000002万科企业股份有限公司 公司公告 http://qht.cninfo.com.cn/Mailimages/ahead.gif 万 科Ａ：关于公司治理专项活动整改情况的说明(2008-07-19)
房贷紧缩局部松动？
大 中 小
作者：袁朝晖 程志云
致信邓美玲编辑
发布日期：2008-07-20
经济观察报 记者 袁朝晖 程志云 一家在广州的大型房地产开发商老总最近终于轻松了下来，因为他刚刚从一家国有商业银行获得了贷款。
进入7月以来，几家广州当地的地产巨头陆续从银行拿到期盼已久的贷款。
对于濒临资金悬崖的地产界来说，这是否意味着开发性贷款紧缩政策局部松动的开始？
没有放开的“放开”
一位接近决策层人士告诉记者，目前，紧缩货币的政策不会改变，对于信贷也只考虑在问题最大的行业局部放开。而房地产的开发贷和个人房贷基本上不会有太大的松动。
银行即使放贷也是“抓大放小”。
一位国有商业银行人士告诉记者，开发贷并没有放开，其实都是很久以前就审批的老贷款，只是到了下半年才有额度能够放得出来。由于央行是按季度进行贷款总额控制，因此，很多银行都在7月初集中把额度使用掉。否则，一旦对房地产的政策变得更加严厉，可能银行对开发商的开发贷款就被管住了。
现在大家都有这个预期，房价可能会跌或者少数开发商有资金链断裂的风险，一旦一些个案爆发，管理层严控风险，“那么我们审贷认为信用较好的大开发商可能也无法放贷款了。”
不过，接近决策层人士称，现在也不适合再继续对房地产政策进一步紧缩了。
“沪深房地产上市公司资产负债率在2007年大幅上升，至76.49％，负债风险显著提高。同时，部分沪深房地产上市公司在多次加息后资本成本上升，EVA（经济增加值）降幅明显。”中国指数研究院近日发布的一项有关房地产上市公司研究成果。
尽管对于地产业整体紧缩，但银行并非对企业一概而论。
“尽管市场上都在说房价下跌开发商资金断裂之类的，但我们评估目前一些大开发商的风险都不是很大。”某银行高层表示。“因为从04年宏观调控以来，小开发商资金出问题是常识了，而大开发商几乎都对资金链风险有所预期，都有自己的一套办法。”他说，“而且，这几年资本市场好了之后，开发商的资金来源更多元化了，股市和私募融资方式很多。”
最近的例子就是因扩张过度而导致资金链紧张的恒大地产，借助资产证券化的方式把地卖掉换回救命钱。
种种压力下，最近全国工商联地产商会会长聂梅生在公开场合指出，政府不宜继续出台对房地产从紧的政策。在2007年部分城市地价飞涨，房价透支了未来的情况下，2008年房价涨幅将会回落。一旦出现交易量的持续下滑，房价从大起到大落将是灾难性的。
直接融资渠道渐开
当间接融资的大门关闭的时候，直接融资正在成为房地产公司新的生存之路。
据悉，央行和证监会可能会鼓励开发商更多采用直接融资手段弥补其资金链。例如发行债券或者在股市上进行增发。与间接融资不同，开发商在资本市场中的融资会受到更多投资者和中介机构的监督。目前，已经有不少开发商的再融资获得了批准。
“目前对开发商放开的主要是直接融资渠道，鼓励开发商从资本市场上拿钱。”消息人士表示。
中粮地产（000031.SZ）7月9日发布公告称，公司发行不超过人民币12亿元公司债券获证监会发行审核委员会有条件通过。
自5月份以来，保利地产、新湖中宝、万科、北辰实业分别发行43亿元、14亿元、59亿元、17亿元公司债的申请相继获得证监会的审批，另有卧龙地产12亿元定向增发也获批。而今年前5个月，仅有金地集团12亿元公司债获批。年初至今，房企融资额已经超过150亿元。
对于证监会再度密集放行房企的再融资计划的行为，市场分析认为，房地产企业普遍面临资金链紧张问题，特别是在目前的市况及地产行业现状下，证监会态度的转变有利于增强公司融资的稳定性。
一般房地产上市公司融资渠道主要有四种：一是银行抵押贷款，但不是所有土地都可以用来抵押，同时银行贷款利率也较高；二是通过资本市场配股增发，但融资款不能用来购买土地，在资金用途上有一定限制；三是房地产信托，但目前国内对于房地产信托尚未专门立法，法律及税收等方面政策尚不健全，因此这一在国外已相当成熟的房地产融资渠道在我国几乎处于空白阶段；其四就是发行外债，因为其周期长，利率锁定，在通胀持续的情况下，成本更低，且使用灵活性更强，因此在股权融资存在阻力的情况下，发行公司债是上市公司融资的一个很好的选择。
中国银监会业务创新监管协作部主任李伏安曾表示，今后地产企业融资应避免走 “银行贷款”、“上市股权售让”两个极端，大型房企在投融资过程中应该考虑更多选择一些中间产品，比如公司债券。
赵晓：购房 现在该下手了
http://bj.house.sina.com.cn 2008年07月20日08:40四川新闻网-成都晚报
赵晓(赵晓博客|赵晓新闻)(北京科技大学教授)
购房 现在该下手了
北京科技大学教授赵晓曾在三年前撰文《我们见证房地产的历史性下跌》，提出了中国房地产已经出现泡沫的观点。
现在全国大部分地区房价出现了不同程度的下跌，是否意味着买点出现了？赵晓在接受记者采访时表示，全国其他地方应观望，但成都购房者现在应该及时下手。
他在谈到成都房地产市场时，提出了8个字“因祸得福，浴火重生”。由于全国信贷收紧，而成都目前有个小环境就是地震，中央给了成都一个“放松” 的机会，政府也及时出台了购房补贴措施。对购房者来说是“机不可失，失不再来”。他一再感叹“成都市在地震后一个月就出台扶持房地产行业的文件，了不起！”另外，国务院出台了《关于支持汶川地震灾后恢复重建政策措施的意见》，灾区居民房贷利率打六折，首付比例降至一成，这是针对灾区群众的金融利好政策。
2008年07月21日11:22 深圳商报
7月20日上午10时，万科第五园青年公寓施工现场。从工厂里运来的巨大外墙、梁、柱等，经吊车一件件运上脚手架，被工人现场“拼装”出一间间房子。
“像造汽车一样建房子”的美丽愿望，正在这里被逐一实现。
住宅产业化，简言之就是用工业化生产的方式来建造住宅。这不仅是深圳的现实难题，更是中国的全新研究课题。源于自我突破、寻求更长远发展的万科，经历了一年多的先期摸索、创新与实验，先行一步破解难题，并由此引来社会各界广泛关注。
15日一早，本报记者在深圳市住宅产业化办公室有关人士的陪同下，前往位于东莞松山湖的万科住宅产业化基地，深入探访其作业现场，撩开产业化住宅的神秘面纱，亲历“像造汽车一样建房子”全过程。
建房生产线如何作业
房子能通过流水线生产出来吗？
是的！如果不是亲眼所见，你很难相信这一事实。
刚入松山湖基地，便听见一间巨大的实验室里传出机器声。进去一看，才发现内里大有乾坤。在这个空间非常大的实验室内，从德国进口的大型机器设备正在作业。虽然是住宅所需各部件的生产现场，但厂房里干干净净，井然有序，完全看不到泥浆满地和尘土飞扬的场景。万科建筑研究中心首席专业经理楚先锋告诉记者，这里的产品目前只用于万科基地的样板房建造，大批量的生产已交由作为万科合作伙伴的东莞一家企业负责完成。
据楚先锋介绍，与普通商品房现场施工现场浇筑不同，预制混凝土住宅共有三条生产线：模具加工、钢筋加工、浇铸。松山湖基地的试验车间就是按照这一流程设立。
首先是根据住宅的设计，切割加工出建筑外墙、横梁、立柱等配套所需的模具。由于设备先进，且使用了世界最新的等离子切割技术，“所以我们加工出来的模具，误差不会超过0．1毫米，其精确度比传统工艺大幅提高”。楚先锋介绍，由于目前国内住宅模具加工的生产技术标准尚属空白，所以万科通过“外引内联”来制订行业标准，填补国内空白。“外引”即从日本请来预制构件专家，现场指导生产；“内联”即牵手国内三家技工学校，联合培养专业技术工人。“甚至教材都是师生们在实践中摸索编写出来的”。
其次是钢筋加工生产线。根据盖房子的实际需要，钢筋在这里要进行拉直、切割、弯曲，然后绑扎成钢筋笼。记者在现场看到几条已经绑扎好的钢筋笼，基本都是由机器作业完成，只是绑扎的钢丝头是人工操作，因为国外的经验表明，人工绑扎的钢丝头精度要比机械绑扎的高很多。
模具和钢筋笼做好后，便被送到第三条生产线，开始浇铸。在浇铸现场，堆放着一面6．6米×3米的外墙模具，中间预留了两扇圆形窗户。可以想像，只要将按照模具浇铸好的外墙运至工地，一间房子的外墙立马就搞定了。外墙模具旁边，是一个楼梯模板，按照标准的13级台阶设计，浇铸好之后，就是一副整体完好的楼梯，建房时可直接“拼装”使用。
经过三条生产线出来的产品，分别是一栋住宅的各个部分外墙、梁、柱、楼梯、阳台等等，到建筑现场经过安装、固定，便成了房子。这一过程，像极了汽车生产。
产业化住宅耐用性大大提高
按照模具生产出来的各种预制件，接下来就会被运送至工地进行安装，就好像堆积木一样，拼装成广厦万间。
离开实验室，记者来到与之相邻的施工工地。与传统住宅施工现场不同的是，这里的现场管理人员很少，仅10余人，不足传统建筑工地的1／3，整个工地显得安静、整洁。几名工人正站在脚手架上安装预制构件：一件件刚刚从生产线上出来的外墙、梁、柱等，被拼接在一起，便成了一间间的房子。由于仅有少量用于拼接时的水泥浇筑，所以工地上看不到泥浆，也没有搅拌机的轰鸣。
在楚先锋的带领下，记者攀上三层高的脚手架，近距离观察工人施工。一位正在吊运横梁的工人介绍说：全部采用预制件安装施工，使得住宅的精度大大提高。比如传统建筑中，工人们通常要给墙面抹灰，有时为了抹平一个误差，不得不多抹七八厘米厚的灰浆，不仅浪费严重，而且手工操作带来的随意性使其准确度明显降低。但使用预制件以后，通过标准化的流水线作业，从生产线上产出的墙面就已经非常平整，精确度也很高，同样的误差以毫米计算，大大优于国家标准。
楚先锋指着记者身旁的一面外墙说：根据住宅的不同风格和用途，万科基地研制出了多种类型的外墙模板，由此预制浇筑出来的外墙也是形状各异。不只如此，外墙预留的门、窗也有不同大小和样式。记者身旁的这堵外墙就是经过特殊打磨处理的，黑色灰色的碎石分布均匀，用手一摸感觉平整光滑，很像是仿大理石的墙面。据悉，为了适应北方的寒冷天气，有的外墙还特别增加了保温层。
下到地面，记者发现虽然上下攀爬但手上并不脏。原来，施工现场的脚手架也大有文章：全部用铝合金制成，轻便耐用。由于是轻质材料，所以装配、拆卸都很容易，可以节省大量时间。
与记者同行的市住宅产业化办公室一位负责人说，目前的住宅，一般使用20多年后大多会发生外墙渗水，但是，产业化的住宅，由于安装前保证了预制件的高度精确，所以基本可以保证使用100年不渗水。此外，普通住宅在使用20年之后通常会出现老化，维修时往往因为找不到水管、线路设置而大费周章，但是工厂化流水线上“生产出来”的房子，早在图纸施工阶段就预先考虑了装修部分，并精确到了以毫米计算的水平，从而大大提高了住宅的耐用性和质量。
事实上，为了确保产业化住宅的耐用性与抗震性等，万科基地专门进行了为期数月的实用试验。在大型实验室附近的一块空地上，两间拼装出来的简易房正分别进行遮阳效果和通风效果测试。“我们必须确保这些产品是经得起实际检验的，从而确保万科制造的品质。”楚先锋说。
“拼装”住宅的实际体验
经过现代化生产流程而“拼装”出来的住宅，与传统住宅究竟有何不同？在万科基地，记者先后进入四套“拼装”房子中实地体验，最大感受是：产业化住宅更显人性化，在细节的设计制造方面可说是体贴入微。
“青年之家”是一栋静静伫立于基地东边的样板楼。进入二楼一套精装修的80平方米房间里，住宅对人性化的注重不着痕迹地流露出来：进门处，设在玄关墙面的钥匙勾，藏于鞋柜一侧的雨挂、靴撑以及双面收纳可存放百余双鞋的鞋架等等，无一不体现出对主人的细致呵护；埋于地面的感应灯则是主人回家时最温暖的迎接；像火车卧铺车厢里一样可以上下翻动折叠的换鞋凳灵活实用；由日本进口的推拉门既方便又不占空间……凡此种种，无不体现出设计与制造的精巧、完美。
楚先锋告诉记者，产业化住宅的一大好处，就是它可以自由组合，形成“百变”空间。由于房间整个是拼装而成，所以其内部结构可以根据家庭人口的增减，或随主人的需要而随时改变。比如，在一套86平方米的房子里，厨房、客厅、餐厅组成了一个开放的整体空间，但是如果需要，这些空间可折可合，随时变化，十分方便。
尤其值得一提的是，万科“拼装”出来的房子借鉴了日本住宅中“Skeleton”和“Infill”的概念， Skeleton指的是住宅的骨架，包括结构、承重墙体和公用的立管；Infill指的是不承重的墙体、户内的装修、设备管线以及外装饰部品。将S和I完全分离，不仅方便设备、装修体系在使用阶段的维护和更新，也可避免传统住宅中因结构构件内的穿管穿线而导致对受力体系的破坏。
