2011年 1月份公司实现销售面积 165.4 万平方米，销售金额 201.0亿元，分别比 2010年同期增长 216.1%和 220.8%。
深交所链接http://disclosure.szse.cn/m/drgg000002.htm
万科1月销售突破200亿元
2011年02月09日 22:04 本文来源于财新网 订阅《新世纪》|注册财新网
创下内地房企第首次单月销售超过200亿元纪录，万科董秘谭华杰预测调控政策对投资性购房需求将产生明显的抑制作用，自住型购房者将进一步主导市场
【财新网】（记者 李慎）地产龙头万科（000002.SZ）2月9日晚间公布今年1月销售数据，实现销售面积165.4万平方米，销售金额201.0亿元，较上年同期分别增长了216.1%和220.8%，创造新的月度销售记录。这也是内地房企第首次单月销售超过200亿元。
万科董事会秘书谭华杰表示，由于去年年底集中推盘，较多客户当时实现了认购但未能在年底完成签约，这部分业绩在今年1月才正式计入公司销售，因此销售数据再创新高有一定的特殊原因。
万科主推自住小户型的产品策略，以及合理定价、快速销售的营销策略持续奏效，1月万科全部销售中144平米以下普通住宅占比达88%，面向自住型购房者的普通住房比例保持在九成左右。
谭华杰预测，2011年全国总体住宅供应较2010年将有较大幅度增加，而调控政策对投资性购房需求将产生明显的抑制作用，未来供求关系将继续向有利于购房者的方向转变，自住型购房者将进一步主导市场。
不过他也表示，每年春节前后都是住宅市场成交的淡季，考虑到市场需求的季节性特征，万科今年2月计划推盘规模较1月有明显减少，尽管公司已经采取了“春节连市”等措施积极促进销售，但2月销售额较1月环比仍可能出现较大幅度的下降。
公告还显示，万科1月在上海、杭州、苏州、武汉、沈阳、西安、东莞、秦皇岛、芜湖等9个城市新增项目12个，其中芜湖、秦皇岛为新进入城市。1月万科新增项目楼面地价约2400元左右，略低于2010年全年水平。■
外媒：中国力避重蹈日本泡沫经济覆辙
作者: 但斌
时间: [ 2011-02-08 01:00 ]
美媒：花旗称中国楼市进入泡沫化阶段
美国彭博新闻社1月31日报道花旗集团称，由于中国对房地产的依赖程度已经接近美国和日本房地产巅峰时的水平，所以中国的房地产市场可能正走向泡沫化阶段。
花旗集团中国经济研究项目主管沈明高表示，中国去年住宅地产项目的投资占国内生产总值(GDP)的6.1%，与美国2005年的水平相当，而之后美国爆发了次贷危机。他说这一水平也只比日本上世纪70年代的地产繁荣时期低两个百分点。
沈明高在接受电话采访时说：“中国的房地产市场正在进入泡沫化阶段。显然，一旦住宅投资的占比超过名义GDP的8%，房地产价格就无法维持，中国可能也不会例外。”
沈明高说，在中国，房地产投资下降10%就将使名义GDP下降1个百分点。再算上与房地产行业间接相关的投资，名义GDP就将下降2到2.5个百分点。
去年12月是中国房地产价格第19个月上涨，同比涨幅为6.4%。近日政府提高了第二套房的最低首付比例，要求地方政府制定新建住房价格控制目标，在上海和重庆推出了房产税。此前的4个月里还两次加息，并停止向第三套房发放贷款。
沈明高认为，中国今年的房地产价格将在10%的范围内波动。他还说，中国“只有在目前的房地产紧缩政策有效的情况下才能避免泡沫”。
外媒：中国力避重蹈日本泡沫经济覆辙
【《日本经济新闻》1月31日文章】题：中国直面“日本型”课题（记者 品田卓发自北京）
中国显现出日式泡沫经济
中国目前面临的政策课题堆积如山：包括房地产政策、劳动力不足、人民币问题等。中国1月27日决定开征房产税，这类似于日本1990年前后在应对泡沫经济时采取的措施，中国的政策走向开始呈现出同当时的日本相似的趋势。中国不仅面临日本在经济高速增长期也曾遇到的诸如劳动力不足引起薪金上涨和货币改革等课题，数年后亦将步入劳动力人口减少期。日本在40年间经历的各种课题在中国几乎同时喷涌而出，使得政府的政策制定变得更加艰难。
年，中国政府逐步转变宽松货币政策，开始收紧商品房贷款，进一步限制房地产融资，但是房价却依旧一路上扬。因此，中国的一些地方政府27日宣布试点开征房产税（相当于日本的固定资产税）。这意味着中国启动了针对房地产的赋税制度。
年，日本的泡沫经济开始恶化，金融当局发出通知要求银行迸一步限制贷款。但是该措施收效甚微，于是日本在1991年颁布了一系列与房地产价格相关的法案。中国现在也将房地产政策从限制贷款层面推进至税制改革，和当时的日本十分类似。
目前的中国经济和上世纪80年代中后期及 90年代前半期的日本存在诸多相似之处。在对美贸易摩擦问题上也是如出一辙：日本当时的对美贸易盈余持续扩大，引发了汽车出口问题，此次胡锦涛主席访美的首要课题也是解决贸易失衡问题。另外，在日本的三菱银行收购美国加利福尼亚州的一家银行后，日本的各大银行便纷纷效仿，导致日本威胁论在美国空前高涨。今年1月，中国工商银行也收购了一家美国银行。中国似乎在重蹈上世纪80年代的日本的覆辙。
亟待解决诸多政策难题
然而，中国并未完全解决日本高速增长期产生的各种政策课题。去年涨薪大潮席卷中国。有人认为，这是因为曾充当劳动力供给源的农村剩余劳动力枯竭，中国已迎来劳动力资源从剩余转向不足的“刘易斯拐点”。在上世纪60年代，日本也曾遇到这种问题。如果中国的涨薪步伐加快，那么中国的廉价劳动力优势就将减弱。此外，环境对策和人民币改革也都刚刚起步。
外界认为，中国在2020年前将迎来劳动力减少时期。这意味着中国届时将面临日本目前在经济成熟期遇到的各种课题。中国的社会保障等负担将进一步加剧。
以1978年的改革开放为契机，中国成功重建在文化大革命中毁于一旦的国民经济，并在30多年后一举登上国内生产总值世界第二的宝座。正是因为中国一贯将发展经济置于首位，所以现在将被迫同时处理日本在40年间解决的各种政策课题。
不仅仅是经济，政治改革和贫富差距也亟待解决。正因为如此，如果经济发展停滞，民众的愤怒就可能瞬即喷涌而出。因此，中国必须在维持经济高速增长的同时抑制泡沫，解决贸易失衡问题，并缩小贫富差距。
中国近来在深入研究日本当年的政策。对于来自海外的人民币升值压力，中国表示“不能重蹈日本在‘广场协议’中的覆辙”，政府在房地产调控方面行事谨慎，以期避免出现日本房地产泡沫破裂那样的局面。为改善贫富差距，中国今后是否会效仿日本，引入遗产税和地方交付税制度来重新分配收入，似乎将成为各方关注焦点。
认真研究日本经济教训
在人民币升值问题上，中国认为1985年 “广场协议”签署之后日元急剧升值，对日本的出口产业造成打击，是日本经济长期低迷的开端。因此，中国对于海外要求人民币大幅升值的呼声一直持慎重态度。但是在日本，多数意见认为导致日本经济长期低迷的直接原因是政府在“广场协议”后推行了过于宽松的金融政策，因此对中国的分析表示怀疑。
日本对于泡沫经济破裂的一般解释是，政府推行金融紧缩政策为时过晚。在2008年秋季发生全球金融危机以后，中国基于对经济形势恶化的担忧，转而推行宽松的货币政策，但在2010年，中国断然加强了对融资条件的限制，并上调了利率。中国是在密切关注股市等市场动向的同时，慎而又慎地实施这些政策的。这次引入房产税制度，中国也采取了以日本的政策内容为参考，一边观望市场一边行动的战略。
目前北京等大城市的房价大概相当于当地居民40至50年的总收入，如何使这高得离奇的房价实现软着陆，是政府当前面临的重大课题。今后中国可能还会借鉴日本。
中国的中长期课题是缩小贫富差距。其关键是对收入进行再分配。在日本，地方自治体之间收入差距不大。但在中国，2009年人均国内生产总值最高的上海市和最低的贵州省之间存在8倍的悬殊差距。虽然日本的遗产税和地方交付税制度可供中国借鉴，但由于既得利益阶层必然站出来反对，中国是否能推行彻底的税制改革，前景尚不明朗。
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万科“增长的极限”(1)
柳邡
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2011-02-10 07:32
