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万科物管MM在万科的第一份个人小结
  [江湖百晓生] 于 2008-4-10 21:35:34 加贴在 『王石ONLINE』 ↑ 按此察看该网友的资料 按此编辑本帖 进入江湖百晓生的博客

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我已经成了电脑的奴隶，每天的工作就是数据、会议、纪要、简报。我又要写试用期小结了，上一次还是两年前，写给金陵交运的。那时候多么豁达，有点目空一切的感觉。现在万科，不得不收敛些。

加入万科这一个月，犹如白驹过隙，每天都很忙碌，与此同时我深深地被万科人和万科文化所感染着。

我记得刚入职的那一周，综合管理部让我做过一份普鲁斯特接龙，里头问到了类似人生格言的问题，我当时的回答是“去擅长你不喜欢的事物”。但通过这段时间与万科的亲密接触，直到有一天我了解到万科物业的使命是“持续超越业主不断增长的期望”的时候，我觉得我的人生格言应该升华为“去热爱你尚不擅长的事物”，因为态度会决定结果。

相对于河西的其他楼盘，光明城市的环境、配套和服务都是比较优越的。万科地产、物业的定位都比较高，发展的也早，因此有着丰富的建筑与管理经验。拿房修组来说，尽管零八年初刚刚成立，但是一支新组建的队伍已有如此强烈的服务意识和团结作战能力，同时具备了分工明确、制度健全，工作流程程序化、规范化的特质，足以证明了万科文化强大的影响力和渗透力。市场经济，利润及其分配一定程度上决定着人行事的激情。然而，尽管房修不是集团公司创造利润的核心部门，房修的团队却的确是一个富有激情的团队，我感到大家的激情更多的来源于乐观与责任。房修人员不论面对业主还是合作伙伴，都保持着真诚与合作的态度；不论是领导还是同事，面对我这样一个新人，都无丝毫怠慢，大家的友善让我在短期内获得了较为全面的锻炼。从综合素质上看，这里的每一个伙伴都是出色的，都算得上公司宝贵的资源。每个人身上都有值得学习的闪光点。

总结了一下，迄今我所直接感触到的房修组良好的运作体系主要集中在如下几点，同时，这几点也是我应该积极去参与配合的：

1、严格的基础管理。包括了对房修项目的信息管理和对部门运作的成本管理。明源更新、日报、周报、半月报、月报统计及其上报，还有会议、培训纪要及简报上传的及时性与准确性是对接岗位及上级部门去评价和提高房修工作的关键，因此，作为信息员，势必要认真对待每一项基础工作。

2、以工作为中心的简单人际关系。这一个月来，我参加了公司〈Y系列新职员入职培训〉、《第一季度信息管理培训》以及部门的各项例会及培训等，深深感触到了公司对员工的热情与关注以及同事之间的和谐相处。这些恐怕就是万科文化的精髓，三言两语恐怕也难以表达。希望在今后的工作中，与大家建立更加友好密切的合作。

3、 “以人为本”的待人之道。通过时时刻刻对业主满意度的高度关注，以及080402董琨经理组织光明城市全体安全员、服务中心、房修组的部分人员对 “2007年万科物业系统员工满意度和敬业度调查南京公司分析报告”的公开分享，让人非常惊叹企业的人性化。在这样的氛围中，大家可以做到更加关心身边的人，因为与此同时，你也会被别人关心着。

通过一个月的学习与工作，我对物业管理工作有了全新的感性和理性认识。我认识到要做好信息工作，既要与业主保持真诚的沟通，与工程师、协管员有效的配合，还要加强对房地产和物业管理理论知识的学习。物业提供的产品是无形的服务，物业管理是一种全方位、多功能的管理，同时也是一种平凡、琐碎、辛苦的服务性工作。因此，在物业管理的实际工作中，我会时刻牢记物业管理无小事，以业主的需求为中心，一切从业主需求出发，配合我的伙伴们为业主提供整洁、、安全、、舒适的居住环境。

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王文金：职业CFO--管窥万科的并购
  [江湖百晓生] 于 2008-4-11 0:02:36 加贴在 『王石ONLINE』 ↑ 按此察看该网友的资料 按此编辑本帖 进入江湖百晓生的博客

    4月底的苏州细雨纷飞。从建屋新罗酒店的窗外望出去，能看到大半个苏州工业园整齐有序又错落有致的商业格局。
    “万科在资本市场上的多次融资，我更多的是一个配角的角色，万科总经理郁亮和董事办公室主任肖莉在时机的把握上、融资方式的选择上，起着主导性的作用。”在万科2007年第二季度工作会议的间隙，万科股份CFO王文金开诚布公地对《首席财务官》杂志表示道。

    万科并购操盘手
    过去，如果说万科这样的公司治理结构完善、品牌优势突出的房地产龙头还有什么短板的话，那就是拿地能力。而在万科进军地产10多年之后，对市场化运作的坚守，终于使其在这块短板上也有了新的突破。
     “随着宏观调控的深入，当前房地产行业正处于重新整合，加速集中的阶段。万科希望通过合作策略，成为各种资源的整合者，扩大资源的掌控能力。土地当然是我们一个重要的资源目标，通过积极参与存量土地整合，万科能够获得大批量、交易条件良好的项目资源。”实际上扮演着万科并购操盘手的王文金清楚地知道目标对象是什么。
    “战略，惟有符合战略的行为才对企业的长久生存有益，否则其目的就是在于赚钱，而实际上在赚钱的同时，可能损失了培养主业竞争能力、能赚更多钱的机会。”谈及并购，王文金这样解释一些企业退出房地产开发业务的原因。显然，始于2004年的一系列全面规范房地产信贷、土地市场、税收等宏观调控政策，加速了一些企业战略的转移和调整。万科并购南都集团房地产业务权益，就是极具代表性的案例。
    2005年3月，万科于与长三角房地产一流企业——南都控股集团正式签署协议，万科以总计18.5785亿元受让南都集团通过上海中桥基建持有的在上海、江苏的70%权益，以及浙江的20%权益；时隔一年，2006年8月万科马不停蹄地以 17.6 亿元受让中桥持有的浙江60%权益、上海江苏30%权益，2007年3月，万科再次以万科以3.93亿受让中桥持有的剩余20%浙江南都的股份。至此万科全面完成对浙江南都的收购，累计收购金额约40亿。这一并购案的总标的、涉及项目个数、土地面积均创下了国内房地产企业最大宗企业购并案例的纪录。而南都老板周庆治也借万科定向增发之机，成为万科前十大股东之一，实现了被万通董事长冯仑所说的“完美的转型和退场”。
    2005年受让南都股权之初，距离万科完成19.9亿元可转换债券的发行仅仅3个月；2006年万科二次受让南都股权，也得到年底到位的定向增发42亿元资金的支持。这令我们不得不感叹万科使用资金的效率之高。
    作为国内房地产开发企业老大说，土地可以说是万科进行战略合作与并购的最主要的获取目标。
土地之于房地产开发企业的价值，可以从被万科奉为圭皋的美国房地产巨头帕尔迪品出点味道来。“当我们控制了土地，我们就控制了我们的命运——确保我们明天有房可建，并且置竞争对手于劣势。”帕尔迪在2004年年报中直白而简单地解释了它的土地战略，“在过去3年中我们建造房屋只使用了100,000块土地。与此同时，我们却投入足够的资本来控制302,000块土地。为什么会有这么大的差距？成长。我们的计划要求我们在未来几年中显著增加提供的房屋数，而土地是关键的原材料，没有它我们无法运营。为了抓住任何成长机会，我们手头上必须有土地。”
    当然，王文金深知，在当前国内市场、经济、法律条件下，房地产企业的并购注定不是一个简单而纯粹的商业买卖问题，自己必须小心翼翼地探查目标企业的“全息影像”，防止“流水”搅浑万科现有的“一池清水”。
    “房地产并购的成败，最重要的是取决于老板们之间的认同，靓女要嫁个好婆家，你在考察卖家，别人也在选择买家。并购决策中，风险往往是最费思量的因素。风险防控的措施设置、控制能力将会决定并购的成败” 王文金坦言，可见万科在并购过程中非常注重对风险的评估。”
    2006年1月18日，万科以3.89亿元受让北京市朝阳区国资委持有的北京市朝万房地产开发中心的60%国有产权。这一举措也大大缓解了万科在北京土地储备为零的尴尬局面。
    2007年元月，万科以出约13亿元，获得上海恒大房产名下位于上海市区的5幅土地，规划可建筑面积超过40万平方米。
    2007年3月21日，万科发布公告称，以10.05亿元获取杭州钢铁集团公司下属之富春有限公司通过浙江产权交易所对外公开拍卖的股权包，通过获取该股权包，万科增加主要位于深圳的、可结算规划建筑面积合计43.8万平方米以及地下车位约11万平方米。
    在一轮紧似一轮的宏观调控下，从接触、谈判、评估到签约的并购一条龙操作流程全线参与的王文金颇有些忙不过来的感慨。

