公司报道：万科Ａ(000002)逆市画大饼:10亿元股权激励卖的什么药
在而今房地产行业深陷调控、市场进入僵持期的当口，昨日万科发布了两则公告，一是前三季度销售金额高达714.2亿，二是再次启动股权激励计划，拟向851名激励对象授予总量1.1亿份股票期权。
这是时隔4年之后，万科推出的条件更为苛刻的股权激励计划。"在又一轮严厉的调控下，未来房地产市场将面临较大的波动性，显然不如4年前的市场情况那么好。"著名地产评论员陈真诚认为，万科这个"更难实现"的股权激励计划实为降低公司中高层的薪酬预期。不过，更多的行业人士认为，这反映的是万科对于在房地产调整期保持增长的信心。
行权总金额近10亿元
公告显示，10月24日，万科董事会审议通过了2010年A股股票期权激励计划草案，拟向851名激励对象授予总量1.1亿份股票期权，占目前股本总额的1.0004%。激励对象人数占万科目前在册员工总数的3.94%。
这是时隔4年后，万科再次启动股权激励计划。2006年，万科曾率先启动为期三年的限制性股票激励计划，但由于A股市场在2007年之后经历了巨幅调整，而房地产市场也在2008年进入调整期，万科2007年的激励计划因股价未能达标而放弃，2008年的激励计划又因未能达成业绩指标而终止，由此万科首期2006-2008年的三年激励计划实际上只实施了一年。
根据公告，万科此次拟授予的股票期权，有效期为4年，行权价格按照激励计划草案公布前一个交易日的万科A股股票收盘价和前30个交易日内的万科A股股票平均收盘价的高者确定，为8.89元。因此此次行权总金额将接近10亿元。
万科方面称，上述期权计划在董事会公告后，还需取得监管部门的备案无异议，然后提交股东大会审议；经过股东大会批准后，方能正式实施、将期权授予激励对象。
国信证券房地产行业分析师区瑞明认为，万科这一计划相当于是一次向高管的"定向增发"，从行权价格上来看，8.89元正处于万科的估值低位，这意味着万科管理层对于股价充满信心。
同日公布的万科三季报显示，到三季度末万科已售未结资源量达到历史新高，共有784万平方米已售资源未竣工结算，合同金额合计约863亿元。万科相关负责人称，随着四季度更多项目竣工并转入结算，预计第四季度结算收入将超过前三季度总和。
长江证券认为，在目前行业进入新一轮调整的时期，万科的表现要比行业内所有企业都优秀，预计万科全年结算的毛利率能接近40%的水平。
葫芦里卖的什么药？
值得关注的是，此次万科期权计划的一大特色在于，公司明确提出了业绩增长指标将根据股权融资情况进行调整，如期权有效期内实施股权融资将提高对净利润增长的要求，这在A股上市公司已推出的股权激励计划中尚属首次。
公告显示，万科本次期权计划的基本行权条件为：第一，要求前三年全面摊薄的年净资产收益率依次不低于14%、14.5%和15%；而2006-2008年限制性股票计划的要求为不低于12%。第二，要求相比基准年，之后前三年的净利润增长率依次不低于20%、45%和75%，这相当于超过每年20%的复合增长率；而2006-2008年限制性股票计划的要求为净利润年增长率不低于15%。
万科董事会秘书谭华杰解释说，进行这种调整的目的在于突出对内生增长的要求，明确了不能以依靠股权融资实现的外延式增长来代替内生增长。
"从行权条件来说，目前万科预收账款已锁定了今明两年的大部分业绩，净利润的增长率应能达到行权条件。"长江证券认为，这在净资产收益率方面更多地体现了公司管理层对于公司未来的信心，公司在此时推出股权激励计划表明公司看好未来前景。
事实上，与其他公司相比，万科在三季度初期就开始大量推出产品供应市场，比其他公司早一步吸收前期被压抑住的刚性需求。长江证券进一步分析认为，目前在新一轮调控下，各地因限购令影响成交量下滑较多，万科已无大量楼盘积压在手，相对来说压力已较小。
不过，著名地产评论员陈真诚对此有不同的看法。他向南都记者表示："股权激励属于薪酬体系，至少是属于激励薪酬，不少企业在聘用高管时均会有定期推出股权激励的协议内容，在当前的市场格局下，万科或许对自身的发展前景看好，比如通过洗牌可以进一步扩大行业市场占有率，但是更多的可能是通过这个比此前更难以实现的方案释放出将要降薪的信号。"
短期利好，长期形势不明
沧海横流方显龙头本色。从对行业和市场有真正的影响力而言，地产行业龙头非万科莫属，不管万科在当前市场情况下抛出股权激励计划的意图为何，诸多分析人士认为，至少短期内对万科股价形成利好。
"万科推出激励措施，很多人都认为是国家调控的影响。但我们可以从另外一点看，也许这跟政策没有关系。"世联地产首席分析师王海斌分析说，万科一直在做行业内的调整，比如之前团体的建设，这主要是为了稳定市场，万科的股价不高，才8.89元，也一直受到很多投资者吹捧。所以，万科也并不是跟着市场在跑。"在这个节骨眼上，万科推出新的股权激励，对自身肯定有有利的影响。"
中原地产项目部经理黄韬亦认为，对万科此次股权激励的考核标准提出更严厉的要求，是对大股东和众多的股票市场的投资者有交待。黄韬认为，长远来看，严厉的考核必将是公司发展的一种趋势，"吸引更多的投资者购买公司股票，这是万科新举措的关键。"
这个被业界普遍视为更难以实现的激励计划究竟有多大的概率能够实现？陈真诚认为，市场可能面临长达3-5年的调控，对大多数的房地产企业而言可能是一场遭难，但"行业洗牌从来就不一定是一件坏事，资质优良的房地产企业如万科完全有可能趁机扩张，尤其是在目前地产行业集中度不到10%的情况下，这意味龙头类的企业业绩成长的空间更大。"
行业调整无疑是把双刃剑，地产市场未来走势不明朗是共识。诸多业内人士认为，从此次股票期权激励计划的行权条件来看，对于业绩考核指标的设定较之前的限制性股票计划更为严格，考虑到未来市场的波动性和风险，万科的管理团队要想顺利获得奖励并不轻松。
【出处】南方都市报
meng-h 兄，就你一个在支撑这个贴啊，人气不旺啊。
人气旺的时候,没准就高估了.
《维赛特财经》提供（仅供参考,据此入市,风险自担）
房地产:北京商品房预售款监管政策点评
■招商证券
事件: 2010年10月25日报道,北京出台《商品房预售资金监督管理暂行办法》将
于12月起实施.主要内容有以下两点:
地产企业应按照一个预售许可申请对应一个账户的原则,在监管银行设立专用账
户, 并将商品房预售资金全部存入专用账户,对其中用于项目工程建设的资金实行重
点监管,保证预售资金优先用于工程建设;房地产开发企业编制预售项目用款计划.按
照地下结构完成,结构封顶,竣工验收,完成初始登记并达到购房人可单方办理转移登
记的条件等四个环节设置资金使用节点,并合理确定相应的用款额度.
点评一:调控政策的延续,有助于预防烂尾楼出现,防止房地产市场风险向实业领
域的扩散: 办法要求重点监管用于项目工程建设的资金,我们认为此举有助于防止开
发商不足以支付工程建设资金影响楼盘建设, 影响购房者和建筑商利益,进而引起连
锁反应,防范于未然.
点评二:对企业现金流的有负面影响,但实际运作中影响有限:办法强调确保工程
建设的资金,但并未规定超过建设资金的预收款如何安排. 这会导致资金的运用会比
之前麻烦,对企业的现金流形成负面影响,但根据广深地区的实际运作经验,此举可能
会延长资金运用时间一周左右,对企业现金流的实际影响有限.
点评三:有助房地产市场健康稳健发展,有利于大企业:该政策在有限程度上对开
发商现金流形成负面影响, 有助于推动开发商加快楼盘销售,从而加快市场供给并加
速价格调整进程; 规模大而资金调节能力强,融资能力强的企业的可持续发展能力要
优于小企业.
