^^静静地，守候^^

瑞趣

原帖由 瑞趣 于 2010-9-21 14:55 发表
斗胆追停了3手669

第二个停板再进，恐高啊

[ 本帖最后由 瑞趣 于 2010-9-21 15:20 编辑 ]

春香鱼

胆子大的话不如今天买新希望啊

TOPKICKER

同样价位附近买了点6888#**#  ，也板价买了点0876，6372#*)*#

看了成交报告，0876居然有人买了3亿，被迫封板的？

詹士

人生，不是一场短跑，是耐力，是精神，是技术的长途跋涉。

瑞趣

原帖由 TOPKICKER 于 2010-9-21 23:06 发表
同样价位附近买了点6888#**#  ，也板价买了点0876，6372#*)*#

看了成交报告，0876居然有人买了3亿，被迫封板的？

#*d1*# 你很勇猛
平时追停仓位怎么安排的？
669我才5%仓位，希望渐渐成功，下一次10%-》20%-》30%

[ 本帖最后由 瑞趣 于 2010-9-22 11:34 编辑 ]

瑞趣

巴曙松：日本经济与房地产泡沫
作者: 巴曙松     时间: 2010-08-12

我们从日本房地产演变的趋势和过程，可以反思我们已经走过的发展道路，进一步把握发展的重点和策略。
　　2010年8月11日-14日，2010博鳌房地产论坛在海南博鳌开幕。论坛邀请了樊纲、周其仁、陈淮、巴曙松、陈启宗、任志强、刘晓光、施永青、凌克等学者和企业精英参会，共议“新政下的中国房地产”。

　　以下为著名经济学家、国务院发展研究中心金融研究所副所长巴曙松先生12日下午的现场演讲实录：

　　谢谢主持人，刚才肖莉女士对于房地产金融的介绍，是对我们这些金融从业者无声的批评。



　　确实这么多年，我们讨论房地产金融，都不好意思说房地产金融，充其量就是一个房地产贷款或者贷款的变种形式、替代形式。至于说到具体的货币政策跟金融这个方面相关，很多政策的出发点来自于对房地产泡沫以及泡沫破灭可能对整个经济形成巨大冲击的一种担心，以这个出发点来推动的。

　　所以20分钟的时间，我想今天自己定一个题目，把我最近重点分析、观察、思考的一些问题跟大家做一个汇报。

　　近期在中国的房地产市场经历过一段上涨之后的调控，大家本能地就会提起日本的泡沫经济，日本的房地产泡沫。所以我想把近期对日本的房地产市场发展的不同阶段的一些特征和我们对当前中国房地产市场的借鉴在20分钟给大家做一个汇报。

　　大致上来看，我们说日本经济发展的经济起飞时期，从1955年以来经历了非常典型的四个十年。

　　第一个十年，是1955年起始，这个时期日本完成了战后经济起飞，典型投资主导模式推动发展。

　　第二个十年，开始于1966年，这个时候强调投资主导向消费内需主导。家庭收入持续增长引发房地产空前发展。

　　第三个十年，从1976年开始，日本经济也进入一个经济结构调整、转型的所谓的新经济时代，国民收入高速增长转向稳定增长。

　　第四个十年，从90年之后的十年称为迷失的十年。在不同的时期，不同发展主要增长动力不一样，特征也有很大差异，所以跟我们现在做一个对照，可以做一个大致的参照。

　　与日本经济四个十年相对应，基本上它的房地产也分成四个阶段。

　　第一个阶段，1955年开始的第一个十年，日本房地产发展最主要的推动力是保障型住房。20世纪50年代中期之后，也是快速推动工业化的时期。

　　这一时期日本房地产面临最大问题就是供给不足，全国无房户超过400万户，大量的工业化，需要大量的劳动者有住的地方，只有提供充足保障性住房才能维持工业的竞争力。

　　实际上香港的保障性住房体系的建设它直接的推动力也是这一个，直接导火索当然是那一场圣诞的大火，但是香港地价上升怎么维持工业的竞争力？日本做了什么呢？日本从战后的叫做应急性政策转成具有长远规划的分层次住房政策，并分别于1950、1951、1955年连续出台了影响深远的三部法律，叫做住宅金融共库法、日本住宅工厂法来推动日本的针对低收入阶层的公营住宅，针对中高收入的私营商业住宅。

　　截至1965年，日本政府经过10年保障性住房建设，整体上日本住房存量达到大约2800万套，人均房间数达到0.9左右，户均住房套数基本接近1%。这说明日本经过这一阶段，基本上住房短缺问题在工业化时期解决。

　　昨天观点的记者跟我访谈，我说不要跟我谈那么远，我就看两个指标，户均住房套数，一个家庭是不是有对应一套房子，如果没有对应的，你讲什么都白搭，你让他租还是买？总是要有房子对应。

　　我们在工业化快速推进时期，维持工业的竞争力和城市化的推进，缺少这一环，目前看来是会制约我们的工业化、城市化。大家设想一下如果日本没有1955年开始的第一个十年快速的保障性住房大规模的建设，后来它的整个工业的发展，出口的发展，包括房价的上涨承受程度整个社会会低很多很多。


　　第二个十年，从66年开始的第二个十年是日本的房地产快速成长的阶段。在这个十年里，日本经济保持强劲增长，年均复合增长率超过5%，在这个时期国民收入在不断提高，对耐用消费品和住房消费支出也在提高，城市化在推进。

　　从55年到66年日本城市化56%增加到68%，大约2000万人口通过财富逐步积累，已经有人有能力支付住房消费购买能力，这一阶段是日本房地产快速发展时期，十年间共建超过2500万套住房，而且新建住房几乎相当于住房存量的全部。

