上海房地产全线暴跌

risingstar

春节前和女朋友商量起结婚的事情，于是想到买房，真是不问不知道，一问吓一条：小年夜前几天问的房子已经比去年10月份涨了10w，去年10月份97w，小年夜那时要107w，过了春节，就要100多w了，且房东一个比一个牛，一个星期就涨个5w的，想买房时房东反悔涨价是常有的事，最后居然炒到128－130w，得我垂头丧气的。

然而到了四月初，随着各项条列的出台，心态开始慢慢平静，觉得现在风险实在太大了。这两天再去打探一下行情，我原来想买的房子现在回到115w左右，但仍然觉得是在高位了，相比去年10月份还是凭空涨了20w左右，觉得水分仍然很大，对于炒房的人来讲，他们不过是在已经赚好30w的基础上少赚10w而已，但是对于我等要买房自住的人来讲，哪里去赚这30w啊，所以就只能再等等看了。我相信越等那些炒房的人越急，因为中介和我说我想买的那套房子的房东手里还有5－6套，现在每个月的还款就要3w，3个月卖不出去就要10w的资金投入，压力太大。而且现在炒手都不想接盘了，因为算下来利润率太低且风险太大。那些抄手现在真的是炒房炒成房东了。

  我是要结婚才买房，虽然手里有40w现金，但也是我辛苦赚来和省吃俭用下来的，为什么要给那些炒房的人轻易赚走30w？现在就是观望，3个月后看看到底是我压力大还是那些炒房的人压力大？

现在回想过去一个半月的经历，不禁冷汗一身，还好没有头脑发热，在最高峰接手，我看中的楼盘里有个浙江人在最高峰把房子出手，现在那个接手的人如果是自住的话也只能打落牙齿往肚子里咽了，如果是投资的话。。。。同情啊！！！

wanglzh

太好了

czltlhc

说明政策还是有一点作用的，但是实际房价可没下来那么多

risingstar

让我们见证历史！刚才出去有人给我楼盘的宣传单！一会儿手里拿了三张！哈哈！

risingstar

安得广厦千万间，大批天下寒士尽欢颜！

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焦点上海房地产网 sh.focus.cn 2005年04月20日14:36 上海商报  
徐跃明

　　本报记者徐跃明 通讯员孙依文报道 挂牌放量、成交下滑，上海房地产三级市场持续两周以上的“观望型”行情近日出现明显变化：原先被一致看好的打浦桥板块率先出现多个二手房跌价成交个案，最高跌幅甚至高达１５％。
　　受益于南部世博建设、西部徐家汇扩容等诸多利好的打浦桥地段，原先被市场认为是最典型的市中心热点板块之一，今年３月前，当地房地产三级市场一直呈现一房难求的卖方市场特征，买家购房绝无还价余地。然而，近日记者收集到多例挂牌业主主动降价及房源跌价成交的个案。

　　据汉宇地产打浦桥分店高级物业顾问陆先生介绍，该地区最新房源挂牌要价都有不同程度下调，如卢湾都市花园一套１４０平方米的３房２厅２卫房源，挂牌价竟低至１５８００元／平方米；又如，在次新名盘海悦花园，３月份挂牌价还都在每平方米２００００元以上，而目前已有不少单价１９０００元左右的挂牌房源。

　　最近，该店曾撮成一套海悦花园高层高区１５０多平方米的３房２厅全装修房源交易，曾挂牌叫价每平方米２５０００元，成交时卖家被迫降价至２１０００元，比原挂牌价下跌１５％以上；另一套１月初挂牌价２１０００元／平方米的卢湾都市花园的１０２平方米２房２厅毛坯房源，成交价仅为每平方米１７５００元，比最初挂牌价下降１６％左右，总价下跌近３６万元。