港澳资讯提供 （仅供参考，风险自担）
公司报道：深圳建设集团内斗 猎人万科Ａ(000002)8亿并购浮出水面
若不是深圳市建设（集团）有限公司（以下简称"深圳建设集团"）的内斗被曝光，万科对其高达8.32亿元的收购将在悄无声息中完成。
10月25日，万科洽购深圳建设集团一事浮出水面，在这起报价8.32亿元的收购中，万科看中的是深圳建设集团拥有的国家房屋工程施工总承包特级资质以及众多土地和项目。不过，这只是万科今年以来20多起收购中的一个。中报显示，今年上半年，万科在全国范围内已完成了17起收购，合同金额8亿多元。
2005年至今，在全国范围内，万科已耗资百亿完成110多起收购。通过并购、合作来扩大业务，是万科近年降低土地成本的惯用策略，其目的一是通过并购进入之前没有开展业务的地区；二是补充缺乏的某个产品线；三是收购成品项目或成熟土地，节省时间成本。而每一个产业的低潮期，都恰恰是收购的好时机，其他企业的财务困境，恰给万科提供了收购机遇，在宏观调控当头的地产行业，万科的并购具有风向标意义。
8亿收购
关于万科洽购深圳建设集团的传言，万科大方承认。万科董秘谭华杰表示，目前万科与深圳建设集团第一和第三大股东仍处在磋商阶段，并未签署任何合约。
主导这项收购的是万科集团旗下的深圳市万科房地产有限公司，深圳万科10月26日给本报的书面回复称，目前该事项处于常规的议价及条款磋商程序中，尚未达成任何合约，双方也未有任何终止磋商的意思表达。
公开资料显示，深圳建设集团是在1983年由2万基建工程兵集体转业到深圳而成立的国有企业，从1996年至2006年，该企业先后经历多次改制重组，最终由国有独资公司变为职工持股会控股的有限公司，主要从事建筑和房地产开发业务。
目前，深圳建设集团的股东共三个，即深圳市建设（集团）有限公司工会委员会、深圳市投资控股有限公司（以下简称"深投控公司"）以及深圳市建设家园物业服务有限公司工会委员会，持股比例分别为51%、29%和20%。
2008年深圳建设集团改制时，正式确立了以房地产开发为主导产业、施工总承包为基础产业、物业经营管理为辅助产业的三大产业发展格局，这与万科的发展取向趋同。
作为深圳的第一批拓荒者，深圳建设集团开发了深圳的新新家园、宝珠花园、龙岗东方沁园以及合肥繁华世家等多个楼盘，2008年在深圳房地产综合开发企业排名前20强。
根据曝光的《关于意向收购深圳市建设（集团）有限公司71%股权的征求意见函》，万科深圳公司愿意以总价不高于8.32亿元人民币收购深圳建设集团所持71%的股权，包括偿还欠深投控公司的未支付股权转让款、违约金、股权转让应支付的税费等，这笔钱将在2010年年底前支付完毕。万科同意按照有关劳动法律法规的要求给予深圳建设集团员工不低于三年的就业保障，同时保留深圳建设集团原来的品牌。对此，万科提供的公开回应资料称，在获悉深圳建设集团第一及第三大股东有意向转让其持有的深圳建设集团股权后，对收购相关股权存在兴趣，并按照正规的方式，与深圳建设集团法定股东的代表进行了沟通，但目前尚未达成任何合约。
作为深圳最早期的房地产开发公司，深圳建设集团拥有国家房屋工程施工总承包特级资质，该资质将在今年年底到期。万科内部人士证实，今年6月，深圳建设集团决策层拟引进万科公司进行收购，且就此事组织了持股员工进行表决，90%以上持股员工同意将所代持之全部股权转让给万科，记者就此问题向深圳建设集团求证，截至发稿时，深圳建设集团未予回应。
在此之前，万科与深圳建设集团曾合作开发过龙岗中心城的东方沁园项目，该项目占地37740平方米，万科占有90%的权益。此外，深圳建设集团在东莞投资的百悦尚城二期项目迟迟未能动工，当地行业知情者表示，跟万科洽购深圳建设集团还在洽谈阶段不无关系。
百亿并购
8.32亿元的收购对万科而言并非大的买卖，它的胃口显然不止于此，就在收购行动被曝光前的10月20日，万科与中信地产就北京CBD赢嘉中心签署战略合作协议，以11.5亿元拿下赢嘉中心。至此，万科在今年的收购已达20余起，金额高达20多亿。
赢嘉中心位于北京CBD核心区域，总建筑面积4.2万平方米，其中地上面积3.6万平方米。
该项物业由赢嘉置业发展有限公司在2001年底建成，后因开发商与中信嘉华银行有限公司发生纠纷，于2009年9月被查封并拍卖。项目经过三次易主之后，被债主中信嘉华银行竞得，并最终转入中信地产名下。今年5月，有消息传出，万科计划以11.5亿元的价格收购赢嘉中心B座，单价约3.3万元/平方米。直到8月，万科北京公司总经理毛大庆才对媒体证实此项收购。
除了直接拿地，收购和合作一直是万科主流的扩张方式之一。这个风格从万科成立以来一直延续至今，2月，万科以3.3亿元收购昆明一家地产公司；3月又以1.5亿元收购上海滨江房产有限公司75%的股权；4月，万科又以9820万将深圳一家地产公司收入囊中。
事实上，四处并购对于2005年后的万科而言就像家常便饭。
本报的统计数据显示，2005年万科收购了13家公司。2006年，万科收购了22家公司，以23.8亿元收购款，获得公允价值为14亿元的净资产；2007年，万科收购的公司高达27家，以18.7亿元的收购款，获得公允价值21亿元的净资产。在万科2007年新增项目的总规划建筑面积中，41%是通过收购公司或合作方式取得的。
2008年，万科收购了18家公司，合计投资金额近30亿元。最大的一单是以7.1亿元购买了沈阳万科浑南金域房地产开发有限公司70%的股权，取得沈阳金域蓝湾项目土地。在光景非常好而拿地十分困难的2009年，万科的收购行动进一步升级，这一年万科以近18亿元的代价收购了27家公司，最重量级的是于2009年12月31日，以现金对价人民币56775万元收购了上海庞智投资管理有限公司65%的股权。
进入2010年，万科的步伐进一步加速，2010年的中报显示，在2010年上半年，万科共收购了17家公司，平均每10天就消灭一家地产公司。
一直寻求规模扩张和进军二、三线城市的万科，其实力也支撑了收购的大肆展开，最新的三季报显示，万科的现金余额高达315亿元，显然是个不差钱的主。
杀手万科
通过并购、合作来扩大业务，是万科近年降低土地成本的惯用策略。
2005年起，除了正常的从公开市场拿地，万科使用了5种规模扩张的方式：整体并购、项目收购、股权收购、合作拿地开发、以万科的运营平台为基础对外成立合资地产开发公司。
迄今为止，万科最大的一笔收购是2005年以18.57亿元的代价整体收购浙江南都地产，是时万科方面的解释是：一次性在长三角获得约269万平方米的项目资源，尤其是万科进入了一直未有深入、并有着丰厚市场基础的浙江，此举初步形成了珠三角、长三角、环渤海地区的全国布局。
并购的好处显而易见。
中报显示，万科销售额占全国商品住宅成交额的比例为2.18%。另外，万科在15个城市的占有率排名较2009年上升，其中，在北京、天津、青岛等城市的排名升至市场第一，在深圳、无锡、沈阳、武汉、镇江等城市继续保持市场占有率第一的位置。作为进入二、三线城市的手段之一，并购加速了万科对这些城市的布局，通过并购等方式，万科今年新进入昆明、贵阳、唐山、吉林等城市，除了中报计入报表的32个城市，全国近40个城市已被万科插上旗帜。也正因如此，中报显示，万科上半年合并报表的公司多达353家，而且表外公司数量庞大，目前，万科在全国各地正在开发的项目为100多个。