　　我刚才前面报的数字是2800万套，第一个十年。这说明日本在75年末基本上把以前的全部旧房基本上更新了。而同时也使得日本户均住房套数达到了1.3左右，人均房间数也超过了1%。

　　第三个阶段是76年开始的第三个十年，是日本泡沫发展的第三个十年，这个时期出现很多重大的国际国内经济方面变量显著变化。这个时期兴建住宅的数量已经有所减少。这十年所建的住宅累计1600万套，比上个十年直接减少了差不多1000万套，从这个意义上说，日本房地产最繁荣的时期已经过去，基本的居住和改善性需求已经逐步得到释放。

　　但是，在真实需求与供给没有发生大的增长的变化情况下，这个十年日本的地价、房价出现异常高幅度的上涨。其中一个重要的导火索就是日元走向浮动并不断升值，日本为了缓解货币升值对经济带来冲击，过度采取宽松货币政策、财政政策，使得流动性大量涌入房地产市场，房地产泡沫迅速膨胀。

　　第四个十年，失落的十年。房地产泡沫迅速破灭，对银行、居民、企业形成很大冲击。金融界把它称资产负债表危机。负债一分钱不少，资产大幅度缩水。所以资产负债表修复需要比较长的时间。资产泡沫破灭都是这样一个演变过程。
　　我们看到在不同阶段，日本这个演变过程有它值得我们警醒的教训，也有值得我们汲取的经验。工业化保障房建设，城市化时期对原有房屋的翻新，宽松货币政策即使在供求没有大的变化性，也有可能形成关注，这是我讲的第一点。

　　第二点，日本房地产市场从房地产业这个角度来看，不同时期增长的重点、主导力量有很大变化。工业用地价格的高涨主导了第一个十年。从55 年开始的这个十年，日本地价出现大幅上升，年均增长超过26%，也已明显超过名义GDP增长率。这里最重要是人口向三大城市圈转移集中，城市化率的提高，工业的发展产生了大量的工业用地和住宅用地，但是同一时期城市用地的供给量没有太多的增长，土地比较欠缺弹性。流入的这些人口去哪里了？

　　流入的人口暂时被城市的出租屋所吸收。所以这个时期主要重点在工业用地的增长，所以大家如果做房地产投资，日本50年代春风得意的地产商是工业地产商。

　　第二个十年是住房的需求和土地供给同时增加，主导第二个十年地价的上升。前五年上涨速度明显回落，每年大概10%左右。而且69年跟名义GDP涨幅相比，地价上涨幅度甚至还是偏低的，这个主要原因是什么？土地供给明显扩大。

　　再一个，因为城市化的突进，产业结构的变化，农业就业人口明显减少，农业非农化进程在政策鼓励下大幅推进，使得被转用的农地大幅增加，住宅需求也在增加，第一阶段进入城市的人口因为结婚、定居开始有购买力了，这个时期经历了一个平稳的增长。

　　70年到74年地价明显上升，73年增速达到25%、23%，五年平均增长率达到19.3%。地价在上升，但是日本土地供应在这个时期增加也非常快，特别是农地转用数量。所以土地投机非常活跃。

　　第三个阶段，商业用地价格的高涨主导了第三个十年。这一阶段一直到泡沫破灭的这一时期，地价再次出现异常的上涨，而且呈现两大特征，第一，地价上升，集中在主要的三个城市圈，其他地方地价没有出现明显上涨。第二，商业用地成为价格上涨的中心，住宅倒是平稳。从地价上升率来看，85、86、87年，商业地价上涨分别是12.5%、48.2%、61.1%。这个原因是什么呢？城市化推动了住宅需求上升，土地供给大幅增加，使得平衡了这个时期的地价房价上升，但是扩张的很快，是看规模。第三个阶段日本泡沫形成最后阶段，商业用地价格高涨。经济的转型，基本上供求平衡，转向商业地产。

　　对比日本房地产市场，有很多是值得我们参照借鉴的。从发展环境来看，我们大概跟日本第二个十年有点类似。

　　我们可能保障性住房这一关是难以规避的，你如果要保障这一部分劳动力竞争力的话。同时城市化也在快速推进，没有分界，城市化工业化是同步推进的。按照城市化来比较，日本大概66年到75年这个时期，它的经济复合增长率大概9%左右。人均可支配收入也在2000多美元，产业结构上，日本第二产业占41%，我们是48%，所以房地产占整个行业产值占比也在10%左右。

　　但是我们看，跟日本相比我们住房市场有几个特征：存量总体不足、户型不均衡、区域发展不均衡，城镇住房存量新建住房占比仍然比较低。2009年城镇住房的存量大概170亿平方米，其中97年房改以来新建的只有50万平方米。日本75年住房存量已经全部更新换代。而我们户均套数0.8、0.9。

　　从未来发展看，我们关注房地产泡沫，更多的实际上应该关注商业地产和商业用地价格的变化，同时中国在工业化时期保障性住房建设这一步是难以回避的。

　　我们从日本这个演变的趋势和过程，也可以反思我们已经走过的房地产发展道路，进一步把握下一发展的重点和策略，我觉得是有参考价值的，谢谢大家！

[ 本帖最后由 瑞趣 于 2010-9-22 12:04 编辑 ]

瑞趣

樊纲：宏观经济与房地产调控的根本规律
作者: 樊纲     时间: 2010-08-12
中国改革基金会国民经济研究所所长樊纲先生12日上午的现场演讲实录：

　　樊纲：非常感谢再次邀请我们参加，我们都属于局外人，但确实我是从第一届就参加的，一下子十年了，也非常祝贺我们观点房地产、我们陈总，十年来的努力，把我们博鳌论坛打造成这样一个品牌，也希望能够继续发展下去。



