恍如隔世，这个最值得珍惜的姑娘

chenyoung

但你跑不去是意料之中

chenyoung

就是没有利空,也要调整,

涨跌A

3月份已经卖出41套（包括别墅等），2月份仅恒美山庄就43套，1月份仅恒美山庄就33套
楼市已“拐点”，镇江房价为何降不下？                　　
                  　　
                  　　近年来，房地产市场风云迭起，房地产策空前猛烈，频出的变动，激烈的竞争，为房地产市场进行了一场场的洗礼。然而，历次宏观调控，镇江楼市均表现出了较强的抗跌性。

                  　　自2005年实施宏观调控以来，长三角楼市于高位运行途中开始悄然滑落。从“十五”走向“十一五”，长三角房地产业面临两次截然不同的大考。“十五”期间，长三角房地产业异军突起，从2003年起，长三角楼市开始踏入飙升通道，房地产成为推动长三角全会固定资产投资快速增长的主力，各地房地产业的投资在全会的固定资产投资中均占到20％以上。2004年全国完成房地产开发投资13158亿元，仅江浙沪三地就占据28％，其中长三角15个城市在房地产业中的投资额是珠三角的3倍多。从房地产业对经济增长的直接贡献率来看，有关统计表明，正是楼市的飙升，才使得长三角部门的地方财税收入的40％以上，都来源于房地产业、建筑业以及出让土地的收益。

                  　　从目前来看，镇江与深圳、上海等一线城市是没有可比性的。主要原因：我市目前的房价在省地级市中，基本上排在末尾，房价的上升空间应该较大；随着一些楼盘的品质不断提升，房价成本也不断提高，房价理应适当增长；土地成本近年大幅度攀升，建安成本等不断提高，给房价上升带来很大压力；我市前几年房价微幅上升，每年的增长率不到5％，和全国其他城市一般的10％以上（甚至20％—30％的上升幅度）相比，镇江的房价上升相对非常迟缓和低下。
                  　　对于像镇江这样的三线城市，由于前期涨幅不大，可能还会保持一段时间的上升趋势。理由有：房价具有区域性，不同的地区就会有不同的价格；从我市目前房价的情况来看，总体来说没有像上海广州的地方泡沫，加上镇江有着良好的经济基础，房价自然不会下降。三区之中，房价相对高的是润州区，关键在于南徐新城总体开发量不大，导致市场供应局部短缺，房价自然在一定的高位上；目前我市楼盘普遍走品质路线，势必成本增加，所以房价增长客观反应楼盘品质提升。
                  　　所以说，相比上海、深圳这些大城市，镇江感受外界策等因素所引起的市场动荡要迟缓、微小得多。刚性需求仍然强有力地支撑着镇江房地产市场。由于镇江市场上存量并不多，不少房地产项目都处于尾盘阶段，各开发商并不急着将剩余的物业折价销售。加上市场基本上以自我消化为主，外来的投资客户比例非常有限，基本上为刚性需求，对价格的支撑起了很大的作用。
                  　　

    口区2009年2月销量与上月相比有所下降,本月区域内 “梦溪嘉苑”以50套的销售量获得冠军,这主要是由于该楼盘目前大部分为现房并即将交付,比较适合镇江市的购房习惯;“东城绿洲”上月销售了120套,取得很好的业绩,而本月虽不如上月,但销售情况还是相对不错的,这也源于该项目较低的价位和周边较为突出的教育配套优势是分不开的,尤其与镇江重点院校“一中”相邻,有着“孟母馆”的美誉;而“恒美”作为镇江本土开发商,实力相当强大,也使得该项目在逆市飘红;“香江花城”作为镇江的成熟小区,销售量一直保持着不错的水平,该楼盘的品牌优势已经深入镇江市的心中,周边配套也相对比较完善,并且本月又推出了不错的优惠策,从而吸引了不少购房者;而“中南世纪城”本月排名略有下降,取得了21套的销售业绩,该项目自推出以来,一直以成熟的周边配套、优秀的产品吸引着广大购房者的青睐。

