对万科公司经营理念及行为的分析

真炮手

万科故事(7) ---- 北京万科董事长空降联想地产之谜
　　
　　“高昂的成本使万科失去了一定的市场，北京万科的地位弱化直接影响到万科在北方地产市场的布局，”有内资深人士如此评论。
　　　　“莫军的离职也使董事会更深一层地看到，随着公司规模的不断扩大，从公司治理的角度来看，公司的激励机制还有需要进一步完善的地方。公司在2000年曾聘请汉威特管理顾问为公司制定了期权计划，但很遗憾的是，因法规所限，该计划尚无法实施。”——万科
　　
　　　　联想地产挖走莫军
　　　　莫军走了。作为万科的常务副总，一直以来为王石所倚重，莫军为万科整整服务了12年。
　　　　4月22日，在深圳万科总部四楼的会议室里，万科企业股份有限公司第十二届董事会第六次会议通过了莫军辞去公司常务副总经理的职务的辞呈。莫军曾向记者表示：除非移民，否则不会离开万科——莫军是没有离开，万科发给记者的说明莫军。莫军在离职后，将继续担任公司董事”，对万科而言，一个掌管重权的莫军已然北去——不管他有多少的欲去还留。
　　　　这似乎丝毫不影响王石的攀登———他的珠穆朗玛峰活动依然。“王石已经知道这件事情了，但还没有就此事发表任何评论。”万科董事会秘书、办公室主任肖莉如是说。
　　　　莫军来到联想集团，得到了与万科相同的职位。记者从北京融科智地房地产开发有限公司得到消息：莫军任公司常务副总。
　　　　万科公共事务部经理焦庆莉总结莫军离职的原因有两个：一是莫军喜欢创造和挑战的工作，联想的多方位地产开发计划更加适合他，另一个原因是莫军浓得化不开的“北京情结”，因为莫军是北京人，而联想在北京。但北京万科本身可以满足这两个理由，因为，北京万科是万科集团“救”了数次都没有救起来的市场，极富挑战性，同时，北京万科还可以满足莫军呆在北京的愿望。
　　　　这是继2001年2月万科企业股份有限公司总经理姚牧民辞职以来，万科内部高层核心又一次辞职事件。在万科的位置仅次于王石、郁亮，曾经作为北京万科的董事长、总经理而在京城地产界掀起一阵风波，为何莫军离开北京万科？
　　　　从1993万科谭志伦首次进京买地到2002年6月22日吴有富挂帅，北京万科先后换了七任主帅，相对于万科在其他地区的风光场面，万科在北京的遭遇已成遗憾。
　　
　　　　北京万科屡救不起
　　　　王石曾何等器重北京。1993年6月，时任北京万科总经理的谭志伦在京郊顺义拿下第一块地，是为万科城市花园，此时也是万科挟品牌优势进行第一轮全国扩张的时期，然而，谭志伦在北京万科总经理的座位上只坐了半年多便匆匆离开。
　　　　1994年初，姚牧民任万科总经理，姚对北京万科的管理颇为个性，当时其坐镇深圳遥控指挥，并委派张睿为北京万科常务副总处理现场事务。为找到管理北京万科的合适人选，姚任北京万科总经理期间频繁更换副总，张睿在北京万科常务副总的位子上只坐了3个多月，便由张树林接下了位子，张树林之后是赵晓峰。
　　　　赵晓峰之后吕葵上任，1996年年中，吕葵代替姚牧民坐上了北京万科总经理的位置。1996年年底，北京万科城市花园与业主矛盾激化，因为漏水，城市花园售出的900户中就有500户有过维修记录，王石亲赴城市花园与业主对话，希望能够解决北京万科的危机，然而，近百名业主并不买帐，对话变成了批斗会，情急之下，王石紧急调万科“救火队长”林少洲增援北京。
