对万科公司经营理念及行为的分析

真炮手

分析得不错，GOOD！
　　 前阵子手上握了万科A股占了本人百分三十在右的仓位，看好万科的中线，如今还是准备继续。
　　 （另七十仓位用于短线）当我全仓万科时可能就是它的超级主升段了

真炮手

其实关于万科的最初吸引力不是它的财务报表也不是它的所谓成长能力,而是关于它的很多小故事,虽然我不能排除万科自我炒作的嫌疑,这些小故事体现了万科公司的一些"质"的因素,就如同我们评估一个人首先要考虑的因素是它的人品然后才是能力,对公司的评估也一样只有在得到对公司的定性调查结果的支持前提下，量化指标才是有用的。
　　
　　万科故事(1) ---- 万科在沈阳发生的故事：就在沈阳处理“马、慕”大案时，万科沈阳公司老总突然被双规，因为沈阳“马、慕”案中很多情况涉及房地产开发，而万科在沈阳的公司是当地的开发大户，似乎将万科沈阳老总双规是合乎情理的。但经过长时间的调查，却没有一丝问题。“这得归功于坚守制度和流程的万科企业文化。”解总如是解释。在采访中，王石讲的这句话让人印象深刻：万科要做百年老店，不要为一时的不义之利所绊倒。

真炮手

万科故事(2) ---- 为什么热心于纳税？ 拿缴税问题来说，国家现在开始要抓税，抓所谓的首富、抓大腕。有没有发现，原来很活跃的首富，现在都不怎么活跃了。我们在这里既然谈到理念，就不得不对企业做一个正确的判断：一个企业，你的发展存在的价值在哪里？如果你想要形成核心竞争力，要在行业中处在领先的位置上，就一定要清楚，你的社会价值中一个不可忽略的部分就是向政府缴税。万科在这点上可以说是非常明确的。这涉及到一个企业和企业家应该怎么认识的问题。因为市场经济到了最后，更多的资源是在民营企业，在个人之间运转，那么国家的税收靠谁？自然而然要靠民营企业。如果你把资源占有去了，盈利了，却不愿意缴税，那这个社会发展会有问题。再者，对企业而言，在市场转型的时候，你多缴点少缴点别人看不出来，但是你不能因为别人看不出来，就失去了你的责任感。等到社会处于一种有序状态的时候，你就会处于一种被动的局面。因为你已经习惯不缴税，让你缴税你就会非常难受，被迫缴税和主动缴税感觉是不一样的。我讲这些东西是想说：对企业经营来讲，核心竞争力不仅仅是你有一个什么产品，不仅仅是你在适当的时候融到了资，它是一个综合的东西，在各个方面你都要形成你的核心竞争力。(王石的采访发言)

真炮手

万科故事(3) ---- 万科没有大厦:高楼林立已经成为现代化都市的“亮点”。无论是动感之都的香港，还是拥有9.11之后“世界第一高楼”之称的双子星塔的吉隆坡，或者是国内的新兴城市深圳，或者是欲建立其亚洲金融中心地位的上海，无一不以拥有无数的高楼大厦、摩天大楼为荣耀。房地产的发展商们也都争先恐后的挤身其中，拥有一座以发展商名称命名的大厦也成为业内富豪大款们的向往。但没有找到万科大厦!
　　
　　其实，万科集团现在是寄人篱下，因为他们的办公所在地是“万科建筑研究中心”的地盘。90年代初期，在深圳曾经有这样的说法，“万科赶金田，怎么也赶不上，金田学万科，怎么也学不象”。虽然，带着昔日金碧辉煌丰韵的金田大厦依然矗立在和平路1199号，但是作为地产公司的金田却于2002年6月14日被终止上市，深圳国资局称，金田老板黄汉清去向不明。
　　
　　联想到最近一则颇有争议的消息:“上海抢建世界第一高楼，环球金融中心今日复工”但消息没有说，将要耸立在浦东陆家嘴的这幢“世界第一高楼”是否会赚钱，何时才能够收回投资。
　　
　　万科的理性体现在不被人注意的细微之处!

真炮手

据我所知A股股东是把转债当成利空对待的，实际情况是不是

真炮手

转债可以视为有条件的或不确定的扩容因素,有点类似增发,所以A股股东是把转债当成利空对待在逻辑上算是合理的,这一因素本身也对A股的上涨形成障碍.关于转债与股价之间的关系我的很多帖子都有介绍有兴趣可以去翻翻.