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恒美山庄：将惊喜进行到底
www.soufun.com 房地产门户-搜房网 2007年09月27日14:24 来源：搜房网   
       在某种程度上而言，恒顺房地产的建筑是镇江金牌建筑，已经成为引领古城都市人居的指向标。
　　遥想今年的五一黄金周，恒顺房地产旗下诸楼盘都取得了优秀业绩，而恒美山庄，更是继续了自2007年春节便开始的“山庄热”，可以说2007年的房地产市场，是属于恒美山庄的。目前，恒美山庄电梯公寓已  
交付数月，风情洋房亦将于12月正式交付，时逾半年，恒美山庄开盘地块的销售已进入尾声，可以说，是镇江房地产市场的一个奇迹；同时，恒美山庄雅致花园也受到了广大消费者的青睐，自接受预购以来，火热签购从未停断。
　　恒顺房地产对恒美山庄的定位是“综合性”楼盘，因此，通过充分的科学考量和充实的经验分析，恒美山庄将多个楼盘、多种房源置于40万平方米内，内容丰富、风格迥异，但却具有系出一门的质感与气度。加上山环水抱的绝佳风水条件，恒美山庄必然是大气而引人瞩目的。
　　此外，为配合恒顺房地产有史以来规模最大楼盘的建设，为恒顺生活圈烘培出真正高品质的人居氛围，恒顺房地产在建设恒美山庄的同时，规划建设了一系列大型社区配套——江苏科技大学附属中学、国际幼教品牌“三之三”恒顺国际双语幼儿园、法国著名品牌连锁超市、30亩大型体育主题公园等等，不仅是造福于恒美山庄业主，更是推动了城市格局改变，促进了城东居住环境的优化，其中一些，甚至功于千秋。
　　除了宏观优势，恒美山庄的户型优化、房源配置，以及对空气置换系统等科技元素的引进，都使得恒美山庄成为了镇江房产市场最新潮、最难得的榜样！“火”，自然是势之所趋。
　　在这个十一黄金周，恒顺房地产依旧会将众多精品呈现给广大镇江市民，并承诺“将惊喜进行到底”——凡于黄金周期间签购恒顺旗下任一产品，即可获得九七折优惠。置业者，将会在2007年的十月，再次见证恒顺房地产超绝魅力，一火再火，精彩无限。

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房地产开发企业预计利润率是如何规定的？  

2008年07月22日
　　我是房地产开发企业，建造了一幢写字楼，采取预售方式销售，这样我怎么计算利润预缴企业所得税？

　　答：国税函[2008]299号文件规定：
　　一、房地产开发企业按当年实际利润据实分季（或月）预缴企业所得税的，对开发、建造的住宅、商业用房以及其他建筑物、附着物、配套设施等开发产品，在未完工前采取预售方式销售取得的预售收入，按照规定的预计利润率分季（或月）计算出预计利润额，计入利润总额预缴，开发产品完工、结算计税成本后按照实际利润再行调整。
　　二、预计利润率暂按以下规定的标准确定：
　　（一）非经济适用房开发项目
　　1.位于省、自治区、直辖市和计划单列市人民政府所在地城区和郊区的，不得低于20％。
　　2.位于地级市、地区、盟、州城区及郊区的，不得低于15%.
　　3.位于其他地区的，不得低于10％。
　　（二）经济适用房开发项目
　　经济适用房开发项目符合建设部、国家发展改革委员会、国土资源部、中国人民银行《关于印发<经济适用房管理办法>的通知》（建住房[2004]77号）等有关规定的，不得低于3％。

　　提示：如果不属于非经济适用房，按规定计算出预计利润，计入利润总额预缴，产品完工后按实际利润调整。新所得税法实施前房地产开发企业适用国税发[2006]31号，新所得税法实施后，国家又下了上述文件，2008年应按新文件执行。

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房地产开发企业预计利润额弥补亏损问题
2008-5-27　　【大 中 小】【打印】
　　问：我是一家房地产会计，2008年新所得税法实施后，季度申报表也相应发生变化，公司现是预售阶段，2008年是一季度是利润是亏损的，但是有预售收入，申报时按预售收入乘以20％再乘以25％预缴所得税？，还是预售收入乘以20％扣除一季度亏损后再乘以25％预缴所得税？

　　回复：您好：关于房地产开发企业预计利润额弥补亏损问题。根据《关于房地产开发企业所得税预缴问题的通知》（国税函[2008]299号）规定，房地产开发企业按当年实际利润据实分季（或月）预缴企业所得税的，对开发、建造的住宅、商业用房以及其他建筑物、附着物、配套设施等开发产品，在未完工前采取预售方式销售取得的预售收入，按照规定的预计利润率分季（或月）计算出预计利润额，计入利润总额预缴，开发产品完工、结算计税成本后按照实际利润再行调整。《企业所得税法实施条例》第一百二十八条规定，企业所得税分月或者分季预缴，由税务机关具体核定。企业根据企业所得税法第五十四条规定分月或者分季预缴企业所得税时，应当按照月度或者季度的实际利润额预缴；因此，房地产开发企业按预售收入计算的毛利额扣除相应的期间费用、营业税金及附加后的余额，计算出预计利润额不能弥补以前年度亏损，待以后年度将预售收入转为销售收入时，方可按规定弥补以前年度亏损。

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　新会计准则对企业利润的影响可以分为有利影响和不利影响两个方面。

