下半年地产股超预期利好或落空

Babbler

　　昨日，中国房地产业协会副会长兼秘书长朱中一表示，目前楼市回暖的基础是不稳固的。

　　原因在于：第一，国际金融危机还未见底，房地产市场外部环境还有很多不确定因素。

　　第二，除销售量和销售额外，其他指标有的虽有回升迹象，但不明显，有的还在同比下降，如一些房屋销售量较大的省市，上半年住宅开发投资同比还是下降的，上海1~6月份住宅投资开发下降11.8%，北京下降15.4%，江苏下降2.1%，福建下降28.1%，广东下降40.3%。土地的购置面积，完成的土地开发面积和房屋的新开工面积等指标也都同比下降。

　　第三，存在地区性差异和业态差异，特别是一些地区办公楼、商业营运住房的销售仍不理想。此外，也必须看到，一些地方的房价和地价上涨过快，不利于市场的平稳健康发展。（信息时报 新华）

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　　本报讯（记者张忠安）国家发改委、统计局调查显示，7月份，全国70个大中城市房价同比上涨1.0%，环比上涨0.9%，涨幅均比上月有所扩大。不过，值得注意的是，虽然7月份房价继续冲高，但成交面积比6月份下降了19.21％。业内专家表示，由于受到政策、市场需求以及房价高企等因素影响，今年的“金九银十”恐怕也不会有起色。

　　年底房价或回落

　　业内专家表示，虽然7月份房价继续火热，但今年房价涨速、涨幅不可能全面超过2007年，今年年底或明年初，有可能出现止涨，甚至小幅回落。而对即将到来的“金九银十”，专家表示也不会有多大的起色。

　　易居地产研究院综合研究部部长杨红旭在接受本报记者采访时表示，预计在未来两三个月内房价将依然保持小幅上涨，但在今年年底或明年初，可能出现止涨，甚至小幅回落。杨红旭分析，“现在二套房贷7折优惠没有了，据我的观察，目前已经有不少投资和投机资金开始观望。”

　　不过，交通银行首席经济学家连平认为，下半年全国房价易涨难跌。地产人士黄志坚也表示，经过相关部门的调整措施后，楼市价格变动的幅度会趋缓，但总体来说，下半年的楼市仍然会保持上涨的趋势。

　　“虽然每年9月和10月对我们很重要，但目前还没有开始准备，今年会怎么样，现在还不好判断。”广州某开发商销售人员对记者表示。（广州日报）

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　　“近几年，不断观察自己，观察企业，观察社会，我都有一种强烈的感觉：我们的脚步越来越快、社会越来越富裕、产业越来越庞大，我们一路狂奔，似乎停不下来……”

　　带着其新书《徘徊的灵魂》中这样的感悟，王石昨日出现在上海书城举行的新书首发暨签售活动上。这位万科A（000002.SZ）董事长颇愿通过这本书，与媒体及读者分享他从2007年的宏观调控开始以来的反思与体会，以及他游历耶路撒冷的心得。

　　房市系于货币政策

　　房地产业者总是“好了伤疤忘了疼”——即使当初的疼痛深入骨髓。在房地产市场当前又进入一场狂欢之际，王石昨日接受CBN记者专访时，再次站出来提醒从业者。

　　“今年六七月份，虽然国家仍表示将执行适度宽松的货币政策，但很明显，银行系统内部已经开始控制二套房贷。当然，现在执行得仍然宽松。但只要严格起来，房价仍旧会下来。”王石明确表示。

　　他是基于上一轮宏观调控的方式而作出这一判断的，虽然市场本身十分“健忘”。

　　“从2007年9月开始的那一轮宏观调控看，国家已经找到了最佳的调整方式，即通过货币政策予以控制。”王石认为那一轮调控对楼市的影响成效明显。

　　“不贪婪”至关重要

　　在房地产行业中，王石属于永远不会盲目乐观的人，即使是在当前房地产市场好到发烫的情况之下也是如此。从这一点来说，他是“少数派”。

　　他在《徘徊的灵魂》中重申：“2009年万科拿了不少地，但‘不贪婪’的心态没有变，我们依然坚持去年所做的两个承诺：不拿地王，不做价格领导者。”

　　该书序言中，王石坦言，之前数月，“经济形势发生了许多变化。各国政府和中央银行为了应对金融海啸，纷纷采取积极货币政策，从而导致流动性充足，带来通胀预期，大量投资流向房产、股市，资产价格上涨。”

　　市场的集体兴奋似乎与2007年夏季的狂躁十分相像。那年秋冬交替期间，王石抛出了“拐点论”，在市场上引起轩然大波。

　　距离上一次房地产市场萎靡仅有一年，但现在看来，许多开发商早已忘记当时资金捉襟见肘的窘境。

　　但王石没有“健忘”。他昨日对CBN记者坦言，去年市场的艰难情形给万科造成了很大影响。至今回忆起来，假设没有当年的宏观调控，很难想象快速扩张中的地产企业会如何应对随之而来的金融危机。

　　“国际经验证明，市场下行通常由五大因素驱动：经济衰退、红利减弱、本币升值结束、银根紧缩、强制增加供应的政策。”这是王石在《徘徊的灵魂》中总结的。

　　那么，万科怎么看当前的市场？王石认为，“不贪婪”至关重要，“短期看，市场永远有很多不确定性。”当然，随着中国城市化率的逐年上升，加上居民财富的增加，“在相当长一段时间内，给中国房地产行业的发展提供了很好的大环境。”

　　“规模是结果而非目标”

　　据万科A本月7日公告，7月份该公司实现销售面积58.3万平方米，销售额51.2亿元，分别比去年同期增长61.8％和64.5％。1~7月，万科A累计销售面积407.1万平方米，销售额358.7亿元，分别同比增长34.9％和31.7％。

　　尽管万科已成为全国第一家半年销售额超过300亿元的房地产公司，但王石昨日仍表示：“规模是结果，而非目标。”

　　王石认为，假如把规模当作“目标”，那么企业的经营“一定变形，变形就容易出问题”。

　　“规模”已被诸多房地产商摆在了议事日程的首位。借着市场复苏的东风，它们毫不掩饰对于“百亿”、“500亿”乃至“千亿”年销售额的觊觎。但在王石看来，现在中国民企中真的已经突破了“千亿”瓶颈的，可能只有华为一家，“其他企业（突破瓶颈的）迹象仍没有那么明显。”

　　“2005年底时，哪个万科人能想到2007年销售额能突破500亿元？”他对CBN记者强调。他在《徘徊的灵魂》中也总结道：在万科超高速增长的背后，是一个超高速增长的市场。过去10年，中国GDP平均年增长率超过9%；中国住宅市场销售面积平均年增长率约20%，住宅价格平均年增长率约6%，住宅市场销售额平均年增长率约27%。

　　但房地产业真的能一直实现超常规发展么？王石并不认为这个行业可以脱离整体经济的规律。

　　2004年，万科销售额91.6亿元；2005年，139.5亿元；2006年，212.3亿元；2007年，523.6亿元。王石至今仍在念叨这几个数字。

　　若按“斐波那契数列”（前面相邻两项数据之和等于后一项）发展，万科2007年的净利润应该是34亿元左右。而事实，在市场过热的背景下，2007年万科净利润达到48.4亿元，比上年增长110.8%。眼看着万科就要再次扶摇直上时，斐波那契数列又发挥作用了——2008年净利润降至40.33亿元。如果把2007年超出斐波那契数列的部分（48.4亿-34亿=14.4亿）加到2008年的净利润上来，恰好符合斐波那契数列的轨迹：3、5、8、13、21、34、55……

