万科A(000002):股价已隐含较悲观假设,维持买入
■东方证券
研究结论
万科股价具有安全边际.在悲观, 中性和乐观三种情景假设下,通过DCF 测算万
科的内在价值分别是6.4 元,21.1 元和42.7 元.在当前股价8.49 元的情况下,中性
假设下风险收益比为1:6,乐观假设下风险收益比为1:16.
悲观情景——销售价格假设:2011-2014 年售价下降幅度累计达到50%,2015-20
20 年售价维持在2014 年不变.其中,2011-2014 年售价下降幅度分别为20%,10%,10
%,10%.基于上述假设,2014 年售价跌回到不足7000 元/平米,相当于2006 年末的价
格水平;销售面积假设:伴随价格的下降,销售面积也持续下降,在房价下降接近尾声
的2014 年,销售面积开始回升,其中,2011-2013 年销售面积下降幅度分别为10%,10
%,10%.
中性情景——销售价格假设:2011 年售价下降10%,跌至10800 元/平米,相当于
2009 年末的价格水平,之后保持不变;销售面积假设:伴随2011 年价格的下降,销售
面积不增长,随着2012 年价格走稳,依靠整体需求的恢复,以及市场占有率的提高,2
012-2015 年销售面积持续实现10%的增长.
乐观情景——销售价格假设: 2011-2020 年售价保持零增长,维持在12000 元/
平米;销售面积假设:整体需求旺盛,且市场占有率提升,2012-2015 年销售面积保持
15%的增长率,2016-2019 年保持10%的增长率.
万科股价已隐含较悲观假设.通过DCF 模型,按照当前8.5 元的股价,10%的加权
平均资本收益率来测算,万科股价隐含的销售价格假设为2011 年售价下降30%,跌至
8400 元/平米, 基本相当于07 年和08 年的均价水平,此后售价维持不变;隐含销售
面积假设为2011-2019 年零增长.
万科相对估值处于历史低位.目前股价下,万科静态PB 为2.4 倍,相对于历史均
值3.6 倍,约有50%的上升空间;PS 为0.9 倍,相对于历史均值1.8 倍,约有100%的上
升空间;2010 动态PE 约12.6 倍,相对于历史均值19.7 倍,约有50%的上升空间.
预计公司在 2010-2011 年的EPS 分别为0.66 元,0.89 元,对应PE 分别为12.9
倍,9.5 倍,维持 "买入"评级. http://www.microbell.com/UpFile/2010_12/201012614530916.pdf 郁亮：万科赢在战略
本文来源于《财经网》 2010年12月06日 13:40共有 0 条点评
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万科总裁郁亮先生在接受记者采访时表示，地产市场并未回暖，万科赢在策略，“后千亿平台”的搭建将会保持原有战略不变
【财经网专稿】记者 赵璐璐 12月6日，中国最大的住宅开发商——万科（000002.SZ）总裁郁亮先生在接受记者采访时表示，地产市场并未回暖，万科赢在策略。
“11月份万科在全国30个城市的市场占有率从3.9%上升至5.7%”，郁亮称：“万科的市场份额提高并不代表市场扩大。尽管万科迄今销售突破1000亿元，但公司领先业绩并不能代表市场，只能说在调控形势下，公司跑赢了市场。”
郁亮称，有三个条件决定此轮调控下地产商的表现：一、产品是主流还是高端，二、经营策略是追求利润率还是周转率，三、布局是战略纵深。
“凡是做主流、高周转、做好战略纵深的公司，如万科、恒大地产（03333.HK）、碧桂园(02007.HK)今年发展速度都很快”，郁亮举例说道。
“实际上房地产调控政策落实到位，11月份万科一次性付款比例达到了35%”，郁亮称，“突破千亿是个自然的结果，因为万科一直采取合理定价模式，即在正式开盘前会询问客户能接受的合理价位，根据客户能接受的价位来制定价格。”
另外，郁亮说：“从供求关系来看，政策在供需上取得了成效，市场上供应量在增大，但是成交量同比萎缩。”
目前万科在搭建后千亿平台，郁亮称最大的困难是人材的缺失，因为业内操作过同样规模项目的人材很少。“实现千亿完全可以靠人海战术，然而后千亿平台的搭建则需要战略的支持。”
郁亮称，会保持公司目前的快周转战略不变，继续坚持做受调控政策，行业波动影响较小的领域，如普通住宅产品、二三线城市。
中信证券分析师陈聪在近期发布的报告中预计万科今年销售额约1100亿元，公司全年新开工增速约100%，2011年公司将继续有大量可销售资源。陈聪称，万科前11月共计取得土地储备权益面积接近1700万平米，楼面地价不到2500元。
12月2日晚，万科发布公告称，2010年11月份公司实现销售面积97.0万平方米，销售金额128.7亿元，同比增长86.6%和146.3%。2010 年1-11 月份，公司累计实现销售面积828.8万平方米，销售金额998.1亿元。
截止2010年12月1日，万科累计实现销售面积830.7万平方米，销售金额1000.6亿元。 房产税明年初试点 上海重庆方案各不同
席斯
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2010-12-06 16:24
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经济观察网 记者 席斯 本网记者从权威渠道获悉，房产税试点将于2011年年初试点，目前财政部和国家税务总局正在对《房地产税暂行条例》进行修订，以符合对居民自用房的征税。而试点城市也正在抓紧完善试点方案。
据悉，房产税是对增量征税还是存量调控一直有争议。此前外界认为，房产税将只对新购房产进行征税。
增量房产的原值与评估值非常接近，有利于征收，而存量房的原值与评估值差距非常大，进而对评估值的确定提出了更高要求。
所以最初的试点大部分为对增量房进行征税。不过据权威人士分析，房产税的最终目标是对增量和存量都要征税，这只是时间问题。房产税被设计为县市级地方政府的主体税种。
而征收房产税的起征点确定上也颇有争议，以家庭为单位，一定面积以上开征还是按人均面积达到一定面积再征。有研究者分析，若以家庭为单位，有可能造成离婚率的上升。
从目前确定的思路，按人均面积为起征点。
据悉，试点城市包括上海和重庆。而两个城市的试点方案也有很大差别 。重庆的房产税偏重对高档房、别墅的征收，存量和增量均包括在内。而上海的方案针对新增一般房地产，而且按照人均面积做起征点考虑。
设计中的房产税的税率为累进税率，房屋价值高、人均面积大的房屋其税率更高。
【《财经》综合报道】 据人民日报报道，国务院发展研究中心金融研究所副所长巴曙松表示，房产税开征与房地产价格为负相关，不会抑制自住购房需求，中长期对房价的影响有限。
巴曙松称，对房产部改革的效果进行的实证研究表明，房产税开征会使房价微量下跌，房产税开征与房地产价格为负相关，但从中长期来看，房产税对房价的影响有限。
他表示，对自住购房者来说，一方面可能由于开发环节税负的降低而降低开发成本，进而降低前期购房成本，购房需求不仅不会被抑制，反而可能得到激励。对投资和投机者来说，由于后期保有成本的增加必然对投资与投机者的购买动机产生抑制效果，随着保有环节税负的加重，投资与投机者受影响程度逐步递增。
巴曙松还称，房产税开征对宏观经济运行的影响十分有限。房产税开征的确会给财政收入带来影响，因为房产税是地方财政收入的组成部分。但房产税税收规模的大小，由房产税税基和房产税税率共同决定。 万科沌口建五星标准酒店公寓
2010年12月07日 03:45武汉晨报【大 中 小】 【打印】 共有评论0条
瞄准高端外籍常住客
万科沌口建五星标准酒店公寓
本报讯（记者胡继权 通讯员刘依）昨日，武汉万科与世界500强——新加坡星狮集团旗下辉盛国际签约，引入旗下的MODENA高档酒店，这个沌口首家媲美五星级标准的酒店公寓，将瞄准武汉开发区大量的法资、日资企业的常住外籍专家。
在昨日的签约仪式上，武汉开发区管委会副主任李作清介绍，今年开发区工业总产值预计将达1600亿元，财政收入将达180亿元，较去年分别增长60%和80%，包括万科金域蓝湾的MODENA酒店在内，开发区将至少有两家五星级档次的酒店为区内大量外籍人士服务。
辉盛国际首席运营官Augustine M Sliva介绍，沌口的MODENA酒店是该公司今年在全球新开的11家酒店之一，酒店将定位于为高端商旅特别是常住客户提供服务，除硬件设施向五星级标准看齐外，酒店客房面积都在40平米以上，且都设有厨房，将成为开发区高端人士生活、社交聚合地。 郁亮：调控下房地产市场供求已出现逆转
陈文雅
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2010-12-07 07:55
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经济观察网 记者 陈文雅 “调控后的10月份，万科继续打破国内房企月销售纪录，主要是由于批准预售的规模加大。如果把供应量和实际成交量做对比，我们就会发现，批准预售面积大于实际成交面积，市场供求关系已经发生了逆转，出现了供过于求的局面。”12月5日，万科总裁郁亮在北京对记者表示，宏观调控下的房地产市场已经发生了实质性的变化。
2010年10月，万科实现单月销售额155.1亿元，为继8月销售119.9亿元、9月销售142.1亿元后，连续第三个月刷新国内房企单月销售纪录。2010年11月，万科实现销售额128.7亿元。
郁亮回应了此前媒体报道中因万科截至12月1日当年销售额过千亿而引发的“宏观调控失效”和“银行阳奉阴违”的质疑，“从万科的销售数据来看，这一次房地产宏观调控是历次调控中执行最为彻底的。”郁亮说，今年10月份，万科的成交量中一次性付款比例已经从前四个月的 18%提高到了35%，充分说明了调控中信贷政策的执行力度。
他还表示，保障房比例能否不断提高是衡量此次调控是否成功的标准。
“领先房企的领先业绩并不代表整个行业的状况。”郁亮说，在万科已有产品处于在售阶段的30个城市，万科的市场份额从3月份3.9%提高到了10月份5.7%。
而从全国情况来看，2010年中期万科市场占有率为1.86%，三季报数据进一步增长至2.24%。
对于明年的房地产市场形势，郁亮表示，“调控会继续，市场会波动。”但他对明年万科的形势表示乐观，“明年少于千亿是不太可能。”他亦表示，“企业越大，压力也越大，千亿规模的企业，一年增长20%就是增加200亿，50%就是500亿。不过，现在的万科更注重质量和效益，追求有质量的增长。对于明年销售额要增长多少，我们不作计划。”
从销售情况和市场份额来看，万科并没有受到宏观调控影响，相反还成了宏观调控的受益者。对此，郁亮说，万科在宏观调控中是最积极合理调整定价策略的公司，“因为我们要求项目开盘后一个月内必须卖掉60%以上。事实上，我们一般是以开盘当天能否卖掉60%为标准来定价的。”
“纵观本轮宏观调控中仍然能保持高速增长的公司，包括万科，还有前11月销售额增长75%的恒大和增长57%的碧桂园，基本上都符合‘普通住宅、快速周转、战略纵深’这三个特征。而走高端路线的房地产公司，调控后的业绩往往没有那么好。”郁亮说，过去两三年万科没有在资本市场融过一分钱，更多地通过合作完成目标，“相当于一分钱掰成两半来用”。他表示，健康的房地产公司应该“不依赖（银行、资本市场等）给你钱也能增长”。
宏观调控后，合作拿地在万科土地储备中的份额不断增加，近期万科新增加的土地储备基本上以合作形式为主，如刚刚在 11月15日和央企五矿置业联合体以约52亿元人民币的价格拿下的北京唐家岭两幅地块，和渝开发合作开发的重庆“塞纳左岸”项目，和天津港集团合作的天津港口地产项目。另据机构统计，2010年万科前10月的销售额中，75%的销售收入来自于合作项目。
“万科有两样指标不领跑：土地储备不领跑，利润总额不领跑。相比销售额而言，万科的土地储备仅排在全国第十名左右。利润率的提高对我们而言并不重要，相较而言，我们关注客户是否更满意。”郁亮说。而王石同一天在北京的另一个公开场合亦表示，“如果还继续追求利润最大化，相信在万科销售规模达到3000亿时，也是消费者开始抛弃万科的时候。”王石说，“消费者不会因为你是世界上最大的开发公司，就一直信任你，而是更在意谁能给他更好的生活环境。”
郁亮表示，万科成为全球规模最大的房地产企业后，没有了全面学习的房地产企业标杆，但现在万科的标杆不是没了，而是更多了，如汇丰银行就是值得万科学习的榜样，“他们经历过二战，经历过金融危机影响，而我们现在只是在经历行业调整。我们的境遇和战争之类的事件比起来就是小巫见大巫了。”他说，万科要向汇丰银行学习的最重要的一点，就是“顺势而变”。 《维赛特财经》提供（仅供参考,据此入市,风险自担）
房地产2011年投资策略:从"延安"到"西柏坡"
■证券时报
摘要:
中长期看,制度和政策将变得超预期重要.如果不增加制度性需求约束条件,增加
土地供给和商品房供给只是个伪命题, 实际上解决不了可以不断自我强化,自我复制
的需求问题.
