[000609] 绵世股份：无限风光在险峰 三年股价一万元 | 08-10 三年每股收益 15 47 87

rbf

http://www.land-develop.com/info_detail.asp?id=14997

资本巨头恶战成都土地市场  

来源： 中国房地产报  2007-11-20

　　作为国内第四个航空枢纽以及“全国城乡统筹综合试验区”，2007年成都的土地市场仿佛一场盛宴，正成为以港资为首的国际资本以及国内一线开发商角逐的舞台，地价一步步被抬高，而成都本土地产企业也日益面临被边缘化的困境

　　有着中国“第四城”美誉的成都楼市正在遭遇数百亿元资金的“侵袭”。

　　11月16日，上海两家房地产基金公司向《中国房地产报》记者透露，希望能够在成都寻找比较合适的土地。两周前，汤臣集团总经理徐彬向成都当地媒体透露，汤臣集团正寻机进入成都市场，目前该公司正紧锣密鼓地安排行程进行谈判、考察。

　　2007年成都的土地市场仿佛一场盛宴，以港资为首的国际资本以及国内一线开发商风云际会，地价一步步被抬高，同时也给未来几年的成都房价定下高调。

　　港资领跑：

　　豪门汇聚“第四城”

　　成都土地市场最剧烈的一次角逐是在今年9月20日，在成都核心城区春熙路商圈的成百地块拍卖中，和黄、华润、新鸿基地产、英资地产公司太古地产、九龙仓进行了一场被称为“肉搏”的竞价。九龙仓以72亿元夺得82亩地块，土地成本达到创纪录的8800万元／亩，在成都楼市乃至国内地产界均创新纪录。

　　对于成都这样一个处于沸腾前夜的市场而言，8800万元/亩正在确立一个新的土地成交价格坐标，以及未来的心理坐标。

　　另一个时间锁定在2007年7月20日，这一天被广泛称作“成都地产界令人难以忘记的一天”。当日，一家老牌的香港地产上市公司信合置业在一幅位于成都市二三环之间的共366亩的地块的竞逐中，最终成为胜利者。

　　该公司为此付出了41亿元的代价，单宗土地成本达到1130万元／亩。这是一个令人瞠目结舌的数据指标。

　　但7月20日的故事并没有终结。当天一个名字叫作中天盈的香港公司进入成都业界的视野，中天盈公司以36亿元的价格获得约三幅土地。根据随后的调查，7月3日刚刚在香港联交所挂牌上市的合景泰富正是该影子公司的幕后推动者。

　　这一发现让当天的成都土地拍卖成为港资与上市公司的秀场。在7月20日88.5亿元的成交总额中，有77.6亿元资金带有港资与上市公司概念。

　　然而，三年前即2004年，在成都市三环沿线的一幅面积达1036亩的土地出让中，另一家港资上市公司和黄以21.35亿元夺魁，土地成本为206万元／亩。这是成都地王的名号第二次出现在大众舆论之中。此前，中海地产曾以不足12亿元的价格获得一幅1800多亩的地块。但三年后，和黄这个地王便已失去了昔日的光环与色彩。

　　正面战场失守：

　　本土地产商被边缘化

　　2007年8月15日，一场非同寻常的商业论坛在成都凯宾斯基酒店举办，出席者均为成都本地龙头地产公司的掌门人。从论坛的名字“风雨20年——本土地产脊梁发展高峰论坛”即可看出，面对外地公司的强势进入，本土企业的危机感已相当强烈。

　　这是一种似曾相识的危机感。在全国多个城市，诸如天津、南京、西安和武汉，当外来地产公司用一种豪放的手笔将巨额资金倾注在成千亩的优质地块上时，本土地产公司几乎带有相同的震惊与忧虑。

　　但成都的土地战局甚至比其他城市更加明显。单从过去十个月的土地出让结果统计，本土地产公司的拿地动作在外地同行面前，日益显得局促和保守。

　　超过10亿元的土地成交案中，几乎已难觅本土地产公司的身影。本土地产公司排名前三甲的蓝光地产以6.8亿元夺得一幅三环沿线地块，付出的代价则是50亩的土地单价达到1385万元／亩。而另一本土知名公司成都置信甚至已经完全退出了市区地块的争夺，选择在郊区巩固防线。