　　事实证明，这个在800多年前出炉的数学魔咒并没有失灵。王石说：“一旦过热、超速，就会在未来年份里放慢，恢复应有的轨迹。”

　　当年教训至今仍有效

　　如果未来几年仍按2007年110.8%的速度增长，万科会怎样？王石认为“不可能”——这个速度绝对不可能持续。他的理由是，行业仍处于粗放经营的阶段，瓶颈存在于产品质量、生产效率、环保节能及管理粗放这四方面。

　　“1996年的时候，万科把一家地产上市企业当作目标，当时该企业利润是5亿元，远高于万科。但就在1997年，该公司利润急剧下滑至200万元，并在2008年亏损10亿元。”王石说，由此来看，“上规模”未必能造就成功而可持续的企业。

　　“经过宏观调控后，房地产市场得到了调整，得以健康发展，国家把住宅产业作为新的经济增长点，这对行业无疑是利好消息。但开发商不成熟，却是最大的问题。市场发展太快，但行业本身并未成熟，加之信息沟通较缺乏，很多开发商仍在走老路。”这是王石1997年总结的教训，即“手中有钱，加上头脑发热后的决策，往往是灾难性的”。

　　他表示，当年总结的教训，在今天看来仍耐人寻味。(第一财经日报)

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　　建行2009年半年报业绩说明会昨天在北京举行，在说明会上，建行董事长郭树清表示，对全年净利润实现正增长非常有信心。分析师表示，建行房地产相关贷款优惠程度可能会紧缩。
　　提高拨备应对复杂形势
　　建行董事长郭树清表示，造成建行净利润下降的因素，主要包括基础利率、贷款利率、个人住房贷款浮动的区间相应扩大，此外拨备提高等因素也有很大影响。
　　郭树清表示，他对全年业绩增长非常有信心。因为建行比较审慎，拨备提的多一些，考虑的是应对最极端的复杂形势。那么现在看来，建行近几个季度的业绩环比向好。
　　中报显示，建行净利差较上年同期下降82个基点至2.34％，净利息收益率较去年同期收窄83个基点至2.46％。建行称，由于宏观经济回暖，市场利率止跌企稳，以及存贷款利率重定价进度差异缩小，净利息收益率降幅已显著减缓。郭树清表示，如果建行没有计提这么多的拨备，还是维持在去年年底130％，或者是140％的话，净利润增长就会非常显著。
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　　全年净利润将实现正增长
　　西南证券（600369）首席银行业分析师付立春表示，如果把建行目前700多亿拨备中的10％拿出，那就是70多亿，放到净利润中，那么建行上半年的净利润将实现明显正增长。从其他各个方面看，特别是中间业务，建行上半年的业绩还是相当不错的，所以，预计全年来看，建行的净利润肯定能实现同比正增长。
　　下半年放贷将有所放缓
　　建行副行长陈佐夫在介绍下半年的信贷业务时表示，个人房贷业务是建行战略性的业务，建行会给予一些战略支持。下半年的放贷重点还是放在一手房二手房，建行的一手房二手房放贷相对风险比较低，收益比较高。应该说上半年贷款的增长速度比较快，下半年将会有所放缓。
　　根据建行银行业务的战略性，在分配房贷资源时，给购房者增加适当的信心，不排除在利率、规模等方面做出调整可能性。
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　　二套房贷利率7折基本不可能
　　付立春分析，上半年建行的贷款当中，按揭贷款增长迅速，房地产项目开发的贷款增长并不十分突出。由于建行按揭贷款比较多，出于竞争压力，建行房地产相关贷款优惠程度相比上半年可能会紧缩，二套房贷款利率7折基本不太可能，一套房贷款利率7折占比也会有所下降。
　　建行收费一直在降
　　在业绩说明会上，有分析师提出，今年有媒体报道四大行把手续费调高了，想了解一下建行在下半年有些什么样措施？
　　郭树清表示，实际上收费一直在降低，特别是使用电子银行等。他表示，建行希望通过流程改造、节约成本降低费用，而不是简单地提高收费，绝大部分收费是下降的。
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　　未提高个人手续费
　　陈佐夫表示，上半年建行不存在提高任何个人手续费。它有一个价格幅度，比如说跨行和异地取款是2到10元手续费，今年上半年出现调整，正好调整的时间和5家大银行重合在一起，所以有些媒体认为建设银行（601939）提高了收费，实际上没有。（高晨　京华时报）

李茹

看来地产行业想引领经济,不是一天两天,任重道远.:)

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　　对于８月京沪等一线城市交投的回落，有专家表示，９、１０月份楼市很可能进入一个“滞胀期”，现在的房地产市场进入胶着状态。

　　据香港《文汇报》报道，中原地产华北区总经理李文杰指出，成交量的回落显示市场观望气氛浓厚，一方面是因为上半年价格的高涨，使购买价格远高于购房者的心理价格，很多购房者选择了观望，另一方面是８月以来政府部门出台了严格二套房贷等政策，并表态要控制房价的快速上涨，使购房者产生了房价将调整的预期，因此现在市场进入胶着状态。

　　中国社会科学院工业经济研究所投资与市场研究室主任曹建海认为，现在８月份的成交量已经在大幅下滑，９月份的成交量肯定又会更小。从目前情况判断，９、１０月份楼市很可能进入一个“滞胀期”，到１１月份滞胀可能更严重，然后房价很可能会在１２月份回落。滞胀就是房价可能还在缓慢上涨，但成交量却在萎缩，

　　全国工商联房地产商会会长聂梅生甚至提醒市场各方，尤其是开发商，不要非理性地追求高额利润，盲目涨价，如果９、１０月以后房价继续大涨，则不排除决策部门出台楼市降温政策的可能。（中新网）

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　　权威人士透露，近日财政部正在研究制定房产税计税依据改革的政策方案。而类似房产税的小税种调整也是国家税务总局今年的一项重要工作内容。

　　对于调整的走向，业内专家表示：“将房产税与城镇土地使用税合并，扩充到运筹多年的物业税下，是一件很值得期待的事情。”

　　事实上，探索已经开始。８月初，深圳出台的《深圳市综合配套改革三年（２００９－２０１１年）实施方案工作安排表》（下称“《安排表》”）表示：“２００９年将开展准备工作，适时探索开征物业税，合并城镇土地使用税、房产税。”

　　调整日趋紧迫

　　“从现实需求来看，房产税计税依据的改革已经越来越紧迫。”京都天华会计师事务所一位研究员说。

　　很多业内人士也已觉察到了调整的必要性。自新《企业会计制度》和新《企业会计准则》颁布以来，房产税是否应该作为房产原值计征房产税经受着越来越多的争议。

　　现行房产税的计税依据分为按房产计税价值征税的从价计征、按房产租金收入征税的从租计征两种。从价计征的房产税是依照房产原值一次减除１０％－３０％后的余值乘以１．２％的税率计算缴纳的。

　　由是，企业账载的房屋原值便至关重要。

　　今年１月１日起实施的《关于房产税城镇土地使用税有关问题的通知》（财税〔２００８〕１５２号）规定，对依照房产原值计税的房产，不论是否记载在会计账簿固定资产科目中，均应按照房屋原价计算缴纳房产税。

　　但在现实征管中，不同纳税人“固定资产”会计科目中房产原值的构成不一，有包括土地价值的，也有不包括土地价值的，这就造成了税收征缴的不平衡。在一定意义上说，这也有损税法的公平性。

