万科企业0002、2002相关资料 长期跟踪

meng-h

企业的代表发表获奖感言
http://www.sina.com.cn 2007年12月09日 00:56 新浪财经

　　2007年12月8日，由商业传媒机构21世纪报系旗下《21世纪经济报道》、《21世纪商业评论》发起主办的“第四届中国最佳企业公民评选”在北京举行颁奖典礼。新浪财经独家网络支持本次会议。以下为获奖企业的代表发表感言。

　　巴斯夫(中国)有限公司：非常感谢我们非常重视这个奖，我们连续3年获得了，我们里感谢二十一世纪报系，感谢我们重量级的评委。其实作为一个企业，在追求我们企业利益的同时，能够得到你们的认同、得到一点点偶尔的蜂蜜，让我们在这个蜜蜂的路途上，能够继续的发挥我们蜜蜂的效应，希望你们支持我们！谢谢！

　　万科：非常感谢评委、二十一世纪经济报道给万科这样的一个信任，非常感谢公众对万科的一个肯定。我记得我今年到哈佛讲演的时候，我说万科在美国并不被大家所熟悉，我为6秒钟介绍万科，我说是中国住宅城市的蓝筹股，是上市企业，是最受尊敬的企业。当然最优秀的企业可以用2秒钟介绍，万科远远不够。当然6秒钟最看中的就是最后一句话，前两句话我们前两年一直在用，最后一句话以前是说
物业管理好，应该说作为一个
房地产企业的老总把物业管理好改成最受尊敬的企业，我们觉得这个是得到了社会的认可，我们应该珍惜这份荣誉。

　　和国际跨国公司比较成熟的战略来比，中国新兴企业虽然增长很快，但是还不成熟，我们在把绿色变成金的这个过程当中，还有困惑，还有我们面临很多的抉择。比如说我们环保、生态、社会责任和速度是什么关系。和质量是什么关系、和成本是什么关系。

　　我要说的，在面对这种困惑的时候，我们应该是和社会责任、企业公民相冲突的时候的速度，我们要降慢点速度。在成本和环保产生矛盾的时候，我们加了点成本。在利润和环保产生矛盾的时候，我们降低点利润，这个我们可以和投资者说，和股东们说明白，如果他们不明白，我们也要坚持，如果做到了，我们就总会把绿色变成金的哪一天。这个时间我想是五年吧。谢谢！

　　联想：3年前的今天联想宣布了收购IBMPC业务，3年下来，今天我们可以高兴的告诉大家，我们度过了第一个危险期，所以今天我们获得这个特别的奖项，对我们有特别的意义。我代表公司对这几年来一直对我们支持的各位和在未来一直关注着我们的各位朋友表示，联想只有把每件事做好，在各个方面做一个先锋的定位，把每一件事做好来报答大家。谢谢大家！

　　利乐：能够获得这样的奖项非常的荣幸！正如我的同事所说的，一个包装带来的节约应该远高于它的成本，这个可以说是为利乐作为一个中国良好的企业公民给了一个很好的方向，而我们今天拿到这个非常高的奖项，也是我们为我们做好良好的企业公民带来新的动力。谢谢各位！

　　陶氏化学：我也希望跟其他获奖代表一样，感谢评委会给陶氏化学在过去几年当，在履行社会责任方面所做出的一些贡献给予的肯定。我更加高兴的是今天能够跟这么优秀的公司的代表，当中也有我们的客户。比如说利乐包装，我们也非常高兴我们的客户在公众面前自豪的说，我们的产品是可持续发展，我们的产品是环保的，能够对可持续发展做出贡献。

　　陶氏化学公司希望成为世界上全球最大的、盈利最佳的、企业最受尊敬的化学公司，我相信这个奖项对于实现我们这个目标，实际上也是有一小步的跨进。那么实现这个目标，可持续发展是基础。陶氏希望可以跟我们在座的一些企业，还有我们社会大众一起能够成为中国可持续发展的一部分。

　　我再次也特别希望提到的是，我们今天的这个平台和这个企业公民的评选，也是21世纪报系在履行他的社会责任的一部分。那么21世纪经济报道和 21世纪商业评论，在媒体舆论导向的这个转变方面，我认为是做出了一个巨大的贡献。从批判和挑剔企业能够转变成跟企业共同的来探讨，把可持续发展放入这个商业模式当中，作为一个非常严峻的、切实的一个话题来进行讨论，我再次对他们表示感谢！谢谢！

meng-h

冯仑:至少一半住房需求未统计 应强制35岁后买房
2007年12月10日 07:20:13 　来源：中国经济网
【字号 大 中 小】　【留言】　【打印】　【关闭】
       
【Email推荐：         】

冯仑

    近段时间，随着楼市调控手段频出，加之北京、上海等主要城市房价和成交量出现不同程度走低，使得“中国房价拐点即将到来”的声音不断涌现。尽管不少专家和学者分析说：现在谈房价下跌还为时尚早，但各地持续浓厚的观望气氛说明人们的确抱有很高的期望。那么房地产商们是否这样认为？12月9日，在一次房地产论坛上，几位地产业“大佬”分析了国内楼市现状，一致的观点是：中国的房子是不愁卖的，因为有需求在。万通集团董事局主席冯仑更是语出惊人：国家统计局对住房需求至少少算了50%！

    需求比统计数据至少多一半

    “我们现在房价上涨跟需求有很大的关系，至少少算了50%，如果政府说有100个人要买房，实际要买房至少有150个。”冯仑说，之所以有这么大的住房需求，跟他以前提过的“未婚女青年推动房价上涨”这个原因分不开。随便问周围的未婚女青年，相同的结婚要求就是首先要有房，至少要交得起首付，这是普遍现象。另外，和西方国家不同的是，买房在中国具有辐射作用，一个人有钱了可能为很多人买房，比如自己和配偶的父母，亲戚朋友也会来借钱买，这一部分人在统计数据里是买不起房的，但实际上都有房，因此，今天的需求结构不是按统计数据看的，需求比统计数据至少多了一半。

    35岁以后才买房？

    女性待嫁的年龄是25岁到30岁，相应把买房男性的年龄大大提前，多数只能靠双方父母支持，形成了6个人凑首付、两个人供房贷的普遍现象，给待娶的男性带来巨大的压力。如何解救他们？冯仑提了个不是办法的“办法”：政府应该强制规定 35岁后才能买房，因为按照25岁收入的统计，他们是买不起房的，而25岁要买房在全世界都是很难的。

    对于冯仑的观点，其他房产商表示认可。万科公司总经理郁亮说，未来15年左右，中国由于城市化会增加7千万户家庭，相当于日本现有全部家庭的总和，相当于英国、德国、法国三个国家的总和，对住宅的需求十分庞大。为了满足如此庞大的需求，万科只能走快速开发路线，多建小户型的住宅。

    相比之下，华远董事长任志强的观点则显得更为现实：住房需求是满足不过来的。比如前苏联建的大量“赫鲁晓夫楼”，当时一定程度上解决了住房问题，但几十年后不能再满足人们的基本需求，成为该国建筑史上最大败笔。如果北京也想多建小户型，房子依然满足不了需求，万科再扩大规模，拼命盖，一年增加一万套，对1亿5千万家庭来说仍是很少的。 (记者 牟修锐)

meng-h

宜居 我们不是单纯地盖房子

    * http://www.jrj.com　 2007年12月09日 15:21　 中国房地产报
    * 【字体：大 中 小】【页面调色版 】


　　■张杰

　　2007年11月28日晚六点，王石在个人博客《山在那》发布了一则标题为《万科建造什么样的住宅》的博文。

　　文章回忆了两天前在英国伦敦市举行的一个特别的颁奖晚会，在这个由联合国规划署主办的“全球最适宜人类居住城市(社区)”国际大奖颁奖典礼上，王石获选LivCom十年来首个“个人奖项”——LivCom人居卓越贡献奖。同时，万科深圳东海岸项目获得“中国经典范例奖”。

　　一生获得奖项与掌声无数的王石，素来以朴素与淡定对待外界的褒扬，多年来几乎未曾亲见他本人出席相关机构的颁奖现场，却惟独此时在这篇不足500字的博文中，格外谈及该奖项的来龙去脉。

　　据王石介绍，“The LivCom Awards”竞赛活动是全球公认的“绿色奥斯卡”大赛，也是世界城市建设与社区管理领域的最高荣誉之一。该项竞赛活动及奖项由联合国环境规划署 (UNEP)所认可，国际公园协会(IFPRA)主办。本年度是LivCom全球总决赛首度在全球设立“个人奖项”，名额仅有一名，目的是表彰全球人居领域在“景观改善、遗产管理、公众参与、环保实践、未来规划”等方面做出突出贡献的代表性人物。

　　王石的当选应无疑义。在2007年，万科地产已经登顶全球最大住宅企业，今年1~11月的账面销售额超过460亿元，其每年供应近5万套一手房屋的业绩足以让全世界的地产商为之瞠目。

　　加上万科亲身实践多年的住宅产业化战略，以及其在产品规划、节能建筑上的用心，单从数字规模上讲，万科的如上“突出贡献”已经可以说服任何评委。

　　然而，从某种意义上讲，王石是作为中国地产界的符号而获此殊荣的。

　　一份虽不无夸张、但令人印象深刻的数据显示，当前，中国在建建筑体量已经约占全球的一半规模。

　　我们可以预计，在未来十年，中国仍将有数亿人进入城市，在这个过程中，数万家地产公司为全球人居所做出的贡献，完全够格获得一个集体荣誉。只是现在，这个奖励由王石与万科代领。

　　这是一个值得纪念与铭记的时刻。中国地产公司在改善人居环境、提供社区人文样本方面“积跬步致千里”的集体努力已经吸引了全球权威机构的关注。

　　相当一批地产公司不仅以创造更多的账面财富为荣耀，以制造更多的商业效益为本能，而且还全力投入了诸如一个破败社区的重建工程，一个老工业厂址的文化与商业复兴，一个新街区的自然景观在和谐的约束语境下凭空制造，一个新型节能照明技术在某一公共空间大规模使用……等等这些细节之中。地产公司一向不掩饰自己的这些商业行为的“外部效果”。

　　即使在地产行业遭遇舆论质疑的当下，这些细微的努力与成果也无须回避的。事实上，也正是由于大部分地产公司各怀目的的商业操作，“居住改变中国”的大叙事才得以慢慢落地。

　　然而，硬币的另一面是，在如此巨大的规模面前，地产公司人居建设上的稍微疏忽用心、技能知识不足，便有可能导致一个社区走向衰败，一个城市的宜居指数急速下降，整个社会的公共资源在无意间被令人痛惜地大量浪费。

　　此时，标杆的存在显得特别必要且具有使命感。

　　在2007年，随着国家针对地产行业一系列指导性、规范性文件的出台，地产行业总体呈现与去年“调控年”不一样的局面。在广州、深圳，楼市交易量与价格的同声下降，使人们看到了行业的变数所在。北京、上海等地浓重的观望气氛，也使得急于投资的人们慎重三思。

　　当房屋的投资属性在外力的促使下纷纷剥落，主要性质回归到自住的原点上来，人们将对房屋的品质、景观营造、小区的社区文化氛围提出更高的要求，这或将导致大量收房纠纷在多年沉寂后再次登上公共舆论的前台。

　　这将是中国急速扩张的地产业始终难以面对的重要一页：他们贡献了许多精品，但垃圾项目的大量存在更加触目惊心。何况，关于收房问题的任何纠纷都将被外界扩大理解为行业乖戾强大的象征，从而直抵行业深处隐秘却始终涌动的原罪感。因此，质量问题，兹事体大，人居感受，关乎前途。

