浅谈房地产走向“崩塌式狂泻，近在咫尺”

liaobonian

原帖由 黄巾贼 于 2007-9-16 21:59 发表
下面简单介绍美国是怎么搞垮他国经济，掠夺他国财富

美国利用这个方法在南美洲、日本、在东南亚实施证明非常成功，把他国几年积累的财富一掠而空，美国现在的目标就是中国，中国在各个领域越来越成为美国的对 ...

我也比较认同这个观点
一句话,外资来你中国不是来施舍的,别忘了一百多年前马克思就说过,资本的本质就是追逐利润最大化

黄巾贼

原帖由 zhongtiaoshan 于 2007-9-23 01:03 发表
房地产市场应该说已经进入拐点区域

接黄巾兄的分析

今年以来

一些高调的地产大鳄开始陆陆续续的进行各种各样的上市工作

按道理说

暴利行业是不愿意上市的

这个道理很浅显

谁愿意把挣来的钱 ...

“开玩笑之分析”，就分析的如此精辟，大智若愚啊:*22*:

目光短浅一点好啊，华尔街有句名言怎么说的：看对一日，终身吃穿不忧；看对三日，你将富可敌国。

doctorw

老兄的文章不错，看了之后让人深思。我是在一个小城市的，近两年的时间，我们这里的房子价格就上涨将近100％了，再看看大中城市的房子上涨的幅度。结合到4，5月份的股市，我觉得现在我们这些小城市的房价上涨就好像股市的普涨阶段一样，连一些垃圾股，小的城镇房价都大幅上涨了，估计调整也就不远了，严重得说法也就是要见顶进入熊市了。我觉得你说的这句话最好 ：世界上任何一样东西不会朝一个方向发展的，循环往复是自然规律。
自然的规律是不可能打破的，人为的力量最多只是延缓而已。

xx313340815

我也看见地产板快要崩塌了:*22*:

viking_75

原帖由 warace 于 2007-8-26 21:03 发表
现在在上海靠买房子出租已经赚不到钱了，理论上现在只有把房子倒起来才能维持房价上涨。

对比股票，就是现在单靠捂已经不容易挣钱了，要波段地倒起来才行

viking_75

原帖由 zhongtiaoshan 于 2007-9-23 01:03 发表
房地产市场应该说已经进入拐点区域

接黄巾兄的分析

今年以来

一些高调的地产大鳄开始陆陆续续的进行各种各样的上市工作

按道理说

暴利行业是不愿意上市的

这个道理很浅显

谁愿意把挣来的钱 ...

是个思路啊:*19*:

zhongtiaoshan

开发商“圈地风”：“地王”醉翁之意在股市  
2007年09月23日 17:16:24 　来源：新华每日电讯  


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    “房地股”联动：储地越多，从股市圈钱就越多，形成“股地拉扯”的风险循环，最终买单的是百姓——



楼市如股市，炒作题材提高房价

    今年以来上市房地产公司通过增发、配股等方式，已合计融资超过1100亿元。自沪深股市成立以来，还没有哪个行业像房地产这样，如此短时间内融得如此多资金。专家提醒，随着地产股股价高企、地产商上市融资节奏加快，房地产市场的系统性风险正在向股市转移。

    “上海地王”“广州地王”“天津地王”“武汉地王”……地价狂飙，“地王”频出，开发商们正在饕餮一场“地产盛宴”。一边“跑马圈地”，一边凭借土地储备从股市迅速融得逾千亿巨资，时间之短、规模之大，自沪深股市成立以来，其他行业无出其右。

    一幅房、地、股联动图日益显现：“土储”愈多，从股市圈钱就愈多；低成本融资愈多，买地冲动愈烈、手笔愈大。结果，地价越拍越高，土地囤积越来越多，房地产股一飞冲天。地价推高房价，堆积楼市泡沫，而开发商则通过股权公众化将原本由企业承担的房地风险转嫁给中小散户。

