盛大林：新“地王”扇了谁耳光

小糊涂仙2005

盛大林：新“地王”扇了谁耳光

来自：MACD论坛(bbs.shudaoyoufang.com) 作者：小糊涂仙2005 浏览：1440 回复：5

6月30日，具有国资背景的中化方兴以40.6亿元拍得北京广渠路15号地，该地块成为北京新 “ 地王 ”。这意味着该地块的楼面地价高达15000元/平方米，楼盘售价至少需要在2.5万元/平方米以上才能有利润。业内人士称，新 “ 地王 ”将助推东部房价，北京将提前进入 “ 3万元房时代 ” 。


    在时隔一年多之后， “ 地王 ” 终于又开始改头换面了。在北京的这块新 “ 地王 ”上，光楼面地价就超过了1.5万元/平方米！看到这个数字，我不禁暗暗为北京人叫苦，同时我也想起了一个人――那就是国土资源部副部长鹿心社。就在几天前，鹿副部长在国新办举行的新闻发布会上公开表示：国土资源部的调查表明，目前中国地价占房价成本的平均比例只有23%， “ 地价推高房价 ”之说没有根据，也没有道理。他说， “ 地价是影响房价的重要因素之一，但不是决定性因素。决定房价的关键因素或者根本因素是供求关系。 ”


    不知道那个23%的数据是如何得来的，但一个个鲜活的例子就在眼前。如果在北京新 “ 地王 ”上建起的住宅价格超过3万元/平方米，那么，地价占房价的成本也就超过50%。虽然这些 “ 地王 ”都是比较极端的案例，但地价占房价比例只有23%甚至更低的商品住宅实在难觅踪影。


   当然，决定房价的关键因素是供求关系，但这一市场规律一般是在成本基础之上发挥作用的――无论供求关系如何变化，商品的价格都不会低于它的成本，除非发生严重的经济危机并导致非正常的赔本大甩卖。成本是价格浮动的底线，这个底线高了，价格就不可能低下来。就拿北京的这块新 “ 地王 “来说，如果楼面地价只有1万元/平方米，那么房价就可能控制在2万元/平方米以下；而楼面地价达到1.5万元/平方米，房价就不可能低于2.5万元/平方米――这是供求关系所不能改变的。


   商品价格的上涨主要源于两个方面的作用：一是成本的推动；一是需求的拉动。相比之下，前者是刚性的，后者是柔性的。就房地产行业来说，地价显然是成本构成中最主要的一项。近年来，房价的不断攀升既有需求拉动的因素，也有地价推动的因素。在很大程度上，房价就是由地价推高的。因此，要控制房价的过快上涨，一方面要保障供应、力避供不应求；另一方面则要有效地调控地价，而平抑地价的最有效手段也是扩大供应。对此，相关部门必须要有清醒的认识，不能光顾着地价而把调控房价的责任都推给市场。

送人听闻

　　国土资源部再发文揭示地价房价比背后的数据谜团 我国地价房价比约为23%-26%
　　地价在房价中所占比例到底是多少？近日，国土资源部下属的中国土地勘测规划院发布署名文章，2008年城市地价监测结果显示，我国地价占房价的比例基本保持在20%-40%之间，29个重点城市的地价房价比均值为31.8%。
　　相关机构解释数据差异原因
　　在此之前，国土资源部刚刚针对地价房价比发布了另一份调查结果显示：目前在中国，地价占房价15%-30%，平均是23.2%。中国土地勘测规划院相关人士解释说，与国土资源部的调查数据相比，2008年城市地价监测数据显示的地价房价比高了八个百分点，数据差异较大的主要原因在于内涵不同。前一个数据的地价是当前地价，而后一个地价是出让地价，从购置土地到商品房上市通常会有3年左右，这一期间如果土地市场上涨，那么这种上涨会带来较大的地价增值，这一增值大部分转化为开发商的利润，并且影响了地价房价比的测算结果。
　　争议源自两会期间一组数据
　　事实上，地价房价比首次引起业内外普遍关注，源于今年年初"两会"期间工商联的一份报告，该报告直指地价是造成房价高涨的主要原因。该报告对北京、上海、广州、深圳、西安、成都、青岛、呼和浩特、苏州等9个城市62个企业的81个项目从成本角度进行了分析。报告提出，土地成本占总成本比例41.2%，占直接成本的比例高达58.2%。"人们在热议数据的时候，却往往忽略了上述两个比例是占总成本的比例，而这个'成本'不包括税费，更不包括利润，这个比例再高，也与房价收入和利润无直接关系。"中国土地勘测规划院分析人士指出，工商联报告中并无"地价房价比"一词，但提出了"政府所占份额(税收和土地出让金)占到了总销售收入的37.37%"，并在其所列的"房地产税费在总成本、总支出和销售收入中的分布(25个项目)"表中，土地成本占销售收入比例为23.16%。综合考虑销售收入与房价、土地成本与地价间的关系，可推算出其调查样本涉及的地价房价比均值也应在23%-26%。
（林劲榆　新闻晨报刊）

送人听闻

　　据香港《文汇报》报道，北京新"地王"刚刚以40亿元价拍出，上海又将于本月23日拉开新一轮"抢地大战"，当前已有58家开发商领取了挂牌文件，一场硝烟势不可免。事实上，从4月份起，内地沉寂年余的土地市场即突发狂飙，仅公开市场可见的部分一、二线城市，就相继涌现出15处新"地王"，总成交金额逾百亿，且"高烧"大有愈演愈烈迹象。
　　6月25日，通州九棵树地块以17.4亿元荣膺北京新"地王"称号；仅仅一天后，"地王"称号即易手予北京奥运村乡地块；6月30日，以40.6亿元成交的广渠门15号地又再次刷新"地王"纪录。
　　不足一周的时间里，北京"地王"几度易主，而在此之前，最受瞩目的内地"地王"，本是重庆鸿恩寺地块。6月26日，该地块经过80多轮竞价后，被保利地产以38.1亿元摘得。
　　除北京外，上海、广州、深圳等一线城市也是"地王"迭出。绿地集团5月份出手买下"2009上海最贵地"，投资金额达12亿元；广州城建集团6月标下今年的广州"地王"，溢价高达154%；深圳"地王"经过14分钟内113次举牌，以高出底价2.7亿元的价格，终结了当地连续10个月的"零成交"。
　　据《东方早报》称，上周内地20个重点城市共成交住宅类地块36宗，环比增加600%；成交土地面积253万平方米，环比大增833%。其中，有5宗交易溢价水平超过100%，11宗溢价超过50%，另有20宗地块溢价不到50%成交。
　　值得注意的是，在硝烟弥漫的"地王"争夺战中，胜出者几乎全是内地大型开发商，万科、保利、富力等皆在其列，鲜见外资身影。以上海6月推出的7处地块为例，除全部溢价成交外，其中5块溢价都超过100%，战况不可谓不激烈，但包括和记黄埔、新鸿基等港资在内的外资开发商，皆并未参与最终争夺。
　　内地知名地产商潘石屹提醒，在对北京新"地王"的竞拍中，没有一家境外公司参加，"折射出全球资金对中国、对北京房地产市场的一些看法，说明他们对这种疯狂拿地的举动并不看好"。上海市城市经济学会的高级经济师顾海波更是言辞激烈地指责，"中国楼市是世界上泡沫最大的地方之一"。一旦后续购买力跟不上，就可能出现类似美国楼市泡沫破裂的危机。
（中新网）

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