　　比如，自２００１年起执行新《企业会计制度》以来，企业购入的土地使用权或以支付土地出让金方式取得的土地使用权，按实际支付的价款作为实际成本，作为无形资产单独核算而不并入房产固定资产原值，那么，房产税计税依据中则可能不包含土地价值。而如果企业购买商品房，或购买按企业会计制度核算的房屋，则“固定资产”科目中的房产原值就包含了房屋占用范围内的土地价值。

　　目前与上述配套的相关税务新规则还没有出台或充分明确，业内人士呼吁，在新《企业会计准则》下，与土地使用权规定相配套的税务新规则应加快出台，以明确指导税务机构和企业准确征税、纳税。

　　而对于从租计征来说，财政部财政科学研究所税收政策研究室副研究员许文认为，以租金收入为计税依据征收房产税与按照房产原值为依据征收房产税相比，数额差距较大，往往会出现按不同方式计税而税负不均的状况。而且，个人出租行为也较难约束。“有些纳税人在出租房产时进行‘暗箱操作’，根本没有凭证，税务机关也就无法核定租金收入，从而导致了应征税款的流失。”

　　物业税出路

　　几乎可以肯定的是，房产税调整已是一个大方向。

　　其实，稍早一些时候，端倪就已出现。５月２５日，国务院正式公布《关于２００９年深化经济体制改革工作的意见》，其中就提到“深化房地产税制改革，研究开征物业税”。

　　８月初，深圳出台的《安排表》也明确提出：“２００９年将开展准备工作，适时探索开征物业税，合并城镇土地使用税、房产税。”

　　“合并城镇土地使用税与房产税成一个范围更大的税种，应是更合理的调整。”对房产税的调整，许文做出如是预期。据介绍，这也是国外比较完善和成熟的经验。

　　按照有关部门房地产税制改革的设想，物业税将合并有关税费，在房产保有阶段统一收取。

　　“也就是说，你只要买了房子，即使不住也要缴纳相应税费，这对抑制房地产盲目过热有很好的作用。”江苏省南通市通州区国税局副局长蒋立刚说。

　　蒋立刚进一步指出，目前，中国空房率很高，很多人都把房子当成一种增值的手段，当作自己的金融资产。这虽然增加了地方的财政收入，增加了炒房人的投机收入，却影响了大多数普通老百姓的生活水准。“我很期待这项改革，政府应该把提高人民生活水平的利益放在第一位，而不是把地方财政虚荣放在第一位。”

　　物业税迟早要开征，更多的业内人士和学者也都期待房产税与城镇土地使用税纳入物业税中。

　　不过，对上述改革，上述研究员表示：“没有太近的预期”，同时指出，这需要财政部、国家税务总局等部门牵头制定相对详细的实施细则，如果涉及到相应税收法规的修改，还要报请全国人大审议通过。在具体设计细节上，税率确定、房产评估、如何征收等一系列问题都需要研究探讨。

　　“不要说不同地段的房子，就连同一层不同户型、不同位置的房子，价格也都不同，这会使征收管理难度特别大。”蒋立刚提出。

　　许文则提醒说，无论如何调整，都应尽可能减少普通纳税人的负担，减少对民生的负面影响，并发挥税收扼制投机的作用。“尤其是在当下经济回暖势头尚不稳固的时期”。（中国会计报）

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“没想到，太出乎意料了！”

“看不懂，像雾里看花一样！”

谈及今年的楼市，多数被采访对象都表达了这样的感慨。从“量价齐跌”到“量价飙升”再到“量跌价涨”；从土地流拍到“地王”归来；以往需要两三年走过的“路”今年仅仅用了半年多的时间。这期间不仅楼市坐上了“过山车”，房价也上演了“撑竿跳”。进入7月下旬，情况又在悄然发生变化，虽然房价仍旧“牛气冲天”，但已显露出疲态。成交量则出现了明显下滑。同时，多部门开始发文警示楼市风险，多种信号显示楼市正在酝酿调整，下半年可能上演“变脸”。

从“量价齐跌”到“量价飙升”楼市坐上“过山车”

今年1月末开始，受传统农历新年的节日效应，以及国内外经济形势的不明朗的影响，楼市新年开局不利，“量价齐跌”成了新年的第一个关键词，以北京为例，中原地产统计显示，1月的商品房销售均价仅为10085元/平方米，同比下降29.36%，环比下降20.98%。

“虽然房价有所调整，但我并不想马上出手，还打算再观望一段时间。”年初一位购房者接受记者采访时语气坚定地说。

和这位购房者的观点相似，年初时多数被采访对象都表达了相同或相类似的观点。正是在浓厚观望情绪的影响下，北京、上海、深圳等多个一线城市楼市纷纷“告急”，为了暖市各地也绞尽脑汁出台各种政策以期改变颓势。

进入3月，楼市出现转机，在房价下调和刚性需求释放，以及各种利好消息的刺激下，楼市开始出现“小阳春”，当时还引发了“楼市‘春暖’暖几何？”的大范围讨论。之后出现了戏剧性的变化：房屋销售面积迅速增长，房价快速飙升。在短短不到半年的时间，“价量飙升”又成了这一阶段楼市的流行词，尤其是北京、上海、深圳等一线城市房价节节攀升，更是引起业内外一片惊呼。

中原地产监测显示，7月北京、上海、广州、深圳四大一线城市一手住宅成交价格比年初累计上涨幅度超过30%，天津、成都累计上涨幅度约10%；北京、上海、广州、深圳等五大城市二手住宅价格比年初累计上涨幅度近20%。

与此同时，房价从热门城市领涨向“普涨”格局转变。7月份，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨1.0%，环比上涨0.9%。这是今年以来全国70个大中城市房价同比环比连续两个月出现双上涨。环比方面已经连续五个月上涨，且涨幅逐月扩大，其中，3月份环比上涨了0.2%，4月份环比上涨0.4%，5月份环比上涨0.6%。

全国房价上涨的城市也明显多于下降的城市。其中，新建住房销售价格同比上涨的城市有43个，同比价格下降的城市只有26个，环比价格上涨的城市有63个，环比价格下降的城市只有3个。

成交量方面也表现不俗，1至7月，全国商品房销售面积41755万平方米，同比增长37.1%。其中，商品住宅销售面积增长38.8%。

“量价飙升”的火爆局面，更是刺激了房企的拿地热情，特别是6月份以来，土地成交市场一改北京一枝独秀的局面，北京、武汉、广州、上海和杭州等全国多个城市相继上演土地大战。国内一线城市的地价不断刷新，一批天价地王涌现。

利好政策、强劲需求、投资客入市多个因素成房价飙升“幕后推手”

从去年下半年的“冰冻”变为今年的“火热”，优惠的购房政策、强劲的刚性需求、宽松的信贷以及卷土重来的投资客无疑是促成这种变化的“主角”，也成了重要的“幕后推手”。

21世纪不动产分析师孟奇说，去年受国际金融危机的波及，消费者对楼市发展前景一直处于观望，大量购房需求被抑制，为了暖市，政府连续出台多项房地产市场刺激政策。国家利好政策的出台，尤其对二手房影响比较大，在一定程度上消除了消费者对楼市深度调整的顾虑，使得压抑了较长一段时间的刚性需求在今年上半年集中释放，这造就了成交量尤其是二手房市场单月交易量屡创新高，而市场行情的升温也间接带动了房价的反弹，由此导致房价急速上涨。

