王石走后：万科的人事变局
王石此次游学美国,有为万科寻找更大“舞台”、网罗具有国际视野人才之意
文/《财经国家周刊》记者
魏洪磊
黑色的电脑包横放在膝盖上,手捧一份当地报纸,如地铁内处处可见的上班族一样……在哈佛开课的前一晚,万科董事长王石抓紧体验在波士顿的“普通生活”。
百战归来再读书。60岁的王石在历经了上天入地、登山下海后,又一次远离万科。按计划,他将在哈佛当一年的访问学者,并很可能再花两年时间游学欧洲。
在拒绝了公司为他买车的建议后,王石体验了波士顿修建于1897年的美国最古老的地铁。哈佛游学期间,他打算买辆自行车。
此时的万科,已经站在了年收入千亿元的起点上。曾被万科视为标杆的美国帕尔迪公司,也已被甩在身后。作为万科的缔造者,王石此次游学,除了探索精神驱动外,也有为万科寻找更大“舞台”、网罗具有国际视野人才之意。
第三座山峰
2月底,在哈佛中国留学生联合会的组织下,王石在哈佛发表了第一次公开演讲,从个人经历到企业管理,无所不包。他将此次游学称为“人生的第三座峰”,前两座山峰,分别是“创业”和“个人追求”。
王石在这次讲话中说,“我不会把万科当作我的儿子,因为万科是一个作品”,“完成作品的时候……虽然有感情,还是要走的”。
接近王石的人士说,这个期限可能是5年。“再过5年,他65岁时,会从万科卸任。”
而在此之前,看似放手的王石,从未将眼光转移至别处。在2月底的演讲中,王石说,游学最主要的原因是学习如何在新的经济市场变化下,带领万科这样的传统企业迎接新的挑战。
上述人士表示,王石希望推动万科的国际化。但现在万科管理团队尚无足够的国际视野、海归经历和国际化的资源信息。
万科内部人士透露,王石很早就有开拓国际市场的决心,曾提出过争取进入“金砖四国”,但当时因各项条件不成熟,在内部研讨时即被否决。此番游学,旧事重提也未可知。
“他流露过这个意思,这次去也自然而然承担了一个招聘的使命。”消息人士说。在他看来,来自海外的新鲜‘血液’未必能够改变一个企业,但这种人才培养机制带来的影响却能更久远。
北京时间1月30日晚,美国常春藤联盟八所学校的中国留学生在哈佛举办迎春晚会。王石刚一入场,便被不少留学生认出,争相签名留念。此后王石被邀请上台做嘉宾,并被特别介绍。
当天下午,王石和曾在万科工作过的常征——目前的哈佛博士,聊起了壹基金。常征曾在万科总部工作一年,参与了世博会万科展馆的工作,去年重回哈佛读博士。
曾任《万科周刊》主编的成全机构董事长全忠当时也在现场,他在微博上感慨,“老王在哈佛一年,会给万科带回多少哈佛学子呢？”
接近王石的人士分析,王石游学,首先要解决的是万科如何走向国际化以及资源平台搭建问题。“在哈佛的一年,以他现有的影响力和品牌知名度,搭建一个国际资源平台是比较快的。”
另一方面,这也符合王石的人生规划。他早年有过两段留学梦想,第一次是在创建万科之前,另一次则在2000年,“但机会不允许”。王石的英语阅读能力一直很强,因为他持之以恒地在学习,即使在哈佛,他每天也用6个小时来学英语。
“万科目前到了这个阶段,他也60岁了,也有个人理想实现的问题。”多位万科内部人士如此表示。
一位熟悉王石的业内人士认为,“老王在企业家里,是把‘大我’和‘小我’结合很好的人。”
他曾问王石,在《灵魂的台阶》之后下一步要写什么书。王石说最近在研究物种,下一步要写动物和植物。“为弄清楚一个植物的名称,他可以花好几个小时在网上找资料。他现在思考问题的角度和一般的企业家已经不在一个层面。以常规的思路去套,是套不出结果来的。”
人事变局
几乎与王石游学同一时间,两位副总裁徐洪舸和肖楠从万科离职。
1月28日晚,万科发布公告,确认二人离职的消息。公告同时披露,原万科副总裁、深圳万科总经理杜晶将继任徐洪舸成为执行副总裁。
在万科2010年10月底发布的A股股票期权激励计划(草案)拟激励对象名单中,徐洪舸的名字仅在王石和郁亮之下。肖楠则位居第14位。
徐洪舸1994年大学毕业后便效力万科,从设计部门做起,不到33岁即全面掌管万科在珠三角的业务,可谓万科重臣。2006年,王石曾在其《光荣与梦想》一书中提及徐洪舸:自2001年以来,小徐显示出出色的管理才能,无论在技术专业还是在业务拓展方面,都显示出万科第二代职业经理人的成熟。
从2000年郁亮任万科总经理开始,王石逐渐淡出。曾有业内人士分析,徐洪舸是由郁亮提名、王石批准而进入总部,在郁亮自己看来,徐可被看作是很好的“替补”。
但是万科内部人士表示,徐从来没有被公开看作接班人。“报表排名是根据资历,或者年薪收入,不是第几的问题。现在和徐同级别的执行副总裁有八个。”
作为万科管理层中的有数人物,徐洪舸和肖楠的同时离职引发了多种揣测。一位研究万科多年的分析人士称,王石在游学前,需要对万科的内部权力做出制衡。但曾任《万科周刊》主编的全忠表示,以此种“泛政治化”的视角来看待此次人事变局,并不合理。
万科对外澄清的声音也在变多。内部人士表示,徐洪舸离职前,在公司内部写了一封离职信,明确表明要自己创业。若进展顺利,徐洪舸和肖楠将于2011年合作成立自己的公司。“他并没有去竞争对手那里,所谓洗牌、阴谋论都站不住脚。”
万科在给《财经国家周刊》记者的书面回应中也表示:过去从万科也曾经走出过不少优秀人才,业内称万科为房地产行业的“黄埔军校”;他们和留在万科的优秀人才一样,都是万科的骄傲。
2月21日,徐洪舸在给《财经国家周刊》记者的电话中表示,“现在不方便说,5月份之后再聊。”
熟悉万科的人士透露,与万科的几个中层曾对人事变动有过交流。其中一个共识是,徐洪舸到了集团之后,并不如做“诸侯”舒服。“上有郁亮,下面也都有各自势力范围。”而且徐、肖也有创业冲动。“拥有十几年经验的职业经理人,觉得自己已具备了能力条件、资源积累,创业风险也没那么大,希望能自己主宰自己。”
1月底,全忠在波士顿与王石见面时,曾问及各种针对徐、肖离职的坊间说法。王石半开玩笑地回应,“你对万科这么了解,怎么能问出这种庸俗的问题来,不应该啊。”
消息人士透露,徐、肖之所以选择前段时间辞职,就是赶在王石去哈佛前。“他们专门和王石吃了顿饭,谈得非常好。”王石也曾对一位朋友提及,老下属要创业了,“可以安排你们一起聊聊,未来可能有合作”。
“其实如果离职不开心的话,老王也不会说这话,这些细节其实更重要。”上述人士说。
他表示,王石内心希望挽留二人,“但他们确实处于一个天花板上了”。
无论“和平分手”还是“阴谋论”,人事上的变化,实实在在为万科带来了一个问题,对已迈上千亿台阶的万科而言,将如何做好人才储备？
万科在给《财经国家周刊》记者的书面回复中表示,万科从三年前就已经开始人才引进、组织架构调整等工作,为千亿后的经营管理做准备。未来公司会继续积极引进优秀人才,同时做好人才培育和提拔机制。
油门与刹车
在外界看来,王石远赴大洋彼岸似乎意味深长。但万科表示,出国期间,王石作为公司的董事会主席,仍然会正常参与公司重大事项的决策。“在具体的经营管理上,万科已经形成了一套成熟的制度体系,王石先生出国游学和他此前登山一样,并不会对公司的正常经营造成影响。”
万科内部人士表示,王石离开前后,并不能看作万科的一个时间节点。“所谓之后的战略调整,也不是从这一刻开始算起,而是从几年前开始贯穿始终。”
对万科这个庞大的地产王国而言,从王石宣布淡出之日起,其接班人问题在业内便已被反复提及,但万科方面一直没有公开回应。接近王石的人士称,王石很可能在5年后彻底离开万科。而郁亮与大股东华润的关系素来融洽,这或将意味着主导权的平稳过渡。
外界关注的焦点在于,王石与郁亮关于战略方向的不同看法,比如万科的发展速度快慢问题、万科要不要做商业地产等,是否会在王石“退位”后导致万科的发展思路出现变化。
接近王石的人士对《财经国家周刊》记者透露,其与王石的交流中,他并不回避高层分歧,“如果高层观点很一致的话,我还有什么存在的价值呢？”赴美之前,王石曾在小范围内表示,“跟郁亮有不同意见,那会经常有。但是不同意见会有两种情况,基本上是尊重郁亮的意见。你天马行空,突发一个想法出来,而郁亮负责具体经营,他肯定会想是不是那样更好。万科管理的方法很多是自下而上。而不是上面做了决定,不允许有任何的不同意见。”
王石承认,2011年营收不超过1400亿元这一数字,是为了说给郁亮和管理层听。“从我的角度,需要和他们保持一点不一致,这样企业的发展才能更加健康一些。”
上述人士认为,王石考虑战略,郁亮考虑执行,“两者的观点保持部分区别是王石的一个逻辑,但没有多大的思路上的冲突”。
以商业地产为例,上述人士表示,王石说并不反对万科做商业,他的顾虑来自万科原有的住宅开发模式,以及现金流因素。假如商业地产影响到万科的住宅开发速度,对上市公司业绩将形成巨大挑战。他对《财经国家周刊》记者转述王石在波士顿的表态:“我倒是想做商业地产的,郁亮也是财务出身,他当然知道万科的钱应该怎么周转。万科的规模摆在这里。”
上述人士分析,不同意见一定会有。比如对郁亮来说,希望把规模做得大一些,速度快一些。“郁亮踩油门,王石踩刹车,两人的分歧只是节奏的关系,而不是方向问题。”
维赛特财经提供（仅供参考，风险自担）
万科B(200002):今年瞄准老年人和农村市场
■深圳商报
今年的老年住宅将在杭州,北京,上海落地
刚刚发布了2010年年报, 3月8日万科又举行了媒体见面会.见面会上,万科集团
总裁郁亮回答了记者的提问.
手持现金今年不融资
针对资金方面的提问, 郁亮明确表示,万科手持300多亿元现金,不差钱,今年确
定不融资.
虽然不差钱, 但万科仍会坚持不拿地王,不屯地的原则,只储备三年左右的开发
项目和土地资源.万科会考虑借助大股东华润的金融平台做一些资金安排,但要通过
股东大会最终决定, 是否需要借助这个平台.今年,万科的分红派息率在16%左右,比
上一年有所提高,万科希望通过未来两三年的努力,将分红派息率稳定在20%左右,形
成一个稳定预期.
郁亮特别提到,客户对万科品牌的忠诚度去年达到71%,达到了历史最好水平,万
科品牌第一次成为影响新客户购买的首要因素. 员工敬业度在2010年也有一个大幅
度上升,达到80%,超过普通雇主和地产行业平均水平.
老年及农村住宅潜力大
针对千亿之后的市场空间问题, 郁亮表示,万科有一个很好的发展策略,那就是
为普通人盖好房子,可以长远做下去.
有人说人口出现拐点了, 行业会出问题了,万科不这么看,人口出现拐点的时候
万科可以看到另外一个现象, 就是老龄人口的增加,这也是机会,我们国家还没有特
别适合老年人居住的房子, 这是一个新的市场空间.至于说到更长远的未来,万科有
可能到农村盖房子, 现在汽车已开始卖给农民,这些地方的路已经修通了,为什么不
能像日本的丰田一样生产房子呢?万科立足于为普通人盖好房子,生意模式是可以持
续做下去的.他透露, 万科今年的老年住宅将在杭州,北京,上海落地.这个市场潜力
很大, 但究竟用什么模式,是做护理型的老年住宅还是做自理型的老年住宅,万科还
在尝试和摸索之中.
万科近期对商业的关注也引起了业界关注.郁亮表示, 与别的开发商不同,万科
做商业的出发点是为了做好住宅而做商业,不是为了商业本身,万科很清楚自己是以
住宅为主的发展商,是为了做好住宅而做商业.
郁亮同时指出, 万科愿意参加保障房建设, 尽到行业领跑者责任.但不能亏钱,
不能影响股东利益.
绿色也是万科非常重要的发展方向,在过去一年,万科开发的绿色三星住宅已占
到全国的54%.今年, 希望三星住宅可能翻一番.万科希望,未来不仅在规模上而在绿
色建筑方面领跑行业.
王石薪酬达760万元
近日有媒体报道,万科高管收入2009年增加100%多,今年董事长王石的年薪又由
2009年的590．3万元上升至760万元, 增幅达29%,并取代华远集团总裁任志强,成为
去年年薪最高的开发商董事长.
对此, 郁亮解释,2008年万科的业绩第一次没有增长,当年高管们一分钱奖金都
没有拿．所以2009年的收入增长较高.此外, 公司去年的销售情况非常理想,还过了
千亿大关,但万科高管们的薪水增速与2009年相比并不快.年报显示,2010年,万科22
位公司高管薪酬合计达5388万元,比去年的4652万元增长16%.其中,总裁郁亮的年薪
则由520万元上升至680万元,增幅达到31%.