在样板房现场，记者遇到了特地从深圳赶去参观的张先生夫妇。张先生感慨极深：“这种产业化的住宅基本实现了标准化生产，应该有它的溢价值，住在里面既方便又环保，尽管每平方米要多花1500元到2000元，但我还是愿意买这种房子。”
事实上，万科对住宅产业化的探索已经从试验走向实践：今年春节前开工建设的万科第五园三、四期，共有7栋建筑已全部采用流水线安装建造，总建筑面积达10万平方米。
“万科制造”破行业难题
为实现中国住宅产业化而摸索前行，万科所作的努力对于中国传统住宅的建造方式，无异于颠覆与变革。毫无疑问，作为房地产行业领跑者的万科，再一次跑在了其它房地产公司的前面。
“现在来基地参观考察的人员，每天至少有两批。参观者有政府官员、万科的供应商、合作伙伴，当然，也有我们的竞争对手。”楚先锋的描述从一个侧面印证了这样的事实：在住宅产业化实践探索中，万科的一举一动都备受关注。
本已是行业老大的万科，缘何要自我革命？
“万科做住宅的产业化，首先是因为自身的发展需求。”据万科高层介绍，万科早在2004年做集团的10年发展规划的时候，就算了一笔账，以现有发展规模，按照40％的复合增长率，2014年万科的销售金额将达到1000亿元的规模。
1000亿元意味着什么？2014年万科的员工总数将超过7万人，工程系统管理人员将达3000余人；现在万科小区内每年的住宅报修、维修量达到4万余条，按照同样水平到2014年的报修、维修量将会超过48万条。再计算下去，维修人员、维修费……每一个数字都足以令万科领导层忧心忡忡。
在解决自身发展束缚的同时，为中国住宅产业化寻求发展路径，万科的选择从一开始就具有双重意义。
在经历了研发、试验、试用等过程之后，中国住宅产业化终于实现了“万科制造”。万科在深圳的实践表明，工业化生产将施工时间缩短了一半，节约了80％的劳动力，并大大缩短了项目的设计规划时间。采用工厂化方式后，施工失误率可降低，外墙渗漏率水平降低，精度偏差以毫米计算。
专家则称：在住宅产业化的楼盘规模没有达到10万平方米之前，建工成本将超过传统成本的40％；而达到10万平方米以后，超过的成本可降低到传统建工成本的25％。
行业难题既破，万科当然可以轻装前行，一如既往，擎起中国住宅产业化大旗，一路迅跑。
科尔尼：中国房地产投资机会全球领先
作者：杨志刚 发布时间：2008-07-23 23:02 来源：中国证券报·中证网
知名咨询公司科尔尼日前推出2008年全球房地产机会指数，中国、印度和泰国在该指数排名上位居前三名，其他前十名国家和地区包括中国台湾、俄罗斯、沙特阿拉伯、土耳其、韩国、波兰和南非。
科尔尼2008年房地产机会指数排名所包含的前50位新兴市场，其2007年建设支出总计达1.7万亿美元，5年复合年增长率高达6%，超过45亿的人口（占全球总人口的75%）居住在这前50个新兴国家。这些市场规模庞大，发展迅速，其吸引力对国际房地产开发商而言不容忽视。
科尔尼认为，中国仍是世界最大最热的房地产市场。中国的经济繁荣创造了兴旺的房地产市场，不仅受写字楼、住房和零售需求的推动，2008年奥运会和2010年世博会也促进了房地产市场的发展。每年有1500万人涌入城市，高回报和强劲的市场动力还促使海外华侨和国外投资者购买居民住房作为投资。
中国2007年的建设支出总计超过5000亿美元。科尔尼预计，2005年—2011年，中国住宅房地产的复合年增长率将达到13.3%，办公和零售房地产的复合年增长率预计均为10.7%。即便政府采取措施抑制投机，缓解过热局面，房地产需求仍将保持旺盛。
科尔尼指出，随着政府宏观调控措施的推行，北京和上海的住房空置率相应有所上升。这两座城市的行业观察人士已经预测到了市场饱和，并预言市场将在两年内达到供需平衡。
科尔尼认为，尽管北京和上海有着令人心动的前景，但中国房地产开发的最大机遇或许当属二、三级城市，诸如武汉、天津、重庆、沈阳、广州等有着众多人口但房地产市场尚未饱和的城市，才是房产投资的理想目的地。
万科·棠樾开盘成交96%
来源：WWW.BANQ.CN 作者：室介屋笈 2008-7-14 10:03:31
地处东莞大屏嶂森林公园片区、珠江东沿线中央别墅区核心地带，扼守世界第一大球会观澜湖高尔夫东莞球会入口处，林坪路以南，紧临莞深高速公路的万科·棠樾，于2008-7-12推出首批54套别墅，代理商中原地产增派精兵强将到现场。
香地咨询·半求工作室＆房地产之窗www.BANQ.cn得到消息，截止2008-7-13，成交52套，均价22500元/平米，成交金额今4亿，成交率96%，这个成绩均创造出2008年以来深圳、东莞境内别墅开盘的新高。
作为中国大汤的创新之巅，万科·棠樾具备中国唯一人车分流、每户3车位的TOWNHOUSE、全天候窗户、不锈钢防雨防到灌排气管套口、高31公分的地下室隔水钢围、日式创新集水降噪槽（雨水景观化）、户户私家电梯的独特性，因此也带来了人车分流、每户3个地下车位的极大好处：面宽超过12米、园林极大化等优点。
万科·棠樾通过规划创新，拥有全新的居住图景：6个岛屿式组团，户户临水、私家码头。同时，其所在片区13个湖泊水库、14个山岭围绕，平均气温21.8，抵御深圳市区温度2~4度，在30分钟交通时间内，这对于深圳人、东莞人都具备较强的吸引力。
编者按:吴王越来越感觉到,万科股价将与万科的销售额和销售毛利(销售价格-销售成本)息息相关.希望关心02的朋友们多多提供这方面的信息,互相分享,共同研究与探讨.因为这是我们的公司,这是我们及家人的未来,甚至是我们国家的未来!
金地集团六月份销售情况简报及七月份、八月份计划开盘和加推项目的安排
金地(集团)股份有限公司2008年6月共实现销售面积11.06万平方米，销售金额12.98亿元，分别较上月增长42.89%、95.48%。
2008年1-6月，公司共实现销售面积47.6万平方米，销售金额49.72亿元，分别较上年同期下降11.97%、增长5.29%。
公司七、八月份计划开盘和加推的项目有：上海湾流域、上海未未来、上海格林世界E区、广州荔湖城A区、沈阳国际花园项目等。
鉴于销售过程中存在各种不确定性，上述销售数据与定期报告披露的数据可能存在差异，开盘安排也可能存在一定的调整。
保利地产中期净利润劲增近3倍
作者：林喆 发布时间：2008-07-24 23:31 来源：中国证券报·中证网
保利地产（600048）今日披露的2008年半年报显示，报告期内，公司实现营业收入53.81亿元，比上年同期增长156.40%；实现净利润 10.34亿元，同比增长272.18%；基本每股收益0.42元。报告期末，公司预收款项达106.44亿元，是中期营业收入的2倍，是2007年营业收入的1.31倍。这表明，保利地产已经锁定了今年全年的业绩。
销售计划完成近半
保利地产表示，今年上半年，公司实现房地产销售面积131.4万平方米，销售金额107亿元，完成年度计划的44.6％，比去年同期分别增长39.4%和34.5%。
报告期内，公司房地产销售结转面积65.75万平方米，结转收入52.22亿元，已售未结转面积达144.6万平方米，金额计130亿元。
宏源证券研究员杨国华指出，保利地产上半年净利润大幅增长，主要原因是结算面积增多。对于今年上半年公司销售业绩依然比较理想，杨国华认为，首先，房地产市场区域性比较强，其次，虽然楼市的调整将延续较长的过程，但在调整和行业的分化中，优秀企业依然可以从中实现自身更快速的发展。
2008年6月，公司实现销售面积42.9万平方米，实现销售认购金额40.53亿元。销售面积和销售金额成为2007年1月至今的单月最好成绩。
杨国华分析，这主要源于北京百合花园和西山林语两个项目在6月开盘后的热销。其中，保利百合花园于2008年6月15日开盘，当天完成认购并收取定金558套，实现认购金额9.03亿元。同时，6月销售均价高达9448元/平方米，成为今年2月以来的单月最高点。
土地储量够开发5年
中报显示，截至目前，保利地产共有在建拟建项目61个，占地总面积1287万平方米，规划总建筑面积2402万平方米。报告期内，房地产新开工面积278万平方米，竣工面积44万平方米，完成年度计划的44.1％和12.6％。
报告期内，公司新拓展项目8个，占地面积203万平方米，规划建筑面积412万平方米。截至2008年6月30日，公司拥有可结转资源超过1800万平方米。
国都证券研究员邹文军表示，目前，保利地产以广州、北京和上海为中心，以渤海湾经济区、大东北、大西部的经济中心城市为支撑，进行辐射的区域扩张；目前公司的土地项目储备能够满足未来3至5年的发展所需。
另外，保利地产认为，其商业地产业务将成为未来新的增长动力。目前公司商业地产已经初具规模，主要在广州区域拥有包括写字楼、会展、商业和五星级酒店等业态的商业地产，项目总面积超过120万平方米，预期将来为公司带来稳定的租金收入。
地价款支付压力犹在
中报显示，1至6月，保利地产的经营活动产生的现金流量净额为-64.48亿元，比上年同期减少1068.7%；每股经营活动产生的现金流量净额为- 2.63元。而公司持有的货币资金也由年初的46.26亿元下降至36.18亿元。对此，公司的解释是项目建设和拓展所致。
东方证券研究员薛和斌指出，上半年保利地产经营现金流量大幅下降，主要原因是集中支付了地价款。他估算，2007年公司约110亿元的未付地价中约有90亿需在2008年支付，而今年上半年公司支付了超过80亿元的地价款。
今年上半年，保利地产也加大了筹资的力度。报告期内，公司筹资活动产生的现金流量净额为54.95亿元，比年初增加331.18%；主要是因为银行借款增加。
薛和斌认为，公司已经度过支付地价的高峰期，下半年公司支付地价款的压力将会越来越小。另外，公司43亿元公司债发行成功后，现金流的状况将进一步改善。
[转帖]万科的销售策略：随行就市？
于 2008-7-25 14:49:32 加贴在 『王石ONLINE』 ↑ 按此察看该网友的资料 按此编辑本帖 进入zhenhua711的博客
万科：“制造业”模式地产公司 坚持随行就市
2008年07月25日01:22 来源：
我有话说 查看评论(0) 好文我顶(0)
<!--标题及来源结束 --><!--正文内容 -->
“万科是做‘制造业’模式的地产公司，对一个做制造业的公司来说坚持一个原则就是随行就市。”万科某高管在近日的一次研讨会上表示。
今年1-6月份，在万科进入的30多个城市当中的14个比较主要的城市的成交额同比2007年下降了29%，同比2006年下降了12%，从市场成交量来看这14个城市的成交水平已经回到了2006年以前。但是同期，万科的销售额整体增长38%。“也就是说，万科上半年在全国各地的市场占有率应该是提高了60%-70%。”上述人士表示。
前3个月万科的销售业绩非常乐观，尤其是3月份的成交相对于去年同期是增长了227%，而3月份整个市场成交下跌15%；万科第四个月开始向市场整体情况逼近，到了6月份市场整体下跌29%，万科下跌23%，销售优势逐渐消失。
<!--新增加推荐阅读 --><!--新增加推荐阅读 结束-->
1-6月份万科卖出去的房子，90平米以下约占40%多，180平米以上的约10%，小户型的比例较高。“我们认为一般他的首次置业和改善性换房是自住型的，这些需求占的比例大概在85%-90%之间的水平。”上述高管说。
万科成绩斐然，因为其及时调整了战略。
据悉，万科内部已经作出相应调整，并且将其一直学习的楷模公司“帕尔迪”改为了“索尼”。
万科内部人士表示，“地产公司有两种做业务的方法，一种办法会就是类似于制造业，也就是说把原材料组合成房子并且把房子卖出去，把一种东西变成另一种东西创造了价值，开发商和客户分享创造的价值。”
该人士认为，“对制造业企业来说产品的售价变化和原材料价格的变化其实都没有意义，从长远来看一个这样的企业只要它坚持随行就市这么一个最简单的原则，这些市场的波动对它其实没有太大影响。如果房价出现下跌、市场出现调整地价一定会出现下跌；如果房价出现了非理性的下跌，地价一定会出现更大规模、更深程度的非理性下跌。”