　　　　1996年年底，吕葵辞职，吕在北京万科总经理的位置上只坐了半年。林少洲接替吕葵后不负众望，仅仅用了半年的时间就化解了“城市花园”的一系列问题，城市花园项目更曾经一度连续6个月排名万科全国销售冠军。林更借当时刚刚在香港上市的北辰集团急需现金收入作盈利的财务报表之机，以每平方米不到2000元的熟地价格买下了现在的星园地块，开始了万科在北京多项目同时开发的时期，也让万科北京在北京立住了脚。
　　　　如果能这样一路走下来，也许北京今天就是万科最重要的市场了，但戏剧性的变化出现了。2000年1月6日，刚刚把万科带上良性轨道的林少洲突然宣布辞职，北京万科的发展一时之间扑朔迷离。
　　　　随后莫军接任，莫军在扮演北京万科总经理这一角色时，和姚牧民有许多相似的地方：姚牧民与莫军在担任北京万科总经理一职的同时，都还兼任着集团副总经理的职务，两人大部分时间都呆在深圳总部。对于北京的日常事务，管理的方法自然是隔山打牛，以遥控指挥为主，为此，莫军曾经被戏称为“遥总第二”。
　　　　但莫军在北京万科总经理的位置上呆了半年之后突然被调回总部作集团副总，万科的给公众的理由是：莫军荣升副总，管理万科全国的业务，但保留其北京万科董事长的职务。
　　　　2001年7月，在莫军“执政”一年半之后，张力上任了。然而不到一年，张力便结束了他在北京万科的“执政时光”。2002年6月22日，万科在北京召开媒体见面会，从中海“空降”的吴有富正式上任北京万科总经理。
　　
　　　　北京万科被冷落
　　　　在2000年北京房地产业的二次飞跃中，万科显然没有把握住机会。
　　　　数字也许更能说明问题：2001年全年，北京万科的营业收入在整个集团内部占16.02％，排第三位，而净利润却只占集团的4.68％，在各大城市中排最后一位。万科在北京做的地产项目之所以比同地区其他项目售价要高出约1000元／平方米，除了市场认可的万科品牌之外，拿不到一手土地致使土地成本高也是一个重要原因。相对于北京的开发商“华远”、“万通”，万科在北京购置的土地价格偏高，而且位置较差，一直低迷的利润率使得北京万科的发展举步维艰。“北京的地非常难拿，情况很复杂，也很难说清楚。”肖莉如是说。
　　　　“高昂的成本使万科失去了一定的市场，北京万科的地位弱化直接影响到万科在北方地产市场的布局，因为北京是万科北方市场的基地，而最有可能代替北京万科北方基地地位的城市如今看来很可能是沈阳，因为万科在沈阳房地产开发总量中的比例已经超过10％，虽然沈阳的主营业务收入在万科的版图中仅次于北京，但净利润却已经占到万科集团利润的18.35％。”有内资深人士如此评论。
　　　　业内资深人士认为，万科在北京市场不断遭遇挫折主要是因为：北京万科高层大多是管理型人才，而北京其他的地产大鳄高层则是以北京华远为代表的技术性人才为主，这形成了万科在管理上的优势，但也客观造成了建筑质量相对较弱的局面。
　　　　其次，北京地产界一直比较活跃，而且“高人”辈出，在媒体炒作方面，万科在深圳虽然做得很成功，但这与深圳媒体的密切有关；而北京的地产商概念炒作明显比深圳要高明得多，北京的媒体思想体系比较活跃，潘石屹、任志强成功地利用了媒体的力量，在这一点上，万科的地产项目在北京的炒作便没有了媒体的优势，莫军没有抓住使它和万科飞跃的机会。
　　　　在万科的网页上，万科人曾经如此介绍北京万科：“北京万科企业有限公司是万科集团的下属全资子公司，万科集团不但将巨额配股资金用于星园开发，由集团副总莫总亲任总经理，还从深圳、上海等地抽调集团最优秀的人才，充实北京万科的领导队伍。”
　　　　业内人士透露：当初莫军任北京万科总经理之时，北京万科曾经是万科集团跨区域发展战略中最重要的一颗棋子。
