上海房地产全线暴跌

risingstar

楼市本身是具有消费和资本双重性质的市场，但现在脱离消费市场承受力的价格已经使她成为了一个单纯意义的资本市场。这个时候，决定楼市价格的决定性因素就是资本密度了。
   以现在银行的态度来看，银行一方面正在控制贷款阻止资本的流入，另一方面正在通过利率等措施将银行自身的资本抽离。如果在健康状态下，银行资金在这个市场是有限的，银行即使抽离了自己的资金，场外的需求也会来填补这个空白从而使楼市稳定，这应该是个动态稳定的资本市场。
   但现在事实上就是高高在上的房价使原本十分有限的场外资金和需求更加力不从心。试想原本30万就可以买下的房子现在需要60万才可以，原本可以盘下100套房子的资金现在只能接下50套，而原本能够买房自主的需求也因为房价而被硬性压抑。
   从某种角度看，高昂的房价正在消灭真实的买盘和场外资金的流入，也使这个原本可以平衡的资本市场危机重重。而且以现在银行的态度来看，这个已经归于资本市场的经济圈因为缺血而崩溃也只是个时间问题，根本原因就是因为没有足够资本的流入，资本的流出倒在加速。
   可能现在问题不是讨论会不会跌，而应该讨论一下跌多少了

risingstar

今天房地局实行的政策大家都应该掌握了，真可谓是事情一旦提到政治高度后，其发展
的速度和力度都不是一个经济人能想到的，但却又是不能不想到的。

温和的政策到今天应该算是嘎然而止了吧。前期频繁的温和的政策到今天突然宣布设定
抵押的房产不能在解除抵押状态前易手。这里再次请某些抄家不要把所谓的仍然有办法
操作来作为借口，说实在的，法律规定出来就是有规避的方法的，但是规避的手段有很
强的风险，不是真实自住接盘者愿意承受的。

我们可以算算市面上的楼盘有几个投资投机的没有设定抵押贷款？我敢说几乎没有，一
个个都设定了抵押在放大做投机。不排除少部分人一次性付款，但是这样的人我们认为
他不构成虚假需求，所以无所谓他的存在能对楼市泡沫承担多少多少责任。

我是做梦都没有想到这样的操作方案，这招实在太毒辣了！首先它具有合法性，其次它
具有可操作性。这样的手段是完美的。因为我们根本没有想到在目前的状态就突然而
至，实在是大逆转！

不过，这个手段的推出，实在是防止大起大落最好的诠释。从透支效应来看，虚假放大
的需求一下子被抹杀了。前两天还是一年内不能转按揭。现在事实上是不能转按揭了。
前期打压的是20年以上房龄的老房子，现在打压的是所有正在抄做的新房子。所有虚假
的投机需求一下子被锁定了，请大家注意，我说的是锁定了。从资金来源上锁定，从房
产实物上锁定，从抄家能动用的资源入手，最为关键的是，它不影响楼市真实需求，但
是这样的真实需求不能购买抄家的货，也就是投资投机和自住被人为分割了。可谓既防
止了所有抄家明白过来后大举抛售房产，也杜绝了真实买家从抄家手里购房为抄家实际
上提供资金的渠道，最终迫使市面上的可供应房产少了，这样真实的需求和已经减少的
供应达成了某种平衡导致不会短时间大落，大家记住是短时间。

让我觉得可笑的是，这样的措施事实上把所有的买房者都作为自住来考虑了，因为没有
人能炒卖了，抄家没有钱来还清贷款的下场就是加息加成本，出租租金跌，套牢来得那
么容易？

我敢保证，借头寸还贷款的现象马上就要来到，各个小的担保公司将可能会生意兴隆，
同时急吼吼还掉贷款的抄家会在以后的一段时间事实上成为了更高利息（民间借贷）的
承担者，同时会压迫他们抛售房子。所以在继续加息、房地产相关税收、收益收税的风
声更趋加紧的情况下，抄家会最终促使上海楼市下跌。

同时我预感一个更大的陷阱已经打开，所有民间资金会选择做头寸来帮助抄房者还清贷
款，这样银行的风险就会下降很多，但是在大家都这样操作后，房价的下跌可能会给民
间资本一个有去无回的房地产现房陷阱。

