珠海西区房地产风云不断。12月14日，万科以2000元/平米、总价5.48亿强势拿下了珠海斗门白蕉一幅商用住宅地块，标志着万科在珠海全市三区布局正式全境拉开。
据悉，该地块为珠海市国土资源局公开挂牌出让的编号为珠国土储2010-10号地块，总面积为约13.7万平方米，其中地块一占有7.2万平方米，规划为住宅、商业用地；地块二6.5万平方米为住宅用地。本宗地容积率≤2.0，绿化率≥35%。本地块以现状供地，不设保留价。地块一的商业建筑面积比例 10%，本地块套型建筑面积90平方米以下住宅面积所占比重，达到开发建设总住宅面积的70%以上。
该地块位于斗门白蕉路东侧，地理位置十分优势，临近鳄鱼岛、白藤湖度假村等。近年来，万科在珠海发展势头强劲，在市区、金湾、坦洲等拥有多块储备有用地，本次再次在斗门强势拿地，不难发觉其强烈扎驻珠海的决心，同时再次印证万科对珠海西区远大前景的信心。该地块与珠海规划中的“香海高速”与湖心路的交汇处十分接近，能快速抵达珠海市区，升值前景巨大。
斗门的房价一直处于珠海房价的 ‘价格洼地’，一直是购房群的关注热点，而且拥有新青工业园、富山工业园等全市重大工业园区，是全市的工业中心，刚性购买力充足，但也由于斗门的地理位置局限，房地产一直在徘徊中前进，很多开发商开发房地产处于观望当中，万科地产本次进入，为斗门的房地产发展注入了一支强效的定心剂。
近年，在珠海城市西拓的发展中，珠海西区的发展也呈现出强烈的势头。在房地产方面，全国众多品众开发商先后进入珠海西班区“抢地”。11月16日，保利地产低调进入珠海，以2500元/平米竞下西区首块地。近日，位于金湾平沙镇的一地块以楼面地价2510元/平方米成交，再席刷新了西区地价。如当，全国最著名的开发商万科同样以强势进入了珠海西区，珠海西区的远大前景自然不言而喻。
事实上，现阶段的珠海已是利用不断，江珠高速通车、广珠铁路和机场高速建设、航空园和医药谷正在形成、众多世界五百强落户富山工业区、高栏港腹地大幅提升、香海高速与金海大桥规划出台等等，珠海西区正在全线兴起。与此同时，西区的楼价更是“水涨船高”，珠海城市重心正在西移。
珠海特区在改革开放30年后，建设珠三角核心城市让全国充满期待。
住建部新规整治“群租”“拼租”
2010年12月15日 17:30 本文来源于财新网 订阅《新世纪》|注册财新网
应当以原设计的房间为最小出租单位，人均租住建筑面积不得低于当地人民政府规定的最低标准
【财新网】（记者 徐明）从2011年2月1日起，房租不再是房东说涨就涨了，而且房东不得将原设计房间区隔开来单独出租。
住建部新近出台《商品房屋租赁管理办法》（下称《办法》）对全国房屋租赁市场进行指导和监督，其中明确，“房屋租赁合同期内，出租人不得单方面随意提高租金水平。”
现实版“蜗居”
《办法》还明确，出租住房的，应当以原设计的房间为最小出租单位，人均租住建筑面积不得低于当地人民政府规定的最低标准。厨房、卫生间、阳台和地下储藏室不得出租供人员居住。
这意味着市场上长期存在的“群租”“拼租”现象将会得到一定程度遏制。
“群租”或称“拼租”，主要指的是出租人打破原有房屋设计，将其分隔成一个个独立的房间，再以较便宜价格把独立小间出租给承租人的现象。目前主要形式有，将客厅、卧室，甚至阳台分割成若干小间分租；或在房间内布置多张床位，按床位出租。
住建部表示，如有违反上述规定且限期不改者，将被处以五千元以上三万元以下罚款。
为维护承租人利益，《办法》规定，房屋租赁期间内，因赠与、析产、继承或者买卖转让房屋的，原房屋租赁合同继续有效。承租人在房屋租赁期间死亡的，与其生前共同居住的人可以按照原租赁合同租赁该房屋。
《办法》称，房屋租赁实行登记备案制度。当租赁行为发生及变更租赁时，当事人应当到房屋所在地直辖市、市、县建设（房地产）主管部门办理登记备案。如有违反且限期不改的，个人将被处以一千元以下罚款，单位则处以一千元以上一万元以下罚款。
住建部称，城市规划区外国有土地上的房屋租赁和监督管理，将使用该办法，保障性住房租赁将按照国家有关规定执行。直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门应当定期分区域公布不同类型房屋的市场租金水平等信息。
《办法》将于2011年2月1日起施行，原建设部1995年5月9日发布的《城市房屋租赁管理办法》（建设部令第42号）同时废止。各地可依据《办法》进一步制定实施细则。
茅于轼：房地产泡沫最迟明后年破灭
http://www.sina.com.cn2010年12月15日 07:42东方早报
早报记者 王莹
知名经济学家、天则经济研究所理事长茅于轼昨天在北京称，房地产泡沫明后年迟早破灭，现在要开始研究破灭后如何应对。
茅于轼是在一个论坛上作出上述表述的。他还指出，目前的通胀率5.1%不足为奇，未来可通过提高利息率、增加进口、人民币升值等方式降低通胀程度。“通胀不是太了不起的事，它还可以帮我们调整经济结构。比如过去出口太多、收入分配中居民分配太少等问题，都可以在通胀变化中得到调整。”茅于轼说。
对于房地产市场，茅于轼发出警告，未来房地产泡沫有两种趋势：“一是消化掉，但这不太可能；二是泡沫破灭，这是必然的。明年或后年，房地产泡沫迟早会破灭。”
茅于轼认为，一旦出现房地产价格持续大幅度下降，就可认定是泡沫破灭的表现，“现在必须研究破灭后怎么办。”
《路透峰会》中国万科称明年房市调控将延续,料四年後销售额倍增
2010年 12月 17日 星期五 07:02 BJT
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(路透中国投资峰会于12月13-15日在北京、上海和香港举行,采访金融、科技、汽车及其他行业领袖,探讨如何在中国经济恢复平衡的过程中发掘市场机会.欲览此次峰会相关报导,请点击)
* 明年房地产调控仍会继续,房价保持合理涨幅已属不易
* 今年销售额增八成,估计明年增速将放慢
* 2014年前销售额年复合增速至少20%,销售额较今年倍增
* 明年将出现收购兼并机会,正积极考虑赴港筹资
* 三年後进军海外市场,考虑俄罗斯和印度等市场
作者 林琦/苏爱萍
路透上海12月16日电---中国最大房地产公司--万科(000002.SZ: 行情)(200002.SZ: 行情)董事会主席王石周四表示,政府调控房地产政策目前已取得不错的效果,估计明年仍会继续调控,而国内房价明年若能保持一个合理涨幅,已属不易.
他在参加路透中国投资峰会接受专访时表示,今年前11月公司销售额已达1,000亿元,预计全年将同比增长八成,而明年增速可能放慢一些.公司已有一个目标,未来四年的销售额年增长率至少在20%,至2014年销售额将较今年倍增,突破2,000亿元人民币.
"明年政策应该不会放松,"王石表示,"(房价)上涨幅度在合理范围内,就是成功的...一线城市的土地已经越来越稀缺."
他认为,一线城市的房价已令普通民众难以承受,需要继续对投资投机购房进行抑制.
"如果抑制不住,我非常担心,一旦泡沫破裂,日本的昨天就是中国的今天,"王石说.
不过他亦指出,国内三四线城市的房地产市场刚起步,短期内将是开发重点,并不会是政策调控的重心.
