下半年地产股超预期利好或落空

Babbler

下半年地产股超预期利好或落空

来自：MACD论坛(bbs.shudaoyoufang.com) 作者：Babbler 浏览：9843 回复：46

　　本周分析师关注度最高的前20只股票主要集中在汽车、房地产、银行、酿酒等行业。其中汽车和银行类股票各有6只和5只个股上榜；房地产和酿酒类股票分别有3只个股上榜；其余3只个股分布于煤炭、专卖连锁店和通讯设备3个行业中。由于淡季和最近的政策微调，8月房屋销售情况可能进一步疲软。现就房地产行业做简要分析。
　　近期国内外经济皆有不同程度的通胀预期，央行二季度报告指出我国通胀预期有所显现。针对资产价格过快上涨带来的通胀隐忧，政府采取多项微调措施。这些措施对房地产产生了负面影响。7月份重点城市成交显示，北京、上海成交量涨幅放缓，深圳、广州成交量则连续第二个月回落，环比下降幅度15%到40%不等。
　　招商证券表示，目前的成交回落既有政策调整的预期因素，也有新盘供给减少的因素。尽管目前成交回落，但目前的回落与2007年有所不同，2007年的缩量导致了房价的下跌，目前的缩量最多也就是遏止房价的涨幅。他们预期未来地价将持续数年上涨，"地王"仍将持续涌现。上海证券判断，政府需要刺激新开工面积以稳定经济，因此，宽松的货币政策主基调不会改变，房市下一阶段的主要特征将是以稳定为主，像上半年这种超预期利好概率降低。
　　中银国际称，鉴于上半年合同销售强劲及前景改善，调整了内地开发商的盈利和评估净资产值预测。虽然由于淡季和最近的政策微调，8月销售情况可能进一步疲软；但鉴于适度宽松的货币政策仍将持续，即将到来的9月、10月旺季中的销售将开始回升，仍看好房地产板块。任何到来的调整对投资者来说都是买入时机。开发商公布中期业绩后，物业投资和完工计划增加可能会引发又一轮盈利上调。
　　国金证券指出，目前房地产行业基本面的表现已达到阶段性的顶峰，一线公司难有超越指数表现，因此继续推荐价值低估的二线公司，排序是大连友谊、昆百大、南通科技。上述公司2009年市盈率分别为19.2，17.5和21.2倍，2010年市盈率分别为13.4、12.7、和16.3倍。他们强调，目前行业中最有可能超预期的因素是新开工量，他们建议投资者充分关注受地产投资拉动的相关产业。因为新开工和房地产投资具有明显的惯性，企业在二季度开始追加新开工，三季度上述项目将获批，所以未来房地产投资将很明确地惯性好转，地产对下游的拉动也将得到实质体现。
（杨艳萍　证券时报 今日投资）

Babbler

　　继银监会、发改委对当前楼市发出预警后,国土资源部在全国范围内展开新一轮严查"地王"的风暴,而国家统计局、国税总局8月接连发文,对楼市表达了担忧。业内分析认为,多部门对房地产密集表态,警示了楼市已有风险,下半年房价走势存在较大变数。
　　6月底,各地银监局转发银监会《关于进一步加强按揭贷款风险管理的通知》,提到"不得自行解释'二套房贷'认定标准,不得以任何手段变相降低首付款的比例成数",被视作二套房贷收紧的重要信号。
　　国家发展改革委副主任彭森上周表示,当前价格总体水平上涨压力逐渐显现。
　　8月4日,国家统计局发文表达其对楼市的三忧:一是高房价的挤出效应,已经成为制约消费启动的最大阻力;二是当更多的纺织企业、制药企业等高价拿地杀入房地产行业时,产业结构及经济的可持续发展令人担忧;三是在房贷业务"一枝独秀"的繁荣背后隐藏着巨大风险。同一天,国税总局发出通知,要重点对房地产开发成本费用进行审核,并开展应用房地产评税技术核定二手房交易计税价格的试点工作。
　　上海易居房地产研究院研究员杨红旭认为,多部门释放的信号预示着,房价走势存在较大变数。目前中央认同楼市对经济的拉动作用,暂不愿打压市场;但近期央行连续加大资金回笼力度,说明中央也开始对通胀和资产价格上涨有所担扰。若四季度经济"保八"无忧,可能会收紧流动性,这将阻碍房价继续上涨。
（张晓玲　 新京报）

Babbler

　
　　房价过快上涨已引起中央多部委和地方政府警惕，为预防楼市潜藏的风险，增加房源供应、收紧二套房贷，逐渐成为应对之策。

　　畸形高房价损害经济

　　最近公布的数据显示，全国70个大中城市6月份房屋销售价格同比上涨0.2%，结束了自去年12月以来的连续6个月负增长。

　　而在一线城市，在售楼盘坐地涨价已经屡见不鲜。其中深圳市6月份的房价已达14197元/平方米，只用了4个月时间就实现了29.4％的暴涨。

　　这一现象引起了有关部门的注意。住房和城乡建设部有关负责人近日表示，“需要注意的是，进入二季度以来，东部一些大城市的房价上涨较快。”

　　由于具备投资和消费两重属性，为了当前的“扩内需保增长”，房地产市场被政府寄予厚望。但如今房价飞涨，可能事与愿违。

　　为此，国家统计局下属《中国信息报》4日刊发“三忧房价快速上涨”的文章认为，在当前形势下，房价如此高涨，让人担忧。其中一个忧虑就是，房价高涨将成为制约城市居民消费的障碍。

　　北京大学经济所房地产金融中心主任冯科近日也对CBN表示，投资型需求一旦超过了25％，房地产市场将对消费起到抑制作用。

　　此外，上述文章还指出，高房价也使银行金融风险陡然加大。对此，银监会已经有所预警。在上月中旬召开的一次会议上，银监会主席刘明康已经将房地产市场风险列为当前需要特别防范的“新的风险点”。

　　部委地方齐发力

　　在房价非理性高涨之际，地方和相关部委已有所行动。

　　近日，中央政治局委员、上海市委书记俞正声接受凤凰卫视采访时认为，上海房价当然高，应该增加供应量。在今年下半年，上海将“高度关注房地产问题，保持房地产市场稳定健康发展”。

　　北京市则在7月份启动了房地产市场秩序专项整治月行动，加大对开发企业不按期开盘、不进行网上认购等违法、违规行为的整顿力度。

　　深圳市房地产研究中心副主任王锋日前表示，从今后趋势看，该市住宅总体价格水平的稳定不容乐观，“需要采取措施，加快中小户型普通商品住宅的建设和投资，增加今后住房供应的总量，促进房价的稳定。”

　　而除了力求增大供应外，调节过于旺盛的投资型需求也成为一种政策取向，适度收紧二套房贷，逐渐成为几部委的共识。

　　住房部负责人表示，为着力稳定热点城市房价，将督促其加强供需双向调节，增加土地供应、引导开发企业加快投资建设，严格执行个人购房贷款政策，合理调节住房需求。

　　而在前述会议上，刘明康也要求，要控制房地产贷款风险，严格执行“二套房”标准，严格按规定执行住房按揭贷款首付款比例和贷款利率，对投资性住房要坚持首付高成数、利率严格风险定价和资信严格审查的原则。

　　在近日国土部的一场内部研讨会上，中国农业大学土地管理系主任朱道林认为，从过去十几年的经验来看，对房地产市场发展起到决定作用的都是金融政策，仅仅就房论房不易解决问题。

　　“房价什么时候真正下来了？就是2008年，因为信贷刹车踩到位了。为什么今年房价又上来了？是因为像开发商信贷政策、购房者的政策、自有资金比例政策等都放开了。这时的房价像野马，是野马就得跑。”朱道林称。（东方网　刘展超）

Babbler

　　本报北京8月5日电 （记者王炜、孙小静、李刚、唐帅）在经过上半年的持续发力后，7月全国楼市出现区域调整的局面，北京、上海、广州等一线城市还首次出现月成交量全部下跌的局面。

