[000609] 绵世股份：无限风光在险峰 三年股价一万元 | 08-10 三年每股收益 15 47 87

rbf

不幸的是能够坦然面对这水分的人还大有人在 无论股票、房地产还是银行

rbf

中央砍掉地方3成用地申请 再现收紧信号
http://news.sina.com.cn/c/2007-11-11/050614279618.shtml

中央砍掉地方3成用地申请 再现收紧信号http://www.sina.com.cn 2007年11月11日05:06 江南时报
　　土地闸门再次出现了明显的收紧信号。从刚刚完成的2007年度报国务院批准的城市建设用地审批结果中，记者发现，2007年度经国务院审批后，各地被核减的申报用地面积占到了全部申报面积的31．81％。这意味着，2007年地方省份计划中的用地面积被中央政府砍掉了3成多。

　　目前，需报国务院批准建设用地的城市有涉及84个(包括各直辖市、计划单列市和省、自治区人民政府所在地的市、人口在50万以上的城市)，国务院对其中23个省(区、市)47个城市的申报用地进行了核减，申报的用地总面积和新增建设用地面积分别减少31．81％和24．56％。

rbf

来来来 我算算 以2010年EPS为80为基数 延续30年 30倍市盈率

复合年净利润增长30%

80*(1+0.3)^30*30 本人有生之年应该能见到每股628.7989万

如果取值增长50年 50倍市盈率 复合年净利润增长100%

那算出来的数得吓死你 本代1亿就不在话下 就用不着下一代了

[ 本帖最后由 rbf 于 2007-11-12 14:38 编辑 ]

rbf

http://money.163.com/07/1112/08/3T39FHQU002524T4.html

明年初银行放贷或失控

尽管认为房地产市场存在非常大的不确定性，但钟伟表示，他对不动产的价格膨胀比对资本市场的价格膨胀更加乐观，“讲一个不太负责任的话，如果说资本市场的可持续性大约至少能维持12个月的话，那么不动产资产价格的膨胀可能还能维持至少3年。”

钟伟认为，到目前为止，银行还没有任何收缩信贷的想法，虽然今年第四季度放贷基本停止了，但那是因为今年前三个季度信贷总投放超出了全年指标，而且，这也并不意味着明年的信贷投放继续受到控制。因为，虽然今年第四季度信贷投放基本停止，但是银行对于客户的授信并没有停止，而这些授信总是可以兑现的。

他表示，“从目前的种种迹象来看，明年第一季度的信贷投放完全有可能失控，也就是说，明年第一季度信贷投放量可能占去全年的大部分，央行可能会遭遇非常强大的调控危机。”但他没有透露，由他所统计的银行给予客户的授信规模到底有多大。