    当财务遇到IT
    用百度搜索一下“万科王文金”的关键词，大约可以得到两类的网页记录，一类是万科年报或路演等上市公司信息，另一类主要是IT类媒体对于万科信息化的采访。后者时常让不熟悉王文金的人倍感惊讶。
    事实上，早在2003年，王文金就开始分管万科IT中心，来全盘规划万科集团层面的信息化。之所以万科的管理层会做出这样的安排，主要是基于万科财务系统需要优先实现管理信息化，而之前已有所成就，其中最为人津津乐道的，当属万科的房地产成本管理系统。
     “2000年左右，可以说国内房地产行业没有成本管理，最主要在于没有找到适用于房地产的成本管理模式，基于建设造价的合同统计模式太过粗糙。对于像万科这样的上市公司来说，必须尽快建立起一套自己的房地产成本管理系统，以满足对细分产品的成本核算、内部控制和满足信息披露的要求。”基于最朴素的目标成本管理原理，王文金带领成本管理同事花了大量的时间来设计成本信息模型，然后反复提升和改造，以尽可能匹配管理需要和业务运营需求。
    2001 年底，万科的第一版成本管理软件开始试运行，其后，被房地产企业视为生命线的资金管理软件投入运行；2002年，万科统一了集团内部销售管理软件，实现了远程跨区域的管理，汇兑信息、存贷信息、销售信息等每天都会自动地汇总；2003年起，王文金与他的IT中心开始逐步建立健全各级业务系统，2006年基于集中、一体化的整体信息系统建设再次起步。
    “我们健全了专业级的系统支撑，每个业务环节的操作都有一个相适应的软件与之配套，这对于绝大部分的本土房地产开发企业而言，不亚于“神五”级工程。你现在再看我们的成本管理系统，已经非常成熟，为国内房地产企业普遍接受并大量应用。”谈及此事，王文金颇有些自豪。
   说来也许有些不可思议，纯粹搞“水泥”的万科竟然在20年前就打起了“鼠标”的主意。早在1987年，万科就开始了财务信息系统建设。十年后，规模初成的万科建立了专门的信息技术中心，成立之初就安排了8个人的编制，并且设立在集团办公室下面，直接接受董事长王石的任务派遣。为了通过信息化建设提高公司的管理效率，促进公司稳健发展，王石当时甚至发出了“搞不懂IT，我就连董事长也辞掉”的宣言。
    公司从上到下对IT的超前认知，给IT建设非常大的便利，IT成为支持万科急速扩张和提高管理水平的利器。
     “不得不承认的是，IT技术在商业领域应用的不断突破给CFO职能带来了更有想象力的扩展空间，特别是在流程实施与内部控制方面。通常来说，公司发展都是本着一套战略思路进行经营，但关键要落实到执行上，这包括两个方面：人和工具。信息化现在提供了各式各样的IT工具能够对信息进行提炼和分类，使公司很多方面的管理都有了更加按部就班的可循之规，每一个步骤的规定都更加清晰、稳定，这样就使制度的执行得到了保障，而且也大幅降低了内控风险。”王文金把 CIO和CFO的职能通过完善的财务制度和技术工具整合在了一起。

    成功在于基础
    从万科年报上的王文金简历一看即知，王文金是从基层开始一步不落走到今天的。在加入万科的近14年时间里，历任万科的财务部职员、主管、部门经理助理、部门副经理、财务管理部总经理，2002被公司董事会聘任为财务负责人，2004 年3 月起任财务总监。
   于……最后一年出生于在安徽合肥附近的一个乡村的王文金，小时侯周边的亲朋好友对他的最大期望就是跳出农门，而农村生活的朴素与辛勤也养成了其务实、稳健的性格。
    “1982年我初中毕业就直接上了中专，1985年毕业时刚满18岁就参加了工作。”王文金被分到了合肥市塑料十厂，作为厂内仅有的三个身背“国家干部”身份的职工，王文金当上了财务负责人，管起了一帮“老会计”。
    几年后，王文金调入了中科院安徽光学精密机械研究所，在这个当时还很纯粹的事业单位热热闹闹地搞起了财务电算化。
    “当时我们用的是自己开发的财务软件，从需求调研、功能设计到界面呈现，都需要亲自去搞，虽然很辛苦也很麻烦，但是对于流程的理解和信息技术的初步把握，打下了一定基础。”王文金说起来也很感谢这段时光带给他的知识积累。
    由于事业单位的工作相对轻闲，感觉自己学历和知识都开始出现欠缺的王文金暗暗开始准备考研究生。
     “当时觉得在会计领域的既有知识已经够用了，想换个专业，就选择当时非常时髦的国际贸易专业，通过一番努力主要依靠自学，考取了中南财经大学国际贸易方向的研究生。读研期间，财务也没丢下，考取了国内第一批注册会计师。”重新回到学校的王文金开始大量阅读有关经济学、资本市场、国际贸易等方面的著作。
    心底里潜藏着一股逃离内地情结的王文金在1993年10月临近毕业之际直奔深圳。一边在一个小会计师事务所里暂时栖身，一边开始向自己能知道的有名的大公司投递简历。
    此时，一个偶然的事件改变了王文金的职业生涯轨迹。
    时任董秘和证券投资业务操盘手的郁亮正在策划和实施震惊国内资本市场的中国第一次善意收购。
     当时万科正在上海开发城市花园地产项目，急需在上海开辟新的融资渠道。而申华实业是一只近乎全流通的上海老八股，在浦东也有一些土地储备，收购申华可让万科一箭双雕打开土地和融资两大瓶颈。为此郁亮用4000万元慢慢购进申华实业股票，直到还差几百股到5%时，他飞到上海与董事长瞿建国面谈：是否希望万科参股并参与经营。瞿建国表示，申华确实缺少有参与经营、长期投资意识的股东，因此欢迎善意的投资，非常希望有实力、善经营的公司法人成为申华的大股东。在双方意见一致后于1993年11月10日中午对外公布：上市公司深万科附属之上海万科房地产有限公司、深圳万科财务顾问有限公司和深圳国际企业服务有限公司至1993年11月10日通过上海证券交易所合计购入申华实业股份有限公司普通股135万股，占申华公司发行在外2700万股普通股的5%。
    虽然囿于种种因素，此次并购最终未能成功。但万科迅速在国内资本市场声名鹊起。
    “因为万科收购申华的声势和善意，所以第一份简历就投给了万科。”而今40岁的王文金清楚地记得自己27岁时对万科的神往。
     当时负责人力资源招聘的万科副总经理解冻对王文金贸易加财务的双重背景非常满意，并提出两个选择，一个是去蒸馏水厂做营销，另一个是在集团作财务工作。在王文金犹豫不决之际，解冻的一句话再次改变了王文金的职业生涯轨迹，“要不你先在集团干一段时间财务吧，以后再去业务部门。”
    在万科“尊重员工、尊重客户、尊重投资者”的文化长期熏陶下，重新回到财务岗位再也未能“换岗”的王文金也因此成为本土CFO人群中极具职业精神的代表人物，“在万科，每个员工都是首先在为投资人工作的，这个理念如今已经成了习惯。”

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直面后千亿时代
万科疯狂搜寻管理“千亿”企业的人

郝倩

2008年04月11日08:13  来源：第一财经日报
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万科迫切需要与“千亿”目标相称的人力资源　　本报摄影记者/任玉明
    当“千亿”已经成为可预见的未来，万科的确更为急迫获得更多管理千亿企业的人才。无论如何，年销售额“1000亿”的房地产公司几乎是一个庞然大物，起码在中国还没有类似公司的管理经验可供万科借鉴 　

　　“还不是开香槟的时候”。虽然拿出了500亿的成绩单，但万科铁定了心决定低调。

　　自从在2004年公布了千亿目标之后，业内外针对万科意图与能力的质询就从未间断过。

　　而种种迹象表明，万科极有希望在所预计的2010年如约完成千亿目标，或许时间表还会提前。

　　根据万科集团的估计：万科目前的市值甚至超过美国前四位上市公司的市值总和，而要在500亿的基础上继续几何级倍增，必然不是当初郁亮拿复合增长率说服王石那么简单。

　　但万科必须要解决一个问题——“人”。对于万科集团总裁郁亮来说，“钱”、“人”和“生产模式的变革”，一切都需要围绕着人而展开。

　　事实上，当“千亿”已经成为可预见的未来，万科的确更为急迫获得更多管理千亿企业的人才。无论如何，一家年销售额“1000亿”的房地产公司几乎是一个庞然大物，起码目前在中国还没有类似公司的管理经验可供万科借鉴。

　　“新动力”与“海盗”

　　万科在每个时期都尽量用超前思维锲而不舍地寻找合适的人才来匹配公司的发展战略。第一次大规模地培养“万科人”是在1999年。当时的初衷有二：第一是配合公司的全国扩张；第二也是为了在扩张的同时避免形成“诸侯割据”的局面。

　　“那年夏天，万科开始为快速扩张作准备，各地都陆续开设新公司。人不够了，开始出征招聘，希望他们成为火种，进入万科全国的分支。而在此之前，万科与其他公司一样，只需要干活的人，不招应届生。”万科集团人力资源部总经理杨彦说。

　　最早一批的“新动力”诞生于2000年，这些人在进入万科的时候都经历过统一集训，对万科文化高度认同，相互之间也会因为“同学”的情结而拉进了彼此的心理距离。之后，“新动力”进入万科在全国扩张的分公司，继而成为一些分公司的副总裁、总裁助理、经理等中坚力量。这些渗透到各地的“新动力”打通了各分公司之间的人际壁垒，并助力了该公司在全国形成企业文化的合力。万科在业内被公认为拥有强势的企业文化，这与最初的“新动力”计划不无关系。

　　杨彦把去年出炉的“第八届新动力”昵称为NP8（New Power 8），这是万科“从娃娃抓起”的人才培育体系的重要成果。

　　借力“NP”实现团队“万科化”之后，紧接着是借助“海盗行动”来进行公司技术的改良，这是该公司当时的“短板”，也是地产行业普遍缺失的行业技能。

　　“海盗行动”最大的成果就是从中海地产大规模挖高级职业经理人。到去年年中，万科20多个一线公司的第一负责人中，有1/3左右是“海盗”的成果。原任中海地产股份有限公司副总经理的刘爱明后来成为万科上海区域的第一负责人，而上海区域正是万科住宅产业化重要实验田。

　　王石认为，当时的挖人，就是要充分发挥中海企业文化和骨干力量对万科有益的部分，从而迅速提高万科的质量成本控制水平。

　　随后，万科于2006年启动“慧眼行动”。一个实质性的成果是，丰田住宅原中国首席代表伏见文明进入万科担任技术总监，至今，他仍是万科开展住宅产业化的技术顶梁柱。

　　上述招聘行动，都与万科的战略紧密相关。例如，其之前做的工作是B+C，也就是传统的开发商的开发销售工作。但是现在，万科希冀做住宅产业化标准的制定者，其所致力的B+B，类似供应商的角色，需要更为深入的技术人才。

　　增量激活存量

　　强势的企业文化加之技术的改良，万科已经具备了一家优质房地产企业应该具备的要素。

　　但是很难想象，一套适应100亿年销售额的模板怎么能照搬在一个年销售额1000亿的“地产航母”上。

　　在万科集团内部，之前纯正血统的“万科人”正在经历着新鲜血液的某种涤荡。他们要在既有的万科体系中进行“以增量激活存量”的改良。

　　在去年夏天，一位在万科有几年工作经验的员工开始看到陆续有新的年轻面孔出现在深圳本部。这些“实习生”往往可以在几个月的时间内轮流在几个核心部门内实习。

　　这种在老员工来看十分“奢侈”的实习历程，正在由一些耶鲁、哈佛、牛津甚至麻省理工学院的优秀毕业生所享用着。这就是万科开展“海外新动力”的重要尝试。到去年下半年，有12名海外毕业生陆续到位。

