2010年年末，万科笼罩上“千亿”光环，同时年届60岁的万科董事长王石对外表示，“未来5年，我将逐渐淡出。”虽然他用的是“淡出”而非“退休”，但是明眼人似乎都明白这含蓄用词背后更深层的含义。
事实上，自2004年起，王石就已经开始用他不同的生活方式阐释着职业生涯的过渡。这个把世界七大洲主峰踩在脚下的人，这些年玩登山、做形象大使、客串主持人……企业家的角色在王石的身上其实已经 “淡化”了很多年。
王石透露说，明年1月份起，他将到哈佛做一年的访问学者，再到欧洲等地游学。
中原地产事业部营销总监杨光华说，“此时的王石，更有点孔子的味道，而不再是以前的冒险家、探险家、登山家。在国内的房地产公司里，或许只有王石能将公司交给他人打理而不犯愁。但从他的微博上，也许能感觉到他的孤独时常找一个苹果手机自拍，或者是留下一个孤独的背影。对他来说，也许是因为再也没有更高的山可以攀登，只好改做学问。”
如果从1978年改革开放算起，按年龄长幼和成就早晚划分，到今天，大致上可以排出3个中国企业家的年龄方阵：50岁到65岁的第一代企业家，35岁到50岁的第二代企业家，以及20岁到35岁的第三代企业家。
在今天，或许第一代企业家中的大多数不是已经悄然隐退，便是走在准备隐退的路上。作为第一代企业家的代表，王石似乎已经用他的方式展现了曾经只出现在国外企业家身上的从“财富自由”到追求“心灵自由”的超越。
企业家退下来以后做什么？王石的思路是：“他们要从如何赚钱转换到如何花钱，也就是如何把创造的财富的一部分用于社会价值的再创造，也就是企业公民意识的培养和企业公民实践，不仅是拿出钱来，而且更多要用自己的知名度、影响力，对社会健康发展贡献我们自己的智慧、我们的经验。”他由此呼吁：“我们更应该积极扮演社会活动家的角色。”
不过，与此同时，还有一批与王石呈现着截然不同生存方式的企业家，他们并没有王石那么潇洒，转身就可以将一手打拼的事业交付于人。我们看到了66岁的IT界“教父”柳传志依然决定继续挑战 “苹果”；历经10年打拼且卖出了蒙牛股份的牛根生或许还有再一次的 “以退为进”……
诚然，或许没有多少人会否认王石有关社会企业家的观点，且大多数人都乐意看到这些功成名就的企业家在退休后继续用他们的智慧和财富造福中国经济，但是，王石的“第二人生”是否可以代表绝大多数的中国第一代企业家的现状？第一代企业家中的“第二生活”是否可以被更多的企业家效仿？这些问题的背后是一长串更深邃的思考。
楼市调控直指二、三线 不限购就约谈
宋尧
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2011-01-22 07:57
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经济观察报 记者 宋尧 房价反弹让其主管部门之一的住房与城乡建设部很有压力。
由此，他们正在启动储备调控政策。扩容限购城市名单，则是其刚刚祭出的杀手锏。
本报获悉，住建部已经要求2010年年末房价上涨幅度较大的一些城市出台限购令细则，部分开发商已提前获悉这一消息。据透露，一位副部级官员在1月中旬的内部会议上明确表示将向地方官员施压，“不限购，就约谈”。
目前，这一调控方式已迅速在二、三线城市蔓延开来，郑州、太原、武汉、昆明刚刚出台其限购令细则，而紧随其后已明确将要出台限购细则的地区还有青岛与济南，以及陕西、广西的部分城市。
尽管被地产界视为第三轮楼市调控的起点，但此轮以直接的行政干预方式展开的调控，已听不到太多质疑的声音。“几乎已经没有人怀疑楼市泡沫的存在，而且我们知道，泡沫在二、三线市场恐怕更为严重。”一位开发商告诉本报。
限购直指二、三线
知情人士透露，上述住建部副部级官员是在1月中旬的某次内部会议上传递出扩大限购令名单的消息，并称在一周之内便能看到效果。
更早的政策制定出台迹象，则可以追溯到2010年12月29日。在当天召开的全国住房城乡建设工作会议上，住建部部长姜伟新便称，将“适时会同监察部对省、市人民政府稳定房价工作进行考核，对政策落实不到位、工作不得力的，进行约谈直至追究责任”。
姜伟新称，“住房城乡建设部将会同有关部门储备调控政策。”
上述知情人士称，限购令扩容正是被视为储备调控政策之一。而几乎在姜伟新的讲话刚刚结束，限购令扩容的储备政策便开始付诸执行。
与2010年出台限购政策的首批16个城市不同，新一批的限购城市均属于二、三线城市，这些城市正是2010年12月份全国楼市成交量大幅攀升导致房价新一轮反弹的主角。
根据国家统计局发布的2010年12月份商品房商品房销售面积和销售额增长情况报表，当月全国一共完成商品房销售面积21807.84万平方米，而在2010年全年，商品房销售面积总计也不过104349.11万平方米，12月份一个月的销售额便占到了全年的20.9%，对于一向是房地产销售淡季的12月份来说，这几乎等于一个奇迹。华远集团总裁任志强将新写成的一篇博客文章标题命名为《疯狂的十二月》，这或许是业内人士对市场走势的共同感受。
二、三线城市无疑在这次楼市复苏中扮演着主要角色。同样来自国家统计局的数据，2010年的销售面积及销售额度增速上，中部地区为 19.9%及39.7%，西部地区为13.5%及32.2%。均远高于东部地区的4.1%及10.1%。而中国指数研究院发布的百城价格指数报告上，位列 12月份房价涨幅榜前列的均为二、三线城市。其中刚刚出台限购细则的昆明及郑州分别位于榜单的第八和第十三位。
当地一些楼盘的涨幅更让人触目惊心。“你能想象得到郑州的房子可以卖到3万块钱一平方米吗？”一位在郑州及太原均有项目运营的开发商向本报表示，在郑州郑东新区，住宅的售价基本都已经在每平方米2万元左右，而售价达到每平方米3万的，则是由绿地集团开发的一栋写字楼项目。“相比2010年 10月，郑东新区的住宅项目都有20%-30%的涨幅。”
而在太原，目前在售的万达广场项目售价已达每平方米16000元，半年前该项目一期的售价只不过每平方米8500元左右。
泡沫蔓延
尽管对市场变动的反应称得上迅速，但住建部调控的方向还是引起颇多争议。
“今天错误地估计了12月份的疯狂，明天就会错误地估计整体消费的力量，与其把猛兽困在笼子里养大，不如放在野外生长，市场自有驯服猛兽的工具，而长大了的猛兽则会冲破笼子的束缚，甚至会伤及困兽之人。”1月20日新发布的博客文章中，任志强这样写道，显然，他认为目前市场的反弹与2010 年政府过多的行政干预有关。
而资深媒体人士、庄凌顾问董事总经理张映光则认为，目前的房价问题其实是个货币问题，尽管信贷政策有所收紧，但流动性泛滥却在短期内无法得到改善。“雨水或许是小了许多，但积累在大地上的洪流已经泛滥成灾。”他这样形容目前的流动性问题。
事实上，2010年在一线城市均被各类调控政策死死压制之时，泛滥的流动性已将二、三线城市视为“价值洼地”。
早在2010年4月间，“新国十条”出台之后，“二、三线城市机遇论”的论调便在房地产圈业内盛行。该观点认为，与受到严密监视的京沪广深等一线城市相比，二、三线城市的管制稍松，而在过去几年中房价上涨有限，因此尚有空间。显然，急于发展经济的地方官员非常欢迎这种论调。
不过风险随之而来，“现在几乎已经没有人否认房地产市场泡沫的存在。”高和投资董事长苏鑫则在一个私人场合对本报记者谈起他对泡沫现象的担忧。“如果泡沫破裂，我个人认为会是从二、三线城市开始。”苏鑫认为，与一线城市相比，二、三线城市缺乏足够的后备需求，所谓的楼市“行情”，只能是一波的，一旦崩盘，很可能重现上世纪90年代海南的现象。
在这样的情绪影响下，在房地产圈内，针对此轮以直接的行政干预方式展开的调控，已听不到太多质疑的声音。记者接触的几位房地产圈内人士则认为调控除行政干预已没太多办法。
“现在就是击鼓传花，看谁倒霉接到最后一波。”前述在太原及郑州均有项目运营的开发商称，尽管项目获利颇丰，但这钱赚得“心惊胆战”。
恒大土地储备近1亿平方米
2011年01月21日 18:15 本文来源于财新网 订阅《新世纪》|注册财新网
以去年恒大销售面积测算，恒大土地储备可用16年左右；按开工面积算，则可开发三年到五年
【财新网】（记者 鲍有斌）恒大地产去年新增5100万平方米，土地储备达到9600万平方米。
第一财经日报21日的消息称，2010年拿地数量排名前十开发商，斥资超过2905亿元，拿地1.44亿平方米，再度创下拿地金额新高纪录。但恒大新增土地只花费331亿元，主要是该公司在二三线市场发力。
据恒大董事局主席许家印透露，去年恒大销售额突破500亿元。恒大在全国62个城市拥有121个项目。恒大2011年全年合约销售目标为700亿元，全年交楼目标为600亿元。许家印称今年是“全面超越的一年”，要通过管理实现更大开工面积。
据恒大在1月10日发布公告中宣布，截至2010年底，恒大在全国有76个项目在建，同时在建面积达到5580万平方米。2010年恒大全年合同销售均价6394元/平方米，以当年销售额504亿计算，销售面积约788万平方米。
如果以恒大年销售额500亿，销售均价以8000元/平方米计算，销售面积约625万平方米，恒大现土地储备可用16年；如果销售额达到千亿元，则土地储备可用8年。而按恒大目前开工率和开工面积算，则可以满足开发三年到五年。
