绵世股份－又有土地拍卖，07年每股收益1元以上

都是两个球

绵世股份－又有土地拍卖，07年每股收益1元以上

来自：MACD论坛(bbs.shudaoyoufang.com) 作者：都是两个球 浏览：36575 回复：122

今天成都商报第20版公布了，成国土拍告（2007）07号成都土地拍卖会公告，000609的133。413亩土地将在9月14日举行公开拍卖

宗地编号	宗地位置	规划设计条件
		绿地率	建筑高度	容积率	建筑密度	土地用途 及年限
CH28（252/211)： 2007-062	成华区保和乡胜利村2、3、4、12、13、14组	≥30%	满足航空限高（绝对高程）835米	住：≤4.2 ≤5.0	住：≤30% ≤25%	城镇混和住宅用地 商业用地 住宅70年 商业40年
				住宅兼容商业 ≤5.0	≤35%
				市场密度≤50%
				停车场≤1.8	≤50%
净用地面积	竟买保证金	起叫价	成交价	成交金额	竟得人	备 注
88942 合133.4130亩	5700万元	280万元/亩	／	／	／	二类住宅用地、二类住宅兼容商业用地(可兼容≥20%且＜50%商业)、农贸市场、机动车停车场

成都国土局:http://www.cdlr.gov.cn/shwViewNewsHtml.aspx?newsno=5750


2007年5月25日，二期拍卖了117.2564亩土地,用地性质为二类住宅用地、农贸市场、幼儿园用地。土地的成交价为每亩365万元,拍卖收入为4.28亿元。扣除土地出让金、相关税费及建设开发成本后,项目共获得2.57亿元的收益，按照成都市征地事务中心、成都市成华区国土资源局与天府新城公司将按2∶2∶6比例进行收益分配。预计公司将获得0.8789亿元的净利润，(（365-80-365*27%）*60%*67%)*117.26=0.8789亿元，预计三季度实现结算，每股收益0。8以上，加上9月的拍卖收益，预计2007年每股收益1。元以上，2007年可能会10送10

约塞连

呵呵　非常感谢　一直关注它

约塞连

呵呵　被搞出公告了

巴非特关门弟子

:*22*: 是个有潜力的好股，题材较多

都是两个球

转贴：股吧  不得不说的两个“秘密”


秘密一：从现在起到08年一季报期间，绵世将陆续发布的公告一览

（请以公司实际发布公告的时间顺序为准，如有疏漏错误，亦以公司公告为准）

1、关于结转5月25日拍卖土地收入和三季度业绩大幅提升的公告

2、关于9月14日土地拍卖情况的公告

3、关于收购泛亚太资产管理（国际）有限公司股权的公告

4、三季度报告（每股收益0.90元以上，请参考秘密二）

5、关于进行天府新城三期土地开发事项的公告

6、关于公司风能发电（一期）工程并网发电事项的公告

7、关于07年业绩大幅提升450-500%的公告

8、关于公司“小非”上市流通的公告（1月底，但对市场不会造成影响，因为小非也要等年报）

9、2007年年度报告（每股收益1元左右10转增10）

10、2008年一季度报告（每股收益0.8元左右10转10后摊薄为0.4元左右，请参考秘密二）

秘密二：天府新城土地拍卖后公司每股收益的计算公式

（土地拍卖成交价-开发成本-土地出让金和税费）*拍卖土地数量*0.60*0.67/总股本

说明——

土地开发成本：每亩80万元，因为已开发完成，所以开发成本已经固定

土地出让金和税费：土地拍卖成交价的27%

0.60：是公司和当地相关部门约定的分成比例

0.67：是上缴所得税后的公司实际所得

那么，5月25日土地拍卖收入结转后每股收益=

（365-80-365*0.27）*117*0.60*0.67/14904.78=0.59元

如果，9月14日土地拍卖成交价达到每亩400万元，那么收入结转后每股收益=

（400-80-400*0.27）*133*0.60*0.67/14904.78=0.76元

（秘密一中2008年一季度的每股收益是按成交价400万元计算的，因此需按拍卖后的实际成交价重新进行计算）

9月14日拍卖土地的收入肯定是要结转到08年一季报中，这符合公司全体股东的最大利益，因为只有这样，10转10后一季报才会很好看，而且有消息说明年1月1日起所得税可能下调，这样一季报就会更加好看

另外，上述关于公司业绩的计算没有包括公司其他业务产生的利润，因此有些保守。

都是两个球

同意：  1、关于结转5月25日拍卖土地收入和三季度业绩大幅提升的公告

2、关于9月14日土地拍卖情况的公告

3、关于收购泛亚太资产管理（国际）有限公司股权的公告

4、三季度报告（每股收益0.90元以上，请参考秘密二）

xm8803

非常感谢非常感谢非常感谢

都是两个球

万科、首创、蓝光后 下一个是谁？
近日，成都市国土资源局土地拍卖中心发布公告，将于9月14日拍卖5宗地块使用权，其中最引人注目的无疑是位于东方新城板块的成华区保和乡胜利村133亩地块，这也是东方新城最后一宗百亩以上的地皮。

　　在这宗地皮周围，已经聚集了中国房地产龙头企业万科地产、北京最大的开发商首创置业以及本土最大的开发商蓝光地产等巨头的高尚住宅项目。因此，这块土地的拍卖也吸引了全成都房地产业界的眼光，而谁会摘得东方新城的“压轴大餐”，成为这些地产巨头的邻居？这个问题成为了“9·14拍卖会”的最大悬念。

　　三大巨头规模化开发，品牌成就东三环价值

　　在东三环外侧的东方新城，规划方案的各项内容正按部就班地逐一变为现实。出众的规划设计吸引了众多品牌开发商的进入。万科、蓝光、首创等知名房地产开发商丰富的大盘开发经历以及与国际接轨的经验，给东方新城片区的居住环境和生活模式迅速带来了转变。