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经济观察报 记者 柳邡 当大城市的人口不再迅速膨胀的时候，或许就意味着依靠土地红利野蛮生长的中国房地产旧模式碰到了天花板。中国正在经历这一过程，一些大城市当下的主要课题已是如何控制城市人口。
万科总裁郁亮曾把中国房地产行业过去十几年的发展形容为足球赛的“上半场”。在他看来，遍地黄金的时代已经过去，未来房地产的竞争态势和势力格局仍然充满变数。
传统地产商们的下半场清晰可见，从2009年开始，地产商们开始把目标瞄向三个领域：二、三线城市，商业地产和地产金融。
万科董事长王石为万科定下了未来10年3000亿的目标，但同时他也下了死命令，2011年万科的销售额不能超过1400亿。在2010年为万科的商业地产和住宅的比例找到了二八的平衡点后，这位全世界最大的房地产企业的精神领袖正在寻找新的速度平衡。但是，如何将既有成长的模板复制到多路出击的千亿万科时代，还需要突破资本、土地储备和管理半径等多项天花板。
资本难题
中国银监会已经对大型房企集团内互保现象的风险提出警示。
这是一个让万科颇为挠头的问题。在2008年和2009年间，万科多次为控股子公司和关联方提供贷款担保。2010年以来，万科的担保贷款没有增加，主要得益于其信用贷款。
一家股份制银行的副行长称，互保是大部分大型企业集团贷款的主要来源，信用贷款对冲击3000亿级别的万科来说肯定是杯水车薪，随着规模的扩大，届时的万科可能贷款需求达到近千亿的规模，如此庞大规模的融资对万科的蓝图构成了巨大压力。
截至2009年末，万科有48.09亿元本币银行借款、87.84亿元本币其他借款皆为信用借款，占万科当期175亿元借款的绝大比例。
并不是所有的金融机构都认可信用贷款的做法。在万科现有长期借款的前五名中，万科至2010年6月末的对中国银行香港分行的4.89亿美元外币贷款，2009年发生的两笔合计19亿元两年期信托借款，2010年发生的两笔合计20亿元两年期信托借款，均需附带包括担保、质押在内的贷款条件。
资本层面，万科早就开始了布局。自2009年来万科几乎以零对价收购了16家香港空壳公司，甚至其中一天就收购了5家香港的壳公司。在资本压力下，万科资本腾挪的冲动不言自明。
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万科在千亿道路上突飞猛进的同时，自身财务状况也开始了变化。
万科三季报显示，前三季其现金流量为负数12亿，上年同期则是正数112亿；同时其前三季度销售收入223亿元，但经营性现金流入是598亿，有63%的现金流不是来自当期的销售收入。
虽然规模得到急剧扩大，但万科的自我造血能力一直没有显著改善。与2004年的百亿销售额相比，6年之后的千亿万科，其销售额增长了9倍；2004年净利润约为9亿元，2010年万科按照前三季度的利润折约为50亿元，而这意味着万科6年来的利润增长不到5倍。
深圳一私募机构称，未来3000亿的万科中，还包含了利润更低的商业物业，如果万科的成本控制没有得到大幅下降的话，比1000亿万科的利润可能也高不了多少，一旦股东没有分享到企业规模扩大的收益时，股市上的再融资将会是个挑战。
土储挑战
万科在服务外包、专注于拿钱和拿地的同时，奉行快速周转的万科需要消耗大量的土地，这对万科形成了巨大挑战。
千亿万科在全国不断地吞噬土地。
万科在2010年的拿地策略较2009年的中庸显得有些激进。在新增土地储备较2009年增长68%的同时，拿地金额较2009年增长122.7%，几乎相当于公司当年销售额的一半。
去年万科新增项目数量为90个，分布在珠三角、长三角、环渤海、中西部四大区域的40个城市，新增土地权益建筑面积共约2100万平方米，平均楼面地价约为每平方米2700元。
在2009年，万科全年新增土地储备1244万平方米，全年新增项目的土地款为254.6亿，平均楼面地价为每平方米2047元。2010年万科所拿地块的平均楼面地价较2009年涨幅接近32%，因此万科也被质疑是推高地价、进而推高房价的推手。
以万科提供的数据推算，万科在2010年拿地合计支付地价款约567亿元，在国内各地产商中排名第一。其中，拿地总金额较2009年同比增长约123%。一旦规模再翻番，或者达到3000亿，万科对土地的渴求将无法想象，土地将成为不可避免的短板。
“在万科今后重点盯的三、四线城市中，市场化策略拿地的万科将更加没有优势。”上述私募机构称。即使拿到了地，地方政府也会有很多附加条件的要求，数量多了后也会让万科很难受。
目前万科在全国近40个城市拥有项目的同时还在不断进入更多三、四线城市，但在部分三、四线城市处于微利甚至亏损阶段。
此外，万科奉行的是逆周期拿地策略。表面上看这个策略非常吸引人，但是这不仅仅要求对周期有非常精准的判断，还有很难预期的政策性风险，如果调整的周期过长，逆周期拿地就很容易“死在半山腰”上。
相反，如果土地价格持续偏高，万科也会面临无地可以开发的窘境。万科自己也承认，在2007年和2009年的疯狂阶段，万科的高周转模式确实比较被动。
为了应对土地储备短板，万科开始切入旧改项目和收购烂尾项目提高产量。万科去年8月已经获得的两个深圳旧改项目，被业内解读为增加土地储备的新武器。万科收购的烂尾楼项目贴牌生产由来已久，如果将收购的项目质量与万科的品牌匹配是个很大的挑战。
亚银投资首席分析师李大伟认为，当城市化进入成熟阶段后，万科根本没有那么多的项目可供快速开发周转，那时候的万科才面临真正的挑战。而他预期达到这个成熟阶段的时间大概需要7年。
中国社科院预测的中国结束高速城市化将出现在2013年。
管理半径
2010年，曾经作为万科标杆的新鸿基和帕尔迪两家企业的销售总额加起来不到万科的一半。万科已经悄然将汇丰银行作为新标杆。
郁亮也认为，汇丰银行的股东结构、领导人选拔机制、公司治理、股东关系协调、管理层驱动，都值得研究。没有一个可以全面模仿的标杆本身对万科就是一个挑战。
汇丰银行与万科所处的行业完全一样，万科能够学习的也就是其风险管理机制，至于万科要学习的高度统一标准化的同时又有分权管理的企业制度，可以借鉴的空间非常小。
随着万科在二、三线的扩展，万科在未来的目标是进入全国70个重要城市，这对万科的管理半径将提出更高的要求。万科董秘谭华杰对本报表示，千亿销售目标的实现，一方面将会给万科带来更大的规模效益，但另一方面也对万科的企业管理复杂性提出更大挑战。
事实上，在万科达到500亿规模的2007年，郁亮就注意到万科在规模和管理上的脱节。万科曾经出现过“装修门”、打砸楼盘销售处等多次负面事件。王石也曾反思，由于管理增长相对滞后，万科在过快的规模扩展过程中难免出现一些负面问题。
目前万科实施的是战略总部、专业区域、执行一线的三级管理架构。在地产系统中，又分成三层管理架构，第一层是集团总部；集团总部下面有4个区域本部作为第二层，这4个区域本部作为派出机构；在区域本部下面是第三层，按照城市设置公司。
万科的管理费用偏高一直是它多年来头痛的问题。目前，万科在该问题的解决上还未取得显著成效。
国泰君安-万科A-000002-新一轮现金收割启动-110210(增持)
一月销售200亿 万科“开门红”的反思考
作者: 梁嘉欣 时间: 2011-02-11 01:27:20 来源: [ 观点地产网 ]
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尽管1月就已完成年度目标的14%，但万科今年1400亿的销售目标能否实现，仍然是业界最大的疑问。
观点地产网 梁嘉欣 2011年伊始，万科以突破200亿的月度销售业绩实现了“开门红”。
201亿
2月9日，万科宣布，公司1月实现销售额201亿元，销售面积165.4万平方米，分别同比增长220.8%及216.1%，再度刷新月度销售历史记录。
同时，万科还结束了连续两个月环比下滑的状态，单月销售面积和销售金额的环比增速均创下历史同期最好水平，分别实现140.06%及140.72%的增长率。
然而，万科靓丽的销售数据并不代表整个房地产行业在1月有如此良好的市场表现。
实际上，踏入2011年，由于多类调控政策相继出台，1月份房地产市场表现较去年年末有所回落，不少城市新房成交面积均有环比下降。
万科增幅如此之大，显然与行业趋势不符。分析机构普遍认为，除了由于主流产品较受市场青睐及快速销售策略以外，这主要是去年12月认购部分于1月签约所致。
