叶檀：房地产黄金十年终结 未来是白银十年
来自：MACD论坛(bbs.shudaoyoufang.com)
作者：agan1976
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日，在2012洛阳经济年会上，著名财经评论家叶檀女士莅临洛阳，并发表了主题演讲。叶檀在资本市场和房地产领域有较为深入的研究，叶檀判断，房地产调控政策将在未来几年延续下去，房地产的黄金十年已经过去，未来是白银十年，房价将会在一个区间内震荡盘整。
记者：地产调控政策出台已两年有余，有人说房价会大涨大跌，您怎么看？
叶檀：闭着眼买房的时代一去不返，房地产的黄金十年已过去，接下来将会是白银十年。有人说房价会大涨大跌，这是不可能的，未来一段时间，房地产的价格就是在一个区间内震荡盘整。
目前国内地产行业供应有几处过剩，首先是一线城市的地产项目中豪宅过剩，其次是，对于那些商业地产发展的比较快的三线城市，如果已经拥有了五六个CBD(中心业商业区)，那么未来肯定也将面临过剩的情况，因为三线城市并没有这么高的消费需求。如果出现这些情况，就需要警惕了。
记者：开发商要如何度过这个行业“冬天”？
叶檀：开发商不拿地，地价紧跟着就会下跌。对于开发商来说，接下来这几年，手中有粮，心中才能不慌，而这个“粮”是现金，而不是土地。其实现在有些地方的土地价格已经开始以底价成交，甚至开始流拍。不少房地产企业的经营策略是先“跑量”，然后看情况再说。
记者：房地产行业何时见底？
叶檀：真正的底部未必能够看得到，但可以从趋势上判断，我主要的判断主要依据三方面：第一，如果央行开始降息，或者开始大幅度的下调存款准备金率，这是政策放松的信号；第二，二季度依然有大量土地流拍、房地产的库存量以到历史高位的情况已经蔓延到二三线城市，地产行业有可能会到了“谷底”，情况在未来也可能改变；第三就要看成交量是否发生改变。
记者：房地产调控政策走到现在，如果楼市萎靡，土地流拍，会给地方政府财政造成巨大压力，在这样的情况下，地产调控政策会放开吗？
叶檀：如果站在政府的角度来看，如果房地产市场放开，经济就能够好了吗？我看未必。第一，楼市调控放开，会造成一个大泡沫，未来贫富差距就会更大了，对城市化进程也会有影响，第二，如果现在就放开房地产市场，那么就不能倒逼出改革，如从中央到地方的财税调整，房产税也不可能出得来。
监管层现在既要让地方政府过日子，又要维持地产这个盘子不至于崩盘，还要继续改革，唯一的办法就是看一步走一步，尔后再继续微调政策。现在已经放开了公积金购房，个人房贷也会迟早放开，“刚需”和“改善型需求”也会逐步填不上。这两年楼市政策其实没有什么大调整，只是表面上看起来有很多调整而已。
记者：地产行业内，哪些细分行业有拓展空间？
叶檀：中国的消费有“剪刀差”，富的特别富，穷的特别穷。但穷人也需要消费，这就是“刚需”，地产商如果满足这部分需求，只需要赚到“平均利润”就行了，行业调整这一关就一定能挺得过去，但是已不可能是暴利了；还有一块是富人的需求。
如果开发的项目针对的是“刚需”，那么开发商面对的群体对房价会十分敏感，这样项目就要以高性价比取胜；如果开发的项目针对的是高端群体，是要瞄准全国市场的，比如小资都向丽江跑，有钱的人都向海南跑，这就需要地域特色或项目特色对高端消费群体有特别的吸引力。万达集团[简介 最新动态]已经在长白山地区投资了旅游地产，就是为了满足全国富人在夏天的度假休闲需求。 | 
发表于 2012-5-8 09:19
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