　　我看到门口那句语录，我第一年说的那个话还摆在那儿，说的是“一批最春风得意的企业家们汇聚在这里”。十年之后，我还是说你们还是春风得意的一批企业家。

　　最近有一位房地产老总跟我说，他说房价有时候我们都不好意思，本来以为2万就打住了，没想到能涨到4万，挣钱都挣得不好意思了，显然是非常春风得意的。

　　这句话也说明几个问题：第一，房地产商不应该被妖魔化。第二，你们也看到了后面市场的力量比你们大，市场要涨的时候，你挡不住，市场要跌了，你也挡不住。

　　市场的力量和市场背后的力量比你大。美国那些房地产比你们成熟、比你们力量大，真要跌下来，跌个60%、70%，照样挡不住。

　　你有多少能力？市场力量比你大。日本房地产商力量大吧？日本泡沫破了，跌了60%、70%，现在日本还在50%的位置上待着。所以要更多关注市场背后的东西，思考经济规律。

　　十年了，让我讲什么？确实想想该讲的话都讲了，十年重复的话很多，一直讲，一直都没有动静。防泡沫、体制改革、房产税要改，多年来还没有动静。说供给，供求关系平衡了，价格自然就平衡了，好象也没有什么举措措施。我都讲贫了。

　　我想今天先简单讲一些宏观经济的情况，大的背景，大家思考思考。然后讲一点比房地产更宽一点的，关于投资的供给和需求，从整个大的方面思考一些问题，简单谈点自己的看法。

　　首先，宏观经济。基本的一句话“现在稳定增长”。

　　昨天数据出来了，没有什么大跌，基本还是平稳。物价指数（CPI）倒是确实值得关注，我倒不是关注这个3.3%，今年灾多、食品价格涨的多一点。俄罗斯停止出口粮食谷物，这对世界粮食价格有影响。

　　但是食品价格全世界也不会回到07、08年那个时候时候，谷物价格保障，导致一系列食品价格暴涨，达到6%、8%通胀。

　　通货膨胀风险大了后，显然对资金的供给这些问题更加的关注。政策调整上大家想他可能的一些影响。增长的趋势也基本平稳，房地产继续增长，投资继续增长37%。前6个月36%，这7个月37%。这37%你不要说7月份降低了，大家想这个统计数据的时候一定要看去年基数是多少，包括38%-37%很可能是因为去年房地产投资已经上来了，那个基数已经大了，导致今年有所下降，因此这个数还是很高的。

　　我说不要用房地产投资下跌吓唬人，37%、38%是历史最高的。从37%跌10个点，跌到27%，回到正常增长。

　　说影响GDP了？GDP从11%跌到9%了，年初趋势是12%，现在可能是9%、10%，就是要他影响GDP，就是不要那两个点，就是要从两位数增长拉回到8、9%的正常增长，这就是宏观调控的意义所在。

　　中国从宏观来讲，大家到各地看，还是热火朝天。今年8%、9%增长，明年8%-9%，再往后看政策是否需要调整再说。

　　但目前来讲，把经济从一个趋于过热水平拉回到相对平稳的水平是积极的，是正面的，不是负面的，有利于市场稳定增长，防止不出现大的泡沫，我个人是赞成这个趋势。

　　这是一个大的判断，因此现在整个政策也好、整个经济也好，大概会朝着目前这个趋势继续稳定走下去。我个人认为不会有什么大的变数。也许下半年通货膨胀如果高一点，会产生一些其他方面的变数，但是基本情况就是这样。

　　剩下这点时间，我想讲一个什么问题呢？讲一讲我们中国人投资的问题。房地产热，我们这些年讲了很多如何抑制投资性需求的问题，回过头看确实有很多钱在那里，找不到投资的机会。

　　企业有那么多钱、居民有那么多钱，这钱往哪去？涉及这个问题的第一个问题是，钱是会像水一样到处流，既会流向产品，导致通货膨胀，也会流向资产，导致资产泡沫。

　　货币是衡量一切物品价格的。我不是说衡量良心道德什么，我说衡量一切物质产品服务和资产财富这样一种价值标准。因此钱多了，一方面像水一样流向各处，如果储蓄多了，人们手里钱多了，投资就会投向各处。

　　这个时候你看市场有哪些东西可投？现在利率又比较低，通货膨胀再起来，大家投资的动机就更强。投股票，股票不好；投房地产，房地产再不好，就找别的，找大蒜、找绿豆。

　　这么多钱到底投什么？对待这个问题有没有需求方的问题？有需求方的问题。这些钱怎么发出来的？为什么有那么多钱？特别是本身有那么多一块财富的时候，你怎么又增加那么多货币供给？

　　去年货币增长28%，今年还有18%、17%。这么多年，货币增长速度长期远远高于GDP增长速度，导致广义货币M2和GDP比例大概是200%。特别是人们已经有很多钱，你还追加贷款，市场上一定会去寻找机会，产生投资过热、资产泡沫。

　　第二，为什么有那么多储蓄？中国的储蓄率总体来讲不是很高，高端家庭当然高一点。大多数是低端家庭，没有什么储蓄。

　　居民储蓄30%左右，我们企业储蓄多。企业储蓄就是未分配利润，国企也多，民企也多。中国正是资本回报率高的年代，现在说股市不好，确实无法用中国宏观经济因素来解释。

　　我们中国是增长最快的，又是企业利润增长最快的，去年危机的时候企业利润还增长18%，今年增长60%、70%。

　　这个时候我们要想怎么降低储蓄率，这里面有大量文章可做，财税体制改革、税收体制改革，如何增加消费，首先如何增加富人的高消费。

　　这里面政策、观念这些东西。增加高消费，政府从里面高抽税，然后再转移支付，使穷人社保做得更好，使穷人增加消费。个人从整个群体上增加消费，这是现在特别要做的事情。如果财税改革能够做好，中国经济平衡会得到一大块。这些都是减少投资的需求量。