真炮手

关于万科10转增10方案:这一方案本身并不对股票或转债的投资价值产生影响,这与万科一惯风格有点背离,虽然这有助于增加投机价值,如果你是价值投资者则可以完全的忽视这类因素.

真炮手

万科故事(4) ---- 万科的IT“后台”:近几年来，万科在IT方面投入的资金大约是3——4千万元。在深圳梅林路63号“万科建筑研究中心”这幢大楼里，现在有160多台台式电脑，20多台笔记本电脑，还有30多台服务器，说话慢条斯理而且始终是一种频率的IT主管张益波告诉我：“服务器都是DELL的，承担工作最大的是邮件和网络，我们和各地分公司之间是两兆的带宽，这里有20兆是出内部网，100兆交换到桌面，楼层与楼层之间是千兆，并且在整个大楼有无线网，笔记本电脑是可以无线上网的。我们搞集约化管理，每建一个地区分公司尽量少地设置服务器，数据中心在总部，各地分公司也有自己的服务器，分公司之间的访问都要通过总部进行，每一个分公司基本上都有3台服务器，用于处理财务、处理邮件等等，整个万科内部服务于IT的人共计有20多人。”2002年的7月份SAP的人力资源管理系统在没有鲜花，没有香槟的情况下悄悄然地在万科上线运行了，7月份的工资就是使用这个系统发的。在2003年，万科要从现在的10个城市扩展为15个城市，如果没有诸如“人力资源管理”这样的各类IT“后台”，这个战略愿望是难以实现的。

真炮手

万科说不清的问题
　　一个是中原代理
　　一个是建筑成本
　　万科的房价比别人高多少？他的地高多少？他的利润少多少？
　　所有给万科提出问题的都是万科身边的人
　　这也是万科多年以来在证券市场形象不佳的缘故
　　万科前年的高层换人换走的是真正懂房的人
　　如今房地产品牌逐渐多了，不再只有万科一个
　　关于陆家嘴的问题，是证券业朋友的同比
　　万科的人不懂行不会做事情效率极低
　　说这些，只是说万科并不具备中国最高素质的本
　　不过眼前投机，估计机会还是不错

真炮手

其实对万科仅仅是"眼前投机"的思路,那么就不会对它如此费心了
　　对万科的思考主要是想探讨公司经营理念及行为
　　万科给我最深的印象就是透明,最初的建仓凭的就是这感觉
　　
　　当然我们现在不可能看透万科,特别是它的未来
　　我没有任何关于万科的内幕消息,不过万科最近的成都前锋项目离我父母的住家仅隔一条马路
　　不知离它近点是不是能看得更清楚些
　　
　　就算是一场赌博,那也是低成本的......