　　就在上海房价诸多调控新政出台之际，一部分市场观察家作出上海前期房价上涨幅度最多的局部地区将出现明显下跌的预言，终在近日得到较多成交个案的印证。当然，以个案预测行情走势似乎依据不足，但即使在市中心“抗跌性”较强的地区，看空二手房后市的业内人士比例正在迅速上升。

wbwlx

学习，再学习

feelingking

还是应该有所反复，在掉说不定就是顶了，房产可是流动性比股票差的多的多的东西。

次友

该还的早晚要还的

carson

经济危机来了

cxe518

楼市下跌，会造成大幅的银行坏帐，并引发金融风险和金融危机，治病要治本，如果能有效避免金融风险和金融危机，那楼市下跌也就无关紧要了，而其中的关键就是银行，如果把四大国有银行都完成股份制改造，在某个时间上市完成，通过资本市场融到大量资金，大幅提高银行的资金充足率，有效的稀释和冲掉坏帐的增加，那楼市下跌造成的坏帐增加也就不用担心了，或者换句话说，资金从一个口袋换到了另一个口袋，这些风险和危机都让资本市场去承担了，那问题不就解决了吗？所以，中国股市要进入一轮大的牛市，这个时间和时机就是四大国有银行股的上市。

yzlk

早晚的事。

sumsung5

2~3W/平米的房，老百姓有几个买的起，早就该跌了。

股董天地

应该会象香港楼市一样，有的跌的。但国家经济持续的影响也将会有两三年，这还是理想情况。

各地差异会比较大，泡沫越多的地方，摔得越惨。

[ Last edited by dongyeye on 2005-4-21 at 09:38 ]

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WWW.021fang.com　　2005-4-15　　文章来自:法制早报　　阅读次数:1

政府开始干预房价
  一天之内，居然下跌368元！

  如果用股市行情来形容4月7日上海楼市表现的话，最贴切的就是“跌停板”；当天，沪市住宅成交均价跌至7785元/平方米，跌幅达4.5%。

  在这座房地产泡沫最为严重的城市里，在遭遇央行“3·16”房贷政策冲击之后，最近几天，房地产业更是遭遇风声鹤唳的尴尬。

  4月5日，上海市房地管理局宣布，自4月6日起，凡出售居住不满一年的房屋，如尚未还清银行贷款，商业银行不再提供个人住房贷款的转按揭服务；4月7日，上海市工商局又推出16条措施，对申城房地产市场进行专项整治，房产中介、房产合同及房产广告成为重点整治领域。

  与此同时，上海市政府对房地产也采取高压态势。4月5日，上海市市长韩正在美国芝加哥说，我们不希望上海的房价太高、增长太快。

  加息 白领炒房的警钟

  强烈感受到风险的是房地产投资或投机的白领阶层。

  “套住了！”

  一位上海市民这几天正为自己的房子着急上火。他在徐家汇有套200多万元的房子想卖掉，春节过后，每天来看房的有10多人。他一时心贪，想卖个高价钱，没成想，最近半个多月，却门前冷清，没有一人前来看房。

  对于“以租养房”的上海市民而言，最近日子也不好过，因为他们恰恰是加息政策影响最大的群体。有分析认为，在目前住宅租赁市场价格相对较低的情况下，业主很难将月供超额支出的部分转移给房客承受，这就意味着，不多的利润再次被银行分掉“一杯羹”。

  这还仅是个开头。如果“房地产税”等政策出台，投资者的成本还将加剧。上海市市长韩正已表示，将通过财政、税收和管理等调控手段，使上海房价能“有效地得到控制”。

  强烈感受到风险的，是做房地产投资或者投机的白领阶层。对于有钱的富豪或者外国人而言，这只是意料之中的，最新的调查显示，他们已有打算将“炒房”改做“长线投资”。

  很显然，在缴纳几次购房首付款之后，白领手中的钱并不宽裕；如果他的首付款也是东凑西借的，情况就更加严重。如今，他们若想出售房产“卸包袱”，不得不先将贷款还掉；提前还贷无望的话，就意味着今后几十年，他们将背负着每月数目可观的月供，不能出现“断档”，因为，个人在与银行签定的“抵押购房借款合同”中，“借款人未按合同约定按时足额偿还贷款本息”属于“违约行为”，银行可以借此对抵押物(即住房)进行处分。