万科表示，市场降价万科肯定会降价。万科并不担心降价，“因为房价下跌了地价就会变得更低，万科的整个仓位是比较新的，只要把房子卖掉把现金拿回来，一定可以再收土地。只不过是把今年的利润转移到两三年以后，长期来看，只要看到一个三到五年的周期，对这个公司的利润不仅不会减少反而会增加，所以我们一定会随行就市。”
【作者：徐广蓉 来源：21世纪经济报道】 (责任编辑：李逸岚)
吴晓灵:对冲操作的空间在收窄
南方报业新闻 时间: 2008年07月24日 来源: 21世纪经济报道
作者：王大军
本报记者王大军北京报道
日前,在北京大学“青年金融家领导力”夏令营上,前央行副行长、现任全国人大财经委员会副主任吴晓灵谈及央行未来的货币政策走势时表示“(调控的)关键是经济结构的调整和市场机制的完善,稳定的货币环境是政策的取向。”同时,吴晓灵也认为,“对冲操作的空间在收窄。”自2007年以来,央行已经15次上调存款准备金率,至目前17.5%的高水平。高盛高华等分析机构都认为,中国CPI增幅回落的主要原因是央行成功地控制和频繁的存款准备金率上调抑制了广义货币供应增长。
但是把存款准备金率的调整作为最重要的政策工具也招致了业内的一些争议———由于M2涵盖面不够,很多国家已经停止使用这一调控工具了。
对此,吴晓灵认为,这是因为中国还没有实现利率市场化,存贷款利率由央行控制,很难通过货币市场利率来调控。考虑到中国的银行体制与世界差距较大,目前尚不具备取消数量型工具调控的条件。
“中国在M3的调控上,包括商业票据、大额可转让定期存单等方面的市场仍不够成熟。”海通证券分析师邱志承表示。
同时,吴晓灵也认为,利用数量型工具进行对冲操作的空间在收窄。
“中国在一定程度上存在经济结构的失衡,经济增长过度依赖出口拉动,现在,出口遇到了困难,投资又不能大幅度提高,所以,应该加大消费对经济增长的拉动,进一步调整国民收入分配的格局。”吴晓灵认为。
另一方面,热钱的大量涌入,也制约了央行货币政策的操作空间。吴晓灵认为,今年下半年仍有可能有数量不菲的热钱涌入中国。
“人民币在升值,热钱涌入中国,这是千百万人的逐利行为,靠管制是不行的。唯一的办法就是打掉这种预期。”一位分析人士认为。
对此,吴晓灵认为央行在“利率和汇率的改革方向不变,速度将以稳为基调”。
万科南京“价格门”
大 中 小
作者：陈周锡
致信张婷编辑
发布日期：2008-07-25
经济观察报 记者 陈周锡 走在南京市区的大街上，随处可见万科的楼盘广告。然而就在南京，这个全国首创“一房一价”政策的城市，由万科开发的楼盘“光明城市花园”三期，却被业主指责涉嫌“价格欺诈”。
经过2个月的上访，万科光明城市花园三期的业主，于本月21日拿到了南京市物价局的“举报件检查情况的回复”。23日，南京市物价局向本报记者出示“情况说明”。这份回复函态度鲜明，让业主也颇感意外。
回复函认为，已售该楼盘商品住宅价格，超过了核定的基准价加浮动幅度，违反了政府指导价的规定，且万科提出的新增建设成本依据不足，市物价局将按照价格行政处罚的有关规定进行处罚。
在各方博弈中，一切矛头直指万科，业主以“价格欺诈”为由，要求万科双倍赔偿1.7亿元。另外，如果面临行政处罚，万科极有可能面临“没收违法所得，可以并处违法所得五倍以下的罚款”。
对此，一些业界人士难以置信。
“‘政府指导价’和‘一房一价’政策，是造成万科在南京被指‘违规售房’的主要原因。”南京一位不愿具名的开发商说，如今各界都在关注此事进展，“我们该用怎样的手段来调控房价。”
据了解，去年万科光明城市花园三期，还被南京市物价局列为“一房一价”政策执行的示范项目。如今却被指“违规售房”，是万科无故被冤，还是有意为之？至今各方说法不一。南京市物价局一位副局长23日在“局长接待日”对业主说，万科一直没有承认错误，市物价局已做好当被告的准备。。。。更多精彩内容详见明日出版的《经济观察报》378期
万科地产“价格门”事件：王石南京遇业主围堵
<!-- 文章标题结束 -->
http://nj.jschina.com.cn2008-7-26 9:32:44复制本文地址传给QQ/MSN线上好友
<!-- 文章正文开始 -->
即将完工的南京万科光明城市三期。网友提供
“光明城市”是房地产“领头羊”万科在南京的第二个项目，但即便万科掌门人王石也不会想到，这个项目会带来如此多的“麻烦”。从一期开盘时碰到宏观调控，引发销售停滞到3期开盘后接连出现的“价格门”和“装修门”问题。昨天本是万科光明城市3期业主交付新房的第一天，恰好王石来到南京，几十个性急的3 期业主干脆将他“堵”在了宾馆大门口，将万科光明城市维权事件推到了最高潮，情绪激动的业主甚至要求这位当家人当场作出表态。
围堵溯源
“价格门”究竟是什么门
2003年8月，万科在南京以4.5亿元的价格拿下近200亩的河西光明城市地块，楼面价为2200元/平方米。去年4月，万科开始销售第3期（即最后一期）的8栋物业，由于当时正值房地产市场一片红火的时候，8栋新房推出不久即告售罄，而房价也一路高攀，最终突破万元。但让众多业主感觉奇怪的是，3期房源中号称“楼王”的两栋临湖景观公寓楼却迟迟不开盘。这一反常的情况一直持续到今年4月份，一条来自坊间的传言称：万科已经与某公司达成协议，以大大低于市场价的“团购价”卖给该公司。消息传出后，迅速引发了光明城市3期业主的申讨和质疑，不少业主自发组织起来，要求万科就此给个“说法”。
“团购门”的问题后经万科官方澄清为“子虚乌有”，但业主们的维权行动却并未就此停止。不久之后，一个更为“劲爆”的内幕被业主们发现。根据南京市物价局2007年5月11日出台的“一房一价”政策，万科光明城市3期获得批复的基准价格为7360元/平方米，即使算上5%的上浮幅度，10栋楼整体平均价格也不得超过7728元/平方米，而此时距离3期前8栋开盘已经一月有余。几乎销售一空的8栋物业平均价格高达8450元/平方米，若继续按照物价局指导价定价，那2栋楼王价格必须低至3900元/平方米。“这个新情况的发现，给我们这些3期业主的第一反应就是，万科涉嫌价格欺诈”，刚购买了光明城市3期新房，准备结婚的周先生忿忿地告诉记者：“我们当初买3期的时候，售楼小姐都在催我们赶紧签约付款，声称房价还要涨，那2栋‘楼王’的价格肯定是小区内最高的，可我们现在发现，为了迎合政策，楼王有可能要低价甩卖，那岂不是意味着用我们前8栋3期业主的钱去补贴最后2栋‘楼王’的业主。”
物价部门表态
光明3期销售涉嫌违规
光明城市3期业主维权行动很快吸引了各方关注，今年6月底，3期业主自发组织召开媒体见面会，将自身维权过程中发现的问题一一罗列，在经有关媒体报道后，物价部门也很快有了反应。就在5天前的7月21日，南京市物价局对维权业主们反映最为强烈的“价格门”事件作出回复。函件中明确表示：“经查，该公司（南京万科）已销售的光明城市花园住宅商品房，超过了核定的基准价加浮动幅度，违反了政府指导价的规定”，与此同时，回函还表态称：“市物价局将按照价格行政处罚的有关规定进行处理”。
劲爆现场
房子不接收改去堵王石
物价局的回复对于辛苦维权的3期业主而言，不啻于一剂“强心针”。周先生表示：“这一回函更重要的是让维权的业主们有了底气，并开始合计应该寻求怎样的解决方案”。而南京万科方面，此时也开始与业主就此进行沟通，2栋楼王也被暂时性的封盘。
昨天，7月25日，是光明城市3期交付的首日。上午11时，部分业主得到消息，万科掌门人王石已到南京，就在市区一家宾馆。很快，一些正在收房的业主组织了起来，赶到宾馆前找王石寻求解决方案。记者多方了解，从参与谈判的业主代表口中大致掌握了双方谈判的基本过程：11:30左右，王石已抵达南京。王石及随行人员发现沿途有业主跟踪，随即改道进入南京双门楼宾馆，试图换车离开。此举被业主发现，二三十位万科光明城市3期业主聚集在双门楼宾馆门口，将王石乘坐的汽车团团围住。11:45，围观人员越聚越多，王石下车与业主在双门楼宾馆会议厅对话。现场王石表示，“愿意跟业主谈，愿意寻求解决办法。但对南京万科光明城市的情况不了解，暂时不能给业主明确回应。”11:55，与业主交流十分钟之后，王石承诺在进行完公务会谈后再与业主详谈，王石离开，众业主继续留在会议室等候。13:30，王石随行人员来到会议室，告诉业主王石与市委书记还在协商，见面会推迟。16：00，业主代表们发回消息，称王石现场与业主们充分交流后，双方就解决问题的时间表达成一致，但具体方式、数额还需另外协商。王石承诺当天晚上会召集相关人员开会商议解决方案。
谈判结束后不久，有业主将会谈过程的大致情况发到了万科光明城市业主的BBS上，虽然他们对于万科“价格门”事件表示出失望和愤怒，但对于王石本人及其在谈判过程中体现出的风度却大为赞赏，对于王石此次的表态也比较满意。有代表称：“王石表现得非常友好和温和！有解决问题的诚意，最后业主鼓掌欢送王石离去。”
揭秘楼市怪相（二）：央视居心叵测欲“逼死”楼市 (2008-07-24 09:27:51)
标签：房产
如果问现如今惨淡的中国楼市最怕什么，排名前三的原因中一定有一项是“购房者信心不足、市场预期不稳”。这种情形的出现无疑“得益于”社会舆论的巨大影响，有“无冕之王”美称的新闻媒体在这方面的“突出贡献”不容忽视。
作为舆论界龙头老大的央视自然首当其冲，自08年初就频频关注楼市。从王石的“拐点论”到深圳的“断供潮”，能引起房产界一片恐慌的言辞大都出自这里。众所周知，中央电视台不是普通的媒体，更不是央视人的央视，它所释放的信息某种程度上代表了最高层的意思。然而，在混乱的市场环境下，有人想看楼市死里逃生，有人却唯恐天下不乱……
央视频频唱衰楼市，危言耸听苦苦相逼
央视2套的《经济半小时》栏目被定位为中央电视台唯一的经济时事的深度报道性栏目，它的权威性和深度透析力自不必多言，同时它也给国家宏观经济的决策层提供了生动鲜活的参考价值。然而，我们不妨先看看他们是怎么报道楼市的。
2007年12月底自，《经济半小时》栏目专访“地产大佬”王石，也就是在这次访谈中王石首次提出了“建议持币观望者三四年后再买房”的惊人之语，这在房产界掀起了不小波澜，当时的情形相信每个关注地产的人都记忆犹新，所谓“拐点论”也在此时被无数人追捧。现在回头细想，这次访谈在某种程度上拉开了央视唱衰楼市的序幕。
2008年1月10日，《经济半小时》又播出节目“数据显示北京房价大幅下跌跌幅高达两位数”。其依据的数据源于“记者在中国房地产指数系统研究机构，看到了他们对2007年最后四个星期北京房价的走势分析……第四周下跌了 20.25%。”我们暂且不说这数据是否权威，但作为中国最权威的媒体，央视仅凭个别记者断章取义的数据，就做出“北京房价大幅下跌”的结论，其公正性又从何而来？
更让人震撼的是，随后国家发展改革委、国家统计局发布的全国房价调查结果显示，北京新建住房1月同比上涨17.2%，环比上涨1.0%，在涨幅榜中名列第五。与央视几乎同期报道北京楼市的《中国证券报》，也在1月11日的报道中强调“记者发现持币观望、期待降价的购房者并不在少数。然而，北京市的楼盘价格却并未出现具有‘拐点’意味的规模降价。”看来，央视的“大幅下跌”结论不仅与事实有出入，更有夸大其词之嫌。
在随后的六月中旬里，《经济半小时》栏目又连续四天集中打击房地产，从北京、武汉到深圳、浙江，可以说是从南到北覆盖全国了。当然，节目中也不乏激烈言辞，类似“深圳的房2000左右就值”、“地产商愿让利30%”、“房地产现在是秋天，明年是冬天，后年是寒冬!”等“大快人心”之语频频出现。在7月 16日的节目中《经济半小时》栏目更是爆料“深圳楼市大跌36%，断供潮一触即发”的消息引起楼市一片慌乱，而在国家发改委、统计局公布数据中，6月份深圳市新房售价同比、环比指数却双双上涨。
我们暂且不论事实究竟如何，但作为国家级的电视台，央视在报道中只采取一面之词，采访中让矛盾的另一方严重缺失，利好消息只字不提，不利因素无限放大，此举不得不让人怀疑，央视是否想要像“封杀”超女一样，不让公众看到楼市一丝的生存契机？公众需要了解的是事实的真相，而不是被修饰、甚至于扭曲的信息，为了吸引公众眼球。刻意迎合大众口吻，为了知名度或影响力误导百姓，实在是有失大家风范。作为权威媒体，唱涨也好，唱空也罢，观点如何不重要，重要的是拿什么支持你的论点。
楼市预期一泻千里，央视此举暗藏猫腻