　　京沪粤楼市成交量集体回落

　　从北京来看，据对北京房地产交易管理网的数据统计，7月北京期房商品住宅的销量为12840套，剔除其中的经济适用房和限价房外的期房商品住宅签约套数为10862套，日均约350套，较6月的日均385套下跌9.1%。不过，这是北京楼市继5月之后今年出现的第二次回调。

　　7月上海市新建商品住宅成交逾2.37万套，成交面积266.22万平方米，环比小幅下跌5.83%，这是2009年以来上海商品住宅成交量的首次走跌。与此同时，7月上海商品住宅成交价格连续第五个月小幅回升。

　　至7月，上海商品住宅成交均价创出一年来的新高，环比增长1.6%，同比增幅甚至达到20%。不过，据部分房地产机构统计，这跟7月份中高端商品住宅销售旺盛有关。而中低档住宅成交量呈现萎缩状态。

　　而广州官方房地产网阳光家缘网的网签数据显示，7月广州楼市共成交6653套，比6月的10502套下降36%，只有5月量的一半。在经历了今年3月以来“价量齐增”的“楼市小阳春”后，广州楼市再度面临拐点。

　　价格飙升使观望重新抬头

　　对于成交量下滑的原因，住房和城乡建设部政策研究中心房地产研究处处长文林峰认为主要有三个方面：一是从银监会到各商业银行总行，纷纷强调严格执行二套房贷政策；二是在热点城市，市场火爆涨价，许多购房人逐渐从恐慌中回归理性，重新进入观望期；三是进入7月份，一些大城市供应量有所减少。加上前期成交量较大，7月份环比出现波动，十分正常。

　　对于未来楼市的走势，合富辉煌首席分析师黎文江表示,由于二季度以来楼价迅速上升已经挤出部分首次置业的刚性需求,加上政策层面逐步增加的风险提示和政策微调信息,预计投资需求将继续持理性心态,不会盲目追涨。寒桐投资顾问公司总经理韩世同谈到，在价升量跌的背景下，楼市回暖风缺乏强劲动力。

　　房地产市场是一个周期性很强的市场，波动是正常的。文林峰说，楼市不可能一直保持成交量和价格上涨趋势，也不可能一直低迷。这是市场经济供需关系决定的，也受资本市场等各种因素影响。但短期剧烈波动就不正常了。因此，保持交易价格和成交量的平稳是非常重要的。政府的调控政策目标也一直在这方面进行调整。

　　中国房地产协会秘书长朱中一认为，在经济尚未完全复苏的情况下，维护房地产市场的回暖态势、避免市场出现大起大落仍很必要。在房地产市场投资仍回升缓慢、市场回暖还不稳固的情况下，房地产企业应该保持清醒，不能对形势过于乐观，盲目涨价。(人民日报　王炜 孙小静等)

myrush

辛苦了: : :

福来

房地地产商想一口吃个大胖子，这思想要不得啊:

送人听闻

　　近日，上海房地产经济学会副会长印堃华在接受中国证券报采访时表示，目前我国城市化处在加速期，房市还有很大的发展空间；今年房地产价格持续上涨，国家政府应扩大土地一级市场的开放，使之能与二三级市场相匹配，实现供求平衡，通过增加有效供给来调控过高的房价。

　　房市尚有很大发展空间

　　中国证券报：你如何看待当前我国房地产的发展情况以及趋势？

　　印堃华：目前我国房地产市场基本健康、向好。我国城市化率从46%左右提升到60%-70%还需要20年左右，房市还有很大的发展空间。

　　目前房价高的根本原因在于供给不足。前几年压缩地跟、银根，加息、加税抑制了供需，房地产业萎缩拖累了国民经济，政府调整政策。新的政策在需求释放上见效有个过程，而且还有建设用地和拆迁问题。今年上海新建商品住房销售量约2600万平方米，而目前待售量不足600万平方米，新增供给远跟不上需求增长。

　　房价高反映市场稀缺性，调控的根本方法是，扩大有效供给，疏导过度需求，降低成本税费，压缩利润空间。

　　中国证券报：有观点认为上海和北京已形成房地产泡沫，你怎么看房地产这一轮价格回升？6月全国60个重点城市共成交713宗土地，对于地王频频出现怎么看待？

　　印堃华：市场经济中的泡沫是常态，此起彼伏，自生自灭。而目前，含有泡沫的高房价是因为建设用地供给不足，土地一级市场的高度垄断与放开搞活二三级市场不能有效匹配。

　　地王频现，过高的地价无法召来更多的土地要素投入，却催生房价涨得更高的预期。地价、房价属于基础性价格，涨得太快太高会影响国民经济和群众生活。

　　宜按支柱产业正常对待

　　中国证券报：最近银监会再次强调要严格执行二套房贷款标准，是不是信贷针对楼市收紧的信号？

　　印堃华：我认为这是银监会的职责所在。不过能买二三套房的一般要比首次购房者支付能力强、违约风险小，这理当认定为商业银行的优质客户，对他们可以按照风险定价，给予降低首付比例、利率等优惠。

　　我们一直限制购房投资。当租赁市场供不应求时，租金上涨，推动房价上升，此时，政府建造公房补缺，又会背上财政包袱。现在应调整思路，鼓励人们“做房东”，增加财产性收入。投资买房能拉动内需、回收过剩的流动性。

　　金融主管部门防范风险是必要的，然而目前房贷仍是商业银行最优质的信贷资产。政府要加强和完善房贷的审查，防止骗贷，不应过多干预其市场行为。

　　中国证券报：4万亿经济刺激方案中第一项是增加保障住房投资，同时各级政府也采取了一些措施刺激房地产的发展，对于保障房未来的政策取向你怎么看？

　　印堃华：房地产业是支柱产业，也是经济新的增长点，其产业功能是推动土地资源合理配置，生产要素优化组合，土地资产保值增值，房市稳步向上对国民经济利远大于弊。未来的政策取向不需要抽紧或放松，按支柱产业正常对待就行。

　　在住房市场上，市场只能满足有支付能力的需求。困难的家庭需由政府提供住房保障，现在不少地方将在家庭收入平均线以下者纳入住房保障。

　　住房保障的大头应该是廉租房而不是经济适用房。其一，能买经济适用房的家庭未必真穷；其二，在住房保障方面我国不能与欧美相比，应当将有限的财政资源集中适用于困难群体，而对大多数要鼓励其“租购并举，梯形改善”；其三，发展 “公共租屋”解决“夹心层”的住房困难问题。政府招投标选定房产经营商，他们按照规定的建设标准、供应对象和租金水平来开发和经营住宅。其四，新建经济适用房可能遇到兴建安居房相类似的难题——“选址好会产生优地劣用”，浪费土地资源。总之，政府应大规模建设只租不售或几年后转租为售的住宅。（中国证券报　颜娟）

