万科企业0002、2002相关资料 长期跟踪

meng-h

让建筑赞美生命！（飞行商务之九）
作者: 王石
时间: [ 2007-11-29 15:21 ]

Ladies and gentlemen:

As the chairman of Vanke, when vanke became the largest real estate firm in China, I felt good.

As a mountaineer , when I stood at the summit of Everest, I felt lucky.

But today, when Vanke and I are rewarded this great honor, I’m so happy! Thanks I F P R A.

“Built a boundless life” was our slogan, it means that Vanke’s products are not just something to be used or a house to live inside.

Last month, we changed the slogan to “complimenting life with architecture”. With a new understanding and sincere respect of the fact that, we are living with the nature, the sky, the water, and the land.

We say: “The bigger our ability, the greater our responsibility” and we do have the ability and responsibility to create the dream house for thousands of Chinese families.

Right now, I would like to take this chance to thank the ninety thousand families who are our lifestyle customers, my colleagues who spared no efforts to build this visionary firm, our business partners who supported us firmly along the way to today, and our investors who trusted our capabilities .

Someone says, the reason that I climb mountain, is because of mountain over there!

Now, I want to say, the reason that we create houses, is because of our lives in there!

thank you very much!

meng-h

王石：万科住宅产业化是速度与成本的博弈
http://www.soufun.com 房地产门户-搜房网 2007年11月28日17:25 证券市场周刊   

住宅产业化可加快万科的建房速度，提高资金利用率，但是其试点项目的建安成本也相应大幅增加，在规模化实施产业化之前，万科仍要继续忍受成本增长的痛苦

2007年年初，万科(000002)宣布其在上海的“新里程”项目的20、21号楼成为推进住宅产业化的第一个试点，试点楼面积约2万多平方米。

为此，万科已经等了7年之久。自2000年起，万科即成立了专门的研究中心进行住宅产业化的研究。其在深圳的工业化生产试验表明，工业化生产将施工时间缩短了一半，而且节约了80%的劳动力并大大缩短了项目的设计规划时间。

住宅产业化，也可称之为工业化建房，1968年起源于日本。联合国经济委员会给其下的定义是：生产的连续性；生产物的标准化；生产过程的集成化；工程建设管理的规范化；生产的机械化；技术生产科研一体化。按照实施住宅产业化国家的专家所言，住宅产业化具有“资金和技术的高度集中、大规模生产、社会化供应”三个特征。

必然趋势?

1999年，由国务院办公厅转发的建设部等八部委共同起草的《关于推进住宅产业现代化，提高住宅质量的若干意见》中，就明确了我国推进住宅产业现代化的指导思想、主要目标、工作重点和实施要求，成为推进我国住宅产业现代化工作的纲领。

然而，工业化建房不是单凭某个地产公司一家的力量就能做得起来的。虽然住宅产业化是一种趋势，但专家指出，由于国内在设计施工及部品生产方面，存在诸多缺陷，住宅产业化之路不会一帆风顺，要想达到西方发达国家的发展水平还需要政府、开发商、消费者以及建筑设计、施工、建材生产企业的共同努力。

2006 年年报中，在“致股东”的信中，万科回顾帕尔迪等美国四大住宅企业晋身财富500强的过程及其推动力时，认为首先就是住宅产业化水平的不断提升，住宅的部件可以实现规模化的工厂生产。但随后，万科也承认，“与美国相比，中国在住宅产业化和融资渠道创新上，还有着不小的差距；中国住宅企业，暂时也还并不具备美国优秀同行那样驾驭大规模经营的能力。”

而万科董事长王石对《证券市场周刊》表示，目前国内推行住宅产业化的条件并非完全成熟，所以万科也只是在做试验，但“这是最终的必然趋势，不搞产业化，必将被淘汰。”

王石表示，从工业发达国家的历史来看，住宅产业化是一种必然趋势，例如日本、美国等。从生产方式来看，一次性设计、作坊式生产曾经是地产行业的常规，这种落后的生产方式，带来了难以克服的质量通病和企业资产的慢速周转。而随着品质导向、规模效应和周转要求等一系列生存法则的变迁，“未来我们看到的，将主要是标准化设计、工业化生产的住宅产品。”

从住宅的材料上来讲，不同的材料，其产业化的成本是不一样的。通常来讲，住宅材料结构主要有钢结构、木结构和钢筋混凝土(RC)结构三种形式。从实施产业化的先例来看，木结构和钢结构搞产业化比较容易也相对多一些，但是王石介绍，木结构在中国绝对行不通，因为中国没有那么多的森林可砍伐，产业化木结构方面在中国不可行，国家也不可能出这样的规范，如果没有这样的规范就不能称之为真正的产业化。

第二就是钢结构，钢结构虽然可以产业化，但却成本高昂。一位建筑结构师向本刊记者透露，如果采用钢结构实施产业化，企业的相关成本将会在原有基础上每平方米增加200元至300元不等。目前，即使在住宅产业化程度较高的日本和美国，钢结构也不可能成为主流，这虽然和他们大量采用木结构有关，更重要的也是和钢结构偏高的成本有关。

上述两种方式在目前的中国都并不可行，因此万科选择了钢筋混凝土结构来进行住宅产业化的尝试，而钢筋混凝土在香港、新加坡、日本等地已经成为产业化的主流。

组装百分比仅20%

在关于住宅产业化的认识上，有一种错误的认知就是以为将房子在工厂生产好，然后直接放到现场。对此，王石表示，“这种方式只能是单栋单层(最多两层)是可以实现的，而对于高层的、几十套房屋，即把一栋高楼在一个工厂建好，那是根本无法实现的。”

目前，万科在上海“新里程”项目用来试验的住宅产业化过程，钢筋混凝土的构件用的是“干式施工方法”，这是相对于传统的“湿式施工方法“(所谓湿式施工方法，就是在现场灌钢筋水泥，需要养护再往上灌钢筋水泥)而言的。据介绍，“干式施工方法”是在工厂里面用模板一块一块生产出来以后，再运到施工现场组装。

而所谓住宅产业化，实际上就是看钢筋混凝土组装的百分比是否达到相关要求水平。

据悉，在日本做住宅产业化的企业，他们组装百分比平均在65%，这亦是产业化的最低线，如果达不到是无法真正做到产业化的。但是，日本住宅产业化企业组装的百分比最高也就在80%左右，超出了上限或者达不到下限，企业搞产业化的成本就很不合算了。

和日本已经相对成熟的住宅产业化相比，万科要达到的目标是50%，但是这个目标的实现也并非一蹴而就。而上海“新里程”住宅产业化试验楼的组装百分比并没有达到万科所渴望达到的50%这一目标，从开工到现在的实际情况来看，这一比例可能维持在20%的水平。

行业内普遍的建房产业化程度水平在8%至10%，而第一次试水“住宅产业化”，万科已经达到了20%的水平，尽管离其终极目标80%这一国际最为先进的产业化程度仍然差距颇大，王石仍然保持乐观态度：“万科预期的百分比将会是20%、30%、50%这样一个渐进的过程。”

万科真正要做到住宅产业化规模化生产和推广，据消息透露，预计要到2009年，批量生产的规模将在200万平方米以上。而目前，万科尚只有在上海 “新里程”尝试的2万平方米面积，以及今年年内即将在东莞开工的住宅产业化基地。即使按照万科较为乐观的预计，到2008年住宅产业化面积达到50万平方米，也不到其总开工面积的10%(2008年万科预计总开工面积达到600万至700万平方米)。

而进行工业化建房初步尝试的“新里程”楼盘，由于其占总面积很小一部分，更需要配套进行，因此，这一小部分作为“试验田”的楼盘，在定价上并没有受到“工业化建房”的影响而与其他的楼盘拉开距离。

可承受成本增加25%

王石表示，实施工业化建房会带来两个直接的好处：一是质量上的提高，现在施工方法的质量误差普遍是厘米计的，而产业化的质量误差是毫米，这是看不到的，质量上提高，直接受益的是广大消费者。“为何现在很多建筑里面的电梯在运行时总是咣当作响?就是因为其施工的精度达不到。”