　　给定这么多需求，现在这么高储蓄率，你一时半时降不下来的时候，你就要想怎么使他花出去、使他稳定住。不然的话，这批钱总是在那里寻找投资机会。

　　这是好事，这是市场经济，他寻找投资机会，把大蒜、绿豆都挑起来了。我们市场机会也就充分了。投资机会充分利用起来了。

　　但是为什么这么多？就是这么高储蓄率的时候，你要想怎么创造更多的投资机会使大家投资。大家能够投资更多东西，就减少投资到某一个领域那个资金的量的大小。

　　过去我们要么就存银行，要么买股票，要么买房产，当然也还有其他投资，但是有两块投资是值得我们现在特别重视：第一，各种垄断行业。怎么使民营资本，使个人资本能够打破垄断，参与各种投资。包括制造业、服务业。

　　最近当然有好消息，有一个国务院36条进一步开放各种垄断行业，使得民营投资能够进去。如何形成各种投资基金，能够使各种民间资本能够真正作为长期投资资本进去。国内如何创造更多的私人投资的机会是缓解某一个个别市场，包括房地产市场投资压力过大的举措。

　　第二，走出去，我们现在光是让资本进来，除了自己储蓄以外，每年1000亿美元国外流入，我们那么多外汇储备，很大一部分是因为资本流入。不光是因为我们外贸顺差，还有大量的资本流入。

　　钱都进来，我们都换成外汇，政府官方储备再拿到外面投资去了。他也投到美国债券、欧洲债券。能不能更多开放私人对外投资的机会，允许私人藏汇于民、用汇于民，允许私人资本流出，这样人民币就会少一点。否则他换***民币兴风作浪，央行拿着外汇到国外买那些资产。

　　当然现在有了走出去一些政策，但是政策还非常不配套。个人股票、债券金融资产的投资，包括个人走出去的投资。资本流出，至少要平衡，卖了东西，还要想买人家的东西，包括买人家的房地产去。

　　待会儿后面还要讲，中国因为人多地少，容积率应该大大提高，形成供给。中国是很拥挤的，我们一些真正有钱的，真想享受睁眼望去看不见邻居的房子，这些人就可以到外面去了。中国土地政策、房地产政策不应该鼓励这样的房子。到加拿大、澳大利亚，地多的是。

　　全球化了，我们人也应该全球化。现在媒体有人批判，我们第二波流出潮，资金外逃，我们那点流出，刚流出那么点资金就大惊小怪。我们到了应该平衡心态，资本逐步可以双向流动的时代了。各种投资机会怎么打开，提供供给，有了那么多储蓄，我们怎么提供更大的供给？

　　最后，回到房地产市场。房地产市场怎么增加供给，这是我这两年一直在叫的事情，怎么在有限的土地上生产出更多房子，怎么提高土地利用效率。

　　刚才朱秘书长讲到上半年土地供给、土地销售没有完成，大大低于指标。我倒觉得这个事有点值得研究的地方。它一定存在某种制度障碍。

　　当然了，现在因为不确定性比较强，大家看不清前面市场怎么情况，也许影响了土地购买。否则的话，这个数量跟价格走的，价格低了不就卖出去了吗？是市场不好，跟以前不一样了，但是价格可以调整，价格调整了数量就可以调整，这是经济学基本的道理。

　　如何通过价格等等提高土地的利用效率，供给多了，价格自然就跌了。我们的股票市场，我解释不了股票市场，我也不研究，但是股票市场一个基本的原因，我想是一个原因吧。你不是热吗？我增加供给。

　　最近又上了一个农行，供给多了，价格就平稳了。房地产市场不也这个道理吗？除了需求方还有一些制度需要调整，建立市场的内在稳定器外，供给方特别重要。供给方还不是经济适用房这个事情，我个人特别不赞成经济适用房，我赞成廉租房。

　　如何增加供给，在有限的土地上生产出更多的房子。我建议你们看一个文章，开元公司那本杂志里讲到德国城镇化过程中的一些经验，大家都知道欧洲的城市很稀稀松松，德国要求的容积率是2.5-3。我们全国平均容积率据说是0.45。怎么在这些问题上做更多文章，提供更多供给？

　　老百姓的钱能够有所归处，我们整个经济会更平稳一点，我们也不用一天到晚，这十年来我们经历了好几次调来调去的事情，也不用一天到晚讨论危机新政这些事情，我们房地产商也会有更大发展。我就讲这些，个人观点，谢谢大家！

[ 本帖最后由 瑞趣 于 2010-9-22 12:16 编辑 ]

瑞趣

把原来不是商品、不是市场产品的东西转化为市场供应，只有这一条可以平衡中国的国民经济


周其仁：中国经济的平衡与选择
作者: 周其仁     时间: 2010-08-12

北京大学国家发展研究院院长周其仁先生12日上午的现场演讲实录：

　　周其仁：这个题目是论坛给我出的，我自己PPT上已经改了几个字，房地产政策我没有什么发言权，我还是讲讲跟中国经济有关的情况。



　　这两天正在公布7月份的经济数据，我就讲其中一个：7月份我们国家的贸易顺差是287亿美元。金融危机以来，从单月看，这个数是比较高的。当然前3月份还有一个小的逆差，整个上半年到7月份我们累计的顺差是800多亿美元。

　　下半年还有几个月怎么样呢？还要看，因为通常内需如果有一点走弱，进口就会走弱出口就会转强，顺差就会增加。今年如果有1000、2000亿美元的顺差，也是有可能的。我就讲这个顺差。

