惠州置业的可行性分析研究报告
来自：MACD论坛(bbs.shudaoyoufang.com)
作者：卖糕的
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惠州置业的可行性分析研究报告 惠州的房价是全中国唯数不多的没有发烧的几个城市之一，经过本人长期研究分析，认为惠州和中山，江门，顺德等地的房价非常厚道，没有一点泡沫。这几个被我认为没有泡沫的城市均来自珠三角爱，且当地经济非常发达。 我在搜房网里任意点击率几个城市，鄂尔多斯，均价在8000元左右，一个塞外高原上的城市，自然条件非常恶劣，根本不适合人类居住。 再点击盘锦这个城市，房屋均价在7000元左右，我甚至不知道盘锦在中国的东西南北。 我又点击了乌鲁木齐，房屋均价在7000元左右。相信一个外地人没人会想到在乌鲁木齐置业。 但是我点击珠江三角洲的城市时，眼前一亮，中山的房屋均价仅6000元。中山的工业非常发达，虽然是一个小城市，但是那里的人均收入非常高，在全中国能排得到前20名，但是那里的房价在全中国排行倒数第三位。 我再点击惠州，那里的房价我惊呆了，4000-5000能在市区买房！ 打开地图看来一下，这些楼盘距离深圳最繁华的罗湖口岸仅40分钟车程！ 在距离这些惠州楼盘仅10公里远的深圳龙岗楼盘的价格是1.5万/平米！仅仅离开深圳10公里，楼价从1.5万元暴跌到4000元？ 其实这是有历史原因的。首先历史上尽管只有10公里的距离，但是深圳通往惠州的公路确实在沿海悬崖上开出来的，行车非常危险，搞不好车子就掉入几百米的悬崖下去，连尸体都找不到。所以当年大多数人从深圳到惠州都会选择首先向北，绕过笔架山，选择一条平坦的公路进入惠州。实际上惠州现在在深圳笔架山东麓开发的楼盘实际上距离笔架山西麓的深圳楼盘不过10公里的路程，但是两边的价格相差了4倍。因为两地公路的距离至少有50公里。 2005年惠盐高速横跨笔架山开通，惠州市中心距离深圳市中心的距离不过40分钟车程。更不用说惠州最西部边境到达深圳市中心的时间，绝对不超过30分钟车程。这个距离远远低于深圳的沙井和松岗这两地距离深圳的车程是1小时。房价均已经超过1万元。 然而惠州确实是一个非常奇特的城市。你驱车沿深圳，东莞和惠州的边界走一圈，你一眼就能分辨出什么地方是惠州，什么地方是东莞和深圳。东江是东莞和惠州的界河，驱车沿东江走几十公里，你一定会发现一个非常奇特的现象，东江的这一边是东莞，工厂林立，商业繁华，但是东江的对岸却都是农田。 我的一个同事就是惠州人，每当大家讨论到这个问题的时候，我同事怒不可遏的控诉惠州市的领导领导无方，导致惠州全面落后于东莞和深圳。我同事说，改革开放30年了，深圳和惠州不过是因为10公里的笔架山被割断了，30年，我就是挖也要挖通到深圳的路！ 我说你错了，深圳自己挖通了笔架山，结果呢？ 我说东莞和惠州在东江的阻隔下，但是每一个村都有通往惠州的桥梁。 2005年，我在东莞的工厂决定把工厂的位置向前移动100米，从此脱离东莞的管辖，进入惠州境内。地皮便宜了70%，工人工资便宜了30%。 但是呢？最后的结果是我公司的二老板进入工厂视察，因其穿着比较随意，被当地联防保安暴打一顿，我公司的二老板向当地治安队报案，结果这几名殴打他的保安非但没有被绳之以法，反而每当二老板进入厂大门的时候总是不断地吹口哨！ 但是惠州这个地方确实诞生了当时被称为十大名牌彩电的的四大名牌，例如TCL乐华等。 我第一次到惠州的时候是在惠州汽车客运总站下的车。