在分析目前楼市存在的诸多问题中，不难发现，权威媒体的一次次唱衰报道使得楼市预期一泻千里，他们在自觉不自觉中对楼市的不利言论推波助澜，使得整个房地产市场笼罩在观望的浓雾当中。央视采访的多是专家和无力购房者，所谓专家大都是躲在书斋中，细心钻研，不涉市场深浅，更无“春江水暖鸭先知”的切身感受，而无力购房者大都对楼市报以极度愤怒的心态。都说“专家不如炒家”，节目采访中为什么没有开发商的声音？没有大多数炒房客的声音？没有相关政府的采访？更没有积极因素的出现？这其中又是为何？
在这个追求价值最大化的时代，任何一件事的发生都不是无缘无故的，定有其原因所在，我们暂且大胆猜想一番央视此番行为的原因。原因一，央视想通过舆论威力逼开发商们送好礼，从中获利。虽然这样的猜想可能被认为是“小人之心度君子之腹”，但也确有网友爆料“房展会搬进央视大厅、央视圈成楼盘特供人群”，消息真假虽难辨认，但“人不为己天诛地灭”的古训总是有几分道理。原因二，政府指令，宣扬调控效果。众所周知造成楼市资金紧绷，需求萎缩，惨淡收场的根源在于政府强而有力的宏观调控政策，楼市目前出现的种种下跌迹象正是宏观调控所期望的，也是领导层所希望看到的。原因三，为政府出手救市做铺垫。作为政府喉舌的权威媒体，央视频频爆料楼市负面新闻，也有可能是为加强人们对楼市的危机感，好为政府出手救市找到充足的理由，若真如此的话，那么央视又是在为全面贯彻落实中央精神，“稳定房地产市场，切实防范金融风险”做贡献了。
深圳商报20080717A11_深圳大力打造百年住宅 (2008-07-28 15:55:29)
标签：爱在中国行 住宅产业化 工业化住宅 百年住宅 Ｓ-Ｉ分离 万科 住宅产业化基地 深圳 房产 分类：住宅产业化
2008年7月15日，我在万科住宅产业化基地接待了深圳市住宅产业化办公室文进希博士及深圳商报记者董超文等人，为他们详细介绍了万科正在进行住宅产业化研发工作，并带他们参观了万科的一系列工业化住宅实验楼。次日，卢博林、董超文两位记者完成了本文，发表在20080717第A11版上面。详见： http://szsb.sznews.com/html/2008-07/17/content_260896.htm 。全文如下：
我市完成《住宅产业化节能减排效益分析报告》
深圳大力打造百年住宅
万科的工业化住宅样板房。本报记者 董超文摄
本报记者 卢博林董超文
住宅的寿命和质量一直广为人们所关注。如何让我们的住宅真正成为百年住宅？什么样的住宅才是百年住宅？日前，市住宅产业化办公室与深圳市建筑科学研究院、万科联合进行课题攻关，共同完成《住宅产业化节能减排效益分析报告》。报告在节能环保的基础上，提出了推进建筑的耐久性、更新性以及可变性，使深圳的住宅真正成为百年住宅。
全面实地调研和测算
根据市国土房产局2008年的工作计划，今年初成立的深圳市住宅产业化办公室（以下简称“市住产办”）将《深圳市住宅产业发展战略》作为今年的重点研究课题，组织清华大学深圳研究生院、深圳市建筑科学研究院、万科企业股份有限公司建筑研究中心等单位共同开展调研攻关。近日，万科企业股份有限公司建筑研究中心及深圳市建筑科学研究院完成了该课题的一个研究子项：《住宅产业化节能减排效益分析报告》，并于日前在深圳市山水宾馆召开了阶段成果专家评审会。
报告以万科多年开发研究工厂化住宅的生产实践为实物模型，对住宅的传统建造方式和万科的工厂化生产方式进行了全面和科学的实地调研和测算工作，取得了大量现场数据和资料，建立了相应的统计分析数学模型，定型和定量地揭示了新型住宅工厂化生产方式在住宅建造过程中的显著节能减排效果以及所带来的社会和经济效益。
专家和市国土房产局相关领导在听取课题组对研究成果的汇报后表示，住宅产业化倡导的住宅的工厂化生产方式是住宅建造方式的革命性转变，代表着住宅建设生产力发展的前进方向，希望课题组再接再厉，在现有基础上继续深入和扩大调研成果，为明年1999年国务院《关于推进住宅产业现代化，提高住宅质量的若干意见》的72号文件发布10周年纪念活动献上一份厚礼，同时住产办要继续牵头加强协调我市住宅产业化领导小组成员局办单位之间的联系合作，多听取社会各界对住宅产业化发展的意见和建议，充分发挥科研单位和院校的科研优势、万科地产企业的示范效应作用，加大对住宅产业化工作的宣传力度，使“四节一环保”的理念能够“飞入寻常百姓家”。
工业化住宅是历史必然
市住宅产业化办公室相关专家说，从工业发达国家和地区的建筑行业的发展历史看，工业化住宅是一种历史的必然。工业化住宅从建造到使用的周期短，相对于传统方法制造的房子更节能、更环保。
《住宅产业化节能减排效益分析报告》显示，工业化住宅的节能减排效益是可观的。按照深圳2007年的房地产开发量计算，若当前住宅开发总量10%的住宅建设采用工业化生产方式，则每年可节约水8.817万吨，按深圳市居民生活用水定额标准（22立方／户／月），相当于4007户深圳居民一个月的生活用水量。年节约的电量为277万度，相当于中等发达城市27734户居民一个月的用电量（中等发大城市居民生活用电为100千瓦时／户／月，１千瓦时＝ 0.404千克标准煤）。年节省人工139.43万工日，相当于390家中小企业（约100名工人）的用工量。年减排的垃圾量达2.19万立方，相当于减少了一个28米见方的垃圾填埋场，这可以缓解深圳目前面临的垃圾填埋场场地严重缺乏的问题。年减排的污水量6.449万吨，对于目前污水处理能力还很有限的深圳，其生态环保效益不可低估。
从数据分析看，实行住宅产业化建设能带来巨大的社会效益。中国正处于经济建设的高速期，每年投入到房地产业的资源巨大，而工厂化生产可大大降低这些资源消耗。
工厂化生产的房屋具有良好的抗震性能。国内外的研究成果及国外的实践表明，在设计合理、施工规范严格管理体制下的工厂化生产的装配整体式钢筋混凝土框架结构完全满足抗震要求，可和现浇结构一样适用于地震区甚至是高度地震区。
深圳积极探索产业化之路
深圳多年来一直高度重视住宅产业化的研发和实践工作，2002年就成立了市住宅产业化工作领导小组，目前由市委常委、副市长吕锐锋担任领导小组组长。深圳还制订了一系列推进住宅产业化的政策法规，特别是深圳市人大2006年颁布的《深圳经济特区循环经济促进条例》第19条明确规定了发展节能省地型住宅、推进住宅产业现代化工作，为推进深圳市住宅产业化奠定了法的基础。根据《深圳市生态文明建设行动纲领》和国家住宅产业化综合试点城市的有关要求，市国土房产局制定了《关于推进住宅产业化的行动方案》。该方案提出，2010年内，采用工业化生产模式完成20万平方米的住宅项目建设，并逐步推广和实施工业化生产模式。同时，“强力推进住宅一次性装修，力争2010年底前，实现全装修住宅销售率100%。”
同时，以梅山苑住宅产业化试验示范基地和侨香村经济适用房生态住宅小区为代表的一批住宅产业化示范项目，也在积极探索推进“四节一环保”，开展节能省地型住宅技术推广取得了较好的成果。此外，由万科、招商、振业等企业形成的一批国内知名大型房地产骨干企业以及相关科研机构组成的产业联盟，建立了良好的研发、生产推广和应用相互促进的市场机制。2007年，由万科开发的国内第一个工业化生产的商品住宅在上海通过封顶验收。
据悉，龙华即将启动的一个20万平方米的保障性住房项目计划用工业化方式建造。
结构本体＋内装修打造百年住宅
住宅产业化正在住宅建设领域引发一场生产方式的革命。传统的建造顺序是主体框架完工后砌筑外墙，外墙完工后作外墙饰面，外墙饰面完成后外墙拆脚手架，最后做室内装修，此间同步进行设备安装。而工业化住宅在主体吊装的过程中，一次性完成外墙及装饰、设备管线安装、室内装修工程，封顶同时住宅就可以交付使用。
当今世界新型工业化住宅设计通常都引入“Ｓ－Ｉ分离的原则”，依据该原则建造的住宅更具耐久性、更新性以及可变性。Ｓ就是Skeleton，指的是住宅的结构主体和公用部分的设备、管线等。Ｉ就是Infill，包括户内的设备、管线、装修和固定家具，也包括活动家具。其中“Ｉ”部分是可以灵活变更的。
日本的100年住宅支撑系统就体现了Ｓ－Ｉ分离的设计方法，该方法促进住宅产业从消费型向循环型的转变。例如，一对30岁的夫妇二人购买了一套新住宅，两个子女出生后形成4口之家，这对夫妇通过采用隔墙划分居室，增加小孩居室。在子女出外就学、就业期间，多余的房间可以减去。再到其中一名子女成家后与父母同住，并育有一子，成为三代同堂的5人家庭；再到６人家庭，孙辈在读书期间；再到孙辈外出就学或者就业，仅剩一位老人的三口之家；最后到老人去世后，儿辈夫妇与孙辈夫妇同住的4口之家。期间，房子经过多次改造，甚至加建部分，成为居住和租赁双重功能的建筑。伴随着街道的变化，为了满足其要求的功能，可以将住宅变更为店铺，改变其用途。
工业化建造精度高，房屋质量得到根本提高，钢筋混凝土结构主体，经过一定的处理，可以支撑１００年以上。工业化住宅采用的预制混凝土构件通过电脑化、机械化生产，水泥的凝结过程不靠人工，通过蒸汽养护和水池养护，极大保证了预制构件的质量，因此建筑外墙渗水、门窗倾斜的情况很少。万科已建工程的维修记录显示，采用工业化施工方式的外墙渗漏率降低了９０％，而窗没有发现渗漏现象。
相关链接
何谓住宅产业化？
住宅产业化，通俗讲，住宅产业化就是把住宅建造行业打造成类似汽车制造的产业，“像造汽车一样在生产线上造房子”。具体讲，住宅产业化是住宅产业现代化的简称，是指用工业化生产的方式来建造住宅，用制造业的精细质量管理模式来管理住宅建造的整个过程，以达到提高住宅的整体质量、提高住宅生产的劳动生产率、减少资源浪费的目标。所谓的工业化住宅是一种装配整体式的建筑，通过对建筑节点的优化设计，使得预制构件形成有机的连接成为一个整体。
住宅产业化包含四个方面的涵义：一是住宅建筑的标准化；二是住宅建筑的工业化；三是住宅生产、经营的一体化；四是住宅协作服务的社会化。其中，住宅建筑的工业化是住宅产业化的核心，其他几个方面以住宅的工业化建造方式来组织实施。工业化住宅是指“采用现代化的科学技术手段，以先进的、集中的、大工业生产方式代替过去分散的、落后的手工生产方式建造的住宅。其标志是住宅建筑设计的标准化，构件生产的工业化，施工机械和组织管理的科学化。”它具有集约化、标准化、工厂化、机械化与科学化的特点。工业化技术的关键是将住宅拆分成许多可以在工厂预制的构件，又可以在现场通过便捷的方式组装起来。在预制构件工厂内生产的预制构件是“工厂化”，工厂化是工业化的一种。在现场使用定型模板浇筑的构件是“工具化”，工具化同样是工业化的一种。
土地供应量大减 价格居高不下
《财经》记者 张映光 《财经网》 [ 07-28 14:19 ]共有 9 条点评
今年上半年全国建设用地供应总量同比下降25.3%，城市居住用地均价已达2020元/平方米
【《财经网》专稿/记者 张映光】土地价格居高不下的形势，并未像外界猜测的那样有所缓解。2008年上半年，土地供应量大减可能令供求矛盾更为突出。
在7月27日结束的全国国土资源厅局长座谈会上，国土资源部副部长鹿心社在其半年工作报告中披露，2008年上半年，全国建设用地供应总量同比下降 25.3%，全国共使用新增建设用地指标135万亩，仅占全年计划的23.4%。6月底，全国城市居住用地均价为2020元/平方米。
鹿心社表示，土地供应量下降，主要是工矿用地下降，居住用地特别是保障性住房用地有所增加，但他并未透露几类用地的具体数字。
北京市土地储备中心不久前公布的数据显示，2008年上半年北京市共交易土地58宗，土地成交面积为676.5万平方米，同比2007年上半年，土地成交宗数增加了75.8%，成交面积增加了107.5%，其中，住宅及含住宅项目用地为34宗，成交面积为552万平方米，同比分别增长了88.9%和 91.7%。
不过，据《财经》记者了解，北京土地供应量大增主要集中在今年一二月间。据国际物业顾问戴德梁行数据显示，今年3月-5月，北京市土地整理储备中心完成地块成交18宗，住宅性地块成交为八宗，环比上一季度总成交量59宗、住宅性质地块成交40宗分别减少69.49%和80%，相比去年同期分别减少 10%和38.46%。自今年二季度，北京土地成交量便呈现下降趋势。
2008年上半年，伴随房市震荡，许多开发商因资金链紧张不得不暂时退出土地市场的竞争，各大中城市土地招拍挂均遭冷遇，纷现流拍。