  但是，在就业形势依然趋紧的今天，哪个白领也没法保证自己不会失业。

  “我个人认为，(加息)这项政策主要是对那部分处于边缘状态即贷款风险比较高的人影响比较大。而高风险贷款既包括投机性比较强的贷款，同时也涵盖房价过高的地区房贷。”国务院发展研究中心金融研究所副所长巴曙松对《法制早报》记者表示，“对于投资购房人，既然他们希望获取高收益就应该充分考虑到高风险，如果没有足够的能力应对风险的话，就应该承担相应的后果。”

  其实，种种风险早有端倪。2个月前，摩根士丹利亚太区首席经济学谢国忠就将上海的情况与10年前的泰国相比，认为上海房地产泡沫极有可能在2005年破裂。

  房价调控会有牺牲者

  “在调控房价的这个过程中，肯定会有部分‘牺牲者’。就像当初海南的房地产泡沫，还有北海的圈地运动。”国土资源部中国土地勘测规划院副总工程师张晓玲对《法制早报》记者分析说。

  最近，有关部分泡沫严重地区房地产会不会崩盘的讨论，引起了各界的强烈关注。众多学者纷纷认为，泡沫破灭的触发因素是必然存在的；政府要做的是及早准备，以保证在市场逆转后，尽可能降低泡沫破灭对宏观经济和金融体系的冲击。

  值得注意的是，2003年以来，尽管央行出台了一些政策，但房地产开发商仍是乐于“齐声唱涨”。

  “一般性的误导”

  专家表示：如果开发商“唱涨”具体到某个楼盘，就可以追究其法律责任。

  忠言逆耳，很难说房地产开发商会听进去这样的劝告。

  面对“房地产泡沫说”，华远董事长任志强甚至动用粗口称那是“胡说八道”。

  任志强的依据是，房价普遍上涨并不意味着“泡沫”，而是表示需求的客观存在。“供需总量上，我们并没供应多少房子。我们现在的房地产供应总量其实不足，每年的新增人口和住房的增长量并不协调。”

  除了开发商外，建设部政策研究中心主任陈淮博士牵头的课题组，在2004年写过一份报告，得出的结论是：中国地产泡沫论并不成立，中国房地产金融危机在可控范围内。该课题组成员认为，“目前的住宅需求仍是真实需求。”

  对于“需求旺盛”的说法，张晓玲显然不认同，“那不是消费，是投资。他们肯定是怀着投机的心理做投资，是要挣钱的，这跟买房自己住完全不是一码事。这种情况如果抑制不了的话，房价永远都会上涨。”

  值得一提的是，众多白领投身炒房行列，与房地产开发商及有关部门“唱涨”有着重要关联；陈淮甚至表示：“未来 10年，中国房价还将平稳上涨。”

  一个现实的问题是：如果人们听从了这样的说法，但在泡沫破裂时遭受了损失，这些“唱涨”是否要承担责任？

  “这属于一般性的误导，还说不上承担法律责任。”中国矿业大学管理学院法学副教授殷召良对记者分析说。但是，如果开发商“唱涨”具体到某个楼盘，情况就另当别论了，“那就可以追究其法律责任，因为具体到楼盘，一般会跟他的销售和营销有关，这是依据《消法》等的规定。”

  殷召良对房地产开发商“吹牛不上税”的现状颇为无奈，“因为跟这沾边的法律还没有，而且，他也能说出个‘一二三’来；如果消费者比较知情，就可以找出他的漏洞，但很多消费者并不知道，他引用的数据或者事实准确不准确。”