郁亮称万科今年没有融资打算 王石地位不变
http://www.sina.com.cn2011年03月09日 04:36证券日报
郁亮称万科今年没有融资打算王石地位不变
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2011年3月8日，万科集团2010年度业绩报告会在深圳举行，在此次业绩报告会上，万科总裁郁亮、万科董事会秘书谭华杰在发布会上回顾了2010年的业绩，并表示2011年万科将继续坚持稳健经营、确保经营安全作为一个底线。在此次会议上郁亮讲到：
1.关于房价
“定价不是根据成本加利润定价的，在定价上我们根据市场可以接受的价格来卖。所谓接受的价格，要求一个月之内卖出60%，这是接受价格，是我们的标准，我们没有根据成本来定这件事情”。
“至于说房价会不会下跌的问题，市场影响因素很多，很难做出精确的判断，就像股市的涨跌难以预知一样。我们还是坚持过去的政策，应对第一，预测第二。我们相信在市场上空间仍然是在的。”
2.关于管理
“小公司要胜出靠机会，中型公司靠人才，大型公司靠制度”。
3.关于保障房
“我们参与的保障原则是在不影响股东利益的情况下做这件事情，所谓不影响股东利益主要就是不久前。如果你问要靠它赚钱这件事，我们还没有找到很好的方法。我们也进行了研究，但没有找到很好的方法。”
“万科目前参与保障房建设主要是尽到行业领跑者的责任，我们向地方政府说，建保障房只要给我1块钱利润就够了。为什么给1块钱利润？告诉股东万科做这个项目不亏钱，我赚了1块钱。”
4.关于增长
有质量增长体现在三个方面：
“第一，很简单的，最最基本的，客户满意程度要不断提高。”
“第二、毫无疑问，我们给股东的回报、给员工的回报是否能够不断的增加？这是衡量标准”。
“第三，万科能不能不断推出新的产品和服务？”
5.关于股东回报
“万科的分红派息率是16%左右，比上一年有所提高，希望未来两三年时间稳定在20%的派息水平上，形成一个稳定的预期。”
6.关于王石
“他（王石）的地位、职位和影响力都没有任何变化。”
7.关于1000亿和1400亿
“万科的销售是指万科负责操盘的，打万科LOGO的，也有个别项目交给别人操盘的，交给其他开发商操盘的销售也有，这个算在其他开发商的销售业绩，没有算在我们的销售业绩里，这个比例是不包括的。”
“主席谈1400亿，要从原则上理解，不能从字面上理解……所以1400亿的含义是坚定不移的走质量效益的路，不要盲目追求速度和规模，他的意思是这个。”
8.关于资金
“现在想增加负债也不太可能，因为信贷紧了，我们会通过合作来获取更多的项目，所以在现金管理方面会更加严格。”
“大家知道目前融资压力很大，华润这边本身有金融平台，如果万科可以借助华润的金融平台做一些资金安排，也是对万科发展的促进。我们准备通过股东大会，让股东决定我们是否需要借助这个平台……”
“万科今年没有融资打算，这个可以明确。”
9.关于土地
“……几年前开始我们越来越多参与到城市更新改造过程当中去了……未来是深耕现有城市为主，而不完全像以前那样依托中心城市放到周边城市。”
10.关于商业地产
“……我们为了做住宅而做商业，这跟别人有不同的取向，我们很清楚万科仍然是住宅为主的发展商，如果我们不做商业，配套做不了，我们连住宅拿地的机会都没有。所以我们是为了做好住宅而做商业。（谢静 整理）
万科年报数据之惑
本文来源于《财经网》 2011年03月09日 17:18共有 0 条点评
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如果是由于2009年末不在合并报表范围内已销售未竣工结算项目，2010年进入合并报表范围内结算，或相反。则公司应对项目是否进入合并报表范围内的标准进行说明
【财经网专稿】 记者 李圣鹏 万科在2010年再取优异销售业绩，无疑这应归功于公司职业经理人团队的努力，但略有不足的是，公司披露的销售数据口径模糊、对具体项目信息披露有所缺失。
万科2010年年报显示，万科全年实现销售面积897.7万平方米，销售金额1081.6亿元；截至2010年末，公司尚有761万平方米已销售未竣工结算合同金额总计919亿元。其中合并报表范围内已售未竣工结算合同金额820亿元，面积680万平方米；不在合并范围内已销售未竣工结算合同金额为99亿元，面积为81万平方米。
2010年年报25页还显示，公司2010年实现营业收入507.1亿元，同比增长3.8%，实现结算面积452.1万平方米，结算收入500.3亿元。根据上下文和数据大小，可判断此处的结算面积、结算收入是指合并报表范围内的。
而据万科2009年年报，截至2009 年末，公司尚有374.5 万平方米已销售未竣工结算, 合同金额总计382.3 亿元。其中合并报表范围内已售未结算面积343.5 万平方米，合同金额356.5 亿元；不在合并报表范围内已销售未竣工结算合同金额为25.8亿元，面积为31万平方米。
3月8日，万科总裁郁亮在2010年业绩推介会上接受记者采访时表示，2010年897.7万平方米的销售面积和1081.6亿元的销售金额均是指合并报表范围内的。
但似乎这一说法难让人信服，原因如下，2010年底公司合并报表范围内已售未结算合同金额为820亿元，2009年为356.5亿，再考虑到全年结算收入500.3亿元，可得出合并报表范围内2010年公司销售额为（820+500.3-356.5）亿元，即963.8亿元，同理可得出，合并报表范围内2010年公司销售面积为（680+452.1-343.5）亿元，即788.6万平方米；而不在合并报表范围内的销售额则为117.8亿元，销售面积为109.1万平方米，销售均价为10797元/平方米。
会后，万科某人士告诉记者，销售面积897.7万平方米和销售金额1081.6亿元并非只是合并范围内的，而是最大口径得出的数据，和“截至2010年末，公司尚有761万平方米已销售资源未竣工结算，合同金额总计919亿元”中的口径一样。
如是，我们可得，在最大的口径上，万科2010年结算收入为(1081.6+382.3-919）亿元，即544.9亿元，结算面积为(897.7+374.5-761)=511.2万平方米。
而根据公司2010年“合并报表范围内结算面积452.1万平方米，结算收入500.3亿元”，又可得出，不在合并报表范围内的万科2010年结算收入为44.6亿元，结算面积为59.1万平方米，均价为7547元/平方米。
为何和合并报表范围内的结算均价11066元/平方米相差如此之多？从上文中可以得知，截至2009 年末，不在合并报表范围内已销售未竣工结算项目的均价为8323元/平方米，2010年不在合并报表范围内的项目销售均价为10797元/平方米，因此，看不出有不在合并报表范围内的极低价项目进入结算的迹象。
当然有一种理论上存在，但概率极小的因素可导致此非正常现象，就是，2009年末不在合并报表范围内已销售未竣工结算项目，2010年进入合并报表范围内结算，或相反。如这是原因，公司或许应对项目是否进入合并报表范围内的标准进行说明，以方便投资者理解。
万科在2010年年报上如此写道，公司销售额在2010年突破了千亿，这是世界住宅企业年销售额的历史巅峰；千亿级，也是迄今为止中国非国有企业抵达的最高海拔线。
也正是如此，一个千亿量级的企业如在口径上稍有模糊、关键数据披露稍有缺失，将不利于投资者更好理解。在经营层面上，万科过去不断超越其它房地产企业，从而今天达到世界住宅企业的历史巅峰，但信息披露方面，似乎需更提高或向同行优异者学习。
“想赚钱就别去当官，想当官就别怕晒。”全国政协委员、广州星河湾地产控股有限公司董事长黄文仔以敢“放炮”而闻名，曾被媒体称为“犀利哥”。
本次两会，面对蜂拥而至追问“血液质量”的记者，这位昔日的“犀利哥”坚称自己“全是道德的血液”，并预测“今年房价会降20%”。
现场
去年预测房价降20%已落空
齐整的短发、深色的条纹西装搭配锃亮的深色皮鞋，是黄文仔每次亮相的基本搭配。每次参加小组讨论会，靠窗最后一排的第三个座位是他的“专座”。
与政协会议开幕首日被多家媒体围追堵截的盛况相比，这两天的他觉得清净了不少。一见到记者，他先说：“‘道德的血液’这个问题不要再说了嘛。”
他认为，“开发商身上流着道德的血液，这是一点问题都没有的”。他举例说，他参加援建汶川第一小学，在全省各地扶贫，包括从化贫困村改造，共投入1.2个亿。
黄文仔说，作为一名“流着道德血液”的企业家，他6年前就开始大力呼吁建设保障房，现在中央开始发力，虽然晚了点儿但还来得及。但无奈自己作为民营企业，尚不能参与广州保障房开发，希望中央能给民营企业这个机会。
对各地纷纷出台的限购政策，这个广东地产大鳄表示，此次调控最为严厉，房地产商们大都有压力，不仅广州，包括北京、上海在内的城市，今年成交量“至少会下滑60%以上”。
去年全国两会前，他就对记者预测，2010年房价会回落10%~20%。不幸的是，他的预测已经落空。
昨天，对今年楼市的前景，他再度预测，“希望今年楼市能回落20%”。
对话
土地拍卖推高房价上涨预期
京华时报：房价增长的原因是什么?
黄文仔：是很多方面的问题造成的。一是因为物价上涨，运输费、材料费都贵了，一切都贵了，包括地价也贵了。更大的问题是，好多人认为地价对比房价、对比通货膨胀率不算高，这是错误的观念。
京华时报：地价和房价是什么关系?
黄文仔：人们总拿今天拍卖的地价和自己同等位置的房屋价格相比较。比如，这块地是我5年或者10年前拿回来的，今天在我旁边的地拍卖，拍卖了1万块，我肯定也会跟着涨到1万块。每一次拍卖土地，都是把城市的房价重新评估了一遍。
京华时报：今年全国要建1000多万套保障房，创下历史规模之最，你觉得这个量能满足需求吗?
黄文仔：绝对不够，今后保障房起码能占到房地产总量的35%以上，现在离这个标准还差很远。尽管国家已经拿出4万亿元拉动内需，其中9000亿元用于保障房建设，但还不是很够，应至少拿出一半的卖地收入，来解决普通老百姓的住房问题。
京华时报：你怎么看现在的限购政策?
黄文仔：目前出台这样的政策是可以理解的。房价长期这么高，对整个国家经济发展会带来不利影响。
京华5问
京华时报：去年两会你关注了哪些问题?
黄文仔：去年那么长，我都忘了(笑)，去年关注的问题太多了。
京华时报：一年来这些问题有哪些变化?
黄文仔：房价的问题大家都看到了，房价已经涨上去了。结果已经有啦。
京华时报：就这些问题，你还打算做什么?
黄文仔：现在房价高固然是一个问题，但还有一个更大的问题，是老百姓买不到房子。从这点来说，我们应增加保障房的建设力度。
京华时报：今年你会关注哪些问题?
黄文仔：我一直都说，控制房价，最重要的问题是中央政府要求各地方建设的保障性住房实实在在地增加。5年建3600万套，今年1000万套，一定要落实。老百姓才不会抱怨。
京华时报：本届任期已过大半，你还有哪些愿望希望在换届前完成?
黄文仔：今年的刚讲完。至于明年的，我想好了再告诉你。
加码高端项目 万科冲刺3000亿
来源:时代周报
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2011年03月07日09:14
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本报记者 明鹏 实习生 蒋丽丽 发自广州
4年前宣布不拿“地王”的万科企业股份有限公司（000002，SZ），转而在项目收购上高调起来。继收购北京赢嘉中心（B座）、深圳万科红等项目之后，万科又计划将位于广州番禺的一别墅项目新光城市花园招至麾下。
新光城市
相关公司股票走势
* 万 科Ａ8.53+0.000.00%
* 世联地产27.72-0.30-1.07%
花园位于广州市番禺区，紧邻广州雅居乐和江山帝景两大名盘，目前已经开发到第三期。引业界关注的是：万科为何会看中这一别墅项目，其是否有意加码高端市场？对于新光城市花园剩余土地，万科有何规划？
2010年万科董事长王石称，10年以后也就是2020年，按10%的复合增长率推算，万科的销售额将增长到3000亿元。成功实现千亿梦想，奔跑在3000亿元道路上的万科，会将收购手法发扬光大吗？
新光城市花园三易其主
新光城市花园位于番禺区南村镇兴南大道，占地面积550亩，属华南板块目前规模最大的别墅社区。目前在售的第三期“纯墅133”占地180亩，为130余套的双拼、独栋别墅，是华南板块为数不多能将价格定在2万元/平方米以上的楼盘。前两期占地120亩，推出的150余套别墅均已售罄。
2月下旬，万科收购新光城市花园的消息被媒体争相披露，称“具体细节基本洽谈完毕，只待最后公布”。
然而万科高层的回复都是相当地一致。“不便往外透露”，万科董秘谭华杰、广州分公司总经理张海均以此口吻回复时代周报记者。在新光城市花园售楼部，时代周报记者了解到，原代理商合富辉煌的工作人员在年前已全部撤离，售楼工作已由万科人士接手。“按此情景，万科的入驻已是八九不离十。”世联地产首席技术官黎振伟如是向时代周报记者分析。
事实上，早在2010年6月，新光城市花园第三期开盘1个月后，万科就开始接触该项目，并成立专门的项目部，表现出非常浓烈的收购意向。
“该项目位于番禺新城的核心区，对面既是规划中的万博会议中心；华南板块作为广州大型的居住区域，居住氛围日益成熟。”广州万科新光城市花园项目负责人张经理向时代周报记者确认，万科的确有意收购该项目，但任何进展将以公告形式发布。
从售楼部沙盘效果图得知，在剩余的250亩土地上，除了将修建25栋洋楼之外，大型商场、诊所、小学等配套也在规划当中。“这些项目将由万科来完成，届时可能会启用一个新的案名。”售楼部一位王经理透露。
之前有媒体透露，万科将从世纪新光房地产开发有限公司（以下简称新光地产）手上取得该项目。事实上，目前该项目的控股股东为世界华人基金，新光地产仅是该项目的参股股东，万科是从两者手中获此项目。
一位接触过该项目的业内人士向时代周报记者透露，2000年，番禺向信房地产有限公司 （以下简称向信地产）以协议拿地的方式从番禺政府手中拿得此地。该地在开工后不久便处于闲置状态。
2006年，新光地产全资收购了向信地产。该项目得以重启，并命名为“新光城市花园”，主打别墅产品。2008年上半年，第一期80多套别墅入市，不幸时逢金融危机，房地产市场转冷。新光地产在珠海的旧城改造项目新光·御景山又急需资金。迫不得已，2008年底，新光地产把该项目绝大部分股权转手给世界华人基金。
2010年底，世界华人基金和新光地产均有意把手中所持新光城市花园股权卖给万科，目前已进入最后的洽谈阶段。“一买一卖，世界华人基金和新光地产均实现了翻倍的利润增长。”
将收购进行到底
据了解，新光城市花园将是万科在广州收购的第4个项目。之前，万科收购了南沙08NJY—1地块、位于花都银湖湾的圣普拉多项目、新恒基集团旗下烂尾6年之久的项目新恒基御品。万科在广州市场大举收购的背后却是一个尴尬的现实：最近两年，万科在广州土地拍卖会上，却少有斩获：2010年11月份，万科中标萝岗地块；再上一次，就要追溯到2009年7月份，万科中标金沙洲地块。
合富辉煌首席分析师黎文江在接受时代周报记者采访时称：“在广州土地储备面积并不多的万科，近年来在广州招、拍、挂市场上鲜有收获，收购成为万科获取土地的重要途径。”
将视线扩展到全国市场，自2005年开始，有关万科收购公司、项目或股权的消息就层出不穷。
2005年以18.57亿元的代价收购浙江南都地产，是万科实施收购战略的标志性事件，也是迄今为止最大的一笔收购。万科凭借此举一次性在长三角获取了约269万平方米的项目资源，初步形成了珠三角、长三角、环渤海地区的全国布局。万科董事长王石曾对媒体表示，这是一桩划算的收购，将给万科带来一批批的合作机会。