据地产中国网统计数据显示，今年1-6月北京市共58宗土地成交，其中19宗以招标方式出让，共68家企业参与竞标（联合体计为一家企业），平均每块土地有3.579家企业竞争，竞标企业比2007下半年下降近一半。需求方的减少显然是土地供应量出现下滑的原因之一。这与一年前开发商们在争夺土地时，总在抱怨土地供应不足的情形大相径庭。
与北京不同，在市场反应更为敏感的珠三角地区，一些城市土地交易量出现明显下降趋势。数据显示，2008年上半年广州十区土地一级市场（不含工业）共成功出让土地八宗，不及去年同期的一半，是近三年来上半年土地供应量最少的。总用地面积为50.56万平方米，同比减少20.7%。
有分析人士认为，尽管今年上半年土地供应量各地数据表现差异巨大，但总体趋势均呈现下降。土地供应不足一向被认为是造成房价不断上涨的原因之一。国土资源部门则始终对此否认，最主要的理由是，开发商囤积大量土地没有开发，许多存量土地并未得到有效利用。
鹿心社表示，上半年存量土地占供地总量的比重为53.8%，同比提高8.3%，显示出全国土地供应结构进一步优化，宏观调控显现成效。
土地供应出现下降趋势的同时，土地价格仍在上涨。截至6月底，全国城市居住用地均价达到2020元/平方米。
据国土资源土地利用管理司此前公布数据显示，至2007年四季度，全国城市居住用地均价为1702元/平方米。尽管鹿心社表示，居住用地价格涨速与2007年下半年相比已放缓，但数据显示，土地价格仍在不断增长，所谓增速放缓亦很有限。
一位地产业内人士向《财经》记者表示，今年上半年，伴随房市震荡，调控从紧，很少再出现去年开发商天价拍地、“面粉比面包贵”的现象。但是，由于土地供应量随之减少，一些地块或流拍或推迟入市，政府并未采取贱卖土地的办法，促成交易量上涨，整体看，成交土地价格亦未出现明显下降。
目前，土地价格与房价表现相似，均在房市震荡中，硬撑待变。一些分析人士认为，土地交易量下降的趋势持续至下半年，可能会令地方财政收入受到一定影响，成为影响房地产调控政策的一大变数。■
市场是最公平的游戏-----摘自深万科2007年年报
作者: 翟敬勇
时间: [ 2008-07-29 01:21 ]
对中国住宅行业来说，2007 必将是给人留下深刻印象的一年。这一年，包括万科在内的众多住宅企业、尤
其是上市企业，普遍实现了前所罕有的高速增长，增长的幅度甚至超过了空前繁荣、行业一片乐观的2004
年。然而正如三年前盛况之后随之而来的是2005 年初行业调控、市场前景迷离，2007 行至岁末，观望氛
围再度笼罩行业上空。
市场情绪有如天气，起伏变幻本来难免。但如此剧烈的阴晴交替，却依然足以令人动容。在这一近乎悖论
的巨大反差背后，行业前景的天平究竟将向何方倾斜？投身或投资于这一领域的我们，又该作出怎样的判
断和选择？毫无疑问，这是万科必须直面的问题，万科也有责任与股东分享思考的所得。
然而，相对于市场气氛的剧烈变动，万科的回答可能会略显平淡。
因为在万科眼中，自2004 年以来，尽管行业景气的表面现象时有跌宕，市场氛围也不断在乐观与悲观之
间反复徘徊，但支撑住宅市场基本面的诸要素却并未发生任何根本性的改变，而行业内在的发展规律更是
始终如一。在万科看来，要看清今天的行业，要判断明天的市场，其实答案早在数年前就已经揭晓。
行业今天面临的局面，与2005 年二季度的情形颇有相似之处；回顾2004 年到2005 年曾经发生的变化，
则市场氛围从2007 年到2008 年的转折也似曾相识。不同之处仅仅在于，2005 年的忧虑是对政策调控的反
应；而今天的寒意，则来自市场现象的变化。
万科在2004 年年度报告中有这样的分析：
“消费者的有效需求才是一个市场存在的理由。政策是市场环境中不可忽视的一个重要组成部分，但它的
出发点，只会是防范市场波动带来的风险，而不可能是凭空创造或者消除一个自我演进的真实市场。住宅
是人类生存必须的基本物资，也是社会成员改善生活品质最重要的物质基础之一。决定住宅市场基本走势
的，是经济的成长性、人口结构和居住形态的变迁。
“经过20 多年的发展，中国已在世界经济尤其进出口贸易中获得举足轻重的地位，并保持着全球最快的
增长速度。未来十年中国人口仍将继续增长，并伴随家庭规模的不断小型化。而随着工商社会的全面成型，
中国也正处于全球最快的城市化进程中。
“商品住宅市场在未来十年仍将是中国最具潜力和发展空间的行业之一。而从金融市场和消费者偏好两个
角度来看，行业的集中化也是必然的趋势。
“行业发展的广阔前景和集中化的必然趋势，为包括万科在内的领先企业提供了近乎无限的遐想空间。”
这段话在2005年似乎并未获得太多的认同，而时至今日更恐怕早已被人遗忘。但从2005年到2007年，伴随
宏观调控的逐步深入，行业内优势企业普遍的快速发展却已成为不争的事实。再度审视、比较这一成长历
程，如果作为剧中人的我们，能从情节片段的纷乱中超脱出来，则不难发现，决定行业长期发展和短期波
动的内在规律和深层因素，其实并未发生任何根本性的改变。
正是从这样的观察角度出发，万科在2005 年的中期报告中再度重申了自己的看法：
“（万科）管理层认为，对于行业经营环境可以作出两点结论。首先，只有平稳的增长才是行业之福，短
期内过于亢奋的市场盛况必然不能持久，更不可依赖。其次，无论一时有多少利空的消息，依靠真实需求
支撑的市场也永远不会就此衰落或沉沦。”
我们对中国住宅行业的美好前景充满信心。但我们也看到，在市场从亢奋非理性上涨向理性增长回归的进
程中，消费者的判断和预期需要一段时间来加以厘清。而这一过程影响着个人购房行为，并进而可能影响
群体的信息传递和决策。很多时候，从表面上看是市场的变动导致了市场预期的变化，但深入探究，我们
可能发现，其实是市场对短期预期的某种不确定而放大了市场的短期波动。
作为这个年轻行业的领跑者，尽管万科没有足够的能力主导市场的态势，但我们应当也必须直面市场的观
望和疑问，并始终秉持拥有充分把握的立足之道。幸运的是，身为为数不多的见证这一行业自肇始以来全
过程的企业之一，我们更深切的感受到来自市场运行本质的力量。由此而获得的宝贵经验，亦成为前瞻未
来的基础。
如果对万科所沉淀的经验和信念做一个扼要，那就是坚持自己对长期趋势的判断，并对行业自身可能发生
的情绪波动始终保持警惕，而这也正是万科当前的选择。
类似中国正在经历的高速现代化、城市化发展进程，在每个国家的历史上恐怕都只有一次机会。身处这一
特定历史阶段，又与城市化紧密相关的中国住宅行业，其足迹注定无法平凡。类似的亢奋和接踵而来的回
归，在未来仍可能再次甚至多次降临。作为这个领域的从业者，万科团队的成员将尽力守住一颗平常心。
撇去表面的喧哗，真实的购买力始终在悄然生长，而住宅业迈向成熟的步伐也从未停歇。作为一个自由准
入的行业，所有资源和机会对每个参与者正日益变得公平。凭借一笔先得的资源就可以坐收利润的时代已
经结束，未来只有那些真正创造价值的企业才能在这个充满竞争的行业中长存；只有那些转化资源效率最
高、能以最低消耗创造最高性价比产品的企业才能最终赢得胜利者的桂冠。
正是基于这样的思路，万科将2008年的主题词确定为“虑远积厚·守正筑坚”。在住宅行业中耕耘了二十
年的万科，越来越意识到只有回到市场逻辑的起点，不断强化自身的能力，才是应对一切市场变动最简洁、
也最有效的终极策略。有志于成为世界级优秀住宅企业的万科，越来越意识到，市场是最公平的游戏，在
这里不存在取巧的捷径，只有脚踏实地、一步步前行，才是通往理想的康庄大道。
2008年是万科上市的第18年。在过去的17年中，股东一如既往地支持着万科，也见证了万科持续17年、阅
遍市场风雨和波折的增长。对股东给予的理解和信任，万科人一直深存感激。这也给了万科人足够的动力，
在未来的悠长岁月中，与股东一同谱写更为美好的明日篇章。
阅读全文
万科南京价格门：被业主指责涉嫌价格欺诈
http://www.sina.com.cn2008年07月26日 13:48经济观察报
<!-- 正文内容 begin --><!-- google_ad_section_start -->
<!-- 内容模块：单图 begin -->
<!-- 内容模块：单图 end -->
陈周锡
走在南京市区的大街上，随处可见万科的楼盘广告。然而就在南京，这个全国首创“一房一价”政策的城市，由万科开发的楼盘“光明城市花园”三期，却被业主指责涉嫌“价格欺诈”。
经过2个月的**，万科光明城市花园三期的业主，于本月21日拿到了南京市物价局的
“举报件检查情况的回复”。23日，南京市物价局向本报记者出示“情况说明”。这份回复函态度鲜明，让业主也颇感意外。
回复函认为，已售该楼盘商品住宅价格，超过了核定的基准价加浮动幅度，违反了政府指导价的规定，且万科提出的新增建设成本依据不足，市物价局将按照价格行政处罚的有关规定进行处罚。
在各方博弈中，一切矛头直指万科，业主以“价格欺诈”为由，要求万科双倍赔偿1.7亿元。另外，如果面临行政处罚，万科极有可能面临“没收违法所得，可以并处违法所得五倍以下的罚款”。
对此，一些业界人士难以置信。
“‘政府指导价’和‘一房一价’政策，是造成万科在南京被指‘违规售房’的主要原因。”南京一位不愿具名的开发商说，如今各界都在关注此事进展，“我们该用怎样的手段来调控房价。”
据了解，去年万科光明城市花园三期，还被南京市物价局列为“一房一价”政策执行的示范项目。如今却被指“违规售房”，是万科无故被冤，还是有意为之？至今各方说法不一。南京市物价局一位副局长23日在
“局长接待日”对业主说，万科一直没有承认错误，市物价局已做好当被告的准备。
高出“指导价”
万科光明城市花园是万科在南京开发的第二个楼盘，城西的河西奥体中心板块。据公开资料显示，这地块是万科于2003年以4.5亿元竞拍所得，总建筑面积27.6万平方米，预算楼面地价约为1630元/平方米。
在此之前，万科已于2001年进入南京房地产市场，并开发了南京万科金色家园。南京一位不愿具名的开发商认为，万科是最早进入南京楼市的开发商之一，应该说对南京的房地产政策比较了解。
与其他一些城市不同，南京普通商品房实行的是“政府指导价”，而进入这个城市，就意味着这计划性条款随时会在任何一个商品房项目中发酵。
按照《价格法》规定，《江苏定价目录》早就规定对普通商品房实行政府指导价管理。1998年9月，江苏省公布《江苏省商品房价格管理规定》，将普通商品房项目的利润率限定为8%。
同时，根据江苏省物价局文件所示，南京市允许开发企业在普通商品房基准价的基础上，上下浮动5%。按照南京物价部门“政府指导价”的相关规定，基准价
(元/平方米)＝成本＋利润＋税金。这意味着，在南京开发房地产的企业，都要遵守这项地方规定，万科也不例外。
万科南京压迫式售房 销售价格高出指导价
http://www.sina.com.cn2008年07月26日 13:48经济观察报
<!-- 正文内容 begin --><!-- google_ad_section_start -->
<!-- 内容模块：单图 begin -->
<!-- 内容模块：单图 end -->
万科光明城市花园一期、二期在2005年、2006年已销售完毕，最后的三期10幢楼从2007年3月开始销售。在短短两个月时间，该楼盘三期首批5幢楼已完成销售，实际均价为8240元/平方米。
然而，在该楼盘三期售房之前，南京市物价局尚未核准基准价。直到4月份，万科才拿到
“商品房价格的批复”文件，核准该楼盘三期的基准价格为7360元/平方米，上下浮动最高不得超过5%。
这时，矛盾开始显现。按批复，算上5%的上浮幅度，万科光明城市花园三期10幢楼的平均售价不得超过7728元/平方米。在业主看来，已售5幢楼在景观、采光、噪音都次于后5幢，其8240元/平方米均价已超过基准价上浮5%的要求，达到了12%。
一位业主说，如果万科要想满足基准价上浮5%的要求，那剩余5幢楼的允许销售价格，就必须保证在7016元/平方米以下。这就必然出现好房子反而比次房子价格低，必将引发已购业主的不满，这也是开发商不愿意看到的。
“压迫式”售房
也就在这节骨眼上，南京市物价局在去年5月颁布了
“一房一价”政策，声称“目的在于抑制当地房价过快上涨”。据了解，该政策是在“政府指导价”的基础上，再对每套房子的上限价格进行了细化。
