[000609] 绵世股份：无限风光在险峰 三年股价一万元 | 08-10 三年每股收益 15 47 87

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徐滇庆：单纯打压房价是非常愚蠢的
2007-12-12 11:14:50　来源: 网易财经　 进入房价贴吧 共 132 条   黑马推荐　　在房价暴涨的时候，单纯去打压房价是非常愚蠢的，这是金融问题，资金流动问题。找不到打压的敌人，也没有合适的政策工具，只能说空话，废话，房地产市场越来越乱，正确的做法就是说要大力兴建廉租房，经济适用房，小户型房，照顾民生，房价既使是再涨，我们把老百姓照顾好。

第九届中国住交会于2月11日-13日在北京举行，以下是徐滇庆在住交会上的发言。

今天非常高兴能够到这里来与大家一起探讨一些关于房地产金融的问题，主持人给我的时间是25分钟，如果按照PPT讲，大概要讲一个多小时，就不按照他讲了。

关于中国房地产金融的一个大趋势，在这里，我想还是请大家注意一些基本的理论，不要去简单去猜测中国房价到顶了没有，或者说中国房价与其他的有什么联系？这样的猜测是缺乏理论根据的。

有人讲，价格说到底是货币问题，中国房地产房价的大幅度的暴涨，以及当前出现的观望，都和我们的金融机构有关，并不是那个房地产商把房价抬高，房价就上去了，或者是那个学者力挺房价，不是这样的。我们一定要尊重经济规律，要看到表现现象后面的实质性的问题，我们中国人才能够真正的成长起来，才能够面对复杂的形势，而作出正确的判断，中国房地产出现的一系列金融问题，是我们的金融结构所造成的。

我在好几篇文章反复强调这个事情。我们要对经济规律，要认识规律，驾驭潮流，保护自己，发展自己，而不是简单地去否则潮流，扭曲潮流，按照自己的意愿，胡说八道。这样是非常危险的。我们中国的金融结构，和世界各国相比，存在着严重的扭曲。

金融市场有五大部分组成，第一证券市场，第二债券市场，第三，房地产市场，第四期货市场，第五，外汇市场。

美国，欧洲日本比我们中国有钱，但是呢？他的资金比较均匀地分配在五大金融市场之中，美国债券市场和GDP规模相等，他的证券市场是GDP的150%，房地产市场占有的金融资产量相当大地超过GDP几倍，同时有期货市场和外汇市场，所以呢，虽然有各式各样的问题，次级债危机，对他的冲击很大，他的基本金融结构还是稳定的，全世界基本如此，唯独中国特殊，我们处在一个计划经济向市场经济转型的过渡中，我们没有完成调整，所以我们现在中国的城乡居民存款余额在2007年的6月底，是17.4万亿，我们商品房销售总额2006年全年是2万亿。我们证券市场融资2006年不到6千亿，全国的债券市场总规模1200亿，全部是国企，由国家担保企业债券基本没有开放，我们没有期货市场，外汇市场没有开放。所以中国的结构是一个严重扭曲，大量的钱放在银行里面，17.4万亿，大家一定要一个量的概念，所以，没有量的概念，往往就耽误事，而40%城乡居民存款是短期和活期。

我和诺贝尔奖得主讨论的时候，马克诺说，全世界只有中国，银行有这么多现金，美国银行的现金量非常小，中国的结构与计划经济的特色相关联，在计划经济不需要那么多金融市场，由国家计委调拨就可以，虽然中国人也比较穷，那个结构也相对稳定的。现在的情况变了，中国人开始有钱了，银行存款每年以2万亿的速度在上升，所以才17.4万亿。具体说中国人除了吃穿的消费外，花了2万亿购买商品房，还往银行存2万亿，新增居民存款。到今年7月份以后，通货膨胀上升，银行出现负利率，9月份CPI6.5%，十月份到6.2%，我们放松的，以为有缓解，没有想到到11月份，CPI上升到6.5%，有话直说在短期之内，通货膨胀率的上升，以成为定居。他不是偶然的现象，短期之内很难下去，我说短期是几个月。恐怕下不去。

银行存款利率，我们已经六次调整上升，如果这个问题发生在美国，很容易调整。既然CPI调整到6.5%我银行存款利率提到6.5%，拉平了，老百姓没有回报就算了，不至于负回报，现在负2个百分点，如果把钱放在银行里面，购买力会下降2%以上，在金融学的道理很清楚，银行的钱要出来了，偏偏中国的利率没有办法提，现在是3.87%，能不能继续提，不能。因为有两个障碍，我们的银行总贷款23万亿，70% 以上给国企，许多的国企只要一提就亏损，另外美元在贬值，也在减息，如果我们加息会导致更多的资金流入中国加剧我们的货币压力，在两大压力之下，我们短期的利率很难调整。

负利率又成为一个即成的事实，通货膨胀压不下去，利率调不上来，负利率存在着，资金就会流动，从今天的3月份开始，我们在很长的历史之内，十几年，银行居民存款余额是逐月的上升，到今年2月，3月下降1200亿，到4月，下降了2900亿，采取一切措施之后，略微有好转，但是仍然是负的。到今年的10月份，问题变的非常严峻，下降5600亿，也就是说老百姓不把钱再往银行存，反而从银行提钱走了，请问钱到那里了？这个问题不考虑清楚，在讨论我们房地产问题的时候，就是瞎子。这是钱的问题，钱在世界是客观存在的，不在这里，就在那里，大量的钱涌入了股市这是事实，所以估计，今年的股市的规模，最大能够吸收1万到1.3万亿，去年老百姓存入银行的新增存款是2万亿，今年肯定不只这个数，这两万亿，一万亿进入股市，还有1万亿到那里，期货市场没有开放，外汇市场尽管换了，美元在贬值，那么就进房市大量的资金进入房市，导致房价暴涨，能不能扭转这个趋势，看我们的通货膨胀率能不能下，利率能不能上，如果可以动，未必那么多钱非要进房市也可以。

我们房价的压力来自于此处，不来自任何人的宣传炒作鼓动，他有内在的金融规律，银行的17.4万亿是死的，不动的。

老百姓在选择最佳的投资方案，所以又相当部分的钱从银行出来了，现在银行存款余额城乡居民存款余额下降到16.2万亿。这个钱到那里了，无非一个是股市，一个是房市，股市大家都知道，暴涨之后出现了530，以及后续的一系列调整，好在股市我们基本可控，其原因是1500家上市公司中70%是国有企业，老板说话，国有企业还是会听的。房市呢？我们没有可以调整的工具，因为，居民存款的产权是老百姓的，他要提款，谁也没有办法，这些钱流到房市去，我们也没有办法。所以说，我们在房价暴涨的时候，单纯去打压房价是非常愚蠢的，这是金融问题，资金流动问题，怎么打压，何况找不到打压的敌人，也没有合适的政策工具，只能说空话，废话，弄的人心皇皇，房地产市场越来越乱，正确的做法是认识潮流，驾驭潮流，保护自己，发展自己，就是说要大力兴建廉租房，经济适用房，小户型房，照顾民生，房价既使是再涨，我们把老百姓照顾好，这个社会就可以达到和谐，至于房价涨是资金流问题，解决不了资金流的走向，不要去奢谈房价变化趋势，说的那些话是没有根据的，除非告诉我资金往那儿走，找出途径来。

在这种情况下，我们谈房地产的融资这是一个大好时机，因为我们现在已经深切感觉到金融市场的缺失给我们带来的麻烦，因此，国务院在7、8月连续出台几个大的文件，对企业债券作了重新的定义和规范，并讲要继续推动企业债券。以前，由于我们国内信用文化的缺失，使得坑蒙拐骗的现象非常严重，非法集资问题相当严重，阻碍了企业债券的发展。如果我们的债券市场有5万亿的规模，房价的压力就小多了，这个水就可以往那儿走了。