　　一批地产公司的真心努力已经呈现出来。在第九届住交会上，一批名盘与名企将因此得到昭示与奖励。它们代表着地产行业发展至今在人居建设上的最高水准，通过在住交会这一素有“国内地产奥斯卡”美誉的平台上的集中展示，提高、发扬与颠覆这三个永恒词汇各得其所。

　　在11月26日的获奖感言中，作为首位获得联合国人居卓越贡献奖的中国人，王石用英语如下表达自己的感受。他说，“我为什么要登山？那是因为山在那里；今天我要说，我们为什么要建造住宅？因为我们的生活在那里。”

　　是啊，我们的生活在这里，但愿这句朴素之语成为中国地产业人居建设最纯净的原动力。

meng-h

不因市场亢奋而动 万科:激进表象下的既定变革
2007年12月08日15:53 [我来说两句] [字号：大 中 小]
来源：《商务周刊》 作者：商思林



　　从来没有哪一年的万科如此备受瞩目，在质疑和赞叹声交织下，万科在2007年交出了一份令人瞠目的答卷。

　　2006年的万科企业股份公司已经实现销售收入突破200亿元、净利润21亿元的恐怖数字，但这一数据在2007刚刚过去9个月时就被打破了。
1—9月，万科累计销售面积441.6万平方米，收入367.9亿元，分别比去年增长113.4%和181.5%。万科最新的公告透露，2007年的利润将实现100%—150%的增长。

　　单以增长速度看，万科这个巨无霸甚至要比绝大多数小型高科技公司更快、更猛。与很多上市公司依靠交叉持股获得投资收益以提高赢利不同，万科的主营业收入几乎占到了99%——也就是说，2007年的万科取得的是实打实的增长。

　　但在漂亮成绩单的背后，却是其创业以来从未遇到过的质疑和诘问。触发点是8月22日万科以31.53元/股的价格增发31715万股A股，募集资金100亿元；此后不到一周，万科再次发行59亿元公司债券。万科增发前后，又有金地、保利地产、金融街等上市公司在一轮大牛市中增发募资近千亿元。与此同时，不断有上市公司在全国各地的土地招牌挂上创造一个个地王。一时间，业内惊呼地产上市公司正在走向土地垄断，并在激进地制造着股市和房地产泡沫轮动。万科这个地产行业的领军者，第一次首当其冲地遭到质疑。

　　但事实上，除了在8月份花26.8亿元，以1.5万多元的楼面价拿下东莞地王，10月份以17亿元获得北京东四环14.9万平方米土地外，万科收获的土地仍大部分通过股权并购的方式进行：2月份，万科出资4亿元与手握大量北京优质土地的航空一集团组建综合性房地产开发公司；3月份，万科以3.9 亿元受让浙江南都20%股权，以10.05亿元获取杭州钢铁集团下属富之春有限公司的股权。

　　万科并不如外界想象的“哄抬”地价，但地产资源越来越向万科这样的上市公司集中，却也是不争的事实。10月29日，万科董事长王石正面回应了对地产行业的一些质疑。他认为，房地产行业的资源，无论是资金还是土地，向上市公司集中，不仅是事实，也是未来的趋势，“这有利于保护购房者利益、防范金融风险、盘活存量土地”。他还表示，万科坚决不囤地、不捂盘，照样能实现良好业绩和快速发展。

　　王石指出，中国有几万家房地产公司，但只有少数企业走长期经营的品牌路线，其中主要是上市公司。“房子是一种需要使用几十年以上的产品，只有走品牌路线的公司才能在售后做到长期负责。”他说，上市公司的市场份额增加，有利于保护购房者的权益。

　　王石拿出数据说话，从2004年开始，万科每年年底持有的土地都略低于未来两年的开工量。今年9月底，万科持有的土地建筑面积是1653万平方米，而万科明年的开工量将超过1000万平方米。

　　“万科的高速发展并非来自于简单的资金优势。”万科总经理郁亮表示，万科早在2004年就提出“均好中加速”的项目发展原则，通过标准化和大规模复制的开发模式，致力于缩短项目开发周期，提高资产周转速度。他指出，万科在2007年坚持“现金为王”的原则，以及快速开发、快速销售的经营策略。王石也透露，万科从获得土地到供应房子，只要9—12个月时间，比行业平均水平差不多快一倍。

　　与“快”相对应的是“专”。10月29日，万科新标志正式亮相。由四个红色V组合而成的新标蕴含着万科20年经验的四点核心要素，即以人为本的客户理念、专注于住宅开发的发展方向、建造方式的变革、坚持可持续发展的经营理念。

　　四要素堪称万科今年持续改革的准确概括。此前的7月10日，万科宣布，将已开发、正在开发和未来新项目中的商业部分与新加坡凯德商用开展非排他性战略合作，此举意味着万科朝着提倡的专业住宅方向更进了一步。

　　同时，万科从2004年开始的工业化生产试验也在今年上海的新里程项目结出果实。据记者了解，明年初，万科将在广东东莞以工业化生产方式运作项目并推向市场，用实际行动来实现“建造方式的变革”。

　　“万科具有在短期内进一步扩充项目资源的能力，但管理层认为，我们可以选择更合理的时机、以更有利的方式来体现这一能力。”王石说。万科公告指出，万科不会因为市场的亢奋而转向激进，将在市场的变化前保持冷静，坚持万科对行业趋势的一贯判断，坚持万科既定的发展策略。这家标杆企业最值得中国房地产市场效仿的，或许正应该是对专业的持续而坚定的改革。（记者/商思林）

meng-h

百年企业当中房地产企业是非常罕见的
作者: 但斌
时间: [ 2007-12-12 21:26 ]

王若雄：百年企业当中房地产企业是非常罕见的http://www.sina.com.cn 2007年12月09日 14:27 新浪财经

由《中国企业家》杂志社主办的“2007(第六届)中国企业领袖年会”于2007年12月8—9日在北京中国大饭店举行。主题：繁荣时期的领导力。新浪财经独家网络支持。以下为青岛天泰集团股份有限公司董事长王若雄参加“房地产的‘资本时代’”分论坛讲话实录。

王若雄：大家早上好，我进入商界就是一个误会，再用音乐语言描绘资本实在太痛苦、太困难了。我还是谈谈资本和时代。今年企业家年会还是有一个主题叫“繁荣时期的领导力”。

今天的话题我听刚才几位大老说了都离不开时代，我琢磨资本时代还是有点问题，在这之前按照冯仑说是开裆裤时代，这算是幼年，资本时代算是正常的时代了，就是正常人的时代，未来还有资本市场之后的时代。所谓资本时代是房地产的一个必然，就像刚才说的叫做金融地产而非地产金融，所以资本和地产是永远相连的，是一对孪生兄弟。

第二关于房地产的资本时代，房地产我们今天所讨论的，大家都是定义一个概念，就是房地产开发，其实房地产我想想可能和铁路有点类似。建铁路，然后经营铁路，铁路总有一天会建完的，房子也差不多是这个意思，总有一边会建完的。在欧洲、伦敦、巴黎新建的房子非常少。现在的就是房地产的经营、持有、物业管理等等，所以他们都转行做了这些东西。所谓百年企业当中房地产企业是非常罕见的，从房地产开发到房地产持有经营我觉得等应该是房地产的内容，也都应该是房地产的所谓资本时代的主要内容。我们今天是不是把房地产开发作为唯一内容是有点问题，未来特别是有想法做百年企业的公司，可能未来会把对持有经营型的物业作为主项。

昨天马云讲说繁荣时期和寒冷的冬天，说到一个观点说20年是一瞬间，大家公认说中国房地产开发繁荣期或者好的时候差不多有10到20年时期，10、20年以后是不是像铁路一样都建完了。这些企业是不是就都消失了？刚才郁总讨论的时候说到万科今年的市值是美国前四大房地产市值得1.5倍，美国那样高速发展企业的国家，房地产发展量和中国相比真的是不可以相提并论，万科是5万多套，全球最大的住房开发商了。所以在资本时代繁荣时期，我们要想，未来的房地产企业怎么个走法。说到繁荣、时代，我们要看资本的特制，资本的特制就是蜜月期。当修铁路结束的时候，是不是房地产的蜜月期将消失，是不是这些企业也将消失，这是一个问题。

我个人的看法是今天讨论房地产开发，应该有房地产持有、经营这样的概念，我掌握的资料中，在中国房地产企业当中，持有性物业作为主要营业收益的还是非常少的，可能没有，特别是房地产上市企业。所以我在想，我们都想做一个长久的企业，做一个好公司，在繁荣时期是不是想想未来持久继续下去，如果能的话将怎么走，也是很有趣的话题。

meng-h

万科老总王石：我承认楼市拐点确实已经出现
http://bj.house.sina.com.cn 2007年12月14日08:00  中国新闻网

　　今年以来，我国各大城市楼价经历了大幅上涨后，年底楼市出现了成交量下降、市场观望气氛浓厚的状况。对此，万科董事会主席王石(王石博客|王石新闻)昨天在北京出席一个新闻发布会时表示，“我承认楼市拐点确实已经出现了”。与此观点相仿，在广州举行的一个地产高峰论坛上，与会者也预测，中国房价调整期最长将达15个月。

　　昨日,中英解决低收入人群住房问题比较研究新闻发布会在北京举行，来自中英双方的高校专家、政府官员及研究机构的100多人出席了发布会。

　　第二套房主要指“利用银行贷款购买首套自住房”后购买第二套房……

　　会上，王石被记者问及“进入10月以来，珠三角地区住房交易量出现不同程度的缩水，其中，广州进入10月来交易额下降18%，楼市拐点是否真的出现了？房价真的要降了？”王石对此表示：“我承认楼市拐点确实已经出现了。”

　　而在广州某地产高峰论坛上，来自北京大学、财政部以及广州房地产业界的多位专家，根据宏观经济运行形势和住房需求情况，预测中国房价调整期最长达15个月，复苏后或出现报复性上涨。而明年广州楼价则处于调整期，稳中有微升。

meng-h

巴曙松测算：穗深房地产市值双超50万亿
http://www.sina.com.cn 2007年12月14日 11:28 南方日报

　　本报讯　(记者／陶达嫔　通讯员／穗新宣　陈雄　冬蓓)昨天上午，第三届亚太总裁与省市长国际合作大会在广州开幕，来自全球各地的总裁、经济学家与广州政要会聚一堂。国务院发展研究中心金融研究所副所长、平安证券首席经济学家巴曙松透露，2008年中国即将在深圳推出创业板！

　　巴曙松说，金融服务业将是珠三角经济转型的重要因素。根据其模拟测算的结果，如果珠三角地区达到上市标准的中小企业都完成上市的话，会因为资本市场的资产评估的溢价效应，珠三角资本市值将至少增加1万亿元。2008年深圳创业板的推出也将推动珠三角区域内高端服务的聚集能力。

　　昨天上午的大会在白云国际会议中心举行。来自全球财富500强、
福布斯2000强企业的高层和国内外政要、经济学家600人与会。广州市政府向5家企业颁发了“总部经济奖”。这5家企业因为总部设在广州而各获500万元的重奖。