尝到收购的甜头后，万科多次采取收购的方式进行扩张。据公开资料显示：2005年，万科收购了13家公司；2006-2009年，万科分别收购了22家、27家、18家、27家公司。进入2010年，万科将收购的手法发挥到极致，2010年的中报显示，在2010年上半年，万科共收购了17家公司，平均每10天就收购一家地产公司。
2005年至今，在全国范围内，万科已耗资上百亿元完成上百起收购。谭华杰向时代周报记者表示，通过并购、合作来扩大业务，对万科有诸多好处：一是利用现有有限资源运营更多项目，提升开发能力的掌握程度；二是进入更多的二三线城市，涉及更多的产品线，分散经营风险；三是收购成品项目或成熟土地，节省开发时间成本；四是输出自己的品牌和管理，在合作项目中收取项目管理费，借此提高投资回报率。
从财务数据上来看，万科的收购战略取得的成绩不错。2010年，万科实现销售额1026亿元，是2005年的7.4倍，占全国商品住宅成交额的比例也由0.94%提升到2.5%。2010年，万科的总资产为1879亿，是2005年的8.2倍。不过在资产负债率方面，万科略有提高，由2005年的61.1%上升为2010年的73.7%。
增量不少来自高端住宅
值得业界关注的是，万科此次收购的番禺项目，很大部分比例是别墅产品。黎文江向时代周报记者表示：“万科在广州市场少有别墅产品，此举刚好可以形成补充。”业内人士就此猜测，一直号称做普通住宅的万科，会否已经悄悄调整，在后续产品储备上，加大高端产品的比例？
“为弥补产品利润率偏低的事实，万科很有必要做一些利润高、回报丰厚的高端项目”，黎振伟向时代周报记者表示，另一方面，万科土地储备居于恒大、绿地、碧桂园等竞争对手之后，其想要继续实现销售业绩的领先，就不能只做中端产品，一定要做一些高端项目。在2010年万科业绩推介会上，万科总裁郁亮就曾表示，2009年最好卖的就是高端房。万科内部人士向时代周报记者透露，2010年，万科的业绩实现70%的增长，其中不少增量是来自高端住宅。
事实上，万科布局高端地产版图正在形成。近年来，万科推出的高端住宅有上海蓝山、深圳天琴湾、北京公园5号、广州的兰乔圣菲等。就产品比例来看，万科还是坚持中小户型普通住宅为主的主流产品定位。据公告，2011年1月，万科2010年销量中144平方米以下户型占比高达88%。
在万科内部，以土地位置及产品品质为依据，将产品分为四类：城市住宅（金色系列）、城郊住宅（城花系列）、郊区住宅（四季系列）、高端住宅。很多市场人士将万科的别墅项目或以金域蓝湾命名的楼盘均看做豪宅，但在万科眼里，只有类似天琴湾这样20多万/平方米的楼盘，才被视为高档住宅，至于别墅，不一定算，而颇具名气的金域蓝湾系列，只能算入金色系列。
高端住宅利润丰厚，面临市场调控的风险也不小。黎振伟向时代周报记者表示，相对于普通住宅，高端住宅更容易受到冲击。进入2011年后，国内一线城市均出台严格的限购令，而高端住宅的购买者大多是多次置业人群或者是投资客，很容易成为调控政策打击的重点对象。
不过，万科似乎已经为此做好了准备。“会根据市场做及时的调整，若市场情况不好，会放缓高端住宅的推盘节奏。”万科内部人士向时代周报记者透露。
王石凭借760万元的年薪超过任志强，成为国内房企薪酬最高的高管(资料图)
王石的年薪突然成为公众关注的焦点。万科3月8日公布的年报披露，2010年王石的年薪由2009年的590.3万元上升至760万元，超过华远集团总裁任志强的758.17万元，成为已知的2010年内地房企薪酬最高的董事长。
针对国内关于“高薪”沸沸扬扬的争论，游学美国的王石于北京时间3月9日凌晨在微博上为自己作了辩解，驳斥了“隐退”一说。王石反驳称：“700万一年算高吗？”
王石公开回应“高薪论”
自从“拐点论”和“捐款门”引发舆论争议后，王石便逐渐淡出公众视野，很少在媒体上露面。
去年底王石将出国 “游学三年”的消息传出之后，关于他“淡出”万科的议论便持续不断。
此次，外界对“年薪”一事的关注，使得远在大洋彼岸的王石不再淡定。通过微博，他罕见地公开回应网友。“我上世纪1983年到深圳创业至今已经28年，万科的规模已是世界最大的住宅开发企业，作为董事长，你觉得人民币700万一年很高吗？”
王石近乎强硬的回应一时间引来无数网友关注。
有网友批评王石说，作为知名公众人物，如此回应有失风度。
亦有网友认为：“王石这种身份的，一年拿1亿美金的年薪是再正常不过了！”虽有夸张成分，但支持王石的人还是占多数。
万科内部人士则向《每日经济新闻》记者透露：“虽然王石年薪很高，实际上与同行业房企相比，他并不算很有钱”。
据其介绍，早年万科在上市之时，王石共持有万科约40%的股份，但后来王石选择将名下的大部分股份捐给公司。
2010年，万科全年销售额达到1081.6亿元，成为内地首超千亿的住宅地产房企。
2011年1月11日，深圳壹基金公益基金会举行成立揭牌仪式，王石就任壹基金执行委员会主席。他说，实际上，为了多项慈善和环保事业，他除了每年自己要捐赠善款外，还不得不到处“化缘”。
据记者了解，万科内部也有一个慈善基金，由万科公司及高管共同设立。“王石每年都得从自己的年薪和股权收益中拿出一部分投入该基金。”上述内部人士称。
年报还显示，万科总裁郁亮的年薪也高达680万元，比去年增加31%。
王石在万科地位不变
对王石年薪的增加，万科总裁郁亮在2010年业绩说明会上回答记者提问时称：“关于今年王石的收入比任志强超出了1万多，其实我们管理团队都很开心。”
作为千亿万科的缔造群，2010年，万科22位公司高管及董事薪酬合计达5388万元，比上年的4652万元增长了16%。
万科去年实现净利润72.8亿元，同比增长36.65%。对于万科来说，这部分薪水仅占该年度上市公司净利润的0.7%。对此，郁亮的解释是：“2008年我们没拿奖金，因为当年业绩第一次下降，为了牢记这个教训，所有高管一分奖金没拿。”
据查，王石现在仅持有万科股票681.72万股，占万科总股本极小。同时，他的760万元年薪，与那些动辄身家几十上百亿的地产富豪相比，仍是“小巫见大巫”。对此，有业内人士称：“如果万科论功行赏，给王石6000万股都不过分。”
有关王石“隐退”和万科“郁亮时代”的讨论，公众也乐此不疲。对此，郁亮反驳道：“王石主席在万科的地位和他的角色都没有任何改变，外界不需猜测。”
郁亮称：“他前两天还在芝加哥通过视频主持了公司的董事会，这个月31号还要回来参加股东大会。”
关于千亿之后如何发展的问题，郁亮在3月8日的业绩说明会上坦承：“在商业地产上，(我)与王石主席有巨大分歧。”
郁亮表示，曾经做“减法”的万科会在商业地产领域有所发展，但“从来都是为了住宅而商业，并非(因为)宏观调控，也不是因为商业住宅的增长潜力。”
全国政协委员、中金董事长李剑阁在全国政协会议分组讨论时表示，要高度警惕住房体制改革走回头路的这种导向。
继北京、昆明传出保障房月租金77元、25元的消息后，近日媒体报道黑龙江保障房房租年租金低达144元，也就是说月租金仅12元，这意味着政府要提供大量补贴。针对这种现象，李剑阁强调：“要回到1998年以前政府财政大量补贴的住房福利模式是肯定走不下去的。”
在改革开放初期，住房短缺比解放初期更为恶化。有关报告显示，在大部分城市，1978年的人均住宅面积只有4平方米左右，比1949年的人均面积还低 1平方米多。如1978年改革起步时，上海人均住宅面积只有6平方米左右。1998年开始实行住房体制改革，当年人均住房达9.3平方米。经过十几年房改，截至2009年底，中国城市人均住宅建筑面积约30平方米，农村人居住房面积33.6平方米。住房质量、住房成套率、配套设施与环境大为改观。
同时，中国房地产业从无到有、从小到大，成为发展带动中国经济高速增长的重要动力，但也产生了一些值得高度重视的问题。集中反映在房价过高，并且上涨过快。为加强房地产市场调控，进一步强化各项调控措施的执行，遏制房价过快上涨，中央政府正在强调更大规模地推进保障性安居工程建设，但已有不少专家指出，这一制度缺乏系统统筹规划，是否未来会蕴含更大的财政风险值得关注。
“目前人均住房已达33.6平方米这一指标，已达到发达国家水平，说明我们走了十多年的住房市场化改革方向是正确的，但要不断完善这一体制。”李剑阁指出，“当前有一种声音，保障讲的多，政府包下来讲的多，个人应承担的责任少，这种住房‘由政府包下来的’声音越来越抬头，走不了几家就会走不下去的。”
目前黑龙江大规模保障性住房建设已启动两年，已经有70多万套住房投入使用，30平米的住房，年租金仅144元。2010年黑龙江保障性住房建设数量占全国总量的10%还要多，位居全国第一。黑龙江保障性住房开发模式是，一方面由政府自主开发，零利润销售;另一方面要求新增商品住宅建设面积的5%配建廉租房。2010年，黑龙江投入43亿元建设保障性住房，政府还拿出全部建设资金的六分之一用于房租补贴。
北京市也正加快保障性住房建设力度，北京政府表示力争5年内实现保障性住房占整个住房供应60%的目标。而北京朝阳区推出首批交付使用的廉租房，每月租金77元也引来争议。这77元只是廉租房住户个人承担的少部分租金，由政府承担了廉租房95%的租房费用，个人只承担5%。
他强调说，香港的公租房体系是自我循环的商业化模式，而美国曾经企图用政府力量解决住房问题，美国的两大住房抵押贷款机构房利美和房地美(下称“两房”)就承担了这一责任，但金融危机之后，美国正在逐步关闭“两房”，美国亦提出房地产市场将来还是要依靠市场解决。
“当然要提高保障房的供应，但要依靠市场化的方式解决。”李剑阁强调。
2010年万科年度业绩推介会纪要
作者: 但斌
时间: [ 2011-03-10 08:20 ]
2010年万科年度业绩推介会纪要
华泰联合鱼晋华
时间： 2010年3月8日 15:30-17:30
地点: 深圳市盐田区大梅沙环梅路33号万科中心（北京、上海网上同步直播）
参会高管:
董事、总裁：郁亮
董事、执行副总裁：肖莉
财务负责人、执行副总裁：王文金
董事会秘书、首席研究员：谭华杰
本次业绩推介分为两个部分：
第一部分由董事会秘书谭华杰介绍公司10年的业绩情况和11年发展思路；
第二部分由总裁郁亮回答三地投资者的提问。
一、10年业绩情况介绍
商品房及土地市场情况
2010年，全国商品房市场销售面积10.4亿平米，总金额5.2万亿，较2009年分别增长10.1%和18.3%，全国商品住宅销售面积9.3亿平方米，销售金额4.4万亿元，较09年分别增长8.0%和14.4%。，增速较2009年明显放缓。
万科重点覆盖的14个城市，住宅成交面积及金额均有所下降，销售面积下降36%，成交金额下降14%。全国市场销售增长，重点城市销售能力降低，表明重点城市占全国市场的比例有所下降，重点城市销售面积占比由38%下降为28%，销售金额占比由18%下降至12%。此外，一二线城市与其它城市的差距正在缩小。
2010年政策面发生很大变化，09年基调为保增长、稳就业、拉内需，而2010年政策基调转向为调房价、稳物价。货币政策由宽松向稳健转化，存款准备金率、贷款利率不断上升。自去年5月以来，受政策面的影响，商品房市场的成交量小于其供给量，市场存货率逐渐上升，市场短期供应充足。
2010年商品房全年新开工增速达到40%，管理层预测2011年市场供给充足，但受限于土地供应不足，一二线城市的供给难以增长。
全行业集中度有所上升，前5家开发商开发面积占比由4.7%上升至7.9%。
2010年土地供应规模相比2009年有所增加，下半年的成交量有升温的迹象。
公司业绩情况
2010年，公司共实现销售面积897.7万平米，总金额1081.6亿元，过去三年复合销售金额增长率达48%。同时，公司保持较高的销售率，除年初外每月的销售率均达60%以上，下半年均超过70%。
中小户型产品销售比例进一步提高，144平方米以下的住宅占总销售套数比例由2009年的86%上升到88%。自住性需求仍占主流，首次置业、改善性置业增长明显，占比达62%，再次改善型置业占比25%。
2010年净利润增长37%。ROE达16.5%，为历史最高点，较09年上升2.2%，较08年上升3.8%。毛利率为29.8%，较09年上升7.76%。毛利率上升的三个原因：09基期的水平较低；溢价能力提升；成本管理和费用控制的能力提升。
2010年万科管理费用相对于销售金额的比例由2009年的2.3%下降到1.7%，营销费用相对于销售金额的比例由2009年的2.4%下降到1.9 %。这两个比例已经连续三年出现下降。
2010年财务状况稳健，扣除744亿的预收账款，负债率达40.2%。净负债率17.5%,为历史最低。货币资金余额378.2亿，较2009年增加64%，远远超过合计167.8亿元的一年内到期借款。
项目资源及开竣工情况：
万科全年新获取项目87个，对应权益的规划建筑面积约2215万平米。去年所获取的项目地价比较合理，上半年处于市场低位，拿地较多，下半年则有所收紧，拿地速度放缓。截至2010年末，万科规划中项目对应权益建筑面积约3640万平方米，基本可满足未来两至三年的开发需要。2010年新开工面积1248万平方米，超出计划46%。受偶然因素（亚运会、世博会）影响，竣工面积为442万平方米，完成比例88%。
2010年落实绿色三星住宅面积75万平方米，占全国总量54%。
2011年工作重点
2011年市场供给比较充足，投资性需求受到抑制，市场处于降温状态。成交速度将有所下降，存货率逐渐上升。资金回流速度降低，融资难度加大，土地市场购买力也会下降。保障性住房大规模建设则预示住宅供应“二元化”时代的开启。
公司将保持稳健的风格，确保公司经营的安全。坚守“为普通人盖好房子”的定位。
在经营上，保持新开发项目销售率高于60%的水平，维持公司快速销售的能力。
在投资上，坚持不当地王，谨慎投资。同时利用工程合作方资源，抓住市场带来的机会。超越自身，深耕现有城市。
在技术创新上，保持行业领先水平，预计2011年产业化住宅开工面积达 200万平方米，绿色住宅开工面积达180万平方米。
二、总裁郁亮答投资者问
问题1：对现在市场上比较流行的旧城改造和城市综合体等新业务，万科怎么看？
答：
我们过去主要参与到城市的扩大发展中，从近几年来看城市的土地供应从扩大区域逐渐变为旧城改造。城市更新改造对房产的要求，不仅是住宅，还包括办公楼、购物中心、会展中心、高科技园区、文体设施等，这意味着多元化的需求越来越大，对各行业也意味着更多的机会。深圳过去一年只卖了324万平方米住宅，很小，因为没有住宅用地。在三个区对面的城市综合体目前都是万科在做，在战略上万科选择跟上城市发展的步伐，跟城市一起健康同步发展。
怎么来看待商业地产？万科选择商业地产并非因为回避宏观调控。有些公司选择商业地产是因为这个不受宏观调控影响，有些是因为持有物业潜力无穷。我们应该看到，过去一年10亿的商品房销售中只有1亿的非住宅商品房，但有4亿的非住宅新开工，因此在供求关系上非住宅比住宅更加复杂。另外，万科净资产只有430亿净资产，没有多少钱可以留下来持有物业。再看银行等金融机构并没有长期融资工具，至于REITS大家根本就没有见过。因此万科是为了做好住宅所以做非住宅，不是为了回避宏观调控，也不是为了持有物业获取收益。
那住宅的需求能够满足公司发展吗？我们认为需求无限。人口结构在变化，老年人在增加，老年住宅的需求逐渐出现但没有匹配的供给。55岁以后的人群，家庭收入最高，孩子在外工作，他们有住宅的需求，但没有合适的户型。还有就是高铁兴建以后，区域经济的发展将会使得很多大城市周边的农村也许会有住房的需求。因此万科会介入非住宅，并持有一部分，但仍然会以住宅为主。未来可能持有部分会占到10%左右，在无合适金融工具之前会控制在20%。
问题2：
十年前，万科以新鸿基为标杆。到现在，哪些方面已经超越了新鸿基，哪些方面还有不足？
答：