　　跑到房地产论坛讲顺差，好像有点文不对题，但我觉得这个跟我们房地产有很大关系。

　　顺差不管多大，像去年中国的外汇储备不单单是经常项下顺差，还有一些跑进中国来的钱，加到一起，去年这么大危机，全年中国增加的外汇储备4531亿美元。这个数跟我们在座各位有什么关系吗？你往前看08年4600亿，07年4100亿美元，这些数我们听了都觉得找不到感觉，我想跟各位交流一下我的感觉。

　　什么要国家外汇储备？国家外汇储备就是国家央行从市场上收回来的钱。商业银行当中有几百家是有权做外汇交易的。商业银行的钱从哪里来？广大出口企业挣来的钱，出口企业赚了外汇换***民币，央行一买外汇，人民币就从央行手里到了商业银行，一年总有四到五次货币周转量。这样的话，大家想想看，如果以去年数字为准，4500亿美元外汇储备净增长，那放出去多少人民币？

　　4500亿美元，如果汇率6-8之间，我们取一个7，就是2.8万亿，再4、5次周转率，假定货币当局不采取任何措施，这一项放出去的量，2.8万亿×4/5，这个量就是我们在市场上看到的量。

　　30年前中国人有点外汇，是不得了的事情，因为没有创汇能力。现在一年有这么大外汇储备，首先是好事。但是好事也有我们一个招呼得了、招呼不了的问题，这种好事都带来巨大挑战。

　　我想很简单地讲清楚它的挑战在什么地方。很简单地讲这部分货币对应的商品已经出口了，钱在国内，就这么简单。因此这个钱在国内就变成国内经济平衡的一个问题。

　　很多人一看外汇、一看顺差，就觉得跟美国人有关系。但是首先是影响国内品牌。你想想，商品出去了，钱在国内，会发生什么事情？这个钱去追什么呢？追商品是追不平的，因为商品总生产量一大块出去了。

　　现在很多人说鼓励消费，真消费了，那个物价指数一下子就上来了，因为购买力超过了商品供应量，这个是有点小沈阳的幽默了。

　　商品出去了，钱留下了，这个不是一点点钱，是一个巨大的钱。如果这个钱全部买商品，国内商品总供应是不够的。这个道理简单吧。非要买，物价总水平一定要上。

　　再来一个结构的。大家并不是平均去买所有商品，如果追所有商品，那就是所有商品价格都调，价格之间的相对价格不变化。这中间还有结构性的变化，巨大的购买力在某一个时期会集中在某些商品上，那就好看了，这么大的经济，这么巨大的一个超过商品供应量的购买力，冲到哪里，哪里就有行情。

　　这十年来，有人抓住了这个行情，有人没有抓住。这其中有一个市场的力量，而市场是不平衡的。有一些超过商品供应能力的购买力在国内各个市场中漫游，冲到哪里，哪里就好看。

　　这十来年我们看到很多东西，从04年调控钢铁开始，三大行业、九大行业，每一个都是出行情。九大行业没有调下去，房地产升温。房地产没调整下去，股票升温。哪些投资品这些年价格不冲到顶点？

　　我的看法，它除了跟国民经济正常增长平衡的力量，除了这个因素之外，还有一个不平衡。这是今天中国经济高度外向介入全球化，中国商品在市场上有竞争力，创造巨大顺差带来的派生品。

　　你光让购买力追商品，是追不平的。你说追国外商品，这个缺口可以减少。可是国外商品消费不容易。因为我们央行在大手的收市场外汇，以维持过去8.26现在的6.8左右的汇率。为什么维持这个汇率呢？我们有巨大的出口部门，多少亿的劳动力，几个沿海省份的经济都依赖着这个出口。人民币对美元升1分钱，写文章很容易，做出口生意的人就不得了。张瑞敏我去谈过，任正非我也去谈过，动一分对出口公司的成本影响巨大。所以要有一个汇率目标，既然有汇率目标，他就在市场上大手买外汇。对个人企业，外汇买外国商品好还是卖给央行好，对很多人说，与其自己买外国商品，不如卖给央行。

　　还有一个困难是跟知识有关，买外国商品、服务、资产，要有相应的知识积累，要消费信息。这方面中国作为一个大国，过去多少年封闭，这个要慢慢积累。

　　剩下还能怎么解决这块缺口，储蓄，中国已经是高储蓄。在座的把钱存在银行，银行要花成本的，银行通过把这个钱带出去，才能把银行服务的投入挣回来。

　　所谓基础设施，那不就是买钢材、设备、机械。一个累计越来越大的一个由于高度外向、由于巨额顺差、由于增长非常快的外汇储备，我们国民经济当中就遇到了一个很大的对垒的挑战。

　　为什么这些年老要调控，其实政府也是蛮辛苦的。一会儿管这个行业、一会儿管那个行业。但是为什么要那么辛苦？它就是有一个不平衡的力量在里头，如果不处置好，整个经济增长的节奏、未来，它就可能受影响。

　　买东西平衡不了今天的国民经济，储蓄也平衡不了今天的国民经济，买外国商品、外国服务，帮点忙，但是需要汇率机制有更大的改动。

　　所以都不是当前可以选的办法。我想来想去可选的办法是一条，就是这种超额的购买力要购买我们国内过去不是按商品生产出来的资源。这个资源原来不在市场里头，现在由于有这个购买力，由于体制变化，把原来不是商品、不是市场产品的东西转化为市场供应，只有这一条可以平衡中国的国民经济。

　　而事实上，中国国民经济过去多少年来，我们广义货币供应量远远高于GDP增长，高高在上。90年代朱总理管的时候，广义货币增长量超过GDP有20个百分点，后来大手的收，还有6-8个百分点。

