对万科公司经营理念及行为的分析

真炮手

对万科公司经营理念及行为的分析

来自：MACD论坛(bbs.shudaoyoufang.com) 作者：真炮手 浏览：8205 回复：70

1:此帖主题是对公司经营理念及行为的分析,不构成投资建议;
　　2:作者本人既是万科B又是万科可转债的投资人,请读者在阅读本文时将作者的这种身份考虑进去以免形成误导,做为我本人在了解与投资万科的过程中难以抑止对这家公司的偏爱,哈哈
　　3:特别提醒---任何关于公司探讨的文章如果脱落了其在市场中的交易价格,都将不能构成投资建议,不管是好公司还是坏公司只有在交易价格与其实质价值发生背离的时候才具有投资价值.
　　
　　
　　
　　万科与沃尔玛虽然是两个完全不同的行业,但在经营模式上它们具有非常类似的特征: 大规模复制的能力.

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万科与沃尔玛虽然是两个完全不同的行业,但在经营模式上它们具有非常类似的特征: 大规模复制的能力.
　　
　　如今万科生产房子就象沃尔玛开店一样,以“大规模复制”为主要扩张方式的增长模式已初露雏形,万科很早就将业务集中在房地产并且将产品都细化到中产阶级的普通住宅, 今日中国的万科单靠卖一种小白领的住宅已成为产量世界领先的公司。万科未来的目标是将产品更加标准化，甚至主要部品部件都在总部设计好，通过住宅工业化带动进一步的大规模生产。
　　
　　万科近十年的公司战略非常简单而明确: 就是“诺基亚道路”---卖掉一切不想做的，专注于想做的，并且通过卖出非核心产业而获得足够的财政支持。1984年成立的万科，开始做进口电器生意，很快业务拓展到出口、广告、饮料生产、工业制造、房地产、股票投资等领域，成为一家典型的多元化企业，92年万科确立房地产为主导行业，经十年调整，万科成为一家专做房地产的企业,并在“中产阶级的普通住宅”这一细分市场高度专业化、创造了核心竞争力、推动了大规模生产、全面提升了产品质量与服务,形成了一个相对稳定的业务模式，即：以开发、销售城乡结合部的大型社区为核心业务。万科有一个让国内房地产商们非常羡慕的强势品牌，有前期成功开发的楼盘，并且形成了一个基本成型的开发模式。按照一般道理，万科完全可以在各地“复制”成功。其实这个“复制”功能正在运行之中并已显示出强大的威力: 在大多数房地产行业固守本地化运做时，万科早已做到了优势输出，将本地经验成功地克隆到若干城市，从而得以迅速实现业务的乘数发展，将大批同行甩至身后.

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其实最让人感兴趣的不是万科的现状,而是现状是怎样演变过来的?及这种演变是否具有持续性?或者说为什么“大规模复制的能力”或“克隆优势”会发生在万科而不是其它企业?
　　
　　1:是因为万科在房地产业具有国内最强势的品牌,但问题的核心是这个最强势的品牌是怎样形成的?这是一个难以准确回答的问题, 品牌的强势需要漫长的时间积累,是各种因素综合放映的结果,比如---身处深圳便于接受香港房地产行业的先进经验，同时，深圳的改革开放使万科较早地将目标指向最有价值市场--个人住房消费；最早进行股份制改造的企业(资金优势是万科在行业内领先的一个很好的条件); 有着一位具有很强前瞻意识的领导; 较早地实行着先进的企业管理制度；简单明确而坚定的企业战略; 现代化的公关运做，通过企业内刊或网络等媒体运做方法实现企业内部和外部的文化传播;当然更有所持续提供的产品与服务的高度专业化水准等等……虽然全面了解品牌的形成过程是很困难的,但一个明确的结论是不容质疑的: 万科的强势品牌已经成功建立并还正在上升的途径之中;
　　

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2: 股份制改造带给万科的历史性机遇,更重要的是万科人成功而敏锐的把握住了这种机遇.这主要体现在两个方面:
　　(1) 资金优势:在万科的发展过程中,持续的资*液不仅提供了初期的创业资本,也为其后来的战略调整与展开提供了充足的空间, 股份制企业的一个明显优势就是资金,在中国的资本市场万科几乎是个全能选手,不仅有A股、B股、在A股市场还曾有两次配股增资,近期更是发行了15亿可转债,强大的资金实力是万科“大规模复制能力”最重要的基础之一.也许有人会说万科是“圈钱”大王,不过相对于万科给投资人所创造的价值把“圈钱”概念与万科联系在一起是对万科的侮辱,其实市场本身是欢迎能为投资者持续创造价值的有效融资,中国股市危机的根源之一就是如同万科这样能有效融资的上市公司太少;