　　但这种无所作为的后果可能是严重的。如果没有在主城区获得足够土地储备，未来将逐渐被边缘化，丧失在某一区域的价格话语权，也无法分享整个楼市向好的果实。

　　此前，成都本地一家权威媒体刊登了一篇题为《正面战场》的文章。文章写道，“在我们的意识中，成都房地产开发的正面战场，就胶着在中心城区至三环路一带地区。而成都本土开发商，也习惯将三环路作为自己对抗外来大鳄的第二道防线。因此，三环路附近往往被本土开发商视为战略要地，并派重兵集结。而郊县仅仅是第三道防线。”

　　“然而，让业内大惊失色的是，从7月20日到8月31日，第三道防线就告突破，三环路这个战略要地，在土地的资本化面前，显得那么不堪一击。甚至，原本认为固若金汤、至少可以作为自己长久根据地的郊县房地产防线，一夜之间插上了实力外地开发商的旗帜。”

　　这一市场感怀并没有脱离实际。9月19日，世茂地产（0813.HK）宣布，世茂集团与成都市成华区政府正式签订《猛追湾片区旧城改造项目土地整理协议》，受委托对该片区总共1300亩土地进行一级开发。而走在前面的外埠地产公司还包括中信、保利、阳光100与花样年华地产。通过介入远郊区县的土地一级整理，这些地产公司已获得了未来土地出让时的优势位置。

　　而成都楼市的股东也已越来越多元化。除了不断进入的全国地产列强，来自沿海地区、深圳的一些投资客亦出手豪放。在九龙仓位于成都市中心的项目“时代豪庭”售楼处，白色的装修风格令公示板上密密麻麻的红色“已售出”标示显得格外刺眼。九龙仓集团旗下项目公司——龙茂房地产开发（成都）有限公司市场部主任樊爽说，该项目均价已达9800元／平方米。

cszbilly

绝世傻逼杜撰故事诱骗隔世傻逼！

rbf

没想到发帖如我者这般理性冷静 而个别读帖者却那般昏乱妄言 hehe...

[ 本帖最后由 rbf 于 2007-11-27 15:11 编辑 ]

cszbilly

股价也许会被炒高，但绝不要相信一帮来自券商投行只会巧取豪夺却所谓资本运作的高管。

vcvbvc999

后期转让的地价太高了吧

vcvbvc999

分成比例有误

股证

很有煽动性,学习了

rbf

hehe... 那什么也不要信就好了

我对中央的土地政策以及土地房产的供需关系就是这么一个看涨的认识 我觉着在数字上我已经很保守了

分成比例也无误

rbf

http://news.xinhuanet.com/house/2007-11/27/content_7151993.htm

新华网主页 - 新华房产

新华视点："面粉贵过面包" 地价房价谁更疯狂？  
2007年11月27日 09:39:11 　来源：新华网  

    各地房价都在涨，房价带动地价，地价推高房价，各种“地王”的指标被不断刷新。 资料图片

    >>>>“地王”争夺战全国上演 地价房价谁更疯狂?

    新华网北京１１月２７日电(“新华视点”记者陈芳、徐寿松、邓华宁)近来土地出让市场呈现出的状态令人震惊：“地王”不断推陈出新，动辄每平方米过万元的地价成本，早已高出周边房价。

    眼下相当多的房地产企业，“不是已经上市在增发，就是走在上市的路上。”随着国内房地产市场格局的不断改变，房价上涨——地产股升值——巨额融资圈地——土地储备充足抬高股价、高地价再拉高房价……一幅房、地、股联动图不时浮现到人们眼前。

    土地市场频爆“天价地”

    １１月８日，上海郊区青浦区赵巷镇一幅面积１４．４公顷的地块，挂牌底价为４亿元左右，最终被重庆龙湖地产有限公司以１５．４２亿元的“天价”一举摘牌，创下上海郊区地价之最。每平方米过万元的地价成本，远超出当地住宅目前每平方米７０００元的售价。

    在挂牌现场，当报价员报出这一价格时，许多开发商不敢相信自己的耳朵，让报价员“再说一遍”。  [“地王”危言：干啥都没搞房地产挣钱]

    上海城区新江湾城出让的第四幅住宅用地的地价也创出新高：土地出让面积５．４公顷，容积率１．２，出让总价１３．０１亿元，楼面地价高达每平方米２万元。而４个月前新江湾城Ｄ１地块的“地王”价是每平方米１２５００元，上涨了６０％。


    ＳＯＨＯ中国有限公司董事长潘石屹感慨：地价已超出常理，就是“面粉贵过面包”。他的一些地产商朋友也开始对土地估价困惑不解，因为“怎么测算也没有办法做出这个价格来”。

