下半年地产股超预期利好或落空

送人听闻

　　"十一"黄金周过半，根据最新统计数据显示，10月1日~10月4日，广州楼市的网签量为382套，日均不足100套，仅比去年同期多34套。但由于网上签约与实际成交之间有所滞后，"银十"的真正成色还有待最终检验。
　　开发商号称的成交量
　　与网签数据差距颇大
　　把10月4日下午3时左右阳光家缘网上签约的情况与开发商自报的成交情况作一个对比，可以发现两者之间有较大差距。例如，番禺某豪宅新盘号称成交200套，均价2.5万元/平方米，但网上尚无成交记录;新港路某楼盘号称成交400套，均价1.5万元/平方米，但网上成交记录只为1套，均价1.4万元/平方米。
　　有些楼盘网签售价并不如开发商说的高，如珠江新城某新盘网上签约为25套，均价为19050元/平方米;号称售价最高4万元/平方米的荔湾区某楼盘，网上成交均价只为28701元/平方米。
　　从表面上看，黄金周楼市好像一派购销两旺，但开发商自报的数据目前还得不到网签数据的支持，估计可能要等到10月中旬才能作出比较准确的判断。
　　记者查阅此前阳光家缘的数据发现，去年"十一"7天时网签数据同样不佳，但从10月8日开始，单日的网签量就激增至990套，此后一周每日的网签量都维持在200套以上。
　　另外，根据阳光家缘10月1日~4日的网签数据，海珠、荔湾这分别有两个新推大盘名列前茅，日均网签量超10套，其成交均价都在14000元/平方米以下，而天河、越秀这样的中心区域楼盘一旦均价超过16000元/平方米左右的水平线，日均网签量难超5套，反而是从化、增城、花都、番禺等郊区价格在7000元/平方米以下的楼盘在成交榜上唱起了主角。
　　中心城区全线飘涨
　　烂尾楼盘赶搭便车
　　黄金周期间，广州中心城区多个楼盘给出的报价比"十一"前有所上升。珠江新城豪宅超过2万元/平方米以上的比比皆是。即使是番禺亚运板块，节前吹风价还只是9000元/平方米左右的楼盘，到了开盘时均价也超过1万元/平方米。市区多个烂尾楼盘也赶搭涨价快车，海珠区万寿路某烂尾楼5月前后均价只是11000元/平方米左右，"十一"期间就上升到14000元/平方米。
　　种种迹象不能不让人联想到楼市急挫的2007年，2007年上半年广州楼价飙升时，投资客如一窝蜂似的购房，过了6月之后，投资客开始"望房却步"，有个别投资客开始抛盘。
　　"房价飞涨，成交量萎缩，投资客退场，当前楼市的一些现象确实和前年很相似。"满堂红研究部高级主任肖文晓分析，两者之间还是有很大不同，一方面是国家并未真正出台打压楼市的政策，而忧心通胀买楼保值的市民也比当年大幅增加。
　　市场博弈
　　中产住不起中心城区
　　"十一"期间，位于白云区平沙附近的某大型楼盘吸引了不少买家。销售主管杨小姐告诉记者，该楼盘从9月19日起推出80多套的多个户型的准现楼新货，均价超9000元/平方米，已出货7成。杨小姐表示，三四年前这里的均价不过是四五千元，公司内部对未来的销售很有信心。
　　位于芳村大道西的某大型楼盘黄金周没有开盘，也积极储客办理认购登记手续。"年底前这里就会开通5号线，房价肯定还会涨10%~20%。"销售人员林小姐自信地表示，楼盘目前即将推出的两栋单位均价将在13000元~15000元/平方米，内部计划在地铁开通前后再分步推出其余四栋单位，届时均价肯定还会上涨。
　　黄金周期间，中山大道西某楼盘的销售中心内，人声鼎沸。面对两个报价分别为17000多元/平方米和19000多元/平方米的单位，某建材与工艺品公司总经理罗良斌举棋不定，销售人员却笑着来到他面前说，单价和总价都更高的后者刚有客人落订!
　　罗良斌先是一阵错愕，继而只能表示无奈。他说，自己的公司位于如今房价已超2万元/平方米的珠江新城，为了上班方便，他会一直往珠江新城东面找房，"只是不晓得还要往东找多久，找多远?"
　　随着2000年前后政府低价出让的市区土地上兴建的住宅逐步消化殆尽，加上中小户型买少见少，像罗良斌一样的中产阶层也在"涨价潮"中被"逼"出中心城区。
　　重磅观点
　　明年房价将陷停滞
　　"货币供应放量，实体经济尚未复苏，过量的货币追逐股票、土地和房产，导致了这一轮资产价格的快速上涨。一线城市房价已偏离刚性需求和货币化进程所能支撑的水平。"广东金融学院中国金融转型与发展研究中心主任、华南金融研究所所长陆磊在接受记者采访时表示，明年中国实体经济的全面复苏已成必然，M2供应量增速估计将回落至20%的水平。而在实体经济产能依旧过剩的前提下，CPI最多会有2%左右温和通胀的水平。支撑短期资产价格继续上涨的条件难存，房价上涨将陷停滞。
　　"当前居民储蓄率虽然居高不下，但要看到90%的储蓄只掌握在10%的人手中。"陆磊表示，储蓄的结构性矛盾会制约房价中长期的继续上升，中国房地产市场在3~5年内会出现回调，但新的房价底部也肯定会高于2005年上一轮上升期的起步水平。（赖伟行 广州日报)