中国政府今年已推出了两轮严厉调控房市的举措,例如提高大城市二套房的首付比例及贷款利率,限购三套房,控制房地产企业的开发贷款等,推出房产税的呼声亦日益高涨.虽然国内房价已刹住快速上涨势头,但仍维持高位波动,且近期量价再现回暖苗头.一些人士批评,房价未明显下跌,显示调控政策未起效.
2007年以来由于监管环境的变化,万科一直未能在A股资本市场融资.他说,近年来公司逐步通过提高项目合作的数量,一定程度上缓解资本方面的需求.今年合作开发的项目占总量的比例已超过40%,若国内融资环境不能改善,预计明後年公司的项目合作率将达到80-85%.
目前万科已与新加坡嘉德置地(CATL.SI: 行情)、中粮集团及一些国内区域地产公司展开多个项目的合作.
酷爱登山的王石仍将万科目前发展阶段类比为珠穆朗玛峰的半山腰,未来十年公司将会持续稳定增长,今年突破千亿元只是刚起步.他预计2020年公司销售额有望达3,500-4,000亿元.
上世纪80年代创建万科的王石,一直将前美国总统肯尼迪的名言作为座右铭,"不要问社会给你提供什麽,要问你能为社会带来什麽."明年1月,60岁的王石将作为访问学者,留学美国哈佛大学,主修公司治理和房地产规划.
**考虑香港融资,兼并促发展**
在境内融资环境不容乐观之下,万科亦将目光瞄准香港市场.
"两年内不重新融资,影响并不大,"王石表示,"香港融资平台,我们觉得效率蛮高...什麽时候去香港融资,我们积极地在考虑中."
但他未给出赴港融资的具体时间表.他仅表示,赴港融资有多种形式,不一定是发行H股,各种可能都有,例如收购一家上市公司.
近年来万科一直在推进住宅产业化,王石估计三年後万科将具备出击海外市场的实力,届时会考虑俄罗斯、印度、巴西、南非等市场.这些市场经济持续发展,而且人口多,并在大城市集中居住,适合万科在当地开发30-60层的集中住宅.
他说,住宅产业化在日本已相当成熟,万科亦在积累相关的经验和技术.相对日本,万科所拥有的优势就是劳动力成本较低.
随着政府房地产调控政策的持续,王石估计明年一些房地产企业将面临资金和经营压力,万科将会有一些收购兼并的机会,以扩大土地储备.不过万科的并购目标会优先考虑企业文化相一致的企业,这样能够更好的发挥公司在融资能力及住宅产业化等技术的领先优势.
2008年以後,随着国内房价飞涨,国内房地产公司盈利丰厚,现金流充裕,万科的兼并重组动作基本停顿.
平安证券最新报告预计,在维持稳健财务水平下,公司尚有500亿元左右的可动用资金,充裕现金、低有息负债率和良好的销售回款将助推公司逆市扩张.报告已将万科投资评级提高至"强烈推荐".而中信证券最近亦给出15.15元目标价和买入的投资评级.
万科此前公告称,1-11月份,公司累计实现销售面积828.8万平方米,销售金额998.1亿元.截至12月1日,公司累计销售额达1,000.6亿元.这也就意味着,万科成为全国第一家年销售超千亿元的房地产公司.
按行业惯例,房地产公司销售额并不会马上体现在当年利润表中,会有一定滞後期.当房产项目具备结算条件时,才会计入当期公司利润表.万科前三季实现营收仅223.80亿元,同比下降24.25%,同期销售金额为714.2亿元.
万科A股周四收报8.43元,涨0.96%,最近一个月股价基本随大盘横盘波动,股价略跌2%.(完)
--审校 林高丽
京首批纳入预售资金监管楼盘开盘 再现通宵排队 http://www.sina.com.cn2010年12月19日 05:33新京报[ 微博 ]新京报评论周刊
http://i3.sinaimg.cn/cj/china/dfjj/20101219/U2172P31T1D9129382F6000DT20101219094131.jpeg 18日，房山长阳万科半岛家园开盘，一名工作人员正在张贴销控表。截至18日17时，848套房源被抢购一空，签约认购金额达12亿元，该楼盘也创下新政后多次开盘即“日光”的纪录。本报记者 周晓东 摄
http://i2.sinaimg.cn/cj/china/dfjj/20101219/U2172P31T1D9129382F46DT20101219094131.jpg 18日晨4时，一位等候开盘的买房者进入梦乡。18日，北京首批纳入预售资金监管的楼盘———房山长阳绿地花都苑与长阳万科半岛家园开盘。共推出700多套房源的绿地花都苑当日认购量达70%，200余人连夜排队抢购。而半岛家园则是7000组客户抢800多套房源，截至昨日17时，该楼盘所有房源被抢购一空。本报记者 周晓东 摄
本报讯 (记者袁玥)昨日，北京首批两个纳入预售资金监管的楼盘开盘，其中绿地花都苑每平米3500元受监管。
昨日，纳入预售资金监管的房山长阳绿地花都苑开盘，推出700多套房源，均价1.7万元/平米。由于该项目销售采取“先到先得”，前晚200余名购房者在售楼处搭建的临时帐篷通宵等候。昨日，开盘当天认购量达70%。
而同天开盘的长阳万科半岛家园(已纳入预售资金监管)，7000组客户抢848套房源，起价14500元/平米。截至昨日17时，所有房源被抢购一空，签约认购金额达12亿元，该楼盘也创下新政后多次开盘即“日光”的纪录。
记者从两项目相关负责人处了解到，昨日两楼盘开盘仅是认购，购房者仅缴纳认购金订房，认购金仍是交给了开发商，下周两楼盘将交首付签订正式合同，届时购房人缴纳的认购金和首付款，都将通过POS机打入监管账户。
绿地京津事业部营销总监李蓟介绍，绿地花都苑的预售资金全部进入监管账户后，账户内将按照每平米3500元的标准留下一笔预售资金作为工程款，开发商按施工进度提取，其余的预售资金将返还给开发商。
他表示，北京的预售资金监管办法相比天津等城市灵活很多，银行仅监管工程款部分，只要安排好工程进度，按节点提取工程款，对开发商产生的资金压力并不大。
【《财经》综合报道】国土资源部19日晚发出通知，要求各省区市国土资源行政主管部门及派驻地方的国家土地督察局采取有力措施，严格落实房地产监管和调控政策措施，打击囤地炒地闲置土地等违法违规行为，坚决抑制少数城市地价过快上涨趋势。
国土资源部指出，近期少数城市部分优质地块出让溢价率偏高，引起社会广泛关注。对此，地方各级国土资源主管部门要高度重视，切实增强责任感和敏锐性，密切关注当前土地市场动向，抓紧采取有力措施，控制住房用地供应总量，把握供地节奏和时序，优化供地结构，调整供地方式，坚决抑制地价过快上涨；要严格落实已有政策规定，坚决打击囤地炒地闲置土地等违法违规行为，切实落实调控措施。
针对保障性住房建设，国土资源部要求，未完成2010年保障性住房建设用地供应任务，保障性住房、棚户区改造住房、中小套型普通商品住房“三类用地”供应总量未达到住房用地供应总量70%的市县，年底前不得出让大户高档商品住宅用地。
