谢国忠：中国楼市是金融史上最大泡沫之一 须先加息刺破

agan1976

谢国忠：中国楼市是金融史上最大泡沫之一 须先加息刺破

来自：MACD论坛(bbs.shudaoyoufang.com) 作者：agan1976 浏览：7929 回复：9

中国过度的经济刺激政策需要尽早退出。否则，在可见的将来，通胀率可能达到两位数。正确的做法应该是先提高利率。有必要的话，再提汇率。若不断小幅提高汇率，则会加剧房地产泡沫和通胀压力，有可能在未来两年内导致严重的经济危机。

人民币小幅升值并不能解决中国目前的两大问题：国内的通胀压力和来自美国的政治施压。小幅升值会进一步吸引“热钱”，加剧通胀压力。进口在中国消费中所占比重极小，人民币小幅升值不会对CPI产生多大影响。美国的利益集团呼吁人民币升值三分之一或更多，小幅升值根本不能安抚他们。

金融市场对人民币升值的预期再次显现。国内的通胀压力和美国的政治施压更助长了这一预期。这一预期之所以会持续，首先是因为金融市场没有别的猛料可炒；其次，挂钩货币升值是免费的午餐，而免费午餐最能刺激金融市场的神经。

人民币升值预期如此之强、如此之久，或许也是中国出现巨大的房地产泡沫的最重要原因。无论从何种意义上来说(例如，股票价值对国内生产总值的比率，存货价值对国内生产总值的比率，新增房地产销售对国民生产总值的比率，物价对收入比率，租金年报酬率，以及空置率)，中国的房地产市场都是金融史上最大的泡沫之一。考虑GDP因素，或许比美国的房地产泡沫更为严重。人民币升值预期令热钱涌入中国，引发流动性过剩和投机，更助长了中国的房地产泡沫。

流动性现在又引发通胀迅速抬头。只要看看身边的情况就能知道通胀有多严重，怎么衡量就是另外一回事了。否认通胀的严重性是典型的鸵鸟政策，自欺欺人。东南亚国家就是这样卷入了经济危机，他们压低利率，助长投机，最终毁了自己的银行体系。

如果货币刺激政策退出，房地产泡沫就会降温或者破裂。这也正是众多利益集团一直反对提高利率的原因。相反，他们主张通过人民币升值来抑制通胀。

一个正常的经济体，货币升值后，可通过降低进口价格来抑制通胀。但中国进口的主要是原材料、设备和零部件。货币小幅升值根本不能抑制通胀。但也有可能基于政治考虑，并非为抑制通胀而决定小幅升值。这一政策选择之所以在许多利益集团中如此受欢迎，是因为它会推动热钱流入，支持并扩大房地产泡沫。当然，扩大房地产泡沫只会加剧通胀。相反，大幅升值可以打消货币进一步升值的预期，从而抑制通胀，引发“热钱”撤离中国。但我怀疑，是否有人会支持这一政策。

中国要从房地产泡沫中“软着陆”，就得稳步提高利率。如果可能，2010年上调2个百分点，2011年上调3个百分点，2012年再上调更多。这一轨迹不会使泡沫破裂。但它会防止真实利率更进一步下降。在将来某一点上，真实利率会缓缓提升，慢慢控制住投机。真实利率不再进一步下跌，会阻止通胀预期的加速，由此阻止通胀加剧

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人民币必须升值是华尔街目前最广为信奉的看法，而这一观点之深入人心也是史所未闻。不过，华尔街在重大主张的正确性上有着糟糕的记录。过去20年间，华尔街三个重大主张都是错误的：东亚奇迹、IT变革和金融创新(衍生工具变革)。

1995年华尔街最广泛的共识是东南亚货币比如马来西亚林吉特一定会升值。当时，“东亚奇迹说”在华尔街盛行。东南亚各国以及韩国的经济增长势头确实保持了很多年，但是由此就认为其货币会升值是错误的。1995年很多著名的对冲基金都大量入主这些货币。两年以后，亚洲金融[3.01 0.33%]危机爆发，这些两年前面临升值压力的货币随即崩盘。

