如何理解房地产行业（转载)@@@@@@@@@!!!!!!!!!!!!!!!!!

dqhzzy

你所说的问题是政府职能缺失，不作为，

跟房价无关。

另一棵树

房地产拉动经济是谎言 实际是掠夺社会财富

dqhzzy

房地产这个最大的利益链条的各个环节都已经腐败透顶，

强行掠夺不得不买房的人的财富，

对于有的人甚至是一生的财富，

难道买不起房子的人，注定就是这个社会的弃儿吗。

政府的职能应该是让居者有其屋。

配角股民

房地产是中国走向崩溃的引线

为保持经济增长，08年一度低迷的房地产业在大幅增长的信贷刺激和政策导引下开始了新一轮的快速增长，很多踏入鬼门关的开发商起死回生，又开始蘸着唾沫数钞票了；与此同时，房子越来越成为大多数中国人的心病--“蜗居”正在热播，征地拆迁引发的冲突屡见不鲜，大街小巷到处是房产中介，报纸网页充斥着整版的卖房广告。京沪深等一级城市已经把房子垒到了逼近两万每平米，二线中小城市和县城也步步紧跟，中国人祖孙三代供一个房子，年青人从一开始工作就要为一个自己没有所有权的劣质鸽笼卖二三十年的命。如果你稍微深入地想一想我们面对的现实，就会感到一种无助的惊恐，这种惊恐是社会性的，是一种大厦将倾前的绝望预感。
　　
　　(一)房价何去何从？
　　
　　所有人都在问这样的问题：房价会一直涨上去吗？关于这一设问的答案将直接影响投资和消费取向：试想如果房子一直涨下去，那它就是最好的投资品，而消费型购买力也不会再执币观望。问题是，不可能有一种商品的价格会无限制地上涨，最终结果有三种，一是周期性回归，二是达到稳定平台期，三是暴发性崩盘。土地的政府垄断属性和政府的强力干预能力使周期性市场变得不可能，暴发性崩盘也不符合政府和开发商的长远利益，所以权力机关最希望看到的是房价最后达到一个稳定平台期。这个稳定平台期并不是说价格不变，而是通过稳定的价格增长达到最大可能地攫取社会财富的目的。所以说政府控制房价的最终目的是形成一种稳态，这种稳态是政府尝试出来的人民能容忍的底线；在这一稳态下房价会持续增长，增长来源于整个社会生产力的进步。
　　
　　然而这种稳态只是一种理想状态，事实上正是这种稳态中蕴含着极大的不稳：当社会盘剥处于临界状态的时候，系统中的任何扰动都可能扩展到全局：比如公民抗风险能力丧失带来的负债能力下降很容易扩展到金融领域形成坏帐，比如中央政府事实上无法控制地方官员对利益的过度追求所带来的系统风险，比如国际市场上原材料价格的变动极易形成国内价格风险，进而引发社会风险。总之，当公民的经济基础被房地产业破坏之后，这个社会的经济基础事实上也就破坏了；当公民的抗风险能力丧失之后，这个国家缓冲危机和抵抗风险的能力也就丧失了。没有公民个体经济的缓冲，任何风吹草动都可能引发不可预知的后果，而一旦突发事件出现，投资过盈的房地产业必然如惊弓走兽，最后暴发式崩溃几乎不可避勉，而这一暴发将是社会经济崩溃的引线。
　　
　　(二)房地产是高通胀的罪魁
　　
　　为了防止房地产业带来的系统风险，国家会采用各种行政、财政和货币政策来平衡各方利益，比如规定土地使用方式，调整信贷政策，调节货币供应量。不论如何调整，政府的最终的目的都是为了平稳地取得社会财富，这一过程中我们感受最明鲜的就是通货膨胀。归因于去年年底的大规模投资，中国上半年的信贷巨幅增长，而彼时的CPI还处于负数，这正是本轮房价疯涨的大背景。信贷增长增强了房地产商的信心，世界经济的低迷和“保8”的行政号召让地方政府明正言顺地改调控为鼓吹，放信贷和抬地价并举，形成供给型通胀。同时，信贷政策放宽也刺激了消费和投资需求，这部分需求催生的购买力把房屋成交量和价格再次拉高，进一步形成价格上涨预期，吸引更多投资和消费进入。最后，为了防止公务员们受到冲击，政府部门工资再次调整，这些增发的工资和各种福利卡最终回流到社会从而加速了贷币贬值 (这就是为什么老百姓越来越穷，但高档商场里依然人头攒动的原因)。地价和腐败成本上涨的供给型通胀和投资/消费上扬的需求型通胀配合公务员带来的增加贷币，最终完成了刺激经济的全过程。于是我们又看到了售楼处前的长队和满街重新开张的中介公司。