新政一出，房地产企业一片反对，认为行政调控不符合市场规律。一些专家、律师也表示质疑。一位不愿具名的开发商说，当时很多开发商对新政比较轻视，认为极有可能“走过场”或“无疾而终”。
然而，物价部门的态度却非常强硬。
此后，南京市物价部门先后对40多家楼盘的价格进行了审核。对浦口区一家“顶风作案”擅自调价的楼盘进行了封盘查处。同时，4家虚报成本的楼盘也被“挤水分”，其中最多的一个楼盘每平方米大概减少了300元。
在这种氛围下，去年6月万科光明城市花园三期的第6幢楼开始销售，销售均价为8233元/平方米。同时，也暴露出一个问题，第六幢楼与第1幢楼同区位，时隔3个月就上涨了800多元/平方米，涨幅之大，让业主对“一房一价”政策抑制房价过快上涨的作用产生了怀疑。
此时，按南京市物价局批复规定测算，该楼盘三期剩余的4幢楼允许的销售价格为6400元/平方米，如按基准价7360元/平方米的8%利润率计算，已低于成本价6815元/平方米。一位业主说，如果三期还要继续销售，就极有可能存在低于成本倾销的行为。
再也没有后退的余地。去年8月，万科向南京市物价局申请调整剩余4幢楼的基准价，理由是“土地闲置满3年可重新估价”。之后，万科又向南京市物价局提交了
“低价评估报告”和“成本变化报告”。
然而，南京市物价局至今没有批准万科的这个“提价申请”。
万科南京价格门(3)
http://www.sina.com.cn2008年07月26日 13:48经济观察报
江苏省对土地闲置3年的规定为：以土地使用权证有效起始时间为准，截止时间为施工许可证发放时间。万科光明城市A地块的土地证起始时间为2004年1月18日。施工许可证发证时间为2004年1月9日。只有9天的时间差，让万科在法规上很难合规。
另外，以建筑成本上涨作为提价售房的理由也很牵强。据了解，2007年4月三期基准价7360元/平方米，已比2006年该楼盘二期基准价6260元/平方米高出1100元/平方米。除土地、建筑成本之外，万科一直没有提供其他理由。
巧合的是，去年9月宏观调控大幕拉开，一些房地产企业流动资金开始紧张。在这个时候，万科开始销售第7、8幢楼，均价分别为9615元/平方米和9898元/平方米，并未出现低价倾销行为。
至此，按基准价上浮5%测算，该楼盘三期预计销售额为7.34亿元，而现实是前8幢楼累计售出6.75亿元。如不突破总价，最后两幢楼建筑面积1.53 万平方米，只能按3900元/平方米的价格销售。之前，万科销售人员称，这两幢楼为小区最好的景观房，预计均价在1.3万元/平方米左右。
“市场化”争议
不容忽视的是，当时万科在售楼处张贴了每一幢楼的“价格表”，但没有过多引起业主的注意。在“价格表”上赫然标注物价局核定的
“基准价格”。对此，一些业主却以“不会详细计算房价、看重万科品牌”为由，说明自己买房时的疏忽和草率。
直到今年4月初，社会传言说，南京万科光明城市三期最后两幢楼，要低价团购给当地一家公司。经业主打听，每平方米售价仅为7000—8000元，这不仅远低于万科三期已售房子价格，且与万科宣称1.3万元/平方米的“楼王”价格也相差悬殊。
这直接点燃了业主的**调查，同时迫使“团购事件”无果而终。据了解，团购这两幢楼的为南京南瑞继保电气有限公司，主要是解决企业内部员工的住房问题。知情人士说，由于内部分配出现了问题，没有拿到房子的人就把团购的事情说了出来。
从5月13日到6月14日，业主和万科进行了四次协商，万科希望双方拿出一个方案，达到双赢结局。业主要求，万科公开道歉，并退还业主8760万元。据业主说，在协商过程中，万科反复强调
“定价是市场行为和行政审批通过”。但双方分歧较大，致使协商终止。
于是，近100名业主开始向江苏省物价局、南京市物价局**举报。据业主介绍，之前南京市物价局的“态度比较含糊”，直到两个月后的7月，南京市物价局一位副局长才明确对业主表示：“万科有很多错误”；“没有批准就涨价，程序打不好”；“如果成本支持不了前面的高价，非法所得要退还业主”。
南京市物价局一位副局长在23日的“局长接待日”上对业主说，他希望市物价局、万科和业主三方能坐下来协商此事，但万科至今没有给予明确答复。该副局长多次要求业主不要**，并透露万科华东区的负责人，最近几天将到南京处理问题。
24日上午，记者联系南京万科置业有限公司总经理华立冲，他以正在参加一个非常重要的会议为由婉拒采访。在该公司，办公室主任徐朝晖表示，他对此事不了解，须请示后才能给出一个明确的答复。直至截稿，记者尚未收到万科对此事的有关说明。
据了解，在房价备案制度下，相关部门应该掌握万科光明城市花园三期的售价。一旦超出基准价上浮5%“高压线”，政府部门应该立即作出反应。然而，一位业主说，在该楼盘三期销售中，南京市物价局直到业主**举报后，才对此进行检查。
上述这位开发商说，为达到企业利润最大化，大部分开发商在上报数据时，往往会“抬高”项目开发成本，“这在南京业界已成为一个潜规则。”另外，“一房一价”政策规定开发商的利润率为8%，而税务部门却多年来一直按20%的利润率来预征楼盘税收，“这无疑是自相矛盾，对开发商来说不公平。”
“这政策有违反市场经济规律之嫌。”南京市建委研究室主任陆玉龙说，政府指导价、“一房一价”政策，均没有改变这几年南京房价高涨的事实。他认为，政府不应当操纵市场，政府需要做的不是打压房价，而是加大保障性住房的供应力度，利用市场经济的供求杠杆。
如今，一些业主颇为焦急，万科光明城市花园三期本月25日开始交付使用，然而南京市物价局、万科对此还未出具详细的处理结果。
推荐一本好书---万科之道
[白拍子] 于 2008-7-31 21:23:18 加贴在 『王石ONLINE』 ↑ 按此察看该网友的资料 按此编辑本帖 进入白拍子的博客
基本信息
·出版社：中信出版社
·页码：204 页码
·出版日：2008年
·ISBN：9787508610801
·条码：9787508610801
·版次：1版
·装帧：平装
·开本：16
·中文：中文
内容简介
经过二十多年的发展，万科已经步入第三个十年的发展阶段，但面对房地产市场短期内供求关系和交易状况均存在的不确定性，万科却依然一如既往地前进着。对于万科创造的业绩，业界名人冯仑的一句评论极为精辟：“有些公司80%时间关注的是机会和突破，只有不到20%时间抓管理，而万科恰恰相反，80%精力投入管理性决策上，20%是投资性的决策。”那二十多年间万科究竟积累了怎样的制胜之道？又是怎样的进行管理决策呢？
本书剖析了万科二十多年的发展之路，从管理的角度分析了其专业化制胜之路，其中阐释了万科与众不同的专业化和精细化的管理战略、“尊重人”的企业文化战略、客户关系管理的系统化思维、品牌发展战略、企业产品战略、企业人力资源战略等，旨在将行业领跑者二十多年来最宝贵的财富分享给大家。
作者简介
决策資源房地产研究中心，创建于1998年，以“搭建地产平台”的独特方式介入中国房地产界。历经9年发展，决策資源已经成长为中国横跨“投资开发、策划代理、資讯平台”三大领域的地产集团。其愿景是以“共享＋平台”的全新理念，为房地产上中下游企业建设一个开放的“全产业链平台”，聚合知识資源和交易資源，提升产业生产效率，降低产业链交易成本，从而让中国人住得更有价值。
编辑推荐
剖析万科二十多年发展轨迹，揭密万科专业化制胜秘诀，探索万科突破530亿成功之路。
本书为2008年四川汶川大地震赈灾义卖图书。
目录
前言 万科持续领跑房地产业的秘密.
第一章 发展战略 —— 23年专业化致胜之路
一、万科前十年发展战略：多元化的加法
二、万科第二个十年发展战略——专业化的减法
三、万科第三个十年发展战略——精细化的乘法
第二章 万科独特先进的企业治理战略
一、 “三头博弈”的分散股权结构
二 万科清晰的股权治理结构
三、职业经理人的制度化
四、万科的股权激励计划
第三章 “尊重人”的企业文化站略
一、万科企业文化五大特点
二、用四方面打造万科企业文化
三、万科六大企业文化内涵
四、万科文化管理四个层面
第四章 万科专业化和精细化的管理战略
一、万科的企业管理思想
二、万科企业的管理模式
三、万科的流程管理
第五章 万科客户关系管理的系统化思维
一、以客户价值为中心的运营方式成就了万科第二次专业化
二、万科快速实现客户关系管理信息化
三、利用三个主要渠道解决客户问题
四、万科的客户管理特点
五、万科客户关系管理策略
第六章 万科融资战略
一、一贯稳健的财务政策
二、巨大的融资能力和融资创新能力
三、万科资本运作的三大纪律
第七章 万科品牌发展战略
一、万科品牌之路
二、万科品牌管理与传播策略
三、万科品牌规划战略
四、万科品牌联动战略
第八章 万科产品战略
一、产品战略的提出
二、万科产品开发策略
三、万科产品管理要点
四、产品领先四大战略
五、“3+x”的产品推广战略
六、产品营销战略四大要点
第九章 万科人力资源战略
一、万科的人才理念
二、万科员工职业发展机制
三、万科的员工招聘与培训机制
四、万科人才组合与用人之道
五、万科绩效管理机制
第十章 实现1000亿元销售额之后的战略规划
一、万科要成为地产行业持续发展、赢利能力最强的公司
二、不断建设企业文化，坚持把“创造健康丰盛的人生”作为企业的价值观
三、在全国进行更合理的产业布局
四、持续产业化，提高效率，降低成本，赢得核心竞争力
五、继续进行和完善良好的企业文化建设
六、在变革中聚焦管理
七、承担企业公民责任，做一个有责任感的企业
文摘
第一章 发展战略——23年专业化致胜之路
伴随着中国市场经济环境由计划经济向市场经济的转变，一批在当时刚蹒跚起步的企业经过多次艰难的嬗变，正逐步向世界级企业迈进，但更多的中国企业却由于各种各样的原因轰然倒下。
当我们沿着中国本土企业发展的时间轨迹进行追溯时，可以基本梳理出中国企业发展的四个阶段。
第一阶段：原始资本积累阶段。
这一阶段主要有两种发展途径：其一，通过从事贸易、代理和家庭作坊式的生产方式，慢慢完成企业的原始资本积累。如联想早期卖旱冰鞋、代理外国PC品牌 AST；TCL与港商合作生产录音磁带等。其二，在同外国企业合作或做OEM代工积累经验的同时，完成企业资本的原始积累。如海尔1984年同德国电冰箱公司合作生产“琴岛——利勃海尔”，就为海尔后来的发展奠定了良好的基础。
第二阶段：主业规模化发展阶段。
在完成资本原始积累以后，企业开始加大投资力度拓展国内市场，研发自主品牌，通过多种方式做大主业规模。如世界微波炉大王格兰仕集团，紧紧依靠独具特色的渠道模式和终端运作手段，仅用三年左右时间便以25.1％的市场占有率成功登上中国微波炉市场第一宝座。
第三阶段：多元化阶段。
在主业规模取得市场强势地位基础上，出于做大做强企业的良好愿望，开始尝试多元化经营。有的企业实施行业上下游产业链的整合，有的则进行相关甚至非相关多元化运作。如2002年联想集团通过四次资本运作进行业务纵横向的扩张。
第四阶段：国际化阶段。
目前一小部分的中国企业进入了这一阶段，如华为、长虹、海尔、TCL等。以TCL的国际化为例：1999年，TCL小试牛刀，启动越南市场，如今TCL已在越南彩电市场牢牢占据销量第二的位置，超越了所有日本品牌而仅次于韩国三星。由于越南当地的彩电品牌很少，市场竞争也远不及中国激烈，相对较高的利润使得现在TCL内部都把越南市场称作集团的“提款机”。
万科也是按照这四个阶段发展过来的，但在这起伏跌宕的商海战争里，在变化莫测的企业发展环境的变迁过程中，能持续发展二十多年，依然处在行业领跑位置，其中首要的原因是万科逐渐实现了专业化。
可以说万科今天的成就制胜于其发展节奏。从多元化到逐渐做企业加法，后来逐渐做减法，精简企业业务领域，专心做住宅开发，到现在的住宅产业化和逐渐精细化的企业管理制度的建立。
一、前10年发展战略：多元化的加法
1984年，33岁的王石在深圳创办了万科公司的前身——“现代科教仪器展销中心”。1988年，万科实行股份制改革，将自己的产品向多元化发展，分成十大门类，分别为进出口贸易、零售、房地产、股权投资、影视、印刷、广告、饮料、机械加工和电气工程。
这是一个年轻的富有活力和朝气的公司，员工的平均年龄只有24．5岁。企业经营内容比较功利，什么赚钱干什么，王石带领67名公司员工，依靠特区特有的条件和政策，开发了内地专业视频器材的专业市场，成为深圳市最大的进口销售商。与此同时，为拓展业务，他们成立了第一家内联企业“现代医学技术交流中心”，这就是现在深圳万科协和有限公司的前身。