截至去年12月28日，恒大现金余额为188亿元。恒大将融资14亿美元，改善公司高息贷款的债务结构。
王石下死命令 万科刹车今年销售额不许超过1400亿
2011年01月22日 华夏时报
当外界都在为万科进入后千亿时代的高歌猛进而吆喝时，万科董事长王石却突然要刹车。"2011年，我下了死命令，销售额不允许超过1400亿元。"日前，王石在一个房地产论坛上透露。在房地产业内，销售额越多越好，万科规定销售额上限的事还是首例，王石的言论让外界难以理解。
"今年销售额不能超1400亿"
2010年，万科实现销售面积897.7万平方米，销售金额1081.6亿元，同比分别增长35.3%和70.5%，成为国内首个突破千亿的房地产企业，万科提前4年完成了这一业绩目标。
千亿之后，万科的目标是什么？王石曾表示，按未来4年20%的复合增长率保守估计，万科2014年能做到2000亿；如果按10%的复合增长率推算，万科在十年之内也能做到3000亿。实现这两个数字目标，王石暗示没有任何压力。
"万科过千亿，提醒我的不是快，而是要持续。"1月中旬，在广州的一个房地产论坛上，王石表示，已经给万科下了死命令，2011年销售额不允许超过1400亿。
对此，万科向记者回应，万科最为看重的指标并非规模增长速度而是增长的质量。近年来，万科一直把推动"规模速度型增长"向"质量效益型增长"转变作为一项工作重点，希望有质量地增长。
"王石说出1400亿这个数，也只是强调增长的质量，不能因一味追求规模增长的速度而忽视了专业能力和组织效能的提升，此外，这也并不代表公司对于市场的判断。"万科集团人士告诉记者。
为何是1400亿这个数？这个规模刚好是销售额同比增长30%，但2010年同比增长了70%，也就是说今年的增长速度将减少一半多，对此，万科表示，1400亿意味着要增长30%，而过去三年万科销售额的复合增长率约为27%。所以从长远来看，要保持30%的年增长率并不是一件容易的事情。
某机构房地产分析师告诉记者，王石规定这个数，估计是他担心发展太快了，应该适当控制速度，因为宏观环境在紧缩，发展太快的话也担心资金链的问题，万科还是比较小心谨慎的，追求稳健。
万科转型打持久战
万科有意识地放慢速度，从速度向质量转型，似乎也可看出王石正在为房地产将来的命运提前做好持久战准备。
"我相信，泡沫是一定会破裂的，但年轻人始终要结婚要生孩子要买房，那个时候来万科，我要我们的产品对人们来讲和ipad、iphone一样，不同的只是，我们的产品不像ipad、iphone一样，买一个就扔一个。"王石说。
王石2008年提出的拐点论、高举降价大旗回笼资金应对调控，提前布局二三线城市等一系列的动作都被证明是非常超前的，万科的一举一动，似乎都牵动着行业的神经。
"中国的经济领跑地位，在一二十年内是不可撼动的，但是如果搞不好就可能重蹈日本当年泡沫破裂的痛苦调整期，这样的大背景下，要是追求利润最大化，只会葬送自己。"对于房地产行业的高利润，王石一直心惊胆战。
另外，万科总裁郁亮也一直在内部号召大家向制造业学习，郁亮表示："万科正在向制造业转型，如果房地产行业能够向制造业靠拢，我们行业就会有巨大的前景。"
"农民靠天吃饭，天气对农作物收成影响特别大。但是，农民的第一任务不是预测天气，不管天气好和坏，他都会把地种好。老实说，万科也关注未来的天气，但不会花太多的精力。万科希望自己像农民一样，把地种好再说。"郁亮说。
2011年房企压力增大
万科对于市场的把握，向来被看成是行业的风向标。2011年，万科对市场依然是谨慎乐观的。
万科认为，2010年以来，针对房地产市场的调控措施接连出台，显示政府调控楼市的决心不可动摇，预计未来一段时期，政策调控的力度不会放松。另外，2010年全国住宅新开工面积同比增长超过40%，住宅开发投资的增速超过30%，意味着未来一年全国的新房供应仍然处在相对充裕的状态，这有助于市场的平稳运行。
"但同时值得注意的是，受成交放慢和市场波动的影响，全国住宅新开工增速已经呈现出放缓的迹象。随着调整的进一步深入，企业的投资能力可能下降，并可能会对一年后的住房供给产生影响。"万科集团人士告诉记者。
王石也公开坦承，2011年一些房地产企业将面临资金和经营压力，万科将会有一些收购兼并的机会，以扩大土地储备。不过万科的并购目标会优先考虑企业文化相一致的企业，这样能够更好地发挥公司在融资能力及住宅产业化等技术方面的领先优势。
基金首季布局轨迹曝光 双汇万科跻身重仓前十
2011年01月24日 05:15 来源： 证券日报 【字体：大 中 小】 网友评论
第1页:基金首季布局轨迹曝光 双汇万科跻身重仓前十 第2页:基金新进230只股票 东方锆业套牢6基金8亿 第3页:基金2010年四季度新增前10大重仓股 第4页:基金4季报落幕：去年底全面加仓 强周期行业成新宠 第5页:基金仓位历史次高 大消费板块遭减持 第6页:去年四季度基金净赚1279亿元 第7页:首批基金四季报出炉 公募冠军基金重仓股曝光 第8页:基金波段操作尝甜头 积极调仓战兔年 第9页:基金四季报：重仓股大换血 新旧“一哥”结新欢 第10页:“周期风”始刮 偏股基金投资“转身”
最新统计数据显示，截至1月22日，60家基金公司2010年四季报披露了最新重仓股名单，基金分析人士认为，基金持股的变化从某种角度揭示了基金今年第一季度的布局轨迹。
据《证券日报》基金周刊观察，有8只重仓股仍保留在基金重仓“前十大”名单里。不过，平静中难掩暗流涌动，基金上季度调仓情况明显，农业银行（601288）、南方航空（600029）、中国北车（601299）等9只股票得到基金数亿股的大手笔增仓，成为基金四季报的一道引人风景。
双汇发展（000895）、万科A（000002）跻身TOP10
华夏基金大手笔持有双汇
据《证券日报》基金周刊独家统计，700余份基金四季报中，基金合计重仓持有787只股票，基金合计持有市值前十位的重仓股分别是中国平安（601318）、招商银行（600036）、贵州茅台（600519）、苏宁电器（002024）、兴业银行（601166）、浦发银行（600000）、民生银行（600016）、双汇发展、万科A。其中消费类行业和金融行业股票均5只，且均较上季度增加1只。伊利股份（600887）、五粮液（000858）退出重仓前十大榜单，取而代之的是双汇发展、万科A。
具体来看，双汇发展去年三季末由30只基金合计重仓持有11305.93万股，持股市值合计655133.14万元；时至去年四季度末，又有23只基金加入到重仓双汇发展的阵营中，53只基金合计持有14302.35万股，持股市值合计1244304.63万元。双汇发展被基金增仓2996.43万股，持股市值增加589171.5万元。
华夏基金对双汇出手最果断，旗下的华夏蓝筹混合（LOF）、华夏红利（爱基,净值,资讯）混合、华夏回报（爱基,净值,资讯）混合、华夏回报二号（爱基,净值,资讯）混合4只基金齐肩并进，分别持有双汇发展419.26万股、356.66万股、352.29万股、199.65万股，合计持股市值达115523.06万元。新进持有双汇发展的基金还有广发策略优选（爱基,净值,资讯）混合（去年四季度持股市值33103.66万元）、海富通强化回报混合（爱基,净值,资讯）（去年四季度持股市值6611.48万元）、长信双利优选（爱基,净值,资讯）混合（去年四季度持股市值1000.33万元）、招商深证100指数（爱基,净值,资讯）基金（去年四季度持股市值899.87万元）。
近一年房地产业的紧缩调控措施，令相关房地产股股价低迷，不过，基金对房地产股依然不离不弃。万科A是第二只新进基金重仓前十大名单的股票，有6家基金公司旗下的基金新进驻这只地产龙头。其中，上投摩根旗下的上投摩根双息平衡混合、上投摩根内需动力股票分别新进持有万科A市值8450.46万元、50971.73万元；中欧旗下的中欧新趋势股票（LOF）、中欧沪深300指数增强（LOF）新进持有万科A市值5754.00万元、485.86万元；申万巴黎旗下的申万巴黎盛利强化配置混合、申万巴黎深证成指分级（爱基,净值,资讯）分别持有万科A市值65.76万元、6659.92万元；此外，兴全全球视野（爱基,净值,资讯）股票新进持有该股市值30677.46万元、景顺长城精选蓝筹（爱基,净值,资讯）股票新进持有该股市值18172.70万元、东方核心动力（爱基,净值,资讯）股票新进持有该股市值641.08万元。
统计数据显示，700余只基金重仓持有股票市值7359.27亿元，与去年上季度末的6958.62亿元相比增长了5.76%。前十大股票的持股市值合计1767.32亿元，占全部重仓股市值的24.01%；与前一季度相比，前十大股票的持股市值缩减10.48%（去年三季度合计持股市值1974.19亿元），占全部重仓股市值的比例下降4.36个百分点（去年三季度合计持股市值占比28.37%）。
重新布局周期性行业
数亿增仓9只股减仓19只股