　　1.有利影响

　　从长期分析，新会计准则的实施将降低企业利润的可操纵性。新会计准则的实施主要是为了规范企业会计确认、计量和报告行为，维持会计工作秩序，提高会计信息质量，满足投资者、债权人、政府等利益相关者对会计信息的需求，维护社会公众利益。因此，新会计准则的实施在一定程度上将遏制企业利润操纵行为。

　　第一，资产减值准备计提方面。运用资产减值准备的计提和冲回操纵企业利润，是我国一些企业经常使用的手段。在赢利较大的年度，企业为了隐瞒利润，就大幅度地计提资产减值准备，增加当年费用，减少当年利润；相反，在赢利较小的年度，企业为达到虚增利润的目的，又将原已计提的资产减值准备冲回，以减少当年费用，增加当年利润。新资产减值准则在规定资产减值损失一经确认便不得在以后会计期间转回后，企业就无法再利用资产减值准备的计提和冲回手段来进行利润操纵。

　　第二，存货发出计价方法方面。当存货价格处于持续上涨时期，企业若要达到减少当期利润的目的，则采用“后进先出法”，用材料的高价格计量发出存货的成本，即使当期的成本费用上升；企业若要达到增加当期利润的目的，则采用“先进先出法”，用材料的低价格来计量发出存货的成本，即使当期的成本费用下降。反过来，当存货价格处于持续下降时期，企业同样可以通过选择采用“先进先出法”和“后进先出法”人为地来调节当期的成本费用和利润水平。而在新存货准则规定不可采用“后进先出法”后，将使企业不能再使用变更存货发出计量方法来调节当期的成本费用和利润水平，使企业当期发出存货的成本反映的都是实际历史成本，无法再进行人为调节。

　　第三，扩大合并报表范围方面。新合并财务报表准则规定，凡是母公司所能控制的子公司都要纳入合并报表范围，而不以股权比例作为衡量标准。这一规则的变革，遵循实质重于形式的原则，使得一些企业不能再利用分离若干子公司、缩小持股比例、将经营状况不良的业务从合并范围中剔除的方法来粉饰企业集团整体业绩。

　　2.不利影响

　　新会计准则在数量和质量上均可与国际会计准则相比拟，是我国会计准则的历史性变革。但新会计准则的出台，在短期内可能会较大地改变财务报表数据，使企业利润在短期内发生剧烈变化。

　　第一，新存货准则取消“后进先出法”，这将对生产周期较长、发出存货一直采用“后进先出法”计价的企业利润产生较大的影响。生产周期较长的企业，由于存货较多、存货周转率较低，如果不采用“后进先出法”而改用其他的计价方法对所发出的存货进行计价，其毛利率和利润将在短期内出现不正常的波动。

　　第二，虽然新准则规定计提的资产减值准备不得再冲回，但是在新准则实施前，一些利用计提资产减值准备进行大幅度利润调节的企业，有可能在2006年将减值准备冲回，否则，一旦新准则实施，这些隐藏的利润将再无机会得到体现。这些企业若在新会计准则实施前冲回该部分减值准备，企业利润将大受影响。

　　第三，合并报表基本理论由侧重母公司理论转为侧重实体理论，使合并报表范围的确定更关注其实质性控制，使母公司可以在不考虑股权比例的基础上将子公司纳入合并范围。因此，所有者权益为负数的子公司，只要是持续经营的，就应纳入合并范围。故新准则使得母公司必须承担所有者权益为负数的子公司的债务，并会使一些隐藏的或有债务显现，这将对企业集团合并报表利润产生较大的影响。

　　第四，一直以来，我国企业拥有的房地产都被计入固定资产，以历史成本计价，房地产的升值与否，并没有在报表中得到体现。然而，由于近几年房地产升值的速度较快，一旦企业将计量模式由历史成本改为公允价值，其早期购入的投资性房产，必将大大提高其净资产和当期净利润。另外，由于不再计提折旧，也会相应提高企业利润。

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　2　一些新会计准则扩大企业利润操纵空间

　　新会计准则中,对某些核算准则的修订,如引入公允价值作为计量属性,给予企业更大的自主权来调整其会计政策等,使得一些企业仍然可以依据新准则运用新的手段来对企业业绩进行人为调节,从而扩大企业利润操纵空间。

　　2.1　关于公允价值的采用

　　为了体现与国际会计准则的趋同,这次新颁布的企业会计准则,在金融工具、固定资产、投资性房地产、股份支付、非共同控制下的企业合并、债务重组和非货币性交易等方面采用了公允价值计量属性。