ailved

面对10倍100倍的利润 哪怕这仨月浮亏100%我也是能够坦然面对 反正不是吃饭的钱 管它呢

呵呵，这句话明显让人入套的。
为什么明知道它高位派发，你仍然跑去接货戴套呢？庄托一般都会说这话来鼓励你的。
我不是说楼主，我是说写这文章的人。

rbf

　　http://blog.sina.com.cn/s/blog_4679d35101000b1l.html
　　
　　任志强 从制度入手
　　
　　2007-08-24 08:53:10
　　
　　市场经济中创造财富的重要手段之一就是降低交易成本、提高资金运用效率。而制度的合理性就在于降低交易的成本，那些只能增加交易成本或者阻碍交易成本降低的制度，则显然不是好的制度了。
　　
　　中国目前引起社会争议最多的大约就是持续上涨的房价了。房价的上涨一定有其制度性的原因。要解决房价的问题也必须从引发房价持续上涨的制度性原因入手，才能有针对性的解决长期发展中的问题。
　　
　　一、中国现有的土地制度
　　
　　首先是土地制度中将土地分为了国有与集体的两大类，且两者之间除国家征用之外不得转换。实质是限制了所有除国家之外任何人拥有土地实体财产的权利。不管是集体还是国有的土地使用者都只拥有租用的权利，而无出让的权利。名义上农民拥有集体土地的财产权利，但却不能自主土地权利的转移和土地上建筑的自由交易。实质是最终形成的是国家唯一垄断的土地供给权利。只有国家可以进行国有土地的出让，只有国家可以将集体土地转征为国有土地，只有国家可以按计划或按长官意志决定土地的供给数量和供给方式，于是土地的现行制度和供给方式成了调控房价可持续上涨的必要条件。
　　
　　二、从土地收益看地方政府的趋利动机
　　
　　根据《中国国土资源年鉴2005》的统计数据，2004年全国国有土地供应出让181510.3公顷，成交价款6412.2亿元，扣除实际支付的征地补偿费、拆迁补助费、土地开发费、计提用于农业土地开发的资金以及土地出让业务费等各种费用之后实现的土地净收益为2339.8亿元。根据2004年全国经济普查的数据显示，2004年全国房地产开发企业的经营利润总额为1035.2亿元。土地的净收益是房地产企业经营利润的2.26倍。
　　
　　《年鉴》中同时显示，1999年的土地净收益为514.3亿元，与2004年相比增长了4.55倍，每年平均增长0.91倍（当然这里有土地供应量增长所带来的收益增长）。同时2003年的土地供应量为19.3万公顷，收益为1799.1亿元。而2004年土地的供应量下降为18.1万公顷，少了1.2万公顷，收益却增加了340亿元。这充分说明了土地单价的上涨。
　　
　　根据国务院发展研究中心的报告，土地出让金已成为政府的“第二财政”。在一些地方，土地直接税收及城市扩张带来的间接税收占地方预算的40%，而土地出让金净收入占政府预算外收入的60%以上。
　　
　　2007年上半年全国税收收入累计完成24947亿元，增长29%，其中城镇建设税收入增长了23.4%，土地增值税增长了79.3%，土地使用税增长了57.1%，房地产业营业税增长了38.3%。
　　
　　三、从土地购置看投资的增长
　　
　　曾经一度许多人都认为房地产的投资增长拉动了中国的固定资产投资增长，并拉动钢材、水泥的消耗与增长，成为经济过热的罪恶源头。因此大量的控制投资增长的调控措施都首先从压缩房地产投资增长开刀，但却忽略了整个房地产投资增长中土地购置费用增加对投资名义增长的影响。
　　
　　REICO工作室今年第二季度报告中对此做了专门的分析，结论是：土地购置费用增长对房地产投资名义增长的贡献率为20.9%。
　　
　　根据《中国统计年鉴》（2006年）提供的数据，1997—2005年间全国房地产完成投资额年均增长22.3%，而房屋竣工面积年均增长仅为16.4%，但土地购置费用的年均增长速度高达36%。扣除土地购置费用的增长的影响后，年均投资实际增长率为71.6%，远远低于全社会固定资产投资的实际增长，并不是投资过热的源头。在京、沪、深、穗等土地价格上涨较快的城市与地区，土地购置费用的增长对投资的高估影响则更为显著。
　　
　　而针对房地产投资的压缩必然产生的结果是供给能力的削弱，加剧了需求日益增长的情况下供给不足的矛盾。购置土地费用在完成投资额中所占的比重从1997年的7.8%上升到了2005年的18.25%，大量的投资被土地购置占用了。
　　
　　四、从招拍挂制度看增加的交易成本
　　
　　当官员们可以利用权力进行土地资源的分配并捞取钱财时，为解决这种权力分配资源的不合理制度，中国出台了强制性的经营性土地“招拍挂”制度，试图用这种公开的制度来解决官员们的腐败问题以及国有资产流失和私分的问题。
　　
　　这种制度出台的初衷是善良的，但结果在地方政府利益驱动的左右之下，走向了另一个极端。
　　
　　挂牌与拍卖在土地原有供给充足时尚能体现公开与公平，但随着供应量的减少和房价预期的推高，让土地在举牌之中不断的出现天价。这种土地的天价大大的增加了政府的土地净收益。一方面让政府可以更疯狂的利用权力征用农民的土地发财；另一方面让市场中的房价不断的暴涨，也不断的增加着市场中的交易成本。
　　
　　于是更多的地方政府为了防止天价吹跑了官帽，改用了招标的方式，但仍未能抑制住土地的价格上涨。
　　
　　一般的外行人以为招拍挂的中标价格就是土地的成本价格，却不知道在这种看得见的中标价之外还有大量的交易成本发生，也在推动着中标土地的价格增长。
　　
　　招拍挂的交易成本还包括：1、各种标书和制定投标文件的成本；1、招标前规划方案的研究与设计成本；3、勘察地形、了解市场、地块位置的成本；4、交纳投标保证金的成本；5、支付全款土地价款的资金成本；6、其他管理成本。
　　
　　这些成本会加在土地中标价格之外。如果多次投标未中标，那么这些累计的成本就会成为公司最终累加在中标的项目上的成本，就会变成一个巨大的交易成本。
　　
　　我无法了解全国的数字，但仅从北京的情况就可以看出这种成本的巨大，而北京市场仅仅占全国市场的约十分之一。从招拍挂的土地总量看约只占全国经营性出让土地的5%，那么全国的这种强制性交易成本就可想而知了。
　　
　　从网上可以查到的北京2006年的情况是招拍挂交易的宗地数为86宗，起始交易价格为214.6亿元，参加投标单位交纳给土地部门的各种保证金总额为143.8亿元，投标单位存在公司账上准备购买土地的金额则高达900多亿元。交易成本中的贷款利息损失就接近1.5亿元，整个交易成本约为2亿多元，平均每宗土地230万元。
　　
　　2007年截止至8月31日，网上可以查到的情况是交易的宗地数为44宗，起始价为134.69亿元。但存入土地部门的保证金就高达88.3亿元，准备购买土地的公司存款金额约为650亿元。交易成本中的利息损失约亿元，平均每宗土地的交易费用也在250万元左右。
　　
　　以此推算土地招拍挂制度在全国的官方运行成本完全可以从保证金的存款收益中收回并有盈余。但开发商支付的各种成本约为60亿元（这个数未经验证，但可以说明交易成本的增加）。也不是一个小数字了，无形中又提高了一块土地的价格。
　　
　　制度产生的作用有积极的一面，同时也有消极的一面，如何让制度更加有效，正在于如何减少其消极的一面。
　　
　　这三组数字所反映出的问题，恰恰让房价处于了上涨的预期中。改变现有的土地制度和供给方式，才有可能真正解决供求关系的矛盾和降低市场交易的成本、缓解房价上涨的速度。