华尔街还错误判断了货币坚挺和经济增长的因果关系。“东亚奇迹”是基于廉价货币支撑下的出口增长。通胀会引起货币升值，从而终结这一经济模式。这种出口型经济体可以在通胀严峻前，通过货币迅速并大幅升值来避免通胀。但是，如果通胀已持续数年，本国货币的实际价值已经大幅升值，正确的方法就是大幅提高汇率以抑制通胀。1995年，东亚奇迹经济体的货币均已在多年高通胀后升值。华尔街的共识导致对上述国家货币的投机性需求增加。最后，升值压力实际是个泡沫。

2000年，互联网革命激发了华尔街的想象：这一革命性的技术将会极大地提高生产力。事实确实如此。但是，那些狂热买进互联网股票的投资者损失数十亿元。2000年的互联网热之所以发生，是因为许多分析人士吹捧网络公司，认为他们会收获这场革命的所有硕果。尽管这些公司实际推动了革命的发生，但是他们之间的竞争引起价格走低，从而使消费者，而非这些公司本身获益更多。这早已为以往所有的技术革新所揭示。

金融创新以衍生工具和其他金融产品的形式出现，宣称这会降低交易风险，减小融资成本。人们信任这些创新产品，导致对其需求增加，并不断提升杠杆率，引发了信贷泡沫。几年来，信贷泡沫使经济持续增长，一定程度上降低了破产率。可见的风险的降低更增加了人们的信心，认为衍生产品确实降低了风险，从而增加了对这些产品的需求。现在我们知道了，这其实是个泡沫。

既然华尔街在过去20年间最重要的主张都是错的，那么这次关于人民币升值的主张是否也错了呢？表面看来，人民币面临升值压力的观点不证自明。像任何一种商品一样，货币的价值取决于供求。当供求不匹配时，外汇储备就会上升或下降。中国的外汇储备在过去五年里已大幅攀升，也就是说，对人民币的需求大于供给。表面看人民币估值过低。

但是，历史上，货币升值压力作为泡沫的例证也所在多有。有人可能会指出，中国贸易顺差巨大，占了外汇储备增加值的一半左右，“热钱”带来的压力可能只占一半，因此不可能构成泡沫。我惊讶的是，中国竟然还有贸易顺差，尽管顺差正在减少。考虑到世界经济不景气和中国经济过热，贸易逆差的可能性应该更大。我认为，目前的顺差更多源于扭曲的国内物价体系，而非低估的货币。

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首先，高房价是中产阶级消费的主要障碍。在成熟经济体中，从财富的相对效应看，房价上涨是促进消费的，因为大多数中产阶级家庭拥有自己的房产。在中国，财富的相对效应很有限，因为对中产阶级而言，信贷系统并不能将资本收益货币化。但有些例外，如新婚夫妇就不得不攒钱买房。实际上，房价太高，他们的父母也得存钱来资助他们。因此，中国的房产泡沫抑制了消费，推动了贸易顺差。

其次，商品和服务的价格对中产阶级而言还是很高。汽车就很明显。即使是国产车，中国的价格也是世界最高。进口车价要高出100%，位居全球最高价之列。而中国中产阶级的收入仅为经合组织国家的20%—30%，消费水平应该更低。日渐增加的中产阶级促使中国汽车需求一直快速增长。当然，进口也会更高，减少了贸易顺差。

第三，中国中产阶级的税负太高。中国的收入水平相当低，但却征收国际最高标准的税率，其中边际所得税为45%。而17%的所得税也可使中国跻身世界税率最高的国家之列。因为中国倾向于把税收用于投资，而重税则抑制消费。

如果中国房价、消费价格、税率下降到国际平均水平，中国还会有贸易顺差吗？如果回答是否定的，那么对中国而言，正确的政策就应该是调整价格，而不是调整汇率。

当一个国家的工业化获得成功，它的货币价值应该提高。这种升值可能是提高汇率或是通货膨胀。我担心的是通货膨胀已经发生。中国的实际汇率在过去三年中可能已大幅升值。即使中国报告的通货膨胀率已相对下降，而我们每天却面对物价飞涨。来访的外宾经常惊讶于中国的物价之高。