天哪，我简直不敢相信我眼前的这个汽车客运总站，惠州号称珠江三角洲五小虎之一，顺德，中山，东莞，番禺和惠州。前五个城市的汽车客运总站我都去过，由于经济发达，这几个城市的汽车客运总站都气派超过中国西部大多数省会城市。我第一次去惠州是2005年，我看到的情景却是惠州汽车客运总站比25年前的昆明汽车总站邋遢很多，而且建筑方面显然都是60年代的。 坐在出租车上，当司机听说我是第一次到惠州，目的地是TCL电工到求职时，司机的话匣子打开了，大谈惠州的光荣，TCL，麦科特。说到麦科特，我问司机：就是做电动车的麦科特吗？这家公司通过提交虚假材料，蒙蔽证监委，虚假上市，已经被证监委查实停止其上市资格。司机哑口无言，惠州就这两家上市公司吗？我问出租车司机：我印象中惠州是广东的五小虎，怎么可能只有两家上市公司，深圳至少有100家。 一路上司机再没多说，目的地到了，TCL电工。我看见公司的厂牌的时候我真的蒙了，TCL电工居然位于惠州的市中心！一下子，我的心都凉了半截，难道这就是传说中的惠州吗？市中心应该是沃尔玛，家乐福，华润，新一佳，怎么可能会有一家工厂？ 从此我对惠州的了解已经可以说非常透彻了！ 之前我对惠州的印象非常好，这是源于1988年人大的新闻发布会。再次之前，人们都知道惠州吸引到中国历史上最大一笔外国投资，壳牌石油40亿美金的投资。有记者问惠州的领导：你们只有两亿美金的审批权，是如何吸引到40亿美金的外商投资。惠州市的领导：我一次审批2亿审批20次不就是40亿？ 当时的我对惠州市领导的才干佩服得五体投地，遗憾的是这个项目一直到了17年以后的2005年才得以落实。看来还是古话：观其言，查其行。 自1988年惠州市政府宣布吸引到壳牌石油40亿美金的投资后，惠州成为中国炒房的第一个城市。 1988年，惠州市中心淡水的房价高达200元/平米。全国人民瞠目结舌。1988年，短短10年时间，惠州市区的房价猛涨15倍到达3000平米。惠州市政府宣布，惠州的港口吞吐量将达到深圳的20倍！ 在一阵欢呼声中，惠州的房地产崩溃了，因为人们苦等了10年，壳牌石油40亿美金的投资始终没有到位，深圳的盐田港在默默无闻中已经成为全国最大的集装箱码头。惠州都做了什么，我们看见的只是哗众取宠的宣传，所谓超过深圳20倍的结果是什么，？惠州港连广东前五名都排不上！牛皮可以是吹出来的，但是火车决不是靠推的！ 对惠州的绝望导致了惠州房地产市场迅速奔溃了，据媒体报道，当年投资惠州的房地产商人有50%的人抛去的未竣工的地产躲债去了。 我认识的开发商，把老本老、到惠州开发商则是100%丢去所有资产跑路了。 房地产崩溃留个惠州人太多的记忆。 惠州房地产崩溃15年以后，惠州的房价终于回到了15年前的水平。 至于珠江西岸的众多三线城市为何被我认为房价可以接受。1998年，据媒体报道：广信在珠江西岸投资的地产沿珠江西岸绵延40公里。 法庭要求广东省政府为广信买单，习惯于市场经济的广东省政府的辩护律师狡辩，广信虽是广东省政府旗下的公司，但是其具有独立法人结构，从公司法的角度讲，广信的债务只能由其公司自己买单，和省政府毫无关系。就次法庭辩论，广信被裁定破产，广东省政府不应该对其债务负任何责任。广东省政府因此逃过被法院裁定破产的悲剧。 | 
发表于 2012-10-17 01:08
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发表于 2012-10-17 19:46