地藏天宇

600628走得不错

qijinet

什么时候卖1W1套我买几套

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焦点上海房地产网 sh.focus.cn 2005年04月21日14:27 上海商报  

　　本报记者朱楠报道 几天前还要摇号购房，几天后却有三分之二的持号者放弃购房权，发生在浦东地杰国际城的这种变化让人再次感受到楼市的“冰火两重天”。昨天，记者在地处浦东新区御桥地区的地杰国际城售楼现场看到，尚有许多房源尚未售出。而网上房地产则显示，最新推出的３６０余套房源上市已近１０天，售出房源仅４０套左右，加上已预订套数，总共只占此次推出总房源的约三分之一。也就是说，起码有三分之二已经拿到号的购房者放弃了购房权。

　　摇号日闹猛 签约时冷清

　　４月１２日，地杰国际城推出了一期的最后３６０余套房源，预售均价为９５００元／平方米，较之上期房源又涨了１５００元／平方米。记者从售楼处保安那里了解到，此次开盘时有６００多人前来摇号购房，虽然与上月３０００多人抢购３００多套房源的盛况相比显得略逊一筹，但接近二比一的比例仍然显示出了楼盘十分热销。

　　然而，昨天下午记者在现场看到，针对摇号购房者的预订和签约工作已经结束，楼盘现场销控表显示，仍有一大半房源尚未售出或预订。针对这种情况，售楼人员开始通知前几次开盘没买到房的客户前来选房，并向未参与摇号的探盘者开放，这在前几次开盘时都是不可能发生的事。

　　政策功效显 购房者分化

　　在一系列抑制房价政策“组合拳”的影响下，新盘购房者也开始出现分化，部分投资者已开始主动退出市场，而自住客则限于价格瓶颈选择了持币观望，甚至主动放弃购房权。

  据悉，此次开盘的购房者中，炒房者已基本销声匿迹，几乎所有投资客拿到号后最终都没有买房，其中也包括部分中介店。而９５００元／平方米的价格显然已超过了自住购房者的“心理价位”，于是很多客户干脆放弃了购买权。虽然相比于其他楼盘，地杰国际城销售速度还算是较快的，但与前几次开盘一抢而空的情况相比已不可同日而语，宏观调控政策效力之大由此可见一斑。

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房地产泡沫的争论，在岁末年初达到顶峰。去年10月中旬，摩根士丹利亚太区首席经济学家谢国忠的一篇关于“中国的房地产泡沫尤其严重”的报告，在国内引起广泛争议，房地产行业大腕们纷纷出面予以澄清、反驳，表示“局部过热不等于出现泡沫”。


鉴于1989年东京和1997年香港房地产泡沫破灭的深刻教训，面对国内一些地方房地产过热的情况，中央最近发出了严控房地产过热和房价过高的强劲信号，采取了一系列措施稳定房价。

在经济全球化背景下，无论是个人还是机构投资者，了解一些其他城市发生房地产泡沫破灭给经济带来的危害，远比争论房地产泡沫是否存在更重要。

东京：14年尚未挤干泡沫

日本国土交通省3月23日发表的一组数据表明，14年前房地产泡沫破裂带来的“伤痛”，至今尚未痊愈。今年1月1日的“公示地价”表明，尽管东京、名古屋、大阪等大城市部分区域的地价出现了上涨的势头，但全国的平均地价依然在继续下跌。其中，住宅用地价格同比下跌了4.5%，商业用地价格同比下跌了5.6%，连续14年下跌。与1991年相比，住宅地价已经下跌了46%，基本回到了地产泡沫产生前的1985年的水平；商业用地下跌了约70%，为1974年以来的最低水平，日本经济陷入十多年低迷不振局面的负面影响，至今依然存在。

