万科中新天津生态城项目开盘当日售罄
作者: 莳炻 时间: 2010-12-26 17:06:09 来源: [ 观点地产网 ]
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据了解，万科锦庐此次推出的是17层到顶的瞰景洋房，户型面积为在93㎡至126㎡之间，最低80万/套起。
观点地产网讯：12月25日，万科中新天津生态城项目“万科锦庐”在滨海新区万丽泰达酒店举行开盘仪式。
万科锦庐项目此次推出的是17层到顶的瞰景洋房，户型面积为在93㎡至126㎡之间，最低80万/套起。
天津媒体消息称，该项目首期193套房源当天售罄，实现认购2.2亿。而主力产品情景花园洋房将于2011年初面市。
万科锦庐项目位于中新天津生态城中新大道与和风路交口，即彩虹桥西侧，动漫产业园对面。项目占地面积约9万平方米，建筑面积约12.6万平方米，建筑类别以多层和高层构成，容积率1.4，总户数约1096户。
《维赛特财经》提供（仅供参考,据此入市,风险自担）
地产股:估值有望回升
■证券时报
加息意在收缩流动性,有利于控制房价泡沫:从中长期存贷款利率来看,此次加息
仍为不对称式, 存款利率增加的幅度大于贷款利率增加的幅度,表明此次加息最主要
的目的仍然是希望稳定储蓄资金,收缩流动性.因此,加息带来的紧缩预期及按揭成本
增加(前者更为主要)会减少或减缓资金流入房地产领域,虽然对成交量和房价的直接
影响比较负面,但有利于控制泡沫,尽早解除政策干预,促进房地产行业的健康发展 .
尽管加息对行业影响负面,但目前的两次加息对行业走势不会产生"拐点式"影响
:(一)目前居民储蓄增速仍然处在平均水平,且利率总体来说仍处在低位,因此加息对
居民支付首付及月供的影响比较有限; (二)市场对未来通胀预期仍然较高,而对货币
紧缩预期仍存在分歧, 未来较长时间仍然可能处在负利率状况,因此两次加息可能仍
不能改变资金流向;(三)行业整体净负债率为60.5%,有息负债率34.0%,加息将增加房
地产上市公司当年财务费用共1.17 亿,占去年利润的2.8%,整体可以忽略不计.
加息对房地产股票影响中性偏负面,但市场已充分预期. 此次加息本身对行业影
响偏负面,但从前期股价和估值看,市场已经充分预期.我们仍然维持年会以来的观点
,板块估值底部,行业中期股价存在修复性机会.推荐的股票组合包括万科,福星股份(
000926),荣盛发展(002146),华业地产,冠城大通,苏宁环球(000718)和北京城建等 .
我们认为上周股价表现可能是针对近期政策传闻(可能包括加息)的反弹,中期估值的
修复仍依赖于紧缩政策预期的明确及房价走势的明确.
李稻葵：整个政策都需要调整
http://www.sina.com.cn2010年12月28日 04:4421世纪经济报道[ 微博 ]21世纪经济报道
央行货币政策委员会委员、清华大学经济管理学院金融系主任李稻葵央行货币政策委员会委员、清华大学经济管理学院金融系主任李稻葵（资料图）
赵飞飞 刘晖
“未来央行的政策，还将缓慢渐进，以市场能够接受的步伐和频率来收紧。货币政策明年将会进行创新，不会对银行一刀切，可能会与各个银行的经营情况挂钩。”
12月26日，在上海浙商年会上接受本报记者专访，发表了对中国宏观信贷调控、土地信贷模式和房地产市场运行等方面的看法。
“所谓让房价能够保持在一个合理的水平，按我的理解，就是不过快增长就好了，如果房价往下跌，会给中国经济带来新的矛盾。所以房价的增长，若能和CPI基本持平，就很不错。”
李稻葵认为，地方政府靠土地融资的模式已经不可持续，政府需要寻找新的固定资产投资模式。“可以依靠保障房，去找基金、企业和财政融资，一旦这个新的模式形成后，固定资产投资的模式不会大规模下降。”
加息是非常必要的
《21世纪》：目前楼市未见俯首、股市未见抬头，那么市场的流动性眼下又潜伏在哪里？明年的流动性将呈现一个什么走势？
李稻葵：这两个月时间，流动性其实是在观望，或者相当大一部分资金在银行里头存着，一方面是自我调整先稳定预期，而另外一方面是加息，和存款准备金率的提高截留了相当一部分的存款。
虽然我个人并未进行资本市场的投资，但是我认为现在的资本市场，尤其是股市是比较健康的，如果明年，我们继续沿着今年IPO定价水平方向前进，如果明年股市的定价有所提高，我一点不奇怪。
而明年，很可能存在资金流向股市的局面，我们想这个是很好理解的现象。
《21世纪》：国家此次第二轮的加息，也引起了全世界的关注，国家在面对国外的量化宽松政策带来的流动性注入压力之时，继续挥舞“加息大棒”，是否意味明年资产价值和物价会升高，压力依旧。
李稻葵：25日晚，上我们新闻联播里播出中国央行加息的消息，我本来以为不太会引起西方媒体的高度关注。结果昨天晚上一看，纽约时报头版就说了，尽管是圣诞节的早晨，就已经播出了消息，中国加息了。所以中国经济一举一动，都受到了外界的高度关注。
的确全球流动性在过剩，这么一个流动性过剩的环境下，中国宏观政策特别的复杂，需要平衡各种因素，我们一收紧银根，外资大量涌入，我个人观点，政策制定还是中国经济为主，尽管国际上有热钱涌入，但首先还是要办好中国的事情。
利率问题，目前加息是非常必要的，因为已经进入了年底和春节期间，这段期间物价上涨压力很大。提高利率，有助于调节百姓对物价上涨的预期，有助于向市场、百姓传达一个明确信号，政策制订者们高度关注存款实际利率为负这件事，这个政策，非常及时。
而且这个时机，因为西方圣诞节股市是关门的，投资者们放假了，不会对这个信息做出过度的反应。未来一年尤其上半年会不会再出台一系列政策进行调整，我相信是非常有必要的。不仅存款利率需要调整，贷款利率需要调整，准备金也需要调整，整个政策都需要调整。
因为我们要“以我为主”。中国经济已经是大国经济，已经是5万亿美元的体量，我们不像以前，我们不是一个游泳池，而是一个湖，这个湖来的热钱远远小于当我们是用泳池时候的影响。所以要坚持“以我为主”。
《21世纪》：市场有一种观点认为，地方融资平台背负了极大的负债，加息实际上给地方政府增加巨大的财务压力，这个压力该如何缓解？
李稻葵：根据我的了解，经过大半年的清理，目前中央对地方投融资平台的状况已经逐步弄清楚了，只要不太恶化，不会影响全局性的金融问题。
如果利息加一点，确实可能加重个别地区的负担，这个影响是比较次要的影响，这个和负利率相比，孰轻孰重？
这次的信贷洗牌和清理，可能把地方政府此前比较盲目、非赢利性、福利性、社会性的建设，这些本来应该是需要财政拿钱的投资，可能就被掐住了，因为这部分钱，是不可能收费进行回报，而这一次清理的融资平台，未来可能是财政进行买单。
未来躲不过去的是，最后还得由中央财政拿出一笔钱，替财政比较困难的地方政府背负这个压力，但说白了这个钱本来也应该要中央来拿。从另一个角度说，中央的财政总体情况是非常好的，我们中央财政收入远远超过GDP，连续保持两位数的发展，问题不大。
土地融资模式已经不可持续
《21世纪》：温家宝总理26日的讲话，认为地方在国十条、国五条的地产调控中执行不力，未来要加强调控。而下一轮调控，中央又有什么办法能够充分调动地方的积极性？
李稻葵：预计未来国家对地产的调控，将重点放在需求侧的管理上，同时需要给地方政府提供动力，尤其是提供融资动力，让地方政府能真正把保障房、公共性住房作为资产经营起来。
一块地的价值不在于几十个亿的利润。要让地方知道公共住房的开发，可以拿这个房子到资本市场融资，未来十几年你都可以收房租。当地方政府把公共住房作为资产管理、经营起来，对于房地产的供给就有很好的推动。
目前的国十条、国五条的政策打击，收紧住房、放贷调控、搞二套房限制，这个打击面太广，很多人自己买房子，不要贷款照样买。
所以明年我期待两件事情，一个是更加精准的需求方管理，一个是供给方的管理。这两件事情如果做好，明年有希望至少在局部地区如北京、上海等控制房地产价格不过快上升。如果能保持和CPI基本同步的话，就非常可喜了。
《21世纪》：随着楼市未来持续的调控，会不会出现影响宏观经济运行的后果，中国经济是否会遭受冲击？
李稻葵：总理的话说得很明显，未来中国房地产市场，是一个双轨制的，政府管保障，市场管商品房，高端物业也将完全放开，其模式就类似于香港。
我觉得这种模式下，地方经济受影响的可能性不是很大，种种迹象表明，各个地方政府已经在考虑大规模的保障性住房，如果明年房地产建设力度下降，地方可以通过政府融资的方式，对保障房加快建设。
目前，靠土地融资的模式已经不可持续了，但不等于说地方政府就没有新的模式，可以依靠保障房，去找基金、企业和财政融资，一旦这个新的模式形成后，固定资产投资的模式不会大规模下降。
与此同时，保障性住房目前也列入了中央对于地方的政绩考核范围，各地的指标和建设力度已经在转变，大家老谈的GDP挂帅，这个在一定程度上已经缓解了。
今年保障房将成为议题的主流，目前中央政府在反复推动保障性住房的发展，各个地方政府一开会，都讲保障性住房，新的格局已经形成了。
《21世纪》：根据你的了解，中央对房产税的规划是一个什么模式，会以什么版本出现？
李稻葵：至于房产税，我们获得信息的渠道和你们差不多，未来可能对增量的房产、总量超过一定面积的进行征收，我想这个是大势所趋，明年会个别区域出台房产税的政策。
但即便征收，税率会非常温和，这个对于房价影响很小，市场不能把房价控制的希望寄托于房产税。
如果按目前公开的一些信息，对于家庭名下新购买房产后，总面积超过200平方米，那么即对200平方米以上的部分进行征收，这个办法有一定的可行性，这样就可以遏制新的投资需求。
房地产市场比较复杂，如果对存量的理清需要很长的时间。但我个人认为，房地产税收的这个钱，应该交给基层政府用，上海市如果浦东区收了房地产税，交给浦东区地方政府，所以房地产税应该收，但重点要放在改善地方政府的公共治理和地方政府保障性住房建设方面上来。
万科备12亿元“弹药”力保北京第一
贾华杰
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2010-12-29 12:08
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经济观察网 记者 贾华杰 为了确保北京市场年度销售冠军的位置，万科暗中储备了12亿元的“弹药”，以防止龙湖最后一天的“突袭”。
知情人士表示，近期，万科长阳半岛第四次开盘销售收入12亿元。不过，这些商品房预售合同，暂时未到住建委备案。
毛大庆的想法是，12月31日前，如果北京龙湖的网签销售数据有超过万科的苗头，就将这12亿的销售合同在24小时内走完备案流程。据悉，万科内部已经下了死命令，要确保北京市场上第一。
12月18日开盘的长阳万科半岛家园，848套房源销售历时7个小时，签约认购金额达12亿元，平均每半分钟就卖出一套房子。
万科长阳项目的代理销售公司思源经纪相关人士说，龙湖和万科为今年的第一争得很厉害，现在差距也就在3亿—5亿元。
根据北京市住建委网站住宅签约数据的统计，截至2010年12月13日，北京万科年度累计签约金额为93.2979亿元，北京龙湖为90.1972亿元，两者相差为3.1007亿元。
在2010年上半年，北京万科的销售金额为61.93亿元，龙湖则为56.07亿元，两者相差约6亿元。
此前，龙湖集团相关人士对本网记者表示，与万科之间尚有一拼。龙湖人士也认为，龙湖成绩更能说明问题。“龙湖的销售成绩是单个公司取得的，而万科的销售则多是与国企联合的结果”。
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本文来源于《中国改革》 2011年第1、2期 出版日期2011年01月01日 财新传媒杂志订阅
开放非耕种土地，增加土地供给，从而增加住房供给，才能解开中国房地产价格高企的死结，香港是教训而不是经验
许成钢
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最近几年以来，强有力人为限制土地供给的政策，造成了多数城市土地的严重供不应求。这是导致中国房价特别高的最基本原因。今天中国房地产市场里供不应求的供方的核心是土地供给。如果土地长期供给不足，同时居住与投资的长期需求稳定，高价可以是长期的均衡，而不是泡沫。市场长期的趋势是由经济基本面决定的。在没有认清经济基本面，没有认清市场长期趋势时，讨论泡沫或波动是讨论不清的。
