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发表于 2014-3-3 12:40
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楼市已到愿赌服输的敏感“时间窗
本帖最后由 xingjw 于 2014-3-3 12:41 编辑
陈志龙 2014年03月03日 上午9:10
“鬼城”、”鬼屋”开始大面积出现,如果过去说“地产泡沫是个鬼”——谁都没见过的话,那现在随便拎几个例子都能让你见识见识:上周,湖北襄阳,“中央公园“的200多名业主结队来到襄阳市政府门前,打起了“中央公园还我房子,还我血汗钱”的横幅,并与当地警方起了冲突。在无锡,一家高端项目开发了900余套住房,自去年6月开盘以来,至今仅成交78套,老板因资金链断裂而“跑路”,目前楼盘也被有关部门查封。
类似因经营管理不善出现暂停施工的现象绝非个案,新华社记者最近在采访中目睹了一些地方的“空城”之忧,“开发区”变成“开发商”,开发商欠债“跑路”,“鬼城”频现,连杭州都出现冲砸售楼部的现象……房地产走向再次被推到风口浪尖,“积压”、“虚火”“泡沫”声不绝于耳。地方政府长期沉溺于“拆屋子卖地“的土地财政带来的简单化的大干快上的发展模式,巨量土地被收储、出让、抵押,商品房库存量不断增加,风险不断迭加,依靠土地运作获取巨额城建资金的模式已触及天花板,而楼市风险与土地财政和地方债是三点一线三位一体的,房地产风险最终不可避免地捅破地方债务风险。
和过剩产能、地方债、影子银行一样,房地产泡沫已成为中国经济不容忽视的重要风险源之一。正如中国社科院副院长李扬所说,“房地产的问题大家都不愿意说,我要说房地产行业问题突出,金融部门已经在对未来可能的下跌做准备。”他实际在是警告,各方都要警惕市场可能出现黑天鹅式的逆转,做好愿买者自负愿赌服输的准备。虽然,基本清空了内地房产的李嘉诚先生表示“仍然看好内地房地产”,万达的王建林也说“看空房地产的,要么是别有用心,要么是弱智。”
房地产是一国经济中最突出、最凶险而又最为色彩斑斓的泡沫,过度依赖房地产的经济模式、房地产绑架政府和银行体系的经济发展模式是脆弱的模式。上世纪80年代年美日汇率战的那场“轮盘赌”中,房地产泡沫吹得沸反盈天,烈火烹油,全民自利益情结让每个人都自觉地为泡沫保驾护航。玩到最后,疯狂在海外置业的日本人海外地产投资损失了300兆(万亿)日元,而其国内土地投资也蒸发损失了800兆日元,房地产泡沫引发金融市场海啸,股市跌去1000兆日元,大批金融机构倒闭,日本进入所谓失去的十年。
中国老百姓省吃俭用的储蓄一次性地用在了房子上,房产成为国民财富的载体,房地产畸形繁荣已系统性地损害了中国经济的内在消费力,宏观经济出现“一业火旺百业衰”的尴尬局面,价格推高的过程如此漫长,几乎所有参与者都是幸运儿,享受到了房价上涨的红利。利益的固化、普遍的自利情结和财富效应让他们坚信炒房会永远赚钱。价格推高的过程如此漫长,所有参与者都幸运地享受到了房价上涨的红利。而房地产市场又是一个多重利益挟裹的复杂博弈的柠檬市场。利益的固化、普遍的自利情结和财富效应让参与者坚信炒房会有“永远的繁荣”。巫婆神棍们信誓旦旦说“还没涨够”,“坐等再翻番”,“京沪房价要涨到80万一平方”。一个市场如果只有侥幸而没有理性,只有贪婪而不知恐惧,只知疯狂逐利而亳无敬畏是可怕的。
任何一场超级繁荣都有终结的时刻,但猜测那够时点难度很大。当泡沫足够大时,一根针就能捅破天。2007年的次贷危机前一周,美国财长保尔森在接受记者采访时说,“当下的美国经济是我职业生涯中所经历的最强劲的时刻,美国的房地产和金融体系是健康的。”但著名学者保罗.克鲁格曼次日在《纽约时报》上撰文称,基于高杠杆的美国梦将可能引发一场“噩梦”,债务链的连锁反应将会出现。捅破泡沫的指针最终在2007年6月21日定格——“两房“事件引爆了市场,交易商们全面撤退,冰山开始崩塌,监管者和参与者才真正感到了恐惧,“在这样一个世界里,没有人交易,没有信贷,金融体系陷于停滞……忘记大萧条吧,这才是最大的萧条。”去年,美国前总统克林顿、前财长保尔森去年先后访华,回望那场“金融市场的9.11”,都不寒栗,并善意提醒中方,要妥善处理房地产和地方债务问题。
资产价格是预期的反映,现在,内地一些城市的地价就象当年的东京一样,可以换下整个美国。当价格膨胀到极至,个体的资产所有者“转念一想”,它为什么这么贵呢,它真值这么多钱吗?当这种“转念”突然发生的时候,预期瞬间改变了价格,市场就会突然下跌,传导效应极易引发恐慌性极连锁化的 “踩踏事件”,而此时任何一个“黑天鹅事件”,都可能让流动性瞬间冻结,并历史性地改变市场趋势。无论是从李嘉诚的”光盘行动”,王某人第一时间在微博上的提醒:“这是一个信号,小心了!”还是前不久 “最后一个死多头”任志强不再嘴硬,突然改口,直到王石的“非常不妙,都说明中国房地产市场已临近愿赌服输的敏感时点。
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