2010年，市场风格转换屡现端倪，但终究只是昙花一现，中小板屡创新高，而大盘蓝筹等周期性行业股一直萎靡不振。因此2010年的前三个季度，基金砍掉周期性行业毫不手软，不过在刚刚过去的去年四季度，不少基金重拾周期性行业。据《证券日报》基金周刊最新统计，基金去年四季度增仓股票数量485只，占比61.63%；减仓股票数量290只，占比36.85%；另有12只股票基金持股量没有发生变化。
农业银行、南方航空、中国北车是基金去年四季度增持数量最多的3只股票，与去年三季度相比分别被基金增持30884.27万股、27677.55万股、25181.17万股；建材行业的海螺水泥（600585）、南玻A（000012）分别被基金增持17020.48万股、12470.43万股；另有中国重工（601989）、中信证券（600030）、青岛海尔（600690）、中国国航（601111）4只股票被基金增持超过1亿股。
农业银行得到8只基金的新进，股票型基金分别有诺安价值增长（爱基,净值,资讯）、博时第三产业、诺德成长优势（爱基,净值,资讯）、超大ETF联接，4只基金分别新进农业银行20000万股、10000万股、120万股、78.90万股，期末持股市值分别为53600万元、26800万元、321.6万元、211.46万元；另有工银精选平衡、国投瑞银稳健增长（爱基,净值,资讯）、东方龙（爱基,净值,资讯）3只混合型基金新进农业银行，分别持股10016.49万股、4163.33万股、1660万股，期末持股市值分别为26844.19万元、11157.73万元、4448.80万元；博时信用债券A/B同期新进农业银行599.99万股，持股市值达到1607.99万元。
与此同时，还有19只股票被基金快速减仓，减仓股数均超过1亿股。苏宁电器是基金减仓最大的股票，去年四季度减持63028.26万股，减持市值高达135.88亿元；工商银行（601398）减持量近次于苏宁电器，基金抛售了61302.49万股，减持市值也高达22.32亿元；民生银行、交通银行（601328）紧随其后，基金减持量分别为44083.10万股、41475.71万股，减持市值分别为24.52亿元、27.67亿元；此外，国电电力（600795）、华夏银行（600015）、招商银行、五粮液、中国石化（600028）等股票，基金减持数量超过2亿股；还有浦发银行、华域汽车（600741）、上海医药（601607）、大秦铁路（601006）、复星医药（600196）等10只股，也得到基金超过1亿股的减持。
从行业的角度看，基金减持的股票多集中在银行中，减持量超过2亿股的10只股票中有5只属于银行股；而基金增持股票多集中在金融、机械、建材、航空等行业中。显然，基金在上个季度对周期性行业重新布局，尤其是银行股的选择上，更是各有侧重。比如，即便是基金大量增持的农业银行，也有浦银安盛价值成长股票、汇添富上证综合指数、汇添富增强收益债券A、博时稳定价值债券B等基金对其不同程度的减仓。
从基金增持市值前十的股票来看，双汇发展以589171.5万元的增持市值位居第一；海螺水泥、潞安环能（601699）紧随其后，基金增持市值分别为577506.51万元、565346.31万元；中国平安、江西铜业（600362）、莱宝高科（002106）、青岛海尔4只股票基金增值市值超过40亿元；另有广汇股份（600256）、徐工机械（000425）、铜陵有色（000630）3只股票基金增值市值超过30亿元。
值得注意的是，海螺水泥、青岛海尔两只股票不但位于基金去年四季度增持数量前10名，也同时位居增持市值规模前10名。
http://money.163.com/special/wangshi/wkwangshi.html
朱征夫:强烈反对广东征房产税
作者: 但斌
时间: [ 2011-01-22 20:37 ]
“重庆上海要征房产税，让他们搞去吧”
稿源:南方都市报 2011-01-22 作者: 裘萍 刘晓燕 冯宙锋
政协即席发言大会各抒己见场面火爆，为“抢麦”委员使出“十八般武艺”
[摘要：广东政协会议期间的即席发言大会被媒体称为“抢麦大会”。在昨天举行的省政协十届四次会议即席发言大会上，抢麦的委员们比以往更加注重策略。举招牌，摇围脖，站直了，不放松……委员们绞尽脑汁。昨天共有17位委员获得了发言机会，围绕教育、国防、交通、文化等热点议题各抒己见，劲爆的观点不时引起热烈掌声和笑声。]
最理性——— 朱征夫
朱征夫
强烈反对广东征房产税
“重庆、上海征房产税，让他们搞去吧，我们广东还是洁身自好好。”政协委员朱征夫一开腔先自我介绍说“我是从事法律工作的。”然后就立场鲜明地表态“强烈反对广东征房产税。”
其语气坚决，赢得掌声四起。“我讲四点理由：第一，《立法法》有法律明文规定，征收公民财产税必须由人大这一层面决定，地方只能立法规，法规是没有征收公民合法财产税收权利的；第二，国务院在上世纪80年代有过一个关于房产税的征收条例，条例主要针对营业性房产征收，对于公民住宅，也就是非营业性的房产是不征税的，那么在国务院出台的条例尚未理清的情况下，地方要搞出新款规定尤其困难；第三，房产的价值主要是土地所有权，它的增值也主要是土地使用权的增值，那物业税应该是针对物业的所有权征税，对于土地，我们是没有所有权的，那怎么能让老百姓缴房产税呢？第四，建设幸福广东的前提必须是公平广东、法治广东。那就要求我们必须尊重宪法，尊重人权，尤其是要尊重公民的财产权。对公民的合法财产，如果政府想拿就拿，想拿多少就拿多少，那绝不是法治，人民也绝不可能得到幸福。”
“针对热点，条理清晰，简短说明问题，太给力了！”发言毕即有委员议论道。
在风云变幻的2010年，得益于审时度势的经营策略，万科企业股份有限公司跑赢了行业大势。对于这些经受住了市场检验的“信条”，万科在2011年选择继续坚守。
2011年，万科正式进入后千亿时代。站在这个新平台上，万科的管理层在思考哪些问题?王石的三年游学之旅正式启动，会对万科产生怎样的影响?这些都在考验着万科。
坚守既有战略不变
“首先，近年来一再强调‘不囤地、不捂盘、不当地王’的‘三不’原则在2011年不会改变”，1月21日，万科董事会秘书谭华杰在接受时代周报记者采访时回答了上述问题，这意味着万科仍然坚持“快速周转、快速开发以及审慎投资”的策略。
万科对于销售速度一直有着量化的标准，即项目开盘的第一个月内必须销售60%。“这意味着将房子的定价权交给市场和客户。”
万科面向自住购房者、中小户型普通住宅为主的产品定位，让其在过去的两三年中抵御住了调控的影响。这一产品定位在2011年会继续坚持下去。“144平方米以下的房子，在2009年万科销售的房源中占了86%，2010年是88%，希望2011年这个比例能进一步提高。”谭华杰透露。
在2010年，万科购地的金额达到567亿元，在各大开发商中“名列前茅”。对此，谭华杰认为，评判这个“开销”是否合理，主要不应该看购地金额的绝对值，而应该看土地购置金额除以销售金额的比值。“去年无论是销售金额、还是销售面积，万科都是第一，在销售规模达到1100亿元、比行业内第二的开发商的盘子大很多的情况下，相信这一比值在大企业中应该是比较低的。”谭华杰进一步补充道，在2010年前三个季度，万科的经营现金流是正的，可以肯定第四季度数据公布后，全年的经营现金流亦为正;与此同时，这几年公司的净负债率都持续下降。这些数据，显示了万科谨慎投资的原则。
“宁可错过，绝不拿错”，仍将是万科拿地的原则，以此规避土地价格比较贵、竞争比较激烈的市场。另一方面，会利用战略纵深来开拓业务，因为进驻的城市多了，区域构成的层次结构比较丰富，一、二、三线城市都有，可以获取项目的范围比较广，如果其中一部分城市的土地市场出现高热情况，可以通过其他城市的业务来平衡。
非住宅业务占比不超20%
一向对形势极具敏感度的万科，绝不会面对不断变化的市场守成。谭华杰介绍，随着城市功能的转变、住房需求的变化，在产品策略上，万科也有一些适应新需求的举措。
万科的业态会在2011年出现多元化趋势。在2009年的年报中，万科就已经透露出对养老住宅、旅游度假物业的兴趣。“随着目前社会老龄化的趋势以及休闲度假需求的增长，居住需求也呈现出市场细分的状态。健康养老型的物业和度假型物业也是今后要瞄准的重要方向。”谭华杰透露，在2011年，万科就会有这些类型的物业落地、推向市场。
而万科此前提出的加大非住宅业务的比重，在2011年会持续下去。但谭华杰强调，持有型商业地产因为不符合万科快速增长的特点，所以一般不轻易涉足;但在与住宅配套的非住宅业务方面，万科的确在努力提升能力，预计非住宅业务的占比也会提升。“因为随着一些城市功能定位发生变化，很多城市在出让住宅地块时要求配建非住宅物业的情况越来越多，做好非住宅物业已经成为有机会做住宅的先决条件。虽然万科的主要兴趣还是在做住宅，但为了做好住宅，我们不得不提升非住宅业务能力。”
谭华杰透露，万科仍然会尽可能控制非住宅业务的占比，“短期来看希望不超过10%，中期(3-5年)希望不超过20%。”
管理模板必须更新换代
万科的销售面积和销售金额在2010年同比分别增长了35.3%和70.5%，正式进入后千亿元时代。直接面临的问题是，“千亿元”之前的管理模式能否适应“千亿元”后的万科?