　　所谓公允价值,是指在公平交易中,熟悉情况的交易双方自愿据以进行资产交换或负债清偿的金额。公允价值作为一个基本计量属性,不仅能够体现一定时点上资产或负债的实际价值,而且能客观真实地反映资产能够为企业带来的经济利益,或清偿负债需要转移的资产价值,因而采用公允价值计量能够更好地体现会计相关性原则。但目前,我国市场经济尚未健全和规范、没有形成活跃的资产交换二级市场、资产评估随意性较大、相关法律法规不完善,因而在采用公允价值进行计量时,不可避免地在很大程度上受到人为因素的干扰,从而使得公允价值并不公允,而这恰恰成为一些企业人为操纵利润的工具。

　　2.2　关于债务重组和非货币性资产交换的会计处理

　　按照旧《债务重组》准则的规定,债务人将债权人的让步作为资本公积(即作为权益而不是作为收益)进行确认,《非货币性交易》也规定以换出资产的账面价值来确认换入资产的账面价值,且不涉及补价的非货币性交易不确认损益;涉及补价的非货币性交易中,收到补价一方应确认损益,且损益仅以收到的补价所含的损益为限。新的《债务重组》准则规定:由于债权人让步,债务人获得的利益将直接计入当期收益,进入利润表。并且引入公允价值,以实物抵债的,将以公允价值进行计量。

　　新的《非货币性资产交换》准则规定:交易中以公允价值确认换入资产的价值,并确认置换收益。因此,企业很可能会在公司出现亏损的情况下,或者出于维持公司业绩的需要,以通过债务重组确认重组收益的方式或者与其他企业以优质资产置换劣质资产的非货币性资产交换的方式,来改变企业的当期损益。此外,在这两种业务的会计处理中,由于涉及到公允价值,因此,正如上面谈到的,企业还可以把公允价值的确认作为一个操纵点,来调节企业的当期利润。

　　2.3　关于固定资产的会计处理

　　《企业会计准则第4号———固定资产》中第四章第十九条规定:企业至少应当于每年年度终了,对固定资产的使用寿命、预计净残值和折旧方法进行复核。使用寿命预计数与原先估计数有差异的,应当调整固定资产使用寿命。预计净残值预计数与原先估计数有差异的,应当调整预计净残值。与固定资产有关的经济利益预期实现方式有重大改变的,应当改变固定资产折旧方法。固定资产使用寿命、预计净残值和折旧方法的改变应当作为会计估计变更。会计估计变更采用未来适用法,即不用追溯调整。因此,只要企业通过一定手段证明其固定资产使用寿命或预计净残值与原估计有差异,就可以进行会计估计变更,从而调整当期的折旧费用,达到操纵利润的目的。

　　2.4　关于无形资产的会计处理

　　2.4.1　关于无形资产研究开发支出的会计处理。旧的《无形资产》会计准则规定无形资产的研究开发支出全部计入管理费用,而新颁布的《无形资产》准则将企业内部研究开发项目的支出,区分为研究阶段支出和开发阶段支出,并规定研究阶段的支出,应当于发生时计入当期损益,开发阶段的支出在满足一定条件时确认为无形资产。虽然新准则对企业的研究阶段和开发阶段的定义进行了区分,但是,在实际操作中,由于无形资产研究开发业务复杂、风险大,将很难准确划分研究和开发两个阶段。而企业对研究阶段和开发阶段的划分,决定了研究开发支出费用化和资本化的分界点,因而成为企业操纵业绩,调节利润的一种手段。

　　2.4.2　关于无形资产摊销的会计处理。按照新颁布的《无形资产》会计准则,开发阶段的支出在满足一定条件时确认为无形资产,即将开发阶段的支出归入无形资产的价值中定期进行摊销,与以前将开发阶段的支出全部计入管理费用相比,大大降低了对当期利润的冲击。因此,允许开发支出资本化将会增加科技及创新类企业的利润调节空间。

　　另外,在新《无形资产》会计准则中,将无形资产分为使用寿命有限的无形资产和使用寿命不确定的无形资产,使用寿命不确定的无形资产不应摊销,使用寿命为有限的无形资产的摊销年限不再固定,其摊销方法也不再限于直线摊销法。因此,企业可能通过判定无形资产使用寿命有限或无限来确定无形资产是否需要摊销,从而调整管理费用的金额,最终达到人为调节利润的目的。企业还可能通过调节无形资产的摊销年限或摊销方法来进行盈余管理,通过减少摊销年限和加速摊销方法来提高企业的利润,或者以相反的手法来降低企业利润,从而达到操纵企业利润的目的。

　　2.5　关于借款费用的会计处理

　　按照《企业会计准则第17号———借款费用》的规定,为购建或生产符合资本化条件的资产而占用了一般借款的,被占用的一般借款的利息金额应予资本化。根据这一规定,企业可能在一般借款的利息支出和符合资本化条件的资产上做手脚。例如,企业可以采用一定的手段使专项借款之外的一般借款的利息支出符合利息资本化的要求,从而扩大利息资本化范围,减少当期财务费用,以达到增加当期利润的目的。

huacc1955

明天不一定跌
利空出尽是.....

huacc1955

原帖由 huacc1955 于 2009-3-19 20:08 发表
上个星期天
自个没事做就设了个条件选股
总共选出符合条件的三个票(见图)
四天下来看结果
两只走得不错
一只走势没啥表现...
虽只是随便玩玩一只也没买
但说真心话当是我最看好的是沙河股份
它的表现居中.