我不确信人民币升值的压力完全就是泡沫，但很大程度上是这样。与其关注自身的升值压力，不如先去解决热钱和国内价格扭曲的问题。如果人民币仍旧供不应求，汇率就应该浮动。

许多分析人士辩称，利率的提高会吸引更多的热钱。这个观点是错误的。热钱来中国是由于货币升值预期和资产泡沫，而非利率。利率提高，房产的升值预期就会减弱。“热钱”更可能减少而不是增加。

人民币升值必会引发另一轮狂潮。结果是房地产繁荣短期内还可支持经济，但长远看，后果十分严重。

浮动汇率的诱惑很强。貌似没有成本。许多人希望美国能从中得到安慰。即使出口商会受到一点损失，国内经济目前则会受益，这貌似一个完美的短期安排。但是，这件事其实做错了，天下没有免费的午餐。有些看上去像免费午餐的东西，长期看代价往往是巨大的。

作者为玫瑰石顾问公司董事

agan1976

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zrs007

谢谢楼主分享

乱棍

本来就是一场戏人越多真实性不会再有

zlvenk88

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69221部队

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yulang@

几乎所有二三线城市房价收入比在10年以上。
房价租售比——总房款÷月租金，“房产租售比”是国际通行用来衡量一个地区楼市运行是否良好的数据比例。一般而言，国际标准的“房产租售比”为1∶100到1∶200。

　　  据美联物业北京市场研究部调查显示（下同）：2009年11月，北京的楼市租售比再创记录首次突破了1∶500，达到了1∶546，部分区域甚至达到了1∶700。而这一比例在2008年基本在1∶400左右。

　　  上海的租售比为1∶500，其中，长宁区的蓝筹样本租金回报率为3.07%，居全市首位；闵行区同为2%-3%；普陀、徐汇、闸北、虹口和浦东的蓝筹样本租金回报率大约在2%-2.5%；静安、黄浦区仅为1.5-2%。换算成租售比分别为1∶350-1∶670之间，平均为1∶500。

　　  深圳的租售比平均为1∶450。深圳美联物业市场研究部统计数据显示，在深圳目前一套100万左右的一居大约租金水平在2500元左右。租售比大概维持在1：400-480之间。

      二三线城市房价租售比也基本在1∶300以上。
      泡沫显而易见，有些人总是不相信自己的眼睛，或者寄希望于“这次会是一个另外。”
投资人可以没有创造力，没有预见力，但绝对不能没有正确的判断力。几乎稍具常识和理性的投资者都可以肯定：房地产泡沫必破；不能准确预见的是破灭的时间和幅度。

      是的，无形之手确实很强大：1999年5月17日，沪A平均市盈率高估38.09倍的情况下，既得利益团体的鼓吹竟让疯牛再狂奔了两年之久。2001年后泡沫破灭的过程中，又屡出臭招救市，居然让平均30倍PE的股市苟延残喘了3年之长。这次的房地产大戏，竟延续了本已悬空的房价重又接力翱翔。

       外力的干预可以延缓资产泡沫破灭的时间，减缓速度，但最终不能改变结果，任何机构和个人概莫能外——在市场经济规律面前。1999——2001的人造牛市泡沫，不管延续了多久，最终回到平均PE15倍998；这次房价泡沫的结局，不妨试目以待。

房价会下跌多少？接轨国际，跌50——70%？中国经济将彻底崩溃；跌30——50%？仍然为不能承受之痛，痛，就不来吗？种什么花，结什么果。考虑到中国特色，个人认为后一种结果是大概率事件。20万亿的居民储蓄，有8万亿耗在房地产及相关行业，跌30%，有多少人还还房贷？银行将产生多少坏账？多少行业受到株连？多少人倾家荡产？结局远远超出我们的理解范围和悲观想象，更希望纯是杞人忧天，这一天永远不要在我们伟大的国家发生。谢国忠不是数年前就唱空房价吗？直到今天还是没有变成现实。