　　房地产的地哪来的，地世世代代就是农民的地，你经过市场一拉动，产权一界定，来一个什么拍卖制度，他慢慢就转成商品。

　　客观讲，房地产对中国国民经济的平衡，从87年土地开始有使用权转让这个市场，90年代搞了城市房改房，启动了房地产市场化过程，公道的说，对中国的国民经济平衡做出了巨大贡献。如果没有那么多地从原来自然状态转为资产状态，我们这个高度外向经济的平衡问题会更加严重。

　　但是不是说这里没有问题。既然这是一个平衡机制，那超额购买力如果买的压力很大的时候，你多供地不就行了吗？有什么好怕的？你仔细研究这里面有一个障碍，这个地原来是农民的地，一个地从自然地变成商品状态，要转成国有。现在谁可以卖地？只有政府可以卖地。政府为什么可以卖地？因为这是国有土地。国有土地怎么来的，依法征用来的。所以房地产市场基础环节不是市场，市场讲买卖、讲平等交易。征用，你想卖也得卖、不想卖也得卖，什么价我来定，这就导致国民收入当中很大的问题。

　　中国这个金字塔到今天人数最多的就是农民，农民是国民需求的一个基础。卖农产品现在已经卖到市场饱和了，总的供给量非常平衡。第二，卖劳动力。第三，土地增值。中国启动了前两个增加农民收入的模式。第三个还是沿用政府征地模式。政府如果拿地修了大坝，农民也认了。但是如果政府把土地卖了，卖了很好的价钱，农民慢慢就醒了，他说原来这块是我的地，怎么变成那么多钱？他对原来属于他的资产有诉求，他就要讲价钱、要制造麻烦。

　　农民没有别的办法，就是人数多，往地上一坐就是一片，拆迁征地现在是难度越来越大。其实是反映了这个资源、资产市场化当中的初级现象。

　　怎么解决呢？征地制度不能一天废了，它是地方财政的支柱。除了国有土地可以向市场供应，集体用地也可以向市场供应，目前已经批准了成都、重庆做这方面的事情。

　　我和我的一些同事、同学在这个方向研究了一年半，我们认为一个意义非常远大的视野。增加土地，不再仅仅是政府一条，我们要逐步开始用市场手段动用原来自然资源向市场供应。在座各位的行话看就是深入土地一级市场甚至一级以前的市场。我们在成都、重庆都看到了一些我认为很有希望的，现在的一些公司包括万科深入到农村土地征用上。

　　农村也是国有土地很大的组成部分，过去穷，房子破破烂烂，靠农民自己腾不出来。他要资金进去、规划进去、设计进去，然后把农民的住宅相对集中，住的好一点、漂亮一点，土地就腾出来的。

　　那个土地远离城市中心不值钱的，现在找到一个办法我认为是创造，把远离城市的土地复垦为农地。把这个指标作为一个权力的额度拿到市场交易。

　　重庆已经在国务院批准下成立了地票交易所，我上个礼拜还去看第十几次的拍卖，现在一亩地票最高价卖到20万元。谁买呢？就是靠近大城市发展的用地方。那一次拍的20亩的就是一家民营加油站，他拍了这一亩地票，然后把地票的权力。

　　当然这个试验还仅仅局限在成都、重庆，没有扩展到全国，但是我认为值得我们地产界注意。我们已经把城市建设的很漂亮，但是农村的房子、小镇的房子还真让我们脸红。今天中国人出去看城市，不会很吃惊，因为我们还有鸟巢呢，国外还没有，但是我们农村到国外去看看农村，日本的农村、韩国的农村，我们还有很大距离。

　　所以说在这个领域上是可以找到整个行业的突破口。不单单是一个城市房地产业，而是一个城乡建设业，在这个过程当中让中国土地市场发育的更加成熟，不但用政府强制力征用土地，而是让农民土地在市场吸引下，从原来非市场状态转化为市场状态，一方面可以增加财富创造，一方面可以平衡高度外向的经济。当然这个仅仅是平衡中国经济很多方面当中的一纬。我觉得这一块值得在座地产领袖给予特别关注。

[ 本帖最后由 瑞趣 于 2010-9-22 13:29 编辑 ]

sgdxs

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瑞趣

房价，“曾经蔑视它的人却被它蔑视了”。
　　连日来，楼市回暖的传闻再次深深刺痛了公众脆弱而敏感的神经。虽说仅是传闻，尚未有权威数据佐证，但屡受房市折磨的公众，几乎已脆弱到无法承受“最后一根稻草”。

　　程诚，一位在北京工作了7年的工薪阶层，经历了北京楼市从“火箭式上升”到“短暂性下跌”继而“报复性疯涨”的全过程。她的买房经历，犹如一部悲喜剧；她的买房心路历程，就是大多数人面对房价疯长心态的最好写照。房价，“曾经蔑视它的人却被它蔑视了”。

　　口述人：程诚，2003年毕业，在北京一家事业单位工作7年

　　时间：2005年

　　“我们那时天真地认为：房子卖得太贵了，1个月工资买1平方米，这是什么世道啊！所以就撇撇嘴走了。”

　　刚毕业那年，工资才两三千元，那时北京房价虽然还在低位徘徊，但也只能望房兴叹。

　　2005年的北京楼市已经有了一些热度，大街小巷全都是迎风招展的房地产广告，走在路上也不停有人往你手里塞宣传单。这时，身边有一个嗅觉灵敏的同学邀我一起去买房，就懵懵懂懂地跟着去了。

　　售楼小姐十分热情，一盆火似地上赶着接待我们。同学看上的是望京地区靠近北四环的一处高档楼盘，均价在7000元左右。我看上的是快到五环的一处新盘，价格在6000元左右。

