万科企业0002、2002相关资料 长期跟踪

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现金决定存亡 房地产企业谁能扛过6月
http://www.sina.com.cn 2008年04月04日 14:21 经济观察报

　　胡芳洁

　　对于中国房地产企业来说，2008年注定是现金决定存亡的一年。

　　2008年3月25日，央行今年以来第二次提高银行存款准备金率，达到15.5%，再创历史最高水平，紧缩的货币政策没有任何放松的趋势；3月 20日，恒<!>大地产宣布中止上市计划。在银行贷款难以获得的同时，地产企业似乎又在IPO融资上进入了死胡同。

　　“现在热钱还在继续进入国内，既没有进股市也没有进楼市，而是在放高利贷。”虎杰投资顾问首席分析师张寅说，这类贷款的利率接近银行利率的一倍，而贷款方中，房地产企业至少占据18%至20%的比例。现金流的危机正在蔓延。

　　法国巴黎证券(亚洲)有限公司董事总经理陈兴动则表示，如果成交量不足，资金无法回收，6月可能就顶不过去了。

　　经济观察报：2008年以来央行又两次提高银行存款准备金率，从紧的货币政策使得地产企业在获得贷款上变得比以前更为困难。现在有开发商表示，他们从银行获得贷款的利率比正常贷款利率高10%到30%不等，而通过其他渠道贷款也同样困难。你如何看待信贷压力给房地产企业发展带来的困境？

　　张寅：现在的问题是，用比较高的利率能够贷到款，但是数量并不能满足需求。例如本来需要10亿元，可能只能贷到5亿元。未来3个月，这种状态不会有变化，主基调是从紧的。能拿到贷款的主要还是知名的企业。目前是其他的融资渠道被堵，地产企业又回到了银行系统，而随着存款准备金率提升，银行本身能放的贷款也不多。好多人都寄希望于货币政策有松动，但是目前看不出货币政策放松的迹象，即使放松，也不是对房地产企业的，一直以来房地产涨幅都是超过物价涨幅。

　　经济观察报：3月20日，由于“市况欠佳”，恒<!>大地产集团宣布中止上市计划。而目前还有大量的房地产企业正在开展上市计划。SOHO中国董事长潘石屹对此表示，未来100天是很多房地产公司发生剧变的100天。你如何看待这种剧变的可能性？

　　张寅：由于资本、信贷市场的双重变化，美国股市、香港股市、大陆股市都出现波动。其实恒<!>大上市没成功，是预料之中的。在今年上半年都不能成功。现在想上市的地产企业，不是说绝对不能上，而是看你以什么价格上，现在只能贱卖。有的企业没钱，贱卖也可能卖，半年之内会有这样的情况出现。

　　实际上地产业的洗牌并不是从现在开始的，这种情况早已发生，只是说接下来会有一个集中的表现。从2006年顺驰事件，行业洗牌就开始了，现在是等结果的时候。为什么两年以后才出现呢，房地产业从拿地到销售，有一个周期，有一个滞后的效果，2006年就打响洗牌的发令枪了。现在大家都看到房地产业的问题，如果大家都认为有问题，那就已经到了最严重的时候。好企业是在变化一出现的时候就做出反应，地产企业的问题永远都出在现金流的枯竭上。

　　之前大家都在讨论拐点，说明变化出现了。如果一点变化都没有，就不可能大家都来讨论。有的企业做出了动作，有的在观望。现在也是容易出假房贷的一年，今年是假房贷的高风险年，两三年以后这个问题会暴露出来，2002年就出现很多假房贷，主要是成交量少，和现在的情况比较类似。

　　陈兴动：现在市场形成一个预期：房价在向下走。就我看来，房价还可能往下。4、5、6月份最可能出现地产商的现金流问题，因为这是传统的销售旺季，如果成交量不足资金无法回收，4、5月份可能还能扛过去，6月可能就顶不过去了。

　　地方政府不会希望房地产业趴下，地产企业的现金压力，也会形成巨大的压力压在地方政府身上。奥运会以后，8、9月份对融资的限制会得到改进。
现在A股已经完全失去融资能力，好的企业应该允许他们去发债，现在应该做发行公司债的准备；地产企业上市，从政策上讲已经没有问题，证监会表示房地产企业已经不存在暂停上市审核的情况，地产企业IPO按正常程序进行。经过半年以上的调整，把以前的泡沫挤掉，会有一些恢复。

　　为了寻求资金，地产企业可能会采取降价销售，或是通过企业间的收购兼并方式来实现。还有的企业楼盘不要了，会出现新的烂尾楼。银行贷款贷不到、资本市场融资融不到、房子卖不掉，这三个方面共同导致地产公司的资金问题。从6月后到政府新的调控政策出来之前，这期间是房地产企业最容易出问题的时期，主要是现金流的问题。

　　经济观察报：随着资金来源的收紧，地产企业在土地市场的表现明显不同于以往，年前不少土地流拍，目前有大型的地产公司表示，暂停招拍挂拿地。你如何看待地产企业对土地储备的态度转变？

　　张寅：关键在两点，一是招拍挂，一是全款付。全款付对企业的现金压力是很大的。关键是有人拿到了钱但是乱花了。如果没有乱花，这次地产洗牌肯定洗不出去。以前房价、地价涨得快，地产企业很容易拿到地以后去抵押、发债，在资本市场获得资金。现在房价出问题和企业的资金链出问题，这种影响是相互的。以往的地王有可能地不要了，拿出来卖掉。

　　陈兴动：成都之前的地价就很高，这批地会成为很大的负担，利润率会下降。企业可以把房子建得高档一点，价格卖得高一点，但是毛利率达到60%-70%的情况不会再出现了。

　　以前，土地储备高，地产公司是作为一个亮点来展示。现在发生了变化，把资金在土地储备上放入过多，会成为一种负担，特别是在高位上拿地的，会是很大的负担。上市融到钱又没有拿地的，这样的企业是有利的。买低卖高是商人的特性，现在许多地产商在拿地方面观望，他们觉得地价还有可能降。

　　经济观察报：那什么类型的企业会生存下来？地产格局会发生怎样的变化？

　　张寅：大、中、小型的企业都会有活下来的。大型的地产公司也有个别过不去，相对来说大型的会死得少一点，能活下来的中小企业，一定是保守型的，就是在财务安排上做了自己力所能及的事情，凡是激进者都可能死；还有就是对已经变化的市场没有做出快速反应的，也会死。小企业如果现在还捂盘的话，就是自杀，为了资金的流动性，不要捂盘了。灵活的财务安排非常关键，这个时候更不要借高利贷。顺驰卖了可以说是地产洗牌的标志性事件，这是缓慢的开始，先看第二季度会发生什么吧。

　　陈兴动：这次不应该出现1992年、1993年那样的房地产危机。经过这一轮调整，房地产行业会更成熟，投资者、企业、中介都会学到东西，会形成一种新的发展模式，例如由政府控制60%-70%的市场，剩下的由市场来处理。中国有13亿人口，这是一个很大的需求市场。

　　未来的发展对开发中低档房屋的企业的冲击，将远远小于开发中高档房屋的企业。例如，对万科的冲击就会小于其他的企业，因为万科一直都是专注在中低价位房屋这一块。建设保障性住房的机会，应该更公平一些，除了国企，应该让其他的企业也有机会参与。

　　经济观察报：国内地产业发展波动出现，似乎并没有影响外资投资的兴趣。2008年3月，金地集团与瑞银集团签订合作协议，双方在中国境外共同发起设立房地产投资合伙企业。你如何看待外资对国内地产业的判断及其流向？

　　张寅：外资现在重点不在住宅，而在酒店。由于次级债的影响，外资的积极性受到一些影响，除香港外，欧美的外资是有这个心没这个力。目前外资介入住宅市场的比较少。现在热钱还在继续往里进，不过他们既没有进股市也没有进楼市，而是在放高利贷，利率接近银行利率的一倍，借高利贷的房地产企业至少占 18%-20%的比例。

　　陈兴动：外资的判断从长期来看肯定是正确的。中国的问题蛮复杂，就我看来，跳开投资者的角色，从中国的角度来看，中国的房子应该是用来居住而不是用来投资的。如果房地产价格高起来，帮助地方政府提供资金进行市政建设，以后是没有路可以走的。城市建设好了，但是工资上不去，无法吸引人到这个城市。其实政府有很好的办法来对付，最好控制的就是税收，让交易的成本变得很高。

　　如果中国将房地产真的当成住宅而不是投资品的话，是没有问题的。美国的房地产完全靠市场来调节，投资的积极性很高，但美国市场是需求不足，中国是供给不足，美国的次级债，也是当初为了刺激购买而导致的。中国现在存在次级债的比例也是有的，只是没有美国高。年初以来，放在股市里的钱，现在很多只剩下30%、40%。之前不少人将房子做质押，贷款进入股市，质押贷款就是典型的次级债。在中国，法律上规定银行不能没收作为居住用的房子，而美国是可以的，这样增加了中国银行的风险。

　　经济观察报：次级债在国内有哪些影响？

　　张寅：2006年12月至2007年6月，短期质押贷款出现的很多，拿房子抵押的短期贷款还贷期限为1年。个人房贷包括新房贷款、二手房贷和质押贷款，我们有一个统计数据，当月个人房贷中质押贷款的比例，2006年12月是38.85%，2007年1月至7月所占比 例 分 别 是 51.62% 、44.70% 、48.57%、52.43%、43.74%、44.71%和20.33%。2007年4月达到最高值，现在正是还贷高峰期。这就是典型的次级债，这些钱很多都是进了股市，2007年4月股指是3800点，这些资金明显存在风险。

crazydevil

假如在０２年的话，这是个洗牌的时机，弱肉强食。因为那时融资的途径基本被断掉了。但现在，随着外资金融机构的进入，洗牌就增加的一个不确定的因素。

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地产商是转型过冬还是攒钱过冬
http://www.sina.com.cn 2008年04月07日 11:29 和讯网－证券市场周刊

　　地产商转型

    内地公司不妨以商业地产应对行业低谷

　　本刊特约研究员 杜丽虹/文(作者为贝塔策略工作室合伙人，江南金融研究所特约研究员)

　　编者按

　　在内地房地产商又叫开发商，就是通过建房卖楼来获取收益。这么多年来，地产商所做的就是“拿地——建楼——卖楼——收钱——再拿地”，不错，在地产行业繁荣期地产商赚钱就是这么简单。

　　但是，如今的地产商却有些人人自危，潘石屹出来说内地地产业百日内必有大变局。他没有说地产将迎来寒冬，但是“备冬”却是每个成熟的地产商都应该想到的策略——降价卖房、出让半成品的项目或是转移部分资金进入商业地产——这正是本文提出的一个战略。

　　地产的周期性曾让很多香港的地产大鳄折戟，但是，以恒隆和新鸿基为代表的香港地产公司，将商业地产(也叫出租物业或是持有型物业)作为是整体资产的重要组合，用以平衡开发物业的波动性，是地产低谷阶段抗击行业周期的有力工具。

　　收取租金而不是买楼挣钱，对内地的地产商来说，实在有些心有不甘。但是，损失当前的高峰套利的机会，是为了更长远的发展，为了在周期波动中需要预留足够的安全边际。

　　内地地产商到了该考虑转型的时候了。

　　香港许多地产商在出租物业上只求稳定的绝对收益，而不求更高的投资回报率。而在开发物业上，地产商或是套利低谷、耐心等待价格回升，或是“货如轮转”、不惜打折以维持周转。这种策略都应成为内地地产商转型的参照

　　在行业繁荣期储备“寒冬”——或是转移部分资金进入商业地产，或是析出部分资金来减债——无论哪种选择，都会让地产公司损失当前的高峰套利的机会。但“放弃”是为了更长远的发展，地产企业在周期波动中需要预留足够的安全边际。