　　“这些毕业生很聪明，有语言能力，他们同时动手能力强，注重对人际网络的使用。”万科集团执行副总裁解冻说。

　　“我们有越来越多的国际化合作，需要补充类似的人才，所以我们这两年都在从美国、英国和日本最好的学校招聘人才。他们已经开始在投资者关系、融资等需要国际化合作的岗位中发挥作用。”杨彦称。

　　解冻常常低调地出现在哈佛、耶鲁等校园里，不久前，他相中了一匹 “千里马”，这名女生曾任美联社记者，后获得奖学金在美国另一所高等学校进修。

　　解冻认为万科需要不同经历的人，而类似的优秀年轻人才，必然给万科带来不同的理念。

　　更为重要的是，这些毕业生往往善用自己的圈子，而他们的“圈子”都分布在全球各个机构，没准一个熟知的校友就在华尔街的某家投行就职，谁知道呢？这种人际网络可以给万科带来的能量倍增，或许就会在几年后显现出来。

　　新血液可以带来的管理理念的冲击甚至体现在很多工作细节上。一个简单的例子，今年初，来自宝洁的新同事在谈论工作总结时画了一个表格，其中清晰标注了目标是什么，如何做、如何考核。这种一目了然的工作方式让郁亮耳目一新。

　　新一轮的“007”

　　解冻形容自己应对千亿挑战时的心情“兴奋而恐惧”。

　　“我们这些人原来都是在公司十几年摸爬滚打出来的，在行业中间还是走在最前面的，但是我们有一个先发劣势，整个房地产开发流程是万科当年奠定的基础，但是到今天这个流程可不可以满足客户导向的需要？”解冻所说的正是万科在“自省”的问题。

　　万科的新老员工都在朝着“千亿”的目标狂奔。解冻相信，仅靠一种对于工作的“疯狂”并不足以成就千亿企业，反而有可能与万科一直倡导的“健康丰盛”的人生背道而驰。他们必须寻求更为实际而奏效的解决方案。

　　在解冻看来，现在所面临的问题则更为复杂。例如前两年还不太重视的流程管理，已经成为亟须改进的方向。因为一家航空母舰般的地产公司对人力资源的数量和质量、组织架构、管理模式都会有更高的要求。他们要把眼光放得更远，就必须对原有的管理模块进行升级。

　　万科通过“海外新动力”与“新动力”的结合不断地优化团队基因，此外还需要寻找更好的管理者，来整合优秀的员工。

　　“007”计划的背景，正是因为万科将挖人的视角从行业内延展到行业外，尤其是一些制造型企业。因为郁亮相信，这些经理人更精通于如何组建一个创造利润的团队，他们不仅通过土地的升值获取利润，还可以从应收账款管理、存货管理、轻资产管理、客户关系管理等方式中获利。

　　于是，不断有跨国公司的高管加盟万科。

　　到2003年、2004年，万科的高层建制还是一个总经理，4个副总经理，之后被扩充为8位执行副总裁和5名副总裁。他们有的来自于消费品公司，有的来自于零售企业……

　　来自各界的高级管理人才加盟万科的阵营仍在扩大。

　　“这如同长跑，前些年我们做了很多准备工作和铺垫，现在自然而然就快起来了。2007年到2008年，万科还在既定的高速发展期，过去的准备还可以享受得到，但2008年之后会走多快，要看我们新一轮准备工作有多充分。”郁亮说。

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地产商认为房价近期难落
《财经》记者 李昕 《财经网》 　 [ 04-12 13:35 ]

任志强等人认为，从土地供应、利率等因素综合来看，房价涨速可能趋缓，但是近期很难下落

　　【《财经网》专稿/记者 李昕 发自海南博鳌】近期关于房价“拐点”的争论不断，但在博鳌论坛房地产分会场上，房地产开发商和建设部专家依然表现乐观，均认为从土地供应、利率等因素综合来看，房价涨速可能趋缓，但是近期很难下落。
　　住房和城乡建设部政策研究中心主任陈淮的理由是，利率为负时，资产价格必然上升。“只要宏观经济还保持11.9%，房价还得像去年一样保持飞涨。如果我们的利率变正了，大家可能就要小心一点了，因为那个时候的资产价格一般都是下降的。”陈淮说。
　　两大开发商——SOHO中国董事长潘石屹和华远集团总裁任志强，则着重强调土地供应。
　　任志强说，北京2008年第一季度土地楼面价同比上涨33%，达到4300元/平米，他认为，只要楼面价格持续上涨，房价就不会下降。
　　土地楼面价就是土地出让价格除以土地规划建筑平米，也即每平米建筑面积相对的土地成本。
　　任志强说，尽管短期政策走向和影响不明，在短期内房价无法预测，但从长远看，中国无论如何回避不了人口和资源的矛盾，回避不了中国要大量城市化的矛盾，因此，只要中国宏观经济持续向好，基本面不变，房价迟早还是要持续上升的。
　　不过，无论政府专家、经济学家和开发商均同意，目前宏观经济环境的不确定性对房地产业影响极大。
　　陈淮认为，外部经济趋缓，导致更多流动性进入中国。“国家统计局说一季度我们实际利用外资比去年同期增长60%。那我们得警惕了，我们调控资产价格的时候，别到时候让这些老外把我们的底给抄了，”陈淮说。

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制造业：房企管理升级的黄埔军校
http://www.sina.com.cn 2008年04月12日 17:40 中国经营报

　　编者的话

　　台上：万科的郁亮说：管理对万科而言比以往任何时候都重要。我们必须从国内、国外所有的优秀企业身上寻找学习的榜样，补充未来发展所需要的各种营养，博采众长。

　　台下：万科将手伸向了宝洁、百安居……从这些企业挖走优秀的管理人才，去充当自己的“营养”。

　　同样的现象也发生在龙湖等房地产企业的身上，而且已经形成一股强劲的暗流。精细化管理出色的联想、奇瑞、宝洁、百安居的高管已然成为这些房地产企业猎人的主要对象。

　　这一切，发生在房地产企业进入百亿元俱乐部、从专业能力优势向管理能力优势转变的过程中。

　　对于中国地产行业的从业者来说，2008年需要适应的，不仅是外部多变的市场环境，还有企业内部越来越多的“外行领导”。

　　从万科企业到融科智地，再或龙湖地产这样的“房企新军”，任命来自制造业的人才担任自身企业的高管，在2007年~2008年间几乎已经成为风潮。当缺乏规模化生产经验而又必须向规模要利润的转型时刻，房企任命的“外行高管”，正在将制造业的管理经验植入地产企业内部，而这种转变，显然要从每一个生产环节的细节开始。

　　腾挪：从制造业到房地产

　　“外行”也成了人才，而且级别、待遇还不低，现在，“金子在哪里都是金子”的古谚，被正处在变革前夜的房地产行业反复验证着。

　　“很早就听过袁伯银的名字，但从没想到他跟我们有什么关系。”4月9日深夜，当记者拨通上海万科的一位基层员工的电话时，他向记者感慨道。他所熟悉的袁伯银，是百安居（中国）的执行副总裁，而现在，袁伯银却已经是自己的顶头上司——万科上海公司的总经理。

　　这位基层员工告诉记者，按照以往的惯例，新领导到任通常都会有很多的会议要开，因此，得到新领导到任的消息后，像他这样的基层员工也都做了很多的准备，尤其是会议材料的准备，但最终出乎意料的是，袁伯银只是在一次全体大会上和全体员工见了一面，简单地讲了几句话，而后便再也没有什么额外的会议召开，一切如故。

　　后来，袁伯银的下属们才发现，这位曾经的外企职业经理人，习惯于从细节入手完成管理流程的再造。记者采访的两位万科基层员工都提到了PPT汇报演示这一幕，袁伯银到任上海万科之后，便提出要求，所有用于工作汇报的PPT，都要在一页纸里完成，这被称作“一页纸”原则，因为袁伯银认定工作汇报要简单明了，多说无益。

　　正是在这样的背景下，原本储存在员工手中的各种精美的PPT模版，随着袁伯银的到任都失去了作用。这位前外企的高级职业经理正在努力帮助万科进行内部流程的减负，推崇“一页纸原则”是为了让员工和上级都能够尽量节省时间做其他的事。

　　新领导的到任并非仅仅是万科员工需要适应的，现在，“外行”的突然空降已经成为了一种潮流。“我们的新领导来头都很大啊，有空中客车这样的跨国公司来的，也有奇瑞这样的本土企业，现在都是各个中心的要员。”尽管接听记者的电话时，已是深夜，但这位龙湖基层员工还是难掩几分“兴奋”。

　　“扩张很快，高管缺人才，这样的‘空降’，我们理解也支持。”针对大量“外行”领导的到来，这位龙湖基层员工向记者表示。尽管现在不愿评价“空降高管”，因为到任时间还很短。但他告诉记者，这些外行“空降兵”都有一个共同的特点，低调——他们的到来从来没有一个华丽、隆重的“出场仪式”。

　　谋变：从原材料采购下手

　　“外行空降兵”——万科、龙湖并非是最早的“吃螃蟹者”，在这“一老一少”尚在“尝鲜”的时候，已经有企业开始享受“外行空降兵”用人方式的“红利”了。

　　“包括很多知名的房地产企业，规模做到几十亿，一百多亿元，就再也涨不上去了，因为它说到底，就是个房地产企业。”两年前，郑志刚向记者放下了这样一句狠话，当时他还只是联想控股旗下地产公司融科智地的一个项目经理，而现在，他已经是融科智地的常务副总裁了。

　　郑志刚触碰了地产界“不评价同行”的“行规”，更由于这样的评价指向过于明确，而被集团高层责令做“书面检查”。显然，如是作风的郑志刚不是地产出身，他是联想PC团队培养出的管理人才之一，以IT制造业的管理经验管理地产企业，在融科智地已经潜行多年。

　　“我们感受最明显的是原材料采购的环节，现在成本能压得比较低。”融科智地的一位中层向记者表示，他负责楼盘项目的工程管理，他所在的公司是在地产行业中为数不多的能做到规模化采购原材料的企业之一。

　　他告诉记者，地产企业的原材料采购，例如钢筋、水泥等，通常都是以项目楼盘为单位，通常情况下，一个大型房企的原材料供应商至少有5～6家。而在2004年前后，融科智地也存在类似的情况——虽然当时的在建项目并不多，但基本上是一个楼盘项目，一个供应商。

