^^静静地，守候^^

东升1220

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乖乖兔怪怪

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徐东

瑞版大幅减仓了。

sun884588

赌场里，赌徒少了。剩下就是：老千。#*29*#

瑞趣

谢国忠:中国房地产的实质是政府坐庄

　　一个泡沫最终会产生两个结果：一个就是财富的重新分配。就像股市从100点涨到200点再回到100点，这中间什么都没变，起点和终点是一样的，但是从起点走到终点这个过程中，有人买入、有人卖出，所以有的人钱变多了，有的人钱变少了，财富总量没有变，但是重新分配过了。第二，它也是一个资源重新分配的过程，这中间有人投资进去想要获利，结果造成了损失。   
   
　　而大陆房地产泡沫的情形就是，这个过程中，财富和资源最后都流向政府了。所以你看政府这几年突然变得非常有钱，财政富余很多。那么问题就是，政府要怎么花这么多钱？效率能有多高？会不会浪费？这是最大的问题。   
   
　　如果把开发商交的税都算进去，他们真的不赚钱。比如绿地集团这么大的公司，你看它整个公司的价值全部是靠土地升值来的，造房子本身是不赚钱的。它最初买了一块地造房子，卖了房子赚了钱，然后把赚的钱全部投进去，还不够买同样地段的另一块地。就只能再去银行借钱，买地段更差的一块地，再造房子，卖掉以后，再拿出全部的钱，同时还要向银行借钱，再去更差的地段继续造房子。所以你看它越做越小，它一直滚动下去但是其实根本没赚什么钱。   
   
　　再来看万科。这么大的房地产公司，分析员发现它公司的资产构成，其中70%都是靠高价发股票赚来的，也就是说，万科的钱大部分是从股市赚来的，靠造房子卖房子并没有赚多少。所以中国的开发商是不赚钱的，即使他们靠造房子赚了钱，做大了，政府也一定会有各种各样的办法把钱拿走。   
   
　　去年全国卖房子一共卖了4.6万亿，把建筑成本、毛利、土地税都算下来，这4.6万亿里面政府大概赚了75%，也就是3.5万亿多。去年中国的财政收入总共才7万亿。   
   
　　中国现在有大量的空房子。已建的六千万套和企业造的三、四千万套加起来差不多一亿套，算100亿平方米吧。再加上城市原来100亿平方米的老房子拆迁等等，这些都加下来，就是已建的和在建的城市商用住房大约有200亿平米。   
   
　　从量上来看，中国造的房子已经足够住了，不用再造房子了。但问题就在这里--中国房地产的增长和一般老百姓的需求关系不是很大。两亿多人进城工作生活，他们哪里买得起当地的房子？真正需要房子的人买不起，而买得起房子的人，他自己不缺房子住，却在不断地买房子。   
   
　　糟糕的就是很多人看不到那些空房子，意识不到空房子都是存货的概念。最后泡沫爆掉，一部分空房子可以折价卖掉，就没有损失，那些卖不出去的空房子，就成为烂尾楼，这是真正的损失。还有，政府在房地产业赚了那么多钱，用来搞形象工程腐化掉了，把钱浪费了，这也是真正的损失。   
   
　　空置率本来应该是政府统计的，但是政府没有做这个事情，或者它根本不想把这个数据搞清楚。   
   
　　一般国际上来看，比较合理的是，每平米的房价跟一个月工资差不多。如果房价一直涨，那么你的工资也应该差不多同幅度增长。但是你看，上海的平均月工资是四千块，房价平均是每平米二万六，超过五倍了，而且还没有把税算进去。   
   
　　造成这种局面是因为中国的收入分配结构不合理。中国社会有个很大的问题就是灰色收入。中国的灰色收入有多少？几年前我听央行说有三到四万亿，我觉得有这个可能。但是我不清楚他们是怎么定义灰色收入的。因为在中国，灰色收入是各行各业普遍存在的，做小买卖的不报税、医生老师拿红包、大卖场里的采购员拿回扣，民间的商业腐败是很大的。   
   
　　但是我说的灰色收入不包括这些，我是按照国际上对灰色收入的定义，就是指与腐败有关的收入，中国官方的腐败是非常非常大的。你看刚抓起来的上海浦东新区的副区长，他在一个小区里面拿了20多套房子。   
   
　　其实当官的都特别明白这些道理，他知道货币供应量那么大，通货膨胀会很厉害，钱会贬值，而且中国人第一次可以有机会买卖房子，他就拼命买。所以中国有这么多空房子，跟这个有关。从某种意义上，中国的房地产业在回笼灰色收入。以前官员的灰色收入都往国外跑，现在都跑到房地产去了，那么最后还是都回到政府的口袋里去了。   
   
　　这就带来两个后果：一个，它成为官员灰色收入躲藏的地方，它带动了房地产业的投机，造成泡沫。昨天我跟一个老板聊天，他问一屋子的人：你买房子亏过么？没有吧。一个一个问下来，他说：看，没有人买房子亏过吧？继续买！另一个，它会带来社会问题和政治问题，一方面空房子那么多，一方面老百姓买不起房子。这是很大的隐患。中国的很多事情其实都是政府在坐庄。   
   
　　在美国你有吃有穿，有房有车，每年还能出去度假一次，就是中产了。中国的中产主要就是因为房价太高，所以觉得生活压力很大。普通老百姓的不安全感让政府的游戏一直维持下去。政府说，你活该嘛，租金不算高，但是你非要买。你看中国历史也从来都是这样，可以做下去，就凑合着做下去，实在做不成了，再推倒重来。   
   