真的，我越来越认为去年8月以后开始的那波行情是开发商转移风险的完美大逃往，同
时今天发生的事情将是银行胜利大逃往的一次契机。

my31415926

跌了好

risingstar

如果中国zf在03年下半年的情况下实施调控，情况和现在根本不一样。目前上海楼盘发展商、中介和CS的操作手段比起以前可谓大大进步，利用操作股票的坐庄手段和银行信贷的杠杆放大效应来操纵上海的楼价，因此上海楼市的泡沫迟迟不破。随着zf的措施出台，在抛盘激增，接盘寥寥，而各CS和中介的资金将会逐步吃紧的情况下，未来数月内逐步放松楼价，随之带来的是市场对楼盘增值预期降低，投资缺乏人气。这种降低导致资金紧张的卖方恐慌性抛售。在供货量远高于刚性需求的情况下，将上演比97年，98年更厉害楼市崩盘，直至跌穿2000年均价。


所谓房地产的冬天就在眼前。

tomiyoung

Originally posted by dongyeye at 2005-4-21 09:36
应该会象香港楼市一样，有的跌的。但国家经济持续的影响也将会有两三年，这还是理想情况。

各地差异会比较大，泡沫越多的地方，摔得越惨。

最少落50%以上，两年后再看就知道了，上海的经济综合实力远没有东京和香港强!

jjmmk

股乐天

房价高的离谱了，老百姓无力承受啊。

tushen

应该把房地产的泡沫挤掉，或者推倒重来。另外，外资买房应该有套数限制。

快乐小鱼

不会跌这么快吧？真有也是正常，就是股市在2240点下来一样。一天跌个百分之五六不是常有的事。

risingstar

记者：张文远　2005-4-14 13:13:39　大连晚报

    房价涨不涨，关键看市场。对于同一市场，横看成岭侧成峰，不同的购房者可能会有不同的判断。而笔者最担心的是购房者在错觉下造成的误判。

　上周，央视《经济半小时》报道了上海一家楼盘3月份开盘时的情景：200套房子，5000人抢。售楼处前聚集着上千人，人挨人，人挤人，连站脚的地方都没有。有人甚至是一手扶着墙，一手扶着栏杆才勉强站住，就算这样，还有人在拼命地往里挤。瞧这买房的架势，用老百姓的话说，就好像跟买棵白菜不要钱似的。难道真的是因为这房子便宜吗？实际上，这个楼盘，开盘价1平方米就要25000元。这么贵的房子，为什么还有那么多人抢着买呢？许多人认为，抢到房子就是抢到了钱——抢钱当然会让人们疯狂。

　房价上涨，买房就赚。在大连，因为有利可图，许多投资者也加入到购房大军来。对于楼市来说，投资和投机、买房和炒房原本就难以区分。因为有大量的投资者存在，更加剧了房价的非理性上涨。有人戏称，大嘴一张，楼市发慌。现在的房价已远远背离了自身的价值，许多人并没有考虑到房子的实际价值，而只是考虑加多少价能卖出去——这是典型的炒家心理。

　记得小时候玩过击鼓传花的游戏，一群人围成圈，在平稳的鼓声中一个接一个地传递着小红花，就在大家喜笑颜开精神松弛时，节奏有序的鼓点突然急促密集，突然戛然而止，死一样的寂静，那最后的接花者不得不乖乖地受罚。现在的楼市仿佛也在演绎着这种儿时的游戏，一套几十万元房子，在人们的心目中就像萝卜白菜价，由理性变得疯狂，只要鼓声不停还会一直传下去。许多人忽略了鼓声停下来的后果。
国家近日出台的平抑房价政策，可谓是步步紧逼。昨天本报就报道了央行提高商业房贷逾期罚息的消息。而从北京到上海，一股观望的情绪正在蔓延，人们由最初的疯狂转为惶恐。