    “怕了！”易居中国研究地产分析师杨红旭针对市场频爆“天价地”，尖锐地指出，“一些地产商有点儿脑袋发热，买房人看高地价高房价，更战战兢兢”。

    不单单是上海，记者了解到，南京在７月下旬诞生江宁“地王”之后，８月中旬再次诞生板桥“地王”。拍卖现场，南京市国土局竟然三次提醒：“希望各位开发商沉着冷静，理性应价。”但最终这一地块还是从底价５．７亿元一路拉升到２２．５亿元成交。

    闪亮登场的“地王”不断创造着新记录：北辰实业等以９２亿元竞得长沙新河三角洲地块，创下国内单宗土地拍卖总价最高记录；苏宁房地产开发有限公司拍得上海南京路地块，楼面单价高达６．６９万元／平方米，成为国内单价最贵“地王”……

    开发商缘何近乎疯狂地去抢地？房产专家蔡为民说，眼下，有些公司获得土地的目的，未必是为了即期建设可售房源，只是作为资本市场的融资筹码。股市行情的看好令一些别有所图的房企红了眼。

    资本市场与楼市联动，要上市先拿地

    今年以来全国房价加速上涨，助推了开发商对后市的超乐观预期。 [房地产上市公司冒险演绎"地价－股价"对赌格局]

    “在这一轮竞价储地浪潮中，房地产上市公司唱主角。”业内研究人士如是说。自房地产宏观调控以来，土地、信贷阀门一再收紧，国内房地产企业资金紧张，一些中小企业局面困窘甚至退出市场。大企业则不断加大融资投放到土地储备上，因为这可以直接推高公司的未来发展评价。

    今年７月，金地集团定向增发１．７３亿Ａ股，成功募资４５亿元。８月，金地集团又发布公告，拟发行不超过１２亿元人民币公司债；８月，万科Ａ股增发募集资金１００亿元，创下我国股市增发史上单次募资最高记录……

    地产股表现良好，给上市公司通过资本市场融资创造了机会。据不完全统计，今年以来上市房地产公司通过增发、配股等方式，已合计融资超过１０００亿元。

    杨红旭分析，这固然与土地供给偏少有关，但更重要的是，资本市场与楼市发生了联动：准备上市的房地产公司必须拼命储备土地，以便提高ＩＰＯ发行价格，从股市圈得更多资金。譬如，重庆龙湖地产正在酝酿赴香港上市，在上海这样的全国楼市高地拥有土地，可以大大提升“公司价值”，所以一掷十亿金。已经上市的房地产公司，通过ＩＰＯ圈钱上百亿元，或通过增发、派股、发债等方式，从股市再融资几十亿元、逾百亿元，巨量资本在手，必须持续地储地，否则中报、年报业绩上不去，股价就维持不了，公司大股东、管理层的利益将会受损。

    近几年，不断有开发商发表言论，将房价上涨主要归咎于土地供应太少。而土地管理部门却多次澄清说，土地供应量并不稀少。事实究竟如何呢？

    江苏华泰证券行业研究员张驰飞统计发现，按目前企业年开发量计算，在不新购土地的情况下，一些企业储备用地足够连续开发两三年，多的可达四五年甚至六七年。

    张驰飞指出，在土地储备成为拉抬地产股价格最主要卖点以及“要上市先拿地”的背景下，购地不再单纯是企业为未来发展做储备，更多的是为推高股价或筹备上市而圈占。

    “一块土地动辄拍出十几亿元、几十亿元，如果依靠银行贷款，不仅会受到严格限制，信贷成本也会很高。”建设银行一位信贷经理说，而从股市融资成本非常低廉，无需还本、不用付息，风险却由众多投资者分担。“地产商动辄一掷亿金也就毫不奇怪了”。这个现象值得关注。

    竞拍土地的背后

    与一些开发商高价竞地大量储地的现象相反，潘石屹在１１月８日公布，新收购了民源大厦等两个烂尾楼。 ["地王"为什么那么红？ 一个"地王"的生存之道]

    在他看来，过去开发商在拿地时只要利润空间低于１５％便不敢接手，而现在由于地价与房价同向拉扯互动，市场越来越不理性。“土地储备量越大，企业实际上就承担了越大的未来市场变化风险。盘活烂尾楼，利用闲置土地其实是一个缓解土地供应不足、规避市场风险的有效办法。”