      2009年的房价闹剧中，我们没有买过1平米房子，也未投资一股房地产股票，我们还没有到雷锋到先天下之忧而忧，那是因为：房价下跌——银行坏账——银行股价下跌，平安持有大量的银行股权，连锁反映导致的损失，我们并不能准确评估和量化，尽管我们看好平安的长期前景，只此一条，足以让平安在我们心目中的天平失衡，小人不立危墙之下。“不能忍受股价下跌50%的，不是一个合格的投资人”——我可能就是。既然未打算在房价的泡泡浴中分享阳光，那就更不想泡沫消失下去分担风雨——哪怕是想象中的。

       其二，当前市场估值并不能够让我们放心持有。
       统计数据显示，12月8日深沪两市A股平均股价为12.06元，平均市盈率为28.84倍，粗略一看，并不显得特别高估。事实呢？深A平均PE47.42倍；恒指平均PE18.25倍；沪A只不过是被银行股遮掩下的伪指数，其真实值早已远超30倍。在评判一个市场的整体估值水平时，不要一叶障目，唯某一个市场是从，而要通过多个市场的横向和纵向综合评估，得到的结果更接近事实。

　　  统计显示，截至2009年11月25日，有多达147只个股的市盈率超过100倍，占上市公司总数的10%。超过500倍的也有71只之多。平均PE高达100倍的创业板是房价之外的另一个泡沫闹剧，企业发展史和经济基本规律告诉我们，没有几家企业的成长性能支持100倍的PE，千中难觅其一，绝大部分人并不具备这样一双慧眼。就整体而言，创业板一年内腰斩是大概率事件，那些勇敢地尝试处女秀的投资先锋们，可能要付出先烈的代价了。

      即使某些人认为的“估值洼地”银行股，考虑到巨大的房价泡沫和2009年的超常突击放贷，未来3——5年的资产坏账将超出想象，遮羞布不可能永远掩盖真相。

      恒指平均值亦接近以往历次大顶均值22倍。
      其三，自2008年10月至今的股市，并不是牛市——只是一个流动性泛滥加上金融危机下的极度低估所催生的超级反弹行情，真正意义上的牛市并没有来。

      错了怎么办？如果不是战略上的，我不想为这次行动纠错。毕竟自己的一切，来源于资本市场，今日之自由生活，皆拜股市所赐，应当感恩，应当知足，机会留给那些渴望机会的人吧。视觉和判断迷茫时，睡难安枕时，保证资本的高度安全，其重要性要远远超越资本的成长。“第一是不要损失本金，第二是回到第一条”曾经的经验之谈，无论如何强调都不过份。资本市场不缺机会，缺的是资本。

      “如果你不想持有一家公司10年，那就别持有10分钟，”老巴的这句名言，并不见得放四海而皆准，是有前置条件的。不是所有的公司都能够放10年，不是所有的投资者都能甄别可放10年的公司。持有一家较为优质的公司多长时间才合适？个人认为3——5年。就我对沪深港的上市公司的研究来看，一家优质企业的高速成长期多在3——5年，很少有持续10年的，更何况在我们这个盛行“炒”文化的资本市场，乌鸡可以给你妆成凤凰，稍微优质的能做成神话，企业正常经营5——10年的纯益，疯狂的投资者3——5年便可提前帮你炒出，为什么还要等10年？

       就目前的眼界，判断和定力，我们做不了长期投资者，也不会去持有任何一家企业去超越时光的隧道，延续几代人的财富。谁能够保证我们所持有的不是福记食品呢？这恰恰是我首游香江两只重仓股之一，重仓到今天，恐怕欲哭无泪了。未来岁月，又怎么能够肯定不旧病复发，故技重施？即使练达数十年之火眼金睛的老巴，也难免插曲一些小小的走麦城。

       偶尔体验一夜情，可能新鲜，浪漫而又刺激，长期沉迷其中，频繁换爱，对自己身心和家庭根基的伤害，失去将远远超过所得。我们还没有聪明到以日或以周为单位的交易中获取收益，从来没有，将来亦不会。

        赞歌和溢美之辞能够给我们的视觉和听觉以及虚荣心带来快感，可是我们的钱袋并不会从中受益。

得幸

很让人警醒啊#*d1*#