rbf

今天11.14日距离9.14正好两个月 绵世没有特别公告9.14卖地出问题 那就是已经收到并确认了60%的地价款 一切进展顺利

绵世一贯如此 一切顺利不公告 出问题才公告

xmzlh

今天的公告说明什么问题？公司做事情果断？还是草率？

rainstar_zhou

无法另人相信.......:*27*:

rbf

根据我的市场永恒正确原则 今天以及以往的股价走势就说明了今日公告所说明的问题 公司做事情那是相当的果断

而风电中止这个消息网上早就有人知道并有文章，早在我做分析之前。

但根据我的预测，公司有很大可能继续进行新能源项目方面的投资并购，这是未来不变的方向。现在只是小小插曲一个。

gssonic

看楼主分析的不错
顶一个！
不用多，希望先翻个番:*22*:

lldnyp

第一，你是托！
第二，你是喝多了！
第三，你没睡醒！

rbf

[000609] 绵世股份：根据PB-ROE算出2007-2010年的地窖价 46.54

PB-ROE（Price/Book ratio – Return On Equity ）
净资产收益率高的股票，其市净率PB也应该高些

〖基于9.14拍卖对成都东三环内外地价、房价的合理预期〗

成都东三环地价：2007年9月14日拍卖价为1270万/亩（容积率<=5.0 楼面价3810元/平米），2007年取值1200万/亩，之后每年以此为基数较上一年上浮<30%计算。由于前几年开发商在此取得土地的成本极低（20040826万科楼面地价<400 20061208蓝光楼面地价<1000 20070525首创楼面地价<1100），现房屋销售价格在4000-6000区间，均价维持在5000元每平米。

净用地面积133.4130亩=88942平米 容积率<=5.0
土地总价=12700000*133.4130=1694345100
楼面地价=土地总价÷建筑总面积=土地总价÷土地总面积÷容积率=1694345100/88942/5=3810元/平米

2007年 1200万/亩（容积率=5.0 楼面价3600元/平米 售楼价9000-11000元/平米）
2008年 1500万/亩（容积率=5.0 楼面价4500元/平米 售楼价11250-13600元/平米）
2009年 2000万/亩（容积率=5.0 楼面价6000元/平米 售楼价15000-18000元/平米）
2010年 2500万/亩（容积率=5.0 楼面价7500元/平米 售楼价18750-23000元/平米）

随着土地价格的大幅上涨，今后地价房价比会逐步走高，由原来15&-35%提升至30%-50%，取值33%-40%。

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什么是“楼面地价”
　　楼面地价又称单位建筑面积地价，是指按特定地块的规划容积率，每平方米建筑面积所分摊到的土地成本，也就是每平方米土地价格与建筑物容积率之间的比值。它的计算公式是：楼面地价=土地总价÷建筑总面积；建筑总面积=土地总面积×容积率或：楼面地价=每平方米土地单价÷容积率。

房价的构成，大致可以分解为前期费用（可行性研究、设计、地勘、咨询等）；土地取得费用（地价）；建安成本；管理费用、财务费用、各项税费等；销售费用（广告、中介、代理、售楼处等）和利润等六大部分。地价占房价比25%-35%，取值30%。