    开发商在土地市场疯狂竞拍会带来什么后果？记者在调查中发现，一是直接导致地价加速度上涨。江苏省统计局统计数据显示，今年１月至６月份全省房地产开发企业购置土地面积同比仅增长９．２％，而土地成交价款同比增幅高达６０％以上。

    二是“面粉涨价引发面包涨价”。“每有地块高价卖出，周边房价必应声大涨，这几乎成为普遍现象，购房人深受其累。”佑威地产研究中心分析师举例说，上海杨浦区的合生江湾国际公寓，受１１月８日新江湾城拍出楼面地价２万元／平方米新“地王”的利好刺激，１１月１３日推出的套公寓房源报价迅即由９月份上市时的每平方米１．７万元，飙升到每平方米２．４万元。

    北京师范大学金融研究中心主任钟伟指出，土地价格过高，严重透支未来的房地产价格。未来三年内，房价必须保持１５％至１８％的增长率，才有可能支撑目前的地价。

    “取得较多土地的企业有效利用不足。”中国房地产业协会发布的《２００７上半年中国房地产市场研究报告》披露，“上半年全国完成土地开发面积同比增长７．６％，增幅比去年同期回落２６．４个百分点，占同期土地购置面积比重６８．４％，占待开发土地面积比重仅４０％”。

    近期，国土资源部针对开发商大量“囤地”等问题，出台了一系列土地供应的调控政策。国土资源部有关负责人向记者表示，要求合理控制单宗土地出让规模，增加土地供应的宗数，这是考虑到大宗土地出让不仅不利于市场竞争，也不利于市场调控，防止部分房地产开发企业凭借其资金实力圈占大面积土地，形成“垄断”。规定开发商不能分期获取土地证，防止开发商依靠少量土地“滚雪球囤地”，亦可防范金融风险。

    值得注意的是，在这一轮地价上涨的过程中，有的地方政府也在扮演“推手”的角色，想尽办法抬高土地拍卖价格。目前绝大多数地方实行土地挂牌拍卖，“价高者得”的结果，是推动地价上涨的主因。国土资源部有关负责人表示，其实市场化的土地出让方式还有多种，比如限房价竞地价、限地价拍卖等，都能把地价稳住，但现在使用较少。

    在新一轮宏观调控中，如何应对“片面追求地价高涨”给楼市带来的负面效应，加大对开发商大量闲置土地的处置力度，不仅是中央宏观调控着力解决的重点，也是地方政府面临的一大考验。





资料图片:究竟是房价拉动地价还是地价带动房价？

    新华视点:沪宁杭"地王"频现 谁为疯狂地价埋单

    新华网上海７月４日电（“新华视点”记者徐寿松）当人们还在为房价狂飙而惊诧、忧心时，上海、杭州、南京等地近来又“地王”频出。地价之于房价，犹如“面粉”之于“馒头”。“馒头”降价已成社会性渴望，而“面粉”却日贵一日。“扬汤不能止沸，烈火岂能加油。”业内专家指出，最终为疯狂地价埋单的，除了购房人还能有谁!



    见到“地王”　胆战心“慌”
    楼面地价，就是每平方米建筑面积所分摊到的土地成本。光土地成本就得一万多元，加上其他成本、税费和利润，房价少说也得两万多元。如此高的地价，房价如何低得下来呢？

    ■“地王”报道之一  “地王”争夺战全国上演 地价房价谁更疯狂?

    ■“地王”报道之二  土地出让存"黑白合同" 成滋生腐败重灾区

    ■“地王”报道之三  于凌罡：“地王”越多 政府财政收入越少



    天价地块频频出现 开发商展开“新圈地运动”

    今年5月以来，万科、保利、金地、北辰、首创置业等上市地产公司，频繁穿梭于多个城市的土地出让现场，继而展开有声有色的“厮杀”。这一轮类似于豪赌的“圈地运动”，已与前几年试探式进入二三线城市的举动截然不同……

rbf

仔细算了算10月以来绵世打新股已经挣了>1762万 全年业绩>3.76

股票投资收益

不影响公司正常生产业务进行的前提下，动用不超过公司最近一期经审计净资产值的50％的暂时闲置资金，用于参与国内公开发行A股新股申购。据2007半年报披露的股东权益5.70亿元(NTA=3.823)计算，则新的打新额度为2.85亿