所以，各位要注重于研究企业债券的发行，过去旧有的制度我们正在逐步的把它革新，要制度创新。

第二，我们的证券市场现在是寡头垄断市场，目前只有1500家上市公司，这和我们GDP的规模是严重不匹配的。按照中国的经济规模，比较合理的证券市场规模应该是有一万家左右上市公司，这样就比较公平的竞争，我们很多的债券市场的指数，就有经济学的意义，目前呢，是寡头垄断，在这种情况下，什么弊病都出现的。但是，现在由于制度的约束，每个月上市只能批10到12家，按照这个速度我们是乌龟爬行，永远不可能建设成一个有效的公平竞争的债券市场。

所以在这种情况下，我们必须改变旧有的证监会的规章法则，如果每个月上市100家公司，我们要奋斗七八年才能把证券市场的市场秩序整顿好，从现在的10多家，变成100家必须制度创新，把着眼点改变从严监管，严准入，变成宽准入，严监管，并且理好退出法规，这样才能大幅度让 中小企业(行情 股吧)，民营企业，特别是房地产方面的企业能有机会上市。另外，房地产业现在最大的问题是：房地产企业普遍自有资金严重不足。

大家都清楚，自有资金和自筹资金不是一回事，自有资金是指注册资本金，资本公积金，原来规定是30，现在提到35，自有资金是指企业不通过对外负担的房市筹集的资金，是企业自身资本实力和经营积累成果对拟开发项目的出资能力，开发商用自己的资本包括注册资金，留存收益承担一部分的风险，不能把风险全部专家给债权人，银行和其他，这是形成银行已开发商风险共担，防治道德风险的基础，开发商向其他企业，包括股东，经济组织，个人的借款，建筑商的垫支和其他商业负债，均不能视为自有资金，

自筹资金包括企业的自有资金，和权益资金，还有建筑施工，企业的工程垫款，商品房销售额。

现在，我们中国流动性过剩，社会上有的是钱，但是，我们开发商的自有资金严重不足，刚才我的表，就是讲2007年8月份，我们中国房地产开发企业，自有资金比例和项目开发投资额比较。还只有不到30%，29%多。银监会，国务院屡次三番规定，房地产开发企业自有资金不得低于开发项目的35%。在一次会议上，我问银监会，我说，你们定35的标准是什么，理论根据是什么？回答说：对不起，徐教授，我们知道，没有理论根据，这是中国国情，我们应该逐步提高，既然认识就可以了，逐步提高就好，理论是什么，为什么要制订这个规律呢？

我最近出的两本书，一本是《房价与泡沫经济》，一个是《徐天庆再论房价》封面同样的话，房价飞涨，银行的风险才是心头大患，对于我们国家来说，房价再涨又能怎么样，能把我们颠覆掉吗？如果金融危机一旦爆发，不堪设想。银行设定35%的标准其目的只有一个，保护银行，而不是保护房地产企业，因为银行的钱是全国老百姓的钱。房地产企业占全国老百姓中的比例是及小的。我们要为大部分人服务，为国家的安全服务，这就很清楚了。金融学从几十年，几十万个数据中总结出一个规律：作为一个企业去投资，投资1百万，亏算到只收回60万的概率是什么，0.5%，也就是说99.5%的情况下不可能出现这个情况。

所以，金融学就规定，企业到银行去贷款，银行最多只能贷给他项目额的60%。40%必须自己来，为什么？一旦亏损，拿自己的钱赔，不能拿银行的钱财赔。因为银行钱产权是储户不是银行的。能不能提高到要自有资金达到70%，银行只贷30呢？可以，银行更安全，但是风险概率从0.5%降低到0.3%在统计上没有意义，所以是这样的道理。房地产开发企业和一般企业比较来说，他的风险更大，所以呢应该比他高，而不应该低，起码应该是40%，这是理论。

但是中国的房地产企业，历史很短，也就是最近的10多年才开始出现真正意义上的房地产企业。房地产企业产生的初期和地方政府银行具有千丝万缕的关系，所以许多的房地产企业空手套白狼，就这么起来了，全国普遍房地产企业自有资金严重不足。很多企业低于20%。怎么办？

如果听任这种现象发展下去，房地产企业他的资本利率润可以非常高。而把风险转移给银行，转移给全国的老百姓，这是严重的。不合理的现象。所以我们必须要整改，整改的方式？

国务院三令五申从国六条房市，宣布房地产开发商，银行贷款，不能高于35%。自有资金必须65%。要搞好风险承担，同时，在理论上，还必须逐步的提高到40，但是一年多过去了，没有反应，基本没有理这个茬，什么问题不能怪房地产商。所以报纸说，徐天庆为房地产开发商辩护，我不赞成他的行为，行为是错误，责任在银行行长，金融纪律得不到执行是问题，如果各级行长视国务院的死规定不动，我们中国遭遇金融危机就不远了。

有这么严重的问题，应该从银行行长开到，我在上次的博鳌论坛讲，治理这个问题不难，北京抓一个行长，上海抓一个行长，为什么明知房地产企业自有资金不足，还贷款，肯定有猫腻，要查，只要一查，全国的行长会动起来，责任清楚，谁放贷，谁受惩罚。

房地产企业马上资金链出现问题，出问题怎么办，很简单融资，社会有的是钱，为什么不融资，我这里推荐大量的融资方式，融资方式很多，可以直接债务性融资，债券性融资，出让一部分的利润为条件，向出资者融资，债务性融资马上可以想办法发企业债券，只要这些事情都做到，不要把所有的风险都转嫁银行，我们的中国房地产业，金融结构就可以得到调整，这个问题可以做，刚才说的房价问题没有什么办法可以做，所以我们要以民为本，照顾老百姓，但是对某些高档，豪华型房子的上涨似乎没有办法，总之，我们正在一个大调整的期间，许多事情在摸索，要认真做好研究，切忌学风浮躁，不要没有找到原因在猜测，什么时候是拐点，为什么是三个月有拐点，不是五个月，为什么会拐点，这些不是科学的态度，科学的态度是认认真真的把我们当前的房地产业的金融结构调整好，这是一个挑战，也是一个机遇。

谁做，通过我们金融政策不断创新改善，相信我们房地产业一定会有一个蓬勃的发展。谢谢大家。 (本文来源：网易财经 )

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多方数据“打群架” 楼市调控深陷房价迷局
2007-12-13 02:30:10　来源: 上海证券报(上海)　 进入贴吧 共 4 条   黑马推荐



　　房价究竟是上涨了？抑或下跌了？房价究竟怎么走？这个问题如今成为最敏感的房地产“雷区”。
　　权威部门“小心翼翼”，市场机构众说纷纭，街头巷尾更是人云亦云。各种数据不同、对立乃至部分失真，编织成一张巨大的房价迷网。可怕的结果是，这张迷网“迷”得房地产调控如同盲人摸象：既没有最真实的调控依据，也缺乏关于调控结果的准确无误的实际检验标准。最终的后果是，调控举步维艰，难以找到对症下药、药到病除的关键点。

　　⊙本报记者 唐文祺


　　交易价格 乱花渐欲迷人眼

　　王小姐正在考虑置换住房，掌握并理解收集来的房价参考数据是必做的“功课”之一。出乎意料的是，无论是网络、电话，还是中介面对面的介绍，形形色色的房价数据使她根本无法适从。

