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发表于 2008-4-4 01:56
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地价股价对赌面临崩裂 开发商难逃资金寒流
http://bj.house.sina.com.cn 2008年04月03日07:41 中国证券网—上海证券报
市场就是这样残酷。
去年九月，时值内地房地产企业IPO与定向增发风起云涌之际，上海证券报独家预言资本市场的“地价股价对赌”风险与调控不当可能出现的“硬着陆”危机。不过短短半年，风险已现，压力骤增。
万得统计最新统计显示，今年前三个月，鲜有房地产企业实现增发。在港上市的40家大型内地(包括有内地业务的)房地产股市值平均缩水30%，其中包括绿城中国、合生创展、合景泰富、雅居乐等知名公司在内，市值缩水幅度更超过40%。
与此同时，土地储备短期内连涨8倍、高居房地产企业前列的恒大地产(企业专区,旗下楼盘)未能靠着土地顺风顺水，临阵宣告香港IPO推迟。更有标志意义的信息是，上海证券报获悉，恒大为解资金压力，布局了一个超过500亿元的年度销售计划，并已开始部分项目的七折销售战略。500亿，等于碧桂园(企业专区,旗下楼盘)、保利、中海三家地产巨头去年全年销售额的总和。能否实现？市场不得而知。
“境内外IPO融资途径突然收窄，国内银行开发贷款几乎叫停，开发商们正遭遇前所未有的资金寒冬，或抛盘套现，或寻觅合作伙伴，或卖项目走人，出路无它。谁是下一个顺驰，这是市场正在思考的问题。”一位资深香港市场投资分析师表示。
上海证券报的独家调查更是显示，在“地价股价对赌”格局面临重压可能崩裂的敏感时期，三种迹象确实已经浮出水面……⊙本报记者 薛明
困局
成也土地，败也土地
目前恒大地产集团土地储备大涨，达到4580万平方米。根据宏观调控对房地产企业不得囤地的要求，这些土地储备根据测算至少要以每年800万平方米速度进行开发。恒大去年底初步规划今年规划销售额甚至高达500亿元，这一数字等于碧桂园、保利、中海三家地产巨头去年全年的销售额的总和。即便都打七折，能不能顺利把房子卖出去？这是个挑战。
“地价股价对赌”面临崩裂的可能！引发市场这一警觉的是近期的恒大IPO推迟事件。
“很多人在关注恒大融资的进展，因为这是中国楼市与股市的风向标性事件。”SOHO中国(企业专区,旗下楼盘)董事长潘石屹(潘石屹博客|潘石屹新闻)称。
恒大IPO，一个以地价博股价，再期望以股市资金还债、买地的典型代表。这一推迟事件的背后，掀开了开发商融资寒冬的冰山一角。
据报道，2006年时，偏居于广州一隅的恒大土地储备仅为不足600万平方米。2006年11月，恒大开始谋划海外上市，看好了土地储备决定融资规模的规律，恒大掌门人许家印大举举债拿地。2007年一年，市场屡传恒大高价拿地甚至勇夺“地王”的消息，致使公司土地储备连涨8倍，达到4580万平方米，33个项目分布在全国19个大中城市，恒大一跃成为继碧桂园之后的内地“第二地主”。
为实现土地储备的“大跃进”，恒大举债规模也加速扩大。根据恒大地产财务报表，截至今年1月，恒大未偿还银行贷款及其他借款总额超过111亿元，且不包括向机构投资者融得的10亿美元资金。根据恒大招股书，IPO融资53.6%用于支付未付土地出让金及现时项目资金，23.1%用于收购额外土地储备，9.1%用于部分偿还瑞信借取结构担保贷款。
“投资机构与恒大达成了捆绑式的合作，恒大上市决定多方利益，所以也得到了相关投资银行的全力推动。”一位知情人士介绍。据了解，美林、高盛、瑞信担任此次恒大上市联合保荐人。而此前恒大分别有4亿美元和4.3亿美元的境外融资有美林、瑞信的参与。
今年3月12日，恒大正式宣布计划发售29.61亿股份，3月28日正式挂牌，融资最高额为165.76亿港元。当家人许家印距离刷新“中国首富”仅一步之遥。
然而，此次轰轰烈烈的IPO显得生不逢时。消息人士透露，恒大地产招股初期，投资机构并不踊跃。3月17日，恒大发布公告称将招股截止日期延长一天至19日，希望争取更多潜在投资者。但市场无情，恒大随后不得不在临上市一周前宣布推迟IPO。
根据恒大地产公告，其搁置原因是“国际资本市场现时波动和市况不明”。但是，恒大没有获得香港投资者认可的根本原因却要复杂很多。