cecw

幸亏买了房，增值+自住:*22*:

Babbler

在一线城市楼市价涨量跌的敏感时刻，一项政策是否延续，或许成为房价调整的加速器。

国务院去年12月出台的《国务院办公厅关于促进房地产市场健康发展的若干意见》（即131号文件），决定对自住型和改善型住房信贷实行优惠政策，首付比例降至20%，利率打七折。此外，对二手房交易的营业税也进行了大幅调整，比如原来超过5年免征改为超过2年即免征。

这个政策的出台以及宽松的信贷环境直接催暖了国内楼市。如今，该政策即将在今年的12月31日到期，届时各类优惠政策是否继续执行，还是恢复原样，目前从中央政府层面仍无明确的信息透露出来。

不过，接受CBN记者采访的复旦大学房地产研究中心主任尹伯成认为，从过去几个月的楼市火爆程度来看，优惠政策已经没有再继续执行下去的必要。但目前的问题是，房地产市场在一线城市又出现了价高量缩的局面，可能让政策的取舍陷入两难境地。

尹伯成认为，是否取消房产交易的优惠政策要看接下来两个多月的市场变化，如果交易量持续萎缩，并且房价出现下行的趋势，可能政府就会延长这个政策执行期限。“中国的宏观经济面看起来有了好转迹象，但还不太牢固，房地产作为拉动经济复苏的重要的力量，政府不太可能轻易让房地产市场调整幅度过大。”

但他也表示，如果在年内剩余的时间里，楼市交易仍然很活跃，房价水平保持平稳或者继续小幅上涨，那么政府就可能停止这个政策，让市场自身进行调节。

不过，从目前的楼市情况来看，市场本身的调节并非能够达到消费者满意的地步，即便出现了交易的“量跌”，但房价还在上涨通道之中。

尹伯成认为，目前从市场面看不到楼市下行的趋势，今年前段时间开发商销售情况很好，没有资金压力，尽管目前成交量小了，但也没有调低房价的压力。

地产代理机构——易居中国的克而瑞系统及中国房地产测评中心近日发布报告也预期，年末TOP20房地产企业销售金额超过4000亿元。这比去年有了大幅增加。

“现在没必要降价，一些开发商反而要控制销售节奏，减少开发规模，人为造成市场的供不应求的预期，而且目前政府在处理闲置土地问题上也没有更为有效的办法。”尹伯成说。

从过去几年的历史来看，楼市调整均未能由市场独立完成，金融等方面政策的作用十分巨大。“过热了就打压一下，不行了就来刺激一下。”尹伯成称，政府也希望楼市不要大涨大跌，平稳发展。

而131号文件中规定了1年的优惠期，这在以往的政策中比较少见。尹伯成认为，这说明了政府在给予房地产市场一个观察的期限，看看苗头再作决定，显得调控更加趋于灵活性。这也决定了优惠期限是否延续，将主要根据当时的市场形势而定，“一切目前还很难说”。(东方网　刘展超)