如果没有约束条件,预测11-20年住房刚性,改善性基本需求约为每年9-11亿平米
建筑面积, 假设其60-80%由商品住宅市场解决(20-40%由保障房市场解决),则需要每
年提供6.4-7.3亿平米商品住宅.
每年10亿平米建面基本需求要求每年6-8亿平米土地供应量, 这是客观上很难实
现的土地供给数据. 而且可供出让土地大幅下降和土地财政模式,一二线城市土地供
应量下降.
没有制度性约束条 件下的需求在供给上难以满足的矛盾将意味着压制需求的政
策和制度将越来越成为共识, 压制投资投机的不合理需求的政策将越来越成为主流,
也必将越来越严厉. 长期化的基本制度框架必将完善,主要将集中于细分需求和需求
约束,土地财政和新开工到可供销售的供给端,将涵盖税收,信贷等手段.
在长期化的基本制度没有完善之前, 房价上涨成为必然,基于短期目标的政策调
控只能一段时期内有效,而且容易严收就死,松放就乱.
中长期看,销售额基本面未来15年平均增速15%,且将前高后低. 无论低估与否中
国目前城市化率与经济所处阶段尚不匹配.城市化(或城镇化)虽不能保持行业高增长
历史,但能提供增长底线.
行业基本面发展更重要的是结构:行业发展趋势转向二三四线区域.
基于制度政策, 行业基本面和美国,香港成熟阶段行业估值,中长期看,地产股板
块估值预期10-25倍PE,中枢16倍. 虽地产股板块平均PE高点不断走低,但目前估值安
全边际很强.
11年行业预测: 总体判断11-12年回归常态,处于销量,房价下降—盘整—恢复的
阶段.
2011年行业投资策略:两段论,目前维持中性和标配建议.即在上半年甚至更长时
间基本面与政策面处于相持阶段,板块存在超跌反弹阶段性投资机会,行业中性;下半
年甚至更晚时间基本面向下调整且逐渐恢复, 板块存在趋势性投资机会,行业可以增
持.
个股选择策略: 政策面与基本面相持阶段和阶段性行情下,建议选择X+地产股组
合(中国宝安, 新湖中宝,深天健,胜利股份等),周转快和业绩保障性强的行业龙头组
合(万科,保利地产,首开股份等). 港澳资讯提供 （仅供参考，风险自担）
公司报道：万科Ａ(000002)通往3000亿之路
12月1日，万科披露今年的营业收入已经超过1000亿。12月5日，王石董事长宣布万科10年内做到规模超3000亿。
2010年1—11月，不少公司都取得了较好的业绩。保利1—11月，公司实现签约面积626.19万平方米、签约金额571.49亿元，分别同比增长28.88%、41.58%；佳兆业销售收入约人民币85亿元，同比增长67％；恒大预计将有接近80%的增长。随着越来越多的百亿甚至千亿房地产企业的出现，如何继续扩大规模的边际效益，如何使其高成长性持续下去成为业内最关心的话题。
“如果按照20%的复合增长率计算，到2014年万科的营业收入将超过2000亿，如果按25%的复合增长率计算就是2400亿。”王石如此分析万科3000亿的合理性。他认为假定未来整个经济增长放慢，复合增长率从25%降到10%，到2020年万科的规模将超过3000亿。
从1000亿走向3000亿，用十年完成，那么这段路如何走呢？
解决规模负增长
千亿后的管理平台需要在千亿前搭建好。
而这一准备是万科放弃了三年的发展才完成的。在万科达到500亿规模的2006年，总裁郁亮就注意到万科在规模和管理上的脱节,“那是不正常的速度,哪里顾得上整理自己的管理模式和业务结构,大家都只顾卖楼。”而这直接导致了万科2006年、2007年费用快速增长。2006年的年报显示,随着销售规模的扩大,万科的管理费用和营业费用也快速增长,增幅分别达到34.19%和63.88%,管理费用由5.6亿元升至 8.5亿元。这一现象在2007年并未好转,两项费用继续增加到11.9亿和17.6亿,增长幅度达到90.91%和105.22%,两项费用占总收入的8.3%。而同样在当年迅猛扩张的保利地产,此类费用只占总收入的5.5%。
“当一个企业的规模效应已经不能抵消克服管理难度上升的成本时,这个企业就到了增长的极限。”2007年万科在年报中陈述了自己的担忧。万科转向“有质量的增长”，其中重要一项就是完善增长的管理架构，降低规模引发的费用上升，以扩大规模的边际效益，使规模真正成为一种优势。
郁亮提出的新管理模式为：万科集团总部和区域总部之间的业务不重叠，区域管理的事务集团不参与，集团管理的事务区域就不插手。
相对过去总部决策、区域执行的格局，郁亮将目前的架构比喻为一支球队：集团总部管理土地储备战略、财务、融资和高层人员变动等重大事项，相当于“裁判员”；4个区域总部承担了部分过去由集团总部担任的职能，被赋予了一定的独立性,例如如何取得土地，在哪些城市发展，区域开发的产品结构，以及区域内部的人事权，相当于“教练员”，剩下的一线“运动员”则负责具体项目的开发。
“一个区域总部管10个城市不成问题，今年开发范围达到34个城市，年底到40个城市。将人力资源分出去20%进入新的扩展区，这样的话不至于失血。同时，抽一些血出去,团队会更为活跃，这样才能解决进入更多城市、进入更多市场所带来的压力。”万科使用这种方式，大举进入二、三线城市，效果超过了郁亮的预想，提前4年达到了1000亿。
“万科自身感觉这次调整效果非常好，达到目标很顺利，而且可持续。”一位上海的私募基金经理在万科调研后表示。
“为千亿后的经营做准备，目前的管理平台能够支持公司继续成长。”万科董秘谭华杰表示。现阶段万科实施的正是战略总部、专业区域、执行一线的三级管理架构过渡。经过三年的实践，已经形成了比较成熟的运作模式。
上山下乡
架构搭建完成，规模不再是负面因素。“万科一是坚持自住需求、中小户型为主的主流市场定位，二是坚持快速周转的开发策略，三是层次丰富的战略纵深。”谭华杰认为，今年并非所有的企业都跑赢了大市，这三个条件决定了此轮调控下房地产企业的表现，“今年表现最好的，基本上都是那些做主流、高周转、做好战略纵深的公司。”
谭华杰认为，“万科会继续坚持长三角、珠三角、环渤海、中西部的城市经济圈聚焦战略，在深耕现有城市的基础上，选择其他经济中心城市及城市圈作为必要的补充。”
“调控的目的在于使市场回归到自住需求占主导的地位。在这一背景下，我们坚持中小户型普通住宅定位的优势将进一步体现。另一方面，尽管未来市场的波动可能加大，但由于房价和地价存在联动关系，且各地市场存在差异性，万科的快速开发策略和战略纵深布局对于应对行业波动将有很大帮助。”
事实上，增长超过30%的公司都是在二、三线城市较为活跃的公司。例如敢于“上山下乡”的恒大、佳兆业都在将自己的增长区域设置在中西部二、三线城市。
成长性有待确认
万科虽然已经有了自己的方向，但是面对如此规模的企业，市场仍存在担忧。
资本市场没有给万科很好的价格。“预计万科今年业绩在0.7元/股，明年能够上升到0.9—1.0元/股，目前的动态市盈率在12倍，明年更低，这是相当便宜的价格。”
“相对于别的行业，地产仍然有较高利润，但是暴利时代已经结束，成长性下降是不能避免的，”英大证券研究所所长李大霄表示。他对万科“谨慎乐观”。
李大霄认为，房地产板块整体面临成长性不足的问题，万科也被拖累，虽然并不排除万科有结构性的机会；另外不确定的政策变动也仍然对万科的估值造成很大的压力。万科是否年年能够以这样的规模发展下去，是需要时间证明的。但是他也认为，万科的策略有过人之处，刚需的市场仍然是充裕的，“中西部城市，二、三线城市仍有大量的机会。”并且，粗放的开发结束后，万科对细分市场如果能够进一步把握，也是能够扩大利润空间的，“例如万科尝试的一些细分市场产品：老年住宅，保障房，或许能够为公司提供新的增长空间。”
【出处】上海证券报
万科总裁郁亮：游戏规则改变了
张晓玲 北京、深圳报道 2010-12-07 23:27:55评论(0)条 随时随地看新闻核心提示：因为在顺境中求变革太难了，内部统一意见很困难，正因为有了08年深刻的教训，才帮助了万科。
“游戏规则改变了，应该做的是顺应规则，在变革中生存。”
在2010年的多轮宏观调控风暴中，万科却实现了惊人的业绩，全年销售突破1000亿元。12月5日，万科总裁郁亮接受了本报独家专访，他指出，房地产行业过去的赢利模式，依靠高负债周转、依赖土地自然升值获利、寄望通货膨胀预期提升销售额等等的想法，已经迫切需要转型。房地产业将变成一个利润平均化的行业，就像制造业那样，赚钱不再那么容易。
“货币、通货膨胀预期对行业的影响，是市场送来的礼物，终究要收回去；房地产行业需要重建，房企的赢利模式、生意模式也需要重塑。”郁亮说。
没有调控，万科会很困难
《21世纪》：万科在严厉的调控中，实现了一千亿的销售额，您觉得调控对万科的影响是什么？
郁亮：万科2010年的爆发，是2008年种下的。2007年万科做到500多亿，我就感觉有很多问题。那时我谈要做主流，要快速周转，不能靠土地自然升值赚钱，但这个号召下面就有很多反对。一线公司觉得明明放一段时间房子就能更赚钱，为什么要快速卖掉？有业绩压力、有对手在追，管理层相对超脱的一个发展战略，也难以推进。
但08年救了万科，帮助内部统一了思想。当时考虑围绕城市圈发展，做主流住宅，后来高铁时代提前到来，使得万科的策略更加快了；快速周转是同一个道理，万科不是毛利率最高的，我们要忘记土地的升值，只要赚房子的钱就够了，就像制造业，产品存一天是贬值的，要快速卖掉它。合理定价、坚持做主流住宅、快速周转、战略纵深去到二、三线城市，今年发展良好的发展商都是这样，走高端路线的地产商今年表现较差。
如果没有08年的危机，可能行业调整已经完成了，现在是没有完成的调控又回过头来搞。如果没有调控，我们坚持万科的发展策略很艰难，因为在顺境中求变革太难了，内部统一意见很困难，正因为有了08年深刻的教训，才帮助了万科。地产业的周期差不多就是两年，两年后，我们看到，坚持自己的变革和策略成功了。万科及时地转到了坚持做主流住宅、快速周转、战略纵深的道路上来。
《21世纪》：除了调控因素，你觉得是什么让万科坚持了自己的策略？
郁亮：首先是我们不去预测政策会怎么样，只想在波动中，什么变化最小。在政策变化中受影响最小的，是主流住宅、普通住宅；而周转速度越快，受波动越小；战略纵深则从地域上解决波动问题，在同一时段里面缓解和对冲调控的波动影响。
此外，万科优秀的公司体制也使得我们能够坚持自己的发展策略。国有企业体制僵化、不连续，民营企业则涉及太多利益。华润是万科的国有第一大股东，但华润特别放手；如果说公司是我和王石的，降价这个决策会非常难下，那意味着损失自己的钱。但万科的体制是可以从长计议，为了长期发展我们可以牺牲短期的利益，遇到问题可以少一些利益上的预判。