　　　　2001年，万科将直接及间接持有的万佳百货股份有限公司72％的股份转让给中国华润总公司及其附属公司后，成为专一的房地产公司，并且制定了发展计划：“未来5年，万科将以上海、北京、深圳、广州为核心城市，同时选择以上海为龙头的长江三角洲地区、以北京为龙头的环渤海地区和以深圳、广州为龙头的珠江三角洲地区3大城市圈开发住宅。”发展计划显示：北京被纳入万科未来发展计划中四大核心城市之一。
　　　　但风向很快就变了。王石今年2月下旬在接受广州媒体采访时表示：“2003年中国房地产市场的需求非常强劲，万科的重点将放在珠江三角洲和长江三角洲。”看来，经过频繁的换帅仍然不能救起北京市场时，北京万科在万科集团的发展中已经被放到了次要的位置，去年万科首次参与广州地产广船地块的拍卖便是信号，王石在今年又一再表示万科将大规模参与广州旧城区的改造。
　　　　在多种努力之后仍然不能拯救北京的同时，万科重心的转移似乎已成定局。
　　
　　　　万科人事制度软肋？
　　　　“莫军是一位非常有才华的职业经理人，喜欢创造和挑战……联想集团所提供给他进行房地产项目多品种开发的机会和挑战更符合他目前的追求和偏好。相对创业和扩张初期而言，公司已明确的未来是持续以住宅为核心的业务发展方向，使莫军实现房地产多品种开发的理想受到局限。所以，莫军选择联想集团实现其个人价值，是可以理解的。”万科在发给记者的邮件中如此解释。
　　　　万科的成熟对于创造性的人才也许是枷锁。王石曾经说过：万科现在需要的是遵循规则的、有操守的职业经理人，林少洲当初离开万科时的理由充分证明了这一点，林离开北京万科时，正值北京万科情况最好的时候。“我当时离开北京万科时就曾提到希望在一张白纸上创业，也就是想到新的现代企业制度这个平台上去创业，在这个平台上，人的个人优势才能够和公司一起在业务上、在产品上、在服务上放开地去运作，这个平台给人一种创作的兴奋，我认为这是非常重要的一个方面。”林少洲说。
　　　　林打了一个非常有意思的比喻：万科就像“少林寺”，每一个人包括“方丈”在内都必须遵守清规戒律，而他更愿意像“桃花岛主”、“四大护法”那样自由挥洒。
　　　　业内人士喜欢把万科比作中国房地产的“黄埔军校”。当初莫军说：“万科是一个规范化的企业，是以职业经理人这种方式来管理员工队伍的，在这种情况下，也必然导致其他的一些房地产企业会把挖人的‘矛头’首先指向万科，这很正常。万科早期崇尚的一种经营方式，是学习日本的经营管理模式，包括在用人的理念上。日本企业的用人理念，其实强调的是一种终身服务，万科深受这方面的影响，包括对于员工的资本持有方式在内，都是在鼓励员工长期为企业服务。”如今看来，万科的“长期服务”制度在莫军这里又一次失灵。
　　　　从最基层做起的莫军，被万科称为“服务于万科房地产业务的资深业务职员”，万科消息人士透露：“莫军是实干型人才，个性比较强，对统筹规划的工作可能不太感兴趣。离开万科可能是他想转往实干型的事务，联想的发展空间对于莫军个人而言可能会更大一些。”看来，莫军离开万科和林少洲的理由不谋而合了。
　　　　万科在对莫军离职的说明中也不得不承认其激励机制存在问题：“莫军的离职也使董事会更深一层地看到，随着公司规模的不断扩大，从公司治理的角度来看，公司的激励机制还有需要进一步完善的地方。公司在2000年曾聘请汉威特管理顾问为公司制定了期权计划，但很遗憾的是，因法规所限，该计划尚无法实施。应该看到，莫军此次选择联想集团，联想集团所提供的管理层持股计划有一定的吸引力。”
　　