　　郑志刚所做的改变，与制造业的原材料采购方式较为接近，即尽可能地做到同类原材料的统一采购，以扩大采购规模，压低价格。

　　“现在我们的原材料供应，一类原材料通常只有1~2个供应商，谈判起来也方便很多，关键是有了长期合作的关系，双方都能有一个信任的过程，这样，博弈的成本就要低得多，直接进入业务问题就行了。”上述中层告诉记者。至于如是采购策略的改变，节省了多少成本，这位中层表示，具体数额不便透露，但综合测算7%~10%这样的成本降低“还是有的”。

　　控制：成熟模式的不断复制

　　郑志刚在融科智地推行的一切，其实恰与万科的策略殊途同归。

　　“我们要实现的是住宅的工业化生产，最终就是要追求规模，但这个规模必须是在我们可以掌控的情况下扩大，而不能听之任之，这就需要制造业的管理经验。因为房地产行业从今天来讲，还是一个粗放型的、管理不够精细的行业。”2008年1月初，面对记者为何大面积引入制造业、零售业的人才进入地产行业的提问，万科企业股份有限公司董事局主席王石如是作答，在他看来，越是追求扩张，就越是要有严格的控制。

　　“房地产企业做到现在，再往下走的路径一定是规模，但规模怎么扩张，我们主张是成熟模式的不断复制，这样可控性比较强，收放自如，这跟制造业设厂的道理是一样的，一条生产线成熟了，你只要认定一个地方需要，就可以复制到那里，所以制造业的管理者们有这样的经验，这也是我们追求的。”王石说。

　　记者了解到，在万科的长远发展规划中，住宅的工业化生产实际上是其远期的发展目标，而所谓的工业化生产即是实现70%以上的住宅构件由工业生产线生产，通过物流配送运送到各地，从而实现标准化的工业复制。显然，在这样的过程中，拥有制造业管理经验的人才，将拥有更大的意义与作用。

　　尽管这样的人才刚刚到位，其影响还没有到发挥的时候，但万科这样的大型房企所笃定的，一定还是企业与行业的未来。

　　妥协：选择改变的程度与余地

　　然而，并不是所有的制造业的管理经验，移植到地产企业时就能完全成功，用前述融科智地中层的话说，就是改变也需要妥协。

　　他告诉记者，虽然制造业在原材料采购模式上有统一、大量、低成本的优势，但是如果100%的全部复制到房地产行业并不现实。因为房地产市场属于区域市场，大型房地产企业往往在全国多个城市进行开发，这样的情况下，采取集中采购然后“分发”到各地的模式，往往成本更高。

　　记者了解到，融科智地在试行“统一采购”的初期，曾经尝试过中心城市集中采购的方式，例如北京、天津市场的原材料采购，都曾在北京统一进行，然后统一发往天津。但实际上，这样的模式只运行了不到一个月，就告中止，虽然大批量的统一采购原材料大致使成本下降了近1.5%，但物流成本的攀升，远远超出原材料成本的下降。

　　“而且，完全的统一采购，还带来了库存的问题，因为房地产开发，每个楼盘的周期不同，不是整齐划一的。因此，采用完全的统一采购之后，往往会造成原材料闲置的问题。鉴于这些，最终把采购的模式变成了各个城市固定1~2个原材料供应商，由各个楼盘按照自身开发进度，按统一价格采购，然后年度总结算。”前述融科智地的中层告诉记者。

　　毕竟房地产不是家电，全国的情况不一样，这也是不能完全照搬制造业管理、销售那一套的原因所在。”一位知情人士说。（本报记者董娟对此文亦有贡献）

crazydevil

当万科弄个超出市场预期--------漂亮的三月份销售额的时候，万科今天却跌了9%，真让人啼笑皆非，国人的短线心理不谓不强。:*18*:

meng-h

万 科Ａ：澄清公告
2008-04-16 06:30:30   

    2008年4月14日《中国房地产报》刊发题为《渝开发或将联姻万科》的报道，称“近日，有消息称，万科与渝开发已草签了战略合作协议，双方将共同开发重庆房地产市场”。
    万  科Ａ特就上述报道澄清如下：
    公司与重庆渝开发股份有限公司就在重庆地区进行合作的可能性有过意向接触，但到目前为止双方并未达成任何协议。在此过程中，不存在按照《深圳证券交易所股票上市规则》等有关规定公司应予披露的事项

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穆迪给予中国房地产业负面评级展望
《财经网》 　 [ 04-16 16:49 ]

原因是信用紧缩在未来12至18个月仍将持续，同时业务前景挑战越来越大

　　【《财经网》综合报道】4月16日，穆迪投资者服务公司将中国房地产业的评级展望定为负面，原因是信用紧缩状况在未来12至18个月大概仍然持续，同时业务前景的挑战性越来越大。
　　穆迪在其新报告中指出：“整体行业在短期至中期内的前景是负面的，因为开发商在寻求国内和海外资金以支持其资本开支时面临挑战，而其销售环境也很困难。”
　　穆迪评级的中国开发商总计13家，其中8家的评级展望为稳定，2家的评级展望为负面，3家的评级被列入可能下调的复评名单。
　　目前，地产商的融资环境十分严峻：银行信贷紧缩，A股上市受证监会严格控制，香港上市受股市下跌影响，前景不利。最近，鉴于市况不明朗，内地地产商恒大地产赴港上市折戟最后一程，引发了房地产业普遍的悲观情绪。   
　　穆迪称，如果大型开发商在市场转弱时趁机收购实力较弱的小型开发商，或者进一步收购土地，可能会进一步削弱目前资产负债表的流动性。
　　该报告称假如开发商要维持评级，必须采取审慎的财务政策。
　　“现在艰难的业务环境正在考验开发商管理其迅速扩展计划的能力，如果开发商不能维持严格的财务纪律，特别是受控制的流动性状况，可能会有评级下调的压力。” 穆迪副总裁蔡承业称。
　　他说，假如采取审慎的策略，大部分受评级的开发商可抵御银行放贷紧缩和2008年预计销售下降25％的情况。长远而言，中国房地产开发商的机遇依然良好。在相对较低的城市化、收入大幅增长、储蓄率高和对较佳生活质素的追求增加等下，对房地产开发业带来支持。

meng-h

央行上调存款准备金率0.5个百分点
作者：         发布时间：2008-04-16 17:25         来源：中国人民银行网站
　　为继续落实从紧的货币政策要求，加强银行体系流动性管理，引导货币信贷合理增长，中国人民银行决定从2008年4月25日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。

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肖莉：房企应坚持稳健经营


——中国证券报

  

　

　　万科A执行副总裁肖莉日前表示，目前行业形势下，房地产企业应强调经营效率、财务安全和稳健经营策略。
　　“为防止占压资金、降低周转效率，万科不主张过多的项目资源保有量。”肖莉表示。2008年，万科将继续保持合理的项目资源持有量，强调财务安全和发展稳健性，提高企业的经营效率。

　　肖莉指出，随着宏观调控的不断深入，行业的资金来源将面临较大的挑战，资金将取代土地成为制约住房供应能力的主要瓶颈，并成为推动行业整合的关键性因素。在这样的背景下，强调经营效率、财务安全和发展稳健性的策略将更显示出优势，甚至可能从行业调整中获得更多的发展机会。

　　基于这一判断，万科合理放缓了拿地节奏，更加强调成长的质量和财务的稳健性。截至2007年末，公司的净负债率为22.9%，显著低于行业水平，持有现金超过170亿，资金状况良好。

　　肖莉表示，住宅市场基本面的中长期趋势明朗，而短期来看，政策、国内外经济环境以及市场参与各方的心态都会对价格和交易量产生一定影响，但市场终究会回到理性健康的轨道上。

　　她预计，大中城市尤其中心城市圈的住宅市场将持续向好。从2000年到2020年，城市人口至少要增加3.6亿，家庭户数要增加1.3亿，平均每年要增加650万户。再加上拆迁改造和改善性需求，这个数字会更大。供应方面，2007年，全国住宅竣工总面积还不到4.8亿平方米，折合应该在400到500万套左右。总体来看，住房供不应求的局面没有变。

　　肖莉表示，根据万科的观察，性价比高且符合城市主流人群购买能力的产品，依然受到市场青睐；合理的价格和以小户型为主的产品，在满足需求的同时，等于提升了消费者的购买力。随着市场心态调整到位，相信行业将迎来更加健康稳定的发展。

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华侨城集团整体上市方案出炉
《财经》记者 符燕艳 《财经网》 　 [ 04-16 16:25 ]

除深康佳外，集团旗下所有业务悉数转予上市公司华侨城控股

　　【《财经网》专稿/记者 符燕艳】继整体上市计划于去年11月获得国资委原则批准后，华侨城集团整体上市方案最终出炉，除康佳集团股份有限公司（深圳交易所代码：000016，下称深康佳）外，集团旗下所有业务悉数转予深圳华侨城控股股份有限公司（深圳交易所代码：000069，下称华侨城控股）。
　　4月15日，华侨城控股公布了上述方案。公告称，集团已与华侨城控股签署《国有产权转让协议》，将所持华侨城房地产有限公司、华侨城酒店集团有限公司和香港华侨城有限公司等13 家下属公司全部股权，转让给华侨城控股，从而借后者之“壳”实现集团主营业务整体上市。
　　目前，华侨城集团旗下拥有三家上市公司，分别是华侨城控股（深圳交易所代码：000069）、华侨城亚洲（香港交易所代码：3366）和深康佳（深圳交易所代码：000016）。
　　经过此次转让，除以往未能置入上市公司的旅游、房地产等集团主营业务外，香港上市公司华侨城亚洲也将转至上市公司华侨城控股名下。华侨城亚洲主要经营包装、印刷等业务。
　　“此次转让中，集团仅余深康佳没有划转进来。将来是否划转，是集团的事情。”华侨城控股有关人士向《财经》记者表示。对于深康佳有意介入地产业务的消息，该人士表示深康佳只是有意向，并非已实际开展了业务。
　　深康佳主要经营电子、信息业务，2007年销售收入121.69 亿元，同比下降4.41%。华侨城集团持有其8.70%的股权，为第一大股东和实际控制人。此前，曾有传闻称，华侨城集团为实现主营业务整体上市计划，有意退出深康佳。此消息后被深康佳所否认。
　　据华侨城控股公告称，此次协议转让尚需国资委批准方可实施，最终交易价格也将以国资委备案确认的评估值为基准。
　　目前，华侨城控股主要控股和参股的企业包括侨城中旅、北京华侨城、东部华侨城、上海华侨城以及深圳世界之窗、锦绣中华等。据公司2007年财报，其主营业务旅游和房地产当年营业收入达17亿元，盈利达8亿元。
　　华侨城集团整体上市计划酝酿已久。2005年12月公布的公司股改说明书即披露，华侨城集团计划在华侨城控股完成股改后，积极推进集团主营业务整合上市。时隔两年半之后，其整体上市方案终告孵出。
　　对于央企整体上市计划，在2007年11月2日举行的“中央企业负责人第一任期经营业绩考核总结表彰大会”上，国务院国资委主任李荣融表态，将支持有条件的央企整体上市。对于上市的时间表，李荣融表示“要一步步来”，“要视市场容量而定，没有容量时不要添乱”。
　　据了解，目前，石油石化、通信、交通运输、冶金等行业的中央企业基本实现了主业资产整体上市，完成了主营业务整体上市的央企已达23家。■