中国房地产市场的基本面主要取决于中国经济的基本面，特别是以下两个基本问题：中国城市房地产的居住和投资的长期需求的长期持续性；以及中国城市房地产供给的持续增长。这些决定了中国城市房地产的长期价格。中国的长远经济发展，如果不出意外（如人为的重大错误政策、政治或战争制造的混乱），应该还有20年到30年的高速发展，世界历史上最大规模的城市化进程会主要发生在最近的二三十年里。这些决定了在全国范围对房地产的巨大需求会持续发展至少二三十年。长远来看，价格会是持续上升的。借用20世纪80年代末的日本来预言今天中国的情景，实际是从基本上误把今天中国经济的基本面看成当时的日本。中国的经济基本面也从质上不同于2007年的美国。借用2008年美国触发的全球金融危机，来形容或比喻今天的中国，实在是肤浅。
中国的房价高企，最重要的原因是供给不足。中国房地产市场的很强的需求，无论是住房方面，还是投资方面，都健康正常。不正常的是供给不足，供给不足的源头是人为的限制土地供给。由于非常强有力的、人为的、有意识的对土地供给的限制，造成了严重的土地供不应求，房地产供不应求，这是导致中国的房价特别高的最重要的原因。
市场经济下，在任何一个投资领域里，只要有什么原因能把供给卡住，价格一定会抬上去，由此一定会引起投机。为什么中国房价这么高？最重要的原因是供给不足，源头是人为限制土地供给。限制土地供给被不断强调的理由是，中国地少人多，而耕地更少，所以就出现了18亿亩红线的限制。
简单梳理一下事实，不难发现这两个似是而非的理由完全站不住脚。第一，在世界上，中国绝对算不上地少人多的国家，比中国人口密度高的国家在全世界有七八十个。中国人口密度最高的省是江苏和浙江，其人口密度和台湾地区、韩国相若，而台湾、韩国都是山区，可耕地少。除了台北及首尔市中心和极个别几个城市中心地价高以外，与其经济发展水平相比，台湾及韩国普遍地价并不很高。这些人口密度大的经济体的城市化发展，并不伴随过高的房价，原因很简单：土地由私人拥有，可以在市场上交易，除小范围的区域规划外，没有人为的全面限制土地供给。
18亿亩红线的理由更不成立。18亿亩耕地，即120万平方公里耕地，只占中国960万平方公里的约八分之一。中国绝大部分不可耕地完全可用于城市建设。如果没有人为的限制土地供给，这些不可耕地允许被用于城市建设的话，中国的房地产市场不会发展成现在这样。
最容易看清的例子就是北京。北京大部分土地没有城市化，而且大部分没有城市化土地都不是耕地。但这些不可耕地仍然不允许使用。比如北京郊区的六环周围。六环高速公路周围只有少量已经建设的房子，即所谓的小产权，是国内现有政策不承认的。事实上，只要放开土地的供给，那些非耕地的土地允许使用，马上北京土地供给市场的供求关系就会改变，北京的地价也会改变。与此相似，天津郊区大量的盐碱地与耕地无关，但不允许使用。
香港教训而非香港经验
导致中国房价高企的土地财政与限制土地供给的一整套政策是从1990年代以来从香港学来的。我们必须清楚，香港的土地财政与限制土地供给的一整套政策是殖民时期的政策，是所有民主体制下的市场经济不可能通过、不可能接受的政策。事实是，香港是世界上所有发达经济体中，最坏的政府控制土地供给导致房价普遍高涨，严重伤害民众福利及经济发展的例子。
很多人以为由于缺地，香港的人口密度又高，当然寸土寸金。实际情况是，香港政府规定香港80%的土地是不允许使用的。那些土地或是荒山，或是郊野公园。表面上看，这像是保护环境的典范。但是看看70%以上的香港百姓极其拥挤和拮据的生活，看看每月付1000多元房租生活在笼屋里的老人们，怎能相信这是世界上最富裕的经济体之一？香港人均GDP比韩国和台湾高百分之六七十，但是这里大多数百姓的实际生活水平显然低于韩国和台湾。所有这些都是因为香港的高地价，而高地价主要缘于限制土地供给。
最简单的城市人口密度统计数字就可以揭示这个秘密。如果按照城市全部土地的面积和人口来相比的话，让世界上绝大多数人吃惊的是，香港的人口密度每平方公里6397人，低于北京、上海，低于纽约、新加坡、东京，低于首尔（每平方公里17215人）数倍。 以上是把香港的土地全都算上的官方统计数字。但是，香港实际上80%以上的土地不允许使用，香港的实际人口密度应该是多少？由于能用的土地只占不到五分之一，所以香港实际人口密度每平方公里超过3.2万人。这是什么概念呢？这是世界第一，是破坏性的拥挤。因为这个人造的拥挤不堪的基本生活、工作、学习环境，对于孩子成长、企业家的成长、小企业和创新企业生长都是破坏性的。
至今，香港政府限制土地供给的政策是延续英殖民时期的政策。因为香港土地是英政府通过战争从清王朝获得，并非私人财产，同英国本土内的土地制度在本质上不一样。土地私有制是英美市场经济发展、产业革命发生的基本前提。而港英殖民者及社会精英需要郊野公园和猎场，又无需顾及殖民地（香港）多数百姓的生活空间。这当然有别于英美国内的民主政治制度，这是港英当局限制土地“出让”的政治基础。以后，港英当局更以卖地作为财政收入的来源和手段。 回归后，香港政府基本延续了港英当局的所有主要政策及制度，包括土地制度及土地政策。
此外，在回归前夕，非常重要的法律文件《1984年中英联合声明》专门对土地供给做出规定。《声明》规定从1985年起香港政府每年向市场供应的土地数字不可以超过50公顷。一个700万人的城市一年的土地供应不可以超过50公顷，可想而知，只要香港经济还发展，这就决定了香港的土地一定高价。
土地供给的限制从长远来看一定造成高房价。形成重要反差的是，伦敦的高地价虽属世界之最，但由于没有土地供给的限制，大伦敦范围里地价参差不齐。中产阶级基本都生活在近郊或郊区，贫穷百姓仍可以有尊严地生活，小企业仍可以建立和发展。 香港则不然。虽然香港人均GDP早就高于英国，但是相当大量的所谓中产阶级生活的环境同伦敦贫穷百姓相似。在伦敦和香港都有过生活体验的人，会对这两种体制之间的反差感触很深。国人急需注意这个问题，停止抄袭香港殖民时期制定的政策，认真反省十几年来抄袭香港土地财政和限供土地政策给中国带来的严重经济社会问题。
杀鸡取卵不可取
限供土地，后果到底有多严重？统计数字最说明问题。
首尔人口密度超过1.7万人每平方公里，成倍高于北京和上海的人口密度。但在首尔的生活体验在感受上要优于北京和上海，一是密度显得比北京和上海低，二是楼房高度普遍比北京和上海低得多。住房统计表明，居住于矮得多的楼房里的首尔居民，平均住房面积反而比北京和上海大很多。校园里、大街上、公园里，基本印象均如此，即北京与上海的人口密度远比首尔高。
为什么统计与实际感觉差别如此之大？原因非常简单，与香港一样，北京和上海都有严格的土地供给限制。因此，北京和上海有大量土地是不允许使用的，那些面积不能变成城市居民能够生活、工作和学习的地方。 房地产市场的长期均衡价格一定由供给与需求的均衡决定。长期高价一定缘于供给不足与需求旺盛。长期需求旺盛是经济健康发展的基本部分，求之而不得。以打击需求压低房价之措施犹如杀鸡取卵。开放非耕种土地，提高土地供给，才是解开中国房地产价格高企的死结所必需的。
即便不谈质量，仅以平均住房面积看，中国城市民众住房水平仍明显低于国际水平。例如，美国的人均居住面积是90平方米以上，伦敦是英国最低的，人均也在50平方米以上。首尔是韩国最低的，人均也约40平方米。相比之下，中国城市人均只有25平方米左右，最高的北京与上海也只有33平方米左右。低住房水平，加上中国正在经历的高速经济发展，正在经历的人类历史上史无前例的大规模城市化进程，再加上中国面对的提高内需的迫切问题，如果没有人为的重大政策错误，民众对住房的需求一定在今后二三十年里持续大幅上升。
虽然，在政府强力打压房地产市场时，房地产市场需求的信息被严重扭曲，仍然有许多非常显而易见的间接信息显示出民众对房地产的巨大需求。其中一个明显的信息是汽车市场需求。 汽车市场面对的供不应求是经济发展的喜讯，解决的方法是增加汽车供给。
之所以汽车在供不应求时并不涨价，是因为供给可以迅速增加。在世界上所有的市场经济里，汽车需求都和住房需求紧密正相关。如今北京居民的汽车保有量已与纽约相近，可是住房呢？四环以内的住房贵，有车的北京居民会乐于买远一点、便宜一点的房子。但便宜一点的房子倚赖土地供给。
住房市场供不应求是经济发展的喜讯，解决方法只能是增加土地供给。人为限制土地供给造成的资源稀缺创造过度投机的环境，不仅是造成高房价的首要原因，还是创造垄断、寻租、腐败的温床。土地供给限制不破，高房价会更高，服务业无从发展，产业结构调整无路，内需萎缩，发展受阻。
许成钢为香港大学、清华大学教授
外资投行再遭质疑 瑞银被指做局中国海外
http://www.sina.com.cn2010年12月31日 23:00经济观察报
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廖杰华 李保华 胡洁
“高盛做空中国A股”传言的余音未了，瑞银对2011年亚洲房地产市场的一份报告又引起市场的热议。
2010年12月2日，瑞银发布的报告将中国海外(0688HK)列为全亚洲“最不看好”的三只地产股之一。一年前瑞银的报告，则是将中国海外列为“最看好”的两只房地产股之一。12个月，瑞银的研究结论180度大转弯。
事实上，过去一年中国大陆房地产调控政策一波紧似一波，瑞银对中国大陆的房地产公司做评级上的调整本无可厚非。但是这份报告出来的前半个月，瑞银刚刚发行了瑞银中国海外认购涡轮，此涡轮依靠做空才能赚钱。这两者的巧合，让市场顿起猜测。
有意思的是，众多其他的国际投行给予中国海外的大都买入评级，只有瑞银一家强力看空。
“意外”看空中国海外
2010年，中国海外上半年即实现净利润50.7亿港元，前十个月即超额完成预定销售指标，中国海外将可能成为国内第一家利润过100亿港元的房企，远超万科。
然而，这并不意味着它在2011年会被看好。2010年12月2日，瑞银发布的 《亚洲房地产——2011年展望》报告指出，“我们最不看好的股票是内地的中国海外和恒盛地产以及泰国的LPNDevelopment。”
而2009年12月1日，瑞银发布的 《全球房地产行业——2010年展望》中表示，“我们最看好的大陆房地产股是雅居乐和中国海外”。
这戏剧性反转的背景板上却是：2010年11月17日，瑞银作为发行人发布了一单编号为26828.HK的中国海外公司股票的认购涡轮，到期日为2011年7月11日，行使价为19.68港元，换股价为20.3港元。建银国际一位投行人士表示，按照涡轮的规则，发行人和客户之间的利益是对赌性质的，认购权证在标的股票下跌时，作为发行人的投行能获得更大的利润。
更巧的是，香港交易所股权交易披露显示，11月17日持有中国海外为1882000股，12月2日减持到21200股。股票减持殆尽，瑞银发布唱空中国海外的报告，这些环节丝丝入扣。
在12月2日的报告中，瑞银对中国海外“最不看好的理由”有三点：其一是“截至2010年6月，中国海外的净借贷比率达到45%，超过管理层认为的40%的这一‘安全水位’，但中国海外仍在继续买地；其二，公司管理层计划在2010年完工600万平方米建筑面积，其中160万平方米已经在 2010年上半年完成，瑞银分析后表示，这预示至2010年底，中国海外建成但未售出的面积有望从2010年6月的86万平方米的水平上猛增，可能会拖累公司的销售周转率和净资产收益率；其三，鉴于中国海外在二线城市群拥有庞大的项目，公司可能被迫牺牲价格来降低囤货，瑞银认为，该公司在当前政策环境下以及随着需求恶化，公司卖出存货将变得越来越困难”。
就此华泰联合证券一位研究员表示反对，他认为在近十年的房地产上升周期，45%的净借比是非常谨慎的财务水平，以瑞银报告同期数据对比，2010年6月，保利地产的净借贷比为122.3%，恒大地产为100.89%，绿城中国更是高达238.9%。在国内房地产前十强中，中国海外的净借贷比是最低的公司之一。
2010年12月2日的瑞银报告是以2010年上半年的数据作为判断的依据，据此担心中国海外的去库存速度。而根据中国海外2010年11月披露的数据，前10月中国海外累计实现房地产销售额533.4亿港元，同比增长25.5%，已超额完成全年预定目标。联合证券的一位研究员表示，中国海外地产去库存速度还是相当之快的。根据公开材料测算，2009年中国海外的存货周转率为0.48，万科为0.39，保利为0.29,恒大为0.22。2010 年上半年中国海外的存货周转率为0.15，万科、保利均为0.10。