刚性需求也起到了推波助澜的作用。亚豪机构副总经理高姗接受记者采访时说，在2007年房价疯狂上涨，许多刚性需求的消费者无力购买，到去年楼市开始出现低迷，房价也随之步入调整通道，观望气氛成为了主流。今年初，在利好政策和开发商低价入市策略影响下，压抑许久的刚性需求集中爆发，这使得部分项目得以热销，进而有了提价的底气。

业内人士指出，开发商的提价行为很快就产生了“跟风”效应，进而演变为大范围的“跟风涨价”。其中一个重要原因是一季度以来政府的信贷政策较为宽松，大额的信贷支持，大大地缓解了资金压力，开发商不再急于销售产品缓解资金困境，所以他们才敢于提价销售。

几乎每次房价的上涨都能看到投资、投机客入市的身影，这次也不利外。记者了解到，投资客的再度疯狂在深圳豪宅市场上可见一斑。上半年来自市场的信息是，深圳豪宅纷纷开出“豪华价”：一平方米两三万元只是刚起步，七八万元也很常见。南山后海填海区的两个楼盘尚未发售，但销售人员称价格将在3万元/平方米左右。罗湖华润幸福里的精装修公寓，去年向业界透露定价将超过4万元/平方米时，引起强烈的质疑，如今销售价格超过4.7万元/平方米以上。

除了对资源的极度占有，豪宅“豪华价”的重要推手就是投资客。“豪宅涨得这么快，有投资者炒作的因素。”深圳中原地产总经理李耀智表示，买一套800万元的豪宅，比买10套80万元的普通住宅还要涨得快，所以很多投资客涌入豪宅市场。高姗也表示，正是由于通胀预期加大，投资性置业复苏楼市，才助推了房价的回升。

从“量价齐升”到“价涨量缩”楼市下半年可能上演“变脸”


房价的牛市行情仍在继续，但成交量疲态已开始显露。受价格快速上涨、新增供应减少及房贷政策紧缩等多重影响，市场观望氛围在7月又开始显现，住宅市场持续近半年的“量价齐升”的态势也开始出现转折，各地市场成交开始出现分化。“价涨量缩”似乎又成了楼市的主题词。业内人士认为，下半年楼市“变脸”的可能性在加大。

中原住宅监测系统数据显示，7月，一线城市住宅成交量出现了下滑势头。此轮调整中率先触底反弹的深圳、广州则加速下滑。其中，深圳7月成交量已是连续第四个月下降，广州亦是第三个月呈下滑趋势。二线城市杭州也出现连续第二个月大幅下滑。

8月，成交量下滑的态势并未出现改观。中原住宅监测系统最新数据显示，8月中原所监测的九个城市住宅成交量，今年首次环比上月出现全面下降，平均降幅12%。按照降幅依次是，深圳-23%；杭州-22%、北京-14%、成都-14%、重庆-9%、武汉-8%、广州-7%、上海-5%、天津-3%。

其中，8月第四周(8月24日至8月30日)，被监测的大部分城市成交出现下滑，其中深圳最为显著，为今年二月以来成交最少的一周。这一周仅成交688套，比上周减少576套，环比下降四成。其次为成都，下降14%。其余成交出现下滑的城市，包括上海、天津、重庆和杭州降幅在5%至10%之间。

李耀智说，现在看房人数确实减少很多，业主没有再涨价，但是也没有抛盘，双方进入了僵持期，中介压力越来越大。自住客如果越来越少的话，风险就会很大。李耀智说，一般说的调整是有价无市，目前来看还没到这个程度，主要看二套房贷政策是否转向，目前银行仍在靠优惠抢客户。

深圳大学国际金融研究所所长国世平称，货币政策一旦真正从紧，大批房子可能以低于预期的价格冲向市场，而高位买房的市民将会面临财富的损失，香港和日本都曾有这样的教训。

业内人士认为，住宅市场交易火热、部分城市价格屡创新高，这些现象已引发政府管理部门的警惕和担忧。7月中旬，商业银行从严执行“二套房贷”政策的消息在各地陆续传出，房地产调控政策由“刺激”趋向“中性”的信号正在逐渐释放，住宅市场或将面临新一轮调整。因此，预计以后几个月，政策干预的可能性将逐步增强。

上海易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭认为，3至8月市场偏热，成交量非常大，已经透支了“金九银十”的能量，楼市恐难再现热潮。其中，一线城市年度成交量高点是6月，下半年成交量整体将步入下行通道。价格变化滞后于成交量几个月，下半年价格可能依然坚挺，但明年一季度有可能止涨，快的话年底就有可能出现涨不动的情况。

和悲观的预测相比，深圳社科院房地产与运营中心主任高海燕表示，在当前背景下，今年年底出台实质性的政策来改变楼市的可能性不大。他分析说，大部分人买房的需求都是刚性需求，投资客不像去年那么集中，所以楼价保持了相对稳定。而今年下半年的交易量会有走低的过程，但是房价不会大起大落。

(经济参考报　李佳鹏 彭勇)

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在国内重点城市房地产价格上涨过快之际，国土资源部近日对开发商囤地发出最严厉警告：非政府原因造成商品房用地闲置的将严惩不贷。

一位知情人士对CBN记者透露，目前国土部层面已经形成了对于商品房用地闲置进行分类处理的意见：清理自2007年1月1日后的商品房用地开发情况，对确因政府原因造成土地闲置的，会同有关部门协调处理促进开发；否则就将严惩不贷。

这是国土部今年对于开发商囤地最为明确的表态。不过，目前来看，国土部用何种措施“严惩”仍无明晰迹象，能否掌握房地产项目的开发进度详情也仍是问题。

合同监管或成可能手段

据上述知情人士透露，目前有关“严惩”的具体措施还尚不清楚。

此前，中国政府曾明确规定，闲置土地满1年的，可以征收相当于土地使用权出让金20%以下的土地闲置费；满2年的，可以无偿收回土地使用权。

但由于一些房地产开发企业应对有策，如埋下几个桩就算开工但实际上此后即长期搁置，或对一块土地进行多年分期开发；加之不少地方政府消极监管，时常导致这一规定在现实中形同虚设，开发商囤地自然成为常态。

北京中坤投资集团董事长黄怒波近日接受新华社采访时认为，开发商囤地主要是因为地方的“卖地财政”政策使地方政府和开发商的利益具有一致性。要解决高房价问题，地方政府就应严格按照中央有关规定，对开发商的囤地行为进行严厉查处。

中原地产研究中心上月发布的一项研究报告称，知名开发商于2003年~2009年上半年间获得的住宅土地中，目前“在售”和“售完”的地块占43%，剩余57%的土地尚未形成实际供应，其中27%的土地“待开发”，30%的土地“规划在建”。

虽然表态严厉，但前车之鉴犹未远，如果不出台新的措施，能否沿用此前的政策，用紧盯开发商开工期的办法来严惩“开发商囤地”仍然是个疑问。

因此，强化新版土地出让合同中对竣工期规定的监管成为一条可行的路径。“以前的土地出让合同中只规定了开工期限，现在的新版合同还有竣工期的约定，要是到期仍然未完工，国土部门可以对其进行经济处罚，延期多少天就要罚多少钱。”一位国土部官员曾对CBN透露。

目前这似乎已经上升为国土部的共识。在9日召开的国土部电视电话会议上，国土部副部长鹿心社表示，国土资源领域将开展专项治理工作，六大任务之一就是“加强国有土地使用权出让合同监管”。

“被迫囤地”情有可原

对于为何囤地，SOHO中国董事长潘石屹和华远集团总裁任志强近日在接受CBN记者采访时表示，土地供应不足是开发商囤地的根本原因。如果国土部加大土地供应，开发商就不会去囤地。