　　2004年8月的一声槌响，掀起了东三环区域开发的热潮。中国地产龙头企业万科成功竞拍到“城东亚地王”，拿下位于东方新城的一号地块。万科将这个占地666亩的项目，命名为万科·魅力之城，和新加坡著名财团Reco ziyang共同开发。如今，万科的造城运动让整个片区的价值也得到了迅速提升。随后，宏信、达义、武城、国嘉、浙江华都房产集团等一批实力开发商相继加入，东三环区域已经成为品质楼盘的汇聚之地。

　　去年底，四川房地产龙头企业蓝光地产，经过激烈竞争，又成功拍得东方新城二期90亩土地，充分说明了目前品牌开发商对东三环片区的东方新城地块价值的认同和信心。

　　而在今年5月25日，北京地产界的巨头企业首创置业联合新加坡政府财团GIC联合拿下东方新城117亩地块，让业界再次对东方新城的价值刮目相看。

　　业内人士认为，这些具有成熟住宅社区开发经验的品牌开发商齐聚东方新城，一方面印证了东方新城目前的土地价值已经被主流市场所认同，同时也进一步提高了片区未来不动产的溢价能力和增值能力，这三大巨头事实上已经为这最后的一百多亩地块做好了入市铺垫，两年前万科·魅力之城地块推出时，业界所担心的开发风险事实上已经化作齑粉，这个时候，正是品牌开发商在这里大显身手的时机。

　　在大规划、大配套和知名开发企业的紧密配合下，东三环住区就像一出正在上演的大戏，已经渐入佳境。如今，这里的每一块土地都弥足珍贵。

环境好、交通便利，东三环地块成“潜力股”

就环线类比，东三环片区的开发水准并不亚于南三环和西三环，而就其楼价来讲却又是三个区域中最低的，东三环楼盘高质低价的性价比优势开始慢慢凸显，而从另一方面来讲，随着三环周边土地大量进入实质开发阶段，可供新盘建设的土地也越来越稀少，在未来几年内，环线的方位优势将不再明显，环线楼盘的价格将逐步趋于统一，而目前性价比最优的东三环片区楼盘无疑将成为未来升值空间最大的潜力股。

经过几年来的发展，东三环片区楼盘的售价一直保持着比较平稳的上升态势：历经三年，蓝谷地目前的价格攀升到了4800元／平方米左右；卓锦城的电梯公寓，目前已经涨到了4800元／平方米；万科魅力之城中因含有多层、电梯等多种形态，加之其标杆的开发地位，目前电梯均价已达到了5800元/平方米的心理门槛；此外，蓝光·富丽东方尽管还未开盘，业内已经估价至5300元／平方米，而首创置业的项目将打造一个更为高端的超高层城市建筑集群，据业内人士估计，价格不会低于5500元／平方米。从以上数据我们可以看出，东三环片区的楼盘房价稳定地保持了每年一定幅度的涨势。

在东三环，尤其是片区内的东方新城板块，就如同一张白纸上画的画，与三环内那些企业搬迁或是旧城改造腾挪出来的小地块在规划上只能靠“修修补补”有所不同，东方新城片区在规划时不但起点高，而且规划更全面，更合理。

如今的东三环片区已经成为城东购房者的首选区域之一，这里不仅交通便利生活配套日渐完善，而且所开发出的楼盘价格比起城南城西更容易被购房者所接受。随着2007年东方新城等板块的井喷，大城东的开发格局日渐明朗，一个连接城东副中心的新型居住片区正在孕育生成，而处于未来大城东中心腹地的东三环片区将成为其中的核心居住区，特殊的位置决定了将来城东大面积的商业生活配套场所将在这里拔地而起，为居住在这里，以及城东、大面、龙泉的人们提供生活支持，这一片区的房价也将自然稳定地攀升。

今年以来，东三环土地价值上升，从河南鑫苑拍下的每亩700多万地价来看，东三环外侧的地块无疑已经成为开发商眼中的“潜力股”。而在东二环外侧，迎晖路366亩地块更是拍出了1130万元/亩的价格。一位开发商对笔者算了一笔账，东二环外侧目前的土地价值已经在1000万元/亩以上，而东三环外侧的地块价格到目前为止还没有超过800万元/亩，而这几个区域的房价却差距不大，很显然，对于开发商来说，同样的一笔投资，东三环外侧相比东二环外侧更为划算。

而对购房者来说，随着近几年这里地铁二号线和环境配套的逐渐形成，东三环“东方新城”区域的居家氛围和便利度也将远远超过其他新兴区域。万科魅力之城近一年来销售势头的良好，说明了这一点。

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东方新城百亩压轴大餐下周揭幕


下周五，成都市国土资源局土地拍卖中心将拍卖5宗地块，其中最引人注目的无疑是位于东方新城板块的成华区保和街道133亩地块，这也是东方新城最后一宗百亩以上的地块。

据东方新城的规划者和土地整理者、天府新城公司的负责人介绍，东方新城三环路外侧片区除去未来最后一块20余亩的宗地，这块133亩的地称得上是东方新城最后的大餐，也是国内外一流品牌企业入驻东方新城板块的绝佳机会。

位于东三环外侧的东方新城，规划方案的各项内容正按部就班地变为现实。住区出众的规划设计吸引了众多品牌开发商的进入。万科、蓝光、首创等知名房地产开发商丰富的大盘开发经历以及与国际接轨的经验，给东方新城片区的居住环境和生活模式带来了迅速转变。