　　创业板将提高珠三角高端服务集聚能力

　　巴曙松认为，在过去两年时间，中国的资本市场市值大概从四五万亿元迅速增加到30万亿元，而未来更激动人心的领域在这里——创业板、中小企业板、金融机构的集聚。

　　“对直接融资、间接融资工具手段的掌握，金融产品的可获得性和服务能力，决定了这个地区的金融企业得到金融服务的水平、企业承受调控的能力。” 巴曙松说，创业板的增加将拓宽地区的融资渠道，如果融资渠道非常单一，国家的宏观调控、信贷收缩将对整个地区带来巨大的冲击；而融资渠道多，有债权、
股票、多种私募基金、公募基金，则受到的冲击相对比较小，同时企业运作的效率也比较高。而且如果不考虑泡沫因素和投资炒作因素的话，这个地区高端服务的集聚能力也决定这个城市本身的价值。

　　穗深
房地产市值双超50万亿

　　巴曙松介绍说，他不久前委托专业机构测算整个深圳市房地产市值多少钱。“结果让我很意外，按照最高的价格计算值达到50万亿元！考虑到价格水分去掉20%，面积水分再去掉20%，深圳房地产市值还有30万亿元，相当于深圳和上海股市市值的总和！”

　　而广州的房地产市值亦超过了50万亿元，在改革开放初期则不到1万亿元。他认为这和当地的产业集聚是相关的。

　　广州市外经贸局局长肖振宇介绍，目前广州平均一天半就吸引一个超千万美元的外资项目。160家世界500强企业已经在此汇集。他还透露，在汽车、石化、生物医药和电子信息之外，广州将把服务外包产业作为支柱产业，并即将出台专门的鼓励性政策。广州服务外包的重点，将集中在软件产业、创意动漫产业、零售商业、金融保险、仓储运输、信息咨询、研发设计等方面。

meng-h

万科获多项投资者关系奖
http://www.sina.com.cn 2007年12月12日01:47 金羊网-新快报

　　新快报讯（记者 谢蔓）记者日前获悉，由国际权威杂志IR杂志主办的“2007年中国投资者关系”系列奖项揭晓，其中万科企业股份有限公司荣膺“最佳投资者关系大奖”、“最佳投资者会议奖”以及“最佳投资者关系主任”等多项大奖。

　　据了解，IR杂志是世界领先的投资者关系权威刊物，该杂志每年在中国、美国、英国、加拿大等地举办颁奖活动，所有奖项是根据其对全球超过300 位分析师、基金经理、财经媒体所做的独立调查而产生的结果。万科集团执行副总裁、董事会秘书肖莉代表万科领取了奖项。她认为，之所以能一直获得投资者的信任和支持，是因为万科的投资者关系是建立在长期的、非阶段性的、非功利性的基础上的，始终坚持为投资者提供有价值的服务。基于持续的努力，公司和投资者之间建立了长期的信任关系，也为公司在资本市场的发展创造了良好的条件。另悉，近期在香港举行的第四届香港·中国国际地产周上，万科获得了“中国房地产杰出资本运作企业”大奖。

meng-h

Value之家精选：开一个地产贴，方便讨论，并兼谈万科
作者: Value杂志
时间: [ 2007-12-15 09:58 ]

开一个地产贴，方便讨论，并兼谈万科


小呆 楼主

开一个地产贴，方便讨论，并兼谈万科

对于地产，看好的看得非常好，看空的看得非常空。

有分歧就有机会，所以斗胆开一个帖子，方便大家讨论。


第2楼

以较长的一段时间为限，我偏看好。

单是一个城市化就够好一阵子了。


第3楼

在对万科的分析中，遇到的困难是，无法使用DCF模型，因为经营现金流是负的，更不说自由现金流。

我就搞不清楚，各个研究员都用DCF模型来计算万科的价值怎么算。

难道用利润来代替现金流吗？

另外，从年报和中报中都可以看出来，万科的现金主要都用来增加“存货”，也就是储备土地。如果将撇开存货来看，其营运资金是大幅度下降的。这也是公司实力的表现。

由于存货的数量巨大，地价和房价都将影响“存货”的价值。

但由于万科的开发周期在业内是非常短的，只要房价在短期内没有大幅度下跌，通过快速的周转能够将“存货”变现成销售额。


第4楼

对于增发，其实不同的人结果不一样。

对于老股东，高的增发价格能大大提高股东权益，只要公司的ROE能够维持，对老股东就是利好。

不清楚索罗丝的反身性理论用在这里是否恰当。

而对于参与增发的人来说，当然增发的价格越低越好。

以同股同权为标准，参与增发，不如买B股。


第5楼

还有一个观察的角度是发展商的资金链。

08年控制信贷的背景下，地产商的资金链还是紧张的，谁有资金，就能扮演大吃小，快吃慢的角色。

目前A股里，万科和保利已经通过增发建立先发优势，目前等待增发获批的估计都要拖着了。

万科能在这样的世道下收购项目，本身也是实力的体现。例如，上海的铜山地块。

一些小公司，由于无法上市或增发，银行贷款一停，没有预售收入，基本玩完。


第6楼

房价真的跌了吗？有没有业内的给说说？

周末跑了一些小中介，都对房价下跌说很不屑，说是媒体误导。

而从公开的数据看，单位成交金额11月还在上升，而成交量大幅度下降。

未来会怎么走？


第7楼

目前房市应该是被紧急抽血，据传央行发出要求各商业银行在10月底以后不能有贷款的净增加额这就可以解释11，12月买房之后，贷款手续突然变得无比漫长，这这两个月的未公开声张的休克式操作中，很多中小中介和小型房地产企业挂掉是可以预期的。

不过，明年年初，重新开始新的贷款额度，现状会有缓解。

整体针对2008房市的货币控制政策，其实对地产龙头是相对利好，他们由于在股市有增发能力和较好的品牌，合作拿地或者兼并小地产商以获得其土地，由利于持续扩张。

从万科郁亮的公开发言看出，其实万科还是希望把土地储量控制在自身两年需求之内，这一点是比较明智的。香港的中海地产就曾经因为在香港楼市顶峰拿了一块地，导致10几年白干。

国家政策，目前对于万科也是有鼓励的（当然万科的政府公关的姿态也很足）

主要需要看的问题是，万科现在有100多家子分公司，如何强化内部管理，加强内部风险控制，是这种快速成长企业要克服的问题（国美/苏宁也有这个问题）


第8楼

J兄说得好，学习了。

目前区域性的地产公司，尤其是广东的，可能风险更大一些。

有没有再融资的机会是体现生死或是否要卖身的问题。


第9楼

就深圳而言，现在的中介确实关门的很多，剩下的绝大多都是在坚持，我有亲戚是做中介的，我在7月份也想去做（幸好没去），深圳的房价下跌是正常的（租售比400以上的多的是，说什么供不应求都是骗人的，很多楼盘空置率高得惊人70-80%，在我看来只有一种人对房子的需求的刚性的，男的不买房女的就不结婚。）另：深圳某个楼盘才几百套房就贵过伊利股份你们知道吗？


第10楼

这个听说了。

不过，房价下跌是否改变了房价上涨的趋势，这个可能判断起来更困难。

深圳因为今年以来价格大幅度上涨，所以3季度后下跌明显，但相对6月底的价格，是否有明显的下降呢？

上海的房价，目前成交减少，但真正成交的，除非上家急用钱，好象没有看到价格下跌。


第11楼

11月的通涨那么高，工业品涨价幅度越来越大，建筑用钢上涨最明显。

房价上涨6%-8%也就是和通涨同步，而构成房价的成本因素上涨幅度更大，房地产公司的利润率水平将逐渐下降。

只有加大周转，才能有效保持ROE，万科的这个决策还是很正确的。


第12楼

我也对房地产市场很疑惑。

比如统计局公布的房价涨幅，觉得很真实生活有差距。

有券商举出近年竣工面积小于销售面积，供不应求，刚需。但现在是不是由于恐慌一个集中释放期，如果预期下降，是不是陷入停滞。房地产成交量近年就波动很厉害.

有人说低估了购买力，中国有钱购买房子的中高收入者多有灰色收入，没有计算在统计资料内，如果调整进入，实际购买力增强。但是对于这个阶层，有意愿买房者大多已买，如果再买多套，就不是自住，多是投资或保值。他们能算作刚性需求吗？如果投资比例大，房价只要松动，房地产市场岌岌可危。

普通民众买房很困难，但这种现象已存在一段时间，还会继续存在吗？泡沫很难估计，现在是破灭，还是继续再吹呢？

李驰认为房地产市场的黄金时期已过，中介不断倒闭。但2005年在上海也出现过中介倒闭，现在是不是更严重，这是不是微观层面对现在房地产市场走坏的表征？

是什么原因形成了这一次的房地产牛市？最开始是不是由于富裕、投资渠道狭窄、负利率，现在这些原因还在吗，或者还在但是已不能支撑现在的市场？

有人说国家不希望房地产市场下降，因为各种利益。但是国家能决定所有的事吗，不大可能吧。

另外，郎咸平说房价股价上涨，重要因素是民营企业经商环境恶化，所以很多人放弃实业，转入炒房炒地。台湾当年在本币升值，股市地市飞涨下，也有此困扰，产业空心化。我们是不是处在这个阶段，产业空心化。

请各位多多赐教。


第13楼

从深圳的情况来看，基本没有成交量，中介都急得上串下跳。二手房的价格在松动，某些楼盘比6月份有明显下降。

万科的第五园和东方尊峪的销售情况应该也收到了一定的影响，最直接的证据是我们的手机也不断收到推销的短信。

另外，万科的公司债还没有通过审批，而粤电力的已经通过了，万科的融资计划是否会有问题。

这周末在深圳中心书城里发现了一个万科的展台，主要是展示其住宅工业化的情况，也有一些项目的推销资料，吸引了不少人。这种营销手段和品牌塑造比一般的方法好很多啊，而且可以有效的对准像我这样的投资者和潜在客户。不知道在别的大城市（如上海）是否也有此情况？


第14楼

年底信贷控制严格,明年可能会好些.房地产周期长,一时看不出来.拐点到没到还要观察.


张志雄 第15楼

房地产的一个周期至少20年,我们从1995年算,还有几年吧.


第16楼

中国社会自有其特点,其兴也勃勃....恐怕周期没20年那么长.