所以对于瑞银第三条“不看好”的理由，上面华泰联合证券研究员更不认同，他认为，本轮调控打压的正是房价过高的一线城市，随着中国经济均衡发展，二、三线城市已经呈现了迅猛的梯次增长格局，这正是当前绝大多数开发商普遍看好并布局于二、三线城市的主要原因。中国海外在二线城市项目较多则证明其土地储备及发展战略符合未来发展预期。
对此事，中国海外方面则表示不便发表评论。
前恭后倨
瑞银在报告中认为，中国大陆的房地产开发商经营所处的政策和信贷环境已趋于不利。因此中国大陆开发商板块的股票将日益成为转手率较高的板块，而不是“买入和持有”的板块。
但是在中国海外业绩继续保持高速增长，没有出现过分沽空信息的情况下，瑞银对其评价的大逆转让业内人士颇为不解，并进一步质疑瑞银的这份报告是否有其他的逻辑。
2010年8月12日，瑞银发行了编号是 63517的中国海外瑞银B1RP11熊证，到期日是2011年1月24日，收回价格：18.88港元，行使价格：19.88港元。建银国际一位投行人士表示，瑞银的这份涡轮是对中国海外看涨的，是时，中国海外的股价在17.2港元附近。荷兰合作银行环球金融市场股票衍生部董事黄集恩说，股价上涨超过回收价，发行人即受益。
但随后内地对地产的强势调控力度显然出乎瑞银的意料，地产股股价也全面回调，中国海外一直都在18港元以下，当前亦在15港元之下。中国海外瑞银B1RP11熊证距到期日仅剩月余时间，瑞银在这一单涡轮上可能面临损失。
一位香港投行人士表示，“瑞银短期内拉升中国海外到目标价已经无能为力，通过改变方向发行新的认购权证来对冲，改变方向后，客观上有动机唱空中国海外”。
这次瑞银真的错了。“错误的原因不仅在于不良的动机，还在于错误的投资标的。”深圳社科院研究员高海燕表示。
与瑞银唱空中国海外相反，虽然遭遇宏观调控，国际评级机构、投行依旧非常看好中国海外。
12月10日，新加坡星展银行(DBS)再次向市场发出“买入”评级。DBS称，鉴于中国海外基本面强劲，现在拥有人民币200亿元现金，净负债率约45%，远低于行业平均水平。12月29日，德意志银行发表研究报告称，在中资房地产领域较为看好关注终端用户以及二、三线城市的开发商，首选万科、恒大、中国海外等香港交易个股。
这些让瑞银看空的因素却成了DBS和德意志银行看多中国海外的原因。
瑞银“左右手”嫌疑
瑞银此次对中国海外特立独行的报告，再次让市场质疑一些外资大行是否存在左手研究右手交易，左右配合的嫌疑。
瑞银在中国内地的公关则对本报表示，瑞银的投资银行主要分为三大部门，投行部、经纪部和固定收益部。经纪部中既有研究人员也有交易人员。但在瑞银内部，为研究部门的独立制定了很严格的制度，主要有防火墙和内部审计两大制度。对于研究人员的研究报告，在发布前要通过内部审批，并且研究人员不会与交易人员进行交流，无论是在研究报告前还是在发布后。瑞银与其他的投行相比，经纪部只是为客户做业务，并没有自己的资金来从事自营业务。瑞银的客户主要是机构投资者，大的基金公司和投资机构。
瑞银被怀疑 “做局”，中国海外并不是第一例。在之前中石油股票暴跌案例中，瑞银就被认为有牟利的情况。2007年 11月5日，瑞银承销的中国石油A 股上市。中国石油从开盘48.6元的价格一路下跌到10.17元。同时瑞银利用旗下有香港联交所交易席位的子公司瑞银美国证券、瑞银澳大利亚证券及 100%控股的资产管理公司事先买入大量中石油H股，在A股发行上市之后，旋即沽空抛售，造成A股、H股股价大幅下挫，而自身却从正股和相关权证中牟取暴利。
此外，瑞银在2007年的中国神华、2008年的上海汽车，都被市场质疑过。实际上，包括瑞银在内的外资投行近几年某些行为同样备受质疑，今年，高盛被《人民日报》发文质疑其反常行为：通过研究报告唱空中国，反手在境外建议大量买进中国股票。
对此，独立经济学家谢国忠表示：“某些分析师和交易员通气，这个东西是没法铲除的，这也是行业里很大的问题，分析师发布某些报告可能是因为某些利益关系，按照法律规定是非法的。”
瑞银亚太区公关部相关人士对记者表示，瑞银实行稳健严格的机制避免潜在的利益冲突。他们适用于我们所有的业务，包括交易和研究。但事实上，对于国际投行的监管，在全球范围内都存在缺失。2008年的金融危机引发了对国际投行监管机制的深刻反思，但是根本性的改变仍未到来，尤其是国际投行可以呼风唤雨的亚太地区，其防火墙机制尤其值得关注。
2010武汉房企销售金额榜出炉 武汉万科52.93亿夺金
http://news.dichan.sina.com.cn新浪房产2011/1/1 8:11:20
提要： 2010年12月31日，中国房产信息集团(微博)CRIC(微博)公布2010全年武汉房企及房地产项目在武汉房地产市场信息网已备案销售榜单。其中，武汉万科以52.93亿元获得销售金额冠军。万达、恒 大以48.59万和29.17分列销售金额第二名、第三名。
2011年1月1日，中国房产信息集团CRIC公布2010全年武汉房企及房地产项目在武汉房地产市场信息网已备案销售榜单。其中，武汉万科以52.93亿元获得销售金额冠军。万达、恒 大以48.59亿元和29.17亿元分列销售金额第二、第三名。
名企围攻武汉 武汉万科勇夺销售金额冠军
从2010年全年开发企业武汉销售排行榜中可以看出，前三名均为全国知名大型企业，外来开发商在销售金额上所占市场份额已经超过武汉本土开发商，全国房地产一盘棋的趋势正越来越明显。
其中，中国龙头房企武汉万科以近52.93亿元(此数字为备案销量)位列销售金额榜榜首，在武汉市场抢占较大市场份额。目前，万科在武汉已有7个楼盘，遍布武汉各区域，包括万科金色城市、万科金域蓝湾、万科高尔夫、万科红郡、万科城、万科金域华府、万科魅力之城等。
万科地产武汉布阵项目表
此外，排名第二的万达集团、排名第三的恒 大集团、排名第四的保利集团、排名第六的金地集团均为外来的全国性品牌开发商。大鳄们的到来，在给武汉带来日益与国际接轨的产品的同时，还深刻影响着本土企业的运营思路以及企业理念的转变。全面梳理外来企业的“独门秘籍”对于本土企业发展有着至关重要的参考作用。
万科吸金55亿锁定“2010楼市夺金大满贯”
2010，武汉楼市全面进入名企“统帅”开局年。而作为武汉房地产市场“最资深”的品牌大佬——万科地产则稳扎稳打，迎来“七盘鼎盛”局面。截止12月中旬，万科地产在武汉销售总金额已达55亿（55亿非全部备案后统计），领衔于各大品牌房企，早已预定年度“夺金满贯”。
不久前，万科企业股份有限公司董事会主席王石(微博 博客) 曾来到武汉，他谈到，虽然武汉1+8城市圈已经蔚然成型，但在两江三镇的超大规模城市武汉尚有很大的市场空间和开发余地，“我们把武汉三镇就看做一个城市群，武汉有六个区、两个开发区，这就相当于八个地级市”，用这样的态度把武汉的文章做透之后，才能向武汉周边的城市扩张。
“做透武汉” 王石的理念充分渗透在了“武汉战略”中，万科地产作为品牌房企的代表，其在武汉十年的建设中对各个区域房地产市场的发展带来了巨大拉动力。从最早的万科四季花城、万科香港路8号，到如今的万科金色城市、万科金域蓝湾；在不断从外围进攻中心，中心转战外围的战役中，万科地产始终把握了领跑方向，在一次次楼市 “围剿”行动中，取得骄人的销售成绩。
“逢时买进”买家火拼楼市 战火硝烟跨年蔓延
12月18日-19日周末，由万科地产领衔的“年度冲刺大军”声势浩大席卷江南、江北楼市，“江南阵”以百万方大盘万科金色城市挺近冲锋，出现当日千人抢购热潮，首批上市600套房源半天内售罄；“江北阵”将高端住宅万科金域蓝湾作为主打，名企入驻沌口，首次上市525套呈现“日光”……2010房地产市场收官，市场需求却并未停手，准备跨年火拼楼市。
据新浪乐居独家推出的《2010武汉尾市不淡，您会给力出手吗？》调查结果显示，在年底有考虑置业的购房者超过了五成。在买房目的问卷中，选择自住需求的购房者达58.1%，改善型需求则为19.4%，而有投资需求的购房比例也达到了 22.6%；三大需求全面受到冲击，使得买方表现愈加积极。
新浪乐居独家：《2010武汉尾市不淡，您会给力出手吗？》调查结果
调查表明，武汉市场需求仍旧强劲，购房者时刻准备逢时买进，跨年战火正在武汉城内无限蔓延，2011年战火仍将继续。
独家：2010上海房企及房地产项目销售榜单发布
http://news.dichan.sina.com.cn新浪房产作者：廖兰心2010/12/31 19:08:02
提要：2010年12月31日，中国房产信息集团(微博)CRIC(微博)公布2010全年上海房企及房地产项目销售榜单。其中，绿地集团以121亿元、 71万平方米获得销售金额、销售面积双冠王。万科、复地分别为销售金额第二名、第三名，保利、万科分列销售面积第二名、第三名。
新浪房产讯（廖兰心） 2010年12月31日，中国房产信息集团(微博)CRIC(微博)公布2010全年上海房企及房地产项目销售榜单。其中，绿地集团以121亿元、71万平方米获得销售金额、销售面积双冠王。万科、复地分别为销售金额第二名、第三名，保利、万科分列销售面积第二名、第三名。
上海星河湾花园(闵行)成为上海豪宅中的销冠，在同时公布的2010年全年项目销售十强以及2010年全年单价三万元以上项目销售十强中，星河湾均有进入前三名。
绿地获上海房企销售双冠
从2010年全年开发企业上海销售排行榜中可以看出，外来开发商在销售金额上所占市场份额已经超过上海本土开发商，全国房地产一盘棋的趋势正越来越明显。
其中，中国龙头房企万科以近70亿元位列销售金额榜第二，尽管与上海本土房企绿地集团的121亿元仍有距离，但已经在上海市场抢占较大市场份额。目前，万科在上海已有7个楼盘，遍布上海各区域，包括万科城花新园、万科金色城市、万科翡翠别墅、万科琥珀臻园、万科锦源、万科琥珀郡园、万科尚源等。
此外，排名第二的复地集团、排名第四的保利地产、排名第五的仁恒置地、排名第八的金地集团、排名第九的和记黄埔、以及排名第十的星河湾，均为外来的全国性品牌开发商。
除了国企背景的上海绿地，上海本土房企中还有大华集团、恒盛地产两家进入销售金额十强，分别位列第六位、第七位。
凭借在本地累积的大量土地资源，上海本土房企以量取胜。在2010年全年销售面积十强开发企业中，上海本土房企所占比例更高。销售面积榜单前10位依次为绿地集团、保利地产、万科、恒盛地产、复地集团、大华集团、新城地产、金地集团、中华企业、龙湖地产。其中，绿地集团、恒盛地产、大华集团、中华企业均为上海本土房企，新城地产则为在上海重点发展的江苏开发企业。
万科北京试水老年地产
http://news.dichan.sina.com.cn新京报2010/12/28 7:47:11
提要：本报讯 （记者袁玥）昨日，记者从万科北京公司获悉，万科首个老年地产项目落户房山“万科幸福汇”中。这是万科在北京进军老年地产领域的首个试点项目，将于2012年初建成运营。
本报讯 （记者袁玥）昨日，记者从万科北京公司获悉，万科首个老年地产项目落户房山“万科幸福汇”中。这是万科在北京进军老年地产领域的首个试点项目，将于2012年初建成运营。
“万科幸福汇”中试点的养老地产有两种形态，一种为“活跃长者之家”，利用“万科幸福汇”的商业配套用地，建设130套户型面积在60-80平米之间、规划建筑面积1.6万平米的老年公寓，公寓周边配套医疗服务站、心理咨询、老年学校、专用浴池、图书馆、健身房等设施，以及24小时呼叫护理服务、送餐、果蔬超市等送货上门、收费代缴等服务。公寓将以万科自持出租经营的方式运营。
另一种为“活跃长者住宅”，“万科幸福汇”将推出3-4栋楼试点该产品，面向市场销售。该产品在户型设计上更倾向于老年人的生理特点和生活需求，如配备电梯、防滑卫生间和其他无障碍设计，以及由专业医疗机构提供远程体检监控等设施。
万科北京公司总经理毛大庆(微博 博客)表示，万科老年地产不同于传统的养老院，主要针对在大城市中，60岁以上的中产阶级中的知识人群。另外，“活跃长者之家”这种独特的服务与特色配套，还将在中粮万科·长阳半岛、五矿万科·北京欢庆城中配备。
港澳资讯提供 （仅供参考，风险自担）
公司公告：万科Ａ(000002)2010年12月份销售及近期新增项目情况简报
万科企业股份有限公司
二○一○年十二月份销售及近期新增项目情况简报