Babbler

　　物业税终于准备开征了。
　　5日，备受各方关注的物业税开征被写进《深圳市综合配套改革三年(2009-2011年)实施方案工作安排表》(下称《安排表》)。至此，深圳成为首个把开征物业税提上官方日程的城市。
　　作为深圳市第四轮财政体制改革内容之一，深圳市将"合并城镇土地使用税、房产税。制定物业税税基评估技术标准，建立物业税税基评估系统，积极推进深圳开征物业税试点工作。"
　　《安排表》对深圳财税体制改革也定了时间表--2009年将开展准备工作，适时探索开征物业税，合并城镇土地使用税、房产税；2010年上半年将实施调整城市维护建设税和教育费附加计税依据，由以增值税、消费税和营业税税额为计税依据，改为按照销售(营业)收入的一定比例计征，成为独立征收的税(费)，并于下半年试运行。
　　试不试颇为踌躇
　　5月25日，国务院正式公布《关于2009年深化经济体制改革工作的意见》，其中提到"深化房地产税制改革，研究开征物业税"，一度引发物业税开征的社会热议。
　　此后不久，深圳市人大审批通过《深圳市政府年度投资项目计划》，其中就包括建立"市地税局物业税及配套管理系统"，加之深圳作为全国率先实行物业税"空转"运行的城市，使得深圳一时被认为作为首批开征物业税的试点城市。
　　8月4日，对于深圳是否已经成为开征物业税的试点城市，深圳市地税局副局长章家寿公开予以了否定。他表示，深圳确实有开征物业税的想法，目前在进行研究和考虑。而从现有的思路来看，个人自住的住宅，有可能在物业税征收中享受到税收优惠。
　　"目前征收的房产税和土地使用税，都不是十分严谨的税种，作为财产税中的一个重要环节，物业税迟早要开征。但物业税开征还有一段时间，因为还涉及到不少具体环节上的问题，比如说，房子所在土地是不是就属于纳税人？税率到底设计多少比较合适？有没有对物业数据一个充分的掌握？此外，对物业的价值如何评估等等，都需要认真研究准备。"章家寿说。
　　深圳市地方税务局税征处一名官员在接受记者采访时表示，国家税务总局或许会考虑把开征物业税试点，放到此次深圳开展地方税制综合改革试点中。而至于深圳具体如何开征物业税，该官员表示很多方面需要国家政策法规的支持。
　　该官员表示，物业税作为一种新税种， 其开征等事宜须由全国人大常委会立法来决定，税收的立法权也集中在中央，所以深圳物业税由"空转"进入"实转"层面，需要等待国家统一安排。
　　专家预计起征点在1%左右
　　目前深圳所做的还是停留在物业税开征"空转"阶段，而全国处于"空转"试点的城市还有北京、辽宁、江苏、宁夏、重庆、河南、安徽、福建、大连等多个省区市。
　　为什么"空转"三年进入不了"实转"？多名受访专家表示，如何处理好中央财税和地方财税的分配关系是物业税能否顺利出台的关键。
　　按照目前中央政府对房地产税制改革的设想，物业税改革的基本框架是，将现行的土地出让金以及房产税、城市房地产税、土地增值税、土地增值附加费、土地使用费、印花税、营业交易税、物业管理费等税费合并，转化为在房产保有阶段统一收取的物业税。
　　国家税务总局科研所研究员张培森表示，目前物业税征收最大的障碍是土地出让金。
　　根据我国的土地制度，地方的国有土地归地方政府所有，地方政府根据各自的实际情况、土地市场价值等因素来自行定价，土地出让的收入就纳入了地方财政。如果一旦将土地出让金纳入物业税，土地出让金就以国家税收的形式进入了国库，如何分配给地方、分配多少将是面临的一大问题。另外，与现在地方政府一次性出让土地不同的是，物业税分年征收，这将导致地方财政短期收入大大减少。
　　相关专家向记者表示，物业税和所得税、增值税一起被称为国际通行的三大主力税种。在中国，所得税和增值税是以中央税为主的共享税，即将进入"实转"的物业税，谁是受益主体，存在争论。据其透露，现在各地对物业税所做的"空转"试点大多也并未涉及到土地出让金。
　　张培森对此表示，在不触及土地出让制度的前提下对现有税费进行整合相对更加简单、易行和具有可操作性，但会涉及到收费的建设部门，所以要进行税收和收费的整合也并非易事，要协调好不同部门的利益关系，还要制定好配套政策。
　　深圳大学金融研究所所长国世平亦表示，物业税开征不是简单的税费改革，涉及土地使用制度、市场调控手段、住宅建设方式等多方面。房产如何评估、针对哪些物业开征、税费比例、如何约束个人欠税、个人房屋认定，政府该如何征收、该税收最后用于何处等等，都很复杂。
　　"国家有关部门已经就物业税开征的时间以及开征基点在学者和业界征求过意见。结合目前的经济形势，我预计起征点在1%左右，不能太高。" 国世平说。
　　国世平进一步向记者表示，"物业税的征收办法可能按照人均居住面积计算，超过一定面积要收税。目前主要有两种观点，人均30平方米和人均50平方米作为起征点。物业税的征收标准将在0.6%-6%之间。"(21世纪经济报道 钟良)

Babbler

　　面对7月份北京、上海等一线城市期房成交量集体回落的压力，房地产企业和专家仍看涨下半年房价。8月6日，在联合证券"2009金融地产高端论坛"上，无论是万科、万通等知名开发商，还是京投银泰等小型开发商的代表均认为，短期内楼市向好趋势难以撼动，房价很可能继续冲高。
　　"就万科而言，7月份的成交量环比有所下降，但同比去年还是增长的。"万科董事会办公室代表说。他同时认为，7月份成交量的下调有多种原因，既可能有二套房贷等政策方面的影响，也与企业推盘供应量下降等因素有关。
　　"如果成交量仍保持目前的高位，不同项目的销售价格就存在上调的可能性。"该代表分析表示，央行可能的微调政策对楼市作用有限，短期内整个楼市向好的趋势不会改变。
　　据其透露，在万科统计观察来看，3、4月份以刚性需求为主，占全部销售量的85%左右，投资性需求占比在15%左右。5、6月份起，投资性需求量明显增多，占比已经达到25%左右，成为助推市场的动力之一。
　　"具体表现是，目前大户型住宅销量增加，一人购买多套住宅的数量也在增加。"万科代表人士直言，上述占比情形与2007年时非常相近。他还进一步表示，如果楼市成交量维持高位，房价自然会维持向上走势。
　　房地产界龙头企业万科所作的判断，代表了当日参会的保利地产、招商地产、万通地产等老牌房地产企业在内的多数企业的看法。万通地产董秘也表示，虽然下半年商业地产仍存在压力，但就住宅市场而言，仍将高位运行。他还认为，即使是央行收缩信贷，对住宅市场影响也有限。
　　一些小型开发商和专家也持相似看法。"虽然今年楼市的快速反弹让人摸不着头脑，但是预计未来房涨下跌的可能性非常小，成交量也不会出现大幅下调。"京投银泰副总裁邓志高说。他同时向记者坦言，目前众多地产大鳄疯狂拿地，已经给京投银泰造成很大压力。"如果地块价格高于公司预期，我们肯定不会高价拿的。"邓说。
　　"我认为，央行收紧货币供应量是必然的，只是其在方式上如何选择。"联合证券房地产行业研究员鱼晋华表示，预期央行所采取方式是微调，因此对整个楼市的影响不会特别显著。
　　"经历了2008年的低谷后，开发商拿地比以前要更谨慎一些，但是'好了伤疤忘了疼'，我们预计下半年土地市场还会持续升温，并由一线城市持续至二、三线城市。"中国指数研究院副院长黄瑜说。她分析认为，目前土地市场"正在犯2007年的错误，只是情况略好一些。"
　　黄瑜还认为，在购房成本有所下降、通胀预期抬头、开发商惜售等因素作用下，"下半年房价还将上升，且不排除个别城市会快速上涨。"她说。
　　但是，在成交量问题上，黄瑜却持不同看法。她认为，房价上涨到一定程度后，有可能出现2007年曾有过的"有价无市"的局面，她预计三季度楼市成交量可能会整体下滑。 （上证）