“2003~2006年连续四年的土地供给下降让开发商加重了危机感，让全世界加重了对中国城市建设用地严重不足的危机感，也才有了开发商不得不存粮等待过冬的准备。”任志强在其8月底的博客中表示。

此外，“政府原因”也成为开发商囤地的理由之一。任志强认为，开发商拿到土地要调研市场、研究规划、申报审批，政府任何的调整政策和规划都会让设计周期成倍增长。“90/70政策出台之后，大量的设计不得不推翻重来，土地自然要晒太阳。”

对于房地产开发企业的此类言论，国土部此次表态中显然是有所考虑，选择了分类处理的办法，对确因地方政府原因造成土地闲置的，将“协调处理”。

一位接近国土部的专家对CBN记者表示，对于开发商土地储备的问题，政府部门可能并非一刀切的态度。房地产开发本身确实是一个较为长期的过程，在此期间，开发企业本身拥有的土地储备多少才算合理，目前并没有严格的界限，这需要相关部门的认真研究。

此外，如果对开发商囤地“动刀”，首先应该掌握企业拿地之后的项目开发进度，但这项工作对于国土部门来说，做到“心中有数”并非像说起来那么容易。

国土部一位官员近日在一次内部会议上坦承，从目前土地监测监管系统应用情况看，各地对于2009年1月1日以来签订的土地交易合同基本做到应录尽录，但对于土地开发利用情况，由于地方基层部门人手短缺，信息录入人员往往不掌握实际开工、竣工时间，闲置土地的认定与信息录入人员信息不对称，竣工验收土地部门不参加，这些原因造成目前土地开发利用数据录入不佳。

在前述电视电话会议上，国土部部长徐绍史即表示，土地政策参与宏观调控，最重要的是土地供应和利用两个环节，要尽快把土地供应和开发利用监管“实实在在地抓起来”。

于近日下发的《关于严格建设用地管理 促进批而未用土地利用的通知》中，国土部已要求，加快运行建设用地综合监管平台，重点对土地供应、项目用地开发利用等情况进行动态监管。地方政府及时向社会公开供地计划、供应结果和实际开发利用情况动态信息。
（东方网　刘展超）

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虽然楼价依然向上，但那些知名的地产大鳄并未实现又一轮“大丰收”。

日前，十余家上市公司发出了8月产销快报。统计数字显示：多数上市房企成交量和销售金额大都体现出“上升乏力”的窘状——这与价涨量跌的楼市现状一致。

万科A（000002.SZ）、保利地产（600048.SH）以及金地集团（600383.SH）在1~8月同比都实现了上涨。但另一个信号是8月的销售环比略有下降，有“楼市滞胀”之嫌。这几家公司是最近频繁出现在各土地出让现场的“熟脸孔”，在高价拿地方面收获颇丰。

同比激增背后的环比下降

虽被业界看作是这个夏天最大的“黑马”，中国海外(00688.HK，下称“中海”) 两项销售指标出现了连续2个月的环比下降。根据CBN记者得到的消息，中海昨日发布的销售数字为8月份实现房地产销售额36.1亿港元及销售面积36.7万平方米，较去年同期分别增长218.8%与166.4%。

CBN记者对比前两个月该公司的销售数字后发现，该公司的销售额和销售面积已经连续2个月下降。其中，今年8月份的销售额相比7月份减少了约12%，而7月份又比6月份下滑了31.7%。销售面积的减弱趋势与销售额基本相同。按照6月份59.9亿港元的销售成绩，8月份的销售额仅为6月份的六成。

万科的销售数字则显示：2009年前8月，万科累计销售面积456.6万平方米，销售金额406.9亿元，同比增长30.8%和29.9%。其中，8月份公司实现销售面积49.5万平方米，销售金额48.2亿元，同比增长4.5%和18.3%。但相比之下，8月份这两项数据环比减少15%与6%。

同样，金地集团与保利地产在同比实现增长之后，环比也有下跌。虽然金地集团1~8月销售面积与销售金额同比增长分别为91.37%与96.28%，但8月份这两个指标环比又分别减少了约13.9%与12.8%。

同样，保利地产签约面积41.78万平方米，实现签约金额34.56亿元。相比来看，保利7月销售简报显示其共实现签约面积45.05万平方米，实现签约金额34.09亿元。如是计算，签约面积环比减少7.26%，而签约金额环比微增不到1.4%。

市场的整体表现与单个企业的销售成绩基本相符。根据21世纪不动产上海区域市场中心的数据统计：8月上海二手房成交量不出意料地连续第二个月下降，而成交均价也结束了长达10个月的上涨，呈微跌态势。量价双双走低令业界担忧上海二手房市场已经正式步入盘整，而2009年的快速上涨行情或就此结束。

“飙地”背后的忧虑

在各方信心有所松动的同时，虽然仍未停止大手笔地高价“飙地”，但地产大鳄们也开始出现悲观情绪。

据中国指数研究数据信息中心监测：8月份全国30个大城市中，只有1/3即约8个城市住宅成交面积环比上升，30个城市总成交面积环比下降约11.18%。这种成交量的“衰退”也可体现在公司对于销售的担忧中。

据了解，从去年10月至今年6月底，中海没有新增一块土地储备的记录。而根据8月份的销售快报，该公司近期分别于济南、青岛及成都新增土地储备，总计新增可建筑面积297.1万平方米。目前公司共拥有土地储备2598万平方米，可满足4年的开发规模需要。相比7月份未增加土地储备，中海8月份增加了118万平方米的土地，出手阔绰。

而昨日，中海地产公司又以70.06亿夺下了长风地块，平均楼板价为22409.3元/平方米。这一“新地王”又为公司增加了超过14万平方米的土地储备。

保利地产8月25日晚发布的中期业绩公告也特别提及“土地”问题。该公司分析认为，“优质土地资源获取难度将越来越大，而这也将成为公司面临的最大挑战。”虽然该公司上半年营业收入和净利润分别同比增长了54.07%和35.01%，但其对高价地的担忧溢于言表。

同时，保利地产也认为，目前房地产市场“V”形反转的宏观经济基础是不牢靠的，原因则是“中国经济虽然已经出现企稳回升的迹象，消费保持了平稳较快增长的态势，但目前出口依然疲软，以政府投资为主拉动的经济复苏与增长不可持续，宏观经济的全面复苏尚需时日”。

在销售数据环比下降的同时，万科的新增项目投入环比也出现减退。从今年5月份以来，万科一改低调策略，开始加大拿地力度。5月，万科共斥资23亿在佛山、无锡、沈阳、青岛四城市获取6幅地块；6月，万科斥资47.03亿元拿下8块地，；7月，万科又花22.44亿拿下4块地。在3个月内斥资92亿元拿地之后，8月万科的拿地力度有所减弱：除了一个限价房项目，只新增了两幅地块。（东方网　郝倩）

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　　传统的“金九银十”并没有带来楼市成交量的上升。上周（9月7日—13日），北京商品住宅（期房加现房）签约3254套，环比微降。其中，期房住宅签约2597套，现房住宅签约657套。2597套期房住宅中，商品住宅期房签约2204套，环比下降8.01％。

　　值得注意的是，上周北京二手房签约量为4992套，环比大幅下降41.78％，暂时结束了连续13周签约量高于5000套的强势局面。分析人士认为，北京同区域二手房均价一般低于新房，二手房成交量的下滑值得业内关注。