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合生创展不惧负债 逆市拿地
《财经》记者 张映光 《财经网》 　 [ 04-16 17:10 ]

年报显示，土地储备大幅扩张同时，资产负债均倍增。今年24亿连购两地块，是少数仍在拿地开发商之一

　　【《财经网》专稿/记者 张映光】合生创展集团有限公司（香港交易所代码：0754，下称合生创展）是近期少数仍在拿地的开发商之一，尽管今天公布的年报显示，其现金并不宽裕，但合生创展仍旧逆市而行，没有停止购入土地的脚步。
　　4月16日下午，合生创展集团有限公司发布2007年业绩公告，显示公司在大规模扩张土地储备的同时，资产及负债均成倍增长。公司总资产约479.3亿港元，较上一年约增加222亿港元；总负债约为278.5亿港元，较上一年约增加104港元。
　　截至目前，公司负债率虽然不高，但在信贷紧缩的大背景下，资金链仍比较紧张。
　　年报显示，现在，合生创展的现金及银行存款仅为22.64亿港元，而包括银行贷款和债券在内的总借款达129.94亿港元，其中银行贷款为81.91亿港元，含28.9亿港元一年期的短期贷款。另外，合生创展尚欠土地出让金约78亿港元。
　　合生创展去年营业额上升61%，达111.31亿港元，毛利约为44.6亿港元。土地储备增加849万平方米，已达2119万平方米。
　　不过，合生创展的资产负债率为58.1%，低于地产业平均水平。合生创展在业内向来以坚守“低成本经营”原则而闻名，多以股权收购方式获得土地，土地价格较低。
　　合生创展看来对于公司目前的负债并不担心，也不像大部分地产商一样，在信贷紧缩的大背景下收缩战线。继年初以6.9亿元取得北京通州马驹桥一地块后，合生创展又于4月2日以17.4亿元购入北京通州永顺镇乔庄村一地块。

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税务总局：地产企业所得税执行预缴政策
http://www.sina.com.cn 2008年04月17日 02:10 京华时报

　　本报讯 (记者 赵鹏) 为贯彻落实新的企业所得税法，国家税务总局昨天公布了“关于房地产开发企业所得税预缴问题的通知”，要求房地产开发企业所得税缴纳方式由以往的按年清缴，转为按季(或月)预缴，并明确了相关项目预缴区间，如经济适用房开发项目的预计利润率不得低于3%。

　　该通知自2008年1月1日起执行。但对于已按原预计利润率办理完毕2008年一季度预缴的外商投资房地产开发企业，可从二季度起再按该通知执行。

　　国家税务总局要求房地产开发企业按当年实际利润据实分季(或月)预缴企业所得税，对开发、建造的住宅、商业用房以及其他建筑物、附着物、配套设施等开发产品，在未完工前采取预售方式销售取得的预售收入，需按照规定的预计利润率分季(或月)计算出预计利润额，计入利润总额预缴，开发产品完工、结算计税成本后按照实际利润再行调整。

　　对于具体的预计利润率，通知规定，非经济适用房开发项目位于省、自治区、直辖市和计划单列市人民政府所在地城区和郊区的，不得低于20%；位于地级市、地区、盟、州城区及郊区的，不得低于15%；位于其他地区的，不得低于10%。对于经济适用房开发项目，符合《关于印发<经济适用房管理办法>的通知》等有关规定的，不得低于3%。

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中金观点：约增加预缴1.7%预收款，幅度有限。
  [至简] 于 2008-4-17 22:42:53 加贴在 『王石ONLINE』 ↑ 按此察看该网友的资料 按此编辑本帖 进入至简的博客

开发商预缴所得税金额有所增加，考虑到所得税率的下调等，实际增加幅度有限。
假设预售收入为1，原规定下需预缴所得税金额占预售收入比重约为3.3%左右（1*(20%-10%)*33%：20%为核定的毛利率，部分地区规定高于20%；10%为主营业务税金等占比；33%为法定税率）。
新规定下需预缴所得税占预售收入比重约为5%左右（1*20%*25%：20%为核定的利润率；25%为法定税率）。
总体看，增加幅度较低，对开发商现金流影响有限。（5%-3.3%=1.7%）

万科完全能适应这种政策的变化
  [chijiange] 于 2008-4-17 20:10:53 加贴在 『王石ONLINE』 ↑ 按此察看该网友的资料 按此编辑本帖 进入chijiange的博客

这个通知主要是规定了开发商在未完工前就要按季或月预缴企业所得税，这对企业的资金运用提出了更高的要求。万科最近的快速销售，快速回笼资金的经营策略能很好地应对这种政策的变化，从中我们再一次看到万科总能先于他人走在政策变化的前面，适时调整经营策略。

对万科来讲早已这么做了，体现公平竞争，对万科利好。
  [老牛头] 于 2008-4-17 12:48:08 加贴在 『王石ONLINE』 ↑ 按此察看该网友的资料 按此编辑本帖 进入老牛头的博客

对万科来讲早已这么做了，而且规范，记得去年还公布过交纳所得税的信息，税比利润还多。我认为可能很多房地产开发公司不太规范，在纳税上向了太多办法。所以这次规范，对公平竞争的万科来讲是个利好，所以今天万科比其他房地产股走的要强。

meng-h

维赛特财经提供（仅供参考，风险自担）

万科A：销售未受行业调整影响

    ■广发证券
    今年一季度,公司共实现销售101亿元,同比增长118%.前三个月每月均比去年同
期有所增长.从一季度销售来看,公司加大了销售力度,实现全年700亿元的销售目标
难度不大.
    项目快速周转 减轻资金压力
    去年公司依靠借款和再融资度过了快速发展过程中的资金缺口, 今年公司加大
了项目销售力度, 加大执行快速销售快速周转的策略.预计今年公司实现销售700亿
元,当年现金流出约750亿元,资金缺口将大幅下降,资金压力大减.
    谨慎扩张态度 降低经营风险
    为防止占压资金, 降低周转效率,公司不主张过多的项目资源保有量,拥有的项
目资源应以保障公司的持续经营和增长为尺度.从2004年起,公司的项目资源都小于
未来两年的开工量,而且项目资源和未来两年开工量的比例不断下降.近期土地市场
的调整给万科在市场上赢得了主动.
    盈利预测预计今年公司竣工面积约为689万平方米,同比增长55%.截至2007年底
,公司尚有290.9万平方米已销售资源未竣工结算,我们预计公司今年结算约600万平
方米,实现收入约603亿元,预计每股收益1.191元(未摊薄).
    投资建议
    优胜劣汰的市场给予公司广阔的发展空间,逐步规范的市场也为公司扫清障碍,
凭借公司强大的资金实力,卓越的市场品牌我们认为公司能够继续提升市场占有率.
在未来的较长时间内, 供不应求仍是市场主线,我们继续维持对公司的买入评级,目
标价30元至35元.

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《维赛特财经》提供（仅供参考,据此入市,风险自担）

    地产股：内地前景黯淡,减持评级增多

    ■第一财经日报
    4月16日,汇丰控股发表研究报告称,因为中国政府的从紧货币政策近期无望放松
,维持对中国地产业债券的"看跌"评级.因为一旦该行业个别公司遭遇偿付问题,其他
目前评级为"BB"和"B"的地产企业债券收益率也将随之全面上升.
    报告还指出, 广州恒大地产在香港融资20亿美元的首发工作失败后,目前正在试
图通过定向发行融资4亿美元,但倘若这一次融资活动再告失败,或者没有如预期进行
的话,该公司的财务健康状况将变得非常可疑. 报告同时还列举了其他目前正遭遇困
难的内地地产商,包括合生创展(00754. HK),它在北京的一项17亿元土地使用权收购
案导致穆迪正在考察是否需要下调其评级;另一家潜在高风险地产商是世茂房地产(0
0813.HK),该公司3月份接受了一项4月21日到期的银行贷款,和一项用于长期投资的3
亿美元短期贷款,这些都是值得警惕的不良信号.
    信诚证券高级业务经理林学炯则认为,因行业大环境欠佳,富力地产(02777. HK)
由近期16港元反弹势头或已完结, 再试低位的机会提高,有可能跌到12~13港元,目标
价为反弹到18~19港元.
    在近期富力地产发布年报后,合计三家投行不约而同地将其目标价调低. 瑞银认
为富力地产的业绩稍低于预期,将其目标价由41. 25港元下调2.8%至40.09港元,但维
持其优于大市的评级. 花旗则将富力地产的目标价由36.28港元大降34.8%至23.64港
元,但维持"买入"评级.花旗还指出,如富力地产不获批A股上市,其2008年的增长则可
能十分有限.
    摩根大通表示,全球股市气氛紧张,将富力地产的目标价从36港元调低16.6%至30
港元.而对其维持"增持"评级是由于考虑到富力地产可能于未来两月在A股上市,筹集
80亿元人民币,将使净杠杆比率由140%降至50%.
    早在3月底4月初,投行已再度进行了对富力地产的减持. 如摩根大通于4月9日以
每股平均价21.85港元,减持了88万股富力地产,减持后其持股比例由早前的14.06%减
至13.97%.瑞银于4月2日,以每股平均价21.08港元,减持富力地产375.12万股,持股量
由18.33%减至17.96%.雷曼兄弟于3月31日,以每股平均价19.585港元,减持富力地产1
49.38万股,持股量由5.01%减至4.87%.
    在这轮降级潮中,即使资产负债率很低的地产常青树也难独善其身.近期,花旗发
表研究报告,调低长江实业(00001. HK)目标价26%,由181.88港元降至134.19港元.尽
管长江实业截至去年底净负债比率只有13.6%.摩根大通则降低了负债率只有20%的中
国海外(00688. HK)的今年业绩增长预期.表示因环球经济的不明朗因素加剧,以及内
地通胀升温,分别调低中国海外今明两年的股盈预测7%及6%,至0.69港元及1.01港元.
而目标价亦下调21%至15港元.
  《维赛特财经》提供（仅供参考,据此入市,风险自担）