记得央视两年前热播的《天下第一楼》，大掌柜卢孟实曾写过这样一则对联：好一座危楼，谁是主人谁是客？只三间老屋，半宜明月半宜风。现在的楼市，恰如击鼓传花，只是不知谁是倒霉的下家？

risingstar

原先1万4的房子,现在1万2都抛不掉

实际成交价和挂牌价的分离意味着降价的开始。当这成为普遍现象的时候，大面积降价就开始了。

risingstar

当前的房价合不合理，这个问题已经不需要用脑袋思考了。但是存在这样的房价 ，就
应该有其合理的解释。
　　我认为2003年之前的中等幅度上涨是对原来价值被低估的重新估值，那么这种涨是合
理的。
　　2004年全年的涨就是渐渐脱离理性炒作。
　　2005年开年后的2个月加速上涨，就可以说是非理性的 只 炒作。
　　
　　我是一个中等规模的房地产公司的总经理助理，在公司内经历了4年房地产开发的风风
雨雨，可以说上面说的这种上涨，我是亲身经历的。过去公司内对于市场走向的分析，都
已经一一有所印证，有正确的也有不正确的，但是大的方向都是对的。这里说之前的事情
显然是没有意义的。
　　
　　今天在这里想要分析的是最近几日，大家比较关注的部分传言和信息，我们公司业内
部分高管的分析和判断。
　　
　　一、公积金贷款调高。
　　分析：ZF（注：zf）的明显托市行为，希望LBX（注：老百姓）能利用公积金在房价下跌的时候，贷到钱完成置业
，在下跌过程中有点接盘并起到稳定大势作用。不管是否真的有用，至少给予市民一个感
觉：ZF是关心房价的。决不是有些人所谓的单纯鼓励购房，或者ZF觉得房价还要大涨。
　　
　　二、高院的司法解释。
　　分析：明显是ZYZF为了防止各地出现银行在LBX无法还贷时，大量扫地出门事件的发生
，是“人性化”的政策，也是维护稳定的需要。如果ZYZF真的预见到今后房价仅仅是小幅
下挫或滞涨，有必要急于出台这样令所有银行愤怒的政策吗？想恶意不还贷款的人，也不
要高兴的太早，这条法规是这样解释的，保不准后面又有其他的要解释。恶意的欠贷要是
能过上好日子，天下不打乱了阿？部分人不要过分天真。
　　
　　三、二手房交易网。
　　分析：基本上属于对中介公司忍无可忍的表现。要是有别的办法杜绝中介乱造势，这
么垄断的交易平台，怎么可能是免费的，你数数现在这样的服务还有免费的吗？炒房的大
帮凶都快没饭吃了，后面炒房谁来造势阿？虽说不能解决问题，至少是缓解这种压力了。
　　
　　四、银行对二手房贷款年后突然非常紧。
　　分析：不管各个银行具体表现出来的政策和方案有多么不同，其最终方向是：紧缩贷
款，降低风险。二手房如果10年房龄以上，价50万以下不给贷款，那上海将有多少二手房
是要被打入不可交易的冷宫的？银行哪里会放着生意拒绝做？拒绝生意，必有其原因。我
觉得就是，防止这样的二手房在今后的大潮中变成银行的低质不良资产，因为银行意识到
，这次下跌不是一般的风险，要出海，谁会带小舢舨阿，怎么说都要带个大一点的船吧～
贷款给新房，至少还能收回点成本，放着看看也顺眼点不是？银行不傻的～～～
　　
　　五、媒体开始大量谈论房地产泡沫。
　　分析：第一财经新年里有个节目女主持采访潘“老板”的时候口气明显是看空的，至
少有一句话是：“普通百姓已经很难买得起房子了”。媒体的导向很重要，否则那些编辑
之类的都要失业了，能在新年里这样说，至少是说明：有没有泡沫大家都别争了，谈谈怎
么对付吧？ZG做事情，舆论都是必须要先行的。郎教授骂了MBO，GZW就出了消息要监管MB
O了。请相信不是因为郎教授说了才出政策的，我们的ZF从来不会被媒体欠着鼻子走的。反
过来是想这么做了，所以才有人出来说。股市爆跌前，揭黑幕的报道特别多，私募基金、
银广夏、高市盈率……都是系列报道的。这个关系我想不用过多说了吧～：）
　　
　　六、……
　　
　　今天写这点，只是善意的提醒一下辛辛苦苦赚钱的广大LBX，至今没买房子的，就不要
这会儿急着买了，等几个月或一年半载的问题不大的。毕竟赚钱不容易的。看清楚了再投
。之前没买是看错形势了，现在买一样是看错形势了。
　　
　　有几点也请大家注意：
　　1、我们公司已经收缩业务了，至少对后市都不看好，最近在讨论“过冬”的问题。这
个问题据我所知不是一个公司在说了。业内的看法远远比LBX的传言更悲观，但是门面上的
话，是绝对不能这么说的。如果王婆都说瓜有问题，谁买阿？
　　2、暴利不长久，很多人过去经常说的，但是这句话现在应该引起重视了。
　　3、买房子如果是投资的，那一定是“钱进—钱出”的，要是钱成了房子而且换不成钱
了，投资是绝对失败的。现在都惜售，都炒楼花，买房子给小费，排队买房还动刀子……
……到时候卖不掉，换不成钱，急不出的。不降价兑现，还有选择吗？到时候银行已经在
前面堵塞了大量给予贷款的路，抛给谁呢？
　　4、当你的口袋里每月收进来10000元，但是又马上有6000元被银行收走了，那你过的
就是4000元收入人的生活。拉动内需目前还是需要的，你看看零售市场的低迷就知道为什
么再这样下去，ZYZF也要和LBX一样快跳起来了。
　　5、我们公司高管基本上都在2004年办完了加拿大移民手续，这在圈子里很普遍的。要
是后市看好，谁会急着办移民阿，注意是急着办的。他们急什么呢？…………