　　上周，上海商品住宅的成交量为32.64万平方米，环比下滑14.27％；商品住宅的平均成交均价为15353元/平方米，持续4周回落。

　　根据中国指数研究院的统计，上周深圳商品住宅成交793套，环比增加21.07%；总成交金额为14.21亿元，环比增加8.42%。虽然周成交量环比上升，但深圳近八周的周平均成交量仅为758套，在过去的八周当中，仅有两周的成交量略高于10万平方米。

　　中国指数研究院研究员杨奕认为，进入到9月以后，深圳价格下调的楼盘比例开始增多，而价格上调的楼盘数量正逐渐减少，豪宅热销的势头过去以后，深圳楼市有可能从目前“价高量低”的阶段，逐步调整到“价跌量涨”的回升通道。

　　上周，广州市162个楼盘共签约1403套住房，环比减少了223套，成交面积为16.34万平方米。

　　中国指数研究院研究员周瑞蓉认为，近期签约量下降和楼价上升，主要仍是与缺货有关，所以不能用拐点来形容。（杨志刚 中国证券报）

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信息时报讯 （记者 罗莎琳） 据中原地产监测，8月十大标杆房企销量持续了下滑的趋势，总量为232万平方米，环比上月下降7%。而8大主要城市（北京、上海、广州、深圳、天津、重庆、成都、杭州）上月一手住宅成交量环比降17%。

据悉，8月十大房企新增预售许可证46个（7月为27个），新增供应量110万平方米，环比增加22%。8月推盘量较大的开发商有万科、保利、中海；推盘项目主要集中在广州、成都、上海和北京。8月底，十家标杆房企已领预售证而未销售的库存面积总量达720万平方米。

中原地产项目总经理黄韬分析，招商本月成交主要依靠刚刚面市的深圳澜园，而其余多个项目面临进入尾盘销售，新增供应未能及时跟进。复地的成交主要来自一两个大型项目，而可售量充足的上海地杰国际，锦绣华城等项目则销售平平。万科低迷则受累于分布项目较多的南方城市本月中端住宅普遍成交不佳。

而富力等企业销量增加主要得益于高端物业的销售。富力在广州的物业盈悦国际被一次性收购7整层楼面，出让面积1.2万平方米，折现3亿。华润销量主要来自成都项目，成都销量在所有监测城市内仅次于佛山居第二位，稳定的市场环境为华润项目的销量提供保障。绿城位于杭州及上海的项目依然畅销，销售仍以高端住宅为主。

据悉，万科A股增发112亿昨天获得通过，另有建设银行授信额度500亿，其今年获得的可用融资额度与其它9家房企融资总和（包括授信额度）相当。中海地产的母公司中国建筑IPO后拟对中海增资50亿。复地8月19亿公司债申请获批，另拟增发2.85亿股A股，面值0.2人民币元。华润置地8月也与银行订立5亿元的贷款协议。

据统计，8月十大房企拿地合计达20地块，万科增4地块，中海、华润、雅居乐、保利各增3块，绿城增2幅地块，金地增1地块。房企一个月中数次夺地已成普遍现象，其中雅居乐、中海均为今年以来的首次拿地，华润此前也鲜有动作。

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　　日前，深圳市规划和国土资源委员会发布了《2009年1～8月深圳房地产市场分析报告》（以下简称《报告》）。《报告》显示，1～8月，深圳新建商品住宅销售规模以及价格均同比增幅较大，但进入二季度总体呈现环比"量跌价升"的态势。8月份深圳商品住宅成交面积回落至36.1万平方米，较前7个月平均水平大降近5成。
　　该报告分析认为，"近期房价的快速上涨已经导致自住需求入市受到很大抑制，房价较快上涨的局面将会得到有效的控制，并且有望向下调整。"这是深圳房地产官方部门首次预测房地产价格将出现下降。
　　8月房价上涨因"大户"入市
　　《报告》显示，深圳市前8个月新建商品房销售面积525.06万平方米，同比增加132.63%。其中，商品住宅销售面积492.86万平方米，同比增加138.24%。8月份，全市商品住房销售规模回落到36.1万平方米，仅相当于1～7月份平均水平的一半。据悉，近3个月，90平方米以下的小户型住房销售套数环比回落幅度逐渐加大。占市场主体的自住需求的回落导致市场总需求的下降。
　　与8月成交量下跌形成鲜明对比的是，自2月以来，深圳房价连续出现6个月上涨，8月份上涨幅度更是高达32.17%，达到历史罕见的19368元/平方米。
　　据悉，由于90平方米以上住宅销售面积占全市销售面积的比重达50%，8月份房价上涨主要是由于大户型住宅入市带动的。
　　近几个月，更具投资价值的中大户型住房价格快速上涨也充分地说明了这一点。8月份深圳市商品住宅均价环比分别上涨32.17%，而144平方米以上住宅价格则环比上涨54.38%。
　　自住需求受抑"高房价"
　　《报告》撰写人、深圳市房地产研究中心副主任王锋博士表示：4月份以来，深圳商品住房价格出现了较快上涨的趋势。这种上涨较大程度上是由于宽松的货币政策和投资需求大量入市所致。今年以来，大规模的信贷投放造成市场对于未来通货膨胀的普遍预期，而购房置业则是抵御通货膨胀的最佳选择。
　　同时，他认为价格的上涨抑制了大量普通需求的释放："目前，房价的快速上涨以及投资需求的出现对我市房地产市场的直接影响就是对自住需求的挤压。二手房交易规模的放量增长以及90平方米以下住房销售规模迅速回落就是有力的证据。"
　　《报告》指出，近两个月来，相关监管部门在控制贷款流向（包括流向土地市场的贷款）和严格住房按揭贷款门槛方面出台了不少的政策，而7、8两个月银行信贷资金投放也大幅度回落。因此，支撑未来房价上涨的资金面将会受到削弱。
　　王锋认为，当前销售规模回落和自住需求重新受到挤压也将是未来房价不可能再度快速上涨的重要理由。"总的来说，在市场机制的作用下，近期房价的快速上涨已经导致自住需求入市受到很大抑制。随着监管机构加大对投资需求、违规信贷资金入市的监管力度，加上未来住房供应的增加，以及二手房市场对住房需求的有效分流，房价较快上涨的局面将会得到有效的控制，并且有望向下调整。"
　　前8月广东商品房销售额增长逾六成
　　随着市场好转，各家开发商也趁着"金九银十"加速推盘。日前，广东省统计局数据显示，今年1～8月，广东省商品房销售额2573.65亿元，增幅达62.2%；商品房销售均价为6392元/平方米，增幅为5.9%。
　　据了解，1～8月广东省商品房销售面积为4026.51万平方米，同比增长53.1%。受商品房销售快速攀升的影响，房地产开发中的个人按揭贷款金额达555.52亿元，大幅增长107.6%。
　　广州市商品房销售面积779.22万平方米，销售额644.93亿元，分别同比增长43.1%和30.0%。
　　2008年楼市行情惨淡，今年上半年各家开发商都在大力消化存货，房地产开发投资呈现下降的趋势。今年1～8月广东房地产开发完成投资1592.46亿元，同比下降10.5%，降幅比1～7月收窄3.4%。
　　广州地产经济研究专家邓浩志表示，在目前整体大环境下，房价维持高位运行，存在一定的泡沫，购房者接盘能力不足。但随着国家对二套房贷收紧，国家宏观信贷政策的微调等措施将会对当前房价起一定的抑制作用。(每日经济新闻 翟敏 朱玲)