万科正在引领新一波的房地产并购潮。近日，中国清科集团研究中心报告称，第三季度中国并购市场共完成并购案例118宗，同比增76.1%。其中，房地产业并购案数量居首，达20起，占比16.9%，涉及金额5.8亿美元，平均并购金额289.9万美元。报告分析称："4月份以来，国家出台了一系列严厉的房地产调控措施，在银行贷款收紧、楼市成交量下跌、潜在购买者处于观望的压力下，一些规模较小的房地产企业出现成交量骤降，回笼资金困难，成为其他企业的扩张对象，资金链方面的压力促使房地产行业开始洗牌，行业并购整合加速。"
万科以近18亿元的代价收购了27家公司，最重量级的是于2009年12月31日，以现金对价人民币56775万元收购了上海庞智投资管理有限公司65%的股权。
【出处】中国资本证券网
王石：10月万科销售或超100亿元
贾华杰
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2010-10-30 10:40
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经济观察网 记者贾华杰 10月29日晚，深圳万科董事长王石作客优米网时说，2010年才是万科稳定快速增长的元年，我们已经制定了到2020年的发展规划。
王石说，2010年虽然经历了两次严厉的宏观调控，万科依然表现良好的成长性。现在来看，10月份的销售额会超过100亿元，而全年的销售估计会超过1000亿。2010年万科75%的销售收入来自合作项目。
王石认为，万科现在更加强调社会资源的整合，强调行业合作，“以做第一的心态去消灭其他企业，迟早也会被消灭掉。”
王石说，“2004年万科成立20年的时候，我曾经以为万科已经是一个伟大的企业了，当时想万科不会再有故事了。”但2008年改变了王石的想法。
在谈及2008年的“捐款门”和楼市“拐点论”时，王石坦言当时自己和企业险些被压垮。王石认为，自己开始认识到万科离伟大企业还很远，“万科的故事才刚刚开始，就自己做企业管理而言，现在只是走到6500米左右，离珠峰登顶还远着呢！。
而对于未来几年的个人计划，王石表示，刚刚确定去香港科技大学商学院教授EMBA课程，不是讲座形式，而是去带学生，需要认真备课的那种，主要讲的是企业伦理责任。
王石说，为了去学校教书，他可能去哈佛大学做一段时间的访问学者。
李连杰壹基金转型公募正推进 万科王石或任会长
http://news.dichan.sina.com.cn新京报2010/10/31 9:00:52
提要：这两天，中国非公募基金会发展论坛2010年年会在京召开。根据公告,万科此次拟授予的股票期权行权价格,按照激励计划草案公布前一个交易日的万科A股股票收盘价和前30个交易日内的万科A股股票平均收盘价孰高者确定,结果为8.89元。
这两天，中国非公募基金会发展论坛2010年年会在京召开。会上，北京师范大学壹基金研究院院长王振耀透露，原挂靠于中国红十字会下的非公募基金“壹基金”转型公募基金的工作正在推进中，若转型成功，万科集团董事会主席王石或将出任会长。
王振耀曝出当院长起因
在昨日下午的“圆桌对话”阶段，北京师范大学壹基金研究院院长王振耀、万科集团董事会主席王石等人就“非公募基金会的行业使命和社会角色”各自表达想法。
谈话间，有人提及王振耀的“院长”角色，一时间吸引了大家的注意力。王振耀表示，其出任院长一职，是“有人在关键时刻说了关键的话”，而这个人就是王石。
“我透露一个秘密，省得大家猜。”王振耀介绍，成立公益研究院时，他建议王石担任理事会主席或理事长，李连杰担任院长，自己则可出任教授或副院长，“因为官员要有一点谦卑之心，不要上来就当院长。”在后来讨论时，王石表示，希望由王振耀当院长，该建议获得李连杰赞同，“准确地说，我的院长是王石封的。”
王石或将领衔壹基金
王振耀表示，壹基金挂靠在中国红十字会下，遇到体制性障碍，面临管理和运作问题，遂考虑转型为公募基金，目前相关工作还在推进中，大家建议由王石做“公基”的“头儿”。
王石对此回应称，自己目前不是会长。据他介绍，今年年初，李连杰曾向部分企业家发出邀请，希望借助企业家的管理经验、管理能力在基金会的管理和发展上给予帮助，王石遂接受邀请，成为“公募基金筹备组”召集人，他认为“召集人和会长是完全不一样的”，将来是否由召集人成为会长，他个人认为“不一定”。
同时，王石认为，壹基金是否能获得国家批准转型，需要磨合过程，存在不确定性，需要有耐心、经验和智慧。他认为什么时候批下来不重要，重要的是李连杰邀请企业家介入壹基金的工作，借助企业家的经验、能力筹谋壹基金未来的发展，是非常重要且有利的做法。他借此希望草根NGO不要拒绝企业家———草根的、非草根的、专业的、非专业的，大家互相磨合，共同推动中国NGO事业的发展。
论坛声音
非公募基金会发展的少，再一个非公募基金会有影响力的也少，或说又少又慢……我们原来的思考模式要做一个调整，我认为冷静地分析非公募基金会内部的结构性缺陷，制定正确的战略是时候了。
——北京师范大学壹基金研究院院长王振耀
我们不是不想自强，但确实要有成长和发展的条件，比如我身边有一批企业家都愿意成立非公募基金会，但批准程序确实太难。第一、要找一个部级以上单位做主管。第二、批准的程序链条很长，要批到国务院。——华民慈善基金会理事长卢德之
名词解释
基金会分为两种
基金会是指利用自然人、法人或其他组织捐赠的财产，以从事公益事业为目的的非营利性法人。基金会分为面向公众募捐的基金会和不得面向公众募捐的基金会。前者简称公募基金会，后者即非公募基金会。
1981年我国成立第一个公募基金会，而非公募基金会的诞生是在2004年国务院颁布的《基金会管理条例》之后，也就是在这个新条例里，才第一次明确将中国的基金会区分为公募基金会和非公募基金会
愿望2049：王石和他的朋友
2010年10月28日
对于中国地产界赫赫有名的王石来说，生活永远充满着激情与挑战，在尝试了登山、滑翔伞、写作之后，王石与深圳卫视合作”，再次为自己开辟了一个崭新的人生舞台。１０月２５日，王石现身深圳广电集团，为即将推出的由其主持的访谈节目《愿望２０４９：王石和他的朋友》宣传造势。
和明星朋友探讨环保
此次王石携手深圳卫视推出十期系列专题片《愿望２０４９：王石和他的朋友》，王石邀请到了李连杰、杨澜、周迅、易中天等明星、名家前来做客，主要围绕环保的主题，同时走进他的明星朋友的生活，体味明星现实生活中不为人知的点滴。李连杰的深圳创业历经怎样的磨难？杨澜的阳光卫视能否突破困难走上发展道路？致力绿色地产的万通集团董事长冯仑如何“不务正业”为企业寻找绿色未来？以上种种疑问，都将会在他的采访中得到解答。
据了解，《愿望２０４９：王石和他的朋友》除了已在深圳录制完成的五期节目以外，还有五期节目正是在上海世博会“万科２０４９”馆中录制的，节目取意“２０４９”这个馆名，意味着一个人的未来，也意味着一个城市、一个国家甚至整个地球的未来。同时，它还象征通往未来的一段旅程，其中蕴含着无限可能。
“当主持并不轻松”
“我对自己当主持的评价不太高，毕竟不是专业的，不太适合。”对于自己的电视主持“处男秀”，王石如此评价。“以前总觉得主持人挺轻松的，往那一站，口若悬河，侃侃而谈。但真轮到自己上阵，一面对镜头就有点不知所措了。”其实，这并不是王石第一次触电，早在２００１年，他就曾拍摄过广告。对于有媒体提出此次跨界主持是否纯属“玩票”性质，王石予以了坚决否认：“我虽然是个企业家，但当主持人并不是玩票，我一直是很认真地去做，在这档节目中扮演好属于自己的角色。”