国土资源部严禁保障性住房用地改变用地性质。保障性住房用地改变用地性质搞商品房开发的，必须依法没收违法所得，收回土地使用权，由市、县国土资源主管部门重新招拍挂出让。坚决制止擅自调整容积率行为。经依法批准调整容积率的，市、县国土资源主管部门应当按照批准调整时的土地市场楼面地价核定应补缴的土地出让价款。省（区、市）国土资源主管部门应对各地房地产用地开竣工申报制度的建立情况进行检查，对未按照国土资发〔2010〕34号文件规定建立制度的市县，要提出通报批评，限期建立。
国土资源部提出，对招拍挂出让中溢价率超过50%、成交总价或单价创历史新高的地块，市、县国土资源主管部门要在成交确认书签订（中标通知书发出）后2个工作日内，通过国土资源部门户网站的中国土地市场网页下载并填写《房地产用地交易异常情况一览表》，分别上报国土资源部和省（区、市）国土资源主管部门。
国土资源部要求严格执行招拍挂出让制度和操作程序，规范房地产用地出让行为。对发现存在超面积出让、捆绑出让、“毛地”出让、住宅用地容积率小于１、出让主体不合法等违反政策规定的出让公告要及时撤销。违反规定出让的，应立即终止出让行为并依法追究责任。对发现竞买人及其控股股东存在伪造公文骗取用地和非法倒卖土地、非法转让土地使用权、因企业原因造成土地闲置一年以上、违背出让合同约定条件开发利用土地等违法违规违约行为的，不得通过竞买资格审查。市、县国土资源主管部门要将审查发现的违法违规违约行为，及时在当地媒体和国土资源部门网站向社会公布。在查处整改到位前，企业及其控股股东不得参加土地竞买。
1000万套保障房的数字游戏
宋尧
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2010-12-17 08:04
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经济观察网 宋尧/文 中央经济工作会议对于保障房建设的强调，其实早在会前就已有预期，平淡无奇的几句文件表述，远远不如1000万套这样的数字对人的冲击大。
但对于2011年这个更为庞大的保障房建设计划，质疑的声音也不断传出。中金公司早在12月5日便发布研报称，其完全落实的难度较大，但有助于平息民众对于前期房价调控措施效果不佳的失望情绪。在此前的一次评估中，中金估计2011年年底最后的保障房开工完成量应该在80%左右。
而到了12月15日，北京师范大学金融研究中心主任钟伟更是批驳这一计划比“大跃进”还要“大跃进”。
数字带给人的是最赤裸的刺激，但却可能有所偏误。虽然从中央经济工作会议上传递出的信息来看，2011年保障房建设力度加大已经是既定策略，但过往的经验告诉我们，1000万套恐怕是主政者自己也不指望的一个目标。
从住建部过往的历史记录来看，1000万套的数据绝对不宜过高看待。根据全国人大10月份的一份报告，“住房与城乡建设部与各地政府签订的2010年住房保障工作目标责任书共确定了今年的任务目标是798.92万套/户。”
如果以这个数字为基准，那从2010年的约800万套到2011年的1000万套，其增幅并不如此前号称的那么大。至于有关保障房今年落实情况的另一个数据，580万套，则完全属于住建部的另一个数字游戏。
2010年保障房建设曾被广泛的质疑无法按期完成，从地方上反馈出的信息来看，也的确是如此，开工滞后，缺钱缺地。而从记者了解到的信息来看，早在今年的8月间，各地叫苦连天的时候，住建部就已经稳坐钓鱼台，在内部场合多次信誓旦旦地称目标完成没问题。
原因很简单，他们给地方下达的目标是接近800万套，但他们给外界承诺的目标却是580万套，就算200万套的任务没完成，他们的承诺也完全可以实现。事实确实如此，据记者了解，早在11月中旬，至少在各地书面材料的汇总来看，以580万套建设目标为基准的今年保障房开工任务就已经完成。
但对于不明就里的外界而言，各级地方政府不断的抱怨，官员们直呼压力大的表态很容易给他们造成另一个印象，2010年目标难实现。
1000万套的数据同样如此，从文件的内容来看，这是给地方政府下的目标，而并不是计划中住建部对外的承诺。这似乎可以解释，为什么自从12月2日媒体报道以来，至今没有任何官方的声音对这个数字做直接的说明。
事实上，对于一向将保密视作头等大事，与媒体保持距离的住建部来说，这一数字的泄露本就是一重大失误。
这一数字的泄露，来自住建部的一份文件，这份《关于报送城镇保障性安居工程计划任务的通知》（以下简称《通知》）要求各地报送2011年以及“十二五”期间的保障房建设计划，并调整此前编制的2010至2012年保障房建设规划，因为中央2011年的目标改了，新的目标是1000万套。
这份被视作内部文件，只发给各省级地方政府的《通知》签发时间为11月23日，但随即被转发到市县一级政府，而在11月30日时，一些县市一级政府的网站上就已经刊登出了《通知》全文，随之而来的是媒体的公开报道。
有时候，你甚至不得不怀疑，这到底是不是地方政府在充满怨念下的有意为之。从媒体报道的情况来看，自从1000万的数字披露后，诸多地方政府又开始了新一轮的哭穷喊累。
且不管是不是，保密工作失败的住建部在2011年恐怕不会像今年这样过着顺畅，因为1000万套现在已经是一个深入人心的概念，想要调整这个数字，住建部还需费一番口舌。
维赛特财经提供（仅供参考，风险自担）
万科A(000002):与中铁分获北京房山居住用地
■证券时报
昨日, 北京市土地整理储备中心公布17日招标出让的房山两宗居住用地竞标结
果, 北京万科企业有限公司和北京京投置地房地产有限公司联合体以9.22亿元竞得
房山区长阳镇水碾屯村改造一期10-03-11, 10-03-15,10-03-21项目用地(配建限价
商品房)地块,中铁房地产集团有限公司以13.88亿元竞得房山区城关街道(圣水嘉名
)居住,公建混合项目用地地块.
另外,昨日还招标出让五宗大兴区住宅用地,总建筑面积达155万平方米,共吸引
11家房企现场竞标,其中一宗地龙湖地产报价34.81亿元,为最高报价,有两宗是保利
报价最高,另两宗土地流标.
据了解,大兴区生物医药基地东配套6号及7号0505-053,0505-062地块住宅混合
公建用地项目,规划建筑面积46.29万平方米,有3家企业参与投标,其中,龙湖地产报
价最高,为34.81亿元,保利报价33亿元,首创的联合体报价28.38亿元.以龙湖地产的
最高报价计算,楼面价约为7519元/平方米.
大兴区生物医药基地东配套11号地居住用地项目(配建公共租赁房), 规划建筑
面积为25.29万平方米,招标底价为14.7亿元,吸引保利,首创,金融街,华润,首开等8
家房企竞标,其中保利以21.6亿元居报价首位.大兴区生物医药基地东配套12,13,14
号居住,商业金融用地项目,规划建筑面积40.49万平方米,招标底价8.87亿元,保利,
龙湖,首创联合体再次现身,保利报价31.68亿元,再次成为报价最高者.
北京中原地产认为,目前大兴区域内二手房价格在1.3万元左右,尽管龙湖地产3
4.8亿元的报价在大兴区土地出让记录排名第三,但相比之前的住宅类地块过万的楼
面价, 7519元/平方米的楼面价格不算高,但一定程度上反映出开发商对楼市的预判
持乐观态度.