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9月16日，中国指数研究院发布的《8月北京房地产市场形势分析与预测》指出，9月份北京房地产交易量有再降可能，与此同时，房价坚挺有望将再创新高，整个将市场继续“量跌价涨”态势。
据统计，8月北京住宅期房市场成交133.63万平方米，环比下滑10.34%。同时，当月现房交易也大幅下滑37.53%。
“紧缩二套房贷政策信号，引起投资需求的短期离场观望，而部分改善型需求也将放缓入市脚步，再加上市场价格持续走高，均价水平已基本达到去年峰值水平，对刚性需求释放的抑制作用进一步体现。”中国指数研究院分析师表示。
研究报告指出，8月份北京90平方米以下面积商品住宅交易比重增加10.44%，同时90平方米以上各面积区间比重基本全面下滑。这意味着，“小户型交易比重加大，部分投资与改善性需求离场。”报告说。
更值得注意的是，8月份北京商品住宅市场供应大幅增长，市场销供比首次降至1以下，降至0.80，近几个月来北京楼市首次表现供过于求。
与此同时，8月份北京住宅均价环比微幅下调0.28%，基本保持了上月水平。但是，若剔除保障性住房影响，商品住宅交易均价为14192元/平方米，环比下调3.12%。这是继今年2月以来商品住宅价格的首次下滑。并且，8月份北京居住类用地价格一改前几个月飞涨走势，溢价率首次出现下滑，为52.20%。
然而，该研究报告却认为，8月份北京房价下调，主要受部分区域均价大幅下挫因素影响较大，并不代表北京整体市场均价步入下行通道。相反，报告分析认为，目前市场仍未出现显著影响价格上涨的因素，北京房价仍坚挺且有望将再创新高。

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　　房企融资热 警惕新泡沫(经济聚焦)
　　●　8月，我国商品房施工面积和新开工面积环比上升10%和15%，企业对资金的需求膨胀
　　●　在近几个月多个城市房价出现大幅上涨的情况下，资金过度涌入房地产行业容易造成土地闲置和囤积
　　9月4日，上海恒盛地产通过港交所聆讯，重启在港融资计划，拟募集15亿美元，这也是18个月来第一家赴港上市的内地民营地产企业。
　　8月27日，万科公告新一轮融资方案，拟以公开增发方式发行募集资金净额不超过人民币112亿元。这是继8月18日万科拿下建行500亿元人民币授信额度后再次发力。
　　在市场上一向谨慎的万科屡屡出手融资，背后是一场大规模的房企融资大战。
　　"资金饥渴"，
　　房企频掀融资热潮
　　从去年四季度以来执行的适度宽松的货币政策，及其带来的充足的流动性被认为是房企融资速度加快的重要推手。国家统计局公布数据显示，1-8月，房地产开发企业本年资金来源近3.4万亿元，同比增长34%，其中国内贷款7384亿元，增长46%。
　　湘江伟业董事长方明理认为，上半年房地产市场的异军突起，业界对后市的预期十分乐观，不仅直接激发了企业的融资愿望，也吸引了许多企业进入房地产市场，市场竞争加剧，融资热就成了必然的结果。
　　实际上，一直以来，房地产业都属于资金十分"饥渴"的行业，对融资有很高期待。中原地产一份研究报告显示，2008年国内排名前十位的地产企业平均负债率高达65.7%，一般地产企业负债超过50%。下半年起，地产企业纷纷加大新开工力度和土地购置规模。进入8月份，房地产投资增速、新开工面积等数据环比出现较快上涨，1-8月，全国完成房地产开发投资2.11万亿元，同比增长14.7%，增幅比1-7月提高3.1个百分点。8月当月，商品房施工面积和新开工面积分别上升10%和15%。在这一背景下，企业对资金的需求正在膨胀，寻求上市融资变得更为迫切。
　　"目前房地产商对房产的定价过高，挤出了相当一部分消费需求，很多购房者在观望，致使开发商资金回笼困难；另外，一些开发商的捂盘惜售也造成了资金周转的困难。"复旦大学房地产研究中心主任尹伯成认为。
　　"地王"频现，
　　中小企业仍缺融资渠道
　　在这轮融资盛宴中，央企地产公司出尽风头。
　　7月15日，保利地产(23.05,0.58,2.58%)向包括中国保利集团在内的8名特定对象非公开发行3.3亿A股，募集资金78.15亿元。稍后的7月25日，招商局集团旗下的招商地产(24.49,1.04,4.43%)发布公告，将向不超过10名特定投资者发行最多2亿股，发行价格为28.12元/股，预计融资金额不超过50亿元。重启IPO 的中国建筑(4.87,-0.13,-2.60%)也在招股书中说，会将募集资金中的80亿元投向旗下中建地产的24个项目，这些项目建筑面积总和高达652万平方米，这意味着这次融资将用于开发中建地产一大半的土地储备。
　　据统计，从今年2月至今，11家央企地产公司的融资总额达831.8亿元，其中来自银行授信的资金为345亿元，各种增发融资额为405.5亿元，其余81.3亿元则为发行公司债以及向金融机构借贷。
　　与央企和大型房企的大规模融资不同，一些中小企业无法上市融资，也很难得到银行的贷款，融资渠道不畅，在竞争中处于劣势，本轮房地产市场融资热潮存在着明显的不平衡现象。
　　尹伯成认为，央企地产公司在融资渠道和融资成本上有着民企无法比拟的优势，政府的投资更多的给了央企，而央企又会通过旗下子公司将资金投入房地产市场，这也使得央企地产公司在拿地时"财大气粗"，创造了一个个"地王"记录。
　　融资囤地，
　　可能加剧房价上涨
　　北京市房地产交易管理网最新数据显示，今年8月份，北京期房住宅签约总量为12117套，环比下降5.63%。进入9月，全国房市交易量涨跌互现。方明理认为，如果大规模融资进入项目开发领域，会增加市场供应，从而稳定房价；同时固定投资的增加，也能够促进整个国民经济的发展。
　　然而，今年前7月，全国房屋新开工面积5.50亿平方米。在融资热潮下，项目开工回暖的速度远远滞后于市场成交的回暖速度。尹伯成表示："有些开发商是为了囤积土地而融资，而房企融资的成功，会降低开发商用促销回笼资金的愿望，进一步助长开发商的捂盘惜售行为，加剧房价的上涨"。
　　买地-圈钱-再买地，在资本市场疯狂的2007年，如此循环的资本运作模式让不少地产企业获益匪浅，也引发了房地产业的泡沫。在近几个月多个城市房价出现大幅上涨的情况下，资金过度涌入房地产行业容易造成新一轮的泡沫。为了遏制这一现象，证监会有关负责人曾在公开场合表示，对募集资金用于囤积土地、房源，或用于购买开发用地等的IPO，不予核准。
　　方明理认为，国家应完善房地产开发配套设施，包括增加土地供应量、打击囤地行为、监督开发商如期开工、加强闲置土地收回制度的执行力度等，警惕融资用于囤积土地。"只有把融资真正用在开发建设上，这一轮的房企融资热潮才真正有利于房地产市场，拉动国民经济的发展。"方明理说。
（王炜 程远州　人民日报）