　　售楼小姐给我们算了一笔账：如果购买90平方米以下的房子，总价是五六十万元。如果按揭贷款，首付在15万元左右，月供两千多元。

　　按那时的工资水平看，1个月的工资只可以买1平方米房子。考虑到刚工作不久，首付和月供的压力都比较大，而且当时我们都天真地认为：房子卖得太贵了，1个月工资买1平方米，这是什么世道啊！所以就撇撇嘴走了。

　　时间：2007年

　　“工作了几年后，工资才微涨了几百元，而同样的一套房子，对开发商是同样的成本，购房人却要多付出四五十万元。两相对比，房价涨幅竟是工资涨幅的整整100倍。”

　　时间进入2007年，盼着房子降价的我们闻到了越来越浓重的硝烟味。房价节节攀升，“涨价派”和“降价派”也打起了激烈的口水战。

工作了几年后，工资才微涨了几百元，算下来，此时一个月的工资大约只能买0.7平方米房子。而同样的一套房子，对开发商是同样的成本，购房人却要多付出四五十万元。两相对比，房价涨幅竟是工资涨幅的整整100倍。

　　但我依然固执地认为，房价不可能这么离谱地涨下去。于是咬咬牙，继续租房子。不过，对于无房户来说，另一重煎熬又来了——房租也涨了，翻了一番。这意味着，我要拿出工资的三分之一来租房。

　　2008年，金融危机袭来，房市的风向也开始有了变化，主降派占了上风。我关注的楼盘一度跌回万元以内。

　　也许是受“买涨不买跌”的心理暗示，我也是喜滋滋地看着日渐下跌的房价，居然忘了出手。这是我痛失的第二次机会。

　　俗话说得好，“机会只给有准备的人”，没过多久，房价又重新高昂起了头颅，曾经蔑视它的人却被它蔑视了。

　　时间：2009年

　　“在2006年赤贫的我，只要借15万元就可以买房，到2009年有了十几万元积蓄的我，却要借三十几万元才能买；在2006年，我工资的一半可以支付月供，到2009年我却要不吃不喝、用工资的全部来支付。”

　　轰隆隆的刺激经济计划开始了，4万亿元的投资或明或暗地拥入了楼市。

　　从2008年年底开始，房价开始复苏。有熟悉的房屋中介提醒我，赶紧下手买房，我还很鄙视地从鼻子里哼着：“大哥，忽悠我吧。”

　　谁知，2009年春节之后，房子每平方米的均价就涨了4000元，此后每个月都以递增数千元的速度疯涨。身边的同事、朋友着慌了，纷纷倾全家之囊，父母、祖父母、孩子三代人供一套房的现象比比皆是。可以说，高昂的房价掏空了全国大多数普通家庭。

　　关注过2009年楼市的人都有这样的感受：谁也没想到，在2008年短暂下跌的房价，会在2009年如此疯狂地报复性上涨。曾经以为2007年是“疯”的顶点，谁知2009年的房价会在2007年的基础上又翻了一番。

　　我关注的楼盘已突破两万元大关。仍以我一直关注的楼盘算一笔账：同样一套90平方米的房子，在2006年的首付是15万元，月供2000多元；到2009年首付变成了50万元，月供7000多元。

　　这意味着，在2006年赤贫的我，只要借15万元就可以买房，到2009年有了十几万元积蓄的我，却要借三十几万元才能买房；在2006年，我工资的一半可以支付月供，到2009年我却要不吃不喝，用工资的全部来支付；在2006年，我每个月的工资可以买1平方米房子，到2009年，却连买0.3平方米都很悬。

时间：2010年

　　终于成为了房奴，在未来30年里，我唯有祈祷：我不能生病、不能失去工作；我的父母、孩子也不能生病；我的家庭不能有任何意外发生，我们全家都要节衣缩食，就为了这一处容身之所。

　　2010年年初，一个消息沉重地打击了我———我怀孕了，从此被打入了万劫不复的“刚需”一族。手忙脚乱地开始看房。一个需要坐公交、换乘两次地铁、再坐“摩的”，前不着村后不着店的地方，在登记购房意向时的价格是每平方米22000元，排号时涨到25000元，临开盘前又涨到29000元。

　　我已经愤怒了。在一个月不到的时间里，开发商将买房人玩弄于股掌之中，同样的房子生生涨了五六十万元，试问，全国有几个人一个月的工资可以达到五六十万元？

　　或许是房价涨得太不像话了，2010年4月17日，针对房地产市场的新政横空出台。焦躁的买房人迅速陷入了观望，狰狞的房价也暂时平静了下来。我也理所当然地迈入了观望一族。

　　这时，市场上又开始鼓吹“金九银十”，各种楼市回暖的信息开始喧嚣。受尽打击、看着肚子日渐长大的我，又陷入了恐慌。如果房价真的涨下去，涨到3万、5万、10万元，那对我这样的小老百姓来说，房子就不是梦想而是泡影了。

　　在痛苦的踌躇中，我像电视剧《蜗居》里的海萍一样，指着肚子说：“在你落地之前，一定要买到房子！”看着售楼小姐算出的清单，我心里没有喜悦只有悲哀：房屋总价230万元，首付70万元，月供8000元。

　　我终于成为了房奴，在未来30年的时间里，我唯有祈祷：“我不能生病、不能失去工作，我的父母、孩子也不能生病，我的家庭不能有任何意外发生，我们全家都要节衣缩食，就为了这一处容身之所！

[ 本帖最后由 瑞趣 于 2010-9-22 14:41 编辑 ]

东升1220

中秋快乐！
年年圆满如意，月月事事顺心，日日喜悦无忧，时时高兴欢喜，刻刻充满朝气，月圆人圆花好，事顺业顺家兴！

詹士

中秋节快乐，阖家欢乐，万事如意

趋势明灯

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TOPKICKER

原帖由 瑞趣 于 2010-9-22 11:20 发表

#*d1*# 你很勇猛
平时追停仓位怎么安排的？
669我才5%仓位，希望渐渐成功，下一次10%-》20%-》30%

勇猛的原因是无知和没心理压力，当游戏一样#*18*#
仓位也跟你的资金额有关啊，不能一概而论吧，钱多又仓位重的话，庄家都没你多，可能不妙#*11*# ，我每次1/5到1/3，仓位根据感觉#loveliness# ，
不敢全仓，一个是因为追涨风险大（虽然没心理压力，但游戏还是想赢的），另一个是因为还有其他票要玩#*22*#

森森2003

#*19*# #loveliness# 学习学习

瑞趣

我周围达人/达官(现实生活中)都很多,偏偏我不是,有些压抑啊
似乎一年挣个10万才是达到平均水平?
...........

