八年房产投资经历，终于悟出中国房地产投资的真谛：购买楼房是最稳健可靠的投资渠道！

0618jiarong

八年房产投资经历，终于悟出中国房地产投资的真谛：购买楼房是最稳健可靠的投资渠道！

来自：MACD论坛(bbs.shudaoyoufang.com) 作者：0618jiarong 浏览：35222 回复：39

     
    八年房产投资经历，终于悟出中国房地产投资的真谛：
          购买楼房是最稳健可靠的投资渠道！

房子是最具有保值作用和功能的投资品种！房子是我们的根，她是最后一根的救命稻草！绝对不能轻易动用房子来做一些风险性的投资。记得有香港的地产大王之称的中原集团的创始人施永青先生曾经说过：

在香港这几十年的潮涨潮落里，有多少人徘徊在成功与失败的浮浮沉沉的循环之中，但是据他几十年的观察，发现了当最后保留有房子的人，很多的都能再次站起来并最终取得了成功，而没有房子的大多数的都是沉了下去就很难站起来了！

在【基本面分析】的帖子中，因为有坛友想了解房地产这方面的动态，故小弟新开一个帖子，以我这八年以来房产投资的经验与心得，和大家一起分享！希望对大家在置业或者房产投资方面具有一定的参考价值！在与大家分享经验与心得前，请大家暂时不要先入为主，意思就是：
            
             不要将房子当成是股票！

因为在很大的程度上房产投资市场是完全有别于证券投机市场的！房产投资是实物性的投资，具有使用价值。而证券投资，是一种有价证券，不具有使用价值。比如，同样在金融海啸的情况下，为何股市可以跌到18层地狱，而楼市却跌得不多呢？通过这些年的房产投资和近几年的证券投机，我总结出以下一条大家首先必须要清楚知道的道理：

证券投机纯属高抛低吸，根本没有什么价值可言，每一轮的牛熊市，不是天那么高，就是海那么深。因为主力的本质就是制造巨大的空间，然后通过高抛低吸的方式来赚取里面巨大的利润差价。

房产投资则不同，当以开发商为首的利益集团，他们差不多建好（或卖楼花）卖给你的时候，他们已经赚到了自己想赚的差价，卖给你之后，既得利益集团是不会砸盘的，他们只是一次性的以高价卖给你来赚你的血汗钱，根本完全没有必要令到房价大跌才可以赚你的钱。相反，房价一路坚挺才是他们继续成为房产开发商的动力之源泉。就算他们把全中国的房子全部建好，他们也不会蠢到令到房价大跌，因为房子与银行同气连枝，牵涉国家整个金融系统的安全问题！你要知道，他们只是建房来赚你的血汗钱，而不是把房子当作股票一样玩高抛低吸！所以，房子会跌吗？小跌可以，大跌恐怕就太难了！因为投机的比例远远小于刚需自住的比例！自住的会好像股票一样会抛单吗？

           股票可以做多或者是做空，但房子却不能不住啊！

           如没有恶意性做空的巨大动能，又何来会大跌呢？呢？

故此，就上面大道至简的道理中就已经揭示出：房产投资是一个相当稳健和可靠的固定资产的投资渠道，而证券市场绝大多数的时候只是零和游戏。故此，请不要将房子当成是股票！房子的自身是具有不可磨灭的价值属性！

            
            第一篇    八年房产投资经历

从2005年开始，我就踏上了房产投资这条路！基本上，我已经分享了中国房地产早期的这波超级盛宴！2005年到2007年中的期间，主要是炒了一些百多平米豪宅和公寓，前二年的收益算是很不错！而最赚得多的就是在2007年的时候，也是我拥有最多房产的时候，在2007年中最高峰曾有过二套几百平方的独立别墅，三套二、三百平方的豪宅，一套400多平方的空中别墅（用来炒签的），还有三套便宜到傻笑的一百平米的实用型（2005年初买的，竟然1700元/平方米）。

在2007年底，非常顺利地将二套几百平米的独立别墅脱手，这二套别墅一下子为我赚到了318万，再加上那套用来炒签的400多平米的空中别墅，非常幸运地给我空手套白狼赚了80万，从买到卖前后大半年的时间，一共赚了差不多400万，这可是我人生最漂亮的一仗！当时，真的开心到不得了！