便利交通提升区域价值

两年前，在万科魅力之城 [→业主论坛]开发之初，驱车从市中心经蜀都大道到东三环的东方新城及洪河片区不得不从航天立交(即大观立交)绕路到达，因而曾经被一些人抱怨的东三环板块，如今随着地铁二号线在东三环东方新城板块设立了换乘站以及紧邻成渝高速路南侧新修好的一条宽20米、部分宽30米的与东洪路、十洪大道相连的市政道路(现在驱车从市中心经蜀都大道可以直接在成渝立交桥下转到东方新城及洪河)而豁然开朗。

东三环区域东西向交通主干道已经形成的有蜀都大道、东大街东延线、老成渝路、成龙路和成洛路，以及即将动工的地铁二号线。笔者发现，由市中心到东三环的四条道路中，由市中心沿蜀都大道方向到东三环成渝立交桥的东方新城片区距离最近，所用时间最短(目前约为12分钟)。

据了解，成渝高速三环至外环段改造工程将采取下穿、立交桥上跨的改造方式，改造完成后，将把东方新城、十陵、洪河、三圣街道连成一片，使这四大片区实现无缝对接成都市中心的格局。

据已经确定的规划显示，紧邻东三环的沙河堡地区将修建一个集城际快速铁路、公路客运、地铁、城市公交于一体的综合性超大型交通枢纽。该交通枢纽建成后，东方新城片区的居民将成为最大的受益者，可以在这里进行多种公共交通工具的换乘。

未来地铁物业，无限商机引发板块爆发

轨道交通正在成为世界范围内城市（际）公共交通的主流方式，对城市社会经济发生着日益明显的重大影响。

轨道交通在改善功能布局中整合了城市资源。地铁、轻轨在空间穿行，以立体化配置资源的方式，对城市功能布局进行调整。对沿线的土地、房屋、道路、河湖、生态以及人口、资本、商业发生了深刻的影响，赋予了新的价值含义。

据了解，东西向的地铁二号线在东三环的东方新城设了“站东广场站”、在东三环内侧的新成都站设立了换乘站。同时，地铁七号线、绵－成－峨城际客运专线及规划的成渝客运专线在东三环内侧的东方新城西地块西侧新成都站均设立了换乘站，加上新成都站配套设置的公交车场、长途汽车场、出租车场及社会停车场，未来东三环这里，尤其是东三环的东方新城区域必将成为成都交通最为便捷的地方之一。

完善齐备的生活配套

据了解，东方新城的区域规划采用了国际上非常先进的多元网络城市理念。高起点的城市规划设计充分利用了东方新城独一无二的浅丘地形，让景观、住宅、商业有机地融合在一起。

教育配套：

规划有中学两所(其中一所为占地面积170亩左右的列五中学)、小学两所、幼儿园四处，主要分布在蓝光项目和万科魅力之城 [→业主论坛]东侧，其中毗邻蓝光项目规划有一所小学和一所中学，毗邻万科魅力之城 [→业主论坛]规划有一所小学和一所占地面积近170亩的列五中学。此外，四川师范大学东区也近在咫尺。


医疗配套：

片区规划有一所医院(占地面积约60亩)、一处门诊所、两处卫生站。而华西医院也将在区域内建设分院。

商业配套：

片区有纯商业、贸易、金融、文化活动中心用地200余亩，主要分布在东洪路两侧的片区商业中心。

3个菜市场，加上设置在住区正中的商业中心，合理的布局能够满足片区居民全部的生活需要。以即将拍卖的地块为例，其南边毗邻近30亩的市政公园和菜市场、幼儿园及片区商业中心，东侧紧邻1所小学和1所中学。日常购物、子女入学等一般性生活需求，都可以就近实现。加上附近万科魅力之城 [→业主论坛]、上东阳光、大观城市花园等品质大盘共同打造的社区生活配套，东方新城的居民在贴近自然的同时，还能够享受到完整温馨的生活氛围。出拥繁华、退享宁静的现代都市理想生活，在未来的东方新城住区将成为现实。

其他配套：

根据规划要求，在片区内将建设居民健身设施六处、文化活动站两处、公共停车场两处、派出所一处、街道办事处一处、社区服务中心一处、社区居委会六处。将彻底改变以前片区“办事难”的状况。

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北京新松投资集团有限公司就是中新集团？
绵世与北京新松投资集团有限公司合作开发位于北京市朝阳区小亮马桥东路的中山大厦房地产项目.
根据搜索结果：北京新松投资集团有限公司是以房地产投资、开发为基本业务的产业集团，下属多家房地产公司。北京的项目有：豪柏公寓、后现代城、西山美墅馆、西钓鱼台嘉园和青年汇佳园项目等。我们的发展信念是：以人为本，始终将人力资本的不断增值作为新松集团发展的核心任务。


再看看媒体又是怎么来介绍中新吧:有这么一家地产企业，自成立七年多来，默默无闻，从未向界外揭开神秘的面纱。但这家企业却已经在香港股市上市5年之久，北京著名的地标性楼盘“后现代城”、“西钓鱼台·嘉园”、“中新青年都会”竟然也全部是该企业旗下的项目，06年该公司仅大陆地区的品牌估值便达到8亿人民币之多。而今，这家长期以项目公司架构运营的企业终于利剑出鞘，转向城际公司架构运营的模式。请跟随搜房网的镜头，走近这家神秘的企业——中新集团。

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成都土地开发利润远超全国平均 土地"一级"凶猛
成都土地 “一级”凶猛

　　一级，指土地一级市场；凶猛，是成都土地一级开发的现实。

　　中信蜀都在郫县7343亩、中新在犀浦2000余亩、花样年在蒲江7000多亩、中铁二局、国地、阳光100……加上省略号，以上就是在成都进行土地一级整理的发展企业名录。