东升1220

支持，祝福楼主，加油。

瑞趣

原帖由 TOPKICKER 于 2010-9-23 19:54 发表

勇猛的原因是无知和没心理压力，当游戏一样#*18*#
仓位也跟你的资金额有关啊，不能一概而论吧，钱多又仓位重的话，庄家都没你多，可能不妙#*11*# ，我每次1/5到1/3，仓位根据感觉#loveliness# ，不敢全仓，一个是因为追涨风险大（虽然没心理压力，但游戏还是想赢的），另一个是因为还有其他票要玩#*22*#

#*19*# #*)*##bb# TOPKICKER

[ 本帖最后由 瑞趣 于 2010-9-25 10:06 编辑 ]

瑞趣

控制住你自己，你才能做天下真正的赢家！

        美国船王哈利曾对儿子说，等你到了23岁时，我要将公司的财政业务交给你。谁想，在儿子23岁生日这天，老哈利却将儿子带进了赌场。　　儿子小哈利从未进过赌场。老哈利给了小哈利2000块钱，让小哈利熟悉牌桌上的伎俩和手段，然后告诉他，无论如何不能把钱输光。
                     
        小哈利点头答应。老哈利却十分不放心，嘱咐儿子一定要剩下500块钱。小哈利心说，这还不好办吗，你说剩多少，就剩多少。然而他却没想到，很快就赌红了眼的他，竟然输得一塌糊涂，一分不剩，早把父亲的话忘得一干二净。　　原来父亲的担心是很有道理的。　　走出赌场，小哈利十分地沮丧，说他本以为最后那两把能赚回来，那时他手上的牌正在开始好转，没想到却输得更惨。　　老哈利说，你还要再进赌场，不过你已经输掉了本钱，我不能再给你。咱们事先有约，这需要你自己去挣。　　不久，小哈利用一个月的时间去做小时工，挣到了700块钱。他再次走进赌场，这一次，他给自己制定了政策，只能输掉一半的钱，到了一半时，他一定离开牌桌。但是，他输到自己制定的界限时，脚下却像被钉子钉住了一样不能动弹，他没有坚持住自己的策略，虽然也有斗争，但还是把钱全都压了上去。
                     
       这一次,他依然输了个精光。　　父亲在一旁看着他，一言不发。走出赌场时，小哈利对父亲说，他再也不想进赌场了，他只能做一个输家。而且他的性格也只能等到把最后一分钱都输光为止。

       父亲说，不，你还得再进赌场，赌场是这个世界上角斗最激烈、最无情、最残酷的地方，人生亦如赌场，你为什么不进呢！　　小哈利只好再去打短工，他再次走进赌场时，是半年后的事了。这一次，他的运气还是不佳，又是一场输局，但他却冷静了许多，沉稳了许多。当钱输到一半的时候，他毅然决然地离开了赌桌，走出了赌场。

　　虽然事实上他还是输，但在心里，他却有了一种赢的感觉，因为这一次，他战胜了自己，他没有把自己输个精光。
                     
       老哈利看出儿子的喜悦，说你以为走进赌场，是要赢谁？你是要先赢了你自己！控制住你自己，你才能做天下真正的赢家。从此，小哈利每次走进赌场，都给自己制定一个界限，在输掉百分之十时，他一定会退出牌桌。再往后，熟悉了赌场的小哈利竟然开始赢了。第一次，他不但保住了本钱，而且还赢了几百块。　　一旁的父亲警告他，现在他应该马上离开赌桌。可在如此顺风顺水的时候，小哈利怎么肯放手，接下来，果然他又赢了一个百分之十五。小哈利无比兴奋，眼看就要赢到一倍的数字。这是他从没有遇到过的场面，他兴奋不已。谁知，就在这时，形势急转直下，几个对手加大了赌码。只两把，小哈利便全部输光。他惊得一身汗，这时他才想起父亲让他离开的那个时间，如果他能那时离开，他就是一个赢家。可惜，他在已经赢的时候，却又一次做了输家。
                     
       一年以后，老哈利再去赌场观看小哈利的赌风，这时的小哈利已经像一个老手了，输赢都控制在百分之十左右，不管输到百分之十，还是赢到百分之十，他都会离场，就是在最顺手的时候，他也会放手，并毅然决然地退出来。老哈利激动不已，因为他知道，在这个世上，能在赢时退场的人，才是真正的赢家。而这样的人，天下少之又少。而他的儿子已经做到了。

　　老哈利终于决定,将自家的几百亿的财政大权交给小哈利。

　　小哈利十分吃惊，因为他还不懂得公司的业务。
                     
       老哈利却一脸轻松地说，业务是小事，多少人失败，并不是因为不懂业务，而是缘于对自己情绪的失控和对自己欲望的无休止性。天下人，不是把握不了财产，而是把握不了自己。这个，你已经学会了。

[ 本帖最后由 瑞趣 于 2010-9-25 13:17 编辑 ]

东升1220

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