　　中国人都有贪小便宜的心理，在房地产、股市不是都这样嘛？看别人赚一点，我也想赚，结果辛辛苦苦攒的钱转眼都没了。中国人好不容易才富了点，我就希望他们能把自己的钱看好，不要被骗走。   
   
　　我觉得中国的房地产继续这样下去的话，中国有一天是要搞革命的，整个社会都会出现大的波动。中国核心的问题是官僚资本主义，是政府本身的问题，它体现和暴露在房地产泡沫和灰色收入上。所以最根本上，中国需要一个健康的体制，你不能靠泡沫来发展经济。太多的钱集中在政府手里是不好的。   
   
　　所以观察中国经济，就要自己辛苦一点去了解真实情况，去地方看，看地方政府和企业。因为中国是政治经济体系，它不是市场经济体系。   
   
　　中国的知识分子读书从来都是为了当官，这个和西方也很不一样。在西方，如果你说你是知识分子，那你的起点就是批评政府的。中国的知识分子不是这样。中国人历史上穷怕了，所以整个中国文化都是从饿肚子来的。地主家吃肉都不容易，所以革命就是吃地主的饭，住地主的房，睡地主的老婆，就是这么简单的思维。  







　　谁吹大了泡沫  
  
　　问：我们还是从房地产说起吧，你最近的文章说，“香港所有的不幸都可以归因于对房地产的痴迷。世界上没有任何一个城市像香港一样，经济重心如此依赖于房地产。”这和我们大陆目前的样子不是很像么？你书中写，上海的小保姆都辞职去炒房了。  
  
　　谢：是的。但是大陆和香港不一样的地方在于，大陆房地产业的钱都跑到政府口袋里去了，香港可不是这样的，钱主要是给开发商拿走了。  
  
　　一个泡沫最终会产生两个结果：一个就是财富的重新分配。就像股市从100点涨到200点再回到100点，这中间什么都没变，起点和终点是一样的，但是从起点走到终点这个过程中，有人买入、有人卖出，所以有的人钱变多了，有的人钱变少了，财富总量没有变，但是重新分配过了。第二，它也是一个资源重新分配的过程，这中间有人投资进去想要获利，结果造成了损失。  
  
　　而大陆房地产泡沫的情形就是，这个过程中，财富和资源最后都流向政府了。所以你看政府这几年突然变得非常有钱，财政富余很多。那么问题就是，政府要怎么花这么多钱？效率能有多高？会不会浪费？这是最大的问题。  
  
　　问：在房地产泡沫的问题上，你一直都把板子打在政府屁股上，你觉得房地产商其实在里面并没赚多少钱，不应该为高房价负责？  
  
　　谢：如果把他们交的税都算进去，开发商真的不赚钱。  
  
　　土地增值税是60%。地方政府财政一有压力，他就去找开发商，说你必须给我交土地增值税。这就是为什么很多楼盘卖到最后，开发商都会留一套不卖，留一套房子他就保留着项目公司，跟政府说，我的公司还在，房子没卖完，不交税。于是地方政府就说，那我先预征，我算过了你应该交六个亿的税，现在先交两亿吧。开发商原来都是靠不交税赚到钱的。等到六亿都交给政府，开发商根本没赚多少钱。  
  
　　你可以去分析房地产公司的净资产。比如绿地集团这么大的公司，你看它整个公司的价值全部是靠土地升值来的，造房子本身是不赚钱的。它最初买了一块地造房子，卖了房子赚了钱，然后把赚的钱全部投进去，还不够买同样地段的另一块地。就只能再去银行借钱，买地段更差的一块地，再造房子，卖掉以后，再拿出全部的钱，同时还要向银行借钱，再去更差的地段继续造房子。所以你看它越做越小，它一直滚动下去但是其实根本没赚什么钱。  
  
　　再来看万科。这么大的房地产公司，分析员发现它公司的资产构成，其中70%都是靠高价发股票赚来的，也就是说，万科的钱大部分是从股市赚来的，靠造房子卖房子并没有赚多少。所以中国的开发商是不赚钱的，即使他们靠造房子赚了钱，做大了，政府也一定会有各种各样的办法把钱拿走。  
  
　　去年全国卖房子一共卖了4.6万亿，把建筑成本、毛利、土地税都算下来，这4.6万亿里面政府大概赚了75%，也就是3.5万亿多。去年中国的财政收入总共才7万亿。  
  
　　问：所以房地产泡沫主要是政府卖地造成的？你判断泡沫的标准是什么？高房价？空置率？  
  
　　谢：从两个方面来看，一个是量，一个是价。  
  
　　量，就是空置率，中国现在有大量的空房子。现在城市里的商品房大约有六千万套，空置率是25%到30%。这还不包括企业造的房子，企业自己造的房子大约有三千万到四千万套。我到长沙去，看到湖南广电集团造了很多很多房子，都是给员工的福利房，质量是非常好的，不是宿舍，是完全可以跟商品房竞争的那种房子。  
  
　　但是我不知道员工有没有产权，是不是可以到市场上卖房子。我看到有些是员工自己住，也有些是进入市场的。自己造房子的民企国企都有，中粮、三一重工，都造了很多房子给自己员工住。全国各地这些企业造的房子，还有一些小产权房加在一起，空置率差不多也是25%到30%左右。  
  
　　问：这个空置率的数字是怎么得出的？  
  
　　谢：空置率本来应该是政府统计的，但是政府没有做这个事情，或者它根本不想把这个数据搞清楚。  
  
　　我说的这个空置率是观察样本来的。如果你知道一个总数，然后在全国各个城市去随机抽样的话，100个样本下来得出的数据就是比较准的，可以代表整体。我在全国各地，到任何城市去观察，差不多都是这样，25%到30%这个空置率我认为差不多。  
  
