谈谈房地产

月魔ＺＺＺ

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妖精姐姐

原帖由 手术刀 于 2010-7-2 09:47 发表
关于房地产我在2009年上半年做过分析：2000年到2005年房地产市场是一个平稳的发展时期，06年07年是突飞猛进和暴涨阶阶段，08年是一个阶段盘整整理期。08年底09年初有回暖迹象，后期会有个高点出现，然后会迎来一 ...

从目前看，非常难调整，因为租金突然暴涨，托住了房价，大部分地方涨20%——30%，个别楼盘租金翻倍，暴涨原因也是炒做，中介把整栋楼想出租的全租下来，签6年房租递增合同，装修后加价转租。

致知格物

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givenzxb20943

从目前阶段来看,房地产股票几乎都是腰斩,调整的时间也有一年左右了。如果下半年才能体现国家对房地产的调控,那幅度会比较大了。但从目前个别房地产股来看,很像是想再酝酿一波大幅度的反弹啊。

givenzxb20943

从供求关系上来看，有很多外来就业人口，都是需要买房的。如果不能从源头上改变，调整会不会也是短暂的呢。

szszdashan

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bgb2001

谢谢版主分析#*d1*#

richard3765

按“房价涨过头的标准是7-10倍”的判断，目前深圳等沿海，成都等内地城市的房价显然还没有涨到位？

手术刀

我在前面分析过，从1998年取消福利分房中国进入真正意义的房地产市场化以来，中国房地产市场还没有经过过一次完整的牛熊循环。房地产大的调整周期必定要到来，这不是个人 专家 政府意志所能决定的，是市场的自然规律起的作用。

房地产上市公司毛利率30-40% 可以算做高科技创新类公司了，这不是个正常现象(如果这是个常态，那大家都不用辛苦做企业了，没事去盖盖房子就好了。结果是什么呢？大家没水喝了，没米吃了，没衣服穿了。大家都可以回到原始社会坦荡相待了）未来这个数值会回到10%以下。2000年网络股泡沫破灭，201？年是房地产泡沫破灭的时候。

从空间上看，房价上涨到7-10倍的区间的时候，是泡沫面临破灭的区间。在这个区间只出不进，不要贪图小利。

如果房价位置现在处于警戒位置的上轨（10倍），比较好判断，可以肯定大的调整周期即将展开。但现在房价处于警戒区域的下轨（相对2000年左右的房价，现在的房价基本是涨了5-6倍或6-7倍左右）。因此存在两种可能的情况：
一是 在这里可能刺破泡沫展开一次大的调整周期（1/2或 2/3级别），
二是 也可能盘整或小幅调整（1/3级别），这是个不充分的调整，大的调整周期（1/2或 2/3级别）会延后。

从时间上看，我在前面已经分析过，就不再赘述了。

[ 本帖最后由 手术刀 于 2010-7-16 01:22 编辑 ]

手术刀

是哪个官员 专家说的中国房地产市场还要火20年，现在记不清了。我觉的这个问题和谈大盘指数一样。在2000年2000点的时候我久可以说大盘指数以后肯定要上10000点。几十年以后大盘指数上了10000点，看我说的没错吧。但从2000年-2005年，大盘从2000点跌到1000点，很多人已经死掉了。这个过程可以忽略不计吗？

香港的房价动辄十几万，也是从几百 几千涨上去的，从长期趋势看房价上涨是没错。这也是大多数人对房产信心所在。但在这个过程中香港房地产市场经历了数次大牛大熊的转换。资本市场是同质的，让我们看看股市2000年到2005年的熊市，2008年的急跌那时候大众的心态，同样的事情也会发生在房地产市场上。就像我在前面说的，中国房地产市场连一个大的牛熊循环还没经历，大多数人还是情绪高涨，对房地产的熊市为何物一点概念也没有。市场会给他们很好的上这一课的。理解不了房地产市场的牛熊是什么样，比照股市的牛熊循环是什么样，包括价格和心态 ，就能理解一些了。

[ 本帖最后由 手术刀 于 2010-7-16 01:58 编辑 ]

nblk

才刚刚看到这个帖子，小弟拜读了！

我觉得刀版的分析很客观，就让时间来检验吧！ 3年或者5年后，这个帖子也许会被挖出来，到时候又有很多人膜拜了！

刀版能否谈谈房地产的兴衰对股市的影响，就说现在、就说A股。

A股从高点到低点被调整了2/3，而房价还没有下跌过，如果这次房地产调整，是否会对股市造成很大的下拉作用？ 也有人会说房地产调整会把资金挤出到股票市场，我觉得可能性不大。其一，炒房的人都不屑于炒股，认为炒股不好赚钱；其二、资本可能会在房地产下行的时候会被套住，这样资金面会更加紧张，流入股市的也会少

greateye

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多空转

原帖由 手术刀 于 2010-7-16 01:56 发表
是哪个官员 专家说的中国房地产市场还要火20年，现在记不清了。我觉的这个问题和谈大盘指数一样。在2000年2000点的时候我久可以说大盘指数以后肯定要上10000点。几十年以后大盘指数上了10000点，看我说的没错吧 ...