    ■房企“圈地风”醉翁之意在股市

    眼下，地产巨头们正在全国上演堪称狂热的“圈地运动”。

    8月24日，南京苏宁房地产开发有限公司以44.04亿元拍得上海南京路东端地块，楼面单价高达6.69万元/平方米，一举成为国内单价最贵的“地王”。

    仅一个月前，北辰实业等以92亿元的天价竞得长沙新河三角洲地块，创下国内单宗土地拍卖总价最高的纪录。

    7月12日，万科在广东东莞竞得一地，单位楼面地价超1.5万元，不仅刷新广东全省“地王”记录，更高出当地现售商品房均价1倍，开“面粉贵过面包”之先河。

    而房地产上市公司中期业绩报告中膨胀的“土地储备”量，更是凸显了当下囤地风之盛。中报显示，截止7月31日，保利地产的土地储备增加到1007万平方米，万科则超过2000万平方米。另一地产巨头碧桂园的土地储备更是达到惊人的4500万平方米，成为全国土地储备最多的地产公司。

    江苏华泰证券行业研究员张驰飞统计发现，按照目前企业年开发量计算，在不新购土地的情况下，一些企业储备用地足供连续开发两三年，多的可达四五年，甚至土地储备量更可供开发六七年的企业也不鲜见。

    “这一轮圈地热与以往有很大不同，它是与当前的牛市互为呼应的”。张驰飞指出，在土地储备成为拉抬地产股价格最主要卖点以及“要上市先拿地”的背景下，购地不再单纯是企业未来发展作储备，更多的是为推高股价或筹备上市而圈占。

    ■地产股狂掀“增发潮”

    与“跑马圈地”相呼应，上市房地产企业频繁增发，从证券市场超大规模圈钱融资。8月22日，金地集团发布公告，除发行12亿元的公司债进行融资外，公司还将通过公开增发募集180亿元左右的资金。而一个多月前，这家公司刚刚定向增发1.73亿A股，募得近45亿元。

    8月29日，万科公告，宣布增发31715万A股，募资100亿元，创下我国股市增发史上单次募资最高纪录。

    数据显示，今年以来上市房地产公司通过增发、配股等方式，已合计融资超过1100亿元。张驰飞说，沪深股市成立以来，还从来没有哪个行业像房地产这样，在如此短的时间内、融得如此多的资金。

    巨额融资为房企进一步“跑马圈地”提供了坚实的后盾。仅仅7月中旬至今，就有万科、北辰实业、保利地产、栖霞建设等多家房地产公司四处购地，足迹遍及无锡、苏州、东莞、南京、长沙、杭州等多个城市。

    “一块土地动辄拍出十几亿、几十亿元，如果依靠银行贷款，不仅会受到严格限制，信贷成本也会很高。”建设银行上海分行的一位信贷经理说，而从股市融资成本非常低廉，无须还本、不用付息，风险却由众多投资者分担。“地产商动辄一掷亿金也就毫不奇怪了。”

    而需要相应的业绩来维持高股价的压力，反过来又迫使开发商以更高的价格去追逐更多的土地。至此，被开发商们在业绩报告中包装成“开发规模加速→多元化资金渠道下的资金获取量增加→财务绩效提高→市值扩张的良性循环”，实质上已异化成“高地价→高股价→更高地价”的“泡泡”互动。

    ■警惕“股地拉扯”的风险循环

    专家认为，随着地产股股价高企、地产商上市融资节奏加快，房地产市场的系统性风险正在向股市转移。上世纪70年代香港出现的“股地拉扯”可能再次上演，以高地价为纽带，楼市、股市中可能存在的泡沫结合在了一起，并互为循环。

    最直观的结果是高地价直接推高了房价，透支未来增长空间。复旦大学房地产研究中心主任尹伯成教授指出，每有地块高价卖出，周边房价必应声大涨，这几乎成了普遍现象。如上海新江湾城地块几个月前拍出楼板价逾1.2万元/平方米，之后周边房价就迅速从每平方米1.5万元左右升至1.8万元。

    北京师范大学金融研究中心主任钟伟指出，目前国内开发商在土地储备上沉淀的资金已高达1.5万亿元左右，土地价格过高，严重透支未来的房地产价格。未来三年内，房价必须保持15%-18%的增长率，才有可能支撑目前的地价。另一方面，房企竞相圈地、圈钱，楼市风险正在不断向证券市场转移。