　　其实，从海外经验看，在剧烈周期中波动生存的地产公司，从来都是很保守的。数据显示，美国地产公司2007年末平均的现金握存比(现金/总资产)大约10%，龙头企业大多将净负债资本比小于40%定为安全底线；而香港地产公司的净负债资本比更低，除少数多元化企业集团，多数地产公司的净负债资本比，即(有息负债-冗余现金)/股东权益，都在20%以下(见表1)，有些甚至在10%以下；与之相对，内地地产上市公司2007年三季度平均的净负债资本比是29%，有40%的公司净负债资本比超过40%，15%的地产上市公司的净负债资本比甚至超过了100%。不仅如此，内地地产企业的长期融资渠道受限，上市地产公司平均的短期负债率高达44%，更有三分之一的公司短期负债率超过50%——以内地地产企业5%左右总资产回报率计算，即使将每年的利润全部用于减轻短期负债且不再扩张资产规模，要达到香港或美国公司的安全边际仍需3-5年的时间！

　　所以，对于内地的地产企业来说，尽管在行业发展的初期，我们有更多的战略选择，但粗犷的发展风格使我们距离每个安全目标都还有很长一段路要走，绝不能看到“红灯”再踩刹车，必须要给自己留出足够的反应时间。

　　转型过冬还是攒钱过冬？

　　内地的地产商已经感觉到越来越强的寒意，资金成为维系地产公司生存的关键。我们还没有推出真正的REITS，所以，开发商可以通过在高峰期向商业地产转移投资来储备现金流过冬；另一方面，我们的地产公司虽然股权集中度也很高，但行业集中度却比较低，前十大地产商的市场份额之和仅为7.5%，众多的中小地产公司为低谷期的并购扩张提供了空间——从这个意义上说，内地的地产公司有两条路可以选择：或是平衡收益结构，或是在高峰期囤钱。

　　但无论走哪条路，都会牺牲企业的短期成长：向商业地产(在香港市场也称为出租物业)转移，需要把住宅开发高峰时期赚的钱拿出一部分投在商业地产上，这些钱可能在几年内都不会产生收益，从而影响企业的短期成长；而囤钱过冬更需要在“冬天”来临前就先降低负债率、析出大量资金，这必然会影响企业当期的投资扩张。

　　为获得安全性而进行的业务调整其代价是短期内的减速，不过从长期看，这可能并不会减损企业的价值，甚至会给企业增值。图1是香港主要地产上市公司的市盈率与其持有物业利润贡献的关系，由图可见，在市盈率估值与出租物业占比之间并不存在显著的相关性关系——认为商业地产公司成长性差、估值低的观点显然是站不住脚的。而图2则是市净率与持有物业溢利贡献的关系——由于持有物业周转慢、资产重，因此偏向于持有物业的公司其市净率水平确实会略低于那些侧重于开发物业的公司，但是，像恒隆地产这样将稳健与套利有机结合，并处于套利高峰期的公司(详见本专题相关文章)，市场仍给予了很高的估值。

　　可见，开发型公司向混合型公司的转型，从长期看并不会降低公司的估值水平，这也就提示我们，即使在没有REITS支持的情况下，地产开发公司也可以借助资本市场的力量来改变其资产组合和收益结构。

　　当然，这一切必须在地产公司的繁荣期完成——转型从来不会发生在低谷阶段，因为在低谷阶段资金周转速度的大幅下降让开发商们根本不可能再有余力来增加持有型物业；此外，从恒隆和新鸿基的经验看，作为收益平衡砝码的出租物业，为了实现稳定的现金流目标，其每次投资扩张也都需要一个上升周期的扶持。

　　美国地产公司不“混业”

　　与香港地产商将开发物业与出租物业混合经营来抗击周期风险的战略不同，美国的地产商大多是比较专业化的，或是专业化的房地产开发商，或是专业化的物业投资人(REITS)。

　　但是，既然出租物业能够在低谷期帮助地产开发商渡过危机，为什么美国的地产商鲜有两种业态的混合？

　　究其原因，主要是美国较早推出了专业化的物业持有型地产公司，即房地产投资基金(REITS)。REITS一般分为三种：专门投资于公寓、写字楼、商铺、酒店、仓库等出租型物业的“权益型REITS”；专门投资于房地产抵押贷款的“抵押型REITS”；既投资房产又投资抵押贷款的“混合型 REITS”。我们通常所说的REITS是“权益型REITS”，它通过发行股票(受益凭证)来集合公众投资者资金，投资于多个物业组合，并由专业机构负责经营管理，在有效降低风险的同时将出租收益以派息方式分配给股东，从而使投资人获取相对稳定的长期收益。在美国，以公司型设立的REITS必须要有完善的治理结构，至少要有75%的资产投资于房地产，至少有75%的收入来源于房地产的租金收入；而转让持有期未满4年的房地产及持有期未满1年的证券所带来的收益不能超过利润的30%；此外，应税所得中至少有90%的部分必须以股利的形式分配给股东，而分红部分是可以免公司所得税的。

　　分红部分的税收优惠，让REITS相对于一般地产公司的物业投资更有优势，在相同的租金收益下，显然REITS能够提供给投资人的回报更多；此外，政府对REITS资金投向、收益来源和分红政策的严格规定，使其天生具有了收益稳定的特征——在过去10年里，美国市场REITS的平均股息率为 6.96%，高于10年期国债5.86%的利息率和标普500指数平均1.79%的股息率，而它的收益波动率却要比标普500指数低3-4个百分点，独特的风险—收益特征让REITS满足了相对保守的投资人的特殊需要。

　　正是这种天然的税收优势和独特的风险收益结构使REITS在欧美国家迅速发展起来，并成为欧美市场上物业持有型地产的主要投资方式。今天， REITS在欧洲的覆盖率已达到13%，在加拿大是9%，而在美国则达到50%以上。而随着REITS的发展，传统的地产商更多集中于专业化的开发领域。

　　REITS的出现使地产投资与地产开发分离开来，从而使美国的地产公司很难通过持有物业来抗击周期性风险。不过，幸运的是，美国市场相对发达的金融体系为开发商们提供了更多的避险选择，各种形式的长期债券降低了公司对短期融资的依赖度，而土地期权(类似于香港的换地权书)则减少了公司的囤地成本。更重要的是，美国的地产行业是一个活跃的并购市场——纵观美国众多历史悠久的大地产商，无不是在低谷期的多次并购扩张后形成的，而近年来日益兴盛的私人股权基金则为低谷期的并购扩张提供了更多的外部资金。

　　低谷期的并购套利机会让许多开发商学会了在高峰期囤钱(或降低负债)，在低谷期释放融资和并购能力的套利战略。对于美国地产商而言，相比于高峰期把富余的资金投向出租物业，囤钱(或负债能力)的策略有更好的灵活性，在低买和高卖两次套利中赚取丰厚的利润。

　　不过，上世纪90年代以来美国历史上最长的一次地产繁荣让许多开发商忘记了高峰时囤钱的原则，而一味的扩张土地储备，结果在2006年下半年开始的地产滑坡中遭遇惨重打击——40%的销量下降使许多公司开始贱卖土地，当然，这中间也不乏有早早囤钱而坐享低价的地产商。

　　香港地产公司：囤钱？囤地？囤房？

　　其实，历史上的香港地产公司也有过一段囤钱过冬、低谷套利的扩张高峰：

　　1972年，长江实业、新鸿基、恒隆等新兴地产公司上市，从而展开了一轮并购高峰，1973年长江实业5次增发，先后收购了泰伟地产公司 100%股权、都城等地产公司50%股权；此后，随着英资地产公司的没落，港资地产公司又在上世纪70年代末80年代初掀起了新一轮并购高峰，其中，长江实业在1975-1983年间8次增发，先后收购了拥有中区希尔顿酒店的美资永高公司全部股权、英资上市公司青州英坭的控股权、并入主和黄、收购利兴发展 39.3%股权。此外，船王包玉刚在“上岸”后借道长江实业收购了九龙仓，后又收购了会德丰；恒隆集团收购淘大等。

　　除了企业并购，在上世纪七八十年代，香港的地产公司还采取了各种形式的低谷套利做法：长江实业在1975年趁楼市低迷，以每平方英尺64元、总价8500万元的低价向太古地产购入赛西湖地块，后以每平方英尺279-344元价格发售，获利1.3亿元；恒基在1982-1984年的地产崩溃中大举收购土地，在1987年股灾后又趁新界换地证价格下跌三成的机会，动用5000万元大举收购换地证；1989年后，香港地产市场再次下跌，恒基斥资3.2 亿元收购换地证书——这一时期恒基每平方英尺楼宇的纯利达到1800港元，比新鸿基还高出三成；而信和地产也在1982-1984年的地产危机中大肆收购，共收购地皮10余块。……

　　今天香港的大型地产公司，在上世纪60~80年代的几轮地产周期波动都享受过套利的喜悦，也承受过激进扩张后的行业打击。应该说，香港地产公司是深受套利之惠的。只是，随着行业集中度的提高和香港家族式的集中股权结构，迫使今天香港地产业的大型并购行为趋缓了，套利机会减少了——目前，香港前十大地产商已占到总开发量的80%左右，而多数公司第一大股东的持股比例都在35%以上，部分地产公司第一大股东的持股比例甚至在50%以上，这就使得香港地产市场上的敌意收购几乎不可能。

　　此外，随着公司规模的扩大，套利灵活性也降低了，维持“货如轮转”成为公司的战略需要。以新鸿基为例，其物业开发规模很难再像恒隆那样等待、套利了——无论高峰低谷，公司庞大的开发队伍都需要运转起来，在这种情况下，更多的地产公司进入了投资性物业(或称出租物业)领域，以收益结构的平衡和保守的财务策略来对抗行业周期。
地产怎么“混业”

　　在美国，房地产商一般就是指开发商(这与中国内地类似)，而房地产投资基金(REITS)则专司出租物业的经营；但在香港，由于REITS的推出较晚，因此，多数大地产商都同时经营开发物业与出租物业，这就成为香港地产商的一大特色。

　　开发物业就是我们一般理解的商品住宅的开发商，通过建房卖楼来获取收益；但出租物业(也称投资物业)的经营者则不同，他们通常拥有大量的写字楼、商铺或公寓，然后将其出租而非出售给使用者，以获取稳定的租金收益。

　　由于出租物业的经营者以出租而非出售方式获利，所以资金回笼速度显著慢于开发物业经营者，投资回收期一般在10年以上，对投资人的资金要求较高；但拥有出租物业的好处是其现金流相当稳定，如新鸿基地产，即使在金融危机期间，其出租物业每年仍可提供40亿港元的稳定出租利润，从而能够帮助地产公司渡过危机。

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香港地产的混业启示
http://www.sina.com.cn 2008年04月07日 11:31 和讯网－证券市场周刊

　　香港地产的“混业”启示

　　香港地产商普遍采用了物业开发与物业投资混合的经营模式，这一模式对内地地产企业有何借鉴意义？在混合经营中出租物业到底应遵循怎样的扩张战略？又该在整体资产组合中充当怎样的角色呢？

　　本刊特约研究员 杜丽虹/文

　　香港地产商在出租物业上大多奉行顺周期的扩张战略，而这一战略与欧美市场上REITS(房地产投资基金)低买高卖、追求高投资回报率的战略完全不同——对于香港地产商来说，出租物业是整体资产组合的一部分，是平衡收益结构的重要砝码，是低谷阶段抗击行业周期的有力工具，因此，许多地产商在出租物业上只求稳定的绝对收益，而不求更高的投资回报率。?而在开发物业上，地产商或是套利低谷、耐心等待价格回升，或是“货如轮转”、不惜打折以维持周转，策略不同，但目的相同，就是出租物业的稳定收益和保守的财务策略。

　　恒隆地产：

　　在出租物业上求稳，在开发物业上套利

　　恒隆地产，前身为淘大置业，是一家以出租物业为主，同时经营开发物业的公司。最近10年来，公司在出租物业和开发物业上采取“两条腿”走路的策略，即，在出租物业上实施“顺周期”的扩张战略，而在开发物业上实施“逆周期”的套利策略。出租物业的稳定现金保障了公司在开发物业上可以有足够的耐心，来把握最佳的套利机会，同时，出租物业所支持的稳定分红则为公司的股票价值构筑了一个底线；与之相对，开发物业的灵活买卖和高额套利收益则为出租物业的跨越式发展提供了充足的现金支持。