　　
　　早有专家称“适度通胀”是有好处的，这话在中国真的很“真理”。通胀让老百姓感到存钱贬值的切肤之痛，不得不掏出钱来买房，哪怕几十年节衣缩食；通胀让房价时刻处在名义价格上涨中，即使真实价格低迷也会形成追涨的心理预期；通胀由政府部门开始却归利于政府部门，同时隐性地降低工人工资，悄悄攫取社会财富；通胀可以消弥人民币上涨的压力，保持出口，宁与外鬼，不予家奴。
　　
　　然而，这些专家的“真理”又是如此卑鄙，他们的理论赖以成立的基础就是不顾底层老百姓的生活困窘，就是全国80%的老百姓不得不做房奴，就是公务人员和权势人群的高人一等，暗渡陈仓。他们用“通胀”逼着老百姓买他的地，买他的房，活跃他的市场，玩他的GDP，保他的8。
　　
　　
　　可悲的是，这种通胀是政府为了维护自身利益的必然选择。他必须保持经济的高增长以维护社会稳定，必须时刻取得剥削利润以维护庞大的官僚机构，必须依靠增发货币来冲抵银行坏账和腐败渎职的亏空。这种通胀在资源高度集中于房地产业的背景下显得更加必要：因为你已经为这个食利行业筑起了那么高的坝，你就不得不往上接着填土--可怕的是，这些土正是从坝基上挖起来的。
　　
　　房价高启引发了通胀，房地产业的一枝独秀使通胀效果锐化，加速了通胀的传导，恶化了通胀后果。更可怕的是，当这种通胀成为惯性的时候，它就会超出政府控制的范围，最终会演变成经济危机和社会危机。
　　
　　(三)房地产是中国经济的毒瘤
　　有一个值得思考的问题是：房地产业究竟是一个什么行业？是加工业吗？不是，水泥，钢筋，空心砖这些都有专业厂家生产，而且是高度竞争地生产，从没听说哪个生产水泥钢筋的工厂暴富的；建筑行业吗？也不是，那些真正从事建筑业的公司和工人不但没有因为房价上涨而分得利润，反而经常被拖欠薪水，求告无门；是设计单位吗？也不是，随便找一家建筑设计院给个三瓜俩枣图纸就出来了；是高科技行业吗？也不是，别说高科技，就是把墙垒合格，房顶别漏水，挖个坑别倒掉大家就心满意足了。左也不是右也不是，那这个被各级政府当作支柱产业，被任志强潘石屹之流说成是“极为复杂”的房地产业究竟是一种什么行业？我告诉你，这个行业是建立在厚黑经济学之上，依赖于强权体制，从老百姓手里抢夺劳动果实，在各利益相关部门间进行价值再分配的 “高级的”“形而上学的”的神秘行业。这个行业确实非常复杂，因为里边有太多利益关系要协调考虑(唯一不用虑的就是老百姓)，哪尊佛都不好惹，稍有不慎就可能鸡飞蛋打；这个行业只需把地拿过来交给建筑公司就算完成了全部表面工作，而真正的实质工作则在于联络、协调、打通、吹嘘、收买、威胁和出卖。这个行业对国民财富只有挥霍而没有贡献，却号称创造了最大份额的GDP，被当成了救市明星；这个行业把权力之手戴上商品的手套，堂而皇之地把老百姓口袋里血汗钱抢的一干二净，却挥动着抢来的钞票说是拉动了内需。