    地产股：破发频频,08年再融资路途维艰

    ■第一财经日报
    "好的公司增发依然还会有机构投资者埋单.但是怎么去界定一个好公司,现在有
点困难. 因为市盈率只是一个简单因素,现在我们不能单看市盈率来判断一个公司的
好坏了."
    "市场变化太快了,很难下判断.不知道这些地产股的再融资要有什么条件才会让
机构感兴趣. 在一切未尘埃落定前,什么都不好说."中信证券(600030)的一位资深研
究人士在接受《第一财 经日报》关于地产上市公司再融资计划今年胜算几何的采访
时,这种不确定的语气贯彻始终.
    4月以来,地产股整体下跌趋势未变,上市公司再融资已经成为市场避之不及的话
题.
    A股市场闻增发色变
    去年,中信证券曾因承销万科A(000002.SZ)100亿元的公开增发,保利地产(60004
8)(600048. SH)70亿元的公开增发,一时风光无限.4月16日,招商地产(000024.SZ)也
发布公告称,公司已确定聘请中信证券作为公开增发的保荐机构.
    但目前无法确定的估值标准, 无法确定的业绩增长预估,无法确定的行业前景发
展,使得地产股的估值陷入机构辩战之中. 即便如中信证券这类频频接下地产公司增
发大单的券商亦显示出了对后市判断的模糊.众多地产上市公司的再融资计划也出现
延迟的可能.
    光大证券的一位王姓分析师则向记者明确表达了自己的悲观判断： "现在谁还敢
提再融资?无论什么行业的再融资计划出来都会招致跌停板. 而作为缺乏政府政策支
持的地产股,一旦宣布再融资计划,肯定会连遭几个跌停板. 这样的市场环境下,根本
就接受不了再融资的预期了.公司也没有必要再去制订计划,因为资金环境,市场心理
层面等根本就支持不了这种需求.再好的公司,投资者都未必买账."
    大约两个月前, 招商地产公布了公开增发募资80亿元的方案,而且至今仍然在和
机构投资者积极沟通以安排该融资计划实施.就在招商地产正式公布聘请中信证券作
为保荐机构的当天,曾经的百元股再度下跌7.2%,当日收报33.25元/股.这已是它公布
第一季度季报后连续下跌的第三天,股价累计下跌近25%,而且每天都是盘中出现跌停
.根据其一季报,招商地产的基本每股收益为0.04元,同比下降约六成.
    在它之后,还有不少地产公司公布了再融资计划,包括拟公开增发不超过3.6亿股
的金地集团(600383.SH),拟定向增发3.3亿~3.9亿股的苏宁环球(000718.SZ),拟配股
融资不超过30亿元的华发股份(600325. SH),拟定向增发的中粮地产(000031.SZ),ST
广厦(600052.SH)等.
    去年的增发大户万科, 其股价也已在近6个月的时间内徘徊在去年的公开增发价
下方运行,4月16日收报21.11元/股,比增发价下跌了33%; 金融街(000402.SZ)从增发
成功之时开始,股价就一直低于增发价,16日收报17.95元/股,比增发价下跌35%.即使
表现较为坚挺的保利地产,也从今年2月起开始"破发".同时,苏宁环球,ST广厦目前的
价格甚至跌破了向大股东增发的定向增发价格,苏宁环球16日收报14. 65元/股,比定
向增发价还低44.6%.
    "好的公司增发依然还会有机构投资者埋单.但是怎么去界定一个好公司,现在有
点困难. 因为市盈率只是一个简单因素,现在我们不能单看市盈率来判断一个公司的
好坏了."中信证券上述人士表示.
  港股市场冷对内房股融资
    "内房股(内地房产股)再融资?别说完全由市场行为决定的再融资计划了,就算以
前能为投资者带来可观利润的打新股,现在都没有券商愿意做孖展了. 现在中央的调
控措施还是没有放松迹象,市场前景看淡,内房股就算是平价IPO都很难受到追捧."时
富金融的研究部负责人对记者表示,现在香港的投资者对内房股已经不像几年前那么
盲目追捧,对于公司质地的要求更严格.而近期众多内房股的资本负债率大涨,售楼业
绩却尚难判断能再创高峰,所以投资者一定会相当谨慎地审视这些内房股."一说再融
资,股价八成还会在现在的基础上再试低点."
    4月16日,合生创展(00754.HK)发布的年报显示其2007年盈利大涨126%,而且资产
负债率下降了10个百分点达58%,股价因此触底反弹. 但即使如此,合生创展当日也只
是收报13.14港元,当日的动态市盈率只有5倍.
    自3月以来,虽然众多内房股已经股价腰斩甚至腿斩,如绿城中国(03900. HK),合
景泰富(01813. HK),富力地产(02777.HK)等,3月的最低点相比去年最高点下跌70%左
右,不过目前已比最低点回升了约20%.但是众多境外投行在它们年报业绩保持稳定增
长的情况下,还是进一步调低了对这些内房股的目标价.
    "如果对股价的前景都不看好, 机构投资者又怎么会在这种环境下去购买再融资
的股份呢?近期投行们的口风已经很说明问题了."时富金融的有关负责人表示.

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深圳房价继续大跌 穗杭渝止跌回升
《财经》实习记者 汪苏 《财经网》 　 [ 04-18 19:23 ]

3月房价继续上涨，房价下跌城市继续减少。北京房价坚挺但交易量依然萎靡

　　【《财经网》专稿/实习记者 汪苏】国家发改委4月18日公布了与国家统计局联合调查的最新全国房价统计数据。3月份，全国70个大中城市房屋销售价格依然维持高位，房价下跌城市继续减少，西部及二线城市房价增长较快，但深圳继续自去年12月以来的大跌。
　　根据统计，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨10.7%，涨幅比2月低0.2个百分点；环比上涨0.3%，涨幅比2月高0.1个百分点。不断出现的“打折潮”并没有降低全国房价的整体水平。
　　而房价下跌城市继续减少到十个。一二月分别有20个和13个城市房价出现下滑。2月一些中心城市房价下跌的态势也被打破。广州房价结束持续三个月的跌态，出现环比0.3%的增长。而重庆、杭州、厦门三地房价也结束今年前两个月的下跌趋势，其中重庆、杭州分别出现环比0.4%及0.2%的增长，厦门持平。只有深圳房价跌幅继续增大。
　　3月份，深圳房价环比大跌2.5%，跌幅比2月高1.6个百分点；新建住房甚至出现4.9%的大幅下跌，跌幅比2月高4.6个百分点。90平方米住房和二手房也出现3%及1.4%的下跌。深圳房价已连续四个月出现下跌。
　　北京房价则在调控下依然保持坚挺，3月份，北京房价环比上涨0.7%，涨幅较2月高0.2个百分点。
　　不过，3月份，北京房市成交量却依然萎靡。北京市房地产交易管理网的数据显示，3月份北京住宅期房签约量为5662套，日均住宅期房销售量为182套，同比下降29.5%，仅比处于“春节淡季”的2月增加了15套。市场交易意愿不强，观望情绪依然浓重。
　　二三月份，上海房价连续两月环比持平。
　　3月份，房价环比涨幅超过1%的城市有银川、乌鲁木齐、昆明、西安、金华、蚌埠、宜昌、襄樊、三亚、北海共计十个，均为西部及二线城市。

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工业化住宅技术研究之路（1）

作者: 楚先锋

时间: [ 2008-01-23 17:19 ]

file:///E:/%C3%8D%C2%B6%C2%B8%C3%A5/%C2%B3%C3%87%C3%8A%C3%90%C2%BD%C2%A8%C3%96%C3%BE/%C3%8D%C3%B2%C2%BF%C3%861%C2%BA%C3%85%C3%8A%C2%B5%C3%91%C3%A9%C3%82%C2%A5s.JPG工业化住宅技术研究之路 《城市建筑》2008年第1期 像造汽车一样造房子既是二战后一些建筑师出于社会责任而提出的理想住宅建筑模式，也是像丰田房屋之类的厂家（建造商或者房屋供应商）所身体力行的筑屋理念。万科出于提高住宅质量、提高建设速度的目的，也于2004年提出了工厂化住宅的概念，并确定了工厂化住宅的发展方向同样是——“像造汽车一样造房子”。 从1号实验楼到4号实验楼 万科从2004年成立工厂化中心，开始致力于工厂化住宅的研究和应用实践。2005年打造出第一栋实验楼（1号实验楼）——一栋五层高的全预制混凝土框架结构的建筑物。在这栋楼里面，我们实验验证了： “1”——1种建筑结构体系：即全预制拼装的混凝土框架结构体系，包括预制柱、预制梁、预制叠合楼板、预制楼梯、预制外墙等等。 “2”——2种工业化屋顶：一种是预制混凝土叠合屋顶板，一种是轻钢结构屋顶。 “3”——3种预制厨卫做法：一种是预制整体式（盒子式）混凝土结构的厨卫间；一种是预制拼装式（几块预制板现场拼装）混凝土结构的厨卫间；还有一种是轻质的预制整体式厨卫间（远铃卫浴）。 “3”——3种不同材料的预制外墙：一种是预制混凝土外墙板；一种是ALC（轻质蒸汽加压砂加气混凝土）外墙板；还有一种是轻钢龙骨石膏板外墙。 “13”——上述3种预制外墙，共有13种不同的构造和连接方法。 “many”——在1号楼建造过程中，万科和共同参与研发、设计、生产、施工的一系列企事业单位，形成了良好的合作关系，为产业化的推广与应用积累了许多家社会资源。 1号实验楼 2006年，在1号实验楼的技术实践基础上，我们开始引入SI的概念进行工业化住宅的设计与建造实验，完成了2号实验楼。S是skeleton的简称，是支撑体、骨架的意思，指的是建筑的主体，具体来说是指框架和非轻质的外墙、公共部位的设备管线等；I是infill的简称，是填充体的意思，指的是建筑的内部装修和湖内设备管线等。S和I的分离能够给住宅带来非常多的好处，它是建造百年住宅的关键技术因素，在此不再赘言。 依托2#实验楼的前期技术研究以及设计与建造实践，初步形成了VSI工业化住宅技术体系，这标志着万科的工业化住宅技术准备工作具备了推广基础。根据2#试验楼项目操作过程总结，编制《工业化产品设计流程》。在这栋实验楼里面，我们具体尝试了： 预制柱模现浇柱：为了保证结构的施工精度和表面平整度，给其他预制构件、部品、室内装修和固定家具的安装提供良好的平台。 应用给水分水器和排水集水器的同层排水和分离式的内装修表皮：设备与结构的分离，可以为设备的安装、维修、更换提供方便，可以让住户随着家庭成员的代际变化和人的生命周期一起的生理变化随意改变室内的房间布局。这是打造百年住宅体系的基础。 2号实验楼 完成2号楼以后，适逢国家9070政策出台，我们按照9070政策的要求完成了3号实验楼。3号实验楼是我们第一栋考虑市场因素的住宅产品设计，它的每一户的建筑面积约为86平米，两室两厅，小进深大面宽，延续了万科宽景洋房的设计理念。仍然采用SI分离技术进行设计和建造、装修。社会合作伙伴的技术人员参观后，深表赞许。 3号实验楼 之后，万科的市场细分策略出台了一系列的研究成果，万科开始按照其中的一个细分市场——青年群体——进行工业化住宅的开发设计，从而形成了万科的4号实验楼的产品设计方案。4号实验楼是万科第一次按照客户细分市场要求、采用工业化建造技术开发完成的住宅产品。现在实验楼已经完成主体部分，很快就可以完成装修阶段，从而进入客户居住体验阶段。 4号实验楼