其次则是施工快，原来一层楼需要一周时间才能建好，现在只需要一天了。因为湿式灌完以后还要养护，而产业化则是已经生产好，运到现场就拼装焊接，能快速完成，这一特点将给企业带来极大裨益。

但是，在住宅产业化未形成规模化发展之前，成本增加是必然。据王石透露，在上海“新里程”工业化建房试验中，土建成本在原本基础上的增加达到了40%，“但如果规模做出来以后，到明年这个比例将会从40%下降到25%左右。如果维持在40%的水平，规模发展是不划算的，而25%的水平是万科可以承受的。”

一位房地产业内人士向《证券市场周刊》透露，按照最新的建筑指标，普通住宅的钢筋混凝土的建安成本(不包括拿地成本和管理成本)一般维持在1800元至2200元/平米的水平。

这样一来，如果万科在上海“新里程”的住宅产业化试验楼建安成本比业内平均成本高出40%，即意味着每平方米成本要高出720元至880元。而要将成本增加幅度从40%降到25%，按照王石的说法，产业化标准最少要达到10万平方米。

万科预计住宅产业化将会在2009年形成规模，是否到那个时候万科成本的增加比例将会继续下降，这一比例将会最佳维持在怎样的水平最为合适是一个实证的问题，其中的关键还是在于性能价格比，即如何提高质量和施工速度。因为提高质量，获益的是消费者；提高施工速度，获益的是股东，很简单资金周转速度快了，回报就高；速度快了，公司的进步成长空间就进一步扩大。同样的资源，施工速度会提高30%至40%，从而会使得净资产回报率得到进一步提高。

依据万科目前如此庞大的规模，一旦实施住宅产业化，土建成本增长30%、40%对万科来说并不合算。

“现在来讲，好在目前万科所做的量还比较小，在总开工面积达600万平方米的基础上才实施2万至15万平方米的工业化住宅尝试，这部分增加的土建成本几乎可以忽略不计。因为总土建成本占总成本不超过30%，即使仅仅土建成本增加了40%，总成本增量仅略高于10%，万科也是可以承受的。”

对于住宅产业化到底是否能如万科所愿在2009年得到大规模推广，尽管王石透露，万科不仅仅是要在上海开展工业化建房，在北京等地也开始酝酿这一计划。但有知情人士仍然表示担忧：“这种造价的成本从短期来看，必将维持在一个高位，在万科内部对此也有不同的声音。”

一位接近北京万科高层的人士向本刊记者透露，至少在北京万科，还没有听到要搞住宅产业化的传闻。

王石坦言，谈及具体计划尚为时过早，“只能说做到什么程度，因为现在还没有进行50万平米工业化住宅尝试的组织经验。但它是一个必然趋势，工业发达国家都是这样走过来的，它的质量好、施工速度快、工艺先进。我们上海第一个项目投入2万平方米，今年投入不会超过15万平方米，3年之后怎么做我现在没法回答，但是这是必然趋势。”

meng-h

施耐德电气与万科结成“战略伙伴”
2007/11/30/10:06  来源：中国建筑电气


     中国北京，2007年11月14日，全球电力与控制专家施耐德电气与万科集团达成“战略合作伙伴关系”。此种合作方式的确定，将使双方的合作范围尤其是在开关、插座、智能灯光控制等产品领域得到进一步拓展。施耐德电气与万科确定08年度“战略合作”之后，开关采购采取直接续约方式，未重新招标，这标志着万科对施耐德电气产品、服务、包括企业实力与文化的充分信任。

    万科与施耐德电气的合作可追溯到2004年。作为万科集团战略合作伙伴之一，施耐德电气的开关插座业务团队从产品选型、系统服务、物流管理等各方面，向万科提供专业意见，并进行技术培训，以求更好地满足最终用户需求。这也是施耐德电气战略合作服务理念的良好体现，双方高层进行了良好沟通，合作不断向纵深发展，完全实现了“合作共赢，共同发展”的战略目标。

    施耐德电气终端事业部总监潘启中在协议签署仪式上说：此次合作协议的达成，充分体现了施耐德电气更加注重与行业内伙伴的战略性合作关系，双方的合作必定在将来带来更大的利益，这也将促使施耐德电气不断提高我们的产品质量，为更高端的客户服务。

    施耐德电气自进入中国市场以来就对国内房地产领域极为看重，2005年，成立了专注于房地产市场的公建/民用建筑市场客户部，其主要职责是制定施耐德电气在建筑及房地产行业的整体策略。经过多年的拓展，施耐德电气在开关面板产品业务上和沿海集团、万科、复地等都有很密切的合作。这种稳健合作为房地产商们带来了极大的信心。2008年万科项目开发数量预计比 2007年增长50％，约110个项目，而其开关面板预计采购额将达到3800万。这将是施耐德电气开关面板业务与万科合作全面开花的一年。

    为服务终端客户，2007年施耐德电气专门成立智能终端部，这是更加贴近终端用户的全新业务领域。施耐德电气智能终端部致力于以酒店、民用住宅及商业建筑全面解决方案为导向的营销理念。不仅为客户带来更加安全、舒适、便利、节能高效的未来电气生活方式，更能系统地实现与房地产开放商的技术、研发、管理互补。

    为满足业主对住宅产品的严格要求，万科一直寻求与优质部件供应商的战略合作。至今为止，已与包括施耐德电气、日立电梯、等众多国内外知名企业确立了战略合作。对开发商而言，顺应发展潮流，适应市场变化，提高住宅质量，打造地产品牌，已成为生存和发展的必由之路。

meng-h

率先降价，万科为何总那么聪明？！



春江水暖鸭先知。房地产开发商中最聪明的那只“鸭”，一定是万科。无数事实已证明，万科的经营智慧就国内而言，已迈入炉火纯青之列。它不但在业绩、品牌影响力、综合实力等多方面稳居国内地产商老大，而且在引领行业走向、搞好与政府、媒体关系方面，亦无人可及。

在目前上海楼市处于由热转凉、出现盘整的节骨眼上，万科再次显示其非凡的市场洞察力和预测力，率先降价，打出一张“既叫好又叫座”的好牌!



近日有媒体报道,11月17日万科新里程推出了最后两幢房源，全装修房均价18000元/平方米，开盘当天售楼处就推出了购房优惠方案，开盘当天下订有0.7%的优惠，再加上万科会员0.5%的优惠，总优惠幅度为1.2%。此外，不是开盘当天购房的客户如首付逾总价的50%也可获得1%的优惠，再加上万科会员0.2%的优惠，总优惠幅度同样为1.2%。



上海业内人士多知道，在今年二季度以来的上海房价快速攀升中，万科的楼盘皆有出色表现，不管是万科花园小城还是万科新里程。万科新里程由年初的10000元单价，一路飙高到秋季房交会上的20000万元，涨幅非同凡响。但它现在打起折来，还是那么的帅。不管是领涨还是领跌，万科总要比别人快那么半步到一步。



王石最新的博文上表明，2007年11月26日晚，联合国环境规划署在伦敦举行了“全球最适宜人类居住城市(社区)国际大奖颁奖典礼。鉴于20年来对于中国乃至全球人居、可持续发展及社会公益事业所做出的卓越贡献，王石获选LivCom十年来首个“个人奖项”——LivCom人居卓越贡献奖同时，万科深圳东海岸项目获得The LivCom Awards“中国经典范例奖”，本着“优中选优”的原则，此奖只颁发给10年来获得奖项的71个项目中的4个经典项目。



万科很会做秀，但这种秀法跟潘石屹的娱乐秀又完全不一样。只要稍稍加以留心就会发现，万科很有老大的派头，也很懂得踏准行业与政策发展的步调。比如，它首先自建廉租房项目、它首先倡导企业公民责任，它出资50万元与建设部联合搞中小户型设计大赛，它创新性地推出“海螺行动”…………