本公司及董事会全体成员保证公告内容真实、准确和完整，没有虚假记载、误导性
陈述或者重大遗漏。
2010 年12 月份公司实现销售面积68.9 万平方米，销售金额83.5 亿元，分别比09 年
同期增长69.8%和51.3%。2010 年1~12 月份，公司累计实现销售面积897.7 万平方米，销
售金额1081.6 亿元。鉴于销售过程中存在各种不确定性，上述销售数据与定期报告披露的
数据可能存在差异，因此相关统计数据仅作为阶段性数据供投资者参考。
此外，2010 年11 月份销售简报披露以来公司新增加项目21 个，情况如下：
1. 深圳沙头角中心区项目。该项目位于深圳市盐田区沙头角，由海山路、马庙街、东和路、海涛东路围合而成。项目净占地面积约13.7 万平方米，容积率2.63，计容积率建筑面积约34.5 万平方米。万科拥有该项目100%权益，需支付地价款29.6 亿元。
2. 珠海白蕉路项目。该项目位于珠海市斗门区白蕉镇白蕉路东侧。项目净占地面积约
13.7 万平方米，容积率2.0，计容积率建筑面积约27.4 万平方米。万科拥有该项目100%权益，需支付地价款5.5 亿元。
3. 中山东凤中心区项目。该项目位于中山市东凤镇东阜路北侧，东海路东侧。项目净占地面积23.7 万平方米，容积率3.5，计容积率建筑面积约82.9 万平方米。万科拥有该项目
100%权益，需支付地价款4.4 亿元。
4. 东莞厚街镇莞太路项目。该项目位于厚街镇莞太路与厚道路交汇处。项目净占地面积约8.9 万平方米，容积率2.9，计容积率建筑面积约25.8 万平方米。万科拥有该项目100%权益，需支付地价款4.4 亿元。
5. 清远锦龙＃29 项目。该项目位于清远市清城区清远大道以北，银泉路以西。项目净占地面积约7.9 万平方米，容积率4.02，计容积率建筑面积约31.8 万平方米。万科拥有该项目100%权益，需支付地价款3.7 亿元。
6. 三亚迎宾大道项目。该项目位于三亚市河东区迎宾路，项目净占地面积约28.3万平方米，容积率1.1，计容积率建筑面积约31.0 万平方米。万科拥有该项目80%权益，需支付地价款13.5 亿元。
7. 温州龙湾区A02、A09 项目。该项目位于温州市龙湾区瓯海大道以北，龙江路以东。项目净占地面积约12.5 万平米，容积率1.44，计容积率建筑面积约18.0 万平米。万科拥有该项目60%权益，需支付地价款13.8 亿元。
8. 南通港闸区北翼新城项目。该项目位于南通市港闸区永怡路以北、长华路以东。项目净占地面积约10.0 万平米，容积率2.18，计容积率建筑面积约21.9 万平米。万科拥有该项目55%权益，需支付地价款2.8 亿元。
9. 嘉兴秀洲新区45 号地块。该项目位于嘉兴市秀洲新区成秀路以北，秀港路以东。项目净占地面积约8.1 万平米，容积率1.8，计容积率建筑面积约14.6 万平米。万科拥有该项目100%权益，需支付地价款3.0 亿元。
10. 嘉兴秀洲新区46 号地块。该项目位于嘉兴市秀洲新区成秀路以南，秀洲大道以东。项目净占地面积约8.5 万平米，容积率1.6，计容积率建筑面积约13.6 万平米。万科拥有该项目100%权益，需支付地价款3.2 亿元。
11. 鞍山惠斯勒东项目。该项目位于鞍山市千山区湖南街以北。项目净占地面积约11.8
万平方米，容积率2.5，计容积率建筑面积约29.6 万平方米。万科拥有该项目100%权益，需支付地价款2.8 亿元。
12. 沈阳春河小区项目。该项目位于沈阳市沈河区青年大街西，文艺路北。项目净占地面积约8.1 万平方米，容积率5.3，计容积率建筑面积约43.1 万平方米。万科拥有该项目100%权益，需支付地价款21.6 亿元。
13. 沈阳大榆路东2 号项目。该项目位于沈阳市于洪区丁香湖东侧，北运河西侧。项目净占地面积约13.5 万平方米，容积率2，计容积率建筑面积约27.1 万平方米。万科拥有该项目51%权益，需支付地价款3.4 亿元。
14. 抚顺南湖项目。该项目位于抚顺市开发区南湖东侧，沈抚大道南侧。项目净占地面积约13.5 万平方米，容积率2.9，计容积率建筑面积约39.1 万平方米。万科拥有该项目100%权益，需支付地价款1.2 亿元。
15. 北京房山水碾屯改造一期项目。该项目位于北京市房山区长阳镇水碾屯回迁安置房以南，兴良大街以东。项目净占地面积约7.3 万平方米，容积率2.0，计容积率建筑面积约
14.6 万平方米。万科拥有该项目50%权益，需支付地价款4.6 亿元。
16. 北京房山窦店镇田家园住宅小区二期项目。该项目位于北京市房山区窦店镇田望新路以南，北京供电公司窦店供电所以西。项目净占地面积约7.2 万平方米，容积率1.92，计容积率建筑面积约13.8 万平方米。万科拥有该项目66%权益，需支付地价款4.0 亿元。
17. 重庆大竹林G23-5 号地块项目。该项目位于重庆市北部新区照母山北侧、金山大道东侧，金州大道以南。项目净占地面积6.2 万平方米，容积率2.5，计容积率建筑面积15.4
万平方米。万科拥有该项目55%权益，需支付地价款2.6 亿元。
18. 重庆大竹林G23-1 号地块项目。该项目位于重庆市北部新区照母山北侧、金山大道东侧，金州大道以南。项目净占地面积12.1 万平方米，容积率2.5，计容积率建筑面积30.1
万平方米。万科拥有该项目55%权益，需支付地价款5.0 亿元。
19. 重庆大竹林G26-1、G26-6号地块项目。该项目位于重庆市北部新区照母山北侧、金山大道东侧，金州大道以南。项目净占地面积9.6 万平方米，容积率2，计容积率建筑面积19.2 万平方米。万科拥有该项目55%权益，需支付地价款3.6 亿元。
20.昆明东白沙河项目。该项目位于昆明市盘龙区东白沙河片区。项目净占地面积约19.2
万平方米，容积率1.2，计容积率建筑面积约23.1 万平方米。万科拥有该项目100%权益，需支付地价款6.5 亿元。
21. 武汉唐家墩村旧改项目。该项目位于武汉市江汉区汉口二环线以北、汉口火车站东侧，红旗渠路以南。项目净占地面积约26.7 万平方米，容积率4.96，计容积率建筑面积约
132.4 万平方米。万科拥有该项目50%权益，需支付综合改造成本约21.8 亿元。
特此公告。
万科企业股份有限公司
董事会
二〇一一年一月五日
港澳资讯提供 （仅供参考，风险自担）
公司报道：首个年销售额超千亿房企 万科Ａ(000002)去年销售额达1081.6亿元
万科A（000002）发布的最新公告显示，2010年万科实现销售面积897.7万平方米，销售金额1081.6亿元，同比分别增长35.3%和70.5%，成为全国首个年销售额达到千亿级的住宅企业。与此同时，万科旗下的北京和深圳两家子公司年销售额也突破百亿，共同刷新了国内住宅企业单个城市年销售额的历史纪录。
公告还显示，2010年12月份，万科实现销售面积68.9万平方米，销售金额83.5亿元，同比增长69.8%和51.3%。
万科董事会秘书谭华杰表示，万科的经营模式主要具有三个特征：主流定位、快速周转和战略纵深。万科2010年销售中144平米以下户型占比88%，相比2009年的86%进一步提高。快速周转就是“不囤地、不捂盘”，快速开发、快速销售。快速开发使万科得以用既定的资产规模实现更大的推盘量。
2010年11月份销售简报披露以来万科还新增加项目21个。万科12月又新进入了温州、南通、嘉兴、抚顺等四个城市，至此万科累计已进入了46个城市市场。
谭华杰表示，12月万科新增项目数量之所以较多，主要由于年底地方政府供地规模放大，项目获取机会增多。万科12月份拿地仍以二三线城市为投资重点，新增项目楼面单价约2950元左右，而2010年全年新增项目楼面单价约2740元左右。
万科相关人士还指出，2010年销售数据呈现的另一个情况是，客户一次性付款的占比明显提高，2009年这一比例为18%，而2010年则高达26%，其中9月底政策出台后的第四季度更是达到了32%，这一变化体现了房贷紧缩对客户杠杆化水平的影响。
对于2011年1月份销售展望，谭华杰表示，万科12月份继续保持了较大的推盘量，不过由于较多的推盘集中在年底前，有相当比例的房屋虽然当月实现了认购，但尚未完成签约，因此12月份的销售量环比11月有所下降。但这也意味着大量的签约将在2011年1月完成，万科2011年1月的销售量，无论环比还是同比，都有望实现较大幅度的增长。
【出处】中国证券网
http://www.microbell.com/images/sousuo_r2_c2.jpg国信证券-万科A-000002-站上“千亿”新起点-110105(推荐) http://www.microbell.com/images/sousuo_r2_c2.jpg山西证券-万科A-000002-加快布局中西部城市-110105(买入) http://www.microbell.com/images/sousuo_r2_c2.jpg申银万国-万科A-000002-快周转,高增长,配置首选-110105(买入（上调）) http://www.microbell.com/images/sousuo_r2_c2.jpg**证券-万科A-000002-新增储备远超预期,净利润6年复合增长43%可期-110105(推荐)
1北京二手房市场一次性付款比例已逾60%
本文来源于《财经网》 2011年01月06日 11:21共有 0 条点评
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目前北京二手房市场一次性付款比例已经超过60%，创历史新高
【财经网专稿】记者 赵璐璐 蒋毅坤 1月6日，记者获知，目前北京二手房市场一次性付款比例已经超过60%，创历史新高。
国内大型二手房中介我爱我家副总裁胡景晖先生在接受记者电话采访时表示，自2010年10月以来，北京二手房市场一次性付款比例已经超过60%，其中绝大部分是改善性需求的购房者买房，还有一些是首次置业者与投资者。
中原地产研究部总监张大伟先生在接受记者电话采访时表示，据中原监测情况来看，2010年9月份以后北京二手房市场一次性付款比例超过60%，并最高曾达到70%。一手房市场一次性付款比例与二手房市场一次性付款比例差不多。
据中国最大的住宅开发商——万科（000002.SZ）提供的资料显示，2010年其客户一次性付款的占比明显提高，2009年这一比例为 18%，而2010年则高达26%，其中9月底房地产调控政策出台后的第四季度更是达到了32%。公司认为，这一变化充分体现了房贷紧缩对客户杠杆化水平的影响，说明政策的执行是严格、到位的。
另外，中信证券(600030.SH)认为：二手房市场一次性付款比例高达60%，说明市场所能够利用的杠杆很低。一个市场所能够利用的杠杆越低，代表泡沫越小，市场越健康，就算再控制首付和利率，这些政策的作用也是衰减的。
《维赛特财经》提供（仅供参考,据此入市,风险自担）
房地产:继续坚定看好短期的反弹机会
■国泰君安
摘要:
2011年元旦整体销量较好.三天假期整体成交量较2010年元旦增长30%,较2009年
元旦降低5%,其中南京,杭州,北京,重庆等地均较2010年元旦有明显增幅.
本周一手房销量整体环比上升8%,其中一线城市下降1%,二线上升13%.本周重庆,
惠州,成都,天津等二线环比上升20%以上.
本周一手房销量整体同比下降21%,其中一城市上升17%,二线城市下降32%. 本周
北京,上海,深圳,广州,天津同比仍上升的,成都,苏州,南京的同比降幅在50%以上.
本周二手房销量环比上升18%,同比下降52%.本周北京,天津,武汉,深圳等地的销
量均环比略有上升.
房价经历前期普遍止跌并小幅上涨后开始盘整, 基本无优惠促销,2010全年一线
城市房价涨幅跑输二三线.本周8个城市整体成交均价仍在高位波动,本周环比上升1%
.
整体可售量目前还处于低位区域,行业库存压力仍较低. 库存可售量相对201004
最低点上升30%,去化时间由12个月下滑至6个月.
因反应政策风险预期地产板块估值下跌空间有限,有较强安全边际.A股主流开发
商10年PE 15倍左右,11年10倍,年初均价下RNAV折价15%.一线地产10年PE14倍,11年P
E10倍,RNAV折价22%;二线地产10年PE 15倍,11年PE11倍,RNAV折价11%.
