2008，二月

仰望天堂

房产与股票的投资学差异
英 | 大 | 中 | 小2008年02月12日16:25

房产不是股票。

当然，你可能不会将所居住的房屋与你在经纪公司帐户清单上的那些投资项目混为一谈。

不过，思考一下二者之间的区别有助于解释为何人们都喜欢拥有房产，而一些房产主目前为何深陷困境。以下是房产与股票和股票型共同基金相比的五个主要的不同之处。

1. 房子直到出售时才能知道价格。通过互联网只需要几分钟时间，你就能了解你持有的每只股票或股票型基金的价格。但卖房子不同，只有在买家出价后，你才会知道你的房产价值几何。

这给人们留下了丰富的梦想空间。你可以愉快地想象你的房产是一项上佳的稳定投资，因为与股票不同，它的价格不会变来变去。你也可以愉快地想象你的房屋价值大大地提升了。

但如果你在当前动荡的房产市场上希望出售房屋，这种优越感可能成为巨大的障碍。如果你坚持高价出售，可能难以找到买家。实际上，如果你已经搬走，而你的房屋空置在那里，你的固执会让你失去大把钞票。

2. 拥有房屋费用率高昂。可以把你的房产看作费用率很高的股票型基金。每年，你都要付出一大笔钱，包括维修费、物业税和业主保险等等，大概相当于你房产价值的3%至3.5%。

此外，你还有水电费，可能还要每月偿还贷款。如果你能充分利用好你的房屋，这些成本或许不算什么。但如果你有一处空置房屋要出手，这意味着在没有买家光顾的情况下你每月都要烧钱。

3. 房屋出售时要支付高昂的佣金。不但持有房产的成本不低，购买时也要付出相当费用，而出售的费用则更惊人。

购买房产要支付房屋检查费、律师费、所有权保险、搬迁费和抵押贷款申请费。出售也要产生搬迁费和律师费。但大头却是房地产佣金，一般要占到你房产售价的5%或6%。

买卖股票的情况是，如果你选择的是低价经纪商，那么交易成本相当低。

实际上，如果你喜欢无佣金共同基金，直接同此类基金公司进行交易，那么你就能免掉所有的交易成本。

4. 拥有房屋你不用追加保证金。用贷款购买房屋很常见，而只有激进的投资者才会用保证金账户购买股票。这并不值得大惊小怪。借钱购买房产比借钱购买股票要安全得多。

何以如此呢？如果股市下跌，而你拥有通过保证金购买的股票，你就会收到经纪商追加保证金的要求，让你向账户中追加资金或是股票。如果你不追加资金，你的部分或全部持仓就会被抛出，以锁定损失。

与此不同的是，只要你偿还按揭，银行就不能强迫你追加现金或是卖出你的房屋，不管你的房价已经下跌了多少。这能确保你不会被迫做出草率的决定。不过，由于房屋所有者不会收到追加保证金的要求，他们在卖出房屋时可能更容易拖延，也会对房屋的价值抱有一些不切实际的想法。

5. 出租房屋“红利”诱人，但并不是现金方式。如果你现在购买了一批美国股票，你大概能获得2%的股息收益。显然，你更多地会寄希望于股价大涨给你带来更高的收益。

与此同时，对房产而言，你不要对房屋价格上涨抱太大希望。根据联邦住房贷款抵押公司(Freddie Mac)的数据，在过去30年里房价的年均涨幅不到6%，而通货膨胀率为4%。

而且，即使你的房产达到了这种涨幅，其中相当一部分也要被上面提到的3%或3.5%的费用率所抵消。

不过，对于房产而言，收益的大头应该来自于“红利”，即你获得的租金收入。当然，我们大部分人都没有房客，而是自己住在房子里，相当于把房屋租给了自己。

好消息是，这种估算的租金很有价值。如果你把你的房产出租，你每年大概能获得相当于你房产价值7%的租金，从这里可以看出你住在自己的房子里能实现多少价值。

一个额外的好处是：租给自己从税收角度而言是划算的，因为你不必为这笔虚拟的租金收入纳税。

那么坏消息是什么呢？你可能从自己的房屋中获得了真正的价值，但却拿不到现金红利。

由此可见，你可能应拥有一套刚好适合自己和家人居住而并不过大的住房。如果你购买一栋比你真正的需要大很多的房屋会怎样？这就相当于你租下了一座大厦，但只使用了其中的两个房间。