万科对此并不否认。董秘谭华杰表示，公司1月销售数据再创新高，主要由于去年年底集中推盘，不少认购未能在年底完成签约，而这部分业绩在今年1月才正式计入公司销售。
而在早前公布2010年全年销售业绩快报之时，万科就曾表示，12月份大量的签约将在2011年1月完成，预计1月的销售量，无论环比还是同比，都将实现较大幅度的增长。
但在目前的市况之下，或许万科这大幅度的增长不会维持太久。
谭华杰指出，由于每年春节前后都是住宅市场成交的淡季，今年2月推盘规模较1月有明显减少，尽管公司已积极推出各种促销措施，预计销售额环比会出现较大的回落。
更有研究机构指出，由于1月下旬以国八条为代表的新一轮调控政策出台，上海、重庆两市房产税试点细则正式发布，预示着今年的宏观调控将会日益走向深化和强化。万科1月创下的200亿销售数据，也许会是万科今年全年最好的数据。
1400亿目标
尽管1月就已完成年度目标的14%，但万科今年1400亿的销售目标能否实现，仍然是业界最大的疑问。
在2010年成为全国首家实现千亿销售的房企之后，万科剑指3000亿。万科董事长王石早前曾表示，未来十年内，按照20%的复合增长率计算，万科的销售额将达到3000亿元。
而目前万科面前的首要任务，就是如何把快速增长的步伐放缓些。
为此，王石曾下了“死命令”，2011年全年销售额不能超过1400亿，今年万科的销售额增长率将控制在40%以内。
如果按照1月份的增幅持续增长，万科今年的销售额冲破1400亿不无可能。
但或许这轮调控“帮”了万科一把。相关研究机构普遍认为，由于市场仍存在诸多的不确定性，随着政策效果显现和行业景气下行，预计万科全年的销售金额增幅不太可能会高于30%。
换言之，今年万科的销售数字或许真如王石所愿，控制在1400亿以内。
但另一方面，万科是否会过犹不及，为了控制在1400亿的目标之下，却因为调控和市场的空前压力，导致出现难于挽回的状况？
金融学家杜丽虹博士对此表示：“现在的形势对万科来说没有大的问题，万科比较适应这种环境。由于万科相对稳健保守，在市场相对火爆的时候，万科肯定不适应，在市场出现调控压力，万科肯定是加速周转，销售可能会略好些。”
国泰君安相关研究报告亦指出，2011年内万科供货节奏各季度相对均衡，上下半年新推盘比例约为6：4，预计万科将抢在市场供应量大规模释放之前锁定大部分销售收入，先于同行完成现金收割。
不少分析人士也表示，调控压力之下，未来房地产市场或将进入下行通道，但仍保持相对平稳的发展。
拿地“补仓”
加速周转的同时，万科也一直在“补仓”，其中，1月份新增土地项目就达到12个，权益建筑面积274.3万平方米，需承担地价款共66.6亿元，分别为去年全年数据的12.4%和11.2%。
也许对万科而言，拿地的好时机开始显现。
公告显示，该12个新增项目主要集中于上海、杭州、苏州、武汉、沈阳、西安、东莞、秦皇岛、芜湖等9个城市，其中芜湖、秦皇岛为新进入城市。
不难发现，万科拿地主要偏向于二三线城市，在1月新增项目中二三线城市占比达到89%。
正因如此，万科1月新增项目楼面地价为2428元/平方米，较去年全年新增项目平均楼面地价下降9.6%。
国金证券指出，尽管调控政策出台，但土地价格短期并未出现调整，尤其一线城市地价仍然坚挺，所以公司拿地更偏重二三线城市。
此外，由于万科目前资产规模已经非常庞大，单纯纵向扩张已经难以满足增长需求，所以公司加大了横向扩张的步伐。
但随着土地的扩张，业界开始担忧大量购入的土地或会随着调控周期的延长，反而成为万科未来发展的绊脚石。
不过，不少分析人士均表示，由于万科一直奉行高周转策略，且购入地块价格并非太高，因此不会对万科造成太大的影响。
“这就跟人吃饭一样，万科也不断需要补充粮食。”分析师笑称。
然而，万科或许要注意的是，随着城市化进程的加快，新的可供快速开发周转项目逐步开始减少。而按照中国社科院预测，中国结束高速城市化将出现在2013年。王石也曾在2004年博鳌房地产论坛表示，中国房地产的行业比较快速的发展会持续到2013年左右。
也许，2013年之后该如何走下去，才是万科目前最亟待思考的命题。
前万科高管徐洪舸、肖楠联合成立新地产公司
来源：观点地产网作者：梁嘉欣
2011年02月12日15:29 我来说两句(0)
据深圳业内人士消息，原万科执行副总裁徐洪舸、副总裁肖楠正式辞任后，将联合创办一家房地产公司，并有万科十余名员工跟随。
消息指，徐、肖二人新创立公司的办公地点选择在深圳市十大明星楼盘之一的俊园，新公司的项目则位于深圳关外，将于今年10月面市。此外，跟随徐、肖联合创业的还有万科的十来位老部下，其中包括万科酒店总经理闻平洋、西安万科副总经理章晓任。
万科董事长王石2月12日于微博上亦再次对两人辞职创业做出表态，“人生在选择，做职业经理是选择，自己出来创业打拼也是选择。我很感谢曾经在万科敬业的年轻人，祝愿他们在创业的路上获得佳绩！”
1月28日晚，万科董事会公告确认了徐洪舸辞去公司执行副总裁的事项。该公告同时披露，万科董事会聘任原万科副总裁、深圳万科总经理杜晶为执行副总裁。
徐洪舸1994年加入万科，曾任万科深圳公司总经理、深圳区域负责人，后调往集团总部分管产品线、运营线工作。肖楠2000年进入万科后历任天津万科总经理、深圳万科副总；后担任万科副总裁。
据悉，徐洪舸是万科集团领导层居王石、郁亮、丁福源之后的第4号人物，今年45岁的肖楠则位居第16。此二人均属王石时代提拔起来的，徐更是广被看好的少壮派，而肖楠从设计院转到万科后，就与徐形成默契搭配。
港澳资讯提供 （仅供参考，风险自担）
公司报道：万科Ａ(000002)2011年 主动减速
2010年，万科的日子过得很好，最重要的原因应该是万科提前布局在二三线城市。一线城市限购，成就了二三线城市房价的快速上涨。
如果前几年二三线城市的房价上涨，还有着"城镇化"这个比较合理的理由，那2010年二三线城市房价翻番式的猛涨，就真有点疏于防范了，犹如洪水般向二三线城市奔腾的资本，很难说不会在2011年引发监管当局的围追堵截。
"2009年1月还给首套房贷利率打七五折，2010年就没有了。又是限购，又是限贷，又是房产税，又是重申土地出让期满后无偿收回。"一位银行高层人士向《投资者报》记者诉苦，地产调控的政策，同样受到银行业的高度关注，正所谓牵一发而动全身。
毕竟，根据央行和国家统计局的数据，2010年银行新增贷款中，房地产业信贷占了1/4，远超去年同期水平。
一种隐隐的担忧，似乎在楼市回暖和政策再出拳的纠结中，才下眉头又上心头。如果调控真的让房价下降40%，似乎就到了银行难以承受之重。"2010年年中，不是做过房价下降对银行的压力测试吗？"对于记者的提问，上述人士感叹，"那是测试下降30%啊。"实际情况或许是，2010年第四季度，楼市销售再度良好，年中一度冷清的土地市场，也重新放量，与房地产信贷紧绑的银行，似乎又要被架上政府调控的案板。
如果2011年的房地产调控继续高压，担忧自然会弥漫在房地产的整个产业链中。甚至，如果"限购令"进一步覆盖到房价上涨水平过快的二三线城市，销售和购地突进的万科，日子恐怕不会比今年好过。
一个月花三个月的买地款
2010年11月就完成千亿销售额的万科，让人兴奋，毕竟，这本是四年内应该完成的目标。于是，我们看到，2010年12月，万科以161亿元购进了21块土地，在11月，这个数字还是7块，2009年12月，这个数字也仅为8块。去年12月一个月，万科买地就花了161亿元，相当于全年购地款的22%，也就是说一个月花了三个月的钱。
12月份万科新增的建筑面积也是全年的23%，比购地第二多的8月份，还多了近一倍。2010年一年，万科购买的土地，快赶上前三年的总和。新增土地的楼面地价，也在2007年新高后，重创新高。
齐鲁证券称万科2010年新增建面预计可供公司两年开发，不过，基于的条件是2011年开工量达到1500万平方米以上。
但是，如果地产高压调控持续，2011年二三线房地产市场也不再乐观，万科仍要在年报中将2010年800多万平方米的计划开工面积，提高到2011年1500万平方米的计划开工面积，很难让人不捏把汗，虽然，2010年二三线城市的狂热，让万科实际开工面积远超原定计划，可是2011年，二三线城市是否还能一如既往的狂热，实在是决定开工量的关键。