事实上，早在万科达到500亿元规模的2007年，万科管理层就注意到万科在规模和管理上的脱节，从而开始人才引进、组织架构调整、标准化、战略纵深布局等工作。现阶段公司实施的战略总部、专业区域、执行一线的三级管理架构，经过实践已形成比较成熟的运作模式。用万科高层的话来说，“千亿元后的管理平台需要在千亿元前搭建好。”
但不可否认的是，持续增长的路上，万科的管理半径也在继续扩大，其纵深战略今后要进驻70个城市，意味着管理的模板也必须不断地更新换代。
“随着规模增长，公司内部管理的复杂性上升，这意味着公司在管理能力方面要有相应提升才能适应新的要求。因此新的一年里，公司会把更多精力放到打造一个能够适应更大规模的管理平台上。”谭华杰表示，“公司规模变大了，进驻更多的城市，面对更多的客户，有时候一点小错误最后会放得很大。所以，万科会加强内部控制和风险管理，保证公司少犯错误、不犯重复的错误。”
目前，世界上没有一个同等规模的“榜样”可借鉴。如何着手打造这个平台也需要万科“摸着石头过河”。
“万科确实已经到达了世界住宅企业的规模巅峰。但它仍然是一个年轻的企业。在成熟市场经济国家、在其他行业，有许多百年老店经历远比万科丰富，到达的高度远非万科目前所能望其项背。因此，万科不会缺少老师。”谭华杰表示，“我们近期对汇丰关注较多。它从一个偏居一隅的地方性银行起步，从一个非常边缘化的市场开始，历经140多年的风雨沧桑，最终发展为全球最大的金融帝国之一。这样的传奇经历，其中有许多经验值得万科借鉴。”
而2011年的万科还要面临一个新情况，王石启动其三年游学计划，开始淡出万科。灵魂人物暂时离开后，万科会受到怎样的影响?
“王石主席虽然将赴美游学，但仍是万科战略及创新的灵魂人物，仍将把握大的方向，发挥核心影响。”谭华杰表示，“王石为万科创造的最主要的财富，就是万科的理念和价值观。多年以前，万科就形成了管理层集体决策、集体管理的管控方式，在王石主席因探险等活动而暂时离开公司的时候，完全不影响公司的正常运作。”
万科董事长王石通过微博表示，住建部公布了建1000万套廉租房+公租房指标，万科将积极介入，预计2011年开工超过200万平方米。
观点地产网 武瑾莹 万科2011年首次出手拿地竟然是保障房项目。在1月26日上海举行的土地拍卖会上，万科完成了今年在沪的首次拿地，耗资11.19亿元，其项目类别为保障房项目。
在此之前，万科已经多次表示，将加大在保障房方面的投入力度，显然，上海成为了万科发力保障房的起点之一。
保障房地块
1月26日上海2地连拍，万科11.19亿拿下嘉定区大型居住社区城北基地霍城路以东、安平路以北住宅地块，高出底价300万，折合楼面价6217元/平方米。地块容积率2.0，总建筑面积18万平，规定最低投资额12.6亿。这也是今年万科在上海首度拿地。
随后，合景泰富也以9.59亿拿嘉定区大型居住社区城北基地霍城路以东、安平路以南住宅地块，高出底价211万，折合楼面价6214元/平方米。
资料显示，万科拿下的地块东至安第弄，南至安平路，西至霍城路，北至安第弄。据出让须知规定，要求开发投资总额为12.6亿元。据了解，该地块起始楼面价为6200元每平，开发成本约为14000元/平米。据调查，该地块周围在售项目有悠活城、金地格林春岸、和华名苑等项目，均价为14000元/平左右。
而被合景泰富获得的地块范围东至安第弄，南至北郁路，西至霍城路，北至平城路。据了解，该地块起始楼面价为6200元/平方米。此外，据出让须知规定，要求开发投资总额为10.8亿元，照此估算，开发成本约为14000元/平方米。
此前上海业内一直认为这两块地被同一家开发商全部拿下的可能性极大，孰料两家来自华南的房企分获其一。
保障房机遇
不难看出，万科还在继续补充保障房土地储备，这持续了万科在2010年对保障房建设的态度。
此前，万科地产证券事务代表梁洁曾在2010年12月初表示，保障房开工已占到万科整个土地储备的比例超过5%。其称，万科2010年8月份以来已经增加了超过100万平方米的保障房项目，这些保障房主要位于一些一线城市，分布在北京、深圳、南京、广州、上海等地。
1月初，万科董事长王石也通过微博表示，住建部公布了建1000万套廉租房+公租房指标，万科将积极介入，预计2011年开工超过200万平方米。
要完成200万平方米的保障房开工目标，万科今年显然需要放不少精力来获取保障房项目土地。
万科积极投建保障房，并非无利可图。早前万科副总裁毛大庆就介绍，目前开发商参与保障房项目的主要形式是代建，一般政府会出地出钱，由开发商代建，回报是占总投入约3%的管理费用。
而长江证券分析师苏雪晶亦表示，虽然保障房利润远比不上建商品房动辄几十个百分点，但运营、销售和融资的成本小，风险也小，相当于调控时的避风港。
事实上，开发商通过参与保障房建设亦可能有利于房企在土地紧缺的一线城市获得土地资源。北京2010年的多次土地出让中，均设置了参与竞拍的企业门槛“保障房资格”。
针对万科对保障房建设的热情，有分析人士认为，万科在保障房建设中比较领先，其在开发项目中的工程化优势，将有利于万科承接保障性住房“。
在大的政策环境下，国土部早前召开会议已经提出，明年的住房供地计划将突出供需平衡、保障优先，国家已确定今年1000万套保障性安居工程建设所需用地的供应。
可以想象，今年大量保障房地块的入市，将吸引更多的房地产企业进入低风险的保障房建设当中。
万科再有两副总裁离职 深圳总经理杜晶继任
来源：搜狐焦点网作者：叶昭雪
2011年01月29日08:13 我来说两句(0)
昨日，搜狐焦点网第一时间报道了传万科 (论坛 新闻)两高管徐洪舸肖楠双双辞职的消息，昨日晚间，万科相关负责人确认，万科执行副总裁徐洪舸、副总裁肖楠已正式辞职，原万科副总裁、深圳万科总经理杜晶将继任执行副总裁。
据媒体报道，徐洪舸和肖楠均在王石时代被提拔，其中徐洪舸更是广被看好的少壮派，业内曾普遍认为他是王石力推的第三代接班人。而主管产品与设计线副总裁的肖楠与徐洪舸搭配默契。
此前万科集团刚刚发生高管变动，集团副总裁陈东锋、许国鸿已被证实离职。
业界普遍猜测随着万科董事长王石的逐渐“隐退”，总裁郁亮因此在高管组上进行了大刀阔斧的重组。
事实上，早在1999年就辞去万科总经理一职的王石，近年来已多次表达了想要“淡出”的想法。有业内人士表示，万科实则是以郁亮等职业经理人为首的第二代管理层，驾驶着这艘巨轮向着后千亿时代迈进。
万科在发给员工的内部知会邮件中称：“公司对徐洪舸先生、肖楠先生深怀不舍之情，但也完全理解这是他们经过慎重思考后做出的决定，公司应该充分尊重他们个人的自由选择。”并对二人给予了高度评价。
王石也于昨天上午在微博上表示，经过万科的熏陶，万科人的创业是精彩的，即使离开了万科，精神上仍归属万科。
据悉，徐洪舸肖楠二人辞职后，将共同创办一家房地产公司。
附：当事人简历
徐洪舸：男，1971年生，本科学历，1994年加入万科企业股份有限公司。曾任深圳市万创建筑设计顾问有限公司副经理、深圳市万科房地产有限公司常务副总经理、深圳市万科房地产有限公司总经理。2005年8月起任万科企业股份有限公司执行副总裁。
肖楠：男，1966 年生，本科学历。2000年加入万科，历任天津万科房地产有限公司总经理，深圳市万科房地产有限公司常务副总经理，万科企业股份有限公司深圳区域本部常务副总经理，万科企业股份有限公司产品总监，万科企业股份有限公司副总裁兼万科企业股份有限公司建筑研究中心总经理。
杜晶：男，1971 年出生。1992年毕业于东南大学建筑系，获学士学位；2009年获长江商学院工商管理硕士学位。曾任职于中国海外建筑（深圳）有限公司、中国海外兴业有限公司、中国海外地产有限公司。2002年加入万科，2003年任广州万科总经理，2007年任万科企业股份有限公司副总裁、深圳市万科房地产有限公司总经理。
昨晚，上海和重庆公布了房产税征收细则，如何解读细则？证券时报网采访了国金证券地产行业研究员曹旭特。
曹旭特表示，两个城市的征收方案基本都属于新老划断，这对于其他未出台政策的城市的成交可能会有暗示作用，也即未出台政策城市可能会选择提前购买以锁定房产