Babbler

　　上半年房地产市场明显转暖，各地房价也水涨船高持续"高烧"，火爆局面中各方对下半年房价走势也渐生分歧：地产巨头纷纷看好，认为行业向好局面难以撼动;银行业则初露犹豫，担忧情绪开始显现。
　　昨日，在联合证券"2009金融地产高端论坛"上，无论是万科、保利、招商、万通等知名开发商，还是京投银泰等小型开发商代表均认为，短期内楼市向好局面很难改变，房价很可能继续冲高。
　　"就万科而言，7月份的成交量环比是有所下降，但同比去年还是增长的。"万科代表说。"如果成交量仍保持目前的高位，不同项目的销售价格就存在上调的可能性。"该代表分析表示，央行可能的微调政策对楼市作用有限，短期内整个楼市向好的趋势不会改变。万通地产代表也表示，虽然下半年商业地产仍存在压力，但就住宅市场而言，仍将高位运行。一些小型开发商和专家也纷纷持相似看法。
　　万科更已有所行动，万科A今日披露，继6月份拿下8处地块之后，公司7月份又斥资22亿元拿下了4处地块，充分显示万科对后市的看好并不局限于口头。
　　相比于地产企业的集体乐观，市场对房地产泡沫也不无担忧。日前交行研究部发布《2009年下半年中国宏观经济金融展望》指出："如果未来房价上涨过快，不排除政策再次收紧的可能。"目前，各家银行对房地产开发贷款基本持谨慎态度。"在货币政策微调的过程中，监管部门可能会对房地产开发贷款出台一个指导性意见，告诫商业银行不要垒大户，支持政府安居房工程等。"交行总行一位部门负责人表示。
　　中国指数研究院副院长黄瑜也指出了房价不断上涨的风险，目前土地市场"正在犯2007年的错误，只是情况略好一些。"她表示。
　　来自深圳的消息则显示，该市年内商品住宅用地出现"零供应"，对应的是深圳今年来领先全国的房价涨幅。上涨快的背后是风险的迅速加大，有专家认为，一旦房价畸高，又遭遇信贷收缩，深圳楼市有再次回调的可能性。 （上证）