激进的合作
值得深究的是，万科千亿销售额的背后是合作。王石曾对外称："2010年万科75%的销售收入来自合作项目。"2010年12月新购的21块地，10块是合作项目。2010年全年，91个新增项目中，50个是部分权益，超过一半。
万科董秘谭华杰曾在回答投资者提问时表示："经过多年积累，万科的信用得到了广泛的承认，许多投资方愿意和我们合作。我们将持续关注并积极把握这些机会。"
虽然万科内部人士称，万科合作的对象主要是中粮、五矿等大型企业。但是，仍然有质疑声音认为，万科与大大小小投资方，无论是国内外、央企、民营，还是个人，都有股权合作。身处一线的开发公司，与当地的手握资源者合作，似乎也很顺理成章。
就连国际资本，尤其是欧洲资本，都在通过香港，以各种方式进入中国寻找投资机会。合作，无疑是出成绩的快捷方法。只是，这种在狂热中迅速结成的连理，如果外部环境掉头逆转，退潮之后的海滩，会留下些什么，不能不令人担忧。
万科2010年表现出的激进，或许与郁亮的放权有关。万科"总部、区域、一线"的三级架构体系，是以简洁、快速和集权著称，拿地、财务融资、人事都集中在总部，只是相对过去总部决策、区域执行的格局，现在4个区域总部承担了部分过去由集团总部担任的职能，例如如何取得土地，在哪些城市发展，区域开发的产品结构，以及区域内部的人事权，一线公司则负责具体项目的开发。只是这种放权，又让投资者多了一层担忧，总部的策略是否能执行下去，一旦发现风险的苗头，总部对于区域和一线公司，又是否控制得住和快速刹车，就像"万科不拿高价地、不囤地、不捂盘"的口号说起来简单，但是对于某些身处缺地城市的一线公司来说，不拿地却是关系生死存亡的问题，要克服利益的诱惑，又谈何容易。
"如果说一个公司在激进中出了什么问题，一定是内部控制出了问题。"一位金融界总裁向记者总结了一个普适的管理道理："一线的人员，受业绩驱动，更容易做出激进的行动，如果没有严格的内部控制，问题就控制不住。"
王石下令放慢速度
应该是意识到万科的激进，万科的精神领袖王石在千亿销售面前，很快出来表态："2011年万科销售额不允许超过1400亿。"
万科内部人士称：1400亿是按照增长20%来计算，将更多注重发展的"质量"，虽然过去25年，万科净利润的复合增长率超过30%。
王石虽然下月将赴美游学，但是万科战略层面的把控，仍是王石的职责。王石近日在媒体上阐述企业目标和结果时，多次提到："不能为了大而大，如果资源整合能力不适合做大，为了做大而大，最后的结果一定很不好。就是有做大的能力，但是为了大而大，只争朝夕，就有点拔苗助长"。同时，王石给万科，定下了"健康丰盛"而非"第一"的目标。
或许也是因为明白在内部推进的困难，王石已经给万科下了死命令。记者走访万科的那日，万科正在举办2011年新年年会，不知道万科各个层级的精英们，又是如何理解王石的"放慢和持续"。只是，楼市高压政策持续下，证券市场的投资者应该好好考虑这句话对万科2011年的意义了。
【出处】投资者报
龙湖地产1月签约42.6亿元 环比下降2成多
http://www.sina.com.cn2011年02月14日 22:27新浪财经
新浪财经讯 2月14日晚间消息龙湖地产晚间公布消息称，1月份单月实现合同销售金额42.6亿元，同比增长228%，单月销售面积31.3万平方米，同比增长249%。
虽然同比大幅增长，但是环比去年12月55.9亿元的销售额，龙湖地产1月销售额下降23.7%。
公司表示，1月销售业绩的同比大幅增长，得益于公司调整过去多年的推盘节奏以及加大商业综合体的推盘力度，这也是龙湖首次告别年初无盘可推的局面。
新浪财经获悉，重庆龙湖以17亿元的签约金额创单月销售历史新高，成都龙湖签约金额达到其历史第二高位。
目前，住宅市场笼罩在“调控”警钟之下，多数大型开发商已经逐渐将重点转移至商业地产。龙湖地产今日表示，其位于重庆的、成都的商业综合体项目一月份业绩飘红。
其一重庆项目继上月开盘即创当地商业地产市场单次开盘销售套数、金额、面积三项纪录后，在1月23日再推322套房源当天售罄，销售金额超过3亿元，其另一成都项目也开盘即揽金过3亿。
分析人士：两高管离职万科后千亿时代经营理念待变
[日期：2011-02-14] 来源：中国经济新闻网-中国经济时报作者：张一鸣 [字体：大 中 小]
分析人士指出，高管们对于后千亿时代的万科发展意见不一，或许导致了近期人事变动的发生
■本报记者张一鸣
２００亿元与高管离职
２月１０日，万科发布公告称，２０１０年１月全国销售额破２００亿元，再次刷新企业创造的记录。而就在万科如日中天时，两个高管却突然离开。春节前的最后一个周末，万科确认两个高层离职的消息。１月２８日，万科发布公告称，执行副总裁徐洪舸、副总裁肖楠离职。
尽管万科方面一再强调，并非出于内部的人士斗争，但这并未能平息外界的猜测。一位资深房地产分析人士指出，高管离职或与理念不同有关。
该人士发现，在年销售额破千亿后，万科的几位高管在少有的几次露面中，强调经营重点并不一致。
王石称，万科保持２０％的增长速度，２０２０年的销售额将达到３０００亿元，并提出万科２０１１年的销售额不能超过１４００亿元以内；郁亮在有限的露面中，依然强调向制造业企业学习，强调规模；万科的董事会秘书谭华杰则表示，万科未来将依靠经营效率的提升实现收益和业绩的持续增长。
“虽然三个人的言论并没有本质不同，但三人对万科的后千亿时代各有侧重，或许正是这种不同，导致近期人事变动的发生。”上述分析人士向本报记者指出。
万科的人士否认了上述说法，表示这只是一起简单的离职事件，两位高管希望创业，万科向他们表达祝福。
在成都明德管理咨询机构房地产分析师张智良看来，万科的职业经理人制度已经相对完善，两个高管的离开，并不会对企业经营产生太大影响。
万科的人士１３日向记者证实，考虑到市场需求的季节性特征，万科今年２月份计划推盘规模较１月有明显减少，２月销售额较１月环比仍可能出现较大幅度下降，“但这并不意味着万科的经营受到影响”。
新人与老人
业务能力极强的徐洪舸在万科曾经有着举足轻重的作用，他的任命下达于２００８年年底，当时的万科正面临近几年来的首次年度负增长。
知情人士称，徐洪舸的上任，让万科的管理架构完全改变。王石曾在内部公开称，徐洪舸的上任让万科总部第一次开始对业务进行全面的管理。
该人士透露，徐洪舸是王石一手提拔起来的人才，曾被认为是王石的第三代接班人。被调往总部后，徐洪舸担任首席运营官，在万科的位置仅次于郁亮，负责业务决策和业务协调，管理万科的战略投资、产品研发、资金、营销、工程、工业化６个核心业务部门。
此次与徐洪舸一起离职的副总裁肖楠，属于与徐洪舸一起上位的老员工，在万科曾长期负责华南地区的产品开发。
“有人认为近期几个高管的离职，说明万科近期的人才引进计划是失败的，但还是有一批新进员工为万科的发展做出巨大贡献。”一位熟悉北京万科的人士称，新旧交替很正常。
他举例说，以北京万科为例，在引进毛大庆和肖劲后，北京万科的销售额在短短两年内成为行业第一，肖劲的职位也因此提高。而对于两位高管的离职，他认为更多的应当是出于自身职业发展的需要，“离开或许是因为遇到发展的天花板。”
北京一家大型的房地产开发企业负责人私下与记者探讨万科的现状时说，北京万科近几年业绩突飞猛进，而在拿地时却相当克制，与总部保持高度一致，万科总部对区域的掌控能力明显增强。
徐洪舸的杰出表现受到王石的高度赞誉，王石曾经称，徐洪舸调到总部后，万科开始向技术研发型企业转型。而今，在迈过千亿门槛后，徐洪舸的离开是否意味着技术研发在万科的地位正在下降？
“现在坊间有很多猜测，万科的经营理念在后千亿时代是否会有变化，谁都说不好，我们只能拭目以待。”张智良说。
万科的公告同时披露，万科董事会聘任原万科副总裁、深圳万科总经理杜晶为执行副总裁。
维赛特财经提供（仅供参考，风险自担）
万科B(200002):否认王石淡出传言,两副总裁离职自主创业
■21世纪经济报道
作为世界最大的住宅开发公司, 千亿万科A的一举一动都会被外界放大.春节前
后, 万科执行副总裁徐洪舸及副总裁肖楠辞职创业一事,引起业内广泛关注.外界认
为,这是继姚牧民,车伟清联合辞职后,万科管理层十年来最大的人事变动.时值王石
赴哈佛访学, 万科搭建后千亿管理平台之际,引发了外界对于王石淡出万科,管理层
重组的猜测.