这倒不是笔者有意夸万科，万科的做事方法和运作理念，虽然绝不可能不存谋利之私念，但却与众多开发商相比，要更加理性、健康，玩得精采，秀的是做企业的格调。这就是万科勇于抢着降价卖房的秘笈所在！

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万科副总肖莉:房地产将进入微利和品牌主导时代
http://www.soufun.com 房地产门户-搜房网 2007年11月30日10:26 房地产门户   查看评论

重构行业和万科目标

万科企业股份有限公司执行副总裁肖莉

今天要跟大家交流的是我们对近期行业的看法和万科的应对。从几个角度看一下中国房地产的情况。

首先，看制度的框架，中国房地产从过去高度管理土地出让和高度开放的市场，转变为目前土地出让甚至开发全面市场化的方向。针对这样的变化，政府已经建立了准入供给需求和交易行为等环节，而且逐渐完善。立法、行政、货币和税收等手段方面政府也制定了一套干预的机制，中国未来的房地产行业会持续地有政策推出，我们认为这样做的目的是为了使行业更加健康的发展，政府目前发展的方向还是非常好的。

从居住模式来看，从两个极端的分化到多元的并存。 1998年实物分房正式结束，商品房兴起。目前已经有十年的历程，我们看到行业飞速发展，刚才易先生也谈了今年24号文的出台，意味着未来的行业是廉租房、出租型经济适用房、出售型经济适用房、限价房、普通商品房和高价房并存的市场。在这一情况下，出租和二手、新房是三足鼎立的，消费房和投资房易先生进行了区分，我有一点不同的意见，商品房也是消费的一部分，不意味着都是投资。从市场的主体来看，这个行业依然有几万家房地产公司存在，占有率是非常低的，目前万科的市场份额是1.25%，我们在2006年的规模是中国最大的开发商，未来的趋势是大型的股份制企业的趋势。不可忽视的是央企和外企，长江、新鸿基。小型民企会逐渐的淡出，他们的出路就是要上市寻求未来的发展之路，可以通过IPO或借壳的方式。

从供求来看，未来的方向一定是从“面积至上”到“品质优先”。这几年消费者对居住面积非常热衷，开发商也热衷于高档的产品，面积越来越大，档次越来越高。临界点就是去年“90/70”政策的颁布。未来也会出现差异化的税收政策，这些可能的和已经发生的政策，将导致未来行业的趋势可能是中小套住宅供应能力大幅度提升，竞争会越来越激烈。万科按照国家的政策提供“90/70”的住宅，目前市场的需求也是非常好的。大户型住宅的稀缺性会上升的，因为稀缺性导致房价上涨。我们认为税收可能会同步上升。购房者会从单一追逐面积到追逐品质，从竞争态势来看，未来的行业将从“拓荒”到“精耕细作”。历史上的开发商是各自拓荒的，利润很大，竞争也不明显，长期来看，重点市场的主流开发商进入全面竞争的时代、微利时代和品牌主导时代。

手工作坊到工业化，在过去是一次性的设计，手工生产目前也是这样的。我们认为未来的发展方向应该像美国、日本、新加坡和香港学习，逐渐采取标准化设计、工业化生产，这个方向也是跟中国政府主导的产业化方向，包括节能、环保、省地是一致的。

最后谈到的是商业模式。在过去包括现在，开发商是不分大小，从拿地到物业管理都是一条龙，很多的公司不仅仅拿地有自己的建筑公司，甚至包括装修公司和材料商，全部都是自己的。未来随着行业的集中、融资渠道的拓展、生产模式的工业化，意味着行业会变得越来越区分，形成的格局是大型综合开发商、专业的制造企业、专业的金融企业和配套服务企业，万科现在基本上除了物业管理的保安以外都是由专业的物业管理公司来做的，包括园林、保洁都是外包的。未来的产业是细分的，开发商应该通过整合社会的资源获得更大的发展。

前面谈到了房地产业发展的方向，万科针对这样的方向，首先要建立的是客户的体系。基于资源整合操作的方式，刚才也谈到了，目前除了保安之外其他方面都是外包的，万科是整合社会的资源，我们要学会合作和运用合作伙伴。

从组织架构来说，大量的开发商是从地方开发商发展成为全国的开发商，在全国开发和发展的过程中，我们认为应该建立更好的管理团队和管理的平台，万科的目标和要做的是战的高度，我们也有专业的团队和执行的一线，采用分层授权和尽可能授权的方式运作的。

风险的控制和管理依然是非常重要的。市场、政策是处在不断的变化之中的，对外部环境的应变，包括政策趋势的研究和把握对于开发商来说是非常重视的，我们一直很重视这一块，我们在“90、70”政策推出来的时候，万科有五块地是公开拍卖取得的，新政出台后很多的开发商不知道怎么做，我们以底价拿到了五块地。我们现在正在研究60平方米的小户型，越盖越高，户型越来越小，把握趋势应变是非常对的。

万科一直坚持现金为王，有更多的现金在手上是安全的，不仅仅是土地。最近上海出台了土地的使用要交费，最高交到3元/平方米，政策虽然是在上海实行的，但是会推广到全国。虽然万科有1800万平方米的土地，但是不够两年的开发量，只是够一年8个月的开发。这些都是基于政策的预期。

最后，要强调的一点是，作为房地产开发商和企业公民的重要性，大家非常清楚，国内媒体的环境以及社会舆论的环境，对房地产行业都不是有利的，实际上我们是处于社会环境不利的行业中，如何赢得尊重，同时赢得发展的空间，我们要承担更多的社会责任。

meng-h

万科上海掠地：幕后推手年促55亿收购
http://www.sina.com.cn 2007年12月01日 11:53 21世纪经济报道

　　上海报道 本报记者 田新杰

　　在真正看清万科上海二级市场鲸吞土地的眼花缭乱之前,必须要认识一个人,张义鸿,上海鸿毅投资管理有限公司总经理。11月28日初见张义鸿,清瘦、中等身材,看似典型上海人实则重庆人,说话直率,这天他心情很好,因为刚刚帮上海万科房地产有限公司(以下简称"上海万科")完成了对上海铜山街项目 60%权益的收购。

　　除了此次总值高达33亿元的铜山街项目收购案外,在近一年内,张义鸿帮助上海万科在上海二级市场的收购案还包括9亿元收购中房滨江项目、12.9亿元收购恒大股份公司,总值高达55亿元。

　　公开数据显示,仅自2007年8月28日中期报告披露以来,万科共新获得开发项目5个,项目规划建筑面积合计100.7万平方米,项目总价43.36亿元。

　　居间服务商的盛宴

　　11月26日,万科A(000002.SZ)发布公告称,上海万科以20.13亿元获得上海铜山街项目60%的权益。该项目位于上海市浦东内环线内,南至浦东大道、北至港务局码头和中粮码头,东至民生路、西至桃林路,占地面积9.1万平方米,综合容积率2.5,总建筑面积21.6万平方米。

　　上海房地局官方网站的开发企业登记信息显示,铜山街项目的开发公司为上海祥大房地产发展有限公司,法定代表人康从之,铜山街项目属于旧区改造项目,建设用地规划许可证于1999年8月颁发。

　　据了解,项目转让方有两个股东,一家外资公司,一家内资公司,各持有该项目公司50%股权。

　　"这个项目在上海二级土地市场上名气很响,基本上大的房地产集团公司都有接触过,但都没有走到最后。"张义鸿透露。

　　"通过多次大手笔并购,万科公司快速完成了其战略扩张。通过二级市场并购,一是收购成功率较高,二是价格相对合理,三是付款节奏相对宽松,从收购浙江南都、北京朝开、上海恒大股份、上海中房滨江、上海地杰国际城到上周末收购上海铜山街项目,一系列让人眼花燎乱的大手笔并购背后,确有其集团清晰而明确的战略定位。"