可是，人生最得意之时，往往就是最危险的时候！“非常聪明的我”还想更上一层楼，拿着炒楼赚的钱买基金，买股票，还开了一间废料厂，更搭上了废金属贸易这条人人都羡慕的好路子！结果在2008年金融海啸的地狱降临之时，做实业和证券投资将我在2007年大部分的果实吞噬了！

一切如梦泡影，整个世界似乎从2007年的天堂瞬间变成了2008年的地狱！但是，有一点我要非常特别和奇怪的是，楼价却跌得很少！只是成交量非常的低迷！何解呢？我当时，还没有清楚里面的乾坤！

其实，我在2008年之所以够胆量买基金，买股票和做实业的原因，就是因为我还有三套二、三百平米的豪宅和三套一百平米的普通住宅。虽然，自己早已经知道这个社会黑暗到不得了。但是，就是因为有这6套房子，以为自己有后着，不惜一切代价，大刀阔斧闯天下，试过因谈生意去了一次英国的MRI废金属公司（全球最大的废金属回收公司）就用了二十几万啊！

可惜可叹啊！这个社会就是一条食物链，螳螂捕蝉，黄雀在后，还有猎鹰在更后！

到2009年，资金准备开始要紧张了！因2008年的快速洗牌，而令到证券、资源、大宗商品等以暴跌跳水来演绎金融海啸的强大威力，但是，楼价却跌得很少！只是因为人们处于金融海啸的恐慌之中而不敢买入，故成交量出现突然骤降的现象！但是，楼价并没有因为恐慌而出现暴跌，即有价无市！这时，我开始有点体会了！

记得在09年初左右的时间，中美的救市计划相继出台后，令到证券，资源，大宗商品等起死回生后，楼市也在2009年的3月开始慢慢反弹，这波反弹也算是救了很多人，包括我在内！如果不是这波反弹，可能也激活不了楼市的成交量！当时，由于资金紧张，就开始着手把剩下来的房子全部清仓，结果2009—2010年期间又卖了二套二三百平米的豪宅，也即时解决了资金紧张的局面！在2009—2010年期间，别墅还是价挺却无市，其价格也和2008年的差不了多少，印象中2009年底时别墅有过二三个月的坛花一现。但是豪宅与大户型来说，楼价就低于2008年的水平了，而成交量更是比2008年少了很多。

盛极而衰，否极泰来；阴阳平衡，乾坤运转。沉寂而久的小户型在2009年6月的时候，楼价开始节节高升，并不继地创出了新高。我在2005年用超低成本1700元/平米购入的三套一百平米的小户型，本来小户型在那几年的楼价都没有太大的升幅，但从2009年中开始到2010年初竟然一直没有回头的涨到4800元/平方米！！！噢！底层刚需的力量真大啊！以前来说，我就一直觉得它就像股市的ST，而且还是个楼梯房，本来只是想有个稳定的租金回报。在05年底时把这三套一百平米共投资了12万元一起装修，5年来却收回32万元租金回报，也总算差不多抵消了供楼和管理费的费用，而2010年初到年中期间，我肯定这个楼梯房涨不过5000元/平方米，于是快速地先后卖出，三套一共竟然可以赚到90多万元！这几间小户型虽然不起眼，可回报率却超高！比任何品种都要高！这确实令我又意外又惊喜！这又令我有更深刻的体会了！

在2010年初到2011年中期间也炒过二套200多平米的大户型，虽然低价购入，但一套无钱赚，一套还要亏了几万元的税，当是帮天朝打工交税。2012年初也炒过一套500多平米的复式，只用来快速炒签卖给香港人，虽然是500多方，但只赚了二十几万的微薄利润。自那笔交易后，房产越来越低迷，现在都没有玩了，将主要的精力和时间都放在炒股上了。