　　有开发商说，“看看吧，98年房改之前城市居民住房条件怎样，现在连刚毕业的学生都可以买房了，这都是房地产业的功劳!” 听起来有理，但他的逻辑是虚假的。房改之前当然有问题，依靠单位分房当然会造成供应短缺，这是计划体制的弊端，是必然要改的，但改的方向是把原来单位控制的集体土地使用权变成公共土地使用权，用市场方式把土地还给人民，而不是卖地生财。事实上98年的23号文件明确规定，只有高收入家庭才购买商品房，中低收入家庭可以购买经济适用房和享受廉租房。如果依照这一思路，不仅大家可以买的起房子，房价也涨不起来，这是2003年的现实，那时政府和开发商也没有挨骂，也没有象今天这样民怨沸腾。问题是各级政府追求利益的渴望是无穷的，为了攫取更大利益，他们悄悄改变了房改的方向，把房屋建设市场化偷换成卖地赚钱，把高收入阶层购买商品房偷换成绝大多数老百姓购买商品房。于是，从2003年的18号文件开始，房价开始窜升。所以说，我们从来没说房改错了，但不同的改革方向后果却完全不同，同样是老百姓能住上房子，一种是用适当的价革购买，一种是让人民倾尽祖孙三代积蓄购买，而我们恰恰选择的是后者，讽刺的是，这还是土地归全体人民所有的社会主义中国!
　　“让中国人能买房”不是任志强的功劳，“让中国人花三代人的积蓄买房”却一定是任志强抹不掉的债。即便是“让中国人买房”这件事，恐怕也不能算在任志强头上：真正让中国人买上房子的不是开发商，而是各级政府和政府手下的银行，开发商只不过是一个马仔-- 而他们真正的目的也不是为了中国人买上房子，而是为了中国人买他们独一家的天价房。这时，房子的商品属性已经不重要了，它已经抽象成了一种抢钱工具，而且几年以后可以重复使用。
　　我们看到，中国的房产业根本就不是一种“行业”，只能算是一个匪帮，是政府用来取利工具。这一本质使它成为中国经济的毒瘤。一方向，它把大量资金吸纳到这个既不具有创造性，也不具有先进性，连社会财富也不创造的部门，使其它行业失去资本支持，萎缩衰败，最终使中国经济走向死亡；另一方面，这些进入权贵手里的社会财富极少能形成再投资，大多数流向国外银行或进入奢侈品市场，成为巨大的经济漏斗，使中国经济血脉耗竭；最后，这些权贵和腐败资金形成投机热钱，和权力结合在一起后形成继续掠夺人民资产的黑洞(比如内幕交易的股市)，破坏经济秩序，伤害公民经济基础，形成社会危机。当经济漏洞大到无法弥补，中国经济的血液循环失效，金融系统失灵时，国家必然再次使出通胀手段弥补亏空，于是物价再次疯涨，社会再次动荡，由此引发的危机必将无可补救。
　　(四)房地产刺激内需：荒谬和无耻的嫁接
　　现在流行一种谬论，说振兴房地产就是振兴经济，保护房地产就是保护经济全局，老百姓买房就是爱国。这种说法很有迷惑性，特别是在当前全球经济低迷，内需不足的大背景下，依靠房地产带动上游产业，促进消费拉动内需的思路很有市场。
　　然而，这是彻彻底底的逻辑欺骗，是居心叵测的蛊惑。
　　首先，这种言论因果倒置。我们之所以受全球经济滑坡影响巨大，是因为内需长期停滞，而内需不足起因于垄断性商品的长期高价，特别是房价高悬，让老百姓买了房子就没有消费能力。所以，恰恰是高房价导致了内需不足，现在反而鼓吹依靠发展房地产拉动内需，不是南辕北辙吗？
　　第二，这种言论偷换概念。它把“内需”偷换成“花钱”，好象只要老百姓花了钱，内需就起来了，但他故意忽略了老百姓是不是心甘情愿地花这个钱，花这个钱是不是值得。本来就没有那么高价值的房子却要老百姓花高价购买，这不是市场经济下的正常需求，也是不是正常需求该有的价格，这不是“内需”，而是垄断力量下的抢劫。
　　第三，这种言论只论局部，不论整体，犯了局部论的大忌。它只看到房地产的交易总额扩大了，就认为内需提高了，却没看到其它行业因此失去了需求，导致整体需求下滑，这是一种饮鸩止渴。
　　第四，这种言论忽略了必要条件和充分条件的关系。它认为只要房地产火了，上游产业就会被带动，但他忽略了房地产的火爆并不必然导至上游产业的繁荣。认为房地产会拉动上游经济本身并没有什么大错，但在中国其效果要大打折扣。举个例子，如果房子供应量不变，房价涨了一倍，则房地产业的“内需”总量增加了一倍，但上游产业完全没有受益。事实上，就象我们已经讨论过的，房地产业并不是个创造利润的产业，而是个黑帮，进入这个龌龊行业的资金大部分被开发商和贪官截留，很难传导到上游形成资本。因此，上游产业的资本依然不足，工人生活依然困难，企业依然不堪重负。