　　成都土地一级开发利润远远超过全国平均水平？发展较缓的郫县、龙泉等区域将在大集团土地一级开发中迎头赶上？各个在成都报到时间不一、指向不一、打法不一的土地一级开发商在成都的现状如何？

　　一级土地开发，其背后的潜台词是一级政经资源、一级市场利润和一级同业竞争。

　　中信蜀都首批地块很快就要走上市场，行业瞩目。

　　成都土地一级开发

　　利润远超全国平均水平？

　　“阳光100赚得不少哦！”7月20日的土地拍卖现场，迎晖路地块被香港信合收入囊中之后，一位老总在现场立即用手机上的计算器算了一笔帐。

　　尽管当时在拍卖现场上，很多人都流露出对阳光100未能夺地的惋惜，但是仍然有不算少数的人为这宗卖价达到41亿的土地而感到莫明的兴奋。

　　“阳光100哪里亏嘛？那么高的土地收益分下来是大数目哦！”在这位老总看来，迎晖路地块成功的卖到1130万/亩，扣除毛地成本、税费后参与的利润分成，算得上是一次成功的一级开发案例。

　　作为迎晖路地块的一级开发商，尽管阳光100深耕两年、耗资巨大却未斩获，但当时让业界沸沸扬扬的“成华区3号地”也让这个行事低调的公司获得极高的土地收益。记者连线的多名一级开发商都认同这一点。

　　“从迎晖路地块的成交金额看，证明了两点：一是可以估算出一级开发商在成都的收益远远高出其他城市，另外一个方面也说明，通常被视为‘曲线拿地’的一级开发在严格的‘招挂牌’下也不见得奏效”，一位不愿意透露姓名的开发商如此评说。

　　记者向多名一级开发商请教了“收益率”问题，但是除了不愿意涉及公司具体项目的收入数额外，他们都坦陈在成都“做地的空间还比较大。”

　　“北京的一级开发实行招标制，给定一个大致在8％左右的利润空间，然后在认同这个利润空间的公司中选中土地一级开发商”，谙熟北京土地一级市场的一位老总向记者介绍。而根据他对多块已拍卖土地收益的计算，在成都进行土地一级开发，利润空间普遍是北京的2－5倍，有时还更高。

　　这位老总以上半年拍卖的某宗土地为例说明了一级开发的高收益：该宗面积达百亩的土地扣除土地出让金、相关税费、土地开发成本后，按照与各方达成共识的收益分配后，收益率超过50％。

　　利润率，是任何一层发展商思考问题的基本理性面，而这也正是成都聚集大量诸如中信、花样年、保利、国地、中铁二局、中新、阳光100等一级发展商的核心理由。

　　“当时来成都的时候，都没想到土地会涨得这么快”，一位一级开发商总经理认为持续火爆的土地拍卖市场，是一级开发商的“强心剂”。
大鳄的游戏规则

　　一级、二级都有钱赚

　　规划、拆迁、七通一平、基础设施建设……这些被视为一级开发基本要素的模块，却都让普通发展商望尘莫及。尺度地产总经理任强(任强博客,任强新闻,任强说吧)认为，一级开发从性质上就决定了它的高进入门槛。而遍数在成都从事一级开发的公司，他们要么是实力强劲的综合运营商，要么是资本市场的翘楚，拥有强势的政经资源是他们共同的特点，于是“这场游戏注定只有‘大鳄’才玩得起”。

　　事实上，除了在媒体表现上相当高调的中信和异常低调的阳光100外，加入土地一级开发这一行列的土地运营商远不止他们。无论是试水成都一级开发较早的北京燕化、还是而后加入一级战团的花样年、保利、国地，抑或在四川省内多个城市从事“整体打造”中铁二局，这些企业动辄千亩的土地运作都呈现出鲜明的“巨鳄”特性。

　　“（参与土地一级开发的）这些公司中，中信、中铁二局属于大型的综合运营商，而阳光100、花样年、保利这些二级开发色彩较重的公司参与一级土地整理，则带有明显的找地意图”，据一位资深业内人士分析，在成都众多从事一级开发的公司中，惟有中新绵世属于单纯的“一级开发商”。

　　这位业内人士提到的中新绵世前身为北京燕化，占地数千亩的“东方新城”正是通过其旗下全资子公司运作。万科666亩城东“亚地王”即属于该板块，是完成一级土地开发规划后的一期地块，而从去年底开始陆续上市的“东方新城”地块则被蓝光和首创等知名开发商斩获。蓝光的“富丽东方”已经开始在成都各大媒体上亮相，东方新城还有400余亩土地未走上市场，而中新绵世则在“犀浦镇龙梓万片区” 运作着另一个占地2000余亩的大型一级开发项目。据记者了解，该项目的第一宗土地有望在今年底推出。

　　业内人士分析认为，受制于资金实力、政策的可变因素、专业的土地运作能力等因素，将土地收益视为唯一盈利渠道的单纯一级开发商并不会成为主流。该人士认为，大型综合运营商会把一级整理纳入“整体打造”的环节中。同时，以一级土地开发为二级房产开发铺平道路，这也是众多开发企业的选择。业界将此称之为“曲线拿地”。

　　该人士指出，尽管在迎晖路地块的拼杀中，阳光100并未如愿，但它正好代表了一种一级开发的模式——先整理土地，再进入二级开发。拍卖现场阳光100的举牌、沙河边上已经修起的售楼部都印证着这一点。

　　“如果阳光100拿地成功的话，那么它将是‘曲线拿地’的典范”，这位人士指出，若不是对拿地有非比寻常的信心，根本没有几个公司会像阳光100那样：做好了规划设计，甚至都修建了售楼部。只是“在严格的‘招挂牌’制度下，‘曲线拿地’也不见得奏效”，该人士也认为土地一级转入二级开发具有着不确定性。