持有期间成本，这部分城市成交量反而可能出现上涨。他认为，房产税出台后，除各地方政府会公示控制房价目标之外，政策基本出尽。地产股的投资主导因素将由政策面回归至基本面，行业基本面虽下滑但不至于出现明显波动，地产股会有中期投资机会,建议增加配置比例，重点推荐保利地产、金地集团、万科A、招商地产等公司。
王石称三年后在京投资200亿建设万科建研中心
贾华杰
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2011-02-01 08:58
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经济观察网 记者 贾华杰 北京万科建研中心只是王石对万科计划的三件事之一，还有参加2015年在米兰举办的世博会、在深圳投资10亿建一个儿童医院。
万科未来三件事
已去哈佛大学留学的万科（000002）董事长王石在1月31日参观波士顿科学博物馆时认为，博物馆博物馆的互动性、直观性、科学性结合的很好，今后万科的建研中心也要有这种感觉。
王石说，三年后在北京建一个投资200亿的万科建研中心，其中有垃圾分类处理厂、热带雨林植物基地、居住体验中心、八级地震实验中心等等。
据悉，北京万科建研究中心的热带植物基地将研究热带植物北方种植的问题，而王石更是表示，未来万科小区园林化将大的进步。
这个投资规模超大的北京万科建研中心只是王石对万科计划的三件事之一，王石说，还将参加2015年在米兰举办的世博会，还要在深圳投资10亿建立一个儿童医院。
万科现在在广州东莞有一个建研中心，是2007年投放使用的，在2010年又改造，预计今年3月份一期完成，10月份二期完成。
王石曾自豪的透露，东莞万科建研中心改造完成之后，10万平方米中心当中将不用市政的一度电，不用市政的一滴水，完全用替代能源，水循环再利用，这是建研中心现在正在建的一个实验塔，整个从上面光伏发电，风力发电到下面整个地缘热泵，整个替代能源在进行往前推进。
万科未来的转型
2010年12月25日，王石在相关会议上曾表示，预计未来的4年，万科的复合增长率保守估计将达到20%，到2014年万科的营业收入是多少呢？如果按20%算恰好是过2000亿，如果是25%就是2400亿。到2020年，在未来10年，假定增长从25%降到10%，万科的规模模超过3千亿。
王石认为，在未来10年，万科面临着两个转型：一个是如何从传统的营销向技术科研转；另一个是如何从建房卖房向服务型上转。无论从技术上转还是服务上转，都一定以消费者为导向。
王石认为未来万科应该摆脱目前利润导向的模式，重新回到消费者导向上来。
首选房地产 “做空中国”势力外围集结
欧阳晓红 田芸
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2011-02-01 07:21
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经济观察报 记者 欧阳晓红 田芸 叱咤风云的国际对冲基金大鳄再次“放话”做空中国。美国“空头大师”詹姆斯·查诺斯(JamesChanos)正募集资金对赌中国房地产，称将比迪拜“惨1000倍”。
虽然境外机构看空中国经济的言论从未消停过，只是并未得逞。但这次，美国一些保持优秀投资记录的基金相继发行了特殊基金试图从唱衰中国经济中大赚一把。
这些对冲基金以“投资过剩、资产泡沫、通胀、流动性紧缩”作为做空中国的途径，利用港股、美股、大宗商品和金融衍生品“绕道”做空。金融行业一位监管层人士认为，国外对冲基金做空中国对实体经济影响甚微，“但其逻辑却可成为中国经济发展的一面镜子，从中获得警示。”
“高调”的空头
查诺斯被称为“镜中巴菲特”，他最喜欢的策略就是寻找被市场高估的投资对象，然后迅速发起攻击直到挤碎最后一个泡沫，这正和巴菲特寻找价值洼地、长期投资的策略形成了相反的镜像。
这位当年曾成功打垮安然公司的“镜中巴菲特”这一次锁定的目标是被许多人看作全球经济引擎的中国。
“查诺斯又在高调散布他的言论！”美国一家证券交易所高层人士说，每次攻击目标之前，借助媒体的力量大举唱空已经成为查诺斯惯用的伎俩。
查诺斯宣扬，近期他募集了2000万美元的离岸基金，对赌中国房地产泡沫破裂。“中国繁荣的房地产市场将以比迪拜惨1000倍的方式终结。”查努斯说，一年之前他就开始了做空中国的布局。
查诺斯的同道中人还有41岁的苏格兰对冲基金经理休·亨德利(HughHendry)，在去年5月中旬就抛出了“中国经济即将衰退”的言论。
亨德利已经发行了看空中国经济的特殊基金——中国“问题”基金（dis－tressedChinafund），该基金颇似巨灾保险。如果中国自身的竞争力下降，该基金投资者将会获得成倍的回报。
此前，考瑞安特公司（CorrienteAdvisor）的马克·哈特（MarkHart）亦设立了一家看空中国的基金，他认为中国并不是全球经济增长的发动机；相反，中国目前正深陷巨大的风险。这位做空者曾因次贷危机和欧洲主权债务危机，而获益颇丰。
事实上，也有一些对冲基金经理认为，这些“空军部队”释放出来的声音远远大于他们的实际力量。
“‘空头’的声音很容易被媒体放大，他们就是要利用这种放大的效应，这是他们能够得手的重要战术。”中国对冲基金中心首席执行官锐衍说，“事实上据我们监测，针对中国，做多的基金还是占多数的。”
“如此行径再正常不过，即便是一些更著名的对冲基金大佬也曾尝试做空中国，但都没有得逞，基本都是亏一把后赶紧就撤了。”1月26日，华尔街的一位投行人士说，对冲基金唱空中国也是一种常态的投资行为，但这么多年来从未兑现过。
渠道和逻辑
“中国的资本账户并未完全开放，国际对冲基金能够使用的做空渠道非常少。”法兴银行中国经济师姚炜说。猎杀在H股和美国上市的中国公司，是这些大腕们最容易使用的手段。“这是成功率最高的一种手段。”锐衍说，像查诺斯这样的空头基金近期对 “中国概念”股集中调研，抓住把柄后配合媒体和监管机构进行打击，甚至造成了许多企业退市。
近一年来，在美股上市的中国企业频频被曝“后门上市”丑闻，招致美国证监会的大面积调查，绿诺国际、旅程天下、博润、东方纸业等公司均遭遇过猎杀，股价暴挫40%至60%，甚至最终被勒令退市。
查诺斯近日暗示，其做空中国的操作手段是做空中国房地产个股和相关板块。“港股正好提供了一个做空中国房地产的渠道。”上述美国一家证券交易所高管称据第三方机构DataEx－plorers提供的数据，目前香港证交所里最常被做空的10只股票中，三只都是地产股。
做空中国的另一个渠道是做空大宗商品类的公司。许多专注于能源、资源的大型跨国企业目前最大的客户都是中国。一些对冲基金通过做空澳元来实现做空中国，因为澳大利亚是中国大宗商品的重要供应商。
休·亨德利采用的手段似乎更为“另类”。他大举买入日本一些大企业债券的信用违约掉期。这些企业包括新日本制铁公司、JFE钢铁公司等，都是受益于中国建筑业的大企业。
外汇市场也有利用衍生品对赌中国的行为出现。据了解，有对冲基金在香港NDF（人民币无本金交割远期）市场上，已经以期权方式投资几千万美元做空中国市场，令人匪夷所思的是，有基金赌升值通道中的人民币对美元一年后会贬至7.8。
“NDF基本是一个假的市场，几千万美元在衍生品市场上基本不值一提。”美国那位交易所人士指出，目前外资很难参与中国境内的衍生品市场，而离岸市场和中国相关的品种的规模都非常小。
有望在今年春天进入中国股指期货市场的QFII，按照证监会要求，短期内只能进行有限额度的套期保值交易，并且不能利用股指期货在境外发行衍生产品。“但是区分套期保值和其他类型的操作，一直以来都是颇难实现的监管。”亚洲期货业协会执行董事郎若斯说。
虽然做空渠道上并无新意，但他们对中国经济的判断逻辑值得注意。法兴银行中国经济师姚炜表示，她所接触的海外机构里，半数以上都较为担忧中国通货膨胀和经济硬着陆的风险。“今年经济的风险不是下行，而是经济过热、投资过度。”姚炜说，如果2011年政策不能良好调控过热风险，2012年中国经济可能存在硬着陆风险。