我们已不在乎任务导向。要看有效增长。ROE的分母这几年不变化了，我们的盈利水平取决于周转，通过快速周转来给股东提高回报率。最终是ROE创造更多的价值。我的任务就是为股东服务，这种服务用ROE、EVI来衡量，对股东来说就能够交代了。
《21世纪》：你认为调控显效了吗？供求关系是否已经发生逆转？
郁亮：宏观调控的效果已经显现，今年宏观调控政策执行得特别到位，按揭政策得到了执行。11月之前同比成交都是萎缩的，而最近这几个月成交上升，是因为供应量的放大，楼市供求关系已经缓解。
但这还不是供求关系的逆转，而是供求状况大为缓解。供应量增加很快，同比的成交面积增加速度慢，说明供应量在大幅增加，而需求没有跟上，而房价大涨的条件是要倒过来。从供需来判断，企业间对后市的分析也不太一样，不能拿企业年初的销售计划去比较，只有分析同比去年的数据才会看出它的本质来。目前同比超过50%增长的并不多。
减少对金融的依赖是好事
《21世纪》：在接下来的十年里面，中国宏观经济和产业结构将发生很大的改变，不再像过去那样依赖房地产业，金融机构对地产业的支持可能也不会那么大。短期来看，资本市场融资也很难重启，地产业的整体资金杠杆率在降低。对此你怎么看？
郁亮：减少对金融的依赖，对地产行业不是好事情吗？
《21世纪》：对于万科来说，不依赖融资的发展如何进行？年增长20%-30%如何实现？
郁亮：过去三年万科在资本市场没有融一分钱，但实现了千亿销售额，我们依赖于合作来实现更多的市场份额。我对明年资本市场没做任何预期，100亿算是巨额融资，万科今年所创造的利润也是这个数量级了，现金都回来了，哪怕有监管，也还可以用这个钱。再有合作来扩大业务范围，明年保持20%-30%的增长，我还是有信心的。
《21世纪》：万科合作的对象一般有哪些？
郁亮：这个行业受到各种资源的支持，合作应该更彻底。目前万科有更多更广泛的合作，央企，民营，个人，国内外，大、小公司都有，股权1/2可以，1/3、1/4都可以，以前有人说万科发展靠圈钱，出于功利的目的去找合作伙伴，能做好吗？我们不依赖于资本规模扩张，不依赖于股东给钱扩张，在一些地方政府谈判中，我们也不会去压低土地价格，刻意获取优惠。
合作的障碍在于信任感，而万科在行业中信任度最高，最透明，即使不相识也没问题，我们所有账目都是公开的，合作方愿意派财务总监没关系，我们的要求只有一个，按章纳税。所以跟万科合作，交易成本最低。
《21世纪》：从去年和今年来看，地产公司业绩的增长，是与流动性充裕以及通货膨胀预期同步进行的。在未来的规划中，万科是否考虑到这类因素对于业绩的影响？
郁亮：货币、通货膨胀预期对行业的影响，是市场送的礼物，别当真，它是可以收走的。房地产行业需要重建，房企的赢利模式、生意模式也需要重塑。不要去赌通胀预期这个事情，行业受这个影响越小越好。我反而会担心，担心我们对策略的坚持会动摇，行业更加地波动。
向制造业学习
《21世纪》：当前的大变局中，保障房迅速上位，双轨统筹已是必然。你如何看待保障房建设对地产业的影响？
郁亮：保障房是对行业最大的保护。过去12年房改中保障房不力，行业问题特别严重。未来保障房比例是否提高，是衡量宏观调控能否成功的标志，这意味着解决了更多低收入人群的居住问题。万科虽然会受到一些影响，但服务的对象不同，万科并不是特别担心。满足自住所需的普通商品房，仍是政府所鼓励的，万科的策略不需要调整。
《21世纪》：我曾经跟其他地产商有过交流，他们似乎很抗拒保障房计划？
郁亮：香港超过100平米的房子总量只占2%，公屋的面积90%都在70平米以内，内地明年要建1000万套保障房，是历史高位，我希望实现这件事情。如果这件事情干不下去，我们的灾难刚开始。
对于企业来说，有变化才有机会，有变化就是游戏规则改了，你顺应它就能发展。企业应该学会在变革中寻找新的市场机会，而不是害怕或阻止变革；万科把对行业的好的事情看成最大的利益，因为行业好了才有饭吃。
《21世纪》：你提出地产业要向制造业学习，学习什么？
郁亮：跟制造业比起来，地产业多么幸福。对制造业来说，赚钱是很不容易的事情。他们对客户的态度、质量管理、生产手段、如何提升性价比等等很多地方，地产业都要学。
房地产业的外部环境已经发生了变化，保障房将加快建设，这是地产行业健康发展的保证；行业的资金杠杆率在下降，过去依赖资本扩张的方式已不可用；房地产业将变成一个利润平均化的行业，就像制造业那样，赚钱不再那么容易。
《21世纪》：变成制造业，是否意味着行业的边际利润会递减？
郁亮：边际利润递减，是行业应该做的事情。现在有土地资源的限制，如果农村集体土地可以流转，那变成制造业就确定无疑了。现在土地转让方式有很多变化，比如旧城改造、地票等，都是很好的尝试。
地方供地方式多元化、土地税费制度改革，地产业向制造业转变的路径将加快。住宅工业化、上下游产业链整合也已提上日程。
这篇文章写的很好，写出了万科的战略和目前的优势，以后的发展，行业的情况 上海万科6.19亿元竞得浙江嘉兴两宗地
作者: 劳蓉蓉 时间: 2010-12-08 00:15:50 来源: [ 观点地产网 ]
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上海万科以3750元/平方米成交价竞得2010嘉秀洲-045号地块；以3700元/平方米的成交价竞得2010嘉秀洲-046号地块。
观点地产网讯：在浙江嘉兴市12月6日的土地拍卖会上，上海万科房地产有限公司以总价6.19亿拍走了2010嘉秀洲-045号及2010嘉秀洲-046号两宗土地。
据了解，该两宗地共有上海万科房地产有限公司、浙江金纬房地产开发有限公司、浙江佳源房地产集团、浙江中房置业股份有限公司4家开发商参与竞价。
两宗地均从2265元/平方米的报价起拍，最终上海万科以3750元/平方米成交价竞得2010嘉秀洲-045号地块，折合总价约3.04亿；以3700元/平方米的成交价竞得2010嘉秀洲-046号地块，折合总价约3.15亿。
资料显示，编号为2010嘉秀洲-045号地块，位于秀洲新区秀港路东侧、溪港路南侧、中港路西侧、成秀路北侧，土地面积80987平方米，用途为住宅，容积率为1.3-1.8；
编号为2010嘉秀洲-046号地块，位于秀洲新区秀洲大道东侧、成秀路南侧、东港路西侧、木桥港路北侧，面积85286平方米，用途为商住，容积率为1.3-1.6。
另外，同天出让的经开2010-48号地块由江苏中大地产集团有限公司、江苏宝来置地有限公司以4473元/平方米的成交价竞得；该地块出让面积45487.3平方米，为商住用地。
而经开2010-47号地块则由浙江龙鼎控股集团有限公司以7140元/平方米的成交价竞得；该地块出让面积22614.6平方米，为商办用地。 万科系吸金大法：互保链条与空壳公司左右手
http://www.sina.com.cn2010年12月09日 01:0121世纪经济报道
贾玉宝
万科月初公布的年销售破千亿业绩，表象看会让业界感到政策调控失效的恐慌。细究起来，首先是万科市场策略的结果。政策调控不扼杀刚性需求，这是万科能号准调控脉搏，主动以中小户型、装修房为主打策略，以迎合刚性需求的成功。
其次是银行“垒大户”现象使然。银行每逢调控便有“垒大户”行为，万科获得的百余亿元借款中，信用借款占了绝大比例，这就是银行认为的“大而不倒”，因此敢于向万科放贷。而八、九月间传言的万科遭拒贷事件，纵然存在也不过是子公司个案。
政策调控和银行偏好之下，似乎更应考察万科千亿销售业绩背后的资金腾挪之道。
年初调控以来，大型房企集团内的互保现象在加剧，但万科系的担保和互保自2008年并未有大幅增长态势。而万科自2009年来几乎以零对价收购了16家香港空壳公司，如此高密度收购，其背后的资金运作用途显然已经自明。
作为大型房企集团持牛耳者，万科尚且如此，其他地产企业在担保、互保以及借助境外空壳公司对资金运作的腾挪也就可想而知。
万科系互保
2003年来不间断的地产调控，已让银行机构对地产商贷款不断强化因应之策，一定程度的大型房企集团内互保乃至附带法定代表人个人担保等情况已成为不争现实。只不过，随着今年调控的持续强化，大型房企涉及集团内互保现象有了大的增幅。“一荣俱荣，一损俱损。”一旦这家地产商出了大的资金流风险，所谓的集团内互保也就成了空头支票。
这就是银监会日前在对60家地产企业调查后，继高资产负债率、经营性活动现金流普遍为负之后，较为担心的一个原因。银监会此前通报称，大型房企集团多头授信风险突出，集团内互保现象有所上升。
6月末，60家大型房企集团涉及集团内互保贷款金额1417亿元，较年初增长22.3%。
以万科为例。2008年，万科直接为控股子公司提供担保14笔，合计担保金额9.2亿元。其中，万科为万科地产(香港)提供的3笔担保是港币贷款担保的反担保。同年，天津万科、武汉万科、深圳万科等6家万科子公司为天津滨海时尚置业、武汉万科天诚房地产、深圳易理房地产等8家万科子公司提供担保。
不仅如此，万科在2008年与关联方的贷款担保主要发生在沈阳万科永达房地产和北京金隅万科房地产的新建项目所需款项上。其中，沈阳万科永达房地产共有5笔总额为4.45亿元的贷款，担保方万科依所持股权比例承担49%合计2.18亿元的担保责任，这些贷款和担保责任在2009年10月30日前已终止。北京金隅万科房地产当年共有7笔总额为4亿元的贷款，由万科子公司北京万科依所持股权比例提供49%的担保责任，以上贷款和担保责任在2009年 12月底前也已全部终止。
2009年，万科在关联方贷款担保上新增5笔，分别是万科为深圳万科1.2亿元贷款提供担保，成都万科为成都一航万科滨江房地产(万科联营公司)0.15亿元贷款提供担保，深圳万科为东莞新万房地产2.04亿元、1.2亿元贷款提供担保(已属异地担保性质)，上海万科为上海地杰置业1.1亿元贷款提供担保。
2010年上半年，万科关联方贷款担保新增3笔，分别是成都万科为成都一航万科滨江房地产1950万元3年期贷款提供担保，浙江万科南都房地产为杭州万坤置业1735万元1.5年期贷款提供担保，昆明新河民房地产北市区有限公司为万科1.42亿元5年期贷款提供担保。