Babbler

　　独家专访经济学家徐滇庆：要采取措施稳住资本市场，特别要把房价稳住
　　徐滇庆认为美国在金融危机后狂印钞票，隐藏着巨大的通货膨胀危机，中国不得不防。 CFP 图　徐滇庆简介
　　1945年生于云南昆明。1967年毕业于东北大学自动控制系，1981年获得华中科技大学经济管理硕士学位。1984年进入美国匹兹堡大学经济系，1990年获得博士学位。1994年至今，为加拿大西安大略大学休伦学院经济系终身教授，身兼北京大学、香港科技大学、中山大学、东北大学、西安交通大学、华中科技大学、东北财经大学、江西财经大学和云南大学客座教授，辽宁省沈阳市政府经济顾问。1994年至1995年，担任中国留美经济学会会长。1997年至1998年，担任中国留美经济学会副会长。2000年任长城金融研究所所长，被誉为"中国民营银行之父"。2003年获孙冶方经济学奖。
　　2007年至2008年，徐滇庆因深圳房价打赌事件备受关注。2008年7月11日，徐滇庆在南方报纸上刊登整版文章向深圳市民道歉。
　　
　　"这次房价涨，是很凶恶的征兆。"近日，著名经济学家、加拿大西安大略大学经济系终身教授徐滇庆在北京接受早报记者专访，阐述了他对美国金融危机走势和国内房价的看法。
　　徐滇庆认为，导致本轮中国房价上涨的首要因素是从国外进入中国"避难"的资金；其次是国内天量信贷的影响。他认为，"如果外资接着往这里走，中国的房价还要涨"，全球通货膨胀预期与美国奥巴马政府的政策有关。
　　"内外结合"推高房价
　　东方早报：您如何看待这次房价的上涨？
　　徐滇庆：说到底，房价是个金融现象。这一次房价掉头向上，原因很清楚，是"内外结合，资金推动"。主要是外部引起的。金融市场上突然涌进来这么多资金，房价必涨无疑。
　　很明显，外部资金"逃难"来到中国。2009年1至4月，每个月的外汇结存是1200亿元人民币。到了5月份，突然跳到了2450亿，翻了一番还要多。其结果不言而喻。举个例子，上海的汤臣一品，四年卖了4套，6、7月份卖了30套。谁买的？如果是国内资金，它一直摆在这里，无人过问。为什么突然之间销量大大超过以往4年的数量？深圳华侨城5000万一套的别墅，卖了很久没卖掉，为何突然一扫而空？
　　外面的资金流入中国的典型特征是：第一，多数流入沿海大城市；第二，瞄准高档房屋。90平方米以下的房子，老外买了干什么？2008年中国的商品房销售规模在3万亿左右。全国2000多个城市，沿海大城市的市场规模不到1/3，总销售量不到1万亿，一个月的市场规模不到1000亿。其中，还有大批是90平米以下的小房子和廉租房，占2/3左右。这些小户型房屋基本上不在外资炒作的范围之内。有可能成为外资炒作目标的不过300多亿。5月份多进来1000多亿人民币，麻烦了。目前，我们还没搞清楚这些钱究竟去了哪里。但是，一两百亿冲到房市上，房价怎么能不涨呢？不仅买新建的，连汤臣一品放了好几年的房子都买了。
　　与此同时，国内货币投放大幅度增加。2008年全年贷款总额仅有5万亿左右。在2008年，平均每个月新增贷款3000至4000亿。但在2009年前3个月，新增贷款每个月都在1万亿以上，6月份新增贷款1.5万亿元，2009年上半年发放贷款7.3万亿。这导致了严重的流动性过剩。虽然银行对新增贷款加强监管，但难度很大。比如，新增的贷款按照项目放进去，原来企业准备投进去的不投了，就有可能被顶替出来，到资本市场保值、增值去了。能不能监管？很难。
　　我主张严格监管。由于金融风险很大，关掉几个自有资金不足的房地产企业，对稳定中国金融只有好处，没有坏处。当前，几万亿贷款来了，同时还降低了对房地产企业的自有资金的要求，从35%降低到20%，房地产企业的资金困难解决了。资金不短缺，还降价么？有这么多钱，当然可以抬价了。
　　另外，汤臣一品标价每平方米12万，有错吗？道德上的是非姑且不论，在市场机制上却没有什么规章限制。标价再高，你不买就是了。房地产商宁肯不卖也不掉价。广告效益就足以覆盖屯房的成本。你不是讲市场经济么？有什么办法？等到现在，外面的钱跑进来了，这不是卖出去了么？这是没有办法的。
　　避难的外资不叫"热钱"
　　东方早报：中国能挡得住国外资金么？
　　徐滇庆：很难。因为当前外汇管理原则是，美元换人民币，不需要条件。而人民币换美元，是有条件的，管出不管进。在金融监管上基本上是条"单行道"。跨国公司和外资企业要换人民币，基本上没有障碍。比如，外国旅游者到北京机场换人民币，换多少是不需要提供理由的。兑换的时候给你个条子，返回时如果还有多余的人民币，可以再换回美元，别超过就行。外资企业和外国游客拿美元去换人民币，你是管不住的。
　　东方早报：经济学家对于二季度流入中国的外资中有多少"热钱"有不同的看法么？
　　徐滇庆：千万别说"热钱"。定义要清楚，"热钱"来去都非常快，具有高度流动性。来了之后转眼就能出去，这就叫"热钱"。避难的资金不能叫"热钱"，它来了之后，短期内走不了。买"汤臣一品"容易，却不容易卖。根据中国外汇管理的状况，大规模的、真正的外资投机资金还没来。当前，海外通货膨胀预期已经形成，如果把钱放在美国有可能迅速贬值，于是，有些人就把钱放在"汤臣一品"保值。奥巴马如此大量的印发货币，恶性通货膨胀是不可避免的。天下没有人敢说"政府随便印票子，物价可以不涨"。迄今为止，美国增发了1万多亿美元的票子，还可能印更多钞票，通货膨胀将会很厉害。
　　
　　东方早报：您在6月份接受媒体采访时曾表示，买房可以防通胀。那您认为这轮房价上涨会到什么时候？
　　徐滇庆：涨到国内外这两股钱退潮。什么时候退？海外的钱来了，它首先冲击北京、上海、广州这些城市的房价。如果这些地方房地产市场的平衡点被打破，会带动全国的房价。如果外来的钱退潮了，涨势会减缓，甚至掉头向下。在2009年的1月、2月，外汇结存负300多亿。由于外贸顺差还挺高，实际上流出的资金数量还更高一些。在那个时候，我国的外汇储备在1.9万亿水平上停了很久，始终没有超过2万亿。中国的资本市场连续十几个月低迷。在去年美国爆发金融危机期间，从中国溜出去的钱，发现美国那边会有通货膨胀，又流回来了。这个资金流动看得比较清楚。如果这个判断没错，只要奥巴马接着大印票子，资金流的走向就很难改变。资金要避难，天下没有比中国更好的地方。
　　美国银行体系的两个黑洞
　　东方早报：为何现在美国没有发生恶性通胀？
　　徐滇庆：迄今为止，美元的表现还算坚挺，美国没有爆发通货膨胀。主要原因是，美国的银行体系存在流动性和清偿性两个"黑洞"，不停地把政府的钱吸进去。只要给银行钱，他们就留着，没流到社会上去。美国银行的"黑洞"没满之前，拼命吸钱。吸完之后怎么样？不敢设想。我问了几个美国的经济学家，他们都说不知道。我问了库尔特·舒勒、斯蒂格乐茨、蒙代尔，现在美国政府这么投钱没有通胀，是不是这两个"黑洞"在吸收？他们说，对。那吸满了之后怎么办？他们都说不知道。历史上还没有过这么大量印票子的案例，而且美元是国际基础货币，其影响将更加严重。
　　
　　东方早报：您能给我们分析一下美国的流动性和清偿性两个"黑洞"么？
　　徐滇庆：美国这次银行系统受到重创，在流动性和清偿性出现两个巨大的"黑洞"。
　　第一是流动性黑洞。每个银行都需要不低于15%的存款准备金。储户来提款，银行必须有钱准备给储户提款才能保持流动性。美国人搞金融创新，用新的衍生工具代替，结果美国的银行名义上有15%的流动性，实际上只有7.8%，剩下是虚的。流动性出现一个巨大的窟窿。为了救自己，商业银行必须惜贷和逼债，把钱收回来，要不然活不了。美国的投资立刻掉到冰点。去年石油价格从140到40美元，这就是流动性障碍造成的冲击。
　　第二是清偿性的黑洞。现在美国有些银行拿到政府注资之后，部分恢复了流动性。从表面上看，有些银行开始还钱，不要政府的救援了。其实，他们并没有彻底解决问题，他们的清偿性远远没有恢复。根据巴塞尔协议规定，任何银行的自有资金不得低于全部资产的8%。因为贷款只要出了银行的大门，就可能遭遇风险，出现不良贷款。有了不良贷款，得用自己的钱赔--第一，用银行的利润赔；第二，用自有资金赔。因为金融市场存在着高度不确定性，没有银行可以完全避免不良贷款。如果不良贷款把利润全部损耗掉，只能用自有资金来赔。在任何情况下，银行不能用储户的存款来赔。储户的存款并没有转移产权，不能拿没有产权的东西为自己服务，这是违反原则的。所以，必须要有自有资金，而且清偿性不能低于8%。
　　现在，美国的银行捅了个大窟窿，不良贷款非常严重，清偿性没了。这个窟窿大到什么程度呢？目前说不清楚。就像我们有的农村信用社，自有资金2%，不良贷款40%。怎么办？老百姓存的钱已经被赔掉了。但又没办法关农信社的门，因为老百姓的钱没法退。美国现在清偿性也遇到同样的问题。这个数字，美国大银行避而不谈，原因是因为数字太大了。这主要是投资银行闯的祸，闯得太大了。
　　东方早报：接下去怎么办呢？
　　徐滇庆：理论和实践都告诉我们，一旦出现大量不良贷款，银行业的清偿性很难恢复。就像1990年日本遭遇的金融危机一样。一旦出现这种问题怎么办？短期内可以拿政府的钱往里砸。但是政府的钱是哪里来的？是印的。不是说类似央行票据的东西不能用，可以用来周转，帮助商业银行恢复流动性。等你恢复正常，站起来了，再把钱还回来。