真炮手

对万科,我做为券商研究员时曾做过较多的研究,现在有点生了.
　　2001年及以前,王石在多个场合说过02年是万科发展腾飞的一年,可02年的年报让人太失望了,仅增长4%.
　　没细研究,可总觉得王石没兑现对投资者的诺言

真炮手

周克：万科赶考
　　【2003.07.21 17:09】 中国经营报/周克
　　
　　
　　　　7月4日，深圳拍卖龙岗区编号G03404-1地皮，由于这是CEPA签署后内地公开拍卖的第一地，所以格外令人关注。“地产中国”曾预言，“这为我们观察香港开发商的最新动作提供了一个窗口”。然而，7 月4日拍卖当天的主角，并不是香港开发商，而是国内地产的著名企业——万科（000002）。
　　
　　　　这一天，自称习惯于通过拍卖等公开决斗方式拿地的万科，拿到了可能是深圳万科成立以来单幅购买金额最大的一宗土地，以9.7亿博得起价只有4.5亿的深圳关外坂雪岗的一宗占地约40万平方米，总建筑面积43万平方米的土地。保守估计，此次万科拿地，至少多掏了0.7亿～1.2亿左右。次日，本计划于今年3月开始推广的万科东海岸终于开盘。这次，万科要独自启动大梅沙片区的住宅市场，打造“真正的海岸生活”的杠杆。
　　
　　　　就这一东一西两个项目而言，深圳万科的净支出在15亿元左右，而万科集团去年全年在全国的销售额不过三四十亿，利润两三亿，而对集团的利润贡献一般只到3成的深圳万科公司，独自背负着15亿的净支出。万科，为什么？
　　
　　　　9.7亿元的战略意义
　　
　　　　此前，业内人士普遍预测此地价值6亿元左右，而早期万科、华侨城、招商三家联合做的评估是8亿元上下，起点为7.5亿元，终点8.5亿元，中海内部所做的评估价也较高，估计在8～9亿元之间，否则，就不会有中海在9.1亿元价位的最后一次举牌了。政府方面，这宗土地所在的深圳龙岗国土分局的官员也表示，如果能拍到6～7个亿元，他们就已经很满足了。
　　
　　　　但万科方面则对外宣称，“即便是9.7亿元，依然在预期价格区间中”。由此，人们不由得想起泰华公司前任董事长在夺得“地王”后的快乐的笑容，这笑容并未持续多久，1年半后，“地王”不得不寻找中信联合运作。
　　
　　　　但也有业界人士对此表示理解，理由是，万科可以利用相对的区域垄断优势，维持利润，或者，通过“堤内损失堤外补”的办法，分解坂雪岗土地的成本压力。持此“分压论”的英联地产董事长郭建波董事长认为，“用来分压的，就是万科在年初仅用不到9000万元就拍得的华宇14万平方米建筑面积的地块，这9000万元，只相当坂雪岗地价的零头。如此分摊，泛泛地讲，可以将坂雪岗的土地成本摊薄至1800元／平方米左右，再加上大规模开发的规模效益，相对垄断的价格控制能力的提高，广告费用的降低，还可以进一步将综合成本降低300元～500元／平方米，则最终土地财务成本可减冲至楼面价1200元～1500元／平方米左右，这是可以承受的成本”。
　　