　　“首先考虑的便是网络渠道。”她分别登录了几个大型门户网站下的二手房交易频道，发现“更新很慢，有些数据甚至停留在几年前的水平。”这种由个人交易者自由挂牌交易的网络平台，虽然能够最为直接地体现卖家的心理价位，但数据并不接近市场。“无法作为参考，很乱。”王小姐说。

　　公开披露的各种房价统计数据也是王小姐的信息来源之一。她非常关注来自于统计局、房地局等权威部门发布的数据。但问题是，在权威部门发布的信息中，别说是区域性价格，就连平均房价是多少，也都无从了解。

　　无奈之下，王小姐只能采用“笨办法”——实地考察中介机构提供的价格。她承认，由中介提供的价格信息，的确能够比较客观地反映当地的市场行情，但其中涉及到的“挂牌价”、“成交价”、“到手价”等名目繁多的各式花样，让她如坠云里雾里，“太复杂了”。

　　几家中介企业在接受 上海证券(行情 股吧)报记者采访时，对于多种价格并存的状况并未否认。“中介作为交易居间机构，会采用许多方式方法以尽力促成交易。”

　　按照中介行业的定义，所谓“到手价”，即“净得价”，是指业主在卖房过程中去除一切税费、佣金和其他费用后到手的净收益。“成交价”则是指买卖双方在交易合同中约定的价格，其中包括卖方的各种税费和佣金。而“包佣价”则是同时包含了“到手价”、买卖双方在房产交易过程中的税费以及佣金的总价款。

　　名目繁多的价格称谓难免会使人产生疑惑：究竟是为了迷惑客户？还是市场需要？上海美联物业交易管理部高级经理王磊认为，金融、税收等方面的宏观调控始终不断，随之而来的情况是，许多客户根本无法清楚地知晓繁杂的税费交纳结果。对于这部分客户而言，“到手价”是最能够体现直观感受的价格方式。“通常‘到手价’都是由房东提出的，这能够代表卖家的实际心理价位。”此外，由于房地产经纪行业的竞争日趋激烈，价格通常成为抓住客户的首选因素，对外标榜的“到手价”也就成了吸引客户眼球的招牌。

　　上海中原地产新天地分行高级经理高云飞介绍说，有经验的中介人员会根据不同客户区别对待。“对于那些非常了解市场的客户，会报‘到手价’；而对明显不老练的客户，就报‘成交价’。”

　　阴阳合同 真实房价被压低

　　摸不清头绪的状况，同样出现在卖家身上。

　　投资客陈先生拥有多个市中心楼盘，是附近几家中介的常客。“平心而论，我对于中介参与交易并不完全放心。”陈先生开门见山地说，“买卖双方始终是被隔离开的，我需要的买方信息是由中介来传达，可以说并不透明。”据称曾经受骗过的陈先生，说起房产交易仍然心有余悸，但又无可奈何。

　　陈先生称，在交易过程中，中介还会“指导”买卖双方做点“手脚”。而这种“手脚”，其实就是通俗所讲的“阴阳合同”。据了解，在一些二手房买卖中，买卖双方会口头协商或签订价格不同的两份合同，以实现避税。“比方说一套房产是100万，成交合同实际体现的只有70万，剩下的30万就以另一份装修合同来支付。”陈先生向记者解释。

　　为了规范二手房市场，各地政府部门纷纷实行二手房网上签约、网上备案、交易资金监管等新规定，但存在“阴阳合同”的现状，仍然是一个业界公开的秘密。“这几年房价涨得厉害，原先的非普通住宅标准早已不适用了，随之而来的税收问题表现得十分突出，买家势必会主动提出设法做低房价以逃税。”一位业内人士分析道。

　　上海2005年出台普通住房和非普通住房的区分标准，除去各种硬件设施规定之外，对于普通住房的价格限定是：坐落在内环线以内的低于每平方米1.75万元人民币，内环与外环之间的低于1万元，外环线以外的低于7000元。契税征收按普通住房1.5%的标准收取，而归入非普通住房类，契税则按照3%收取。

　　然而，随着今年上半年房价出现新一轮疯涨，上海市内环以内早已难觅1.5万元/平方米以下的房源，内外环线区域房价也大都超出1万元/平方米。即使实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格1.44倍，但按照价格划分，有许多房源依旧被归入了非普通住宅行列。在这些客观因素的促成下，滋生“阴阳合同”的土壤就格外肥沃。

　　随之而来的反应是，当这些并不属实的成交价格进入网上备案系统之后，统计数据便很难体现出准确性。“官方数据实际上偏低。”一位负责进行数据研究的专业人士毫不客气地指出。

　　9月份，国家发改委、国家统计局的调查显示，全国70个大中城市房屋销售价格中，广州二手住房销售价格同比上涨7.3%，环比上涨0.9%。而广州市房管局发布的全市十区房地产市场报告则显示，9月份的存量住宅交易登记均价为4307元/平方米，同比增长20.3%，环比增长7.7%。同时，根据社会机构的发布数据，广州市9月份的二手房市场均价则为7334元/平方米，环比涨幅为5.0%。三者公布数据之间的差异，以“南辕北辙”形容不为过。

　　权威打架 数据失真因过滤？

　　近期，广州市国土房管局的一则文件引发公众热议。

　　广州市国土房管局宣布，打算逐步取消名下网站“阳光家缘”的实时签约数据。据报道，今年7月份，在广州市国土房管局发布的市场分析报告中，广州市十区新建商品住宅均价为8490元/平方米，但“阳光家缘”7月31日的实时签约数据则反映出十区当月预售商品住房的均价为9473元/平方米。

　　在上海，房价走向同样成谜。具有官方背景的上海房屋租赁指数办公室，刚刚发布11月的上海房屋租赁指数，环比涨幅为1.9%。而在社会机构的统计数据中，当月则环比下跌了1.28%。

　　上海证券报记者分别登录北京、上海、广州三地的官方房地产网站，以寻求公开的价格发布信息。在北京市房地产交易管理网上，明确的价格发布信息止步于2006年；广州“阳光家缘”的住宅累计信息均取自于从1月份延至当月的平均数据；而在上海网上房地产上能够得到的市场成交价格信息，仅仅显示了不同价格区间的住宅成交套数而已。可谓“数据迷局”。

　　对于权威机构公开数据的不同，广州市房管局曾做出过解释：住宅均价等于依法登记的所有商品住房买卖合同中记载的交易总金额除以交易总面积，为全样本统计，可反映一个城市（地区）的整体价格水平和辖内交易量、交易结构的变动趋势；价格指数是在一个城市（地区）选取一定数量典型楼盘的交易价格，在对其涨跌幅度进行同质化处理后的加权平均数，为抽样统计，可反映一个城市（地区）在一定时期内的住宅价格平均涨跌情况，但一般不反映交易结构变动差异。

　　“两指标在反映房屋价格水平和走势上各有侧重，从短期看，成交量和成交结构的波动容易造成两指标出现一定差异；但从长期看，同质性、成交量、成交结构等可变因素差异将缩小，两指标的走势将趋向一致。对两指标的相对长一点时间的跟踪了解和综合运用将有助于对房屋价格情况进行更全面、准确的判断。”

　　“官方数据与市场机构数据的不合程度很高。”据北京“我爱我家”分析师介绍，官方数据的采集方式样本量大，操作时间流程长，因此容易出现官方数据与中介市场调研数据的不一致。“这种不一致包含了研究时效性的不一致、研究内容的不一致和研究结果的不一致。”

　　“国六条”明确提到：“完善房地产统计和信息披露制度，增强房地产市场信息透明度，全面、及时、准确地发布市场供求信息，坚持正确的舆论导向。”有业内人士指出，“均价”无法客观反映市场真实标准。由于商品房价格差别大，且有不同区域、不同档次之分。均价上扬，可能是高端产品价格拉动所致；均价下降，则可能是低端产品成交量放大造成的冲击。