今天还是照这个条件选股
结果如下
后市看看它们的表现如何...

涨跌A

谢谢华哥,我知道了,也看明白了.

明天不一定跌
利空出尽是.....

没利空也要调整下,我进早了.

涨跌A

由于新会计准则进一步向国际会计准则靠拢，使企业的会计数据更加准确地反映实际经营情况，信息披露行为更加规范和透明，从制度上限制了此前部分上市公司通过会计处理变动任意人为操纵利润的现象。

　　其中，新会计准则对上市公司净利润可能直接产生影响的主要内容，涉及投资性房地产价值重估损益、资产减值，等等。因此，受影响最大的行业和公司包括：金融业、房地产企业、石油企业、拥有大型在建项目外债融资的公司等。

　　对于房地产上市公司而言，新会计准则要求将已出租的土地使用权、长期持有并准备增值后转让的土地使用权，企业拥有并已出租的建筑物划分为投资性房地产，根据新准则的规定进行处理。

　　按照新会计准则的规定，企业应于会计期末采用成本模式对投资性房地产进行后继计量，如果有确凿证据表明投资性房地产的公允价值能够持续可靠地取得，应当采用公允价值模式。企业采用公允价值模式计量的，不对投资性房地产计提折旧或进行摊销，应当以会计期末投资性房地产的公允价值为基础调整其账面价值，公允价值与原账面价值之间的差额计入当期损益。这对所有拥有投资性房地产企业的当期收入确认产生影响。

　　近年来，在房地产资产大幅增值的背景下，大多数投资性物业的账面净值相对于市场价值已明显低估。采用公允价值将对投资性物业比重较大的公司，其净资产账面值和当期利润得到较大提升。

　　此前，从谨慎性原则出发，会计报表采用的都是市价和成本“孰低法”。例如，投资房地产，购入成本为1亿元，如今涨到2亿元了，按“孰低法”，只要房地产不转让，账面上仍只能是1亿元；而新会计准则将按“公允价值”计算，即市价真的升值到2亿元，这块房地产投资便可调整到2亿元。

　　然而，新会计准则并没有对价值重估带来的当期损益的税收安排做出明确解释。如果按现行的评估增值会计处理方式，尽管净资产增加的一部分只是形成递延税，不影响当期应计税款。但是，由于企业采用公允价值模式计量，不对投资性房地产计提折旧或进行摊销，使得企业利润提前实现了，相应的企业所得税也增加了，恶化了企业的现金流。因此，在新准则没有强制性规定的情况下，大多数房地产企业通常不会采用公允价值模式计提其投资性潜在收益。

　　获益程度有别

　　金地集团2007年实现主营业务收入74.9亿元，与按新会计准则调整后的上年同期数相比，增长110%，归属于上市公司股东的净利润为9.6亿元，增长103%。

　　但与市场此前的预期相反，金地集团对投资性房地产项目的计量并未采用新会计准则中的公允价值法，而是沿袭了成本计量法。

　　“新会计准则在引入公允价值模式的同时，也提供了成本模式。成本模式要求计提折旧或进行摊销，与现行核算方法并无本质区别，上市公司可以二者选一，金地集团出于谨慎原则可以理解。”一地产行业分析师表示。

　　两地上市的北辰实业A股和H股年报则对投资性房地产采用了不同的计量模式，前者报表采用成本模式，后者报表采用公允价值模式。

　　两种计量模式对净利润的影响体现在两块。其一，是否计提折旧或摊销。北辰实业境内外会计准则差异调节表显示，因为不对投资性房地产计提折旧，其H股报表净利润较A股增加3460.5万元。其二，是否将公允价值变动部分计入损益。

　　在公允价值计量模式下，投资性房地产不提折旧或摊销，公允价值与原账面价值之间的差额计入当期损益。数据显示，由于确认了投资性房地产公允价值变动损益，北辰实业H股报表净利润较A股增加1139万元。北辰实业A股报表净利润为46183万元，上述两块共增加4599.5万元，增幅不到10%。