Jonathan Clements

仰望天堂

洞察调控下的机遇，寻找逆境中的强者

1、07年房地产市场高度景气，但后半年频出的调控政策造成了明显的观望情绪。我们认为，政策调控的方向是“保障性住房政府管，商品住宅市场管”，出于提高民生考虑的调控政策，对房地产市场的长远发展利远大于弊。
2、人民币升值、全球流动性过剩、GDP增长、人口红利、城镇化进程和居住升级、土地供应紧张等刺激因素短期不会改变。紧缩政策对投资投机需求将起到明显抑制，但自住需求的巨大缺口仍需满足。保障性住房的供应有限，留给市场的空间仍是巨大的。
3、房地产开发企业中，我们看好规模实力强大、品牌具有优势的龙头企业，在市场不确定性加大的环境下，这些企业的发展更为明确可期。
4、商业地产出租受政策调控影响不大，随着城市现代化和商业化的发展，中心城市的持有性商业地产价值上升空间仍然巨大。
5、对房地产行业给予短线“中性”、中长线“增持”评级，建议08年重点关注万科A、深振业A、金融街三家上市公司。

公司	06A	07E	08E	09E	评级	简评
万科A	0.33	0.75	1.06	1.41	增持	理念超前、快速发展的地产龙头
深振业A	0.85	1.06	1.36	2.13	增持	现有项目几年内利润可观
金融街	0.49	0.68	0.96	1.26	增持	全国布局的商业地产龙头，前景光明
保利地产	1.20	1.16	1.95	2.5	增持	规模和品牌优势，发展稳健
中粮地产	0.25	0.58	0.99		增持	大背景，高起点，资产注入可期
金地集团	0.67	0.76	1.29	2.35	中性	扩张意图明显，但拿地成本偏高
中华企业	0.62	0.50	0.78		中性	资产注入进程低于预期
招商地产	0.91	1.1	1.8	2.3	中性	高档住宅项目风险较高

一、 2007年房地产市场回顾

2  上市公司整体表现

07年前三季度证监会行业房地产板块上市公司业绩整体表现强于全部A股上市公司平均

2007年1月4日至11月29日，沪深300指数上涨137%，证监会房地产行业指数上涨158%。房地产板块在本轮牛市中扮演了重要角色，一年来走势明显强于大盘，但11月之后进入了深度调整。板块内72家企业07前三季度实现主营收入总额901.85亿，同比增长52%；前三季度净利润总额131.67亿，同比增长68%。而同期全部A股上市公司主营收入和净利润总额前三季度同比增长分别为27%和61%（以上计算均剔除无可比数据及亏损公司）。  

图表 1：上市公司财务比率变化

	ROE	ROA	主营业务 利润率	资产负债率	流动比率	速动比率	总资产 周转率	存货 周转率
06年三季报	4.1	3.29	27.62	80.9	1.91	0.75	0.19	0.36
07年三季报	5.35	8.13	29.58	68.96	2.07	0.82	0.2	0.39

财务比率数据也显示出房地产公司在资产报酬率、利润率、周转率的提高，都可以追溯到同一因素：房价的上升。
2  房地产市场情况

    图表 2：全国房地产价格走势

近一年来房地产市场最显著的特点是房价涨幅较大

图表 3：全国房地产开发和销售面积

国家发改委统计数据显示，至2007年10月份，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨9.5%，其中新建商品房价格上涨10.6%，二手房销售价格同比上涨8.7%。国家统计局数据显示，2007年1-9月，房地产实际完成投资额16814亿元，同比增长30.3%；完成开发土地面积1.82亿平方米，同比增长11.3%；商品房施工面积19.99亿平方米，同比增长22.41%；新开工面积6.67亿平方米，同比增长21.6%；商品房竣工面积2.44亿平方米，同比增长11.0%；商品房销售面积4.74亿平方米，同比增长32.0%；商品房销售额18684.8亿元，同比增长50.5%。
2  政策动向
十七大将住房政策导向定为“住有所居”。

房地产调控政策集中在增加保障性住房供应、防止房价过快上涨，大的方向可以归结为“保障性住房政府管，商品住房市场管”