　　甚至有知情人士表示，自从房价问题被提升到政绩考核的高度之后，各地政府部门的处理态度就不约而同地谨慎起来。“凡是需要发布的数据几乎全部需要过滤。”该人士意味深长地表示。

　　曾参与过官方数据发布的一位研究人士告诉记者，在数据的制作过程中，通常根据划定区域及板块范围寻找样本楼盘，以该楼盘的价格变化来代表板块的价格走势。同时，在当月的样本楼盘成交数据的基础上，对数据进行相应的修正和测算，以得到标准样本楼盘的当月价格。最后，根据相应的统计方法来算出全市性的二手房指数。

　　上海中原地产研究咨询部经理马冀透露，一般来说，中介的市场数据来自于多个渠道，由每月财务成交数据、成交金额统计反馈等各项组成。通常选择不同区域、不同板块的多个样本，如成交活跃度高、具有代表性意义、价格水平较为典型的楼盘。但他同时指出，由于二手房中介企业通常定位不一致，因此采集样本也无法代表全部市场。“只能建议客户可以根据不同的细分市场，选择有针对性的中介市场数据用作参考。”

　　专家建议，培养一个全国性的权威数据机构，同时改变均价的单一指标体系，对房价实行分类发布，以加强房价信息的透明度。 (本文来源：上海证券报 )

数信通

涨幅榜上　成渝板块强啊
还有个新小龙　ST长运:*22*:

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绵世股份这次停牌需要澄清的几个问题及9.14拍卖利润的确认

作者： 觅箩金沙   2007-12-14 22:44:30

一、导火线：大涨之前突然大跌

（1）从11月21日至11月28日，大盘再一次破位探底。0609虽与大盘不同步，走势与之前一致，正常。但是，从11月28日收盘前半小时，在大盘创新低的情况下，0609技术严重破位下行，看似合理。在29日临时股东大会后的11月30日和12月3日，逆大市连创新低。任何人都能看出这已是较严重的异动，疑似有人从股东大会探出有利空，而未证实和公告。疑似有“违规”但不严重。估计从11月30日开始，深交所已监视绵世。正是这一次的“挖井”事件（事后诸谒），导致大量技术派股民在破位和“反弹”后交出了珍贵的筹码。以基本面操作为主要决策依据的股民，也产生了相当的动摇和恐惧。不过，消息明朗前，祸福不清。我目前认为对丢失筹码者是巨大的不幸。

（2）12月6日后接连三个涨停的“破位”“变脸”，再加上“继续涨停”的极大可能，形成了深交所这次的“特别停牌”。我对这次的特别停牌万分支持，因为在这次的“挖井”过程中，不论是“下”还是“上”，任何一边都存在“操纵市场”的情形，就看能否找到充分适当的“证据”。当然，也有存在“泄露内幕消息”之嫌。

（3）从此段期间股吧的情形看，也是最为怪异的一段时间。几位“非空非多”的“炒家”（95、我买了就涨等），横冲直撞，大有搅浑好摸鱼之嫌。甚至骂倒一切，实为怪异。停牌之后，有空有多，多空自有多空理。这也是需要特别监管的征兆。

二、特别停牌：需要说明的事项

根据其他特别停牌公司的公告来看，这次特别停牌，需要说明的事项，应该包括短期（3个月）的重大事项和可能重大事项和说明。让大家在同一起跑线上，尽量减少内幕操作。

（1）短期土地拍卖的可说明情况

（2）东方新城第三期开发安排或进程

（3）9.14拍卖收款情况、133亩土地的开发成本审计进展情况、对本年收益的可能影响情况

（4）子公司中新绵世的郫县项目进展情况

（5）“风电”进展及垫支费用收回情况

（6）子公司“泛亚太”进展及发展情况

（7）可以公告的新的投资、筹资情况、股权收购计划情况、重大资产置换收购情况等

（8）重大合同情况（含新土地一级开发项目进展）

（9）2007年度目前可以预计的大项目利润或税前利润情况

（10）其他情况

三、2007年利润：我的判断

（1）在以前的帖子中，我根据三季度报告和公司对以前两次开发收入的确认时间，判断“9.14拍卖”很可能在2008年一季度确认收入，而所得税税率适用25%。

（2）现在，我判断“9.14拍卖”将在2008年确认为今年（2007年）的收入，而所得税税率仍为25%。但业绩的最终确定却要等到明年一月或者二月。

因为，很可能“9.14拍卖”的开发成本，很可能要到明年1月以后才能确定，也就是要到明年1月以后才能达到收入确认的“标准”，但肯定会在财务报告公布前（以前几年基本上都在3.11左右公布）完成开发成本审计。

那为什么会计入2007年度呢？因为开发成本审计是在2007.12.31后，财务报告公布前完成，这是典型的“资产负债表日后事项”。根据第29号会计准则《资产负债表日后事项》准则的“第五条 企业发生的资产负债表日后调整事项，通常包括下列事项：”的“（三）资产负债表日后进一步确定了资产负债表日前购入资产的成本或售出资产的收入。”这将是典型的资产负债表日后调整事项。也就是说，虽然在2007年12月31日前会计上不能确认“9.14拍卖”收入（因为成本不能可靠计量，《收入》准则的要求），但在2008年报出“2007年度财务报告”前，获取了补充证据（经审计的开发成本），应该属于调整事项，按照29号准则的“第四条 企业发生的资产负债表日后调整事项，应当调整资产负债表日的财务报表。”

所以，绵世股份（0609）2007年度收益大增1500%以上（如果每股利润能达到4元以上），几乎是肯定的了！

除非“9.14拍卖”的开发成本的审计在年报审计之后。这几乎是不可能的，因为会计师事务所1至4月的年报审计任务非常重，又不可能将此任务拖到5.1以后。只有一月上旬相对松一点，因为大部分公司年度报表未完成。

另一方面，按照税法，应税所得形成于2008年，就适用2008年度的税法了。因而，在2007年度报表上只按25%形成“递延所得税负债”，此负债在2008年4月以后完成清偿。





觅箩金沙

2007.12.14

rbf

主帖已更新 因2007.9.14卖地企业所得税率由33%调低至25% 相应调增2007年每股盈利最保守预测至4.1元

[ 本帖最后由 rbf 于 2007-12-15 09:14 编辑 ]

rbf

2007年两市业绩第一 剔除浪莎之外 应该在 中国船舶 与 绵世股份 两者之间产生 都大于4元

数信通

但市场还没有纠正这样的错误:*22*:

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任志强：房产商是在替政府受过

2006-12-09 18:10:26　来源: 南都周刊　

　　11月20日，财政部、国土资源部和中国人民银行联合下发通知，规定从明年1月1日起，新增建设用地有偿使用费标准将在原有基础上上调一倍，同时进一步上收土地的审批收益权。这一政策将对房市产生怎样的影响？近年来推动房价上涨的主要因素有哪些？政府在其中又扮演着怎样的复杂角色？房地产商为什么饱受非议？就这些问题，本刊专访了华远集团总裁任志强。任志强以其一贯的直率、犀利风格回答了记者的提问。