20世纪80年代后期，日本经济出现了历史上少有的繁荣期，出现了大量的剩余资金。日本中央银行为了刺激经济的持续发展，采取了非常宽松的金融政策，但这些资金没有合适的投资项目，结果基本上都流入房地产以及股票市场，致使房地产价格暴涨。当初，日本金融机构对房地产泡沫的危害认识不足，也没有能够及时对房地产市场现状作出正确的评估，纷纷给房地产公司和建筑公司发放贷款，形成了房地产不断升值和信贷规模不断扩大的恶性循环，泡沫越吹越大。据日本国土厅公布的调查统计数据，1985年到1988年的短短的3年间，东京都的商业用地价格指数暴涨了近两倍，东京都中央区的地价上涨了3倍。1990年，仅东京都的地价就相当于美国全国的土地价格，制造了世界上空前的房地产泡沫。日本经济从此埋下了十多年还未能了结的祸根。

1991年，日本泡沫经济破灭，股价和房地产价格同时开始暴跌，并一直持续到现在。不动产泡沫破灭带来连锁反应，一些涉足房地产业较深的大企业纷纷倒闭、金融机构不良债权不断增长、几大银行相继倒闭、部分地区的经济产生了严重冲击……给日本经济留下了严重的后遗症，导致日本经济十多年来一蹶不振。

香港：一夜暴“负”

经济长期不景气、失业率高居不下、富翁一夜之间变为“负翁”……1997年亚洲金融危机的发生，给香港的经济带来巨大的灾难性后果，使很多香港人至今心有余悸。而近两年来，在“内地与香港关于建立更紧密经贸关系的安排”和“个人游”等因素的强大推动下，香港经济呈现出强烈的复苏势头。

在较短时间内出现经济的大起大落，这一切的起源，都是泡沫惹的祸。


20世纪90年代初，香港经济经过几十年的快速发展，累积了大量财富。与1970年相比，1990年香港银行存款增加了81倍。财富的积累使当时香港房地产市场的需求极其旺盛，而每年50公顷的土地供应量更使房地产价格易升难跌，房地产市场成为资金的吸水池，港商在本地和外地赚取的大量利润、香港市民相当大的一部分收入和银行贷款、大量外资投资，都进入到房地产市场，造成房地产价格狂升不已。

据专家粗略估计，20世纪90年代前7年的房地产和股市泡沫，一共为香港带来约7万亿港元由通货制造的额外财富，相当于香港在这7年间生产创造出来的本地生产总值的总和。也就是说，1997年以前，香港由生产创造和通货创造而共同产生的财富造就了经济的表面繁荣，但在繁荣的阴影下也埋下了泡沫破灭的危险。

1997年，亚洲金融危机发生，不久便迅速扩散到我国港台和东北亚地区。处在泡沫顶峰的香港在金融风暴的猛烈冲击下，经济泡沫应声而破，房地产价格急速回落，社会财富大量萎缩，香港由此进入财富收缩效应的时期。据专家计算，从1997年10月到2002年年底的5年时间里，香港房地产和股市总市值共损失约8万亿港元，比同期香港生产创造的本地生产总值还多，也超过1997年前7年因房地产和股市泡沫上升而增加的财富总量。

十多年的财富效应，对香港来讲只不过是做了一场发财梦。梦醒后财富化水而去，不少人还因贷款买房、炒股而成为“负资产”，由“富翁”一夜之间变为“负翁”。更重要的是，由严重经济泡沫引发的巨大财富潮的剧烈的起落，具有极大的负面冲击效应，形成畸形产业结构，恶化了香港营商环境，带来高成本结构、财政问题长期突出、社会两极分化更加明显等问题的出现，对香港经济转型产生重大影响。

对于我国政府部门来说，如何调控房地产这样一个新兴市场，防止出现房地产“泡沫”，是一个全新的课题。现在，防范房地产市场风险的预警钟声已经在全国众多城市响起，各地都相应出台了若干措施抑制房价过快增长。

防患于未然，防微杜渐，显然要比亡羊补牢好很多

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