2月16日,万科方面对本报记者表示,徐洪舸和肖楠二位离职是去自主创业,公司
非常尊重二人的选择, 职业经理人的离开和变动对公司影响不大;此外,作为公司董
事会主席, 王石虽去哈佛做访问学者,但他仍然身负公司管理职务,也可以不时回国
参加公司会议及壹基金等公益活动,并未因此有淡出万科一说.
王石未淡出
春节前,万科传出两位副总裁同时离职的消息,1月28日晚,万科董事会公告确认
了徐洪舸辞去公司执行副总裁的事项.该公告同时披露,万科董事会聘任原万科副总
裁,深圳万科总经理杜晶为执行副总裁.
深圳业内人士半求对此评论说,万科千亿计划需要掌管过千亿的人,总裁郁亮因
此在高管组成上进行了大刀阔斧的重组,王石时代的丁长峰,徐洪舸,肖楠,肖莉等高
管先后发生人事变化或者位置虚化, 其认为,王石正在淡出万科,其一手提拔的徐洪
舸等人也跟着落幕.
但据接近万科的知情人士透露, 上述说法并非事实.2007年10月,万科在更改企
业标识的同时, 对管理层的职务名称进行了调整,将原来的总经理职务变更为总裁,
副总经理变更为副总裁, 徐洪舸,肖莉等正是在此过程中成为执行副总裁,掌管不同
的业务部门, 其中并无轻重之分,对于外界所称徐洪舸是万科"第三代接班人",万科
方面从未确认过."王石仍然在任, 郁亮与徐洪舸仅相差几岁,怎么会有第三代之说"
前述人士对本报记者表示.
"郁亮接任公司总裁已经10年, 王石对公司具体业务已甚少过问,公司的业务经
营实际上是郁亮在负责.只不过以前王石花了大量时间去探险, 现在去做学问,做公
益."熟悉万科的观察人士认为,王石去哈佛与他过去多年在外登山,做公益并没有本
质区别;万科的管理层团队稳定,就算走了一个职业经理人,也还有其他候补人选.
从本报记者的观察来看,王石在10年前就将总经理一职赋予郁亮,不再管公司具
体业务;近年来, 负责产品及设计线的徐洪舸并没有所谓的位置虚化,负责上市公司
证券事务,品牌管理等业务的肖莉更是由董秘升为执行副总裁,并成为进入董事会的
董事成员之一,实际承担的工作内容多了而非少了.
在此期间,万科实行海盗计划,引进多位职业经理人,目前万科共有8位执行副总
裁及3位副总裁,包括从凯德置地挖来的毛大庆以及从中海地产挖来的杜晶.
徐洪舸:创业是梦想
履历表显示, 徐洪舸1994年加入万科,曾任万科深圳公司总经理,深圳区域负责
人, 带领珠三角区域持续取得了经营业绩的突破;后调往集团总部分管产品线,运营
线工作,对万科的持续增长和经营质量提升起到了重要作用.
万科公告显示, 徐洪舸离开是为自主创业,而非去某家竞争性公司,对万科的影
响不大.深圳业内熟悉徐洪舸的人士对记者表示, 他是一个低调并且很有想法的人,
本报记者获得的一份徐洪舸给万科同事的告别信中,徐洪舸说,"创业是我的梦想.""
我只是离开万科自我创业去了.不是托辞不是粉饰!有的是40岁的稳重和深思熟虑."
万科则给予了徐洪舸高度的评价,称他是万科职业经理人的杰出楷模.在发给员
工的内部知会邮件中, 万科称:"公司对徐洪舸先生,肖楠先生深怀不舍之情,但也完
全理解这是他们经过慎重思考后做出的决定, 公司应该充分尊重他们个人的自由选
择."
1月28日, 王石也表达了对于万科人离职创业,自己当老板的态度:人生在选择,
做职业经理人是选择,自己出来创业打拼也是选择.
"28年前, 我只身来到深圳创业,并不清楚前途如何,因为梦想和尝试,才有了今
天.我鼓励年轻人, 创业者勇于开创尝试!经过万科的熏陶,万科人的创业是精彩的.
即使离开了万科,精神上仍归属万科."王石说.
对于徐洪舸自主创业的方向,半求认为,由于徐洪舸和肖楠两人在深圳耕耘多年
, 具有了一定的人脉,因此在深圳进入旧改时期以后,他们获得资源拥有者的委托掌
管大型旧改项目并非不可能.
2月12日,肖楠在接受媒体采访时表示,目前正在进行创业前的筹备工作,还没有
达到向外界披露的程度,近期并无项目推出.