　　
　　第五，这种言论割裂了事物发展过程，缺乏发展眼光。以高价抢掠为特征的房地产业越繁荣，老百姓在未来就越没有消费能力，用房子“刺激”出来的内需越多，我们未来的内需就越衰竭，我们现在越是表现的“内需”，我们将来就越是“内虚”。
　　除了逻辑上的荒谬，“房地产刺激内需，拉动经济”这种说法更显出无耻。
　　
　　内需是什么呢？其实就是老百姓的生活需求，这本来是一个政府该为之服务的根本，现在却需要“刺激”，为什么？是社会财富过多，老百姓需求满足了吗？不是，多少人连基本住房条件还没有满足，怎么会没有需求？小区里的垃圾桶每天都要被人翻上无数遍，怎么会没有需求？可是，因为财富都集中到少数人手里，我们手里没钱，我们得自己赚钱看病，养老，上学，我们就是再有“内需”，也不敢花钱，也只能忍着。因为贫富分化导致相对需求不足，这正是马克思预言资本主义必然崩溃的理论基础，却是中国活生生的现实；打着社会主义旗号的国家却走的比资本主义还要资本主义，这本来就是政府的严重失职，是要深刻检讨的重大失误。可是那些地方政府呢？他们从没想过增加老百姓的收入来提振需求，相反，他们认为我们“有钱不花”，影响了他们的“经济全局”--好，你不是不花钱吗？我把房子涨价，逼得你非把祖宗八辈的钱都掏出来，再背一辈子的债，你要是不忿，那就是破坏经济建设，就是不爱国!
　　多无耻啊，把老百姓的保命钱硬抢过来吹嘘成“刺激内需”，他们真的是为了老百姓的“内需”吗？不是，老百姓的需求是质量合格住房，可楼脆脆，楼倒倒随处可见，连住房安全这一最最基本的需求都不想满足，他们刺激的是什么“内需”？我看，“刺激内需”的全称应该是“刺激你花钱，满足我的内需”。
　　如果有关部门真有诚意刺激内需，其实办法多的很，比如对老百姓减税，对企业减负，减少官员贪污浪费，取消地方壁垒，减少经济运行成本，构造社会福利体系，保障低收入家庭生活，等等。只要公民和企业的负担减轻了，老百姓的生活有保障了，收入提高了，当然就敢花钱了，还用得着你用爱国来说教？可是，这帮人，放着这些真正刺激内需的正途不用，想到的竟然是涨房价，竟然是见缝插针增加契税和出让金! 用涨价和加税来刺激内需，恐怕地球上也只有这个神奇的国度才可以宣传的如此厚颜无耻，理直气壮。没办法，谁让那些对老百姓有好处的办法对官老爷们有损无利呢？
　　 可是，拜托你别再拿“买房爱国”来玩弄穷老百姓了，行吗？
　　(五)房地产业本质上是掘墓业
　　马克思说过，“资本主义的高速发展最终培养出了自己的掘墓人”，他指的是工人阶级。这一论断其实是普遍的，任何社会在对受压迫阶级疯狂压榨的时候都在培养自己的掘墓人，但真正掘统治阶级墓的不是别人，恰恰是他们自己。在中国，掘这个国家坟墓的正是那些对老百姓疯狂勒索的官僚阶级，而房地产正是最火爆的掘墓业。
　　我们已经讨论过，由于对社会经济资源无节制地抢掠，浪费和转移，房地产业不仅挤占了其它行业的生存空间，也耗尽了这个国家公民经济的基础，透支了未来几代人的生存资源。我们可以想一想，十三亿缺少社会保障，被榨干了血汗的中国老百姓，他们有了病没钱治，老了无人赡养，上学掏不起学费，找工作没有岗位...这是多么可怕的事。一个十三亿人口的大国，在房地产业的鲸吞蚕食下，百业萧条，科技停滞，创新无力，资源匮乏，经济萧薄，这样的国家怎样抵抗突发的天灾人祸？再加上环境恶化，竞争过度，道德破败，官匪横行，我们还有什么幸福可言，我们还有什么明天可以期待？这样的国家，又怎么可能维持的长久，这样的国民，有又什么资格奢谈“二十一世纪是中国人的世纪”？