　　那么，已建的六千万套和企业造的三、四千万套加起来差不多一亿套，算100亿平方米吧。再加上城市原来100亿平方米的老房子拆迁等等，这些都加下来，就是已建的和在建的城市商用住房大约有200亿平米。  
  
　　按照每人平均20平米来算的话，就意味着中国现在已建和在建的房子够10亿人住了。而中国的城市化进程全部完成，城市人口达到最高点，也就是10亿人吧。因为一般城市化到70%就到头了，一些岁数大了的农村人是不愿意进城定居的。  
  
　　对比一下其他国家，日本人均住房面积只有16平米，欧洲也不过20多平米。所以，从量上来看，中国造的房子已经足够住了，不用再造房子了。但是你看现在很多地方政府已经把土地都准备好了，他还要继续把地都卖出去造房子，我估计还得有30亿平米。到时候那么多房子怎么办？  
  
　　再从价格上来看。看房价是不是合理，一个是看房价跟工资的对比，再一个是看房租回报率。  
  
　　一般国际上来看，比较合理的是，每平米的房价跟一个月工资差不多。如果房价一直涨，那么你的工资也应该差不多同幅度增长。但是你看，上海的平均月工资是四千块，但是房价平均是每平米二万六，超过五倍了。而且还没有把税算进去，中国人买房子的税是很高的，再把要交的税折算进去，房价就更高了，当然是不合理的。香港现在也是这样，房价差不多是香港人四个月以上的工资。而东京和纽约的房价差不多是当地人一个月出头的工资。  
  
　　还有一个指标就是看房租回报率。世界上正常的房租回报率一般是7%，这个是正常的。如果房价一直跌的话，房租回报率就会高，比如日本、德国的房租回报率都在10%以上。而香港在97年泡沫最严重的时候，房租回报率是2%左右。大陆现在的房租回报率是3%左右，按7%的合理水平算下来，也可以看出中国的房价高了至少一倍，所以泡沫是很严重的。这是“价”的泡沫，还有就是我们刚才说的“量”的泡沫。  
  
　　房地产“量”的泡沫比“价”的泡沫更糟糕。糟糕的就是很多人看不到那些空房子，意识不到空房子都是存货的概念。最后泡沫爆掉，一部分空房子可以折价卖掉，就没有损失，那些卖不出去的空房子，就成为烂尾楼，这是真正的损失。还有，政府在房地产业赚了那么多钱，用来搞形象工程腐化掉了，把钱浪费了，这也是真正的损失。  
  
　　问：但是房地产业的增长，也有真实需求在里面吧？中国城市化的进程才刚起步嘛。  
  
　　谢：不是的，中国房地产的增长和一般老百姓的需求关系不是很大。两亿多人进城工作生活，他们哪里买得起当地的房子？  
  
　　在上海的调查，不住上海的外地人来买房的、还有买二套房、三套房的，这些占到全部买房者的六七成。刚才我们算过了，中国的房子从供应来说是足够的，不能说已经绝对过剩，但是人均有20平米，相当不错了，但问题就在这里——真正需要房子的人买不起，而买得起房子的人，他自己不缺房子住，却在不断地买房子。  
  
　　造成这种局面是因为中国的收入分配结构不合理。中国社会有个很大的问题就是灰色收入。中国的灰色收入有多少？几年前我听央行说有三到四万亿，我觉得有这个可能。但是我不清楚他们是怎么定义灰色收入的。因为在中国，灰色收入是各行各业普遍存在的，做小买卖的不报税、医生老师拿红包、大卖场里的采购员拿回扣，民间的商业腐败是很大的。  
  
　　但是我说的灰色收入不包括这些，我是按照国际上对灰色收入的定义，就是指与腐败有关的收入，中国官方的腐败是非常非常大的。你看刚抓起来的上海浦东新区的副区长，他在一个小区里面拿了20多套房子。  
  
　　其实当官的都特别明白这些道理，他知道货币供应量那么大，通货膨胀会很厉害，钱会贬值，而且中国人第一次可以有机会买卖房子，他就拼命买。所以中国有这么多空房子，跟这个有关。从某种意义上，中国的房地产业在回笼灰色收入。以前官员的灰色收入都往国外跑，现在都跑到房地产去了，那么最后还是都回到政府的口袋里去了。  
  
　　这就带来两个后果：一个，它成为官员灰色收入躲藏的地方，它带动了房地产业的投机，造成泡沫。昨天我跟一个老板聊天，他问一屋子的人：你买房子亏过么？没有吧。一个一个问下来，他说：看，没有人买房子亏过吧？继续买！另一个，它会带来社会问题和政治问题，一方面空房子那么多，一方面老百姓买不起房子。这是很大的隐患。中国的很多事情其实都是政府在坐庄。  
  
　　未富先老？  
  
　　问：刚才我们说到，农民工进城多年也买不起城里的房子，所以城市化这么多年了，“农民工”这个词没有消失，而是出现了“农二代”和“富二代”这些阶层。但是“中产”，这个保证社会稳定的核心阶层好像始终没有形成？  
  
　　谢：中国的中产阶级其实已经开始有了，但是中国现在的“中产”看上去不是“中产”，只是因为房价过高。中国的房子现在比美国还贵！这怎么可能？中国现在每年大学毕业生三四千万，按照国际的定义，他们从技校、本科毕业的收入可以算是中产了，但是因为房价太高，买不起房子，他不会觉得自己是中产。  
  