新鸿基可以算作是万科的老师了，而老师肯定也希望青出于蓝而胜于蓝。万科在很多方面跟新鸿基比还有不足，比如新鸿基的资产规模1000多亿，而万科只有几百亿，新鸿基在香港的份额非常高，其服务体系非常成熟，这些都是万科还需要继续努力的地方。03年万科也专门修订了发展的规划，另外找了一个标杆——帕尔迪。以前，在品质和客户方面，万科是以新鸿基为标杆，取得了很大的进步；在全国发展的经验上，万科是以帕尔迪为标杆的，帕尔迪是在全美国60多个城市发展的，当然帕尔迪在金融危机后也出现了问题。融合了帕尔迪的关键触点理念，万科发展了6+2服务体系。现在，万科很难找到可以学习的单一标杆，需要更广泛地学习。帕尔迪全国发展的经验和服务体系，汇丰银行的内部风险控制和金融危机的应对，都是应该学习的，可以说应该学习的对象变多了。包括我们主席去哈佛学习，也是相信能从美国带来更多新的东西。
问题3：
万科对今年商品房销售面积的预期？现在保障性住房和公租房是不是跟万科的中小户型有重叠？会不会产生分流？
答：
今年总不会比去年卖得少。但今年的压力比去年大，过去只要愿意降价就能卖得出去，今年的问题是很多人没有了买房的资格。我们的管理团队因为08年没有实现增长而没发年终奖，因此可以看到我们为股东创造回报的动力有多强。
保障房的供应使得市场一定会进入“二分法”，这一定会对商品房有影响。昨天看报纸，说北京将有60%的保障性住房由政府提供，快赶上新加坡了，香港也才50%，可见政府的决心很大。不过我们的看法是，这是好事情。因为哪怕对行业有影响，但行业要能做下去的话，前提是社会的和谐稳定。政府终于承担了职责，这是行业未来健康发展的基础和必备条件。不然这个行业会一直在波动之中。
保障性住房对行业肯定有影响，但不一定是坏事。首先客户是有区分的，没有财务能力买商品房的人才会去买保障性住房，政府在设计户型和功能时会跟商品房有区分和差距。
现在万科的提法是为普通人盖好房子。这跟很多开发商为有钱人盖好房子或为普通人盖普通房子都是有很大区别的。目前宏观调控对我们的影响是两房难卖了，因为限购的原因，很多人直接选择了小三房，一次性解决两个层次的需求问题。对未来的发展还要观察，但请大家相信万科，我们一直都是领先市场变化的，再说未来市场的空间还很大，现在前五大房产商的市场份额才7%左右。
问题4：
我们提倡工厂化，今年的目标是200万，去年是100万。那工厂化对建造成本和质量有什么影响？国家对房地产的政策会是什么趋势？比如物业税和利率的形势。万科对新政策是怎么应对的？行业的供给大量增加，市场的需求是怎样的，万科能不能保持增长的速度？房地产商会不会出现洗牌？万科拿地的计划是什么？比如区域和时间。
答：
200万平方米的工业化建房面积，成本只有增加的可能性。目前工业化还没有广泛应用，根据工业化的不同成本有100到500元的增加。为什么万科要带头做这件事情？因为这关系到建筑业的未来。今年春节后我们统计，各个工地的返工率有多少。我们有的地方下降了50%，只有一个地方最好——东莞，返工率93%。我们年前承诺工资加10%，最后政府加了20%，我们最后根据政府的计划调整到20%。因此建筑工人的短缺，制约着建筑行业的发展。另外一个是效率问题。我们出现了大量未竣工的项目，原因有的是因为建筑技术落后，没有上机器，用人手。所以说工业化虽然成本上升，但可以使得效率提高，比如KKmall。工业化也会带来环保上的益处，节约水电。
像北京上海深圳已经出台了工业化的奖励政策。北京出台的政策基本上可以消化我们工业化的成本上升，目前的问题在于还没有工业化的行业标准，但曙光就在前方。
关于物业税的问题，上海和重庆有了。可以看到，上海和重庆也不同，关于物业税声音很多，它背负的责任太多。要降低房价，又要增加政府税收收入，还要打击投机，这么多的功能加到一个小小的物业税上，难以实现，因此效果还有待观察。等到时候局势明朗了再反应也来得及。
目前利率在上升通道，银根越来越紧，这个基本可以确认。所以说我们保有足够的现金，需要保留未来可以选择的空间，未来有钱才可以买到很好的地。万科没有准备走速度增长的道路，而是走质量和效益之路，目的是追求股东回报的增长。这需要看EPS、ROE等指标，目前我们的ROE在17.8%，还有继续提高的空间。我们希望万科的增长体现在盈利的增长和对股东的回报上。
行业的集中度是在逐渐上升，确实有着洗牌的可能，行业洗牌的机会已经出现了很多次，但每次都有例外的机会把要淘汰的企业拉起来，08年就有一次。11年会不会有例外的机会不知道，我们会等待这个机会。
拿地的问题上，我们认为土地不是黄金。土地放在那里不会赚钱，而两年不开发就会被没收，所以最好的土地储备是3年左右。未来随着城市的更新改造，地一直都会有，只要到时候手里有钱。过去的几年，万科的拿地上采取的策略都是战略纵深，但内容上有所不同。过去几年一线城市地价上涨太快，超过了房价的涨幅，我们转而去二三线城市拿地。今明两年我们采取的策略将是深耕现有城市，明年下半年市场调整后可能会有机会拿些地回来。历来我们都不主张太多土地储备，3年就够了，制造业最看重周转问题，我们也是。
问题5：
年报预计11年项目竣工729万平方米，比10年增加60%，不知11年结算面积是不是也会增加这么多？11年毛利水平跟10年相比会怎样？
答：
11年预计竣工面积这么多，如果卖出去了就转为结算面积，否则转为库存现房。竣工面积和结算面积有可能不会完全同步，这个还要看销售的情况。
关于11年毛利问题，万科定价上都是积极定价策略，没有规定毛利率，更强调空间的利用效率。我们规定开盘的销售要在60%以上，不能积压在那里，如果说能以比较低的价格把房卖出去，也许可以以一个更低的价格把地拿回来。因此毛利率不是万科的主要目标。
问题6：
万科在销售量上从1000亿增长到未来的2000亿甚至3000亿，在管理上有没有准备来应对这种增长？
答：
万科04年开始搭建千亿平台，07年500亿时开始搭建千亿后平台，人员上开始社会精英计划，很多千亿级管理人员加入，这些人帮助我们设计出千亿后平台所需解决问题的工具和方法。08年我们经受了考验后，2000亿和3000亿之路目前的管理平台基本够用。
关键问题有三点：1、万科的战略把握。我们能不能坚持住为普通人盖好房这个战略，有时候会有诱惑，这些会是考验。历来看万科的战略导向很清晰，相信我们未来的2000亿和3000亿之路上战略不会变。2、人才问题。万科永远保持一个最优秀的团队，一方面靠自己的培养，另一方面靠吸引外来人才。如果没有外来人才，将没有新鲜血液和活力。万科将继续吸引优秀的人才，再加上自己的培养，相信可以胜任更大的舞台。3、到了更大规模之后，制度问题比人才更重要。小型公司靠机会，中型靠人才，大型靠制度和流程。
万科未来将围绕战略定位，人才培养和引进，制度和流程设计来发展。
问题7：
关于保障房和公租房，资金的来源和利用情况？
答：
这个问题要北京的首长来管。
万科非常愿意做保障性住房，赚一元钱就够。如果不赚钱的话对不起股东，如果赚钱的话就没有了道德的血液。因此政府给我们地和钱，我们帮忙建，赚一元钱都行。这是万科在尽社会的责任和行业领跑者的责任。
问题8：
从行业来看，去年5.2万亿的销售回款，但购地支出有2.7万亿。万科对行业的资金状况如何判断？万科的支出计划？关于土地的建安费用、土地购地费用等？
答：
尽管目前有些通胀，但对我们行业来说钱越来越值钱，钱比地值钱。去年有些房地产商比较乐观，买了不少地，因此资金的压力是比较紧张的。因为现在销售了不再按照按揭的额度给你，房管局会预售监管，还要收管理费。卖了房子不代表有钱收，还有个更可怕的问题是下半年可能没有房价上涨的指标。有可能房子上涨的指标用完，不让卖房，不给备案登记等情形我们都遇到过。因此我们11年的判断是钱比地重要得多得多。
王文金：关于11年资本开支基本上是以收定支，要看销售的市场表现和回款情况。支出中，大体上是地价、工程款、税费三大块。地价的弹性比较低，但也有些，比如拆迁项目，一级土地开发等，差不多可以贡献500亿左右；工程款1300万平米来计划，要看进度来安排；税费上今年会有比较大提高，10年110亿，11年150亿以上。总的来说今年的开支比去年多。
问题9：
20%的物业持有是以什么口径，是总资产吗？提高ROE需要把现金分掉，那么就在财务上没有那么安全了。怎么看待这种矛盾？如果万科不再做重资产的公司，就容易被洗出，怎么看待这个问题？5年后3000亿以后万科做什么？
答：
目前10%的持有物业都没到，20%需要更长的时间。可以按总资产的比例，也可以按面积来看，因为持有的量太小，所以这个问题3年之内都不重要。
关于ROE的问题，是持有的ROE高，还是快速周转的ROE高，这涉及到什么模式最好的问题，我认为万科的模式是最好的。新鸿基的模式扩张性不一定好，如果离开香港独特的环境和金融工具能不能做好不知道。万科通过快速周转和大量开发未来是有机会的，那怕这么做会有周期的影响。我们过去10年受到周期的影响还小吗？我们这个行业已经没有春天和秋天，只有夏天和冬天。我们已经习惯了夏天的时候就准备好羽绒服，在冬天还没来时就赶紧穿上。这么多年的周期中万科肯定会受到影响，但我们总能找到方法应对行业冷暖交替的影响。目前我们认为大部分的房地产商不具备持有物业的条件，因为不具备资产规模，也没有金融资产工具的支持，反而开发相对来说更加安全一些。未来如果行业有泡沫的话，我认为商业地产的泡沫只会过之而无不及。这个泡沫迎合了地方政府盲目转型的需要，超前规划和超前建筑的可能性需要警惕。
3000亿之后干什么现在还不想，以后有机会再告诉大家
问题10：
开工规模那么大，对精装修怎么管？有没有遇到什么困难，怎么解决的？
答：
装修房确实是比较大的难题，首先是施工队伍比较弱，第二弱的队伍首先选择是政府项目，大型的宾馆和写字楼，不愿意做家装。万科在装修房方面取得了比较大的进步，我们研究的一套方法和工艺正在申请专有技术。我们努力实现图纸标准化、家装工厂化、管理图表化、现场整洁化。我们在每个工地上先建车间，把每个房子需要的电线和水管量好放在车间里，怎么建设检查告诉大家。这一点很不容易，依赖于前端的工程质量要过关，实体检测要过关。我们有飞行检查队，保证质量，落后的拉闸处理。在质量优异这方面，我们在行业内首屈一指。而且目前我们在性价比上越来越高，规模更大从而别人给我们的折扣更多了，我们给客户的也就更多了。在新标准上我们也在修订，最重要的管理问题上我们经受住了考验。
问题11：
继续请教保障房的问题。不垫资，只代建的方法固然很好。如果地方政府采取捆绑的方法出让土地，那万科有没有提前考虑应对方案？
答：
捆绑的问题比较简单，因为建好交给政府，比较干净。15%的保障性住房，成本完全可控，但有另外的方面不可控。有个地方，领导视察后给名单晚了6个月，因此我们积压了6个月的库存。公租房更可怕，谁来收租金？物业谁来管？还有可能出现腐败的问题。因此万科尽可能离得远一些。如果捆绑的话比较简单，没有大的问题。
问题12：
万科去年销售增长了70%多，净负债率反而下降。资产变得越来越轻，单位销售额需要的净资产越来越少。那快速周转模式的极限在哪里？施工应该不会是限制。那限制在什么地方？如果快速周转可以持续，那么可以摆脱地产对股权融资的依赖。假设证监会对地产融资的限制一直存在，从市场上经常看到不断融资使得估值不断下降，那么不融资的情况下增长率会怎样？
答：
在周转上万科仍有改进的空间，我们会不断地挑战这个极限。目前我们的盈利不仅依靠快速周转，还依靠规模经济。我们为普通人盖好房子，理论上快速周转应该可以实现。工业化可以提高一部分效率，但提高的是有限的。如果我们可以整合更多的资源做更多的事，相信我们的盈利能力还可以进一步提高。我们已经三年没有再融资了，今年也没有计划，我们已经尝试了4年不融资也可以比较好增长，因此我们也想挑战一下极限在哪里。我们不排除任何促进增长的办法，万科特别擅于在变化的环境中采用当时最合适的方式来壮大自己，如果将来融资放开了我们也可以凭借良好的ROE获得投资者的信任，获得加快发展的机会，如果不能的话我们也应靠内涵式增长实现发展。当然速度和规模是相应的，规模越大增长的难度越大，目前万科尚未到极限，我们一起来寻找答案吧。
问题13：
假设万科未来3年做的很好，但资本市场没有给机会，那么股权激励计划并没有给员工带来真正的奖励，那么郁总会对员工说什么来激励他们 ？
答：
面包会有的，同志们继续努力。万科的特点就是不怨天不怨地，只怨自己不努力。股权激励是将管理者、员工、股东利益更好结合的工具。对法定高管来说股权激励的作用不太大，不能卖，但行权时要交本金。谢谢股东对我们股权激励的关注，希望我们可以做的更好些。
问题14：
买万科股票的价值所在？总包、对标、装修体系等做了之后可能在万科的销售周期会有帮助，但在品质上能提升多少？品牌上能提升多少？买万科股票比其他公司能有什么更多的看点？限购的程度高于08年，那如果悲观些会差到什么程度？如果卖不掉怎么应对？拿地和开工在什么程度上会不会减？地产公司什么程度的资产负债率会扛不住？政府土地出让金大幅减少，保障性住房支出大量增加，那政府能扛到什么时候？
答：
大承包管理、对标等能对周期、溢价、卖点上带来多少影响，我没有做过实证研究。但是这些都是正确的事情，所以我们会做。我们做地产的跟土地打交道，就像农夫一样，所以我们实打实的，一分耕耘一分收获，但是谁的贡献还要再算。年底发奖金的时候不知道房子卖得好分不清是哪个原因。经验是说，专门去做正确的事情，搞不清楚的事就不去想了。
但万科从开盘到销售可以做到同行第一，在该快的时候能快起来，至于快的程度还不知道。现在跟08年限购确实不一样，08年部分限购，现在是全面限购。钱、房、购买资格都限制，这些都是全新挑战。比如高端房不能卖，没有预售证，不是产品做得不好，也有需求。中低端方面一步到位的多了，小两房不好卖了，这些都刚刚开始，需要应对。在这个行业里最大的错误有两个：1、资金流断流，所以万科希望今年能保留足够的现金2、买太多的地，见过太多撑死的，基本没见过饿死的。
开工问题上，08年的做法是以销定产。现在不能这样了，不能捂盘、囤地，正常开工，问题是用什么策略把房子卖出去。沈阳的广告：假设只能买一套房，首选万科。万科的房子管70年，因为物业管理很好。希望万科能成为靠品牌和承诺把房子卖出去。
将来，我们将坚持保证现金流的回流，买房的损失可以从土地上找回来。现在发展商的资金上都比较紧张，如果不积极应对，又在过去两年买了太多地的话，压力就相对大一些。
政府都很伟大，保障房又需要地，又需要钱，压力比较大，有纳税人兜着，我们应该对政府有100%的信心。
问题15：
关于新开工的问题，万科10年新开工1208万平米，比年初计划增长46%。11年计划增长只有6%。我们认为这个开工量对万科而言是远远不够的。那这是不是说明万科对市场的担忧？还是刻意地低调，来给市场超预期？
答：
去年的新开工数据不太靠谱，我主张不准确的话不公布，大家觉得好歹有个数字应该公布。开工的事情上要考虑大的形势，会根据市场的外部变化改变开工的计划，11年1300万平米的计划是相对保守的。
开工数不准确不代表竣工数不准确。不建完没有利润，因此竣工数可靠，开工数有一定灵活性。
问题16：
万科现在已进入了40多个城市，怎么看待行业的新开工情况？怎样看待各线城市11年的销售情况？
答：
谭华杰：你比较关心的问题应该是各个不同背景的城市分化情况。中国不同城市的发展阶段差异很大，即使同样是二线城市，其内部的差异分化很严重。
全国的新开工数据没有太大的意义，将会永恒增长。因为四线及以下城市占比达60%以上，一线城市占6%。四线及以下城市新开工的快速增长抵消了一线城市的萎缩。四线城市的情况比较特殊，现在从私房和集资房向商品房转化的比例逐渐上升，在新开工中进入统计的范围，因此四线及以下城市的新开工增长表现为私房和集资房的商品房化。
一线和二线城市的土地供应不足，无论开工还是销售都出现萎缩，三线今年开工面积取决于销售情况，四线城市增长快但没有意义。相对而言，一二线城市的市场波动相对三四线城市而言反而比较小。
在限购的政策下，可能会出现逆向挤压过程。在一二线城市本打算购房的需求向三四线城市转移，会造成短期需求的上升，但一旦发生这种情况，一定逃不掉政策的调控，这条路肯定堵死会被。因此，对现有业务在三四线城市的公司应该比较看好，但现在再进入这些城市已经来不及了。