　　在这位今年堪称万科"御用"的居间服务商眼中,万科是一位难得的优质下家,居间服务成功率高的另一面,则是万科本身对二级市场投入的巨大精力,逐步摸索出其中的门道。

　　近一年内,仅张义鸿一家居间服务商就为上海万科促成了55亿元的二级市场收购。

　　而一位业内人士向本报记者透露,与万科合作的居间服务商数量众多,万科方面也试图利用各种合适的资源进行收购扩张。

　　例如,2007年9月,万科通过合作方式获得上海浦东地杰项目,该项目位于上海市浦东新区北蔡镇,合作完成后公司在项目中的权益为60%,相应合作价款约8.3亿元。

　　另据了解,仅在上海一地,万科另外还有多宗正在接触中或者几乎已经基本确定的二级市场收购,土地总面积在百万平方米水平。据公开资料不完全统计,在一年多的时间内,万科仅在上海,就通过股权收购的方式获得近300万平方米土地储备。

　　上海万科在二级市场上的"突出业绩"也仅是万科在全国二级市场中不断收购扩张的一个缩影。

　　自2007年8月28日中期报告披露以来,万科共新获得开发项目5个,项目规划建筑面积合计100.7万平方米,项目总价43.36亿元。

　　把好质量关

　　记者了解到,这样的居间服务商机不仅来自万科一家,很多上市房地产企业具有同类需求。

　　张义鸿及其所在的公司除了万科这个合作伙伴外,另外已经成功达成的居间服务案例就包括:2005年8月至2006年间,先后帮助北京天鸿集团上海天鸿有限公司与上国投信托公司合作,完成了用于前期土地款缴纳的房地产信托计划业务,募集资金近人民币3亿元;收购上海嘉定"上海协和
高尔夫俱乐部"150亩球场内
别墅用地,总收购金额计人民币0.7亿元。

　　而在张义鸿提供的一份鸿毅投资公司的主要客户名单上(下家),记者看到除万科外,中海、仁恒、华润、龙湖、华侨城、富力等目前市场上活跃着的
开发商几乎均在其中,除开发商外,还有德意志银行、花旗集团、英国高富诺泛海等诸多在中国房地产投资市场颇为活跃的各类外资投行。

　　可以说,居间服务商的"业绩"就将在上述这些资本大鳄"下家"与随着市场洗牌而寻求转让项目之间产生。某种程度上,房地产行业洗牌有多深入、彻底,居间服务商的业绩增长空间就有多大。

　　"房地产居间服务的要求很高,最关键的是要为收购方把好质量关。"张义鸿表示。

　　"事实上,铜山街项目从2006年11月15日万科刚收购中房滨江项目的第二天开始接触,到今年11月23日签约,历时一年整。耗时如此长的原因就在于,并购本身就是一件很复杂的事情,金额大,涉及面广,而且今年上海房地产市场变化太大,还要协调上家两个大公司股东。"

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房价假装下跌 我们假装欢呼
http://sh.house.sina.com.cn 2007年11月22日13:54  新京报

　　期待已久的转折似乎到来了。据报道，广州的楼价下跌，据说有的楼盘每平米降了一两千元；京沪楼市(楼市博客|楼市新闻)现在“有价无市”，深圳二手房交易量大幅度萎缩；银监会严令各家银行年底前控制贷款，乐观者认为，开发商的资金链由此更一步紧张，低价变现的可能会进一步打压房价。

　　只是从这些表面现象中得不出房价调控已经见效的结论，更不能说中国房地产市场就此步入了拐点。

　　银监会在前一段时间针对二套房的调控政策无疑是打击房地产市场投机过热的一剂良方，但却并不足以在一个多月的时间内将房价以一两千元的幅度打压下去。从各家银行针对9.27政策出台的执行细则来看，银行方面并无真正对房地产市场“惜贷”的意愿。

　　例如，各银行将“有一套公积金贷款购房”的二套房投资者从调控政策范围中剥离出来；而甄别公积金贷款的前提是各家银行的征信系统和各地公积金中心数据系统对接。各家银行的上级监管部门是央行和银监会，各地公积金中心的上级主管部门是建设部。眼下各地公积金中心的数据和系统并不统一，和各家银行的数据对接更需要高层行政部门间的协调甚至靠行政命令强力执行，推行成本之大，足以造成对9.27政策的阻碍。同时，在各家商业银行为自身业绩考虑，一步一步地抵消着央行和银监会的二套房政策下，
房价一月便降下一两千，恐怕只能是个案。

　　那么银监会的“控制贷款”之说又做何解？

　　说出来也许令人泄气。自2003年房价走强，尤其是2005年固定资产投资过热大势难改以来，几乎每到第三季度统计数据公布之后，有关部门都会以内部通知的方式严令各家银行收紧银根，压缩放贷规模。为什么这么做？因为每年央行都会对全年贷款额度做一个计划，而这两三年，几乎每到三季度结束，各家银行就早已将年初央行的贷款计划额度用完，甚至大规模“超贷”。

　　有心者不妨去央行的网站看一下2007年前三季度货币政策执行报告，从一季度开始，商业银行贷款增速就已较上一年大大增加，到了10月份，人民币各项贷款增加3.5万亿元(2006年人民币新增贷款为3.18万亿元)。不仅早已达到央行年初设定的贷款目标，而且早超过了年初所要求的“只增长 15%”的目标增速。这意味着，如果还想让明年初出来的2007年全年货币执行政策统计不至于在贷款一项上“超贷太多”，那么各家银行就必须在第四季度里勒紧腰带，把住银根，起码让放贷增速降下来。如此，明年出炉的2007年四季度统计才能“看上去”好看一些，才能得出能让各方倍感安慰的“在金融宏观调控措施的综合作用下，货币信贷过快增长势头有所缓解，信贷结构进一步优化”的结论。待2007年结束，2008年新的计划贷款额度下来之后，各家银行又将开始新一轮“放贷冲动”，地产商拿不到贷款的局面也将迅速扭转，房价走势可想而知。

　　行文至此，看到某门户网站上“广州部分楼价‘雪崩’”的新闻跟帖已经超过了500条，不由得想发自内心地提醒广东的朋友，假装欢呼可以，千万记得准备冬储商品房啊。

meng-h

万科11月销售40.7万平方米 销售金额42.3亿
http://www.sina.com.cn 2007年12月03日 21:38 全景网

万科11月销售40.7万平方米销售金额42.3亿

　　全景网12月3日讯 万科A（000002）公布十一月份销售及近期新增开发项目情况简报，公告显示，2007年11月份万科Ａ实现销售面积40.7万平方米，销售金额42.3亿元。2007年1至11月公司累计销售面积达537.0万平方米，销售金额合计461.9亿元。

　　万科同时声明，鉴于销售过程中存在各种不确定性，月度的销售数据与定期报告披露的数据可能存在差异，因此相关统计数据仅作为阶段性数据供投资者参考。

　　此外，十月份销售简报披露以来，公司新获得开发项目3个，情况如下：

　　1．公司以11.85亿元竞得通过挂牌方式公开出让的无锡蔬菜研究所项目，该项目位于无锡市新区商贸区，冷渎港南侧，长江北路以西。项目净占地面积12.2万平方米，容积率2.4，计容积率建筑面积29.5万平方米。万科拥有该项目55%的权益。

　　2．公司以7.7亿元竞得通过公开拍卖方式出让的成都锦江沙河堡79亩项目，该项目位于成都市锦江区沙河堡，老成渝路北侧。项目总占地面积8.0万平方米，净占地面积5.3万平方米，容积率3.75，计容积率建筑面积19.8万平方米。万科拥有该项目70%的权益。