　　　　但同时，郭也承认，“单就坂雪岗这个项目核算，这个项目肯定不会像类似建筑面积的四季花城那样，贡献那么多利润，对于万科来说，战略意义，可能大于战术意义，这将为万科提供一个建造一座小型城市的样本，凭着这个样本，万科从二线城市拿地时，就会取得更好的价格，假定此次的溢价是1个亿，而万科由于万科之城的诞生，在获取内地土地时，平均每平方米价格下降150元，则一个城市拿250亩地，四个城市就解决了深圳的溢价。”
　　
　　　　万科应当联合
　　
　　　　也有人对万科的拒绝联合提出了批评，深圳某著名地产中介人物认为，“万科的垄断其实对片区的发展并不是好事，分摊的推广成本也不总是减小，而是加大，万科将不得不陷入与其他片区的孤军作战，哪有三大开发商，汇聚坂雪岗对市场的说服作用之大？并且，由于深圳拍卖价过高，刺激了消费者对其高价的警惕，就像市内某盘25万美元邀请克林顿来演讲后，暴利的烙印怎么也擦洗不去一样。况且，土地还会不断地出来，万科要想达成垄断，就要不断地举牌，不断地夺地，由此陷入一个巨大的逻辑悖论中，万科此举，并非上策。”
　　
　　　　另一位地产公司副总经理也认为，“万科对坂田有感情是可以理解的，但即便坂雪岗项目也开发成功了，万科并不能实现造城之梦，为什么呢？城市，只能由城市来管理，来制造。你万科，能有万科法院，万科大学吗？开发商就是开发商，城市，岂是几个被割裂的小区叠加就能构成的？它还承担着大量的就业、安全等社会管理事务，开发商岂可轻易为之？”
　　
　　　　关内的“地王”最终挺不住而折价与中信合作，万科，是否也会走到这一步呢？
　　
　　　　深圳中原总经理李耀智认为，“未必。这么一大笔要迅速缴清的地价，万科必然是做好了基本安排，从全国集中调度了一些资金过来后，才会退出三方合作框架的。万科毕竟是万科，非其他一般房地产开发企业所能比，万科经历过那么多风浪，没有理由在坂雪岗这块土地上翻船。”
　　
　　　　至于开发进度，李总则认为，“恐怕只有万科知道底牌，万科在2003年1月6日才拿了华芋地块，建筑面积14万平方米，另外还听说在谈附近70万平方米的土地，从这一系列动作看，万科似乎在圆一个巨大的梦想，万科是有梦的企业，有梦，才能接近梦，才有可能实现梦。王石之登珠峰，万科之9.7亿拿下坂雪岗地块，以及7月5日，万科东海岸的开盘，这些勾连起来，就是万科的创造梦想，超越的梦想。”
　　
　　　　万科的梦想，也许就是在深圳坂田一带，制造一个万科之城，而这个由一个开发商独立筑就的卫星城，现在已经兑现了部分，作为中国建筑样板之一的万科四季花城。历5年之开发，已经进入扫尾阶段，现在，是必须为秋收插秧的时候了。
　　
　　　　深圳德思勤地产的龙固新董事长认为，“万科以如此高的价格拿下坂雪岗，必然不会把土地放在那里，等待城市扩展的浪潮，等待更有利的推盘机会，万科必须迅速有所作为。从中国的房地产发展史上来看，万科，中国，或者说深圳，一直在接近美国住宅的概念，万科，会否给我们带来一个半美国式的生活？毕竟，坂雪岗不到1.1的容积率，为这个梦想提供了空间的可能性，而高昂的土地成本，又提供了做别墅的财务上的可行性，再加上坂雪岗土地本身的两山一涧、20米落差的地貌特征，做别墅或至少以别墅为主，这简直就是天意为之。”