　　问：我看美国电影里说，美国人只要有套房子，房子前面还带块草坪，就觉得自己是中产了。  
  
　　谢：在美国你有吃有穿，有房有车，每年还能出去度假一次，就是中产了。中国的中产主要就是因为房价太高，所以觉得生活压力很大。  
  
　　问：“富二代”生活没有压力，成天飙车，泡妞。这个阶层到底占有多少财富，有数据吗？  
  
　　谢：中国所谓的富豪榜都不可信，很多有钱人的财富都是虚的，背后都是一屁股债。在中国靠做正当生意赚很多钱是很难的，所以说那些富豪、富二代有多少钱都是不可信的。真正的财富都是我们刚才说的灰色收入那一块。  
  
　　政府在房地产业的这个游戏能玩下去，也跟中国人的观念有关，他就是要买房子，一定要把几代人辛辛苦苦积攒下来的财富，都拿给小孩在城里买房子结婚，这完全是非理性的，没有任何其他国家的父母这样做，所以让政府一直有的赚。  
  
　　问：你的祖籍是上海，海派文化在你身上有痕迹吗？  
  
　　谢：上海本身就是一种大城市的文化，它属于江南文化，跟中原文化是很不一样的。江南文化一直就是比较理性的、商业的。所以从中国历史上来看，它一直是生产力最高、最富裕的地方，中央政府的财政收入历来都主要来自江南地区。所以，江南文化跟西方文化是比较接近的，相对简单，所以中国最早的现代化也是从江南开始的。它不像北方文化的传统，就是搞好关系，巴结领导，一个人生活的全部起点和中心就是这些。  
  
　　问：你是经济学家，我想知道，经济学的本质在你看来是解释世界的，还是解决问题的？匈牙利的经济学家科尔奈很瞧不起那些一心要给政府当智囊的经济学家，他说经济学家应该面向大众去传播知识，解释世界。  
  
　　谢：经济学本来应该是解释世界的，但是现在中国哪里是这个样子？经济学全部是用来解决一个一个具体问题的，要不要印钞票、要不要加利息、要不要对碳排放征税。经济学家全部在做这些事情。  
  
　　问：那你自己呢？你书里说，中国的经济政策要很好地执行，最需要的是知识分子的独立性。  
  
　　谢：中国的知识分子读书从来都是为了当官，这个和西方也很不一样。在西方，如果你说你是知识分子，那你的起点就是批评政府的。中国的知识分子不是这样。  
  
　　我自己就是喜欢说，没别的，我只是提供一些想法供大家思维。  
  
　　问：那你是说给官员听，还是大众听？  
  
　　谢：都有啊，不一样的听众。我十几年前就在凤凰卫视做节目，一些地方官员跟我说，“我的经济学知识都是从你那儿来的，听你在凤凰卫视讲的还挺有道理的，而且我还听得懂。”我觉得也挺好。我给彭博社写文章，我知道它的读者都是基金经理，我给财新那里写，我知道有好多小股民会看，那么我就要写的很具体、逻辑清楚、解释明白。  
  
　　但是中国跟美国不一样。在美国，奥巴马会叫人坐成一个圆桌讨论问题，在中国不是，中国人都是形象思维，中国的官员总是讲：你给我举个例子，谁干过，后来怎么样？而且中国官员讲任何事情都是和吃有关，这个好吃，那个难吃，这个我吃不下。中国人历史上穷怕了，所以整个中国文化都是从饿肚子来的。地主家吃肉都不容易，所以革命就是吃地主的饭，住地主的房，睡地主的老婆，就是这么简单的思维。  
  
　　问：“玫瑰石顾问公司”是你起的名字？“玫瑰石”这个名字很好听，有出处么？  
  
　　谢：对，我起的名字。这是古埃及留下的一块石碑，后人在玫瑰石那个村庄找到的。它是亚历山大大帝的后裔为了记录功绩刻下的一块石碑，上面的碑文有三种语言，但是失传了，没人看得懂，这块石碑就叫做玫瑰石。后来，一个德国人花了20多年破译了碑文，让死亡的语言又复活了。这段历史很有名。我觉得这个故事特别好，它反应了一种对知识的追求，而且是跨时代、跨语言、跨文化的，我非常喜欢。  
  
　　问：听说你经济学之外的兴趣是历史，很喜欢《罗马帝国衰亡史》这类书？  
  
　　谢：是，对历史非常感兴趣，我出国以前把中国历史都通读完了。  
  
　　《罗马帝国衰亡史》，我为什么喜欢它？你看写这本书的吉本是英国人，在他的时代英国已经开始崛起了，他在罗马旅游时，看到那么多古迹废墟，他就想，为什么这么辉煌的帝国就变成废墟了呢？他就去探求背后的原因，然后花了很多年时间写了这本书。  
  
　　如果中国人解释这个事情，就会说这是天意，是周期使然。西方人是不相信什么周期的，他就去军事政治这些方面找原因，最后，让罗马垮掉的其实是腐败问题。我比较喜欢这种思维方式，这种去探索背后真正原因的态度。  
  
　　问：我们看到历史上那些伟大的经济学家，都是大思想家，亚当·斯密、熊彼得、哈耶克等等，他们的工作最后都是为了捍卫人类的自由和幸福。那么你作为经济学家，是为了探索事情背后的因果，追求纯粹的知识上的乐趣么？  
  
　　谢：我就希望中国人的钱不要被骗走就好了。中国人都有贪小便宜的心理，在房地产、股市不是都这样嘛？看别人赚一点，我也想赚，结果辛辛苦苦攒的钱转眼都没了。中国人好不容易才富了点，我就希望他们能把自己的钱看好，不要被骗走。

[ 本帖最后由 瑞趣 于 2010-9-21 12:35 编辑 ]