建安成本：2000元左右/平方米
框架剪力强结构的高层：每平米1800元
附墙轻型框架 小高层： 每平米1200元
砖混结构的普通：每平米650元
5.5％的营业税和25％企业所得税

地价、建安费，以及政府税费、银行利息及企业营运费等杂费，它们各自所占的比例基本是各1/3
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〖最荒唐的假设〗

绵世股份未来数年得不到哪怕一个一级土地开发项目，天府新城和中新绵世在未来数年所获盈利的投资回报率为零，而只计算前述项目所带来的盈利。

〖绵世股份前世燕化高新连续X年的基础数据〗

2002 NTA=3.13 EPS=0.2 ROE=6.33%
2003 NTA=3.31 EPS=0.2 ROE=6.11%
2004 NTA=3.44 EPS=0.23 ROE=6.69%

NTA=净资产 EPS=每股盈利 PE=市盈率 ROE=净资产收益率 PB=市净率

〖绵世地板下面的地窖〗

2005 NTA=3.72 EPS=0.237 ROE=6.37%
2006 NTA=3.96 EPS=0.25 ROE=0.25/3.96=6.22%

2007 NTA=4.34+2.82=7.16 EPS=0.85+2.81=3.66 ROE=3.66/7.16=51.12%

2008 NTA=7.16+8.13+2.93=18.22 EPS=8.90+2.93=11.83 ROE=11.83/18.22=64.93%

2009 NTA=18.22+1.71+37.33=57.26 EPS=37.33+1.71=39.04 ROE=39.04/57.26=68.18%

2010 NTA=57.26+62.89=120.15 EPS=62.89 ROE=62.89/120.15=52.34%

由于绵世股份在可预见的2010年期末其ROE维持在连续4年最低平均59.14%的高水准，一级土地开发根据中国的城市化进程，该项业务至少具有未来15-20年的发展时间，年限保守取值为11。给予其6.5(=59.14%*11)倍的PB即具有非常高的安全边际。

2007年底价 7.16*6.5=46.54元 （对应2007年PE=12.72 对应2008年PB=2.55 PE=3.93 2009年PB=0.81 PE=1.19 2010年PB=0.39 PE=0.74）

2008年底价 18.22*6.5=118.43元 （对应2008年PE=10.01 对应2009年PB=2.07 PE=3.03 2010年PB=0.99 PE=1.88）

2009年底价 57.26*6.5=372.19元 （对应2009年PE=9.53 对应2010年PB=3.10 PE=5.92）

2010年底价 120.15*6.5=780.98元 （对应2010年PE=12.42）

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一、天府新城 成都市成华区保和乡
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http://www.chenghua.gov.cn/detail.do?ID=4466

项目二期开发进度

天府新城土地一级开发项目计划分多期实施。

①第一期为已整理完毕的三环路以东、老成渝公路以北的胜利村5、6组土地，约666亩土地（净用地面积425.58亩），即目前的万科魅力之城土地；

②第二期为目前正着手整理的成渝高速路以南，三环路两侧的胜利村2组、3组、4组、7组、9组、10组、11组、12组、13组、14组土地，总用地面积约1097.63亩。其中净用地面积约647.72亩 (含500.27亩二类住宅用地、80.63亩商业性质用地和66.82亩公建配套用地)，市政用地面积约14.16亩，绿化用地面积为161.75亩，道路用地面积为152亩。此外，三环路以东地块净用地面积约376.89亩(含269.16亩二类住宅用地、80.63亩商业性质用地和27.1亩公建配套用地)，市政用地面积约7.61亩，绿化用地面积为95.5亩；三环路以西地块净用地面积约270.83亩(含231.11亩二类住宅用地和39.72亩公建配套用地)，市政用地面积约4.51亩，绿化用地面积为66.25亩。二期开发时间为2005年至2006年。

③天府新城7000亩土地的概念性规划，3400亩土地的控制性详细规划（相当于净用地面积）经过1期开发拍卖净用地面积425.58亩，二期开发拍卖647.72亩（尚剩余318.7908亩=647.72-78.2598-117.2564-133.4130 另一计算为 291.29=620.22-328.93 取较小的数值）后，三期及之后尚存（2354.2亩=3400-425.58-620.22）等待开发，经过拍卖将在2009年及之后带来盈利。

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〖2007年〗

土地开发成本：每亩85万元
土地出让金和税费：土地拍卖成交价的25+6.67=31.67%
0.60：是公司和当地相关部门约定的分成比例
0.67：是上缴所得税后的公司实际所得
133.4130亩：净用地面积 合平米
(1270-85-1270*0.3167)*0.60*0.67*133.4130/14905=2.82元