北京工地上演“翻墙” 民工待遇涨至每天300元
贾华杰
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2010-12-21 08:34
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经济观察网 记者 贾华杰这是一个现实版的“翻墙”故事：在北京工人体育馆附近的两个紧挨着的工地，一方承诺给建筑工150元日结工资的待遇，在农民工高度紧缺之下，一墙之隔的另一个工地给工人开出了160元日结工资的更高条件，部分工人从这边领完工资后，就翻墙跑到对面去了。
民工荒正困扰着北京大大小小的工地。
万科董事长王石指出，中国建筑行业十字路口：各地建筑工地劳力普遍短缺，涨工资也雇请不到适合的技工。“仅凭廉价劳动力的粗放建筑时代已经结束，其结束之快，谁也没想到。”
北京建筑业人力资源协会培训部人士用这个案例，来形容下半年来，北京建筑业市场上用工紧张的程度。“现在这种“翻墙工人越来越普遍了。”
在2010年上半年，包括中建、城建以及住总在内的大型建筑施工企业还在庆幸，北京并未出现福建、广东等东南沿海“用工荒”的情况。但用工形势转变的是如此之快。
12月8日，万科董事长王石曾指出，建筑工地劳工普遍短缺20%，另一方面，总人数相当美国建筑从业人员4.5倍，年产值相当仅相当于美国建筑业的20%，说明它还不是一个现代化产业，住宅产业化必须加速。
这也意味着，中国整个建筑业缺工的人数已经超过了美国建筑业从业的总人数。
北京建筑业人力资源协会培训部负责人说，虽然北京已经进入冬季施工期，整体施工量在减少，南方的建筑工人也开始陆续返乡。但如此紧张的建筑市场是往年没有出现过的。而且“日结工资的做法，我也是头一次碰到。”
12月20日，为多家开发商提供节能外窗泰诺风保泰公司对本网记者说，北京建筑市场上，楼房封顶后的内部装修工人的工资已经涨到了300元每天的水平。“有点技术的工人都要求一天一算工钱，稍不满意的话，第二天就不来了。”
北京天易幕墙公司总经理陈助国说，现在安装小工的工资是200元每天，但还是招不到足够的人手。
泰偌风保泰公司刘军认为，这个行业的用工紧张，给我感觉是开发商在明显的赶工期，就是说原来以为市场条件不好，就暂缓施工，但后来发现房屋销售行情看涨，开发商加大了施工进度，导致人手紧张。
据了解，今年7月份时，北京市场上也曾出现过一波用工荒，政府楼市调控政策一段时间后，市场转暖后，开发商也开始赶工，导致整个区域内，北京、天津以及石家庄等市场的建筑工工资上涨。
这种日结工资方式的流行，给开发商带来了比较大的资金周转压力，转而从挤占材料商的货款。
“现在建筑工的工资是比较高，干的好的话，不输于北京国贸上班的小白领，但由于工作条件不好，农村出来的二代打工者，不愿意进入建筑行业。”北京建筑业人力资源协会人士指出。
租房新规：北京调控人口动真格
谢良兵
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2010-12-21 08:33
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经济观察网 记者 谢良兵 北京调控人口动真格了。住建部近日出台的《商品房屋租赁管理办法》将于2011年2月1日起施行。北京市也将从2011年1月1日起，集中处理人防工程地下室的居住人口，清除居住在地下室里的住客。
由于租金过快上涨，北京今年约有20万人被迫合租、群租。但新出的《商品房屋租赁管理办法》被媒体解读为禁止“群租”，规定人均租住建筑面积不得低于当地人民政府规定的最低标准。与此同时，北京市又打算明年开始用一年的时间清除居住在城市地下室里的住客。这将进一步压缩外地人在北京的生活空间。
据统计，北京城区加郊区共有可出租房屋大约240万套，其中有租赁需求的人口约700万人，这些人绝大多数为外地来京人员。而据媒体报道，住在地下室里被媒体称之为“鼠族”的，在北京约有100万人。
对此，中原地产分析师张大伟称，这样会造成房租上涨。一个租赁市场如果没有增加供给，没有解决好中低人群的住房保障，只盲目限制群租，限制打成隔断出租等，反而会增加中低收入租房人群的负担。
这些租房新规尽管对减少安全隐患、规范市容及减少北京外来务工人员具有积极的意义，但也必然导致北京市低价住房租金的又一轮疯狂上涨。数据显示，今年1-11月份北京普通住宅房租价格为3179元，同比上涨了23%。
随着北京城市病的集中爆发，租房新规作为北京调控人口的手段之一受到了质疑。有论者称，北京一方面在消灭城中村，进行“封村”管理，另一方面严厉禁止房屋分割出租和地下室出租，这是对公众租房权利实行“围追堵截”。
《维赛特财经》提供（仅供参考,据此入市,风险自担）
房地产:销量盘整,二三线房价全年涨超一线
■国泰君安
摘要:
2010年底将至,受政策强压,房价全年一线城市涨幅跑输二三线.
全年一线城市房价走平,同时由于部分区域受政府控制高价盘入市等原因导致一
线全年均价下降6%;而二线城市房价较年初上升21%.
整体行业基本面还可以,尚未出现明显调整,目前销量较十一调控前高点约下降3
0%,近期小幅震荡中.政策强压之下并且刚需凶猛的代表城市北京近期一手,二手房中
的偏刚需项目继续受到市场热捧,销售情况不错.土地市场目前仍保持较高的温度.
本周一手房销量整体与上周基本持平,其中一线城市环比下降7%,二线上升4%.深
圳,重庆本周表现较好,环比上升40-47%.
本周一手房销量整体同比下降23%,其中一线城市同下降29%,二线下降19%. 本周
重庆,深圳同比仍上升的,其余下降,成都,苏州,杭州,南京的同比降幅在30%以上. 从
年初至今的累积同比来看,武汉,重庆,惠州表现最好,同比下降幅度在10%以内.
本周二手房销量环比上升16%,同比下降48%. 本周北京,杭州,武汉等地的销量均
有一定回升.
房价经历前期普遍止跌并小幅上涨后开始盘整,尚无优惠促销.本周8个城市整体
成交均价仍在高位波动,本周环比上升2%. 目前一二线城市相对2010.1.1的房价整体
涨幅为5%,其中一线城市下降6%,二线上升21%.
整体可售量目前还处于低位区域,行业库存压力仍较低. 库存可售量相对201004
最低点上升29%,去化时间由12个月下滑至6个月.
因反应政策风险预期地产板块估值下跌空间有限,有一定安全边际.
A股主流开发商10年PE 15倍左右,11年11倍,年初均价下RNAV折价14%.一线地产1
0年PE14倍,RNAV折价22%; 二线地产10年PE 16倍,RNAV折价8%.出租类10年17倍,RNAV
折价17%.
目前行业依然是政策面与基本面矛盾和相持的格局. 基本面没有出现明显调整,
行业政策面继续保持严控,估值空间受到压制,不能有效恢复.
继续维持政策面与 基本面相持行业格局下房地产股票只存在板块阶段性投资机
会,超跌反弹的判断.维持行业中性和标配建议.
建议继续赶住我们09年首创的"X地产"模式组合龙头公司: 中国宝安,新湖中宝,
深天健,胜利股份,福星股份,建发股份等公司.
短期重点推荐"青岛一级土地分成, 生物兽药"的胜利股份,"新能源汽车锂电池,
生物医药,二三线地产"的中国宝安,"一二三线地产,金融"的新湖中宝等.