　　3．上海铜山街项目有关情况请参见公司于11月24日发布的“关于获取上海铜山街项目的公告”。

meng-h

维赛特财经提供（仅供参考，风险自担）

万科B：土地“净身出嫁”走向透明化

    ■证券时报
    由国土资源部,财政部,中国人民银行联合发布的《土地储备管理办法》在房地
产行业引起较大反响.业内人士认为,《办法》的实施意味着将来提供给市场的都将
是产权清晰,配套完善,土地平整的"熟地",房地产开发商拿到土地就可以进行建设,
不需要进行前期的土地平整等开发,从而缩短土地形成房地产有效供应的建设周期,
有效防止闲置,囤积土地等行为的发生.
    净身出嫁
    国信证券地产分析师方焱对证券时报记者说："办法的出台, 强调土地的出让要
符合三通一平,净身出嫁,这为那些通过公开途径拿地的开发商阳光拿地提供了透明
化操作的可能."
    据记者了解, 以前很多土地由于是生地,道路,供水,供电,土地平整等基础设施
建设没有完成就转让给开发商,一些开发商往往在拿出土地出让金后,自己负责三通
一平,然后再从政府出让方拿回提前预支的部分出让金作为对前期工程的补偿,比如
典型的就是近期闹得沸沸扬扬的碧桂园零地价拿地事件.
    方焱表示,新举措将对像碧桂园这类地产发展商产生负面影响,碧桂园以低成本
获得大量土地,并长时间囤积,等候土地升值;这类商业模式将变得难以为继.同时像
万科B(200002)这样拥有恰当的营运模式, 手中持有现金,并保持高资产周转率的地
产发展商将受惠.
    深圳房地产研究中心主任王锋博士对证券时报记者说,今后,有了土地储备计划
, 土地的一级开发进度就有了保障,可以促进土地供应计划足量完成,从而最终加大
楼市有效供应,对缓解目前供需矛盾造成的房价猛涨也会有帮助.
    狙击囤地
    深圳房地产独立观察家王鸿儒则对本报记者表示, 新土地储备政策的出台主要
是为了打击囤地.
    土地储备机构可以通过加快前期开发速度,使政府手中的"净地"多起来,使更多
的土地具备用地条件,从而缩短土地形成房地产有效供应的建设周期,有效防止闲置
,囤积土地等行为发生.
    而与此相呼应的是, 由北京师范大学金融研究中心撰写的《中国房地产土地囤
积及资金沉淀评估报告》估测,到2007年底,房地产开发商囤地约10亿平方米,同时,
银行体系每向房地产行业注入4元资金,就约有1元被沉淀在土地上.
    报告主要撰写人,北师大金融中心主任钟伟认为, 到2007年底,开发商通过规范
渠道的囤地规模约为8亿平方米,规范和非规范囤地约为10亿平方米.在2002年~2006
年间,山东,江苏,浙江和四川省的土地囤积最多的省份,分别占近五年全国土地囤积
总量的8.9%,8.8%,7.7%和7.7%.
    钟伟在报告中表示,开发商目前的囤地规模大约可支持开发商静态开发4年或者
动态开发3年,即可支撑一个完整的开发周期.
    "这将更加完善现有的土地招拍挂出让方式, 操作也将更透明化,开发商囤地将
要付出更高的运作成本, 这是一种进步."英联国际(深圳)不动产顾问公司董事长郭
建波报总结到.

meng-h

兴业证券分析师指出，万科A目前股价不到08年26倍PE，维持对公司"强烈推荐"的评级。
    在持续的偏空政策以及紧缩的银行贷款双重压力下，公司11月的销售额数据仍然保持强劲的增长态势，并且月度销售单价首次突破1万元，达到10393元每平米，这足以表明目前的一手房市场整体销售形势依然较好。以最新的上海11月新房成交数据为例，住宅成交面积仍然在200万平米以上，同比增长16.3%；与此同时，取得预售许可证的在售住宅面积仅约为514万平米，市中心的个别区域可售住宅套数仅为两位数。
    最近公布的经济适用房政策可能会在短期内使得购房者形成一定的观望气氛，但由于经济适用房在户型、购买人户籍、收入水平等方面的限制，使得中等收入家庭很难被纳入保障体系，经济适用房并不会实质分流市场对商品住宅的需求。
    在土地拓展方面，公司仍然保持稳健的步伐，11月新增土地储备略快于上月。公司依然采取灵活的方式获取项目，三个项目中挂牌、拍卖、股权收购各一个。公司适度的土地储备扩张速度和多样化的获取方式有效降低了可能面临的市场风险。

meng-h

《维赛特财经》提供（仅供参考,据此入市,风险自担）

    房地产市场出现局部观望,房价涨幅将放缓

    ■中国证券报
    10月份开始一二线城市房价基本维持高位, 但因政策调控,房价涨幅短期过快等
方面原因,销售上购房者出现程度不一的观望.前期房价涨幅过快,投资需求比重较高
的深圳和广州地区销售量明显下降.
    不过,因人口红利和真实消费需求持续存在,经济持续景气及其财富效应,我们预
计房价不会下跌,但全国住宅房价涨幅将有所放缓.
    珠三角成交量显著下降
    根据供求关系和前期房价,销售量涨幅,预计以北京为首的环渤海地区,以上海为
首的长三角地区, 武汉,西安,沈阳,天津,福州,苏州等二线核心城市房价和销售量将
保持上涨.预计深圳,广州部分城区,珠海等城市因观望气氛而导致的销售量下降将维
持一到两个季度的时间.
    上海10月以后每周销售面积相比高峰时期下降较少, 基本维持在日均800套的平
均水平,成交价格有所下滑,从最高时期的每平方米1万多元下降到近期的8000多元 .
北京10月以后一手房住宅继续保持每周3000套以上的销售旺盛态势,成交面积40万平
方米左右,房价稳中有升.
    广州8月以后一手住宅房价整体上维持在每平方米11000元左右,近期也并没有出
现下降.但成交量从最高时候的每周1500套以上下降到目前的700套左右,市场出现了
较为明显的观望气氛.深圳9月开始一手住宅成交量开始下降,从最高时期的每周1000
套,10万平方米以上面积下降到目前的500套,4万平方米,观望气氛严重. 但一手住宅
成交价维持在14000元,基本没有下跌.
    行业综合景气持续抬升
    10月国房综合景气指数为105.74,为2004年下半年以来的新高.其中,销售价格指
数表现最好,为107. 31,创2006年8月以来的新高.10月末全国商品房空置指数110.7,
同比下降3.9%.其中,空置商品住宅5794万平方米,下降13.3%.
    土地开发和施工面积维持平稳. 总体上行业景气得到维持并正持续上升,预计行
业综合景气将继续维持.
    10月房地产开发投资增长31.4%,稳中有升,继续小幅领先于城镇固定资产投资增
速.今年前10个月房地产开发投资累计完成1.92万亿元,接近2006年全年水平,而今年
前10个月商品房销售额累计实现2.13万亿元,同比增长51.5%,超过去年全年水平.
    在中央政府转变调控思路, 加强包括经济适用房,廉租房和配套商品房在内的保
障性住房开发建设后,经济适用房投资增速急剧上升,从高负增长变为高正增长.目前
经济适用房投资总额6.18亿元,占住宅和商品房投资额的比例不到5%,虽然增速很快,
但总额较低.
    行业销售和投资对比说明楼市供不应求整体趋势没有根本改变,经济适用房等保
障性住房投资增加因总额相对较低对房价和需求冲击不大.
    住宅价格涨幅将放缓
    因需求显著上升,2007年前10个月房价快速上涨. 2006年1月到2007年4月全国房
屋销售价格指数基本在105.5波动,5月后持续上升,10月达到109.5,接近2004/2005年
的高点.房价快速上涨促进了商品房销售额的快速上涨,前10个月销售额增长超过50%
.2006年,2007年的房价和销售额上涨将为一二线主流房地产公司未来2-3年的业绩高
增长打下坚实基础.
    分类看,住宅和商业用房价格相对比较稳定,办公楼价格波动较大.最近一年多以
来住宅价格涨幅加快,办公楼和商业用房价格涨幅放慢. 因办公楼和商业用房投资增
速放慢, 同时国内经济景气而推动的办公楼和商业用房需求将持续缓慢上涨,所以预
计办公楼和商业用房价格有望获得更好的上涨表现.
    调控提高行业集中度
    近期和未来一段时 间政府调控政策主要集中在商品房供应结构和闲置土地清理
上,供应结构调整是2005年,2006年新老国八条的主要调控精神,内容包括保证保障性
住房供给,保证90平米以下的中小户型供给,该政策有利于调整产品供应结构,对行业
需求并无负面冲击.
    据了解, 大部分上市公司的土地储备都处于连续滚动开发状态,很少有闲置开发
的项目.而且,在万科等行业龙头的带动下,目前上市公司出现了项目开发加速的行业
趋势,闲置土地则更少. 绝大部分闲置土地在非上市的小开发商,项目公司手上,而目
前土地, 资金紧缩的宏观调控导致行业门槛提高,将有利于这部分闲置土地通过兼并
收购转移到优势上市公司手中. 从今年看,一线的万科A,二线的名流置业在土地资源
的行业整合上表现良好.
    对于物业税, 我们认为,因为涉及税基,税率,征税对象,征税依据,商品房存量和
增量, 物权等是否要评估,由谁评估等众多方面和环节,出台的概率和时间很难判断,
目前我们倾向于认为出台物业税的概率不大.
    2006年全年, 2007年前三季度楼市房价和销售量的良好表现,使得一二线龙头上
市公司未来两到三年业绩保持45%以上的高增长基本有了可靠保证.
    近期一二线龙头公司股价从最高点普遍下调30%以上,我们认为,由于行业景气的
大趋势不会改变,房价和需求量上升趋势不变,行业集中度提高将使龙头公司受益,所
以维持对房地产行业的推荐,一二线龙头公司的投资价值不变.