　　限制供给只会抬升房价

　　任何增加的成本都一定会转移到生产、消费的各个环节之中，要么是政府承担，要么是消费者承担。政府可能自己全额承担吗？如果不能，它一定会转嫁到消费者身上。

　　南都周刊：三部委日前联合发文调整新增建设用地有偿使用费标准，规定从明年1月1日起，将在原有基础上上调一倍。这一费用是否会传导到房价上，导致房价的进一步上涨？

　　任志强：任何改革成本都必须有人承担，这是经济学基本常识。任何增加的成本都一定会转移到生产、消费的各个环节之中，要么是政府承担，要么是消费者承担。政府可能自己全额承担吗？如果不能，它一定会转嫁到消费者身上。按照去年标准，这部分增加的费用可能是300亿到500个亿。政策制定者认为这部分费用不多，转移到消费者身上后，分摊到房价上，每平方米所占的比例很小，对房价的影响不大，这可能是一厢情愿。

　　南都周刊：如果这一成本最终会通过传导机制转嫁到购房者身上，实际上是用购房者的钱来补贴被征地农民，这是不是一种“挖东补西”的政策？

　　任志强：本来就该购房者弥补！过去也是购房者弥补，不过是弥补的少和多的问题

　　南都周刊：这对购房者来说公平吗？

　　任志强：当然公平。你占了人家的地，你当然应该给补贴，这没有公平不公平的问题。政府出台的这政策，我不认为有什么问题。政府有权做这种决定，政府要保护农民利益，当然应该提高了。但我认为它每年都应该提高，而不应是一次性地提高一倍。

　　南都周刊：在你看来，近年来推动房价上升的主要因素有哪些？

　　任志强：供求关系决定的。现在明显是供给不足，长期一段时间都是这样，任何一个统计资料都可以显示这点。城市化率在提高的过程中，有大量的非城市人口需要进城，每年城市大概有新增家庭800万，而市场只能生产400万套商品房，或者还不到400万套。这个数量只能满足新增家庭的一半。

　　南都周刊：什么原因造成了供给不足？

　　任志强：原因很简单，生产上不去啊！政府在限制投资，它怎么能增加供给呢？1998年之后有大量出台的政策是增加供给的，而现在是限制供给。这是最重要的原因。

　　政府就应该建经济适用住房

　　政府就应该建经济适用住房，无非现行政策有点偏颇。由于政策指导的原因，经济适用房一开始就没有严格执行准出准入制度，没有起到社会保障的功能。

　　南都周刊：有学者认为，国家实行的保护耕地的政策存在一个误区。耕地面积只要能养活人就够了，其余的都应该进入市场，土地作为一要素资源，只有在流通中才能创造财富，你如何看待这一观点？

　　任志强：确实不需要那么多土地。但政府可能有不同的看法，现在政府要求要保证17亿到18亿亩的耕地。中国现在可利用的耕地占国土面积的14%，待开发和储存土地大约占国土面积的17%。这17%里头，一部分可以转换成耕地，但需要投入资金。如果按16亿人口，有14亿人口进入城市算，按现有的面积计算我们大概需要0.9%的土地供应。所以按现有的情况拼命用地，也用不到哪去，也就占国土面积的1%左右。如果加上工业用地的话，最多是2%。

　　农民现在的居住用地大概有2.5亿亩，如果按照城市现有的容积率计算，大概5000万亩就够了，可以腾出2亿亩来。问题在于土地的产权不归农民(不能自由交换)，农民无偿占用大量的耕地并变成宅基地，造成了很多空心村、废村，农民进城后依旧占用农村宅基地。而目前的指导思想恰恰是限制城市用地，这等于限制了农民进城。

　　进城的农民会变成拥有两份土地，在农村有一份巨大的宅基地，在城里他还要占用一份居住用地，不管这份地是自己买的房子还是租的房子，反正他得占用。只有农民彻底能够脱离土地，能够把宅基地变现成资产，他才有可能长期居住于城市，因为他必须交换才能有钱。

　　南都周刊：也有学者建议，政府不应该再建经济适用房，而是将资金直接补助到购买经济适用房的低收入者账上，引入市场机制来解决这一问题，这一建议目前有没有一定的可行性？

　　任志强：没什么可行性！政府就应该建经济适用住房，无非现行政策有点偏颇。国务院23号文件里明确规定了准出准入制度，但在早期时，经济适用住房政策被国家用来拉动经济了，不是作为社会保障出现的。由于政策指导的原因，经济适用房一开始就没有严格执行准出准入制度。造成的结果是，确实在亚洲金融风暴之后，中国经济取得了高速增长，连续几年GDP增长接近10%。但坏处就在于，经济适用住房没有起到社会保障的功能，很多不应该享受政府补贴的人，购买了经济适用房，而且大量用于出租，也使中、低收入家庭的利益没有得到保障。

　　南都周刊：非要政府去建经济适用房？

　　任志强：任何一个国家都是政府去建，它可以委托市场进行，但不表示它不建。香港采取的也是委托政策。香港政府委托的是建筑商，要求建筑商的利润不能超过3%，但我们搞错了，我们把它变成开发商的利润不能超过3%，建筑商的利润照挣，甚至在法定的定额里头，建筑商的利润可以达到8%甚至10%。

　　香港政府做完规划以后，拿出图纸直接给建筑商，建筑商是市场化管理，只有一个很低的利润，所以整个成本降低了。而我们在土地开发阶段就委托了，而土地开发阶段的成本是没办法控制的。一开发就有一部分利润，到建筑还要给一部分利润，累加起来，总的利润要比政府规定的高得多。同时，香港政府在委托时，实际上减免了很多税费，没有开发商的税，也没有建筑商的税，但我们不同，都要交税，这种重复交税也是住房成本的一部分。这是执行政策的问题，并不是政策本身有问题。

　　哭坟哭错了坟头儿

　　如果穷人都要买房，那政府恰好可以推卸责任，不提供住房保障。最后受损失的不是我们，是穷人。穷人哭着喊着非要说降低(商品)房价，再低他也买不起！他必须要靠政府的补贴才能买，这是很简单的道理。

　　南都周刊：以2003年国务院叫停121号文件为标志，学者认为这标志着利益集团已经正式从幕后走向台前，并将对中国社会的转型产生深远影响，你如何看待这一观点？

　　任志强：121文件本身就是利益集团出台的，银行也是个利益集团。利益集团有什么错？利益集团在任何一个国家都存在。如果没有利益集团的博弈，怎么会有市场经济？所以不需要讨论这个问题。

　　南都周刊：但中国让人担心的一个现实是，利益集团是否会与权力结成联盟，以剥夺社会底层的权益，来谋求自身利益？

　　任志强：我的理解不一样。钱颖一主编过一本书《从资本家手中拯救资本主义》，吴敬琏曾经用过书中的一句话，“很多非利益集团的人也被利益集团所诱惑，也变成了支持利益集团主张的一个群体。”也就是说，很多无知的民众在被诱惑之后，最后采取的是自己要倒霉的意见。就像傻瓜一样，哭坟哭错了坟头儿。比如住房改革制度，我们提出，商品房就是为富人盖的，中低收入家庭一定要用社会保障，用政府出钱的办法来解决住房问题，很多人反对这个主张，认为穷人也要买房子。如果穷人都要买房，那政府恰好可以推卸责任，不提供住房保障。最后受损失的不是我们，是穷人。穷人哭着喊着非要说降低(商品)房价，再低他也买不起！他必须要靠政府的补贴才能买，这是很简单的道理。

　　南都周刊：在媒体和网民的眼中，中国房地产商的形象似乎一直不是很好，仿若“奸商”和“暴利”的代名词。有人简单地将其归结为“仇富心理”，你思考过房产商形象不佳的深层原因吗？

　　任志强：第一是与国家政策有一定关系，政府把解决中低收入家庭的住房责任，推给了市场。房地产商成了政府推卸责任后的靶子。如果政府的住房保障体系建立得非常好，根本用不着这些中低收入家庭去买商品房。可能这个矛盾就被缓解了，或者说就不存在了。更多的民众是在被蒙骗之后，就变成了“乌合之众”，个性被湮没在群体中，群体的思想占据了统治地位，而群体的行为往往表现为“无意义、情绪化和低智商”。