总体来说，炒过这么多楼房，除了有一套亏了点小钱和一套无钱赚外，每套都可以赚到了很可观的利润！也可算是分享到了中国房地产的大蛋糕吧！

在下一篇我将会谈到房产投资的方法与技巧！

                                                      
                                                       未完待续！

杜东光

房地产是，ZF吃肉，地产商喝汤，老百姓遭殃，别不信经济一旦衰退，地产泡沫立刻破掉，一定有90%投资客遭殃，和股市期货一样，高位一定有接盘的，

杜东光

地产商使用的招数和股市里的坐庄原理一样，
1，低价入市，即开盘当天略低于周边市场价开盘，
2，假排队，如果开盘买的人少，找自己人排队，造成抢购迹象，
3，不厌其烦的告诉你，房子未来涨价（买涨不买跌）和买股一样
4，开盘一周后涨价，给老业主心理安慰，带来新业主，老业主会大力宣传他买的楼盘如何如何的好，因为他已经上了贼船，就像买股，谁说自己买的股坏
5，如果房子涨价每人买咋办，好办，明升暗降，（送东西），
6，房子的成本7层以下叫多层，大概600左右（不算土地），小高层12层以下，大概1200元左右（不算土地）土地成本多少你自己算，1亩600平方米，建筑面积有公示，自己查
7，管理成本大概20%，再加上资金等等成本，房地产商挣多少，房地产商老本说“我挣得都不好意思再挣了，”
8，那位问，你咋知道的，因为我曾经做过房地产策划

杜东光

地产商和主力都会告诉你一句话，买吧，后边一定涨，既然涨他自己为啥不留着，难道是把发财的机会留给别人吗，

0618jiarong

杜东光 发表于 2013-7-27 13:39
房地产是，ZF吃肉，地产商喝汤，老百姓遭殃，别不信经济一旦衰退，地产泡沫立刻破掉，一定有90%投资客遭殃， ...

杜东光兄，你好！#bb##bb##bb#

   杜兄好！#*19*# 我上面已经说得很清楚了！

  因为毛利高，大家买楼其实就是等于在高位接盘，关键是
  有人卖楼抛盘吗？如果是没有巨量抛盘，又何来会大跌呢？

  中国房地产的真正超级主力只有2个：
  
  1. 绝大部分要安居乐业的中国人

       他们会卖了自己的居住的房子而路宿街头吗？（即抛盘）

   2. 天朝

       这个幕后推手的利益集团就更加不会傻到自己绞死自己吧！（即砸盘）

         
      以上二个超级主力都不做空，请问谁会有这样强大的能力做空！
    如没有巨大的做空动能，请问怎样会大跌呢？请开动一下脑筋！

     房地产，只受供需平衡的中短期的影响，但长期来说差不多是等于银行的5年定期的利息增长！在每个大中型的年周期之际
   
     
      中国房地产一定会沿着一条无比巨大的上升通道不继的高歌前进！




         

0618jiarong

杜东光 发表于 2013-7-27 14:00
地产商使用的招数和股市里的坐庄原理一样，
1，低价入市，即开盘当天略低于周边市场价开盘，
2，假排队， ...

杜东光兄，你好！#bb##bb##bb#

   兄说的东西，我都很清楚！老百姓高价买楼，高位接货，我们大家个个都很清楚！


                    我上面所讨论的话题是：

        
             为什么房地产会无休止的一路上升，而不会大跌的本质原因！

         请兄再细心观察和思考我所表达的本意！

0618jiarong

杜东光 发表于 2013-7-27 14:06
地产商和主力都会告诉你一句话，买吧，后边一定涨，既然涨他自己为啥不留着，难道是把发财的机会留给别人吗 ...