第一次踏入主持界，王石对自己的评价不高，“我在参加后才知道，团队的力量很重要，一个好的主持人背后是有着整体团队支撑的”。明年年满６０岁的王石还透露了自己２０１１年的三个愿望：“第一是让企业可持续发展；第二是继续探险生涯；第三就是去当老师。”王石还透露，当老师的愿望即将实现，因为他已经被聘为香港科大商学院的客座教授，“万科是一个很好的企业案例，明年我还会去哈佛做一年的访问学者，能主讲企业道德伦理方面的内容。”
沃顿知识在线记者：Michael Standaert） 1．您对盖茨、巴菲慈善特晚宴的印象？ 王石： 这次慈善晚宴更像是一次讨论会，讨论主题是如何看待财富、如何看待慈善、如何看慈善的效率，以及慈善与家庭的关系。慈善的效率主要指善款捐给谁，用在何处等。晚宴上还见到了盖茨慈善基金住北京代表，询问了基金会的运作方式。 我本人非常欣赏盖茨、巴菲特的慈善理念，我自己本身没有太多财富，不存在被劝裸捐问题。 大陆媒体却关心哪位企业家到场？他们是否裸捐？已经将一场严肃的慈善活动娱乐化。我所在的企业家圈子许多人都在做慈善，但多数人还不到如何处置遗产（包括遗产的去向，捐赠社会的比例等）的时候。 巴菲特表示，如果哪位企业家愿意捐自己财产中较大的份额，他和盖茨将出席其新闻发布会，体现了诚意和不遗余力宣传美国式的劝捐方法。 由于此次晚宴是非公开的，我也是只是在微博上表示自己
2.对“聪明慈善”的理解？
去过此次晚宴，但没有提及其他晚宴同行者。 在美国社会，公共利益不免涉及宗教信仰，例如总统就职仪式手要放在圣经上宣誓。我在参加晚宴之前，预测会带有“个人的财富是替上帝保管，应该按上帝的意思散财做善事”之类的说教。虽然劝人向善是普世价值，但东方同西方的价值趋向有差异，难免会引起信仰的的冲突。但这次晚宴没有涉及任何西方宗教，说明对此次活动，巴比做了活动预案，尊重东方的思维逻辑。 另外，讨论的慈善与家庭的关系有创意。中国改革开放三十年，很多企业家都意识到应如何把财富交给第二代是个大问题，一些参加者带了第二代赴宴。 2.对“聪明慈善”的理解？ 王石： 我理解盖茨“聪明的慈善”提法是指效率，重点不是怎么捐，而是捐了之后如何发挥最大效用。盖茨是世界首富，他不仅投入了大量的金钱，还亲自管理，投入了时间和精力，巴菲特是世界上二富，他年龄很大，没有精力，很聪明选择把钱投给别人去王石：
我理解盖茨“聪明的慈善”提法是指效率，重点不是怎么捐，而是捐了之后如何发挥最大效用。盖茨是世界首富，他不仅投入了大量的金钱，还亲自管理，投入了时间和精力，巴菲特是世界上二富，他年龄很大，没有精力，很聪明选择把钱投给别人去做，而且他选择了盖茨的基金，看重的是盖茨夫妇对资金会的时间和精力的投入。很受启发。学习巴菲特好榜样！我本身有一定的社会影响力，又有时间精力，有捐款愿望却没有时间精力的企业家可以选择把钱捐给老王做慈善，哈哈
~~~。
去过此次晚宴，但没有提及其他晚宴同行者。 在美国社会，公共利益不免涉及宗教信仰，例如总统就职仪式手要放在圣经上宣誓。我在参加晚宴之前，预测会带有“个人的财富是替上帝保管，应该按上帝的意思散财做善事”之类的说教。虽然劝人向善是普世价值，但东方同西方的价值趋向有差异，难免会引起信仰的的冲突。但这次晚宴没有涉及任何西方宗教，说明对此次活动，巴比做了活动预案，尊重东方的思维逻辑。 另外，讨论的慈善与家庭的关系有创意。中国改革开放三十年，很多企业家都意识到应如何把财富交给第二代是个大问题，一些参加者带了第二代赴宴。 2.对“聪明慈善”的理解？ 王石： 我理解盖茨“聪明的慈善”提法是指效率，重点不是怎么捐，而是捐了之后如何发挥最大效用。盖茨是世界首富，他不仅投入了大量的金钱，还亲自管理，投入了时间和精力，巴菲特是世界上二富，他年龄很大，没有精力，很聪明选择把钱投给别人去慈善需要更多的企业家，在中国尤为重要，NGO在美国已经成为一个行业，有 沃顿知识在线记者：Michael Standaert） 1．您对盖茨、巴菲慈善特晚宴的印象？ 王石： 这次慈善晚宴更像是一次讨论会，讨论主题是如何看待财富、如何看待慈善、如何看慈善的效率，以及慈善与家庭的关系。慈善的效率主要指善款捐给谁，用在何处等。晚宴上还见到了盖茨慈善基金住北京代表，询问了基金会的运作方式。 我本人非常欣赏盖茨、巴菲特的慈善理念，我自己本身没有太多财富，不存在被劝裸捐问题。 大陆媒体却关心哪位企业家到场？他们是否裸捐？已经将一场严肃的慈善活动娱乐化。我所在的企业家圈子许多人都在做慈善，但多数人还不到如何处置遗产（包括遗产的去向，捐赠社会的比例等）的时候。 巴菲特表示，如果哪位企业家愿意捐自己财产中较大的份额，他和盖茨将出席其新闻发布会，体现了诚意和不遗余力宣传美国式的劝捐方法。 由于此次晚宴是非公开的，我也是只是在微博上表示自己10%的从业人员，可以像企业一样运作。中国的企业家在公司运作和效率已受到良好训练，他们也有很丰富的经验，但是中国的草根阶层的NGO
在运转和效率上还有很多需要锻炼的地方。
来源：(http://blog.sina.com.cn/s/blog_47233d0f0100m5gv.html) - 巴比慈善晚宴(青苹果37之一）_王石_新浪博客
[ 本帖最后由 meng-h 于 2010-10-31 16:39 编辑 ]
万科拟投资60亿开发南充4A级景区
万科旗下的成都万科房产有限公司于10月22与南充市顺庆区府签订投资合作框架协议。
根据协议，万科将在南充投资60亿元打造一个国家4A级旅景区——西山风景区，项目预计在2016年建设完成。
万科此次西山旅文化综合开发项目，总占地8000余亩，项目建设主要内容包括基础设施建设、一级土地整理、农民还房工程建设、棚户区改造、安汉故城开发、生态绿化环境建设、旅度假区开发及旅地产开发等，预计总投资约60亿元。
早在2006年11月，西山风景区就已经被评定为国家4A级旅景区。万科集团执行副总裁解冻表示，南充有着非常得天独厚的区位优势，与成渝经济区构成了“黄金三角”。
维赛特财经提供（仅供参考，风险自担）
万科Ａ(000002):回应"囤地",存货供2-3年开发无意大规模储地
■每日经济新闻
针对媒体报道的"囤地"说,万科A(000002)集团昨日(11月4日)作出回应:万科无
意大规模储地,其持有的土地资源以保持2~3年的开发量为准.
在近日媒体报道中的"内地上市房企囤地排行榜"上, 万科以储地规模3268万平
方米,仅次于保利,位居第二.
昨天, 万科集团回复《每日经济新闻》表示,"在满足经营和增长可持续性的前
提下,万科无意也无需大规模储地,更不会将持有土地以获取升值收益作为主动的业
务模式."
万科认为,过多的项目资源会导致资金沉积."自2004年以来,万科持有的土地资
源始终保持2~3年的开发量, 这是可以满足开发企业经营和增长持续性的下限水平,
可以实现最大住房供应能力的最优水平."
今年年初,万科集团董事长王石曾提出"三不政策",即不囤地,不捂盘,不当地王
.
此后, 万科拿地动作频繁,其土地储备规模和开工面积也大幅增加.截至第三季
度末, 万科今年的实际开工量达到875万平方米,超出全年计划20万平方米.同期,万
科规划中的建筑面积也达到3193万平方米.
分析认为,由于万科2010年全年开工面积很可能超过1200万平方米,即使不考虑
未来两年的开发面积增长,万科目前持有的土地资源也不到3年的开发量.
万科称, 土地市场降温,地价房价关系趋于合理是今年大规模拿地的重要因素.
同时,由于开发重点由一线城市转向二三线城市,使得其单位经营金额所需的经营面
积增大.