从万科两年半的担保情况看，笔数没有增加反而减少，走上了与房地产行业担保趋势相反的路线。这得益于其信用贷款，如截至2009年末，万科有48.09亿元本币银行借款、87.84亿元本币其他借款皆为信用借款，占万科当期175亿元借款的绝大比例。
这就是银行对地产企业做大的行为逻辑。追溯2003年时的万科，其旗下深圳分公司当年向工行、中行发生5笔合计不足4亿元的贷款，均需由集团提供担保和反担保。如今，跨入千亿销售门槛的万科，银行自然会以信用借款主导，尤其在调控期间，这向来是银行配合大地产公司获取资金的市场秘笈。
一味助长大地产企业继续做大，银行也有不得已之处。银行资金需要寻找出口，调控期间亦然。强强联合，资金的洼地效应向来如此。
但万事无绝对。万科至2010年6月末存在的对中国银行香港分行的4.89亿美元外币贷款，2009年发生的两笔合计19亿元两年期信托借款，2010年发生的两笔合计20亿元两年期信托借款，恐怕就没有信用借款那么幸运，需附带包括担保、质押在内的贷款条件，而以上五笔借款规模占到万科所有长期借款的前五名。
这也间接说明，谋求千亿销售门槛的图谋，仅靠银行百余亿信用借款尚不够支撑，万科需要更为庞大的数百亿资金以为新的逆市博弈。
狂收香港空壳公司
除销售回款，万科新的资金来源在哪里？境内银行融资无法巨量增加的情况下，间接的香港和境外融资及资金腾挪未尝不是一个新的选择。
银监会此前通报称，“许多(地产)集团在香港或境外注册成员企业，这些离岸企业虽不直接在境内贷款，但往往参与境内关联企业的资金运作，成为信贷监测的一大盲区。”
其实，地产商这种注册或接近零价格购买香港或境外公司(多为空壳公司)行为近年来常见诸上市地产公司财报。为了资金运作便利，万科也不能幸免。
万科大肆收购香港空壳公司之举发生在短短1年半时间内。万科2008年收购的18家公司均为地产置业、地产开发公司，收购对价多为百万元、千万元级，并无空壳公司的身影。
而2009年的收购格局发生重大变化。财报显示，万科在2009年收购各类公司26家，其中仅在香港收购的公司就达到13家，且均为空壳公司。
如2009年9月25日一天，万科收购了4家香港公司，即普海公司、德扬公司、太荣公司、励福公司，收购股权均为100%，收购对价均为1000港元。
同年11月10日，万科又同时收购了5家香港空壳公司，即卓星发展公司、惠勤公司、隆盈公司、合胜投资公司、佳悦投资公司，同样是100%股权收购，收购对价均为1港元。
有趣的是，万科在2009年7月28日以1000港元收购了利威公司(香港)100%的股权，而该公司所持有的武汉万威咨询有限公司(万科控股子公司)45%的股权也直接转到万科名下。这充分说明被收购方早已是万科设立的空壳公司之一。
深圳某地产界人士称，金融海啸后，很多中资企业看到了新的投资机会，包括避税在内的有效资金运作更是持有境外空壳公司的应有之义。很多地产商多为零对价或接近零对价收购一些境外空壳公司(其实不少为间接自行注册)。这些公司多注册在英属维尔京群岛等地，那里是避税天堂。
万科收购空壳公司的速度在今年才有所减缓。在其上半年收购的17家公司中，仅有3家为香港空壳公司，即城捷公司、丰毅公司、利康公司，均在1月8日以1000港元取得100%股权，而其他14项收购最低收购对价在51万元(且只获得51%股权)。
这或许意味着，以1年半时间将16家香港空壳公司拿在手，万科已经完成了资金境内外运作的账户布局。
同样的境外账户布局也反映在华侨城等大型地产公司财报中。财报显示，截至2009年末，华侨城拥有的注册资金在100美元以内的香港和境外公司有17家，其中，英属维尔京群岛9家(100美元1家、1美元8家)，香港8家(100港元1家、1港元7家)。
类似如此境外空壳公司堂而皇之地反映在不少大型地产公司的财报中，不免让市场增加了诸多猜测，银监会在通报中也表达同样担心，因为这些是“信贷监测的一个盲区”。 港澳资讯提供 （仅供参考，风险自担）
公司报道：万科Ａ(000002)29.63亿元拿下深圳六地块
12月9日，万科A（000002）以29.63亿元的底价拿下深圳市盐田区六宗土地，包括四宗商业服务业用地和两宗地下空间，折合楼面地价8582元/平方米。
深圳市土地房产交易中心捆绑挂牌出让这六宗地，全部位于盐田区沙头角中心区，是深圳今年出让底价最贵用地，总占地约13.72万平方米，总建面约34.53万平方米。其中四宗地为商业服务业设施用地，一块地为地下空间(社会停车场+商业)用地，另一块为地下空间(社会停车场)用地。
该批地块中规划有10万平方米的写字楼、10万平方米的商务公寓、8万多平方米的商业，5.5万平方米的酒店以及1万平方米的艺术中心。
拍卖前，国土部门对这六宗地块的买家提出了严格要求：不接受联合竞买，竞买申请人必须具有房地产开发一级资质、10年以上城市运营和房地产开发经验，具有开发城市综合体项目的成功案例。还要求竞买企业注册资金60亿元人民币以上，2009年纳税10亿元人民币以上；项目资金来源明确，自有资金占项目投资总额的比例不低于30%。此前业内曾预计，深圳的开发商中可能只有少数几家大企业符合条件，但现场情况却是只有万科参与这六宗地块报价，其他企业均未参与。
万科表示，对盐田东部片区的发展前景看好，且此片区属于万科传统优势区域，在盐田东部片区万科已开发东海岸、17英里、天琴湾、万科中心等明星项目，形成较好的区域市场影响力。万科将充分利用该地块的海景、中心区、中央公园等资源，在本地块打造成功的城市综合体地标物业。
【出处】中国证券网 维赛特财经提供（仅供参考，风险自担）
万科A(000002):"逼"出来的1000亿
■第一财经日报
整整一个星期,与万科相关的种种,无论是正面的褒扬,还是中性的质疑,占据各
大媒体主要位置.这是万科自2008年之后,又一次如此频繁地受到舆论关注.
同时,销售额超千亿的万科,也顿时让同行们黯然失色.人们将不再对100亿,300
亿抑或是500亿感兴趣.不但如此, 张扬的万科也没有给同行留下任何一点追赶的余
地,竟然毫不客气地将目标提升到"3000亿",让追赶者连喘口气的工夫都没有.
是什么促成了万科的1000亿
被"逼"出走一线城市
在被誉为"史上最严厉的宏观调控" 之下, 哪怕万科的员工都对公司的"超水平
发挥"感到意外.
据多位万科内部人士透露,2010年年初,郁亮给董事会汇报时,提出的目标是800
亿,但他"留了一手".
一位万科内部人士说:"他当时对800亿是有把握的,也考虑到了1000亿这个目标
,即如果市场很顺利的情形下,可以朝这个数冲冲."
按照这一说法, 并考虑到"去化率"的因素,万科在今年准备的可售房源,是完全
超过1000亿的.这也可以看做是万科突破1000亿的硬件.(关于这个问题,不得不提开
发商通常的保守策略,即对外披露的销售目标总是低于内部给营销系统规定的任务.
这样做的目的一是为了确保公司"说到做到", 二是超额完成任务给投资者带来意外
惊喜.)
即便如此,万科能有今日的1000亿之喜,并非没有侥幸因素.就拿万科今年在二,
三线城市的大丰收来说,就不得不感谢当初的"不拿地王".
大概是从2007年年中开始,热点城市的土地市场一派欣欣向荣,无论上市的专业
房地产企业,还是其他产业资金以及坊间热钱,都涌向这个市场.
就在房地产温度空前高烧的时刻, 王石突然跑出来喊了一句:"万科不拿地王",
从此, 原先还在拍卖中趾高气扬的万科,再也不能将"拍卖进行到底",并逐渐在一线
城市被"边缘化".
对于此,万科一位一线城市的员工曾抱怨:"没办法啊,万科不能拿地王,只能^望
地兴叹^."
在某种程度上, 万科是被一线城市愈涨愈高的土地市场逼到了二,三线城市,并
以较低成本获取了大量土地.
谁料"风水轮流转",到今年,一线城市遭受宏观调控打压之际,二,三线城市却依
然繁荣.以绝大部分项目都位于二, 三线城市的恒大地产为例,该集团全年预计销售
超过500亿元,同比增长超过60%,但来自一线城市销售额是下降的.
也正因为此,万科去年在二,三线城市的新增项目在今年8月之后集中推出,帮助
公司轻松越过了1000亿关口.
万科的驱赶效应
如今, 万科不但轻松逾越了"千亿"大关,更牢牢巩固了过去一度岌岌可危的"老
大"地位.也许,1000亿为媒体制造的新闻热度总有退去的一天,但这给其他房地产企
业带来的压力和痛苦, 恐怕难以在短期内得到化解:是继续跟着万科一路狂奔,还是
另辟蹊径
就在12月8日恒大地产的业绩发布会上,该集团董事局副主席兼总裁夏海钧无法
避免地接受了媒体关于"恒大何时过千亿"的提问.近期,相信接到这一问题的开发商
,绝对不只恒大一家.
有数据显示,曾经与万科并驾齐驱的中海地产,已突破500亿,而保利地产超过60
0亿已无悬念,恒大地产则是以最快的速度在3年完成了100亿到300亿再到500亿的跨
越.这几家公司都有望成为下一个越过1000亿的"选手".
对此, 夏海钧的回答是,如果按照恒大过往的增长速度进行较为乐观的估计,恒
大地产可能在两年后达到1000亿.而保利地产相关人士虽然没有对此进行正面回答,
仅表示"集团现有资源和土地储备情况,都足以支撑公司在未来的某个时期达到1000
亿销售规模".
言下之意是, 保利,恒大等正朝着万科的方向加速奔跑,希冀以更快的速度达到
并超过万科今日创下的纪录.但他们不是全部,更多开发商在万科的狂奔过程中放弃
了追逐.
雅居乐集团有负责人就表示,公司不会看到别人超过1000亿就去追,也不会因此
提高周转速度, 会始终以稳健增长为重,不过分追求高速增长.雅居乐集团刚刚宣布
完成了254亿销售额,超额完成全年目标.
而曾经与万科并列的金地集团,也走出了一条不太相同的路.该集团没有在过去
两年布局二三线城市, 而是集中更大火力坚守一线城市,走中高端路线,在质量而非
数量上寻求业绩增长的支撑.
值得关注的还有中海地产.虽然万科多年来销售额都高于中海,但两家的利润却
相差无几,后者的净利润还曾经多次超越前者.如今,当万科实现1000亿蜕变后,中海
地产是否依然沉得住气,依然保持"有质量的增长",还有待进一步观察.
前几年, 有人将万科比喻作房地产行业的"牧羊犬",驱赶着同行一路狂奔.而今
后的结果,是它将会继续驱赶羊群,还是羊群放弃追逐呢这两种结果都颇有意思. 维赛特财经提供（仅供参考，风险自担）
万科A(000002):迎来"后千亿"时代,大扩张挑战管理极限
■第一财经日报
12042元/平方米
万科前11个月销售均价12042元/平方米,同比上涨30%,剔除精装比例提升至100
%的干扰因素,价格同比上涨20%左右.