Babbler

最受关注的房地产成交量指标，在“十一”黄金周期间跌入了低谷。

爱建证券最新研究报告显示，一线城市的成交量无论线城市的成交量，无论同比、环比均以下降为主。北京同比降幅超过60%，上海和深圳同比降幅分别为6%和8%，广州同比略有上涨。从环比来看，北京降幅超过70%，上海和广州环比降幅均超过50%，深圳环比涨幅接近20%。

“价涨量跌”的趋势在很多城市已持续了两个多月。伴随着观望情绪、拐点之争，市场担心重新回到楼市。对于目前的局面，中国房地产及住宅研究会副会长顾云昌对本报记者表示，应“慎言”拐点，楼市目前出现“价涨量跌”的现象是正常的波动。而各部门已经开始通过各种方式调研途径，在宏观政策方向不出现大的改变的局面下，房地产政策方向也不可能发生大的改变。

价涨量跌

2007年房地产市场的深幅调整，亦始于“价涨量跌”。一部分分析人士倾向于认为，这将是楼市危险的征兆。担忧并非没有根据。

北京市房地产交易管理网数据显示，10月1日至7日全市商品房共成交1119套，日均成交160套，均为三年来同期最低。去年楼市处于“冰封期”的时期，“十一”长假的商品房成交量也达到了2256套，今年成交量不及去年同期的一半。

广州、深圳也发生类似的情形。国庆长假正常交易的5天时间里，上海住宅成交量为8.46万平方米，仅略好于国庆长假历史上成交最低点的2008年。此外，刚刚公布的9月份上海楼市成交数据显示，当月成交量148万平方米，为今年3月以来单月最低。

爱建证券研究报告显示，9月份重点关注的十大城市中，仅有杭州、重庆和西安的成交套数环比增长，其余七大城市的成交量环比均出现下滑。北京、上海、深圳三大一线城市成交量连续3个月环比下滑，而深圳的成交量更是出现了同比下降。

顾云昌认为，交易量的下跌合乎市场发展的规律。大多数城市的房地产市场在二季度呈现出火爆景象，而三季度又出现了回调态势。在顾云昌看来，这种火爆是不可能持续的。一方面，去年积压的一部分刚性需求，在今年的政策利好下释放；另一方面，在通胀预期的影响下，投资性需求也在二季度释放。然而，购买力是有限的。同时，我国每年约有1000万户家庭有换房需求，不可能出现特别大的波动。

针对部分城市“价涨量跌”的趋势，顾云昌特别指出，一些城市虽环比下降，但同比仍在上升；30个重点城市也呈现不同的趋势，有些城市成交量环比仍在上升。例如：统计数据显示，9月份北京期房的成交套数环比下降11.10%，现房成交套数环比下降11.08%，同比分别增长29.40%和81.91%；天津商品房成交套数环比下降13.18%，同比增长340.54%，成交均价环比微降0.18%，同比上涨6.44%；杭州成交套数环比增长30.22%，同比增长518.12%，成交均价环比上涨3.51%，同比下降31.07%；西安成交套数环比、同比均出现增长，而均价环比、同比均下降。

“一线城市出现交易量下跌，是因为价格的提高的确挤压了一部分需求，一部分人已经买不起房；同时，二套房贷政策的严格执行，抑制了投资需求。另外北京、上海均出现了供应量不足的问题。”顾云昌分析说说。

据克而瑞（中国）对全国主要城市房地产市场的分析，这种成交量的下调是“供应式”下调，是由于新增供应节奏跟不上，存量快速消化所致。就当前各城市商品住宅可售面积而言，较之年初减幅达到30%以上，一线城市尤为明显。

调控之忧

价格的过快上涨，引发了市场人士对政策调控的担心。一位在港上市的内地房企高管向本报记者直言，很难预测楼市进一步发展的趋势。尽管上一次房地产市场的深幅调整始于价涨量跌，但她认为同行们都已吸取教训。很多开发商在年初取得不错的销售业绩，并没有降价的意愿，但也有一部分同行急于出货。她认为，局势到明年3月份才会更加明朗。

国泰君安分析师姚峣向本报记者表示，“量缩”将成为明年必然的趋势。“我们认为受高房价和信贷、税费政策的影响，明年的成交量可能会比今年降低20%。”