    房地产行业风险的最终承担者很可能不是、至少不完全是风险的制造者——房企，而是购房人、银行和股民。地产公司以极低的成本从股市圈钱，推高地价，进而抬高房价，由老百姓买单。尽管房企直接融资减少了其银行贷款，一定程度上分散了银行风险，但畸高房价使银行个人房贷业务风险大大增加。一旦房价下跌，坏账增加，可能引发系统金融风险。

    值得注意的是，开发商通过股权公众化将房地产风险分散转嫁。原本由企业承担的行业风险最终被分散转嫁到地产股投资者身上。

    上市地产企业借股民的钱圈地，也造成大量土地被囤积闲置，国家有关处置闲置土地的法规、政策被架空成一纸具文，平添楼市调控的压力。

    1994年公布的《城市房地产管理法》就规定，出让的土地逾期一年未动工开发的，可征20%的闲置费，逾期两年则可无偿收回。1999年国土资源部颁布的《闲置土地处置办法》、2005年出台的“国八条”均重申了相关规定。2006年的国务院转发的九部委意见更要求“加大对闲置土地的处置力度”，“按期动工但开发面积不足1/3或已投资额不足1/4，且未经批准中止建设连续满1年的，(也)按闲置土地处置。”

    但现在，众多房地产公司公开声称土地储备足够开发三四年，显然是置国家相关法律法规政策于不顾。“地产公司大面积囤地是在给政府出难题，”房地产研究者顾海波说，“对闲置土地不处置，囤地之风会更盛，开发商直接从囤地中坐享增值，影响住宅供给；严格执行的话，土地储备的价值会削减，投资地产股的股民难免受损。总而言之，圈钱、囤地对楼市调控都大不利。” (记者徐寿松　姚玉洁)

黄巾贼

谢谢你的好文，辛苦了！

carlboy2

经常被模仿,从未被超越

zhongtiaoshan

黄巾兄过奖了

房地产的行情有些时候是我们无法分析具体行情的

更多的是基本面政策的变化

现在的政策似乎还在容忍

实际上这样的政策不是针对解决问题的

我们国家的政策似乎一直是到忍无可忍的程度才下猛药

殊不知这样可害苦了大多数老百姓

而成全了一些权贵阶层

唉——不说也罢

黄巾贼

zhongtiaoshan 兄：
       房地产行情在某个阶段确实受制于政策面的变化，正因如此，有时反而倒可以具体分析，因为针对房地产的一些政策，相对股市来说比较阳光和透明，房地产的走势也比较单纯，并不象股票那样有错综复杂的因素。只是这些政策往往局限在某个区域，而无法综观全局。

       比如，在世纪之交完全可以凭政策针对房地产的大力倾斜和扶植，就可以判定是即将转势的底部。那么后来随着行情的纵深发展和政策的不断变化，行情似乎显得有点扑朔迷离，该见顶了却迟迟没有见顶，以至于到今天被炒到有点象当年荷兰郁金香的味道。这就要跟踪政策的变化，研究和分析对房地产的影响是正面的还是负面的，并对既有的判断应作出适当的修正，该认错时要认错，尽量与政策保持同步。

       老实说，在当年预测底部后，我也只看好2——3年时间，空间幅度也只是认为能翻个一倍已经不错了。但后来出了个：“针对商业用房和单体别墅征收40%溢价所得税”政策，当时我就认为这个政策分明是不让你卖出嘛，行情还将继续演绎，至于接下去演绎到什么程度，我也说不清楚，只能走一步看一步。再后来，05年3月份，我确实认为上海某些地方房价见顶，打铺桥冲到2.4万，外环边缘附近冲到1.4万左右，后来，在3个月之内都跌去了几乎达到1/3。结果，在05年5月份出台了个“针对二手房在二年之内出售征收5.5%全额营业税”政策，这分明是给已经处于冷却了的市场添一把柴，让已经即将熄灭的火堆重新燃起了希望之火，06年又在原来限定“二年”的基础上又提高到五年，这就好比在熊熊烈火上又浇了一桶油。这些政策在出台之时，大部分老百姓都认为是政府为了打压房价，因为主流煤体是这么解读的。