535亿元
受益于调控,土地价格持续回落,土地并购市场活跃,万科前11个月共计拿地535
亿元,拿地建筑面积2400万平方米,平均楼面地价2200元/平方米,同比下降5%.
500亿元
公司2009年~2010年11月30日, 共计拿地金额840亿元,实现销售1630亿元,考虑
到施工的建安及精装支出, 维持稳健的财务负债水平,公司目前可用储备资金在500
亿元左右,将持续受益于行业调控带来的并购机遇.
当万科董事长王石宣布万科10年内做到规模超3000亿时, 面临的一个最直接的
问题就是, 一套适应1000亿年销售额的管理模板是否能照搬到一个年销售额数千亿
的"地产航母"上
"后千亿"时代的万科管理层们,或许正在努力寻找达成这种可能的新途径.细心
的观察人士可以发现,万科的高层们在公开场合开始越来越多地提到汇丰银行,这家
与万科一样属于股权分散型, 且由职业经理人驾驭的全球知名企业将成为万科新的
学习榜样.这对万科来说,算是个不小的变化.
难降的管理费用
郁亮12月5日在接受媒体采访时坦言,万科在三年前就已着手"后千亿"发展平台
的搭建.在明年政策调控延续的情况下,万科明年的销售额不会少于1000亿元.
很少人会质疑万科能否在2011年再次实现千亿销售规模. 但业内人士更希望知
道, 万科的管理极限到底在哪里实际上,自从在2004年公布了千亿目标之后,业内外
对万科意图与能力的担忧就从未间断过, 尤其是在2008年万科出现规模负增长的那
段时间.
从2003~2009年之间,万科历经了年销金额从63亿~634.2亿元的逐年跳升.早在2
007年, 万科就创造了500亿元的销售业绩.2006年到2007年的万科处于亢奋增长期,
销售金额由212.3亿元飙至523.6亿元,增长速度从52.2%跳升到146.6%.
而作为万科学习榜样的美国最大房地产企业帕尔迪因受金融危机影响, 2009年
销售收入仅为38.7亿美元,因此万科将继2008年后蝉联全球住宅企业销售冠军.
但这个过程并非一帆风顺.王石此前在接受《第一财经日报》采访时曾反思,由
于管理增长相对滞后,万科在过快的规模扩展过程中难免出现一些负面问题.
在万科达到500亿规模的2007年,郁亮就注意到万科在规模和管理上的脱节,"那
是不正常的速度,哪里顾得上整理自己的管理模式和业务结构,大家都只顾卖楼."实
际上,在此前后万科曾经出面过"装修门",打砸楼盘销售处等多次负面事件.
有业内人士直言,万科最大的难题在于机构臃肿,并导致管理费用也一直相对偏
高.2006年的年报显示, 随着销售规模的扩大,万科的管理费用和营业费用也快速增
长,增幅分别达到34.19%和63.88%,管理费用由5.6亿元升至8.5亿元.
这一现象在2007年并未好转,两项费用继续增加到11.9亿元和17.6亿元,增长幅
度达到90.91%和105.22%, 两项费用占总收入的8.3%.同样在当年迅猛扩张的保利地
产,此类费用只占总收入的5.5%.
万科在2009年将管理费用的缩减列入年度重点工作任务,并取得明显的成效.但
东北证券房地产行业分析师高建认为,为了应对金融危机,公司主动减少管理层及员
工的收入水平,实行费用预算硬约束来降低期间费用的方法不可能长久.
有不愿透露姓名的房地产行业分析师认为,不可否认,万科管理层的管理能力极
其优异,远胜于同行,但随着全国化布局的深入,管理半径过大的问题日益明显.同时
,在宏观调控常态化背景下,万科未来的规模扩展或许还面临着资金掣肘.
规模扩张后的管理半径难题
目前,万科实施的是战略总部,专业区域,执行一线的三级管理架构.在地产系统
中,又分成三层管理架构,第一层是集团总部;集团总部下面有4个区域本部作为第二
层, 这4个区域本部作为派出机构;在区域本部下面是第三层,按照城市设置公司,即
万科内部所谓的一线公司.
如此庞大的员工系统如何高效运作,郁亮提出的新管理模式为:万科集团总部和
区域总部之间的业务不重叠,区域管理的事务集团不参与,集团管理的事务区域就不
插手.
这种分权式管理效果显而易见, 甚至超过了郁亮的预想."一个区域总部管10个
城市不成问题,今年开发范围达到34个城市,年底到40个城市.将人力资源分出去20%
进入新的扩展区, 这样的话不至于^失血^.同时,抽一些血出去,团队会更为活跃,这
样才能解决进入更多城市,进入更多市场所带来的压力."
但随着万科在二三线的扩展,万科在未来的目标是进入全国70个重要城市,这对
万科的管理半径将提出更高的要求.有分析认为, 万科在三,四线城市的扩张是以牺
牲如今的盈利为代价的,或许是为明天积蓄力量.
万科总计在全国近40个城市拥有项目,并且仍在不断地进入新的城市,但在众多
三,四线城市处于微利甚至亏损阶段.
万科董秘谭华杰对本报表示,千亿销售目标的实现,一方面将会给万科带来更大
的规模效益,但另一方面也对万科的企业管理复杂性提出更大挑战,探索并建立能够
不断提高管理能力和创业激情的职业经理人制度将成为万科未来的重要命题.
郁亮也认为,万科未来的挑战是,一个可以全面学习的标杆没有了."但标杆还是
有很多.汇丰银行是万科新的一个标杆.汇丰银行的股东结构,领导人选拔机制,公司
治理,股东关系协调,管理层驱动,都值得研究."
尤其是汇丰银行由职业经理人来驱动的发展模式, 在建立不断进取和保持永久
创业激情的机制建设方面深得万科推崇.既有高度统一的标准化,又有对旗下众多公
司分权式管理的企业制度,以及每次在危机中都表现出超乎想象的前瞻性和战略,这
些都是万科亟待解决的核心问题.
郁亮说,这要求万科进行变革."万科挖凯德的毛大庆用了两年,高薪高职挖了人
过来,这是变革;强调积极定价策略,要求资金快速周转,花了三年时间,这也是变革.
" 万科挥金30亿取深圳年内最贵地块
http://www.sina.com.cn2010年12月10日 03:08每日经济新闻
每经记者 翟敏 发自深圳
29.63亿元，是今年深圳出让土地的最高价格。年销售额刚突破千亿元的万科显得霸气十足，以此价拿下位于深圳市盐田区的6幅地块。
据透露，本次获得的6幅地块，将被打造成地标性的城市综合物业。显然，在其传统住宅项目销售达到新高度的时候，万科正寻求商业地产的突破。
取得深圳今年最贵底价地块
昨日(12月9日)，万科以底价29.63亿元拍得盐田沙头角中心区6宗地块，折合楼面价8582元/平方米。该6宗地块包括4宗商业服务业用地和2宗地下空间，总占地约13.73万平方米，总建筑面积约34.53万平方米。规划有10万平方米的写字楼、10万平方米的商务公寓、8万多平方米的商业楼，5.5万平方米的酒店以及1万平方米的艺术中心。
据《每日经济新闻》记者查询获悉，此次6宗捆绑出让土地的29.63亿元的出让价创下了深圳今年出让底价最贵用地的纪录。
该6宗地块出让条件比较苛刻，业内人士分析，在深圳开发商中，只有万科、华润置地、中信地产与招商地产等少数几家有资格参与。
最终，仅有万科参与该6宗地块报价。面对市场的“内定”质疑，万科昨日回应，“据我们所知，万科并非唯一符合条件的开发商。万科是通过公开出让程序获取此地块的。”
万科拟提升商业开发能力
万科深圳公司昨日透露，“将充分利用该地块的海景、中心区、中央公园等资源，集22年的项目开发、运作经验，在本地块打造成功的城市综合体地标物业。”
早前，据媒体报道，早在2009年底，万科总裁郁亮便透露了万科意欲进军商业地产的想法；随后在万科股东大会上，董事长王石表示，万科专注于主流住宅开发的定位并没有改变，但公司也需要顺应城市的发展趋势，提升在商业地产领域的竞争能力。
而截至目前，万科的商业地产项目已渐成气候。公开资料显示，上海七宝、东莞长安、西安曲江以及北京赢嘉中心项目正在紧锣密鼓地推进，有媒体报道“投资总额超百亿元”。
据悉，整个万科商业地产规模，将在3年内积累到200万平方米以上，万科持有型物业和销售物业的比例也将达到2：8。
昨日晚间，万科提供给《每日经济新闻》的书面回复中称，“万科现在依然专注于住宅开发，依然坚持城市主流住宅开发商的自身定位，这一点并未发生变化。但在新的时期、新的阶段，市场对主流住宅开发商的专业能力提出了更高、更全面的要求。”
“一方面，住宅小区对商业配套的要求在提升；另一方面，随着城市发展和城市规划的调整，新出让项目中商业配套的比重也普遍呈现出上升趋势，为了顺应城市发展的需要，万科需要提升自身的商业开发能力。”万科表示。
对于业内在万科发展商业地产方面的疑虑，万科方面显得十分自信。“在商业物业领域，万科依然会坚持稳健的经营风格，和以客户为中心的导向，并将在不断提升专业能力的基础上逐步展开。我们相信‘水到渠成’，胜过相信人为的、先入为主的规划。”万科如此回复。 首选二、三线市场 外资再入地产局
周亚霖
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2010-12-10 07:13
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经济观察报 记者 周亚霖 商务部数据显示，11月共有114家外资房地产公司向商务部外资司报备成立新公司，增资或者以并购的方式进入中国，该数量是10月份的2.71倍。其中很大一部分的外资房地产公司把项目公司设在了中国的二、三线城市。
“一方面是希望将来物业升值，一方面是有些地产项目还存在尚可的投资回报率，当然人民币资产升值也是一个很重要的因素。”多位地产行业人士如此评价外资汹涌的原因。
除商务部数据外，多家顾问公司发布的2010年度三季分析报告均显示，今年前三季度外资(含港资)在全国重点城市大宗物业投资的活跃程度远远超过去年。
外资机构对中国房地产市场的投资热情已经恢复，华夏柏欣北京经营管理顾问有限公司的投资部董事谢创宏向本报表示。
热闹的成渝楼市
龙湖位于成都CBD的豪宅项目龙湖世纪是当地最高的住宅楼，能将江景一收眼底。龙湖就这个楼盘到香港做了一次路演，路演当天，德意志银行的几位高管就进行了团购，一口气买了十多套300多平方米的房子。
“我们接到单子也很纳闷，他们搞金融的，都通晓内地的政策，知道现在政策紧，打压房价，为什么还要跑来买？这些人对中国二、三线的楼市特别地看好。”龙湖地产的一位内部人士告诉记者。
10月龙湖世纪正式开盘后，来自港澳台、日本、马来西亚和新加坡的人陆陆续续来看房子。“通常派个代表过来，有的就不看，直接在北京签订合同。我有个客人，在马来西亚，见过江景房，一口气买了三套，全都是超高层；有个日本客人，在北京看见楼盘资料，就告诉我们，这种房子，在日本他是买不起的，立刻买下了一套。我们没有做全球巡展，就去了次香港，但最近买的境外人士却越来越多，15%都是外籍人士买的。”该龙湖人士说。
