2009年上半年全国房地产数据点评

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2009年上半年全国房地产数据点评

来自：MACD论坛(bbs.shudaoyoufang.com) 作者：ader 浏览：2055 回复：2

房地产投资增速超出预期，行业反转趋势更加明显：上半年累计投资达14505亿元，同比增速9.9%，较1-5月提高3.1个百分点，六月单月完成投资额4340亿元，同比增长18%。结合五六月份地王频出的情况来看，开发商在经历前几个月库存去化、改善现金流之后，已经开始进入买地开工的新一轮循环。虽然六月份单月投资额受半年度统计汇总影响较大，但就目前形势分析，全年投资增速很有可能超出我们原5％-10％的预期。
    销售数据大幅超出我们预期，六月份单月量价齐升：上半年累计商品房销售面积达34109万平米，同比增长31.7％，增幅较五月份继续提升6.2个百分点，单月销售9465万平米，较07及08年同期分别增长40%及50%，而分业态类型来看，住宅当年累计销售面积增长33.4％，办公楼累计销售面积上涨7.6%，商业营业用房累计销售面积增长16.4%，呈现出明显的结构分化；销售额方面，商品房销售额和商品住宅销售额同比分别增长53.0％和57.1%，销售均价则继续呈现上升趋势，较五月份累计成交均价有所提升。
    新开工面积同比下降10.4%，降幅比1-5月缩小5.8个百分点，而房地产资金来源方面，1-6月房地产开发企业资金来源同比增长23.6％，较1-5月提升7.5个百分点，其中国内贷款同比增长32.6%，增幅较1-5月提升16.8个百分点，个人按揭贷款同比增长63.1%，增幅较1-5月提升23.3个百分点。五月底房地产行业资本金要求大幅调低，以及六月份宽松的信贷投放有效的减低了开发商资金压力，促进了购房需求，从而刺激了开发商加大投资力度增加新开工。
    土地购置面积同比下降26.5％，降幅较五月份回落2.1个百分点；土地开发面积同比下降15.2%，降幅较上个月扩大1.9个百分点。我们认为，随着资金面逐步宽松，开发商在购置土地上将会更加积极，土地购置指标将会在下半年有所改善。
    在建面积23.97亿平米，同比增长12.7%，增幅提升1个百分点；竣工面积同比增长22.3％，较1-5月回落0.3个百分点，基本符合预期。

6月份全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨0.2%，而5月份是下降0.6%；环比则上涨0.8％，涨幅较5月份扩大0.2个百分点。广州和深圳分列新建住宅销售价格及二手房销售价格全国月度环比涨幅首位。房屋销售价格的持续上扬验证了之前对于行业的判断，即在成交量持续维持高位的情况下，在供给增加有限的地区，特别是一线城市，房价将呈现结构性上涨；同时，房价上涨以及新增供应进入市场的存在滞后将使得开发商在经历上半年去库存化后将更加注重于利润指标，未来两年企业盈利状况有望得到改善。
    总的来看，上半年房地产投资已经呈现明显回暖趋势，在宏观经济政策“微调”的格调下，继续看好房地产行业在年底反转，维持对于房地产板块“向好”的投资评级，但限于目前较高的板块估值，建议投资者逢低吸纳地产股。

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