东升1220

#*)*# #*)*# #*)*# #bb#

润物无声99

看了就顶。。。

瑞趣

买进一些6888、425

东升1220

瑞版，祝您中秋快乐！。。。。。。#loveliness# #loveliness# #bb#

愿爱，快乐，健康，幸福与您相随！

[ 本帖最后由 东升1220 于 2010-9-21 12:40 编辑 ]

詹士

从今天上午盘面分时看是双头形态,但是今天好一点的是缩量

凡人甲

看完，佩服一下啊

瑞趣

祝大家中秋快乐！。。。。。。  #*19*# #*)*# #bb#

瑞趣

斗胆追停了3手669

瑞趣

原帖由 瑞趣 于 2010-9-21 14:55 发表
斗胆追停了3手669

第二个停板再进，恐高啊

[ 本帖最后由 瑞趣 于 2010-9-21 15:20 编辑 ]

春香鱼

胆子大的话不如今天买新希望啊

TOPKICKER

同样价位附近买了点6888#**#  ，也板价买了点0876，6372#*)*#

看了成交报告，0876居然有人买了3亿，被迫封板的？

詹士

人生，不是一场短跑，是耐力，是精神，是技术的长途跋涉。

瑞趣

原帖由 TOPKICKER 于 2010-9-21 23:06 发表
同样价位附近买了点6888#**#  ，也板价买了点0876，6372#*)*#

看了成交报告，0876居然有人买了3亿，被迫封板的？

#*d1*# 你很勇猛
平时追停仓位怎么安排的？
669我才5%仓位，希望渐渐成功，下一次10%-》20%-》30%

[ 本帖最后由 瑞趣 于 2010-9-22 11:34 编辑 ]

瑞趣

巴曙松：日本经济与房地产泡沫
作者: 巴曙松     时间: 2010-08-12

我们从日本房地产演变的趋势和过程，可以反思我们已经走过的发展道路，进一步把握发展的重点和策略。
　　2010年8月11日-14日，2010博鳌房地产论坛在海南博鳌开幕。论坛邀请了樊纲、周其仁、陈淮、巴曙松、陈启宗、任志强、刘晓光、施永青、凌克等学者和企业精英参会，共议“新政下的中国房地产”。

　　以下为著名经济学家、国务院发展研究中心金融研究所副所长巴曙松先生12日下午的现场演讲实录：

　　谢谢主持人，刚才肖莉女士对于房地产金融的介绍，是对我们这些金融从业者无声的批评。



　　确实这么多年，我们讨论房地产金融，都不好意思说房地产金融，充其量就是一个房地产贷款或者贷款的变种形式、替代形式。至于说到具体的货币政策跟金融这个方面相关，很多政策的出发点来自于对房地产泡沫以及泡沫破灭可能对整个经济形成巨大冲击的一种担心，以这个出发点来推动的。

　　所以20分钟的时间，我想今天自己定一个题目，把我最近重点分析、观察、思考的一些问题跟大家做一个汇报。

　　近期在中国的房地产市场经历过一段上涨之后的调控，大家本能地就会提起日本的泡沫经济，日本的房地产泡沫。所以我想把近期对日本的房地产市场发展的不同阶段的一些特征和我们对当前中国房地产市场的借鉴在20分钟给大家做一个汇报。

　　大致上来看，我们说日本经济发展的经济起飞时期，从1955年以来经历了非常典型的四个十年。

　　第一个十年，是1955年起始，这个时期日本完成了战后经济起飞，典型投资主导模式推动发展。

　　第二个十年，开始于1966年，这个时候强调投资主导向消费内需主导。家庭收入持续增长引发房地产空前发展。

　　第三个十年，从1976年开始，日本经济也进入一个经济结构调整、转型的所谓的新经济时代，国民收入高速增长转向稳定增长。

　　第四个十年，从90年之后的十年称为迷失的十年。在不同的时期，不同发展主要增长动力不一样，特征也有很大差异，所以跟我们现在做一个对照，可以做一个大致的参照。

　　与日本经济四个十年相对应，基本上它的房地产也分成四个阶段。

　　第一个阶段，1955年开始的第一个十年，日本房地产发展最主要的推动力是保障型住房。20世纪50年代中期之后，也是快速推动工业化的时期。

　　这一时期日本房地产面临最大问题就是供给不足，全国无房户超过400万户，大量的工业化，需要大量的劳动者有住的地方，只有提供充足保障性住房才能维持工业的竞争力。

　　实际上香港的保障性住房体系的建设它直接的推动力也是这一个，直接导火索当然是那一场圣诞的大火，但是香港地价上升怎么维持工业的竞争力？日本做了什么呢？日本从战后的叫做应急性政策转成具有长远规划的分层次住房政策，并分别于1950、1951、1955年连续出台了影响深远的三部法律，叫做住宅金融共库法、日本住宅工厂法来推动日本的针对低收入阶层的公营住宅，针对中高收入的私营商业住宅。

　　截至1965年，日本政府经过10年保障性住房建设，整体上日本住房存量达到大约2800万套，人均房间数达到0.9左右，户均住房套数基本接近1%。这说明日本经过这一阶段，基本上住房短缺问题在工业化时期解决。

　　昨天观点的记者跟我访谈，我说不要跟我谈那么远，我就看两个指标，户均住房套数，一个家庭是不是有对应一套房子，如果没有对应的，你讲什么都白搭，你让他租还是买？总是要有房子对应。

　　我们在工业化快速推进时期，维持工业的竞争力和城市化的推进，缺少这一环，目前看来是会制约我们的工业化、城市化。大家设想一下如果日本没有1955年开始的第一个十年快速的保障性住房大规模的建设，后来它的整个工业的发展，出口的发展，包括房价的上涨承受程度整个社会会低很多很多。