2010年底，美国一家网站公布了我国河南省郑东新区的卫星图片，并从图片上判断，这只是“一片空屋的堆积”，可能是中国最大的“鬼城”。事实上郑东新区入住人口已达32万人。
但是这些都成为海外对冲基金做空中国的依据，亨德利认为，中国已现“产能过剩”征兆，而固定汇率制度带来的产出增长，将引发资产泡沫以及随之而来的价格暴跌。
姚炜认为信贷风险也是接下来要解决的，“今后3到5年正是刺激计划项目贷款还款的周期，如果到某一个时点经济过热太严重，这些投资会产生坏账风险，从而引起经济硬着陆。”
警示
国家外汇管理局官员向本报表示，国际头寸表中记录了外商投资企业的利润，如果真的出现问题，按国际惯例，当发生极端情况时，则可以外汇管制。
表面看来，“投资过剩、资产泡沫、通胀、流动性紧缩”等负面因素似乎足以支撑国际对冲基金看空中国，但经济学家谢国忠指出，这些理由是割裂的，并不会产生连锁负面反应，因此，上述做空因素不成逻辑。
谢国忠认为所谓对冲基金做空并不会对中国构成威胁。
谢国忠解释，由于体制不同，可能外国人不懂——中国的信贷，基础设施、出口、消费等相互之间的影响并不大。就像中国的房地产是少数人玩的游戏，与普通老百姓无关。而美国信贷、消费、房地产都是联动的。
“他们并不真正了解中国，亚洲经济并非真正的市场经济，尤其中国政府不会任由危机出现。”谢国忠说。
谢国忠认为，也不宜给中国经济定调，如“非黑即白”，因短期、中期、远期各有不同，无法用好与不好去描述；其实，“中国的核心问题是内部分配机制和外部的国际货币体系。”他说。
“虽然有很多挑战，但总体上还是看好中国经济基本面。”摩根大通银行（中国）有限公司行长贲圣林表示。1月25日，摩根大通发布的中国经济 2011年展望预计，2011年中国实际GDP增速将达到9.6%。但预计2011年CPI平均同比增幅将达到4.6%，高于政府4%的目标。
一位华尔街投行人士认为，目前中国经济的基本面并没有发生质的变化。
“我们对资本进出规模的承受能力已经有了很大提高。中国的外汇储备全球第一，如果我们成立对冲基金在全球进行投机，恐怕不是我们怕外部，而是外部担心我们。”国家行政学院决策咨询部副主任研究员陈炳才说。
万科摘乐都路8号B商住地块 盘点"大牌"商铺1.5万/平
http://shop.sh.soufun.com 房地产门户-搜房网 2011-02-01 12:54:00 搜房网
摘要：据最新消息，2月1日，万科以4.68亿近底价摘得上海乐都路8号B商住地块，楼板价4306元/平。搜房网为您盘点万达、绿地、保利、复地等大牌地产商开发的商铺项目：绿地北郊广场、公园广场、绿地新南路壹号、江桥万达广场、宝山万达广场、保利西子湾等。
据最新消息，2月1日，万科以4.68亿近底价摘得上海乐都路8号B商住地块，楼板价4306元/平。搜房网为您盘点万达、绿地、保利、复地等大牌地产商开发的商铺项目：绿地北郊广场、公园广场、绿地新南路壹号、宝山万达广场、江桥万达广场、保利西子湾等。
上海五大行取消首套房利率优惠
http://www.sina.com.cn2011年02月03日 08:26东方早报
国八条出台后，工、农、中、建、交五大行基本已跟首套房“8.5折”利率说再见
业内人士称“惜贷”主因是银行资金面紧张 新华社吁住房信贷需“区别用力”
新华社吁住房信贷“区别用力”
五大行取消首套房利率优惠首套自住群体易遭单向打压
据新华社电 在按照“国八条”要求将二套房首付比例调高至六成的同时，记者在上海发现，除了极少数优质客户，工、农、中、建、交五大行基本已跟首套房“8.5折”利率说再见。
取消首套房利率优惠
当记者以购房者身份咨询时，中国银行徐汇支行的一位唐姓工作人员表示，按照银行最新接到的通知，首套房贷优惠利率以1月31日为界，此前审批通过的都按老办法执行，即可享受“8.5折”优惠；而从2月1日起新批的贷款，一律执行基准利率。
交通银行上海分行工作人员也向记者确认，银行严格执行“国八条”，同时根据监管部门和总行的要求，首套房贷款执行基准利率。
此前，工商银行上海各支行已收到总行的通知，对首套房取消利率优惠，二套房按六成首付要求执行，并对三套房停贷。
农业银行上海分行相关人士也向记者透露，首套房贷利率优惠已经取消，甚至可以说，现在整个房贷业务处于“暂停”状态，因为政策还不明朗，银行不知道还会不会有后续调控，干脆“等等看”。
记者以购房者身份咨询建设银行上海闵行支行，工作人员听闻是买二手房，表示“接到通知，一律取消利率优惠”。但另一位工作人员则透露，首套房利率优惠大门也没完全关紧，如果是购买总行级的合作楼盘或者特定的VIP客户，还是有一定的优惠。“但幅度也不大，而且能不能通过审批很难说。”
此前，光大银行、招商银行、兴业银行、深圳发展银行等股份制银行均已取消利率优惠，执行基准利率。
银行为何捂紧“钱袋”
业内人士分析认为，监管部门密集调控、银行信贷额度紧张，是各家银行“惜贷”的主要原因。
深发展上海分行一位工作人员表示，贷款利率是银行根据供需关系和风险对价来决定的。现在市场资金面比较紧张，而贷款需求依然旺盛，银行必然将有限的信贷资源投向效益最大的业务种类，以价补量。目前市场上的个人经营性贷款，利率已经普遍上浮20%左右，首套房贷利率如果还下浮，显然已是“亏本”买卖。因此，银行对于首套房贷早就不积极，取消优惠也是情理之中。
记者发现，由于1月份银行信贷“开闸”投放过猛，央行再次上调存款准备金率至19%的新高，加上资本充足率、存贷比等刚性监管指标，银行一时“很差钱”。银行间隔夜拆借利率在短短一周内从略高于5%一路跳升至7%～8%，创下4年来新高。
事实上，近年来流向房地产领域的信贷资金呈减速趋势。央行最新发布的《2010年金融机构贷款投向统计报告》显示，去年房地产贷款增速回落，房地产人民币贷款新增2.02万亿元，年末余额同比增长27.5%，比上年末低10.6个百分点；其中个人购房贷款新增1.40万亿元，年末余额同比增长 29.4%，比上年末降低13.7个百分点。央行上海总部的数据也显示，2010年上海全市新增人民币个人住房贷款543.8亿元，其中下半年仅增加 34.9亿元，为上半年增量的6.8%。
住房信贷需“区别用力”
上海中原地产、永庆房屋等多家中介公司的负责人告诉记者，虽然没有明确看到银监会发文，但一段时间来在客户操作中已明显感受到争取贷款利率优惠的难度加大、审批周期拉长、“不通过率”提高。
上海中原地产研究咨询部总监宋会雍说，首套房利率优惠取消，说明整体信贷收紧之后，住房信贷逐渐从“争客户”向“争效益”过渡。
对市场来说，利率优惠取消会直接作用于经济实力并不雄厚的首套自住群体，加重购房者基础生活负担，并因此影响到一批储蓄有限且收入增长性并不看好的置业家庭的购房决策。永庆房屋公司总经理陈史翎等业内人士表示，随着首套房利率优惠的取消，关于二套房利率加成的问题也体现出来。从常理来说，首套房与二套房贷款利率之间保持合理的落差，即便出现调整也保持同步更为合理，否则便容易演绎为对首套自住群体的单向打压。因此，接下来若出现二套房的利率执行标准上调并不奇怪，但这同时也意味着整个购房贷款都会面临信贷压制。
宋会雍还认为，首套房利率优惠的取消也是配合调控推进的需要。据统计，2010年上海二手房市场**资客群的市场占比不足一成，但仍无阻房价继续上行。只有有效理顺需求结构，针对自主需求和投资投机性特点的不同而“区别用力”，才能够扭转房价走势预期，彻底抽离房价追涨动力。
碧桂园拟发行优先票据 获评级机构看好
http://www.sina.com.cn2011年02月07日 17:28新浪财经新浪财经 官方微博
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新浪财经讯 2月7日下午消息 内地房地产开发商碧桂园(02007.HK)今日发布公告称，公司计划发行7年期优先票据，并已获得批准将于新加坡上市，但具体的细节还未确定。评级机构穆迪表示，碧桂园此次发债有助改善公司的流动性，给予债券“Ba3”评级。
内地综合房地产开发商碧桂园今日通过港交所发布公告宣布，公司计划发行7年期优先票据，并已获得批准将票据于新加坡上市，但具体的细节，包括票据的定价和本金总额等还未确定。