真炮手

（转帖）获黄埔13.6万用地 万科终杀入广州
　　(2003年08月04日 14:22)
　　
　　　　觊觎广州已久的万科终于跨入了这个中国第三大的房地产市场。8月1日上午11时，在各方见证下，万科与广州黄埔城市建设开发有限公司在黄埔区区政府签定了大沙地项目转让意向性协议，从而在羊城取得立足之地。
　　
　　　　攻占广州第一役在去年
　　
　　　　这一项目协议，使得万科从黄埔城市建设开发有限公司手中受让了其在黄埔传统商业区大沙地的13.6万平方米开发用地，总建筑面积20万平方米。广州万科有关负责人透露，对这未来投资总额超过6亿元的项目，万科将在签约仪式后尽快到相关政府部门完善相关土地过户手续。万科以协议转让形式，终于如愿在广州市区获得开发用地。
　　
　　　　万科要攻占广州市的第一役是在去年。去年12月11日，万科集团董事长王石在广州市土地拍卖场上竞投革新路地块，经过近250轮轮番较量，在功败垂成之际，被突然横杀出的恒大集团以天价挫败了其志在必得的决心。广州开发商的狙击，使得万科进入羊城的意图实施整整晚了半年多。
　　
　　　　黄埔地块其实是第二个项目
　　
　　　　让广州开发商料想不到的是万科进入广州并在广州扩张的速度是如此快速。其实，黄埔地块已是万科在广州市内的第二个项目。日前，在完全保密之下，万科已在南湖的同和路悄悄落实了总建筑面积为15万平方米的一个低密度住宅项目的储备，从而拉开了进入广州市场的序幕。
　　
　　　　在广州注册成立新公司
　　
　　　　而就在两个月前，万科又不动声色注册成立了广州市万科投资发展有限公司，意在“广佛大都市圈”内寻找新的土地资源。随后，即在广州四出寻找有“独立门面”的写字楼。
　　
　　　　广州万科透露，早在2001年万科就派出了工作组长驻广州，其主要任务就是物色项目。
　　
　　　　有着巨大市场潜力的广州市一直为万科所关注。今年，万科把广州、佛山确定为珠三角的一个重要区位进行战略布局考虑，继去年的南海黄岐项目之后，一直在广州土地市场开拓新的项目资源，按照在上海、北京、深圳形成的操作模式，扩大对广州的投资。
　　
　　　　今年广佛圈地目标100万平方米
　　
　　　　万科在广州找地更多地关注三类项目：政府拍卖地，城区项目，规模达20万建筑面积、有独特环境资源的城区周边项目。其今年的目标是在广佛地区达到100万平方米建筑面积的土地储备量。
　　
　　　　按此圈地目标计算，万科目前在南海项目为42万平方米、南湖与黄埔项目分别是15万与20万平方米，尚需再寻找30多万平方米才“达标”。这意味着，今年广州市一级土地竞卖场上，一个胃口颇大的“大鳄”随时有可能扑进来，地价因此被拉升。
　　
　　　　给广州开发商带来极大挑战
　　
　　　　在城乡结合部地带开发低密度纯住宅社区是万科的“拿手”好戏，而万科的实力与品牌更让地方政府对其寄予厚望。黄埔区区长陈小钢说，由于缺乏高素质楼盘，黄埔楼市有效供给不足，因而流失了大量的买家，万科的进入，恰恰弥补了黄埔当前的市场不足。万科表示，这一项目将“打造成一个标志性的人文住宅区”，同时，将“就广佛地区现有的三个项目的主题风格、市场形象和开发时间进行统一考虑，力求给广州消费市场创新的产品观念”。
　　
　　　　万科是一艘全国游弋的地产“航母”，目前的土地储备量已近千万平方米。进入广州市场是其扩张珠三角战略的一个重要步骤。
　　
　　　　万科进入广州，将给羊城买家带来新的产品，但同时也使广州同行感到莫大压力，尤其是其在土地拍卖场上出手颇狠的作风，有可能会搅得地价不得“安宁”，这对出让土地的政府当然是利好，但对广州市本土开发商却是极大的挑战。
　　
　　(粤港信息日报 记者 殷小杰)

真炮手

一个想争一流的三流企业将具有特别的魅力,但万科在地产上做不到一流。

真炮手

我倒认为万科是想争一流的三流企业(按国际标准的一流),我收集那么多的资料也是企图要证明这一点.你的证据在那里呢?
　　
　　不过我还是很感激你发表的反对意见
　　我最担心自己的是:先假设一个结论(比如:万科是个想争一流的三流企业)然后再去寻求证据的支持,在那种状态下自己的假设总是会被"自以为是"的证实的.我希望自己能用事实为基础的判断做为决策的依据,而不是用自己的事先判断来歪曲事实.
　　
　　希望你的反对意见更激烈一些,更有说服力一些........

真炮手

君安代理应该就是“gtjas nominees ltd", 今年也曾出现在长安中报10大股东中，是以君安香港名义为客户持有的B股总和。

真炮手

如果你的判断只是来自于你的偏见而不是事实,那么你的反对无效.
　　
　　"我们最大的不足是不能真正深入了解其管理层的素质以及诚信"---如果按照你的这一标准,恐怕你找不到可以投资的股票了,但相对来说它已做得不错了.万科转债我也抛出了因为安全空间已不存在了.万科B也许我真能持有十年.
　　
　　"万科的战略前瞻眼光、成本控制、开发规模都不突出"如果按国际一流也许是如此,但一切都在改变之中,关键是看它(或赌她)能否向一流演变.一家企业从三流到一流的过程中可能蕴涵黄金投资机会.