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郁亮广州登塔：万科只是一个中型公司
作者: 武瑾莹 时间: 2011-03-11 02:03:55 来源: [ 观点地产网 ]
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即使进入千亿，万科最多也就算个中型公司，只有进入了3000亿才能算是大型公司。
观点地产网 武瑾莹 3月10日，万科总裁郁亮在广州塔召集了一次万科的媒体见面会，一个半小时的提问环节中，郁亮详细回答了关于万科的种种疑问。
这是万科发布千亿业绩之后的第三场媒体见面会，与前两场略有不同的是，郁亮在广州回答的问题最多、最为全面。
在广州塔对话中，郁亮反复强调的是：“制度的完善”和“适应能力”。
制度的完善
2010年，万科成为了首家迈进千亿级别的房地产企业。而在刚进入2011年不久，万科董事长王石就曾公开表示，希望万科今年的增长不会超过1400亿元。
虽然王石把万科今年的增长上限给定了下来，但这并不影响郁亮对万科以后的想法。在郁亮看来，即使进入千亿，万科最多也就算个中型公司，只有进入了3000亿才能算是大型公司。
把企业打造成“百年老店”的大型公司，光靠机遇、人力、资金都是不够的。郁亮表示，更重要的是靠“制度”。
在新鸿基、帕尔迪之后，万科又找到了新的老师“汇丰银行”。郁亮称，汇丰与万科有很相似的地方，那就是股权极其分散，在这种状况下，汇丰还能历经战争、金融危机等情况还存在了一百五十年，靠的就是足够完善的制度。
除了万科自身需要将制度做得更好之外，在郁亮看来，中国房地产行业和市场很多方面都需要制度的完善来引导继续前进。
以现在热议的保障房为例，郁亮表示，只有保障房落实到位了，行业持续健康发展的基础才会稳固，才能获得一个和谐发展的环境。所以说，保障房是房地产行业未来健康发展的必要条件。
郁亮表示，万科愿意参与保障房建设，但目前开发商参与保障房建设还有很多不清晰的地方。比如，万科还没有找到参与保障房建设后的盈利途径，因此万科很难保障投资者、股东的利益。
郁亮称，目前万科正在积极研究可以如何参与保障房建设，但现在也不知道万科能做什么。其认为，在保障房建设中，开发商的角色定位并不清楚，而这也是保障房建设的制度还不够完善。
适应能力
在此次媒体见面会上，郁亮提到最多的另一个词就是“适应力”。
3月8日，住房和城乡建设部部长姜伟新在接受媒体采访时表示，如果房价不能稳定，将时刻准备出台新一轮的楼市调控政策。
对于“新一轮的楼市调控政策”该如何理解，郁亮坦言自己并不是政府官员，也不知道政府下一步会有什么打算，因此万科去想也没有用。
郁亮称，在这种情况下适应就是第一位的了。
在很多开发商对目前大力出台的限购令纷纷抱怨的时候，郁亮称，限购令的出台已是既定事实，那么现在就是不谈对错，是看能否适应新的调控政策的时候了。
“在面对现在这个情况，政府推出这些政策来稳定房价也是没有办法的事，那我们就只有适应了。”郁亮称。
而现在看来，万科适应新的政策效果很是不错。
2011年1月，万科实现销售额201亿元，销售面积165.4万平方米，分别同比增长220.8%及216.1%，再度刷新月度销售历史记录。
2011年2月，万科实现销售面积54.9万平方米，销售金额60.8亿元，分别同比增长159.8%和141.8%。
面对1、2月之间如此巨大的业绩之差，郁亮调侃称，有的媒体用1月的数字得出万科今年销售会过2000亿元的结论，有的媒体用2月的数字统计说万科今年销售还赶不上去年，只有700多亿元。
虽然郁亮一直坚称万科并没有制定今年的销售目标，但也透露“总不能比去年卖得少”。
在宏观调控日益严厉的当下，万科还能有如此信心，郁亮声称万科拥有良好的适应能力绝对是其中一个重要因素。
郁亮甚至表示，在现在的情况下，能胜任新游戏规则的房企才能继续存活。
到三四线城市去
本文来源于财新《新世纪》 2011年第10期 出版日期2011年03月14日 订阅《新世纪》|注册财新网
房地产商和社会流动性正迅速从一二线城市挤出，向政策相对宽松的三四线城市再次集结
财新《新世纪》 记者 李慎
就在一二线城市限购调控逐渐加码之时，三四线城市的房地产市场正展开一幅“大干快上”的火热蓝图。
一家总部设在北京的房地产咨询公司，近期遍访三四线城市，了解各地基础设施建设、地方政府态度及经济发展情况、市场容量。“从2010年年底开始，我们开始感觉到一些三四线城市的房地产市场高歌猛进，房价上涨厉害。”该公司总经理向财新《新世纪》记者表示。据他描述，在很多三四线城市，大批项目正在开工建设，有的两年前连一栋写字楼都没有的城市，现在同时在建20多个酒店和购物中心，“这样的场面，令我们不得不感叹自己的步子迈得太晚、太慢！”
河北省唐山市即是其中之一。在唐山这样的房地产三线城市，万科、万达、绿城等开发商早已抢先进入，每一家开盘都在刷新当地最高房价，增幅高达 1000元/平方米以上。而龙湖、恒大、融创等知名开发商还在倚门待进，它们正积极与地方政府谈判，希望能以千亩的圈地规模进入唐山。
然而，现在地方政府能给开发商的优惠政策，已远不如两三年前了。最直接的问题是地价急剧上涨。唐山常住人口不到200万，2008年时土地价格只有每亩30万元，如今已涨到每亩300万-400万元，上涨超过10倍。
与供需矛盾突出的一二线城市不同，三四线城市的房地产市场容量非常有限，开发商的鱼贯而入不但迅速拉升了房价，也加速了空置率的攀升。河北省本地开发商景泰集团运营总监鲍军向财新《新世纪》记者介绍，唐山市每年能消化约300万平方米的新增住宅，但根据2011年唐山市政府的规划，市场将新增上千万平方米的供应，除去审批量和实际开工量存在的差距，每年仍有大约700万-800万平方米的供应入市。
“显然市场根本消化不了这么多冗余的供应。唐山市本地居民的住宅是比较宽裕的，新建的商品房几乎全靠外地人和唐山市周边县城的人消化。”鲍军表示。但什么样的外地人，会来唐山这样的三线城市购房置业？
类似唐山这样的城市，在全国境内已呈遍地开花之势。恰好一年前，一线城市“地王”升级，越来越多的房地产商或主动或被动地开展了“到二三线城市去”的战略部署，那时市场对二三线城市是否有泡沫尚存分歧。随着一年来房地产调控政策的演变，房地产商和社会流动性正迅速从一二线城市挤出，向政策相对宽松的三四线城市再次集结。
地方大门敞开
2008年，唐山市新一届领导班子提出城镇面貌“三年大变样”，2009年全市城镇建设投资达510亿元，2010年达到900亿元。财新《新世纪》记者看到的一份2011年2月10日唐山市市委下发文件显示，2011年唐山市提出“六个提速，六大改造，六个攻坚，二十个重点项目”，共计121 个项目，总投资3606.6亿元。
庞大的城市建设计划，钱从何来？与其他地方政府并无二致，唐山市城市建设的资金主要依赖城投融资和土地财政。鲍军向财新《新世纪》记者表示，“唐山对土地的依赖非常重，前期投资建设花了太多钱，后期势必要靠土地和房价来弥补。”
“三年大变样”的蓝图，为房地产开发商打开了大门。城东地产总经理赵国靖认为，与长三角和珠三角相比，环渤海区域经济明显滞后，如果中央放开限制，地方政府思路打开，唐山所处的环渤海经济圈有着无穷的发展潜力。
历史上，环渤海区域的统筹发展一直受政策限制。以河北省涿州市为例，因紧邻首都，涿州定位为北京的“屏障”，一切以政治稳定为主，经济发展被放到次而又次的位置，唐山市亦如此。但近年中央政策的放松，以及进京高铁的开通，这些城市打开想象空间。
城投融资和土地财政支撑了这些城市的发展大计，但城投债黑洞已引起高层重视。2011年3月1日，审计署18个特派办和37家地方审计机关，开始了对31个省（区、市）和5个计划单列市政府性债务的全面审查。
在唐山市，城投的运营也遇到困难。城东地产、城投地产、城南地产、城北地产是隶属于唐山市国资委的投融资与房地产开发业务平台。2010年年底以来，这些平台下的部分房地产项目出现资金周转困难的情况，于是，唐山市政府开始引进民营资本参与项目建设。目前，已有三个政府主导的大型项目转让出来，其中一个因地质问题被搁置，其余两个卖给民营企业凯信地产，城东地产只代表政府参股15％。
“唐山市政府主导了庞大的基础设施建设项目、旧城改造和各种政绩工程，另外保障房还要靠商品房来补，政府旗下房地产企业的资金实力薄弱，只能指望土地收入。”鲍军向财新《新世纪》记者表示。目前唐山市2010年土地出让金收入尚不得而知，但根据国土部负责人3月7日在全国国土资源工作会议上披露的数据，2010年地方政府出让金总额达2.7万亿元，同比增幅达70.4％。
在政府助推下，各大开发商纷纷抢滩唐山。唐山南湖生态城、凤凰新城、曹妃甸国际生态城拔地而起，万科在南湖生态城内修建了高级别墅；香格里拉大酒店、新天地综合体落户凤凰新城；海景别墅和高尔夫球场落地唐山湾国际旅游岛；类似项目共有121个，包括各种购物广场、商业街、写字楼、别墅、酒店。
但对于绝大部分唐山市民而言，这些高级住宅和五星酒店与他们无关。2008年金融危机后，唐山房地产市场经历了一波上涨，从均价3000元涨至目前的7000元以上，而知名开发商的涌入对抬高房地产均价“功不可没”。鲍军向财新《新世纪》记者介绍，2009年时唐山最贵的楼盘是8000元/平方米，随后万达广场开盘，把这个纪录拉升至9000元/平方米；之后绿城开盘，纪录又提高了1000元，达到1万元/平方米以上。
与此同时，房屋空置率迅速攀升。据鲍军测算，今年唐山市的住宅供应量可能超过市场正常需求量的2倍以上。开发商寄望于进一步挖掘唐山市周边县城的置业群体。唐山市下属的迁安、迁西等县级城市矿产资源丰富，近年来，这些地方的矿主、煤老板成为唐山市高档住宅消化的主力，他们大多数是投资需求。这种模式，与内蒙古鄂尔多斯古康巴什“鬼城”的发展路径如出一辙。
泡沫在膨胀
所谓房地产三线城市，业界多指济南、长沙、郑州、西安、哈尔滨、温州、佛山、东莞等部分省会城市或沿海较发达城市；而四线城市则指昆山、江阴、常熟、张家港、义乌、洛阳、柳州、株洲等经济强的县级市和内陆一般地级市。
进军三四线城市的趋势始于2008年底。以地产龙头万科为例，2008年年报显示，万科在四线城市辽宁鞍山、江苏镇江的市场占有率排首位，在无锡、东莞和中山等三线城市的排名进入前三。
大片优质价廉的土地，使在一线城市难有土地入账的开发商非常解渴。2009年初，万科以9.48亿元圈地烟台芝罘岛，其后保利、海尔地产、大商集团、龙湖等众多开发商纷纷进入。2010年8月，龙湖地产斥资15.169亿元揽下烟台市牟平区33宗地块，总占地面积2048亩；10月，龙湖地产又以34亿元圈下烟台养马岛36宗地块，总面积4300余亩。
与一年前对进军二三线城市还有争议不同；如今，开发商到三四线城市去的大方向已经非常明确，接下来要做的就是圈地，复制产品和服务。在具体操作模式上，各企业稍有不同，如万达多采用在城市中心复制万达广场，绿城则利用近年来惯用的合营代建扩大规模。
根据绿城2009年年报，在大本营浙江省杭州市，绿城共拥有34个项目，其中仅6个项目由绿城享有100％权益；在浙江省内（不含杭州），绿城共拥有33个项目，其中29个为合营模式取得。在新进入的北方和中西部市场，绿城在海南、新疆、长沙、天津、青岛、潍坊等地区的项目中，均采用合作方式取得和开发土地。
但是，不少企业由于前期调研不足，很快暴露出“水土不服”的问题。以位于唐山市中心的万达广场为例，此地拆迁前是一片低矮的居民楼，1976年唐山大地震后，这里的地基大规模塌陷，因而一直没有修建高层建筑。万达广场却决定在此落地，成片的高层建筑拔地而起，项目开工时曾传出“向地基注入大量水泥仍不见底”的传闻。
赵国靖向财新《新世纪》记者表示，“外地开发商往往忽视当地具体情况，由于地震和长期采煤，唐山市区南部遗留下1800多公顷的塌陷区。而‘凹’地起高楼的项目远不止万达广场一处，大部分唐山市市民是不会买这类房子的。”
一二线城市的全面限购，通胀和投资渠道的有限使很多三四线城市成为资金追逐的新热土。财大气粗的晋商仍在买楼；甚至对投资非常保守的徽商最近也开始出手了，业内人士将其视为非常重要的信号。“连保守的徽商都出手了，可见社会其他资金还是只能投向楼市，一二线限购，只能去三四线。炒那里的地产，就像炒姜、蒜、大豆一样，短线且容易操作。”上述房地产咨询公司人士向财新《新世纪》记者分析称。
信孚研究院研究员童大焕发表文章称，三四线城市房地产市场多数是由地方政府强力推动，并非市场真实需求的反映，因此房价泡沫可能更高。如果严厉的限购政策将社会流动性进一步挤向三四线城市，这些城市的泡沫会有越吹越大的危险，也为将来留下更多类似“鬼城”“烂尾城”等的“城市化浪费”。
维赛特财经提供（仅供参考，风险自担）
万科A(000002):今年布局六大板块,销售目标调为"机动"
■上海证券报
——专访万科上海区域总经理刘爱明
3月4日,上海万科中心,"设计Life in Deign--2011上海万科新品发布会"现场,
上海万科宣布,2011年将在上海六大热点板块布局七大新产品.
万科进入上海以来,已开发项目共21个,其中在售项目8个.上海万科今年在大虹
桥,世博,迪士尼,美兰湖,嘉定,松江均有新产品推出,其中包括五玠坊,清林径,友建
等项目.今年上海万科将采取均衡供货的策略, 不会押宝在某个市场旺季集中供货,
以此平衡市场风险.
在万科2011年新品发布会当天, 刘爱明,万科集团执行副总裁,万科上海区域总
经理,接受了本报记者的专访.
品质提升重于销售目标
作为把守万科华东战略要地的集团核心人物, 刘爱明思路敏捷,条理清晰,语调
平和却不失激情.2011年农历春节后上班的第二周,作为万科以上海为核心的华东地
区业务的掌门人, 刘爱明花了整整一周走访了长三角多个城市分公司."这次去各个
分公司宣讲, 不是去下任务的,而是希望各分公司把注意力放在工程系统,产品的设
计以及品质上,我们认为这才是目前公司应该关注的本质问题."
"政策是不可控的,要说应对,只能着眼于自身.我希望卖的房子不仅是一个空间
,更要让人住得舒服."或许是由于清华大学建筑材料系硕士的背景,抑或是源自于从
项目工程监理做起的基层实践积累,刘爱明对建筑本身设计,品质和舒适度等细微之
处的关注,远高于销售指标之类的数字.
刘爱明告诉记者,2011年上海万科要实现两方面的升级,一是产品园林景观方面
, 二是进一步提升精装修品质.刘爱明说,目前万科已达到90%以上精装修交付,今年
还有1万多套房要交付, 希望能做到每套房都像样板房.现在万科的购房群体中大部
分仍是首次置业者,也有部分改善型购房者,万科为他们提供的也是90平方米三房这
样功能性强大的中小户型产品,要在更精致,更实用上下工夫.
楼市复杂多变 销售目标调为"机动"
2010年,不论是对万科集团,还是上海万科,都是划时代的一年.万科集团连续第
三年问鼎全球住宅企业销售冠军, 以1081.6亿元成为国内首家销售金额突破1000亿
的房地产企业.上海万科同样实现了自身的飞跃,依靠万科第五园,琥珀系产品,尚源
, 锦源,清林径等五大项目,实现了上海万科突破百亿元的销售业绩,成为继深圳,北
京后第三个破百亿的区域公司.
史上最严的房地产调控在2011年初不期而至, 作为中国房企龙头的万科将如何
应对,不仅业界关注,甚至成为影响市场走势的风向标.
"目前的情况下,销售放缓是自然的.销售是公司的常态工作,不会有专门的应对
方针."谈到万科在政策市下的应对之道时,刘爱明告诉记者,公司从来没有公布过今
年的销售目标,各个区域公司也只是自行上报今年的销售预期.
"上海万科希望今年还能达到100多个亿,由于今年的市场情况比较复杂,具体目
标则会针对市场变化作调整."刘爱明说,就今年的政策环境而言,万科会相对从容些
, 并没有一个明确的,必须要完成的目标,甚至可以放慢脚步去关注企业自身的健康
发展.