公司表示，倘若票据能够成功发行，所得款项将用作为现有和新增房地产项目(包括建筑费及土地款)提供资金，并作为一般公司用途。董事会相信此次票据的发行能补充集团业务扩充计划所需要的资金，并将进一步巩固集团的流动资金状况，为集团提供长线资本。
高盛、摩根大通及德意志银行为此次优先票据发行的联席牵头经办人兼联席账簿管理人，并将进行招购定价程序决定拟发行票据的定价和本金总额等。
评级机构穆迪指出，碧桂园此次发行债券有助改善公司的流动性，以应付内地今年可能收紧银行信贷的挑战，相信公司会继续谨慎管理其负债及购地，债务杠杆水平不会超过50-55%，并给予债券“Ba3”高级无抵押债务评级，展望为“稳定”。
市场消息称，该优先票据将以美元计价，全球推介活动将于后天开始。此前碧桂园曾于去年8月通过发行5年期美元债券，共筹集资金4亿美元，债券的票面利率为10.5%，所得资金用于债务再融资及增加流动性。
碧桂园今日收盘报3.23港元，逆市升1.254%。
2011年 1月份公司实现销售面积 165.4 万平方米，销售金额 201.0亿元，分别比 2010年同期增长 216.1%和 220.8%。
深交所链接http://disclosure.szse.cn/m/drgg000002.htm
万科1月销售突破200亿元
2011年02月09日 22:04 本文来源于财新网 订阅《新世纪》|注册财新网
创下内地房企第首次单月销售超过200亿元纪录，万科董秘谭华杰预测调控政策对投资性购房需求将产生明显的抑制作用，自住型购房者将进一步主导市场
【财新网】（记者 李慎）地产龙头万科（000002.SZ）2月9日晚间公布今年1月销售数据，实现销售面积165.4万平方米，销售金额201.0亿元，较上年同期分别增长了216.1%和220.8%，创造新的月度销售记录。这也是内地房企第首次单月销售超过200亿元。
万科董事会秘书谭华杰表示，由于去年年底集中推盘，较多客户当时实现了认购但未能在年底完成签约，这部分业绩在今年1月才正式计入公司销售，因此销售数据再创新高有一定的特殊原因。
万科主推自住小户型的产品策略，以及合理定价、快速销售的营销策略持续奏效，1月万科全部销售中144平米以下普通住宅占比达88%，面向自住型购房者的普通住房比例保持在九成左右。
谭华杰预测，2011年全国总体住宅供应较2010年将有较大幅度增加，而调控政策对投资性购房需求将产生明显的抑制作用，未来供求关系将继续向有利于购房者的方向转变，自住型购房者将进一步主导市场。
不过他也表示，每年春节前后都是住宅市场成交的淡季，考虑到市场需求的季节性特征，万科今年2月计划推盘规模较1月有明显减少，尽管公司已经采取了“春节连市”等措施积极促进销售，但2月销售额较1月环比仍可能出现较大幅度的下降。
公告还显示，万科1月在上海、杭州、苏州、武汉、沈阳、西安、东莞、秦皇岛、芜湖等9个城市新增项目12个，其中芜湖、秦皇岛为新进入城市。1月万科新增项目楼面地价约2400元左右，略低于2010年全年水平。■
外媒：中国力避重蹈日本泡沫经济覆辙
作者: 但斌
时间: [ 2011-02-08 01:00 ]
美媒：花旗称中国楼市进入泡沫化阶段
美国彭博新闻社1月31日报道花旗集团称，由于中国对房地产的依赖程度已经接近美国和日本房地产巅峰时的水平，所以中国的房地产市场可能正走向泡沫化阶段。
花旗集团中国经济研究项目主管沈明高表示，中国去年住宅地产项目的投资占国内生产总值(GDP)的6.1%，与美国2005年的水平相当，而之后美国爆发了次贷危机。他说这一水平也只比日本上世纪70年代的地产繁荣时期低两个百分点。
沈明高在接受电话采访时说：“中国的房地产市场正在进入泡沫化阶段。显然，一旦住宅投资的占比超过名义GDP的8%，房地产价格就无法维持，中国可能也不会例外。”
沈明高说，在中国，房地产投资下降10%就将使名义GDP下降1个百分点。再算上与房地产行业间接相关的投资，名义GDP就将下降2到2.5个百分点。
去年12月是中国房地产价格第19个月上涨，同比涨幅为6.4%。近日政府提高了第二套房的最低首付比例，要求地方政府制定新建住房价格控制目标，在上海和重庆推出了房产税。此前的4个月里还两次加息，并停止向第三套房发放贷款。
沈明高认为，中国今年的房地产价格将在10%的范围内波动。他还说，中国“只有在目前的房地产紧缩政策有效的情况下才能避免泡沫”。
外媒：中国力避重蹈日本泡沫经济覆辙
【《日本经济新闻》1月31日文章】题：中国直面“日本型”课题（记者 品田卓发自北京）
中国显现出日式泡沫经济
中国目前面临的政策课题堆积如山：包括房地产政策、劳动力不足、人民币问题等。中国1月27日决定开征房产税，这类似于日本1990年前后在应对泡沫经济时采取的措施，中国的政策走向开始呈现出同当时的日本相似的趋势。中国不仅面临日本在经济高速增长期也曾遇到的诸如劳动力不足引起薪金上涨和货币改革等课题，数年后亦将步入劳动力人口减少期。日本在40年间经历的各种课题在中国几乎同时喷涌而出，使得政府的政策制定变得更加艰难。
年，中国政府逐步转变宽松货币政策，开始收紧商品房贷款，进一步限制房地产融资，但是房价却依旧一路上扬。因此，中国的一些地方政府27日宣布试点开征房产税（相当于日本的固定资产税）。这意味着中国启动了针对房地产的赋税制度。
年，日本的泡沫经济开始恶化，金融当局发出通知要求银行迸一步限制贷款。但是该措施收效甚微，于是日本在1991年颁布了一系列与房地产价格相关的法案。中国现在也将房地产政策从限制贷款层面推进至税制改革，和当时的日本十分类似。
目前的中国经济和上世纪80年代中后期及 90年代前半期的日本存在诸多相似之处。在对美贸易摩擦问题上也是如出一辙：日本当时的对美贸易盈余持续扩大，引发了汽车出口问题，此次胡锦涛主席访美的首要课题也是解决贸易失衡问题。另外，在日本的三菱银行收购美国加利福尼亚州的一家银行后，日本的各大银行便纷纷效仿，导致日本威胁论在美国空前高涨。今年1月，中国工商银行也收购了一家美国银行。中国似乎在重蹈上世纪80年代的日本的覆辙。
亟待解决诸多政策难题
然而，中国并未完全解决日本高速增长期产生的各种政策课题。去年涨薪大潮席卷中国。有人认为，这是因为曾充当劳动力供给源的农村剩余劳动力枯竭，中国已迎来劳动力资源从剩余转向不足的“刘易斯拐点”。在上世纪60年代，日本也曾遇到这种问题。如果中国的涨薪步伐加快，那么中国的廉价劳动力优势就将减弱。此外，环境对策和人民币改革也都刚刚起步。
外界认为，中国在2020年前将迎来劳动力减少时期。这意味着中国届时将面临日本目前在经济成熟期遇到的各种课题。中国的社会保障等负担将进一步加剧。
以1978年的改革开放为契机，中国成功重建在文化大革命中毁于一旦的国民经济，并在30多年后一举登上国内生产总值世界第二的宝座。正是因为中国一贯将发展经济置于首位，所以现在将被迫同时处理日本在40年间解决的各种政策课题。
不仅仅是经济，政治改革和贫富差距也亟待解决。正因为如此，如果经济发展停滞，民众的愤怒就可能瞬即喷涌而出。因此，中国必须在维持经济高速增长的同时抑制泡沫，解决贸易失衡问题，并缩小贫富差距。
中国近来在深入研究日本当年的政策。对于来自海外的人民币升值压力，中国表示“不能重蹈日本在‘广场协议’中的覆辙”，政府在房地产调控方面行事谨慎，以期避免出现日本房地产泡沫破裂那样的局面。为改善贫富差距，中国今后是否会效仿日本，引入遗产税和地方交付税制度来重新分配收入，似乎将成为各方关注焦点。
认真研究日本经济教训
在人民币升值问题上，中国认为1985年 “广场协议”签署之后日元急剧升值，对日本的出口产业造成打击，是日本经济长期低迷的开端。因此，中国对于海外要求人民币大幅升值的呼声一直持慎重态度。但是在日本，多数意见认为导致日本经济长期低迷的直接原因是政府在“广场协议”后推行了过于宽松的金融政策，因此对中国的分析表示怀疑。
日本对于泡沫经济破裂的一般解释是，政府推行金融紧缩政策为时过晚。在2008年秋季发生全球金融危机以后，中国基于对经济形势恶化的担忧，转而推行宽松的货币政策，但在2010年，中国断然加强了对融资条件的限制，并上调了利率。中国是在密切关注股市等市场动向的同时，慎而又慎地实施这些政策的。这次引入房产税制度，中国也采取了以日本的政策内容为参考，一边观望市场一边行动的战略。