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(2) 管理优势:虽然股份制改造并不必然导致公司管理能力或治理结构的优化(就如同对绝大多数的中国上市公司而言),但确实也能为管理能力或治理结构的优化提供强大的动力,万科几乎是这方面的一个典型案例. 万科的股权一直较分散，从1993年到2000年华润进入之前，第一大股东的持股比例从未超过10％。可以说，在万科发展的整个过程中，公司管理层起到了特殊的作用，这恐怕也是万科法人治理结构之所以被称道的原因。做为一家上市的公众公司万科参照国际通行做法，除按规定进行例行的信息披露外，坚持在每年年报、中报披露时于境内、境外分别举办业绩推介会，通过面对面的形式听取投资者对公司发展的意见和建议。通过与投资者的经常性沟通和交流，管理层充分听取来自投资者的声音，了解投资者关注的问题，对公司的长远发展以及作为上市公司所应尽的责任有了十分透彻的了解(放弃增发B股体现了万科管理层对投资者的尊重,并显示了平衡各类投资者的技巧与诚意)。华润成为公司第一大股东后，万科在相关的各项操作中，始终秉承公平、公正、公开的原则，按规范运作。万科与大股东在业务、人员、资产、机构、财务等方面一直是完全分开的，保证了公司具有独立完整的业务及自主经营能力。维护中小股东的利益体现在公司经营的方方面面。万科是国内最早推行“职业经理人”理念的企业之一,从股份制改造开始，公司的产权和经营权就是完全分离的,公司设定的一个目标就是通过自身的发展，培养出一批适应市场运作的职业经理队伍。万科稳定的分红派息政策，向老股东倾斜的低价配股策略，向老股东优先配售的可转债方案及其较高的利率，从细微处体现了“善待股东”的理念。上市以来，万科始终坚持稳定的分红派息政策，而且在大多数的年份有同时派现金股息、送红股.

真炮手

我也持有万科转债，不过感觉其股票的价格有点高。

真炮手

万科的超市是垃圾，钱耗完了就完蛋。

真炮手

不一样，万科根本和沃尔玛是2回事。
　　沃尔玛搞得是特许权经营。

真炮手

俺关注万科已将近十年,万科的发展要上快车道了,中国有核心竞争力的企业不多,房地产对于个人来说,投资大,行业黑幕多,这已注定了有诚信、有核心竞争力的企业会脱颖而出.
　　
　　 万科转债可能存在的以下几种不利因素：
　　 1.经营不善，业绩下降，令股价下跌
　　 2.AB股合并对股价的影响
　　 3.国有股减持（补偿）对股价的影响
　　 4.市场化发行对股价的影响
　　 5.公司的赎回权利行使对转股盈利能力的影响
　　×××××
　　现在看来，第一点可以稍微放心，但2～4点的影响可能性却越来越大，但假如立足于长期目标，影响又不大。。。。

真炮手

万科的经营肯定有严重问题的
　　财务上应该有很多虚假的东西
　　利润反映不出和国家热点发展的共振
　　而且，和陆家嘴相比，万科的机制都远远落后

真炮手

万科和沃尔玛当然有很大的区别,但我看重的是它们那些有类似特点的地方;
　　
　　只要第(1)没有问题,那么其它的都不是问题,哈哈
　　
　　对"经营是否有严重问题或财务上是否有虚假"的判断需要感觉更需要证据或数据,利润反映不出和国家热点发展的共振?---公司的战略调整也许会让这种反映滞后,不是不反映而是时机或条件还有待成熟,关于陆家嘴我了解不多无法对你的观点做出判断.

真炮手

万科的竞争对手或者潜在的竞争对手主要包括：
　　 1、全国性竞争对手。目前在多地区运营的房地产企业不多，但随着房地产行业的发展，房地产企业的规模也不断扩大，越来越多的企业和万科一样走出地区，走向全国，在他们中间，必然将产生万科的全国性竞争对手；
　　 2、本地行业强手。万科的营业额在行业内名列前矛，但在万科总部之外，各地万科的营业额很难超过当地行业强手，正如强龙难压地头蛇。不管是万科已经进入的地区或者是即将进入的地区，当地行业强手将是万科日常经营的最大竞争对手；
　　 3、本地中小企业。中小企业对万科不能构成致命威胁，但中小企业凭借当地各种资源，凭借自身的方便灵活，将对万科的目标市场进行不懈的蚕食，同时也将对万科的价格和利润形成相当的威胁；
　　 4、其他行业强势进入者。中国多年的改革开放使得一些行业逐渐进入饱和甚至衰退状态，这就使得这些行业内的实力企业寻找新的目标，而房地产行业巨大的规模和良好的前景显然成为他们最好的目标，这种状况下，不同行业都有不少企业涉足房地产行业，其中不乏顶尖高手，如海尔、联想、TCL、美的、三九等，虽然他们进入房地产行业的时间晚，但凭借着高起点和长期激烈竞争中而获得的独特优势，他们完全可以对万科形成很大威胁，其中，尤其值得注意的是海尔，进入房地产行业的准备充分，速度快，动作猛，手段灵活，再加上海尔在中国百姓心目中的杰出形象，很可能成为万科的心腹之患。
　　 面对各种各样的竞争对手，万科必须有着充分的危机意识。巨大的市场空白，既是自己的机会也是竞争对手的机会，谁能抢到手，最关键之处在于速度。正如日本投降时的国共争夺，谁能有效地将队伍投放到位谁就能有效地获得地盘。