2.85亿=285000000元

20070926 601088 中国神华 2.39% 207000*[(70.5+68)/2-36.99]=667.782万元
20071018 002179 中航光电 0.037% 285000000*0.00037/16.19=6513 6500*[(53+45)/2-16.19]=21.3265万元
20071022 002177 御银股份 0.057% 285000000*0.00057/13.79=11780 11500*[(65+60)/2-13.79]=50.2665万元
20071026 601857 中国石油 1.943% 285000000*0.01943/16.70=331589 331000*[(48.6+41.7)/2-16.7]=941.695万元
20071031 002183 怡亚通 0.084% 285000000*0.00084/24.89=9618 9500*[(57.5+52)/2-24.89]=28.367万元
20071105 002186 全聚德 0.038% 285000000*0.00038/11.39=9508 9500*[(44+34.6)/2-11.39]=26.5145万元
20071108 002187 广百股份 0.036% 285000000*0.00036/11.680=8784 8500*[(40.3+34.88)/2-11.68]=22.0235万元

667.782+21.3265+50.2665+941.695+28.367+26.5145+22.0235=1761.975万元

1761.975*0.67/14905=0.0792

EPS=0.85+2.82+0.08=3.75元
三季度＋9.14卖地+4季度新股

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新股上市 中签率 发行日期 发行价格 发行量/万
山东如意 0% 20071126 13.070 2000.000
武汉凡谷 0% 20071126 21.100 5380.000
中国中铁 0.535% 20071121 4.800 467500.000
路翔股份 0.269% 20071121 9.290 1520.000
劲嘉股份 0.847% 20071121 17.780 6750.000
利达光电 0.022% 20071115 5.100 5000.000
成飞集成 0.029% 20071115 9.900 2700.000

大家看我的这种计算方式应该没问题吧？假设剩下一个半月行情不好中签率降低后打新股再贡献每股盈利0.05，这样2007全年业绩在3.80，12倍市盈率对应的股价就正好是46.00。

达到本帖目标需要这么几个条件的逐渐发酵：

①明确2007年业绩达到3.6以上，等预增和正式公告，股价站上100；
②明确2008年天府新城2期剩余近300亩土地每亩拍卖价>1500万，业绩超过10，股价站上200；
③明确开始实施天府新城3期>1000亩一级土地开发项目的拆迁和基建，中国成都地价2008年奥运后继续上涨，市场一致预期公司2009年业绩超过20。
④公司渐次投资新能源节能减排项目公司，被参股公司不断通过主板或创业板上市，市场逐渐改变对公司房地产公司形象的单一认识，持续多年的业绩高成长和赢利模式为市场认可，PE类投资公司的市盈率和定价得到大幅度的提升。
⑤业绩连年翻番，股价只涨不跌。

[ 本帖最后由 rbf 于 2007-11-28 08:22 编辑 ]

dragonh0220

三年不退市，我跟你姓！！！

rbf

请问楼上贵姓 3年后别忘了到公安局改姓 免贵姓刘

vcvbvc999

天府3期数据来源？我为何在报告里没发现

猪猪~~~

看贴回贴,人之常情:*18*:

vcvbvc999

另外，清议在他的文章里分析，实际后期分成，仅为4成，与楼住说的有差异？

vcvbvc999

除天府项目外，就剩郫县项目，那里房价在3500元左右，那里收益不高

vcvbvc999

此股的收益被看成资产增殖，用市净率算比较合理，直接用市盈率不太妥；因为此收益不据可持续性

rbf

绵世已经招人了 早晚是要进入节能环保新能源行业的 新税法"三免三减半"

　“三免三减半”是指符合条件的企业从取得经营收入的第一年至第三年可免交企业所得税，第四年至第六年减半征收。

除国家重点公共设施项目，从事节能环保、沼气综合利用、海水淡化等行业的企业也能享受到上述“三免三减半”的优惠。

居民企业投资上市公司的流通股票超过2年将免税。专家分析，这将平抑股市短期波动，

而绵世将要进行的私人股权投资，这对将来上市套现的收益提高又构成实质性利好。

投资股票需理性 买卖切忌情绪化

终于熬到头了 美国股市道琼斯连续2日大涨550点

关于3期 现在来看还是存在一定的不确定性 但我经过研究分析后是在不确定性中寻找确定性 股票投资就是如此 面积上是没有问题的 3期卖地>1000亩能够保证 相关内容可到政府网上搜寻 本网也有 好好看这帖 http://bbs.macd.cn/thread-1233371-1-1.html

rbf

哈哈 明日等涨停板开盘 大户做反了会很难受的