　　6、所有的房子都是有折旧率的，70年的产权每个人都知道了，但是有多少人知道，现
在在设计方面绝大多数的设计结构的年限标准是50年。要知道房子每使用一年至少存在2％
左右的折旧率，房子摆在那里不动其实就是在贬值。
　　
　　作为一个业内人士，我说的是业内的现象和一些共识，希望对大家有所启示。不希望
有人因为利益驱动，乱骂人。探讨问题是可以的，我很愿意与大家一起讨论

risingstar

房地产市场自从上世纪末开始升温以来，已经疯狂了近6个年头。进入2005年以后，国家终于出台了一系列具有实质性意义的抑制楼市过热政策，地方政府也出台了相关的土地政策，管理层终于为楼市敲响了警钟，投资者引起注意的时候也该到了。  

　　房价已经进入疯狂时刻，最近一期房交会后，杭州市的商品房平均售价高达8236元/平方米。比当年起涨时足足上涨了4倍多。关于房价高启的理由，学者众说纷纭，然而，前期某媒体报道了江苏土地拍卖市场上的一起黑幕让我们触目惊心：江苏政府为拍卖特地去找了“托儿”，目的是虚抬土地拍卖价格，还向“托儿”保证：放心望上叫，他们不跟大不了我（政府）买回来。也就是说是政府托市，地方政府支持房价上涨，其实想来也是有道理的，房价上涨一段后，开发商拼命造，也为地方GDP做了贡献，然而钱没了咋办？贷款呗，等房子卖出去再还。如此一来，开发商背负着大量银行贷款在那开发，要是房价大跌，高昂的土地成本以及投资者“买涨不买跌”的心态势必使开发商陷入“套牢”的尴尬境地，这样一来，银行那儿的贷款不都成“坏帐”，“死帐”了！而银行坏帐过高对整个金融体系都构成重大威胁，日本泡沫经济的崩溃就与此有紧密联系。浙江广厦当年投巨资80亿打造所谓的“卫星城”——天都城，几年过去了，连个影儿都没有……  

　　中国不少地方的房价在客观上已经高耸于全球楼市之巅，现代社会青年人群“独立”意识的增强打破了原先的传统观念，这也助长了时人对住房的需求；而更重要的是，中国经济20余年来的高速增长，已使国人习惯于生活在对中国未来不断繁荣增长的希望中，这一希望使人们对自身的收入提高充满期待，大胆“预支”未来这种美国式的理念便成为潮流。但是，人们毕竟是有理性的，所以，“购房冲动”的背后，便是购房者的担忧，而随着房价的不断飙升，大量的按揭购房者和潜在购房者已感到不堪重负！  