“沿海城市限外令出来之后，重庆、成都的商业地产有好多港澳台的人来买。”美联物业成都公司副总经理杨小华告诉记者。“我最近签的合同就是市中心的一个写字楼，9000多万元，是个澳门的集团来买的，地地道道的澳门本地家族，是个多元化的企业。”但杨小华拒绝透露这个商业项目的具体名称。
不仅仅是铺位，成都的写字楼对外资的吸引力也很强。“我们经手的写字楼交易，譬如成都出租率比较高的写字楼力宝大厦、维斯顿联邦、时代广场，城南CBD的汇日央扩这几个楼盘就有大量的港台人士来购买。”杨小华告诉记者。
西南另外一个重要的城市——重庆对外资的吸引力也丝毫不亚于成都。
美联物业重庆公司商业地产总监李娟告诉记者：“实在太忙了，港澳台人买商铺、写字楼都是特别专业，要求也比较高，我们必须成立一个专门的小组来接待这些人。我们统计过，现在差不多25%的写字楼和商铺都是卖给他们。”
最近李娟的一个外资客户刚买了重庆最大的综合体的一部分，2亿元的成交额，这在二级市场是非常罕见的单子，李娟非常兴奋。
对于港澳台人的挑剔，李娟深有体会。“他们不买社区的底商，随着城市的大拆迁、大改造，社区底商变数太大，只要综合体和写字楼，综合体也只要渝中、江北这些有星巴克、哈根达斯等一线品牌进驻的商场。重庆没有真正意义的5A写字楼，他们又觉得不够档次。”
二线城市的优势
2008年，金融危机之后，包括摩根士丹利、西蒙等很多大型外资机构都卖掉了物业暂时离场。但从今年中期开始，越来越多的外资打算在中国投资商业地产项目。
戴德梁行投资部高级经理刘兵今年初去成都考察写字楼市场，“当时成都写字楼很少有散卖的，到了年中再去，很多写字楼就散卖掉了，其中一部分就是卖给外资的。”
香港SPACE商业管理有限公司副总经理许大金认为，一线城市的竞争过于激烈，外资在二线城市显得有优势一些。
实际上，不仅仅是动辄数千万上亿的投资很频繁，越来越多的大钱也在通过选择内地伙伴的方式渗透到中国的市场。
去年底，普凯投资在天津开发区成立了规模为6亿元的人民币房地产投资基金，主要投资于二、三线城市以住宅为主体的房地产开发项目。该笔资金最终投资了两个成都的房地产项目，分别是今年1月与四川蓝光集团合作开发的蓝光公馆1881项目以及今年5月与合能集团合作开发的合能西贵金沙项目。
不过，谢创宏也向本报表示，尽管外资对中国楼市的投资已经出现由一线城市向二、三线城市转移的趋势，但得益于居民零售商业消费能力的增强、甲级写字楼市场的回暖、商业地产交易程序的规范、买卖主体的活跃、大体量商业地产的涌现等因素，北京、上海、深圳等一线城市仍然是外资活跃的区域。
钱怎么进来？
无论是港澳台、东南亚“小散”还是境外的大基金，这些钱是怎么流入内地市场的呢？
成都地产界人士告诉记者，他认识的港澳台公司都在成都有熟识的公司，基本都是将钱以账务往来的名义打给这家成都的公司，再以这个公司的名义购买物业，金额通常在1亿元以内。
更大资金的合作呢？许大金认为，和内地公司做股权合作还是外资投资中国地产的流行做法。当然他们选择合作的内地公司也必须在境外有分公司，这样才便于操作。刘兵认为，选择股权合作，外资很少需要通过这种方式来规避土地增值税等税费，他接触的项目，地方政府实际上都是按1%—2%的比例预征土地增值税，很少有按照20%那种高阶税率来清算的。
“境外的大基金譬如摩根大通的资产包在做资产配置，如果在做新兴市场的配置时，大陆和香港一定是首选。”刘兵告诉记者。（本报记者张斌对本文亦有贡献） 深圳“小产权房”合法化逻辑
本文见《财经》杂志2010年第25期 出版日期2010年12月07日 共有 0 条点评
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违法建筑产生是利益驱动的结果，化解之道也需要从利益机制上理顺，而关键则是建立权利与义务对等的土地管理制度体系
《财经》记者 舒泰峰
11月24日，在深圳市宝安区沙井街道一处“小产权房”楼盘，销售人员正在争取客户：“已经有人领到房本了，以后这些‘小产权房’肯定都能拿本。”
11月29日，深圳市规划土地监察支队有关负责人证实，1999年以前的违法建筑的确已完成确权，颁发了房产证。与正规的房屋产权证不同，目前发放的房产证是绿色封面——未缴纳土地出让金的特殊房本，深圳将其称之为“绿本”。“绿本”无法像正式的房产证，可以作为房产在市场上的流通凭证。
深圳官方并不认同“小产权房”的说法：“深圳没有‘小产权房’，只有违法建筑。”深圳方面对此的解释是，“小产权房”是指建在农村集体建设用地上的商品房，而深圳在2004年至2006年间，将辖区内全部农村集体土地一次性转为国有土地。国有土地上房屋只有“合法建筑”与“违法建筑”之分。但实际上违法建筑在各个城市都有，但在深圳其主体是原村民在原集体土地上建起来的房屋，也就是外界所理解的“小产权房”。
1999年前建成的深圳“小产权房”大约10万栋，其中有一部分要被拆除和没收，此番获得确权的数量因此打折扣。不过，人们对“小产权房”合法化的政策预期已经产生。
在这种预期下，深圳政府下一步如何行动，将引发多方关注。而考察深圳“小产权房”发展的历史，其由违法到合法的野蛮生长之路，同样值得探究。
“小产权房”有限合法化
实际上，此轮“小产权房”合法化早在一年前便已启动。2009年5月，深圳市人大常委会通过了《关于农村城市化历史遗留违法建筑的处理决定》（下称《处理决定》），就已被广泛解读为深圳“小产权房”的变相合法化。
《处理决定》规定，经普查记录的违法建筑，市政府应区别其违法程度，根据本决定以及土地利用总体规划、城市规划和土地利用计划的要求，分别采用确认产权、依法拆除或者没收、临时使用等方式，分期分批处理。
对违法建筑中符合确认产权条件的，《处理决定》规定，适当照顾原村民和原农村集体经济组织利益，在区分违法建筑和当事人不同情况的基础上予以处罚和补收地价款后，按规定办理初始登记，依法核发房地产证。至于确认产权的条件、处罚和补收地价款的标准与程序、办理初始登记的条件与程序等具体办法则 “由市政府另行制定”。
《财经》记者从深圳市查处违法建筑领导小组办公室了解到，《处理决定》的实施细则仍在修订中，还需交市人大常委会审议。
1999年，深圳出台了第一份查处违法建筑的正式文件，此次确权以1999年为节点，正缘于此。由于《处理决定》实施细则尚未出台，目前深圳市对于已经确权的1999年之前的违法建筑，是参照2001年深圳市出台的两份文件进行罚款和处理的。这两份文件分别为《深圳经济特区处理历史遗留违法私房若干规定》和《深圳经济特区处理历史遗留生产经营性违法建筑若干规定》（下称“两规”）。
“两规”规定，对于私房，一户一栋，高度四层，总建筑面积480万平方米以内为合法，超出部分为非法，面积在480平方米以上600平方米以下、或四层以上七层以下的部分，由规划国土资源部门按建筑面积每平方米处以20元以上50元以下罚款，确认产权。面积超过600平方米或者超过七层的部分，相应处以每平方米50元以上100元以下罚款，确认产权。
据《财经》记者了解，正在制定的《处理决定》实施细则，关键点也正在于确定罚款数额。
与1999年之前相比，深圳1999年之后的违法建筑数量更为庞大，大约有25.7万栋。据深圳综合开发院旅游和地产研究中心主任宋丁分析，1999年后的违法建筑中，存在严重安全隐患的或者质量太差的一部分肯定要拆掉，可能会发一批可流通的“红本”，但大多数房屋仍然只能领取“绿本”。
深圳市房地产研究中心副主任王锋告诉《财经》记者，对于违法建筑的处理原则就是补交罚款。由于深圳已经将全部集体土地转为国有用地，原来的农民宅基地，现在已相当于行政划拨的国有土地，因此只能发放“绿本”。如果要实现上市则需补交市场地价款。
“真正能拿到‘红本’的比例不会大。”宋丁说，“毕竟符合城市化高要求的违法建筑还是不多。1999年之前的为什么发绿本，而不是‘红本’，与建筑时间比较久、质量不高也有关。”
王锋也表示，由于一些违法建筑质量较差，像“贴面楼”“握手楼”（楼间距极小，两栋楼中的人可以握手、贴面），普遍没有经过安全验收，所以客观上也存在入市困难。“以后要上市，除了补交地价款，还需要解决安全隐患的问题。”
愈禁愈多的违法建筑
违法建筑虽在各地皆存在，但深圳此类建筑数量犹为庞大，深圳市规划国土委2010年工作会议披露，据2008年建筑普查，深圳市建筑物总量61.53万栋，总建筑面积7.52亿平方米。其中未办任何审批手续的建筑共2.93亿平方米，占总数39％，主要集中在特区外。
1999年、2001年、2004年、2009年，深圳曾四次出台对于违法建筑的查处决定。其中以1999年和2004年两次较为严格，分别规定“房屋租赁的主管部门不得给违法建筑的行为人发放《房屋租赁许可证》，坚决查处违法租赁行为”“禁止租用违法建筑的房屋从事生产经营”等，对于“不能提供合法有效房地产产权证明文件或者合法租赁手续的生产经营者，工商部门不予办理营业执照。
令深圳城市管理者尴尬的是，违法建筑随着禁令的颁发却呈现狂飙突进之势。
“1999年是一个重要的节点，此前深圳一共有十万栋违法建筑。上世纪90年代末第一个文件出台，却引发了一轮抢建潮，到2001年第二个文件出台时，违法建筑多出10万栋，变成了20万栋。”宋丁说，“文件一出台反倒让老百姓看到了商机，因为你要处理，就肯定要赔偿，那我们就多建一点。”
“封堵”政策的实际效果与初衷南辕北辙，而且“堵”出了一个震惊全国的大事件。2008年9月20日23时许，深圳市舞王俱乐部发生一起特大火灾，造成44人死亡，88人受伤。事后调查发现，舞王俱乐部既无文化部门核发的娱乐经营许可证，也无工商部门核发的营业执照，因其所在的建筑是一栋违法建筑，按此前所列出的几项查违文件，无法办理合法手续。
知情人士向《财经》记者透露，经过此事件后，国务院相关部门要求深圳妥善处理违法建筑的类似问题。王锋也表示，如果一味拒绝承认这些违法建筑，可能会再次导致类似事件。
在巨额利益驱动下
由“堵”到“疏”的背后，也是深圳面对一个庞大利益群体的无奈选择。
深圳社会科学院社会发展研究所研究员谢志岿向《财经》记者介绍，1980年深圳特区开始启动非农化之路，以低价整村征收农村土地。按照当时的政策，征农民的土地需安排相应的就业指标，并且是进入国有单位就业。而深圳特区起步之初均为外资企业，用工市场化，因此无法完成就业安置。
作为对农民的补偿，深圳政府采取了“留地”的做法，每户分配宅基地120平方米，允许建三层楼房，后来放宽至四层。此外，村集体可按照人均15平方米的标准，保留工商用地，供村集体兴办企业，安排村民就业之用。
随着深圳制造业的兴起，大量外来务工者涌入。当时的深圳政府财力薄弱，无力保障农民工住房，而企业主又不愿意建宿舍，这让当地农民的房屋派上了用场。“一开始这是一个非常良好的格局。”宋丁说，农民将自住房腾出两三层用于出租，即实现了农民增收，又解决了政府在保障性住房上的缺位，实现了双赢。
上世纪90年代中期以后，深圳加大了产业结构调整的力度，从“三来一补”的低附加值阶段逐渐向高新技术产业过渡。高端人才增加，使得原有的农民房难以满足需要，农民以及房地产商从中发现了商机。此后，建在集体土地上的商品房大量涌现。
