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MACD俱乐部»论坛 › ◇ 技术分析区 ◇ › 〖实战看盘交流〗 › 有请建筑预算师大概评估成本..谢谢.
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[讨论] 有请建筑预算师大概评估成本..谢谢.

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苏北人
发表于 2010-9-4 19:44 | 显示全部楼层

有请建筑预算师大概评估成本..谢谢.

来自：MACD论坛(bbs.shudaoyoufang.com) 作者：苏北人 浏览：17952 回复：50

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购买..........64022.4平方.............楼面价1666/平方

占地面积： 640000平方米
容 积 率： 1.79

建筑面积： 172700平方米
绿化率： 22.97%
楼层状况： 地上6层，地下2层，地上1层是商业，2-6层是办公，楼高24米。


项目为一幢六层高五星级酒店,五幢六层高办公楼,13幢四层至六层高商业办公楼


不算拆迁成本,只算建筑成本[包括装修等]



我的预算是成本2500---3000/平方


3000+1666=4666/平方

如果拆迁增加2400/平方[因为拆迁的都是破房子]

4666+2400=7000/平方


目前价格在12000/平方......利润=12000--7000=5000/平方


172700平方米 X5000/平方=863500000

863500000*2=431750000元


请建筑预算师指导,谢谢..
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苏北人
 楼主| 发表于 2010-9-4 20:39 | 显示全部楼层
没预算师吗
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东升1220

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发表于 2010-9-4 21:02 | 显示全部楼层
帮顶#loveliness#
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苏北人
 楼主| 发表于 2010-9-4 22:13 | 显示全部楼层
附近的楼盘开盘价格是18000/平方....商业呢
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老化箱 该用户已被删除
发表于 2010-9-4 22:44 | 显示全部楼层
提示: 作者被禁止或删除 内容自动屏蔽
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苏北人
 楼主| 发表于 2010-9-4 22:48 | 显示全部楼层
同区的商业地产价格是30000/平方
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苏北人
 楼主| 发表于 2010-9-4 22:48 | 显示全部楼层
有南京的朋友吗????????????
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苏北人
 楼主| 发表于 2010-9-4 23:03 | 显示全部楼层
有房地产预算师吗
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东升1220

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发表于 2010-9-4 23:07 | 显示全部楼层
还是要顶。。。。。。。
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晓晓红
发表于 2010-9-4 23:08 | 显示全部楼层
肥猫，你的计算有错误。
首先讲地价，楼面地价1666是出让金还是全额地价？你是拿毛地还是拿净地？除非是旧改项目，现在都是拿净地，就是说，1666元/平方米是全额地价，不需要另行支付拆迁费。如果是毛地价，你直接加2400元也是不对的。因为你新容积率1.79，但是老容积率没那么高，老容积率如果多层的话，应该在1.5以下。那么分摊到新面积下，每平方达不到2400元。
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晓晓红
发表于 2010-9-4 23:11 | 显示全部楼层
我给你一个建设成本。
因为是商业和办公物业，首先要确定建筑物的结构、设备档次和装修档次。你没有考虑装修费，这是错误的。因为写字楼的电梯、商场的自动扶梯、中央空调、每层的卫生间、装修都是需要钱的。
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晓晓红
发表于 2010-9-4 23:20 | 显示全部楼层
根据你的楼层才6层，很难说能达到5星级标准。办公楼档次也不会很高。
我倒是建议，如果没有空管限高的话，把办公楼集中起来，搞2座20-30层的写字楼，部分楼层做酒店。然后把商业集中起来，做商业广场。这样档次就上去了，能卖好价钱。不然你13幢商业和办公混在一起，不利于策划包装。
或者，你把办公和商业分开，商业造纯粹大商场，办公就是独幢办公楼，每幢4-6层，造成别墅式，每幢卖给一个公司做总部。这样就值钱了。
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多空转 + 2 2010-9-5 00:06 像“喝咖啡”的 ！~~~~~~~~~~~

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晓晓红
发表于 2010-9-4 23:23 | 显示全部楼层
你酒店和办公楼2500-3000的成本是不够的。土建还差不多，但是加装修和配套、税费就不够了。除非你档次很差。
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晓晓红
发表于 2010-9-4 23:25 | 显示全部楼层
你建筑面积除以占地面积172700/640000=0.27，怎么说是1.79？
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苏北人
 楼主| 发表于 2010-9-4 23:26 | 显示全部楼层
谢谢..............我说的是总成本,包括装修费电梯、商场的自动扶梯、中央空调、每层的卫生间、装修.............应该是拿净地.
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苏北人
 楼主| 发表于 2010-9-4 23:28 | 显示全部楼层

其它消息没有啊

占地面积： 640000平方米
容 积 率： 1.79

建筑面积： 172700平方米
绿化率： 22.97%
楼层状况： 地上6层，地下2层，地上1层是商业，2-6层是办公，楼高24米。


项目为一幢六层高五星级酒店,五幢六层高办公楼,13幢四层至六层高商业办公楼
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苏北人
 楼主| 发表于 2010-9-4 23:33 | 显示全部楼层
每平方米3000元土建和内部装修应该够了呀

购入净地每平方米1666元.

总造价应该是4.9----5.5亿
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东升1220

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发表于 2010-9-4 23:34 | 显示全部楼层
#*)*#
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苏北人
 楼主| 发表于 2010-9-4 23:37 | 显示全部楼层
8.6亿---5.5亿=3.1亿


应该不会错


我是居民房销售价格12000X总建筑面积=8.6亿


如果按商业..目前同区域价格是每平方米3万
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苏北人
 楼主| 发表于 2010-9-4 23:42 | 显示全部楼层
总造价应该是4.9----5.5亿是按目前预算的呀


2008年就开始建设了,成本应该低些....就按总成本5亿算


净利润也有3.6亿[12000每平方米]
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