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工业化住宅技术研究之路（2）

作者: 楚先锋

时间: [ 2008-01-24 10:55 ]

住宅产业化研究基地建设 万科为了和合作伙伴共同进行技术研发和产品开发，正在东莞松山湖高新技术产业园共同建设万科住宅产业化研究基地。基地分为三大功能区，一个是实验楼建造区，刚才我们提到的实验楼，除了1号实验楼是在没有在基地建设之外，其他的几栋实验楼全部在基地建设，基地还为实验楼预留了至少10栋的建设用地；另外一个是实验室区，在实验室区将建设住宅产业化研究需要的、而国内现在还没有的一些大型实验室和实验设施、检测设施。现在已经建成并开始应用的有两个：PC构件生产实验室和PC技术试验场。另外还有多个专业实验室和检测中心正在建设或者进行前期设计；最后是研发办公区，年底将开工建设的研发中心大楼，为万科及其合作伙伴提供联合办公场所。 基地主入口 万科抱着一个开放的心态，和所有的合作伙伴采取各种可行的方式进行联合。下表是我们希望在基地共同成立的研究所或者联合研究小组，共同努力把万科住宅产业化基地乃至松山湖高新技术产业园打造成住宅产业技术的硅谷。 编号 研究所/研究小组名称 1 住宅产业技术研究设计中心（多家） 2 住宅节能研究所 3 绿色建筑技术研究所 4 工业化建筑施工虚拟技术研究所 5 住宅建筑设备研究所 6 住区太阳能利用技术研究所 7 住区水环境研究所 8 工业化住宅设计研究中心/公司（多家） 9 工业化住宅装修设计研究所 10 工业化住宅设备集成设计研究所 11 外围护体系研发中心 12 材料、构造与结构研究所 13 室内环境质量控制研究所 14 房地产信息与政策研究中心 15 比较住宅研究中心 16 住宅诊断中心 17 城市地图研究所 18 技术集成型集合住宅研究设计中心 19 节能门窗开发设计中心 20 PC结构技术研究所 21 PC构件生产工艺研究室 基地标志 建成后的基地建具备三大功能：一是研究平台，为万科的研究人员和合作方的研究人员提供的工作场所和硬件支撑；二是培训基地，不仅对万科个一线公司的技术人员进行培训，也对合作伙伴乃至社会上的技术人员进行产业技术的专业培训，还要对社会上的产业技术工人进行技能培训；三是宣传窗口，住宅产业化是一个需要全社会各相关行业、政府主管部门都来关注的事业，也只有大家都参与其中，才能促进它的发展。所以上述三大功能，全部都是对外开放的。下面，我对一些重要的基地设施及依托这些设施所进行的研究工作作一些介绍。 建设中的基地全景图（角度－后山） PC构件生产实验室和技术试验场 主要目的是引进国外先进的PC构件生产技术，通过消化吸收，建立万科乃至国内的PC构件生产技术标准。实验室拥有三条生产线，一是钢模具加工线，它为预制构件提供模板；二是钢筋加工线，它为预制构件提供钢筋加工、绑扎；三是浇筑线，包括5个浇筑承台、1个混凝土搅拌站，最后的预制构件在这儿浇筑成型、养护、拆模。因为是试验室的性质而不是车间的性质，所以这个貌似车间的实验室，生产能力比较小，小到只有5个承台，但是设备却要求非常先进，主要的大型设备全部从日本和德国进口，也没有采用国内高校常见的人工操作的混凝土搅拌器，而是采用了电脑控制的混凝土搅拌站，以确保混凝土配比准确。只有这样才能保证技术标准建立的原始数据准确、可信。 PC生产实验室的搅拌站和邻近的技术试验场 PC生产实验室 PC生产实验室内景 在技术试验场上面主要是验证施工工艺的可行性。预制构件生产出来以后就被送到这个场地，在这里我们进行构件的拼装、连接构造的研究，以验证这些构件能不能以有效的、可行的方式连接起来。 高层住宅设备实验塔 这是基地另外一个已经开工建设的实验设施。目前在英国、德国、日本等国家和地区均建立了管道系统模拟实验装置，其中以日本的实验装置规模最大、测试设备配置最完善。日本主要的两个住宅实验塔为独立法人都市再生机构的108m高的实验塔，另一个为积水化学57m高的实验塔。而中国国内现在还没有类似的住宅实验塔，进行管道系统模拟研究时只能采用简陋的检测设备和检测手段在已建建筑或实验室进行。基于这样的背景，万科和国家住宅与居住环境工程技术研究中心开始联合建设和运营这个实验塔。 万科住宅实验塔的功能有三大方面：一、作为专业理论的基本研究装置，用于进行住宅设备系统性能研究，改进系统设计方法，促进新产品的研发；二、作为住宅工程建设的验证装置，用于验证设备系统在工程中的可实施性；三、作为住宅产品性能、参数的检测装置，用于开展住宅设备的性能认证，通过统一的检测标准、科学的检测方法、完善的检测设备将对我国住宅厨卫产品进入市场进行严格的审查，彻底打破工程应用的产品性能良莠不齐，且无法评判的现状；整体提升我国住宅厨卫的建设水平。 万科住宅实验塔设计高度为113米，共37层，检测技术在借鉴日本定流量测试方法的同时，增加了器具排水试方法，以改进定流量测试方法存在的偏安全、保守及误差较大的问题。关键测试仪器采用日本和美国高精度设备，检测功能完备，检测技术水平超前，检测精度是日本目前现有检测塔的2倍：日本现有实验塔排水流量人工控制，流量计的最小刻度为0.2SL/S，只能按照O.5L/S间隔增加流量，万科住宅实验塔每层排水采用电磁流量计、电动两通阀、PID调节控制排水流量在1L/S和3L/S间的任意一个值，精度为0.1L/S，可按照0.2L/S间隔增加流量。 2007年5月15日建设部住宅产业化促进中心在北京组织召开了《高层住宅设备系统设计与检测研究》课题论证会，论证结果：该课题意义重大，完全符合我国住宅产业化发展方向，将填补国内该领域的空白。建成后，该塔具备实验、展示功能，将成为国内外技术交流的平台。 建筑虚拟模型实验室 工业化住宅生产最大的特点就是将住宅构件拆分、构件生产、构件组装，如何将构件以最优的方式拆分，最优的方式组装直接影响施工效率的高低、工程质量的好坏。因此建立一套评价构件拆分方案和模拟构件组装的软件，是保证工业化住宅顺利发展的途径之一。 参考香港和日本的经验，建筑虚拟模型技术是评价构件的拆分方案和模拟构件组装组装工序的最佳手段，它保证住宅工程从设计、施工全过程百分百可控，同时也可整合设计、构件生产及开发、施工单位制造出优质工业化住宅。 国内目前缺乏相似的软件和经验，无法判断构件拆分和组装的合理性，在工业化住宅设计和施工过程中都存在问题和风险，一定程度上制约了工业化住宅的发展。 万科与香港理工大学、日本前田工业株式会社成立课题研究小组，组织有关部门和相关专家，进行工业化住宅构件拆分和构件组装最优化的研究，引进香港和日本的模拟技术和判断经验，建立万科自主知识产权的工业化住宅的建筑虚拟模型技术，规范国内施工管理制度，提高住宅产品质量。 在这个实验室内，主要能完成如下工作：1）设计过程碰撞检查：检测构件尺寸的合理性，各构件之间是否存在冲突或不一致，从而保证设计方案的可施工性。2）施工过程碰撞检查：检测住宅构件在吊装过程中与其他构件或设备之间，或者设备与设备之间可能存在的碰撞及问题。3）模拟施工过程，进行施工方案可行性评估，同时可以对几个不同的施工方案进行比选，获得最优方案。4）成本和工期优化：模拟施工工期，通过调整施工程序缩短工期，从而降低成本；在碰撞检测和方案评估过程中，也可以有效的降低成本。 虚拟模型实验具有非常重要的现实意义：1）提供住宅设计信息和设计信息存储平台，即各构件（梁、柱、楼板、墙等）、结构单元的3D模型，施工设备的3D模型，如塔吊等，利于设计过程信息和施工过程信息的管理；2）提供施工过程模拟信息，利于设计人员、施工人员或维修人员信息共享和再利用；3）预测设计和施工过程潜在的风险和问题，以及分析组装过程的合理性并进行施工优化，提高施工效率和施工质量；4）通过设计和施工的模拟分析，不断提高住宅设计水平和质量水平。 本技术保证了工业化住宅从设计到施工全过程可控：在施工前就预先真实模拟施工工序，优化结构设计，在施工前期解决因设计引起的施工问题；工业化住宅的构件都在工厂生产，构件质量一致，在施工现场仅完成构件的组装，通过本技术施工模拟，优化构件组装顺序，提高构件组装质量。 本技术目前在国内尚属空白，在香港和日本具有相关技术。通过引进和学习香港及日本的技术、经验，建立万科自主知识产权的虚拟模型技术，填补国内技术领域空白，更快更好的生产出优质工业化住宅产品。 接下来，万科还会就室内环境、节能技术、生态技术进行研究并建设相关的实验设施，比如建造全天候与节能联合实验室、大型环境实验室（环境舱）、构造与结构实验室，在万科的工业化住宅上市之前进行耐候指标、节能指标、室内环境参数、抗震性能等数据的实测，让老百姓明明白白的消费，买个放心、安心我们对这样一条路充满信心，让我们拭目以待住宅产业化在中国的蓬勃发展吧。