碧桂园发行9亿美元优先票据
2011年02月17日 19:09 本文来源于财新网 订阅《新世纪》|注册财新网
年息11.125%，公司计划将所得款项作为现有与新增房地产项目提供资金并做一半公司用途
【财新网】（记者 陈慧颖）碧桂园（2007.HK）今日公告，发行9亿美元优先票据，年息11.125%，于2018年到期息。碧桂园已获得原则上批准将票据在新加坡交易所上市，预计票据于2011年2月23日或前后发行。
高盛、摩根大通及德意志银行为票据发行的首次买方、联席牵头经办人及联席账簿管理人。据悉，碧桂园此次发债规模原为7.5亿美元，后因投资者需求较大，最终发行规模为9亿美元。
碧桂园指，票据发行实为适时补充集团业务扩充计划所需资金的契机，并将进一步巩固集团的流动资金状况，为集团提供长线资本。
2010年8月，碧桂园发行了4亿美元2010年到期优先票据，利率10.50%。2010年4月，碧桂园还曾发行了5.5亿美元2017年到期的优先票据，利率11.25%。这笔9亿美元的优先票据，是碧桂园近一年来第三次海外发债融资。
虽然11.125%的名义票面利率较高，但考虑到目前较为流行的人民币升值的看法，以及国内房地产调控的大环境，这一融资安排相当具有吸引力。
2月7日，碧桂园已公告，计划发行7年期优先票据，具体募集金额以及票面利息将视市场行情及投资者兴趣再行确定。
事实上，除了碧桂园之外，另一家香港上市的房地产相关公司路劲（1098.HK）今日亦公告，拟在香港发售3年期人民币计价债券。 路劲欲将这批债券的票面利率定在6%左右,这将是离岸人民币债券的最高收益率水平。据市场人士透露，还有更多的中资发行人计划在香港发债。
李稻葵力挺北京限制外地人购房 许小年批其学界悲哀
2011年02月17日 16:59
来源：凤凰网财经
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央行货币政策委员会委员李稻葵
央行货币政策委员会委员李稻葵（图片来源：凤凰网财经）
中欧国际工商学院经济学和金融学教授许小年
中欧国际工商学院教授许小年（图片来源：凤凰网财经）
凤凰网财经讯 北京市政府昨日出台房地产市场调控新政（京15条），规定外地人购房须提供五年纳税证明。
对于如此严厉的限购政策，清华大学教授、央行货币政策委员李稻葵第一时间在微博上发言表示支持，他写道，“[京15条：不要急，预计未来5年纳税条件可能降到3年]愚以为5年太猛，未来一定会调。但方向正确。实话实说，09年5月，作为北京人民代表，与郭市长集体见面，我发言呼吁限购。10年在上海，市领导学习会上，也是如此建议。每次都承诺我会第一批出来舆论支持，兹兑现承诺。”他还回复了某网友的质疑，“请稍微琢磨一下京15条：此番限购的直接收益者应该是有北京户籍还没买房的。短期内外地人没法和你竞争啦。”
此论一出，引发业界愕然。知名地产商任志强反问道，“这也叫经济学？”易凯资本有限公司CEO王冉则写道，“稻葵虽是学长，但这次学弟实在不敢苟同。这种政府直接硬性扭曲需求的行为是准计划经济的复活。在所有调控市场的手段中，限价是最坏的、也是不到万不得已不能轻易使用的手段；比限价还要坏的只有一个，就是限购。我们这次把比最坏还坏的都用上了。如果这也是方向正确，除非我们是身在南极心向北极。”而更为激烈的批评来自中欧国际工商学院经济学教授许小年，他直接写道，“斯文扫地，学界悲哀。归去来兮，自由之精神，归去来兮，独立之思想。”
另据经济学者薛兆丰介绍，“李稻葵先生一直为重税和限购两招鸣锣开道。”
限购、预期与房价
本文来源于《新世纪》周刊 2011年第7期 出版日期2011年02月21日 订阅《新世纪》|注册财新网
住房限购政策堪比户口制度重生，很难改变长期的价格预期，但确实提高了短期价格暴跌的可能性
黄益平
2010年4月以来，中国政府高调调控房价，政策措施一波接着一波，今年春节之后进入了一个高潮。据媒体报道，全国72个城市推出了限购政策。
过去一周，最令人关注的是北京市政府根据“国八条”新出台的“京15条”之一：外地人在北京购房必须提供五年纳税证明。这个政策的动机是显而易见的，即限制外地人在北京投机住房，只有长期住在北京的居民才能购买住房满足自住需求，这样就可能有效地控制房价泡沫。
从中央到地方的各级政府高度重视房价，其积极意义毋容置疑。大中城市的高房价已经成为影响社会稳定的风险因素。如果听任房地产价格不断飙升，泡沫终有破裂的一天，那么，1989年之后的日本和2007年之后的美国就是中国的前车之鉴。
但是，限购政策引起的争议主要集中在三个方面：一是行政限制对供求的根本性影响；二是地方政府限制外地人购房的法理依据；三是行政手段执行过度的可能后果。
而令我疑惑的主要在于，中国市场化改革推进了30多年，但最近政府越来越多地使用行政手段调控市场。交通堵塞，限购汽车；房价飞涨，限购住房；由此类推，通胀过高，是否应该限购大米和袜子呢？
其实，调控供求关系，有一些现成的经济手段，比如，回收流动性、提高利率、增加成本，等等。当然，政府也可以适当地以行政手段配合经济措施。但是，如果一味地向行政手段倾斜，其后果确实值得担忧。
限购能否从根本上遏制长期需求？
2010年北京大学国家发展研究院研究生面试的时候，我的同事沈艳教授向每位考生提出了一个相同的问题：我们知道经济学上的需求定理是说一个产品的价格越高，对其需求就越少。那么，为什么房价越高，买的人却越多呢？
对这个问题可以有各种回答，但大致离不开“预期”这两个字。因为房产不是单纯的消费品，价格涨得快，投资者预期的回报就越高，因此需求就越多。
许小年教授最近对这个问题有精辟的阐述，房价不是由短期供求而是由预期决定的。如果行政调整政策让投资者形成未来需求上升、供给减少这样的预期，房价便很难降下来，甚至形成更为强烈的投资冲动。由此看来，一个政策能否有效地调控房地产市场的供求关系和价格，关键看对短期和长期的预期产生了什么样的影响。
限购能否遏制需求？从字面上看，应该没有问题，不让一部分投资者买了，需求自然就减少了。中国政府在行政措施的有效性方面久负盛名，全球金融危机期间的经济刺激政策的成效更是有目共睹。但是，限购能不能真正平衡供求关系，还真不是一个很确定的事情。在计划经济年代，消费品严重短缺，因此，政府发票限购，但并没有从根本上消除短缺经济的矛盾，最后还是运转不下去。
在中国经济改革期间所观察到的一个突出现象，就是上有政策、下有对策，这就可能影响政策的有效性，这一点在行政手段方面表现更突出。比如说遏制住房投资，可以通过提高按揭利率，也可以通过限制购买。但是，过去限购第二套房，我们就看到一些夫妇先离婚买房、然后复婚，绕开了第二套房的限制。
在新加坡，解决交通堵塞问题起初用的也是限行的方法，一些车主就自己做了两块牌子。如果这样的人只是少数，那没什么大问题。但是，如果做两块牌子的人数上升到一定比例，限行政策便失效了。最后，新加坡转向对进入特殊区段的车辆征收使用费，效果就要好得多，政府还得到了一块收入，可用于道路建设。
现在72个城市一起限购，核心是限制外地资金流入。但是，如果流动性富余和住房短缺的状况不改变，房价就不见得真的能管得住，即使管住了，也是暂时的。更何况把资金推向其他地区、领域，结果是让通胀压力四处游荡，按下葫芦浮起瓢，并非治本之策。
限制外地人购房法理何在？
限购住房政策的后果堪比声名狼藉的户口制度。中国从上个世纪50年代开始执行户口制度，其实是从根本上钳制劳动力流动。一个小山村出生的人，必须在那里待到终老，除非蒙国家批准，参军、入学或者招工。改革开放以后，户口制度对劳动力流动的限制变得越来越弱，大量的农民工进城就业。现在，在城里的农村人口已经接近2亿。
但是，户口制度对农民工的歧视却依然存在：他们的孩子不能进城市的学校、他们不能享受城里人的社会福利，等等。
户口制度是一个极其不平等制度。凭什么农村的人就要比城里人低一等？就因为他们很不幸地生在农村。最近几年，各地政府已经开始试图改革户口制度，允许农村人口逐步转向城市。但是，最近推出的住房限购政策却实际又往回退了好几步，任何外地人都不能轻易买房了，更遑论农民工了。
相信如果是限制外地人享受廉租房或者经济适用房的待遇，尽管也不合理，但还属情有可原。但不许外地人买商品房，这确实令人难以理解。我们现在不能预测这样的政策会持续多久，可一旦在全国72个城市推开，会造成什么样的后果呢？北京对外地人买车已经有了限制，外地车在特定时段不许进入繁忙地段。那么，以后如果北京的食品价格上涨过快，外地人是否就不能在北京买蔬菜和猪肉了呢？
“京15条”公布后，财新传媒记者张继伟写了篇博客，建议北京人发行自己的货币，与人民币挂钩，阻止外地资金流入，以治理通胀。还有网民惊呼，以后外地人进北京是否要像内地居民去香港那样办通行证了。
这些当然都是讽喻，不可能成为现实。一个实实在在的问题是：北京真的是北京人的城市了吗？那么像我等外地人以后在这个城市还有什么前途呢？再退一步讲，北京人都是从哪儿来的，往前推三代，有几个“老北京”？那不就变成老移民歧视新移民了吗？