第17楼

显然，房市经过近半年时间的疯涨后步入了调整，这也符合一般的价格运行规律，加上政府推出一系列的宏观调控政策使得买方更乐于持币观望。目前的房市是暂时修整还是拐点已出现最终还是由市场说了算。

对于万科我想长期还是看好的，随着住宅工业化的不断推广使万科走向制造业时代，这也预示着房地产业将与暴利时代彻底告别。

一边是市场份额的提高，另一边是利润率的降低，最终还是管理出效益，作为万科的股东，我真心希望万科能走得久远！


第18楼

发现张主编鼓劲了，心头不免感到安慰。相信它（万科）持有它，但毕竟面对重重的宏观调控，对万科的短期走势还是有点担忧的，中国人历来喜好一棍子打死。


第19楼

好吧，我等万科的工业化住宅成功啦，在全国铺开后，去买一套。


第20楼

地产公司的ROE构成来自于盈利率、开发周期、财务杠杆三部分组成。如果追求盈利率，希望赚取土地升值的钱，那么开发周期延长，降低回报率，如果财务杠杆比例再高一些的话，就容易出现危机。

万科，聪明在于它赚的是开发周期和财务杠杆的钱。


第21楼

分析房产公司的股票，在常规分析之外，关键是要看房价能否持续上升，或螺旋式上升，至少不能下降。

对于房价，个人认为：

从一个相对长的时期来看，房价是上升的，这应该不用怀疑。

长时期是因为城市化，人口红利以及经济发展等。

按照文摘中介绍的坦普顿的理论，地产周期在18年，即使再保守，下一个高点至少要在2010年以后了。

大家有争议的是，在短期内房价是否会有大幅度的调整，或进入拐点。

我比较赞同个别地区，可能存在这个风险，但全国而言风险不大。

因此，全国发展的公司，相对更有优势，能通过分散布局而规避区域房价下跌的风险。


第22楼

先说一句，猜测地产股不如判断房市的走向，覆巢之下不会有完卵，当然，覆不覆巢还很难说！


第23楼

个人认为房地产行业其实还是一个剩者为王的行业，负债率低的公司往往能笑到最后，想当年顺驰不是因为负债率过高突然死亡的话，现在它是什么价值呢？便宜了路劲这条狼！


第24楼

长期而看，中国拆迁矛盾的激化已渐渐达到顶点，这固然折射出了中国民主政治的进步、人权的尊重；但对当今中国的房地产开发模式也许会是一种颠覆。

为什么西方国家的大城市，有大片矮屋，只有零星大楼？为何西方国家多有老屋，新屋建造较少？为什么西方发达国家没有诞生大型的房地产开发商？

拆迁与私有物权的冲突，会不会成为终结当今中国房地产开发格局的终极力量？

我的片刻思考


第25楼

短期来看，影响不大，政府的力量还是大于群众的力量。

但拆迁问题确实很严重，目前很多开发商都有这个问题，不过也成为了囤地的借口。

另一方面，熟地出让部分解决这个问题，但也使得地价将居高不下。

这个是要远虑的，可能没有近忧。


第26楼

是的，我也这么认为这是非常长远目标需要考虑的


第27楼

我建议：万科的草根研究方式：

您最近开盘的万科楼盘，（同比地区内其它楼盘）

大概楼盘价格，是升还是降？

大概销售状况，是升还是降？


第28楼

这样好！赞成。


第29楼

揭露万科的真实面目http://baoliao.oeeee.com/37642.html

网上发现的，贴过来，总不能都是正面消息。


第30楼

我个人觉得房价降不降就看银行了，如果像这两个月银行按揭都不做了，那不降就奇怪了，主要看明年银行贷款政策。

我个人还觉得，房价之所以这么涨，和银行有直接关系，比如某个楼盘，在银行上报按揭额度时资料写每平米12000大洋，银行故批8成30年，好了，到真出售时，来个几期，第一期就这么几户，第二期之后就提价了，价格来个16000大洋，因为银行本身是批8成的，16000的0.8也有12800了（这已算仁慈了，没给你25000就不错了），这与第一期比不就成了0首付了吗，那都不用出售了，不好售的话找几个身份证就算了，所以刘明康说我国的房地产可能会有象美国的次按那样的风险（大概意思），我深以为然。

我认为房价降不是不报，时候未到。

至于说潜在客户很多，说真的，比如深圳吧，该有的都有了，而且大多有几套，没有的就是没有，因为不知什么时候才能购得起，用他们的话说过1000年吧


第31楼

在理的大力关照下，地产价格好像有点扛不住了。


第32楼

刚才上李驰的博客学习一下,在"投机投资是如何成为孪生兄弟的 "一文中有这一段话;"你比如说万科超过帕尔迪、超过长江实业，李嘉诚忙了一辈子才是这个市值，万科十几年就到了。你看看长江实业的市盈率才多少？这种大范围内的比较，贵和便宜的比较，不能老关起门来自己跟自己比，要跟成熟市场去比，它才是一个标杆。"


第33楼

我也看到了，只是觉得他说得也不一定正确。

万科已经是巨无霸了还是属于成长股，这个判断对估值很重要。


第34楼

是啊,支持国内大蓝筹估值高启的原因都是成长?有的时候成长成为唯一的理由与说辞,呵呵


第35楼

李驰现在是属于比较空的一类空者有一大堆空的理由,多者有一大堆多的理由都有道理,学习.......

不过每个行业都有低潮, 回顾一下九十年代那一次炒楼潮的地产龙头, 那一波调整下去还有几个现在很牛的


第36楼

由于人口红利和城市化，未来5年万科的扩张是很确定的。目前中国每年新建住房和市场需求在券商的报告中已经有分析了。这是比较明确的成长性。

不过，第二套住房以家庭为单位以及公积金贷款也算，确实短期有杀伤力。


第37楼

可不可以这样说，地产股短期看空，长期看多，耐心等待吧！在熊市中买入成长性最好的股票，然后该干嘛干嘛去！


第38楼

有道理,而且如果其他目前扩张激进的地产商出问题,对稳健的万科来说确实利多.


第39楼

目前是考验耐心的时候，学习平安如何买富通


第40楼

12月6日，广州市土地拍卖市场出现惊人信息，部分地块拍卖价格下跌五成；与此同时，厦门集美地块的拍卖价格也出现了五成左右的下跌。

1998年开放商品房市场后，地价、房价一路走高，从未见过地价下跌的事情。别说我们普通投资者，就是基金经理、行业研究员、资深媒体人士对此也是一头雾水，于是我们在最近两周还频频见到推荐地产股的报告，还能看到在股票下跌前的机构买进大单。

事实上，我们在1981年的香港市场也见到过同样的事情。当时房地产市场、股票市场同时进入泡沫阶段，1981年8月，港府的两宗土地交易反映出地价大幅调整的信息，但股票市场直到9月份才开始反应，长江实业股价在9月下跌约30%，其他地产股也差不多。此后，在房价下跌的进一步推动下，10个月后，长江实业最终跌幅高达60%以上。

吸取这个教训后，此后的香港股票市场对地价的反应就相当快速：1997年，香港地产市场在泡沫中再度迎来了地价的首度大跌，当日长江实业大跌11.04%，而且在此后的58个交易日里，股价累计下跌65.06%。相比前面而言，第二次地价大跌引发的市场反应相当快速。

值得一提的是，尽管长江实业在房地产市场的周期峰谷中，每隔10年左右会有一次深幅调整、每隔三五年会有一次大幅调整，但长期看，长江实业还是给长期持有者带来了丰厚的回报。

转自中证网

有业内的朋友,可否核实一下上面消息的真实性?


第41楼

今年以来，我国各大城市楼价经历了大幅上涨后，年底楼市出现了成交量下降、市场观望气氛浓厚的状况。对此，万科董事会主席王石昨天在北京出席一个新闻发布会时表示，“我承认楼市拐点确实已经出现了”。与此观点相仿，在广州举行的一个地产高峰论坛上，与会者也预测，中国房价调整期最长将达15个月。

昨日（13日）,中英解决低收入人群住房问题比较研究新闻发布会在北京举行，来自中英双方的高校专家、政府官员及研究机构的100多人出席了发布会。会上，王石被记者问及“进入10月以来，珠三角地区住房交易量出现不同程度的缩水，其中，广州进入10月来交易额下降18%，楼市拐点是否真的出现了？房价真的要降了？”王石对此表示：“我承认楼市拐点确实已经出现了。”

而在广州某地产高峰论坛上，来自北京大学、财政部以及广州房地产业界的多位专家，根据宏观经济运行形势和住房需求情况，预测中国房价调整期最长达15个月，复苏后或出现报复性上涨。而明年广州楼价则处于调整期，稳中有微升。


第42楼
对张主编的话质疑一下，90年代初的房地产泡沫持续了几年，没有20年吧


第43楼
这类报道最好看发言原文，这种转述可信度存疑


第44楼
我手机上现在10条有6条是推销房子的短信，恐慌开始了吗？


第45楼
以下是引用剑舞龙吟在2007-12-14 14:50:00的发言：
我手机上现在10条有6条是推销房子的短信，恐慌开始了吗？
---------------------------------------
注意到最近地产中介在地铁出口的推销势头越来越旺…………


张志雄 第46楼
1995年我把它看成景气周期的起点.


第47楼
我的手机最近也是短信多多，都是开发商捂的最后的盘，都是楼王或是大户型的。姐夫刚买了一套，相较同地段的10000均价，开发商老总直接优惠2000，240平方的。由于地段很好，即使市价大跌，考虑到未来供应的稀缺性还是值得的。可是另外的几家哪？
唉，你说要是这一轮抛售之后，开始无量上涨，将来崩盘的时候要多可怕啊！还是不涨不跌软着陆最好。



阅读全文

meng-h

海螺劲吹双城记(飞行商务之十)
作者: 王石
时间: [ 2007-12-15 00:32 ]


13/12晨，难得城市蓝天。

驱车海淀清华校园。

海螺行动Ⅱ圆满结束新闻发布会致辞:

彼得霍尔爵士、毛其智教授 、倪嘉伦博士、女士们、先生们：

2005年初，我曾专门去英国考察城市住宅小区的规划，其中格拉斯哥的“阳光城市花园”给我留下深刻印象：它是100多年前一个肥皂厂的企业主利文为他的工人修建的，目的是通过改善工人的居住环境，使其更安心地做好工作。今天这个小区还在，并发展成了一个高尚住宅区；而这个肥皂厂规模也变得很大了，现在叫：联合利华。

联合利华的故事给了我两个启发：一、在财富贫富悬殊的社会急剧转型期，有能力的企业应该先行主动承担社会责任；二、所有的利己行为，都要以利他行为为基础，而利他的行为终归是利己的。经过二十年的发展，万科的能力越来越大，这意味着责任也越来越大，这不仅通过财务报表和股东收益反映，也应该体现在承担社会责任上。

2005年10月份，万科举办了“城市中低收入人群居住解决方案征集”，也就是第一届海螺行动。那时万科还没有非常清晰的思路，但是我们知道，必须先去研究，先去了解，要去做些事情。我组了一个队伍，带领公司的建筑师、我们合作伙伴设计院的建筑师，一起去了福建考察围屋，回来以后就有了在广州的“万汇楼”，这是万科真的去“做”的一个项目，明年中就可以接受入住了。但是这只是一个实验，这样的模式能推广吗？能持久而且良好的运作吗？没有经验。

我想到了英国那个肥皂厂。

刚巧，英国总领事馆文化处也在寻找“社会创新”项目的合作伙伴，于是我们一拍即合。“单打独斗”变成了“得道多助”，这不仅是海螺的一个突破，更体现了海螺的本意——呼唤更多社会力量来共同关注与推动。

更值得一提的是，这个活动一直以来的指导单位 -- 建设部住宅与房地产业司在把关第二届海螺行动方向的时候，去掉了一个“中”字，这就把海螺关注的领域聚焦到了“城市低收入人群的住房问题”，使得海螺的视角更加清晰。

本届海螺行动历时一年的筹备和半年的执行，最终的成果，就是我手里的这《双城笔记》。我很喜欢这个名字，有点狄更斯的小说《双城记》的意思。这本书很厚，字也不大，可见低收入人群的住宅一项非常复杂的系统工程，不是我们办几次海螺行动、写几篇论文就可以解决的。我们必须以更理性、也更智慧的方式持续推进。

无论对英国还是中国，社会问题都不可能迅速解决，更何况社会问题还在不断发展和演变。昨天的论坛上，学者们在“混合居住”、“社区的可持续性”以及“住房保障的利益相关者”三个议题上发表了自己的观点。同时，我也注意到英国在住房保障政策上一些值得借鉴的经验，比如保障住房建设和供应主体的多元化、融资体系结构丰富、产品类型不拘一格。虽然我只是一个发展商不是政府，但是核心思路：住房的整体可负担性和社区的可持续性也是一个有责任的发展商应该考虑的。


