协议。上海建工的战略是希望走出华东，在全国扩张，而万科也将其引进华南和华北的具体项目中。双方共同做大的承诺，还包括如何定价，上海建工如何整合其系统等问题。

　　为此，万科也在进行策略上的转变，强调与合作伙伴共同发展。比如在工程、总包等方面，由之前强调最低价中标，改为现在的合理定价中标。

　　现在看来，万科的种种努力开始显现出一定成效，张纪文透露，在2004、2005年，万科的合作伙伴几乎都是来自国外，而眼下，越来越多的国内企业开始对“住宅产业化企业联盟”表示感兴趣，乃至加入其中——这意味着，他们开始愿意接受这种“颠覆”。

　　而万科工厂化的逐步推进，也是对其他开发商的刺激——众多开发商前去参观新里程项目，即是证据。据了解，目前也有个别企业开始尝试厨卫、施工等层面的产业化解决方案。

　　“我们希望更多的企业共同推行这个事情，如此才能将蛋糕做大。”张纪文说。-




管理的万科

　　许亚青/文

　　相对于“工厂化”运动，万科在管理上的变革似乎更具有挑战性。

　　2006年，万科划分出3大区域，主要是为了项目逐渐增多更适合于区域管理；另外一方面也是考虑把中国经济最为活跃的三大经济圈进行全面而有效地覆盖；再有一个决定因素就是万科对住宅工厂化的追求，工厂化必须要考虑合作伙伴和原材料运输半径的问题，区域化运作更为现实。

　　但是后来的事实是整个公司成长速度比万科的管理者们想象得要快，只是简单地划分出三大区域进行管理显然不够，总部也必须进行相应的组织结构的调整。其中最需要明确的一点是，总部管的，区域不管，区域管的，总部不管，人事、财务和信息系统都是垂直体系，而跟市场和客户更贴近的东西则由区域全权定夺。

　　但是到目前为止，郁亮发现万科的这场组织结构的变革进行得比想像中要艰难得多。“当我们在组织新的架构的时候，发现我们必然走到矩阵式架构，而矩阵式架构对万科来说是巨大的挑战。”原因很简单，万科从2000年开始成功地运作了一个地产化的总部，而这个地产化总部在很大程度上相当于一个专业化的总部，专业化总部运作的成功意味着万科专业能力的极大的提高，而专业能力的加强却恰恰在某种程度上为进行矩阵式管理带来了麻烦，打通专业之间的沟通变得非常困难。

　　让郁亮头疼的是：“专业发展结果是我们成立了一个group，而不是Team。Team的好处在于它是一个球队，有守门员，有前锋，有后卫，有前卫，可以相互补位，而我们原来的专业角色是很清楚的，横过来以后在补位问题上却很缺乏。矩阵式结构就是要解决这个补位问题。而通过流程制度的建立实现从专业化组织到矩阵式架构的转变，对万科是一个很大的挑战。”

　　郁亮觉得到目前为止他对组织结构的变革还在摸索中。但有一点他很清楚，在世界优秀企业的DNA中，有一条一定是组织结构问题，企业能否适时地建立相应的组织结构并能够不断地对其进行调整，这一点正是万科目前努力的方向。与此相关的另一个问题是，地产行业充满了不确定性和波动，企业既需要马力强劲，启动迅速，又需要能及时踩住刹车，那么组织结构下面的风险控制体系的建立对万科的管理层来说又是一个巨大的挑战。

　　今年万科聘请了多家咨询公司从不同角度为其提供针对性的解决方案。华信惠悦专门负责给万科做组织架构调整，HAY帮助其完成领导力资质模型的创建，翰威特帮万科做的是一个社会精英的评估体系，翰威特的工作已经结束，另外两家还正在进行之中，德勤则为其着手建立刹车系统，做整个公司内控的规划和建设。

　　而在这个过程中，郁亮越来越感觉到了一个注定无法回避的问题——制度和管理是与人挂钩的，而人的问题是咨询公司解决不了的。

　　从专家到管理者

　　在郁亮看来，王石作为万科的总设计师，他设定的方向往往有着很强的前瞻性和鞭策力。比如王石经常说的一句话就是“万科真正发力还在两年之后”，郁亮一听到这句话就知道，在他们还没有达到当前要求的时候董事长就已经为他们设立了更高的目标。

　　解冻清楚地记得3年前王石曾抛给了他们一句话：“万科要国际化。”为落实王石的这句话，郁亮和负责人力资源的集团副总经理解冻在一起探讨了很多次。在当前情况下，国际化对万科这样的房地产公司到底意味着什么，显然不是让他们跑到越南等地收购几家地产公司。多次探讨后，他们明确了一件事：那就是万科做到1000亿元的时候，势必面临组织结构的高度复杂性，要进行的业务流程重组可能是一个跟今天完全不同的做法，增长会出现瓶颈，瓶颈在哪里，如何突破瓶颈，将成为一个重大的课题。那么万科就会需要引进国际化的成功的职业经理人。但是在引进这些人之前，他们自己的思想需要有一个转变，而负责集团管理线和人力资源的解冻更需如此，最起码负责人力资源的解冻要能够和这些人平等地对上话。

　　2006年9月5日，解冻离开中国去美国麻省理工学院进修。解冻离开中国之前的最后一个电话是王石打来的，王石在给解冻的电话中坚决地表达了一个意思，那就是解冻的这次出国培训是万科公司整体战略的一部分。1年多下来，解冻在美国所建立的人脉体系以及对于海外人才的多方面理解，为万科引进一批海外人才打造了一个沟通和资源平台，目前这些人员正陆续到岗。

　　很显然，到目前为止，郁亮和解冻他们对王石“国际化”建议的执行在引进国际化人才方面落了地。解冻是第一个被送出国进修的人，随后还会有高层管理人员被陆续派出。

　　郁亮现在每周要花一半的时间在人力资源上面，他需要和咨询公司反复探讨组织和人的问题，他还没有完全想明白，但有一点他是清楚的，解决人的问题是变革的关键，而万科的职业经理人文化目前需要一个新的升级。对包括他自己在内的管理团队来说，最需要的是想办法提高自身的管理能力和素质，“如何能够克服我们的一些狭隘视野，更开阔的视野显然可以减少我们在未来摸索中的代价。”