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土地沉淀巨额资金 开发商被迫断腕求生
http://www.sina.com.cn 2008年04月18日 09:44 21世纪经济报道

　　本报记者 荆宝洁

　　土地掮客李斌(化名)近日往返于大连和北京之间，他相信美妙时光马上就会到来。

　　大连的一家房地产企业正苦于资金问题，李斌的工作是为这家企业手中的土地融资。在取得这家企业的信任、无数次的沟通后，他开始筹备起草相应的法律文件。

　　李斌相信，不仅仅是小地产商有这样的诉求，去年一年土地储备狂增的大地产商也会有这样的需要。他正在积极联系重庆龙湖地产、碧桂园(2007.HK)等企业。

　　在资金链全面紧张的当下，是将手中的土地开发还是变现，是地主们面前的选择题。“如果不能自己开发，企业只能选择转让给其它企业或者主动放弃，最坏的结果将是被政府收回。”华高莱斯国际地产顾问有限公司副总经理公衍奎对本报记者说。

　　这是否意味着并购潮、退地潮将会出现？

　　前十大地产商囤地最猛

　　土地储备量曾经是上市公司或拟上市公司引以为傲的资本。

　　2007年4月，碧桂园在香港上市，一跃成为内地市值最大的地产商，一度被认为是疯狂拿地策略的成功典范与最大受益者。年报显示，截至2007年12月31日，碧桂园土地储备已由上市时约1900万平方米增加至约3840万平方米。

　　惟一总资产超过1000亿元的内地地产公司——万科(000002.SZ)，其土地储备约为2163万平方米，去年全年增加930万平方米，约有40%来自收购公司或通过合作方式取得。土地扩张也令其负债超过了65%——万科自己制定的负债界限。

　　招商地产(000024.SZ)花费约48.22亿元，新增土地面积221万平方米，建筑面积454万平方米，其土地储备总面积已超过800万平方米，而在2006年该公司购置土地花费不足28亿元。金地集团去年在八个城市获得14个项目，可售建筑面积共504万平方米，地价总计161.61亿元。栖霞建设(600533.SH)去年新增土地地价合计为38.55亿元。

　　H股上市公司中，富力地产(2777.HK)则因去年大举扩张陷入债务紧张之中。其年报显示，2007年该公司收购土地共达20块，共计1030万平方米，土地储备增加至2620万平方米。首创置地去年增加土地储备500万平方米。

　　上海复地(2337.HK)2007年共获得七个项目，建筑面积达475万平方米，权益建筑面积达275万平方米，同比增长337%。中国海外集团有限公司(0688.HK)亦是去年急速扩张的开发商之一，2007年新增土地储备建筑面积比2006年增长55%。

　　而准备IPO和借壳上市的企业也在四处圈地。恒大地产2007年土地储备增加8倍，达4580万平方米。昌盛中国准备上市前也大规模增加了土地储备，目前约300万平方米。

　　根据金隅集团的内部数据显示，截至2007年8月，公司先后从土地市场上通过“招拍挂”竞得商品房开发土地1450亩，规划地上建筑面积210 万平方米。同时，通过与呼市等当地政府合作，获取一级开发土地5200亩。已经拥有开发权尚未开发建设的还有双惠东区、单店等土地1100亩，规划地上建筑面积约110万平方米。粗略计算，集团房地产开发项目潜在资源储备已超过7000亩即约466万平方米。

　　根据北京师范大学金融研究中心主任钟伟教授的调查研究，至2006年底，全国开发商囤积的土地面积约10亿平方米，其中前十大地产商囤积的土地超过1亿平方米。而据业内人士粗略估算，拿地高歌猛进的2007年，仅前十大地产商新增的土地储备即超过1亿平方米；假使2006年底的土地储备有一半即 5000万平方米被开发，则前十大地产商2007年底囤地总规模超过1.5亿平方米。

　　巨额资金沉淀于土地

　　沉淀在土地上的是巨大的资金。根据山东财经大学经济学博士刘正山的调查和测算，发现仅2007年一年全国土地出让总价款为9130亿元以上。

　　沉淀在开发商土地上的资金额，目前尚无科学的测算方式。据钟伟估算，至2006年底，“沉淀在10亿平米的土地上的资金大概是2.4万亿 (元)”，而沉淀在开发商手里10亿平方米土地的银行资金“大概是1.32万亿(元)”。钟伟承认，以上数据有高估的可能，“需要进一步的修正，但是缺少修正的手段”。

　　根据钟伟以上的研究结果测算，如果前十大地产商2007年底囤积的土地是1.5亿平方米，则其自身沉淀的资金约为3600亿元，沉淀的银行资金约2000亿元。

　　资金沉淀给地产商带来了巨大的压力。“几十亿的土地出让金交了，如果不赶快开发，放在那里是没有利息的。”保利地产一位高层曾对本报记者表示。钟伟说，“假定按照资金的年利率8%来算，沉淀在土地上的资金2.4万亿，开发商为此支付的土地囤地的资金成本每年2000亿，这个比行业的净利润还多”。这个成本对于2008年的地产商同样成立。

　　无法乐观的是，楼市成交量目前并无明显回暖迹象。

　　光大证券认为，宏观层面的种种信号表明，信贷紧缩仍将是未来半年内的主基调，楼市成交恐怕很难真正放量。而绝大部分地产公司2007年难看的现金流量表以及目前直接融资的困难(例如，恒大地产赴港融资的暂停等)，必将加大开发商的销售压力和相互之间的竞争。

　　非上市公司则面临更艰难的融资环境。银行信贷收紧后，不少企业寄希望于信托融资和其它创新融资路径，事实证明信托融资不仅代价高昂，且门槛相比银行信贷更高。限外政策令企业海外融资的梦想几乎破灭。REITs等创新融资渠道则是远水无法解近渴。
　　并购潮、退地潮？

　　北京虎杰投资首席分析员张寅预测，大规模的并购潮可能将出现。

　　4月7日，中国奥园(3883.HK)一则“中国奥园寻求土地合作”的信息在网上发布，据了解，不到十天就得到了数十个土地出让方的回复。

　　“那些有钱的上市公司都在关注行业并购的机会，低价拿地，或者通过股权合作的方式拿地。”张寅说。

　　此前，上市未能成功的昌盛中国高层也向本报记者表示，公司正在积极寻找战略合作者，意欲通过股权合作的方式开发旗下土地。

　　公衍奎说，“一些准备上市的企业在三线城市通过土地一级开发的方式‘概念性’圈地，将手中的土地整理出来进行开发，有可能是猴年马月的事情了。”

　　一些土地储备较多的公司，如果未能及时缴纳土地出让金，则面临着土地被收回的风险。“关键是这些上市公司接下来怎样跟当地政府协调。”中原证券分析师魏博对本报记者表示。

　　“最受煎熬的是，去年在公开市场上高价拿地的地王，只能苦撑，而一些实力不强的企业，最坏的打算是直接放弃。”公衍奎说。

　　福州融信地产做了一个颇有意味的表率。去年9月11日，万科以27.2亿元的价格拍得福州五四北的“地王”地块，融信地产则以每亩2000万元的单价竞得福州白马路地块，楼面地价高达9953元/平方米，直逼在建楼盘的售价。2月底，在资金和市场的双重压力下，融信地产无计可施，将土地退回给政府，而7000万元保证金被罚没。

　　业内专家相信这并非个案。不过，在壮士断腕之前，李斌们或许有说服准地主们接受拯救的机会。

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万科南都与体育局正式合作 城北将建大型体育馆
www.soufun.com 房地产门户-搜房网 2008年04月18日15:26 来源：杭州搜房网  潘与  

4月18日，浙江万科南都房地产有限公司与杭州市体育局正式签署战略协议，拟在良渚文化村投资建造面积约为10000平米的体育馆，其内部将以综合运动馆以及游泳馆等为主要组成部分。待2009年底该场馆建成后，不仅能够服务良渚文化村的业主，还将辐射到杭州城北的市民。

“这是万科首次和体育局合作打造这样一个体育项目。”浙江万科南都房地产有限公司总经理傅明磊表示，万科历来就有热爱体育运动的企业文化，不仅每年组织举办“万科杯足球联赛”，还在深圳举办“万科社区业主运动会”，此次与体育局合作其实已酝酿良久。

“体育局选择与万科房产合作，其实是在后奥运时代找到了如何快速提升体育魅力的捷径。”杭州市体育局党委书记、局长赵荣福表示，双方理念一致，可以少走弯路，避免高成本高风险的投入，同时更有利于彼此信息的互通与反馈。

据悉，双方的合作将于近期展开。根据此次签署的战略合作协议，双方将在体育场馆建设、管理以及体育运动组织方面展开多个层面的合作。

“万科在住宅领域是专家，但在其他方面还不够专业，所以我们会寻找其他领域的专家来合作。”浙江万科南都房地产有限公司营销总监王凯说，“这个项目我们在前期规划的时候就请体育局介入指导，而不是在建成之后再进行改建，这有本质的不同。”

赵荣福表示，体育局会考虑结合良渚文化村天然的山地优势，安排一些特别的体育比赛和体育运动在此处，将其打造为市民运动休闲胜地。此外，为推进双方的战略合作的进程，积极响应杭州市建立“生活品质之城”“体育之城”的号召，双方还将成立专业委员会，以推进该项目更快更好的发展。