真炮手

(转帖）
　　万科(1)--历史上从未有过的"10转10"
　　
　　 2003/03/18 11:50:35 青海证券 黄 硕
　　
　　 出一道智力题，考考你对市场的敏感度--对于万科（000002）来说，以下哪一条算是爆炸性新闻，是0.60元的每股收益？还是10派2元？还是10转10股？相信所有做过股票的人都会大声回答--当然是10转10股。
　　
　　 所以，我们今天抛开那些老生常谈，不谈万科的绩优、不谈它的房地产、不谈它的专业化，只谈它这一次爆炸性的"10转10"。
　　
　　 一、 这个10转10不一般
　　
　　 今年挺流行大比例送转股的，推出10送转10的上市公司也已不少，此前已经有精伦电子、上港集箱、金融街、华工科技、常林股份、内蒙华电等。但我们大家心里都有数：万科的这个10转10与它们不一样。为什么？因为：
　　
　　 （1） 它们或是老庄股、或是高价股、或是近期刚被暴炒过的新股，在形象上根本无法与低价大蓝筹的万科相比；
　　
　　 （2） 论地位，万科是当之无愧的国内地产的知名品牌，近十年里凭一个"万科城市花园"的地产品牌从深圳打到上海再打到北京，而房地产又是2002年高速增长的一个行业（2002年全国商品房销售面积增长20%），这种行业中的老大当然地位当然不一般；
　　
　　 （3） 万科此前一直为"稳重"的市场形象所拖累，以往，每年的业绩和分红方案都很没悬念很没激情，收益永远是0.45元/股左右，分红方案永远是10派1.5元转1股左右。正因为如此，今年的10派2转10才是这样的令人震撼；
　　
　　 二、 对"增长"的另一种理解
　　
　　 当然，万科的2002年也有一丝小遗憾，那就是增长下降，主营业收入（45.74亿元）仅增长2.68%、净利润（3.82亿元） 仅增长2.32%。而往年，其净利润增长速度一般稳定在25%--40%间。但此时，我们想阐述对"增长"的另一种理解：
　　
　　 （1） 以前大家认为只有"业绩增长"才是增长，但其实不然，万科前几年的确年年业绩保持高增长，但对二级市场上的流通股东来说，这个增长看得见、摸不着，因为：万科的2002年净利润比97年的净利润足足增长了一倍，但现在的市价（即使是全部复权后）却依然未超过97年初的那个最高价；
　　
　　 （2） 其实，"回报增长"是另一种更为实在的增长。96年-2001年的6年间，万科的累计分红方案总共是10派8.8元转3.5股，而此次一次性地"10派2转10股"，孰轻孰重？什么才是回报高增长？一目了然。
　　
　　 三、 假如彼得.林奇来大陆投资的话
　　
　　 这当然仅仅是一个比方，因为被誉为"历史上最具传奇色彩的基金经理"的彼得.林奇早在1990年便已经退休了，他管理的麦哲伦基金在1977年-1990年的13年间共增长了27倍、年平均复利报酬率达29%。彼得.林奇在他的《战胜华尔街》一书中，作如是说："如果你喜欢这家商店，你多半也会爱上它的股票"。他有一个习惯，当他想在零售行业挑选一些新股票时，他就开车直奔他家附近的一家购物中心，在途中，他会路过许多家商店、快餐店，而身边那些熟悉的、喜爱的商店，往往也在高速成长，往往也成为他的投资对象，往往也带来了巨大的财富。
　　
　　 这就是大师级的投资风格，同样，我们也以这种择股标准来看待万科。在我们身边存在一批这样的朋友，他（她）们的梦想之一就是买万科的楼、享受万科的物业管理，万科在当地所推出的每一处新楼盘都会勾起他们的购买欲，即使买不了、看看也是好的；甚至有朋友在深圳置业刚刚选择万科的楼盘，新近又跳槽到上海浦东，结果就成了：深圳的万科楼盘舍不得卖，在上海又继续恋恋不舍地盘算着万科在浦东的新楼盘何时开工。假如大师来中国大陆投资的话，应该不会忽略身边的万科吧？
　　
　　 若许有人仍不放心：万科是否是为了它的转债才推出这个10转10的啊？转债会不会对二级市场的股票形成压力啊？我们的回答是：世上没有十全十美之事，投资股票也要"抓大放小"（抓住大利好、放弃小利空），而对于现价11.5元左右的万科来说，大利好就是--万科历史上从未有过如此大方的10转10，机不可失。
　　