国务院颁布《关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》，将保 障类住房收益群体由“最低收入”扩大到“低收入”，面积限定在50-60平方米，政府土地出让金收入用于廉租房建设的比例由5%提高到10%。  
全国城市住房工作会议决定逐步扩大廉租住房制度的保障范围，重申90/70原则（城市新开工住房建设中90平方米以下住房面积必须达到70%以上），规定廉租房、经适房、中小套型普通商品住房土地供应量不得低于70%。
建设部、发改委、监察部、民政部、财政部、国土资源部、央行、税务总局和国家统计局等九部门，联合发布了《廉租住房保障办法》，取代原有的《城镇最低收入家庭廉租住房管理办法》。新《办法》规定，廉租房原则上不少过50平米，目标人群是人均居住面积不足10平米的住房困难家庭。
国土资源部下发通知，规定土地闲置费原则上将按出让或划拨土地价款的20%进行征收。
国家税务总局和财政部批准北京、辽宁、江苏、深圳、宁夏、重庆、安徽、河南、福建、天津十省市开始物业税“空转”运行，并称有可能在08年初选择部分地区试点进行“实转”。
央行年内五次加息九次上调存款准备金率；央行、银监会共同发布《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》，规定对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套(含)以上住房的贷款首付比例将不得低于40%，贷款利率不得低于中国人民银行公布的同期同档次基准利率的1.1倍。
2  我们的评论
07年房地产市场先热后冷。前10个月的数据从整体上反映了市场的强劲增长，而土地开发面积增速的降低突显了18亿亩耕地红线之上土地资源的稀缺性。各主要城市房价的大幅上升被视为市场过热的信号，因此下半年政府的调控政策开始频繁出台，直接导致了市场浓重的观望情绪。板块内上市公司全年业绩大增几无悬念，但越缩越紧的政策使房地产行业的发展方向存在了太多的不确定性，降低了投资者的信心。对于各项政策，我们的态度是长期乐观的，在走向和谐发展的过程中，调控是必然的，消除不理性、不和谐的因素，对市场的发展反而是一件好事。

[ 本帖最后由 仰望天堂 于 2008-2-13 22:28 编辑 ]

仰望天堂

“雪灾经济”分析大  中  小发布日期：2008-02-13致信编辑<<<　钢铁
国泰君安：节后钢价有望上扬

据“我的钢铁”网不完全统计，限电、运输受阻、检修、原料紧张等因素的共同作用预计将导致钢厂近期内减产建筑钢材70万吨、热轧卷板50万吨、中厚板15万吨、冷轧板5万吨。

关于节后市场走势，考虑到雨雪和春运等造成的运输瓶颈缓解需要时日，加上上述钢厂减产的因素，预计节后的市场实际到货量将低于预期，市场库存会进一步降低，钢材价格整体看涨。

联合证券：雪灾影响钢铁业甚微

由于各大钢铁企业都有冬季备料的惯例，原材料的库存至少在1个月以上，而且大型钢铁企业都有自备电厂，因此冰雪恶劣天气没有阻碍正常的生产经营。目前由于限电，共有5家上市公司减产，其中华菱管线影响相对较大，预计因停产每股收益将减少0.027元。

<<<　电信

中金公司：未能如期返乡可能导致通话流量增加，离网率将降低

看来除贵州和湖南外的多数地区电信服务正在迅速恢复，因为只要恢复供电基站便可重新开始工作，而且固线多埋在地下。预计负面影响较小且是短暂的。此外，春节期间许多人不能回家，因此语音流量加大（尤其是国内长途通话），可能会弥补上述负面影响。

此外，在劳务输入省份（如广东和上海地区）占主导地位的运营商可能获益；在劳务输出省份（如四川、安徽、湖南以及湖北）相对强的运营商相对受损——意味着中国移动可能获益。通常，在春节期间，劳务输出省份会有强大的促销攻势以吸引外出打工返乡的潜在消费者，预计今年在劳务输入省份会有更多的促销来刺激滞留人员的过年通话需求。

<<<　化工

西南证券：行业处于淡季，灾情影响有限

一季度一般是化工类上市公司全年收入比重最低的季度。灾区14个省份化工类上市公司的一季度收入比重更低。这意味着灾情发生在一季度这个行业收入淡季，负面因素对企业全年收入的影响程度也要比灾情发生在其他季度更小。

近年来化工产品价格上涨导致此类公司的盈利能力得以明显提升。相比产品价格上涨这种正面因素而言，此次雪灾给化工行业上市公司带来的影响可能要小得多。若在产量不变的情况下按照化工产品价格平均涨幅为10%而雪灾影响上市公司生产经营的持续时间为半个月作简单静态计算，两种影响相互抵消后上市公司的整体收入将增加5.4%左右。