　　在出租物业上求稳，在开发物业上套利，用稳定的租金收益来支撑低谷套利和维持股价，而用丰厚的套利收益来推动出租物业的扩张并适时激活股价，这就是恒隆地产的发展策略。

　　80年代：激进扩张的教训

　　恒隆集团(恒隆地产的母公司)创办于1960年，初期以住宅地产开发为主，1972年10月在香港上市，并开始向出租物业拓展，到1977年时租金收益已占综合纯利的45%。上世纪70年代后期，恒隆集团开始热衷于夺标“地铁上盖项目”(即地铁站上方的物业发展权)，先后投得地铁九龙湾站、旺角站物业发展权，并在1981年组财团夺得9个地铁站上盖物业发展权。不过也正是这个大项目，让恒隆遭受重创，险些破产。1982年9月撒切尔夫人访华后，香港楼价暴跌，预售停滞，雪上加霜的是公司的15亿元信贷额度被银行撤回，面临资金链断裂威胁的恒隆集团被迫退出了地铁金钟二段项目，损失了4亿港元的订金。此后集团开始更加谨慎的管理周期性风险，并逐步加大出租物业比重。

　　1980年，恒隆集团以每股9.65元价格收购上市公司淘大化同75.6%股权，1987年将淘大化同重组为淘大置业，专注于地产投资，而原恒隆公司则从事物业发展及投资控股，而原恒隆集团则从事物业发展及投资控股；1988年恒隆集团再下一城，收购乐古置业，并将其重组为格兰酒店，专门经营酒店业务；2001年恒隆集团再次重组，将淘大置业更名恒隆地产，成为恒隆集团从事地产业务的核心，并于2002~2003财年由恒隆地产出面将格兰酒店私有化，其旗下两家酒店改装为出租公寓和写字楼。至此，恒隆集团实现了由开发物业向出租物业的战略转型。

　　90年代初：出租物业的顺周期扩张

　　在上世纪90年代上半期，香港的地产业再现繁荣景象，淘大置业(恒隆地产)趁机进行了大规模的扩张。公司先是在1992年投资70亿港元兴建上海恒隆广场和港汇广场，然后又在1993~1996年的三个财年内累计投资60多亿港元在香港收购出租物业，使公司的出租物业面积由40万平米扩张到70 多万平米，增长了近一倍。

　　急速的扩张耗用了公司大量的现金，好在繁荣期的资本市场和产业市场都给予了充分的支持：公司在1992年股权融资24亿港元， 1993~1994财年又发行可转换优先股融资22.5亿港元，1994~1995财年发行认股权证融资16亿港元，1996~1997财年再次配股融资 34亿港元——利用这一时期地产和股市的共同繁荣，公司总计在资本市场上融资90多亿港元；同时，这一时期繁荣的租赁市场为公司每年贡献10亿~20亿港元的出租溢利，从1990年到亚洲金融危机之前，公司累计的出租溢利(出租利润)达到100多亿港元。正是这些现金支持着恒隆的快速扩张。

　　1997年：高峰期抛售

　　进入1996年下半年，恒隆开始感受到高楼价下的泡沫，于是决定在高峰期集中出售资产，在1996年下半年的楼市繁荣中公司共出售了12亿元的资质欠佳物业，然后又抓住1997年7月(亚洲金融危机前的最后一次繁荣)的机会出售了近11亿元的物业，两次出售总计获利16亿港元，套现20多亿港元。

　　其实，把握高峰时点出售部分高估物业是公司一贯的做法，在1993~1994财年的楼市小高峰中，淘大置业时期就曾售出5亿多港元的物业——整个90年代，公司通过高峰抛售的方式回笼资金30多亿港元。

　　股市高峰融资、楼市高峰出售资产，让恒隆在金融危机前就储备了充沛的现金；在金融危机到来时，公司手中有47亿港元现金，有息负债仅为22亿港元，净负债资本比，即(有息负债-冗余现金)/股东权益是负的8%！此外，出租物业的稳定现金回报，更让恒隆在金融危机中仍有战略回旋的余地，从而一战成名，在金融危机后，其在香港地产界的排名骤然跃升至前几位。

　　1997年之后：套利开发物业

　　亚洲金融危机重挫了香港地产业，从1997年下半年一直到2004年，香港楼市都处于低迷之中，无论是商业地产还是住宅地产，跌幅都在六成以上，空置率居高而租金则呈下跌趋势。不过，由图1可以看出，与大幅波动的楼价相比，地产租金的变动趋势是相对平缓的，即使在2000~2001年的低谷阶段，恒隆地产的出租收入仍达到17.6亿港元，较危机前最高峰时期跌30%，而出租溢利(利润)则保持在15亿港元以上，较高峰时期的最大跌幅为25%，均小于楼价跌幅。相对稳定的出租业绩和之前充沛的现金储备，让恒隆的净负债资本比一直在低处徘徊，从1996年下半年到2000年中期，4年间净负债资本比一直不到1%！

　　充沛的现金和低楼价、低利率这已经构成了地产行业收购的好时机，但恒隆地产在这一时期却并没有大举收购出租物业，而是累计投资120亿港元购建用于出售的住宅地产，即所谓的开发物业组合。为什么没有收购而是要进军住宅地产市场？用恒隆老板陈启宗自己的话回答就是，“并非由于本人对楼价可于未来一至两年内大幅飙升抱有期望，而纯然因为本集团乃以谷底之价格购入有关土地。”现实也确实如此，香港的楼市不仅没能在一两年内转好，反而又延续了四五年的低迷市道。实际上，由于楼价一直处于下跌状态，恒隆的这批开发物业被一再押后推出，历经6年多时间才开盘销售，而至今10年过去了，还有半数以上的楼盘未售，10年等待，恐怕没有哪个开发商有这样的耐心。但等待是值得的，与多数开发商在低谷期亏本卖楼相比，目前公司已实现了35亿港元的销售溢利，预计还将有200亿港元的销售回款，使总回款达到300亿港元，总溢利超过100亿港元。

　　当然，恒隆能有这样的耐心，一个重要的原因是它有之前高峰期的售楼收益和出租物业的现金流支持，从1998年进军开发物业到2004年开盘销售，期间出租业务共计贡献了100亿港元的销售收入、76亿港元的经营利润。不过这些现金在剔除分红后仍然不足以支持公司开发物业的投资需求，于是恒隆开始增加负债。从2000年开始通过长期限的银团循环贷款，和可转债融资进行大规模融资，使公司的负债总额超过百亿港元，净负债资本比也从最低时的-8%上升到40%以上(见图3)——上升的负债率成为套利的一种代价，但幸好公司的初始负债率很低，再加上出租物业的支持，才一直等到了行业的复苏。

　　十年蛰伏

　　对住宅地产的套利虽然成功了，但过程却很艰苦，6年只投入没回报的岁月不仅让公司的负债率大幅上升，还让它的业绩停滞不前。由图5可以看到，由于公司在金融危机后较少增加在出租物业上的支出，在2004年开发物业开盘销售之前，恒隆的出租物业非但没有增加，还缩水了18%，而每股收益在剔除物业出售影响后也一直维持在0.4港元左右，反倒是每股红利稳步增长，从金融危机后的0.34港元稳步增长到2007年的0.56港元，甚至超过了每股收益的水平(见图5)。

　　业绩的徘徊不前与红利的稳步上升似乎形成一种矛盾，恒隆为什么要在蛰伏阶段仍坚持高分红政策？
　　高分红的“债券”

　　越是蛰伏，恒隆就越要坚持其高分红政策，因为这是支撑其股价的底线。

　　在金融危机期间，恒隆地产的最低分红率也在50%以上，而近几年为了保持红利的稳定增长，更是在有些年份出现了120%的分红率，过去10年的累计分红额与累计基本盈利的比达到82%——恒隆的股息收益率是香港所有地产上市公司中最高的。高分红和每股收益的低增长让公司在整个金融危机后的低谷阶段变成了一只债券，而这种“债券价值”成为其股票的估值底线。

　　上世纪70~90年代，恒隆是大型地产公司中估值最低的一家，但进入21世纪后，它的估值水平显著提高了，并成为地产公司中估值最高的一家，在 1997~2004财年结束时(2004年9月)，公司股价升8%，而其他地产公司则下跌25%~85%，如果加上股息回报，公司的总回报率是34%，其他地产公司则为-12%~ -81%。

　　套利开发物业还是出租物业？

　　估值水平虽然提高了，但恒隆的日子依然不好过。在长达六七年的“债券”生涯里，恒隆也饱受分析师质疑，既然它手里有钱，有投资能力，为什么不去扩张自己的老本行出租物业，而要去进军开发物业呢？亚洲金融危机后，商业地产的价格也跌了六成多，尽管当时的租金水平较低，租金回报率不高，但从长期看，租金总是要回升的，而随着租金的回升，低价收购的出租物业其回报率也将不断上升；不仅如此，相对于开发物业的无限期推迟开盘，低谷期购买商业地产，至少可以推动出租收益的增长，而不至于使公司陷入零增长的尴尬。那么，为什么在同样便宜的出租物业与开发物业中，恒隆要选择套利后者呢？

　　对于这个问题，恒隆的回答是“政府不卖地”。诚然，在地产低谷阶段香港政府几次停止了售地行为，但这个理由显然不够充分，因为，即使一级市场被限制，还有二级市场，在那里有大量待售的楼盘。

　　其实，从历史上看，自上世纪90年代以来恒隆地产就从没有在低谷期大量购买过投资性物业，由图6可以看出，公司总是在租金已确立上升趋势时才出手买地，然后在高峰期出售部分资产，在低谷期停滞，在下一个上升期再重新扩张。

　　恒隆为什么不在低谷阶段进行商业地产的套利？这是因为租金收益是公司的现金流支柱和分红基础，它支撑着公司的股价底线，所以，恒隆在租赁业务上追求的是绝对现金流的稳定，而不是最高的投资回报率。也因此，恒隆总是在租金收益已确立上升趋势时才进行出租物业的扩张，而并不在价格最低时购买。

　　与租金相比，楼价，无论是商业地产还是住宅地产其变化都更加频繁而剧烈，从而成为公司套利收益的主要来源。在1998年以前，恒隆通过在商业地产的高点集中卖出部分出租物业来套利，只求高卖不求低买。不过，这一策略显然限制了其套利收益，而且由于公司的大部分出租物业都是准备长期持有的，因此，实际中高峰期可卖出的资产数量并不多，套利灵活性较小。

　　为了获得更高的套利收益，1998年以后，恒隆趁机进入了开发物业领域，形成了出租物业和开发物业两条腿走路的经营战略，即，在出租物业上求 “稳”，在行业以确立上升趋势时才“顺周期”扩张；而在开发物业上套利，力求实现低买高卖。出租物业的稳定现金保障了公司在开发物业上可以有足够的耐心，来把握最佳的套利机会，同时，出租物业所支持的稳定分红为公司的股票价值构筑了一个底线；与之相对，开发物业的灵活买卖和高额套利收益则为出租物业的跨越式发展提供了充足的现金支持。

　　出租物业新的跨越式扩张

　　2004年后，香港楼市逐步回暖，恒隆尘封了6年的住宅楼盘终于开始销售了，2003~2004财年开发物业贡献了23亿港元销售收入和13亿港元销售溢利，2004~2005财年又贡献了45亿港元的销售收入和16亿港元的销售溢利，2005年三季度开始，香港楼市再现疲态，公司暂停发盘，直到2006年下半年才重新开始大面积推广，目前累计销售额93亿港元，累计销售溢利35亿港元。

　　随着开发物业的销售资金回笼和内地商业地产市场的日益旺盛，恒隆也开始计划新的扩张方案了，这一次是要利用开发物业上的套利收益来推动出租物业的跨越式扩张。

　　2003~2004财年恒隆提出，未来几年要在内地开发几个大型商业地产项目；2004~2005财年正式提出要在内地兴建10个商业地产项目，后经不断调整，到2006~2007财年提出要在10~11个城市兴建18个项目，每个项目投资额20亿~25亿元，总投资额400亿元，并计划在 2009年底以前购入18个项目的全部土地。同时，恒隆在内地的商业地产项目已经启动，先后沈阳、济南和无锡等地块，预计总投资额达二三十亿元，甚至是百亿元。