作为万科企业社会责任项目之一，万科将继续通过“海螺行动”这个项目平台，深化对英国的研究以及继续其他国家在社会住房领域的研究。希望能继续与英国方面合作，有计划地拓展我们比较研究的地域和国家，将引入更多有价值的经验和思维，为时代安居出谋尽力。

最后，感谢我们的合作伙伴英国文化处，感谢建设部住宅与房地产业司和中国房地产业协会的指导和支持。感谢所有专家、学者。当然还有三位体验者和所有工作人员。

希望大家给我们更多更好的想法和建议，共同参与海螺行动。

rNoo

万科楼盘突然全线降价 市场考验万科的盈利模式
2007年12月17日 08:12中国经济网【大 中 小】 【打印】

万科楼盘突然全线降价。
12月9日，位于广州康王路的万科金色康苑正式开盘，不到两个小时，首次推出的C栋156套单位即全部售罄，销售金额逾2.1亿元。
交易清淡的广州楼市，突然再现久违了的火爆，原因在于万科开盘定价13000元/平方米的均价，远远低于之前透露的20000元/平方米以上的价格。
另一个广州楼盘万科云山开盘价12000元/平方米，上周未出现部分单位7000元/平方米起，66万元可以买到三房单位。
不仅仅是广州。10月20日，万科以7500元/平方米的低价推出位于深圳龙岗坪山的万科金域东郡，开盘当天售罄；上海万科部分楼盘降价，平均降幅15%……
万科“领跌”，扯开了楼市降价的序幕。随后，中海地产、招商地产、金地集团纷纷跟随进入降价潮。
根据公告，2007年1-11月，万科实现销售额超过460亿元，预计年度利润增幅超过100%-150%。由此看来，年报财务压力不是万科降价的主导原因。
“领跌”的内在原因是，看淡后市的万科正在主动调整自己的产品结构，迎合政策的调整，再次以“好孩子”形象出现。
降价15%-30%
“万科以更为合理的价格推出自己新面市的产品。”万科董秘肖莉回应降价事件说。
“万科的项目的确有降价的趋势。”万科一位内部管理人员透露。
“金色康苑周围的房价都达到了18000元/平方米，万科的开价是低了不少。”长城基金一位研究员认为，但相对于获得这块土地为3000元/平方米的成本，万科仍然获利丰厚，“主动缩窄利润空间，但是加速资金回笼，并且获得良好的社会形象。同时低价开新盘，项目后期销售压力也会较小，定价如果不合理，后期价格过高，在这样的市场环境下，很可能会被自己'套牢'。”该基金研究员认为，万科对市场的反应非常迅速。
根据万科的公告，2007年1至11月公司累计销售面积达537.0万平方米，销售金额合计461.9亿元。在去年销售实现200亿突破之后，万科在房价高企的推动下已经实现了较2006年销售翻一番的目标，并且券商研究报告普遍预测万科的今年净利润大约能够达到45亿-50亿，增长超过100%，每股收益能够达到1.1元-1.5元。
逼近年尾，往往是地产上市公司销售集中的阶段，深圳综合研究院周旭研究员分析认为，第四季度实现的销售一般占据年度销售的1/3以上。按照结转规律，此段时间的销售虽然不能够进入当年的业绩，但是会为第二年业绩做出重要贡献。最重要的是，为明年获得土地储备，回笼资金。但是面对市场仍然观望，买卖双方胶着，价格仍然没有实质性下跌的情况下，开发商大量资金被积压在观望中。
以与原定价相比15%-30%的降价幅度开盘，短时间可以回收几亿元的流动资金。万科“领跌”再次验证“市场还是有需求”这个说法的同时，也在为自己争取流动资金。
10月份，万科非定向增发路演中，万科高层表示还将投资约超过百亿的资金用于土地储备。“万科今年其实并没有完成自己的土地储备任务，”上述研究员认为，“回笼资金，万科可能还要继续获得土地。”
10月30日，央行“窗口指导意见”几乎全面叫停了商业银行的所有信贷业务。同时，资本市场上，管理层也放缓了房地产企业的融资速度，万科的59亿元公司债一直迟迟未能发出。根据公告显示，11月内，万科仅投资39.68亿元购买三个土地储备项目，资金面临严峻的考验。
“开发商前期把资金链过于绷紧，有钱就买地，所以银根紧缩开始，资金就非常紧张。”一位银行信贷部人士认为。
盈利模式转向中低价产品
万科总经理郁亮曾表示，成长能力受到利润率和周转效率的双重影响。其中利润率基本由外部市场所决定，可能存在短期波动。而周转效率主要由企业经营模式决定。
万科不追求过高的利润率，但万科追求高周转率。万科的开发周转速度一般比行业平均水平高出一倍以上。2006年万科的总资产周转率是0.56，而行业平均水平是0.32。而近年来万科经营节奏明显呈加快趋势，从获取项目到实现销售的周期明显缩短。这是万科迅速做出放弃高价，快速回收资金决定的依据。
前期，万科的扩张模式最大程度地利用了牛市的大好机遇，以良好的基本面和项目，增发融资，不断做大市值，以方便进一步融资，10月份完成融资后，万科的市值已经是美国四大房地产公司市值总和的大约1.5倍。在土地市场上，依靠资本市场强大的融资能力实现快速扩张。王石在12月13日举办的“榆构万科住宅产业化研发中心”揭牌仪式上透露，万科开发量正以每年30%的速度递增，预计2008年开工面积达到1000万平方米，2010年达到2000万平方米。快速开发，从高周转率中获得利润，保证公司的高成长性，然后再融资，形成快速成长的循环。
在政策调控下，万科的这种模式遭遇到两大挑战。一个是，管理层放缓房地产企业的融资审批，资本市场融资速度放缓，难度增加，“长期融资受限，这种模式就难以为继。”融通基金研究员认为；另一方面，房地产实体市场的销售速度下降，引起周转率下降。

meng-h

央行和银监会日前联合发布《关于加强商业性房地产信贷管理的补充通知》，受此政策出台影响，昨日金融和地产股出现大幅调整。对于此次房地产信贷管理政策，接受记者采访的大多数基金经理均认为，投资性需求将会受到很大抑制。房地产行业将因此重新洗牌，短期房地产板块将会陷入调整。但由于人民币升值、城市化和人口红利等利好因素在短期内不会消失，房地产股仍然具有长期投资价值。　

　　“此次政策严格程度超出预期。”某基金经理说，“央行不仅规定以家庭为单位认定房贷次数，而且还要求已用公积金贷款的家庭按照新政策执行，对投资性需求影响会非常大。”他分析道，这种影响主要是区域性的。以投资性需求为主的深圳、广州等城市的房地产市场，应该会出现明显调整，而对于北京、上海以及内地城市中以自用住房需求为主的市场，影响相对会比较小。

　　实际上，自9月27日央行出台房贷新政之后，深圳、广州等地的房地产市场就出现了价跌量减的局面。　　但他预计，政策可能会前紧后松，从与其他机构的交流结果来看，大部分机构还是认为，由于人民币升值、城镇化、人口红利等利好房地产行业的因素，在可预见的时间内仍将存在，房地产业仍然具备长期的投资价值。

　　但他同时指出，短期应该谨慎，明年要看一季度的销售情况。在谈到行业格局时，他说，资金、土地等会更多地向优势企业集中，由于行业中的龙头企业更容易从银行得到贷款，一些小房地产开发企业要么同大开发商合作，要么不堪重负而退出市场。因此，优势企业会趁机扩大规模，行业的集中度会显著提高。

　　但现在机构的分歧，在于建设部、国土部等职能部门是否会出台针对房地产市场的后续政策，那样对房地产市场无疑是“雪上加霜”。

　　一位基金公司投资总监表示，决定房地产市场走势的依然是供求关系。因为住房需求是实实在在的，特别是一手房贷的需求相当旺盛，投资性需求大约只占20％左右。这次调控政策虽然会对投资性需求造成打压，但整体上对总需求的抑制作用并不大。他预计明年全年房价的涨幅会在10％以上。

　　他分析说，在万科今年的销售额中，大约只有35％是通过银行贷款销售的，其余都是投资者一次性付款买房，“这样，房贷收紧对万科这样的龙头的影响是有限的”。

　　深圳一位基金经理说：“现在我组合中有9个百分点的地产股，其中有5个多点是万科，由于地产股短期内不会有机会，我打算卖出一部分。但像万科这样的龙头，虽然短期内业绩可能达不到预期，但长期将会受益于这项政策，因此仍会保持一定的配置。”

　　此外，这位基金经理还预计，地产股调整的时间可能持续3到6个月，“主要是投资者心理和对地产股业绩预期的修正”。

　　而由于房贷是银行最优质的资产，因此，这位基金经理认为，房地产调控政策对银行也会产生一定的负面影响，但不会太显著。他预计银行板块再调整5%，或许就基本到位。

meng-h

王石今后万科不再做“地王”

◇字体：［大 中 小］           本版PDF         北青网 - 北京青年报：(07/12/13 04:41)

力维斯集团董事局主席李辙

万科集团董事长王石

　　●万科正在进行颠覆性变革

　　从全国的地产企业来看，万科长期以来一直引以骄傲和自豪的就是万科的物业管理，而规模化的产品复制目前又是万科的最大特点。因此，完成上市公司的利润似乎就是万科天经地义的任务。对此，王石说，首先从产品来讲，本身万科正在进行技术的变革，他管2006年的这种变革叫做颠覆、引领、共生。他认为，颠覆有两重含义，第一是颠覆，即颠覆万科本身已经形成的经营模式；第二是引领和共生。王石不否认万科本身的营销出身，“要搞出来产业化，它的文化还不行，营销和制造技术的思维方式很不一样，万科原来的营销方式只是以新户型进行创新”。就万科的物业管理好而言，王石说，从消费来讲，所有问题必须由物业管理来解决，这叫最后一道防线。从万科来讲，不是说产品好就好了，卖出去的房子，物业做好了，什么事都没有了就好了。

　　王石回顾几年前北京一家报纸曾经报道说，当时的万科是“一地鸡毛”。“就是说万科存在很多问题，但是对全国各地的开发商来讲都有很多问题，但万科能很耐心地面对和解决，从而也赢得了媒体的信任，当然那种情况不可能一直那么下去，现在的万科在质量及整个行业上都有很大的提高，但是基本的模型一直延续到现在。这就是万科形成的一个企业文化———万科制造”。他认为，如果从营销说起，那么营销要向技术靠近，比如说万科善于营销，万科有自己的营销团队，90％的房子万科自己卖，10％给中介卖，也就是说，好卖的自己卖，不好卖的找中介卖。两三年过去之后，万科已经完成了营销的过渡，即现在的销售完全交给中介。他说，很多制造业需要解决的问题，我们房地产发展商已经开始解决，这也是万科的一个转型。

　　●“万科制造”推动住宅产业化

　　今年对于万科来说，最大的新闻就是万科聘请了丰田的管理专家，完成了万科的日本式的“万科制造”。据王石介绍，万科的产品定位就是中国住宅的丰田，生产模式的定位是中国住宅的耐克。比如，万科三年后将投入的客户体验中心，有关技术人员将进行包括地震、台风、爆炸等方面的实验，然后告诉客户实验是什么样，将来住宅就是什么样。

　　据王石透露，按照万科目前的进度，万科明年的开工量将是1000万平方米。因此，他认为，住宅产业化的趋势不可能建设毛坯房，而目前对住宅产业化的抗拒主要来自于万科内部。但是，王石信誓旦旦地表示，“明年我们精装修住宅将超过80%，后年就没有毛坯房了。”