真炮手

无论如何，万科总是吊不起我的胃口，主要是对它不放心。
　　它的法人治理结构完善吗？
　　它不是个人英雄注意的产物吗？
　　它能“忍受无能的管理层“而长期生存下去吗？
　　由于它是管理密集型和资金密集型，大大削弱了它的”核心竞争力“和”特许经营权”，我的‘直感’告诉我：我没法喜欢它。我这种说法冒着很大风险。

真炮手

当然万科并非无懈可击
　　否则它的股价肯定也不会是如此的定位了
　　但是如果用动态的眼光观之:至少它发展成你心目中的好公司的潜力与可能性是很大的.

真炮手

万科走的是一种平衡增长的路,这是它能成为行业翘楚的原因,也是那些急功近利的房地产公司们速朽的反面.

真炮手

钟爱万科的诸位投资者，给你们透露一个不是非常有利的消息。万科将通过中国银行深圳分行发行房地产信托产品，期限2年，年利率4.5%，另加上银行和信托公司从中收费，资金成本达到6.5%，对比普通贷款利率5%的水平，这当中有什么东西值得我们思考和推敲的呢？

真炮手

多看财务报表就象围棋中的计算力培养。
　　定性分析就象围棋中的战略选择。
　　
　　
　　计算是否成功以正确的战略选择为前提。
　　战略选择是否能完全贯彻有赖于良好的计算。。。。。
　　
　　
　　确定中有模糊，模糊中有确定

真炮手

万科：顺境中酝酿新突破
　　
　　万科是“温水里的青蛙”？在最近的一次内部会议上，公司总经理郁亮正以此来告诫下属：尽管今年以来发展一直顺风顺水，但万科人必须要学会在顺境中突破，否则将变成“温水里的青蛙”，不能适应生存环境的新变化。
　　
　　截至10月，万科拥有土地储备838万平方米，可以说到2005年，万科的盈利来源已有了稳定保障。这些项目目前均在前期规划设计中，在宏观经济面不发生重大变化的前提下，万科制定的增长目标是有充足保障的。但如何始终保持发展的目标与动力，建立自己的参照系和标杆，是万科管理层正在思考的问题；另一方面，2002年国家出台的“挂牌拍卖招标出让国有土地使用权”规定正在全国各地逐步实施，对于正在实施区域发展战略的万科来说，经营策略上不进行新的转变，将难以适应新政策下的新规则、新环境。
　　万科总经理郁亮在接受记者采访时亦表示，万科至少在四个方面有了新变化，开始酝酿新的突破。
　　
　　其一，在今年年初提出跨区域发展战略的基础上，万科进一步强调集约化发展模式。在万科的业务架构里面，珠三角地区、长三角地区2003年的销售额已达到其销售总额的三分之二，跨区域发展战略有利于规避个别区域市场波动所带来的不利影响。通过区域内部资源充分共享，以及住宅产品的产业化、标准化，既可以提高建筑品质、提高工作效率、缩短开发周期、降低成本，又可以打破万科寻求进一步发展的“瓶颈”。
　　
　　其二，在保障投资者利益的前提下，万科开始强调融资渠道多元化。对于房地产企业来说，融资安排是为了保证企业获得稳定和持续的增长，资金因素永远是其运营过程中最需要考虑的因素之一。在通过市场公开方式获取土地以及121号文件抬高房地产企业资金门槛后，过去的“大项目、小资金”运作方式已不适应现行规则，万科有必要学会运作“大项目、大资金”，强调融资渠道的多元化显然有积极意义。预计未来万科在注重银行贷款和资本市场再融资方式的同时，会更加重视融资创新，比如尝试引入海外地产基金、获取外资银行贷款等。
　　
　　其三，万科有可能改变“独资开发”的运作格局，转而通过合作获得更大发展空间，同时提高资金运作效率。政策面的变化保证了房地产行业的健康规范发展，但也对开发企业产生新的影响。“挂牌拍卖招标出让国有土地使用权”给企业带来的最大变化，就是房地产企业的买地成本大幅提高，买地资金吃紧。据公司人士表示，为了适应新规则，万科有意借鉴同行的一些做法，鼓励合作拿地、合作发展项目，缓解发展中的矛盾，但在如何选择合作对象、明确合作策略、规避合作风险以及培养合作文化等方面，万科目前仍在谨慎制订细则。
　　
　　其四，万科开始转变市场细分思路，有意以客户为导向，并逐步介入所有细分市场。据了解，万科内部目前正把美国地产大型企业PULTEhomes公司树为榜样，在以该公司为赶超目标并坚定以开发住宅产品为核心业务的同时，万科正在考虑借鉴对方的思路，更多地以客户为对象，对住宅产品与市场进行细分。万科未来可能将住宅市场区分为首次置业、首次换房、二次换房和活跃长者置业等，再根据不同的消费者将各细分市场的产品再分为高、中、低档，逐步介入各类细分市场。