　　现在奥巴马、伯南克他们的如意算盘是，迅速向银行注资，帮他们恢复流动性。注资只能以持股的方式进行。例如，花期银行的股票跌得只有2美元多，如果救活了，等涨到20块的时候，再卖掉，美国政府的注资就顺利收回了。这是如意算盘。如果能回来，那当然好，算是抄了底。可是，谁能保证不出现意料不到的情况，如果花旗的股票变成2美分怎么办？什么事都可能发生，美国政府面对着非常艰难的处境。大家都知道这么印票子非常危险，如果美国经济在短期之内反弹不回来，而通货膨胀先来了，肯定是一场大灾难。也就是说，如果投钱下去，在通货膨胀之前，把商业银行救活了，一切都好说。可是，如果救不回来，事情就很麻烦。
　　其实，美国高层并不希望滥发钞票。伯南克有一次在国会作证时讲，希望国会通过8500亿美元债券计划，向全世界推销，也就是向外国借钱。希望中国买2000亿、日本买2000亿、中东买2000亿美元。到期之后，如果美国经济复苏了，归还外债就不成问题了。可是，世界各国都怕美国突然大量增发钞票。如果美国大量印发美元，拿到手的债券就成了一堆废纸。结果，咱们中国没买，日本、中东也没买。伯南克的计划落空了。美联储无可奈何，通过公开市场操作将全部债券都吃进，这就是印票子。这个消息一出来，大家都知道，通货膨胀快来了，所以海外的资金就开始避难。
　　东方早报：奥巴马在7月30日与菲律宾总统阿罗约会谈后表示，美国"信贷和银行系统，以及金融市场整体上已经稳定下来。过去那种剧烈的振荡或是恐慌情绪现在已不复存在"。 "所有这些都表明，我们已经远离悬崖。"奥巴马认为目前银行流动性和清偿性黑洞的问题已经解决了么？
　　徐滇庆：行政当局和金融当局出于自己的职守，必须要稳定民心。他们这样说无可厚非。当初，在亚洲金融危机中，直到危机爆发的前一天，泰国、韩国、印尼等国的总理、财政部长还在声明形势大好，万无一失。日本从1990年泡沫经济崩溃之后，十几年内换了十几个首相，每个当权者都保证日本的经济已经稳定下来，很快就复苏。如果换个别人去干这份差事，也会这样说。可是，良好的愿望并不一定能代替现实。日本花了将近20年尚未处理好金融危机，美国要花多少年？我们不知道，但是绝非易事。
　　防通胀之心不可无
　　东方早报：您如何看待奥巴马政府任期内的政策选择呢？
　　徐滇庆：简单来讲，奥巴马只有两个选择：印票子或者不印票子。
　　不印票子，按照常规办事，很可能要拖上相当长的时间。就像日本1990年金融危机，尽管政府不断注资，银行还是一塌糊涂，长期衰退。
　　可是，印票子的风险也很大。政府大量增发货币，必然导致通货膨胀。如果通货膨胀一来，所有的东西都贬值，这等于印的票子剥夺了所有货币持有者的产权。如果短期之内，印发的货币又摆渡回来，没事。这叫央行票据，货币是我的印的，我还收回来。如果收不回来，就麻烦了。日本人做了各种尝试。日本从1990年金融危机爆发，用了18年的时间都没有摆脱困境。日本的制造业有很强的竞争力，每年有1200亿至1500亿美元的顺差。现在日本举债到了GDP的160%。日本人的经验说明，只要银行出了不良贷款，就很难甩掉，一拖很多年。日本拖了18年，还换了十几任首相。美国人没那么好耐心。只要拖了3年，奥巴马就别想再参加下届选举。正规做法很难解决问题。
　　另外一个榜样就是俄罗斯。叶利钦大量增发货币，一印票子，所有银行里的不良贷款都没了。现在，美国要评估这种做法带来的代价和冲击有多高。如果奥巴马在美元后面加个零，他可以一切责任都交给布什，"都是你惹的祸，我来收烂摊子"。这样可以做到--第一，把银行救活，不良贷款没了；第二，把企业救活，恢复就业。现在失业率突破9%，还在增加，形势严峻；第三，解决工会问题。美国的工会是困扰白宫的巨大障碍，罢一次工涨一次钱，在底特律汽车装配线上的工人每个小时工资72美元，哪里还有竞争力？活活把许多产业给废了。如果美元后面多个零，数字虽然没变，但是劳动力成本减少几倍，反而增强了美国产品的竞争力。
　　可以预料，如果美国滥发货币，全世界都会骂美国，严重损伤美元的声誉。善良的人们都没有想到，美元作为国际基础货币，居然也会不遵守信用。但是，抱怨归抱怨，拿他怎么办？有没有可以替代美元的币种？你以后用不用美元？
　　
　　东方早报：从这样的诱惑力来看，美国铤而走险，走叶利钦的路的可能性是多少？
　　徐滇庆：美国政府"背信弃义"，大印美元，这样的事情有多大概率？我看可能只有5%，95%不会。如果美国政府不滥印货币，美国经济很可能像日本那样再萧条10年，甚至更长。还有5%的可能性，这是很小的概率。绝大多数情况下，这样的事情不会发生。可是，我们要提前做好准备，空难的概率只有十万分之一，还不是天天要注意么？
　　如果奥巴马像吉米·卡特（美国第39任总统）那样循规蹈矩，很可能他不会越轨，也不会出什么损招。但是，奥巴马好不容易当了总统，假如美国经济不死不活，拖上2到3年，他就没有希望连选连任。要脸还是要命？如果命都没有了，要不要脸就不是个大问题了。美国全国经济委员会主席萨默斯、美联储主席伯南克、财政部部长盖纳特，都在关注大量印钞票后的恶性通涨。为什么讨论这个问题，因为有俄罗斯的案例放在那里。叶利钦大量印钞票，在卢布的后面加了4个零。最后，由于币值变了，前苏联时期的不良贷款都没有了。普京得以收拾局面，从头再来。
　　害人之心不可有，但防美国通胀之心不可无。这不是中国人惹的祸，但我们想躲也躲不了，世界经济一体化的结果。危机是外面冲进来的，犯错误的不是我们，但是弄得不好，中国要付出沉重代价。
　　房价大涨不是"好征兆"
　　东方早报：中国应该如何应对美国可能出现的恶性通胀呢？
　　徐滇庆：我们如何应对，这是个大课题，要认真研究。如果美国爆发恶性通货膨胀，而我们任人宰割，2万亿外汇储备，转眼丢了1.8万亿，损失岂不惨重。你想过没有？如今1美元兑6.8元人民币，要是1美元兑换0.68元人民币会出现什么状况？现在摆在福特公司停车场的汽车都跑到北京大街上了。我们的企业是否做好了准备？
　　这次房价涨，是很凶恶的征兆。如果外资接着往这里走，房价还要涨。通货膨胀的预期是和奥巴马的政策有关。假若他们使劲印，那将是翻天覆地的恶性通涨。
　　奥巴马刚印票子的时候，欧洲一片谴责。只不过两个星期以后，欧洲也开始大量地印钞票。打一个比方，在一个限速100公里的公路上，后面呼呼地开上来一辆大卡车，时速200公里，马上就要追尾了。请问你怎么办？只有踩油门啊。你小，他大。一撞你就惨了。欧洲就是这样。大家都知道印票子的后果很悲哀，但是美国太大了。美国忽忽地印，你不印，你就死定了。欧洲既然如此，中国也要采取对策。
　　
　　东方早报：您认为上半年M2（广义货币供应量）增速28%，是应对美国多发美元的对策么？中国也踩油门了？
　　徐滇庆：如果美国在印，我们怎么办？结果是什么？众所周知，如果大量增发货币，我们的通货膨胀也会上来。这个要尽早和老百姓讲清楚。因为责任不在我们，我们没有其他选择。只要说清楚，老百姓会理解。如果美国50%通胀，我们涨20%，多发点工资就是了。
　　天下并不太平，我们要居安思危。如果连这个思考能力都没有，中国就很危险。我们用不着危言耸听，恶意炒作，没有这个意愿。我们只不过说有个5%概率的坏消息，大家要防范，要先把眼下的大波浪度过去，其他的事情慢慢来。
　　亚洲金融危机期间，有些美国人隔着太平洋唱衰中国，天天说中国要崩溃了。这次金融危机在美国爆发，中国有很多学者隔着太平洋唱好美国，好像美国下半年就能复苏。还是中国人比较善良。
　　东方早报：目前房价又涨了，大家都在讨论是怎么回事，又引起开发商绑架地方政府和银行的讨论。
　　徐滇庆：有些媒体常说房地产商为富不仁、贪婪、捂盘、炒作。请告诉我，什么时候房地产老板不贪婪？什么时候他不想取得最大利润呢？为什么一年前他们不捂盘呢？现在怎么就要捂盘呢？如果只是从道德上谴责房地产老板就能解决问题，那我们天天指责好了。这么做，房价就会下来了么？显然，简单地从道德上来指责房地产商并不能解决问题。
　　有人说，坚决要把房价压下来，不知道这行动的主体是谁？是政府么？如果要政府管房价，恐怕要倒退回到计划经济。在计划经济体制下，政府一定能管好房价。不过大多数人只能住在筒子楼里，人均居住面积只有几个平方米。人人都知道倒退是没有出路的。
　　把房价推高了，形成了泡沫经济，有什么好处啊？房地产市场一定要稳，既不要暴跌，也不要暴涨。稳住房价，等到美国的冲击波过了，再考虑继续发展。稳住阵脚，少损失点。
　　要注意，金融危机分两种，一种是政府在处理金融危机的时候大印票子；一种是政府坚持不印票子。两种危机对房价影响恰恰相反。不是金融危机来了，房价就跌。中国香港、日本、泰国等遭遇金融危机的时候，坚持不滥印货币，结果是房价大跌。日本跌了3倍，香港地区跌了60%多，出现大量负资产。第二种是印票子的情况，例如，俄罗斯、土耳其、津巴布韦，只要滥印票子，房价上涨比通货膨胀率还快。
　　现阶段，要采取措施稳住资本市场，特别要把房价稳住。海外来钱买"汤臣一品"，怎么办？谁买，很清楚，海外来的。有办法吗？没办法，这是商业行为。但是，我们不要去推波助澜，说房价要暴涨。我们认真地讲，害人之心不可有，防通货膨胀之心不可无。居安思危，如临深渊，如履薄冰，采取一切可行的措施防范金融危机。 （罗晟　东方早报）