事实上, 自2007年以来,全国开发商土地购置面积呈逐年下降趋势.根据国家统
计局的数据,去年全国土地购置面积为3.19亿平方米,为2003年以来的最低值.此间,
全国房地产新开工面积不断增大,截至去年已达11.5亿平方米.
业内人士指出, 未来几年的土地供应规模很难大幅增加,同期,企业持有的土地
存量资源也在减少.未来的土地市场,将面临更激烈的竞争.
维赛特财经提供（仅供参考，风险自担）
万科Ａ(000002):合作是扩张者的通行证
■时代周报
千亿版万科已现雏形.
2010年前9个月,万科A(000002)销售金额达到714.2亿元,超过2009年全年.而其
董事长王石在日前公开场合透露, 万科10月份的销售额会超过100亿元,全年销售估
计能够超过1000亿元.
从2009年的634亿元到2010年的1000亿元,万科在一年之间实现了300多亿元的"
大跃进",这比郁亮预计千亿元销售业绩的实现时间,提前了整整四年.
"2010年万科75%的销售收入来自合作项目."王石的坦承证明, 合作是扩张者的
通行证.
速度与质量的平衡
2004年的春天,万科的一场十年发展规划畅想会,郁亮提出十年之后万科会做到
1000亿元的规模,并且强调,这不是一个目标,而是一个按照30%的年复合增长率产生
的结果.
从目前来看,这个"结果"很可能提前四年到来.
但要实现千亿目标,在2010年的最后三个月里,万科每个月的销售金额必须达到
95.2亿元."现在来看, 10月份的销售额会超过100亿元,而万科全年的销售估计会超
过1000亿元."10月29日,万科董事长王石在做客优米网时透露,2010年是万科稳定快
速增长的元年,目前已经制定了到2020年的发展规划.这是万科连续三个月逆市中销
售额过百亿.
当初,在提出"千亿"畅想的时候,20岁的万科正在"危险"的青春期门口徘徊.
第一个10年里,万科解决了生存问题,并走上了多元化发展的道路;第二个10年,
则从多元化重新回归到专业化,并在国内的住宅地产市场确立了领头地位;接下来的
10年如何走,是当时面临的问题.
在确立美国帕尔迪房屋公司为新标杆后,万科提出未来10年中长期规划中,将在
"专业化"的基础上走向"精细化",以"有质量增长"作为未来10年的战略目标.
但事实上, 万科展露更多的,是其在经营规模上的一路狂奔.而全国土地招拍挂
的政策开始严格执行,也给万科提供了全国扩张的机会.
100亿,200亿,500亿,从2005年到2007年,万科不断实现销售额的突破,直到2008
年遭遇"负增长"的迎头痛击.
但此时,万科却看到了规模和管理之间的脱节.用郁亮的话来说,"那是不正常的
速度,大家只顾着卖楼,哪里顾得上整理管理模式和业务结构."
警报在2006年拉响.当年万科的销售规模扩大的同时,管理费用和营业费用也快
速增长, 增幅分别达到34.19%和63.88%;而这一情况在2007年也没有出现转机,两个
指标的增长幅度仍分别高达90.91%和105.22%, 两项费用共占总收入的8.3%.而当时
中海和保利此项费用所占的比例都低于5.5%.郁亮多次表示,一味追求规模的发展模
式不再适合万科.
从2008年初开始,万科在规模扩张中启动了新一轮变革,目的是从"规模速度型"
向"质量效益型"增长转变.到2009年,万科更是摆出将自己放回原点的姿态,将"质量
效益"视作绝对重过"规模速度"的发展指标.
"并不会因此摒弃发展速度,"万科相关人士告诉时代周报记者,"^规模速度^和^
质量效益^是两个不同纬度的概念, 企业在不同的发展阶段可能会有不同的侧重点,
但并不意味着这两者之间存在矛盾."
努力的结果是, 万科在寻找二者平衡点的路上离目标更近了一步.2009年,万科
的管理费用和营业费用开始有了一定幅度的下降,两项费用占营收比例为6%;而与此
同时,千亿的销售收入指日可待.
爱合作的"老大"
11月1日,大连市土地储备中心以底价卖出9宗地.其中,土地编号为大普湾(2010
)—31号至34号的5宗地,被大连万科置业有限公司,立科牡丹私人有限公司两家联合
体以12.53亿竞得.5宗地均位于大连普湾新区长店堡社区, 都是居住用地,总建筑面
积为1253300平方米.
万科在合作开发上的喜好已经显露无遗.
"2010年万科75%的销售收入来自合作项目."10月29日,王石做客优米网时表示,
万科现在更加强调社会资源的整合, 强调行业合作,"以做第一的心态去消灭其他企
业,迟早也会被消灭掉".
万科高层多次表态, 并不会拘泥于拿项目的具体形式.而并购,合作也几成万科
扩张的主流方式之一.
一度被万科立作行业标杆的美国帕尔迪房屋公司, 在扩张的方式上无疑为万科
提供了榜样.该企业从1996年就开始在合作方面发力,直到2001年收购全球最大的老
住宅开发商德尔·韦伯,终登上美国最大房地产商宝座.万科显然接受了这一扩张思
路.
接下来的数年,均是万科对这一扩张思路的实践.2005年,万科启动了持续三年,
斥资40.17亿元, 分三个阶段完成的万科南都并购案,通过并购这个浙江最大的房地
产企业而获得219万平方米建筑面积的土地储备并打入觊觎已久的江浙市场.
在并购南都的同时,万科在北京耕作十年却仍然只能获得偏远地块的局面,也因
2006年3月以3. 9亿元的价格吞下北京朝阳区房地产开发公司60%股份而改变—万科
通过后者获得了50万平方米优越区位的地块.
统计显示, 2005年,万科有48.3%的新增项目通过合作的方式购得;2006年,这一
比例超过62%;2007年,万科收购了27个项目;到了2008年,并购的脚步也没有减慢,万
科共收购了18个公司的全部或部分股权,新增土地储备743万平方米中,超过80%都是
通过合作的方式获得.
时代周报记者根据万科每月公布的新增项目统计, 今年1-9月,万科新增的60个
项目中, 仅有26个占有100%的权益;其余的34个项目全部为部分权益.拿地方式上的
不拘泥,为万科带来了成本上的优势.1-9月新增项目万科权益规划建筑面积合计142
7万平方米,新增项目的平均楼面地价在2400元左右,保持在较低水平.
重视内生增长
爆发式的业绩让万科坚定了跑赢大市的信心. 在公布今年三季度报告的同一时
间,万科公布了刚审议通过的2010年A股股票期权激励计划草案,拟向851名激励对象
授予总量11000万份的股票期权,占目前股本总额的1.0004%,激励对象人数占万科目
前在册员工总数的3.94%.
这是时隔4年,万科再度启动股权激励计划.
万科董事会秘书谭华杰解释说,"理论上,净利润的增长只可能来自两方面,一是
通过自身积累和提高经营效率, 净资产回报率;二是通过股权融资增加净资产,从而
使净利润规模增长.前者可以视作公司的内生增长, 而后者则属于外延式增长.万科
本次期权方案实际上对这两种增长模式进行了区分, 明确了不能以外延式增长来代
替内生增长."