　　两年前，万科曾经在内部做了一个决定，为了企业的发展将推进住宅产业化。到目前为止，万科的住宅产业化完全是在政府没有任何优惠的情况下进行的。他预感到明年一定会成功。王石认为，可以预见到万科的核心竞争力2009年才能形成，现在的很多方法只是相对优势，但不是万科的核心竞争力，核心要从2008年开始，就是投放市场的住宅产业化面积达到1000万平米以上，到时大家会发现万科增长会是质量的增长。现在这种传统的施工方法的增长速度是很可怕的，根本控制不了。尽管住宅产业化的利润还不是很多，但是对建筑公司的要求，施工方法，现场管理等方面都是不一样的。

　　那么，万科的精装修究竟放在一个什么档次呢？大概是什么比例？王石说，不同的系列都有。他强调完全是产业化的不同系列，万科现在住宅系列当中主流是从 400到2000元，但显然现在400元可以往下拉，2000元可以往上拉，可能往上更高的可到4000元，往下可到100 元，政府如果说就这么做，万科也只能这么做。王石再次强调，住宅产业化推动不是技术问题，也不是配套问题，而是成本问题。

　　●万科将重点研究30~70平方米住宅

　　2007年对于全国的房地产行业来说，最大的关注点就是宏观调控和政策的不断推出，尽管房价不断上涨，但是政策影响的余波一定会在2008年体现，尤其是政府所出台的90-70政策。那么，万科如何应对？

　　王石介绍，万科2007年卖了5万套房子，平均每套房子93平方米。因此，万科没有受到70-90的影响。现在万科正在重点研究30~70平方米的住宅。我们不希望房价涨这么快，但是涨的趋势无法改变，所以万科将从小型房着手。他说，万科的产品线现在已经非常清楚。调控不调控万科都走这条主线。社会要意识到什么是主流，大家会发现到最后主流其实是与国家的政策方针相适应的，不是说主观一定要配合，但是客观上就是一定要配合的。企业发展要进行主流产品的发展，还要注重规模，就要搞营销转向技术，那么前提就是产品质量一定要是过硬的。万科开发房地产将近20年，有专门的团队对产品最初设计的房子与现在的房子进行比较和研究，然后假定20年之后万科造出的房子差别在什么地方。

　　王石认为，就企业发展而言，万科的发展一直是在探索中前进，虽然部分探索成功了，但是，这种探索还将涉及到建筑规范的变更，涉及到政府对行业管理规范的变更，也涉及到万科自身变更颠覆自己行业的变更，例如基础技术人员跟不上，这个思路在半成品交互的过程中都还存在问题。

　　●今后万科不再做“地王”

　　对于万科来说，在获取土地的资源上一直是王石和万科的心病，因此王石对土地的暗箱操作也就耿耿于怀，当土地政策逐步走向正规化以后，王石和万科的最近表现却引起了争议。对于长期以来一直标榜做主流产品的万科来说，不甘寂寞终于出手，也落了一个“地王”的美称，面对“面粉比面包贵”的现状，王石是如何看待的呢？

　　王石非常坦诚地表示，对于房价的上涨，万科也起到了推波助澜的作用，万科也在检讨地价比房价贵的问题，尤其在今年的土地拍卖上，万科也当了一次“地王”，这不是万科的本意，但是万科将承诺，从2008年起万科决不会再成为任何一块土地的地王。王石再次重申万科的发展战略，万科目前只选择在珠江三角洲、长江三角洲和环渤海圈做重点发展，此外万科三年之内将不在深圳拿项目。文/本报记者全伟

meng-h

榆构万科住宅产业化研发中心成立
实习生 王丽
   本报讯 12月13日，榆构万科住宅产业化研发中心揭牌仪式在北京市丰台区榆树桩构件厂举行。至此，北京市丰台区榆树桩构件厂正式携手全国最大的专业住宅开发企业万科集团，建立榆构万科住宅产业化研发中心。

　　针对北京市冬天天气寒冷、地处地震带等地域特色，该研发中心以抗震性能和节能保温性能为主攻重点进行研究。丰台区榆树桩村党委书记、榆树桩构件厂厂长李毓福介绍说，“房屋工厂”的引入将避免传统建房的缺点，节省1/3的时间成本，施工时的噪音低，物料堆放场地减少，有利于环境保护。

　　据了解，榆树桩村是首都可持续发展的实验区之一，而作为中关村园区的高新技术企业、亚洲最大的建筑构件企业———榆树桩构件厂多年来一直从事混凝土研究，担负北京市多种重大工程的建设，相继完成以国家体育场预制清水混凝土看台板、奥林匹克公园网球中心外墙挂板及彩色预制板、2008奥运射击馆清水混凝土外墙挂板和天津奥体中心预制清水混凝土看台板凳为代表的一大批“奥运工程”。

meng-h

万科的高超之处
作者: 翟敬勇
时间: [ 2007-12-18 13:19 ]

万科率先低价卖房的消息传出,引起了轩然大波,首先是股票市场,公司的股价近乎跌停收盘,这使我们既觉得高兴也觉得伤感.高兴的是,大家期盼的低价买房的愿望实现了,购买者的热烈追捧得到了验证;令人觉得不开心的是证券市场的投资者的大多的不成熟.
万科此次低价卖房,个人判断有以下几个考虑:1、银根收紧，公司需要加速资金的周转；2、准备更多的资金等待时机，以便实现收购其他的地产公司股权；3、应对大的环境变化。
万科自身的定位是行业的领跑者，当大的环境发生变化的时候，万科一定要提前作出应对策略。加速资金的周转和万科自身的战略定位是吻合的，降低毛利率可以得到消费者和政府的认可，政府的压力会因为房价的下跌而减轻。再度采取行政干预的政策可能会放缓。
政府已经对未来的房市作出了宏观定调：加大廉租房，加大经济适用房，高档房产交给市场。万科的房子大部分应该划归到经济适用房，相应的约束政策也在陆续出台，万科要想提高市场占有率必须降低毛利率，只有降低毛利率才能加速周转。万科在市场的僵持状态率先打破僵局，有助于加速房价的回落。
万科已经进入了第二个发展阶段：品牌扩张、管理团队输出。房价的回落、银根的收紧对于中小地产商产生较大的打击，这些企业唯一的选择就是卖掉公司。万科本身就有两百多亿的现金，再通过资金的回笼，可以再度收购这些公司。可以获得廉价的项目资源。
对于万科的利润影响，万科目前在26个城市有104个项目，这些项目的结算可以通过财务手段熨平，07年保持100%增长，08年保持50%增长是一点疑问都没有的。09年地产开始再度升温之时，万科又成了大赢家。
对于资本市场的很多投资者来说，乐观的的时候预期很高，悲观的时候恐慌的不得了。对于地产市场的判断，我个人认为：1、人民币升值不结束，地产市场的热度不会消失；2、人口住宅的刚性需求最近5--10年不会结束；3、中国的城市化进程会继续推动商品房的需求；4、消费升级会推动房屋结构的需求变化。
反观我们资本市场的地产股，最近可谓是惨不忍睹。我们仔细算算帐就知道这些地产企业有多便宜：万科08年预计A股市盈率24倍，B股15倍；华侨城整体上市即将进行，公司08年进入收获期，目前市值不到650亿；招商地产B股市值不到300亿；金融街市值250亿，还有像保利、苏宁环球、万通地产等企业也都进入了非常便宜的区域。
房地产市场本身就是类金融市场，门槛越来越高，在二级市场的企业，有融资的机会更容易加速扩张，这些企业胜出的概率较高。如果能够选择：品牌好、管理团队优秀、成本低的企业那就更有保障了。
价值投资尤其是以企业价值为导向的股权投资更应该在企业价值被低估的时候大胆的参与。要想成为赢家就必须学会抓住资本市场的弱点。
万科已经给我们带来启示，把财富分配到优秀的管理团队是我们最轻松的选择。
翟敬勇

阅读全文

meng-h

第二句话却没人提了--王石
作者: 但斌
时间: [ 2007-12-17 23:38 ]

第二句话却没人提了
--王石
12月13日下午，清华大学紫光国际交流中心召开“海螺行动II”新闻发布会。　
我则作为主办方负责人参加了新闻发布会。
在媒体答问环节，有记者问到：“10月以来，广州、深圳城市的楼市普遍遇冷，新建商品房的销售量下降严重，作为开发商代表之一的王石是否认同楼市出现拐点说法？”
我认为问题不扣新闻发布会的主题，简单回答：“同意出现拐点的说法。”
虽然回答简单，但观点明确：深圳、广州的楼市出现了拐点。
随后补充：“中国东西南北中，幅员广阔，不同地区城市处于不同的房市周期，不能一概而论。”回答的第一句话被媒体大量引用，而第二句话却没人提了。

meng-h

　　就在万科广深楼盘传出降价消息之时，上海万科公司则正在筹备今年销售庆功宴。万科集团董事长王石向记者表示，广州有广州的情况，这并不代表万科会在全国降价。
　　"上海已无楼可售，又何谈降价？"上海万科公司相关人士昨天对《第一财经日报》如是表示。
　　就在万科广深楼盘传出降价消息之时，上海万科公司则正在筹备今年销售庆功宴。万科集团董事长王石向记者表示，广州有广州的情况，这并不代表万科会在全国降价。
　　万科目前在上海售罄了五个主要项目，其中万科新里程的售价达到1.7万元/平方米。公司认为，这一销售价格并没有发生任何变化。记者通过知情人士了解到，万科上海新的项目将在明年1月份开始销售，目前正在制订新的计划。至于计划本身是否涉及到销售降价问题，现在没有说法。
　　进入10月以来，珠三角地区住房交易量出现不同程度的缩水，其中广州进入10月以来，交易额下降18%。万科上海公司知情人士称："广州和深圳有其本身的特殊情况。万科一直本着薄利多销的原则。如果政策出现变化，也许万科的销售策略会有所调整，但现在还没有这样的计划出台。"
　　该公司在广州地区的5个楼盘日前以低于同区域对手20%以上的价格开盘，引发了自2007年初楼价狂飙以来，广州楼市少见的通宵排队买房现象。昨天，《第一财经日报》采访万科媒体负责人"目前公司只是针对广深地区降价还是在全国推行这一策略"时，对方称，万科在产品定价上遵循两个基本原则：一是快速周转的基本策略；二是顺应市场状况的灵活性。因此在各个城市会依据上述原则，根据市场实际情况确定合理定价。
　　其实，与万科有类似举措的还有中海地产。该公司在广州开发的中海金沙湾及深圳的半山溪谷等指标性楼盘均在"十一"国庆节后将主流推售产品从景观大户型改为90平方米以下的中小户型，而价格也相比"十一"期间下降超过20%。但是，中海地产有关负责人依然表示，价格只是局部调整。
　　而与万科、中海等相反， 保利地产、富力地产等昨天均向本报记者表示，不会做出大幅降价的促销。
　　保利有关负责人表示，公司产品一直不领涨所在板块，价格水分也不多。而且产品一直维持平稳的价格曲线，如果骤然降价对于前期购买的业主不公平。此外，由于在今年10月前后保利地产已完成年度销售指标，而且12月的成交与11月持平，无须为了业绩冲刺进行降价。昨天记者采访保利某负责人时，对方对近期广深市场楼市成交量萎缩、价格下滑现象作出的评价是："我们对明年楼市依然乐观，市场的短期波动不影响行业长期景气。"
　　富力地产方面也表示，今年其销售任务已完成，不会为了追求业绩表现而降价。面对自住市场，宏观调控只会使行业资源向优势企业集中。
　　即使是负债率较高而且未实现百亿元公开增发的金地公司也强调，因为金地的在售楼盘很少位于广深地区，二线城市目前未出现明显回落趋势，因此目前市场对金地的销售压力及业绩压力并不明显。

meng-h

王石赞同楼市现拐点 万科粤沪楼盘降价15%至30%
http://www.sina.com.cn 2007年12月18日 07:53 新京报

　　降幅15%-30%；上周王石赞同“楼市出现拐点”