1985年，进口机电产品市场严重萎缩，王石改变策略，多方拓展销售业务，形成了深圳本部调汇、进货，广州点储运，北京点销售的“三点一线”销售模式，营业额一度占国家计划外市场的60％。
1986年，他们又引进办公自动化设备，聘请中华会计事务所为财务顾问，为树立企业形象，他们赞助大型文艺演出和文化刊物，开始为摆脱僵化体制而筹措发展资金，准备在两年内完成以公开发行股票为目标的股份制改造。
1988年是万科发生根本性变化的一年。这一年万科通过股份制改造，更名为“深圳万科企业股份有限公司”。
1988年，为了稀释上级公司的控股比例、摆脱行政干预，万科进行了股份制改造。因为当时没有什么先例可循，只有参照香港上市公司的做法，设立股东大会、董事会，董事会下设管理班子。股份制改造是请香港的顾问公司来做的，所以进行得比较符合规矩。
相关链接
万科的股份制改造
20世纪80年代处于计划经济时代，企业制度不规范也不健全，政府领导经济完全没有市场意识。万科最初是国营集团下属的企业，在行政上、财务上受制约，当时在企业的发展方向、利润留成比例、人力和资金调配等方面和上级主管公司有分歧，严重制约其发展速度。
80年代中期，国家经济政策调整，重点发展特区，政策上支持国有企业改革，在国营集团公司系统推行股份制试点工作，给万科带来借机摆脱行政干预、独立自主经营的契机。
当时，搞股份制有两种选择，一种是为筹集资金而改造；另一种就是真正地进行股份制改造。所谓真正的股份制改造，就是按市场规则发展，摒弃投机生意，合理合法走规范化、国际化路线。
当时并没有规范的经验可借鉴，只能学习香港等大企业的操作模式，参照国际上已有的一个公众募集资金的股份制改造方案来进行。尽管万科的上级主管百般阻挠，但国家政策的支持加上王石等人的决心、毅力，终于使万科在1988年成为中国第一家社会公众持股公司。
早期上市的一批公司，包括万科在内，虽然有很大的局限性，但在当时却是很超前的。成为公众持股公司后，万科不仅在产权上明确了哪些是国家的，哪些是私人或法人的，而且请香港新鸿基证券公司制定了公司的条例、规范，从而实现了公司管理的规范化和国际化。
公众持股公司的一条基本原则是透明化。但当时中国企业普遍存在不规范运作的情况，如果按香港上市公司那样规范运作，可能会被束缚手脚。是按规定实行公开操作还是说一套做一套？一开始公司内部占主流的意见是后一种。但最后王石坚持：宁肯规范而被淘汰掉，不愿失去规范而苟活。王石的这一决定为企业日后规范运作市场奠定了基础。
万科提出的改造方案是扩股2800万。万科原来是百分百国有，由深圳经济特区发展（集团）公司（以下简称“深特发”）出资，净资产 1300万元。扩股之后，深特发股份一下子降到32％。当时人们还不太清楚股票为何物，这2800万股，1988年卖了差不多一年。党政机关、企事业单位、各种协会甚至菜市场，哪儿人多就去哪儿卖。1991年1月万科股票在深交所上市交易。1993年4月发行4500万B股。此后万科多次扩股融资，“深特发”所占股份一降再降。尽管深特发依然是万科大股东，但行政上的干预基本弱化了。
万科的股份制改造，率先走规范化道路，学习国际化企业运作模式，在当时存在一定风险。但这条路奠定了它迈向现代企业的根基。规范化之道逼迫王石一切必须在阳光下操作，赚取阳光下的合理利润，正因为如此坚持规范，才赢得未来市场的信任，所以1998年万科股票发行10周年，《万科周刊》回顾道：股份制改革是一个打开鸟笼子的过程——的确，如果不是10年前彻底的股份制改造，万科就像笼中鸟永远飞不起来。
如果对万科最初发展的10年再进行细分，这10年也可以分成两个时期：
1.1984—1991年：战略混沌期
1984 年万科从经营办公设备起家，1987年兴办工业，1988年进入房地产，90年代初步形成商贸、文化、房地产、文化传播四大经营机构，到1991年确定综合商社发展模式，表面上看来，万科的业务不断扩大，而事实上，万科的多元化常常处在一种“痛并快乐着”的状态。规模上的胜利可以掩盖一切矛盾和弊病，但这并不能解决企业发展的根本问题。跨行业又跨区域的过度多元化，使得万科在达到每年10亿元的营业收入时，无论怎样使劲，也无法继续前进了。
此时的万科，在高速多元化扩张的背后，隐藏着不少问题，有些甚至是致命的：（1）所有项目规模都很小，市场占有率极低。（2）面对激烈竞争只能不惜血本，等到品牌打响，成本也上去了，这时想追加投资扩大规模，集团的资金和人才储备却无法满足，各分公司被迫继续小打小闹。（3）业务不稳定，企业短期赢利掩盖了缺乏长期持续发展动力的隐患。
相关链接
战略混沌时期万科的多元产品
万科贸易
万科是做饲料贸易起家的，之后创立“深圳现代科教仪器展销中心”，定位就是一家国营贸易公司，从最开始专门做电子产品的进口业务逐步扩大到进出口业务。
在20世纪80年代中后期，贸易业务一直是万科稳定和主要的利润来源。在经过大约6年的发展之后，到1990年，万科贸易达到鼎盛时期，业务已经形成一个覆盖全国的网络，并在美国、俄罗斯、日本、中国香港等地设有分公司或联络机构。
万科的贸易框架从电子产品、仪器仪表、医疗器械到纺织服装、化工原料、土畜产品、金属矿产、轻工产品、食品饮料、建筑材料等，所涉及的行业和产品种类之广泛令人瞠目结舌，在当时正处于改革开放前沿的深圳，万科取得了地理和政策的优势，于是便产生了做“贸易王国”的构想。
然而万科并没有解决贸易企业的可持续发展的问题，也未能建立起一个现代的配送和销售网络。因此在贸易表面的欣欣向荣之下潜伏着很大的危机。据万科对贸易系统从1984～1992年总的经营业绩统计，利润为负数。
1993年，万科对贸易口进行了两次重大调整，逐步压缩原有战线，仅保留深圳、广州、海南、杭州四个业务网点，贸易口形成四家全资公司。这次调整只是个开始，到1999年，万科全面停止贸易业务，“万科贸易”完成了自己的历史使命。
万科工业
在做贸易的过程中，万科把日本的索尼作为自己的第一个学习的老师，希望自己生产出“万科”牌录像机，成为家喻户晓的家电名牌。
20 世纪80年代后期，万科力图打造商贸、工业两大业务体系，建造万科的“工业帝国”。万科在工业制造上投资长达8年之久，在鼎盛时期，“万科工业”也形成多元化态势，投资的工业项目有18个之多，共建立了6家工业企业，但是到1993年底，“万科工业”利润累计为正数的项目只有7个，项目的成功率不足四成。而录像机的投资失败更让“万科工业”平添一抹悲壮色彩，之后“万科工业”陷入长期的低迷状态。
万科广告
创立于1986年的深圳国际企业服务有限公司（以下简称“国企”）是深圳及国内第一家合资广告公司，由万科和香港冠都有限公司共同出资创建。1992年，当时营业额排名世界第四位的美国智威汤逊入股“国企”，占10％的股权，“国企”因此风光无限。之后，“国企”摆出一副大公司的架势，开始走出深圳，实施跨区域跨行业的经营策略，这种激进为日后的失败埋下了祸根。
从另一方面，王石对“国企”的过分关照使其活力大不如从前，服务水平也开始下降，万科有意无意间成了“国企”发展的障碍。1996年“国企”问题集中爆发，“国企”当时的董事长、总经理和财务部经理因联手在公司内部私设小金库的事件被揭露而就地免职。
事件结束后，王石决定由冯佳出任“国企”董事长，全面负责“国企”的工作，两年之后，万科董事会发布公告，宣布将旗下负债累累的深圳国际企业服务有限公司转让给冯佳，“国企”成了冯佳的私人财产，同时也慢慢退出了人们的视线。
万科文化
万科文化的最典型代表就是万科文化传播有限公司，其前身是万科影视部，1989年成立，靠拍广告和企业专题为生。1990年，万科影视进军电影业，分别创作了电视散文片《深圳印象》、电影《离婚合同》以及曾荣获国内外多项大奖的电影《过年》。
1992年，万科影视部升格为万科文化传播有限公司，先后拍摄了《找乐》、《兰陵王》，并投资《空镜子》、《钢铁是怎样炼成的》以及《林海雪原》等多部电视剧的拍摄。
“万科文化”的成功对万科提升企业形象有很大的帮助。“万科文化”同其他多元化企业不同，它自成一派，没有占用和消耗万科的资源。从另一角度看，“万科文化”可能并不是一个完整意义上的企业，它不是以追求利润为主要目标，这也使得“万科文化”成为万科多元化最后的纪念。
2.1991～1993年：边缘期，战略初步形成
1988～1993年万科净利润、净资产收益率连年保持20％以上，但实际上业务并不稳定，没有竞争力。1991～1993年中国进入泡沫经济时代，市场中充满了对暴利的躁动，王石开始重新对万科的发展进行战略性的思考。
1993年，国家实行严格的宏观紧缩政策，万科“摊大饼”式的业务结构遭遇寒冰，不得不开始缩减战线，实行“削藩”政策。1993年1月，万科上海务虚会决定放弃综合商社模式，提出加速资本积累迅速形成经营规模的方针，确立以城市居民住宅为主导业务。
万科实际战略调整包括：
（1）从多元化经营向专营房地产集中。
（2）从多品种经营向住宅集中。
（3）投放资源由12个城市向北京、上海、深圳、天津集中。
二、第二个10年发展战略：专业化的减法
1994年，经过十多年的发展之后，万科进行了一次战略大调整——做减法，开始走上专业化的房地产公司的发展道路，为后来的企业发展方向奠定了战略基础。
1994 年对于万科来说，是发展过程中的一个大拐点。经过十多年的发展之后，在这一年，已经拥有55家附属及联营公司，业务遍布数十个行业和全国各地。但是，这些业务要么没有自己的拳头产品，要么没有行业竞争优势，要么没有形成规模效益，要么有优势但却不赚钱，更令人担忧的是，庞大的业务体系使得它的发展举步维艰，万科已经走到了一个关乎存亡的十字路口。
后来，王石通过一系列市场考察和论证后，凭借一个企业家敏锐的市场直觉和高超的判断力发现，万科走专业化的道路才是正途。后来万科开始了在业内非常著名的一次战略大调整——做减法。这为后来的发展确定了前进的方向，奠定了企业发展的战略基础。这在万科史上是一次特别著名也特别有战略价值的调整，同时也奠定了王石个人在万科企业管理上的价值和地位。
这一战略减法进行了8年之久。从1984年到1994年，万科10年的多元化扩张，最终都被王石一棍子打死。
……
标普调高中国主权评级
《财经》实习记者 张翃 共有 0 条点评
因经济基本面良好，财政收支盈余，中国内地的主权评级上调一级到A+
【《财经网》专稿/实习记者 张翃】在全球经济放缓阴霾笼罩下，中国内地和香港经济似乎经受住了考验。
标准普尔评级机构7月31日宣布上调中国的主权评级，将中国的长期信用评级由“A”上调至“A+”，为该指标21个级别中的第5级（以上四级依次为AA-, AA, AA+, AAA）。主权评级反映一个国家作为一个整体，在提供安全的投资环境方面的能力。
“中国主权评级的上调，反映了中国的资产负债状况一段时间以来持续稳健，表明其在抵御未来可能的经济和金融冲击时更为坚韧。”标准普尔陈锦荣（Kim Eng Tan）在解释评级上调的原因时说。陈锦荣为负责亚太区主权与国际公共金融评级的联席董事。
美国等发达国家经济放缓，虽构成了中国外部需求的隐忧，但中国多年以来强劲的出口和投资吸引力，为其提供了抵御外部影响的巨大缓冲。
2008年上半年，中国的贸易顺差仍有990亿美元之巨（虽然已比去年同期减少132亿美元），实际使用外资金额524亿美元，比去年同期增长了45.6%。
截至今年6月底，中国外汇储备余额已超1.8万亿美元，同比增长超过35%。标准普尔预测，今年年底，该数额将超过2万亿美元。
此外，2007年中国财政的实际收支亦出现了盈余，这些都为中国抵御可能出现的经济下行和银行业偿债压力提供了强力支撑。
但陈锦荣指出，中国的一个主要风险，在于政府长期倚赖行政手段进行宏观经济管理。而这样的手段，只有在能确保决策者对经济形势判断的准确性、做出政策反应的及时性时才会有效。
另一值得注意的方面是中国银行业面临的风险。陈锦荣认为，中国银行业近年来通过改革在风险管理上取得了进步，但经济放缓会对其的影响如何，目前尚不明朗。
“银行业可能是首先感应到中国经济受全球经济放缓冲击的部门之一。”标准普尔金融机构（北京）评级副董事廖强7月初对《财经》记者说，全球经济放缓一旦对中国的出口形成明显冲击，银行业可能遭受外贸部门手续费收入（fee income）方面的损失，贸易融资也将减少。“不过，这样的情况短期内还不会出现。”