万科上海首个商业项目下月上市 为低密度写字楼
www.soufun.com 房地产门户-搜房网 2010-11-04 11:03:00 来源：上海商报 刘晓颖 [我要评论]
[提要]万科商业项目陆续启动。商报记者了解到，作为住宅市场领头羊的万科在上海的高端商办项目——万科VMO即将在12月份正式上市。据万科相关人士透露，这是10多年来万科在沪上首个面市的商业房地产项目，而万科的其他商业项目也将会在明年陆续展开。
万科商业项目陆续启动。商报记者了解到，作为住宅市场领头羊的万科在上海的高端商办项目——万科VMO即将在12月份正式上市。据万科相关人士透露，这是10多年来万科在沪上首个面市的商业房地产项目，而万科的其他商业项目也将会在明年陆续展开。
低密度生态型写字楼
位于闵行浦锦路和江梅路交界处的万科VMO是一个低密度生态型高端商办项目，由万科集团和中粮集团携手打造。项目总建筑面积88762平方米，分两期开发，该项目包括商务办公独栋别墅、双拼别墅以及叫做“花园广场”的多层写字楼，其中别墅型办公单元共有30套，多层的写字间共297套。整个项目预计将在明年年底竣工。
商报记者注意到，整个VMO项目将近9万平方米的占地面积中，建筑用地只有约3．8万平方米，另外的近5万平方米均为绿化用地，“设计师希望最大化利用场地与周边自然环境，创造‘生态办公’、‘绿色办公’的新环境。”该项目负责人告诉商报记者。
VMO 城市独栋商务别墅是沪上罕有的产权式办公房的形式，其每栋商务别墅的面积为500－1200平方米，向当前流行的住宅别墅一样，VMO别墅也将每套赠送 250－750平方米的采光地下空间，且每位别墅业主均可独用3－6个停车位；VMO的“花园广场”则由三栋5层的办公建筑组成，大堂双层挑高，标准层面积达到2100－3000平方米，但由于空间可塑性强，增加了内部分割的可能，所以此次开盘销售时，“花园广场”单套写字间的主力户型仅为50－150平方米，这使得写字间单元的总价相对较低。
万科VMO项目所处的位置，与虹桥枢纽港、海港新城等形成半小时商务圈，并且该项目毗邻轨道交通8号线芦恒路站，可以直达人民广场、南京西路等重要商务节点。
启动大规模商业地产开发
过去几年间，万达集团、华润置地、保利地产等本土开发商已在商业地产方面先行一步，并逐渐形成了自己成熟的开发经营模式和阶段性优势，而万科一直是中国住宅行业的领头羊，因此不少业内人士指出，相对于这些竞争对手，万科在商业地产方面只能跟着别人跑。
不过，万科的战略似乎有向商业地产倾斜的趋势。早在今年8月，万科副总裁刘爱明就在公开场合表示，到目前为止，万科集中开发的商业房地产面积已有300万平方米，其中上海占60万平方米。刘爱明称，今年年底，除了其上海6万平方米的写字楼项目将上市外，万科还将在全国开工15万平方米的地铁上盖商业物业。
在 2009年年底，万科总裁郁亮也曾明确表示，2010年万科将进军商业地产，万科除80％的开发项目为住宅产品外，其余20％将开发持有型（商业）物业，万科的商业地产计划包括正在计划之中的深圳5个酒店，以及2010年将落地的以服务为主的养老物业，同时，预计未来三年内万科将建成220万平方米的（住宅）商业配套。
万科在上海的商业房地产项目陆续被媒体“曝光”。上海环境热线不久前相继公布了万科在浦东铜山街的酒店项目以及七宝大型购物中心项目的环评公示。其中，七宝项目是由原来的商住用地改成现今的纯商用地块，所以格外引人瞩目。根据公示，该项目将被规划建设为“建设一个包括商场、影院及餐饮、展示等服务，并能提供购物、休闲娱乐、文化教育等全方位‘一站式’服务的大型购物中心”。
第一期VMO售价尚未公开
“现在浦江镇的这个VMO做的不是类住宅，而是纯写字楼项目。”万科VMO项目的相关人士向商报记者透露称，“这是10多年来万科在沪上的首个商业项目，其他的（商业项目）将会在明年陆续展开。”
“下个月VMO的第一期会正式开盘，但目前售价还没有正式出来。”据万科相关人士透露，分为两期开发的万科VMO第一期写字楼将会全部对外销售，“明年的第二期，我们可能会持有部分房源用来出租经营。”据商报记者了解，目前在浦江商务园商圈的甲级写字楼并不多。目前离万科VMO较近的写字楼项目为联航路上的浦江智谷园区，该盘的写字楼部分同样以低密度的生态园区模式建设，且其以成熟的地源热泵技术及其他“十大环保节能技术”而著称，但其所有办公面积均为出租面积，并不向外出售。
房地产行业集中度提高有助大企业抄底拿地
本文来源于《财经网》 2010年11月04日 11:36共有 0 条点评
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三季报之后，房地产行业集中度创新高，分析师称，龙头地产公司可在市场调整期扩大市场份额，抄底土地市场，实现20%以上的年增速
【财经网专稿】记者 赵璐璐 记者根据地产上市公司三季报数据进行测算，三季报之后，房地产行业集中度提高，以销售额计中国前四大房地产公司：万科（000002.SZ）、保利地产（600048.SH）、中国海外发展（00688.HK）、恒大地产（03333.HK）市场占有率稳步上升。最近土地拍卖市场状况表明，在行业调整时期，快周转的大公司可扩大市场占有率，有实力抄底土地市场。
各上市公司季报显示，万科2010年中期市场占有率上升至1.86%，三季报数据显示这一数据再次跳增至2.24%；保利地产2010年中期上升至1.1%，三季度升至1.30%；中国建筑工程总公司在香港的控股子公司——中国海外发展由2010年中期的1.22%，微增至三季度的1.25%；恒大地产2010年中期上升至1.06%，三季报数据显示这一数据再次上升至1.11%。
中信证券（600030.SH）房地产分析师陈聪在近期报告中指出，2010年三季报之后房地产行业大企业的集中度提高了，前3名市场占有率达到了新高，2009年前3名市场占有率从2008年的小高峰3.95%下降到3.38%，2010年三季报之后，这一数据又上升到历史新高4.77%。
陈聪称，不仅仅是万科、保利地产、中国海外发展三大公司市场占有率提高，如果考虑到恒大、万达等销售额增长更快的企业，则大企业的市场占有率正在空前提升。
在2008年的股东大会上，万科董事会主席王石表示，万科在2014年将市场占有率提高到4%。
10月20日中国人民银行决定将人民币存贷款基准利率均上调0.25 个百分点之后，国泰君安房地产分析师孙建平在一份报告中指出：“在行业调整期，我们更看好高周转的大公司。原因在于其销售锁定性高，愿降价，可在市场调整期扩大市场份额，有实力抄底土地市场。”
中金公司分析师白宏炜在近期报告中指出，“目前的各项政策，尤其是信贷、打击屯地和资金监管等要求都将抑制小公司的发展，而以周转为策略的全国及地方龙头企业将凭借其资金和品牌优势加快发展，我们认为龙头地产公司将有望实现20%以上的年增速。”
据公司公告显示，10月30日，在二次调控之后南京的首场土地拍卖会上，雅居乐地产控股有限公司(03383.HK)以总代价约57.4亿元，通过拍卖方式取得南京浦口区七里河两幅住宅地块之土地使用权。该两幅地块总占地面积约30万平方米，总建筑面积约75万平方米，楼面成本约每平方米 7,661元。据这两块地的成交公告计算，这两块土地溢价率分别达到572%、538%，并且连创拍卖轮次最高、江北地价最高等两个最高纪录。
2010 年10 月份公司实现销售面积130.7 万平方米，销售金额155.1 亿元，分别比09
年同期增长114.9%和137.3%。2010 年1~10 月份，公司累计实现销售面积731.8 万平方米，
销售金额869.3 亿元。鉴于销售过程中存在各种不确定性，上述销售数据与定期报告披露
的数据可能存在差异，因此相关统计数据仅作为阶段性数据供投资者参考。
此外，2010 年9 月份销售简报披露以来公司新增加项目3 个，情况如下：
1．乌鲁木齐鲤鱼山路项目。该项目位于乌鲁木齐市新市区鲤鱼山路东侧。项目净占地
面积约4.6 万平方米，容积率2.5，计容积率建筑面积约11.5 万平方米。万科拥有该项目100%
权益，需支付地价款1.7 亿元。
2．北京赢嘉大厦项目。该项目位于北京市朝阳环东三环中路。项目净占地面积约0.5