时至今日，35.7万栋“小产权房”已积聚为一个巨大的利益体。谢志岿估算，深圳的原住民平均每户家庭拥有一栋占地约150平方米，建筑面积在 500平方米至1000平方米的私房，有的家庭甚至拥有十几栋、面积达数万平方米的私房和厂房。此外，还有大量未经批准建设的经营性房屋，形成了一个个城中村。
在寸土寸金的深圳，拥有一栋楼是一个什么量级的财富？以《财经》记者在福田区梅林村看到的一栋楼房为例，该楼共15层，为一户人家独有，占地面积150多平方米，总建筑面积2250平方米。顶层自住，其余14层用于出租，以每平方米30元计，一年可收取租金七八十万元。此楼建于2004年，当时的建筑成本仅为200多万元。目前，这座楼房周边的商品房市场价为每平方米2.5万左右，若遇拆迁，赔偿价如以2万元计算，总赔偿款将达四五千万元之巨。
在梅林村进行过半年调研的谢志岿介绍，梅林村大多数原住户的状况均与此相近。事实上，在深圳，天方夜谭般坐地生财的故事时常上演。2009年，福田区岗厦村的旧村改造中，就一次性产生了近十个亿万富翁及20个左右的亿万家族。
“法不责众”困境
与关内“小产权房”收益主要来自于租金和拆迁补偿不同，关外宝安和龙岗两区的“小产权房”更多用于出售。购买这些“小产权房”的既有收入不高的工薪阶层，也有炒房者，甚至官员，后两类人群更多的是出于对“小产权房”合法化的预期。
在宝安区沙井镇，一处逾千户的大型“小产权房”楼盘正处收尾阶段，喷泉、网球场、健身场所一应俱全。据售楼员介绍，这个楼盘去年10月开盘，现在基本销售完毕。当初，该楼盘开盘价为每平方米3000多元，还不到一街之隔的大产权商品楼盘的三分之一。该楼盘由当地村委会成立的股份合作公司开发，楼盘的一部分用于改善村民居住条件，其余大部分用于出售。
据《财经》记者了解，类似“小产权房”的开发还有另一种模式，即村委会与开发商合作开发，分享收益。
围绕“小产权房”，村民、开发商、购房者结成一个稳定的利益联盟。深圳市查违办提供的数据显示，深圳违法建筑直接或间接涉及的人群至少有七八百万之多，这一数字约占深圳市总人口的半数。
面对如此庞大的利益群体，对违法建筑的查处难度可想而知。市查违办一位人士告诉《财经》记者，查违人员的车被掀翻，挨打都曾遭遇过。
谢志岿也表示，基层监管者并不见得有动力来执法。“我就碰到过这样的干部，他对自己的工作不认同。他认为今天拆了，明天还会建，那不是浪费吗？”有些基层执法者自身也有利益参与其中，执法动力就更为弱化。
“在这个问题上，前几届政府都是绕着走。”宋丁说，“在深圳，被拆迁者绝不像有些地区那样是弱势群体，他们本身拥有很多的财富，加上浓厚的宗族纽带和利益纽带，使得执法者知难而退。”于是，深圳的“小产权房”发展至今日，已是积重难返。
“深圳‘小产权房’的演进就是一个‘谁强悍，谁获益’的逻辑。”谢志岿说。
土地同权同责之道
深圳的“小产权房”使30多万原住居民得以暴富，也解决了一些低收入者的住房问题。不过在宋丁看来，“小产权房”合法化鼓励了违法者，对1000多万合法谋生的外来新市民不公平。
“这是其他地区城市化过程中需要注意的倾向。”宋丁说，随着产业向内陆转移，一些城市可能也会面临这种情况。
也许当时主政者都难以预料此后的深圳发展速度，一味指责政府在城市规划上的滞后未免求全责备，但政府仍可有所作为。刚刚完成的《深圳市住房建设规划(2011－2015)》提出，深圳计划未来五年建设68.2万套住房,其中40％为保障性住房。在谢志岿看来，现在提出这个目标已丧失了最好时机， “四五年前深圳还有很多地可以建房，现在这些保障性住房建到哪里去？如果更多的人能够早日拥有保障性住房，也可为‘小产权房’降温”。
深圳市用地形势十分严峻。数据显示深圳未来基本生态控制线外，新增建设用地潜力不足150公里。“按每年20平方公里计算，不足十年就开发完了。”宋丁说。
用地的紧张，同样是此番违法建筑合法化的背景。城市要进一步发展，无法绕开违法建筑这道坎，只有先确权，谈判才能进行，城市更新也才能继续。
在逐步将违法建筑合法化的同时，深圳市规划土地监察支队有关负责人告诉《财经》记者，他们正以前有未有的力度来遏制新增违法建筑。
但在谢志岿看来，“小产权房”的产生是利益驱动的结果，化解之道就是理顺利益机制，关键是建立权利与义务对等的土地管理制度。
“目前，城市房地产的权利和义务关系已经比较明确，城市土地作为国有土地，其使用者享有各种收益权，也承担相应的税负责任。”谢志岿说，但是，农村集体土地既没有完整的财产权利，也没有相应的财产责任。一方面，有关土地管理的法律规定农村集体土地不可转让，另一方面，对事实上发生转让、出租并获得巨额收益的行为也没有规定相应的税费，导致无成本违法使用，再加上对法不责众的预期，这是“小产权房”涌现的重要原因。
谢志岿主张，应赋予集体土地与国有土地一样的权利，在同权之后承担相应的义务。
驱车横贯深圳关内外，不但违法建筑随处可见，还有许多正在热闹开工，博弈并未结束。 县城以上城市购房即可落户 河北户籍改革力推城市化
胡芳洁
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2010-12-10 08:32
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经济观察网 记者 胡芳洁 12月8日，河北省公安厅召开新闻发布会，公布户籍改革新政。这一被称为“落户条件全国最宽、配套政策全国最全”的户口迁移政策，大幅降低了城市落户门槛。
该新政规定，凡在县城以上城市购买住房，即可登记为城镇户口，免收城镇建设增容费和其他各类费用，取消了之前需要具有稳定生活来源和稳定职业的条件限制；
在县城以上城市合法经营、依法纳税或缴纳养老保险六个月以上，即可凭书面申请、纳税或养老金缴纳的相关证明在城市落户，取消了原定依法纳税达一年以上和缴纳养老保险达两年以上的限制；
连续务工6个月以上的省内人员，凭书面申请、劳动合同和《暂住证》即可办理落户；进一步放宽省外高校毕业生、无合法固定住所人员进城落户条件。只需满足相应条件即可落户。
上述落户条件中，大部分条款不仅能解决个人落户，还能为其配偶、未达到法定婚龄及无独立生活能力的子女和父母进城落户。
上述条件中，购房即可落户是最为直接有效的方式之一。河北省此次购房落户，涉及所有县城以上城市，几乎没有任何条件的限制。
本网记者电话咨询了河北省公安厅，一位工作人员表示，此次购房落户政策，目前没有房屋面积、总价等限制，凭书面申请、《房产证》、身份证、户口本等***到房屋购置地派出所即可办理。
发布会当天，河北省公安厅治安管理局局长刘广英表示：为简化手续、方便群众，河北省公安厅要求各地公安机关在受理群众落户申请时，对材料、手续齐全的，直接由公安派出所户籍内勤民警审核后，报县级公安机关户籍管理部门核准办理，整个办理过程要在5个工作日内完成；对材料不全等因素无法按时上报的，最多再延长5个工作日。
河北此次户籍新政，实际上早在11月初就透露出信息。
河北省政府10月27日签署的文件《河北省人民政府关于加快城市化进程的实施意见》中明确提出，要“放宽城市落户条件。凡在县城以上城市稳定居住6个月以上或购置住房的，均可登记为城镇户口，免收城镇建设增容费和其他各类费用。农民户口转到城镇后，10年内在计划生育、承包地等方面仍可享受农村户口相关政策，以解除其后顾之忧。”
根据这份文件的规划，到2015年，河北省城市化率由2010年的45%提高到54%；到2020年，城市化率达到64%左右。
不过，河北省的城市户口，对购房者有多大的吸引力呢？本网记者采访了两位在河北省石家庄市工作的人，这两人都还没有买房，两人都表示户口没有太大吸引力。
“除非以后等孩子上学，按片划分就读学校，户口会有些用处。另外，就是廊坊、涿州等离北京近的地方，落户还有些吸引力。”其中一位受访者说。
户籍改革显然只是河北接下来力推城市化的一部分配套动作。
11月，环首都经济规划圈规划的提出，一度使得河北近北京区域房地产大幅升温。
据计划，河北省将于2011年5月前完成包括环首都经济圈总体规划、环首都13个县的总体规划和专项规划。
而在环首都经济圈规划正式批准前，河北省环北京13个县的新项目以及土地原则也不再审批。
11月11日，河北省在北京召开“环首都经济圈规划编制座谈会”，启动环首都经济圈规划方案的意见征集。河北省委常委、常务副省长赵勇参加了会议，会议还邀请了北京市规划委在内的官员、专家学者。赵勇在会上表示，河北省委全会已通过决议， 河北将“举全省7000万人口之力”，将环首都经济圈建设作为第一战略。
可以预见，在这份全国最宽松的落户政策出台之后，河北省接下来将会有更多促进城市化进程的动作。 银监会厘定房地产信托变相融资标准
程志云
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2010-12-10 19:40
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经济观察网 记者 程志云就在近日，银监会再次对信托公司就房地产业务风险进行警示。
值得关注的是，银监会人士指出，无论是以入股形式还是购买债权的形式为开发商发放的信托计划，如果其设置了回购条款都将被认定为信托贷款，而按照贷款类信托的要求计算相应的风险资本。这就意味着，信托公司通过变相股权信托或者债权信托的形式为不符合贷款要求的开发商融资的灰色通道已经被堵死。
对于信托公司的高管们，在房地产信托、银信合作、私募信托等等拳头产品纷纷被收紧的2010年，如何过冬将是个难题。
严禁回购条款
“最近很多房地产项目都停下来了，听说其他公司也是这样，都在考虑如何适应新规则的问题。”北京某信托公司项目经理告诉记者。
实际上，银监会的11月中旬下发的《信托公司房地产信托业务风险提示的通知》最具杀伤力的一条是：对变相提供贷款的情况，要按照实质重于形式的原则予以甄别。
一位银监会相关人士告诉记者，所谓“实质重于形式”就是指信托公司无论是以入股形式还是购买债权的形式为开发商发放的信托计划，如果其设置了回购条款都将被认定为信托贷款，而按照贷款类信托的要求计算相应的风险资本。
以中铁信托较早推出的“丰利12期股权收益权投资集合资金信托计划”为例，1亿的信托资金主要用于受让浙江省天地实业发展有限责任公司所持上市公司嘉凯城集团股份有限公司约2700万限售流通股票的收益权。
这些项目的模式大致是先由信托公司提供早期贷款，让项目公司达标，然后再向银行贷款，封顶之后进行预售，收回现金归还信托公司的本息。有些项目公司在得到银行贷款之后马上就可以把钱还给信托公司了。
而信托公司通过购买项目公司控股股权，开发商实际上也就等于把土地抵押给了信托公司，一般来说信托公司给土地在评估价的基础上打个四折，风险也就基本上可控了。