后千亿时代的万科
本文来源于《财经网》 2011年03月16日 14:13共有 0 条点评
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对于千亿后的万科，怎样巩固王者的宝座，又怎样面对四伏的危机呢？
【财经网专稿】记者 王金 2010年，万科的销售额突破了千亿规模，这是世界住宅企业年销售额的历史巅峰，也是迄今为止中国非国有企业抵达的最高海拔线。但同时，国内地产业也经历了史无前例的调控，过去的辉煌并不意味着未来的成功。在这场变革中，任何经验都不可照搬，而顺应历史者、求新求变者或将获得真正发展壮大的机会，对于千亿后的万科，怎样巩固王者的宝座，又怎样面对四伏的危机呢？
带着这些疑问，记者专访了万科董秘、首席研究员谭华杰先生，希望能从中管窥万科的将来。
谭华杰从2004年开始担任万科的首席研究员，是万科投资和经营策略制定的重要参与者。同年，他也开始代表公司执笔撰写“致股东”，因此也是万科文化的主要布道者。
记者：2010年，万科合约销售额已突破千亿规模，年报中屡次提到，要“追求有质量的增长”，从这个角度出发，2011年万科会注重提升哪些会计指标？以及采取什么样的途径呢？
谭华杰（下称谭）：在财务维度，万科“质量效益型”增长的首要追求指标是股东回报水平，体现在项目层面主要是IRR（内部收益率）、在公司层面主要是ROE（净资产回报率）。2010年万科全面摊薄ROE为16.5%，比2009年高2.2%，比2008年高 3.8%。2011年希望能进一步提升。
提升ROE的手段是多方面的，产品性能、经营效率的提升和有效的成本适配、费用控制都是基本的“内功”。此外，合作开发也是提升股东回报的一个重要思路。2010年万科新获取项目中，按面积计算合作项目占比70％左右。2011年也希望能通过提升合作比例达到进一步提升ROE的目的。
记者：合作开发的好处是什么？
谭：合作开发的好处至少有三点：
一，可以使公司的经营范围拓展到更多的细分市场，减少个别市场未来变化的不确定性，有效分散风险；
二、可以扩大集中采购的规模，增强公司在采购环节的议价能力，体现规模效应；
三、许多项目完全由万科操盘并使用万科的品牌，在收益分配上万科可以得到一些相应的补偿，相当于输出品牌和管理，可以提升万科股东的资产回报率。
所以，合作能够提升万科的股东回报率，在财务报表上体现为ROE的提升。
记者：那合作比例提升的幅度和ROE提升幅度之间是否存在一种量化的关系呢？2011年万科的合作比例是不是会进一步扩大？
谭：合作比例和ROE提升之间并没有简单的量化关系，但是有较为明确的正相关性。合作比例越高。意味着万科用同样的净资产，可以操作更大的规模，获得更多的品牌、管理输出收益。尤其在股权融资受限制的情况下，通过合作获得发展的价值变得更大。
根据持股比例，合作项目有并表和不并表两种可能。一般来说由持股多的一方并表，如果持股比例刚好是双方各50％，我们会充分尊重对方的意愿。2011年我们不一定追求合作比例的上升，但我们会通过更灵活的合作方式，来争取达到通过合作提升ROE的效果。
记者：通常万科和这些企业的合作模式是怎样的呢？多大股权比例？如何分工？
谭：一般合作项目都是由万科操作，使用万科品牌。合作的模式可以非常灵活，在这个问题上万科的心态非常开放。对方用任何资源来和万科合作我们都欢迎，出钱、出地都可以。合作的具体条款，只要是合规的，都可以谈。我们对合作比例也并不介意，从对方持股10％到90％，我们都不拒绝。
记者：那么选取合作项目的标准是什么？
谭：合作必须基于双方自愿的前提。从万科自己的角度来看，有几个要点。
首先，项目本身的质素，这当然是底线，如果不符合万科投资的标准，无论是否合作，万科都不会碰。
其次，经营风格和价值观的认同。如果大家的观点趋同当然更好，否则对方能放手让万科去经营也可以。
然后，各取所需，有利于合作的成功，偏好互补的双方更容易走到一起。
比如，对方有地拿来跟我们合作，对他来说地价一平米算多少钱或者土地算多少股份很重要，但什么时候拿到钱相对不太重要；而对我们来说，什么时候支付地价款很重要，一平米地多算点钱没那么重要。也就是说，万科更看重资金的周转率，而对方可能更看重交易价格条件，这时候就有很好的互补，就比较容易达成共识。
第三方面，是我们更期待那些可以长期合作的伙伴。
记者：万科在财务约束上会注重哪些会计指标呢？
谭：财务约束方面，我们总量上会控制净负债率，保持货币资金对一年内到期借款的覆盖能力。2010年我们的数据都非常好。净负债率是2007年以来最低，货币资金是一年内到期借款的两倍以上。我们对每个项目，也有严格的财务纪律要求。这方面合作项目和非合作项目的要求是一样的。比如现金流回正的时间，以及项目的有息负债率，在考核和激励制度上都有体现。
记者：万科在控制三费上有什么计划呢？
谭：费用方面，万科的财务处理原则非常严格，因此万科的费用率相对同行，在账面上往往要高一点。
因为一些支出，属于两可的状态：可以记成成本，也可以记成费用。记成成本可以在未来摊销，记成费用就要当期扣除。万科执行严格、谨慎的财务策略，这种情况都选择记成费用。这样，账面的费用率，尤其是按照结算收入计算的费用率看起来要高一些，但防止了把问题留到未来。
所以万科的费用率，主要应该控制对销售收入的比例，而不是对结算收入的比例。
我们主要通过对标和硬约束两个手段来进行。对标就是同类项目的费用率进行内部比较，超过平均水平的项目，需要逐一进行检讨；硬约束就是费用应该按照经营的实际需要来确定标准，而不是简单设定一个对销售额的比例，不管房价怎么变化，费用不能水涨船高，尤其标准化项目，更应该实行硬约束的原则。
记者：那么，如果费用是一定的，除去建安成本和土地成本的浮动，房价上涨就直接体现为净利润了？
谭：房价变动当然不会简单变成净利润的变动。售价上升，那么营业税会同步上升，而所得税和土地增值税的上升比例还会超过售价的上升比例。即使建安成本不变，房价每平方米上升1000元，开发商的税后利润可能增加不到400块。这也是万科不追求过高利润，而重点追求周转率的一个原因。土地放的时间越长，由不动产增值转为净利润的比例就越低。
此外，均价上升也不完全等同于房价上涨。近年来万科装修房比例不断上升，平均每平米附加的装修价值明显增加。
近年来社会整体的开发成本，比如建材价格和人工成本，上升得还是比较明显的，尤其是人工成本。现在带一点技术含量的建筑工人，收入可能比大学刚毕业的白领高；就是没有技术含量的普工、力工，现在80后都不愿意做，供给明显趋紧，价格必然也上升。当然，从社会的角度来看，劳动力价格上升应该是一件好事。
记者：万科2011年的拿地策略是怎样的？三四线城市地块是今年的主流吗？
谭：层次丰富的战略纵深是我们的优势，未来将进一步发挥这一优势。因此各类城市的机会我们都会关注，但也都会保持谨慎。
过去两年万科的开发重点确实在向二三线转移，主要原因是一线城市的土地供应日趋稀缺，竞争过于激烈，所以万科的战略纵深体现为向二三线拓展；随着政策调控逐步发挥作用，一线城市的市场也日渐回归理性，所以未来一段时期的战略纵深，会主要体现为深耕现有城市。
地价和房价存在联动机制，所以受调控影响较大的城市也可能会出现较好的拿地机会，公司会在谨慎投资的原则下灵活把握。
记者：那么要回归一二线城市？
谭：都不一定，要看各地的地价走势，看地价和房价之间的关系。
记者：调控之下，开发商都在探索新的地产类型，由于未来老龄化社会的趋势，很多开发商开始了养老地产的研究和投资，万科近期会涉足养老地产吗?
谭：健康养老住宅确实是未来的方向。具体可分为两个细分市场：一个是活跃长者市场，一个是高龄长者市场。前者主要对应事业成功的退休人群，他们购买力较强，主要追求生活的丰富多采。对小区环境、外出活动（如旅游）的便利性和社区活动的丰富性要求较高。后者主要对应生活自理能力下降的高龄老人，主要考虑的是住宅设计的无障碍特性、与子女临近居住的便利性和医疗配套的完备性。
记者：这两个市场哪个前景更好?
谭：这两类以后的需求都很大，但前者可能会更快出现。
记者：万科近期会涉足哪个市场呢？万科的优势体现在什么方面？
谭：活跃的市场可能会先繁荣起来，我们也会首先关注。今年在北京和杭州的周边，会有项目开工。万科的优势主要表现在物业服务方面。我们很多小区在老年活动组织方面有非常多的经验。
而高龄长者市场，主要比拼的是小区规划和产品设计，这是万科的传统优势领域，尤其在无障碍设计方面，万科是国内领先的。
记者：谢谢谭总！
《维赛特财经》提供（仅供参考,据此入市,风险自担）
地产:限购效应进一步显现,市场供求格局将逆转
■中国证券网
关注房地产市场
随着2月起各大重点城市陆续出台限购细则,更多地区楼市降温效应将陆续在3月
体现出来.从相关机构的监测数据来看,全国主要城市总体陷入成交低谷,各城市因政
策落地时间有先后而出现分化.但总体来说,市场供求格局已经出现逆转苗头.
总体陷入低迷
从中原集团研究中心监测9个重点城市住宅成交数据看, 总体上市场陷入成交低
谷. 不过,"限购"政策在不同城市起到不同效果,各地市场因而出现不同程度的分化.
部分城市住宅成交环比虽明显下降,但同比仍出现小幅增长; 而部分城市成交结构发
生变化.
由于上海和长春早在1月底就出台相关细则, 两城市的市场表现更能反映出政策
的影响程度. 据统计,上海和长春2月住宅成交面积分别为52.3和16.5万平方米,均创
近年来的月度成交新低,同比分别下降13%和34%.2月出台限购的城市则出现前半月成
交活跃,突击买房,后半月成交则迅速被"冰冻"的现象. 从一,二线城市中被挤出的投
资,投机需求大量流入一批尚未"限购"的三线城市,预计未来三线城市商品房量,价将
会稳定增长.
值得关注的是, 经历一个月市场消化期,除了住宅成交出现环比69%下滑外,上海
市场的住宅成交结构正在发生变化.据中原集团统计发现,2月上海住宅成交的套均面
积为94.8平方米,和前3个月平均值105.9平方米相比,减小10.5%;2月住宅均价为9763
元/平方米,创2009年2月以来最低值,环比下滑38.3%; 供求比方面,1月为0.76,2月上
升为2.31.受房产税和"限购"双重政策的影响,上海市场"小户型","低单价"的住宅成
交占比正在上升,而大户型,高单价住宅受到冷遇.
在新一轮调控的大背景下,2月中原监测的12个重点城市的土地供应大幅萎缩,创
2009年4月以来的最低值. 北京,深圳,天津,重庆,成都,杭州均无新增住宅用地供应.
与此同时,商办用地占土地供应的比例有所提高.
"小阳春"无望成交结构明显变化
中原集团研究中心高级研究经理刘渊预计, 已过政策消化期的上海和长春3月成
交环比将有所增长,回升幅度将在30%-50%;2月出台限购的城市如北京和成都等,由于
需求在2月上半月提前释放,住宅成交环比将会基本持平; 2月底后才出台细则的城市
广州,天津的杭州3月成交将出现下降;而深圳,重庆3月成交将有20%-30%的反弹.因此
,总体来看,往年3,4月份的楼市"小阳春"在2011年将不再出现,成交环比将略有增长,
但增幅有限.
随着限购政策在重点城市全面铺开,购买力强大的投资改善类需求受到很大抑制
,观望气氛重现,短期内自住需求成为市场主力,高端住宅成交低迷.同时,开发商也受
到更严格的税收,融资限制. 在此情况下,市场的供需格局将出现逆转,成交价格将在
未来3至6个月内出现调整.
而根据上海2月份住宅市场的成交情况分析,在限购和房产税政策的双重影响下,
小户型,低总价的户型受将到购房者的青睐. 市场上有一部分具有购买能力的家庭丧
失了购房资格,而大多数具有购房资格的家庭则无力承受大户型,高总价的房产.一般
的限购城市虽然尚未出台房产税,但是需求结构的改变将使高档楼盘的蓄客时间持续
更久,而中低端楼盘的需求依然旺盛,开发商也将在近期调整供应节奏,力推此类住宅
.因此未来几个月主要城市的住宅成交结构将出现明显变化.
[ 本帖最后由 meng-h 于 2011-3-17 12:12 编辑 ]
限购令催热北京小产权房 价格普涨两成
http://www.sina.com.cn2011年03月16日 22:5421世纪经济报道
王营
李真(化名)第一次来到北京西直河村。该村隶属朝阳十八里店乡，在北京东四环与东五环之间。
这并不是一个普通的村子。知情人士都知道，这里有很多小产权房项目。目前销售均价为每平方米八九千元。“年前才6500元/平方米。这两个月涨了不少。”而离该村最近的商品房住宅项目翠城售价已高达21883元/平方米。
2月16日，北京市出台的“京十五条”规定，外地人在京购房需连续纳税五年以上，这使得部分外地在京工作的居民只好把目光投向小产权房身上。
一家房屋监测网站为记者提供了一份小产权房名单。据该份可查阅的名单，限购后，小产权房基本都上调了20%左右的价格。购房者关注度也高度提升。以西直河温馨家园项目为例，该项目在调控前从2010年12月17日至2011年2月17日，来电量仅34个，而控后，2月17日至3月13日，来电量已高达347个。其他可公开查阅的小产权房项目来电量也在成倍翻升。
小产权房问题已经让越来越多的专家意识到，令条件合适的小产权房早日合理化非常重要。全国政协委员、山东经济学院房地产经济研究所所长郭松海在今年全国两会上已经是第五年提交关于小产权房的提案，令他懊恼的是，小产权房现象越来越严重。
小产权房的“诱惑”
“真破。”李真擦了一下脸上的风沙，环顾了一下这个传说中的小产权房村庄。除了几座用来卖的四五层小楼，这个村庄绝大部分房屋都是平房，甚至一些房子还是用大棚搭盖的。
由于类似在售的小产权项目很多，大多数外表又接近，李真费了很大劲才找到他预约的“温馨家园”小区。这是两栋四层高的楼房，前面是一栋一层为底商，大部分没有租出去。整个“小区”共有300多套房源，两室一厅为主，目前售价约为8200元/平方米。小户型价位稍高，均价接近1万元/平方米。
“砖混结构，四白落地，这种房屋抗震性一定很差。”刚看到地震报道的李真心里嘀咕。据销售员介绍，这是由一家名为“中汇行”的单位的自盖房屋。对外声称，这是盖来用做员工宿舍，但盖好后，员工相继离京，只好由公司自行出售。销售员告诉李真，房子已经所剩不多。
晚上亮着的灯可以证明这个销售员所说非假。李真大致估算了下，该项目约有近200间房屋是亮着灯的。很多车都停在外面。“安全性这么差，还真有人买。”李真感慨。