真炮手

万科Ａ：2002年主要财务指标及分红预案
　　　　一、2002年主要财务指标
　　　　1、每股收益(元)　　0.606
　　　　2、每股净资产(元)　5.358
　　　　3、净资产收益率(%)　11.31
　　　　二、10派现2元（含税）转增10股。
　　
　　两个感觉:
　　(1)现金分红很吝啬,居然计提了50%的赢余公积金,如果公司的未来成长真如同管理层所宣扬的那样,倒也可以理解;
　　(2)看到这个分红方案我终于明白了这几天万科系(A股,B股,可转债)整体异动的原因了,信息的所谓不对称性在所谓优秀公司里依然频繁的上演.

真炮手

看年报边摘要几个重要的数据:
　　(1)扣除非经常性损益的净利润同比增长率:104.17%,是否意味着万科的战略调整基本结束步入增长的主生浪?
　　(2)扣除非经常性损益的净利润为基础计算的净资产收益率同比增长73.60%(从6.10%到11.51%),但是否说明万科的赢利能力有所加强还有待观察,但有此类趋势;
　　(3)金额最高的三名董事的总报酬:164万元(人均56.67万元),并不过份;
　　(4)在全国的市场份额:0.94%----是否预示还有较大的扩张空间?---有待继续观察
　　(5)募集资金的使用无变更,或变更率为:0.00%

真炮手

突发奇想:"10股转增10股"是不是万科管理层在诱导可转债的投资者尽快实施转股的选择权?

真炮手

万科为什么10股转增10股?
　　
　　在年报中万科是这样解释的:考虑到股东建议,公司的赢利前景,资产状况以及市场环境的前提下实施的,这都是套话说了等于没说.
　　
　　我个人猜测可能有以下几个原因:
　　(1)配合万科在全国的扩张战略,是其品牌战略的一部分;
　　(2)万科管理层有诱导可转债的投资者尽快实施转股选择权的嫌疑;
　　(3)当然从好处想,这也许表明万科人对未来几年里公司的扩张有足够的信心.

真炮手

对万科的忧虑：
　　1.当前的房地产是否存在泡沫，万科的增长是否可以预期？
　　2.突然的大比例分配是否有猫腻的存在？
　　
　兄，你手中的万科转债会否影响了你思维的客观性，或者说加重了你的主观性？

真炮手

做为万科的投资人我不能说这本身不会加重自己的主观性
　　而且这种身份很容易让自己对万科的未来持有不理性的乐观,否则似乎很难解释自己成为其投资者的理由.
　　
　　我在思考的时候已对这种可能性有所准备,希望自己的分析是来源于事实而不是乐观的感觉;
　　
　　房地产是否存在泡沫尚有争议,就算有那也不证明万科公司有泡沫更不能随意的推理出万科的市场价格有泡沫,我想这应该是两个层次的问题.
　　
　　关于大比例转股:对股东们没有实质性的收益,万科一向吸引理性的投资人,长期的股份持有人,如果通过数次的送股和转增股本将股价定位于大众化的5元左右,将会吸引部分的投机客和不理性的投资者.这一方案本身更具有投机色彩.

真炮手

兄，我提一个问题。
　　
　　根据我的查询结果，有一个叫“君安代理有限公司”的B股股东，应该算是万科的长期投资者，自从1996年年报出现在十大股东之列后，其持股一直非常稳定，我没有仔细去查那是否是当年“君安万科事件”时留下来的股票，但我相信那是个不折不扣的长期投资者，而且对公司的情况非常之了解。但是，在今天的年报中，君安代理消失了。不知道兄是否有兴趣问一句：为什么？
　　
　　我并不知道答案，但我想，有时候多问一句为什么，会启发思考，你说呢？

真炮手

兄好:
　　
　　关于你所提的问题我也不知道答案,但这并不影响我们做些有根据的猜测
　　大股东的动向让人关注,因为大股东的大投入注定它会成为公司的"影子内部人",他们比一般投资者对公司有更深更准确的了解,其实这个问题包括两部分:(1)1996年年报出现在十大股东之列后,持股为什么一直非常稳定?(2)今天为什么要消失?
　　
　　君安代理完全可以利用10转10的契机拉高出货,这一年里万科的表现非常的平淡,如果是投机性的撤退似乎很难有说服力,如果是投资性的撤退(缺乏投资价值而退出)那倒是一个值得注意的信号.也许是一个出人意料的原因比如头寸紧张,可能性太多反而让我们得不出准确或较准确的结论.
　　
　　不管怎样投资是一个个性化的决策,我决策的基础是自己的判断而不是别人的某种行为,直到自己的判断发生改变.大股东也有不理性的时候,目前我只能做这种假设,哈哈....