　　恒隆为什么要在这个时点启动内地的众多商业地产项目，又为什么要一再扩张投资计划？原因就在于公司根据在香港的开发物业的现金回流，以及根据市场行情估算回流的现金总量使得这种扩张有着充足的资金储备。根据恒隆的最新计算，以2007年中期香港楼市价格计算，在未来三年内其在香港的开发物业销售可回流现金200亿港元，加上目前每年20多亿港元的出租溢利，应该可以支持18个项目。

　　开发物业的成功套利推动公司实现了出租物业的跨越式扩张，而高增长前景又使其股票被重新激活：仅2006~2007财年，公司股价就上涨了 94%，显著超越其他香港地产股，目前基本市盈率(剔除投资物业增值收益)已达到60倍——在发展地产的高峰阶段，恒隆从一只“债券”重新变回了股票。而高估值又帮助公司进一步利用资本市场融资来增加自己的财务安全边际。

　　2004年，随着香港楼市回升，恒隆趁机将99.7%的转债强制转股，然后在2004~2005财年向机构投资人定向增发融资44亿港元， 2006~2007财年又配股融资67亿港元。目前公司的净负债资本比重新回到零水平，同时手中持有70亿港元的现金。此外，为了增加债务空间，公司在 2004~2005财年安排了一项80亿港元五年期银团循环贷款，并发行了15亿港元2009年到期的浮动利息票据，2005~2006财年又安排了60 亿港元五年期银团循环贷款，并考虑未来将内地项目在内地资本市场上证券化融资。

　　恒隆的未来会怎样呢？我们认为随着开发物业的销售完成和内地出租物业的布局完成，公司的增长预期将重新调整到位，于是在一个新的资产规模上它又将重新变回“债券”，耐心等待下一个地产低谷来套利开发物业，然后利用开发物业的套利收益再来推动出租物业的新一轮扩张。

　　高峰时投商业地产，俨然股票；

　　低谷时投开发物业，变身“债券”

　　高峰时，恒隆把从开发物业中套利赚得的钱逐步转移到出租物业中来，这也可以理解为一种变相的现金储备，以预防楼市拐点的出现；而低谷阶段，公司又把从出租物业中赚取的部分收益拿出来，套利开发物业的低谷，并以出租物业的稳定收益来支持其高分红政策，从而支撑股价底线，同时，非常有耐心地等待下一个行业高峰的出现，以便兑现套利收益，扩张出租物业，然后进入下一个循环。

　　而伴随着这一经营战略的循环，公司在资本市场的定位也在变化，它总是在低谷阶段把自己变成一只债券，提供高分红、低增长的相对稳定收益；而在高峰期到来时，把“冷藏”的开发物业收益一次兑现，并进行大规模的出租物业扩张，在这一时期，公司又变成了一只非常有增长潜力的股票，然后，当增长布局完成后，它又回复了债券状态。

　　在出租物业上求稳，在开发物业上套利，用稳定的租金收益来支撑低谷套利和维持股价，而用丰厚的套利收益来推动出租物业的扩张并适时激活股价，这就是恒隆的发展策略。

meng-h

新鸿基：出租物业支撑的货如轮转
http://www.sina.com.cn 2008年04月07日 11:32 和讯网－证券市场周刊

　　新鸿基地产的前身是新鸿基企业和永业有限公司，由郭得胜、李兆基、冯景禧三人在上世纪60年代创立，凭借分层出售、分期付款的创新方式新鸿基迅速发展起来，并于1972年7月在香港上市，1973年公司正式更名为新鸿基地产公司(下称“新鸿基”)。上市初期的新地以开发物业为主，重视土地储备，强调“货如轮转”，上世纪70年代后期，趁地产行业的繁荣，公司开始向出租物业拓展，此后不断增强在出租物业上的投资，并逐步形成开发物业与出租物业并重的格局。今天的新鸿基已稳居香港地产公司榜首。

　　出租物业顺周期发展求稳

　　新鸿基的出租物业是在上世纪70年代后期，香港地产业的上升过程中拓展的，此后，公司在每个地产行业的上升市道中都会增加一些出租物业投资。由图8可见，新鸿基在香港每年新落成的出租物业面积——在平滑了建设周期后(红色虚线)与整体经营溢利同步变动。同恒隆一样，新鸿基并没有在低谷阶段增加出租物业投资，反而是低谷阶段减少投资，而在上升阶段才逐步增加投资——出租物业与整体业绩同步扩张似乎成为了香港地产商的一种特殊战略，而这一战略与欧美市场上REITS(房地产投资基金)低买高卖、追求高投资回报率的战略完全不同。这是因为，香港地产商大多是出租物业与开发物业混合经营的，对于他们来说，出租物业是稳定现金流的来源，是平衡收益结构的重要砝码，也是低谷阶段抗击行业周期的有力工具。因此，许多香港地产商在出租物业上只求相对稳定的现金流，而不求更高的投资回报率，只在租金收益已确立上升趋势时才增加投资，而并不在楼价最低时购买。

　　在出租物业上奉行顺周期战略，在开发物业上，新鸿基的策略又如何呢？是否与恒隆一样套利行业低谷？

　　开发物业顺周期发展波动大

　　以开发物业起家的新鸿基，在上世纪60~80年代是以其“人弃我取”的逆市套利作风而闻名的：1965~1967年间，香港陷入经济危机，郭得胜等人趁机收购土地，建成22幢物业，为日后发展打下基础；而在1973年的经济危机中，新鸿基再次购入大量新界土地和换地权益书；1982~1984年香港地产崩溃期间，新鸿基大量吸纳廉价土地，使土地储备突破千万平方英尺，而尺均价则在200元以下。不过，随着香港地产业集中度的提高、套利机会的减少，以及公司自身规模的扩大，上世纪80年代中期以后，新鸿基已逐步从逆周期套利转向顺周期发展，尤其是在1997年亚洲金融危机后，公司并没有像以往那样趁行业低谷扩张，反而压缩了土地储备规模。

　　由图9可以看出，近年来，在开发物业上，新鸿基同样采取了投资与业绩同步扩张的顺周期策略——不仅是与整体业绩同步，更是与开发物业的销售业绩同步扩张。换句话说，售楼价越高、公司的现金流越充沛时，它土地储备的扩张速度越快；反之，在行业低谷阶段，开发物业土地储备速度则呈现负增长态势。这与公司以往的套利策略恰好相反。

　　不仅如此，由于楼价较租金波动更加剧烈，因此，公司的销售溢利波动较整体业绩波动更加剧烈，开发物业的投资扩张周期也较出租物业更加明显。由图 10可见，自亚洲金融危机爆发直到2004年的香港地产低谷阶段，新鸿基在开发物业上的土地存量一直呈负增长状态，开发物业在总土地储备中的比例也在逐步下降；但随着经济的回升，香港楼价开始复苏，内地楼价更是快速攀升，公司开始大幅增加开发物业的土地储备，仅2006年一年就增加了850万平方英尺土地储备，2007年又进一步增加了2200万平方英尺的内地开发物业土地储备，远高于同期在出租物业上每年200万-500万平方英尺的土地增量，从而使整体土地储备结构又回复到一个相对均衡的水平上(见图11)。而从整体看，公司土地储备与经营业绩同步变动。

　　顺周期策略的双重压力

　　不过，顺周期的经营战略也给新鸿基带来了不少经营压力：首先是整体业绩的高波动，如公司的整体溢利从1997财年时最高的170亿港元，下降到 2003年的60亿港元，业绩缩水了近三分之二(图12中黑色虚线)。其次，为了应对低谷阶段的现金流压力，新鸿基只能再次坚持其“货如轮转”的战略，即，不计较个别楼盘的得失，而致力于整体资产负债的平衡。但如何才能实现“货如轮转”？除了要保持充足的土地储备以保证货物(房屋)的供应，更重要的是要保持一定的销售规模，以维持足够的经营现金。因此，在整个亚洲金融危机期间，尽管香港房价已跌了六成以上，但新鸿基仍保持每年400万平方英尺以上的新盘推出，在最低迷的2003年更是推出了620万平方英尺的新盘；反倒是，随着楼市的复苏，公司的新盘推出速度有所减缓，以等待更好的价格(见图13)。

　　但是，“货如轮转”是有代价的，为了在低谷阶段仍能保持每年80%以上的新盘销售率，降价已成为必然的选择。一个典型的例子是，在亚洲金融危机期间，新鸿基与长江实业两家地产公司竞相打折，双方销售代表甚至因为抢客而发生冲突，要劳动两家集团主席出面调停。

　　显然，打折的价格加速了周转，却也降低了投资回报率——以开发物业为主的新鸿基要支撑其庞大的资产运转，就不可能有恒隆那样的耐心了。
　　稳健应对行业低谷

　　不过，幸运的是，新鸿基一向奉行保守的财务策略，这就为其低谷期的回旋与忍耐留出了空间。如公司的净负债资本比从金融危机前的不到10%上升到 20%，翻了一倍多，但仍在安全范围内；而欧洲长期票据的发行更为其增加了一种长期融资工具。此外，支撑新鸿基渡过地产寒冬的另一项重要的金融资源就是出租物业的稳定收益，无论高峰低谷，新鸿基的出租物业每年都可提供40亿港元左右的经营溢利，从而使公司即使在行业最低迷的时期，仍可保持每年40亿港元以上的净经营现金流(见图15)，正是这些现金支撑着公司开发物业的“轮转”运营。

　　保守的财务策略，平衡的收益结构

　　随着规模的扩大，新鸿基要维持其“货如轮转”的扩张战略，资金的供给成为企业发展的关键，而保守的财务策略和平衡的收益结构是推动新鸿基这个香港地产庞然大物安全前行的重要支柱。

　　两个数字决定着新鸿基的成败：50∶50的开发物业与出租物业比重和20%的净负债资本比上限。

crazydevil

大大这些资料够有分量，通过已经成熟的港资模式来衡量，确实可以估计国内地产行业的潜力。:*18*:

rNoo

http://disclosure.szse.cn/m/finalpage/2008-04-08/38595345.PDF

万科企业股份有限公司
二○○八年三月份销售及近期新增项目情况简报
证券代码：000002、200002 证券简称：万科A、万科B
公告编号：〈万〉2008-015
本公司及董事会全体成员保证公告内容真实、准确和完整，没有虚假记载、误导性
陈述或者重大遗漏。
2008 年3 月份公司实现销售面积71.9 万平方米，销售金额66.8 亿元，分别比07 年同
期增长147.1%和227.5%。2008 年第一季度公司累计销售面积114.5 万平方米，销售金额101.0
亿元，分别比07 年同期增长82.9%和119.1%。鉴于销售过程中存在各种不确定性，上述销
售数据与定期报告披露的数据可能存在差异，因此相关统计数据仅作为阶段性数据供投资者
参考。
此外，2008 年2 月份销售简报披露以来，公司新增项目2 个，情况如下：
1．天津滨海新城东区项目。该项目位于天津市开发区第二大街。项目占地面积约3.2
万平方米，容积率1.39，总建筑面积约6 万平方米，其中计容积率建筑面积约4.5 万平方米。
项目总地价1.7 亿元。万科拥有该项目100%的权益。
2．天津时尚广场公寓项目。该项目位于天津市开发区时尚广场，项目占地面积约0.65
万平方米，容积率6.17，总建筑面积约4.5 万平方米，其中计容积率建筑面积约4 万平方米。
项目总地价1.6 亿元。万科拥有该项目100%的权益。
特此公告。
万科企业股份有限公司
董事会
二〇〇八年四月八日

meng-h

万科首季销售过百亿元 刚性需求成为市场主流
作者：陈雪         发布时间：2008-04-08 03:11         来源：中国证券报·中证网
     万科（000002）今日公布的3月份销售数据显示，3月份实现销售面积71.9万平方米，销售金额66.8亿元，分别比07年同期增长147.1%和 227.5%。至此，万科第一季度已经累计实现销售面积114.5万平方米，销售金额101.0亿元，和去年同期相比，增幅高达82.9%和 119.1%。

　　综合此前3个月的数据不难发现，万科销售面积的同比增幅分别为11.65%、51.94%和146.9%，销售金额的同比增幅分别为11.72%、70.65%和227.3%，销售增幅逐月提高的趋势十分明显。万科表示，这一现象说明市场刚性需求的基本面并没有发生变化，在经过一段时间的调整后，真实需求开始逐渐获得释放。