　　第二个是媒体。许多媒体都在起破坏性作用，误导读者。媒体几乎把所有的中国精英都称为是坏人，加深民众与所谓的的精英之间的隔阂。比如媒体质疑房地产商富豪多，这和房地产商没有任何关系，问题的关键是国家没有把更多发财的机会开放。石油是垄断的，电信是垄断的，金融是垄断的，否则的话，在富豪排行上，一定是这些行业的商人多。IT行业之所以垄断不住是因为它能跑到外国去上市，所以它的富翁也多。

　　中国房地产是最早进行市场化改革的，个人可以进入，外资也可以进入，国有资本也可以进入，完全开放。现在要把其他几个行业开放来看看，用不了几年时间，房地产商马上就被扔到后面去了。如果媒体长一点经济脑子，把这个问题向老百姓说清楚，也许就没人追究房产商富豪这么多了。

　　我能看到更深层次的问题

　　我掌握了大量的数据和事实，使我能看到更深层次的问题，而不仅仅是事物的表面，让人觉得新鲜。如果更多的人用脑子去想，而不是用眼睛去想，可能就没有这么多问题了。

　　南都周刊：作为一个房产商，你的一言一行似乎都受到媒体关注，也引发了很大争议。除了直率性格外，还有没有其他的原因？

　　任志强：首先我不完全是一个地产商。在华远集团，地产只是其中一部分，我们还涉足其他的一些行业。比如银行、管理公司、购物中心、高科技等一大堆行业。只是在外界看来，华远在房地产行业中影响较大，大家以为我是一个单纯的房地产商，错了，我不是。

　　媒体比较关注我，一个原因是我算是行业协会的头头吧。有时是轮值主席，有时是副会长等。而且在几大行业协会里头，我都有任职。我会代表行业去对政府的政策提出一些看法和意见，也通过中国工商联和其他的一些渠道把意见反映到中央政府，对政策的制定产生了一定的影响。

　　另外一个原因是，华远有很多的研究机构，做了大量的研究，我掌握了大量的数据和事实，使我能看到更深层次的问题，而不仅仅是事物的表面，与别人的看法不一样，让人觉得新鲜。其实不是什么新鲜的东西。比如我说，商品房其实是给富人盖的，这不是什么新观念，也不是什么新问题。如果更多的人用脑子去想，而不是用眼睛去想，可能就没有这么多问题了。

　　南都周刊：华远集团本身是国有企业，负有为国有资产保值增值的责任，同时也不得不接受一些政府分下来的社会责任，你曾在自己的博客戏称自己是“丫鬟的命”，这是你作为华远集团的老总，这么多年来的最大感受吗？

　　任志强：你说的这个问题，不是我们国有企业管理人员的感受问题。国有企业管理人员的最大感受，是我们的改革力度不够。到现在为止，我们仍然在和政府进行博弈。政府在一些管理上还很落后，而且有些做法是违反市场规律的，有的甚至违反上市公司的法律。比如说，中国三个电信公司的老总互相交换，它是上市公司，怎么能把他调到有竞争的对方行业中去当老总呢？

　　南都周刊：你的博客的点击率是比较高的，但看其留言，网友似乎分成截然不同的两派。其中一些扔“板砖”者还往往带有一些情绪化的语言，你关注这些留言吗？

　　任志强：点击率已经超过500万次了吧。但对于留言，我大部分不看。我知道的是，过去是反对的人多，现在反对的比率在下降，赞成的比率在上升。也就是说，我说的东西，更多的人已经开始理解了，而不在被媒体的断章取义误导。

　　更多的人是因为媒体的误导后投的反对票。比如在反对票里，有人说你发了多少财？还以为我是个个体户呢；有人问华远的第一桶金从哪儿来的？废话！国有企业哪来第一桶金；有人说去查税。查吧？华远的税收从来都是A级。国有企业用不着偷税漏税，偷税漏税又不放进我兜里，我干嘛找那个麻烦；有人说社会责任，国有企业的社会责任是很清楚啊。这种无知的人你用得着去解释，去反驳吗？对牛弹琴还有个对象。

rbf

证券简称：绵世股份 证券代码：000609 公告编号：2007－73

北京绵世投资集团股份有限公司股票交易异常波动公告

本公司及董事会全体成员保证公告内容的真实、准确和完整，没有虚假记载、误导性陈述或重大遗漏。

一、说明股票交易异常情况

本公司股票（股票简称：绵世股份，股票代码：000609）交易价格已连续三个交易日内（2007 年12 月6 日、12 月7 日、12 月10 日）日收盘价格涨跌幅偏离值累计异常，属于《深圳证券交易所上市公司信息披露工作指引第3 号——股票交易异常波动》中股票交易异常波动的情形之一。

二、说明关注、核实情况

按照深圳证券交易所的相关规定，本公司已向公司及主要股东、股东的实际控制人进行了问询和核实，并说明如下：

1、本公司前期披露的信息不存在需要更正、补充之处；本公司未发现公共传媒存在对公司股票及其衍生品种交易价格可能产生较大影响的传闻；公司及有关人员不存在泄漏未公开重大信息的情况。

2、截至2007 年12 月17 日止，除公司已披露的信息外，不存在与公司有关的情况已经发生、预计将要发生或可能发生重要变化的情况。上述与公司有关的情况包括但不限于：股东、实际控制人、债务人偿债能力、重要交易、原材料价格、重要合作、重要投资、重大诉讼和仲裁、业绩信息、产品价格、接受资助、重大报批事项。

3、我公司全资子公司成都天府新城房地产开发有限公司现正与相关部门合作，在四川省成都市成华区保和乡进行土地一级开发项目（以下简称为“该项目”，具体情况请参阅我公司以往定期报告中的介绍）的开发工作。2007 年9月14 日，由成都市土地拍卖中心主持，依法定程序完成了该项目二期土地中又一地块的拍卖工作，拍卖面积为133.413 亩，最终成交价为每亩人民币1270 万元（就该地块的拍卖情况我公司已于2007 年9 月19 日在公司的信息披露媒体上发布了公告）。截至目前，与该地块相关的建设开发成本核算及工程审计工作尚在进行当中，待前述核算审计工作完成后方可确认收益，该等工作是否可以在2007 年12 月31 日前完成目前仍存在不确定性。

4、根据《深圳证券交易所股票上市规则》7.4 条、7.6 条，公司不存在对股票及其衍生品种交易价格可能产生较大影响或影响投资者合理预期的应披露而未披露的重大事件。

三、不存在应披露而未披露信息的声明

本公司董事会确认，本公司目前没有任何根据《深圳证券交易所股票上市规则》等有关规定应予以披露而未披露的事项或与该事项有关的筹划、商谈、意向、协议等，董事会也未获悉本公司有根据《深圳证券交易所股票上市规则》等有关规定应予以披露而未披露的、对本公司股票及其衍生品种交易价格产生较大影响的信息。

四、是否存在违反信息公平披露的情形的自查说明

经自查，本公司董事会确认，公司不存在违反信息公平披露的信息。

五、本公司再次郑重提醒广大投资者：本公司指定的信息披露媒体为《中国证券报》、《证券时报》，指定信息披露网站为www.cninfo.com.cn,敬请广大投资者注意投资风险，及时查阅。