真炮手

万科管理确实不错,但在分析公司时不要脱离这么一点,那就是行业背景,行业的进入门槛及行业内部竞争秩序.
　　
　　中国的地产行业,虽然需求增长快速,但由于进入壁垒极低,供给远大于需求,造成行业平均收益率下降,其次,更重要的一点是,行业内部竞争秩序混乱,决定不同公司收益率的第一因素并不是公司的经营管理能力,而是政府资源及土地成本.因为这个行业特点,万科的成长率并没有高于行业平均的增长率,比较一下数据就可以知道.
　　
　　还有一个重要的因素就是,万科的扩张是否有效?是否是高于资本成本的扩张?万科的总资产收益率(扣除无经营性的无息负债计算)这两年是下降的,从这个角度,万科是不值得重点投资的.

真炮手

【利润构成与盈利能力】
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指标名称        │单位│2004-06-30│2003-12-31│2002-12-31│2001-12-31
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主营业务收入    │万元│ 246892.22│ 638006.04│ 457435.96│ 445506.48
主营业务利润    │万元│  76665.98│ 139100.25│  88593.91│  84111.38
经营费用        │万元│  11522.79│  21075.46│  12659.51│  27363.46
管理费用        │万元│  16667.88│  36226.04│  25302.62│  27312.39
财务费用        │万元│    965.19│    -80.01│   -552.45│   -327.86
三项费用增长率  │  % │     31.00│     53.00│    -31.00│      0.00
营业利润        │万元│  47871.20│  82339.98│  52856.83│  29656.93
投资收益        │万元│   -675.29│   -687.40│   -580.29│  19830.55
补贴收入        │万元│          │          │          │         
营业外收支净额  │万元│     70.43│   1384.10│   -275.43│    697.74
利润总额        │万元│  47266.34│  83036.67│  52001.11│  50185.22
所得税          │万元│  13909.24│  26447.61│  12196.28│  11988.29
净利润          │万元│  31474.95│  54227.07│  38242.13│  37374.72
净利润（扣除）  │万元│  31871.31│  52720.22│  35762.56│  19061.81
销售毛利率      │%   │     36.67│     27.28│     24.08│     22.91
主营业务利润率  │%   │     31.05│     21.80│     19.37│     18.88
净资产收益率    │%   │     5.580│    11.534│    10.905│    11.963
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老阿凡提

眼睛看得好花，现在万科好象有点异动了，上升趋势出来了，应该有点机会

真炮手

不错,这是转以前的老贴子过来学习.

目前仍有机会.

cold05

想知道是从哪里转来的

考拉78

万科在股市中一直以大蓝筹出现，但他对投资者没有什么回报。分红较少，上市多年都说业务有较大发展，可为什么圈钱不停（房地产可是高利润啊又没分红）。以王石所宣扬的万科理念，以现万科在房地产国内的地位，应建些高品质经济适用房造福大众，同时可开发高档楼盘，以获取高利润和发展。万科和光明乳业都是大众所知的好公司，但仔细分析发觉不知好在哪里？比如佛山照明，其负债率极低，其毛利率随主营业务增长也未太大变化，每年还有适当的分红。请诸位与我讨论