花开声音

谢谢楼主的资料，我也在关注万科。:)

dethplg

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meng-h

调控加力地产股逆市而上 业绩还能坚挺否
http://www.sina.com.cn 2007年12月10日 13:47 中国经营报

　　来源：中国经营报 作者：龙飞

　　明年货币政策从紧，正处于风雨飘摇的房地产股似乎提前感受到几分腥风血雨。11月，招商地产(000024)下跌超过40%；中粮地产(000031)下跌接近30%；行业龙头万科(000002)也下跌接近20%。在香港上市的内地房地产股也未能幸免，普遍遭受20%~30%的下跌。

　　进入12月，地产板块开始重新上行，众多机构也不惜笔墨大力推荐。上市地产企业前途依旧光明？抑或宏调导致房地产行业基本面转坏，此波抬头仅为短暂行情？

　　高压之下加速并购

　　
国土资源部近日出台了一系列具体措施，准备掀起一轮土地风暴，打击开发商囤地行为。然而就在这场风暴即将刮起之时，却不断有上市房企宣布圈地成功。

　　2007年12月4日，招商地产以12.2亿元竞得重庆市24万平方米土地；同一日，金融街(000402)宣布通过招标以8.35亿元获得北京市朝阳区2.6万平方米的土地；而此前一天，万通地产(600246)刚刚以5.68亿元的价格拍下了杭州市1.75万平方米的土地。

　　各大上市公司除了积极参与土地一级市场竞购，还不遗余力地在二级市场辗转腾挪。“每次调控都是机会。”一位上市房企负责珠三角区域的高层告诉记者，仅在广州，他们就正与三个项目洽谈合作并购事宜。

　　万科集团总经理郁亮也认为这是个机会。他表示，今后万科将更注重存量土地的获取，通过并购、合作等方式，将自身开发效率优势、资金优势与社会中尚未有效利用的存量土地资源结合起来。“一方面充分扩大万科项目获取空间，为公司快速增长提供风险更低、操作更灵活的外部路径；另一方面也能提高土地开发效率”。11月23日万科公告，通过并购在上海获得一个价值33亿元的项目。

　　高盛的研究报告表示，政府加大调控一方面可能导致行业景气度下降，另一方面也可能带来行业整合，甚至为部分上市公司带来增值效应。

　　资金压力依然沉重

　　尽管不少房企逆势而动加紧储地，但面临的资金压力不容小视。

　　从现有的调控措施看，可以肯定的是，明年银行对开发商的贷款将更加严格，如果管理层在资本市场再融资上也设定一定障碍，开发商将不得不面对巨大的资金压力。

　　北京师范大学金融研究中心报告估测，到2007年年底，开发商已储备了约10亿平方米的土地，足够开发3到4年。大量土地囤积背后，开发商每年为囤地付出的资金成本高达1800亿至2000亿元；另一方面，房地产上市企业资产负债率已高达70%~80%，而相比之下，香港上市房企资产负债率仅为 30%。尽管内地楼市处于高速发展期，但过于激进的扩张也可能令企业发展陷入困境。

　　标准普尔近期报告指出，内地房地产行业面临最大的风险是政策，但众多地产公司在区域以及土地规模上的急速扩张，也会带来很高的管理风险，如果这种增长以高负债为代价，更将给公司财政带来很大压力。

　　11月上旬，碧桂园(2007.HK)及雅居乐地产(3383.HK)宣布面向国外机构投资者分别发债15亿美元及4亿美元，不久，由于市场状况转坏，碧桂园将发债规模减至10亿美元，然而这并未使市场反响改观，最后被迫延迟。雅居乐则还在坚持运作。

　　上市地产企业为何要大笔举债？“政府开始严查囤地开发商，这些公司必须使手中的土地动起来。”商务部市场运行调控专家洪涛表示。以碧桂园为例，由于此前积极扩张，碧桂园公告的土地储备高达4500万平方米，需要大量资金运作项目。尽管今年8月与农行签订了近50亿元的银企合作协议，但碧桂园资金压力依旧沉重。

　　业绩还能坚挺否

　　“宏调的影响显而易见。”贝高投资高级分析师李峰表示，一系列的调控措施使脱缰野马般上涨的楼价有所回落，各地房地产市场都进入观望期，其中影响最大的要属深圳地区。相应地，在这波行情中，资源集中在深圳地区地产上市公司下跌也最为明显。

　　数据显示，在收紧房贷、物业税即将在深圳试点等一系列宏调措施的合力作用下，深圳房地产市场开始进入调整期，一二手成交量急剧下跌，楼价出现明显回落。10月地产中介全行业亏损，近期更不断传出中介倒闭、裁员自保的消息，这之前令稳坐钓鱼台的开发商也不得不调整销售策略，11月，深圳开盘新项目大都采取低开策略，部分楼盘开价甚至低于区域二手楼宇。

　　但李峰表示，即使短期内销售出现麻烦，也不会影响上市公司本年度业绩，因为本年度利润大多已经通过预售实现。他同时认为，深圳楼市波动仅为短期现象，楼价调整空间不会太大。“深圳未来楼市供给有进一步下降趋势。”他分析，2006年和2007年中期住宅施工和开工面积以及土地开发面积是决定未来供给的基础，深圳上述指标已经连续三年负增长，尤其是2007年中期土地开发面积同比下降了43.4%，落后全国平均水平51个百分点，深圳仍将是未来供给最为短缺的城市之一。

　　国际研究机构对内地房地产业前景同样抱有信心。高盛最新的报告对内地地产股维持买入建议。高盛称，目前房地产
股票价格已经低于他们明年净资产值预期，折扣幅度在3%至46%之间，目前市场对房地产企业的价值估计已经接近甚至低于历史低点。报告认为，政策紧缩的风险已经完全反映在目前房地产股票的价格当中。

dethplg

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王石：2009年万科就不在有毛坯房
http://www.sina.com.cn 2007年12月08日 16:32 新浪财经

　　2007年12月8日，由商业传媒机构21世纪报系旗下《21世纪经济报道》、《21世纪商业评论》发起主办的“第四届中国最佳企业公民评选”在北京举行颁奖典礼。新浪财经独家网络支持本次会议。以下为万科企业股份有限公司董事会主席王石先生来给大家做演讲。