　　没有任何一个国家可以靠盖房子走向繁荣富强的。当社会发生动荡的时候，最不值钱的就是房子。当初满清破败的时候，王公贵胄的豪宅府第全都一钱不值：因为房子就是房子，对国家而言它不具有生产力上的先进性，不代表任何国家竞争力，对老百姓而言，当失去政治标签的时候它是最累赘最没用的资产。把一个国家的经济基础搭在房子上，轻则说这个国家缺乏进取心和竞争力，重一点说，就是在挖这个国家的坟墓，在摧毁这个国家的未来。
　　可是，难道那些官员不知道以房地产为纲的恶劣后果吗？不知道这是在埋葬这个国家吗？就算他们愚蠢，那么多智囊，智库，就不会给他们提个醒吗？为什么他们还这么干呢？
　　我想他们是知道的，而且比知道的非常清楚，非常明白，但他们有自己的小算盘。他们在位时就算没人送房子，也可以以集资、补贴等形式买便宜房，所以他们对高房价并没有抵触，相反，他们可以在高房价中可以赚个钵满盆盈；等退了位，没能耐的可以找个地儿安心养老，有点儿能耐的可以旅居海外。他们对这个国家只有有限责任，只要在位时捞足了，退位后不再承担任何责任，哪管它是不是洪水涛天？
　　这让我想起一位叫“水土水坝”的网友，此公极力宣扬帝制的好处。我虽然对其主张不以为然，但他有一点可能是对的，即权力的一惯性会使帝王对自己的国家更负责任。历史上绝大多数君主为了维护其家族的长远利益，会不自觉地对过盘剥百姓的官吏做出限制，特别是在土地问题上，有远见的君主都明白“安居才能乐业”的道理，为了子孙后代的长远统治，他们不会容忍百姓流离失所，这是私权力的无限性带来的一个好处。而我们现在的政府是一种有限私权力，这就跟私人骑公家自行车一样，会拼了命地掠夺和破坏，而不必顾及后来人还能不能骑这个车。在国家建制上，最没有社会责任感的就是这种有限私权力，最不爱国的也是这种有限私权力，但这种权力却最喜欢张扬爱国主义，打扮成国家代言人，因为除此他们的权力没有来源。不信你可以问问那些呼悠我们“买房爱国”的官儿们，哪个不是在想着吸干这个国家经济血脉？他们何尝对这个国家爱过一丝一毫？
　　要改变这种状况，显然不可能回到帝王那一套把私权力无限化，但我们可以把私权力变成公权力，这也是世界各国的通行做法。只有权力变成公有的，权力的行使得到授权和监督，官员们卖地生财的恶行才能得到控制，房价才能降下来，这个国家才能摆脱崩溃的噩运。这不仅是在拯救这个国家的十三亿人民，对那些权势者也是有好处的，否则这些瞎眼的掘墓官员们在埋葬这个国家的同时，最先埋葬的就是他们自己。
　　可悲的是，到目前为止我还看不到明显向好的希望。官员们的贪婪无法遏制，老百姓依然愚昧，环境依然持续恶化，这个国家的经济基础在房价高起的同时一步步被掏空。我能预期的依然是个崩溃的远景，而崩溃后那些把几代人的希望都压在一个房子上的老百姓凄惨的生活让人尤为不忍目睹。我只建议那些还在房子上面沉迷的人们，如果不是特别需要，可以把投向房产的资金转一部分向黄金或外币，为自己保存一些生存的希望；那些不得不承受高价的人们，也要有面对坍塌的心理准备。
　　最后，我要说的是，所谓“中国必然崩溃”其实是个伪命题：作为一个政治形态的中国是必然要崩溃的，历史上还没有哪个政府可以永远生存下去。这种政治形态上的崩溃没什么大不了的，反而会有一个更先进的政治形态从废墟中站立起来--在这一点上，我们要感谢掘墓先进分子任志强和潘石屹先生。然而，作为地域、种族和文化上的中国是不会崩溃的--中华民族已经在这片土地上生息了上百万年，未来也必将在这里生息下去，并最终走向光明和希望。真正的爱国者，应该以民族的根本利益为己任，向那些伪爱国说教宣战，并为这个民族的未来而努力奋斗