“与以往IPO主打土地牌不同，这次投资者不认可恒大的最主要原因也是土地储备过多。”国泰君安香港分析师姚饶介绍。
根据分析师不完全测算，目前恒大土地储备4580万平方米，根据宏观调控对房地产企业不得囤地的要求，这些土地储备至少要以每年800万平方米的速度进行开发。以2500元/平方米的建筑成本算，恒大每年的建设成本就约达200亿元。
“如果银行贷款收紧，上市融资搁置，恒大最好的出路就是加快销售。即便每平方米住宅售价卖过1万元/平方米，恒大一年也得卖掉两三百万平方米才行。这是个很大的数量。”上述分析师表示。
这一预言已经得到市场的证实。一边，恒大保荐人们努力转战私募市场，为恒大紧急输血。有消息称，瑞信、高盛和美林将协助恒大尝试通过私人配售股份的方式集资4亿至5亿美元。另一边，恒大在广州的一些楼盘项目开始以七折左右的价格销售。
而接近恒大地产的人士透露，恒大去年底初步规划的今年销售额甚至高达500亿元，这一数字等于碧桂园、保利、中海三家地产巨头去年全年的销售额的总和。为此，恒大从上海请到最大房地产代理企业易居中国，后者刚刚于去年在美国上市，曾在上海屡创“化腐朽为神奇”的营销奇迹。
据了解，易居已经全面接手恒大在广州的楼盘，并提前支付1亿美元的包销保证金。“恒大与很多公司已经形成一损俱损，一荣俱荣之势。”市场人士称。
然而，500亿元的销售额，即便按照单价万元计算，预示着总销售面积大约在500万平方米以上。而500万平方米的销售面积又代表什么呢？据了解，内地第一地产企业万科去年的销售面积是不过613万平方米。“但万科作为行业例外，已经不能和行业普遍情况相类比。”分析师称。而随着宏观调控的深入，房地产企业在今年收获更多交易量已经不容乐观。
即便恒大可以实现500万平方米的销售量，单价能否实现万元仍是未知数。据了解，恒大目前33个项目中，广州及广东其他区域的项目共有7个，其他分布于重庆、西安、成都、武汉等地。
而根据国家发改委公布的今年2月70个大中城市房屋销售价格统计，广州、深圳、武汉、重庆是少数几个房价环比出现下跌的城市区域。有媒体报道称，广州、深圳、武汉纷纷出现跌价30%的楼盘，恒大的项目也位列其中。
据了解，恒大旗下“御景半岛”、“恒大云湖”、“世纪名门”和“金碧领秀国际”项目均传出打折消息，折扣从25%至30%不等，相比楼市最高峰，价格缩水甚至达到40%至50%。
如果单价继续调整，恒大要达到500亿元销售额的目标，需要卖掉更多面积，这无疑是一个巨大的挑战。“这笔账我们算得出，香港的投资经理们也一样算得出。”一位香港分析师称。
危机
会不会有下一个顺驰？
顺驰当年的人员混乱、销售进度和回款流程管理失控等是导致其资金流动性不足的重要因素之一，这些条件，目前遇到困难的地产大鳄并不符合。再加上大型外资投行的力挺，公司渡过难关并非没有可能。哪一个大型房地产企业会成为下一个顺驰？分析师将答案谨慎定为“不确定”。
2006年9月，随着香港路劲基建(企业专区,旗下楼盘)宣布以12.8亿元换取顺驰55%的股权，地产奇人孙宏斌(孙宏斌博客|孙宏斌新闻)一手创立的高储备地产帝国时代宣告结束。彼时，顺驰手中的800万平方米土地被称作“天量”，今天，不少房地产大鳄的土地储备是当年顺驰的5至6倍。
分析师认为，顺驰当年的轰然倒塌主要有几个原因：一是土地储备过多，开发压力大；二是资金链断裂；三是内部管理系统的失控。
专家介绍，在股市泡沫危机来临之际，负债率(即负债占总资产的比率)控制在50%以下，盈利能力在10亿元以上将是地产公司稳健发展的参考指标。根据恒大地产财务报告，截止到2007年9月30日，恒大地产资产负债率达到95%以上。
另据SOHO中国出具的一份研究报告，公司速动比率(即现金及现金等价物占负债的比率)在1：1左右为正常水平。根据公开资料，截至2007年 9月30日，恒大地产现金及现金等价物11.5亿元，未偿还的银行及其它借款总额达到68.27亿元，也就是说，恒大速动还债能力低于1：1的国际正常估值。
而目前包括万科、保利、中粮、合生创展、首创、北辰等众多大型房地产企业的速动率均在0.5：1以下，甚至有的企业仅为0.1：1。也就是说，公司现金只有债务总额的1/10。一旦公司资金链紧张，其财务压力可想而知。
“哪一个大型地产公司会成为下一个顺驰？我们曾经分析过这个问题。”国泰君安香港市场分析师姚饶表示，“但分析师将答案谨慎定为‘不确定’。”