　　万科执行副总裁肖莉昨日向记者表示，公司3月份销售的产品中，首次置业和改善性需求占销售金额的比例超过85%，占销售面积的比例则接近90%;另一方面，90平米以下的产品比例也呈上升趋势，3月份销售套数的比例已经超过50%。

　　肖莉认为，市场调整过程中最重要的是心态的调整，而当前市场所发生的变化正是市场回归理性的体现。“自主需求比例提高，恐慌性抢购心态消失，投资性购房淡出，住宅企业对于未来过于乐观的预期逐步修正，这些都说明，市场的心态已经逐渐调整到位，而长远来看，也只有一个以真实需求和理性预期为基础的市场，才能够支撑行业健康的发展。”

　　万科董事会主席王石也表示，市场的发展符合万科的判断。市场从过热向理性的回归，有助于令行业获得更加稳定的发展环境，而顺应这一趋势的企业，将获得更为广阔的成长空间。未来万科将继续坚持“聚焦主流，理性应变”的策略，立足市场的刚性需求，进一步提高企业的竞争力，以实现企业的长远发展。

meng-h

房企受困融资 将苦熬“生死百日”
作者：         发布时间：2008-04-08 11:03         来源：国际金融报
　　万科“折后”强力推盘

    从去年年底的“拐点论”，到今年2月份的沪上第一波打折潮，再到3月中旬以来4个楼盘的大手笔推出，房价一路上扬。万科在不到半年时间，玩足了楼市的滑翔游戏。

     如果说从王石的“拐点论”到楼盘的打折，这一切在逻辑上顺理成章的话，近期，万科的做法则有些让人摸不着头脑：从3月16日以来，万科在上海的中林苑、四季花城、阳光苑、燕南园接连开盘，其速度之快，完全不像一个认为楼市将在近期徘徊在拐点周围的开发商的作为。而在价格上，以万科新里程为例，今年3月份的最新成交均价为16778元/平方米，较去年8月的14083元/平方米上涨了20%。在诸多高调言论和行为的背后，万科究竟打的什么算盘？

     “我觉得万科之前的行为是出于对上海市场了解不够，或者说，被市场误导了。由于深圳楼市确实像上海2005年那样跌得很厉害，这导致了万科在春节前制定了 95折的策略，甚至有市场传闻，卖得不好的话，可能要在3月底打9折。”佑威房地产研究中心主任薛建雄对记者如是说，“但没想到的是，在打95折的时候，房子就非常热卖了。这让万科意识到，上海楼市与深圳的不同——只是前期过快上涨后的一个小调整。于是，万科本来打算3月29日推出的几个楼盘全部提前一周，在3月23日就推了，而且都不打折。”

    然而，对于这一信息，来自市场的另外一种解读是：即使是万科，也急于在这个市场上回笼资金，尤其在市场看上去并不火爆的时候，更要率先打折。

    就万科目前仍在上海不断推出新盘的举动来看，至少说明该公司对市场依旧看好。而这或多或少对楼市的上涨起到了推动作用。

    捂盘或抛出，是个难题

    事实上，无论4月的楼市回暖与否，开发商在资金面上都不会再像往年那般得心应手了。即使万科，在快速回笼现金流的同时，也开始考虑资金的问题。开发商们集体面对的最大门槛，开始从土地转向了融资。

    SOHO 总裁潘石屹公开表示，恒大IPO搁置被认为是2008年中国房地产界最具标志性的事件，而跟在恒大后面，要在国际资本市场上市的中国房地产公司大约有40 多家，预计募集资金达200亿美元。而恒大IPO搁置对这40多家房地产公司而言，无论是在资金上还是心理上都将会造成巨大的影响。

    “他们下一步就会马上调整战略。现在，中国境内实施从紧的货币政策，而走境外资本市场这条路又被堵死了，所以我认为，未来100天将是多数房地产公司发生剧变的一段时间，开发商之间的分化将更为严重。”潘石屹认为。

meng-h

十五年磨一剑（上）
http://www.sina.com.cn 2008年04月07日 03:20 中国证券网-上海证券报

　　十五年磨一剑（上）

　　⊙东方智慧证券研究所 黄硕

　　大盘在暴跌，大浪淘沙。上证指数季度跌幅累计37.63%，创15年来季度最大跌幅纪录，上证指数已经回到一年前的5·30点位。此时，我们开始留意那些不怕火炼的真金，比如：万科。

　　不想涉及它的短期走势，我们放眼长期的投资价值，先从万科的商业模式说起吧。堪称：十年磨一剑，霜刃未曾试，今日把示君，天下英雄谁敌手？一定会有人问，依万科的地位，研究它的机构多如牛毛，哪还有什么未曾试霜刃的商业模式啊？不，一直以来，大家习惯了仰望万科，只见树木、不见森林。不信，我们来一棵棵树地看过去，然后再总结，我们看到了什么——

　　一、敌人这么说……

　　假如视万科在2008年掀起的楼盘大降价行动为“扬眉剑出鞘”的话，那么，为了这一刻，王石甚至磨剑磨了不止十年，严格算起来，应该是十五年了。对，十五年前，从1994年的那场“君万之争”说起。当年，张国庆时代的君安证券对万科发起了一场阻击战，在公开媒体刊登《告股东书》和《改革倡议》，“倡议书中最后提出了对万科的业务结构和管理层进行重组，包括收缩贸易、商业和工业经营，将安华公司和股权投资公司独立出来，全力发展和充实房地产业务，同时宣布将推荐8~10位董事候选人进入董事会”（此段文字摘自王石所著《王石：道路与梦想》中的“君万之争”一节，不熟悉这段历史的股民朋友亦可以读此书）。历史过去十五年，虽然胜负早已成定局。但，说句公道话，君安不愧是君安，当年的王石可以反击这段话，但未来的十多年光阴里，王石的的确确按这条思路，将多元化的万科（地产、商业、工业、文化）一步步“减成”了今天的万科，于是才有了今天我们所有A股人民所熟知的专业地产公司。回顾这十五年光阴，当年的君安已经被合并为国泰君安了，当年的张国庆已经不再公开露面了，而王石却年年勇攀高峰，沧海桑田。还是那句老话：“最知道你的价值的人，不是你的朋友，而是你的敌人”。平心而论，那场君万之争好比一针疫苗，今日万科的商业模式起于那一年，王石从1994年起开始醒悟、开始磨剑。

　　二、同行这么说……

　　继张国庆之后，万通的冯仑是另一位识货之人（好比青梅煮酒时曹操对刘备说“天下英雄就数咱哥俩”一样），他不仅写了《学习万科好榜样》，而且在他的新书《野蛮生长》中，更是对王石给予一个上升到理论高度的深刻分析：“王石对万科专业化的最大的贡献，主要有三个方面：第一就是带出了一个经理人的团队，然后在第三阶段将这个专业化使命完全交由经理人来承担，而不是自己亲自去做；第二就是他构建了一个非常好的制度文化，比如说万科现在的人力资源系统，这套制度是支撑万科快速增长的关键所在；第三是他作为万科的形象代言人，扮演得非常好。万科的发展过程中，王石一直在讲专业化，他到处讲，使公司形成了一套专业化的价值观，然后将专业化讲到所有新兴企业，讲到整个全中国”。到现在，所有的A股地产股，没有一家敢来挑战万科。在精神层面上，王石攀上珠峰了，而芸芸众生已经臣服在王石脚下了。这个商业模式看起来有点面熟吧，对了，就是那一句“假如有一把火把可口可乐公司的厂房全部烧光，我们也能凭着可口可乐这个名字东山再起。”今日，王石以他个人的魅力和影响力已经使专业化成为房地产行业成功的同义语。万科品牌就此形成，而这把剑也磨成一半了。

　　三、投资者这么说……

　　这一段往事，需要换个角度来看。2008年3月13日《南方周末》在《谁解平安局》一文中为反衬平安此次的千亿融资而树立了一个正面形象——万科。文中如是描绘“早在2000年，万科就曾遭遇了与平安类似的‘融资门’。当时万科为了引入华润集团作为战略控股股东，董事会提出向华润定向增发4.5 亿股B股的方案，然而方案一出便引来了市场大哗，原来万科低估了A、B股差价，令A股股东倍感‘利益受损’。这位亲身参与了1999年底万科股东大会的人士向记者表示，当时以基金为代表的一批机构投资者简直就是‘指着万科管理层的鼻子臭骂一顿’，结果‘骂出了个新万科来’。在广泛征求了投资者意见后，万科将20亿元的定向增发，改成了6亿元规模的配股融资”。从面上看来，那场对战，似乎是基金们的胜利（基金们既风光地骂了万科、还把20亿元给降成了6亿元）。但是，从来没人意识到万科的真正应变之策——吸取教训，自此后，着力开拓自己的多样化融资渠道（业务要专业化，融资渠道可是要多元化），让AB股只是万科众多融资渠道中的一条。这样万科的融资再也不用受制于人了。而大家应该还记得，万科的法人股（如今称为受限流通股）是很分散的，第一大股东也不过持股15%左右。回过头来，我们再来看下列这段话（感觉到柔中带刚的味道了吧）——“这次增发的失败，使得万科管理层从此高度关注投资者利益的保障。在此后多年发展中，万科不断拓展融资渠道，形成了包括银行、信托、债券、海外融资等多元化的融资体系，避免了单一股权融资对市场和投资者带来的压力”。磨到此时，万科这柄宝剑已经完工了，只等着一个合适时机来试霜刃了。（未完待续……）

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房地产行业3月月报 又是一年春来到——长江证券 苏雪晶
作者: 但斌
时间: [ 2008-04-08 22:00 ]

房地产行业3月月报 又是一年春来到
——苏雪晶
【内容摘要】
成交回暖的意义
度过了春节和传统淡季后，全国成交出现一定意义上的回暖。成交回暖程度不同将对各个区域影响不一，但其对于判断地产市场旺盛的实际需求有着重要意义。特别是全国银行信贷并没有松动的迹象下，全国市场成交普遍回暖，让我们有理由坚持对行业长期健康发展的判断。

全国市场情况
70个大中城市房屋价格指数2月涨幅有所回落，特别是同比涨幅回落明显，既反映了传统淡季的行业情况，同样也预示着去年10月开始的宏观调控得到了一定的效果。而90平米以下新建住房价格与上月持平，也与全国该类型房源供给加大存在一定关系。
二手住房价格波动幅度继续高于新建商品房的幅度。二手住房价格指数也是对行业变化最为敏感的指标。指数环比有所反弹，也是行业回暖迹象之一。

重点城市信息
北京市场成交量按照预计回升，租赁价格有望保持较高水平；上海多日日均成交达到1000套以上，月度甚至出现了成交量同比上涨；广州成交情况仍不理想，清明节后将迎来第一波成交高峰；深圳成交如期回暖，价格调整基本到位。

杭州实地调研信息
杭州整体市场受到宏观调控的影响从去年8月开始，成交量就出现一定程度下将，近几月来也已出现回升；但由于去年部分供应的提前释放，我们判断截止到6月前新盘供给有限，对于杭州市场的考验可能要到下半年才开始。
在我们调研过程中，杭州市场特点鲜明：土地供给偏少和购房自住比例高。由于景区因素，市区内土地供给稀少，这也导致去年土地拍卖出现天价。而我们草根调研多个楼盘后发现，杭州自住比率较高，空置极低。

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房地产行业3月月报 又是一年春来到——长江证券 苏雪晶
作者: 但斌
时间: [ 2008-04-08 22:00 ]

房地产行业3月月报 又是一年春来到
——苏雪晶
【内容摘要】
成交回暖的意义
度过了春节和传统淡季后，全国成交出现一定意义上的回暖。成交回暖程度不同将对各个区域影响不一，但其对于判断地产市场旺盛的实际需求有着重要意义。特别是全国银行信贷并没有松动的迹象下，全国市场成交普遍回暖，让我们有理由坚持对行业长期健康发展的判断。

全国市场情况
70个大中城市房屋价格指数2月涨幅有所回落，特别是同比涨幅回落明显，既反映了传统淡季的行业情况，同样也预示着去年10月开始的宏观调控得到了一定的效果。而90平米以下新建住房价格与上月持平，也与全国该类型房源供给加大存在一定关系。
二手住房价格波动幅度继续高于新建商品房的幅度。二手住房价格指数也是对行业变化最为敏感的指