　　万科这些年一直在奉行着培养为主，引进为辅的策略。几年前，万科就和惠普商学院之间有培训合作项目，在和惠普商学院合作的MBA班中，郁亮担任辅导员，学员请假必须由他批准，而很少人敢到他这里来请假，前段时间有一个学员缺席，被郁亮在集团内部通报批评。在郁亮眼中，孙振耀是职业经理人的典范，万科对孙振耀的约请也是职业经理人培训计划的一部分。

　　万科重视培训是知道未来需要的人和现在肯定不一样，这就使得万科的培训体系必须做出调整。最明显的一点不同就是过去的人首先要专业过硬，“因为缺乏强有力的专业机构配合，你必须对专业的东西有足够的把握。而现在万科已经有实力和众多专业机构合作，所以专业上很强已经不是必需的，而更多强调协调能力。”

　　“以前我们只需要看地，现在还需要看天。”万科集团副总经理徐洪舸在这一点上感触很深，这位东南大学建筑系毕业的领导者负责万科三大区域中的深圳区域的运作，他坦言以前把60%的精力都放到了设计上面，但是一定会忽略营销、工程、物业等方面，而现在这种情况已经开始改变。

　　万科请了HAY公司做一个新的领导力资质模型，这个领导力资质模型会在今年第四季度完成。郁亮说：“我们要完成一个从专业管理者到一个管理者的转变。这是整个工作方法，思维方式的一个转变。”

　　郁亮在内部多次说过，当万科设定更大目标的时候，其实万科就脱离这个行业了。现在，这句话开始被人理解了，因为在从专业走向卓越管理的过程中，万科已经开始了一场没有行业界限的人才争夺战。

　　007行动

　　9月30日上午，万科开了这一个月中的第三个迎新会，这次迎新会的主角是原宝洁公司大中华区信息与决策解决方案总监和全球业务服务总监陈东锋，他在流程与系统管理、业务变革和实现卓越企业绩效上拥有丰富的理论和实践经验。

　　陈东锋新的职务是万科集团助理总经理，重点负责推动万科集团的流程管理体系建设、信息系统的建立和完善、业务分析/复杂的业务决策支持以及集团共享服务平台的搭建。陈东锋相信，自己在竞争激烈、利润微薄的快速消费品行业打拼多年积累下的经验，应该对周期较长、管理相对粗放的房地产行业有所帮助。

　　陈东锋并不是第一个从宝洁加盟的职业经理人。在他之前不久，曾负责宝洁中国最大品类洗衣粉的市场策略和销售工作，并担任过护舒宝的品牌经理及品客薯片市场部经理的陈蔚文先他一步加入万科，负责在客户研究、品类管理、产品营销推广等领域内开展工作。再早一些原万博宣伟国际公关公司(中国区)消费品及医疗领域负责人于玉光加盟万科，出任万科集团品牌总监。随着于玉光的到来，万科将启动新的品牌推广计划。在徐洪舸看来，“原来公司是生存导向，而现在我们开始追求一些高品质的东西，就是你是不是还应该在品牌上面再加点砖，添点瓦。”

　　郁亮认为品牌的打造很重要，而品牌的核心就是客户关系问题。“这些年万科在客户方面花了大量的力气，但还是处在有感觉没有认识的阶段，大家说未来可能品牌很重要，却不知道怎么入手，我们现在需要有具体的方案一步步把品牌推广出来。”

　　万科现在已经在做孙振耀所说的“请一个能做3000万元的人来干2000万元的事”。其中一个重要的背景是万科已经有资本来做这些事情。

　　在第一次迎新会上，郁亮讲了引进社会精英之于万科的“伟大”意义，万科需要这些社会精英来驾驭日益复杂的、规模更大的公司管理的需要，这样减少一些摸索的代价。许国鸿在出任万科集团物业服务总监之前，曾任仲量联行亚太区董事和资产管理总监，此人曾在亚太区管理过1亿平方米的物业，到万科来管 2000万平方米，应该是小菜一碟。尽管两家企业有所不同，但在郁亮看来，在处理高复杂度业务方面经验丰富的许国鸿，能够帮助公司减少摸索中的代价。

　　除了人才引进外，万科越来越多地涉及到并购行为，使得打造更加开放的文化已经不可抗拒。

　　万科历史上有两次跨地域的大规模扩张，一次是在1992年，一次是在2000年。而每一次大规模的扩张都伴随着强劲的人才引进计划，从1993 年的大规模挖人，到2000年的“海盗行动”，万科每七八年就会有一次大的人才方面的变动，来帮助万科到达一个新的高度。如今包括集团副总刘爱明在内的万科1/3的一线老总都是当年“海盗行动”的直接后果。而2007年的此次人才引进行动被万科内部称为“007行动”。

　　“007行动”与以往最大的不同在于此次行动的目标直指所谓的“社会精英”群体，而非从前的行业精英。万科引进社会精英的标准是管理过更大规模的公司，阅历更复杂，基本特征是国际化的，本身受过良好的职业训练和教育，这种教育通常在国外进行，拥有国际视野，具备专业能力，还有职业精神。

　　6月1日，原百安居中国执行副总裁袁伯银加盟万科，出任万科集团助理总经理，成为万科推出“社会精英”招聘计划以来，吸纳的第一位具有跨国公司背景的职业经理，也是在该计划推出后，万科管理层首次新增的成员。袁伯银的到来被解冻看作是一个标志性的事件，找这样一个领域的人担任公司的综合管理工作，这在两年前是不可想象的，如今万科却把上海这个半壁江山拿出来，交到了袁伯银的手上。解冻认为当公司规模到了一定阶段之后，管理哲学层面的东西比技术层面的东西更多，跨领域的共通性更强。

　　找到跨国公司中适合万科的人是很花功夫的事，而郁亮现在还需要花功夫研究跨国公司的职业经理人和他们自己到底有什么不同。郁亮和新加盟的每一个人都要面谈：“我坦率地就跟我们卖楼一样，除了伟大的前景外，我还要把不利因素告诉他。”在郁亮看来，万科甚至绝大多数的中国企业最大的不利因素是一种不确定性。“成熟的跨国公司会提供五六十页的职位说明书告诉总经理秘书这个职位该做些什么，人家拿到一看就了然于胸，而我们有一张纸就差不多了，这就是不确定性。我们不纯粹是打工心态，我们需要的是具有企业家精神的职业经理人。我会告诉他们你别以为告诉你这个事情，今天就干这个了，你可以有更大的发挥和创造，这种不确定性在某种意义上又是有利的，我们没有跨国公司的玻璃天花板。”