政策打压将成为常态,市场也将逐渐适应这种成为常态的严控政策. 从目前行业
基本面看, 在信贷,限购多方面压制下,行业销量仍呈难以压制的良好态势,对于购房
者而言,其已经逐渐适应政策打压. 对于资本市场而言,在目前10倍PE,RNAV折价普遍
在20%以上的估值下,未来可能的新严控政策会使板块出现阶段性的顶,但也不会使估
值再有过分的下调. 在这种成为常态的政策打压之下,过去房价大幅提升的而导致的
板块性盈利高增长被部分公司本身高周转规模扩张所导致的盈利高增长所代替.房地
产股票将出现差异化变现,2011年规模扩张龙头首推万科,保利,金地,首开,荣盛.
继续坚定看好短期的反弹机会,维持12月21日-27日报告及短信观点:阶段性估值
修复和反弹行情高度25%,时间到1月中下旬; 维持"逢平可加仓,急涨需谨慎"的建议.
行业维持"中性"和标配建议.
推荐品种: 维持上半年阶段性行情下快周转龙头和"地产 X"组合两条线索,推荐
万科,保利,首开,金地,荣盛;"X 地产"组合龙头公司胜利,宝安,新湖中宝,建发,深天
健,福星等.
北京“小产权房”租赁试点获特批
2011年01月06日 19:50 本文来源于财新网 订阅《新世纪》|注册财新网
昌平区北七家镇海鶄落村将成为首个试点项目；不仅得到了北京市各级政府部门同意，且为加快审批速度，还开通了五项“绿色通道”
【财新网】（记者 张艳玲）昌平区北七家镇海鶄落村将成为政府许可下北京市首个在集体土地上建设的租赁房。
该项目在2010年底开工建设。此前2010年11月18日，北京市副市长陈刚公开宣称：“北京在集体土地上建设租赁房的试点方案已经市政府批准，国土部也已初步同意北京的申请，目前正在等待国土部批准”。陈刚表示，已经有包括唐家岭在内的五个农村集体经济组织提出申请，建设1万多套租赁住房。
据财新记者了解，北京市的试点方案目前已获国土资源部特批。海鶄落村试点集体土地租赁房项目，从年初开始酝酿。2010年10月27日，在北京市住建委、北京市规划局、国土局、发改委参与的住房保障工作领导小组办公室联系会议原则同意其建设。11月12日，北京市住房保障办公室正式下发有关文件。
此次试点的租赁房项目，比之前舆论高度关注的集体土地建公租房试点又迈进一步。北京市国土局副局长谢俊奇2011年1月6对财新记者表示，公租房主要是政府投资建设，而租赁房的投资建设可以不作为政府的责任，而由村集体来主导。
海鶄落村村委副书记翟建林告诉财新记者，项目完全由村集体出资建设，主要配租对象是紧邻村东的中关村科技园内企业。作为员工周转房整体出租，没有户籍限制，租金将参照市场价格，由科技园企业和村委会协商后签订。
上述北京市住房保障工作领导小组办公室联席会议要求，海鶄落村体租赁房由村集体组织自建、自管，土地为集体性质不变，建成后不分割办理产权，“只租不卖”。
海鶄落村党委书记茹杰表示，从村集体的角度，为了保证村民能获得永久收入，村建租赁房也愿意“只租不卖”，由市场调节房租，所得收益归村民集体所有。今后，项目所获租金，除30%用于集体再发展外，其他按照股份分红给农民。
中国现有土地法律法规框架下，土地按用途可分农业用地、建设用地和未利用地三类，其中，建设用地分城市和农村集体建设用地两种。集体建设用地只能用于农民宅基地、乡镇企业用地、乡村公共设施和公益事业用地。农村村民一户一宅，只能在村集体内部成员之间流转。
在集体土地上建成的房屋，因没有国家颁发的房屋产权证，被称为“小产权房”。《土地管理法》第六十三条规定，农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。因而“小产权房”的租售行为历来受到中央政府明令禁止，甚至挂牌督办，无奈法难责众，各地屡禁不止。
海鶄落村的集体租赁房则得到特批。不仅得到了北京市各级政府部门同意，且为加快审批速度，还开通了五项“绿色通道”。
茹杰告诉财新记者，海鶄落村建出租房的方案上报后，受到昌平区委书记重视。2010年4月，北京市市委书记刘淇到海鶄落村调研，口头同意了试点方案，并明确要求海鶄落村可以边建设边办手续。此后，北京市组织有关部门四次召开协调会，现场商讨海鶄落村在推进过程中遇到的困难，现场解决，特事特办。 ■
中国可能出现破釜沉舟式的房地产调控--安邦咨询评论
作者: 但斌
时间: [ 2011-01-07 15:08 ]
中国可能出现破釜沉舟式的房地产调控
2010年中国经济的特点，从以下几个数据可以得到反映：经济增速10%，GDP总规模超过37万亿人民币，政府财政收入超过8万亿，地方政府卖地收入超过2万亿。可以归纳为“经济高速增长，政府腰包鼓胀，卖地收入高涨”。
然而，中央倾尽全力调控房地产，结果却相当不理想。国家统计局数据显示，2010年前11个月70个大中城市房价上涨了7.7%；而据中国社科院的预计，2010年中国房价上涨15%。对于高房价，社会各界仍然怨声载道。面对全社会的不满意，中央和国务院领导对房地产问题连续展示强硬表态。温家宝总理在去年底表示，去年两轮楼市调控措施落实得不够好，他要在任期之内力争使房价回归到“合理价位”。李克强副总理也强调，要坚持房地产市场调控不动摇。官方舆论也在为进一步调控造势。《人民日报》近日发表文章称，落实楼市调控政策，需要多方面的努力，尤其要依托地方政府的有力执行。而中央电视台在访谈国务院智囊人士时，更直斥“有些地方政府就是卖地的大公司”。
显然，政策的矛头正在直接指向地方政府。的确，地方政府是去年房地产市场的最大受益者。任凭调控严厉，卖地收入仍一路高涨：2010年全国土地出让金2万亿元，其中成交金额前20名的城市高达1.24万亿元，比2009年的9230亿元增幅约为34%。2010年北京、上海、大连3个城市土地出让金大幅度超过千亿元，分别高达1628亿元、1530亿元、1117亿元。土地出让金对地方财政的重要性继续增加，北京2010年土地出让金收入占全年财政收入（2353.9亿元）的近70%，而上海的土地出让金收入则占财政收入（2873.6亿元）的53%。
如果中央对去年房地产调控的成果感到恼怒，那么对象肯定就是地方政府。从十七届五中全会、中央经济工作会议的精神来看，中央政府本来要将注意力集中于经济转型、结构调整、节能减排和产业创新，却一再被房地产调控牵制住精力，事实上，中国的宏观调控政策已经被房地产调控绑架了。
在安邦首席研究员陈功看来，中国未来在宏观政策上面临着三大风险：
第一，受制于房地产调控，中国的宏观调控有全盘崩溃的可能。房地产在中国既是一个吸金的黑洞，又是一个炮制财富和资产泡沫的源泉，以至于众多道貌岸然的央企都忍不住扎堆进入房地产市场。我们可以看到，中国的城市化进程，在很大程度上被简化成了卖地建房搞房地产的进程。中央政府推出了2年4万亿的经济刺激计划，但就在这两年，仅仅土地出让金一项，地方政府就总共收入了大约3.6万亿元！也就是说，中央花钱刺激经济，结果资源经过一番转化，几乎都变成了地方政府预算外的财政收入。房地产正在变成一个搅动银行、财政、市场和全社会的庞然怪物，它使得宏观调控的效果大打折扣，以至于实施宏调的国务院存在的必然性都被打了折扣。
第二，中央与地方的利益冲突达到新的高峰期。过去，中央与地方的利益在整体上仍然一致，在政府系统的运作上仍然能够保持一致。然而，现在这种情况出现了关键的改变。由于中央在房地产调控上屡控屡败，其与地方政府的利益出现了重大冲突。开发商与地方政府结成的“利益共同体”，已经对中央政府的政策制定及执行的权威和效果都形成重大挑战，所以民间才有“总理管不了总经理”的讽刺。我们的观察显示，面对房地产“利益共同体”，现在中央政府部门的利益已经高度一致，意见也前所未有的统一。住建部和国土资源部官员的一系列表态，可以作为观察的窗口。
第三，房地产问题引发的社会不稳定迹象，可能迫使深层体制改革提前启动。毋庸置疑，当前中国的很多社会不稳定现象与土地和房地产有关，财产权和生命权这些人权底线，都会因为土地和房地产中的巨大利益驱使而被屡屡突破。这些矛盾、冲突激化的一个副产品，就是在积聚改革势能。一旦这些问题恶化到一定程度，有可能逼迫国内的深层体制改革（如政治体制改革）在还未充分准备好的情况下被提前“引爆”。而2012年有可能成为重要的转折点。
最终分析结论（Final Analysis Conclusion）：
有鉴于此，如果要避免情况进一步恶化，中央有可能对房地产进行破釜沉舟式的调控，甚至采用极端的方式来冻结市场交易。我们过去曾分析，不让银行拖下水可能是房地产调控的底线，但现在看来，当更大的社会不稳定风险存在时，银行的利益也是可以牺牲的。
（本文内容来自安邦咨询评论，仅用于学习，任何人不得用于商业用途，违者责任自负)
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万科总裁郁亮：突破1000亿元之后……
来源:中国经营报-中国经营网时间： 2011-01-08 10:07 作者：李乐字体：大中小
在中国企业界，郁亮和他的职业经理人团队，以执行力和效率见长，但让郁亮不得不思考的是1000亿元之后的万科，何以为继?
在这个混杂着道德、民生、政治、商业的“特殊行业”，万科作为一个开发商，多少有些另类。
万科另类的价值在于，他把自己的未来描绘成一个建造业企业，对于土地增值的利润，尽量避而不谈，而如是思路下，万科对于企业治理所倾注的心思，却更像一个标准的企业，而非房地产开发企业。
从对标美国帕尔迪(全美排名第一的地产公司)，到当下开始研究百年汇丰，万科对于企业内控的专注与精细，已经把自己区别于以“粗放管理著称”的房地产行业。
在中国企业界，郁亮和他的职业经理人团队，以执行力和效率见长，但让郁亮不得不思考的是1000亿元之后的万科，何以为继?
在郁亮轻松的谈话与职业经理人式的微笑背后，所思考的却是万科即将要面对的考验，郁亮清楚，2000亿元的时候，那才真正是万科一道坎，能否顺利迈过，或许权在当下，思索未来。
平台换代之考逼近
“我们知道，如果规模再这么增长下去，比如到2000亿元的时候，现在的管理平台肯定是驾驭不了这样的一个企业的。”
《中国经营报》：在2010年年初，你是否想到了万科的销售额会超过1000亿元?你认为你和你的团队是否在管理平台等方面做好了准备?
郁亮：坦率地说，在2009年年底规划分解2010年任务的时候，我们只知道万科的销售额可以实现一个稳定的增长，但是如此之快的突破1000亿元，我们当时并没有多想。至于你说的管理平台问题，我们已经开始考虑了一段时间，毕竟目前的万科管理平台是形成于百亿规模的阶段，未来万科的销售规模增长，一定要面对管理平台的换代与革新问题。我承认，这是我目前着重思考的一个问题。
《中国经营报》：你说到管理平台的换代问题，在历史上，构建管理平台的过程中，万科曾经多次对标诸如美国帕尔迪这样的同类企业。但是，现在的问题是，从销售规模上讲，万科已经远远超过了它所对标的企业。那么，百亿规模时构建的管理平台，在目前千亿的状态下，是否还能实施高效管理?
郁亮：如你所说，万科的规模增长速度超乎我们自己的预料，1000 亿元的目标，我们提前实现了。这就遇到了你所说的管理平台效率的问题，从现在看，目前管理平台还比较高效，但是我们也知道，如果规模再这么增长下去，比如到2000亿元的时候，现在的管理平台肯定是驾驭不了这样的一个企业的。
所以我们现在在重新选择对标的对象。的确，万科的历史上，曾经选择过帕尔迪这样的美国房地产企业进行对标，但是，现在万科无论从规模和增速上，都已经超过了这个对象。最近一段时间，我们主要在研究的是汇丰银行的管理平台和结构，我们希望能够知道，一个长寿企业的管理基因，一个长年保持业务规模增长的企业的管理基因。
《中国经营报》：你刚才提到了汇丰银行，那么，日后是否会随着销售规模的继续增长，而考虑调整目前万科整个的管理架构?这是否是管理平台革新的组成部分?