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东方智慧证券研究所 黄硕
    对手这么说

    最知道你的价值的，是你的敌人。而最了解你的，当然是你的竞争对手。王石与潘石屹日前已经成为“拐点论”与“无拐论”的双方代表，2008年万科身体力行地执行了王石的“拐点说”战略。万科在国内几大重点城市率先掀起降价高潮，虽然王石一直强调万科降价是秉承其快速销售的指导方针，但是SOHO中国董事长潘石屹却认为，降价并非拐点到了。如同彩电行业之前所经历过的“清理门户”一般，潘石屹认为，万科在越来越多的城市发起降价行动，是其利用自己的影响力在市场上清理门户。事实摆在这里：万科敢于带头降房价、敢于面对同行开战，底气缘于资金实力。作为一家A股市场上最受尊敬的大蓝筹股之一，万科的融资能力远远强于国内其他的地产商。趁着楼市拐点时期，降价既响应了国家号召、又迎合了民心、还顺便把资金链紧张的对手给灭了，这等好事，凭什么万科不做？而在这场国家宏调下的中国楼市冬天里，万科失去的只是部分暴利、但收获的却是这个市场的占有率。洗牌之后，楼市的春天迟早会来。

    万科自己这么说

    同样起家于深圳，同样是A股市场上一言九鼎的大腕，王石比平安的马明哲幸运，因为万科并没想着把楼盖到全世界去，所以万科的竞争对手都在中国大地上，所以在未来的这场“清理门户”战斗中，王石的胜算很大。相比之下，马明哲要从A股融千亿巨资来当大PE、要到国际市场上去抄次贷底、去与巴菲特、索罗斯等大师级别的高手去抢生意，这的确是一项太具挑战的事业。未来的几年时间里，买万科的安全系数高过平安，因为平安此跳的难度系数太高，高到大家心里没底。

    100亿、200亿、400亿，以上三个数字是从2005年开始至2007年，万科实现的销售额突破。这个企业目前的战略决定了，接下来它仍将飞速发展，两年内达到千亿级别亦无悬念。

    “千亿级的中国地产公司中国从未出现过，应该如何管理？没人知道。”这是最新一期《万科周刊》上采访万科总裁郁亮的文章《现在不是开香槟的时候》。不过，老话又说了“能提出问题，说明对该问题已明白了一半”。万科既然自己能提出这个问题，当然也能解决得了。此时，用金庸的词汇来形容，估计万科的境界已经上升到了天下第一剑客独孤求败的境界了。

    回首十五年，万科每一棵“树木”都种得很正确，但大家一直是“只见树木、不见森林”，一直到此次的大降价运动，我们终于见到了“森林”。而此时，万科的竞争对手已经束手无策了。十五年磨的这一剑当然与“十年磨、五年磨”的剑，不在同一层次上。本文所评析的万科的商业模式似乎与一般意义上的商业模式不同，王石打造的是“人”、是“品牌”、是一种“精神”，正是这一点使得万科的商业模式与其他地产股有了本质的区别。

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万科A：三月份销售数据继续大超市场预期
http://www.scol.com.cn 四川在线 (2008-4-8 14:35:42) 来源：和讯网
　　和讯房产消息据联合证券研究显示，万科今日披露3月份销售数据：销售面积71.9万平米，销售金额66.8亿元，分别比去年同期增长147.1%和227.5%。公司一季度累计销售面积和销售金额则分别达到114.5万平米与101亿元，同比增长82.9%与119.1%.

　　虽然在最近的一个月内，我们实地调研了万科在上海、杭州、珠海、武汉和深圳的多个楼盘，对万科的快速营销能力已有了更为充分的信任，并对公司在各地楼盘的销售业绩有了较好的预期，但公司今日报出的销售数据仍大大超出我们之前的预期。

　　从万科开始降价营销以来，媒体一直广为报道。不过我们从调研了解到，公司并非所有楼盘都会采取降价策略。有的楼盘还会根据市场定位和需求情况，有所提价。因此我们对公司08 年的销售均价和销售毛利率并不悲观。公司本次公布三月份的销售数据所隐含的销售均价已达9291 元，比去年同期增长32.53%，也比二月环比上涨16%。虽然当中有推盘的结构性因素，但也说明万科以刚性需求为主的定位，适应当前的市场，有一定的定价权。

　　本轮房地产市场的调整加上国内的信贷紧缩，使很多房地产企业陷入财务困境。不过万科基于前瞻性的判断，理性定价，加速回笼资金，确保了财务安全。而其他企业的财务困境，恰给万科提供了良好的收购机遇。如公司今年在低成本收购上有较大斩获，未来发展将更为有利。行业的调整期，或许又是万科把对手远远拉在身后的良机。

    联合证券

meng-h

　　万科A（000002）昨日公告，今年3月，公司实现销售面积71.9万平方米，销售金额66.8亿元，同比分别增长147.1%和227.5%；今年第一季度，万科累计销售面积为114.5万平方米，销售金额101.0亿元，分别比2007年同期增长82.9%和119.1%。今年3月和第一季度，万科的销售金额增幅均明显超过销售面积增幅。
　　去年万科的单月最高销售纪录为9月的69.2亿元，今年3月的销售额就已接近去年的单月最高记录。
　　销售增幅逐月提高
　　今年前3个月，万科销售面积的同比增幅分别为11.65%、51.94%和146.9%，销售金额的同比增幅分别为11.72%、70.65%和227.3%，销售增幅逐月提高。
　　2007年3月，万科销售均价为7010元；今年3月，销售均价升至9291元，同比增幅高达30％以上。2007年第一季度，万科销售均价为7374元；今年一季度，万科销售均价为8821万元，同比增长1447元。
　　去年，万科销售均价最高的三个月为9—11月，分别为9415万元、9451万元和10393万元。刚刚过了1、2月的淡季，万科在3月的销售均价就已接近去年销售最火爆的“金九银十”的均价，且一季度的销售金额同比增幅明显超过销售面积同比增幅，充分证明了万科管理层此前对地产市场的预期，即市场已开始回暖，“理性调整不等于房价从大涨到大跌，中国城市住宅价格长期深幅下跌的空间并不存在。”
　　去年一季度，万科销售额为46.16亿元，占全年销售额的比重仅为8.82％。万科今年一季度的销售金额为101.0亿元，占全年销售额的比重应高于去年的数据。这也证明，因自住、改善住房条件产生的房地产刚性需求依然非常强劲，万科在部分地区的适时促销措施为自己赢得了市场。
　　深化“3＋X”布局
　　万科昨日公告，公司获取了天津滨海新城东区项目，该项目总建筑面积约6万平方米，项目总地价1.7亿元，万科拥有该项目100%的权益。公司还获取了天津时尚广场公寓项目，该项目总建筑面积约4.5万平方米，项目总地价1.6亿元。
　　某券商研究员表示，滨海新城东区项目的楼面地价约为2800元/平方米，而天津滨海新区的新开盘房价一般在8000—10000元/平方米之间，该项目的地价处在合理范围内。
　　根据万科2007年年报，公司去年未获取天津的新项目。此次万科获取在天津的两个新项目，1、2月又获得了上海、东莞、成都和武汉的5个项目，进一步强化了“3＋X”布局。

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王石拐点论背后：为抛空存货收获财报胜利
http://www.sina.com.cn 2008年04月09日 09:41 21世纪经济报道

　　本报记者 徐广蓉
王石新浪澄清拐点 王石新浪澄清拐点

　　全面降价首季显效 王石拐点论一石二鸟？

　　4月8日， 万科A(000002.SZ)公告，今年一季度累计销售面积114.5万平方米，销售金额101.0亿元，分别比去年同期增长82.9%和119.1%。一季度的数据显示，万科销售仍保持较高的增长势头。

　　值得注意的是，新增项目比去年同期减少37.8%，扩张速度锐减。显示其对未来市场信心仍然不足，加上一系列降价行动，“万科坚决看空2008年，所以他选择清货。”东莞证券首席分析师李大霄分析，“并且抛货要坚决。”

　　看空2008

　　根据今年前三个月的简报统计，万科总共增加项目7个，总建筑面积86.75万㎡，而去年同期，则增加项目12个，规划建筑面积合计139.5万平方米，增量土地储备面积减少四成。

　　今年一季度销售增长较好，首先是因为2006、2007年土地储备量大增，开工面积得到保证，前两年土地储备的新增面积都超过1000万㎡， 2006年为1206万㎡，2007年，“公司新增项目规划建筑面积合计1142万平方米，按万科权益计算的建筑面积934万平方米。而截至去年末，公司规划中项目按万科权益计算的建筑面积为1821万平方米。”

　　虽然销售未受影响，但其新增土地面积大幅下降，2006年同期新增土地面积为184.1万㎡，2007年为139.5万平米，今年则与前两年相比，分别下降52.8%、37.8%。未来两年，开发规模明显缩小。

　　万科在2007年年报中提出，2008年企业发展的主题词是“虑远积厚，守正筑坚”，足以显示出其防守色彩。

　　事实上，万科担心2008年楼市成交量走淡，销售业绩与利润不能实现令人满意的增长，为此，在去年为今年预留了相当一部分销售、利润。

　　万科去年实现销售523.6亿元，而实际结算销售收入仅351.8亿元，结转销售仅占全部已实现销售的67%。这意味着万科有33%的销售额，171.8亿元未结转，如此巨额销售将在今年直接形成营业收入。

　　某业内人士预计，上述171.8亿元若全部结转至一季度，不考虑今年前三个月的销售，按照万科的68.72亿股总股本，和去年一季度14.88%的销售净利率估算，则今年一季度，万科每股收益可达0.372元，而去年同期每股收益为0.14元。

　　显然，如此安排是出于对今年可能实现的销售偏少的担忧。

　　清空存货

　　月度销售简报显示，今年1-3月，万科的销售速度上升，3月的销售情况也明显好于前两月。

　　3月份，万科实现销售面积71.9万平方米，销售金额66.8亿元，而2月份实现销售面积19.6万平方米，销售金额15.7亿元，1月份实现销售面积23.0万平方米，销售金额18.5亿元。

　　毫无疑问，这得益于其去年11月开始率先全国降价。

　　去年10月20日，万科以7500元/平方米低价推出位于深圳龙岗坪山的万科金域东郡，开盘当天售罄。

　　去年12月9日，万科又在广州降价，位于康王路的万科金色康苑正式开盘，开盘定价13000元/平方米的均价，远低于之前透露的20000元/平方米以上的价格，甚至低于附近二手楼价格。
　　而另一个广州楼盘万科云山开盘价12000元/平方米，现在均价7000元/平方米起，66万元可以买到三房单位。

　　今年2月29日，万科选择东莞上演“跳水秀”——万科运河一号7折出售。

　　“看空市场，立刻抛空存货，且抛得很坚决。”李大霄如此总结万科的行为。

　　配合降价，去年12月13日，王石高调提出“楼市拐点已经到了”，并上演了一系列的降价秀。提出“三四年内不买房”，“不跟着万科降价就没有出路”，万科降价也在成都、上海等地铺开。

　　与此相应，去年11月1日万科股价从最高点40.76元迅速回落，今年3月14日，最低下探20.10元。

　　但年报显示，流通股股东的保险公司和基金，基本没有变化。

　　什么让王石高调降价？

　　拐点的背后

　　“40元是很高的位置了，即使用2007年的业绩计算，市盈率也有58倍。”李大霄认为。

　　实际上，万科股价与其股权激励息息相关。

　　万科2006年-2008年的股权激励，跨越三个年头，从储备期(指从激励基金预提日到T年年度股东大会审议通过年报，及经审计的财报决议公告日为储备期，在此近似一年期间，将由信托机构在规定期间内从二级市场买入万科A股股票)，到等待期(指从T年年度股东大会审议通过年报及经审计的财报决议公告日至T+1年年报公告日起的近似一年时间，在此期间，信托机构所持有的股票不计入个人账户)到当期归属(指等待期结束之日，即 T+1 年年报公告日)，在达成当期归属条件下，信托公司将该批限制性股票全部计入激励对象个人账户。