　　万科的社会精英行动能推动起来，与股权激励计划有密切关系。万科每年从利润增长额里面，按照一定的规则和一定的比例去购买股票，每个员工每年都有。股权激励解决了两方面的问题，一方面增加了对社会精英的吸引力，另一方面减少了内部的阻力，因为每个拿到股票的人都希望自己的股票升值，都愿意配合 “空降兵”们把工作做好。

　　“我们是从增长额里面提出来的，所以我们首先要把蛋糕做大，做大那一部分里面才有一个比例是我们的，另外我们还要考虑每股收益增长，必须每年 10%以上，ROE(净资产回报率)不能低于12%。就算我们买了股票，最后能不能归属也要看第二年股票比上一年有没有上涨，涨了才能归我们。”所有考虑加在一起，郁亮认为万科所有的指标都是中国最严格的，既让股东满意，同时又解决了持续性发展的问题。而在3年到期后，万科的股权激励制度可能还会做出新的变更。

　　万科所作的这一切如今尚未完成，据郁亮的估计，未来的两到三年才是万科实现质变的过程。



资本的万科

　　丁琳/文

　　“万科是多元化的融资策略。”郁亮强调，随着万科的规模越来越大，单一融资渠道显然无法支撑公司的成长，而且目前来看每个渠道都具有非常大的不确定性，比如银行贷款的政策风险较大。而积极探索各种合作方式，拥有灵活的多渠道融资方案显然也是为了未雨绸缪。

　　万科董事会秘书肖莉说，目前行业整体的资金来源比较单一，由于直接融资渠道没有全面建立起来，行业融资过度依赖预售款和银行信贷，这不仅引发了社会的忧虑，对于企业来说也是不安全的，而万科是较早尝试建立多元化融资渠道的住宅企业。

　　就股市募资而言，经过长时间的积累，万科的优势正越来越明显：从2000年到2005年，万科经历了一次配股、两次发行可转换债券，总计从资本市场募集41.15亿元的资金；2006年底，万科非公开发行顺利实施，一次性募集资金达42亿元；今年8月，万科增发3.17亿A股，募资100亿元人民币。

　　在宣布完成增发的第二天，万科再度公告，拟发行总金额不超过59亿元的公司债。业内人士认为，如果万科的公司债亦能成功发行，则可进一步优化公司的负债结构，减少短期借款。

　　对于今年下半年的连续两次资本市场融资，肖莉表示，这仅仅可以支撑万科今年的发展。“对万科来说融资是一个长期的战略，是未来几年需要不停去做的事情，而其中要考虑的一个核心因素是，我们融资的速度能否跟得上发展的速度。”肖莉称，万科希望借助这个增长势头将资本平台做大，而所有能够使用的融资的工具，都会去进行尝试。郁亮则认为，万科在资本市场的融资速度还有待加快。

　　事实上，因为在治理结构、品牌和管理上多年积累下来的良好口碑，使得万科在公众和资本市场上都很受认可，所以在融资渠道上，万科也可以拥有更多的战略选择。

　　多元化融资

　　2007年4月，全球最大的地产公司GE Commercial Finance Real Estate(通用电气商业金融房地产公司)把在内地的首笔2000万美元投向“中信资本·万科中国房地产开发基金”，这一基金是去年12月中旬，万科与中信资本投资有限公司共同筹组成立的。

　　万科分管集团运营线的副总莫军说，三四年前，万科就开始有意识地拓展境外的融资渠道，希望藉此改变以往在资金上过多依赖国内银行的局面——因为开发贷款和按揭受金融政策影响极大。与此同时，与国外等资本的合作，也可以通过学习其专业的投资经验，提高万科的运营水平。

　　在与境外资金的合作中，万科良好的治理结构和一贯坚持的规范运作开始发挥作用。2004年7月，万科宣布与全球最大的房地产项目融资银行之一 ——德国银行Hypo Real Estate Bank Internatinal(简称HI)达成合作协议，由后者出资3500万美元，双方共同在中山完成“万科城市风景花园”项目。这也是国内第一家取得境外贷款的房地产案例。业内人士分析，HI相中万科，并非仅仅青睐大型房地产开发商，而更注重开发商的项目操作能力。郁亮此前也表示，吸收海外资金的最大困难不在于制度，而在于公司本身的透明度，“海外资金要投资公司，最大的要求是能够看清楚被投资公司和项目的风险，但是国内很多房地产企业在财务、项目运作等方面并不透明，挡住了资金的来路。”

　　2005年12月，万科与加坡政府产业投资有限公司(GIC RE)附属公司RZP签订了两项转让项目公司部份股权的协议，获得税前收益8700多万元。万科的最大收获在于，面对宏观调控带来的增长机会，将手中部分开发周期较长的项目出售给资金实力更为雄厚的境外投资者，获得的资金可用于购买开发效率更高的土地，从而加快资金周转速度，提高回报。

　　融资渠道的多元化，又使得万科可以结合强势品牌和资金的优势，在土地资源的获取上采取更加灵活的战略。

　　多渠道拿地

　　9月28日下午，珠海2007年首批经营性10宗土地挂牌出让会刚刚结束，万科深圳区域本部总经理徐洪舸就接到了郁亮打来的询问电话。“再拍下去就是地王，我们放弃了。”徐洪舸说。

　　万科参与竞拍的01号地位于珠海前山河沿岸黄金地段，最终被中信华南集团以46.5亿元的总价竞得，楼面地价高达7700元/平方米。

　　第二天，谈及此事，郁亮告诉记者，本来给徐洪舸的预算是有可能拍到这块地的，“但是在拍卖前我们已经决定，万科不能拿地王。”郁亮的理由是，“在当前的市场形势下，拿地王是危险的事情。”

