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星岛环球网消息：虽然物业税已在10个省市进行“空转”，但真正开征还面临诸多难点。业内人士称，物业税的开征并非简单的税费改革，而是涉及到土地使用制度、市场调控手段、住宅建设方式等，牵涉非常复杂的社会利益关系，背后隐藏了各方利益的博弈。
具体而言，征收物业税面临三大难题。
其一，税收成本高。征收物业税前，要摸清每个人的房产情况，前期准备工作量很大，征管难度也很大；
其二，我国缺乏有经验的地价师、评估师；
其三，开征物业税后，地方政府将失去巨额土地出让金，地方政府或不热衷。在经济形势不尽如人意、财政收入吃紧之际，地方政府再作出这样的利益让步，无疑是艰难的。
业内人士提出了一系列的问题：物业税的征收范围应该如何界定，是新房与旧房区分对待还是一刀切？自住物业与经营性物业是否区分？普通住宅与非普通住宅是否区别对待？第一套房与第二套、第三套房是否有区别？征收方式是什么？按什么基数征收？是否随市场价变动？谁来评估？
“之所以拖了那么长的时间，原因还在于物业税是面向个人征收的，前期需要做大量的准备工作。在实施层面，有很多相当复杂的技术问题。”《彭城楼市》特邀顾问，中国矿业大学管理学院副院长谢守祥举例说。在北京，有大概40%的房子未落实产权问题，这些房子要不要征税呢？产权改革的不到位影响到了物业税的开征。同时，房屋价格也是问题。征税的时候，到底是应该以房屋的原始价值来征收，还是应该以重置价值来征收？
一旦开征物业税，将涉及资产评估，而资产评估师的稀缺又是一个大问题。谢教授说，全国一共有5亿多城市人口，如果以一家三口来计算的话，就是近2亿套房子，而国内的资产评估师还不足2万人，肯定忙不过来。
另外，物业税属于地方税种，是地方政府财政收入的重要部分，如何解决中央财税和地方财税的分配关系是物业税能否顺利出台的关键。
谢院长告诉记者，跟发达国家相比，我国房地产市场发展的起步时间比较晚，积累不够，物业税出台会有比较多的麻烦。“由于中国的土地非私有化，与国外不同，不能完全照搬国外经验。”谢院长说。
九大疑问
一是物业税开征之前持有的房产要不要征税？
目前，房地产的相关税费主要集中在开发与流通环节，老百姓在买房的时候，房价中已经包含了现行的税费，也已经向政府一次性交纳了70年的土地出让金，是一次性交付而且已经交讫，这些钱已经纳入财政进行公共建设，从某种意义上讲这与物业税的征收其实是具有相通性的。因此如果开征物业税，必须考虑政策的衔接性，对于已经买房交纳了70年土地出让金的房主业主，他们是否需要在70年之后再交纳，或者如何核定他们目前应该交纳的物业税是需要明确的地方。
二是物业税起征的基本单位——家庭如何定义？
比如，三口之家，拥有90平方，假如合理的保障性住房标准是每人30平方，那么三口之家减扣90平方，实际需交税额是零。但假如是两口人，能不能拥有90平米；假如是单个成年人，未结婚或者已经离婚，能不能独自拥有90平米住宅？会不会有人为了另一套房而假离婚，比如能不能出台一个政策，单个成年人拥有90平米，超过部分的物业税减半收取。这需要参照国外的做法并结合我国的情况来制订相关规定。
三是多套住房的物业税如何计算？
一套自住房是一个税率，如果有第二套甚至第N套房税率是否一样，或者为了抑制多套持有，税率逐步提高。假定有这样一个案例，一家四口买了三套房，一套房记在男主人名下，一套记在大儿子名下，一套记在小儿子名下。其中大儿子23岁，刚工作，未婚；小儿子13 岁。如果算是一户人，可能另有两套房征收物业税税率要高。如果是三户人就不一样了。具体该如何操作？
四是物业税的扣减点标准如何确定？
扣减点，即人均扣减面积数量，在扣减范围内，实际税率是零。建设部的研究部门说，人均30平方米是小康住房标准，那么保障性住房的扣减标准是多少？最近出台的保障性住房户型已经明显缩小，那么最终物业税的扣减标准究竟如何？
五是人均房地产面积如何计算？
这里面典型的是多套住房情况。比如，从徐州到上海打工，徐州有一套住房，是自住的，由于在上海工作，又购置了一套住房，这两套都是自住房。现在户籍制度正在改革，但目前还未接轨，由于户口无法进沪，因此在徐州的这套房也是自住房。因为户籍制度的缘故，应当两头都享受扣减政策。如果允许户籍迁移了，那么过了一定时期，只承认一套自住性住房则是合理的。如果全国统筹，有一套房要交物业税。如果不搞全国统筹，许多人在多个城市炒房将无法受到税收的调节，甚至有人用多套房来洗钱。因此，建议只要在本地工作(比如已经有劳动部门的登记与单位的登记，在所在城市工作两年以上)，可以有一套自住房享受税收优惠政策。
六是合理家庭房产投资如何保护？
作为一个家庭，作为“经济人”投资置业，使自己家庭的资产保值增值，从法理上是没有问题的。那么，既然作为合法投资，即使新的规定出台，要抑制家庭投资房地产，也要和过去规定衔接，不能随意清算过去，因为过去时是合法的。因此，需要前后按时间划断。在新规定出台之前的，要给予相当一段时间让投资人考虑，要不要继续持有，如果要促进流转，也要有一定的宽限期。
七是物业税的征收比例如何定？
比例小了，没有制约作用；比例大了，显然又不合适，如何找到适合的度？
八是如何打击假名物业？
近年来，有些投资者人并不以本人的名义购买物业，而是以自己的子女、亲友甚至他人的名义投资物业。李开发建议，参照韩国、新加坡的相关措施，全面普查现有物业，进行实名登记。
九是自住的大户型住房及远郊区的第二套房如何处理？
经济发展了，住大房子也是情理之中。因此，即便是大户型，如果用来自住应当从轻税率，当初政府没有相关规定，不应当过于严格。
从第二套房来看，如果第二套房在远郊区，与在市中心区拥有第二套房性质是完全不一样的，建议在市郊购置改善型第二套房(用以自住)从低税率，二套以上从高税率；而在市区第N套住房投资，应当从高税率。
上面的这些疑问都是社会普遍关心的问题，因此，无论何时开征物业税，都必须解决目前面临的难题，照顾多数人群的关切，真正使税收的杠杆起到调节收入分配，实现社会公平正义的作用。 | 
发表于 2010-4-28 09:25
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