　　激励条件除年净利润增长率超过 15%；全面摊薄的年净资产收益率超过 12%外，还涉及股价波动。

　　目前，2006年、2007年的股权激励归属已完成，最后一期股权激励关键是2008年的股价，去年预提取的激励股票将在今年到达个人账户。但是，当期归属有一个要求——2008年的复权后平均股价要高于上年的复权后平均股价。

　　而去年万科暴涨，由15元左右一路上升至40.7元(未复权)，但是，万科现已严重看空今年楼市，如何保证去年的激励股票能够到位？

　　根据测算，2005年激励基金额度为1.35亿元，2006年2.4亿元，2007年已高达8.07亿元，相当于当年利润的10%，也是最为丰厚的一笔。

　　或许为了适当降低股价，万科楼盘的高调降价，似乎也暗合了这一需求。

　　“万科2008年将有强烈的做多欲望，而年报公布日是一个分水岭。”分析师认为。

　　4月8日，万科A收报26.46元，涨1.77%。

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路劲起诉孙宏斌违反收购约定
《财经》记者 张映光 《财经网》 　 [ 04-10 21:48 ]

路劲称无法取得顺驰地产下两家公司管理权，在天津和香港起诉孙宏斌，并索赔6亿元

　　【《财经网》专稿/记者 张映光】4月9日晚，路劲基建有限公司（香港交易所代码：1098，下称路劲）发布2007年年报，披露其已在香港、内地分别起诉顺驰地产集团有限公司（下称顺驰地产）原董事长孙宏斌违反收购约定。
　　路劲在年报中表示，在2007年7月7日完成对顺驰地产收购后，“意外地”无法对天津顺驰新地置业有限公司（下称顺驰新地）及天津顺驰融信置地有限公司（下称顺驰融信）“行使管理权”。
　　路劲已在天津人民法院，对顺驰地产原大股东孙宏斌及天津管理层提起民事诉讼。
　　此外，路劲指称，孙宏斌并未完全披露潜在债务及付款责任。为此，路劲在香港起诉孙宏斌，要求其赔偿6亿元损失。
　　在提起诉讼后，孙宏斌亦以路劲收购部分项目程序有争议为由，反诉路劲违约。

多次追加贷款
　　2006年9月6日，路劲与顺驰地产达成股权转让协议，有意以12.8亿元购买顺驰地产55%股权及其所属苏州凤凰城项目。
　　根据协议，顺驰地产资产分为顺驰A、顺驰B、凤凰城三项，收购时限、权重和价格分别为：顺驰A作价5亿元，转让55%股权，收购时限为六个月；凤凰城项目作价3.8亿元，100%股权转让，时限九个月；顺驰B作价4亿元，转让55%股权，转让交易时限为一年。 　　
　　至2006年底，路劲先后提前完成对顺驰A、顺驰B的收购，并将其单独纳入上市公司资产。但是，至2007年1月，路劲突然宣布中止对顺驰B的收购计划，并对顺驰A追加一笔4亿港元短期贷款。
　　此后，路劲陆续对顺驰A追加贷款，先后多达18亿港元，其中有5.92821亿元给予顺驰A旗下两大子公司——顺驰新地及顺驰融信。但是路劲在年报中称，一直未获取这两家公司的实际管理权。
　　2007年5月，路劲董事长单伟豹首次公开接待内地媒体时曾大吐苦水，“（收购顺驰地产的）困难至少比我想象的多3倍，最后的资金运营也多出了20% -30%，这是吃亏的地方，路劲为此再度专门发行了3.5亿美元融资债券。那么多麻烦、那么多欠款，600万平米可用的大概有400多万，有的退还给政府、有的退还给了合作伙伴。”
　　不过，2007年内地房地产市场掀起一轮疯狂拿地的狂飙，令土地价格屡创新高，使路劲不仅追加资金完成对顺驰A资产全权控股，而且在收购要约规定一年期限中止前，重新启动顺驰B的收购计划。
　　2007年8月22日，路劲决定指使顺驰A代一名独立第三方行使顺驰B购买期权，重新行驶对顺驰B的收购权。不过，路劲在公告中以该交易无义务公布为由，未公布交易细节。

双方矛盾显露
　　至2007年9月，据《中国经营报》报道，孙宏斌在天津顺驰一次内部会议上表示，路劲未经其本人及顺驰其他相关股东签字认可，便擅自行使了顺驰B的购买期权，他将向香港联交所提出路劲涉嫌违规的投诉，并报国内有关主管部门。
　　对此，路劲及孙宏斌均未予澄清。
　　据《财经》记者了解，早在订立收购要约之初，路劲便对顺驰地产进行严格审计，并制定了苛刻的收购条件，预留多条退出路径。
　　根据收购要约规定，路劲可单方面随时中止对顺驰资产的收购，或单方面降低收购价格，孙宏斌完全处于被动地位。
　　在收购顺驰A资产后，路劲以自身品牌取代顺驰品牌，并设置监管委员会，对顺驰原有管理结构作出调整，削弱了顺驰原高管的权力。单伟豹亦多次公开批评顺驰此前发展战略。这一切举措均，与收购初期顺驰地产总裁汪浩在接受《财经》记者采访时，所称的股权合作模式相悖。
　　2007年11月21日，路劲向香港联交所提请分拆其房地产业务单独上市。但是，在收购后期，与孙宏斌产生的激烈矛盾，令其未能完全掌控顺驰地产的管理权。
　　位于天津的顺驰新地与顺驰融信两家公司，除欠路劲股权贷款约5.9亿港元外，尚欠银行贷款约3.15亿元，且至2008年7月将到期。这一纠纷阻碍了路劲的上市计划。
　　天津顺驰地产有限公司总经理杨哲曾协助孙宏斌创建顺驰地产，后出走亿城股份。2006年3月，杨哲被孙宏斌重新召回，主持作为顺驰根基的天津地产的开发。在顺驰被路劲收购后，杨哲依旧留任。他对《财经》记者表示，将视时机向媒体说明情况。
　　路劲为收购顺驰追加大笔资金投入，显然超出其预期估量。路劲年报显示，其总负债已达约128亿港元，比一年前增长3倍多。
　　因原顺驰资产尚未纳入上市公司，路劲年报仅披露其下属隽御地产六个项目及苏州凤凰城项目情况，并未透露原顺驰项目进展。
　　截至发稿时，路劲及孙宏斌均未回复《财经》记者采访要求，且未对此公开置评。

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深圳一季度新房均价缩水两成
《财经》记者 符燕艳 《财经网》 　 [ 04-10 12:05 ]

新建商品住宅销售面积亦大幅下降，但二手房交易量在增大，租价在上涨

　　【《财经网》专稿/记者 符燕艳】深圳国土资源和房产管理局最新统计数据显示，今年一季度深圳新建商品住宅均价为14699元/平方米，较去年10月每平方米17350元的均价已大幅度回落。
　　与此同时，新建商品住宅的销售面积也大幅下降。据统计，深圳一季度批准预售的商品住宅共84.28万平方米，比去年同期增加十几万平方米。而售出面积仅51.94万平方米，与去年同期的177.14万平方米相比，销量明显下降。
　　自2007年1月以来，深圳新建商品住宅价格几乎逐月上涨。当年1月，房价突破1万元/平方米的均价。此后逐月温和上涨，自5月起突飞猛进，直至10 月达到历史最高均价。此后，市场开始调整，随着交易量大幅度下滑，11月房价骤降，12月继续滑落至15000元/平方米的水平。
　　值得注意的是，深圳住宅的统计口径分为特区内住宅和特区外住宅。统计显示，今年一季度，特区内住宅均价为每平方米20918元，特区外为每平方米11998元。而在全部的销售面积中，特区外住宅占了大多数，为七成左右。
　　与新建商品房的销售趋势不同，深圳二手房交易量仍在增加。深圳房地产中介人士对《财经》记者表示，二手房交易现在很活跃，因此，房地产中介又开始大量买进二手楼盘，再高价售卖，不但赚取佣金，还从中赚取更大的差价。“资金来源不是问题。”该名中介人士说。
　　此外，深圳房屋租赁价格自去年随房价上涨而攀升以来，一直没有下降迹象，反而在最近两个月快速上涨。
　　深圳市房地产研究中心副主任王锋日前在2008年广东省房地产市场景气分析会上指出，全国主要城市房价持续不理性的增长，按照市场规律，是到了回落的时候。
　　但他认为，房地产市场将来会出现收缩局面，其真正原因并非宏观调控政策，而是住房政策调整的大背景。“如果政府大力发展公共住房，使廉租房、经济适用房供给量达到住房供给总量的50%，这对房地产业将造成很大的影响。”

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“2008中国消费者理想品牌大调查”揭晓 万科居房地产第一理想品牌

——和讯网
　
　　“2008 中国消费者理想品牌大调查”结果显示，本土品牌在境外品牌的强势竞争下依然保持旺盛的生命力。 “2008中国消费者理想品牌大调查” 是将调研视角聚焦于消费者，选择通过全国范围的消费者调查的形式，考察品牌在人们的心理位置以及未来的市场潜力。从而改变了以往多数仅从企业的规模形态与财务的角度去衡量品牌价值，而忽略产品消费主体的状况。

　　本次调查选取了两类很有代表性的城市消费群体：家庭消费者和潜力消费者。调查充分考虑了三个层面的品牌消费形态。其中，“常用品牌”考察的是消费者目前的品牌使用状况；“预购品牌”考察的是下一步的品牌购买预期，有助于了解消费者对品牌的忠诚度及转换情况；而“理想品牌”则考察的是消费者对品牌的偏好，代表品牌的真正价值。

　　在被调查的57个消费品类和12个人文项目中，有63个品牌被消费者认定为第一“理想品牌”。在57个消费品类中，“第一理想品牌”境外占16个，本土占36个，其中索尼在数码相机、电视机两个品类，海尔在电冰箱、洗衣机、热水器三个品类，方太在抽油烟机、燃气灶两个品类，玉兰油在沐浴露、润肤露两个品类都同时荣登第一；人文品牌 11个，上海市同时成为“最宜工作”和“最宜经商”的城市。

　　调查结果显示，在数码相机、MP3、手机、日化、运动休闲服、休闲食品、方便面、碳酸饮料、交通工具等产品中，境外品牌占据主导地位；而在空调、电冰箱、洗衣机、电饭煲、微波炉等家电产品、羽绒服、毛纺织品、内衣、食用油、调味品、非碳酸饮料、烟酒、制药、保险、银行等类别中，本土品牌名列前茅。在长期竞争中，一些企业已经占据了牢固的市场地位，而一些企业的市场地位却岌岌可危。“品牌领先指标”显示，在消费者的常用品牌中，中国移动比第二名的中国联通(600050行情,股吧)高出56.4%；在消费者的预购品牌中，南孚电池以38%的领先比例远远高于第二名的金霸王；而在消费者的理想品牌中，中国移动、波司登和中国电信等品牌更是以超过40%的差距遥遥领先于行业的第二竞争品牌，成为各自品类中独领风骚的领军者。这充分显示这些品牌具有显著的竞争优势，在消费者心目中占有难以撼动的品牌地位。

　　另外一些品牌虽然暂时占据了第一的位置，但与第二名的差距不大，随时有被赶超的可能。在消费者常用的洗面奶品牌中，第一提及品牌大宝仅比第二品牌丁家宜高出0.3%；同样这两个品牌在消费者的预购品牌和理想品牌中的提及率也相差无几。可见，对于大宝来说，虽说坐在第一的位置，但时刻受到第二名丁家宜的威胁；而对于第二品牌丁家宜来说，却是在竞争中看到了曙光。一些品牌虽然在消费者的“常用品牌”中提及百分比排名并不是很高，但其在消费者的“预购品牌”中的提及百分比却大幅度提高，这些潜力百分比高的品牌在未来的市场中，具有较大的发展潜力。 而手机中的诺基亚、房地产中的万科、木地板中的圣象等既是最具潜力品牌也是消费者的常用第一品牌，这些品牌在市场竞争格局中如日中天，无论是现在，还是在不远的将来，都可能会牢牢地拴住消费者的心。 调查显示，一些品牌虽然由于价格等因素的影响，并没有在消费者的“常用品牌”中位居前列，但若不考虑支付能力的因素，这些上榜品牌在消费者心目中占据了相当重要的地位，在“理想品牌”中迅速晋级。如香烟中的中华、白酒中的茅台、汽车中的宝马等，基本代表了各自行业的顶级标准，具有较高的品牌溢价能力，尽管其现在市场占有率不高，但却代表了消费者内心向往的品牌。中国商务广告协会常务副会长、国际广告杂志社社长刘立宾告诉记者：“以消费者为主导的品牌价值观一直是现代品牌管理的趋势，是消费者赋予了品牌超越其产品功能价值之外的附加价值，消费者对产品或服务的主观认知和评估直接决定了品牌的溢价能力。”