日前，万科总裁郁亮高调约见杭州媒体，大谈万科的开发原则与发展目标。有趣的是，郁亮杭州媒体见面会的全程文字速记，当天晚上就出现了绿城集团管理层的办公桌上。一周之前，绿城集团董事局主席宋卫平再度放言“超越万科”：“为什么非要超越万科？从小学开始，我就没考过第二名。”中国房地产的龙头老大之争，其激烈程度由此可见一斑。而面对杭城各大媒体的众多提问，郁亮的回答中披露出的是万科的未来之路。
记者：这一年的调控，你觉得到底是否有效？
郁亮：今年调控政策的执行到位力度，是历次调控中所没有出现过的。我们可以看到10月份销售数据里面，一次性付款提高到35%，历史上最高都没有超过这个数字。同时，市场的紧张气氛得到很大缓解，比如投资客比例已大幅下降了。
更重要的是，政府已经厘清了对房地产的重新认识，就是政府和市场各自承担责任，各自发挥各自的作用去解决这个问题。明年的保障房建设是1000万套，这是代表中国社会巨大的进步，也是对我们行业最大的保护。如果说这个政策能够在未来“十二五”规划期间得到不折不扣的执行和落实的话，那么中国房地产行业的春天将再次来临。因为这个社会更和谐的时候，我们行业才有机会；如果说这个行业造成全社会焦虑的话，这个行业一定做不下去。规则的改变都带来一些机会，谁适应了谁就是在未来机会中能够胜出，谁不适应的话，那么谁就会被淘汰。
记者：万科集团董事局主席王石说，按照20%的复合增长率，到2014年万科的销售额恰好可以达到2000亿元，你怎么看？
郁亮：万科的目标从来不视为一个数字，万科的目标定为有质量的增长，不是一个数字，1000亿元只是一个结果。至于2000亿元何时实现的问题，我们说的是2014年，我努力按这个去做。
记者：你说拿地王在政治上是不正确的，那么它在经济上就是正确的吗？
郁亮：经济上有可能是正确的。万科是不拿“地王”的，这个决策是长期的。如果“地王”频现，那么行业的生态环境可能又将面临一次调整，这是不好的。
记者：万科一直倡导住宅产业化，你们自己判断这个路已经走了多远了，后面还有多长，对这件事是不是有很大的信心？
郁亮：产业化我们是绝对有信心的。产业化一定是一个趋势，比如深圳市中心有一个楼盘，上面楼还在盖，底下商场就开张了，用了全新的工艺。住宅工业化的前景越来越得到了政府的支持，有了行业标准之后一定会有更多配套的激励政策。比如北京明确了工业化建筑奖励3%的面积，我们在北京做工业化住宅把保温做在两片墙中间，不会出现类似上海火灾那样的问题。但这样一来，墙就变厚了，政府就鼓励你，这个墙不算面积，3%的奖励面积就是这样来的。现在万科的住宅产业化正在突破的前夜，光明就在前面了。
记者：万科是不是开始转型做商业地产？
郁亮：这是对万科最大的误解之一。万科做商业地产，那是为了更好地做好住宅，我们是为了住宅而商业。城市发展到今天，几乎很少出现纯住宅的土地了，都有一定的商业配套要求，如果万科不学会商业开发，怎么说能够把住宅做好？所以，我们并不觉得商业地产是有利可图的，但我知道不做好商业，未来住宅就做不好。今天一早我特意跑到万科·良渚文化村吃大饼、油条了。做商业地产开发，要从大饼、油条学起来。目前万科9%的资源在非住宅上，但是这个比例我相信未来会逐步提高，我们希望控制在20%以内。
记者：你如何看待物业服务在万科发展中的地位？
郁亮：物业管理是万科的独门秘籍。今年广州曾经大雨，很多地下车库给淹了，万科的小区没有一辆车被淹，是万科具有训练有素的应急系统，半夜立即通知所有人立刻上岗，挨家挨户叫上业主把车移走，同时启动备用电源，立即抽水。我觉得未来房子会造得越来越同质化，因为一个创新的产品别人几个月就学会了，但是服务这点东西即使告诉你标准，别人也未必做得到，我们会加强做下去。比如今年我们准备推出一项服务，我们发现小区里的老年人通常不太愿意花钱去请家政，都要自己去做家务，因为他们舍不得花钱。所以我们现在有一种卡，可以由子女预先购买，这样老人就不会不舍得用了。同时在提供服务的过程我们会有一些关怀，老人最希望有人跟他说话。因此这种服务还是很受欢迎的。
记者：万科说要在纵深做量，纵深的范围有多大，深入到县城？
郁亮：前年我去重庆看抗战遗址，我就发现中国为什么没有亡国，因为祖国拥有幅员辽阔的大后方，否则可能就得在国外成立了流亡政府。中国如此幅员广阔，为什么把目光只集中在东南沿海？祖国何处没有发展机会？而且中西部又是国家发展战略。所以，万科两年前就开始做战略纵深的部署，我们不是简单分一线、二线或三线城市，我们是依托中心城市进行纵深发展，现在万科进入的最小城市是镇级城市，比如长安镇和虎门镇，这两个镇都有百万人口。我相信我们在浙江也可以找到这样的镇级城市。浙江也是适合全省发展的，但必须依托中心城市，否则带来管理上很多的麻烦，首先员工就不愿意去。万科和别人不一样，我到了这个地方是不走的。赚点钱，做一票就走人了，这不是万科的做法，万科是要做下去长期做下去。目前万科只进入了40多个城市，中国有662个城市。
另外，我关注汽车往哪里卖，中国汽车也超过千万辆，而且目前的主要增长地区在农村，在大城市中心市周边的农村。那五年之后，是不是去农村做房地产呢？
记者：在你看来，杭州是属于一线城市还是二线城市？
郁亮：这个问题我就不敢回答了，因为你的答案是很清楚的，如果迎合你的想法、提法，我就显得不够真诚。如果真诚表达我的看法，杭州当然不是一线城市，因为它的总量太小，它所容纳的房地产品种太单调，一个一线城市容纳的房产品种是多种多样的，包括体育、会展、文化、娱乐、工业地产等，各种各样产业用地都应该能够相得益彰。现在杭州的复杂度还不太高，杭州可以成为一线城市的后花园，但是我认为这一点不应该是杭州的定位。尽管不是一线，却有一线的潜质。
记者：能不能分享一点经验和心得给其他的开发商？
郁亮：给别人提意见，我没有这个时间，其实同行的任何长处我们都在学习，但更主要的是研究自己如何做得更好，所以没办法向同行提出建议。但是唯一一点要说的是我们需要看清形势，这点很重要。
记者：不得不提一下绿城，绿城的一个目标是赶超万科。你怎么评价？
郁亮：我们做人要厚道，我觉得不应该去评价我的同行，对同行好的东西我们要学习。其实要把房地产行业做好，是需要像万科这样的一批公司，靠万科一家一枝独秀是不行的。所以我们希望每家公司，每个同行都能够做得很好，而且我相信每个公司都有自己独特的优势和它独特的做法，很多东西也值得我们学习和探讨。所以我想这件事情就到此为止，我不想多说什么。
记者：万科杭州公司已经是一个非常本土化的公司，特别是这两年以来在杭州市场上已经获得了非常不错的口碑。你是如何看待万科杭州公司以及杭州市场的？
郁亮：我可以透露一下对万科杭州公司管理层的要求：第一个目标，我们希望在浙江的产品品质与服务品质，不能输于任何一个对手；第二个要求，我们要在人文关怀方面比任何一个对手要强，为主流人群盖更多品质更好的房子；第三我希望我们浙江万科南都公司能够在行业的某些领先方面做些努力，比如说在绿色环保标准建立方面，我希望在杭州每一个项目都可以做到绿色三星标准，今年全国约40%的绿色三星项目是万科一家做的。
2010北京租赁市场火热 租金价格创7年来新高
新浪地产2010/12/21 9:24:32
提要：伟业我爱我家的统计数据表明：2010年北京住宅租赁市场总成交量较去年上涨了13.78%。全市租金均价2793元/月?套，同比去年的2417元/月?套上涨了15.56%，创出了过去7年来北京租赁市场价格新高。今年北京住宅租赁市场房源供给和承租需求均出现了十分明显的增长态势，全年住宅租赁市场总体供需比为1.13:1。从成交区域分布来看，朝阳、海淀、丰台仍是承载绝大部分租客的重要区域。在户型方面，一居、两居仍为租赁市场的主流。
2007年-2010年北京租赁市场租金价格走势 数据来源：伟业我爱我家