特此公告

北京绵世投资集团股份有限公司董事会

2007 年12 月17 日

rbf

应该在 2007.12.18 上午10:30 恢复交易

数信通

2007 年9月14 日，由成都市土地拍卖中心主持，依法定程序完成了该项目二期土地中又一地块的拍卖工作，拍卖面积为133.413 亩，最终成交价为每亩人民币1270 万元（就该地块的拍卖情况我公司已于2007 年9 月19 日在公司的信息披露媒体上发布了公告）。截至目前，与该地块相关的建设开发成本核算及工程审计工作尚在进行当中，待前述核算审计工作完成后方可确认收益，该等工作是否可以在2007 年12 月31 日前完成目前仍存在不确定性。
:mad:

kanbuxiaqule

是否明天开盘啊

kanbuxiaqule

rbf: 能否预测一下开盘后的走势

rbf

《深圳证券交易所上市公司信息披露工作指引第3号——股票交易异常波动》

第七条　上市公司股票交易出现异常波动的，公司股票及其衍生品种应当停牌，直至公司披露相关公告的当日10∶30复牌。

rbf

公告相当正面 没有负面消息 连续涨停板 我是死多头

kanbuxiaqule

我们拭目以待 呵呵
我也这样认为

rbf

冷！新鸿基低价拿走“东调地王”

2007年12月18日08:38 华西都市报  张扬  

　[提要]以起挂价1200万／亩、总价31亿拍得“攀成钢”首块259亩地块

昨日上午，成都东郊“攀成钢”首块259亩地块挂牌出让，因只有新鸿基地产一家应价，最终被其以1200万／亩的起挂价收入囊中。这样冷清的结局，让不少业内人备感意外。

无人相争一家地产商寂寞应价

“来的记者比开发商还要多。”一位在挂牌现场的业内人士感慨。确实，从昨日上午9点挂牌开始到10点结束，仅仅有新鸿基地产一家应价，这样的局面让记者都有些难以相信。两个月前，七八家开发商争拍红星路地块；四个月前，争拍城东沙河地块……而城东沙河地块与挂牌的攀成钢地块，仅仅“几步之遥”，没想到竞争场面差距竟如此之大。

昨天记者在现场看到，始终不见其他人参与，没有竞争对手的新鸿基地产代表感到有些意外，一直坐在稍显空旷的应价席，默默等待着。场外记者交头接耳，让场内更显得冷清。

上午10点，随着主持人宣布挂牌结束，电子显示板被定格在“1200万／亩”的价格上。

东调地王曾经令开发商垂涎

早在2005年，3000亩的攀成钢地块已成热点。“但除了港资，国内几乎没人可以拿出这个资金。”一位业内人士说。此后的3年时间内，外来资本在成都打响了“掠地战”，成都三环路外的土地价格迅速突破1000万元／亩。位于成都城东二环路的3000亩攀成钢地块，也令众多外来开发商垂涎。

2006年6月，成都市政府出台单宗地块出让严控在200亩以内的政策。攀成钢地块被分拆为11块分批出让。因此，当成都市国土局日前宣布，将攀成钢首块地块挂牌出让起止日期延至12月17日时，业内人士认为这会导致更多的资本加入“东调地王”争夺。

零竞争背后楼市真的遇冷了吗？

今年10月，行业人士曾对这块土地的价格做了预测，最高可达到3000万/亩。然而，新鸿基地产只花了31亿就拿下这块“宝地”。

业内人士分析，这可能与楼市遇冷有关。也有人认为，政府对该地块的限制条件让不少的开发商望而却步。比如，竞买申请人必须具备在近5年内已建成或在建280米 （高度为实际使用楼层高度）以上大型国际甲级商务大楼的成功案例；必须独立拥有经营期限不少于6年，经营管理面积不少于10万平方米超大型单一购物中心的案例，同时还须拥有2个以上经营期限不少于5年，单体面积不小于5万平方米的商场项目等。

从以上条件看，政府对东调地王“攀成钢”的期望很高，已将城东未来的规划凝聚到了“攀成钢”的此次首挂中。面对这样一次综合实力的考验，不少开发商显得非常谨慎。

[ 本帖最后由 rbf 于 2007-12-18 12:25 编辑 ]

pla38112

请问rbf:
     1.成都东郊“攀成钢”首块259亩地与成华区保和乡二期土地价格有无可比性,如有是多少?
     2.下一次拍卖华区保和乡二期土地应是290多亩.时间大概是08年几月,介时拍卖地的价格是否大于1270万元/亩.
      以上两条关系到绵世股份是否能象您开篇立论的走势.
      另"rbf"是什麽意思.
     非常感谢!

数信通

哈哈　攀钢的能有那个价　那未来绵世我更有信心了

数信通

普及一下知识

进入2007年，股市一直一路飘红，股民的数量也在不断飚升。就在人们更多关注股市的同时，众多的房地产开发商却纷纷涉足土地一级开发。一时之间，越来越多的开发商开始钟情于土地一级开发，其热情并不压于人们对股市的钟爱。今年以来，无论是中信在郫县5平方公里的土地整理，还是攀成钢的3000亩东方正红，他们都聘请了国内外知名的土地策划机构来进行土地规划和营销策划，并高调推出市场。土地一级开发俨然已经成为当下成都楼市的一个热门话题。基于这样的市场现象，人们不禁要问：这些巨头纷纷涉足土地一级开发究竟图啥？

    聚焦

    成都土地一级开发风生水起

    事实上，除了高调入市的中信和东方正红以外，加入土地一级开发这一行列的远不止这两家。以占地数千亩的“东方新城”为例，前年万科拿下666亩城东“亚地王”便属于该板块完成一级土地开发规划后的一期地块，由此才有了“魅力之城”的诞生；2007年1月，中新集团与郫县政府签订合作开发协议，将共同开发位于成都市郫县犀浦镇一块地皮的一级土地开发项目；同月，中新集团又与成都中泰交通建设发展有限公司签订协议，合作开发成都温江新城区项目。此外，据业内相关人士透露，花样年在蒲江有3000亩的土地一级开发项目；保龙集团也与在金堂也有大约3000亩的土地整理项目；而在成都盘踞已久的阳光100也在城东进行着数千亩的土地整理。

    可以看出，土地交易市场化实施后，开发商越来越重视土地一级开发。不仅越来越多的开发商涉足到这一行列，他们还纷纷聘请国内外知名机构进行规划和营销。据了解，中信在郫县的土地一级开发，专门聘请了国际一流的设计公司美国RDLF( RDLF Associates Limited)、澳大利亚五贝(W&B)国际设计有限公司、美国凯斯设计有限公司(KAS Design Company )、法国欧博(AUBE)建筑与城市规划设计公司来担纲郫县东南部新城项目的概念规划设计。按照城市运营的战略构想，中信深圳集团与郫县政府携手，投资30亿将东南部新城建设成集居住、商务和旅游度假休闲功能于一体，规划有住宅、酒店、大型购物中心、文化体育中心等多种产品型态的宜居新城，着力打造大成都名副其实的城西新中心。其中部分土地将用于文化中心、体育中心等大型公建配套建设，用于房地产开发的土地大约是项目总占地面积的45%左右。

    而3000亩的东方正红则不仅聘请了清华大学清华安地建筑设计顾问有限责任公司担任该项目的总体规划，还专门邀请了雅斓机构作为该项目的全程策划服务商。显而易见，在一级土地开发时，开发商纷纷通过广泛接触国内外知名设计、规划公司和营销顾问公司，借助其国际经营和资源，为未来项目进行整体规划和包装。这不仅可以使片区规划更加合理，最大化的发挥土地价值，还将有助于地块所在区域的整体发展，并在竞争日趋激烈的房地产市场中赢得先机。