　　分管运营线的集团副总经理莫军认为，由于对未来市场预期太高，今年以来，不少开发商用万科看来不是很理智的方式在土地一级市场“抢地”，在这种情况下，从去年起开始发力拿地的万科，出于稳健和规避风险的考虑，有必要调整自己的拿地策略，避免在一级市场上用极高的价格与对手竞争。

　　9月26日，上海万科房地产有限公司通过合作方式获取了上海地杰国际城项目。合作完成后，万科将取得该项目60%权益，对应价款约8亿元。

　　事实上，在过去一年多的时间内，万科仅在上海，就通过股权收购的方式获得近300万平方米土地储备，在土地二级市场拿地势如破竹，其中包括在上海颇有影响的恒大房产、中林置业等公司。

　　万科初尝这种甜头，始于2005年对浙江南都集团的股权收购，那次万科以18.6亿元的代价取得了较多项目资源和土地储备，并借助南都迅速补齐了其长三角战略中的浙江 “短板”。此后万科发现，行业内资源整合的需求大量出现，不少发展商主动找到万科希望合作，而且。“很多开发商是拿出自己的一大批项目、甚至整个企业与万科谈合作。”莫军回忆，这与过去两年房地产的宏观调控政策导致一些企业遇到经营难题有一定关系，也有一些企业是经营者的个人原因愿意去做这种套现。公开资料显示，2006年万科新增项目储备1201万平米，其中50%左右是通过这种合作方式取得。

　　而今年以来，随着房地产市场再次升温，万科手头在谈的这种合作资源，居然比去年还要多。据介绍，今年上半年万科的新增土地资源，有60%是通过收购等各种合作方式获取。

　　“在很多人看来，市场好了正好可以以不错的价格套现。”莫军分析。而业内人士分析，土地价格的高涨和竞争环境的变化，也让一些中小开发商难以为继，以致萌生退意。可以看到的是，目前每个城市的前10名发展商所占市场分额，几乎都在逐步提高。

　　“现在全国有5万家发展商，眼下大多数城市还是处于非常分散的市场格局。一定程度上的集中化，可以让更多客户买到品牌开发商的产品，售后服务、产品质量会更有保障。另一方面，将更多的存量土地快速转化为住房投入市场，也有助于稳定房价。”郁亮判断，对万科来说，这种行业调整引发的收购合作方式还有很多机会，“以这种方式为主获取土地资源，在未来10年都没有问题。”

　　以上并不是万科“多渠道土地策略”的全部。万科还相继与中信资本、中粮集团、新加坡政府产业投资有限公司、中国航空工业第一集团公司等公司进行了项目合作或者达成战略合作意向。比如，与中粮地产(26.13,-0.53,-1.99%)合作开发广州白云区金沙洲项目，具体来说是中粮出钱与万科共同投地——从另一个角度来看，此亦为万科“多元化融资策略”的范畴。

meng-h

万科获授国家住宅产业化基地
               
http://www.jrj.com　 2007年11月13日 17:01   金融界网站
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        】
       


　　11月12日，国家建设部副部长齐骥代表建设部，授予万科（爱股,行情,资讯）企业股份有限公司为企业联盟型“国家住宅产业化基地”。国家建设部住宅与房地产产业司副司长张小宏、广东省建设厅厅长劳应勋、东莞市副市长梁国英、深圳市国土资源与房地产管理局局长张士明、副局长李加林等政府嘉宾以及万科董事会主席王石共同参加了授牌仪式。

　　基于我国人多地少、资源环境综合承载能力有限的国情，国家建设部一直鼓励企业走资源节约和新型工业化的发展道路。而住宅产业化正是发展节能省地型住宅的重要途经。为加快推进产业化进程，近年来建设部开始培育和发展符合要求的龙头企业，通过建立国家级住宅产业化基地，探索住宅建设的新模式。据悉，截止到目前为止，国家建设部共批准了10个国家住宅产业化基地，万科是第一家被建设部批准为国家住宅产业化基地的房地产开发企业，也是新的基地实施办法实施以后的第一个“以房地产开发商为骨干企业的企业联盟型的国家住宅产业化基地”。

　　齐骥副部长表示，万科作为一家房地产企业能够在住宅产业化领域积极探索，符合国家建设资源节约型社会的科学发展观理念，这充分体现了企业的社会责任。从长远看，这是一条符合中国国情，同时又能增强企业竞争力的发展道路。

　　作为产业化理念坚定不移的践行者，早在1999年万科就颇有前瞻性的展开相关研究，2004年，公司成立工厂化中心。 2006年底，万科启动“万科住宅产业化研究基地”的建设，目前，产业化技术正逐步应用到实际项目施工中。

　　万科住宅产业化研究基地坐落于东莞松山湖高新技术产业园区，是住宅产业化技术及产品的研发、培训平台，也是万科与合作伙伴共同推进住宅产业化、建立企业联盟的依托。万科表示，在建设部住宅产业化促进中心、省市各级部门的指导和支持下，万科将进一步推动建立符合节能环保的住宅产业成套技术体系，促进住宅产业现代化，为全面提升我国住宅建设水平做出贡献。

meng-h

碧桂园百亿票据发行搁浅
《财经》记者 杨彬彬 实习记者 张翃《财经》网络版   [2007-11-16]
　国内土地储备最大的开发商短期融资失败，“囤地开发”模式受到市场质疑