郁亮：从现在看，万科的管理架构还是合理的。我们是一个以垂直式为主的管理架构，层层汇报、审批，逐级分解任务，逐级对应考核，逐级把控风险。应该说，在1000亿元达标的过程中，这样的管理架构很大程度上提高了从决策到执行的效率，使万科的应变速度很快。
比如在销售端，集团在考核的过程中，发现某一个地方公司，销售速度过慢，而又不采取相应的促销措施，集团可以立刻要求它促销，保证现金周转速度。如果某一个地方公司看中一块土地，可以直接上报集团的战略投资部门，集团一旦决定，就可以调动资金，支持地方公司拿地，在这个过程中，垂直管理的效率是高效的，决策速度也是很快的。
但是，如果万科的销售额规模继续增长下去，开复工面积继续增加下去，仍然仅仅依靠维持垂直管理的体制，就不是十分现实了。我们恐怕也要考虑，矩阵式的、模块化的管理架构。从世界运营得比较好的超大规模企业来看，比如IBM等，采用的都是矩阵式的管理架构，在这个阶段，决策的科学性，恐怕要超过决策的速度与效率，成为一个超级大型企业管理架构中首要考虑的因素。当然，现在的万科，还没有到这样的阶段，但是我们需要考虑这样的问题，谋定而后动。
《中国经营报》：随着规模的不断增长，万科怎么解决、规划总部和地方公司之间的管理模式和结构?
郁亮：这也是我一直思考的问题。从现在的情况看，不存在问题。总部的职能主要是资金的调配、人员组织的管控和考核。比如，北京的地价相对贵，但又是万科要重点发展的区域，因此，需要把别的区域公司的资金，调配到北京，来实现发展，这是总部目前最重要的职能之一。
但是，如果万科的销售规模到了2000亿元，这个职能可能就要有所调整。到时候，可能就是一个轻总部的管理结构。因为到了2000亿元的销售额，如果按四大片区计算，每个片区公司，至少有500亿元的销售收入，这样，片区公司内的资金调配，就可以解决本区域内的拿地资金问题，在这样的情况下，轻总部的管理方式就可能更为高效。
职业经理人特质
“万科是一个职业经理人驱动的公司，这也决定了万科人力资源的很多特质，就是按照现代企业管理方法实施管理，执行决策，没有更多的个人好恶掺杂其中。”
《中国经营报》：你刚才谈了很多关于1000亿元之后对管理平台的考验，但实际上，平台是依靠人来实现的。对于万科而言，就是团队。万科的规模提升后，最直接面临的问题就是是否有足够素质的管理团队，能够高效准确地执行万科决策层所做出的决策?
郁亮：我曾经跟你讲过这样一句话，就是万科只培养残奥会冠军。客观而言，离开万科的职业经理人，他们在离开之后所获得的成就，可能都不如在万科的时候。但是，这并不是说，万科不重视团队，恰恰相反，万科最重视的就是团队。
你刚才提到，万科要管理的开复工面积、工程量、销售管理越来越多，而且，涉及的地域也越来越多，地域是有差异的，这怎么办?一个合理的布局架构是很重要的，这对团队的培养、使用与成长至关重要。
《中国经营报》：人力资源匹配的高效，任何一个规模快速增长的企业都知晓其重要性，但能够处理好的并不多，而且，成功的案例也多是制造业企业。作为地域差异大，产品非标准化特征明显的房地产行业，很少有真正成功地解决这一问题的先例，万科是如何解决这一问题的?
郁亮：万科这几年，逐步形成的是城市圈的拓展模式，所谓城市圈，就是从一个中心城市，向周边拓展。比如环渤海这个城市圈，北京是中心，天津、沈阳、香河、唐山都已经纳入进来。日后，秦皇岛等城市也会加入进来，而这种拓展模式实际上就是人的拓展模式，团队的拓展模式。
万科进入一个中心城市，稳定下来之后，会形成一个团队，这个团队就成为了日后向周边其他城市拓展的人员基础。在一个城市圈内，城市的地域市场差异相对较小，拓展之初团队人力资源的匹配效率和适应程度都能达到较好的效果，一些同类的经验和模式可以借鉴，一些产品的标准在相同的地区，也都不存在较大差异的问题，这样，就可以实现快速而高效地向周边的城市拓展。
更重要的是，通过这样的模式，万科不仅可以稳定团队，还可以提升团队。因为不断有新的业务区域出现，团队内的成员就不断地可以看到他在万科继续得到发展的空间，这种模式之下，就不会出现无事可做，或者做事差异太大而无法适应的问题，从而使万科的团队得以稳定。而规模上去之后，确保万科稳定持续发展的最大因素之一，就是人力资源，这也是我们重点完善当下城市圈布局管理的原因。
《中国经营报》：说起团队，一个2009年在香港上市公司的老板，曾经这样对他的员工进行训诫——“一个大学本科毕业生，毕业没几年，就拿到了30万元的年薪，这时，你们应该思考，究竟是你的能力与薪水匹配了，还是你选择了一个高薪行业?”——你怎么看待这个问题?
郁亮：我首先要说，这句话如果是职业经理人说的，那就是对的，如果是老板说的，那就是不对的。万科是一个职业经理人驱动的公司，这也决定了万科人力资源的很多特质，就是几乎所有管理层都是职业经理人，职业经理人就是按照现代企业管理方法实施管理，执行决策，没有更多的个人好恶掺杂其中，在万科，如果有人要讲这样的话，一定是职业经理人，这就是我们人力资源管理的特质。
温和应对调控
“2010年的情况是万科一直保持着理性，没有争地王，没有大量的库存，在健康的情况下，自然也就不需要激烈的应对和反应。 ”
《中国经营报》：一个很微妙的情况是，万科的1000亿元是在历史上调控风暴最猛烈的一年实现的，我发现一个有意思的现象，每一次市场调整过后，万科的市场份额都会增大，这是为什么?
郁亮：你说的这一点，主要是基于万科有一个快速反应、快速调整、快速应对的决策机制。万科的日常经营，实际上是以速度和财务安全为原则，这个原则决定了万科靠的是规模，现在1000亿元销售额的突破就是一个例证。在这个原则下，我们对于过高的利润率是不追求的。我总说，万科应该是个农民，至少应该有个农民的心态，我们都靠土地过活，只不过农民种的是庄稼，我们在土地上建的是房子，这样，农民靠卖粮食获取收益，我们也就应该靠卖房子获取收益。
所以，我们少赚取或者不赚取土地增值的利润。这和很多开发企业是不同的，我们赚的就是卖房子、建房子的钱。所以，我们的市场定价相对符合市场的预期，这样就能提高我们的销售速度，资金周转快，上规模就是自然而然的事情，这样的情况之下，市场份额的扩大，也就不再意外了。
《中国经营报》：你刚才提到合理定价，我想起2008年的宏观调控，万科采用了很猛烈的降价举动，但同为调控，2010年万科的调整策略却是相对温和，这两者的区别，你作为万科的总裁，是如何理解的?
郁亮：我清楚你要问的问题是两次调控时的万科有什么不一样。这一点，我可以直言不讳，我承认，2008年万科无论是面对宏观调控，还是市场调整，都没有足够的应对经验，这实际上是两个层面的问题，一个是认识，一个是万科自己的情况，都有所不同。
第一个层面，2008年的那次市场调整，是中国房地产市场化以来最为激烈的一次市场调整，是开发商群体第一次面临长期累加的调控效果和国际金融海啸。对于后市的走势，万科心里也没谱，虽然知道需要调整，但是调整到怎样的幅度，调整的周期有多长，政府采用何种态度，对产业的影响如何，我们都没有直观的感受和经验，所以，我们按最坏的结果进行了准备，所以价格调整的幅度较大，我们甚至直接在财务安排上安排了计提跌价准备金的策略。
第二个层面，2008年万科自身确实也需要矫枉过正。我刚才说过，万科不想赚土地增值的利润，但是，2008年时，万科有些偏离这个轨道，拿了不少地王，和大部分开发商一样，大规模抢地，希望能够未来借势土地增值获取利润。所以，在市场调整时，万科手中也有不少的土地，库存也在增加，所以，你看到2008年万科会采取低于楼面成本价的情况卖房，就是为了矫枉过正，让万科回到建房子、卖房子挣钱的轨道上来。
而2010年的情况是万科一直保持着理性，没有争地王，没有大量的库存，在健康的情况下，自然也就不需要激烈的应对和反应。
《中国经营报》：这样的布局架构和团队很容易产生一种惯性，那么，你觉得在这样的一个惯性之下，万科的下一个1000亿元要到什么时候才能实现?
郁亮：我在这要强调，万科从来不做预测，万科是根据市场环境的变化，高效地调整自身的策略，适应环境，顺应市场。但是，我很有信心地告诉你，万科这样的一个团队架构、这样一个业务布局，我认为下一个1000亿元不是大问题。但是，我真的认为，到了2000亿元的时候，无论是人力资源还是整个万科而言，都将是一个坎。届时，万科又将面临很多新的问题。这正是我们现在做这些关于管理平台革新等一系列研究思考与准备的原因。
旁白
“大而不倒”从来只是幻象
如果按照现在万科形成的发展惯性以及健全的企业发展模式，迈过2000亿元的门槛，或许并不需要郁亮或者王石的呕心沥血，然而，这样的“大而不倒”，或许在未来，将成为万科潜藏的危机所在。
大而不倒，是一柄双刃剑。当万科的房子不愁卖时，恐怕连王石也意识到，万科的设计理念和最初相比，已在不知不觉地发生变化。作为一个已经走上高速发展轨道的企业，利润导向的强调权重越来越大，尽管职业经理人驱动下的企业发展利润最大化并无错误。然而，这恰是悖论所在。万科之所以能成为今日的万科，在其高速发展的启动之初，消费者的服务导向是其区别于其他同类企业的核心特质所在。
在 2009年前的21年时间中，万科总计的房屋开发量在20万套上下，而现在的万科，一年的开发量就相当于这20年开发量总和的50%，按照这样的趋势，一年20万套的开发量是迟早的事情。如此巨大的开发量，需要规模更大的人员、团队来执行，这样的架构之下，利润诉求对于统一所有团队认识的难度，显然要低于万科起飞之初的消费者服务的需求导向。
微妙之处在于，如今的万科恐怕也不能否认，万科这个品牌在其销售过程中所起到的重大作用。这一点，就连王石本人亦不讳言。但是，这恰是未来隐藏的危机所在，即万科的品牌效用，相当大的程度上成就于其服务需求的导向之下，那时的万科，远未到“大而不倒”的阶段，一个应该令万科自己忌惮的问题是，如果在未来，服务需求的导向逐步被利润导向所取代，那么万科的品牌效用，将会得到怎样的结局?
一句话，已经1000亿元的万科，已经“大而不倒”的万科，最大的危机就是自己。
万科应该的警醒之处在于，一旦走上错误的轨道，消费者不会因为万科是全球最大的房屋建造商而购买万科的房子，投资者也不会因为万科的“大而不倒”，而认可万科的投资价值。而且，那场至今仍记忆犹新的金融海啸告诉我们，所谓大而不倒，只是一个华美的幻象而已。
居安思危机，盛世听危言。华为的老总任正非曾对自己的全体员工说，即便华为做到了今天的规模，走到了今日的地位，他和华为的管理团队仍然担心，“自己第二天就会死掉”，而与华为、万科同在深圳的腾讯，身为全球市值最大互联网企业掌门人的马化腾，也仍然时刻担心的是“死掉”的问题。
万科也在警醒，从王石到郁亮，在与《中国经营报》记者交流的过程中，都在表达着类似的担忧，郁亮甚至表示，万科应该做一个本分的农民。
王石则是用两个转变概括万科的警醒——一是从传统营销向技术科研转型;二是从建房卖房向服务型上转型。实际上，1000亿元之后的万科，所需要做的最重要的一件事，就是回到原点。
在这里，有这样一个故事。大众作为全球销量最大的汽车制造商之一，每逢年底，在全球所有的生产车间里，必然有一个仪式：生产线上显示着全年销售量的大型电子显示屏幕，在每一年的最后一天的最后一刻，无论拥有多么庞大和光辉的数字与业绩，都在这一刻重新归零。据说，那一刻，很多生产线上的工人以及团队的管理者，都会热泪盈眶。
他们知道，每一年，一切都要回到原点，重新起步，市场和消费者，从来不会相信过往——回到原点，大而不倒从来都是幻象。
维赛特财经提供（仅供参考，风险自担）
万科A(000002):千亿之变
■东地产
[变革综述]
1千亿,这个数零能让人数到眼花的销售额,在2010年还没结束的时候,被万科突
破.
万科最新公告显示,截至2010年12月1日,公司累计实现销售面积830.7万平方米
, 销售金额1000.6亿元.这意味着,万科率先成为全国第一个年销售额超千亿的房地
产公司.这个数字,是一个让同行眼红,让外行震惊的数字,相当于美国四大住宅公司
高峰时的总和.
仅仅在上海一座城市, 第四季度,万科推盘量即高达20万平方米,全年销售金额
预计将超过90亿,接近100亿元.包括虹桥板块的万科锦源和万科尚源,宝山美兰湖板
块琥珀系列产品, 浦东迪士尼板块的清林径项目以及浦东的第五园项目,主题各异,
主打市场也不一,万科正在试图延伸产品线,重视各种程度的改善性购房需求.