　　第二个十年，从66年开始的第二个十年是日本的房地产快速成长的阶段。在这个十年里，日本经济保持强劲增长，年均复合增长率超过5%，在这个时期国民收入在不断提高，对耐用消费品和住房消费支出也在提高，城市化在推进。

　　从55年到66年日本城市化56%增加到68%，大约2000万人口通过财富逐步积累，已经有人有能力支付住房消费购买能力，这一阶段是日本房地产快速发展时期，十年间共建超过2500万套住房，而且新建住房几乎相当于住房存量的全部。

　　我刚才前面报的数字是2800万套，第一个十年。这说明日本在75年末基本上把以前的全部旧房基本上更新了。而同时也使得日本户均住房套数达到了1.3左右，人均房间数也超过了1%。

　　第三个阶段是76年开始的第三个十年，是日本泡沫发展的第三个十年，这个时期出现很多重大的国际国内经济方面变量显著变化。这个时期兴建住宅的数量已经有所减少。这十年所建的住宅累计1600万套，比上个十年直接减少了差不多1000万套，从这个意义上说，日本房地产最繁荣的时期已经过去，基本的居住和改善性需求已经逐步得到释放。

　　但是，在真实需求与供给没有发生大的增长的变化情况下，这个十年日本的地价、房价出现异常高幅度的上涨。其中一个重要的导火索就是日元走向浮动并不断升值，日本为了缓解货币升值对经济带来冲击，过度采取宽松货币政策、财政政策，使得流动性大量涌入房地产市场，房地产泡沫迅速膨胀。

　　第四个十年，失落的十年。房地产泡沫迅速破灭，对银行、居民、企业形成很大冲击。金融界把它称资产负债表危机。负债一分钱不少，资产大幅度缩水。所以资产负债表修复需要比较长的时间。资产泡沫破灭都是这样一个演变过程。
　　我们看到在不同阶段，日本这个演变过程有它值得我们警醒的教训，也有值得我们汲取的经验。工业化保障房建设，城市化时期对原有房屋的翻新，宽松货币政策即使在供求没有大的变化性，也有可能形成关注，这是我讲的第一点。

　　第二点，日本房地产市场从房地产业这个角度来看，不同时期增长的重点、主导力量有很大变化。工业用地价格的高涨主导了第一个十年。从55 年开始的这个十年，日本地价出现大幅上升，年均增长超过26%，也已明显超过名义GDP增长率。这里最重要是人口向三大城市圈转移集中，城市化率的提高，工业的发展产生了大量的工业用地和住宅用地，但是同一时期城市用地的供给量没有太多的增长，土地比较欠缺弹性。流入的这些人口去哪里了？

　　流入的人口暂时被城市的出租屋所吸收。所以这个时期主要重点在工业用地的增长，所以大家如果做房地产投资，日本50年代春风得意的地产商是工业地产商。

　　第二个十年是住房的需求和土地供给同时增加，主导第二个十年地价的上升。前五年上涨速度明显回落，每年大概10%左右。而且69年跟名义GDP涨幅相比，地价上涨幅度甚至还是偏低的，这个主要原因是什么？土地供给明显扩大。

　　再一个，因为城市化的突进，产业结构的变化，农业就业人口明显减少，农业非农化进程在政策鼓励下大幅推进，使得被转用的农地大幅增加，住宅需求也在增加，第一阶段进入城市的人口因为结婚、定居开始有购买力了，这个时期经历了一个平稳的增长。

　　70年到74年地价明显上升，73年增速达到25%、23%，五年平均增长率达到19.3%。地价在上升，但是日本土地供应在这个时期增加也非常快，特别是农地转用数量。所以土地投机非常活跃。

　　第三个阶段，商业用地价格的高涨主导了第三个十年。这一阶段一直到泡沫破灭的这一时期，地价再次出现异常的上涨，而且呈现两大特征，第一，地价上升，集中在主要的三个城市圈，其他地方地价没有出现明显上涨。第二，商业用地成为价格上涨的中心，住宅倒是平稳。从地价上升率来看，85、86、87年，商业地价上涨分别是12.5%、48.2%、61.1%。这个原因是什么呢？城市化推动了住宅需求上升，土地供给大幅增加，使得平衡了这个时期的地价房价上升，但是扩张的很快，是看规模。第三个阶段日本泡沫形成最后阶段，商业用地价格高涨。经济的转型，基本上供求平衡，转向商业地产。

　　对比日本房地产市场，有很多是值得我们参照借鉴的。从发展环境来看，我们大概跟日本第二个十年有点类似。

　　我们可能保障性住房这一关是难以规避的，你如果要保障这一部分劳动力竞争力的话。同时城市化也在快速推进，没有分界，城市化工业化是同步推进的。按照城市化来比较，日本大概66年到75年这个时期，它的经济复合增长率大概9%左右。人均可支配收入也在2000多美元，产业结构上，日本第二产业占41%，我们是48%，所以房地产占整个行业产值占比也在10%左右。

　　但是我们看，跟日本相比我们住房市场有几个特征：存量总体不足、户型不均衡、区域发展不均衡，城镇住房存量新建住房占比仍然比较低。2009年城镇住房的存量大概170亿平方米，其中97年房改以来新建的只有50万平方米。日本75年住房存量已经全部更新换代。而我们户均套数0.8、0.9。