国内土地储备最大的开发商短期融资失败，“囤地开发”模式受到市场质疑

　　【网络版专稿/《财经》杂志记者 杨彬彬 实习记者 张翃】处于舆论风头浪尖的碧桂园控股有限公司（香港交易所代码：2007，下称碧桂园）在资本市场遭遇挫折。11月15日，公司发布公告，称“由于金融市场情况不稳定”，原定的优先票据发行计划将推迟。
　　10月29日，碧桂园宣布将向海外发行一次性还款的优先票据，以用于开发新项目和偿还中国银行（香港）有限公司的15亿港元短期借款。公告没有披露票据的发行定价、本金规模、发售价和利率。有消息称，其意向发债规模达15亿美元（约合117亿港元），接近年初IPO募集资金148亿港元的规模。
　　10月30日，碧桂园向亚洲、欧洲和美国的机构投资者展开全球路演。
　　不过，知情人士透露，这次路演并不成功。受近期中国政府房地产信贷政策和土地调控趋严的影响，碧桂园在二三线城市低价拿地、分期开发的模式遭到了一些投资者的质疑。
　　据称，碧桂园一度计划调高票据利率，五年期利率由9%提高至9.25%，10年期利率由9.75%提高至10%，发行规模也由原定的15亿美元缩小为10亿美元，但依然未能成功说服机构投资者。
　　11月15日，标准普尔评级机构发布了一份题为《信贷紧缩 中国房地产商另寻融资途径》的报告，认为碧桂园发行债券推迟可能会在市场引起连锁反应，由于市场状态不够稳定，投资者选择众多，中国的房地产商可能将不得不寻找其他融资手段，以满足其迅速扩张的需要。
　　“碧桂园的开发模式在广东获得了很大成功，但在其他地区则面临着较大的执行风险。全城镇开发要求有大面积的土地，因此，该公司对政府批准的依赖性很强，而这是无法完全保证的。”标准普尔分析师符蓓说。
　　报告同时警告，中国政府正在加强对银行贷款和土地供应方面的的限制，如果在开发规模和地域分布方面过于激进，可能会导致很高的风险。
　　标普对碧桂园此次所发票据的评级为BBB-，穆迪的评级则为Ba1。
　　有消息称，继碧桂园被迫推迟海外发债计划后，另一家地产上市企业雅居乐地产控股有限公司（香港交易所代码：3383，下称雅居乐）的发债计划目前也存在变数。11月1日，雅居乐曾宣布，将向海外投资者发行31亿港元的优先票据，用于年底前收购500万平方米土地，使得公司土地储备规模达到3000万平方米左右。
　　碧桂园在业内以土地储备充沛而著称。其中报显示，截止2007年6月30日，公司在全国各地拥有的土地储备已达2990万平方米。不过，其“低价拿地、分期开发”的开发模式也一直遭到部分市场人士的质疑。今天出版的《南方周末》于头版头条刊登报道，称碧桂园涉嫌在湖南省张家界市以阴阳合同形式“零地价”取得1039亩土地。目前，国土资源部已介入调查此事。■

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谢谢楼主长期不懈地跟踪和提供万科的消息:*19*:

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万科第五园低价入市 促周边楼价重估
http://sz.house.sina.com.cn 2007-11-20 10:45 南方都市报
        ·深新房10月9日成交70套
·谁在中央别墅区“埋单”
·家装噪音成兰州市民隐痛
·粤第三套房贷首付提至五成
·深圳拟2010年消灭毛坯房
                ·国庆房产家居类投诉仅4例
·儿童家居须构建健康产业链
·第二套房认定标准不一
·装饰公司低价材料陷阱
·家具成室内第三大污染源
        ·深圳人买房意在周边城市
·三年后中小涂料企业五去向
·北京混合型别墅破晓新时代
·英最守时公民获别墅
·豪华装修使甲醛超标7倍
                ·若猪:深楼市不会跌5成
·7招防中介钻二手房合同空子
·家居软装潮流低调奢华(图)
·香港拟开发深港边境区域
·深圳国庆新房成交82套(图)

　　万科第五园上周已自然发售但未举行开盘仪式，最低价1.09万元/平方米

　　日前从深圳万科地产获悉，万科第五园三期新一批高层H1栋已经开始发售，均价1.4万元/平方米，最低价1.09万元/平方米。

　　均价与俩月前持平

　　据悉，该批高层总建筑面积2.5万平方米，共252套(合并后)，主力户型为80平方米的2房和117平方米的4房。万科地产相关负责人表示，该批单位于11月2日拿到预售许可证，已于本周开始自然发售，但未举行开盘仪式。该负责人称，因为预计第五园三期的叠院最快将于11月24日开盘，届时，高层将与叠院产品合并举行开盘仪式，当日最多将可享受7个点折扣。

　　9月份时，万科第五园曾发售第一批观景高层H2、H3栋，均价约1.4万元/平方米，迄今为止，销售率约75%。目前推出的新一批单位，产品与第一批单位完全一样，均价也持平，都是1.4万元/平方米。这说明，两个多月来，第五园新盘均价未出现上涨。

　　或带来周边楼价重估

　　据记者观察，第五园高层前后两期单位价差有所拉大。9月的第一批高层单位，最低价也高于1.2万元/平方米，而本月的新一批单位，最低价仅1.09万元/平方米，很多单位价格在1.2万元/平方米以下。这一价格，已经是周边区域的低价。

　　分析人士指出，第五园因为其品牌和原创中式风格提供的溢价，定价往往高出周边同类楼盘，而此番采取低价入市的策略，将带来周边区域楼价的价值重估。

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万科在铺房价下行的台阶?
   
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2007-11-19 13:37:06
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万科在铺房价下行的台阶?



     上周六我第一次去万科第五园，为其精致的住宅区室外设计(未去住宅内)而倾倒。今天（星期一）的《南方都市报》以“高层低价入市”为标题，报道第五园三期新一批高层H1栋发售。均价1.4万元/平方米，最低价1.09万元/平方米。

     回放一下星期六去第五园的寻路经过。从梅林关出关，走梅坂大道，我心想应该过了万科早年的四季花城项目，才可能看到第五园吧，结果过了四季花城北边的布龙路桥涵，仍不见第五园的指示牌，而此前看到的巨幅广告牌，并不能当作路牌，只好折回，到四季花城门口问保安，说梅坂大道（往梅林关方向走）东边不远处就是。趋近看见并不显眼的路灯柱上的挂幅“骨子里的中国”，知道是第五园所在了。经过约500米“表面上的中国”的街道：尘土飞扬、垃圾遍地、工厂围墙破墙开店、行人行色匆匆……，到了竹林掩映的尚街门口，还看到人去楼空后中天置业门店。入得万科第五园，果然精彩。

     第五园新一批高层H1栋，均价维持1.4万元/平方米，在这个市道，不涨就是降，而最低价1.09万元/平方米，已预示下行台阶已悄然铺就。

     万科从东莞地王拍卖争夺战产生的负面效果中已吸取了教训，据说从此以后，万科不再迈出地王争夺的最后几步。这当然也有逻辑推理出的风险：不走最后一步，万科将如何争地？全靠摘牌得地吗？