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　　近日，有媒体报道称，9月上半月，北京市成交商品房7026套，剔除经济适用房和限价房，商品房成交套数为6228套，与上月同期相比减少283套，跌幅为4.35%；同期，北京商品房成交均价为14350元/平方米，环比下调200元，跌幅为1.37%。半年以来，市场首次出现量价齐跌，楼市"拐点论"再次抬头。
　　"局部市场出现波动是很正常的，当前的房地产市场不存在所谓的'拐点'。"昨日，中国房地产业协会副会长兼秘书长朱中一在接受记者采访时表示，尽管房价环比出现微调，但与去年同期相比，成交量仍有大幅提升，价格也在企稳；同时，今年以来，全国的房屋施工面积、房屋竣工面积和住宅竣工面积都在逐月提高，说明市场在回暖。
　　来自国家统计局的数据显示，今年1~8月，全国房地产开发企业房屋施工面积26.29亿平方米，同比增长13.5%，增幅比1~7月提高1.0个百分点；房屋竣工面积2.92亿平方米，同比增长25.1%，增幅扩大0.4个百分点。同期，全国房地产开发景气指数从3月的94.74回升至8月的100.08。
　　朱中一称，虽然局部有所调整，但从全国来看，市场的各项指标仍在回升。因此，不能以偏概全地认为拐点已经到来。
　　中国房地产研究会副会长兼秘书长顾云昌对记者表示，房价下跌是因为成交项目开始郊区化，这是市场大趋势使然。同时，房价与成交量的下滑幅度均较小，且是短期市场行为，不能作为判断"拐点"的依据。
　　国家统计局的数据显示，今年1~8月，全国完成房地产开发投资21147亿元，同比增长14.7%，增幅比1~7月提高3.1个百分点。自3月以来，房地产开发投资一直呈回升势头。 (每日经济新闻 张敏)

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　　分析师认为，开发商的风险并不仅取决于所处的城市和自身的财务状况，更取决于产品竞争力：有些地块价格虽高，但可以开发出适合市场的产品，与一些低端项目相比，风险要小。
　　在今年全国各地地王招拍挂现场，总是能够看到前地王开发商的身影。随着新地王的诞生，老地王曾经高价买地的疑虑，似乎顿时烟消云散。在"房价总是会上涨"的预期下，开发商你追我赶，将地价拉出了一条向上的曲线。
　　在地王效应影响下，地王所在区域房价走出普涨行情。专家指出，开发商高价拿地后，不能单靠这种效应来拉升房价，要抵御高地价风险，必须要拿出创新性的产品。
　　龙湖、金地：推动上海郊区楼板价破万
　　2007年底，上海青浦赵巷特色居住区8号地块被初进上海的龙湖地产以15.4亿元的挂牌价格摘得，楼板价达10672元/平方米，将上海郊区土地成交楼板价首次推上了万元大关。媒体当时评论称，龙湖是在"以一种疯狂的方式拿地"。
　　继龙湖后，今年8月，金地集团以30.48亿元的总价、近14500元/平方米的楼板价拿下上海青浦赵巷10号居住用地，成为上海新地王。金地在竞拍时，第二轮报价比首轮的21.023亿元高出9亿元，直接把竞争对手逼退了场。
　　金地和龙湖高价买地，直接刺激了房地产商布局上海。8月底，华润置地以35.22亿元购入上海嘉定南翔镇地块，每平方米楼面价约7500元，创区内新高。
　　两家地产巨头联手造地王，也直接推动上海郊区房价上涨。
　　在金地30.48亿元拍地后的一周，上海区域房价涨幅领先的几乎全部是郊区板块。其中，金山区成交均价上涨90.38％，成交量大涨64.52％；嘉定区成交均价首次破万，达10776元/平方米；松江区成交均价上涨14.32％；崇明县均价上涨33.76％。
　　志成、中海：没有最贵只有更贵
　　熟悉楼市的业内人士说，国内楼市的土地价格和房屋售价并不是直线上涨的，而是盘旋式上升的。上海长风地区的两幅先后成交的地块，便反映了土地价格的上述规律。
　　2007年9月26日，经过2个多小时、440轮叫价的鏖战，名不见经传的上海志成企业发展有限公司以11.04亿元的价格从众多竞争者手中抢下了"普陀长风生态商务区4号东南地块"。11.04亿元的摘牌价，高出3.14亿元底价2.5倍多，折合楼板价约1.64万元/平方米。
　　2008年，国内楼市急转直下，志成企业以损失超过3000万元土地保证金的代价退地。这幅地最后被志成系的另一家企业上海赢华房地产开发有限公司以约7.64亿元购得。这个价格与最初相比，下降了近1/3。
　　开发商退地的案例并没有吓跑后来者。
　　今年9月10日，中海地产以总价70.06亿元竞得上海长风地块，问鼎新任全国地王。该地块溢价率达129%，平均楼面地价达2.2万/平方米。新地王的诞生，让当地开发商和消费者信心倍增，周边二手房普遍跳价，幅度高达500~1000元/平方米。
　　富力、方兴：你追我赶逐高地价
　　相比前两个案例，富力和中化方兴所拍的广渠门外10号和15号地块的时间更接近。两幅地王拍卖时间仅仅相差1个多月，但楼板价相差已达1000元/平方米。
　　5月21日，富力在18家企业的虎口下，以3.4倍于底价的10.22亿元啃下了广渠门外10号这块"硬骨头"，15140元/平方米的楼板价创造了当时北京的地价之最。拿下上述地块时，富力也透露出了一些忐忑，一再强调高价拿地，是因为对广渠门外10号有着深厚感情。
　　富力的忐忑，很快就被中化方兴的豪迈一扫而尽。6月30日，中化方兴以40.6亿元的天价拍下了紧邻的广渠门外15号地块，这个价格较挂牌起始价16.47亿元高出了24.13亿元，折合楼面地价约16000元/平方米，成为北京招拍挂以来的新地王。
　　两幅地王的诞生直接推动了周边房价的上涨。两幅土地之间的首城国际中心，今年7月之前的售价不过15000元/平方米，8月份已经涨到18000元/平方米。距离两幅地王稍远的禧福汇，价格更是由上半年的18000元/平方米涨到了24000元/平方米。
　　专家观点：抗风险能力取决于产品竞争力
　　上述几幅地王的案例，似乎验证了此前开发商的一个普遍观点：房价总是会涨，只要能够延期开发，即便地价拍得再高也不怕。然而，业内分析师认为，开发商高价拿地后，必须在产品上创新，才能将房子卖出去。
　　方方地产咨询机构赵豫川提醒，并不是每个城市都拥有较大的楼市上涨空间，如南京、无锡等地的土地价格虽然比上海、杭州等城市低得多，但由于房价缺乏继续上涨空间，风险已经很大。
　　方方房地产咨询机构首席分析师胡宗亘认为，开发商的风险并不仅取决于所处的城市和自身的财务状况，更取决于产品竞争力：有些地块价格虽高，但可以开发出更适合市场的产品，与一些低端项目相比，风险要小。
　　胡宗亘表示，大开发商不惧高地价，因为其竞争力强，能拿出市场需要的产品；而缺乏竞争力的小公司即使拿地价格不算高，也会陷入困境。如万科、中海等品牌开发商由于拥有较高的品牌溢价能力，抗地价风险能力较高。另外，这些公司的财务情况相对较好，不需要短平快开发，风险也相对较小。相比之下，一些公司虽然购买了价格相对较低的土地，但是产品竞争力不足，无法卖出较高的价格，反而会遇到较高的风险。
　　他举例说，绿城和仁恒集团2007年同时在上海新江湾买地，绿城的楼板价仅12500元/平方米，而仁恒集团的楼板价高达20000元/平方米。今年初，绿城将新江湾地块卖给了九龙仓，而仁恒集团却仍然持有土地准备开发。原因就在于，仁恒集团所购的土地容积率只有1.2，比绿城新江湾地块1.7的容积率低，因此拥有更多的产品创新空间。仁恒可以开发出更优质的产品，提高售价，以应对高价拿地的风险。 (每日经济新闻 杨羚强 )