温馨家园的产权现在只有50年，从开发到销售已经过了9年。房产证与商品住宅不同，它是由中汇行颁发的。
不过在温馨家园的销售员看来，这并不是什么问题。“即便是商品房也只有70年产权，70年之后国家也可能收回处理。而我们这个产权是属于中汇行的，也就是属于你个人。40年之后，国家要拆迁也会给你个人拆迁补偿。”
销售员说，限购令之下，小产权房是最好的选择。即便是不受限制，外地人二套房首付也高达六成，这些措施加起来已经使得温馨家园项目顿时火热起来。
按照目前的价格，购买西直河一套小产权房总价仅需30万-40万之间，按照40年产权来算，一年也不过花费1万元。比租房子还要便宜。而周边的商品房，以翠城来算，购买一套40平方米的小户型，首付需26.3万元，贷30年，每月需还款3913.22元。“小产权房的存在，是对北京高房价最大的讽刺。”
不同土地属性下的蛋
随着商品房价格的暴涨，小产权房也在肆意扩张。
有人估计，北京小产权房大概占总量的20%左右，已售和在建的面积很快将超过1000 万平方米。西安小产权房估计占25%-30%。深圳的小产权房规模更大。济南市有关部门统计，该市小产权项目总面积有1000多万平方米。据三亚综合执法局的初步统计，三亚目前的违法建筑6000来栋、面积突破300万平方米。
中原集团分析师张海清认为，随着城市化进程的加速，一方面城市建成区范围日益扩大，城市蚕食农村加剧，城市与乡村的边界开始模糊交织，出现了城中村的现象；另一方面，由于城市地价与房价的日益攀升，吸引了开发商及购房者进入“小产权房”的灰色地带。
在小产权房火热的背景之下，越来越多的专家在关注小产权能够转正的问题。
郭松海认为，房屋产权无所谓“大小”之分，集体土地所有权应当与国有土地所有权在宪法上具有平等性，建议将小产权房正名为农村房地产，逐步合法化。属于一般住宅建筑项目的，可参照城镇经济适用房、限价房的政策，将这类小产权房转为社会保障住房，并对购房人通过核准身份，补办手续，补缴土地出让金、税费等，限期内不得上市。
一位不愿意透露姓名的开发商表示，他曾经提供场合给一批调查小产权房的专家讨论，但结果提交给上级部门后，没有了下文。土地的不同所有制形式，是小产权房问题难以根本解决的主要原因。
郭松海称，小产权房背后的利益主体太多。由于小产权房存量越来越大，一旦这批房屋合理化进入市场，将对商品房房价带来巨大挑战，供应加大，将导致房价下行，这可能也是地方政府所不愿意看到的事情。
张海清认为，小产权房问题得不到解决，其根本在于地方政府的利益驱使。如何解决小产权房的问题，是否能解决小产权房的问题，关键还要看中央政府的决心和地方政府的执行力。
SOHO中国董事长潘石屹(微博 专栏)在接受记者采访时表示，小产权房问题不能老拖，应及早解决，如不及早解决，很容易出现社会矛盾。
3月7日，国土资源部部长徐绍史(专栏)在北京举行的全国国土资源工作会议上表示，今年要继续推进“小产权房”问题清理工作。据悉，国土部等14个部委联合成立的“小产权房”整治处理领导小组去年上半年组成以来，已结束了对济南、郑州、南京等“小产权房”违法现象严重城市的调研工作。
万科千亿背后：到底靠什么？
2011-03-10 11:43作者：黄秋丽来源：中国企业家网评论(2)T|T
是万科而不是这些公司率先突破千亿。原因在于，万科早已经走过了做产品的阶段，万科的成功是因为其战略的成功
【中国企业家网】（专栏 黄秋丽）3月9日，万科发布2010年报，以1081.6亿销售额成为国内首家突破1000亿的房地产企业。除了连续第三年问鼎全球住宅企业销售冠军，万科与行业第二名的差距已经从2008年、2009年的200亿左右，拉大到500亿左右。
行业里总有人问这样的问题：“为什么我的产品比万科还好，但是就是不如万科呢？”这个问题很有趣。就具体产品而言，行业中龙湖、绿城、星河湾这些公司的主打产品要比万科的大部分产品更高端，获得的赞誉、口碑也更好。但是，是万科而不是这些公司率先突破千亿。原因在于，万科早已经走过了做产品的阶段，万科的成功是因为其战略的成功。
一个看得到的事实是，这些年以来，无论房价涨跌，万科都是能赚钱的。而每逢调控，都是像绿城这样主打中高端产品的公司，最先爆出资金链紧张的新闻。在频繁调控的房地产行业，万科是受市场行情影响最小的公司。因为万科主要的客户群体是刚性需求，根据年报万科140㎡以下中小户型占80%以上。无论行情如何，这部分都是客观存在的、一个相当巨大的需求。2008年万科还不算成熟，受到宏观调控、舆论危机的影响，业绩出现唯一一次负增长。在2010年底的采访中，王石透露，2008年其实万科也是有增长的，是为了给万科敲警钟才在会计处理上给万科做成负增长。但是2010年，万科用千亿的业绩展示了自己的功力和水准。
在业绩不受市场波动这一点上，万科与世界顶尖企业有某些相似之处。世界顶尖公司一般追求三点：第一，社会平均利润率。第二，追求稳健经营策略。第三，追求社会责任感。从来没有听说那家世界级的公司业绩会大起大落，多年的经营和积累，他们对市场似乎并不敏感，无论市场好坏，他们的运作都比较良性。而要做到这一点，就对公司战略的要求很高。只有战略正确，才能出现这种情况。万科的成功，恰恰证明了其战略的成功。
在2004年制订的万科《10年中长期战略规划》中，万科在研究了美国最大房地产公司帕尔迪的战略特点之后，选择了与它相同的战略。即专注于大众住宅开发，通过细分客户市场，锁定终身客户。这些年，万科主营业务收入快速增长，自住性刚性需求是万科过去和未来业绩稳定增长的基石。城镇化的进程加速，决定了房地产业尤其全国区域的城镇住宅产业仍将处于迅速发展阶段。相对于商业地产，住宅开发是难度相对较低、周转相对较快、风险最小的房地产细分市场。在住宅中，万科的主打产品是大众化住宅，高端住宅只占很小的比例。万科的这种战略，无疑是选择了需求空间最大，风险最小的房地产细分市场。
从某种程度上讲，像龙湖、绿城、星河湾这样主打做中高端产品的公司，注定了不能超越万科。因为它们选择的是一个相对狭窄的市场，这个市场受行情影响比较大，因而无法像万科那样呈现出规模优势。万科的规模优势将会出现一种戏剧性收益增长趋势——更容易取得资本、更容易获得、控制土地资源、更低的房屋建筑成本等等——这些都加强了万科作为大型房地产公司所拥有的竞争地位优势；在这种优势下，相应地，又进一步提高了万科的市场占有率。这种自我强化的竞争优势，结果就是千亿万科，和更大者更大的事实。
全国首个公租房基金获批 预三年投建千万平米公租房
贾华杰
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2011-03-17 08:20
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经济观察网 记者 贾华杰 近日，消息人士对本网记者表示，国内首个公租房基金已完成国家相关主管部委的会签程序。
这个公租房投资基金由全国工商联房地产商会会长聂梅生、华远地产董事长任志强、建银精瑞董事长李晓东、盛世神州投资董事长张民耕以及复地集团执行总裁张春华在内的多位地产界人士倡议发起，初期计划筹集超过100亿元的民间资金。
2010年年底，公租房基金筹备方案已由全国工商联房地产商会上报全国工商联并抄报国家发改委、住建部等相关主管部门。
首个公租房基金采取股份公司制，由建银精瑞及有兴趣参与保障房建设的开发商作为基金的发起人与基石投资人，向不超过200个机构和民间资本为主的社会合格投资者募集人民币100亿—300亿元。按照现行公司法的规定，设立股份公司应当有2人以上200人以下为发起人。
公租房是政府解决新就业职工等夹心层群体住房困难的一个产品，由政府或公共机构所有，用低于市场的价格或者承租者承受得起的价格，向新就业职工出租。
但在实际政策执行中，由于公租房不能通过出售快速回收成本，占压资金较多，导致很多地方政府受限于财力而在公租房建设上有心无力。目前，北京公租房建设主要采取开发商在商品房小区中按照10%—20%的比例代建，政府承诺定向回购的方式，但这种模式的成本很高。
公租房基金计划，在未来3年的时间内，在全国各地与地方政府合作，投资建设近千万平方米的公共租赁住房，及时补充各级政府的资金缺口。
据悉，在房地产商会上报给主管部门的方案中，李晓东按照市场化租金水平的67.7%计算，预计的年盈利区间在5%—18%。
此外，根据最终退出方式的不同，测算的回报率也有所不同。李晓东说，有三种退出模式：一个是政府回购，一个是市场出售，一个是REITs退出。如果说政府回购的话，基金退出的时候，政府按照自有投资基金3%的年利率回购，算上政府的财政贴息，收益率也很可能高于8%。
北京首个公租房项目信息披露不透明 疑现大户型
本文来源于《财经网》 2011年03月17日 18:22共有1条点评
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亦城茗苑每户平均面积达133平方米，这一面积大大超过新闻稿中所宣称的“均为90平方米以下的小户型”
【财经网专稿】记者 蒋毅坤 北京首个公租房项目亦城茗苑入市波澜不惊，然而记者根据公开信息计算发现，亦城茗苑每户平均面积达133平方米，信息披露的不透明，难免让人担心公租房又出现当年天通苑经适房的漏洞。
3月15日，北京市首批公租房小区之一的亦城茗苑小区举行了发钥匙仪式。按照新闻稿中公布的数据，亦城茗苑占地约16万平方米，总建筑面积60余万平方米，总住宅户数为4500多户。
按公开数据计算，亦城茗苑每户平均面积达133平方米，这一面积大大超过新闻稿中所宣称的“均为90平方米以下的小户型”，也就是说这一项目可能暗藏大户型甚至超大户型住宅。
如果每套住宅都是90平方米，以4500套住宅计算，住宅所占建筑面积40.5万平方米，而该项目总建筑面积为60余万平方米，也就是说该项目的商业配套可能高达20多万平方米，而北京西单大悦城的建筑面积也仅为20.5万平方米。作为保障房项目修建的亦城茗苑是否需要和应该配套一个20多万平方米的商业面积？
这一公租房项目的信息披露不透明还不止于此。这个小区位置在哪里？户型如何？有无商业配套？记者电话采访北京市住建委住房保障办公室、公租房中心、办公室等多个职能部门也是障碍重重，调查过程中记者接触到的所有政府主管部门对于公租房项目位置在哪里、有无商业配套都毫无了解。
对于亦城茗苑，新闻稿与网上的介绍都提到该项目位于开发区核心居住区，但是具体位置在哪里则语焉不详。
记者拨打了北京市住建委办公室的电话，工作人员告知不太了解职能部门的业务；记者又打电话给北京市住建委公租房中心，公租房中心工作人员表示不知道该项目具体地址，并告诉记者可以询问公租房中心前期部，前期部工作人员表示，亦城茗苑的具体位置他们也不太清楚，他们手上目前有数百个项目，难以查出亦城茗苑的具体位置，并建议记者询问公租房中心后期部，而这一电话一直无法打通。
记者拨通了亦庄开发区社会管理局的电话，社会管理局的工作人员称社会管理局只负责廉租房、经适房的管理工作，他们也不知道公租房位置在哪里，甚至具体公租房由由哪个部门负责，他们都不知道。迄今为止，记者还未获知亦城茗苑项目的具体位置。
住建部副部长齐骥在3月9日接受采访时表示，2011年全国将建设公共租赁住房近220万套，“十二五”期间将新建各类保障性住房和棚户区改造3600万套，将会有20%以上的家庭的住房是通过政府的保障或者政策支持来解决的。
多年前，北京昌平区天通苑经适房项目出现了开宝马入住经适房的现象，该经适房项目中还有二三百平方米的超大户型甚至跃层出现。消息一经媒体曝光，舆论大哗，停止建造经适房项目的呼声不绝于耳。可以说，天通苑经适房现象间接敲响了经适房的丧钟。
公租房作为中国住房向双轨制转型的重要组成部分，事关每个纳税人的利益，理当得到纳税人的监督；首个公租房项目是否成功，决定了保障房制度在公众心目中的形象是正面还是负面。但迄今政府根本没有给公众一个提供了解项目具体情况的渠道，监督自然无从谈起。更有甚者，连相关主管部门工作人员对此都一无所知，以其昏昏，何能使人昭昭？不得不让纳税人担心，在信息不透明、公租房建设与管理得不到监督的情况下，后续一个个拔地而起的公租房项目只是当年天通苑经适房项目的翻版？原本承载低收入家庭“居者有其屋”梦想的保障房项目会不会再次让公众失望透顶？
王石：东方文化不适合现代企业制度
来源:中国企业家网时间： 2011-03-18 10:36 作者：字体：大中小
东方文化讲究权威，民主是从西方传过来的。对文化的依赖性决定了只能如此，某种意义上说，东方文化并不适合现代企业制度。
东方文化讲究权威，民主是从西方传过来的。对文化的依赖性决定了只能如此，某种意义上说，东方文化并不适合现代企业制度
编者按：
近日，万科集团董事长王石接受《南方人物周刊》采访，围绕企业家价值观和未来接班人等内容进行了阐述。
关于自己，王石表示，因为对于不确定性的喜好，所以更喜欢到大自然中去，也更喜欢刺激性的运动，比如帆船比赛。而自己主动去戒酒，则是因为不能控制它，才要下决定去做这件事。
远洋求学的王石也在不断反思，诸如金融危机的根源和生命本身。在他看来，不管是消费主张或是饮食需求，懂得控制学会珍惜才是最重要的。
作为一个企业家本身，王石认为，就“衣食足而知荣辱”这一过程而言，后者更为重要。因为从物质方面考虑的话，自己可以去做很多其他的事情来养家糊口，但尊严荣辱却是不能有其他选择的。
此外，谈及接班人的问题，他表示，这涉及到东方文化的本质。王石认为，东方文化注重人的权威和依赖，甚至是道德决定一切，而这显然不符合讲究制度和民主的现代企业制度。
以下是王石观点摘选。
王石：
喜欢不确定性
我的喜好是到大自然(中去)，尽量别受约束，而高尔夫因为技术规则摆在那里，你会觉得非常不自然，那是英国绅士的运动，我的血液里天生就不大适合高尔夫。
我喜欢的运动也有约束性，但是不确定性更强。我有一个朋友镶牙，很整齐的假牙，他告诉我是打高尔夫留下的纪念，这就是不确定性，但对于我来说还不够。
我第一次参加海南岛帆船赛，正好赶上台风尾巴，船失控了，整整三天三夜在海上。要打着燃烧棒求救，直到人家发现才获救，这种不确定性多强!
再有就是我不喜欢借助机械的力量。假如现在国外有个神秘的中国人玩越野吉普、摩托车或者去外太空，人们一猜百分之九十是王石，但这怎么可能是我?