杜东光兄，你好！#bb##bb##bb#

    房产商的毛利很高，大家都会认同吧！

    后边几年确实一定会涨，但涨的速度和幅度，会比再建房所带来的效益高吗？

    凡事都要从“时间成本”和“效益高低”的角度来考虑问题！

goodtimes

楼主，你 文 革 生人吧？
大字是你的风格还是癖好

杜东光

楼主老兄，您好，
我认为：
1，目前房地产的价格已经透支了未来几年的价格，
2，目前的存量非常大，鬼城遍地开花
3，刚需越来越少，原因如下
（1），农村该进城的都进城了，农民能买起房的是少数，农民工在农村有房，城镇化建设会迫使他们在家乡买房，老了回乡
（2），城市里的下一代，由于几十年计划生育政策（从70年代后期开始），目前人口的年龄结构是倒金字塔型，爷爷奶奶，姥姥姥爷，父母，岳母都有自己的房，有的还不止一套，未来20年能腾出多少套房，到那时人穷的只剩房子了，看看北京，青岛，家家都是百万富翁（房子）
4，未来20年人口减少（看看民工的劳动力成本就知道），加上现在的存量，房子的价格不敢想象

wjfgtttt

没有只涨不跌的市场，房价也一样。
这届政府能使房价不跌，就是大功了

jlgy

时间和价格是相互转换的！

如果能一直保持经济增长，确实是能消化价格的高位！

如果没有经济正增长作为支撑，消费增长徘徊不前，房子不涨价，但是70年的房子时间长了也是会缩水的！:#CHUHAN

卖不出去的房子，就要有人租，否则时间也会摧毁房子的！

2012denghuo

房市确实不会只涨不跌，但是有些地方的房市如同股市里的牛股，只做横盘振荡，就继续上涨

天道2009

楼主晚上好！杜老师也在啊。
个人更认同杜老师观点。
中国必须经历一次大的回调，许多问题解决之后，才会大三浪。
纵观中国78年改革开放30年辉煌历史，就是城市化和工业化推动，房地产推动的中国经济，固定资产投资和房地产成为中国经济发展两大马车。
08年巅峰状态之后是中国的回调，俗话三十年河东三十年河西！
80年代之后计划生育政策，进入当下人口红利时代结构天平在逐渐倾斜。
出口转内销，但是国民消费水品难提高，消费一直成为中国老大难问题，每年的高储蓄率本身说明问题，居民不敢消费。
房地产及其相关行业，为中国经济做出了杰出贡献！但是也产生了很多副作用，鬼城遍地开花，地方债务危机，环境卫生问题，食品安全问题，社会问题。。。
任何事物发展都有一个反复的过程，如同波浪，即使过了5浪，依然有感觉再创新高的幻想。
当下中国，问题大于成绩！得有一个修正过程，否则硬着陆代价更高！

0618jiarong

天道2009 发表于 2013-7-28 00:25
楼主晚上好！杜老师也在啊。
个人更认同杜老师观点。
中国必须经历一次大的回调，许多问题解决之后，才会 ...

杜东光兄，天道2009兄，你们好！#bb##bb##bb#

    二位贤兄好！#*19*#

    如果再有100个人回复，还会找出1000个理由会认为房价会大跌的！二位贤兄说的这些理由我都非常清楚，但是真正主宰楼价升升跌跌的因素是什么呢？振幅多少呢？速率多少呢？周期多长呢？二位贤兄应该知道什么叫主宰吧！

    在我这8年的房产投资生涯里，我不单在房产市场里用真金白银的勇于实践实战，而且更走遍了珠三角及周边外围房产市场的每一个角落，如香港，澳门，深圳，珠海，东莞，中山，广州，佛山，江门，惠州，韶关，清远，潮州，阳江，湛江，海南岛等很多的新楼盘我都去调查了解过，这些年来大概可能也走访过了几百个新楼盘吧！而且在这些年来也学习了非常多有关房地产方面的知识，也绝对比现在股票所学到的知识多出数倍，欧洲，美加，日本，亚洲四小龙，东南亚新兴经济体，澳洲，金砖四国等的房产市场也经常研究其历史走势和特征特点！总之，一句话：

      对比整个世界的房地产市场，中国房地产市场是很幼雏的！
         
      就只有时间才可以证明其一切的价值！燕雀安知鸿鹄之志！

   “台上一分钟，台下十年功！”别看以为买楼很简单，每次买卖，我一定全力做足功课！在经历这8年算长也不长，算短也不短的时间里，我也终于真正悟出了房产投资的真谛！而且在金融海啸的磨练底下，更非常清楚地知道主宰房产市场真正的涨跌因素，正如股票市场中花多眼乱的千万种技术一样，真正有用的技术确实只是寥寥无几！