　　新试验区的思路

　　“大集团带动小城镇”

　　“在‘新试验区’的背景下，成都的一级开发商完全可以‘哼着小曲’去从事土地整理”，深圳星彦地产总经理张猛认为，“新试验区”为成都的一级土地开发提供了更大的想象空间。

　　而在成都的近远郊中，没有任何一个区域能象郫县那么“抢眼”：被喻为在房地产“起了个大早，赶了个晚集”的郫县，不仅引进了中信和中新进行大规模的土地运作，也吸引了花样年、深圳朗钜等数千亩综合产业创新开发。一时间，“大集团带动小城镇”的发展模式格外引人瞩目。

　　郫县县委书记杨洪举在区域发展论坛上表示，郫县与中信的合作用通俗的话来讲，就是让大企业来开发小城镇，全权负责这个小城镇的基础设施建设，房地产开发等。据了解，中信集团将在五年内滚动投入约30亿元进行土地整理和城市配套建设，包括道路交通网络、城市公园、学校、医院、文化中心、体育中心等，整理出来的经营性土地将由郫县人民政府依法统一推向市场。

　　在温江、双流等城市近郊区域的房地产开发如火如荼之后，郫县、龙泉、蒲江等怎样快速地迎头赶上？怎样利用土地运作、房产开发更好地完成城市化的进程？大集团、大资本的现代化开发模式无疑为各个区县提供了答案。

　　实际上，“大集团带动小城镇”的模式最早就由本土开发商置信进行过尝试。2005年，彭州置信公司与彭州市政府合作，率先在成都的近郊地区开创了近郊地区的城市运营之路。

　　而种种迹象标明，除了郫县之外，温江、龙泉、新都也欲图通过城市运营商的介入，获得高起点的发展。国地在龙泉，中新锦泰温江项目、中铁二局金马整体打造项目等都是大型区域运作。

　　“以前由政府全权负责的土地整理，存在着资金不到位，拆迁缓慢，拆迁规模较小的局限，这从很大程度上限制了土地的供应，而随着实力公司在土地上的介入，将促使成都的土地供应节奏加快，这从很大程度上会促进郊县的城市化进程”，业内人士如是评价。本报主笔 李薇

[ 本帖最后由 都是两个球 于 2007-9-6 15:27 编辑 ]

都是两个球

二季度流通股中出现的三家房地产背景猜测

9月4日,汇源通信(000586.SZ)公告称,由于控股股东汇源集团有限公司(下称"汇源集团")拟转让其大部分股权,存在重大不确定性,经公司申请,于9月3日起停牌,直到发布相关公告后复牌。

　　公告显示,所谓"重大不确定性"是指汇源集团在转让约4100万股股权后,汇源通信将易主,重组方北京骏腾置业有限公司(下称"北京骏腾")以资产置换方式接盘,汇源通信将由IT股摇身变为地产股。

　　汇源通信证券部人士解释,协议尚属于框架性,暂没有实质性内容,所以不确定性很大。

　　但令人生疑的是,重组方北京骏腾的身份之谜。

　　上述汇源通信证券部人士称,整个收购事宜是由北京骏腾和大股东直接沟通的,"我们对这家公司也不清楚"。

　　一位不愿透露姓名的券商告诉记者,重组方背景相当可疑,不排除资本玩家的可能。

　　重组预期在二级市场迅速产生效应,自8月22日起,在季报预亏的消息下,汇源通信股价却长阳而走,出现久违的上涨异动,截至停牌日,涨幅超过30%。

　　神秘重组方

　　记者曾试图采访汇源集团,但被对方以各种理由拒绝了。

　　记者没有找到北京骏腾的任何有效联络方式,其仅有的公开信息为:北京骏腾注册资本2999万元,法定代表人贾志平,企业地址:北京市密云县工业开发区,主营为投资管理房地产开发销售等。

　　不过,记者在网络上查找信息时发现,北京骏腾很少出现在网络上,在查找"北京骏腾"时往往会出现另一家地产公司"北京联合置地房地产开发有限公司"(下称"联合置地")。

　　有消息人士称,北京骏腾为联合置地下属项目公司。由于目前无法联系上两家公司,该消息暂无从佐证。

　　资料显示,联合置地成立于2001年,是中加合作成立的专业房地产开发机构,主要开发大型公建项目,目前建有位于北京市朝阳区的朝阳广场项目,朝阳广场项目被北京市政府列入市政府60项重点工程项目之一,其在天津、石家庄等地拥有大量的土地储备。

　　今年5月29日,北京骏腾与联合置地同时出现在天津市静海县团泊湖创意生态城合作签字仪式上,双方共同开发该项目,其中联合置地是发起方之一。

　　此外,记者还发现,北京骏腾和联合置地留在2005年企业名录里的是同一个联系电话,但如今该电话号码已不存在。

　　"若北京骏腾真是联合置地的下属子公司,那么就是由拥有外资背景的北京骏腾来重组汇源通信。"上述消息人士如是分析。

　　而令人深感蹊跷的是,联合置地与北京骏腾还同时于2007年第二季度成为绵世股份(000609.SZ)的前十大无限售流通股股东,两者各持有绵世股份0.57%股份和0.58%股份。同时进入绵世股份前十大流通股股东之列的还有另一家房地产公司——北京丰盈房地产开发有限公司,其注册地与北京骏腾相同,持有0.57%的绵世股份。