生命就是要懂得珍惜
我是企业家，不好越界，我只能去谈房地产，比如万科的行为。我说不行贿，别人都不信。房地产不行贿?不可能的。但万科就是把不可能的做成可能了，而且做得挺好。
我们反思金融危机，原因就是不负责任的透支，消费主义至上。
对于我来讲，现在还好一点，过去几年，不要说媒体，我的团队都对我的言论有过批评，这涉及到职业操守。
我个人当然是积极向上的，尽管从历史主义来看一定是悲观的。文明的兴起衰落是很正常的，中华文明之前也有过辉煌期，但不能说我们就不努力了，恰恰是这种努力带有悲壮性而显得更有张力，可能是无功而返，但我们没有放弃。
从某种程度说，生命的意义就是这样一个过程，你一定要死，你就不能说你就不该出生。
现在是科学进步加上人文主义，改变了物种进化过程，已经不是达尔文自然淘汰了。随着科技的进步和干预，贫富并没有均衡，而是拉大，富裕阶层和中产阶层的体型变得越来越滑稽。人类的基因本来就是饥饿型的，吃不饱才有生存。现在是过剩，现在各种病和体型都出来了。你没有发现我现在的年纪和身材显示我是个 “异类”?我很骄傲的，这不是遗传的瘦。
这种结果说明控制是非常重要的，不只是不喝酒，在饮食上注意，还要回到大自然。必须这样，你回到物质世界才会珍惜。
荣辱更重要
(企业家要“衣食足而知荣辱”)共性是这样的，个性会有差异。
对于我来说，或许荣辱更重要。我来深圳，毫无疑问要改变命运。我第一次来深圳是1978年，刚好是改革开放前夕，到沙头角就已经是禁区了，两边都很萧条，但是你在火车上看从香港来的人，他们穿的衣服，大包小包、电视机什么的，马上能感觉出两边的物质生活显然是不一样的。
从物质生活考虑很重要，但这个动因对我来说不是很大，最重要的是自己能选择能做的事情。之前能做什么都是社会安排的，要么当兵要么下乡，显然当兵比下乡好。当兵回来后，要么开车当司机，要么工农兵大学生。当时显然当司机更好，但我选择了进大学。到深圳也一样，因为我能做很多事情。尊严，也就是荣辱对我非常重要。
很多人现在都说你王石不行贿，第一是你自己不用行贿，第二是你当年一定行贿。我甚至非常坦然把自己曾经有行贿意图的故事写出来，两条烟拉关系嘛。
我一直说如果我不行贿不搞不正之风经营不下去，那我选择做不下去。我宁肯出国，去做二等公民。以我的能力出国养家糊口，过上起码的中产阶级生活是没有问题的。
从统计学和人类共性上你说的不错，但是现在多元化、个性化的社会更尊重个人选择，(衣食足而知荣辱)归根到底还是个人选择的问题。
接班人问题与东方文化
(关于接班人一说)这不是中国企业家的问题，这是东方文化的问题。东方文化讲究权威，民主是从西方传过来的。对文化的依赖性决定了只能如此，某种意义上说，东方文化并不适合现代企业制度。
现代企业制度更多的是靠制度本身，东方文化讲究的是人的权威和依赖，甚至要靠道德层面的力量。西方企业制度讲究的是大家都可能好也都可能坏，所以一定要有制度性监督。你看西方人很笨，路上没人碰上红灯车照停，不像我们一看没人，过啊，明明不能掉头的地方还是掉头。
车少没问题，可车多呢?就乱套了。
(访谈实录摘自《南方人物周刊》2011年第8期《王石：我喜欢人生充满不确定性》一文，出版日期：2011年3月14日，作者：张欢。有删节)
万科：王石的地产情人（1）
作者：赵民 戎明迈 赵家俊 来源：“1+1+1”战略 发表时间：2011-03-16
斩不断，理还乱。
目前，万科给外界的印象就是一家专业的房地产企业，但谁又知道此前他曾涉足十多个领域，而且每一次调整时的“壮士断腕”都极其痛苦？
万科公司组建于1984年，最初从事录像机进口贸易，到1991年底，万科的业务已包括进出口、零售、房地产、投资、影视、广告、饮料、机械加工、电气工程等13大类。
如今铅华洗净，万科只专注于房地产。2010年3月2日，万科公布的年度报告中称，其已成为国内首家销售金额突破600亿的房地产公司，并连续第二年获得全球住宅企业销售冠军。
“任凭弱水三千，我只取一瓢饮”，深耕主业“1”，万科究竟如何能够在浮华喧嚣中特立独行？
“H201-3号土地”结缘房地产
那些认为“坚持专业化”很容易的人错了，万科就是一个例子。
“基于对房地产行业发展的良好预期，为集中资源优势，集团在2001年实现对万佳股权的成功转让，退出零售行业，至此集团的专业化战略调整得以顺利完成。”2002年3月15日，万科董事长王石在深圳向投资者郑重表示。
万科股份有限公司成立于1984年5月。1988年12月，公司公开向社会发行股票，资产及经营规模迅速扩大。1991年1月29日，万科A股在深圳证券交易所挂牌交易。
1988年12月28日，在万科招股说明书里，万科的业务被这样概括：公司经过四年多的积累和发展，已有下属公司、投资公司十四家；拥有净资产1324万元，管理人员205名，工人1500名；主要从事贸易进出口业务。追溯渊源，1984年万科就开始从事进口贸易，主要经营以日本名牌产品为主的影视视频器材。其中，公司经销的专业摄录像设备占国内市场的80%。1987年，万科开始经营出口贸易，首年创汇776万美元。
此外，万科还搞实业投资，旗下有三个来料加工厂：与美国富兰克林铸币有限公司合作兴办“深圳现代富兰来料加工厂”，该厂主要加工装配礼品模型；与我国香港特别行政区的X-10数字系统有限公司合作兴办“深圳X-10电气公司”，该公司来料加工家用电器控制器；还与当地的厚利公司合作兴办了万科厚利服装来料加工厂。
万科还有一些其他的工业投资项目及产业投资项目。在招股说明书里，万科这样描述自己：本公司是集工业开发、进出口贸易、房地产经营业务为一体的工贸技综合型企业，VHS录像机为本公司主导项目。
在1988年万科的招股说明书里，我们很难找到房地产的影子。只是在最后企业未来计划及前景中，万科提到一块土地，这就是万科的“H201-3号土地”。
当时万科认为，该块地的地理位置优越，考虑到当时深圳市中心地区高档住宅甚少，无法满足大量三资工厂海外管理人员对住宅的要求，故万科对该地的主要经营设想是：建立起一个风格独特、功能齐全、配套完善、质量上乘的高档住宅区。据调查，这将对海外的购房者具有很大的吸引力，预计获利乐观。
这块土地位于深圳市红岭中路，或许就是万科的“处女地”。三年后，一栋名叫“荔景大厦”的建筑高高耸立，它毗临风景秀丽的荔枝公园，建筑面积38 000平方米，并且靠近皇岗口岸。万科从该项目中具体赚了多少钱不得而知，但万科就此与房地产真正结缘。
至此，短短三年（指1988—1991年），在万科如今可以查阅的公开资料上，1991年12月31日，万科的业绩公告显示，除了“荔景大厦”外，万科还在深圳建起了“威登别墅”，该项目占地面积约4241平方米，建筑面积11 800平方米，1991年8月18日入伙。
“威登别墅”地块竞争的激烈让王石许多年以后依旧印象深刻。王石在自传中说，1988年的深圳，开发房地产的门槛比现在还高：非建筑行业的企业要想开发房地产必须通过招投标，拿到土地才批给单项开发权。
1988年11月，万科参加了“威登别墅”地块的土地拍卖。竞投一开始，价格就一路飙升。最后只剩下万科同另外一家轮流叫价。双方互不相让，拍卖进入白热化阶段。
对方一再举牌，拍卖官一次叫价、两次叫价，王石有些着急了，本能地抓过助手手中的牌子举起，喊了一个跳升的报价。顿时全场鸦雀无声，一次、两次、三次叫价无人应，一槌定音！
这或许就是当年的“地王”。王石说，按照拍卖的土地成本计算，此项目的楼面地价已经高于周边住宅产品的平均售价。换句话说，按市场价把附近的住宅楼买下来，拆掉再重新建的成本价都低于万科购买这块土地的价格。
拍卖现场，王石代表公司上台签订土地转让协议时，有领导望着王石，劈头就是一句：“怎么出这么高的价格？简直是瞎胡闹！不管怎么说，还是祝贺你们。”
进入房地产的敲门砖已经拿到手，只是代价高了些，谁让万科遇到了一位强劲的对手呢。就这样，用2000万元“天价”，万科买到了进入房地产市场的入场券。 看好房地产的万科继续拿地：深圳“万景大厦”——万科1991年10月投标获得的3975?8平方米地块，近皇岗口岸；上海“西郊花园”——位于上海古北新区，占地5万平方米，与香港仲盛有限公司合作投标获得70年使用权，当年的规划是兴建别墅88栋；厦门“富豪花园”——与深圳市金田实业股份有限公司联合经销，当年的规划是兴建100栋别墅及公寓。
从1988年万科的“H201-3号土地”到三年之后的五六个房地产项目，万科开始在房地产市场尝到了甜头。
从“花心”到专一
房地产并不是做进出口贸易出身的万科的“初恋”，也不是有八年经营进出口业务经验和五年公司业务拓展及管理经验的王石的专长。
1992年，万科通过增资扩股和境外上市筹集到数亿元资金，一方面将业务向全国多个地区、多个领域扩展；另一方面向国内30多家企业参股，多元化发展的速度和程度达到其历史顶点。
最疯狂的时候也是收手的时候。1992年，面对旗下数不清的公司，王石终于悟透，从此“痴迷”房地产。
许多年以后，王石在自传中说，万科做贸易出身，20世纪80年代做录像机，也做过利润率达200%~300%的生意。好景不长，因为这一行获利颇丰，许多公司都开始做进口录像机的生意，产品供过于求，开始降价，利润也随之下降，甚至变成负数。
王石让财务将万科1984年到1992年的贸易记录整理了一遍，赚钱用黑字表示，赔钱用红字表示，结果红字多于黑字。这说明万科这么多年从事贸易的结果是赔钱了。
1992年底，万科确立了以房地产为核心业务的发展战略，并将居民住宅作为房地产的主导开发方向。
与别人卖企业不同的是，万科的几家企业是在盈利状态下被卖掉的。如果说别人卖企业是“大浪淘沙”，万科卖企业可谓“大浪淘金”。比如 1997年协议转让出去的扬声器厂，其生产的电话机喇叭占国内市场40%的份额，其生产的电话和电视机配件，市场占有率亦遥遥领先于竞争对手，并拥有 TCL、康佳这样的大客户。
“怡宝蒸馏水”，是万科转让出去的另一个产品。“怡宝”的买和卖，完整地体现了万科经营思路的前后变化。这个产品，是万科1991年买进的。当初，“怡宝”是搞碳酸饮料的。在20世纪80年代末碳酸饮料市场开始滑坡时，“怡宝”在国内率先开发出了蒸馏水。当时，深圳和南方市场上卖得最好的饮料是矿泉水，并呈北移之势。
但万科判断，矿泉水之后，一定是蒸馏水的天下，便买下了“怡宝”51%的股份。万科买下“怡宝”时，它的蒸馏水产量非常小，只有3000吨，是碳酸饮料的一个副产品。万科买下它后，迅速做了两个决定：第一，卖掉了碳酸饮料生产线；第二，从德国买进了蒸馏水生产设备。
三年的时间，“怡宝蒸馏水”达到了10万吨的产量，成为国内最大的蒸馏水生产厂，在广东水饮料市场上占有率排第一。但就是这样一家好企业，为适应整个集团长远发展的需要，万科还是把它卖了。
转型谈何容易，万科剥离历史最悠久的贸易业务花了六七年。1998年，可以视为万科“壮士断腕”的重要一年，这一年王石加快了对非核心业务进行调整的步伐。
在1998年的年报中，万科的核心业务为房地产开发，并涉及零售、精密礼品制作、贸易及影视制作业务。但仅仅时隔一年，万科已经表示会“以房地产为核心业务，亦投资连锁零售业务”，其他业务一概不见踪影。
“以房地产为核心业务”，说起来轻巧，执行起来却有一定的难度。就在剥离贸易业务的1998年，万科旗下的副业零售业务依旧赚钱，让人难以割舍。在国内零售业普遍不景气的情况下，1998年万科万佳百货零售业务实现营业收入6.3亿元，税后利润2426万元，分别较上年增长了 16.48％和13.7％。
2001年8月24日，为促使万科进一步优化资源配置，集中资源发展房地产业务，万科将直接和间接持有的万佳72％的股权一次性转让给中国华润总公司及其100％持股的附属公司——中润国内贸易有限公司。
转让万佳的代价是，万科2001年度主营业务收入减少了约6?8亿元，从此远离零售行业。但万科也因此获得了约4?2亿元的现金，随后将其全部投资于房地产业务。
“至此集团的专业化战略调整得以顺利完成。”当年年底，王石终于松了口气。而万科，也从此真正全身心地投入房地产，塑造了“万科专业化地产商的形象”。
当年，万科实现营业收入44亿元，净利润3?7亿元，分别较上年增长了17?74％和25?99％。除继续在深圳、上海、北京、沈阳、成都、天津六大城市增加投资外，万科还新进入武汉、长春、南京、南昌等地进行住宅开发。
在专业化的道路上，万科的步伐坚定有力。
在房型研发上，1994年11月，万科设立了一个与设计单位密切沟通的平台——万创建筑设计顾问有限公司。1998年，万科成立建筑研究中心，开始聚焦于消费者的细节需求以及住宅产品本身。2002年1月，投资4000万元的万科建筑研究中心大楼落成。2002年3月18日，国家知识产权局受理了万科“户户带花园或露台的住宅”设计的实用新型专利申请，这标志着万科住宅标准化与产品创新的成功结合。
在房屋装修上，2007年，万科装修房新开工比例达到50％。
更重要的是，自2000年起，万科即成立了专门的研究中心进行住宅产业化的研究。其在深圳的工业化生产试验表明，工业化生产将施工时间缩短了一半，而且节约了80%的劳动力并大大缩短了项目的设计规划时间。万科正在为实现住宅产业化而努力。
万科迈向专业化的三大步
万科是中国企业专注主业“1”的代表。
冯仑说过：“万科的发展过程中，王石一直在讲专业化。相对于多元化的加法，他是在做减法，而且万科自己也率先坚持这么做，并用业绩证明了专业化的成功。王石以他个人的魅力和影响力使专业化成为房地产行业成功的同义语。”
万科在房地产的专业化过程中实际上迈了三大步。
第一步是相对于其他行业来说只做房地产，而不做别的。这是一种初级阶段的专业化。万科在这个阶段去过北海，去过营口，地域上毫无章法，哪儿有个熟人、公司有个朋友，就去哪儿做。另外，从产品上看也是混乱的：写字楼、住宅、酒店、工业厂房，什么都做。
虽然大体来说这也能叫房地产专业化，但是在房地产领域里实际上它还是属于多元化的：不仅什么房子都做，而且什么方式都做——有卖的，有租的。从最终的绩效来看，在很多地方只是热闹了一场，没挣到多少钱：北海没挣钱，营口没挣钱，在天津做了好多年也没怎么挣钱。
总之，这个时期，虽然王石做的是一个专业化的选择，但是他们的经验还是不够的，实际就成了大行业的专业化加房地产业内的一种多元化。
第二步是从1998年以后开始实施的。从那时起，万科把产品进一步集中到住宅开发上，同时在地区选择上也更加明确，主要集中在长三角、珠三角和京津这些经济发达地区。经过这一阶段六七年的努力，万科迅速成长为全国最大的住宅公司。
从2004年到现在，万科开始了它在专业化道路上的第三步，那就是在住宅专业化的基础上实现精细化、产业化和工业化。万科这几年的绩效大幅提升，它现在的产业化和精细化的耕耘，足以支撑其大规模的增长。
万科由多元化向房地产专业化转变，再由房地产公司的多元化向单一住宅产品转变，使自己成为简单的住宅公司，最终再向精细化和产业化冲刺，每一步都非常扎实，令人印象十分深刻。
在第一阶段，应该说它的业绩一般；第二阶段持续了9~10年，净资产收益率在9%或10%左右；2004年以后，净资产收益率每年都在14%~15%，且一直往上走。所以从收益率这个角度来看，万科走的这三大步是非常值得房地产企业研究的。
王石本人在这个过程中始终起着决定性的作用。在第一阶段，他是直接的决策者和实际的操作者；在第二阶段，他也是一个非常尽心尽力的推动者和领导者；而到了第三个阶段，基本上是由专业团队担当主角，他扮演着一个指导者或教练员的角色。
王石对万科专业化最大的贡献，主要体现在两个方面。
第一就是带出了一个经理人的团队，然后在第三阶段将这个专业化使命完全交由经理人来承担，而不是自己亲自去做。万科经理人的专业化程度是非常高的，王石在万科专业化的进程中起到一个总设计师的作用。
第二就是构建了一个非常好的制度文化，万科所有的制度和资源的安排，都是在王石主导下进行的，这套制度是支撑万科快速增长的关键所在。
冯仑说：“我们则花了很多时间在原罪问题上，先耗费四五年时间把这个‘屁股’给擦干净，然后再学好，回过头来再培养经理人，这中间耽误掉好多时间；而王石不用花这些时间，他可以一直把精力用在公司治理和完善制度上。
“由于万科很早上市，再加上地理位置离我国香港地区比较近，他们借鉴了日本和我国香港地区的一些管理方法，少走了不少弯路。所以我觉得在专业化领域，王石的贡献就是建立了一个很好的公司制度体系来支撑他的专业化，包括人力系统，也包括客户系统。”
绿色万科2049
获得世界住宅销售冠军之后，万科开始“讲故事”。
2010年3月27日晚8∶30起，万科中国30多个城市的办公室与生活区，将积极响应世界自然基金会（World Wide Fund For Nature，缩写为WWF）的倡导，熄灯一小时。用60分钟时间享受黑暗带来的原始宁静与星光，同时认真思考生活与生态的平衡。作为一名合格的企业公民，万科一直以来就倡导用建筑表达对生命的尊重与赞美。11年前，在万科刚有能力进行尝试与创新的时候，就已经投入了大量的资金与人力物力，展开了“绿色住宅”环保建设的研发与推广。
2010年上海世博会，作为中国唯一一家参展的房地产企业，万科更以用麦秸秆压制而成的麦秸板作为万科馆主要的建筑材料，演绎建筑的低碳环保。同时，名为“2049”的万科馆的展示主题是“尊重的可能”。王石说：“五大洲的灯依次熄灭，又相继点亮，这可能是人类史上最特别的一幅画卷。参与‘地球一小时’，倡导和实践节能减排理念，保护环境，守爱家园。2010年3月27日晚8∶30，万科在中国30多个城市的办公室和社区，与全球公民同心协力。”
谁会相信万科的故事？这并不重要，重要的是这能够赚钱。在2010年年报中，万科写道：低碳经济与节能环保的理念逐渐深入人心，而房地产行业在节能减排中将扮演重要角色。能否率先完成绿色转型，对于万科参与绿色经济背景下的市场竞争至关重要。
2010年是万科从理念认识到行动落实绿色建筑的关键性一年。公司将完成十年绿色发展规划的制定，并结合公司在工业化和装修房领域的优势大力推进建筑节能环保。
万科2010年新开工的公寓项目基本实现100%全装修，其中工业化应用面积100万平方米；全部新项目均达到万科住宅性能标准，其中 100万平方米按照绿色三星认证标准设计、施工。此外，万科积极推动了世博会万科馆的运作，使之成为公司推广绿色理念的重要平台和实施绿色战略的制高点。
2010年3月23日，面对充满期待的投资者，王石重申，万科将继续坚持“不囤地、不捂盘、不当地王”的“三不政策”。他表示，万科将依托住宅产业化、绿色建筑等方面的先发优势继续领跑行业，这才是万科未来的竞争力来源；至于土地资源，够用就可以了。