　　针对万科楼盘近日在广东上海等地15%-30%的降价，万科昨日表示，一贯奉行快速开发、快速销售的经营策略，楼盘价格是在当前市场状况下的合理定价，从销售情况看以上策略得到了良好的实现。据媒体报道称，12月万科上海、广州、深圳部分楼盘出现15%-30%的降幅。继上周王石在会议上赞同 “楼市出现拐点”之后，万科旗下楼盘启动降价潮。

　　相比之下，北京的
房价依然“坚挺”。据了解，万科北京在售楼盘未出现全线降价，仅有部分尾房降价出售。昨日，多位房地产商及分析人士表示，与粤沪楼市不同，北京楼市刚性需求强盛，目前不会出现大规模降价。

　　万科降价引当地开发商抱怨

　　“万科降价影响还是很大的，许多开发商都有跟进，”据广州经纬地产项目发展和研究部副经理吴定金介绍，包括万科在内的广州楼盘降价其实从一个月前就已开始，如老盘万科四季花城早在11月初就开始降价；12月9日，位于广州康王路的万科金色康苑正式开盘，13000元／平方米的均价，远远低于之前透露的20000元／平方米以上的价格，不到两个小时，C栋156套单位即全部售罄；另一个广州楼盘万科云山开盘价12000元/平方米，上周出现了部分单位7000元/平方米起的价格，还有万科金域蓝湾、万科金色家园均有不同程度的调价。

　　值得注意的是，后四个楼盘均为新盘，降价幅度达数千元，销售火爆，引起市场巨大反响，招商、金地等纷纷跟进降价应对。

　　广州一开发商透露，万科率先降价后，对所在区域其他项目形成了销售压力，推出多个特惠单位跟进，其他片区也出现价格下行调整予以应对，甚至激起了部分开发商的抱怨。

　　此前的11月中旬，万科上海新里程降价，最高折扣2.7%，也曾引起业内热议。

　　昨日，万科针对降价及拐点论做出回应称，万科一贯奉行快速开发、快速销售的经营策略，楼盘价格是在当前市场状况下，按照上述策略做出的合理定价，根据目前的销售情况看，以上策略得到了良好的实现。对于降价是否因楼市拐点出现、看淡后市，万科总经理郁亮昨日以开会为由婉拒了记者采访。

　　业内人士分析，万科的上述经营策略决定其必须追求大流量、高周转率，因此，万科不能没有足够多的土地，不能没有足够多的在建项目和销量，否则将导致资金流减少、甚至枯竭。

　　根据万科公告，公司11月商品房销售收入42.3亿元，环比10月下降了18.02%，这是其销售收入连续两个月出现两位数以上的大幅下降。上海易居高级研究员杨红旭据此认为，面对月度销量大幅下滑，万科在部分市场不乐观的区域实行降价以回笼资金，理所当然；降价促销的效果非常明显，说明需求是在观望中暂被抑制，而并非出现了中长期的、全国性的大拐点。

　　银行严审房贷应对“不明朗”

　　受房地产商调低房价等因素影响，昨日主要房地产上市公司股价均出现下挫。其中万科A股价下降9.52%、招商地产跌7.59%、中粮地产跌8.54%。同时，作为房地产公司的“难兄难弟”，银行类公司股价也出现较大幅度下挫。

　　房贷中一个基本的常识是，一旦房价跌幅超过贷款首付比例，房贷成为坏账的可能性会大幅增加。对此，国泰君安银行分析师伍永刚认为，由于房地产贷款占比较高，房地产价格下跌可能使房地产市场波动风险高度集中于银行体系，导致从事房地产金融业务的银行出现呆账、坏账。不过他认为，目前的情况还不至于冲击到银行体系，他预测如果房价下跌了20%以上，银行体系就会产生激烈反应。

　　虽然影响尚不明显，但一些银行已经开始布局应对房价的不稳定走势了。深发展房贷部经理柳博告诉记者，因为房价未来走势并不明朗，该行目前都从严审批房贷。

　　“在房价猛涨的时候，银行对于申请人的资料审查得并不严格，比如部分人都在单位开了虚假的工资证明，银行一般不会去仔细追究。”不过现在该银行审查得非常严格。据柳博介绍，目前到该行申请房贷，除了单位开具的工资证明，还需要其他的一些佐证，其次更加重视申请人的信用状况，因为如果房价大幅下跌，贷款人出现负资产时，信用状况就是非常重要的影响因素。

meng-h

Value之家精选：万科全线降价 以"好孩子"形象示人
作者: Value杂志
时间: [ 2007-12-18 10:54 ]

[转帖]万科全线降价 以"好孩子"形象示人


楼主
[转帖]万科全线降价 以"好孩子"形象示人
深圳报道 本报记者 徐广蓉 第 705 期 2007-12-14 22:59:00
万科(000002.SZ)楼盘突然全线降价。
12月9日,位于广州康王路的万科金色康苑正式开盘,不到两个小时,首次推出的C栋156套单位即全部售罄,销售金额逾2.1亿元。
交易清淡的广州楼市,突然再现久违了的火爆,原因在于万科开盘定价13000元/平方米的均价,远远低于之前透露的20000元/平方米以上的价格。
另一个广州楼盘万科云山开盘价12000元/平方米,上周未出现部分单位7000元/平方米起,66万元可以买到三房单位。
不仅仅是广州。10月20日,万科以7500元/平方米的低价推出位于深圳龙岗坪山的万科金域东郡,开盘当天售罄;上海万科部分楼盘降价,平均降幅15%……
万科"领跌",扯开了楼市降价的序幕。随后,中海地产、招商地产、金地集团纷纷跟随进入降价潮。
根据公告,2007年1-11月,万科实现销售额超过460亿元,预计年度利润增幅超过100%-150%。由此看来,年报财务压力不是万科降价的主导原因。
"领跌"的内在原因是,看淡后市的万科正在主动调整自己的产品结构,迎合政策的调整,再次以"好孩子"形象出现。
降价15%-30%
"万科以更为合理的价格推出自己新面市的产品。"万科董秘肖莉回应降价事件说。
"万科的项目的确有降价的趋势。"万科一位内部管理人员透露。
"金色康苑周围的房价都达到了18000元/平方米,万科的开价是低了不少。"长城基金一位研究员认为,但相对于获得这块土地为3000元/平方米的成本,万科仍然获利丰厚,"主动缩窄利润空间,但是加速资金回笼,并且获得良好的社会形象。同时低价开新盘,项目后期销售压力也会较小,定价如果不合理,后期价格过高,在这样的市场环境下,很可能会被自己'套牢'。"该基金研究员认为,万科对市场的反应非常迅速。
根据万科的公告,2007年1至11月公司累计销售面积达537.0万平方米,销售金额合计 461.9亿元。在去年销售实现200亿突破之后,万科在房价高企的推动下已经实现了较2006年销售翻一番的目标,并且券商研究报告普遍预测万科的今年净利润大约能够达到45亿-50亿,增长超过100%,每股收益能够达到1.1元-1.5元。
逼近年尾,往往是地产上市公司销售集中的阶段,深圳综合研究院周旭研究员分析认为,第四季度实现的销售一般占据年度销售的1/3以上。按照结转规律,此段时间的销售虽然不能够进入当年的业绩,但是会为第二年业绩做出重要贡献。最重要的是,为明年获得土地储备,回笼资金。但是面对市场仍然观望,买卖双方胶着,价格仍然没有实质性下跌的情况下,开发商大量资金被积压在观望中。
以与原定价相比15%-30%的降价幅度开盘,短时间可以回收几亿元的流动资金。万科"领跌"再次验证"市场还是有需求"这个说法的同时,也在为自己争取流动资金。
10月份,万科非定向增发路演中,万科高层表示还将投资约超过百亿的资金用于土地储备。"万科今年其实并没有完成自己的土地储备任务,"上述研究员认为,"回笼资金,万科可能还要继续获得土地。"
10月30日,央行"窗口指导意见"几乎全面叫停了商业银行的所有信贷业务。同时,资本市场上,管理层也放缓了房地产企业的融资速度,万科的59亿元公司债一直迟迟未能发出。根据公告显示,11月内,万科仅投资39.68亿元购买三个土地储备项目,资金面临严峻的考验。
"开发商前期把资金链过于绷紧,有钱就买地,所以银根紧缩开始,资金就非常紧张。"一位银行信贷部人士认为。
盈利模式转向中低价产品
万科总经理郁亮曾表示,成长能力受到利润率和周转效率的双重影响。其中利润率基本由外部市场所决定,可能存在短期波动。而周转效率主要由企业经营模式决定。
万科不追求过高的利润率,但万科追求高周转率。万科的开发周转速度一般比行业平均水平高出一倍以上。2006年万科的总资产周转率是0.56,而行业平均水平是0.32。而近年来万科经营节奏明显呈加快趋势,从获取项目到实现销售的周期明显缩短。这是万科迅速做出放弃高价,快速回收资金决定的依据。
前期,万科的扩张模式最大程度地利用了牛市的大好机遇,以良好的基本面和项目,增发融资,不断做大市值,以方便进一步融资,10月份完成融资后,万科的市值已经是美国四大房地产公司市值总和的大约1.5倍。在土地市场上,依靠资本市场强大的融资能力实现快速扩张。王石在12月13日举办的"榆构万科住宅产业化研发中心"揭牌仪式上透露,万科开发量正以每年30%的速度递增,预计2008年开工面积达到1000万平方米,2010年达到2000万平方米。快速开发,从高周转率中获得利润,保证公司的高成长性,然后再融资,形成快速成长的循环。
在政策调控下,万科的这种模式遭遇到两大挑战。一个是,管理层放缓房地产企业的融资审批,资本市场融资速度放缓,难度增加,"长期融资受限,这种模式就难以为继。"融通基金研究员认为;另一方面,房地产实体市场的销售速度下降,引起周转率下降。
市场正在考验万科的盈利模式。
10月底,万科开始积极应对。王石高调提出"不捂盘、不囤地"。降低万科在土地储备上的资金积压,实际上有利于万科提高其存货周转率。根据三季报显示,万科权益土地储备为1818万平方米,可用于两到三年的开发,低于碧桂园5400万平方米、富力3113万平方米、雅居乐2455万平方米。
另一方面,王石表示,目前"万科开发的项目中,高档和中高档、中档的比例不超过30%,但是万科认为比较合理的比例应该是2∶8。现在,万科正计划第一步把3∶7降到2.5∶7.5,再下一步降到2∶8的合理比例。"
"万科走的应该是两种模式,质素好的土地开发高档产品,以高利润获得成长性;80%的那部分中低价房,以高周转率获得成长性,不排除有帮助政府开发政策性用房的可能。"融通基金认为。
12月11日,建设部政策研究中心主任陈淮透露,今后土地出让金的70%以上将用于四种房建设,即廉租房、经济适用房、两竞两限房(竞地价竞房价、限房价限面积)和小户型房。这将意味着,政策性用房的开发规模会非常庞大,对以规模取胜的万科,是一个巨大的诱惑。
万科对政策性用房的建设的浓厚兴趣早在2005年10月就公开表示出来。王石在北京宣布,公司将拨出50万元征集城市中低收入人群居住解决方案;2006年11月25日,"中低收入人群住宅"万科试点项目"新式围屋"的奠基仪式在广州举行;2007年6月,万科启动"海螺行动II",王石透露,万科已经在包括上海在内的5个城市,参与政府主导的经济适用房、廉价房开发,首批廉租屋,预计2008年5月可以交付使用。而近期又有消息透露,深圳可能会给予万科10000套政策性用房的"大单"。虽然,肖莉否定了这个说法,但是万科对参与政策性用房的兴趣是显而易见的。
政策性用房的建设,并非没有利润空间,融通基金认为,政府给予开发商的回报不会低于社会平均回报,大约在10%左右;如果开发商只是承建,不需要付地价款,土地不需要占款,提高了存货周转率,同样有利于利用周转率创造盈利空间的开发商,"这是考验开发商管理效率和资金周转的能力。"
另一方面, "树立一个良好的形象,说不定会获得管理层的支持,而政策性用房作为融资项目,在资本市场融资上可能获得网开一面,"长城基金认为,"但是,其他地产商的跟风,可能打开进一步的降价空间。"
2007-12-15 13:18:00