　　从未来发展看，我们关注房地产泡沫，更多的实际上应该关注商业地产和商业用地价格的变化，同时中国在工业化时期保障性住房建设这一步是难以回避的。

　　我们从日本这个演变的趋势和过程，也可以反思我们已经走过的房地产发展道路，进一步把握下一发展的重点和策略，我觉得是有参考价值的，谢谢大家！

[ 本帖最后由 瑞趣 于 2010-9-22 12:04 编辑 ]

瑞趣

樊纲：宏观经济与房地产调控的根本规律
作者: 樊纲     时间: 2010-08-12
中国改革基金会国民经济研究所所长樊纲先生12日上午的现场演讲实录：

　　樊纲：非常感谢再次邀请我们参加，我们都属于局外人，但确实我是从第一届就参加的，一下子十年了，也非常祝贺我们观点房地产、我们陈总，十年来的努力，把我们博鳌论坛打造成这样一个品牌，也希望能够继续发展下去。



　　我看到门口那句语录，我第一年说的那个话还摆在那儿，说的是“一批最春风得意的企业家们汇聚在这里”。十年之后，我还是说你们还是春风得意的一批企业家。

　　最近有一位房地产老总跟我说，他说房价有时候我们都不好意思，本来以为2万就打住了，没想到能涨到4万，挣钱都挣得不好意思了，显然是非常春风得意的。

　　这句话也说明几个问题：第一，房地产商不应该被妖魔化。第二，你们也看到了后面市场的力量比你们大，市场要涨的时候，你挡不住，市场要跌了，你也挡不住。

　　市场的力量和市场背后的力量比你大。美国那些房地产比你们成熟、比你们力量大，真要跌下来，跌个60%、70%，照样挡不住。

　　你有多少能力？市场力量比你大。日本房地产商力量大吧？日本泡沫破了，跌了60%、70%，现在日本还在50%的位置上待着。所以要更多关注市场背后的东西，思考经济规律。

　　十年了，让我讲什么？确实想想该讲的话都讲了，十年重复的话很多，一直讲，一直都没有动静。防泡沫、体制改革、房产税要改，多年来还没有动静。说供给，供求关系平衡了，价格自然就平衡了，好象也没有什么举措措施。我都讲贫了。

　　我想今天先简单讲一些宏观经济的情况，大的背景，大家思考思考。然后讲一点比房地产更宽一点的，关于投资的供给和需求，从整个大的方面思考一些问题，简单谈点自己的看法。

　　首先，宏观经济。基本的一句话“现在稳定增长”。

　　昨天数据出来了，没有什么大跌，基本还是平稳。物价指数（CPI）倒是确实值得关注，我倒不是关注这个3.3%，今年灾多、食品价格涨的多一点。俄罗斯停止出口粮食谷物，这对世界粮食价格有影响。

　　但是食品价格全世界也不会回到07、08年那个时候时候，谷物价格保障，导致一系列食品价格暴涨，达到6%、8%通胀。

　　通货膨胀风险大了后，显然对资金的供给这些问题更加的关注。政策调整上大家想他可能的一些影响。增长的趋势也基本平稳，房地产继续增长，投资继续增长37%。前6个月36%，这7个月37%。这37%你不要说7月份降低了，大家想这个统计数据的时候一定要看去年基数是多少，包括38%-37%很可能是因为去年房地产投资已经上来了，那个基数已经大了，导致今年有所下降，因此这个数还是很高的。

　　我说不要用房地产投资下跌吓唬人，37%、38%是历史最高的。从37%跌10个点，跌到27%，回到正常增长。

　　说影响GDP了？GDP从11%跌到9%了，年初趋势是12%，现在可能是9%、10%，就是要他影响GDP，就是不要那两个点，就是要从两位数增长拉回到8、9%的正常增长，这就是宏观调控的意义所在。

　　中国从宏观来讲，大家到各地看，还是热火朝天。今年8%、9%增长，明年8%-9%，再往后看政策是否需要调整再说。

　　但目前来讲，把经济从一个趋于过热水平拉回到相对平稳的水平是积极的，是正面的，不是负面的，有利于市场稳定增长，防止不出现大的泡沫，我个人是赞成这个趋势。

　　这是一个大的判断，因此现在整个政策也好、整个经济也好，大概会朝着目前这个趋势继续稳定走下去。我个人认为不会有什么大的变数。也许下半年通货膨胀如果高一点，会产生一些其他方面的变数，但是基本情况就是这样。

　　剩下这点时间，我想讲一个什么问题呢？讲一讲我们中国人投资的问题。房地产热，我们这些年讲了很多如何抑制投资性需求的问题，回过头看确实有很多钱在那里，找不到投资的机会。

　　企业有那么多钱、居民有那么多钱，这钱往哪去？涉及这个问题的第一个问题是，钱是会像水一样到处流，既会流向产品，导致通货膨胀，也会流向资产，导致资产泡沫。

　　货币是衡量一切物品价格的。我不是说衡量良心道德什么，我说衡量一切物质产品服务和资产财富这样一种价值标准。因此钱多了，一方面像水一样流向各处，如果储蓄多了，人们手里钱多了，投资就会投向各处。

　　这个时候你看市场有哪些东西可投？现在利率又比较低，通货膨胀再起来，大家投资的动机就更强。投股票，股票不好；投房地产，房地产再不好，就找别的，找大蒜、找绿豆。

　　这么多钱到底投什么？对待这个问题有没有需求方的问题？有需求方的问题。这些钱怎么发出来的？为什么有那么多钱？特别是本身有那么多一块财富的时候，你怎么又增加那么多货币供给？

　　去年货币增长28%，今年还有18%、17%。这么多年，货币增长速度长期远远高于GDP增长速度，导致广义货币M2和GDP比例大概是200%。特别是人们已经有很多钱，你还追加贷款，市场上一定会去寻找机会，产生投资过热、资产泡沫。