     或许，由万科这一行业领袖的姿态，可以意味着对中国土地政策和地产大势的诉求：拍卖就必定价高者得，价高者得而不成地王，刚只有整体的地价也挤掉泡沫。

     明年上半年的房价之战，对于意在长远的万科，或许正是在沧海横流中显英雄本色的时候，从最近的万科领头人的表态，似乎看到了万科借这两年之势，赢得巨大实利之后，重新调整了其行业领袖的示范策略，并有信心坚持更符合中国国情居住模式的探索。因此，在明年上半年，奥运经济盛宴的高潮之中，万科应该会置身于房价再涨之势之外，专心作后奥运时代直至久远的战略准备。当别人最大限度地图眼前之利时，万科正好最大限度地宣传自己的长期目标。

     倘若此论为真，则明年上半年会产生更大的房价泡沫，但随即有形无形的手，会将这个大泡沫抹掉，市道回归澄明理性——或许，未来就是如此过程。

   （本文参加新浪房产和堂堂网文竞赛活动。）
文章引用自：

meng-h

王石：不要轻易和万科比

21世纪经济报道 　2007-11-26 14:46:28




　　老总访谈
　　　　
　　本报记者　于晓娜　香港报道　　
　　
　　两边市场融资的效率肯定更高，但这要考虑到公司发展的阶段、规模等，可能万科再发展两年之后再上，说不定就水到渠成了。
　　　　
　　“现在我三分之一时间在山里，三分之一时间在国外考察，三分之一时间给自己，但作为董事长，每年两次的公司推广我肯定要出面的，具体的事务是不管的。”王石笑着说。
　　11月1日，王石在香港宣布万科启用新标识，本报记者在酒会间隙，对王石进行了访问。
　　
　　“万科不鼓励炒房”
　　《21世纪》：万科怎么看待炒房客？
　　王石：在高档住宅方面，万科占的比例很小，同时万科也不鼓励炒房。这不是说你要炒房我们就不卖给你房子，但是我们在合同当中是有一些限制，不鼓励炒房。我们有一条规定，买了万科的房子，在房产证交给你之前，你要办过户手续万科是不给办的。当然，办了房产证之后，你要炒那是你自己的事，跟万科没有关系。
　　《21世纪》：怎么看待外国人到内地炒房？国内房价高企多少应该归因于海外炒家？
　　王石：现在这种势头还是有的，尤其人民币升值吸引大量热钱往里进。海外购房者不可能成为中国购房的主力军，国内的房价也不可能是外资购房者哄抬起来的，就连香港这么国际化的地方，你能说香港的房价是外来投资者支撑的吗？中环的高档写字楼那些另当别论，光看住宅的话，更多的还是当地购房者购买，因为人口比例在那里摆着呢。
　　万科的开发是针对主流市场，当然我们开发的高档住房，外来投资者占的比例可能达到20％，但主流市场一定不是他们。举个例子，香港居民到深圳购房的比例都不超过8％。
　　
　　“香港上市一直都想”
　　《21世纪》：万科发展到目前阶段，对融资的需求是否迫切？
　　王石：信贷也是宏调的手段之一。万科已经意识到，仅仅是靠国内上市、靠银行借贷，资金还是有问题的，因为在国内上市，融一次资要10－12个月。
　　2003年以前，万科的流动资金当中，70％是靠银行，30％靠其他渠道，经过这么多年的产业专业化、资金多元化，现在是倒过来了，30％依靠银行， 70％是其他资金，比如可转债、与其他公司合作等多元化，所以现在银根的紧缩对万科的影响是比较小的。从发展的节奏看，万科资金还是够的，现在我们真正的负债才20％多。可能会考虑发一些公司债。
　　《21世纪》：是否考虑到香港上市？香港上市对万科意味着什么？
　　王石：香港是一个成熟的规范的国际化的市场，融资的效率比较高。万科到香港上市的想法是一直有，为什么一直没有运作呢，时机不成熟。但我们一直都在准备着。两边市场融资的效率肯定更高，但这要考虑到公司发展的阶段、规模等，可能万科再发展两年之后再上，说不定就水到渠成了。
　　
　　“今年万科的开发量已经是世界第一位”
　　《21世纪》：回顾来看，万科起家在深圳，后来为什么走出深圳发展？
　　王石：因为万科在深圳没有太大的发展空间了，所以要走出去，到全国。如果万科还是只留在深圳，而深圳的市场肯定没有香港大，新鸿基作为曾经世界第一大开发商，它在香港都必须向内地发展了，所以万科必须走向全国。以开发面积计算，今年万科的开发量就已经是世界第一位。
　　《21世纪》：万科是否考虑向海外扩张？
　　王石：中国市场这么大，为什么要出去呢？现在证明，没有跨国搞房地产公司成功的。但是我们希望资本是国际化的，人才是国际化的，技术要国际化的，但市场就是中国。但是香港不排除进入，因为现在很多深圳的移民到香港去。
　　《21世纪》：万科今后会不会发展高密度住宅？
　　王石：不是会不会发展高密度住宅的问题，这是城市发展的需要，香港的房地产发展是国内的趋势。当然密度可能没有香港那么高。
　　
　　“不要轻易和万科比”
　　《21世纪》：万科的下一个目标是什么？
　　王石：万科坚持：第一，只做住宅，不会做商场，不会做写字楼，但小区的配套会做，但也不会超过10％，第二，要住宅产业化，万科真正的核心竞争力的增长是2005年才开始的。
　　《21世纪》：是否担心别的发展商学万科？万科的核心竞争力究竟在哪里？
　　王石：国内很多开发商跟万科根本不是在一个层次上，说句很不客气的话，在国内，不要轻易和万科比，不是说模式上抄不抄的意思，而是说抄不抄得来的问题，万科的路子非常正。
　　《21世纪》：万科用什么样的方式来保证这种竞争力，保证别人抄不了万科？
　　王石：8年前我退去总经理职务的时候，我说过这样一句话，我不当总经理了，我曾给万科带来了什么？首先，选择了一个行业；其次，建立了一个制度，就是现代企业制度；第三，培养了一个团队，这是我的作用。
　　万科的整个团队、整个制度是非常清晰的，哪个企业有万科这么明晰？大部分企业搞房地产，一定是住宅、写字楼、商场、酒店一起来，这是香港房地产公司的模式，是新鸿基的模式，新世界的模式，不是万科的模式。不是说香港的模式不好，这是两个完全不同的逻辑。
　　《21世纪》：万科的王石色彩是否还依然很浓？您个人的理想主义色彩似乎仍然是万科的一个醒目标志。
　　王石：哪里，我已经不管事了，不过形象上我露露面而已（笑）。理想主义已经是万科的文化了，郁亮不是理想主义吗？肖莉不是理想主义吗？都是。
　　这样说吧，万科做得比你想象的还要好，但是，中国的企业发展特别快，很多地方也会很粗糙，这也是你想象不到的。所以万科是要想怎么加强管理，不要盲目地追求规模，中国的市场还是很粗放。可以说，万科优秀的方面，你想都想不到，但是粗糙的方面，你也想不到。（大笑）很优秀的我们要保持，很粗糙的我们要赶快改。
　　《21世纪》：您现在怎么安排时间？
　　王石：我现在基本不管事了，这是万科和很多国内公司不同的地方，国内很多公司做得非常好，但是和一把手的关系非常非常大，一旦一把手不在了，公司就没法确定了，但万科不是这样。你看我现在都到处做广告了。
　　《21世纪》：广告收入也很多了吧？
　　王石：我的广告收入都给万科做企业公民了，自己一分钱都没要。刚做了平安，马上中移动的广告又要恢复。我做的第一个广告是摩托罗拉，在2001年，第二个是德国大众，第三个是陆丰汽车，是民族品牌，我一分钱没要。第四个是平安保险。