招商证券：灾区企业生产短期受影响有限

由于本次雪灾持续时间有限，加上多数公司均表示会在复产后通过加班生产、多发货等方式挽回损失，因此总体影响不大。而非受灾地区的化工企业反而因受灾地区企业停、减产导致部分化工产品出现价格上涨而受益，如目前PVC已出现小幅上涨，其相对受益也较为有限，一旦受灾地区的化工厂负荷率逐渐上来，相关产品价格将重新趋于稳定。

<<<电力

招商证券：电网企业和火电企业受影响较大

电网企业固定资产受损，售电量减少；火电企业由于煤炭供应不上，发电量受到影响；水电机组不受暴风雪影响，由于火电机组停机，来水较多的水电企业受益最大。

调研发现：长江电力——长江电力的发电量不受影响，只是由于部分外送线路出现故障，限制向广东、上海等地送电，但是由于华中很多火电机组停机，这部分电量可以在本地消化。桂冠电力——1月份发电量截至目前创造历史最高水平。对于火电机组缺煤停机，公司认为对自身正面影响较大，有利于公司多发电。

<<<　煤炭

招商证券：煤价看涨预期增强

由于目前主要上市公司产能核定，并且合同煤占比大只能通过春节加班加点形式扩大供给，由于目前电煤价格受到限制，量的提升对短期业绩贡献不大，但用量紧张会增加煤价长期看涨的预期。

<<<有色金属

招商证券：限电断电影响铜铝产量

雪灾对有色金属的影响主要体现在电力供应和交通运输上，在用电方面，国内两大铜冶炼企业江西铜业和安徽铜陵有色金属集团正遭受小面积电力中断，影响了生产，用电大户电解铝方面受灾区电解铝2007年产量为662万吨，占全国总产量的52.7％，受灾区日产量预计为1.68万吨，目前受灾区电解铝正处于限电阶段，一季度产量将出现环比下降，如果雪灾天气继续，预期电解铝产量最大影响不超过2万吨。有色金属期货价格出现上涨的态势，短期对有色金属公司算是一定的利好。

<<<　保险

招商证券：理赔主要影响财险，对08保费收入可能有促进作用

因为雪灾还未结束，所以无法统计具体的保险赔付支出，粗略地估算一下保险需要额外进行的赔付支出：

寿险业务：仅限于人身与医疗保险，而本次雪灾当前尚没有造成大规模的人员伤亡，所以我们认为对寿险业务的影响可以忽略不计，也就是说对中国人寿的影响很小。

财险业务：稍微大些，车辆的毁坏，财产的损失，可能都会构成一定的额外赔付。

对上市公司而言，经过初步估计，可能对中国平安与中国太保构成1亿元左右的额外支出，而对净利润的负面影响应该在1亿元以下，对于太保的净利润影响为-1.5%，而平安的影响为-0.9%左右。上调平安08年财险保费收入3%，太保的财险保费收入2.5%。对国寿与平安维持推荐的评级，太保维持中性的评级。

fbl125-2008

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jsb6688

报道学习！真羡慕你们！我也想多些时间学习！！辛苦了！

仰望天堂

紧跟热点不会亏损:*18*:

chenyoung

这个票要关注。。。

chenyoung

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chenyoung

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chenyoung

[ 本帖最后由 chenyoung 于 2008-2-14 01:26 编辑 ]

chenyoung

chenyoung

银行老板不仁义，回4411？俺不愿意看到。

hl2918

税官大哥太刻苦啦:*19*:

散打冠军

短期的涨跌，我已经不理会了，不是自己变牛了，是发现自己实在没有能力把握。

盯紧自己看好的，已经很不容易了！

仰望天堂

dzh9:37  观 察 员:总理13日主持召开国务院常务会议，研究部署灾后重建工作,机构报告也看好灾后重建机会较大的电力设备、建材、机械等板块

仰望天堂

dzh9:57  观 察 员:特变电工快速上涨，电力设备板块最近持续活跃，大智慧TOP系统显示象国电南自、天威保变等电力设备股最近机构持仓比例持续创新高

仰望天堂

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chenyoung

原帖由 仰望天堂 于 2008-2-14 10:04 发表
dzh9:57  观 察 员:特变电工快速上涨，电力设备板块最近持续活跃，大智慧TOP系统显示象国电南自、天威保变等电力设备股最近机构持仓比例持续创新高

有道理，稍微迟了一点

仰望天堂

600089是鸡精的PP:*18*:

仰望天堂

我在找电力设备、建材、机械等板块龙头