         上海外销房大打折扣取悦市场 1999年10月20日01:58   我来说两句(0)




　　今年上半年，上海房产销售比１９９８年同期又有大幅增长：商品房的预售、销售量分别比去年同期长６４％和８４％，旧房交易量增长４９％。今年３月和６月份上房价格指数中的住宅指数仅下降１个点，这是近几年来降幅最小的月份。这意味着上房价格指数（住宅）可能出现止跌企稳的曙光。国家建设部指令各省市在今年９月底前公布房改方案，也促进了商品房市场的发展。加上对国内消费新热点———住宅消费的政策扶持（减免税金）及舆论导向，将使房地产市场持续走强。


　　但是，制约房地产市场进一步转旺的空置房问题越来越严重。上海已积聚超过一千万平方米的空置商品房，还有同样数量级的空置使用权房，空置年限越来越长。由于其房型落后或环境、配套不佳，即使跌价２０％－５０％也少有问津。最近，某小区４万平方米空置房被炸平以重新建造。这条消息够令人震惊：３千万元以上的人民币随着轰然响声云消烟散。相比之下，一些外销空置房以更令人震惊的降价幅度深幅割肉，售价只有楼盘初始售价的１／３甚至１／４。 　　例如浦东珠江玫瑰花园，原售价１３００－１４００ＵＳＤ／平方米，降到５５００元／平方米（人民币，下同）仍不能形成热销，直到降到每平方米四千余元，才形成月销成百套的热销气势，最后几套以３５００元／平方米清尾，几个月即全部清仓。徐汇区田林地区某外销房，原价１２００ＵＳＤ／平方米，年初以每平方米４０００余元价格销售，首日即销售三十多套。静安振安广场。原销价约１６００ＵＳＤ／平方米后，在报出４８８０元／平方米起售价后，剩余朝向较差的单元在两天中销售一空，创造了２天热销８８套的今年上海房市奇迹。杨浦和平花园降到５０５０元／平方米（不分层次朝向）后也创出热销百套以上的佳绩。中山公园附近的某外销楼盘原销价１３００ＵＳＤ／平方米左右，在报出５０００余元的单价后，两天内卖出三十多套。       长宁区镇宁路某侨汇房，１９９４年预售出１／３左右，当时可卖到１５００－１６００ＵＳＤ／平方米的好价，随着外销房及侨汇房租售率的逐步降低，该楼盘最近报出每平方米５０００多元的优价，看来销售业绩不会差。最近，徐家汇天钥桥路嘉汇广场报出４８２０元／平方米的起售价，比一年前的７０００元／平方米又下跌一大截，差不多是原售价１４００－１７００ＵＳＤ／平方米的零头。全装修、送空调，地段属闹中取静，比周边毛坯内销房５２００－８５００元／平方米的价格低得多。该计划一宣布，内部订房即超出百套。见报当天，询问电话应接不暇，不打二、三十分钟根本打不进，据说发展商邀请５家代理公司进场接待，场面十分火爆。。。。。。。。
         一般35岁以下的工薪家庭年轻人，很少知道这段房产牛熊循环经历，另外当时美圆和人民币比值黑市是 1：10

nblk

看看刀版在不在#*P# #*P#

tl19770605

敬等拜读#*22*# #*22*# #*22*#

wgs1226

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ddxjl

等着房价走下跌浪

死鸟都不埋

多谢LZ提供。
自认为对香港楼市很了解，拜读此文，惭愧。。。。。。
太早的事没经历过。
80年代中期那次经历过，稍微有一点财力的人都移民了，当时好像说有22W人移民。那时香港应该不到500万人口。
不过那时不懂经济，只会看新闻，记忆不深。
1997年那次记忆非常深刻，钟镇涛破产了。
记得当时还有一个新名词，叫“负资产阶级”。
本港台采访一个小姐，本打算从良，用自己多年皮肉钱的积蓄买了5套房，才一个月资产就变负几千万了。
不过大陆人更能炒，钱多人傻。
07年蛇口大桥开通，桥下房价疯涨，1平米买到5W。许多人认为大桥连通香港，香港人一定会过来买房。
后来才知道，香港那边桥下的房价只有3W.#*29*# #*29*# #*29*#
还有一个更搞笑的事，是朋友讲的：
他们厂经营不下去，厂长听说本市要建高速公路，就在路边买了很多房等升值。
高速公路最后建成了，才发现公路是全封闭的。路边的房，比没路的时候环境更差。。。。。。。。#*c1*# #*c1*# #*c1*#

[ 本帖最后由 死鸟都不埋 于 2010-7-20 21:59 编辑 ]

szszdashan

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