       因此，政策在不断的变化，就看你如何解读。
      
       一点浅薄认识，与兄共勉。

黄巾贼

原帖由 ml163 于 2007-9-24 15:54 发表
楼主对于房地产市场的认识相当肤浅，懒得批你了，过一年，我把这个帖子顶起来大家看。:*18*:

请谈谈你的深刻认识，望不吝赐教！

过一年还望你顶贴，不胜感激！到时候不要忘了今天的承诺哦。

kongfuguy

支持楼主观点！早在一年前就看空了，没想到又暴涨了一年。只能说ZF无能，非要等到崩盘才开心呀，不知道先挤泡末呢？看你个十七大能搞出什么名堂出来，要是还没有什么有效措施我对你就彻底失望了

gatto

这个贴，就和论坛上有些高手看空的贴一样，有些散户不知道深浅，感觉提前离场了，还有那一段鱼尾没吃到呢。但有前瞻性的人，是选择放弃鱼尾的——530虽然是个极端的事情，但却说明了一个问题，到了鱼尾，机构跑起来比散户快，砸10个停板也只是少赚，散户能承受吗？

房地产本身作为一个有供需关系，交易关系的事物，也是按照波段前进的。只不过与股票相比，速率慢得多，可能要用一年的时间来实现类似股市一个月，一周的变化。但真正来临的时候，打击却是毁灭性的。

知道读历史的人，去看看美国、日本、香港当年的情况，上升末期的时候是不能想象，会有一天大家对破产跳楼习以为常了！

黄巾贼——名字很有点意思啊，:*29*: :*29*: :*29*: LZ是取“苍天已死，黄天当立，岁在甲子，天下大吉”张角裹黄巾而揭竿的意思么？

黄巾贼

原帖由 kongfuguy 于 2007-9-24 18:49 发表
支持楼主观点！早在一年前就看空了，没想到又暴涨了一年。只能说ZF无能，非要等到崩盘才开心呀，不知道先挤泡末呢？看你个十七大能搞出什么名堂出来，要是还没有什么有效措施我对你就彻底失望了

你“早在一年前就看空了”这并没有错啊，现在是颠覆大多数人的非常态行情，又有几人能自始而终一路看到现在呢，懂得放弃才能长久生存啊！

这不是ZF无能，恰恰相反，这倒是体现ZF能力的一面啊。ZF在大的社会发展趋势面前是无法左右和全面控制的，但在一个特定的时段，针对某些资产的波动是可以控制一个范围的，而且可以说是易如反掌。

现在也不要看什么十七大十八大了，因为所有资产波动都有其本身的生命周期的，这一点是任何ZF所无法控制的。不要再看什么“调空”政策有真正的作用了，现在反而是看这些政策什么时候失去作用了，倒是房价止步不前的时候了。目前这样的情况正在形成。

黄巾贼

用黄巾贼这个名字确是你说的意思。:*22*:
以前是我儿子用的，他也是这样解释的，后来，我发觉我们在股市里何尝不是“贼”呢？在警察休息不在的时候乘机偷上一把，当警察上班之后就得赶紧逃跑离开，不然，就会有被抓的危险:*29*: 就这样盗用了这个名字::
虽然，我们平时象贼一样的活动，但我们的行为是合法的和正义的！:*22*: 难道不是这样吗

sihuoshan

仔细拜读了每一段文字，感觉收获良多
“黄巾贼”让人想起乱世纷争、屠戮权贵的颠覆者，本是升斗市民，为活下去奔波劳苦，最后却成为贼
历史总是具有惊人的相似性，N年前的官僚资本、西方列强的买办走狗主宰掠夺的大局，国民党内腐败横行，优秀人才不容于世，就象一个轮回
我们只有被宰割的选择，就象地里的韭菜，时间是治疗伤口、遗忘血泪的良药，N年后当我们重新焕发生机，又是新的一个轮回
期待你的下文
最好能给点光明
美好的预期是前进的力量

qadhxuqj

就为这个题目，这贴我也要顶一下:

chenbangfu

楼主及很多回贴有意思，顶一下。