2008年, 万科在金融危机以及宏观调控的双重作用下,业绩未能保持持续增长.
罕见的停滞令万科迅速调整, 总结经验教训进行自我变革:忘记土地的升值,积极合
理定价, 坚持做主流住宅,资金快速周转."2008年让万科知道回到原点的重要性,知
道打基础的重要性,知道了主流市场的重要性."万科集团总裁郁亮事后表示.
两年之后,万科一马当先跨入千亿级,总结经验依然相当重要.千亿之上的征程,
万科将面临更大的挑战.政府导向的转变,宏观经济的走势,行业前进的方向,加上万
科自身产品, 运营体系在发展中的局限,无一不指向了"变革".如何以更加开放的心
态,开阔前瞻的眼光来面向变革调整期,将在很大程度上影响着这个目前全球第一大
房地产公司的进步.
"万科的2000亿,可能会是在2014年."郁亮说.
因为是"第一人",所以千亿房企在过河时该怎样安全地摸到石头,技巧只有万科
自己知道.万科要自己摸石头过河.前景预期无限好, 但是战略的抉择,未来的方向,
万科需要不断尝试和总结.
[变论]
"万科将面临最大的转型.如果不回归到以消费者为导向的设计诉求, 当万科达
到销售额3000亿元以后,就是万科房子被消费者抛弃的时刻."
——万科集团董事长王石
"新政策的推出对市场产生明显影响, 市场就是一个清晰的游戏规则,每个企业
应该在这个变化面前做相应的调整适应的举动和改变, 因为规则的改变都带来一些
机会,谁适应了,谁就是在未来机会能够胜出,谁不适应谁就会被淘汰."
———万科集团总裁郁亮
[变革背景]
近日, 王石公开表示:"万科要是追求利润最大化,只会葬送自己,营收到3000亿
元的时候, 也是消费者抛弃你的时候.我们要回到原点——消费者诉求.这也是万科
遇到的最大危机."
王石曾经不无得意地表示, 只需要六秒钟就能把万科的业务,行业地位,客户口
碑说得一清二楚:"中国城市住宅开发商, 上市蓝筹,物业服务好."而在十几年前,他
向人介绍万科, 十分钟也说不完.在王石看来,这反映了企业的主营业务和发展战略
是否清晰.
郁亮曾以谨慎, 稳健描述万科的企业性格,刻画出了严守财务纪律,重视经营安
全的特点.然而, 作为一家业绩目标在千亿之上的行业大鳄,仅靠"简单规范,谨慎稳
健" 是远远不够的.万科的影响力,很大程度上是凭借它的前瞻意识以及在行业发展
中所扮演的先行者角色.而今,随着行业发展与进步,政府导向的转变,宏观经济的风
向等等,要想持续保有行业"一哥"的地位,万科唯有突破自我.
[变革动机]
1.为N个千亿准备平台升级.
2.向制造业学习,转型.
动机一平台升级
在王石看来, 今天的万科还只是一个青年,更多的还是要着眼未来.公司总裁郁
亮也曾在多个场合将万科比作一个"块头虽然很大了, 但心智还需要磨炼和成熟"的
年轻人.
当年, 房地产行业在中国属新兴行业,万科在中国没有可借鉴的对象,只能借鉴
研究美国最大房地产企业帕尔迪的组织管理模式.经过多年的快速发展,今日的万科
甚至已超越了当年的标杆对象.万科没有经历从小型企业到中型企业的过渡阶段,而
是很快地就成为了一个大型企业,这为万科的管理带来了莫大的挑战.
如今,千亿房企的路,更没有企业走过,万科一切都得摸索.
郁亮表示:"千亿之后,万科已经没有了可以全面学习的标杆,但是可学习的标杆
更多了, 我们可以全球范围内找优秀企业的某一些方面作为我们标杆学习."千亿之
后,万科要思考N个千亿的平台问题,管理层怎么搭建,员工怎么培训等等.郁亮认为,
支持万科成长到今天, 决定万科未来的,是人的因素,人才是支撑万科未来不断上升
台阶的最重要因素.
动机二战略转型
王石表示, 未来10年,万科面临着两个转型,一个是从传统的营销向技术科研转
型,二是从建房卖房向服务型转型.
郁亮把两个转型说得更加简单易懂, 房地产业要向制造业学习.他表示,万科正
在向制造业转型, 制造业体现了我们技术进步,管理上的创新,也包括服务体制的完
善.
2008年开始, 房地产行业过去的盈利模式迫切需要转型,依靠高负债周转,依赖
土地自然增值获利,依托通货膨胀预期提升销售额,这些办法已行不通.郁亮认为,房
地产业将变成一个利润平均化的行业,就像制造业一样,未来的盈利将不是那么容易
.
此外,随着纯住宅用地可开发面积的日益稀有,进军商业地产领域成为万科势在
必行的战略之一.在坚持主要开发住宅产品的前提下, 将20%的开发量划为持有型商
业物业."万科现在不排斥做商业,但是万科做商业或者非住宅的部分,那是为了做好
住宅而做商业,而不是为了商业而做商业."郁亮解释道.
[变革工程]
一,2049万科馆,用故事讲述"尊重"
2010年上海世博会,万科作为唯一进入世博园区的房地产商,将万科馆命名为"2
049", 2049年既可意味着一个人的未来,也可意味着一个城市,一个国家甚至整个地
球的未来.还可以象征通往未来的一段旅程,其中蕴含着无限可能.
七座麦秸秆让全世界前来参观的老幼妇孺印象深刻.万科企业馆的主题是"尊重
的可能", 希望通过这一主题来传递万科对美好未来的祈愿.在这一组震撼人心的建
筑中,万科26年的道路,对未来的一种态,显露无遗.科技化建筑导出万科所处房地产
行业未来的发展方向——住宅产业化的探讨,摸索和实践.
2049作为世博会中房地产企业独立建设的场馆, 展现了万科作为中国地产一哥
的泱泱风范,也成为万科企业史中的一座骄人里程碑.
二,商业地产加速跑
近日,万科以底价29.63亿元人民币竞投得深圳盐田沙头角中心区6幅地块,包括
4块商业服务业用地和两块地下空间, 总占地约13.73万平方米,总建筑面积约34.53
万平方米,并规划为10万平方米的写字楼,10万平方米的商务公寓,8万多平方米的商
业楼,5.5万平方米的酒店及1万平方米的艺术中心.
中国的城市化已经发展到了一个新阶段,土地供应的结构在发生变化,一二线城
市纯住宅用地的供应已经越来越少了, 非住宅用地的比例却在持续增加,占到了30%
以上.去年年底, 郁亮明确表示,2010年万科将进军商业地产,万科除80%的开发项目
为住宅产品外, 其余20%将开发持有型商业物业.由此吹响了万科商业地产之路的号
角.
一声令下, 万科2010年商业地块的投入据不完全统计已超过200亿元,布局区域
不仅有北沪深, 还包括西安,东莞等地,2010年万科对商业地产的投资密集度堪称史
无前例.
万科在住宅开发领域无疑坐稳"一哥"地位,但在商业地产领域,显然是个"新手"
.
郁亮预计, 在未来三年内万科将建成220万平方米的住宅商业配套.按照目前万
科商业地产布局,所在的城市包括一线北沪深,二线杭州,天津,珠海,重庆等地,其中
上海商业地产面积就占据了万科集团商业面积的五分之一, 可见上海是万科商业地
产项目运作的重点站.
而今年8月, 万科集团执行副总裁,上海区域第一负责人刘爱明曾在公开场合表
示,到目前为止,万科的商业地产土地储备已有300万平方米,其中上海约占60万平方
米.刘爱明称, 今年年底,除了其上海6万平方米的写字楼项目将上市外,万科还将在
全国开工15万平方米的地铁上盖商业物业.事实证明,万科在商业地产的动作远远超
越"小打小闹"程度,万科正在以令人咋舌的速度进入这一领域,并且尽力做到悄无声
息.
三,倡导同业合作
千亿销售业绩的背后,是万科以领军者的心态选择了合作开发模式,这不仅让参
与合作的其他地产商和投资方感到同分一杯羹的欣慰,更让万科能以整合资源,低成
本,分散风险,减少金融依赖的方式实现扩张.
2010年万科75%的销售收入来自合作项目.万科现在更加强调社会资源的整合,
强调行业合作,"以做第一的心态去消灭其他企业,迟早也会被消灭掉."王石说.
万科最新公告披露了近期新增的7个项目,分别位于深圳,广州,南京,北京,天津
和沈阳.有记者观察到, 这7个项目中,除了广州,南京和沈阳的项目外,其余4个项目
万科都只拥有49%—50%的权益,而今年在上海,万科与招商以17亿元高价联合拿下上
海广富林2-4号地块,两大开发商的联手,引人关注.这也从另一个方面证明了合作开
发已成为万科实现扩张的主要途径.
王石表示,万科正通过项目合作缓解资本方面的需求.今年合作开发的项目占总
量的比例已超过40%, 预计后年的合作率将达到80-85%.他还称,随着调控深入,预计
明年将会有一些并购机会,万科将积极谋取,以扩大土地储备.
四,上海产品全线"小清新"
万科为未来的行业变化做好了技术储备,目前万科正在推动一项颠覆性的创新,
万科在数年前就提出了住宅产业化的战略.王石称,万科目前的住宅产业化率已达到
15%, 明年准备达到30%,到2014年可能全部实现产业化生产.王石坚信住宅产业化的
春天就要到来.
在万科住宅产业化重镇上海, 今年,万科提出的口号是"让理想生活多一点",上
海万科项目全面进化.万科第五园,琥珀系,尚源,锦源,清林径五盘联动,以不同的设
计风格,相同的高端品质满足不同市场层次的需求.
第五园位于浦东曹路商圈,是一个占地面积为10万方的大型纯别墅社区,共规划
有300席现代中式庭院别墅, 以中国古典文化韵脚与现代建筑结构的交融脱颖而出.
项目于一经面世, 立刻引来业界满堂喝彩.两次推盘均实现开盘即售罄.持续蝉联上
海别墅销售榜前列, 更是吸引近千组各地开发商前来参观.舆论普遍认为,万科第五
园,不仅仅是一个简单的地产项目,而是中式建筑,文化复兴的代表.体现着中国建筑
久违的自信与骄傲,展现了中国文化的博大与包容.
而位于宝山美兰湖的琥珀系, 更是打造3G住宅顶级作品,稀缺的优质自然环境,
独具风韵的法式庄园洋房和英伦公寓,联排组合,为北上海优居家庭提供了多种产品
选择,从首次公开至今,一直是北上海最受关注的住宅项目之一.
此外,今年继续推出的翡翠别墅,在千万量级产品上,一显万科功力.其他如尚源
,锦源,清林径众多全新项目的亮相,让万科的产品形象,服务升级都掀起新一轮的高
潮.
[东地产四问]
1. 万科的快速周转,使产品流水线式产出,万科是如何调整发展策略
万科规模和资金的增长,靠的是快速周转策略和战略纵深策略,以快速开发为主
要的经营策略,通过提高周转率来提升净资产收益率,通过时间和空间来减少波动性
,郁亮也指出,合作开发是万科非常重要的策略.
2. 万科今后的转型方向
向制造业转型这是万科的未来发展方向.制造业体现在技术进步,管理上的创新
, 包括服务体系完善.综合制造业的长处,有几个点,第一,产品质量做得好;第二,性
价比在不断提高;第三,服务体系越来越好.郁亮指出,如果房地产行业能够跟制造业
学习,向制造业靠拢,房地产行业就会有巨大的前景,所以万科提倡跟制造业学起.
3. 帕尔迪曾一直是万科的偶像.2010年万科却说要改向汇丰看齐, 最想学汇丰
什么
汇丰银行是未来万科学习的目标之一.汇丰的内部管理驱动其成为优秀的银行.
房地产行业无论是国有还是民间资本占比大,未来融资能力和竞争力都是关键,因为
房地产企业自身的财富积累都不足以支持这个行业的发展, 而房地产行业的资金密
集型的特点越来越明显.
4. 在上海,过去两年内,精装豪宅如星河湾,绿色科技如朗诗等新生代优秀地产
商层出不穷,万科有没有自己想突出的方面
万科2010年对自己的产品有新的理解,首先,追求舒适生活与承担社会责任并举
.对于产品品质提出持续改进, 不遗余力,不追求表面及片面奢华.比如,万科绿色住
宅领域琥珀系在今年推出90平米,115平米3G公寓,就成为今年公寓产品亮点.并在全
年销售上得到客户一直认同;城花新园, 在万科经典生态环保基础上再次突破,成为
上海首批绿色3星住宅.其次, 对于改善性市场,万科浦东第五园项目,用现代风格演
绎骨子里的中国, 令市场持续惊艳,并蝉联别墅榜销售前列;翡翠别墅也塑造了沪上
城市独栋别墅标杆;2011年,上海万科更有一批新项目推出市场.其中,据设计业界人
士介绍, 位于浦东三林"五街坊"地块项目,万科诚邀数名国际建筑大师担当设计,将
以颠覆性产品,刷新上海市场对于千万级豪宅的印象.