　　上述消息人士推测,三家公司可能存在一致行动人关系。

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谁来分享东方新城133亩大餐？
土地争夺逐渐由成本的主导转向资本的主导。本周五，接连引来万科地产、蓝光地产、首创置业等三大巨头的东方新城（查看地图），又将通过拍卖出让一宗133亩的地块，这宗地块是东方新城目前仅存的一宗百亩以上地块，可建成至少40万平方米的高尚住宅社区。而如今最大的悬念就是：谁会摘得东方新城的“压轴大餐”，成为这些地产巨头的邻居？
　　几年前，东三环片区恋日家园（查看地图）的房子仅仅卖到2000元/平方米，不到两年，万科·魅力之城最新组团售价已超过6000元/平方米，东三环整体均价也达到了5000元/平方米左右。

　　东方新城，被业界评价为“一个极具潜力的区域”，也有人说它的价值严重被低估。

　　这宗即将走上拍卖席的地块充满了悬疑。它究竟价值几何？到底将花落谁家？这一切谜团的答案将在9月14日揭晓。

　　东方新城是只“潜力股”

　　2006年，一场由资本主导的土地争夺战正以沸腾的姿态愈演愈烈。尽管上有“新政”的压力，下有对公司融资能力的考验，开发商们夺地的热情依然不减。

　　在北三环，沙河源片区的土地单价飙到了680万元/亩，“福建系”公司在城北的拿地格外活跃；在南三环，一场拿地战役已经打响，华润、九龙仓、中海，加上两年前就被和黄收入囊中的“南地王”，南三环注定成为一个地产巨头“短兵相接”的练兵场。

　　一份来自尺度地产的报告显示，2006年，成都市区土地成交真正的主角是城东！在上半年1343.81亩的土地总成交量中，城东就占到了586.05 亩，相当于上半年总成交面积的44%。而另外一个方面，从主城区各区域土地成交单价来看，城东相对于其他区域，具有极大的增值空间。

　　2003年9月，当卓锦城（查看地图）以70万元/亩的成本准备把“花园国度”移植到东部新区969亩的土地上时，很少有人能想到，当时还显得荒凉的城东，在三年之内就华丽变身为一个高规格的生态住区，东三环外侧的地块也能卖到700万元/亩左右。

　　五年内成为成都最重要的住区之一

　　区域发展最大的推动因素是自身特点、交通优势、产业现状和成华区政府远景规划，这个板块发展潜力巨大，随后还有大量土地推出，一旦集群效应显现，房产开发将会很快形成规模。

　　东方新城位于成都市正东面，是成都市向东发展战略和对外开发的黄金地段。自身优势明显，交通十分便利，有东西走向的成渝高速路、成南高速路、成洛路、老成渝路，有南北走向的二环路、牛龙路、建材路以及三环路，毗邻规划中占地5000亩的沙河堡火车站及配套，是成都市向东发展交通枢纽核心地带。

　　在东三环，尤其是片区内的东方新城板块，就如同一张白纸上画的画，与三环内那些企业搬迁或是旧城改造腾挪出来的小地块有所不同，东方新城片区在规划时不但起点高，而且规划更全面、更合理。

　　业内人士分析，目前品牌企业云集，规划条件宽松且前瞻性较好的东方新城片区，在外来人口不断增多，购房压力不断增大的环境下，将在五年内成为成都最为重要的住区之一。

　　地铁经济带动区域价值攀升

　　轨道交通在改善功能布局中整合了城市资源。地铁、轻轨在空间穿行中，以立体化配置资源的方式，对城市功能布局进行调整。对沿线的土地、房屋、道路、河湖、生态，以及人口、资本、商业产生深刻的影响，赋予了新的价值含义。

　　商业的聚集源于地铁所带来的滚滚人流，而商业设施以及各种公共配套设施的完善，又吸引了商用物业的聚集。正是由于这样的效应，地铁沿线正在成为城市的黄金经济线，延伸数十甚至上百公里的地铁，每一寸轨道都埋藏着诱人的财富。

　　据了解，东西向的地铁二号线在东三环的东方新城设了“站东广场站”，在东三环内侧的新成都站设立了换乘站；同时，地铁七号线、绵－成－峨城际客运专线及规划的成渝客运专线，在东三环内侧的东方新城西地块西侧新成都站均设立了换乘站，加上新成都站配套设置的公交车场、长途汽车场、出租车场及社会停车场，未来的东三环，尤其是这里的东方新城区域必将成为成都交通最为便捷的居住区之一。

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公司的地拍卖价格1270万每亩，本次每股收益有2.5以上，目标价位50－70

[ 本帖最后由 都是两个球 于 2007-9-14 13:23 编辑 ]

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天府新城还有多少地    土地一级开发项目位于成都市成华区保和乡。截止2005年4月，项目已经完成7000亩土地的概念性规划、3400亩土地的控制性详细规划。其中第一期开发的三环路以东、老成渝公路以北的胜利村5、6组604亩土地（净用地面积425.58亩），已经于2004年8月26日以60万元/亩的价格拍卖给成都万科房地产公司；第二期开发的1307亩土地已经投入部分土地规费及拆迁费用，预计该期土地在2005年下半年进入土地交易市场进行拍卖。

(3)公司通过股权收购和增资控股了成都天府新城房地产开发有限公司。目前，天府新城正于四川省成都市进行一级土地开发项目，该项目第一期开发的三环路以东、老成渝公路以北的胜利村5、6组604亩土地(净用地面积425.58亩)，已经于2004年8月26日以60万元/亩的价格拍卖给成都万科房地产公司；而第二期1119亩土地的开发工作正在进行当中。

项目已经完成7000亩土地的概念性规划、3400亩土地的控制性详细规划
3400亩土地的控制性详细规划。  
已开发    第一期  604亩土地(净用地面积425.58亩) 第二期1119亩土地(正在开发中，剩余200多亩)