　　第二，为什么有那么多储蓄？中国的储蓄率总体来讲不是很高，高端家庭当然高一点。大多数是低端家庭，没有什么储蓄。

　　居民储蓄30%左右，我们企业储蓄多。企业储蓄就是未分配利润，国企也多，民企也多。中国正是资本回报率高的年代，现在说股市不好，确实无法用中国宏观经济因素来解释。

　　我们中国是增长最快的，又是企业利润增长最快的，去年危机的时候企业利润还增长18%，今年增长60%、70%。

　　这个时候我们要想怎么降低储蓄率，这里面有大量文章可做，财税体制改革、税收体制改革，如何增加消费，首先如何增加富人的高消费。

　　这里面政策、观念这些东西。增加高消费，政府从里面高抽税，然后再转移支付，使穷人社保做得更好，使穷人增加消费。个人从整个群体上增加消费，这是现在特别要做的事情。如果财税改革能够做好，中国经济平衡会得到一大块。这些都是减少投资的需求量。

　　给定这么多需求，现在这么高储蓄率，你一时半时降不下来的时候，你就要想怎么使他花出去、使他稳定住。不然的话，这批钱总是在那里寻找投资机会。

　　这是好事，这是市场经济，他寻找投资机会，把大蒜、绿豆都挑起来了。我们市场机会也就充分了。投资机会充分利用起来了。

　　但是为什么这么多？就是这么高储蓄率的时候，你要想怎么创造更多的投资机会使大家投资。大家能够投资更多东西，就减少投资到某一个领域那个资金的量的大小。

　　过去我们要么就存银行，要么买股票，要么买房产，当然也还有其他投资，但是有两块投资是值得我们现在特别重视：第一，各种垄断行业。怎么使民营资本，使个人资本能够打破垄断，参与各种投资。包括制造业、服务业。

　　最近当然有好消息，有一个国务院36条进一步开放各种垄断行业，使得民营投资能够进去。如何形成各种投资基金，能够使各种民间资本能够真正作为长期投资资本进去。国内如何创造更多的私人投资的机会是缓解某一个个别市场，包括房地产市场投资压力过大的举措。

　　第二，走出去，我们现在光是让资本进来，除了自己储蓄以外，每年1000亿美元国外流入，我们那么多外汇储备，很大一部分是因为资本流入。不光是因为我们外贸顺差，还有大量的资本流入。

　　钱都进来，我们都换成外汇，政府官方储备再拿到外面投资去了。他也投到美国债券、欧洲债券。能不能更多开放私人对外投资的机会，允许私人藏汇于民、用汇于民，允许私人资本流出，这样人民币就会少一点。否则他换***民币兴风作浪，央行拿着外汇到国外买那些资产。

　　当然现在有了走出去一些政策，但是政策还非常不配套。个人股票、债券金融资产的投资，包括个人走出去的投资。资本流出，至少要平衡，卖了东西，还要想买人家的东西，包括买人家的房地产去。

　　待会儿后面还要讲，中国因为人多地少，容积率应该大大提高，形成供给。中国是很拥挤的，我们一些真正有钱的，真想享受睁眼望去看不见邻居的房子，这些人就可以到外面去了。中国土地政策、房地产政策不应该鼓励这样的房子。到加拿大、澳大利亚，地多的是。

　　全球化了，我们人也应该全球化。现在媒体有人批判，我们第二波流出潮，资金外逃，我们那点流出，刚流出那么点资金就大惊小怪。我们到了应该平衡心态，资本逐步可以双向流动的时代了。各种投资机会怎么打开，提供供给，有了那么多储蓄，我们怎么提供更大的供给？

　　最后，回到房地产市场。房地产市场怎么增加供给，这是我这两年一直在叫的事情，怎么在有限的土地上生产出更多房子，怎么提高土地利用效率。

　　刚才朱秘书长讲到上半年土地供给、土地销售没有完成，大大低于指标。我倒觉得这个事有点值得研究的地方。它一定存在某种制度障碍。

　　当然了，现在因为不确定性比较强，大家看不清前面市场怎么情况，也许影响了土地购买。否则的话，这个数量跟价格走的，价格低了不就卖出去了吗？是市场不好，跟以前不一样了，但是价格可以调整，价格调整了数量就可以调整，这是经济学基本的道理。

　　如何通过价格等等提高土地的利用效率，供给多了，价格自然就跌了。我们的股票市场，我解释不了股票市场，我也不研究，但是股票市场一个基本的原因，我想是一个原因吧。你不是热吗？我增加供给。

　　最近又上了一个农行，供给多了，价格就平稳了。房地产市场不也这个道理吗？除了需求方还有一些制度需要调整，建立市场的内在稳定器外，供给方特别重要。供给方还不是经济适用房这个事情，我个人特别不赞成经济适用房，我赞成廉租房。

　　如何增加供给，在有限的土地上生产出更多的房子。我建议你们看一个文章，开元公司那本杂志里讲到德国城镇化过程中的一些经验，大家都知道欧洲的城市很稀稀松松，德国要求的容积率是2.5-3。我们全国平均容积率据说是0.45。怎么在这些问题上做更多文章，提供更多供给？

　　老百姓的钱能够有所归处，我们整个经济会更平稳一点，我们也不用一天到晚，这十年来我们经历了好几次调来调去的事情，也不用一天到晚讨论危机新政这些事情，我们房地产商也会有更大发展。我就讲这些，个人观点，谢谢大家！

[ 本帖最后由 瑞趣 于 2010-9-22 12:16 编辑 ]