    调查

    一级开发隐含两大目的

    关键词：土地溢价

    修路搭桥，挖河造景，学校、公园、招商大卖场，“其实一级开发就像一种最高超的包装手段，把土地以最好的面貌出现在拍卖场上，土地的溢价收益就是一级土地开发商的利润来源点。”

    目前国内土地一级开发商可以获得非常稳定的开发收益，例如，北京土地一级开发的收益大约在8%。而在成都土地价格快速上涨的今天，这个收益可能会更高。业内人士介绍了一级土地开发的大致盈利模式：开发商和土地所有人合作，完成土地整理工作，比如拆迁、七通一平等，还有一些基础建设比如绿化、公园、学校等的建设工作，特别的重点是规划和宣传工作，这些都会造成土地价格上升，从而使得土地在走上招拍挂市场后，卖个好价钱，而一级土地开发商由此获得土地溢价而带来的部分收益。但这样的工作对于普通的开发商来说，几乎是无法完成的。

    作为“中国区域性开发创导者”，中信深圳集团一直致力于区域性的整体开发和城市运营，通过对长沙、苏州、深圳、井冈山等地的区域整体开发项目已经积累了丰富的经验。而中信集团的强大的品牌和资源整合能力，让中信在大规模的土地开发上有着别的开发商无可比拟的优势，不仅保证了土地成本的可控性，也保证了土地的规模和完整性，这对于城市运营理念和开发模式无疑是最关键、最首要的条件；另外，中信依托母公司成熟的资本运作体系和强大的市场信用，在资本市场上游刃有余，为大规模的开发提供强大的资金支持。据中信四川公司相关人士透露，郫县项目今年投资达到10个亿以上。

    “如果说房地产商是社会资源整合商，那么一级土地开发商就是卓越的资源整合高手。”业内人士这样评价说。记者在东方正红项目的景观图前也看到：道路四通八达，现代感十足的大厦拔地而起，医院、幼儿园、学校、大型购物中心错落有致，还有优美的绿化和景观，这样的居住条件，只有通过一级土地开发的打造和大笔资金投入，才可能成规模成气候地出现。“东方正红经过一级土地开发后，每亩的地价应该在800万以上，比较华润二十四城840亩整体出让价21.4亿元，东方正红的增值空间是惊人的。”城东某房产公司高层告诉记者。

    据悉，中信郫县和东方正红两处一级开发的土地都将在近期登场，6月底中信的首块土地将走上招拍挂并在全年推出600亩土地，而东方正红将在8月推出首块土地。他们都要在这个夏天迫不及待地收获一级土地开发带来的巨大收益。

    关键词：曲线拿地

    而一些非土地主的开发商参与一级土地开发显然还有更深一层的目的。世家机构总经理助理文化勇说：一方面，开发商在进行一级土地开发的过程中，对于所开发土地的具体情况了解更加深入，有利于其后在取得土地进行二级开发；另一方面，进行一级开发的开发商，更容易获得该土地的商品房开发权。比如，成都某开发商的一级开发地块与政府约定，如果超过某个拍卖单价，公司与政府进行收益分成，这样形成“跷跷板”赢利模式：进入二级市场拍卖的土地，一级开发商能够比其他的开发商以更加高的价格拍地。高价成交的土地，他们从中分得收益后，降低了实际拿地价格。即使不分配土地增值收益，一级开发商因为对地块条件更加熟悉的优势，更容易在拍卖中获得土地。所以，有的人认为，进入土地一级开发的公司，想以此实现“曲线拿地”的目的。

    影响

    包装后的土地将要推高房价？

    业界人士透露，自5月东方正红亮相以来，包括香港华人置业、首创置业等已入驻成都的国内外知名开发商都频繁和攀成钢方面接触，而闻讯赶来甚至还包括新加坡爱邦、香港九龙建设以及美国、德国的资本，大有国际资本纷纷意欲涌入的势头。该区域的优势加上一级土地开发代理的高水平规划和配套，必将吸引众多品牌开发商追逐土地开发的入场券，这样形成的光环效应，对于目前还基本是老厂区宿舍加厂房的攀成钢片区，将直接导致发展速度迅猛。

    一级土地开发的优势十分明显，都成都世家机构总经理助理文化勇认为，土地一级开发的目的就是为了后续都要上市交易，开发商品房。经过土地一级开发后，该片区的规划已经非常成熟，政府也将统一组织征地补偿、拆迁安置、土地平整、市政基础设施和社会公共配套设施建设，“生地”也由此变为“熟地”集中上市交易。经过专业机构对土地的规划、定位后，将大大减少二级开发的难度，因此经过土地一级开发后的大量土地势必会将吸引更多的开发商拿地。比如中信在郫县5平方公里的土地整理完成后，该区域将出现大量的土地供应，势必会加速推动郫县商品房的供应，而郫县房地产发展也在不久的将来迅速升温。

    山传海则分析到，事实上土地一级开发是个好事情，因为现在招拍挂的土地都已经被分割得很小，很多小开发商非常容易拿地，而拿到地后不易形成规模效应。而通过一级开发的土地，则规模相对比较大，通常都会吸引众多品牌开发商的目光。品牌开发商的入驻必然会拉动整个片区房地产业的快速发展。另一方面，土地一级开发就是通过土地策划使土地的价值尽量体现出来。由于参与土地一级开发的企业是受政府委托对土地进行规划和定位，因此土地进入招拍挂程序后，作为二级开发的企业只需按照土地一级开发企业所做的地块规划和定位进行建筑设计，这样就使该区域的发展非常具有计划性，也减少了二级开发商的成本。第三，一级土地整理项目对周边的影响也比较大，周边的居民和楼盘均可享受一级土地整理带来的优越性，例如土地整理中规划的医院、公园等，使周边的生活配套更加完善。对于土地一级开发后地价上涨将带动房价上涨一说，山传海表示，包装后的土地价格肯定比“生地”价格高，而房价也必然会受到影响，但最终还是由市场决定的。

    对话

    东方正红下半年开卖

    记：和普通的整体出让相比，东方正红作为一级土地开发后分割出售，优势何在？

    东方正红：对于攀成钢土地这样的国有资产，规划、整理后土地再出售，能更好地保值增值。土地割让出售可以有效防止开发商屯地，避免开发商手握上千亩土地坐等土地升值的局面再次出现。对于加快供应，稳定房价有一定意义。

    记：目前的规划是否会有调整？

    东方正红：大的结构不调整，可能有小的路网会根据情况调整，我们最主要的思路就是商业先行，目前对于几个购物中心的土地开发商引进是重点工作。

    记：东方正红何时面市？

    东方正红：目前一共有22块地，在两到三年尽快全部推出。第一块地预计今年下半年推出。大多数地块都在200亩以下。整理好后，全部参加国土局的招拍挂。

    记：东方正红项目对于该区域的影响会怎样？

    东方正红：一个高档的大型综合社区会崛起，包括300万平米的住宅，两栋不低于120米的建筑矗立在东大街路口，成为整个东二环的标志性建筑。

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    一级土地开发

    所谓一级土地开发，是指在土地出让前，对土地进行整理投资开发的过程。具体来说，就是按照城市规划功能、竖向标高和市政地下基础设施配套指标的要求，由政府统一组织征地补偿、拆迁安置、土地平整、市政基础设施和社会公共配套设施建设，按期达到土地出让标准的土地开发行为。土地一级开发是土地出让前的运作方式，开发的主体应是当地政府或由当地政府指定的土地开发企业，而土地一级开发的结果是要使“生地”成为“熟地”，达到出让的标准。在大多数城市主要是由政府来操作，也有政府委托企业来做，政府负责管理和监督，或者由国有企业或事业单位性质的土地储备机构来做。（唐姗姗 刘静/成都晚报）