　　由于境内外准则差异对净资产的影响是多年累积的结果，所以，两种计量模式对北辰实业净资产的影响数额要大一些。北辰实业两张报表净资产因该因素造成的差异为12.18亿元，H股报表较A股报表增加14%左右。

　　业内人士认为，投资性房地产领域在公允价值的计量问题上，新会计准则与国际财务报告准则的相关规定仍存在不同之处。前者确定的标准更为严格，要求公司应从活跃的房地产交易市场上取得同类或类似房地产市场价格等相关信息，从而对投资性房地产的公允价值作出合理估计，不允许采用估值技术确定投资性房地产的公允价值。
　　而经过资产重组的莱茵置业则成为新会计准则的一大受益者，但其受益的并非投资性房产，而是合并报表。

　　2007年底，莱茵置业向大股东莱茵达集团定向增发1.3亿股股份，购买了莱茵达集团所持有的南通莱茵达等资产。收购完成后，莱茵达集团持股由此前的28.14%增至65.93%，借此，莱茵达集团实现了房地产业务的整体上市。按照新会计准则，莱茵置业此次从大股东处购买的资产，2007年度财务报表将被纳入合并报表范围内。

　　1月18日，莱茵置业发布业绩预增公告称，由于纳入合并报表公司数增加，致使2007年度净利润较上年度有较大幅度的增长，预计增幅约800%，从而一举扭转了2007年前三季度累计亏损112.17万元的局面。

　　新估值体系建立

　　业内人士认为，在A股市场目前从事投资性地产经营的上市公司中，股价较之账面溢价极为有限。而实际上，部分公司资产大多取自于上世纪90年代，公允价较之账面的成本价，甚至已有高达3~5倍以上的增长。新会计准则出台，将凸显这部分公司的投资价值。

　　“新会计准则的出台，意味着投资性地产股的估值标准面临挑战，股票价格围绕公允价值波动，将最终成为市场投资的主题。


　　原来市场普遍认同的市盈率法估值标准，因公司损益将会随市场公允价巨幅波动，从而失去参考意义。”分析师表示。

　　上述分析师认为，公允价值波动计入当年损益，意味着上市公司的利润将会巨幅波动，一改租金收益的一贯稳定性。即便公允价值仅出现5%左右的小幅波动，就意味着损益可能出现成倍的或正或负的变化，投资性地产股的估值标准面临挑战。

　　会计标准的国际化，必然导致地产股估值标准的国际化接轨。即股票价格围绕公允价值波动，将最终成为市场投资的主题。拥有较高资产溢价，以及良好现金流的公司，将具有很好的投资价值。

　　但也有业内人士认为，新会计准则并没有改变公司本身质地，对于上市公司来说，新会计准则只是将过去企业隐性的东西在报表中显现出来，使报表更国际化、更合理，对公司经营本身没有实质性影响。因此，金地集团等地产上市公司也对新会计准则的使用颇为谨慎。

涨跌A

企业采用公允价值模式计量的，不对投资性房地产计提折旧或进行摊销，应当以会计期末投资性房地产的公允价值为基础调整其账面价值，公允价值与原账面价值之间的差额计入当期损益。这对所有拥有投资性房地产企业的当期收入确认产生影响。

涨跌A

一、成本计量模式
企业一般应当采用成本模式对投资性房地产进行后续计量。
（一）采用成本模式计量的建筑物的后续计量：按固定资产的有关规定进行后续计量，按期（月）计提折旧，存在减值迹象的，按照资产减值的有关规定处理。
（二）采用成本模式计量的土地使用权的后续计量：按无形资产的有关规定进行后续计量，按期（月）摊销，存在减值迹象的，按照资产减值的有关规定处理。
【例8-7】甲企业的一栋办公楼出租给乙企业使用，已确认为投资性房地产，采用成本模式进行后续计量。假设这栋办公楼的成本为1 800万元，按照直线法计提折旧，使用寿命为20年，预计净残值为零。按照经营租赁合同，乙企业每月支付甲企业租金8万元。当年12月，这栋办公楼发生减值迹象，经减值测试，其可收回金额为1 200万元，此时办公楼的账面价值为l 500万元，以前未计提减值准备。

huacc1955

原帖由 涨跌A 于 2009-3-22 22:42 发表
谢谢华哥,我知道了,也看明白了.

明天不一定跌
利空出尽是.....

没利空也要调整下,我进早了.