姚饶认为，顺驰当年的人员混乱、销售进度和回款流程管理失控等是导致其资金流动性不足的重要因素之一。这些条件，目前包括恒大等在内的房地产大鳄并不符合。再加上大型外资投行的力挺，公司渡过难关并非没有可能。
“毕竟很多公司手里有大量的优质项目，而根据国际近百年的投资经验，房地产仍然是股票之外最保值的投资手段。尤其是在股市出现泡沫时，投资不动产更是对冲风险的有效工具。大不了恒大将地块项目以原价甚至折价套现走人。”分析人士指出。
求生
抛盘、结盟、走人
今年前三个月，在香港上市的40家大型内地(包括有内地业务的)地产股市值大幅缩水，包括绿城中国、合生创展、合景泰富、雅居乐等在内的知名公司，平均缩水幅度超过40%。而内地地产股也同样遭遇市值平均缩水超过15%。与去年春风得意的大举增发不同，今年前三个月鲜有房地产企业实现增发，去年 IPO和增发的房地产企业中，如今“破发”者不少，且不乏行业龙头。资金压力将成为开发商在2008年的最大难题。
在这一轮房价调整风潮中，广州房价的下降被认为“货真价实”。
一位熟悉广州房地产市场的房地产人士向上海证券报记者透露，目前广州众多中小房地产项目在寻找接盘人。“现在排队等待和万科这样的巨头洽谈收购事宜的企业为数不少，有些甚至愿意打折出让。一些开发项目表面上名称未变，但已经通过内部股份转让的方式引入了新开发商。”该人士称。
一个值得关注的大型项目，是去年9月份由富力地产(企业专区,旗下楼盘)和合景泰富以46亿元拿下的广州猎德村项目，至去年12月，项目又引入香港最大的地产公司新鸿基。虽然两公司对外宣称，引入新鸿基是因为新鸿基有商业地产操作的经验和能力，但业内人士认为，资金压力仍是富力此次引进新鸿基的重要原因之一。
分析人士指出，富力与合景泰富在此地块上的全部成本将接近100亿元，且开发周期较长，加上去年起银行对开发商银根持续紧缩，公司资金压力不小。而富力地产回归A股融资的事宜虽然从去年年初就已经启动，但目前为止还是没有通过核准。
恒大的“重压”项目也为数不少。今年1月，恒大以41亿元拿下广州员村地块，刷新广州“地王”，项目折合楼面地价13016元/平方米。而根据合同规定，恒大2个月内要交10个亿的土地出让金，半年内(即7、8月间)要全部付清该笔土地出让金。
“以楼面价占比销售价40%的平均水平计算，恒大员村项目销售价格要卖到3万元左右。”合富辉煌首席市场分析师黎文江称。但根据目前市场情况，比员村地段更佳的珠江新城保利心语售价在18000-20000元/平方米。
对于恒大是否可能借鉴富力，为大盘寻找合作开发者，一位接近恒大的地产界人士称，目前没有消息显示恒大已经在寻找战略合作伙伴，但不排除未来可能采取这种模式。“在资金需求巨大，市场风险较高的情况下，寻求战略联盟是不错的出路。”该人士称。
众多地产企业或抛盘套现，或寻找合作者，或降价销售，惟一的原因是资金饥渴。
2007年，曾经被视为地产企业上市增发的黄金年。截至去年9月，内地地产企业仅增发一项就筹得资金266.33亿元，已确定增发的房地产股共计21只，合计增发46.57亿股。碧桂园、SOHO中国等纷纷赴港上市，屡屡创造融资新高和首富神话。
然而，到了2008年，情况急转直下。万得数据显示，今年前三个月，在港上市的40家大型内地(包括有内地业务的)地产股市值大幅缩水，包括绿城中国、合生创展、合景泰富、雅居乐在内，平均缩水幅度超过40%。而内地地产股也同样遭遇市值平均缩水超过15%。
与去年春风得意的大举增发不同，今年前三个月几乎鲜有地产公司实现增发，去年IPO和增发的房地产公司中，如今“破发”者中也不乏行业龙头。与此同时，中国证监会公开表示，对募集资金用于囤积土地、房源，或用于购买开发用地等目的的地产IPO计划，将不予核准。
“境内外IPO融资途径越来越窄，国内银行对开发贷款几乎叫停，开发商今年遇到了前所未有的资金寒冬，或抛盘套现，或找合作伙伴，或卖项目走人，开发商出路无它。”一位香港市场投资分析师称。
“资金压力将成为开发商在2008年最大难题，百日之内，房地产企业将发生剧变。”潘石屹这一判断在近期成为市场热传的观点之一。他指的剧变是大量中小企业的倒闭，大型企业对中小项目的吞并整合，以及开发商在部分区域的抛盘套现。
“而如果开发商在资本市场融资受阻，即便是万科也不可能再通过大举增发套现来收购项目。那么，谁来接盘这些项目呢？”一位北京地产商质疑道。 |
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发表于 2008-3-27 22:53