送人听闻

　　与一手住宅成交量普遍减少的状况相类似，在连续5个月量价齐升的强劲反弹后，二手楼市市场热度有所缓解。

　　根据中原领先指数系统显示，7月份，北京、上海、广州、深圳、天津五大城市价格仍在上涨，但部分城市涨幅有所回落，成交量在接连数月创新高后也于7月出现下降，但整体成交量仍处于高位。

　　分城市来看，深圳、上海和广州市场降温比较明显，价格上涨速度和成交量都出现了下降，其中深圳和上海的成交量下降约20%左右。而北方城市在这一轮热潮中仍较为滞后，目前天津、北京的二手房价格仍处于加速上涨的过程中，而成交量也保持较高水平。

　　21世纪不动产统计数据显示，7月份北京二手房网签数量达到26360套，其中二手住宅成交达25206套，首破2.5万套大关，再创新高。从数字上看，7月份二手房成交势头依旧迅猛，但在成交量高速攀升的背后，二手房成交增速已经出现放缓迹象。统计数据显示，7月份北京二手房成交量环比增长 10.0%，虽然仍处于高位水平，但这一数字已明显低于6月份成交量环比增长16.7%的比例。

　　另据世联地产统计，第28周(7.6至 7.12)，深圳二手房共成交3475套；第29周(7.13至7.19)，深圳二手房共成交3610套，环比上升3.9%；第30周(7.20至 7.26)，深圳二手房共成交3449套，环比下降4.5%；第31周(7.27至8.2)，深圳二手房共成交3310套，环比下降4.0%。

　　对于二手楼市的表现，中原地产研究中心认为，原因有三个方面。一方面是，二套房贷的收紧一定程度上抑制了部分投资性需求；另一方面是，连续放量成交后，前期积压需求基本都已释放殆尽；此外，价格不断上涨，也很大程度上阻碍了成交的达成。

　　21世纪不动产市场分析师孟奇分析说，以北京为例，目前北京房价上涨速度之快已超过绝大多数消费者的心理预期，无论是房有所值的价格正常上调，还是不合理的业主盲目抬价，再加上新房市场捂盘严重，不断攀升的新房价格很大程度上刺激了二手房价的走高，在此市场背景下，消费者的购房热情被打击，购买力受到限制，并已出现消费者对这种追涨的购房心理不能承受，甚至有消费者决定暂缓购房的情况。这必然导致7月二手房成交增速放缓。

　　孟奇说，近一个月以来，为了抑制楼市过快、过热增长，关于收紧信贷的消息不绝于耳，不仅银监会发出通知要求严格执行二套房贷政策，各家银行的二套房贷也呈现收紧动向。他预计，如果信贷紧缩政策长期持续执行，会给下半年的二手房市场发展带来较大阻力，交易量不排除触顶回调的可能。

　　中原地产研究中心也认为，价升量跌，市场可能面临短期调整。由于价格的快速上涨，刚性需求开始止步。根据中原调查，7月份各地新增购房需求有所减少，同时，二套房贷的收紧抑制了部分投资性需求的入市，或将进一步加剧成交量的下滑。（经济参考报　李佳鹏 彭勇）

Babbler

　　房地产似乎"山雨欲来风满楼"。8月5日晚,央行发布货币报告,首次提出要对宽松的货币政策"动态微调",这很可能是引发楼市风暴的致命一击。
　　 央行出手,让人不由得与之前的波及政府的高房价问责联系起来。而到本周为止的近一个月内,央行、银监会、国土资源部、国家发改委、国家统计局、国家税务总局等六部委先后对房地产市场发出加强监管的信号。
　　　 商务部市场运行调控专家洪涛认为:"这些都是政府将要从紧房地产政策的信号,今年看来,宏观调控将更加注重房地产市场政策的规范性,对于抑制房价泡沫,至今一言未发的建设部和国资委更应该出来说话。"
　　京城银行团购频现
　　房价泡沫在2008年消停了近一年后,在2009年出人预料地不断冲高。"至少有80%的人是买不起房的!房价泡沫很严重。"中央党校研究室副主任周天勇认为。
　　 高房价的问责,被开发商引导到"政府地价过高引发房价上涨"的争论后,近日,新华社评论文章称,部分政府部门团购炒房,变相抬高房价,又将政府拖入到高房价问责的漩涡中。
　　8月5日,记者从北京一家经纪公司获悉,近期在北京市场,就有银行和大国企在低价团购热点楼盘,名义上是为员工购房,但据了解,这些低价团购来的楼盘,却很少用作自住。
　　"而就在一个月前,四大国有银行之一的一家银行还在委托我们公司帮他们在北京四环内找几百套均价8500元/平方米的楼房,该银行相关负责人称可以全款整栋团购。但因8500元/平方米的价格过低,而近期正好房价飙涨,所以目前此事尚未谈妥。"该经纪公司内部人士告诉记者,该银行虽然称为员工团购住宅,但实际上这些楼房并未真正用来自住,可能很快就流到市场变现了。
　　实际上,据记者了解,一直以来开发商就格外青睐银行以及政府公务员,之前万科、光大、恒大都曾经对银行员工发起过"团购"活动,降价幅度高达30％以上。
　　六部委高调加强监管
　　高房价引发的矛盾一触即发。社会各界在将矛头对准开发商的同时,也对政府进行了质疑。这也让近期政府各大部委纷纷对房地产问题予以关注。
　　 8月4日,国家统计局撰文提醒政府必须警惕房价高涨。文章称高房价已成制约消费启动的最大阻力;一旦房价大幅下降,地产金融危机不可避免。
　　国家统计局的文章更像是政府部门的一种表态,至少表明了政府已经看到了高房价背后的投资泡沫和高房价带来的危险。
　　实际上,在国家统计局撰文之前,已经有银监会、国土资源部和国家发改委先后发过相关房地产市场的通知。先是银监会收紧二套房贷政策,然后国土资源部开始严肃土地政策,连国家发改委也出来说房价上涨压力显现,要加强房地产价格和收费监管。
　　8月5日,据国家税务总局的消息称,近日将把房地产业的税收作为监管重点。要求各地税务机关加强房地产业等领域的税收征管。
　　 要将房地产项目开发经营链条所有环节涉税行为,都纳入控管范围,重点审核房地产开发成本费用,并严格监管二手房交易。
　　这是近日继央行和银监会、国土资源部、国家发改委之后,又一国家部委先后对房地产市场发出加强监管的信号。
　　另外,与房地产市场紧密相关的货币政策也即将发生变化。8月5日晚,央行发布的《中国货币政策执行报告(2009年第二季度)》,首次提出要对宽松的货币政策"动态微调"。分析人士表示,短期央行对市场资金面可能会保持"适度紧缩"。
　　"国家各部委近期纷纷出头,出台与房地产行业相关的监管政策,这是房地产政策开始收紧的前兆。"丰瑞世纪地产分析师戴晓光认为。
　　虽然先后有六部委发布了将要从紧房地产政策的信号,但是,至今直接主管房地产行业的住建部和主管央企的国资委仍未发话。
　　 洪涛认为,住建部之所以没有出台相应的政策,意味着住建部目前还比较审慎。对于住建部来说,楼市泡沫不仅是投机的问题,还有一些其它的因素,比如货币流动性、热钱来源、人为操作等。住建部如何利用现有法规政策来规范这个市场是最关键的。（华夏时报　王冰凝）

jnwsy

上海房地产经济学会：增加供给 调控过高房价:*P

Babbler

　　全国工商联房地产商会会长聂梅生在接受中国证券报记者专访时表示，预计下半年房地产市场整体的交易量很难超过上半年，下半年房价同比会继续上升，但环比速度会下降，全年整体平均房价不会超过2007年。房地产投资对相关下游产业的拉动效应会在下半年明显体现。

　　下半年房价同比仍会上升

　　7月以来，北京、上海等一线城市的成交量环比有一定回落。聂梅生认为，这属于市场自发正常调整，经过前几个月的放量齐升，需求方已经有一定程度的满足，而房地产去库存化也进行过半，下半年楼市变化更多取决于供需双方博弈，而非前期宽松政策支持。

　　她说，今年以来房地产市场的上升势头可分为两个阶段。一是1-4月，这段时期是房地产市场触底复苏的阶段，在一系列政策、降价、自住型需求释放的推动下，房地产市场交易量开始活跃，整体价格出现止跌回稳的状况。二是5-6月，这段时期上涨主要是金融因素推动所致。在流动性放量的带动下，房地产市场资金由紧转宽，投资性购房上升，加上市场对通胀预期的提前到来，自住型、投资型需求双双旺盛超过预期，但由于供给方跟不上，政府的保障性住房和开发商的投资都赶不上需求增速，造成房价进入快速上升通道。