7000亩土地的概念性规划、3400亩土地的控制性详细规划

3400亩- 604亩-1119亩 ＝剩余 1677亩(净用地最少1000亩)

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公司公告

2007 年9 月14 日，由成都市土地拍卖中心主持，依法定程序完成了该项目
二期土地中又一地块的拍卖工作（该拍卖事项及所拍卖地块的具体情况，请参阅
我公司于2007 年8 月24 日发布的相关公告）。根据成都市国土资源局国有土地
使用权拍卖出让成交确认书的确定，本次成功拍卖的地块，拍卖面积为133.413
亩，起拍价为每亩人民币280 万元，最终成交价为每亩人民币1270 万元，由四
川蓝光和骏实业股份有限公司竞得。
根据天府新城公司与政府相关部门的协议约定，拍卖收入在扣除土地出让
金、相关税费及建设开发成本等后，将由成都市征地事务中心、成都市成华区国
土资源局与天府新城公司按2：2：6 比例进行分配。
鉴于前述拍卖地块的建设开发成本等尚在核算中，并须经相关各方共同确定
的审计机构审计后方可确认，故该地块拍卖对公司未来财务的准确影响须待前述
工程成本核算及审计工作完成后方可确定。
目前，该项目二期其他地块的开发工作仍在紧张的进行当中，进展情

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东方新城二期项目简介   http://www.chenghua.gov.cn/detail.do?ID=4466
一、项目位置

东方新城土地一级开发项目位于成都市成华区保和乡胜利村，即成昆铁路以东，成渝高速路以南，老成渝公路以北，三环路两侧的成片土地。

二、项目交通状况

东方新城片区所属区域交通便捷。根据规划，该片区未来将形成机场路东延线、三环路、东洪路、十洪大道的“四纵”和由成洛路、成渝高速路、40米宽规划道路组成的“三横”的畅通路网结构。

三、规划情况

一）二期地块规划情况

东方新城二期规划总用地面积约1097.63亩(含生态公园)。其中净用地面积约647.72亩(含500.27亩住宅用地、80.63亩商业性质用地和66.82亩公建配套用地)，市政用地面积约14.16亩，绿化及生态公园用地约283.76亩，道路用地约152亩。
二）东方新城所属片区远期规划情况

东方新城片区位于成都市东部副中心，规划定位为集历史、人文、生态于一体的综合性生态高尚居住片区，是成华区规划的保和文化居住功能区的核心部分。其中三环路以西部分规划用地面积3230.55亩，规划以居住和公共绿地为主，住宅用地496.2亩，占规划总用地的15.36%，人均居住用地面积为25.3平方米；公共服务设施用地80.7亩，占规划总用地的2.5%，人均公共服务设施用地面积为3.36平方米；市政设施用地34.05亩，占规划总用地的1.05%；绿地1527.3亩，占规划总用地的47.28%，人均绿地面积为63.64平方米；市属办公用地105亩，占规划总用地的3.25%，规划居住人口约为1.6万人。其中公园总用地1006.5亩，占规划总用地的31.16%，人均公园用地面积为41.94平方米。规划区由四个功能分区组成，即成昆铁路以东、秀水河以北的公共绿带，成渝高速路以南、三环路以西的居住小区，秀水河以南、老成渝公路北侧的大观小区以及三环路西侧、老成渝公路以北的军事、办公区。在公共绿带东侧形成居住区中心，设置一所小学以及其他配套设施，并于小区中心配套幼儿园和农贸市场等设施。该规划区内成渝高速路、三环路、老成渝公路为已有的主交通性干道，另规划了一条20米道路将成渝高速路和老成渝公路连通，规划一条20米与三环路相垂直的道路。规划范围内有秀水河、南支三渠流过，秀水河根据已有的河道专项规划保留，南支三渠按7米宽度控制，渠道两侧按5米防护绿带控制。此外，地铁二号线通过地块南面。

三环路以东部分用地面积3038.4亩，规划区以居住用地为主，其他用地主要有商业金融用地、医院用地和市政公用设施用地等，规划居住人口约为4.8万人，居住用地1797.45亩，占总用地面积的59.16%，人均居住用地面积为24.96平方米；公共服务设施用地350.25亩，占总用地面积的11.53%，人均公共服务设施用地面积为4.86平方米；公共设施用地287.1亩，占总用地面积的9.45%(其中商业金融用地216亩，游乐用地13.2亩，医院用地57.9亩)；市政公共设施用地36.9亩，占总用地面积的1.21%；绿地281.85亩，人均绿化面积为3.92平方米。规划区为一个完整的居住区，共分五个小区，在规划范围内东洪路中段规划了一处公园，围绕公园设置公共设施和其他配套设施形成居住区中心并结合各个小区设置相关配套。规划区共配置中学两所(其中一处为列五中学用地，用地面积为168.18亩)、小学两所、幼儿园四处、农贸市场三处、医院一所、门诊所一所、卫生站两处、居民健身设施六处、文化活动中心一处、文化活动站两处、商业服务设施四所、公共停车场两处、派出所一处、街道办事处一处、社区服务中心一处、社区居委会六处等。该规划区内成渝高速路、三环路为已有的主交通性干道，另规划了40米宽的东洪路、50米宽的十洪大道，以及40米、30米、25米、20米、16米宽的规划道路，以及新规划了一条与成渝高速公路平行直达三环路的进出片区的部分20米宽、部分30米宽的道路。其中，南界的40米宽规划道路与东洪路和十洪大道平交，东洪路上跨成渝高速公路直抵成洛路，十洪大道与成渝高速公路交界处规划了一座立交桥。因此，未来该片区交通将四通发达，极为方便。