目前北京等大城市的房价大概相当于当地居民40至50年的总收入，如何使这高得离奇的房价实现软着陆，是政府当前面临的重大课题。今后中国可能还会借鉴日本。
中国的中长期课题是缩小贫富差距。其关键是对收入进行再分配。在日本，地方自治体之间收入差距不大。但在中国，2009年人均国内生产总值最高的上海市和最低的贵州省之间存在8倍的悬殊差距。虽然日本的遗产税和地方交付税制度可供中国借鉴，但由于既得利益阶层必然站出来反对，中国是否能推行彻底的税制改革，前景尚不明朗。
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万科“增长的极限”(1)
柳邡
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2011-02-10 07:32
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经济观察报 记者 柳邡 当大城市的人口不再迅速膨胀的时候，或许就意味着依靠土地红利野蛮生长的中国房地产旧模式碰到了天花板。中国正在经历这一过程，一些大城市当下的主要课题已是如何控制城市人口。
万科总裁郁亮曾把中国房地产行业过去十几年的发展形容为足球赛的“上半场”。在他看来，遍地黄金的时代已经过去，未来房地产的竞争态势和势力格局仍然充满变数。
传统地产商们的下半场清晰可见，从2009年开始，地产商们开始把目标瞄向三个领域：二、三线城市，商业地产和地产金融。
万科董事长王石为万科定下了未来10年3000亿的目标，但同时他也下了死命令，2011年万科的销售额不能超过1400亿。在2010年为万科的商业地产和住宅的比例找到了二八的平衡点后，这位全世界最大的房地产企业的精神领袖正在寻找新的速度平衡。但是，如何将既有成长的模板复制到多路出击的千亿万科时代，还需要突破资本、土地储备和管理半径等多项天花板。
资本难题
中国银监会已经对大型房企集团内互保现象的风险提出警示。
这是一个让万科颇为挠头的问题。在2008年和2009年间，万科多次为控股子公司和关联方提供贷款担保。2010年以来，万科的担保贷款没有增加，主要得益于其信用贷款。
一家股份制银行的副行长称，互保是大部分大型企业集团贷款的主要来源，信用贷款对冲击3000亿级别的万科来说肯定是杯水车薪，随着规模的扩大，届时的万科可能贷款需求达到近千亿的规模，如此庞大规模的融资对万科的蓝图构成了巨大压力。
截至2009年末，万科有48.09亿元本币银行借款、87.84亿元本币其他借款皆为信用借款，占万科当期175亿元借款的绝大比例。
并不是所有的金融机构都认可信用贷款的做法。在万科现有长期借款的前五名中，万科至2010年6月末的对中国银行香港分行的4.89亿美元外币贷款，2009年发生的两笔合计19亿元两年期信托借款，2010年发生的两笔合计20亿元两年期信托借款，均需附带包括担保、质押在内的贷款条件。
资本层面，万科早就开始了布局。自2009年来万科几乎以零对价收购了16家香港空壳公司，甚至其中一天就收购了5家香港的壳公司。在资本压力下，万科资本腾挪的冲动不言自明。
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万科在千亿道路上突飞猛进的同时，自身财务状况也开始了变化。
万科三季报显示，前三季其现金流量为负数12亿，上年同期则是正数112亿；同时其前三季度销售收入223亿元，但经营性现金流入是598亿，有63%的现金流不是来自当期的销售收入。
虽然规模得到急剧扩大，但万科的自我造血能力一直没有显著改善。与2004年的百亿销售额相比，6年之后的千亿万科，其销售额增长了9倍；2004年净利润约为9亿元，2010年万科按照前三季度的利润折约为50亿元，而这意味着万科6年来的利润增长不到5倍。
深圳一私募机构称，未来3000亿的万科中，还包含了利润更低的商业物业，如果万科的成本控制没有得到大幅下降的话，比1000亿万科的利润可能也高不了多少，一旦股东没有分享到企业规模扩大的收益时，股市上的再融资将会是个挑战。
土储挑战
万科在服务外包、专注于拿钱和拿地的同时，奉行快速周转的万科需要消耗大量的土地，这对万科形成了巨大挑战。
千亿万科在全国不断地吞噬土地。
万科在2010年的拿地策略较2009年的中庸显得有些激进。在新增土地储备较2009年增长68%的同时，拿地金额较2009年增长122.7%，几乎相当于公司当年销售额的一半。
去年万科新增项目数量为90个，分布在珠三角、长三角、环渤海、中西部四大区域的40个城市，新增土地权益建筑面积共约2100万平方米，平均楼面地价约为每平方米2700元。
在2009年，万科全年新增土地储备1244万平方米，全年新增项目的土地款为254.6亿，平均楼面地价为每平方米2047元。2010年万科所拿地块的平均楼面地价较2009年涨幅接近32%，因此万科也被质疑是推高地价、进而推高房价的推手。
以万科提供的数据推算，万科在2010年拿地合计支付地价款约567亿元，在国内各地产商中排名第一。其中，拿地总金额较2009年同比增长约123%。一旦规模再翻番，或者达到3000亿，万科对土地的渴求将无法想象，土地将成为不可避免的短板。
“在万科今后重点盯的三、四线城市中，市场化策略拿地的万科将更加没有优势。”上述私募机构称。即使拿到了地，地方政府也会有很多附加条件的要求，数量多了后也会让万科很难受。
目前万科在全国近40个城市拥有项目的同时还在不断进入更多三、四线城市，但在部分三、四线城市处于微利甚至亏损阶段。
此外，万科奉行的是逆周期拿地策略。表面上看这个策略非常吸引人，但是这不仅仅要求对周期有非常精准的判断，还有很难预期的政策性风险，如果调整的周期过长，逆周期拿地就很容易“死在半山腰”上。
相反，如果土地价格持续偏高，万科也会面临无地可以开发的窘境。万科自己也承认，在2007年和2009年的疯狂阶段，万科的高周转模式确实比较被动。
为了应对土地储备短板，万科开始切入旧改项目和收购烂尾项目提高产量。万科去年8月已经获得的两个深圳旧改项目，被业内解读为增加土地储备的新武器。万科收购的烂尾楼项目贴牌生产由来已久，如果将收购的项目质量与万科的品牌匹配是个很大的挑战。
亚银投资首席分析师李大伟认为，当城市化进入成熟阶段后，万科根本没有那么多的项目可供快速开发周转，那时候的万科才面临真正的挑战。而他预期达到这个成熟阶段的时间大概需要7年。
中国社科院预测的中国结束高速城市化将出现在2013年。
管理半径
2010年，曾经作为万科标杆的新鸿基和帕尔迪两家企业的销售总额加起来不到万科的一半。万科已经悄然将汇丰银行作为新标杆。
郁亮也认为，汇丰银行的股东结构、领导人选拔机制、公司治理、股东关系协调、管理层驱动，都值得研究。没有一个可以全面模仿的标杆本身对万科就是一个挑战。
汇丰银行与万科所处的行业完全一样，万科能够学习的也就是其风险管理机制，至于万科要学习的高度统一标准化的同时又有分权管理的企业制度，可以借鉴的空间非常小。
随着万科在二、三线的扩展，万科在未来的目标是进入全国70个重要城市，这对万科的管理半径将提出更高的要求。万科董秘谭华杰对本报表示，千亿销售目标的实现，一方面将会给万科带来更大的规模效益，但另一方面也对万科的企业管理复杂性提出更大挑战。
事实上，在万科达到500亿规模的2007年，郁亮就注意到万科在规模和管理上的脱节。万科曾经出现过“装修门”、打砸楼盘销售处等多次负面事件。王石也曾反思，由于管理增长相对滞后，万科在过快的规模扩展过程中难免出现一些负面问题。
目前万科实施的是战略总部、专业区域、执行一线的三级管理架构。在地产系统中，又分成三层管理架构，第一层是集团总部；集团总部下面有4个区域本部作为第二层，这4个区域本部作为派出机构；在区域本部下面是第三层，按照城市设置公司。
万科的管理费用偏高一直是它多年来头痛的问题。目前，万科在该问题的解决上还未取得显著成效。