限购政策出台以后，北京大学的一位学生告诉我，以后真的要考虑出国以后还要不要回来的问题。相信这样想的学生不是少数，我在北京大学国家发展研究院最近回国的几位同事，都还没有来得及买房。那么，五年以内他们就连想都不要想了。这样的问题发散开去，会不会影响城市吸引人才的能力和未来的竞争力呢？
纵观世界，大凡经济强劲、创新活跃的国家和地区都是非常开放的。中国30年来的经济发展，不也得益于改革开放政策吗？
行政手段执行过度的可能后果
前几天，在从香港飞往北京的飞机上，我和原花旗集团中国研究主管、股市策略师薛澜坐在一起，一路聊天，自然就聊到了限购的问题。过去我们一直都认为，调控政策不太可能把房价压下去，道理很简单，这些措施没有改变房地产市场的基本面，反而还鼓励了未来涨价的预期。这样，每当调控政策出现收尾的迹象，房价便报复性地反弹。去年第三季度初就发生过这样的事情。现在的情形有所变化，如果全国如此多的城市齐心协力限购打房价，房价存在下行的风险。
其实，我并不反对行政手段，尤其是作为经济政策的辅助性工具。但是，过于依赖行政手段却容易带来其他问题。比如，应付行政手段的对策比较多，可能降低这些手段的有效性。北京市政府汽车限行和限购第二套房以后，我们已经看到一些规避的做法。行政手段的效益通常比较差，比如限行，最后变成了每个人的成本，甚至强迫有些人买第二辆车，尤其是一些商业机构。最后，行政手段非常难把握力度，不是实施不力就是执行过度，这样容易造成经济与市场的大起大落。
从中国的房地产市场看，长期的供求关系并没有因限购政策而改变。然而，随着全面强力推开限购政策，尤其是各级政府面临换届，不少官员可能希望在房价调控方面取得一些突破性进展，因此有可能加大实施力度。当然也不排除各级政府还是土地收入和GDP增长至上，住房限购政策只刮风不下雨。但是，如果是前者，就不能排除房价明显下行的可能性。薛澜和我都认为，如果房价下行，不可能缓步而行。
当然，这可能是众多准备购房的人（如果碰巧不是被限制的外地人）期待已久的，因而是个好事情。但我所希望，一旦发生那样的事情，政府已经有所准备，毕竟房价一旦大跌，就会对经济的各个方面产生重大影响。住房投资占固定资产投资的25％，住房按揭占总贷款的12％，消费会连带走弱，这些自然会导致 GDP增长减速。房价大涨有风险，暴跌也非好事。
作者为北京大学国家发展研究院教授、财新传媒首席经济学家
z:对于地产，有一些草根信息，昨天我们股友群一个群友去了万科的新楼盘，在群里面给大家发出这样的记录：
今天去看了万科的金色领域样板房，人比预想的多的多，从市里开车31公里，在宝安大道边上，地下车在跑，飞机头上鸣，真不是理想家园。但万科的内环境让你眼前一亮，犹如进入一个法国庄园，温馨浪漫，迷人的建筑风格搭配着精心设计的园林，周到的服务，别致的样板房，窗外的景致，无不让你心动。回来后仔细推敲，还是缺点多过优点。而且是刚性的。
看过今天的看房人的热情，感叹有这么多的有激情的群众，深圳的房价怎么跌的下来啊!!!原想这么偏远的地方，应该不会太多人来，没想到，看房的车排列了有100多米，开盘可能又不可想象，晕啊！还没开盘，还没出价格，据售楼小姐讲不低于1万5千，大概在15000---20000吧。
中海地产主席预期2011年中国住宅销量降三成
来源:中国经营网时间： 2011-02-21 13:24 作者：安邦咨询字体：大中小
中国海外发展主席孔庆平18日在香港表示，异常严厉的调控措施将对楼市成交产生明显的抑制效果，预计今年全国住宅成交面积较去年下降三成，约7亿平方米。
虽然北京最为严厉的限购令不大可能在全国被效仿，不过中国海外发展主席孔庆平18日在香港表示，异常严厉的调控措施将对楼市成交产生明显的抑制效果，预计今年全国住宅成交面积较去年下降三成，约7亿平方米。但孔庆平表示，对今年的调控措施并不悲观。
自去年4月份开始，楼市调控已经常态化，今年的调控方向主要是三点：限制需求、贷款从紧、结构性调整。孔庆平认为中海地产的业绩不会因此受到太大影响。并表示，今年中海的销售目标尚未最终确定，但一般有20%的年增长率，去年销售671亿港元，预计今年可能达到800亿港元。日前政府为抑制房价，限制部分高端盘入市。
孔庆平称此举只能是短期政策，否则将加剧供求不平衡。孔庆平称，中海地产资金充足，2月5日已签署总额为80亿港元的5 年期银团贷款，主要用于房地产发展。内地还有380亿元人民币的额度。此外，中海赶在美国实行第二轮量化宽松货币政策前，发行了10亿美元的10年期长期票据。按中海地产的计划，今年新增土地储备将比去年竣工面积增长20%。
并购第四案 广州万科收编番禺别墅大盘
作者: 武瑾莹 时间: 2011-02-22 02:15:11 来源: [ 观点地产网 ]
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虽然在广州招拍挂市场常常空手而返，但广州万科这几年以收购方式获得的项目却有不错的销售表现。
观点地产网 武瑾莹 经过几次直接收购项目的成功之后，广州万科打算将此手法发扬光大。近日，广州业内盛传，万科在广州已经完成了第四单收购，借此进入华南板块。
从2009年开始，万科似乎在广州已经寻找到了合适的扩张方式。
新光城市花园
广州业内消息称，万科将正式收购位于番禺区的豪宅项目新光城市花园，具体细节基本洽谈完毕，只待最后的公布。
万科方面回应称，并没有接到相关通知。但新光城市花园的项目负责人却公开表示，项目收购早于去年年底全部完成。
据了解，该项目原代理商合富辉煌的工作人员在年前已经全部撤离，原因正是万科要进行收购整编。
新光城市花园原开发商为广州世纪新光房地产开发有限公司，项目位于番禺区迎宾大道南村路，紧邻广州雅居乐和江山帝景两大名盘，占地面积500余亩，属华南板块目前规模最大的别墅社区。项目共分为三期开发，货量共288套，此前在售项目为三期“纯墅133”别墅组团，为500-630平方米的联排和独栋别墅，均价25000元/㎡起。
在华南板块能将价格定在20000元以上的楼盘并不多，除了之前的星河湾、雅居乐剑桥郡和锦绣香江的高端部分外再无其他。
广州地产专家韩世同表示，新光城市花园这个项目已有多年历史，但销售并不是很好，究其原因，过高的定价是其中之一。
“万科在广州别墅类型的产品的确不多，补充这个类型的产品也很正常。”合富辉煌首席分析师黎文江则对此表示。
但也有业内人士称，这只是一个普通的市场交易，该项目的大股东是香港的一个基金，将项目经营好之后脱手套现很正常；而2010年在广州只有一块土地入账的万科看中剩下的大量土地及优质位置而接手。
广州业内认为另一个促使万科收购此项目的原因是：番禺的华南板块发展日益成熟，且已经成为广州大型的居住区域，但万科在番禺地区除一个金色城品之外并无其他项目。
广州万科收购案
2011年，万科的销售目标是1400亿元，尽管首月万科就有了一个开门红，但广州区域为其做出的贡献不算多，原因还是万科在广州并无太多项目及土地储备。
在最近两年的广州土地拍卖会上，尽管万科频繁现身拍卖会，却甚少斩获，最新的一块是2010年11月份的萝岗地块，再上一次就要追溯到09年7月份的金沙洲地块。
业内人士认为，万科目前在广州区域土地储备表现紧张。而广州万科则表示，广州出让土地日益稀少，中心区土地价格日益高涨的情况下，奉行“理性拿地、不拿地王”的万科确实在近期广州土地市场少有拿地。
虽然在广州招拍挂市场常常空手而返，但广州万科这几年以收购方式获得的项目却有不错的销售表现。
2009年10月，广州万科从广州南沙建设投资有限公司取得了广州南沙08NJY-1地块95%的股权，地价3.01亿元，折算楼面地价为1175元/平方米。
2009年11月18日，广州万科通过股权收购方式，收购广州银业君瑞房地产开发有限公司100%股权，获得了位于花都银湖湾的圣普拉多项目，后更名为万科兰乔圣菲。万科接手后将项目打造成了花都唯一的豪宅。
2009年12月份，广州万科再度出手，以6.6亿的价格收购了新恒基集团旗下已烂尾达6年之久的项目新恒基御品，随后更名为万科·天河御品。万科接手后在2010年2月以1.6万/元的均价开售，销售火爆。
但值得注意的是，此次万科收购的是纯别墅项目，而别墅项目的购买者大多是多次置业或投资需求，很容易成为2011年限购令等调控政策打击的重点对象。
广州地产专家韩世同对此也表示认同，但同时其表示，以万科在广州几次收购的经验以及万科对市场的把控能力，完全可以在收购之后进行规划调整，将纯别墅的产品进行适当改动。
《维赛特财经》提供（仅供参考,据此入市,风险自担）
房地产行业:加息累积效应不容小视
■国泰君安
央行启动第三次加息, 虽幅度有限,但加息累积效应不容忽视,房地产行业3,4月
份销量萎缩幅度将决定股价调整幅度.据悉,央行2月9日起上调基准利率,金融机构存
贷款基准利率均上调25个BP.其中,5年期以上贷款利率从6.4%提高到6.6%.