四、项目二期开发进度

东方新城土地一级开发项目计划分多期实施。第一期为已整理完毕的三环路以东、老成渝公路以北的胜利村5、6组土地，约666亩土地，即目前的万科魅力之城土地；第二期为目前正着手整理的成渝高速路以南，三环路两侧的胜利村2组、3组、4组、7组、9组、10组、11组、12组、13组、14组土地，总用地面积约1097.63亩。其中净用地面积约647.72亩 (含500.27亩二类住宅用地、80.63亩商业性质用地和66.82亩公建配套用地)，市政用地面积约14.16亩，绿化用地面积为161.75亩，道路用地面积为152亩。此外，三环路以东地块净用地面积约376.89亩(含269.16亩二类住宅用地、80.63亩商业性质用地和27.1亩公建配套用地)，市政用地面积约7.61亩，绿化用地面积为95.5亩；三环路以西地块净用地面积约270.83亩(含231.11亩二类住宅用地和39.72亩公建配套用地)，市政用地面积约4.51亩，绿化用地面积为66.25亩。二期开发时间为2005年至2006年。

五、项目运作模式

东方新城土地一级开发项目是由成都市征地事务中心、成都市国土资源局成华分局和成都东方新城房地产开发有限公司三方合作开发，项目的资金由成都东方新城房地产开发有限公司提供，项目的收益三方按比例分享。届时，土地将以拍卖方式出让。

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4. 东方新城二期拆迁安置房
建筑面积25.2万平方米，计划总投资3.5亿元；
2007年计划投入：7800万元；
产生税收（区及区以下）：100万元。

[ 本帖最后由 都是两个球 于 2007-9-20 13:17 编辑 ]

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二期剩余土地＝ 三环路两侧净用地面积约647.72亩减已经拍卖的

  647.72－ 78.2598－ 117.2564 －133.4130＝318.7908

按照目前周边土地价格最保守估计每亩净收益150万＝47818.62每股3.2093

另外三环路以东地块净用地面积约376.89亩    三环路以西地块净用地面积约270.83亩 不知是否属于三期

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周二，地产全国性龙头万科、保利地产逆市收出了第一根中阳线，房地产板快开始热点开始显露出一定的持续性。 而深振业、泛海建设、华发股份等二线区域龙头公司则干脆创出了历史新高，走出了反转的走势。不过由于房地产 行业存在政策面的调控压力，我们认为“卖地皮”公司的机会远大于“卖房子”的公司，两市唯一一家主营业务收 入全为“土地一级开发”的绵世股份在股价回调到低点后值得重点关注。
　　一、两块地皮卖出后半年之内将 贡献每股收益3.15元
　　公司旗下全资子公司成都天府新城房地产开发有限公司与政府相关部门在四川省 成都市成华区进行土地一级开发，07年中期1.9亿的收入全部来自于土地一级开发，中期每股收益折合为0. 33元。随着公司近期两块地皮高价卖出，基本面短期发生质变。
　　2007年5月25日，完成了项目二 期117亩地块的拍卖工作。拍卖最终成交价达每亩人民币365万元，实现总收入4.27亿元。拍卖总收入扣 除30%左右的税费以及扣除9360万元土地成本(公司当初取得地皮成本平均每亩成本为80万元左右，11 7亩土地的拿地总成本为9360万元)后，再乘以公司应该获得的60%的权益比例，公司在这一块地皮可实现 的收入为1.23亿元，在扣除33%所得税，这一块地皮可实现净利润为8129万元左右。
　　2007 年9月19日，公司再次发布公告，成功卖地133亩，起拍价为每亩人民币280万元，最终成交价为每亩人民 币1270万元。这块地皮可实现的总收入为16.89亿元，扣除30%左右的税费后收入为11.82亿元，
扣除土地成本1.99亿元(133150万/亩)，该地皮可获得的净收入为9.83亿，公司的权益仍然是6 0%，可获得的收入为5.89亿，再扣除33%的所得税，那么公司光这块地皮贡献的收益就为3.89亿元。 需要注意的是，公司的拿地成本还没有最终测算出来，但至少可以确定，每亩土地成本不会超过起拍价，我们非常 宽松的按照每亩150万元本来计算。如果按照每亩150万的成本，每亩地实现的毛利就为1070万，土地开 发的毛利率是7倍以上，也就是700%，这是任何一家房地产公司都无法做到的，因此我们说卖“地皮”的胜过 卖“房子”的。
　　两块地皮合计为公司贡献的净利润至少为4.7亿，除以1.49亿的总股本，每股收益 将达到惊人的3.15元。经过绵世股份相关人士得证实，这两块地皮利润的确认按照行业规律，一般结算确认时 间是3～6个月，最长时间为6个月。如是，我们可以下结论，最迟08年年上半年，由这两块地皮贡献的每股收 益将达到3.15元。时间快一点的话将有可能提高到07年的年报。如果按照15倍市盈率估值，股价可能到达 45元一带，现价仅28元。
　　二、风能投资题材
　　公司与中国风电投资有限公司于7月31日签订 合同，设立内蒙古联合风能投资有限公司，开发内蒙古自治区二连浩特市的风力发电场。根据约定，合资公司注册 资本7600万元，其中公司投资3876万元，持有51%的股权。目前该公司已经全面开始该项目的建设工作 ，如天气情况正常，预计该风力发电场项目(一期)的基础建设工作可于2007年底前后建设完毕并具备并网发 电条件。这使得该公司同时具备非常热门的“新能源”题材，且这个题材还是有事实质性的。
　　风险提示： 1、尽管我们确定半年之内公司将实现令市场惊奇的每股收益，但是公司土地开发的持续性不如房地产公司，投资 者是否接受15倍的估值难有定论。2、如果房地产行业调控超出预期，或大盘下跌过猛，股价短期不一定反映盈 利预期。【汇阳投资】
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