21世纪不动产分析师孟奇也认为“价涨量跌”的趋势将持续一段时间。事实上，楼市的火爆不仅仅存在于一手房市场，二手房市场表现得更为明显。受新房供应量不足的影响，在一手房成交量环比下降之时，二手房交易量处于高位。“在北京，二手房每月两万套的成交水平，是我们过去难以想象的，正常水平应该在一万套左右。”孟奇说。与此同时，高交易量还有高价格的支撑。但从实际签约的情况来看，成交量也呈现下降趋势。孟奇用“并不恐怖”来形容这样的下降。“只有月成交量降到6000套以下，市场才可能出现危机。”孟奇说。

据本报记者了解，本周二，北京市建委主管部门召集了各大房地产中介进行座谈，摸底当前楼市状况。过多的投机炒作引发价格上涨，是监管层并不愿意看到的现象。有分析人士认为，近期六大部门相继针对楼市表态，如：央行与银监会强调收紧二套房贷，国土资源部严肃土地政策，发改委要求加强房产价格和收费监管，国税总局称将把房地产业税收作为监管重点等，这些信息表明，对楼市的宏观政策可能已出现微调。

另据了解，一些二手房交易中介为了促进成交，也在刻意宣传二手房税费优惠政策将在年底取消。“虽然我们没有得到确切的消息，但大家也都是这么预期的。”一位不愿透露姓名的中介人士表示。

对此，顾云昌表示，政策层面并未出现根本性的变化。而被认为带来影响较大的二套房贷政策早已有之，只是执行力度的变化。投资性需求太旺，房价上涨过快，加大执行力度是有必要性的。而宏观经济政策层面并未发生重大改变。

决策者的最新消息仍是：我国将继续坚定不移地实施积极的财政政策和适度宽松的货币政策，全面落实并不断丰富和完善一揽子计划，推动中国经济平稳较快发展和社会和谐稳定。

顾云昌分析说，中国经济的复苏仍旧依靠“出口”和“房地产”。中央和地方政府依旧非常重视房地产的拉动作用，房地产投资占固定资产投资的20%以上，而固定资产投资的增长，恰恰是“保增长”的重要内容。房地产销售额占到整个社会零售的总额很大一部分，老百姓买房的钱相当于社会零售总额的三分之一到四分之一，必然会拉动家装、家电等行业。而房地产市场的火爆会带动钢铁、水泥、建材等产能过剩的行业。

“现在谈任何调整和打压政策都为时尚早，有关部门仍在调研情况。”顾云昌说。他指出，决策层还未有统一的意见。而各方对实地经济是否真正回稳并未达成共识，宏观调控的调整也引发了很多争论。“刺激楼市的政策是否过度？水开了没有，究竟是98度还是102度？我个人倾向于认为只有98度，在‘保增长’大目标不变的基调下，不应该出台对房地产的打压政策。”

即将召开的中央经济工作会议是判断当前经济形势和定调第二年宏观经济政策最权威的风向标，也是每年级别最高的经济工作会议。“是否会有新的房地产调控政策出台，需等到会议完毕后，才有答案。”顾云昌告诉记者。(南方网　 荆宝洁)