　　王石：我演讲的主题叫《绿色当然、精细致远》。与会的各位都知道，我是有一个登山的习惯，这几年完成了登七大洲的高峰又穿越南极到北极点，给我印象最深刻的，却是登的第一座山峰乞力马扎罗，这个是我登山的照片。但是上面却没有雪，所以全球变暖的问题，是发达国家的问题也是发展中国家的问题，这个都是我们所要面对的，我们作为这样一个行业也是无法回避的。

　　那么万科在行业上有三个标准：一个对毛坯房的二次
装修；第二传统施工方法，在建造过程中产生的能耗浪费。第三住宅使用过程中能耗浪费。这个是我们按照2007年公布的数字，光装修垃圾就上千万吨的，具体数字我就不展开了。

　　简而言之，就是如何来对应全球变暖，作为行业上、作为建筑行业、作为
房地产发展行业来讲是义不容辞的。那我们来看万科怎么做？我们当然在做我们提供给消费者的住宅上，我们要在使用当中，让它是生态型、环保型的。但是我们觉得对建造方法上应该要发生颠覆性的改变，这个也就像刚才王教授讲的，企业公民是引进的，不是我们创造的，住宅产业化也不是我们创造的，也是引进的。

　　如果进行工业化之后带来的节约的好处，为此万科是不遗余力，我们装修今年，我们不在有毛坯房，直接交给用户的就是带着铺盖就可以进去住了。2009年万科就没有毛坯房了。

　　那么节约能耗就是相当于45.2万吨标准煤、11.3亿度电量、节约用水10170万立方、减少混凝土消耗，就相当于2.5万户90平米住宅的混凝土用量。节约钢材就相当于6.78万吨，减少木材消耗是45.2万立方。

　　咱们这次的论坛的大会主席白教授注意到这一点，我注意到了你们在对应全球变暖上的一些新的说法了，这个就是我们的《万科企业社会责任绿皮书暨 2007年企业公民报告》，那么这个报告我这里就不展开了。但是我想用一句话结束我的演讲，就是彼得·德鲁克说的一句话：我们大大地高估了自己一年以后能够做到的事，但却大大低估了五年以后自己可能做到的事。谢谢各位！

meng-h

为了让位中国建筑工程总公司(简称中建总)整体上市,中国海外发展有限公司(简称中海外,0688.HK)暂停A股的回归,并且完成旗下基建业务的分拆,作价4亿港元,转让给中国建筑国际集团有限公司(简称中国建筑,3311.HK),至此,中海外业务整合基本结束。

　　12月10日,业务结构已经非常清晰的,主营业务以房地产为主的中海外晋级"香港恒生指数成份股"。这是继建设银行、中石化、中国银行、工商银行、中国人寿两家公司、交通银行、中国石油和中国神华之后,中海外作为第十只中资成分股,进入恒生指数成份股。

　　4亿港元完成转让基建业务

　　11月7日,中海外将旗下全资子公司中国海外基建控股公司的全部债权债务以4亿港币出售给中国建筑,剥离其基建业务,这是继两年前剥离其属下建筑业后的再一次清晰主业。经过两次剥离,中海外的主营业务便来自于合并持股90%,主要从事大陆房地产投资开发的中海地产。

　　中海外的股东构成为:中海集团控股50.98%,J.P. Morgan持股6.02%,HSBC Asset Management持股5.13%。

　　中海集团的大股东是中建总,最早以承建、基建业务为主营业务,中海外是其在香港上市的融资平台。由于承建基建业务毛利率太低,徘徊在6%左右,净利润仅有1%左右。1984年左右,中建总果断转型,进入房地产业务。

　　多年以来中海集团一直在厘清其三条业务主线:房地产、建筑、基建投资,2005年7月中国建筑成功上市。

　　基建业务在中海外中所占份额并不大,每年大约有2亿港元的稳定营业额贡献给上市公司,并且一直呈现下降趋势。"2005年,我们就打算将基建业务也分拆上市,但是由于财务和经营上的原因没有实现,但我们一直都在努力。"中海集团副总裁、中海地产总经理郝建民曾经作出这样的解释。

　　中海集团最终没有选择分拆上市,而是选择并入中国建筑。中国建筑在香港主要从事楼宇建筑及民用土木工程,中海集团有限公司目前持有中国建筑62.89%的股权。研究员分析,此举是为了为中建总在A股IPO铺路。

　　经此两次剥离,中海集团的业务平台已明晰:中海外成为中海集团房地产业务发展平台。

　　中海集团方面表示,中海外未来业务策略是专注于房地产发展,而当前基建业务变现是一个机会,并可以出售基建业务来投资其他房地产项目,中海外主营业务专一化将有利于其更大力度的扩张。

　　此说法很快得到验证,在中海发展剥离基建业务后的两天,11月9日,中海发展再次与中国建筑签订合作协议,双方成立合资公司,以运营中海发展在重庆、珠海的房地产项目,其中中海发展持股90%,中国建筑持股10%。

　　目前中海外在香港、澳门和中国内地19个城市拥有土地储备面积2050万平方米,计划未来四至五年总投资额超过1000亿港元。

　　和万科走出多元化一样,中海集团最终也走向了专业化。

　　"在香港,每15人中就有1个人住在中海建设的房子里," 中海外战略发展部总经理林叶博士表示,"我们和万科是不相上下的,我们的盈利能力不低于他。"

　　林叶的判断基于高盛给出的中海外的盈利预测:2007年盈利为45-50亿港元,2008年为60-70亿元;2009年达到或者超过100亿元的盈利预测。而研究机构给出的万科的盈利预测与此大体相当。

　　每股盈利大增

　　可以说在香港上市,项目在大陆,使中海集团拥有了两个市场的融资能力。

　　1992年,作为第一家以香港本地业务直接上市的中资企业,中海外在香港联合交易所挂牌上市即获得了99倍认购,冻结资金758亿港元,创下当时的历史纪录。而正是香港资本市场的打磨,使中海外形成了稳健的经营策略。

　　在万科2006年年报以及2007年中报中,资产负债的比率都已经超过了万科总经理郁亮反复强调的65%以上,甚至在71%左右的时候,这是在市场高温的时候,企业都降低了风险价格的普遍表现。

　　根据中国人民银行以及国家统计局的资料显示,从2003年以来,行业的平均资产负债率已经抛开了60%的安全警戒,站到了70%以上,甚至80%。高额负债中,55%以上是银行贷款。

　　中海集团并没站在潮头,而是保持了稳健的财务结构。2004-2006年的资产负债率分别为:44%、43%和58%,远远低于行业平均水平。

　　稳健的财务控制并非有意抑制发展,或者放弃当前国内房地产发展的重大机遇。近几年,中海地产的销售业绩持续平稳增长, 2004-2006年的净利润领先于国内所有的房地产企业,分别为10.7亿港元、15.3亿港元和23.7亿港元,2001年至2006年,中海集团实现净利润复合增长达到41.5%。今年上半年,中海地产的净利润持续高速增长,截止到2007年6月30日,中海净利润达到13.7亿港元,比去年同期增长60.2%。2004—2007年,每股盈利在这四年中翻了3倍。

　　均衡的土地储备

　　财务的稳健,增加中海外抵抗金融风险的能力,而土地储备的均衡,也增加了其对房地产市场系统风险的抵抗能力。

　　截至2007年9月,中海地产拥有土地储备2050万平方米,可用于未来4-5年的开发。中海认为,"一些城市会出现不同程度的波动和调整,个别城市会局部过热,分散利润分布,可以有效地控制和平衡市场周期性风险。"

　　2007年,中海地产进一步完成全国性战略布局。中海地产先后进入珠海、青岛、大连、沈阳、天津5座城市,内地地产公司从06年的14家增至 19家,成为新进城市最多的一年。截至7月底,中海2007年在香港和内地共新购土地14幅,分布于苏州、成都、青岛、珠海、宁波、长春、大连等主流城市,新增可建楼面面积约385万平方米;8月以来,又在沈阳、重庆、天津成功获地,进一步完善了以港澳地区、长三角、珠三角、环渤海经济圈为重点,以内地的中心城市为点状支持的全国性战略布局。