新浪地产讯根据伟业我爱我家(微博) 的统计数据表明：2010年北京住宅租赁市场总成交量较去年上涨了13.78%。全市租金均价2793元/月/套，同比去年的2417元/月/套上涨了 15.56%，创出了过去7年来北京租赁市场价格新高。今年北京住宅租赁市场房源供给和承租需求均出现了十分明显的增长态势，全年住宅租赁市场总体供需比为1.13:1。从成交区域分布来看，朝阳、海淀、丰台仍是承载绝大部分租客的重要区域。在户型方面，一居、两居仍为租赁市场的主流。
对此，伟业我爱我家分析认为：
北京就业需求的增大，来京求学、求职、务工人群增多，因北京城市建设需要，而进行的大规模的拆迁改造工程，高房价导致的中低收入者住房需求的转换，以及4月中旬以来房地产市场因政策迭出而出现的观望情绪，导致了今年北京租赁市场成交量的大幅上涨。
租赁价格也因为租房需求的不断提升、通胀压力的不断增大，以及房地产市场价格的快速上涨等因素，自09年末以来一直保持快速上升的势头，不但突破了08年奥运会期间的北京月度租金高点，同时还在今年年末的传统市场淡季之中不断刷新历史新高。
朝阳区、海淀区、丰台区作为租赁市场的主体，因为区域面积大，可供出租房源数量较多，再加上轨道交通建设的不断完善，成为承载绝大部分租客的重要区域。
针对，2011年北京租赁市场的情况，伟业我爱我家预计：
受供求关系紧张、楼市宏观调控、CPI仍将在高位运行等因素影响，2011年北京住宅租赁市场成交量有望持续增长，增幅有望在10%以上；租金价格也将持续创出新高，价格增幅有望保持在9-13%之间。租赁市场交易除了将集中在传统热点区域之外，也将沿轨道交通向外围区域不断扩散。此外，受明年2月1日即将实施的《商品房屋租赁管理办法》影响，未来一段时间内合租人群将因为合租面积的限定而被迫选择大面积或多居室房源来平衡租金支付关系，因此明年租赁市场中的大户型成交比重将会保持上升趋势。
盐田携手万科３０亿打造滨海地标_
http://gd.news.sina.com.cn 2010年12月21日06:38 深圳特区报
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深圳特区报讯（记者 谭大跃 第五燕燕）继12月9日盐田沙头角中心区地块成功出让后，昨晚，盐田区政府与万科公司签署了《盐田中轴线项目产业发展协议书》，将沙头角中心区建筑面积约达31万平方米捆绑地块，以约30亿元的价格出让。
记者了解到，该项目位于盐田核心区域，总建筑面积35．7万平方米，将建成深圳东部ＣＢＤ，成为高品位的商业文化中心及企业总部办公集聚区。地块内规划有写字楼、商务公寓、五星级酒店、综合商业项目等，预计在3至5年内全部建成。万科将充分利用沙头角中心区这一中轴线地块的海景、中心区、中央公园等资源优势，并结合公司成熟项目开发、运作经验，将该地块打造成深圳独具特色的滨海城市综合体地标物业。
在昨天签署的产业发展协议书中，盐田区政府和万科分别对推进项目建设及总部经济和产业发展作出承诺，带动盐田经济社会发展。根据合同，万科在取得项目用地3个月内，要将其深圳公司注册地迁入盐田；项目建成验收后半年内，将其全国或区域总部迁入该中心区，并致力于在盐田长期发展。
抗跌力一流 中海外可吸
2010年12月20日 15:07 来源： 金融界网站 【字体：大 中 小】 网友评论
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金融界港股12月20日讯 据港媒报道，近期内房股持续弱势，笔者估计主因是市场忧虑明年供应增加，加上保障性住房的摊薄效应，或会令房价下跌。不过，金融海啸亦未能阻止中国海外（0688）保持盈利增长，近期股价跌至14.58 元，已有吸纳价值。
中国海外质素上佳，在2008 年时的业绩表现已说明其抗跌能力。于05 年至09 年期间，该公司纯利从未录得倒退，即使08 年面对金融海啸，其08 年纯利相比07 年亦增长两成，因此，投资者不宜将之与其他内房股直接比较，大可独立地将该股看成一家具持续增长能力的优质蓝筹股。
事实上，今年中央大力打压楼市，但中海外依然表现强劲。11 月实现房地产销售额按年增37%至22.6 亿元，销售面积增97%至27.6 万方米，销售金额及面积， 按月则分别增长11.7% 及26.9% 。今年首11 个月累计销售套现250.8 亿元，按年增长34%，涉及销售面积249 万方米，按年增长30.2%，首11 个月已完成全年销售目标270 亿元的93%。
前11 个月销售额增长34%
按区域计算，环渤海地区及中西部地区为增长最快地区，其中环渤海销售额及销售面积按年均有逾1 倍增长，至于中西部地区销售额及面积亦按年有逾四成增长。公司表示，从销售成果来看，销售表现较去年为佳，亦符合公司年初计划。
迄今为止，公司于今年合共新增土地储备280万平方米，主要位于环渤海及长三角。目前公司共拥有总土地储备逾2500 万平方米，可满足4 至5 年的开发规模需要。
据彭博综合券商预测，中海外的预测2011 年市盈率11.5 倍，市帐率2.05 倍，以其逆市盈利增长能力来看，对长期投资者来说，目前估值属吸引的水平。再者，中海外的市帐率仅曾在金融海啸期间失守2 倍水平，相信于牛市期间估值跌至近2 倍便有支持，可见下跌空间不会很大，可给予投资者安全感。
预测市盈率11.5 倍下跌空间有限该股过去1 年股价主要在14 元至18 元之间上落，上周五收市价14.58 元，贴近区间的下限，值博率大增，现价已值得吸纳持有。
维赛特财经提供（仅供参考，风险自担）
万科Ａ(000002):拓展别墅市场图谋全产品线
■21世纪经济报道
坚持做普通住宅的万科,也有豪宅开发商的一面.近日,万科A(000002)与五矿联
合打造的北京欢庆城一期鹭湖别墅项目低调亮相, 万科的别墅及全产品线策略浮出
水面.
步入后千亿时代的万科, 除了区域外延的拓展,继续丰富其各个层次的产品线,
持续技术创新将成为重点.这也成为保利,金地等公司的主要策略.
另一方面,通胀预期之下,高端豪宅前景看好,可以从整体上提升公司的利润率,
也是万科等深耕豪宅市场的原因之一.
从万科的产品策略来看,坚持做主流住宅,普通住宅,帮助万科度过了宏观调控,
提前实现千亿目标.而从市场反应来看,这一类型的商品房及其自住型购房者是受宏
观调控影响最小的.万科董秘谭华杰介绍,目前万科销售的产品中90平方米以下小户
型约占六成,144平米以下户型占比近九成.
但万科总裁郁亮对本报记者表示,除了坚持主流住宅之外,万科也进行全产品线
的开发, 丰富产品线也是其重要策略.比如针对活跃型老年人群的养老住宅,针对城
市刚毕业人群,十几平米的超小户型住宅,以及针对高端人群的别墅,高级公寓等,万
科均有涉猎.
虽然占比不多,但万科从未放弃豪宅开发.
近年来, 万科在中高端市场频频出手.在深圳,万科十七英里,万科清林径,天琴
湾等项目,都已经成为深圳别墅的代表作;在上海,万科有提香别墅,翡翠别墅以及第
五园等;而南湖别墅作为万科进军唐山的第一个项目, 也已成为当地的标杆.万科与
五矿在香河联手打造的北京欢庆城,一期产品鹭湖别墅的规划也已出炉.
"从城市别墅到资源别墅,从第一居所到度假别墅,从合院到联排,万科的别墅产
品线非常丰富."万科内部人士表示.
保利地产(600048)是另外一家布局别墅市场的房企.在成都,虽然进入才仅仅两
年, 但保利已经是成都第一个实现联排,双拼,叠拼,纯独栋,庄园的别墅全产品线开
发的企业.
11月初, 金地提出豪宅战略,称其主要是为了完善产品的结构,同时豪宅生活将
会成为未来品位生活的发展趋势,提出豪宅战略是为未来的发展做准备.