你能肯定跌...?:*29*:
税官恐怕也不敢肯定吧....要敢的话
请他在此留言作据.:*22*:

涨跌A

甲企业的账务处理如下：
取得投资性房地产时：
借：投资性房地产 18 000 000
贷：固定资产或在建工程 18 000 000
（1）计提折旧：
每月计提的折旧：1 800÷20÷12=7.5（万元）
借：其他业务成本 75 000
贷：投资性房地产累计折旧（摊销） 75 000
（2）确认租金：
借：银行存款（或其他应收款） 80 000
贷：其他业务收入 80 000
（3）计提减值准备：
借：资产减值损失 3 000 000
贷：投资性房地产减值准备 3 000 000
投资性房地产成本模式下后续计量的特点归纳：
1.要按期计提折旧或摊销
2.期末要考虑计提减值准备

涨跌A

你能肯定跌...?
税官恐怕也不敢肯定吧....要敢的话
请他在此留言作据.


这么大的利空,不把大户和散户吓死才怪呢??????

主力不利用才怪呢???????????

涨跌A

二、公允价值计量模式
（一）企业只有存在确凿证据表明投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得的，才可以采用公允价值模式对投资性房地产进行后续计量。采用公允价值模式的条件：
1.投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场；
2.企业能够从活跃的房地产交易市场上取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息，从而对投资性房地产的公允价值作出合理的估计。
注：投资性房地产的公允价值不允许采用估值模式来确定。
（二）会计处理
采用公允价值模式后续计量的，不对投资性房地产计提折旧或进行摊销，应当以资产负债表日投资性房地产的公允价值为基础调整其账面价值，公允价值与原账面价值之间的差额计入当期损益（公允价值变动损益）。会计处理如下：
借：投资性房地产--公允价值变动
贷：公允价值变动损益
或作相反分录。
投资性房地产取得的租金收入，确认为其他业务收入。投资性房地产若属于企业主营业务的，应通过"主营业务收入"和"主营业务成本"科目核算相关的损益。
【例8-8】甲企业为从事房地产经营开发的企业。20×7年8月，甲公司与乙公司签订租赁协议，约定将甲公司开发的一栋精装修的写字楼于开发完成的同时开始租赁给乙公司使用，租赁期为l0年。当年10月1日，该写字楼开发完成并开始起租，写字楼的造价为9 000万元。20×7年12月31日，该写字楼的公允价值为9 200万元。甲企业采用公允价值计量模式。
[答疑编号11080202：针对该题提问]
甲企业的账务处理如下：
（1）20×7年10月1日，甲公司开发完成写字楼并出租：
借：投资性房地产--成本 90 000 000
贷：开发成本 90 000 000
注：对于房地产经营开发企业这里使用"开发成本"更妥当。
（2）20×7年12月31日，按照公允价值为基础调整其账面价值，公允价值与原账面价值之间的差额计入当期损益：
借：投资性房地产--公允价值变动 2 000 000
贷：公允价值变动损益 2 000 000

涨跌A

江苏恒顺醋业股份有限公司2008年度业绩预告
食品商务网    2009-03-21 08:51:00  



股票代码：600305 股票简称：恒顺醋业 公告编号：临2009-003
江苏恒顺醋业股份有限公司

2008年度业绩预告

本公司董事会及全体董事保证本公告内容不存在任何虚假记载、误导性陈述或者重大遗漏，并对其内容的真实性、准确性和完整性承担个别连带责任。

一、预计的本期业绩情况

1、业绩预告期间：2008 年 1 月 1 日至 2008 年 12 月 31 日。

2、业绩预告情况：根据公司财务部门测算与会计师事务所预审，预计公司 2008 年公司实现归属于上市公司股东的净利润-49,235,756.79元。

3、本业绩预告经会计师事务所预审。

二、上年同期业绩

1、净利润：30,831,902.64元人民币。

2、每股收益：0.242元/股。

三、业绩预告情况说明

鉴于2008年房地产业务受到全国房地产经济形势的影响，出现了显著的下滑，造成我司投资的房地产公司2008年共实现销售8000万元左右，比2007年全年下降近2亿元，无法消化所承担的财务费用，直接影响了上市公司的业绩。另外，由于受宏观经济形势的影响，恒顺房地产销售量下降，公司已完工待销售商品房增多，事务所综合分析未来5年内的现金流入情况确定应计提存货减值准备约3000万元，使得2008年房地产公司整体业绩亏损进一步增加，上市公司合并报表后2008年度业绩出现了大幅亏损。

四、前期未发布业绩预告的原因

由于本公司投资控股的房地产公司财务部门与审计事务所在本次年报审计过程中，在会计判断方面存在不一致。2008年以来受宏观经济形势的影响，房地产销售量下降，公司已完工待销售商品房增多，事务所综合分析未来5年内的现金流入情况确定应计提存货减值准备约3000万元等因素，上市公司合并报表后2008年度业绩出现了大幅亏损。我司本着对投资者负责的态度，对此提出了进一步核实的请求。有关公司 2008 年度经营业绩的具体情况，公司将在 2008 年年度报告中予以披露。请广大投资者注意投资风险。