基本面降温
本次加息再次凸显了决策层收缩货币,遏制通胀的决心. 加息与"新国八条"时隔
仅十余天,有利于进一步降温房地产基本面,形成较为稳定的紧缩预期,缓和两会前的
舆论压力.
虽然加息幅度仍然不大,但持续加息后的累积效应不容小视. 因资金杠杆高和资
金密集, 加息在一定程度上将减轻负利率对资产价格的超级催化影响,增加开发商和
购房者成本,以100万元,30年期基准利率房贷为例,三次加息后,月供增加约400元,增
幅近7%.
市场进入新一轮观望期
首套房按揭贷款优惠变化更值得关注.近期多个城市取消或收紧首套房按揭贷款
的利率优惠,我们认为在货币收缩的大背景下,住房按揭贷款的逐渐收紧是大趋势.假
设首套房按揭贷款利率优惠全部取消,则相当于对房地产行业单独加息约100个基点(
加息四次).这必将对住宅需求和支付能力形成实质性影响.
短期内,房地产市场必将进入新一轮观望期(购房者不敢下单,开发商不敢推盘),
加之春节因素,2月份成交量必然出现大幅萎缩. 市场接下来的关注焦点是3,4月份销
量,若销量萎缩过于剧烈,持续时间过长,则股价仍有向下调整空间.
板块向下调整空间有限
因本次加息在市场普遍预期之内, 地产股估值在低位,对地产股不会形成较大负
面影响.目前地产股估值仍然较低(2011年11倍PE),龙头公司2011年业绩锁定超过90%
,且资本市场对持续加息已有充分预期,故此次股价向下调整空间有限.
若地产股有较大幅度调整,我们建议逢低加仓万科,保利,首开等高周转龙头和中
国宝安,胜利股份,新湖中宝,福星股份等地产组合.
因此,我们对行业维持"中性"的投资评级和标配建议. 我们维持年度策略报告观
点,即上半年是处于退却防守,超跌反弹和艰苦阶段;反转或超配行情需等待基本面向
下调整和政策面回归正常,从这点上来看,今年下半年或更晚时间条件更成熟.
北京部分银行首套房贷利率酝酿上调至1.1倍
http://news.dichan.sina.com.cn北京商报作者：闫瑾2011/2/23 9:10:01
提要：就在京城商业银行二套房贷利率普遍上调至1.1倍后，部分银行的首套房贷不仅取消了利率优惠，甚至开始执行基准利率上浮10%或者更高的放贷标准。该人士进一步解释道，只有资质优秀的客户可能拿到基准利率，对于资质稍差的客户，利率必须上浮10%甚至更高，20%-30%都有可能。
商报讯 （记者 闫瑾）就在京城商业银行二套房贷利率普遍上调至1.1倍后，部分银行的首套房贷不仅取消了利率优惠，甚至开始执行基准利率上浮10%或者更高的放贷标准。
“对于正准备申请首套房贷款的新客户来说，我们现在还有放贷额度，但目前已经取消了利率优惠，不仅没有商量的余地，还有可能上浮至1.1倍。”昨日，在记者咨询首套房贷时，深发展银行某支行信贷专员如此表示。
该人士进一步解释道，只有资质优秀的客户可能拿到基准利率，对于资质稍差的客户，利率必须上浮10%甚至更高，20%-30%都有可能。优质客户就是国家、企事业单位工作人员，提供5年以上纳税证明、无不良信用记录、本科以上学历，最好在银行有一定存款。深发展银行北京分行相关负责人也证实了这一消息，目前信贷额度趋于紧张，可放贷款日渐减少，北京地区部分支行首套房贷优惠的确有上浮的趋势。
同样，建设银行某支行的工作人员也表示，现在想拿到优惠很难，对于资质不好的客户还会提高贷款利率，信贷额度如此紧张，不管是首套房还是二套房，利率上浮是一种趋势。
这一情况距离“新国八条”出台还不到1个月时间，京城多数商业银行首套房贷利率迅速由此前的“8.5折优惠”恢复到基准利率。此前，本报也报道了商业银行节后会全数取消首套房贷利率优惠，但是部分银行却在基准利率基础上又上浮10%以上。
对此，某股份制银行信贷部负责人表示，今年的房贷利率政策有些模棱两可，没有特别的准则规定房贷利率应该保持在什么水平，这使商业银行会根据自身信贷额度状况，对个人房贷实行区别性的风险定价，个贷利率也全面上升。
“此前放贷优惠力度大，一方面额度宽松，另一方面在金融危机影响下房贷可拉动银行利润增长，属于薄利多销；但现在信贷额度紧张，不少银行根据还贷量确定放贷量，所以只能靠提高利率来赚取利润。特别是接连不断的房地产调控新政出台、央行加息提存，利率上浮更是必然趋势。”分析人士指出。
如此看来，首套房利率上浮已经是大势所趋，首套房购房者的购房成本进一步加大。首套房利率上浮至1.1倍，5年期以上贷款的利率就会上浮至7.26%，如果贷款100万元，等额本息还款，贷款期限10年，需要缴纳89.84万元的利息；如果按照5年以上基准利率6.6%计算，贷款则需缴纳80.35万元利息，上浮后需要多支付9.49万元的利息。
万科将减少拿地量以应对调控
本文来源于《财经网》 2011年02月23日 19:00共有 0 条点评
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对于此轮地产调控，万科仍将采取快速周转，以销定产的策略。和去年唯一不同的是，为保证资金的充裕，近期将减少拿地量，以度过行业低谷期
【财经网专稿】记者 王金 2月23日，万科（000002.SZ）董秘谭华杰在接受记者电话采访时透露，对于此轮地产调控，万科仍将采取快速周转、以销定产的策略。和去年唯一不同的是，为保证资金的充裕，近期将减少拿地量，以度过行业低谷期。
搜房网日前发布的“2010全国房企土地储备排行榜”显示，万科2010年逆势新增2957万平方米的土地储备，同比增加139%。
谭华杰说，万科重点关注的16个城市土地价格2009年三季度3648元/平、四季度3500元/平，到了2010年二季度平均成交价格已经降到了2500元/平。从全国土地市场来看，目前土地价格比2010年中有所上涨，但还未达到2009年最高点的水平。万科减少拿地主要不是从地价是否合理的角度考虑，而是为了保证资金的充裕。
2010年末万科账面现金191亿元，比2009年末下降17%；2010年的销售面积为847万平方米，以此计算，目前其土地储备够开发4年。
2010年全年，万科累计实现销售金额1081. 6亿元。2011年1月份销售额201亿元，同比增长221%。新增土地项目达到12个，其中二、三线城市占比达到89%。楼面地价为2428元/平方米，较去年全年新增项目平均楼面地价下降9.6%。