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万科建造什么样的住宅？（飞行商务之八）
作者: 王石
时间: [ 2007-11-28 18:00 ]

2007年11月26日晚，联合国环境规划署在伦敦举行了“全球最适宜人类居住城市(社区)国际大奖颁奖典礼。鉴于20年来对于中国乃至全球人居、可持续发展及社会公益事业所做出的卓越贡献，万科集团董事会主席王石获选LivCom十年来首个“个人奖项”——LivCom人居卓越贡献奖，全球最适宜人类居住社区竞赛组织秘书长Alan Smith先生向王石颁发了LivCom勋章与奖杯。
　　同时，万科深圳东海岸项目获得The LivCom Awards“中国经典范例奖”，本着“优中选优”的原则，此奖只颁发给10年来获得奖项的71个项目中的4个经典项目。

　　“The LivCom Awards”竞赛活动是全球公认的“绿色奥斯卡”大赛，也是世界城市建设与社区管理领域的最高荣誉之一。该项竞赛活动及奖项由联合国环境规划署(UNEP)所认可，国际公园协会(IFPRA)主办。本年度是LivCom全球总决赛首度在全球设立“个人奖项”，名额仅有一名，目的是表彰全球人居领域在“景观改善、遗产管理、公众参与、环保实践、未来规划”等方面作出突出贡献的代表性人物。

　　作为首位获得联合国人居卓越贡献奖的中国人，王石这样表达他的生活及工作哲学：有人问，我为什么要登山？那是因为山在那里；今天我要说，我们为什么要建造住宅？因为我们的生活在那里。

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两税合一提振上市公司业绩 将利好中国股市
http://www.sina.com.cn 2007年11月27日 01:45 证券日报

　　“两税合一”离我们越来越近

　　新企业所得税法将于明年1月1日起实施。业内人士普遍认为，新的所得税法实施后，税率的降低将使明年国内上市公司的业绩更加值得期待。据统计显示，在已经公布2007年年报预测的上市公司中，超过三分之二的公司业绩显示为预增。

　　银河证券分析人士认为，新企业所得税法明年生效后，上市公司中大部分企业的所得税税收负担将明显下降，上市公司可预期的税后利润和可分配的利润将显著提升。毫无疑问，新企业所得税法对中国股市是一个很大的利好。

　　分析人士普遍认为，由于企业所得税税率的下调，行业净利润将平均增加5%至8%。原来税负偏高的金融、食品、酿酒、钢铁等板块的公司受益较大，而高科技、机械类公司由于原来享受所得税优惠，税率下调对它们业绩影响不大。一直享受优惠税率的经济特区上市公司受益也不明显。

　　从名义税率的调整来看，银行、饮料(尤其是白酒)、通信、钢铁、煤炭、造纸、石化、商贸、
房地产等那些实际税负高于25%的行业，它们税负在新税法下的下降空间较大，并将带来税后利润的大幅增长；而造纸、电力、医药生物、纺织服装、汽车、家电、机械设备、电子元器件等税负接近或低于25%的行业，将难以从名义税率的调整中受益。而一直享受优惠税率的经济特区上市公司受益也不明显。

　　平安
证券分析师认为，目前国内A股市场上市公司实际所得税税负的平均水平高于两税合并后25%的名义税率，若不考虑税收优惠因素影响，内资企业所得税税率下降将使企业税后净利提高近20%。此外，两税合并总体上提高了内资企业的
竞争力，特别是对于那些和外资企业属于竞争性关系的内资企业而言，新税法很明显地增加了这类企业的盈利率。

　　由于取消了计税工资制度，允许内资企业在税前扣除包括福利在内的全部实际工资，这将大大减少内资企业的应纳税额。业内人士认为，银行、保险、零售、咨询等以人力资本为主的行业，将因此获得更多的税后收益。

　　此外，新所得税法同时规定，企业的研发费用可以按照150%的额度在税前扣除，这将鼓励高科技企业扩大研发投入，并有利于企业减少税费支出。而对于那些广告支出较大的企业而言，新的所得税法加大了广告费用等项目的扣除额度，这将有助于减轻企业的成本负担。

　　不过，也有专家认为，内外资企业所得税合并带来的税后净利增加是“一次性”利好，并不会对上市公司的核心竞争能力构成重大影响。就长期而言，还是应将注意力集中在上市公司的可持续发展方面，积极关注上市公司的核心竞争力和成长性。

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钟伟：3年后房价将是现在地价的三倍
  [uspto] 于 2007-11-29 12:49:56 加贴在 『笑谈股筋』 ↑ 按此察看该网友的资料 按此编辑本帖 进入uspto的博客