标准普尔预计，中国今年的GDP增长率仍将维持在10%左右，2009年略降至9%。通货膨胀的回落仍有待时日，但今年年底应可缓至7.25%左右。今年上半年非食品部门的通胀率平均在2%以下，但若通胀预期未能消退，则可能在下半年抬头。
因此，标准普尔认为，未来几个月内政府将有升息动作，虽然目前因担心出口部门承受压力过大导致拉低就业，货币政策还存在不确定性。
中国主权评级的上调，亦连带香港特别行政区的长期债信评级从“AA”级提高至“AA+”级。短期债信评级仍保持在最高级别“A-1+”。对香港政府的“优先支付的无担保债务（senior unsecured debt）”评级也从“AA”调高至“AA+”。
标准普尔高度肯定了香港经济和金融的优异表现对政府信用评级的支撑作用。香港的财政储备，足以满足25个月的支出需要，其净外部资产头寸，也达到了占GDP 97%这样一个令人放心的高水平。
标准普尔认为，凭借经济的灵活性和银行业的稳健，香港经济能够保持5%以上的增长率。香港债信的主要弱点，在于对波动性收入来源的依赖。而且因中国内地的评级低于香港，香港与内地金融机构之间的关联也给其带来一定风险。
标准普尔对中国内地和香港未来的评级展望均为“稳定”。表明在未来一段时间内，中国内地和香港的财政状况，能够抵御经济条件或基础商业环境的不利变化。■
文章来源:lf13323716672南京万科的事情越来越有意思了。政府、万科和业主三方，像博弈论里那个典型的开枪困境：三人相围而立，人手一枪，每人的枪里都只有一发子弹……
先简单回放一下事情经过：南京万科光明城市三期共10幢楼，2007年3月开盘。按南京市的规矩，房子卖多少钱开发商说了不算，而是物价局说了算，这就是南京的住房限价令了。物价局给出的价格叫基准价，公式是“成本+利润+税费”。南京规定，开发商的利润是个死数，即8%。在这个基准价的基础上，价格最多再上浮5%。
万科光明城市三期虽然是3月开的盘，但物价局的基准价4月9号才给出：7360元。加上5%的浮动，上限就是 7728元。基准价给出前，房子已经卖出了一幢，是10号楼，均价7405元。这个价格完全没有问题。接下来卖的四幢房子，价格分别是10900、 7787、8621和7687元，前五幢均价达8240元。虽然超过了7728元的上限，但超过得并不多，只要剩下的五幢卖到均价7016元，整个项目还是能打平。
但随着限价令的推行，南京市的房价确实如业内人士所预料的那样，先是短暂出现房价倒挂——二手房比新房贵，然后是新房房价踩着二手房开始了螺旋式飙升，限价令彻底归于失败。5月，南京物价局为了掩盖房价越限越升的尴尬局面，推出一房一价政策，旨在“加强控制”，效果怎么样，只管窥万科的这个项目即可：一房一价令之后，又卖了三幢，均价分别为8054、9898和9615元。显然还是继续看涨的局面。
此时，各方才发现问题很严重：剩下两幢只能卖3964元，整个项目才能打平。而这两幢还都是靠湖边的，位置最好，理应最贵才对。
整个过程中，政府、万科和业主三方都很有意思。
先说业主：听说最后两幢只能卖不到4000块，卖贵了就是违规，业主们立即来劲了。到处上告，要求万科要么退一部份房款，要么这两幢房子按这个价格卖给他们，不然就要告万科欺诈。我就纳闷了，万科卖房子，每一幢都把均价和政府基准价张贴公布。一房一价政策之后，更是每一个单元的价格都标得清清楚楚。基准价7360元，我现在要卖10000元。都在明面上，何来欺诈？前两天有记者问业主：“整个销售过程中价格都是贴出来的，你没看见吗？”答：“我不会算账，看不懂房价，当时看中的就是万科的品牌”。这个声称自己不会算账所以商家就是欺诈的逻辑实在是太强悍了。房子还好说，好歹是个实物。如果这位业主是去下馆子吃饭，会不会说出“我不会算账，看不懂菜牌”的话来?
再看万科：限价令一出，建设部和南京市自己的建委官员都大摇其头，觉得价格都不能买卖双方自主，那还叫市场经济吗？房地产商虽然嘴上嚷嚷，其实也没谁把它当回事儿。一是大家都觉得它长不了，没多久就会和别的不合理规定一样成为一纸具文。二是规避的方法实在是太多了。限价令说穿了，就是政府官员又多了一个权力寻租的空间罢了。吃吃饭塞个红包，成本上随便做一做，不要说8%的利润率了，就是-8%也不是难事儿。限价令为什么失效，原因不是明摆着吗？可见南京万科现在搞得这么被动，首要原因就是当初对这个限价令没重视。
有一个很简单的办法万科没采取，这让我很不解。因为光明三期出售的是毛坯房。南京政府控制的只是毛坯房的价格，对装修价格却不管。所以南京曾经有过精装房项目房价7000，装修标准每平米7000的怪事发生。南京万科为什么不把后五幢房子改成精装修房出售呢？房价7016，每平米装修费搞个4000块左右，问题不就解决了吗？竟而没做，这就只能归结为愚蠢了。
说到虚报成本，说到7000块装修，我想起去年这个时候，我曾写了个《冲啊！》的帖子，说的是秘鲁政府限定玉米价格，导致农民在三等玉米里大量掺砂子，冒充一等玉米，收粮官员大肆受贿中饱私囊。普通民众只好去黑市买高价玉米吃。形成国家和市民双输、官员独赢、农民不输不赢的吊诡结果。写这帖子的本意原来是讥讽中国的医改方案，里面也顺嘴说了句房地产也有类似的问题，没成想竟一语成谶，且以如此戏剧化的形式在南京表现出来。南京市民们，限价令让你们买到便宜房子了吗？
http://www.tianya.cn/new/publicforum/Content.asp?strItem=no01&idArticle=354944&flag=1这个是去年那个帖子，各位不妨对照着看看。
现在来说说政府。高房价的现状，我一直在说，罪魁祸首就是政府。原因有二：一是它垄断了所有土地资源——先是将城市土地全部收归国有，然后禁止农民在他们自己的土地上盖房子卖给城里人。城市扩张的前提必须是政府先征地，然后再以招拍挂的形式高价卖给开发商。政府从农民手上征地，一亩666平米，不过才给几万块钱。农民说半个不字，就雇黑社会，就动用武警。回过头一平米卖给开发商好几千。仅从征地之惨烈便不难想像这里面有多大的利润，何止一百个8%？你规定房地产商只能赚8%，你自己怎么就不能降降税？怎么就不能多给农民点儿呢？
说政府是高房价罪魁祸首的第二个原因，在于它除了垄断土地大赚一笔之外，还对房子征重税。业主买房子，契税1.5%，印花万之分五。140平米以上的房子，契约还要加倍。如果是二手房，五年内还要征营业税和所得税……但个人掏的这点税，和房地产商所缴的税一比真的不算什么。就以这个万科光明城市三期为例，就以7360的基准价来核，看看万科要交多少税：
营业税及附加：5.5%
土地增值税：
这个很麻烦。公式如下：
地价=1630元
房价=7360元
开发成本估算作1500/平方
房地产开发费=（地价+开发成本）X10%=（1630+1500）X10%=313元
加扣=（地价+开发费）X20%=（1630+313）X20%=388元
增值额=售价-地价-开发成本-房地产开发费-税金-加扣=7360-1630-1500-313-7360X（0.055+0.0005）-388=3121。
扣除项目金额=地价+开发成本+房地产开发费+税金+加扣=1630+1500+313+408+388=4239
增值额/扣除项目金额=3121/4239，在50~100%之间，税率为40%。
故土地增值税=增值额X40%-扣除项目金额X5%=3121X40%-4239X5%=1307元
企业所得税：
利润的25%-----既然7360元里有8%是利润，那所得税近似于2%吧，此处涉及到计提前与计提后，但误差也不大。
印花税：万分之五。
这么算下来，7360元的房价里，政府收走的税有7360X（0.055+0.0005+0.02）+1307=1862元
再加上地价1630元。就是说，7360的房价里，有3492元是政府拿走了。而在7360元之外，政府还会征收业主的税收114元（如果是140平米的大房子，契税加印花则是224元）。
需要说明的是：以上计算，没有包括这费那费的。这一块也很肥。更没包括盖公章跑手续所需的“公关”。
光是税加地价，就占到了小一半。房价的推手是谁，不是一目了然吗？政府与媒体总在不遗余力地宣传房地产是暴利行业，都8%了还暴什么利？看上市公司报表即知：中国房地产行业的平均利润率还没有卖洗发水的宝洁高。
破解：
回到三人开枪的困境：三人相围而立，手中的枪里都只有一发子弹。设若允许某甲先开一枪，他应该打谁？答案是甲当朝天放一枪，以解决自己对他人的威胁。乙丙必互相射击矣。当然，前提是乙丙两人不带商量的，不然肯定是合起伙来朝甲开枪，两枪两洞，结果了狗日的。问题是：南京物价局、业主、万科三方，会互相商量吗？答案是：会！所以，在这种情况下，谁先开枪谁必然倒霉。
还是先谈业主：按说业主根本没资格上桌。万科前八幢楼的销售程序完全合法，找不着任何瑕疵。现在陷入价格困境，是因为万科面对政府的限价令自身应对失误所致。万科完全可以这两幢楼加起来卖一块钱，理由是数钱数累了，不高兴数了，关你业主屁事？中国人真是古怪，买手机，隔天跌200块，没见谁去国美拉布条***的。买股票跌一大半了，也没见有谁说什么。买房子倒是只许涨不许跌，一跌就打滚。这叫什么毛病？但中国的事情没理好讲。一是奥运非常时期，政府最怕一伙人敲锣打鼓的上街。二是近年政局，当政者有意与民众正性互动玩民粹，经济上打击商人和跨国资本，政治上打击精英分子。这一手玩得越来越纯熟。老百姓傻乎乎的，觉得政府现在拿他们当人了，全不知地价加税收被政府拿走了多少。也不想想，你帽子下面又没脑子，手上又没有选票，谁会把你当人？！
再谈万科：万科现在寄望于两条路。一是建筑成本重新核算，以支持后两幢楼的正常销售。但现在物价局怕业主上街，恐怕一时半会儿也不敢批；二是土地价值再评估。这个挺有意思。南京政府规定：从拿到土地使用证到拿到开工许可证之间时间跨度超过三年的，土地价格可以不按拿地时计算，而是比照同类地块的现在行情重估土地价值。万科拿这块地的价格是2700元/平米。去年周边地块土地价格升到了3500元。如果这个能过关，房价就获得了800元/平米的空间。但好笑的是：万科从拿到土地使用证到开工许可证，正好是三年差九天。差这九天，平常不算个事儿，现在风口浪尖的，怕是也难办了。
按说，如果政府真心要降房价，你开发商当初地拿得便宜，这正是卡你房子基准价的理由。何以又允许满三年的地块重新按贵的标准估值呢？显然是以维护土地拍卖价格持续上升为目的----告诉现在正在拍地的开发商，请踊跃举牌，三年后我还允许你再增值。政府控制房价之虚伪本质，由此可见一斑。为了推高地价，你还有什么手段没用过？
这两条路，万科都走不通。按说真要解决问题，一点都不难。一是房子就卖3964元，精装标准每平米一万；或者3900的价格一次卖给万科无锡公司，再以无锡公司的名义将这两幢房子推入二手房市场。但这么做，就真是把政府和业主都得罪了。地震的风口浪尖刚过，万科显然不敢玩这个。再说，这也与其始终把客户放在第一位、始终做好孩子的经营理念不符。虽然政府实在是太操蛋了些，做个好孩子难度实在太高了点儿。
最后说说政府：这事儿，万科早就上报了调整成本的请求。物价局端架子端大发了不给办。到了今天这个局面，估计是它想办也不敢再办了。不办，它是不是就有了与民众站在一起、坚决与不法奸商做斗争的光辉形象了呢？答案显然是否定的。万科每卖一幢楼，到后来一房一价后，每套房子的价格都是上报的，你都批了。你说现在这局面是万科违反规定造成的，它违反的是谁的规定？其次，最后两幢楼还没卖呢，总额并没有超过你规定的7360元。你处罚的依据是什么？南京物价局的一个副局长说得很有意思：“万科一直没有承认错误，市物价局已做好当被告的准备。”万科错了，你倒做好准备当被告了？看看你心虚成什么样子了？
当下之局。业主最主动。因为他们本来就没输什么，也不会再输什么，最多就是非份之想得不着而已。万科与南京物价局都不好过。但相比之下，万科手上的牌要比物价局好一些。既然三方会互相商量，那么开枪困境中的那个主动放弃威胁的办法就不适用了。所以万科最好的策略就是保留枪里的那粒子弹，那两幢房子放在那儿不卖就是了。随着时间的推移，压力越来越大的肯定是政府，而不是万科。
---------------
看了这个文章,我并不认可压力越来越大的是政府的观点.那要看是一个什么样的政府.对于"南京政府",历史上好象就是一个特例.......