bbvtk

房地产拉动经济是谎言 实际是掠夺社会财富

siukong

原帖由 毒一无二 于 2010-2-6 00:25 发表
#*29*# #*29*# 就没有人认识到机会吗？

#*29*# #*29*# 投机的东西，赚钱的是少数人，明显，楼主属于这少数中的一员，赶紧去海南抢房子吧，那没底，只涨不跌，老任极度看好!!

empiresoft

作为政府，更应该走市场化之路，尽量减少行政干预的手段。做你自己该做的事情，不要操心政府的事#*29*#

waterland

华远, 老任成天放炮, 09不少项目都中不了标啊,  真买地产股还是要在闷声发大财的公司里找才好.

春暖花开时

同意楼主对房价的看法。我是有房一族，承去年股市大涨所赐，一次性付清了贷款，不再是负债一族了。在我的朋友圈里，认为未来房子会跌的极其少，几乎没有，而认为会涨的几乎是大家的共识。拿我的房子来说，03年五十来万买的，现市场价180万左右，但是如果我想卖掉的话，没有两百万以上几乎不考虑。因为社会在发展，看看香港台湾日本这几个经济发达地区而人口密度大的地方或国家，他们的房价就是以后我们大城市房价的样榜。每平到达十万以上不是梦，而是必然的事情，这不是那些想买房却买不起的人诉诉苦就能改变的事实。而对于地产公司的股价，认同现在是低估，但是否现在能进值得讨论，因为股票价格的波动比地产价格的波动要剧烈得多，涨时涨过头，跌时跌过头，现在是否跌到头了还有待观察，还要耐心等等。

4409070

#*29*# #*29*#


中国和日本比,谁的人口密度大?


中国和日本比,谁的人均GDP高?


中国和日本比,谁的工资高?


房价说真的,他妈的太不高了


就是工资太低了


你认为在中国生活很幸福?


物价就和国际接轨


工资呢?有和英美接轨?


你觉得你说的很有理,你就大量买地产的股票


何必在这里发帖呢?


股价和公司的好坏有关系?


记住这里是中国


再说什么市盈率,业绩,猪都会笑的

#*29*#