二手房交易国5条的影响

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GHAC 发表于 2013-3-4 19:46
ZF拿地出来卖，底价基本是天价，开发商高买高卖，很正常。说白了房价就是ZF搞上去的，你让保利，万科的房价 ...

我也怀疑上下其手, 打压二手, 拉抬一手. 万科A跌停了, 我买过了, 卖了, 上周5还犹豫要不要追高, 您说要不要买一点?

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老合老合 发表于 2013-3-4 23:24
地产？想了一堆。不好讲
但是城镇化推行，势在必行。如何解决其原罪是喜老板要做的

这很好么, 100万也不远, 我估计我们都能看到.

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上周末是新“国五条”细则问世后的第一个周末，“惊雷”之后，市场会如何反应？本报记者深度探访一手、二手楼市及信贷、资本市场，给大家呈现一个全面的“楼市众生相”。

　　一手楼市场：

　　改善型盘源观望气氛浓厚

　　昨日，记者走访多个在售一手盘，发现改善型住宅盘源的观望气氛浓厚，商务公寓抢购氛围更浓。

　　下午4时许，记者来到海珠区一个以大户型为主的楼盘，发现当日签到看房的客人寥寥无几。销售人员表示，该盘本身是定位于改善型自住，投资客不多，应该不受新“国五条”太大影响。

　　而位于番禺区的南浦岛的另一豪宅单位，记者到达时发现销售大厅里空空荡荡。一位中年看楼客告诉记者，自己是为了改善自住环境才来看楼，“现在投资房地产实在有点不靠谱。”

　　相比改善型住宅，商务公寓的售卖现场堪称火爆。番禺某商住两用Loft公寓在上周六开盘，记者上周日午间到达时，发现销控表上八成以上单位已经售出。销售人员表示，此次调控不涉及商用物业，投资潜力凸显，销售火爆实属正常。

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二手房市场：

　　放盘激增放盘价大幅上涨

　　与节前的火热成交相比，春节过后，二手房放盘的情况有所放缓，而坐地起价的现象却时有出现。然而，上周五新“国五条”细则出台后，昨日，有中介公司人士对记者表示，上周末来询问放盘的卖家比平日明显增多，而由于担心交易税的增加，业主提出的放盘价更是大幅上涨，“比如原本15000元/平方米的房子，现在业主要17000元放出。至于交易税，也有的业主表示，可以跟买家各付各的。”总的来说，新‘国五条’细则即使还没有实施，在二手市场上对买卖双方的心理预期都带来很大影响，一定程度上提高了二手房的价格。

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利率新政：　首套房贷优惠已减少

　　广州市内的大部分按揭公司人士均表示，其合作银行在房贷政策上，目前都没有明显变化。

　　汇瀚按揭银联部主管熊敏洁对记者指出，广州市场上并未见银行停止发放二套房贷的，“节后各大银行的利率基本没变化。”

　　不过，有银行业内人士指出，新“国五条”细则出台后，首套房贷利率已出现优惠幅度减少的可能性，建议购房者在条件允许的情况下尽快办理按揭。

　　诚赛按揭总经理卢志光指出，上周末接到中介的询问电话不停，很多购房者和业主都对已经成交的房子是否需要执行新政存疑。而资深中介人士郑大源猜测，若广州要按照新政执行的话，有可能以网签为准，“已经网签的执行旧政策。未网签的区域以递件为准。具体以国家政策为准。”郑大源希望，政府若要实施新政，能给已经签约的客户一个合理的缓冲时间。

　　对于今后的银行信贷政策，上海易居房地产研究院副院长杨红旭称，“不排除今后信贷政策将继续‘差别化’，支持刚性需求和改善性需求，并收紧二套房贷。”

　　由于今年年初的新增信贷总量大幅放水，各家银行在小微企业贷款方面的增速也比去年有所增加。

　　“但是房贷政策是国家给予国民的一项‘福利’，银行也不可能不做，只要是符合条件的，银行还是会积极给予贷款支持的。”黄先生表示，“如果符合申请条件的人较多，供不应求，不排除利率还会有一定的上浮。”