从竞争的角度看, 中经联盟秘书长陈云峰认为,别墅市场同质化严重,亟待产品
创新.此次五矿与万科联手打造的鹭湖别墅,应用了许多万科的先进技术.
主流开发商扩容别墅市场,其背后的原因,仍有宏观经济因素,通胀预期在主导.
中国不动产研究中心2010年别墅市场研究报告显示, 1—11月份,北京新批准的
销售别墅减少1/3, 销售套数减少了50%.北京别墅市场供应和成交量均有所萎缩,但
成交均价仍然稳步上扬.11月北京别墅市场成交均价为26366元/平方米, 相比1月上
涨了13.49%.
"今年别墅产品上涨幅度仍略高于普通商品住宅,体现出别墅产品良好的保值增
值性."该报告认为,明年别墅市场新增供应量仍将下降,市场供求关系将趋紧.
在上述背景下,万科,保利,金地等加强对别墅及高端产品线的开发,如销售顺利
,则有助于其提高整体利润率,弥补普通住宅快速周转导致的毛利降低.
长江证券(000783)分析师苏雪晶认为,从整体上来看,房企融资能力与其盈利能
力相关性较强.2007年上市房企盈利水平增长了127%,2008年随着融资规模增速的下
降,企业的整体盈利水平也在下降.万科2009年实现的净利润增长速度仅为36.3%,低
于行业的平均水平.
2011年房企融资将持续紧缩,郁亮称其对明年资本市场没有任何预期,万科今年
的利润率保持在20%多.分析人士预计, 万科的豪宅产品线有助于公司提升明年的利
润率,确保业绩增长,股权激励等顺利实现.
万科21.57亿竞得沈阳春河商住地块
来源：中证网
2010年12月25日09:09
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观点地产网讯：据沈阳市土地储备交易中心网站12月24日公布的交易结果显示，12月22日，鞍山万科房地产开发有限公司以215653.82万竞得编号为2010-043的春河地块A，折合楼面价为5000元/平方米。
资料显示，该块净地拍卖楼面价格为4906元/平方米，容积率不大于5.3，商业比例28%-30%。
地块位于沈河区，东至彩塔街，南至文艺路，西至南三经街，规划土地面积81378.8平方米，为居住商业用地。与华润中心悦项目府一街之隔。
央企退房进化论：道德不能战胜利益
来源:中国经营报-中国经营网时间： 2010-12-24 17:00 作者：李乐字体：大中小
抢在2011年到来之前，中远国际在香港资本市场抛售了其所持有远洋地产的8%股权，相传，接手者是香港老牌英资财团。
抢在2011年到来之前，中远国际在香港资本市场抛售了其所持有远洋地产的8%股权，相传，接手者是香港老牌英资财团——南丰集团。
这一变动并不显著，但如果把他看做是央企退出房地产——这个在2010年被演绎成民生进退、恩怨情仇的故事——其结局或许就有其戏剧性所在。
出身央企的中远国际所抛售的远洋地产，恰是在2010年3月全国两会结束后第一天，就在北京刷新地王纪录的企业。
国资委曾迫于舆论压力，做出78家非主营业务央企集体退出房地产的决定。但在2010年岁末之时，却应者寥寥。当中国房地产行业几乎成为最容易盈利的行业之时，多少拥有资源禀赋的央企，或许很难漠视这种利益的存在。
一直以来，考核导向和利益最大化需求很难令央企在退出房地产业务时将道德与公正进行平衡考虑。尽管国资委所推行的主营业务业绩考核指标，试图引导央企的利益观，然而，对上负责已经不是完成市场化改革的央企唯一考虑的目标，已经拥有企业性格的央企，难以漠视利益所在，央企的负责人在这样的情况之下，似乎更像一个企业家。
迷信行政权力的孟晓苏与信奉市场教条的李明，他们命运的对照或许是今天我们重新审视2010年央企退出房地产大戏的意义与价值所在。
最早的出口
每当追溯央企和房地产的渊源之时，毕业于北京大学的孟晓苏总是无法绕过的一个“关键点”，因为他曾经是中国唯一 一家拥有“中国”字头并以房地产开发为主业的中央直属企业的掌门，名字真有点唬人——中国房地产开发集团。
2004年夏天，炎热的北京，孟晓苏心情或许是十分清爽的。相熟的人都知道，毕业于北大的孟晓苏是个“才子”，善于言谈的他经常口若悬河，心情好时就更是如此。
那一年，国资委开始了“主辅分离”艰难的推进工作，之于房地产，国资委则第一次出台了5家拥有房地产主营业务资质的企业名单，中房集团不仅榜上有名，而且位列第一。彼时与中房一起登上首批名单的还包括中国海外、中铁建设、中国保利等同属央企序列的企业。
这是历史上最早的一份“央企地产主营业务资格”的确认名单。
成也萧何，败也萧何，历史或许无法评判，如果没有孟晓苏彼时的高调，如今央企与地王的旋涡当中，是否可以多上一个比其他央企都更为“传统”的央企。
毫无疑问，现在回头看来，那时带有深刻“体制内思路”特点的孟晓苏，并没有觉察到时势的变化以及其他央企的“悄然进化”，有一个细节或许可以侧面佐证这样的判断——2005年，当中房集团没有如意料之中顺利地得到更多来自其他央企的房地产资产时，孟晓苏的“出招”颇能体现他的思路所在。
彼时，他在接受新华社记者采访结束后问道，能不能就现在央企地产业务整合推进缓慢以及遇到的种种困难，以“内参”的形式向政府高层要员反映。显然，那时的孟晓苏，对行政权力的信任，几乎还在无可置疑的程度。
不难发现，如是思路之下的中房集团，更符合传统意义上公众对于“央企的认知”，但那时，无论是公众还是中房集团抑或孟晓苏自己，都没有注意到，其他央企的进化早已开始。
悄然的进化
就在孟晓苏和当时他“治下”的中房集团，尚在迷恋行政权力和“国企身份”之时，6年后因在土地市场表现强劲而被冠之以“央企凶猛”的远洋地产(那时名为中远房地产)，走的却是与中房集团完全相反的两条道路。
中房集团处心积虑地“向上求援”，中远房地产则在千方百计地寻求“去国企化”。
相传，那时中远房地产的负责人李明，在从商之前，甚至一度是中国最年轻的处长，尽管这一说法一直为中远以及日后的远洋地产的高管层“避讳”，但现在看来，对比之下，李明所选择的“去国企化”道路，无疑更合时势，更加“高明”。
几乎也是在2003年，中远房地产开发有限公司的一次“改制”并未引起外界的太多关注，而事后这一年却被证明，这一“进化”，对于7年之后在土地市场可以“凶猛”而不受“任何管制”的远洋地产，是多么重要。
2003年3月，中远房地产转为中外合资经营企业，母公司中远国际当时的全资子公司“颖博”从中远收购远洋地产23.4%的股权;而中化集团全资子公司立丰实业则从中化手中收购了该公司14.1%的股权，另外一家中化集团的子公司中国经贸信托，则从母公司收购9.3%的股权。
如是一来，由于上述三家公司均系境外注册，当时的中远房地产悄然变成了一家中外合资公司，而就在一年前，母公司中远集团出让一半股权给予中化集团，从而形成中远、中化各50%“共治”中远房地产的局面。
直到如今，尚还无法证实，2003年时李明在参与这场中远房地产的“改制”时，是否筹划了自己通过曲线借款筹资，并投资于日后的远洋地产的事实。但恰恰是在一年之后的2004年，一家名为WCI的公司成为了中远房地产的股东，持有12%股权，又过了一年，一家名为“悦鹰”的投资公司100%接手了 WCI。