    两位贤兄说的东西都是很片面的因素，更不是主宰房产市场中涨跌的因素！在上面的论述中，我已经非常清楚地表明，无论谁用多高的价格买入房子，只要是最主体的最强大的力量没有做空，而且根本也不可能做空，则房价就会一路坚挺！也就是说，房价根本不可能会出现大跌的现象！

    我说的大跌，就是以跌幅超过新高的50%为界线！像股市中6124与0位构成的2分相3062一样。比如，近日某个新楼盘，开价为18000元/平方米（我通常都会有巧妙的办法至少拿到个九折的），在此，我要先强调开发商这个18000元/平方米的定价虽然在大家的眼中是不合理的，但在他们的同行中这个价格绝大数都是合理的。这是在竞争世界里面存在的普遍规律。总之，昂贵一定有昂贵的道理，便宜一定有便宜的道理！在房产的同行之间，因为存在着激烈竞争的关系，他们绝对不是乱定价的！言归正传，如果这个楼盘的价格创出了近期的新高20000元/平方米，那么我们就以这个20000为基数，当它回调20%—30%左右的位置，即14000-16000的空间位置就是黄金买入机会。就算出现怎么样规模的经济危机，真不要寄望会有个10000左右或以下的数字会出现！故此，在这个巨大的上升通道中，每次回调20%—30%到通道下方就是最好的买入的机会了！

    楼价中长期的高低点，振幅，速率等因素，基本上是受市场中长期的供需关系直接控制的！即是，开发商调整的价格上下限振幅的波动数值，多出于因市场的供求关系的影响而调整的！

    敬请我们做股票和期货的同道，在房产市场中不要出现职业病，就是会认为房子如同股票一样。为什么我一开始就严重强调房子是不同于股票呢？就是因为股票可以泱泱汇流，重返源头；但是，房子就是因为具有价值和使用价值的本质属性！所以回调和跌幅都是极其有限的！就是因为价值不会轻易说跌就跌，故此，我才会得出如此之结论：

                  购买楼房是最稳健可靠的投资渠道！

laugh_fire

以上二个超级主力都不做空，请问谁会有这样强大的能力做空！ 如没有巨大的做空动能，请问怎样会大跌呢？
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pyo

一切有为法，如梦幻泡影；
如露亦如电，应作如是观。

0618jiarong 兄，你对房地产投资的论述非常精彩，让人折服！
更深一层，我想，再过十年二十年蓦然回首，我相信你又会“终于悟出投资的真谛”:#DAXIAO：原来什么都是瞎掰！
无论是坚韧挺拔的房地产，还是不堪一击的股票、期货、外汇、黄金......我希望你都把它们当作游戏一场，转瞬即过，不要较真。

0618jiarong

pyo 发表于 2013-7-28 14:15
一切有为法，如梦幻泡影；
如露亦如电，应作如是观。

pyo前辈，你好！#bb##bb##bb#

    pyo前辈好！前辈高瞻远瞩，在下佩服！佩服！敬前辈#*)*#

    惭愧啊！因暂时未能很好地把握中国房地产市场的巨大运行周期，故暂时还以这8年所得的经验来判继中国房地产未来的运行轨迹！

    非常感谢pyo前辈的指导！谢谢前辈！希望前辈常来江恩版作客！#*19*#

nicoyu

好好辩论，:目前看房地产还元没有到着陆的时候:YM:

sunonsea

不看好未来十年房产的投资，前十年提前走完了，后十年慢慢熊途而已，房价是中国其他问题的key，正向你说的的，未来你列的两大因素中就会有被动做空的。。。

寻找江恩

0618jiarong 兄， 我觉得我们房地产必然破灭。 比如黄金现在被全世界人认为是保值的货币，房地产被中国人认为是保值的货币。其实他们都是万物中的一种，都会有自己的沉浮周期。 纵观美元，3~4年后必然走强， 黄金几年后也会步入慢慢熊途。 那么中国的房地产呢？ 呵呵 仔细想一想就可以知道了。  这些在美国和日本都已经发生过， 天下没有不一样的事情，只是这次轮到我们了。