真炮手

万科(2)--A股、B股、转债 左手不打右手
　　 2003/03/19 13:51:52 青海证券 黄硕
　　
　　 眼看着万科的这个"10送10派2"的方案得势不得分（好评如潮、股价不动），实在让人百思不得其解。是因为大盘实在不配合？还是因为投资者麻木了？投资者的心，真是好比大海针，实在难以捉摸。实在不舍得错过这个万科历史上从未有过的大机会，故而继昨日的《万科(1)--历史上从未有过的"10转10"》 后，我们今日推出续集，解读万科家里的三样投资品种--万科A股（000002）、万科B股（200002）、万科转债（125002）。
　　
　　 一、 左手打右手？
　　
　　 这的确是一件尴尬事，做为A股投资者，每当觉得万科质地实在好、万科A股值得长相厮守时，我们总会被冷不丁地被问上一句："那我为什么不买万科B股呢？价格才A股的一半"，还有人表示："万科转债更有魅力，可攻可守"，这的确让A股爱好者哑口无言，因为事情的确如此--年报亮相后的当天，万科B股一度上涨6%、收盘上涨2.4%，次日（本周三），万科B股更是扶摇直上，直奔6.85元的涨停板而去；万科转债的走势活生生就象是一只牛股，年初从94元起步，年报亮相当天更是以100元的高位跳空高开；相比之下，万科A股的走势却过于温吞，不过是以小碎步的姿势上扬。
　　
　　 站在A股投资者的立场上，我们只能说：市场不同，面对的投资群体也不同。相比B股和转债而言，万科A股面对的投资层面更广，进出更方便。所以，我们有必要摆正关系：万科的这三样投资品种不一定是左手打右手的关系，而是各有千秋。
　　
　　 二、 转债冲击波
　　
　　 万科转债对万科A股的冲击波究竟有多大？不说清这个问题，总觉得心里不踏实，那我们今天就来看个仔细：
　　
　　 （1） 去年万科转债共发行15亿元，期限5年，票面利率1.5%；上市的起止日期：2002年6月28日--2007年6月13日；转股期限：2002年12月13日--2007年6月12日，持有人可以在转换期内的转股申请时间申请转股；转债的初始转股价格为12.10元/股，2001年度分红每10股派2元除息后，转股相应调整为11.9元/股。按此公式，我们计算出：如果10转10派2元的方案顺利通过，除权派息后，转股价还将调整为5.85元/股；
　　
　　 （2） 目前来看，15亿元的转债共可转股1.26亿股万科A股，与目前的流通A股39871万股相比，也就意味着扩张30%左右，压力并不大。何况转股期共有5年；到2002年底，万科转债的第一大持有人是万科的第一大股东--中国华润总公司，共持有2.29亿元，这部分筹码应该是稳定的；其余的转债持有人多是基金，8家基金共持有3.6亿元左右。
　　
　　 三、 花儿为谁而红？
　　
　　 究竟是为了谁，万科今年突然变得这么大方？市场的猜测很多很多，其中一种说法便是：为了转债而送。凭心而论，以万科多年的市场形象，若是说单纯为了迎合市场口味、为了转债而10转10，似乎不太可能。我们宁可相信：转债应该只是动力之一，万科真正的动力应该来自万科董事长王石的这一段解释："随着一批大盘、特大盘股的陆续上市，公司的股本已经显得不够大，而目前基金已普遍喜欢大盘蓝筹股、并长期持有"。的确如此，随着流通盘50亿股的中国联通、流通盘28亿股的中国石化的出现，万科那不足4亿股流通A股的盘子显得不大不小，很是尴尬，反而不如铁下心来打造"超级大盘蓝筹"形象。其实，自从跻身于2001年《福布斯》评选的500强小企业后，万科应该已经开始思索：国内所谓的"大盘股"在国际投资者眼里仅不过是"小企业"而已。
　　
　　 3月11日瑞银华宝已经开始向国际投资者推出第一批针对A股的投资报告，并对6家A股（外运发展、中兴通讯、上海汽车、浦发银行、宝钢股份、上海机场）作出评级。这意味道着QFII的脚步已经一步步逼进，相信国内许多蓝筹股都会开始重新考虑自身的二级市场定位，而不会再象以前那样忽视二级市场的走势。
　　
　　 打虎亲兄弟、上阵父子兵。但愿：万科A股、B股、转债，左手不打右手。

真炮手

200002这种放量走势意味着什么？如果你是价值投资者,是真正因为看好万科的未来与潜在价值的投资人,那么这种放量走势什么也意味不了,因为它们与价值无关! 当然如果涉及到"投机"那是另一个层次的问题不在此帖的探讨之列,哈哈......

真炮手

人们喜欢买万科造的房子却不喜欢买万科的股票，不是没有原因的，上市13年以来，万科最多是每10股送1.5股派1.5元，投资万科不容易获得令人满意回报历来是大家的共识。万科此次推出每10股转增10股派现2元的分配预案，但由于转股价格远高于市场价格，万科可转债的持有者从2002年12月3日转股日起至今，大多数选择的是继续持有可转债，而不是选择转股。对于万科股份有限公司来说，股价回不到11.90元，如果所有可转债持有者不转股，意味着公司三个月后的6月13日，必须照单付息，有人计算利息总额为15亿元×1.5%=2250万元，这是任何一个需要巨大现金流运转的房地产企业所不愿意看到的。故有的机构早就估计万科宁愿选择高送转也不会甘心付债息。10送转10意味着即使万科明年的净利润有可能增长30％，摊薄到每股收益至少也要下降25％。考虑到可转债转股的因素，公司提示，公司股本存在再度增加的可能。也就是说，由于总股本将扩张1倍以上，万科的高送转无异于透支公司的投资价值。

真炮手

前几天才了解到，原来万科的可转债转换比例极低，如果股价继续低迷，万科可要拿出真金白银出来还债，王石愿意吗？知道了这个消息，对万科近期的异常表现也就了然于胸，价值投资者不必为近期的股价而欢呼，从价值角度分析，万科仍然是以前的万科。