第2楼
万科在按照自己的战略一步一步往下走，
我就跟着走吧!
2007-12-15 13:20:00

张志雄 第3楼
这叫大商人啊.
2007-12-15 15:51:00


第4楼
好，利国利民！这样有社会责任感的企业才是好的
2007-12-15 17:32:00


第5楼
好一招以退为进啊.
2007-12-15 18:27:00


第6楼
我一朋友不敢买万科的股票，理由是如果王石不在了万科就难说了，从这事看王石的确是个俊杰。
2007-12-15 20:55:00


第7楼
强
2007-12-16 11:11:00


第8楼
王石确实是中国最杰出的企业家，单是为万科建立的职业经理人团队这一项，在中国企业家中也就屈指可数了
2007-12-16 12:23:00


第9楼
这是好事情，房地产公司其实经营的是负债，把房子卖了以后负债就转嫁到购房人的头上，只要现金流转的快，ROE就会提高。
降价卖，反而让我更看好万科了。
http://caton.blog.hexun.com/15665595_d.html
2007-12-16 20:53:00


第10楼
转载自李驰博客
尊敬王石，尊敬万科
http://blog.sina.com.cn/s/blog_4a315bad010009p9.html
看看该文后面冷冷清清仅有的九条贴子和内容吧，正文里的蓝色强调是当时就已经有的．
６月份我们一直持有万科，但我们与王石当时就预备看淡中国楼市啊．
王石，我最尊敬的企业家之一．做到不是屁股指挥脑袋的人极少，王石是其中之一．
大多数地产商一厢情愿＋一往情深地看多房价，相信王石除外
2007-12-17 10:21:00


第11楼
同意九楼看法,万科实际上是将自已定位为制造商,知道利润迟早会平均化,而只有周转率是能通过自身努力由自己决定的,万科的战略意图实际上一直是围绕提高周转率来制定的.以前房价暴涨让我很是忧虑,现在出现下跌倒还让我松了一口气,房价下跌迎合了有效需求,反而有利于万科这种以规模和周转率取胜的企业,高房价其实并不利于万科提高周转率,房价下跌中万科的优势会显现出来.万科的成长才刚刚开始.
2007-12-17 12:01:00


第12楼
楼上说的有道理,记得那天看杜丽虹的文章,目前的房产开发商最大分风险实际是信用风险,所以周转速度至关重要.
2007-12-17 12:33:00


第13楼
机会难的，我觉得要吃的。目前市盈率大概20几倍吧。
2007-12-17 21:05:00

张志雄 第14楼
共识
2007-12-17 21:55:00



阅读全文

meng-h

Value之家精选：开一个地产贴，方便讨论，并兼谈万科 （续一）
作者: Value杂志
时间: [ 2007-12-18 11:37 ]

开一个地产贴，方便讨论，并兼谈万科 （续一）


小呆 楼主

开一个地产贴，方便讨论，并兼谈万科

对于地产，看好的看得非常好，看空的看得非常空。

有分歧就有机会，所以斗胆开一个帖子，方便大家讨论。


第48楼
万科在广州率先降价，引得各大地产跟风，这是否会变成全国性的房价转折呢?
2007-12-15 21:08:00


第49楼
转：
交易清淡的广州楼市，突然再现久违了的火爆，原因在于万科开盘定价13000元/平方米的均价，远远低于之前透露的20000元/平方米以上的价格。
　　另一个广州楼盘万科云山开盘价12000元/平方米，上周未出现部分单位7000元/平方米起，66万元可以买到三房单位。
　　不仅仅是广州。10月20日，万科以7500元/平方米的低价推出位于深圳龙岗坪山的万科金域东郡，开盘当天售罄；上海万科部分楼盘降价，平均降幅15%……
2007-12-16 12:36:00


第50楼
春江水暖鸭先知
在央行出台紧缩的货币政策后,招商地产,金地集团,华侨城,保利地产等出现了明显的出货走势.
即使这月不加息,明年都会大幅加息.因为负利率已很长时间.
房价不是由地价决定的,所以房地产开发商不会无缘无故地降低房价,也许现在开发商和中介还硬的很......
2007-12-16 14:53:00


第51楼
万科全线降价 好孩子形象示人
　 万科(000002.SZ)楼盘突然全线降价。
　　12月9日,位于广州康王路的万科金色康苑正式开盘,不到两个小时,首次推出的C栋156套单位即全部售罄,销售金额逾2.1亿元。
　　交易清淡的广州楼市,突然再现久违了的火爆,原因在于万科开盘定价13000元/平方米的均价,远远低于之前透露的20000元/平方米以上的价格。
　　另一个广州楼盘万科云山开盘价12000元/平方米,上周未出现部分单位7000元/平方米起,66万元可以买到三房单位。
　　不仅仅是广州。10月20日,万科以7500元/平方米的低价推出位于深圳龙岗坪山的万科金域东郡,开盘当天售罄;上海万科部分楼盘降价,平均降幅15%……
　　万科"领跌",扯开了楼市降价的序幕。随后,中海地产、 招商地产、金地集团纷纷跟随进入降价潮。
2007-12-16 23:43:00


第52楼
万科跌成这样，不是散户的恐慌造成吧，机构？
2007-12-17 13:26:00


第53楼
卖吧..卖吧..才是进场的好机会啊...
2007-12-17 14:04:00


第54楼
房价下跌符合万科的长远利益.
2007-12-17 14:07:00


第55楼
万科目前的跌势应该和散户的恐慌性抛售有很大的关系！跌吧跌吧，再跌点我就可以买了！
2007-12-17 14:07:00


第56楼
房价下跌对万科也是有影响的，只是这种影响可以通过其他方式部分化解。还是利空多一些。
2007-12-17 14:46:00


第57楼
大家说说，万科跌到多少你敢于再次杀进？最好有点数据，辅助一下！
2007-12-17 16:29:00


第58楼
现价就敢杀入
2007-12-17 16:42:00


第59楼
长期来看，“市场是称重器”，按市值，我们a股市场有了最高的银行，最大的石油公司，最贵的地产公司。而按常识是，他们的收益（现在或是未来预期的）能否匹配世界第一的称号？
让时间来证明吧。
2007-12-17 18:06:00


第60楼
万科有点象1997年的长虹，小心王石
2007-12-17 19:01:00



张志雄 第61楼
万科没到长虹地步,我一直注意着.
2007-12-17 19:23:00


第62楼
简单类比不可取，国情和发展阶段是不同的。
盲目乐观也不行，毕竟国家调控还在进行中。
现在不是买卖的时候，而是观察和等待的时候。
2007-12-17 19:23:00


第63楼
12月13日下午，清华大学紫光国际交流中心召开“海螺行动II”新闻发布会。
我则作为主办方负责人参加了新闻发布会。
在媒体答问环节，有记者问到：“10月以来，广州、深圳城市的楼市普遍遇冷，新建商品房的销售量下降严重，作为开发商代表之一的王石是否认同楼市出现拐点说法？”
我认为问题不扣新闻发布会的主题，简单回答：““同意出现拐点的说法。”
虽然回答简单，但观点明确：深圳、广州的楼市出现了拐点。
随后补充：“中国东西南北中，幅员广阔，不同地区城市处于不同的房事周期，不能一概而论。”回答的第一句话被媒体大量引用，而第二句话却没人提了。
转老王的博客
2007-12-17 19:24:00


第64楼
万科谁也不象,还是他自已
上一次的地产调控,房地产公司整体利润增长下降的很明显有些房地产公司甚至亏损
这次的调控是否也会对上市公司的利润带来同样的影响
2007-12-17 19:40:00


第65楼
以下是引用张志雄在2007-12-17 19:23:00的发言：
万科没到长虹地步,我一直注意着.
----------------------------------
万科和长虹的最大区别在于万科的产品从长期来说总是涨价的，而长虹的产品长期来说总是跌价的。所以只要万科合理控制负债率，不要自己打到自己，地产行业是不会轻易死掉的。
2007-12-17 20:54:00


第66楼
关于地产周期，有本书《香港地产业百年》，有样本价值，数据说话。
2007-12-17 23:00:00

张志雄 第67楼
如果万科再跌,我要把买房子的钱用来买万科了.这是个人选择,儿童不必模仿.
2007-12-17 23:15:00


第68楼
我准备在20元开搞.
2007-12-17 23:36:00


第69楼
地产行业想要死掉是很容易的，所以关键是稳健经营，剩者为王！
现在又到了现金为王的时候了，万科主动降价出货，手里有钱一切都好办。
郁亮说过，地产行业持续经营最重要的几个因素包括资金、土地、品牌、人力资源。大家可以从这几个方面分析一下，万科出现了什么基本面的问题了吗？？
我认为没有。但是行业危机对万科的住宅产业化进程可能有影响。
2007-12-18 9:37:00


第70楼
张大哥，也在考虑买房？会买在哪儿？浦东哪儿？
呵呵，我也有买房计划．
2007-12-18 9:49:00

张志雄 第71楼
哈哈,1月6日见面聊.
2007-12-18 10:12:00


第72楼
以下是引用munger在2007-12-17 23:36:00的发言：
我准备在20元开搞.
---------------------
那你直接买B股好了！
2007-12-18 10:14:00


第73楼
我觉得万科的最大问题是郁亮不是王石，在我看来王石是一个超脱的人，可以放弃名利追求企业价值，而我对郁亮的感觉是一个财务投资者，郁亮可能会交给投资者一个漂亮的年报，但同时企业本身并不一定会像王石掌舵那样稳健。
大家谈谈当初增发前王石老婆买万科的闹剧吧！我个人始终有疑问。。。。。。
2007-12-18 10:19:00



第74楼
关于增发前王石老婆买万科的闹剧
我没有想得太复杂，你呢？
2007-12-18 11:00:00


第75楼
如果是一次营销手段，确实是很高明的策划，如果只是巧合，未免也太巧合了吧！
无论如何，溢价增发对原股东都是利好！所以，我说郁亮是纯粹的财务投资者，可能会给大家一个漂亮的年报，甚至某个时点有一个诱人的股价，但显然波动会比原来王石掌舵的时候更大。
以上只是个人感觉！
2007-12-18 11:14:00



阅读全文