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楼市：一二手价格或现“倒挂”

　　卢志光指出，“目前还不知道广州是否被纳入严格执行该政策的城市中。但若真的执行，二手楼的价格会有较大幅度的提高。”他表示，新政实施或会导致同一区域内一手和二手楼价格出现倒挂现象。

　　由此，有业内人士表示，二手房将“冰封”，而买家将“回流”一手房市场。

　　在一手楼盘销售处，销售人员也坦言：“我们认为后市还可能会涨，因为二手盘的交易成本上升，一手盘的需求量肯定比较大。”

　　不过，易居房地产研究院副院长杨红旭不同意上述观点，“市场整体性降温之后，一手房也将受挫，开发商们不要盲目乐观。”

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银行：小微贷款挤压二套房贷额度

　　目前多家银行都相对地将贷款向中小微企业倾斜，“由于小微企业贷款的利率远比个人房贷的收益要可观，因此在银行的贷款额度趋紧的情况下，都在向这些方向有所倾斜。”广州某股份制银行相关负责人黄先生表示。“如果仅从盈利的需求，银行肯定更愿意放这些经营性贷款，尽管房贷属于优质资产，风险会更低”。该业内人士称，二套房贷尽管在此前已经上浮10%的利率，但对银行都没有十分大的吸引力。今后，二套房贷甚至是首套房贷，都已不是各家银行的重点方向。

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银行地产股

　　长期仍看好

　　一位不愿透露姓名的银行业证券分析师认为，新政出台后，整个房地产市场在短期内会有调整，周一可能会引起银行股和地产股的调整。其中，由于贷款比例下降、利率提高，银行的业务会受到影响，银行股可能会跌，但幅度不会太大，因为二手房的交易下降的同时，一手房的上升其实是有利于开发商的业务成交，“对开发商有利，对银行也有利好。”

　　另一位本地券商房地产行业分析师也直言，新“国五条”对地产股长期并不是坏事，“现在市场冷热不均，即使调控细则出台，也只能覆盖部分上涨过快城市，并不会是全国铺开的政策。”

小雨停了

;P

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国五条的影响应当是分两步:

第一步, 二手房提价, 一手房交易暂时清冷.  看上去完全反了,  实际非常合理,  二手房必然提价,  否则卖方没赚头, 不如不卖, 看看谁急. 而买房子的则选择等待,  他们希望国五条把房价打下来.

第二步, 二手房转变经营模式, 交易量下降, 一手房恢复正常, 交易量上升.  我担心恢复不了,  二手房提价了,   一手房水涨船高.

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是时候做一个小结了, 我可以坦然地说, 大部分股民(包括一些机构投资者)不明白国五条说了啥, 今天他们恐怕仍然不明白有什么影响.

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而且他们也不知道我在说什么, 股民的阅读能力是成问题的.

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第一点, 国五条会导致二手房转嫁成本, 进而可能可能导致一手房提价. 第一楼就提出了

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第二, 我曾经怀疑国五条导致坏账,  一楼,  后来排除了这种可能. 国五条对房地产开发商是没有影响的,  我一开始就没有怀疑. 个人房地产投资者, 小型中介, 小型炒房团受影响比较大,  国家又限制了一条民间低风险投资之路.

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我对这个国五条是下了功夫的, 昨天中午的时候, 已经发现,  证券界与房地产界\财经界\金融界截然不同的解读, 他们把暴跌嫁罪于国五条, 一个房地产政策, 房地产界的人, 从上到下一致的观点, 无论如何应当比证券界的理解要深刻.

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昨天下午我提出了一个问题, 33楼, "如果你真做房地产公司和银行的基本面调查，为什么不听听他们的客户怎么说？ "

也就是, 昨天的下跌, 从基本面的角度看是一场错误.

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应当校正这个错误, 这就是今天!

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万科很冤, 对不对? 还有更冤, 国五条八杆子打不到的绿色风暴, 从上周开始吹起的两会行情, 因为恐慌而恐慌了, 这不是机会, 什么还是机会?!