　　聂梅生认为，目前房地产市场需求的弹性空间较大，而供给弹性为2年，由于开工的周期性，下半年房地产市场不可能会出现大幅度供给增加，因此下半年房价同比增幅会继续上升，不过上升态势会保持平稳，预计全年平均房价不会高于2007年。对于一些一线城市房价的过快攀升，她认为，后期交易量不大可能会有大幅上升，但这并不意味着这些城市的房地产价格会有回调压力。由于上半年房地产企业获得大量开发资金，目前很多地产商并不缺钱，这同去年以来地产商资金紧张的因素有了很大不同，下半年地产市场价格更多由供给方决定。

　　拉动效应将显现

　　数据显示，1-6月房地产开发企业本年资金来源23703亿元，同比增长23.6%。其中，个人按揭贷款增长2829亿元，同比增幅高达63.1%。但房地产开发投资增长滞后，1-6月增速分别为1%、1%、4.1%、4.9%、6.8%、9.9%，比去年同期平均回落23.6个百分点，而同期固定资产投资增速达32%以上。

　　聂梅生认为，由于房地产市场好转的趋势有待确立，再加上房地产投资的周期性，下半年开发投资的增速回升还有一些不确定性。不过，前期地产投资对家电、建材、汽车等相关下游 行业的带动作用会在下半年明显体现出来，房地产对实体经济的拉动会更为有效。（中国证券报　张泰欣）

送人听闻

　　山雨欲来风满楼。一个月之前商业银行的房贷还处于狂飙阶段，但进入8月，风向骤转，传出房贷收紧信号。

　　8月3日，广东银监局对部分银行的房贷情况进行了预检查，重点内容为房贷政策的执行情况。多家银行人士证实，银监局接下来会进行逐行排查。同时，银监局一并进行了风险提示和窗口指导，重申了对二套房贷的政策，要求各银行加强按揭贷款风险管理，不得变相降低二套房贷首付比例和利率。

　　记者了解到，广东银监局此次的风险提示，仍要求银行遵循以往的二套房贷政策，并未出台新的政策。

　　二套房贷收紧

　　“此次银监局风险提示，要求我们适当上浮二套房贷利率，但到底是在7折的基础上上浮，还是在基准利率上浮，现在还有一些理解误差。”上述银行人士称。

　　《中国经营报》记者对广州的银行进行局部调查显示，四大国有银行对二套房贷的收缩颇为彻底，四大行广东省分行相关人员都表示，二次置业者的贷款首付比例不能低于四成，利息为基准利率的1.1倍。而一些股份制银行则仍旧可以做到8折到8.5折，但表示要看客户资质和房屋面积而定。

　　事实上，房贷政策的收紧早已风声四起，但商业银行此前并未有一致动作，皆因房贷正值黄金增长时期。广州楼市已连续4个月每月卖楼网签量均超过1万套,其中5月更是达到了13180套。

　　“近3个月以来，个人房贷增量很大，半年增量已大大冲过去年全年增量了。”某股份制银行广州分行个贷部人士对记者表示，“这是可遇不可求的好时机啊，谁愿意主动收缩呢？”

　　但监管层近期措施异常严厉，检查不断。“不敢顶风作案，被抓住了处罚事小，被作为重点监控对象就严重了。”上述股份制银行人士表示。

　　记者了解到，除了银监局的检查外，有些银行内部也在做自查，以防御风险。

　　一家接受银监局预检查的某股份制银行正在做二套以上房贷的自查。“这两个月投机情况变得严重，某支行出现了大批三套以上房贷的情况。我们决定抑制三套房以上的发放。”另外，检查也发现了虚报收入等情况。另外是检查房贷还款情况，以防范逾期贷款，这部分检查情况良好。

　　而某国有银行在做自查时也发现，其发放的某楼盘的按揭贷款，上半年一期开盘时投资客不到一成，7月二期开盘时已达到两成以上，还有进一步上升的情况。

　　发改委、国家统计局近期发布数据显示,6月份全国70个大中城市房屋销售价格环比上涨0.8％,其中，广州新房价格以3.6％的涨幅领跑全国。来自广州市国土房管局的报告显示，早在6月广州一手住宅月均价就打破了自去年12月以来的平稳态势，直上9676元/平方米,环比升15.4％，特别是中心六区，一手住宅均价达12354元/平方米，已经超过了2007年10月的最高峰。

　　“对一些涨幅太猛的楼盘，我们都比较谨慎，不希望断供的事情再次发生。”某国有银行广州营业部负责人对记者表示。

　　开发贷预警

　　“广州频频出现地王，现在的房地产市场又有2007年的味道了。”某国有银行广东省分行房贷部总经理对记者表示，“2007年有多少银行栽在地王上啊。”

　　与个贷不同，事实上，开发贷的火热是从二季度才开始渐渐升温。以广东省为例，上半年广东省人民币房地产开发贷款增加117亿元，同比仍少增273亿元。

　　房地产市场从上半年开始复苏，开发商卖的很多是去年积压的楼盘，因此很多房地产商在上半年趋于慎贷。进入5月以来，楼市进一步火热，今年上半年，广州市商品房市场全面复苏，销售面积554.8万平方米，增长41.2％，销售合同金额445亿元，增长26％。开发商回笼资金也开始加快，因此新开工项目也增多，开发贷才逐渐火热。

　　“一季度‘铁公基’项目抢夺之后，二季度就开始抢夺房地产开发贷款了。”上述国有银行房贷部总经理称。

　　而普通商品住房项目投资的最低资本金比例从35％调低至20％后也加速了开发贷的增长。记者了解到，有些先行的股份制银行为抢夺先机，已实施了此政策，但国有银行则有些仍旧固守35％比例。

　　“我们的开发贷处于弱势，因此下半年会积极进取，我觉得这波涨势今年仍可保持。”某股份制银行广州分行人士称。其正努力争取对一些中小型房企的授信，“只要项目可以，其实中小型房企风险更小。”

　　大型房地产商成为银行抢夺的重要对象。而这些房地产商的销售增长也异常迅猛：金地上半年销售额同比增长了72.74％，保利上半年销售额同比增长了168.18％。

　　不过盛况之下，也有隐忧——房价的高涨到底能持续多久？广东省房地产协会公布《2009年上半年广东房地产市场分析报告》，报告指出今年上半年广东商品房和商品住宅的成交量、销售额、均价均达到2002年同期以来的新高。全省一手住宅均价达5994元/平方米，比去年上半年上升4.87％。

　　上述国有银行房贷部人士所领导的团队正在做开发贷的调研，为之后的政策调整做准备，“随时做好调整准备”。“调研包括土地储备、在售楼盘、项目自有资金、回笼情况、地区楼价、地价等数据，我们希望能做个全面的分析。对于积极参与地王的房企，我们会慎之又慎。”

　　“现在还不能说调整开发贷政策，毕竟市场刚回暖，但如此涨幅需要警惕。和2007年不同的是，这一波流动性是由政府主导，因此政策面还是支持房地产的，我们也在看它能持续多久。”上述国有银行房贷部总经理称。

　　二套房政策出台始末

　　2007年9月

　　央行和银监会联合发布《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》，明确对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套(含)以上住房的，贷款首付款比例不得低于40％，贷款利率不得低于同期同档次基准利率的1.1倍。

　　2008年10月

　　央行调整住房信贷政策，明确“居民首次购买普通自住房和改善型普通自住房，商业性个人住房贷款利率的下限扩大为贷款基准利率的0.7倍，最低首付款比例调整为20％。”

　　2009年6月

　　银监会发布《关于进一步加强按揭贷款风险管理的通知》，要求严格遵守第二套房贷的有关政策不动摇。不得以征信系统未联网、异地购房难调查等为由放弃“二套房贷”政策约束，不得自行解释“二套房贷”认定标准，不得以任何手段变相降低首付款的比例成数。这被视作二套房贷收紧的重要信号。（中国经营报　巫燕玲）

X9215

这么多地王要消化完，房价不上涨是不可能的，房价中长期还是有空间的！*d:1* *d:1* *d:1*