送人听闻

　　中国国土资源部的一名官员１３日说，对于普通商品住房，中国长期的政策应该是通过税收来抑制其价格的非正常上涨，并把正常上涨的部分尽可能地返还给社会。
　　国土资源部规划司司长董祚继在中国国家发改委、国土资源部和环境保护部联合召开的"抑制部分行业产能过剩和重复建设，引导产业持续健康发展"信息发布会上说，从长期来看，中国正处于加快发展的过程中，土地日益稀缺，商品房价格还要上涨，任何人没有办法进行抑制。
　　"但是，应该通过税收的措施，把土地增值返还给社会，这是解决问题的最终目标取向。"他说。
　　据调查，深圳９月的住宅成交均价超过２００００元／平方米，超过历史最高水平，北京、上海等地的成交均价也在近期达到或超过历史最高水平。
　　国务院发展研究中心市场经济研究所研究员廖英敏表示，推动本轮房价上涨因素包括：投资者认为土地紧缺；一些城市新开盘量减少、开发商捂盘引起住宅市场供应量不足等。
　　分析人士表示，疯涨的房价、频出的"地王"，让人们感到市场上流动的热钱汹涌，如果大量资金流向股市、房屋、土地等，就很可能会累积成一场资产泡沫。
　　政府税务部门以及一些专家认为，调控房地产市场，税制改革刻不容缓，税收调控是房地产市场理性发展的有效手段。
　　廖英敏说，这里的税收应该指的是物业税，也叫不动产税，如果征收物业税，就会把一次性付的土地出让金分摊到每月要付的物业税上，百姓买房时房价就不会太高，但买到手后每个月都要交物业税。
　　她进一步解释说，这对存量房也有调控作用，因为房主要承担每月交的物业税。
　　据悉，有关物业税的研究一直在进行，已有6个城市在空转搞试点，但至今还未从空转到实转。
　　中国社科院研究员易宪容也表示，税收调整是最为便利也是最好的工具，如果政府在房地产流转税及房地产物业税上下功夫，并切实实施，住房的价格会相应下行。
　　一些专家曾建议在税种设置上应以物业保有税为主，对购买第一套自住房者免征物业税或实行极低税率，对第二套住房及以上的所有者征收超额累进的物业税，这样可以有效抑制投资性需求，打击房地产投机活动，从而稳定房价。
　　"目前，政府已对房地产开发商按照固定比例征收增值税和企业所得税，开发商的利润越多，要交的税也就越多。"廖英敏说。
　　北京师范大学房地产研究中心主任董藩则对"征税说"提出疑问："如果要加税，那么这税要加在谁的头上？加在老百姓的头上，肯定不行；加在开发商的头上，把开发商搞垮了，谁来盖房子？"
　　董藩认为，现在政府对房地产市场干预得太多，每当房价上涨，就打压开发商，其实这时候应该是出台优惠政策，鼓励开发商多建房来平衡供需关系。
　　中国财政部本月３日发布的《２００９年１至９月税收增长的结构性分析》显示，与房地产行业相关的税种收入实现较快增长。１至９月份，土地增值税增长２７％，房产税增长１９．６％，契税增长１８．６％，城镇土地使用税增长１３．９％。(新华网)

送人听闻

　　国土资源部规划司司长董祚继13日表示，当前房地产行业不存在供应过剩现象，但应抑制房价的非正常上涨，并通过经济手段将上涨部分返还给社会。
　　董祚继在接受记者采访时还透露，今年以来不少地方出现了开发商"囤地"现象，国土资源部已经予以重视和研究，并将很快出台专门措施进行治理，其中包括对重大违法行为查处曝光。
　　董祚继表示，目前保障性住房和高档房地产的政策相对明确，国家将继续落实保障性住房建设，高档房地产应通过招拍挂等制度走向充分市场化。对于普通商品住房，则应抑制其价格的非正常上涨，并通过多种经济手段将房价上涨部分返还给社会。比如通过税收回馈给政府，再用于民生改善，或者直接回馈给购房人，让购房者不至于付那么多钱。
　　他表示，我国正处于加快发展的过程中，土地资源长期相对稀缺，房价长期上涨的趋势是改变不了的。（中国证券报）

送人听闻

　　受年尾信贷市场整体收缩影响，央行上海总部日前发布的上海市10月份信贷运行报告显示，沪10月份人民币贷款不增反减，个人住房贷款更是少增三成。与此同时，本周央行从市场净回笼资金810亿元，已成央行连续第五周净回笼资金。
　　根据上海市10月份信贷运行报告数据，当月上海市人民币各项贷款减少51.8亿元，同比多减122.7亿元。其中，上海个人住房贷款新增91.6亿元，较9月少增51.8亿元，下降36.1%；9月份，沪上中资银行个人住房贷款增量较8月份减少31.8亿至138.4亿，下降18.7%。统计显示，10月份上海中外资银行新增个人消费贷款98.1亿元，较上月少增66.1亿元，同比多增115.5亿元。当月个人住房贷款新增91.6亿元，较上月少增51.8亿元，同比多增112.1亿元，其中新建房贷款和二手房贷款分别增加45.4亿元和46.2亿元。
　　而央行昨日公告，其昨天上午在公开市场发行了700亿元3个月期票据，并发行500亿元91天期正回购协议。可查资料显示，央行近期在公开市场大手笔回收流动性，长假后四周央行总计净回笼资金4890亿元。加上本周，在公开市场上，10月以来资金已被净回笼5700亿元。（新闻晚报）