　　中国传媒大学广告学院副院长张树庭介绍：“品牌是一个以消费者为中心的概念，没有消费者，就没有品牌。以消费者为导向的品牌价值观，是‘2008中国消费者理想品牌大调查’的核心理念，是本次调研活动设计和执行的理论根基。”

　　商务部研究院研究员邢厚媛也谈到：“无论在当今国际市场还是国内市场，消费者青睐品牌、信任品牌、选择品牌已经成为不争的事实。‘2008中国消费者理想品牌大调查’直接到消费者中去调查评比消费品品牌，其品牌的排名不仅直接，而且具有真实的价值。这对于消费者、企业以及政府主管部门，都是极为有意义的一次经济调查。”

  　“2008中国消费者理想品牌大调查”由中国商务广告协会和中国传媒大学策划发起，在全国36个中心城市展开问卷调查。活动得到十二家协会、商会和研究机构的大力支持，由BBI商务品牌战略研究所和国际广告杂志社执行，联合全国36个中心城市所在地的知名高校共同研究，共发放7800份问卷，其中有效样本总量为6421份。据主办方介绍，本次调查将每年选择一个城市主办“品牌周”活动及论坛，邀请政府官员、国内外品牌专家学者、“理想品牌”企业代表、媒体代表共聚一堂，共同讨论国内外两个市场最具开放性、地域性、国际性的有关于产品和城市建设与品牌发展的问题。

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万科第四次密谋重庆扩张
  [江湖百晓生] 于 2008-4-10 22:30:50 加贴在 『王石ONLINE』 ↑ 按此察看该网友的资料 按此编辑本帖 进入江湖百晓生的博客

万科第四次密谋重庆扩张


文/本刊记者 陈能雄

    万科密谋进入重庆！日前，重庆地产界出现了这样一条小道消息。

    重庆宏华地产在渝北西南政法大学旁边的赛纳左岸项目合作方代表、重庆友诚水电建设有限公司工程师瞿阳3月25日上午非常肯定地说，万科正在与宏华地产谈判——3月24日宏华老总曹红军亲自证实了这一说法。

    “是有这件事情。”重庆宏华房地产开发有限公司办公室有关工作人员3月25日下午在接受记者采访时，尽管不愿意介绍更多的情况，但还是透露出了这一消息。

看来，万科此次进入重庆之说并非空穴来风。


万科入渝蓄谋已久


    其实万科与重庆结缘已久。

    有知情人士指出，早在1995年，万科全国扩张时已考虑到了成都和重庆，但由于当时重庆房地产尚处于起步阶段，市场还没有成熟，加上又没有找到好的地方资源可以利用，万科最后选择了成都。

     一位关注万科企业的重庆业内人士透露，1997年重庆直辖，万科打算入渝，但一番考察后，却没有选择到心仪地块，加上重庆的房价处于低迷状态，万科再次停下了入渝的步伐，成为重庆楼市的一名观察员。记者查阅相关资料后发现，对于此番没有入渝的理由，王石给出的解释是重庆的房地产业利润太低。

     时间跨入2006年，距离万科首次准备进入重庆已经十一年，有消息称万科决定重金在重庆拿地，但这一消息最终不了了之。记者只是发现了一份2006年12 月在网上出现的《万科重庆城市花园建议书》，该建议书对重庆的宏观经济、市场竞争环境等给出报告，并对项目目标客户、市场定位以及规划设计、室内装修、价格定位等多个大项几十个小项具体分析，为万科进入重庆提供参考。但这个建议书最终仅停留在参考层面。

    时隔两年后的今年年3月，业界再次传出消息，称万科正与重庆某家地产企业进行谈判，准备进入重庆。


“赛纳左岸”机会大好


    记者最初掌握的信息是，万科看中了重庆一个叫做赛纳左岸的项目，理由是项目的开发商为了忙于跟万科谈判，将原本订于今年5月开盘的这个项目全面停工。

3 月25日上午，记者来到位于渝北区的西南政法大学后门对面的赛纳左岸，首先映入眼帘的是围墙上的销售广告，这些广告称，赛纳左岸是纯法式风情小镇的连排别墅，记者根据公布的电话号码打过去得到的答复是，赛纳左岸原定今年5月的开盘时间已被推迟，至于推迟理由，对方没有进行详细解释，只是说可能是楼市不景气，开发商调整了入市步伐。

    公路边的项目办公室外，运送建筑材料的道路没有封闭，为了近距离观察项目，记者走了进去。整个项目空荡荡的，没有一个施工人员，远处已经修建成型的别墅和会所，呈现出停工的迹象，而近处的地块上，除了一些圆形的坑外，再无其他痕迹。

    可能是记者的拍照引起了留守人员的注意，一位中年男子微笑着过来跟记者打招呼。该男子名叫瞿阳，系赛纳左岸项目的现场负责人之一，也是赛纳左岸项目股东之一重庆友诚水电建设有限公司农业园区项目（即赛纳左岸）的工程师。

    关于万科准备进入重庆的说法记者首先从瞿阳处得到证实。他说，24日重庆宏华地产负责人曹红军亲口说，他们正在引入万科，目前赛纳左岸之所以停工，就是因为担心万科到来后，将对项目进行调整，从而造成前期的投资浪费。

    瞿阳眼里的赛纳左岸是万科进入重庆最看中的地块之一，据记者了解，这一地块有着曲折而复杂的故事。

     赛纳左岸位于渝北区农业园区西南政法大学后门正对面，占地面积约400亩，最初的东家是重庆友诚水电建设有限公司，2004年，这个项目的名称叫做友诚· 生态名苑。之后2006年的某个时侯，重庆宏华地产介入，并引进了中核集团，与友诚水电联合开发，并成立了重庆中核宜华房地产有限公司运作该项目。

    一个没有得到证实的消息称，中核宜华由三个股东控制，其中中核和宏华是大股东，大约占7成股份，而友诚水电是小股东，占3成股份。新公司成立后，项目便正式更名为赛纳左岸，并确定为法式风情的连排别墅，按照计划，首批别墅项目于2008年5月开盘。

    2007 年6月该项目再次出现转折，其时，中国银监会对挪用信贷资金的8家银行分支机构进行了行政处罚，其中之一就涉及中核集团违规投资房地产项目。银监会有关官员当时称，2001年以来，中国核工业建设集团公司以建设核电站为由，累计从交通银行、北京银行等商业银行获得流动资金贷款共计51笔金额23.66亿元，经查，在全部贷款中，有87.32％的银行信贷资金被企业挪用，其中6.12亿元被划入与中国核工业建设集团公司有关联关系的房地产企业。据了解，被挪用的6.12亿元资金包含重庆这个项目。重庆中核宜华有限公司有关人士透露，中核违规事件被处理后，中核方面迅速抽回了在各个城市房地产项目的投资，其中重庆的中核宜华公司中，中核将自己的股份全部转给了宏华地产。

    “项目停工的真实原因是大股东中核撤走后，接手的大股东宏华地产并无资金投入，导致了项目资金链断裂。”有知情人士说。在这样一个节骨眼上，宏华不得不四处寻找合作者，恰好万科又在寻找机会进入重庆，双方因此一拍即合。


看重宏华地产的拿地能力


    万科显然并不打算只控制赛纳左岸一个项目，知情人士说。

    3月25日下午，记者致电万科总部新闻联络人刘小姐询问此事，得到的答复是，万科是上市公司，任何没有确定的消息都不能发布，至于公司高层是否与重庆宏华地产有接触，她本人没有得到相关的信息，即使是得到了，也不能随便披露。

但另一方面，重庆宏华地产办公室工作人员接受记者电话采访时表示，公司的确在与万科谈合作的事情，并称“这件事情整个公司都知道，并不是一件机密的事情”。

    熟悉宏华地产的相关人士透露，双方目前在谈判方面出现了一些分歧，万科提出两点：一是整体控制宏华地产，宏华地产的负责人作为新公司的董事成员，主要负责在重庆拿地事宜；二是对宏华的塞纳左岸项目进行评估，确定一个价格。(这个好象确实是万科的风格)

    “这就是整体接管宏华地产。”业内人士称，对于这样的条件，宏华地产认为比较苛刻，万科则认为出价已经很高了，谈判进入拉锯状态，双方讨价还价都很激烈，尽管谈判很累，但任何一方都不想就此谈僵，毕竟彼此都需要对方。

    据了解，重庆宏华地产除了控制着赛纳左岸这个项目外，在重庆沙坪坝区和渝中区两路口等地还有几块项目，沙坪坝的项目最多，体量大约为100万方，两路口的项目为与渝开发联合开发，下层为公交枢纽，上层为商业地产等。

    有关人士称，宏华公司负责人曹红军在重庆的人脉不错，往往能拿到别人难以拿到的好地。这可能是万科看中宏华，并拟整体吞并的原因所在。


低代价进入重庆


    全国楼市进入低迷期，重庆也不例外，万科为什么选择此时进入？重庆戴德粱行相关人士称，主要原因有如下几点：

    首先，重庆是万科必须进入的一个城市。在地产大佬万科看来，重庆的发展日新月异，房地产开发存在大量机遇，万科已经错过了前几年的大机遇，现在进入还不算太晚。

    其次，万科的机会已经来临。今年是万科进入重庆的绝好机会，原因在于，伴随国家的宏观调控政策，国内包括重庆在内的大量中小地产企业资金出现紧张，这个时侯万科就可以趁机压低价码，以最小的代价获得最大的收益。对此，瞿阳在无意中透露了这样一个信息，赛纳左岸项目最初拿地的成本是每亩40余万元，去年地价高涨时已经超过每亩200万元，现在市场调整，已经回落到每亩100万元左右。对比重庆的土地行情，赛纳左岸地价已经被低估了。有关人士认为，这种被低估给了万科机会。

     重庆戴德粱行相关人士认为，万科倡导的降价其实是万科的精心策略，一方面作个表率，上对政府有交代，对下获得购房者的好名声；另一方面清理门户，当国内大量中小开发商资金链紧张甚至断裂时，低价进行蚕食。该人士称，重庆从去年10月到现在长达半年的楼市冷清状态，已经让一些地产企业资金吃紧，这个时侯进入重庆，万科付出的代价将非常低。


或将引发本土降价战


    万科进入重庆引发的震动，远比其他任何一家企业。重庆忪芝置业公司副总经理陈立江说。

    2006 年及2007年，富力地产、恒大地产、中冶置业、中铁二十局等大型地产企业相继进入重庆，一段时间后人们发现，这些企业主要以品质取胜，在建设过程中，尚没有表现出与重庆本土地产企业特别明显的差别，而万科则与重庆本土及现有外来地产企业有着非常不同的地方。

    当前，万科的地产开发进入工厂化阶段，快速化是最为重要的特点——快速拿地、快速建设、快速销售，其他企业一个400亩项目的开发可能跨度在4年以上，而万科则可能只需要1年或者2年。在这一模式中，万科成本优势非常明显，如果采取降价或者优惠的价格进行销售，将会给同类的楼盘造成巨大的压力。

    目前，降价潮还只是在沿海城市上演，重庆只是出现了促销、打折等变相价格下调，万科的到来，有望将价格战火引到重庆。

    那么，万科到重庆后，首先会在哪一个领域点燃这一战火？

    陈立江认为，可能会是大众住宅方面，类型多为多层、小高层和高层。陈立江的这一说法在瞿阳处得到了证实，瞿阳称，赛纳左岸停工的原因之一就是，万科进入后可能会调整现在的别墅楼盘形态，将其变更为高层建筑。