真炮手

万科故事(5) ---- 地产界的“黄埔军校”: 对于外界称万科是地产界“黄埔军校”的说法包括两层含义，一、要尽量避免骨干人才的流失，二、这是行业的一个现实，你是没有办法将所有人都留住的。既然万科是这个行业中做的最好的企业，其他企业自然会挖你的人。万科制定薪酬的标准是：市场价值，业内保持领先地位。什么是领先？就是平均水平上的领先。人才流动我是没有办法的，留不住，我就主动地去培养，在这种情况下，培养人才成为你必须要做的事情，你不做就会产生恶性循环，做好适度的人才流动准备，张三走了，李四就可以顶上来，能够星火传承，这是我们的‘星火计划’。” 对于管理干部，多年来万科的做法是：自己培养，从基层做起。然而，开发区域不断的扩张，使得万科管理人才非常吃紧，从2001年开始，万科有了新的做法，要从竞争对手哪里挖人。 2001年，和上海交大管理学院合作，万科人力资源部门完成了一个“万科职业经理人核心素质的模型”，它包括这样一些方面：一定是目光比较远大，对公司有信心、对自己有信心，有沟通的能力、沟通的意识，每个人在自己的专业方面都应该是专家等等。也是从这一年开始调整策略，要从社会上招聘高级人才，实施“海盗计划”。至此，来自“中国海外”的空降部队在万科集团30人的管理层队伍中已经占到4人。他们分别是（按照加入万科的时间为序）：吴有富（现任北京万科公司总经理，2001年7月加入万科）；朱怀宇（现任万科集团工程管理部总经理，2002年4月加入万科）；杜晶（现任佛山万科公司总经理，2002年10月加入万科）；刘爱明（现任万科集团副总经理，2002年11月加入万科），平均年龄33.5岁。那是董事长王石1983年闯深圳时的年龄。

jackhk

多用數據﹐多以同行比較
比較客觀一點

我想請教
10轉10是甚麼?

我看此股都是這件事值得關注吧

真炮手

Originally posted by jackhk at 2004-10-23 12:23 PM:
多用數據﹐多以同行比較
比較客觀一點

我想請教
10轉10是甚麼?

我看此股都是這件事值得關注吧

【2003-05-13】
    万科2002年度派息及转增股本实施公告：公司2002年度派息方案：每10股
派现金2元(扣税后10派1.6元)，公积金每10股转增10股.

真炮手

万科故事(6) ---- 万科跨地域扩张的优势
　　
　　王石认为，万科的优势体现在三个方面：第一是通过合理健全的组织架构来控制和降低企业的管理运营成本，既实现资源共享，又保证各地分公司按照万科的模式运作，利用专业优势保证所开发项目的质量和品质。对跨区域发展的万科来说，“全国性思维”与“本地化运作”是密不可分的。第二是万科向外推广的产品一般是经过市场检验、开发成熟的住宅产品。万科在全国开发，员工学习考察的吸收能力很强，产品肯定是在以往发展的基础上进行创新，新项目一定优于原有项目。万科不但要通过做减法来实现专业化，而且强调专业化的单一化。第三是万科成功的品牌战略可以降低项目推广成本，通过品牌战略实现与消费者的密切沟通，并与消费者建立起长期的、双向的、维系不散的关系，最终达到品牌忠诚。

真炮手

万科故事(7) ---- 万科的战略转变
　　
　　从1993年在13个城市开发到1999年重点投资4个城市，再到今天的新一轮扩张，万科为什么会有这种战略转变？一开始的跨地域扩张带有一定的盲目性、随机性。所谓的盲目性就是当时我们除了把上海、北京作为必须要进入的城市之外，对其他的城市都不是很明确，只要有机会就会往里投，所以带来整个项目的盲目性。而且既然是盲目性，投哪个不投哪个也就带有一定的随机性。比如说：企业发展部里有一个职员是鞍山人，那就投鞍山；北海市长、书记到深圳来招商，邀请万科去，我们就去。所以宏观调控当中，虽然万科常常讲房地产业务平均以30%～40%的速度递增，但万科本身也在调整，比如说：集中资源，就是从13个城市收缩到上海、北京、天津、深圳4个城市。这种收缩到1998年为止。从1999年开始，万科在这个基础上又开始第二轮扩张，而这次的扩张就带有非常明确的目标了，我们将目光放在了百万人口以上的城市。不过，第二次扩张在实施中会是一个逐步的过程，我们选择在原来曾经开发过的城市先期进入，比如说：像成都、沈阳、武汉，这都是万科以前开发的13个城市当中的。接下来是扩展到10个城市，进而是13个城市、15个城市、18个城市，因为我们是跨地域经营，所以产品一定会扩张，这是一个很自然的从扩张、到收缩、再到扩张的过程。当然，第二次扩张与第一次扩张有了本质的区别，就是它把握了一个非常明确的目标，把握了节奏。