这一切，一直没有引起外界和公众的注意，也许复杂的股权交易，原本就超出公众认知的范畴。
2007年，完成更名的远洋地产与潘石屹的SOHO(中国)相伴在香港成功上市，一时传为一段“财富佳话”。
央企的“扬弃”
2007~2010年，又是一个三年，远洋地产和中房集团两个在公众心目中，长期没有任何差别的“国企”，实际上都走到了各自“国企概念”的“尽头”。
就在李明通过2010年3月22日升任远洋地产董事局主席之前，他已然拥有了超过2.9%的远洋地产的股权，这意味着他的个人身价至少将超过40亿港元。而在此之前，凶猛的远洋在土地市场上极尽“凶悍之能”，攻城略地，并最终在全国两会闭幕的第二天，与中信地产、中国兵器一起，创造了“央企地王”的舆论旋涡。
在公众神经和对“央企”的“道德底线”被挑战之下，远洋地产的副总裁周彤甚至表示，远洋地产不是国企，也不是央企，只不过是其财务投资者拥有国资背景而已，而且从不干涉企业日常运营。至于在内地从事地产业务开发的远洋房地产开发有限公司，则是合资企业。
央企概念——这一孟晓苏昔日梦寐以求并为之骄傲，且相信其能转化为各种资源的“光环”，却早已被远洋地产的“实际控制者们”，甩于脑后。
现在看来，周彤强硬的表态，或许是知晓了2010年3月22日之后将要发生的一切，而3月22日当天，在香港，一个信托已悄然成立，他将代为远洋地产的高管层持有不超过3%的远洋地产股权。
也正因如此，即便国资委的急急如律令让中远集团直接宣布清退间接持有的8%的远洋地产股权，但外界却少有人知，这却是更早计划中安排的一步，只不过在这样的政策背景下，这样的退出显得更加顺理成章，而且，不留“政治风险”。如今，中远集团已经兑现这一承诺。
龙湖地产拿地紧跟地产“小周期”
本文来源于《财经网》 2010年12月24日 18:27共有 0 条点评
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龙湖地产抓住了这轮“小周期”中的拿地机会，看好北京南城发展
【财经网专稿】记者 蒋毅坤 12月23日，龙湖地产（0960.HK，下称龙湖地产）以34.81亿元竞得北京市大兴区生物医药基地土地。龙湖地产公共事务总监许桐辉接受记者采访时表示，龙湖地产抓住了这轮“小周期”中的拿地机会，许桐辉同时表示，龙湖地产看好南城发展。
龙湖地产竞得土地为北京市大兴区生物医药基地东配套6号及7号0505-053、0505-062地块。项目土地面积为250425平方米，规划建筑面积为462946平方米，土地性质为住宅混合公建用地。许桐辉表示，前几个月大兴的楼面地价都在1万元每平方米以上，现在龙湖地产拿到的楼面地价仅7519元每平方米，而相对而言，当地楼盘价格基本上已经全部在2万元每平方米以上，他表示龙湖地产对于这一楼面价格很满意。
许桐辉表示，目前龙湖地产拿地的策略就是紧跟地产的“小周期”，即短时间内的低点及机会拿地。许桐辉表示，龙湖地产关注大兴区域已经很久了，在北京市“振兴南城”的规划提出之后，就决定进入南城，现在终于在南城落子。
许桐辉表示，在今年的北京市场上，龙湖地产与北京万科在争夺第一第二的位置，今年是北京龙湖业绩的高点，虽然这个高点不一定会持续下去，但是龙湖会在北京保持一定的土地储备与存量。
在此之前，龙湖地产执行董事秦力洪在采访中曾对记者表示，龙湖在北京的土地储备已经不多。许桐辉表示，龙湖地产会采取灵活的市场策略，择机买入优质土地，不会单纯追高。
许桐辉表示，大兴的这块土地将是龙湖地产今年拿的最后一块地，再购入土地应该在2011年。
万科顺应社会养老需求 开发活跃长者住宅
www.soufun.com 房地产门户-搜房网 2010-12-21 19:13:00 来源：搜房网[我要评论]
[提要]有人说，“21世纪是老人的世纪”，中国尤是。根据国家人口计生委的数据，2008年，中国65岁以上老年人口，已达1.2亿，到本世纪40年代，将达到峰值3.2亿，相当于平均每5个人中就有1个65岁以上的老人。
有人说，“21世纪是老人的世纪”，中国尤是。根据国家人口计生委的数据，2008年，中国65岁以上老年人口，已达1.2亿，到本世纪40年代，将达到峰值3.2亿，相当于平均每5个人中就有1个65岁以上的老人。
面对发展如此迅速的“银发浪潮”，80后，你是否想过将来怎样养老？
如今的80后，已经陆续结婚生子，开始了一对夫妻赡养四位老人并抚养一个孩子的生活，如何让家中老人生活幸福以及自己到了暮年如何生活，成为80后最担心的问题。
就目前看，中国主要有三种养老方式：居家养老、机构养老、以及新兴的居家式社区养老。“家庭养老”是人类社会最古老，因而也是最重要的养老方式。中国自古 “以家为天下，躲进小楼成一统”，这种家本位的文化使得家庭的赡养功能被发挥到了极至。父母老了，就由子女来赡养，而非入住养老机构，这是子女应承担的责任和义务。
但是随着社会的发展，计划生育导致的独生子女已经不能够负担起四位老人，很多老人便选择“机构养老”，即入住养老院。目前这种养老方式适合喜欢过群体生活的老年人，尤其是孤寡老人。养老机构可以为老年人提供所需要的各方面专业化服务，但是居住的质量和服务的质量却已经成为一种社会问题，开始令很多人望而却步。
有没有一种养老方式，是集合了以上两种方式的优势，规避了他们的劣势而存在的？这就是“居家式社区养老”应运而生的必然。所谓“居家式社区养老”，是老人住在家里，照料和精神慰藉由所在社区提供。但就目前来看，这种养老社区为数不多，毕竟，建设一个满足老年人养老所需的社区并非易事。
面对这个如此深远的社会问题，日前，世界最大的房地产开发集团——万科表示，北京万科将肩负起社会责任，履行企业公民的义务，结合居家式社区养老方式，建设“活跃长者住宅”。
“活跃长者住宅”一词源自美国，是专门为那些喜欢参加体育和社会活动的老年人建立的。社区内建设有俱乐部、游泳池、图书馆、高尔夫球场、饭馆等场所，同时为老年人提供一系列教育课程、艺术、手工、演出等社区活动。
据悉，北京万科开发的“活跃长者住宅”，是汲取了国际先进的模式和理念，结合中国的现实国情而建设的。他们表示：老年人对住宅在面积、户型、设施配备等方面都有大致相同的要求，也都愿意为这样的设施配备支付费用。老年住宅这种带有服务性的住宅产品形式，能够获得多数老年人的认同。多数老年人希望在住宅小区里配备医疗服务站、心理咨询、老年学校、专用浴池等设施，配备送餐、果蔬超市等送货上门、收费代缴等服务，而且老年人希望提高晚年生活质量的愿望非常强烈。
北京万科此次“活跃长者住宅”将落户于2011年在房山的新项目——万科幸福汇的配套中。而且，针对老年人较敏感和易产生孤独感的心理，特别设计为宽敞明亮、居住舒适、造型丰富、空间尺度宽阔的建筑形式，同时结合老年住宅的建造理念，大到无障碍设计，小到一处转角的防撞保护、电灯照射角度的细微差别，都要让老年人时刻感受到家的舒适与体贴。
万科活跃长者住宅，为生活能够自理的老人提供了最佳的养老方式，也为部分高龄老人提供了初步的保障。这种多元化的社区模式，必将为社会减轻日益膨胀的生活压力，让更多的老年人老有所依、老有所乐、健康幸福。