2007年11月29日南方都市报


　　“名家面对面”论坛当日钟伟光头亮相，赚尽现场关注的目光，随着演讲的展开，新锐、犀利的观点，更加赚足观众掌声。钟伟的演讲题为《中国金融大爆炸与资本重估》，钟伟认为，中国正在迎来金融大爆炸的时代。

　
　针对投资者普遍关心的2008年经济形势，钟伟论断，高CPI仍将持续。放眼2008，钟伟称2008年整体经济增速将放缓，更受股民关注的企业盈利能
力将显著放缓，可能整体不及3%.就房地产来说，钟伟认为，把目前的地价乘以三四倍将可能是3年之后的房价。从广州而论，3年之后广州市区范围可能再没有
2万元(每平方米)以下的房子可找。

　　[论股市]“美国垃圾股均价3美元”

　
　对于中国股市，钟伟个人概括为“高市盈率、投机的、基本无投资价值的市场”。对于A股股价普遍高估的论调，钟伟提出一个崭新的视角。钟伟测算，
A股的平均股价仅为2美元，300标准指数股价也仅为几美元，对比美国标准普尔500种样板指数的股价平均在上百美元，相差何止百倍。“美国的标准垃圾股
平均价格是3美元，从这个意义上说，我们的大盘蓝筹都是垃圾股！”闻所未闻的大胆言辞，激起现场观众的热烈掌声。

　　2008年会否走
熊？面对众多追问，钟伟回答：资本市场年利润率超过50%的大牛市将在2008年完结。钟伟的依据是，有研究表明，国际市场上超额利润的获得从未能够持续
四年以上。钟伟观察发现，国内股市投资者的盈利模式几乎完全一致，即低买高卖的价差模式，而钟伟认为，这样的模式只是依赖于市场缩量或者不停有场外资金基
金进场接盘，如果两种情况无法兑现，盈利也不能持久。

　　最近国外投行纷纷发布报告，称2008年股市将盘横在4500点附近，钟伟认为未免悲观。“未来3年世界范围的最好增值机会在中国，中国投资机会一年看开放式基金，三年看不动产市场！”

　　[论楼市]“未来三年房价还将涨”

　　关于楼市，钟伟开宗明义，如果政府政策不大改，“未来三年房产价格还将大涨！”钟伟分析，宏观政策改变的可能性较小，物业税征收难度极大，所以上涨趋势几乎不会更改。

　　对于城市中低收入人群难以承担房价上涨的负担，钟伟旗帜鲜明：“中低收入人群的住房从来不是开发商考虑的问题。”钟伟说，中低收入人群的住房权应该作为政府保障基本人权的内容，纳入财政的支出中进行。

　
　钟伟称，目前土地价格增值很快，楼盘一二手房价和租金都在上涨，证明居民住房的刚性需求没有缩减，而政府未来几年也有加大基础设施建设的趋向。钟伟认
为，楼市调控短暂压抑市场供应，但是短期内商品房供不应求的局面不会扭转，所以，未来三年国内房产价格将迎来空前上涨速度。

　　[论黄金]“黄金毫无投资价值”

　　物价上涨，资产保卫战已经打响，传统意义上的保值武器黄金能否倚重？钟伟的回答出人意料：“黄金毫无投资价值！”

　
　钟伟的印象中，1987年起黄金在市面上自由流通，当时市价为每克168元，时至今日，黄金市价为每克200多元，钟伟打趣：“如果大米不烂，买大米是
不是更加保值？”钟伟的另一论据来自美国市场，60年间一盎司国际金价增加无多，但是如果当年买入38美元的美国国债，至今超过1600美元，对比之间，
高下立判。

　　时下流行的经济类畅销书《货币战争》鲜明提出用黄金保卫价值，钟伟对此书的评价是：“当做小说看。”钟伟认为，作者并不了解经济学，不能当成信史观察，“权当小说消遣”。

　　-现场互动

　　人老多金人生之耻

　
　30多岁投资100万，70岁时变成多少？钟伟抛出问题似乎不期待大家的答案，便自顾自地回答起来，“一般来说到70岁能变成1200万，要是在巴菲特
手里那就是7.5个亿。”“噢，同钱不同命啊！”电信广场七楼礼堂里，坐在记者身后的一位漂亮小姐小声嘀咕，似乎是在响应这样的感慨，钟伟笑了笑，“我想
说的是，就算你是巴菲特，拿着那么多钱，七八十岁了，人之将死，钱有何用？”身后的小姐显然没有料到这答案，嘴巴张成了O形。钟伟提高了嗓门：
“人老多金，人生之耻！”全场掌声。

　　人的幸福=所得/欲望

　
　人的幸福等于你的所得除于你的欲望。钟伟说，不要只记得增添分子，却忘了约束分母可能让自己更快乐，更多的享受闲暇时光、享受生活才更美妙。在现场互动
的结尾，钟伟背诵起一段大家熟知的警语：“一个人的一生应该是这样度过的：当他回首往事的时候，他不会因为虚度年华而悔恨，也不会因为碌碌无为而羞耻，结
束”。语毕，现场静止，几秒后观众们领悟了这结束的含义，毫不吝啬地送上掌声。

　　采写：本报记者 周炯

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让建筑赞美生命！（飞行商务之九）
作者: 王石
时间: [ 2007-11-29 15:21 ]

Ladies and gentlemen:

As the chairman of Vanke, when vanke became the largest real estate firm in China, I felt good.

As a mountaineer , when I stood at the summit of Everest, I felt lucky.

But today, when Vanke and I are rewarded this great honor, I’m so happy! Thanks I F P R A.

“Built a boundless life” was our slogan, it means that Vanke’s products are not just something to be used or a house to live inside.

Last month, we changed the slogan to “complimenting life with architecture”. With a new understanding and sincere respect of the fact that, we are living with the nature, the sky, the water, and the land.

We say: “The bigger our ability, the greater our responsibility” and we do have the ability and responsibility to create the dream house for thousands of Chinese families.

Right now, I would like to take this chance to thank the ninety thousand families who are our lifestyle customers, my colleagues who spared no efforts to build this visionary firm, our business partners who supported us firmly along the way to today, and our investors who trusted our capabilities .

Someone says, the reason that I climb mountain, is because of mountain over there!

Now, I want to say, the reason that we create houses, is because of our lives in there!

thank you very much!