2007 净资产 4.34+2.82=7.16
三季度＋9.14卖地款


〖2008年〗

天府新城2期余下约300亩地的拍卖在08年确认收入( 647.72-78.2598-117.2564-133.4130=318.7908 另一计算为 620.22-328.93=291.29 取较小的数值)，预期成都东三环土地均价2008年应比2007年增长30%达到1500万/亩，那么不算其他业务的每股盈利底线就是8.13元。

土地开发成本：每亩100万元
土地出让金和税费：土地拍卖成交价的31.67%
0.60：是公司和当地相关部门约定的分成比例
0.75：是上缴所得税后的公司实际所得 内外资税率统一后降税

(1500-100-1500*0.3167)*0.60*0.75*291.29/14905=8.13元

2008 净资产 7.16+8.13+2.93=18.22


〖2009年〗

天府新城3期开发拍卖面积假设为1000亩，假设每亩开发成本较2008年提升30%至130万，成都东三环地价底价不少于2000万/亩【重要假设】，则预期3期会在2009增厚每股盈利

(2000-130-2000*0.3167)*0.6*0.75*1000/14905=37.33元

2009 净资产 18.22+1.71+37.33=57.26


〖2010年〗

天府新城4期开发拍卖面积假设为1354.2亩(=2354.2-1000)，假设每亩开发较2009年提升30%至170万，成都东三环地价底价不少于2500万/亩【重要假设】，则预期4期会在2010增厚每股盈利

(2500-170-2500*0.3167)*0.6*0.75*1354.2/14905=62.89元

2010 净资产 57.26+62.89=120.15


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二、中新绵世（成）建开        成都市郫县犀浦镇龙梓万
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000609 绵世股份 参股 35% 中新绵世（成）建开 增厚 2008-2009 每股业绩测算

具体计算过程详见第二部分 [000609] 绵世股份：无限风光在险峰 三年股价一万元

该项目2008年每股盈利2.93元，2009年每股盈利1.71元。

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三、泛亚太（净资产值只按出资额计算 不合并盈利）

参股46.67%泛亚太资产管理(国际)有限公司 http://www.fanyatai.com/cn/aboutus.asp

出资额 10,465,022.75 元

不得不特别说明 因缺乏该公司未来资产管理 坏账处理方面的业务数据 故无法准确预测其盈利将会增厚的每股净资产值 但对其强劲的盈利增长应有充分的心理预期

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四、股票投资收益（净资产值未将其合并计算 未扣除25%企业所得税）

不影响公司正常生产业务进行的前提下，动用不超过公司最近一期经审计净资产值的50％的暂时闲置资金，用于参与国内公开发行A股新股申购。

[ 本帖最后由 rbf 于 2007-11-16 11:19 编辑 ]

楚连湘

还不如炒银广厦呢.

泡沫不就是比谁会吹嘛.

rbf

这帖各楼层里 恐怕我是最会吹的 哈哈

楚连湘

摸鱼,冬日长阳 ---侯宁

更能消

几滴夜露

匆匆年华飞度

忆中犹记股改时

今又跌停无数


冬且住

见说道 六千点上刘芳顾

投机有道

看满眼杭萧

金泰招人妒


亿安事

准拟赔偿又误

罗成可有人护

纵看广夏诓无辜

茫然维权无路


君莫舞

君不见 蓝田民源皆尘土

吕梁最苦

休去阋危墙

圈套正在

长阳迷你处

rbf

绵世股份 本周 周换手率 创一年来地量记录：9.19%

换手率算是创一年来的地量记录了：
五一假期前 仅1天 20070430(6.52%)
股改前缩量涨停板期间 仅2天 20061221-22(6.92%)

地量=地狱价格=46.5

股价依然维持在47-48平台
曾三次下探45.6 45.8 46.2 逐步抬高底部 支撑强劲

大盘走低绵世走平台 绵世先于大盘见底 定先于大盘创新高

下周10周均线上移至45-46 大盘不再走坏 绵世或许再次确认45-46强支撑平台后即面临向上突破 毕竟距离年底只有30多个交易日了

myqiong

2007年每股盈利区间介乎3.9-4.2元之间（取合理值 4），
2008年每股盈利区间介乎14.5-15元之间（取整数值15），
2009年每股盈利区间介乎45.3-46.5元之间（取整数值46）。
2010年每股盈利区间介乎76.6-78.9元之间（取整数值77）。


Seem  the garret is crazy!!

shhyanzheng

有理有剧有数字
楼住再梳理归纳  就好了
现在看起来乱