万平方米，容积率6.3，计容积率建筑面积约3.4 万平方米。万科拥有该项目50%权益，需
支付交易价款5.7 亿元。
3．大连普湾新区项目。该项目位于大连市普湾新区长店堡社区。项目净占地面积约75.7
万平方米，容积率1.7，计容积率建筑面积约125.3 万平方米。万科拥有该项目55%权益，
需支付地价款6.9 亿元。
港澳资讯提供 （仅供参考，风险自担）
公告点评:万科A(000002)处变自强
公司月销售额创下历史新高:公司10月实现月销售155亿,销售均价11867元。销售额和销售面积都是历史新高,而销售均价则有回落。公司前10月销售额为869亿,距离1000亿只有131亿。无论政策环境怎么变,公司都一如既往积极理性定价,加快销售,回报股东。
月拿地规模趋势下行,为变局积累资金:公司月度拿地金额连续第二个月下降,只有14亿。即使考虑必要的工程款、税金和经营开支,公司也不断处于现金净流入的状态。公司在为这变局继续积累资金。
均好性:公司全年以2200元的均价取得了超过1500万平权益土地储备,这部分土地储备即使不能获取11000的销售均价,其价格和当前也差别不远。万科的品牌溢价、供应链管理、集中采购甚至销售等优势都显性化了,我们所等待的只是业绩释放而已。即使公司推后结算,也不影响公司价值。
高销售、政策和地产股:股价长期对高销售不敏感,根本上还是对调控政策持续畏惧,压低行业估值。不过相关产业链,甚至宏观经济本身都要受到调控影响,调控的是过快上涨的房价不是地产公司的业绩。高周转的大公司乃是受调控影响最小的一类地产企业。
风险因素:被情绪持续压制的估值水平。
盈利预测、估值及投资评级:我们维持万科A的10/11/12年EPS预测到0.70/1.01/1.30元,NAVg.65元/股,当前价9.75元,目标价15.巧元。公司2011年业绩锁定性高,几乎是全市场估值最低的蓝筹股,维持"买入"的投资评级。
【出处】中信证券
港澳资讯提供 （仅供参考，风险自担）
公告点评:万科A(000002)全年有望破"千亿" 股价看高一线
10月销售额再创新纪录,超出市场预期
公司10月销售再创佳绩,单月销售面积和销售金额分别同比大增114.9%和137.3%,其中单月销售额在前两个月119.9亿元和142.1亿元的基础上,再创新高,达155.1亿元,1-10月累计销售额同比实现65%的增长。我们认为,公司10月销量能再创新高的主要原因有以下三点:①新政至今,部分二、三线城市尚未出台“限购令”,但即将限购的预期刺激了部分改善性需求提前释放,抢购推升销量;②公司产品以满足刚需的精装、中小户型为主,受政策影响较少;③公司10月定价灵活,既不用成本法定价,也不用市场比较法,而采用百日询价法,通过销售前一百日对客户询价的方式定价来销售,提高销售率。当然,公司10月销量得以再创佳绩也不排除10月的销售数据有部分是9月份完成认购的因素。
整合资源、同业合作,掘金二三线城市
近些年来,在地价快速上涨的背景下,公司本着不拿地王的原则,更加强调社会资源的整合,通过与同行合作的方式不断获得新的土地储备。今年前10个月,公司新增土地储备中有50%以上是通过同业合作取得。根据我们的测算,2010年万科75%的销售额将来自合作项目,今年全年权益销售额大约在800亿元左右。在区域方面,公司注重在城市发展较快,房屋需求、房价增长潜力较大的二三线城市布局,全面分享二、三线城市房地产市场高成长带来的收益。
全年销售有望过千亿,大幅跑赢大市,赢在战略和管理
回顾过去,在2003~2010年之间,万科年销售金额从62亿、92亿、140亿、212亿跳升到523亿、634亿,今年截止10月底累计销量已达869.3亿元,我们预计全年有望提前完成2004年提出的“2014年销售过千亿”的远景目标。我们认为:万科在今年行业受到史上最严厉的调控政策强压下,能够远远跑赢行业平均水平的关键在于公司“不与政策进行博弈、快进快出、不当地王”的经营战略。同时,通过多年发展形成的管理模式也是公司得以稳坐龙头地位的重要筹码,比如:组织结构变革不断深入,由原来的集团总部直接控制各项目公司的组织结构演变为“战略总部--专业区域--执行一线”为主线的三级架构,突破了跨区域发展的管理瓶颈;在建筑施工方面,为了确保产品质量而严格实施的标准工期制度;在新的薪酬体系中引入更多的股东价值因素;更加重视净资产收益率和项目内部回报率等。
稳健扩张,新增项目3个,首次挺进新疆市场
10月份公司新增加项目3个,情况如下:
1.乌鲁木齐鲤鱼山路项目。该项目位于乌鲁木齐市新市区鲤鱼山路东侧。项目净占地面积约4.6万平方米,容积率2.5,计容积率建筑面积约11.5万平方米。万科拥有该项目100%权益,需支付地价款1.7亿元。经我们测算,楼面地价约为1478元/平方米,周边楼盘均价可达5000元/平方米。
2.北京赢嘉大厦项目。该项目位于北京市朝阳区东三环中路。项目净占地面积约0.5万平方米,容积率6.3,计容积率建筑面积约3.4万平方米。万科拥有该项目50%权益,需支付交易价款5.7亿元。经我们测算,楼面地价约为33500元/平方米,项目位于国贸经济圈,紧邻CBD中服地块,预计未来售价可超45000元/平方米。
3.大连普湾新区项目。该项目位于大连市普湾新区长店堡社区,是目前大连市政府重点规划建设的新开发区,预计2015年将成为大连市“次中心”。项目净占地面积约75.7万平方米,容积率1.7,计容积率建筑面积约125.3万平方米。万科拥有该项目55%权益,需支付地价款6.9亿元。经我们测算,楼面地价约为1001元/平方米,具有较高的盈利潜力。
截至2010年10月末,公司在二三线城市的权益土地储备已达到3200万平方米。
千亿销售是未来业绩的坚强保障,维持推荐评级
万科在逆境中实现加速度,赢在战略,赢在管理。近期新推的股票期权激励计划,也彰显了管理层坚定内涵式发展的决心。若公司在2010年实现1000亿的销售额,按照15%左右的销售利润率计算,实际潜在利润为150亿元左右,这将成为公司未来业绩的坚强保障。同时,销售带来的充沛现金也使公司在未来具备较强的并购优势,预计未来万科市场占有率将进一步提高。我们认为,后调控时代万科优势更加明显,我们预计公司10-12年EPS分别为0.63元(14.2x)、0.90元(9.9x)和1.10元(8.1x),按全行业11倍PE考虑,至少应给予万科20%的溢价至13倍水平,对应股价为12元,维持推荐评级。
【出处】国信证券
维赛特财经提供（仅供参考，风险自担）
万科A(000002):千亿万科,强烈推荐
■国泰君安
公司在 2010 年持续的逆市旺销,得益于前瞻的战略(快速开发的高周转策略,一
二三线城市均衡投资的区域布局策略,以精装修和小户型为主的产品策略),超强的周
期判断与应对能力(09 年二季度率先买地,率先加开工),强大的管理平台与执行能力
.
内生增长动力强劲,打破了房地产公司增长靠股权融资的潜规则. 公司在近3 年
没有进行股权融资的情况下, 实现了销售规模从500亿到1000 亿的跨越,内生增长能
力更为强劲.
超强的逆周期扩张能力,400 亿现金在手,大规模并购值得期待. 9月份起公司购
地更为谨慎,10 月份仅获取3 幅土地(权益地价14 亿),目前公司现金已超400 亿,三
季末净负债率仅27%,财务扩张能力极强. 在接下来的行业调整期,公司最有能力抄底
土地市场,极有可能重演05-06 年并购浙江南都,北京朝开等经典并购大戏.
我们认为接下来的房地产行业景气下行是大概率事件,行业将从完全竞争逐渐演
进到寡头竞争,土地,资金等资源的进一步聚集是必然趋势,而万科必将是最大的受益
者.
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特财经不对因据此操作产生的盈亏承担任何责任.
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预计公司 10-12 年EPS 为0.64,0.95,1.32 元,RNAV11 元.公司作为处于新一轮
快速成长期的行业龙头, 应享受成长性,安全性与管理溢价,目前房地产行业11 年市
盈率平均为12 倍,万科至少应享受15%的估值溢价,目标价13.1 元,行业配置首选,持
续强烈推荐.