　　中海地产表示,未来2-3年内将继续集中精力和资源加强内地房地产业务拓展。截至10月底,中海地产2007年全国利润来源区域分布为珠三角34.4%;长三角23.5%;环渤海3.6%;东北11.6%;西部26.8%。

　　一个明显的趋势是,中海地产在东北和环渤海湾区域的业绩贡献比例将会不断加强,"目前销售面积和销售金额比例分布较低的东北和环渤海区域为公司目前新兴布局区域。2007年新进驻的五大城市中,包括青岛、大连、沈阳、天津在内的四座城市均隶属于该区域"。

meng-h

新浪房产
               

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王石获选最具影响力企业领袖终身成就奖(图)
http://bj.house.sina.com.cn 2007年12月10日15:10  新浪房产
王石获选最具影响力企业领袖终身成就奖(图)

图为王石获选最具影响力企业领袖终身成就奖
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　　新浪房产讯 12月9日，由中国企业家杂志社主办的“2007年中国企业家年会暨年度最具影响力的25位企业领袖颁奖盛典”在北京举行，万科企业股份有限公司董事会主席王石在连续四次入围25人名单后，最终获得“终身成就奖”，据了解，该奖项代表了本次年会的最高荣誉。之前曾获得该奖项的知名企业家包括：张瑞敏、柳传志、任正非等。

　　“2007年度最具影响力的25位企业领袖排行榜”主要考察企业领袖的影响力。并将“影响力”定义为“拥有可以影响产业、资本市场、社会以及他人的能力”，这其中包括候选人所在企业的影响力以及个人的影响力。按照8个具体的指标进行评审，分别是：资本市场影响力、国际化影响力、社会责任感、创新力、公众影响力、产业影响力、领导力、前瞻性。

　　在这次年会举行的“构建企业绿色竞争力”圆桌论坛上，王石分享了万科在企业公民建设上的经验，他提到，万科在2006年就设立了企业公民的专项资金，2007年成立企业公民办公室，发布了首份立足现在，面向未来的企业公民绿皮书，从环境、经营及社会三个维度思考与实践万科的企业公民行为。王石还提到了万科正全力推进的住宅产业化建设，按照万科目标，实现工业化后，能大大减少施工能耗、用水量、混凝土、钢材、木材等损耗，减少施工及装修垃圾的排放量。用一句话来概括就是“核心竞争力 + 社会责任 = 万科住宅产业化”。

　　当天的论坛活动结束之后，王石还参加了“绿色公司，全球公民——企业家绿色倡议活动”。

　　同时，万科集团总裁郁亮也参加了本次企业家年会，并在房地产的“资本时代”的论坛上参与了讨论。

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冯仑：集中与转型是趋势 地产小企业应寻找缝隙市场

    * http://www.jrj.com　 2007年12月09日 17:45　 金融界网站
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冯仑

万通集团董事局主席 冯仑（图片来源：金融界网站）

　　金融界网站12月9日讯 万通集团董事局主席冯仑今日表示，房地产业的趋势是集中和转型，对于中小企业来说，要生存应当寻找缝隙市场。 　　

　　在出席“2007(第六届)中国企业领袖年会”时，冯仑表示，最近两年，房地产业最重要的特征是四个字：集中和转型。 　　

　　冯仑表示，集中体现在三个方面。一是向大公司、好公司、上市公司集中，“最近万科对市场占有率已经到了2%，比前几年有一个比较大的增加。另外现在资本市场的融资也支持了刚才我说的判断，最近几年包括保利上市，中信也在计划上，还有很多大企业上市，规模越来越集中，行业也能看到集中度。” 　　

　　第二表现在向国企集中。“从A股看，前十名不会有民营企业了，主要是国企或者万科这种混合经济。” 　　

　　第三是向发达地区集中。“这个行业市场包括前十位、前二十位大部分都在发达地区，营业额、客户主要都在发达地区，集中度非常高。” 　　

　　他认为，面对转型，不同企业有不同选择，相对来说有规模的企业无非在战略上做一个选择，因为这样的集中，资源配置就会出现问题。 　　

　　他表示，目前稍微大一点的公司大概有三种战略，第一种是单一产品全国化复制，快速成长、产业化经营。单一产品就是住宅，在住宅中万科还要集中，主流产品60、70%产业化，这样可以快速成为全球最大的公司。 　　

　　第二种战略是多地区、多产品多样化的产品公司，“包括富力、合生等。” 　　

　　第三种是区域集中，适度的产品多样化，“像万通这样一些公司。” 　　

　　他表示，这三种不同战略，无非是地产企业在资源有限的情况下做出的不同选择。 　　

　　另外一个趋势是，进入资本时代，房地产企业都想办法上市，通过不动产金融创新、跟社保、保险等等不断扩张，而不仅仅依赖于银行。 　　

　　针对中小房地产企业，冯仑表示，作为小企业也有两种办法在转型当中求生存。第一是找缝隙市场，也就是大公司不做的。 　　

　　“比如八宝山的灵堂，就那么点地方，一个铁床，收费非常高，也不缺需求，小企业完全可以在全国城市复制过去，”他举例说，“这种缝隙市场遍布全国，万科(这些大公司)都不会跟你竞争的。” 　　

　　他表示，小公司在集中呼转型时代求生存的另外一个办法是，逐步地在一个区域市场跟大公司服务。“比如我们现在也开始转型跟大公司结合，在区域上有很大的优势，做成战略合作，也有很大的生存空间。” 　　

　　“集中和转型将会是房地产最主要的趋势，所以每个公司制定不同的战略就可以了，至于原来做什么不用管它，”冯仑说。

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冯仑：未婚女青年推动房价上涨 政府需求统计有缺口

    * http://www.jrj.com　 2007年12月09日 17:44　 金融界网站
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　　金融界网站12月9日讯 万通集团董事局主席冯仑今日以“未婚女青年推动房价上涨”的形象比喻说明，房地产价格的上涨来自需求的推动，政府对房地产需求的统计较真实需求至少存在一半缺口。

　　在出席“2007(第六届)中国企业领袖年会”时，冯仑表示，“现在有一个现象，未婚女青年推动房价上涨，这是统计局没有统计进去的。”

　　他认为，现在房价上涨跟需求有很大的关系，需求至少少算了50%。

　　“如果政府说有100个人要买房，实际要买房至少有150个。”冯仑说，“我做过很多随机的调查，不完全统计，年轻女孩没有房子嫁不嫁，90%的女性没有房子是不嫁的，待嫁的年龄25岁到30岁，把买方的年龄大大提前了。”

　　“另外现在是独生子女，这些女性也是独生子女，最后6个人凑首付，两个人供房贷，是中国目前的现实，所以给待娶的男孩子压力非常大。几个小姑娘说最低最低男孩要有首付能力。”冯仑说。

　　他认为，这一现象意味着提高首付的支付标准会造成更多人找不到对象，而适婚人群有话语权，“所以给市场感觉巨大的不满。”

　　“如果说我们假定政府强制规定35岁才能买房，这个问题就解决了，25岁要买房，在全世界都很难，而按照25岁收入的统计，他们是买不起房的，”冯仑说。

　　他补充说，中国人的财产关系不是以个人为单位做理财的，而是以家庭甚至家族为单位。“一个家族挣钱买房，至少买3到5套，给你老娘买了，能不给丈母娘买么？”

　　他认为，这种情况下，不少人在(收入)统计上都是买不起房的，但事实上都买了。这些情况都是统计局报表上不统计的。

　　“我们要看中国社会的情况以及我们的文化、传统，以及当年计划经济的政策造成今天的需求结构，而不是按统计数据看，”冯仑总结说，“真实需求比统计数据至少多一半。”