[变革应用性探索]
万科视野
也许很多人心中勾勒出对万科的第一印象:一家业务简单, 专业化强,目标明确
的公司.然而, 业务专一并不意味着经营一成不变,战略明确也并不意味着发展思路
单一.
实则不然,万科是个榜样,万科之所以先进,首先是有一套正确的价值观.
谈到万科的制胜之道,郁亮介绍道:
首先,万科一直重视"首住首改"(即首套置业和首次改善型)需求,坚持做主流住
宅;
其次, 万科强调资金的快速周转,快速开发,快速销售是万科经营策略最显著的
特征;
另外, 万科对于旗下地方公司考察的一个重要指标不是毛利率,而是周转率.按
照万科内部的指导线,新推盘项目当月销售率达到60%才是比较理想的销售速度.
万科最值得行业其他企业借鉴,学习之处在于其前瞻性视野.
住宅产业化,绿色环保,合作开发等等,万科都走在同行的前列,当之无愧是行业
的"先行者".
王石近日表示, 对于住建部公布的建1000万套廉租房+公租房指标,万科将积极
介入,预计2011年开工超过200万平方米.但即使是廉租房,万科依然要有自己的标准
:1,精装;2,产业化;3,万科物业管理.
此外, 王石估计三年后万科将具备出击海外市场的实力,届时会考虑俄罗斯,印
度,巴西,南非等市场.
王石的视野很广,万科的视野理应更广更深.
[变革启示]
英国 & 万科:帝国朝阳
自从蒸汽机出现把人类带入现代文明,英国就一直是全球经济强国中的翘楚.直
至今日,英国仍旧雄踞全球第四大贸易国.
但如果你认为一个老牌发达资本主义国家其对应的标签还有暮气沉沉, 因循守
旧, 那就走入了偏见误区.挟全球最强经济体之气势,英国现在已是全球创新设计领
域内的领先国家,世界上最知名的设计学府.创意产业使英国从世界制造工厂转型为
世界创意中心,伦敦也由此成为世界的设计中心.
还记得世博会中的英国馆——蒲公英吗千万颗种子被藏入6万根发光的亚克力
管中,扎成一束像蒲公英毛球一般的建筑,奇幻,大胆.种子代表着生命的力量与未来
的希望.同在世博园建有展馆的万科, 则以七座麦秸秆搭建的建筑,展示万科对于地
球,对于人类未来命运的思考.
一切与万科何其相似.
在上世纪90年代涉足房地产开发之时,万科与中国房地产业同时腾飞.十余年过
去了, 万科仍旧站在中国地产一哥队列,在企业规模以及产品研发能力上,综合表现
强劲.刚刚跨入销售额千亿元门槛的万科, 并没有在豪门之内高枕无忧,王石在中国
企业领袖年会中公开声称:尽管销售额过千亿, 但万科将面临最大的转型.虽然经过
了26年万科的建筑从规划,品牌,影响力,设计理念上都有所提高,但万科在设计诉求
上大大地退步了, 从以消费者为导向变为以利润规模为导向.他认为,如果不回归以
消费者为导向的设计诉求,当万科达到销售额3000亿元以后,就是万科房子被消费者
抛弃的时刻.
并非危言耸听, 身处高处之人,对冷暖变化尤其敏感.英国近期政坛红人米利班
德利在就职演说中也曾高呼"工党必须变革",在阴沉而保守的伦敦天空下,变革却是
无处不在的力量.
另外值得一提的,是万科刚刚竖立的新企业偶像:汇丰银行,其母公司总部,也恰
在英国伦敦.
走过的路越长,越明白直线之外将有无数意外的曲折,保持一颗时刻应对变化的
雄心,必须的.
[专家述评]
如果王石不把客户利益, 股东利益放最前面,把个人利益放到最前面,他不会关
心这些事情.因为王石总在想钱以外的事情, 钱前面的事情,导致万科在每次调控中
都走在了市场的前面.
——万通集团董事长冯仑
万科打破了房地产公司增长靠股权融资的潜规则. 它的快速增长得益于公司快
速开发的高周转策略, 一,二,三线城市均衡投资的区域布局策略和以精装修和小户
型为主的产品策略.在调控的影响下, 地产行业将从完全竞争逐渐演进到寡头竞争,
万科必将是最大的受益者.
——国泰君安报告
万科转变商业模式的真正原因, 是考虑如何具备持续的低成本融资和低成本拿
地的能力,而万科商业模式受制于两个因素,一是成本较合理的土地储备,二是融资.
可以判断的是,拿地并非万科强项.所幸,万科具备比较完备强大的融资能力,使其商
业模式能高效运行.
——长江证劵分析师苏雪晶
[效果评估]
"4月宏观调控之前,万科在全国房地产市场所占的份额为3.9%,而截至调控后的
11月, 万科的市场份额已经迅速提高到5.7%."郁亮不无骄傲地表示,比起千亿业绩,
显然他更看重这个数据.
地产行业急剧革新的时代, 要持续保持"领跑者"的姿态,显然并非易事,而在万
科近几年交出的答卷里, 明显可以看到战略清晰,方向明确的前进步伐.万科以成绩
证明了自己的实力和努力, 用产品和理念征服了市场和大众,践行着作为行业"领跑
者"应有的自我进步与表率作用.
[数据解读]
王石在最近的一场论坛上表示, 万科以往20年的复合增长率都在35%以上.预计
未来4年, 按20%复合增长率推算,到2014年万科的营业收入恰好超过2000亿元,如果
按25%计算就是2400亿元.而在未来10年, 即延长到2020年,假定复合增长率从25%降
到10%,万科的销售额将超3000亿元.
毋庸置疑,这样的销售额不仅将进一步夯实万科行业销售冠军的地位,更是万科
在用实际数据向市场证明, 不论市场条件如何,万科总有其制胜之道,以保有行业领
跑者地位.
[东地产手记]
王石转身
万科突破千亿销售大关之后,创始人王石决定淡出决策层,游学国外.
走过许多许多的路,爬过许多许多的山,看过不同地方的云.王石这一生,值了.
对于万科,王石居功至伟.他的敏感与宏观,帮万科渡过了太多的难关,让万科走
上了以产业化住宅为目标, 绿色环保,可持续发展为基础的道路,令万科一直以行业
先行者的姿态领航.
王石之后, 郁亮的态度与大计变得愈发令人关注.郁亮谈到:"上千亿之后,你要
怎样定位经营模式公司越大,受行业波动的影响越大."
时代在前进,行业在发展,人到中年的万科,照见镜子中自己庞大的身躯,却痛苦
地意识到:魁梧虽好,但也需要变革.
为此,万科走上了一条和大多数房地产公司不一样的道路.有两样东西万科从不
领跑:一是土地储备,只排第十名左右;还有一样是利润总额,这是因为万科的发展模
式和别人不同.
从2000年起,王石就已有意退居幕后.10年过去了,这架庞大的战车仍隆隆向前,
而王石又多征服了许多座高山.事业, 游历与学问,一个都没落下.已年届60的王石,
言谈间似乎也不可避免地流露出对于老去的无奈与思考,选择游学,或许是时候整理
自己的人生了.
王石的身影渐渐远去, 南方的媒体以"一个时代也随之远去"这样高规格的文字
礼赞其功绩.而对于万科, 还有2千亿元,3千亿元的高山,需要一步步去征服.会有那
么一天吗如同摩根士丹利总部的长廊内,从创始人到历任高管的油画挂满一路.万科
的长廊会不会有那么长
龙湖销售超333亿
贾华杰
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2011-01-10 12:29
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经济观察网 记者 贾华杰 1月7日，龙湖地产有限公司（960.HK）宣布，2010年全年，龙湖集团累计合同销售面积245.4万平米，同比增长30%左右，销售金额333.2亿元，同比增长81%，超过248亿元年度目标近35%。
其中西部区域签约134.4亿元，环渤海区域签约118.1亿元，长三角区域签约80.7亿元。
龙湖地产还宣布，12月份单月实现合同销售金额55.9亿元，单月销售金额创年内新高，这主要是龙湖“12月份，受常州、重庆新项目开盘和年末集中签约的影响。其中龙湖常州第二个项目，成交金额8.7亿元”。
龙湖地产指出，2010年，龙湖环渤海、长三角和西部三大百亿圈均衡发展的全国化销售格局基本形成，其中，北京龙湖全年合同销售金额达100.2亿元，名列当地市场第二；重庆龙湖认购金额突破90亿元，连续第5年当地市场第一；成都龙湖全年实现合同销售金额45.1 亿元，进入当地市场前三。
此外，长三角2010年龙湖新进入的无锡、常州以19亿元、20亿元的签约金额均进入区域市场的前三名。
龙湖集团执行董事秦力洪表示：“集团超额三成完成全年销售目标，主要得益于今年新进入5个城市的业绩表现均超出预期。”
王石：登山让人学会思考生命
作者: 翟敬勇
时间: [ 2011-01-10 23:59 ]
2011年01月10日11:26腾讯财经[微博]我要评论(0)
字号：T|T
腾讯财经讯 1月10日，万科董事长王石新书《灵魂的台阶》召开发布会，腾讯财经全程直播。在发布会上王石提到，登山让活着的人学会思考应该怎么走、学会珍惜生命。
王石称，进山之后能不能活着回来就是一件不清楚的事，在不清楚的时候的时候人会考虑你死了怎么办，但是你还要面对，作为一个探险者必须要坦然的面对死亡。
以下为其讲话文字：
曲向东：各位朋友欢迎大家来到中信出版 (微博) 社举办的王石先生新书《灵魂的台阶》首发式，非常高兴能够主持今天的首发式。开始之前先介绍一下参与首发式以及首发式论坛的嘉宾，首先是《灵魂的台阶》作者、著名企业家，但是我现在感觉越来越像人文学者的王石先生。好象王石先生一听我说像人文学者有点紧张，不过我在前天用一天时间把这本书看完了，我是觉得中间有一大段的章节，从有一章叫《徘徊的灵魂》开始，我觉得一般的人写不出这么精彩的文字。而且王石的书我这几年一直在跟随阅读，我感受特别深，无论从认识、见地、文笔、表达方式上，每本书是一个台阶。第二位嘉宾是中信出版社总编辑潘岳 女士。第三位嘉宾也是一位传奇人物，现在还是我的同行，但是他的经历使我感觉到作为一个电视人我们可以突破的地方还非常多，他就是著名的电视制作人，也是我们今天看到的纪录影片《希夏邦马》制片人，最重要的是在中国唯一一个登上珠峰顶上的电视制片人洪海，这次新书当中大家会看到有关于洪海的很多很精彩的文字。
首先看一个短片，来了解一下王石先生的这本新书《灵魂的台阶》。
这本书即将揭晓，我们有请这本书的作者王石先生跟我们讲述一下这本书的创作心得。
王石：谢谢各位读者这么热情。刚才放的短片把我要说的话很简单的概括了，简单来说这本书是如何面对死亡的，是谈死亡的。因为死亡谁都得面对，是迟早的。但是一般来讲身体健康，还不是垂垂很老的时候，想的都是很未来的事情，所以又觉得和自己没关系。
但是进山之后就不是这样，也可能一个礼拜，有可能一个月，也可能两个月，登珠峰进山到出山要60天时间，你能不能活着回来不清楚，在不清楚的时候晚上睡不着觉头很疼的时候会考虑你死了怎么办，不是说你不要死，如果不要死你第二天离开就行了，那么死了怎么办，你的家人和你的同事、你的朋友，你和这个世界，你将永远永别了，你必须得去考虑。当然你考虑的时候会非常恐惧，但是你还要面对，这时候你就知道要登山，作为一个探险者必须要坦然的面对死亡。
这次登希夏邦马对我很大的一个震撼，这张照片上是我们搭的纪念碑，上面有五个在2002年登希夏邦马遇难的北大山鹰社的五位学子，他们有五个名牌，上面都有他们的出生年月，只有其中一个是1979年出生的，其他四位全是80后。搭好了之后我给它牌照，这五块牌子上面是用亚光打的图片，因为是亚光在不锈钢的名牌上，照片很难显示出来，所以照了一遍又一遍，当然有人在照我，就是我们整个登山的记录者洪海，我在照名牌，洪海在照我。我照了其中一张打开看的时候愣了一下，因为显示的是我的影像。因为我是对着拍的，是我的头像。
这些学子年纪最大的是1979年的，我想按照年龄来讲，按照规律来讲，应该其中一份名牌是我的，而不是他们的。但是他们已经偿命在这里，而我还活着。如果他们是我，他们对着我这块名牌，他们会怎么想？甚至我突然想到，不仅仅是坦然的面对死亡，而是如何更珍惜的活着。因为我们在想到死亡的问题时候我们在活着，他们已经是遇难了，他们登山不能再往前走了，我们活着的人应该怎么走。所以更多的是珍惜生命的思考。
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