“丰利12期股权收益权投资集合资金信托计划” 的质押折扣率就是4.5折，24个月后投资者获得的预期年化收益率为7.5-9%。尽管如此，该信托的主要收益并非来源于股票投资，而是到期由天地实业全额溢价回购的资金。也就是说，这极为类似于商业银行的股票质押融资。
“而未来，类似的项目都将被实际认定为信托贷款。”一位信托公司人士告诉记者。记者了解到，开发商之所以喜欢股权信托，并不是想将项目控制权拱手让人，而是因为股权信托可以规避信托贷款的诸多门槛。
按照信托贷款规则，信托公司发放贷款的房地产开发项目必须“四证”齐全、开发商或其控股股东具备二级资质、项目自有资本金比例达到30%。而股权信托名义募集的资金则可以直接作为开发商的资本金，满足条件后再向银行或者信托公司贷款。
一位信托公司北京分部的高管告诉记者，近几年以来，大部分的房地产信托项目都是定位为银行信贷不做的业务，也就是四证不全以及自有资本金不足的项目。“也正因此，市面上发布的多数房地产股权信托多数都带有回购协议，都是类似的变相融资，为开发商提供前期资金的。这已经是大家都知道的秘密。”上述信托公司人士告诉记者。
但是现在，由于银监会将这种带有回购协议的股权信托视为贷款信托，就打破了这种操作模式。对于信托公司而言，如果按照贷款信托来做，就不能给开发商提供早期资本金，门槛必须与银行拉平；而如果真的入股项目公司，就必须承担项目开发带来的实质性风险。
房地产信托变局
新的监管规则已经给信托公司的房地产业务经理们带来了苦恼。实际上，有消息称，就在银监会的《信托公司房地产信托业务风险提示的通知》下发之后几天内，包括中融信托、山西信托、天津信托、平安信托等在内的多家信托公司已暂停房地产信托项目的推介。
接近银监会人士指出，银监会并没有叫停这些公司的业务，有可能是这些公司按照相关规则，自己停止房地产业务进行合规自查。由于房地产项目的收益很高，在信托公司内部属于主流业务，今年银信合作已经叫停了，如果现在房地产业务很可能会大规模缩减，对信托公司利润的影响难以估计。
据了解，截至9月末，信托公司资产总额大约在3万亿左右，而房地产信托的规模在3700亿左右，占比在10%以上，不过就利润来看，房地产信托则占到了信托公司的半壁江山。记者了解到，目前，银监会对信托公司的定位与商业银行有所不同，定位为资产管理行业。
不过有业内人士质疑，按照目前游戏规则，信托公司开发私募信托产品，帐户问题始终没有解决；而投资准上市公司，也存在诸多监管障碍……因此想要把资产管理业务做大短期内存在难题。“今年上半年跑量的银信合作又叫停了，因此，只有房地产信托业务是最赚钱的业务了。如果这一块再收紧，信托公司真的没的干了。”他说。记者了解到，在即将公布的《信托公司净资本管理办法相关细则》中，对房地产业务的风险系数相比其他行业还要更高一些。
而银监会人士则表态，将会引导信托资金投向更符合宏观调控方向的保障房建设方面。实际上，部分业内人士认为有一些新模式是可以规避目前的监管政策的。就是信托公司发行的信托计划通过购买房地产关联公司之间的一笔债权来为开发商提供早期融资。
以中原信托最近发行的“宏业16期-东渡丰汇债权投资项目集合资金信托计划”为例。名义上，信托募集的1.5亿元用于购买上海东渡丰汇投资发展有限公司通过上海银行股份有限公司白玉支行发放委托贷款而对上海解放文化传播有限公司所有的债权。而上海解放文化传播有限公司具体资金的用途并没有披露。
记者调查发现，上海解放文化传播有限公司尽管名为文化传播公司，但其拥有普陀区长风新村街道178街坊26丘地块，并以该地块作为抵押为该信托提供抵押担保。在媒体披露信息中，上海解放文化传播有限公司的主营业务包括房地产开发经营。除此以外，南京东渡房地产开发有限责任公司同样为共同债务人履行还款义务提供保证担保。
一位业内人士告诉记者，这很可能就是一个房地产贷款项目。信托公司通过购买债权的形式，变相为房地产开发商提供了开发贷款。
“这种项目的好处就在于有地块做抵押，有关联公司作还款担保，而不像股权产品需要回购。而该产品给投资者的预期收益率为8.50-9.20%，和一般股权类的信托贷款利率水平差不多，实际功能也差不多。”该人士称。
一位地方银监局人士告诉记者，目前监管层已经注意到这些问题。目前全国房地产调控是一盘棋，不可能给信托公司这块留下后门。
“此次按照银监会的要求，各银监局于12月下旬将对房地产信托的核查及处理结果书面上报银监会。对执行不力的银监局，银监会还将通报批评，并视情况追究相关责任。”该人士称。 “4”字头低价击破楼市闷局 万科再当带头大哥
http://news.dichan.sina.com.cn广州日报大洋网作者：黄涛、陈白帆、龙蕾、王荔珏2010/12/10 6:21:19
提要：清远板块的楼盘都具有山清水秀的大盘风范。万科再当“带头大哥” 上周以4000元/m2推出清远大盘 3小时逾千套房被预选一空 目前清远在售楼盘主要有北部万科城、恒 大金碧天下、碧桂园假日半岛、颐杰鸿泰狮子湖和美林湖国际社区等。
选房现场设在有1800个座位的广州大剧院大剧场。 陈白帆 摄
买家排起长队等候入场选购。
清远板块的楼盘都具有山清水秀的大盘风范。 龙蕾 摄
恒 大金碧天下别墅。 龙蕾摄
颐杰鸿泰狮子湖。黄涛 摄
美林湖国际社区。 黄涛 摄
万科再当“带头大哥” 上周以4000元/m2推出清远大盘 3小时逾千套房被预选一空
低价永远是突围“撒手锏”
不管楼市如何清静，总会有不甘寂寞的楼盘以“黑马”姿态杀出，而一般来说，“黑马”最需要具备的要素就是“笋”。
不管是2007年年底以1.4万元/m2左右开盘的万科金色康苑，还是2008年1月底以5000多元/m2开盘的时代糖果，又或是分别在2008年9 月和2009年元旦推出的恒 大山水城和恒 大金碧天下，都是以远低于市场预期的价格赢得市场。现在回头看，很多人还在惋惜错过了抢这些笋货的机会。
要知道，当年的万科金色康苑和万科金色荔苑以1.4万元/m2开售，导致西关楼盘一度无人敢把价格提到1.5万元/m2以上。至于现在已卖到6000元 /m2以上的增城楼盘，两年前恒 大山水城开盘时洋房折后价才3360~4800元/m2，联排别墅才4600~6800元/m2，最便宜的别墅仅需67万元，最便宜的洋房75平方米不过 30万元。而清远恒 大金碧天下在2009年更以让人难以置信的“1880元/m2起”的低价开盘，这个价格显然让人很难抗拒，难怪有很多开发商惊呼：“连建安成本都不止这个价格啦。”
从2007年楼价开始明显走高至今，几乎每年广州楼市都有一个观望期，在绝大多数楼盘处于“水静河飞”时，却又总有一两个楼盘以远超市场预期的低价开盘，总能在淡市中创造销售奇迹。这也正应了那句老话：“没有卖不出去的产品，只有卖不出去的价格。” 记者 陈白帆
远不是问题 最紧要平
本报讯 （记者陈白帆摄影报道）也许是久违了的4000元/m2（还带装修）的价格，也许是久违了22万~37万元/套的总价，也许是对“万科”品牌的信赖，位于清远的北部万科城上周日在广州大剧院举行了预选房活动，短短3个小时，首批逾千套单位全被买家登记了，正式发售时间预计在本月底。
尽管该盘位于清远，而且尚未开放现场以及样板房，仅凭超低价格就获得了众多投资型买家的捧场。预料到该盘正式发售时，很可能会成为继亚运城和广州雅居乐花园“十年小雅”后，今年又一个一日售出千套的大型项目。
记者观察到，此次北部万科城最吸引人的就是4000元/m2的报价。很多当天上午才去到广州大剧院了解楼盘情况的市民，一听到报价就开始考虑下筹登记。
有开发商认为，在广州出台“限购令”后，购买热情的确被压抑了，在目前股市波动过大、基金增值能力欠佳的情况下，出于抗通胀和保值的考虑，二三十万元一套的房子还是会对普通市民有较强的吸引力。另外，随着城际轻轨的陆续开通，面对市区高昂的楼价，将来在清远居住，搭乘30~40分钟轻轨回广州上班将逐渐成为年轻人的生活方式，以该盘目前的售价，也会吸引部分首次置业者。
记者采访了多名下了诚意金的市民，绝大部分都表示买房是为了保值投资，并不打算自己居住，个别买家则表示会放几年，如果轻轨开通后周围配套成熟，会考虑让父母过去养老。很多买家都学会了以发展的眼光看楼市，一位阿姨跟朋友分析得头头是道：“万科四季花城卖4000多元/m2时，我嫌偏僻没买，你看看现在二手卖多少钱！等去清远的轻轨修好了还能卖这个价钱吗？”
广清城际轻轨预计2013年通车 解决交通大患
抄底清远 看好轻轨前景
在“限购”和“限贷”之前，广州买家的目光也许很少投向清远，但在“限购令”出台后，四处寻找投资机会的广州人就开始留意清远这片与花都相邻的价值洼地。随着上周日位于清远的北部万科城以22万~37万元/套高层洋房引爆广州楼市后，记者发现，其实未必是北部万科城的价格太便宜，而是广州人对清远楼市的了解太少。目前，清远洋房的价格普遍都在3800~4800元/m2（带装修）的区间，一套清远洋房的价格，在广州市中心甚至买不到一个厕所。目前清远在售楼盘主要有北部万科城、恒 大金碧天下、碧桂园假日半岛、颐杰鸿泰狮子湖和美林湖国际社区等。这几个大盘面对的客户多数是广州人，客户的购买目的主要是用于投资和度假。
不过，目前清远各大盘由于常住业主太少，缺乏人气，导致管理、配套都难以跟上。再加上从广州自驾车到清远各盘需要1~1.5小时，单程路费都要30元以上，只有当2013年广清城际轻轨建成通车后，业主可以通过穿梭巴士到达轻轨与广州地铁接驳，不到1小时即可到达广州市中心，清远楼盘才能吸引更多的常住型买家。
记者 陈白帆
五大主力楼盘角力清远板块
北部万科城
靠近广清轻轨的北部万科城更加注重户型、交通和配套，首批推出的高层单位以67~78平方米的两房和小三房为主，总价控制在20万~30多万元，足以让首次置业者和投资型买家心动。
恒 大金碧天下
恒 大金碧天下位于清远市清新县，定位为集居住、旅游、度假、会展、商务等多功能于一体的大型综合社区。在售产品有独立别墅、双拼别墅和洋房。别墅88万~100万元/栋，洋房两房31万元/套起，三房43万元/套起。
美林湖国际社区
美林湖国际社区目前在售“浅山溪谷”别墅组团，联排别墅300~380平方米，价格7500元/m2起带装修；独栋别墅340~860平方米，价格22000元/m2。
碧桂园假日半岛
进入12月，假日半岛推出的产品相当丰富，产品包括总价在180万～300万元/套的独栋别墅、均价6500元/m2起的双拼别墅、88万元/套起的连体别墅、均价4400元/m2的花园洋房。本周起还将加推全新“坡岸别墅”，面积215平方米，起价160万元/套。
颐杰鸿泰狮子湖
在清远楼盘纷纷以平价吸引广州客时，颐杰鸿泰狮子湖则以国际级的配套和超豪华的产品吸引着高端客户的目光。目前狮子湖在售的公馆别墅，毛坯均价达2万元/m2，其中的6套“楼王”面积达1500平方米，可做企业会所，拥有私家码头。
记者黄涛、陈白帆、龙蕾、王荔珏