　　近期以来，许多专家和机构对中国房价高企的现状纷纷给予“泡沫”评价，这说明在“理性人”那里，中国尤其是几大核心城市的楼市价格已经完全沦为炒作；即便如宣称“房地产总体正常论”的厉以宁先生，也认为上海等地的房价高得离谱！  

　　政府高层对部分城市的楼市高价开始过问，央行也出台了房贷加息的最新政策，取消了购房优惠利率，大幅提高了首付门槛，这说明政府对房地产业的负面效应有了一定的警醒，房地产商的政策环境开始恶化了。当政府不再支持房价上升时，楼市繁荣的根基就被动摇了……  

　　于是，在买方、舆论和政策三方面都呈现不详兆头的时候，楼市的卖家和炒家已经开始警惕“最后一棒”的归属问题。和当年股市的疯狂一样，谁接了最后一棒，后果……而有了这份警惕后，中国楼市的价格还能继续“炒”下去？根基不稳，房地产商即便是“托塔天王”，又能“托”多久呢？

MARIA430

现在各地的楼盘都在下降,只不光是上海的问题,是现在全国房地产业的共同趋势啊,所以我们在买入股票的时候一定要慎重的考虑房地产版块的发展趋势.

risingstar

http://www.ehousee.com/xinwen/xinwen_list.asp?leib=0 2005-4-22  每日经济新闻
  
国务院调控楼市的八条铁规出台数天后，有些敏感的房产商终于忍不住了。华远集团总裁任志强，以两万五千言上书权威部门———此任志强，即去年那个张扬“富人优先论”的地产大鳄。

在这篇题为《对形势的判断与对策》的上书中，任志强大谈“房地产市场”，称“政府应该建立良好的市场化发展规划和监控总量平衡，其他的则应是市场的事”，称“将市场化与非市场化价格混为一谈，是一种行政干预”。以“市场”为矛，直指政府房地产调控政策。

任志强这种挥舞市场利器的张扬姿态，与前段时期力主涨价”的那些人同出一辙：铁路春运涨价，说是以市场手段削峰平谷；景点涨价，说是以市场手段保护文化遗产；航空公司价格联盟，民航总局称这完全是市场化行为。

在计划经济年代，一些人以“计划”为矛，拒绝任何市场方式———而20多年后的今天，虽然“矛”、“盾”转换，其中的利益内涵并无二致，一个代表国家利益，一个不过换成了企业或企业代言人利益。

拒绝政府调控，须有完全充分竞争的市场存在这个前提。事实上，世界上还没有这样的市场存在，因而，以“市场”为矛，不过是任志强之流的一种托辞。

铁路、民航为何要挥舞“市场之矛”？因为他们是行业垄断者。所谓垄断者，必然会获取垄断利润，因而会有政府干预来平衡正义。正如公共产品的价格，因为关乎社会公平，必须由政府维持在一个较低的水平上；而市场的掠夺者与垄断者，因为远离市场正义，必须由外力来控制其疯狂攫取利润。

那任志强何许人也？是泡沫膨胀、无序发展的房地产市场的得利者。而一个缺乏自我净化和自律自治的市场，政府岂能不进行调控？恶意炒地，违法销售，虚假按揭，中介与炒家相互串通，操纵市场价格，等等，损害了市场各方的长远利益。

任志强口口声声以“市场”为矛，拒绝政府调控，显然是缺乏对房地产市场的自知之明。作为行业巨鳄，面对行业的混乱和不健康，为行业的长远利益着想，本应承担起“清理门户”的行业净化责任，联合同行形成“良币驱逐劣币”的主流压力，以提高行业自律素质来让政府和社会放心，以培育自治素质来获取“自由放任”的“市场待遇”。但任志强选择的，却是充当这个混乱、不健康市场的代言人———如果不是为了维护自身的既得利益，那又是为了什么？

elodiw2004

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跌了好

荷荷6

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嘻嘻哈哈2004

跌死他们！

国产索罗斯

不可能跌的，假的，新盘开出后还是一抢而出，上市新闻没看吗