1000亿万科，王石的6500米
贾华杰
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2010-11-05 08:32
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经济观察网 记者 贾华杰 1983年，33岁的王石还一文不名。
王石当时的工作兴奋点之一就是到深圳笋岗北站，“雇请好民工就指挥着他们装卸玉米包，就像一位战地指挥官。有时候忍不住自己加入装卸玉米的行列。仗着年轻，150斤的玉米包，肩头一扛，来回十几趟。一次中间休息，一个民工不解地问，一个城里人，随便做什么不成，不用和我们扛麻袋啊。”
回忆这一段时，王石在《道路与梦想》一书中说：“我淡淡一笑，没吱声，心里想：燕雀焉知鸿鹄之志！”
万通地产主席冯仑略带调侃地说：“改革开放刚开始说深圳可以建特区的时候，一个小伙子骑自行车吆喝说终于可以施展抱负，这个人就是王石。”
现在王石完全可以用两秒钟介绍完自己的公司：全球最大的房地产企业。在两三年前，王石向外国人介绍万科时，使用的语言还是“中国一家受尊敬的住宅地产开发商”。
实际上，王石还是有些沾沾自喜的，也许他正在享受成功带来的眩晕感，王石在地产界沉浮多年后才开始意识到，他和他的万科集团将在世人的瞩目中，去履行更加崇高的使命。成功到达千亿，仅仅是王石通往下一个目标的中转站。
王石和万科迎来了第二个春天。他今年59岁，以其身体状态和精力而言，还有好长的时间来打理自己的公司，万科尚有大把的故事可讲。
王石说：“2010年是万科真正稳定持续发展的元年，我给我的企业还有我定了一个10年发展计划，应该说万科这个企业未来对社会有多大贡献，到2020年万科的态势才会显现出来。”
10月29日晚上，王石出现在SOHO现代城B座19层的时候，现场一片“哇塞好帅”的呼声。王石与以往一样，胡子拉茬，皮鞋锃亮。王石前来为前CCTV知名制片人王利芬的“优米网”助阵。
他创立和领导的公司万科如今是全球最大的房地产公司。王石说：“2010年虽然经历了两次严厉的宏观调控，万科依然表现出良好的成长性。现在来看，10月份的销售额会超过100亿元，而全年的销售估计会超过1000亿。”
2010年万科75%的销售收入来自合作项目。万科现在更加强调社会资源的整合，强调行业合作，“以做第一的心态去消灭其他企业，迟早也会被消灭掉。”王石说。
万科曾在一段时间内被视为中国公司管理的样本。一家券商的研究员说，万科是中国房地产商中少有的不害怕“政治周期”的公司。在2000年左右，万科是少有的建立完全意义上职业经理人团队的中国公司。王石个人的声望也在2003年开始升温，迎来了职业发展的第一个春天。
在当天优米网的访谈中，王石对年轻人大谈对哈佛大学学生的印象。王石说，哈佛大学的学生有两个特点，要不就是有体育文艺的特长，要不就是有特别苦难的经历。
王石具有体育特长不言而喻，从47岁开始到现在，王石已经攀登了7大洲的最高峰，两次登顶珠峰，王石还喜好滑翔、赛艇等。王石说，不喜欢借助机械动力的运动项目，而滑翔和赛艇是借助风力、重力等自然力，自己有种驾驭感。这种性格与万科应对“宏观调控”的行动类似—— 顺势而为。
如果算上2008年的那场言论风波的话，王石也可谓苦难出身。当从军5年的王石转业时，他的身份只是个班长。王石说当时发现，“个人的特例独行同部队强调的组织纪律性并不相容”。
王石说，“中国出现两种状态，一个是浮躁，一个是焦虑，浮躁在我身上表现是很明显的。2006年，我已经把万科确定为接近伟大公司的公司了。我当时说万科已经没有故事了，但实际上万科真正的故事2008年才是开始。”世事的变化，把王石自己吓了一跳。
2008年的“捐款门”和市场“拐点论”，令王石感到了前所未有的压力，他甚至主动要求董事局限制他的言论自由，并定下条款，发表关于公司相关言论，须经过规定程序。
今年8月26日，万科董事长王石在中欧国际商学院的一次内部演讲中，深刻反思了2008年“变局”给万科带来的感受和思考。王石说，经历了2008年的“变局”，万科集团总结了两个问题——重塑质量观和重新回到原位，在企业发展规模壮大的时候，明确最宝贵的资源是消费者。
王石此番所言，亦对应着万科企业战略的转折点。
2008年开始，王石所说的办法就是，低下头，给年轻白领提供小户型产品。“万科当年干的事儿就是让正在运行的项目停工、改户型，就是把150平方米的切成80平方米，还得是三房，没有办法，要向市场低头。”世联地产董事长陈劲松曾表示。
在购地策略上，万科亦开始侧重于在郊区购买低价土地，而非在市中心竞争高价地。2009年，毛大庆入主北京万科后，第一次购地即拍下当时还籍籍无名的房山长阳地块，即现在的房山长阳半岛项目土地。今年在调控中，长阳半岛成为北京万科的销售最亮点。
2010年4月份，出现在成都街头的一则广告语“新政万科房乐坏丈母娘”，或许能更加鲜活地表明万科关注刚性需求的这种转型。
在2007年房地产景气时，万科在部分城市开始冒进，拍下多块“地王”项目，一度饱受舆论争议。万科管理层当年也出现争议，部分高管希望能转型，进而做更多的高端产品，他们对王石保守的做法表示了不满，因为一线城市的一块土地带来的溢价，可能相当于万科做十个楼盘带来的利润。那一段时间，“博傻效应”的故事屡见不鲜，一个地产商的楼盘当时卖不动，结果后来地价狂升，卖了盆满钵满，而像蜜蜂一样劳作的人，却所获无几。不平衡的情绪随着“国十条”的到来荡然无存，在2010年，凡高价地块、高端楼盘均在观望中爬行，而万科的中小户型楼盘，却因符合了宏观调控方向热卖不止。万科内部充满了对王石的“膜拜”之声。
与此同时，王石亦对公司的地产业务进行了梳理。2010年上半年，万科集团总部部门从14个减少到10个，人数从330多减少到230多，区域公司的瘦身工作也在进行中。同时面对税务压力，万科还专门成立了独立的税务事业部。
此外，万科为未来的行业变化做好了技术储备，目前万科正在推动一项颠覆性的创新，万科在数年前就提出了住宅产业化的战略，王石称，万科目前的住宅产业化率已达到15%，明年准备达到30%，到2014年可能全部实现产业化生产。王石坚信住宅产业化的春天就要到来。
另一方面，则显示出万科展示形象的特别之处。重新领头的万科，更加小心翼翼地维护与政府的良好关系。万科为北京公安局设计和建造了公租房，在南京则有可能承建规模庞大的政策性住房。11月2日，在厦门，王石对地方官员们说，万科将承担起企业的社会责任，愿意帮助他们平抑房价。而平抑房价这个说法，在2010年10月份，已经成为中国主要经济城市官员的政治紧箍咒。
据说，王石给冯仑打电话时谈到房价问题时说，“我们应该理性，应更好地讨论我们怎么样来保障市场稳定和充分落实政府关于改善住房环境。”
冯仑评价万科说，如果王石不把客户利益、股东利益放最前面，把个人利益放到最前面，他不会关心这些事情。因为王石总在想钱以外的事情，钱前面的事情，导致万科在每次调控中都走在了市场的前面。
王石显得与其他中国房地产商格格不入，他开始攀爬契约精神与信仰。冯仑曾说：“我曾经问王石，什么是你做万科最大的动力，王石总是在讲钱以外的东西，他创办这个公司27年，从来没有谈过个人要赚多少钱。”
11月3日，王石说：“我曾说1000亿是民营企业天花板，有企业文化局限、技术创新不足等等，通货膨胀，水涨船高，天花板2000亿吧，但面对的难题依然存在。”在王石看来，中国有660个建制市，万科资源有限，目前开发的城市才40个。
在优米网，有人问：“你目前取得的最大的成就是什么？”王石回答得直截了当，“没有！”王石说，万科的故事才刚刚开始，就自己做企业管理而言，现在只是走到6500米左右，离珠峰登顶还远着呢！
作为万科的股东,顶一个,呵呵