特此公告。

江苏恒顺醋业股份有限公司

　　　　 　　 　2009年3月21日

股票代码：600305 股票简称：恒顺醋业 公告编号：临2009-004

江苏恒顺醋业股份有限公司

2008年度业绩快报

本公司董事会及全体董事保证本公告内容不存在任何虚假记载、误导性陈述或者重大遗漏，并对其内容的真实性、准确性和完整性承担个别连带责任。

本公告所载2008年度的财务数据未经会计师事务所审计，最终数据以公司2008年度报告为准，请投资者注意投资风险。

一、主要会计数据（单位：万元）



  
2008年度
2007年度
本期比上期增减（%）




营业收入
69,981.05
82,849.67
-15.53




营业利润
-7,036.83
3,652.61
-




利润总额
-6,633.85
5,657.88
-




净利润
-7,924.66
4,199.05
-




归属上市公司股东的净利润
-4,923.58
3,083.19
-




总资产
247,728.07
213,494.37
16.03




归属上市公司股东的净资产
41,452.11
47,303.88
-12.37




二、主要财务指标




  
2008年度
2007年度
本期比上期增减（%）




基本每股收益（元/股）
-0.387
0.242
-




每股净资产（元）
3.26
3.72
-12.37




净资产收益率（%）
-11.88
6.52
-











三、简要说明:

1、2008年下半年开始，受到整体经济形势的影响，原材料价格出现下降的趋势，在产品毛利率下降的情况下，将会给行业龙头企业进一步整合市场带来更多的机会。因此去年公司依靠恒顺的品牌优势，不断进行市场拓展和新产品的研发推广。2008年调味品主业共实现销售收入4.95亿元，较上年同期增涨29.06%；实现主营业务利润1.58亿元，较上年同期增涨8.01%。

2、鉴于2008年房地产业务受到全国房地产经济形势的影响，出现了显著的下滑。会计师事务所认为从会计的谨慎性原则出发，认定房地产开发的恒美嘉园一期商铺、翠谷商铺房等楼盘应计提减值准备约3000万元；另外，房地产公司2008年共实现销售8000万元左右，比2007年全年下降近2亿元，无法消化所承担的财务费用，直接影响了上市公司的业绩。

3、公司管理层预测下一年度房地产公司将会实现扭亏。依据：一是镇江市房价不仅远低于苏南城市，而且已低于苏中城市，投资价值和比较优势已显现。二是镇江市2009年城市改造项目大幅增加，拆迁力度和拆迁面积也是有史以来最大的一年，这将给镇江市房地产市场带来了春天。三是近年来，房地产公司通过内抓管理、外拓市场，打造恒顺物业品牌，提高了公司知名度，并加快完善商业、教育等配套项目的建设，促进公司房地产项目区块功能上的日渐成熟。2009年至今，房地产公司已签预售合同330套，超出2008年房地产公司全年的商品房销售量近两倍，因此预计2009年我公司投资的房地产项目有望实现扭亏。

四、备查文件

经公司法定代表人、财务总监、会计机构负责人签字并盖章的业绩快报原件。

特此公告。

江苏恒顺醋业股份有限公司

　　　　 2009年3月21日

股票代码：600305 股票简称：恒顺醋业 公告编号：临2009-005

江苏恒顺醋业股份有限公司

关于大股东增持本公司股份的更正公告

本公司董事会及全体董事保证本公告内容不存在任何虚假记载、误导性陈述或者重大遗漏，并对其内容的真实性、准确性和完整性承担个别连带责任。

本公司于2009年3月4日发布了大股东江苏恒顺集团有限公司（以下简称“恒顺集团”）通过在二级市场买入的方式增持本公司股份共72300股，占总股本的0.057%(详见www.sse.com.cn)。公司在进一步向大股东核实发现，由于恒顺集团证券投资部门持有多个账户，2009年2月期间，其工作人员在股票交易时，误将恒顺集团账户上持有的我司股票442500股（占总股本的0.348%）卖出，此行为属于《证券法》中规定的上市公司控股股东短线交易行为，且违反了公司股改承诺：“从股改方案实施起36个月之内，大股东减持股票价格不应低于16元”。当意识到误卖行为的违规后，该工作人员又想采取买回的方式进行补救，通过证券交易系统买入我司股票共计72300股（占总股本的0.057%）。

鉴于大股东在6个月内的买卖我公司股票未产生收益，不存在所得收益归该上市公司所有的问题。我司本着对投资者负责的态度，现予以及时披露相关情况。

特此公告。

江苏恒顺醋业股份有限公司

　　　　 2009年3月21日

涨跌A

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